Direito ao ponto comercial em imvel locado:

passo a passo
Veja estes casos: quando o proprietrio do imvel quer
vender o imvel locado com ponto comercial, ou o locatrio quer
vender seu ponto, e ainda o locador no quer renovar o contrato
de locao. Para estes e outros casos similares a soluo j est
prevista em lei. Preste ateno! Vamos matar este bicho de sete
cabeas e trinta unhas.
Saiba que existe o direito a proteo do ponto comercial: o
contrato de locao pode ser renovado pela Justia, ou seja, o juiz
pode mandar que seja renovado o contrato, mesmo se o
proprietrio do imvel no quiser. O juiz pode OBRIGAR o dono
do imvel a renovar a contrato de locao, mesmo contra a sua
vontade. Mas isso no para todo e qualquer contrato de locao
com ponto comercial.
Para verificar se o ponto tem esta poderosa proteo jurdica o
primeiro passo ler o contrato, lembrando que contrato verbal
contrato, mas para o caso de proteo ao direito do ponto
comercial somente existir para CONTRATO ESCRITO.

Procure se tem PRAZO DETERMINADO. Este outro
requisito essencial para a existncia da proteo do ponto.
Contrato com prazo indeterminado ou sem meno de prazo
algum, no tem a proteo legal para o ponto.
ATENO! Findo o prazo estipulado no contrato, se o locatrio
permanecer no imvel POR MAIS DE TRINTA DIAS sem
oposio do locador, fica PRORROGADA a locao nas
condies ajustadas, mas SEM PRAZO DETERMINADO,
perdendo assim o direito a proteo do ponto. LEMBRANDO: no
contrato de locao por prazo indeterminado, o locador pode
notificar por escrito que o locatrio tem trinta dias para a
desocupao, podendo em seguida pedir despejo, sem precisar
alegar qualquer motivo. Neste caso o locatrio no poder pedir
perdas e danos.

Agora verifique o tempo de permanncia no imvel. Tem
que ser no mnimo de CINCO ANOS. Pode ser a soma de vrios
contratos escritos consecutivos. Se a permanncia no imvel
menos de cinco anos, ainda no conseguiu ter este direito a
proteo legal do ponto. Dentro destes cinco anos tem que ter sido
exercido comercio como mesmo ramo de negcio por pelo menos
TRS ANOS, por exemplo: se comeou com uma frutaria, mas
depois de dois anos mudou seu negcio para um bar, tudo bem, a
lei ampara o direito a proteo do ponto. Caso contrrio, no.

ATENO! O direito de proteo do ponto exercido pela ao
renovatria, que obrigatoriamente tem que ter um advogado
devidamente inscrito junto a OAB, e o prazo para entrar na
Justia ENTRE UM ANO E SEIS MESES ANTES DA DATA
DA FINALIZAO DO PRAZO DO CONTRATO DE
LOCAO. Se perder este prazo, perde tambm o direito. Ento
se o contrato tem a data para terminar em junho de 2013, a ao
dever ser protocolada entre junho e dezembro de 2012, nem
antes, nem depois.

Se O LOCATRIO MORRER, o direito de renovao
obrigatria passar aos seus herdeiros. Se tiver um scio e este
continuar no mesmo ramo de negcio, ele tambm ter direito a
proteo jurdica do ponto.

No caso de SUBLOCAO, (o locatrio alugar para outra
pessoa, mas continuando como principal no contrato) o direito de
proteo ao ponto ser exercido pelos dois (locador e sublocador).

Quando o locatrio ceder seus direitos contratuais a uma
outra pessoa, caso por exemplo de venda do ponto com
continuao do mesmo contrato, COM CESSO DE LOCAO,
a pessoa que recebeu os direitos ao contrato, tambm ter o
direito a proteo do ponto.

O locador NO ESTAR OBRIGADO A RENOVAR o
contrato, mesmo se o locatrio preencher todos os requisitosse:

1. o Poder Pblico, por exemplo, a Prefeitura, obrigar a realizao
de obras que importarem na radical transformao do imvel;

2. quiser fazer modificaes que aumente o valor da propriedade;

3. o imvel vier a ser utilizado por ele prprio, mas no poder ser
destinado ao uso do mesmo ramo do locatrio;

4. para transferncia de comrcio existente h mais de um ano
dele prprio, seu esposo/esposa, filhos ou pais, mas no poder
ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatrio;

5. a locao foi inicialmente feita j com o comrcio instalado,
inclusive com mveis, maquinrios etc.;

6. tiver proposta melhor de locao por outra pessoa (valor mais
alto), mas o atual locatrio tem o direito de continuar no imvel
se resolver pagar o mesmo valor proposto.


ATENO! o locatrio ter direito a INDENIZAO, se a
renovao no ocorrer em razo de proposta de terceiro, em
melhores condies, ou se o locador, no prazo de trs meses da
entrega do imvel, no der o destino alegado ou no iniciar as
obras determinadas pelo Poder Pblico ou que declarou pretender
realizar.
OUTROS CASOS DE INDENIZAO (PARA TODOS
TIPOS DE CONTRATOS DE LOCAO DE IMVEIS):
1. nas benfeitorias necessrias (aquelas que se destinam
conservao do imvel ou que evitem que ele se deteriore,
como por exemplo: reparos de um telhado ou infiltrao)
feitas pelo locatrio, ainda que no autorizadas pelo
locador;

2. quando sendo previamente autorizadas pelo locador as
benfeitorias teis (obras que aumentam ou facilitam o uso
do imvel, como a construo de uma garagem, a
instalao de grades protetoras nas janelas, ou o
fechamento de uma varanda, tornam o imvel mais
confortvel, seguro ou ampliam sua utilidade);

NO SERO INDENIZADAS: as benfeitorias volupturias
(obras de jardinagem, de decorao ou alteraes
meramente estticas), contudo, estas podero ser
retiradas, desde que para tanto no sobrevenha qualquer
tipo de prejuzo para o imvel.

