UFPEL - Direitos Reais

PROPRIEDADE - aula 7 em 09.09.04

o mais importante e complexo direito real. o nico direito real sobre a coisa
prpria (sobre os nossos bens), pois os demais direitos reais do art. 1225 so direitos reais
sobre as coisas alheias, sobre os bens de terceiros ( o assunto do prximo semestre = os
direitos reais na coisa alheia).
A importncia da propriedade imensa na nossa vida, afinal nosso principal
interesse na vida no acmulo de bens, na formao de um patrimnio (algum discorda?).
Quanto mais se protege a propriedade mais se estimula o trabalho e a produo de
riquezas em toda a sociedade; negar esse direito representaria uma atrofia no
desenvolvimento scio-econmico; por que estudar e trabalhar tanto se o que eu ganhar e
produzir no vai ficar para mim e para meus filhos? da natureza humana, desde o homem
primitivo, de se apoderar da caa, de peles, de armas e ferramentas.
Nosso ordenamento protege a propriedade a nvel constitucional (arts. 5, XXII e
170, II)
A propriedade mais difcil de ser percebida do que a posse, pois a posse est no
mundo da natureza, enquanto o domnio (= propriedade) est no mundo jurdico. Eu sei que
vocs tm a posse das roupas, livros e relgios que esto usando agora, mas no tenho
certeza se vocs so realmente donos desses objetos.
Conceito: h vrios: 1) propriedade o poder pleno sobre a coisa; 2) a submisso
de uma coisa a uma pessoa; 3) o direito real sobre a coisa prpria, etc. 4) Adotemos o
conceito do cdigo, que muito bom e a lei est sempre ao nosso alcance: ver art. 1228.
Ento a propriedade o poder de usar, fruir (=gozar) e dispor de um bem (trs
faculdades/atributos/poderes do domnio) e mais o direito de reaver essa coisa do poder de
quem injustamente a ocupe.
CARACTERSTICAS DA PROPRIEDADE
1 Complexidade: pelo conceito legal de propriedade se percebe porque se trata de
um direito complexo, como dito na primeira frase de hoje. A complexidade justamente
porque a propriedade a soma de trs faculdades e mais esse direito de reaver de terceiros.
Expliquemos estas trs faculdades e este direito de reaver:
Uso o jus utendi, ou seja, o proprietrio pode usar a coisa, pode ocup-la para o
fim a que se destina. Ex: morar numa casa; usar um carro para trabalho/lazer
Fruio (ou gozo) jus fruendi; o proprietrio pode tambm explorar a coisa
economicamente, auferindo seus benefcios e vantagens. Ex: vender os frutos das rvores do
quintal; ficar com as crias dos animais da fazenda.
Disposio jus abutendi; o poder de abusar da coisa, de modific-la, reform-la,
vend-la, consumi-la, e at destru-la. A disposio o poder mais abrangente.
Exemplo: se eu sou dono de um quadro eu posso pendur-lo na minha parede (jus
utendi), posso alug-lo para uma exposio (jus fruendi) e posso tambm vend-lo (jus
abutendi).
O dono pode tambm ceder a terceiros s o uso da coisa (ex: direito real de
habitao do 1414); pode ceder o uso e a fruio (ex: usufruto do 1394 e superfcie do
1369); pode ceder s a disposio (ex: contrato estimatrio do 537). O proprietrio tem as
trs faculdades, j o possuidor tem pelo menos uma dessas trs (1196, 1204).
Alm de ser a soma destas trs faculdades, a propriedade produz um efeito, que
justamente o direito de reaver a coisa (parte final do 1228). Como se faz isso, como se
recuperam nossos bens que injustamente estejam com terceiros?
Atravs da ao reivindicatria. Esta a ao do proprietrio sem posse contra o
possuidor sem ttulo. Esta ao serve ao dono contra o possuidor injusto, contra o possuidor
de m-f ou contra o detentor.
No confundam com a ao possessria, j estudada. A possessria a ao do
possuidor contra o invasor, que inclusive pode ser o proprietrio (ex: locador quer entrar a
qualquer hora na casa do inquilino, alegando ser o dono; no pode. Mas o proprietrio que
aluga uma fazenda tambm pode usar a possessria se o MST ameaa invadir e o
arrendatrio no toma providncias, afinal o proprietrio tem posse indireta). A vantagem da
possessria a possibilidade de concesso de liminar pelo Juiz. Na reivindicatria no cabe
liminar.
Este direito de reaver conseqncia da seqela, aquela caracterstica dos direitos
reais que ns vimos na primeira aula, e que permite que o titular do direito real o exera
contra qualquer pessoa.
2 direito absoluto: se o proprietrio pode dispor, pode abusar da coisa (jus
abutendi), pode vend-la, reform-la e at destru-la. Esse absolutismo no mais pleno
pois o direito moderno exige que a coisa cumpra uma funo social, exige um
desenvolvimento sustentvel do produzir evitando poluir (ver 1 do 1228).
Respeitar a funo social um limite ao direito de propriedade; outro limite so os
direitos de vizinhana, que veremos em breve.
Lembro que, quando uma propriedade no cumpre sua funo social, o Estado a
desapropria no para si (o que seria comunismo ou socialismo), mas para outros particulares
que possam melhor utiliz-la. Isso s comprova que nosso direito valoriza a propriedade
privada.
absoluto tambm porque se exerce contra todos, direito erga omnes, todos vocs
tm que respeitar minha propriedade sobre meus bens e vice-versa. J falamos disso quando
vimos na primeira aulas a distino entre direitos pessoais e reais.
