CONDOMNIO

O condomnio existir sempre que uma coisa indivisa tiver dois ou mais
proprietrios. No mbito interno, cada co-proprietrio o ser da coisa toda, sendo tal
direito limitado pelo direito dos demais, na medida de suas quotas. J no mbito
externo, ou seja, perante terceiros, cada um ser proprietrio da coisa toda.
O condomnio, quanto sua origem pode ser classiicado em convencional
!decorre da vontade dos cond"minos de adquirir bem em conjunto#, eventual ou
incidente !resulta da vontade de terceiros $ ex% do doador, do testador que deixa um bem
para mais de uma pessoa# e legal ou necessrio !determinado pela lei$ ex% mea&'o de
paredes, cercas, muros e valas#.
O condomnio convencional e o eventual s'o ditos transit(rios, j que poder'o
ser extintos a qualquer momento por qualquer dos co-proprietrios !no caso do eventual
o pra)o da indivis'o estabelecida por doador ou testador n'o poder ser superior a *+
anos#, j o condomnio legal , permanente, uma ve) que perdurar enquanto existir sua
causa. No caso de a coisa ser indivisvel, o condomnio se extinguir pela venda da
coisa comum.
O condomnio, quanto sua orma, pode ser -pro diviso. !/ mera apar0ncia de
condomnio, mas cada cond"mino possui parte certa e determinada $ ex% condomnio
em edicio de apartamentos# ou -pro indiviso. !n'o / locali)a&'o das partes de cada
um#.
O condomnio existir sempre que uma coisa indivisa tiver dois ou mais
proprietrios. No mbito interno, cada co-proprietrio o ser da coisa toda, sendo tal
direito limitado pelo direito dos demais, na medida de suas quotas. J no mbito
externo, ou seja, perante terceiros, cada um ser proprietrio da coisa toda.
O condomnio, quanto sua origem pode ser classiicado em convencional
!decorre da vontade dos cond"minos de adquirir bem em conjunto#, eventual ou
incidente !resulta da vontade de terceiros $ ex% do doador, do testador que deixa um bem
para mais de uma pessoa# e legal ou necessrio !determinado pela lei
$ ex% mea&'o de paredes, cercas, muros e valas#.
O condomnio convencional e o eventual s'o ditos transit(rios, j que poder'o
ser extintos a qualquer momento por qualquer dos co-proprietrios !no caso do eventual
o pra)o da indivis'o estabelecida por doador ou testador n'o poder ser superior a *+
anos#, j o condomnio legal , permanente, uma ve) que perdurar enquanto existir sua
causa. No caso de a coisa ser indivisvel, o condomnio se extinguir pela venda da
coisa comum. O condomnio, quanto sua orma, pode ser -pro diviso. !/ mera
apar0ncia de condomnio, mas cada cond"mino possui parte certa e determinada $ ex%
condomnio em edicio de apartamentos# ou -pro indiviso. !n'o / locali)a&'o das
partes de cada um#.
1ireitos e 1everes dos cond"minos tradicionais ou comuns%
2cada cond"mino pode usar livremente da coisa, obedecendo sua destina&'o !que
s( poder ser alterada em consenso#, e sobre ela exercer todos os direitos compatveis
com a indivis'o3
2cada cond"mino poder reivindicar de terceiro a coisa comum e deender sua
posse3
2cada cond"mino poder al/ear a sua parte ideal ou grav-la, respeitado o direito
de preer0ncia dos demais3
2nen/um cond"mino poder dar posse, uso ou go)o da coisa comum a estran/os
sem o consenso dos demais3
2No caso de um cond"mino contrair dvida em proveito da comun/'o, este
responder pessoalmente pela mesma, mas ter direito de regresso contra os demais.
Os cond"minos, por maioria, poder'o escol/er administrador para a coisa
comum, podendo este ser estran/o ao condomnio. O administrador prestar contas e
ser responsvel pela partil/a dos eventuais rutos.
DO CONDOMNIO EDILCIO
Nas ediica&4es poder'o coexistir partes de propriedade exclusiva e partes de
propriedade comum a todos os cond"minos. 5s propriedades exclusivas poder'o
gravadas e alienadas livremente por seus proprietrios, j as partes comuns s'o de uso
de todos e n'o podem ser divididas ou alienadas separadamente.
