XVII COBREAP CONGRESSO BRASILEIRO DE ENGENHARIA DE

AVALIAES E PERCIAS IBAPE/SC - 2013

I.

RESUMO:

Trata a percia da determinao dos prejuzos impostos a uma rea

de terras, em decorrncia de instituio de servido de passagem.
Em campo, no haviam sido iniciadas as obras de urbanizao, por
ocasio da implantao da faixa de servido, mas a rea fora objeto de
parcelamento e aprovao de loteamento urbano pela Prefeitura Municipal.
No Cartrio de Registro de Imveis haviam sido abertas matrculas para os
lotes, alguns caucionados ao Municpio para garantia da execuo das
obras de infraestrutura do loteamento, bem como doadas reas para
utilizaes pblicas.
Os lotes vinham sendo tributados, h nove anos, para fins de IPTU.
Indicaremos o valor de mercado com a servido fracionando lotes
(situao legal), e cruzando a gleba (situao de campo).
Constata-se que foram atingidos 64 lotes, total ou parcialmente. Da
forma como a faixa de servido cruza o Loteamento, em diagonal, h
impossibilidade tcnica de ajustar os projetos do loteamento de forma a
isolar a faixa de domnio implantada, ou de reduo das obras de
infraestrutura.
Havia glebas lindeiras disponveis, mas fato que, como se ver, o
custo decorrente dessa implantao sobre lotes urbanos eleva doze vezes
a indenizao por limitaes de uso parcial, desvalorizaes,
encravamentos e inviabilizao de lotes.

II.

FAIXA DE SERVIDO EM LOTEAMENTO NO

IMPLANTADO GLEBA OU LOTE?

Trata a avaliao da determinao em valores de mercado dos

prejuzos impostos rea de terras de uma propriedade, localizada s
margens de estrada federal, em regio metropolitana, em decorrncia da
instituio de servido de passagem sobre a rea que lhe titulada.
O Decreto n 0001, de 29 de fevereiro de 1997, tornou de utilidade
pblica, para fins de constituio de servido de passagem, uma faixa de
terras no Municpio, com extenso de 23.456,33 metros, para a realizao
das obras, e dentre elas, na propriedade aqui estudada.
Conforme memorial descritivo, a rea abrangida situa-se entre as
estacas n 550 e 605, perfazendo a rea de servido de 24.505,46 m,
podendo ser assim descrita:
Ao norte, divide-se com terras da propriedade da Companhia, por
uma cerca reta, medindo 30,00 metros entre os pontos n 7 e 8, distantes,
respectivamente, 105,00m e 82,00m, ambos ao nordeste da estaca inicial.
A nordeste e sudoeste divide-se com terras de propriedade atribuda
Companhia, por duas linhas retas, afastadas 11,00 metros para cada
lado do citado eixo, medindo respectivamente, 1.000,00 metros entre os
pontos n 5 e 6, e 1.100,00 metros entre os pontos n 13 e 14.
Ao leste, divide-se com terras de quem de direito, por uma cerca reta,
medindo 38,00 metros entre os pontos n 15 e 16, distantes,
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respectivamente, 24,00m ao sudeste da estaca n 550, e 20,00m ao sul da

estaca n 551.
Na zona em estudo localizam-se stios de lazer e glebas de utilizao
predominantemente agropastoril. O desenvolvimento das propriedades
rurais vem ainda dando espao urbanizao, especialmente das reas de
terras situadas junto s margens da estrada federal, como a avalianda, e
nas demais cidades circunvizinhas da regio.
Certamente, a servido instituda em glebas, ou seja, reas de terras
no urbanizadas tendem, em tese, a representar um custo
significativamente inferior ao destas urbanizadas.
No caso em estudo, as obras para a implantao da servido na rea
da Companhia, foi tecnicamente escolhida como se fosse gleba, baseada
em inspees de campo, , onde no haviam sido iniciadas as obras de
urbanizao.
A zona na qual se insere a rea avalianda de atividades rurais,
loteamentos populares e, mais recentemente, de loteamentos de mdio
padro.
Importante, todavia, ressaltar que o imvel aonde foi implantada a
servido (24.505,46m), possui acesso asfaltado desde a rodovia federal
situando-se a aproximadamente trs quilmetros do centro da regio
estudada, possuindo os servios de rede energia eltrica, telefnica,
drenagem em rodovia federal asfaltada, com quatro pistas de rolamento,
linhas de transporte coletivos intermunicipais e interestaduais.
Sobre a faixa de terras objeto da servido no havia benfeitorias
valorativas.
A implantao da faixa de servido de passagem cruzando o imvel,
subdivide-o em duas fraes, se considerarmos o pleno uso.
O todo maior corresponde a uma gleba de terras com 55,9235
hectares situada margem da rodovia tendo sido objeto de parcelamento e
aprovao de loteamento urbano pela municipalidade, h quase uma
dcada, possuindo, conforme pesquisas que fizemos:
Projeto de pavimentao (sem aprovao)- EMF Ltda.
novembro 1984;
Planta geral de Parcelamento (aprovado)- Heiner- 8/11/1983;
Restituio de Aerofoto (1:5.000 aprovado) 8/11/1983;
Levantamento Planialtimtrico c/ vegetao (aprovado)
Heiner- 8/11/1983;
Sistema virio e altimetria (aprovado)- EMF Ltda.- 8/11/1983;
Perfis Longitudinais das Ruas (aprovado)- EMF Ltda.;
Locao e nivelamento dos eixos das Ruas (aprovado)Heiner- 14/8/1989;
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Levantamento
Heiner;