3 Perpetuidade: os direitos de crdito prescrevem, mas a propriedade dura para
sempre, passa inclusive para nossos filhos atravs do direito das sucesses (Civil 7). Quanto
mais o dono usa a coisa, mais o direito de propriedade se fortalece. A propriedade no se
extingue pelo no-uso do dono, mas sim pelo uso de terceiros. Ento eu posso guardar meu
relgio na gaveta que ele continuar meu para sempre. Eu posso passar dcadas sem ir ao
meu terreno na praia. Mas se algum comear a us-lo, poder adquiri-lo pela usucapio.
4 Exclusividade: ver 1231; o proprietrio pode proibir que terceiros se sirvam do
seu bem; a presuno a de que cada bem s tem um dono exclusivo, mas nosso
ordenamento admite o condomnio (veremos condomnio em breve, e veremos tambm
como a lei facilita a extino do condomnio justamente porque a propriedade um direito
to amplo e complexo que no fcil ser exercido por duas pessoas sobre uma nica coisa).
5 Elasticidade: a propriedade se contrai e se dilata, elstica como uma sanfona;
por exemplo, tenho uma fazenda e cedo em usufruto para Jos; eu perco as faculdades de
uso e de fruio, minha propriedade antes plena (completa) vai diminuir para apenas
disposio e posse indireta; mas ao trmino do usufruto, minha propriedade se dilata e
torna-se plena novamente.
SUJEITOS
Quais os sujeitos no direito de propriedade? De um lado o sujeito ativo, o
proprietrio, qualquer pessoa fsica ou jurdica, desde que capaz. O menor pode adquirir
mediante representao do pai ou do tutor (vocs estudaram representao em Civil 1 e
voltaro a ver em Direito de Famlia; depois vejam o art. 1, 1634, V, 1747, I). Do outro
lado o sujeito passivo indeterminado, ou seja, todas as demais pessoas da sociedade que
devem respeitar o meu direito de propriedade.
OBJETO
O objeto da propriedade toda coisa corprea, mvel ou imvel. Admite-se
propriedade de coisas incorpreas como o direito autoral (estudaremos neste semestre) e o
fundo de comrcio (vocs vo estudar em Direito Comercial). Lembrem-se que a pessoa
mais rica do mundo hoje (Bill Gates) possui propriedade incorprea protegida pelo direito
do autor (os softwares).
Direitos Reais
Aula 8 de 14 de setembro de 2004

ESPCIES DE PROPRIEDADE
a) plena ou ilimitada: quando as trs faculdades do domnio (uso, fruio e disposio) esto
concentradas nas mos do proprietrio e no existe nenhuma restrio. 1231
b) limitada: subdivide-se em 1) restrita: quando a propriedade est gravada com um nus
real, como a hipoteca e o penhor (direitos reais de garantia que veremos no prximo
semestre), ou quando o proprietrio, por exemplo, cedeu a coisa em usufruto para outrem e
ficou apenas com a disposio e posse indireta do bem; 2 ) resolvel: propriedade resolvel
aquela que pode ser resolvida, ou seja, que pode ser extinta, e s se tornar plena aps
certo tempo ou certa condio. Como? Na hiptese de retrovenda do 505; na alienao
fiduciria em garantia do 1361; no fideicomisso do 1953. Ver ainda o 1359.

EXTENSO DA PROPRIEDADE
At onde se extende a propriedade? At onde vai o poder do dono sobre a coisa? Se a
coisa mvel, mais fcil responder pois o poder varia de acordo com o tamanho da coisa
(ex: uma caneta, um carro, uma lancha, o dono sabe perfeitamente onde comea e termina
seu bem, fcil de identific-lo no espao).
Mas se a coisa imvel surgem alguns problemas quanto ao limite vertical. O limite
horizontal do terreno/fazenda ser o muro, a cerca, o rio, etc. E o limite vertical? At que
altura e profundidade do solo o proprietrio dono? Diziam os romanos qui dominus est
soli dominus est usque ad caelum et usque ad inferos (quem dono do solo dono at o
cu e at o inferior). Mas com a aviao e a importncia estratgica dos minerais, o espao
areo e o subsolo passaram a pertencer ao Estado, assim o dono no pode impedir que um
avio passe bem alto por cima de seu terreno, e nem pode explorar os recursos minerais do
subsolo (ver 1230 CC e 176 CF). No final, predomina a razoabilidade/bom senso/utilidade
prtica do art. 1229 que usa as expresses teis ao exerccio e interesse em impedir, de
modo que o proprietrio no pode impedir que o metr passe por baixo de seu terreno, mas
pode impedir que o vizinho construa uma garagem por baixo de sua casa; o proprietrio no
pode impedir o sobrevo de um avio l no alto, mas pode impedir vos rasantes sobre sua
casa.