O condomnio edilcio ser institudo por ato entre vivos ou testamento,
registrado no 6egistro de 7m(veis, devendo dele constar obrigatoriamente% a
discrimina&'o e individuali)a&'o das unidades de propriedade exclusiva e das partes
comuns3 a ra&'o ideal de terreno e partes comuns atribuda a cada unidade3 a inalidade
de cada unidade.
5 conven&'o de condomnio dever ser subscrita pelos titulares de pelo menos
89: das ra&4es ideais, valendo entre as partes desde sua assinatura e contra terceiros a
partir de seu 6egistro no ;art(rio de 6egistro de 7m(veis. 5 conven&'o poder ainda
estipular regras acerca do pagamento das cotas condominiais para atender s despesas
ordinrias e extraordinrias do condomnio3 orma de administra&'o3 compet0ncia das
assembl,ias, orma de convoca&'o e quorum de delibera&'o3 san&4es por
descumprimento das normas convencionadas e a cria&'o de um regimento interno !que
regular mais detal/adamente as normas de conviv0ncia entre os cond"minos#.
Direitos e deveres dos condminos em edificao:
;ada cond"mino poder usar, ruir e dispor de sua unidade aut"noma3
2O uso das partes comuns , garantido a todos os cond"minos, sempre em
conormidade com sua destina&'o e desde que n'o prejudique a utili)a&'o dos demais
cond"minos3
2<odos poder'o votar nas assembl,ias, desde que estejam quites com suas
contribui&4es condominiais3
2;ada cond"mino dever contribuir para as despesas do condomnio na
propor&'o de sal ra&'o ideal, salvo disposi&'o em contrrio na conven&'o !poder, por
exemplo, estipular que sndico n'o paga condomnio#3
2<odo cond"mino dever )elar pela propriedade comum, n'o reali)ando obras
que coloquem em risco a seguran&a do edicio3
25os cond"minos , vedada a altera&'o da orma e cor da ac/ada do edicio,
bem como das partes e esquadrias externas3
2;abe aos cond"minos obedecer destina&'o da unidade prevista na ;onven&'o,
n'o devendo utili)-la de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e seguran&a dos
possuidores, ou aos bons costumes.
O cond"mino que n'o cumprir seus deveres poder sorer san&'o !multa#
estipulada no ato constitutivo ou na conven&'o ou a ser estipulada em assembl,ia, no
caso de omiss'o daqueles. 5 multa n'o poder ser em valor superior a *+ !cinco# ve)es
o valor da contribui&'o mensal, mas ser aplicada independentemente das perdas e
danos a serem apuradas. O adquirente de unidade edilcia, responder pelos d,bitos do
alienante em rela&'o ao condomnio, inclusive multa e juros morat(rios. =er
obrigat(ria a contrata&'o, pela administra&'o do condomnio, de seguro de toda a
ediica&'o contra o risco de inc0ndio ou destrui&'o, total ou parcial.
5 propriedade iduciria ser constituda com o registro, no 6egistro de <tulos e
documentos, do contrato !p>blico ou particular# celebrado entre as partes. 5lgumas
esp,cies de propriedade iduciria ou de titularidade iduciria possuem previs'o em lei
especial, sendo regidas pelas mesmas, aplicando-se o ;(digo ;ivil naquilo que n'o or
incompatvel com a legisla&'o especial.
?x% 5liena&'o iduciria em garantia !@ei A.B8C9D+ e 1ec.-lei EFF9DE# $ , um
contrato acess(rio e ormal, cuja inalidade , a de garantir o cumprimento de uma
conven&'o, como o inanciamento de bens m(veis, o m>tuo ou o parcelamento de
d,bitos previdencirios.
PROPRIEDADE RESOL!EL
G a que se encerra no pr(prio ttulo constitutivo, em virtude de termo ou
condi&'o estipulada pelas pr(prias partes ou por determina&'o legal.
DIREI"OS REAIS SO#RE COISAS AL$EIAS
!ius in re aliena# !art. F.:DE a F.+F*#
5 denomina&'o adv,m do objeto sobre o qual recai o direito que , de
propriedade de outra pessoa que n'o a detentora do direito, recaindo, portanto, sobre
coisa de outrem. Os direitos reais sobre coisas al/eias caracteri)am-se pela
oponibilidade erga omnes e pelo poder de seqHela !direito de perseguir o bem onde e
com quem quer que ele se encontre#.