topogrfico

Planialtimtrico

(aprovado)

Estudo preliminar de uso das reas (aprovado)- Heiner;

Detalhe de pavimentao (aprovado)- EMF Ltda.- 14/8/1986;
Planta Geral de Arborizao (aprovado)- Werner- 14/8/1986;
Memorial descritivo Urbanstico- Heiner- 30/5/1989;
Projeto do sistema de abastecimento gua- Metrosan18/1/1989;
Projeto de rede de esgoto pluvial- Metrosan- 12/10/1989;
Projeto de eletrificao de Alta tenso e Baixa tensoTorrense- 04/4/1989.
Portanto, o projeto urbanstico, bem como todos os projetos
complementares foram consultados e analisados, eis que se encontram no
arquivo tcnico do Municpio. No local diligenciando, verificamos que a
municipalidade tributa os lotes para fins de IPTU desde 1992, alm de
possuir caucionados outros lotes para garantia da execuo das obras de
infraestrutura do Loteamento. Assim, poderia ter sido evitada a instituio
de servido sobre esta rea, eis que h glebas lindeiras, sem os custos
decorrentes das interferncias com estes investimentos.
Portanto, consultas ao Cartrio de Registro de Imveis da Comarca
permitem assegurar a situao legal de loteamento e, assim sendo, a faixa
de servido, intercepta 64 lotes matriculados, eis que cruza a rea
praticamente na diagonal do loteamento.
Essa implantao sobre lotes urbanos provoca limitaes de uso tanto
parcial, em alguns lotes, com desvalorizao da rea remanescente, como
total, caso em que se sugere indenizao integral dos lotes.
Os critrios para a anlise da situao de cada lote so aqueles
utilizados pela Petrobrs de autoria do engenheiro Hamilton Leal Cazes, de
ampla aceitao no meio forense, estando descritos a seguir.
A servido j implantada sobre a rea do loteamento, cujas obras de
infraestrutura no tinham sido iniciadas, foi realizada conforme planta e
detalhes anexos.
Isto permitiu analisar, lote a lote, as limitaes decorrentes da
implantao da faixa de servido e quantificar os prejuzos delas
decorrentes.

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1) AVALIAO:
Indicamos o valor da rea avaliada tanto como lotes (situao legal),
como gleba (situao de campo), eis que inexistiam arruamentos e obras
de infraestrutura iniciadas.
1.1)

AVALIAO DA REA COMO GLEBA:

Em cumprimento aos preceitos normativos para avaliao de glebas

foi utilizado o mtodo comparativo de dados de mercado preconizado pela
da Norma Brasileira para Avaliao de Imveis, NBR-5676, a fim de obter a
estimativa de valor da frao de terras atingida pela servido de passagem.
Foram pesquisadas 31 glebas, sem benfeitorias, no Municpio em
estudo.
Dentre as variveis independentes estudadas, que explicam a
variao dos preos praticados na regio, mostraram-se estatisticamente
importantes:
REA DO IMVEL, varivel quantitativa, expressa em
hectares;
DIST/ASF, varivel quantitativa, que indica a distncia ao
asfalto, expressa em Km;
TOPOGRAFIA, varivel qualitativa, que indica se o imvel
possui relevo plano, ondulado ou acidentado;
POSIO, varivel qualitativa, referente atratividade quanto
a melhor posio geogrfica no Municpio, expressa nos
conceitos de 1 a 5;
Os parmetros estatsticos do modelo observado e clculos
encontram-se na memria anexa e foram tratados pela estatstica
inferencial, sendo enquadrados ao nvel rigoroso de avaliao.
O valor unitrio mdio da rea assim obtido de R$ 35.732,85 com
intervalo de confiana de R$ 31.315,49 a R$ 40.773,33.
CLCULO DE SERVIDO COMO GLEBA:
Este valor unitrio adotado, tratando-se de servido de passagem em
faixa de terras particulares, a qual embora sofra restries ao pleno uso,
permanece na propriedade dos mesmos, sugere a aplicao de
coeficientes de uso de servido, conforme critrios tcnicos adiante
expostos.
Os critrios adotados so aqueles previstos nos itens a), b), c), d), e)
e f), para a rea, como segue:

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a) PORTE DA PROPRIEDADE:
Considera somente a quantidade de terra bruta atingida, em funo
do tamanho da propriedade, isto , quanto menor a propriedade, maior o
percentual de servido.
rea total da propriedade
(em hectares)
55 a 65

Percentual de servido
(PS)
45

Sendo a rea original de 55,9235 hectares, o percentual de servido

adotado ser de 45%.

b) PERCENTUAL DE COMPROMETIMENTO:
Corresponde ao percentual obtido pelo quociente entre a faixa de
servido e a rea total da propriedade.
rea da Faixa/rea total da
propriedade (AF/AT) em %
2a5

Percentual de servido
% (PS)
35

Situando-se entre 2% e 5%, o percentual de servido admitido de

35%.
c) TIPOS DE APROVEITAMENTO ECONMICO DA TERRA
POSSVEL ANTES E DEPOIS DA IMPLANTAO DA
SERVIDO:
Admite o aproveitamento econmico da rea atingida, considerando
as diferentes culturas e coberturas vegetais existentes, subdivididas em
quatro grupos, atribuindo as mais prejudicadas um grau de relevncia
maior que as demais.
Possveis

30

O percentual mdio ser:

PS = (PS1 x A1) / A
Onde:
PS1 a PSn = percentuais de servido das culturas por grupos de
atividades econmicas;
A1 a An = rea de cada grupo na propriedade;
No caso, tem-se:
PS1 = 30%; (POSSVEIS)
A1 = 24.505,46 (m)
Onde tem-se:
PS = (24.505,46m x 30%) / 24.505,46m.
PS = 30%
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d) FATOR RELEVO:
1,05 = recomposio mdia;
Este fator funo da recomposio da terra atingida, sendo adotado
Recomposio Mdia, correspondente a 1,05 para a rea.
e) FATOR DE POSIO DE FAIXA:
1,10 = desfavorvel.
Relacionado com a posio da faixa em relao propriedade
atingida, adota-se 1,10 (desfavorvel) para a rea.
f) PERCENTUAL FINAL DE SERVIDO:
O percentual final de servido ser o maior obtido nos trs critrios
multiplicado pelos dois fatores de ajustamento, conforme a frmula a
seguir:
IS = Maior percentual x Fr x Fp x Vu, onde:
IS = valor da indenizao de servido;
Fr = fator relevo;
Fp = fator posio de faixa;
Vu = valor unitrio da terra nua;
IS = 0,45 x 1,05 x 1,10 x R$35.732,858/ha = R$18.572,15/ha
Valor Total = R$18.572,15ha. x 2,450546ha = R$ 45.511,92.
O valor global da faixa de servido de R$ 45.511,92 (quarenta e
cinco mil, quinhentos e onze reais e noventa e dois centavos).
1.2)

AVALIAO DE LOTES URBANOS:

Em cumprimento aos preceitos normativos para avaliao de lotes

urbanos foi utilizado o mtodo comparativo de dados de mercado
preconizado pela da Norma Brasileira para Avaliao de Imveis, NBR5676, a fim de obter a estimativa de valor das fraes de terrenos
atingidas pela servido de passagem.
Foram pesquisados 156 lotes, sem benfeitorias, no Municpio em
estudo.
Dentre as variveis independentes estudadas, que explicam a
variao dos preos praticados na regio, mostraram-se estatisticamente
importantes:
REA DO IMVEL, varivel quantitativa, expressa em metros
quadrados;