LIMITAO DA PROPRIEDADE

Como sabemos, a lei limita o direito de propriedade que no mais to absoluto. O
cdigo velho no art. 527 considerava a propriedade um direito ilimitado. Mas atualmente j
vimos que a propriedade precisa cumprir uma funo social; j vimos que os minerais do
subsolo pertencem Unio. H tambm outros limites ao direito real de propriedade:
a) limitao legal, em respeito ao interesse da sociedade: tal limitao legal se d por fora
de leis de direito privado (so os direitos de vizinhana, que veremos em breve) e por fora
de leis de direito pblico (ex: desapropriao, requisio para as eleies, segurana
nacional, tombamento, urbanizao, leis ambientais, a questo da funo social e da
explorao dos minerais, assuntos que vocs estudaro em direito
administrativo/constitucional/eleitoral; ver 3, 4 e 5 do art 1228). Nas limitaes
privadas existe reciprocidade (um vizinho tem que respeitar os limites do outro e vice-
versa), j nas limitaes pblicas no h reciprocidade (o particular no pode desapropriar
bens do Estado), mas sempre se pode exigir indenizao e brigar na Justia contra abusos
dos governantes.
b) limitao jurdica, em respeito ao direito natural, em respeito ao que justo para viver
honestamente, no enganar os outros e dar a cada um o que seu. Exemplos de limitaes
jurdicas: o abuso de direito do 2 do 1228 c/c 187; a desapropriao privada do 1258 e
1259.
c) limitao voluntria, em respeito autonomia privada: tal limitao decorre da vontade
do dono, ou seja, o dono da coisa que resolve limit-la em troca de alguma vantagem
financeira, por exemplo: servido de no construir mais alto para garantir vista e ventilao
para o terreno de trs, se dispondo os donos do terreno de trs a pagar por essa vantagem
(veremos servides prediais no prximo semestre); o dono da coisa pode tambm limitar a
propriedade por motivo de ordem pessoal (ex: herana com inalienabilidade do 1911; o pai
deixa para o filho uma casa proibindo o filho de vend-la porque sabe que o filho
descontrolado e gasta tudo; veremos em Civil 7).
Direitos Reais
Aula 9 de 16 de setembro de 2004
AQUISIO DA PROPRIEDADE
A aquisio da propriedade pode ser originria ou derivada; originria quando a
propriedade adquirida sem vnculo com o dono anterior, de modo que o proprietrio
sempre vai adquirir propriedade plena, sem nenhuma restrio, sem nenhum nus (ex:
acesso, usucapio e ocupao); a aquisio derivada quando decorre do relacionamento
entre pessoas (ex: contrato registrado para imveis, contrato com tradio para mveis,
sucesso hereditria) e o novo dono vai adquirir nas mesmas condies do anterior (ex: se
compra uma casa com hipoteca, vai responder perante o Banco; se herda um apartamento
com servido de vista, vai se beneficiar da vantagem)
AQUISIO DA PROPRIEDADE IMVEL
Depois estudaremos a aquisio da propriedade dos mveis, por hoje vamos conhecer
como possvel se tornar dono de bens imveis: so quatro os modos, previstos no art. 530
do cdigo velho. Destes quatro modos, apenas a aquisio pelo direito hereditrio no vai
nos interessar neste semestre, mas apenas em Civil 7. Vamos conhecer logo os outros trs
modos:
1 Registro: antigamente chamava-se de transcrio; aquisio derivada. O registro o
modo mais comum de aquisio de imveis. Conceito: se trata da inscrio do contrato no
cartrio de registro do lugar do imvel. Existem cartrios de notas (onde se faz escritura
pblica, testamento, reconhecimento de firma, cpia autenticada) e cartrios de registro de
imveis em nossa cidade. Cada imvel (casa, terreno, apartamento) tem um nmero (=
matrcula) prprio e est devidamente registrado no cartrio de imveis do seu bairro (se a
cidade for pequena s tem um). O cartrio de imveis tem a funo pblica de organizar os
registros de propriedade e verificar a regularidade tributria dos imveis, pois no se podem
registrar imveis com dvidas de impostos. A funo pblica, mas a atividade privada,
sendo fiscalizada pelo Poder Judicirio. A lei 6.015/73 dispe sobre os registros pblicos.
Quando voc compra/doa/troca um imvel voc precisa celebrar o contrato atravs de
escritura pblica (arts. 108 e 215) e depois inscrever essa escritura no cartrio do lugar do
imvel. S o contrato/entrega das chaves/pagamento do preo no basta, preciso tambm
fazer o registro tendo em vista a importncia da propriedade imvel na nossa vida. O
registro confirma o contrato e d publicidade ao negcio e segurana na circulao dos
imveis. A escritura pode ser feita em qualquer cartrio de notas do pas, mas o registro s
pode ser feito no cartrio do lugar do imvel, que um s. Ver 1245 e . O ttulo
translativo a que se refere o 1 em geral o contrato. O registro de imveis em nosso pas
no perfeito, afinal o Brasil um pas jovem e continental, e muitos terrenos ainda no
tm registro, mas o ideal que cada imvel tenha sua matrcula com suas dimenses, sua
histria, seus eventuais nus reais (ex: hipoteca, servido, superfcie, usufruto, etc) e o nome
de seus proprietrios. No cartrio de imveis se registra no s a propriedade, mas qualquer
direito real (ex: hipoteca, servido, superfcie, usufruto, etc). Antes do registro do contrato
no h direito real, no h propriedade, no h seqela ainda em favor do comprador ( 1
do 1245), mas apenas direito pessoal, de modo que se o vendedor desiste, a regra o
contrato se resolver em perdas e danos (art. 389 a regra, e o 475 a exceo, lembram
desses artigos, no ?)
Observao: carro tem registro no DETRAN, mas carro no imvel, mas bem
mvel, por isso para se tornar dono do carro no necessrio o registro. Voltaremos a esse
assunto quando formos estudar a aquisio da propriedade mvel atravs da tradio (1267).