<emos tr0s classes de direitos reais sobre coisas al/eias% os direitos reais de uso e
rui&'o, os direitos reais de garantia e os direitos reais de aquisi&'o.
5# 176?7<O= 6?57= 1? I=O ? J6I7KLO% servid'o, usuruto, uso e /abita&'o e o
direito real de supercie.
2=?6M71LO% 5 servid'o proporciona utilidade para o pr,dio dominante !que tem
direito servid'o#, e grava o pr,dio serviente !que pertence a outro dono e que deve
servir ao outro pr,dio#, constituindo-se mediante declara&'o expressa dos proprietrios
!contrato#, testamento, usucapi'o ou senten&a judicial e devendo ser devidamente
registrada no ;art(rio de 6egistro de 7m(veis. 5 inalidade da servid'o predial , tornar
o pr,dio dominante mais >til.
5 servid'o se extingue por ren>ncia, resgate, cessa&'o da utilidade, reuni'o dos
pr,dios dominante e serviente, supress'o das obras por eeito de contrato, n'o uso
durante F* !de)# anos consecutivos e constru&'o de estrada. 5 extin&'o s( produ)ir
eeitos quanto a terceiros quando a servid'o or cancelada.
2I=IJ6I<O% 1o latim usufructus, rudo pelo uso. ;onstitui-se no direito que
uma pessoa tem de usar coisa al/eia durante certo tempo, sem alterar-l/e a substncia.
;onere-se ao usuruturio o direito de ruir as utilidades e os rutos de uma coisa,
enquanto destacado da pr(pria temporariamente. No usuruto o proprietrio perde o ius
fruendi sobre a coisa. O usuruturio det,m os poderes de usar e go)ar da coisa,
explorando-a economicamente3 j o nu-proprietrio, privado desses poderes, a) jus
substncia da coisa !ius utendi e ius disponendi#.
O usuruto pode recair sobre bens m(veis e im(veis. ='o partes no usuruto% o
nu-proprietrio, que , o dono do bem, e o usuruturio, que , aquele que tem o direito
de ruir a coisa. O usuruto ser constitu do por contrato, testamento ou por lei. O
usuruto, quanto sua extens'o, ser classiicado em universal ou particular e, quanto
sua dura&'o, em temporrio ou vitalcio.
O usuruto se extingue pela morte do usuruturio, t,rmino do pra)o, destrui&'o
da coisa, consolida&'o, prescri&'o, ren>ncia ou desist0ncia.
I=O ? N5O7<5K5O
5plicam-se ao uso e /abita&'o as disposi&4es pertinentes ao usuruto, desde
que n'o contrariem suas nature)as. No direito real de /abita&'o o im(vel ser
ocupado, sem "nus, exclusivamente para ins de moradia.
176?7<O 1? =IP?6JQ;7?
Meio para substituir a eniteuse. O proprietrio pode conceder a outrem, por
tempo determinado, a ttulo gratuito ou oneroso, o direito de construir ou plantar
em seu terreno. 1eve ser devidamente registrado no ;art(rio de 6egistro de
7m(veis. O supericirio responder pelos encargos e tributos que incidirem
sobre o im(vel.
2?NJ7<?I=?% 5 eniteuse oi proibida pelo ;(digo ;ivil de 8**8, mas as
antigas oram mantidas, sendo regidas pela lei anterior e leis especiais, at, sua
extin&'o. ?niteuse , o direito que autori)a o eniteuta a exercer, sobre coisa
im(vel pertencente a outra pessoa, todos os poderes inerentes ao domnio,
pagando-l/e uma pens'o ou oro anual, denominada laud0mio. 5 eniteuse ,
perp,tua e atribui ao eniteuta o domnio >til do im(vel.
#% DIREI"OS REAIS DE A&'ISI()O: direito do *romitente com*rador+
176?7<O 1O P6OR7<?N<? ;ORP651O6 !Promessa irretratvel de compra
e venda#% ;ontrato, celebrado em carter irretratvel, celebrado por instrumento
p>blico ou particular, e registrado no ;art(rio de 6egistro de 7m(veis, atrav,s do
qual o promitente comprador tem o direito real aquisi&'o do im(vel. O
promissrio comprador pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a
quem os direitos deste orem cedidos ou transeridos, a outorga da escritura
deinitiva de compra e venda, desde que cumpridas todas as obriga&4es
pactuadas.