OBSERVAO FINAL: no ser possvel o exerccio do direito
de renovao compulsria por um engenheiro, mdico ou
dentista, como pessoa fsica, mesmo que atendidos os demais
requisitos, posto que a faculdade da renovatria s foi estendida
para empresas industriais ou sociedades civis com fins lucrativos.

CONCLUSO: faa contrato escrito, por tempo determinado,
tenha cinco anos de permanncia no ponto, com trs anos no
mesmo ramo e entre na Justia um ano at seis meses antes do
trmino do contrato, voc ter seu ponto protegido pela renovao
compulsria. Por fim, registre o contrato de locao no Cartrio
de Registro de Imveis, custa barato e assegura o direito de
preferncia na compra. Podendo at mesmo cobrar perdas e
danos.

Por Cristiane Caldas

FONTE: artigos 27 a 36, 51 a 57 e 72 a 75 da Lei n 8.245/91.



Sete dicas para proteger seu ponto comercial
no contrato de locao

Existem vrios modelos de contratos de locao na internet e
voc pode at mesmo comprar um na papelaria, mas como se no
bastasse a lei do inquilinato ser madrinha do proprietrio, estes
contratos tambm so. S vi at hoje contratos protegendo s os
direitos do locador. Ento eis sete dicas pra voc, locatrio, usar
nestes contratos.

Veja estes dois casos ilustrativos:

Primeiro: Maria quer montar um negcio novo, teve uma tima
ideia, mas no tem como, ainda, comprar um imvel para seu
comrcio. Maria acha uma sala para alugar, mas precisa fazer
adequaes;

Segundo: Joo tem uma loja de ferragens h 2 anos, o negcio
anda bem e agora quer fazer algumas reformas para atender
melhor sua clientela.

Ento?! Eles tero que ariscar gastar um dinheiro, tempo e ideias
no imvel dos outros e no fim de tudo ainda perder o ponto? Isto
pode acontecer sim, se eles no tomarem alguns cuidados.

Vamos s dicas para fazer um contrato de aluguel protegendo seu
ponto:


1 - sempre faa o contrato por escrito;

2 - coloque prazo determinado, de preferncia de 5 anos de
vigncia, colocando dia de incio e dia do trmino. Coloque algo
tipo assim o prazo de locao de 05 (cinco) anos, a partir de
1 de maio de 2013 e terminar em 1 de maio 2018, prorrogvel
automaticamente por mais um perodo, se no houver
manifestao em contrrio, por escrito em notificao, de
qualquer das partes at 07 (sete) meses antes do trmino do
contrato. Restando menos de 07 (sete), sem notificao, o
presente contrato ficar prorrogado por mais 05 (cinco) anos.
Os sete meses pra te dar garantia de entrar com ao renovatria
no prazo legal de 1 ano a 6 meses antes do trmino do contrato.
Agora, se no quiserem assinar contrato por cinco anos, somente
com menos tempo, coloque por tempo determinado e sempre
antes de vencer providencie a renovao com assinatura de novo
contrato, pois quando voc tiver na soma deles todos, 5 anos, ter
o direito a ao renovatria;

3 - uma clusula de vigncia vai bem, tipo em caso de
alienao do imvel a terceiros neste interregno, o novo
adquirente obriga-se a respeitar a presente locao, at o seu
trmino. Isso quer dizer se o proprietrio vender o imvel, o
prximo ter que continuar a locao com voc;

4 se pretende fazer investimentos no imvel imprescindvel
uma clusula que diz as benfeitorias necessrias introduzidas
pela LOCATRIA, ainda que no autorizadas pela LOCADORA,
bem como as teis e as volupturias, desde que autorizadas,
sero indenizveis e permitem o exerccio do direito de reteno.
As benfeitorias teis e volupturias no autorizadas no sero
indenizveis, podendo ser levantadas pela LOCATRIA, finda a
locao, desde que sua retirada no afete a estrutura e a
substncia do imvel;

5 - combine o reajuste anual por algum ndice do Governo,
nunca pela variao cambial de moeda estrangeira ou salrio
mnimo, que so proibidos por lei;

6 para voc poder vender seu comrcio, sem maiores
problemas, durante a vigncia do contrato, esta clusula resolve
bem a presente locao poder ser, pela LOCATRIA, cedida
ou transferida a terceiros, no todo ou em parte, admitindo-se a
sublocao, a cesso ou o emprstimo de qualquer espao, rea
ou dependncia do imvel com consentimento por escrito da
LOCADORA, sem importar LOCATRIA obrigaes
pecunirias para tanto, na cesso o proprietrio tem que
consentir, pois mudar tambm o fiador, entendeu?;

7 faa a AVERBAO E REGISTRO do contrato de
locao, assinado pelas partes, pelo fiador e por duas testemunhas
(escreva os nomes e CPF), no Cartrio de Registro de Imveis,
onde o imvel tiver registrado. No deixe de faz-lo. Sem o
registro E averbao seu contrato perde vrios destes direitos.

Ateno!! Estas so possibilidades que voc tem para negociar
um contrato, claro que as clusulas nunca podem ser impostas por
qualquer das partes, tudo tem que ser feito em comum acordo,
mas o melhor pra voc que quer proteger seu ponto comercial e
fundo de comrcio est descrito a. Agora respirar fundo, ter
muita calma, falar baixo, orar e fazer um timo contrato.

Boa sorte!