Caractersticas do registro: f pblica (presume-se que o registro exprima a verdade; o
cartrio deve ser bem organizado e os livros bem cuidados, cabendo ao Juiz fiscalizar o
servio; os livros so acessveis a qualquer pessoa, 1246); possibilidade de retificao (se o
registro est errado, o Juiz pode determinar sua correo, 1247); obrigatoriedade (o registro
obrigatrio no cartrio de imveis do lugar do imvel: 1 do 1245) e continuidade (o
registro obedece a uma seqncia lgica, sem omisso, de modo que no se pode registrar
em nome do comprador se o vendedor que consta no contrato no o dono que consta no
registro; muita gente desconhece a importncia do registro, ou ento para no pagar as
custas, s celebra o contrato de compra e venda; a fica transmitindo posse de um para
outro; quando finalmente algum resolve registrar, no encontra mais o dono, a o jeito
partir para a usucapio).
2 aquisio da propriedade imvel pela acesso
aquisio originria. Adquire-se por acesso tudo aquilo que adere ao solo e no
pode ser retirado sem danificao. Atravs da acesso a coisa imvel vai aumentar por
alguma das cinco hipteses do art. 1248. As quatro primeiras so acesses naturais e
horizontais (dependem da natureza, mais precisamente da atividade fluvial/dos rios, do
movimento de areia feito pelos rios) e a quinta acesso humana e vertical (decorre da
atividade artificial do homem ao plantar e construir).
a) formao de ilhas: 1249
b) aluvio: o acrscimo lento de um terreno ribeirinho; a parte do terreno que
aumenta passa a pertencer ao dono do terreno, 1250
c) avulso: difere da aluvio pois a avulso brusca: 1251
d) lveo abandonado: trata-se do leito do rio que secou; este rio seco torna-se
propriedade do dono do terreno onde ele passava: 1252
e) construes e plantaes: esta a acesso humana, pois o homem que constri e
planta num terreno; a regra o acessrio seguir o principal, ento tais benfeitorias
sero de propriedade do dono do terreno, 1253; porm, se o dono do material e das
sementes no for o dono do terreno surgiro problemas sobre o domnio das acesses
e indenizao ao prejudicado. Como resolver isso para evitar enriquecimento ilcito
do dono do terreno? Vai depender da boa f ou da m f dos envolvidos, bem como
vai depender da espcie de benfeitoria, com as mesmas regras que ns j vimos
quando tratamos dos efeitos da posse.
3 aquisio da propriedade imvel pela usucapio (prxima aula).
Direitos Reais
Aula 10
AQUISIO DA PROPRIEDADE IMVEL (CONTINUAO)
3 A usucapio; a palavra feminina porque vem do latim usus + capere, ou seja, a
captao/tomada/aquisio pelo uso. Conceito: modo de aquisio da propriedade pela
posse prolongada sob determinadas condies. No s a propriedade se adquire pela
usucapio, mas outros direitos reais como superfcie, usufruto e servido predial tambm
(veremos no prximo semestre). A usucapio exige posse prolongada (elemento objetivo)
com a vontade de ser dono (animus domini - elemento subjetivo).
Fundamento: por que nosso direito aceita a usucapio? 1) para prestigiar a pessoa que usa e
se serve da coisa para morar e trabalhar; a propriedade um direito importantssimo e a
posse um fato muito relevante, como j vimos nas primeiras aulas. 2) para punir o
proprietrio desidioso/preguioso/irresponsvel, que no cuida dos seus bens, afinal
dormientibus non sucurrit jus; alm disso, quem no defende e cuida dos seus bens, no
digno de t-los; mas lembrem que no se perde a propriedade pelo simples no-uso,
preciso que algum esteja usando no lugar do proprietrio; 3) por uma questo de paz social,
pois a usucapio vai regularizar, vai sanar os vcios de uma posse violenta ou clandestina (a
posse precria no convalesce nunca, lembrem do 1200 e do 1208); a usucapio transforma
a posse, um fato provisrio, em propriedade, um direito permanente; a usucapio vai dar
juridicidade a uma situao de fato amadurecida pelo tempo, mesmo que o possuidor seja
um ladro ou um invasor.
Observao: tem Juiz que admite at usucapio de maternidade, na esteira do 3 fundamento
visto acima, vejamos esta deciso do STJ: Ao se casar, o pai declarou ter trs filhos, todos
do casamento com a esposa. Na verdade so eles filhos s do pai com outras mulheres, fato
de conhecimento de toda a sociedade poca. Com o falecimento da esposa, o vivo
promoveu a abertura do inventrio dos bens por ela deixados, declarando como herdeiros
todos os treze filhos do casal. Os demais irmos entenderam que os trs primeiros rus, por
serem filhos apenas do pai, s tm direito herana do pai e no sobre os bens deixados
pela me, no obstante se acharem relacionados como herdeiros da falecida. O pleito pela
anulao ou reforma de seus registros de nascimento, a fim de que deles sejam excludos os
nomes da me e dos avs maternos. H mais de quarenta anos tal situao se consolidou no
seio da famlia e da sociedade. H, no caso, a necessidade de proteger situaes familiares
reconhecidas e consolidadas. Tal situao ftica merece a tutela do Poder Judicirio.
Precedentes citados: REsp 215.249-MG, DJ 2/12/2002, e REsp 91.825-MG, DJ 1/8/2000.
REsp 119.346-GO, Rel. Min. Barros Monteiro, julgado em 1/4/2003 pelo STJ.
Outro conceito: a usucapio modo originrio ( no derivado) de aquisio do domnio
atravs da posse mansa e pacfica, exercida com animus domini por certo tempo, fixado
em lei. Por ser modo originrio, irrelevante que a coisa tenha um proprietrio registrado
no cartrio de imveis, pois pela usucapio a coisa se adquire do tempo e no de outra
pessoa.