=e /ouver recusa na outorga da escritura caber a&'o de adjudica&'o
compuls(ria na qual o Jui) sentenciar a adjudica&'o.
?sse direito real de aquisi&'o se extinguir pela execu&'o voluntria do contrato,
execu&'o compuls(ria, distrato ou resolu&'o judicial.
C% DIREI"OS REAIS DE ,ARAN"IA: *en-or. -i*oteca e anticrese+
G o direito que vincula ao credor determinada coisa do devedor, visando a
satisa&'o de seu cr,dito, no caso de o devedor n'o adimplir sua obriga&'o. 5
dvida assegurada por uma garantia real, garante ao credor a preer0ncia sobre o
pre&o que se apurar na venda judicial do bem, devendo ser pago
prioritariamente. ='o direitos reais de garantia sobre coisas al/eias%
2P?NNO6% G um direito segundo o qual o devedor pignoratcio entrega
!transere a posse# uma coisa m(vel ou mobili)vel ao credor pignoratcio, para
garantir o pagamento de um d,bito. Pode ser judicial ou convencional. ?m regra
/ a tradi&'o, comportando como exce&'o o pen/or rural, industrial ou de
veculo, no quais o bem permanece em poder do devedor. ;lassiica-se em
convencional !civil, mercantil, rural e industrial#, de direitos, de veculos e legal.
O pen/or extingue-se pelo pagamento da dvida pelo devedor, pelo perecimento
da coisa, ren>ncia, conus'o ou adjudica&'o judicial.
2N7PO<?;5% G um direito real que conere ao credor /ipotecrio direito real
sobre bem do devedor /ipotecante, em regra im(vel, sem que este seja privado
de sua posse e domnio. ='o /ipotecveis os im(veis, acess(rios m(veis em
conjunto com im(veis, nua propriedade e domnio >til, estradas de erro,
recursos minerais, navios e aeronaves !a /ipoteca dos navios e aeronaves ser
regida por lei especial#, o direito de uso especial para ins de moradia, o direito
real de uso e a propriedade supericiria. 5 /ipote ca , ormal, ruto de um
contrato que dever ser devidamente registrado junto ao ;art(rio de 6egistro de
7m(veis para ter validade erga omnes.
5 /ipoteca pode ser legal, convencional ou judicial, devendo ser
registrada. 5 /ipoteca acompan/a o bem, mas o mesmo poder ser vendido pelo
devedor. 5 /ipoteca extingue-se com a extin&'o da obriga&'o principal,
destrui&'o da coisa ren>ncia do credor, remi&'o, arremata&'o ou adjudica&'o.
Ocorrer tamb,m a extin&'o da /ipoteca pela peremp&'o do registro, que , o
decurso do pra)o de :* !trinta# anos de sua eetiva&'o, no caso de o bem
/ipotecado or usucapido e no caso de prescrever a a&'o do credor contra o
devedor.
5N<7;6?=?%
Pode-se di)er, de antem'o, que a anticrese est em desuso. ;onsiste em
disposi&'o contratual atrav,s da qual o credor d em garantia ao devedor os
rutos e rendimentos provenientes de um im(vel. G necessrio o registro do ato
constitutivo da anticrese no ;art(rio do 6egistro 7mobilirio. No caso de
inadimplemento da obriga&'o assumida, pode o credor tomar posse do im(vel e
perceber os rendimentos para pagamento da dvida. O credor administrar o
im(vel para que d0 rendimentos e ter que prestar contas ao devedor, estando
sujeito, inclusive, sua iscali)a&'o. Ima ve) adimplida a obriga&'o, extingue-
se a anticrese.
ALIENA()O /ID'CI0RIA
5 aliena&'o iduciria em garantia tem se mostrado um meio
extremamente eiciente para o credor assegurar a recupera&'o do capital
investido e n'o devolvido espontaneamente pelo devedor na data determinada,
ruto da inoperabilidade dos demais meios de garantia notadamente a /ipoteca e
a anticrese no que toca a bens im(veis.