Requisitos:
1) capacidade do adquirente: o incapaz no pode adquirir pela usucapio (104, I), e tambm
no pode perder pela usucapio, caso seu representante (pai, tutor, curador) no defenda
seus bens (198, I a usucapio, como a prescrio, tambm efeito do tempo no direito;
diz-se que a prescrio do art 189 prescrio extintiva, enquanto a usucapio prescrio
aquisitiva). Ver art. 1244
2) a coisa usucapienda precisa estar no comrcio (ex: 102, drogas).
3) a posse: no qualquer posse, mas a posse para ensejar a usucapio precisa ser mansa,
pacfica, pblica, contnua e com inteno de dono da parte do possuidor; para a posse
reunir essas caractersticas, o proprietrio precisa se omitir e colaborar com o
amadurecimento desta posse; como j vimos, a deteno violenta e clandestina pode
convalescer e virar posse, mas a deteno precria jamais; empregado, caseiro, tambm no
tem posse, mas mera deteno (1198); inquilino/comodatrio, durante o contrato, tem posse
mas no tem animus domini, e depois do contrato, caso no desocupem a coisa, sua situao
passa a ser de detentor, por isso em nenhum caso inquilino/comodatrio podem adquirir pela
usucapio. Acesso de posses: a soma da posse do sucessor com a posse do antecessor
para atingir o tempo exigido em lei para a usucapio, desde que as posses tenham as
mesmas caractersticas (1243).
4) o tempo: o tempo varia de cinco a quinze anos, conforme a espcie da usucapio que
veremos a seguir.
Espcies de usucapio:
1) extraordinria: a do art. 1238 mesmo que o possuidor esteja de m-f; esta a
usucapio que beneficia o ladro e o invasor (ver p..); no h limite para o tamanho do
terreno e a pessoa pode j ter um imvel e mesmo assim usucapir outro; o tempo para esta
espcie j foi de 30 anos, depois caiu para 20 e agora de 15 ou apenas 10 anos conforme
p..; isto uma prova da importncia da posse para o direito; o artigo fala em juiz declarar
por sentena pois o juiz no constitui a propriedade para o autor, o juiz apenas
reconhece/declara que a pessoa adquiriu aquela propriedade do tempo. Com a sentena, o
autor far o registro no cartrio de imveis, mas repito, o autor ter adquirido pelo tempo e
no pelo registro. Porm o registro importante para dar publicidade e para permitir que o
autor depois possa fazer uma hipoteca, servido, superfcie, vender o bem a terceiros, etc. A
sentena aqui o ttulo a que se refere o 1245, ao invs do tradicional contrato mediante
escritura pblica.
2) ordinria: art. 1242; o prazo menor, de dez anos, pois exige ttulo e boa-f do possuidor,
alm da posse mansa, pacfica, etc.; j explicamos boa-f e ttulo justo na classificao da
posse; exemplos de ttulo justo seriam um contrato particular, um recibo, uma promessa de
compra e venda, etc.
3) especial rural: art. 1239: o prazo de apenas cinco anos, mas existe um limite para o
tamanho do terreno usucapiendo e o proprietrio l tem que trabalhar e no pode ter outro
imvel; beneficia os sem terra.
4) especial urbano: art. 1240; semelhante ao rural; beneficia os sem teto.
Observao processual: o Ministrio Pblico deve ser ouvido pelo Juiz na ao de
usucapio; um dos poucos temas de direito patrimonial privado que o MP participa.
Outros temas so: herana com testamento e reintegrao de posse contra sem terra.
Este o ltimo assunto do 1 GQ. Atendendo a pedidos, 5 feira no teremos aula tendo em
vista a semana de provas, mas fiquem tranqilos que no haver prejuzo ao cumprimento
do programa.
Direitos Reais
Aula 11 - AQUISIO DA PROPRIEDADE MVEL
Vocs j conhecem os quatro modos de aquisio da propriedade imvel (530
do velho CC). Quanto propriedade mvel, esta se adquire pela:
1 - Tradio: a entrega efetiva da coisa mvel feita pelo
proprietrio-alienante ao adquirente, em virtude de um contrato, com a
inteno de transferir o domnio. A tradio completa o contrato, pois tenda
em vista a importncia da propriedade para o direito, necessrio que, para
se desfazer de um bem, alm de um contrato, a coisa seja concretamente
entregue ao adquirente (ex: comprador, donatrio), confirmando o contrato
(1226 e 1267). Com a tradio, o direito pessoal decorrente do contrato,
torna-se direito real. O alienante (vendedor, doador) tem que ser dono da
coisa (1268, parte inicial), e essa alienao pode ser gratuita (doao) ou
onerosa (compra e venda). O contrato tem que ser vlido para eficcia da
tradio ( 2 do 1268). Conseqncias prticas da tradio: se eu compro
uma TV para pagar a prazo, coloco a TV no meu carro e sou roubado na
esquina, no posso deixar de pagar as prestaes pois a TV j era minha, j
tinha ocorrido a tradio; ao contrrio, se eu compro uma geladeira a vista
e aguardo em casa o caminho da loja chegar, e o caminho roubado, a loja
vai ter que me entregar outra geladeira pois a tradio no tinha ocorrido
ainda. Em ambos os exemplos predomina o princpio "res perit domino (a coisa
perece para o dono)". A tradio ato externo/pblico e corresponde ao
registro para aquisio da propriedade imvel. Diz-se que a tradio o
registro informal/sem solenidades. S aps a tradio que haver
propriedade com todos os atributos do 1228. Seria possvel seqela sem
tradio? Excepcionalmente sim, conforme nosso conhecido art. 475.
2 - Ocupao: ocupar se tornar proprietrio de coisa mvel sem dono ou de
coisa abandonada. Ressalto que ocupar coisa imvel sem dono ou abandonada
gera posse e no propriedade, posse que pode virar propriedade pela
usucapio, como j vimos. Essa diferena porque as coisas imveis tm mais
importncia econmica do que as mveis, ento a aquisio dos imveis pela
ocupao exige mais requisitos. Coisa sem dono e coisa abandonada so coisas
diferentes:
a) coisa sem dono (res nulius), como a concha na praia ou o peixe no mar
(1263).
b) coisa abandonada (res derelictae), como o sof deixado na calada (1275,
III)
Ateno para no confundir estas duas espcies de coisas com uma terceira
espcie, a coisa perdida (res amissa), pois as coisas perdidas no podem ser
apropriadas pela ocupao, mas sim devem ser devolvidas ao dono. A perda da
coisa no implica perda da propriedade. O ditado popular "achado no
roubado" falso, e a coisa perdida no pode ser ocupada pelo descobridor
sob pena de crime (art. 169, p, II do CP). O descobridor deve agir conforme
art. 1233 mas tem direito a uma recompensa do 1234 (achdego o nome dessa
recompensa), salvo se o dono da coisa preferir abandon-la, hiptese em que
o descobridor pode ocupar a coisa por se tratar, agora, de res derelictae.
Este art. 1234 consagra uma obrigao facultativa do dono da coisa/devedor
da recompensa. Agora evidente que se o descobridor passar a usar a coisa
terminar adquirindo-a pela usucapio e o passar do tempo ir tambm
benefici-lo com a prescrio do aludido crime do CP.
3 - Achado do tesouro: isto hiptese de filme, prevista no art. 1264. So
quatro os requisitos do tesouro: ser antigo, estar escondido (oculto,
enterrado), o dono ser desconhecido e o descobridor ter encontrado
casualmente (sem querer). O tesouro se divide ao meio com o dono do terreno.
Se o descobridor estava propositadamente procurando o tesouro em terreno
alheio sem autorizao, no ter direito a nada (1265).
4 - Especificao: ocorre quando algum manipulando matria prima de outrem
(ex: pedra, madeira, couro, barro, ferro) obtm espcie nova (ex:
escultura, carranca, sapato, boneco, ferramenta). Esta coisa nova pertencer
ao especificador/artfice que pelo seu trabalho/criatividade transformou a
matria prima de outrem em espcie nova. Mas o especificador/artfice ter
que indenizar o dono da matria prima. Se a matria prima do especificador
no h problema. A lei faz prevalecer a inteligncia/criatividade/o trabalho
intelectual/manual sobre a matria prima ( 2 do 1270).
5 - Confuso, comisto e adjuno: so trs modos diferentes e raros de
aquisio da propriedade, tratados pelo CC numa seo nica. Tratam-se da
mistura de coisas de proprietrios diferentes e que depois no podem ser
separadas. A confuso a mistura de coisas lquidas (ex: vinho com
refrigerante, lcool com gua - obs: no confundir com a confuso de
direitos do 381 pois aqui a confuso de coisas). A comisto a mistura de
coisas slidas (ex: sal com acar; sal com areia). E a adjuno a unio
de coisas, no seria a mistura, mas a unio, a justaposio de coisas que
no podem ser separadas sem estragar (ex: selo colado num lbum, pea
soldada num motor, diamante incrustado num anel). As coisas sob confuso,
comisto ou adjuno, obedecem a trs regras: a) as coisas vo pertencer
aos respectivos donos se puderem ser separadas sem danificao (1272,
caput); b) se a separao for impossvel ou muito onerosa surgir um
condomnio forado entre os donos das coisas ( 1o do 1272); c) se uma das
coisas puder ser considerada principal (ex: sal com areia mas que ainda
serve para alimento do gado; diamante em relao ao anel), o dono desta ser
dono do todo e indenizar os demais ( 2o do 1272). Estas regras so
supletivas, ou seja, tais regras no so imperativas (= obrigatrias) e
podem ser modificadas pelas partes, pois no direito patrimonial privado
predomina a autonomia da vontade. Ressalto que tal fenmeno tem que ser
involuntrio (= acidental, ex: caminho de acar que virou em cima da areia
de uma construo), pois se for voluntrio, os donos das coisas tm que
disciplinar isso em contrato (ex: experincia para fazer nova bebida da
mistura de vinho com cerveja). Se ocorrer m-f (ex: virar o caminho de
propsito em cima da areia), aplica-se o 1273.
6 - Usucapio de coisa mvel (prxima aula, dia 19.10, pois dia 12 ser
feriado e dia 14 eu no darei aula).
Aula 12
AQUISIO DA PROPRIEDADE MVEL (continuao)
1 - Tradio
2 Ocupao
3 - Achado do tesouro
4 Especificao
5 - Confuso, comisto e adjuno
6 - Usucapio de coisa mvel: Aplica-se aos mveis e tambm aos semoventes (bens
suscetveis de movimento prprio, como um boi, um cavalo, art 82). Esta usucapio de
mveis mantem os mesmos fundamentos e requisitos da usucapio de imveis (vide aula
10). A usucapio de mveis mais rara e menor o tempo previsto em lei para sua
aquisio tendo em vista a maior importncia econmica dos imveis na nossa vida. Para
os imveis a usucapio se d entre cinco e quinze anos, j para os mveis se d entre trs e
cinco anos.