O credor iducirio !amigo# icava responsvel pela restitui&'o dos bens
em caso de perda, por exemplo, em uma guerra, por parte do tido devedor. N'o
/avia neg(cio jurdico subjacente, o objetivo era a prote&'o contra penas
severas, impostas pelo imp,rio romano. Posteriormente, essa modalidade se
transormou na id>cia contrada cum creditore pignoris iure, uma garantia real,
pela qual o credor de uma obriga&'o preexistente se tornava proprietrio de uma
coisa do devedor, obrigando-se aquele, pelo pactum fiduciae, a restitu-la a este,
ap(s o pagamento da dvidaF. Nesta oportunidade, nasce eetivamente o vnculo
principal, o vnculo acess(rio e as iguras eetivas do credor e do devedor. 5
aliena&'o iduciria tamb,m est presente em pases de common @aS,
correspondendo ao trust receipt, por meio do qual o devedor transere
iduciariamente o domnio da coisa como garantia.
No Orasil, a 5liena&'o Jiduciria em Tarantia, oi introdu)ida no
ordenamento pela @ei de Rercado de ;apitais, A.B8C de F*9B9FED+, que, no
entanto, reeriu-se ao instituto como um domnio resol>vel, iniciando ent'o a
conus'o onomstica e t,cnica. ?m FEE:, com a @ei dos Jundos de 7nvestimento
7mobilirio, n. C.DDC, legislador pareceu compreender a inadequa&'o do
tratamento como propriedade resol>vel, optando por denomin-lo Upropriedade
iduciriaU, conorme art. BV da reerida lei. ?m FEEB, pela lei de Jinanciamento
7mobilirio E.+FA, retoma-se o nomen juris Upropriedade resol>velU, ao regular a
aliena&'o iduciria de coisa im(vel, tendo, paradoxalmente, a mesma lei
acultado a constitui&'o de um regime iducirio opera&'o de securiti)a&'o de
recebveis imobilirios.
No ;(digo ;ivil de 8**8, o legislador retoma novamente a ideia da
propriedade iduciria, dierenciando-a da propriedade resol>vel. ?ntretanto,
seus artigos reerem-se apenas aliena&'o iduciria em garantia de bem m(vel
tratada na @ei A.B8C9FED+ e no decreto lei EFF9DE, parcialmente revogado
!derrogado# pelo c(dex civil. Por im em 8**A, na lei F*.E:F, ao tratar da
aeta&'o patrimonial, o legislador esbarra novamente na mesma problemtica,
sem, contudo, resolv0-la. 5lis, este >ltimo diploma modiica o decreto EFF, o
;(digo ;ivil e a lei E.+FA9EB, tendo esta >ltima sido ainda reormulada pela lei
FF.ACF9*B.
=impliicando um pouco mais a quest'o, na propriedade resol>vel,
independentemente de sua origem tem-se a transmiss'o dominial do antigo
titular para o proprietrio resol>vel, podendo o titular reivindicante tra)er de
volta a coisa, uma ve) operada a resolubilidade !art. F.:+E ;;#. Numa ideia mais
simples , isso que se veriica na retrovenda. O proprietrio aliena um bem ao
proprietrio resol>vel e pode reivindicar o bem no pra)o mximo prorrogvel
por tr0s anos, restituindo e reembolsando tudo o que pagou !art. +*+#.
<al en"meno n'o acontece de orma alguma na aliena&'o iduciria, pois
n'o , propriedade resol>vel, n'o porque a lei ou a vontade estejam envolvidas,
n'o , propriedade resol>vel porque ao celebrar o neg(cio o credor iducirio n'o
se torna proprietrio do bem resol>vel e nem o devedor iduciante se torna titular
reivindicante. 5o estabelecer o neg(cio, o bem deixa de ser de titularidade do
devedor, mas tamb,m n'o ingressa no patrim"nio do credor. O bem ica aetado,
ou seja, sem titular certo. Ocorre como se o bem tivesse sido abandonado ou
renunciado, ica num limbo jurdico, ora do comercio, por arbtrio de qualquer
das partes. O credor iducirio, na vig0ncia do contrato n'o pode usar ruir ou
dispor do bem, tem um mero cr,dito abstrato e insuscetvel de ser resgatado na
vig0ncia do contrato. J o devedor iduciante pode usar e ruir, mas n'o pode
dispor sem a anu0ncia do credor !art. 8C da lei E.+FA#. Obviamente, o devedor
iduciante , muito mais titular da coisa que o credor iducirio, tem a posse
direta o uso e a rui&'o. J o credor como j dito n'o tem nada, a n'o ser
aguardar a mora e o inadimplemento para ai sim consolidar a propriedade em si.
!por Mictor Jrederico#