Espcies de usucapio mvel: a) ordinria: 1260: exige posse, ento no possvel a
mera deteno do 1198 ou a tolerncia do 1208; exige animus domini, o que corresponde ao
como sua do 1260; incontestadamente, que significa mansa, pacfica e pblica; tambm
exige justo ttulo e boa-f, pois o prazo menor, apenas trs anos. b) extraordinria: tem as
mesmas exigncias da ordinria (posse mansa, pacfica e pblica com animus domini) , s
que o prazo maior, de cinco anos, pois dispensa a boa-f -1261; esta a usucapio de
mveis que beneficia o ladro e o descobridor de coisa perdida.
PERDA DA PROPRIEDADE MVEL E IMVEL
O Cdigo Civil disciplina separadamente a aquisio dos imveis (captulo 2) da
aquisio dos mveis (cap. 3), mas a perda da propriedade tratada num nico captulo,
tanto para os mveis como para os imveis. Em geral, aos modos de aquisio,
correspondem modos de perda, pois enquanto uns adquirem, outros perdem (ex: A perde
pelo abandono um sof velho, B pega este sof e adquire pela ocupao: o mesmo
fenmeno visto de lados opostos). Vejamos os casos:
a) a morte: o falecido perde a propriedade dos seus bens, que automaticamente se
transferem para seus herdeiros; 1784
b) a usucapio: a usucapio modo de aquisio para um, e modo de perda para o
proprietrio desidioso; o outro lado do mesmo fenmeno.
c) a dissoluo do casamento: veremos isso em Dir. de Famlia, como o divrcio
pode levar perda de bens (ou aquisio, depende do regime de bens, depende de qual dos
cnjuges mais rico) .
d) a alienao: modo voluntrio de perda, e a alienao pode ser gratuita (ex:
doao) ou onerosa (ex: compra e venda, troca, dao em pagamento).
e) renncia: no confundir com abandono que veremos adiante; a renncia uma
declarao de vontade expressa onde o proprietrio afirma que no mais quer aquele bem,
mas sem transferi-lo a outrm; a renncia de imveis exige escritura pblica (108) e registro
em cartrio (p do 1275); vide renncia de herana no 1806 (veremos no 1813 que a
renncia da herana no prejudicar o credor do herdeiro); a renncia rara, o mais comum
o simples abandono.
f) abandono: um gesto, um comportamento inequvoco de se desfazer da coisa
(obs: os loucos e os menores no podem abandonar, pois no podem dispor de seus bens);
ateno para no confundir coisa abandonada (res derelictae) com coisa perdida (res
amissa), pois a coisa perdida deve ser devolvida ao dono, j a coisa abandonada pode ser
apropriada pela ocupao. As coisas mveis abandonadas no preocupam ao Direito; as
semoventes preocupam porque animais soltos pelas ruas/estradas provocam acidentes; as
coisas imveis abandonadas tambm preocupam ao Direito por causa da funo social da
propriedade (ver 1276 e ). Lembrem tambm que ocupar coisa imvel abandonada s
gera posse (vide aula 11).
g) perecimento da coisa: no h direito sem objeto, e o objeto do direito real a
coisa; se a coisa se extingue, perece tambm o direito real. (ex: anel que cai no mar; terreno
que invadido pelo mar; carro que sofre um incndio); o perecimento pode ser voluntrio
(ex: o dono destruir seu relgio).
h) desapropriao: a interferncia do poder pblico no domnio privado, assunto
que vocs estudaro em dir. administrativo (DL 3365/41); a desapropriao involuntria.
i) execuo: assunto de processo civil; se d a perda da propriedade, pois o Juiz
retira bens do devedor e os vende em leilo para satisfazer o credor; perda involuntria.
j) advento da conduo resolutiva: extingue a propriedade resolvel (1359); ex:
compro uma casa com clusula de retrovenda, ento se o vendedor exercer a opo de
recompra, eu perderei a casa (505); outro ex: o fideicomisso, que veremos em Civil 7 (1951
e 1953); o titular da propriedade resolvel sabe que sua propriedade pode extinguir-se por
uma clusula no ttulo aquisitivo.
Vide art. 1275, que apenas exemplificativo (no taxativo/exaustivo), pois vimos
acima que h outros casos alm dos cinco casos do 1275.
Aula 13
DIREITOS DE VIZINHANA
J sabemos que a propriedade um direito que se presume pleno, ou seja, completo
com suas trs faculdades de uso, fruio e disposio (1231); alm disso, a propriedade
um direito absoluto (vide caractersticas da propriedade), assim o dono pode fazer o que
quiser com seus bens, o que corresponde ao jus abutendi (= direito de dispor, de abusar da
coisa).
Mas a prpria lei restringe esse absolutismo da propriedade; uma das restries, j
vista, a da funo social da propriedade ( 1 do 1228); outra j vista a do abuso de
direito ( 2 do 1228); uma terceira restrio que vamos conhecer hoje so os direitos de
vizinhana.
Conceito: DV so dir. de convivncia decorrentes da interferncia entre prdios,
limtrofes ou no. Juridicamente falando, os vizinhos podem morar no mesmo quarteiro ou
no mesmo bairro, no apenas aquele que mora contguo, que seu confinante/limtrofe.
Fundamento: os DV existem para limitar a propriedade em prol do bom convvio
social entre vizinhos, afinal o Poder Pblico tem interesse em que os cidados vivam em
harmonia. Quanto pior e mais amontoadas as pessoas vivem, mais surgem conflitos que
sempre desguam no Judicirio. O Governo gosta de criticar o Judicirio, reclamar da
lentido da Justia, etc., mas o Governo no investe numa poltica rural que mantenha o
homem no campo, pois nas cidades os conflitos de vizinhana so muito maiores,
sobrecarregando os Juzes.
Caractersticas dos DV: 1) as normas dos DV so recprocas, ou seja, o que eu no
posso fazer, meu vizinho tambm no pode. a lei que obriga, ao invs das servides
prediais, que veremos no prximo semestre, pois as SP resultam de contrato e no so
recprocas, mas beneficiam um imvel e prejudicam outro (ex: servido de vista, de
passagem, etc). 2) os DV correspondem a uma obrigao real, que est vinculada coisa,
aplicando-se a qualquer proprietrio, inquilino, detentor, etc. (ex: 1297: eu compro uma
fazenda com a cerca quebrada, eu serei obrigado a reparar a cerca, no vou poder cobrar
isso do ex-dono, mesmo que a cerca tenha se quebrado na poca dele).
Regras dos Direitos de Vizinhana:
1 Do uso anormal da propriedade: o uso nocivo da propriedade de modo a perturbar a
sade, o sossego e a segurana dos vizinhos (1277 e p); ex: cachorro brabo/latindo,
fumaa, venda de fogos, esgoto, rvore velha ameaando cair, etc. O que sossego do
vizinho? O que limite ordinrio de tolerncia? A norma muito ampla e subjetiva,
depende sempre do caso concreto e do bom senso do Juiz. (observem que no s a
correo da prova que subjetiva, a lei muitas vezes tambm o !). Em algumas situaes, o
uso nocivo precisa ser tolerado pelo interesse pblico (ex: hospital que emite fumaa, escola
que faz muito barulho, os vizinhos vo ter que aguentar os inconvenientes, mas tero direito
a uma indenizao do hospital/escola, 1278, 1279).
O critrio de pr-ocupao (de quem chegou primeiro), pode ajudar o Juiz a
decidir, assim se voc vai morar perto de um canil, ter que aguentar a cachorrada. Mas se
acabaram de inventar um filtro para chamin e voc vai morar perto de uma fbrica, pode o
Juiz determinar a instalao do filtro para acabar com o p. Outro critrio objetivo para
ajudar o Juiz analisar o destino do bairro, residencial, comercial, social (barzinhos).
Sanes para o infrator - o vizinho que perturba a sade, o sossego e a segurana dos
outros dever ser condenado a uma indenizao por danos materiais e morais, bem como a
fazer cessar o inconveniente, sob pena de multa diria; outra sano a prestao de cauo
(= garantia, ex: fiana, hipoteca, depsito de dinheiro, etc) para garantir a indenizao do
vizinho caso o dano iminente ocorra (1280, 1281, 937, 938). Vejam que a questo civil,
podendo resolver-se nos Juizados Especiais Cveis, ento no sobrecarreguem a polcia com
brigas com seus vizinhos.
2 Das rvores limtrofes: estas regras se aplicam s rvores prximas ou no meio de dois
terrenos. A rvore que est no meio dos terrenos pertence aos dois vizinhos (1282), o que
se chama de condomnio forado. A rvore que est num terreno pertence ao dono do
terreno (79, 92), mas se seus galhos passam para o outro terreno, o vizinho poder pegar os
frutos que carem naturalmente (1284 no pode derrubar os frutos) e o vizinho ainda pode
cortar os galhos (1283 caso raro de justia privada/com as prprias mos no nosso direito).
Se os frutos caem em via pblica (rua, praa), os frutos so do dono da rvore, pois nesse
caso ele no ter que pedir autorizao a nenhum vizinho para peg-los, no gerando assim
nenhum incmodo de ter que ficar entrando na casa dos outros.
3 Da passagem forada: um prdio (lembrem-se que prdio em direito significa imvel,
rural ou urbano, edificado ou no) sem sada intil pois fica sem acesso para moradia e
explorao econmica. Se a sada existe mas muito ruim (ex: no inverno fica intrasitvel),
tambm prejudica a explorao do prdio. Ento nestas condies o proprietrio ter direito
a pedir para passar pelo terreno do vizinho, pagando uma indenizao. um ato lcito com
dano, lcito porque autorizado pela lei, mas causa um dano/transtorno ao vizinho, que por
isso deve ser indenizado.
Conceito de passagem forada: direito do dono do prdio encravado de pagar para
passar pelo terreno vizinho, a fim de ter acesso a via pblica (1285).
Fundamento: de interesse pblico que todos os prdios tenham um bom acesso para
serem melhor explorados economicamente, gerando lucros, empregos e impostos.
Ressalto que a passagem no gratuita mas onerosa, e o proprietrio do prdio
encravado, alm de pagar a indenizao, tambm ter que conservar o caminho. A passagem
deve ser fixada no caminho mais curto, no prdio mais prximo e de forma mais barata para
ambos os vizinhos ( 1 do 1285). A PF difere da servido predial pois esta decorre de
contrato (acordo), seja o prdio encravado ou no, enquanto a PF imposta pela lei apenas
para prdios sem sada. Se o prdio tem sada mas o proprietrio quer apenas encurtar
caminho, no cabe impor a passagem forada, mas sim celebrar atravs de contrato a
servido predial de passagem.