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@POLO CENTRO, varivel dicotmica, que indica se o

referido lote situa-se ou no no polo central;
@POLO ESTRADA FEDERAL, varivel dicotmica, que
indica se o referido lote situa-se ou no, no polo comercial da
rodovia federal;
DATA, varivel quantitativa, referente srie histrica de
dados mensalmente coletados.
Os parmetros estatsticos do modelo observado e clculos
encontram-se na memria anexa e foram tratados pela estatstica
inferencial, sendo enquadrados ao nvel rigoroso de avaliao.
Os valores unitrios de cada lote, considerados urbanizados,
conforme equao definida pelo modelo esto na tabela em anexo.
Cabe salientar que toda rea de propriedade da Companhia possui
projetos aprovados (passveis de reaprovao com novas exigncias de
redes eltrica, de gua, de esgoto, pavimentao, arquitetnico), que foram
necessrios para o registro individual de lotes efetivado em 1990. Isto
envolveria ainda aspectos legais no analisados neste estudo tcnico.
CLCULO DE SERVIDO COMO LOTES URBANOS:
Utilizando-se da metodologia de servido para lotes urbanos, temos
que o percentual de servido de 95% devido limitao de uso do
imvel, e existe metodologia para clculo de desvalorizao de
remanescente.
Como todos os lotes so de mesmo dono, consideramos que no
existe rea remanescente inaproveitvel, e sim desvalorizao do
remanescente.
Assim calculado:
CL= rea atingida pela servido / rea do lote.

LOTES

Lotes at 500m

Lotes acima de
1000m

COMPROMETIMENTO
DO LOTE (CL)

COEFICIENTE DE
DESVALORIZAO
(CD)

0 a 0,05

0,1

0,06 a 0,10

0,2

0,11 a 0,15

0,3

0 a 0,01

0,05

0,02 a 0,05

0,1

0,05 a 0,10

0,15

0,11 a 0,15
0,16 a 0,20

0,2
0,25

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Lotes acima de
1000m

0,21 a 0,25
0,26 a 0,30
0,31 a 0,35
0,36 a 0,40
0,41 a 0,50

0,3
0,35
0,4
0,45
0,5

Para valores de CL superiores aos definidos pelas tabelas acima,

sugere-se a aquisio total do lote.
O clculo de faixa de servido e de desvalorizao de remanescente
est em anexo, juntamente com uma estimativa de custos para
implantao de loteamento urbano (servios necessrios para a
implantao de tal empreendimento).
Para considerarmos a avaliao da servido como lotes (R$
557.781,19) deve-se observar o custo de urbanizao da rea (referentes
ao ms de junho - revista Construo), pois na pesquisa de dados para o
clculo do valor de venda de cada lote, os terrenos so urbanizados.
Tem-se 45.672,39m de lotes que tiveram alguma parcela atingida e
os custos desta urbanizao totalizam R$ 726.273,21, para o ms de junho
de 2001.
As restries usualmente encontradas nas clusulas proibitivas das
escrituras de faixas de domnio podem ser:
Realizar construes (caractersticas em imveis urbanos);
Fazer queimadas;
Usar explosivos para remoo de rochas;
Implantar culturas de mdio e grande porte.
Outras consequncias da servido:
Perda da privacidade no uso da propriedade;
Impedimento de acesso a trechos isolados pela faixa;
Dificuldade na recomposio do solo quando em vrzea.
De acordo com a sobreposio da faixa de domnio no levantamento
topogrfico realizado ela atinge, total ou parcialmente, 64 lotes. O
Loteamento encontra-se cadastrado no Cartrio de Registro de Imveis
desde 1990 e no Municpio desde 1992, sendo que o IPTU vem sendo
recolhido desde ento.
Da forma como a faixa de servido cruza o Loteamento h
impossibilidade tcnica de ajustar os projetos urbansticos ou
complementares do loteamento de forma a isolar a faixa de domnio
implantada.
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Os lotes atingidos, total ou parcialmente, mesmo ainda sem a

utilizao pr-destinada, tero que ser urbanizados, pois a faixa de
servido implantada no permite a descontinuidade das obras de
infraestrutura. Dentre os lotes atingidos, os que esto hipotecados
Prefeitura Municipal para garantir a execuo das obras de infraestrutura,
correspondem ao lote n 20 da quadra n5, lotes n 9, 10, 21, 22, 23, 24 da
quadra n16, lotes n 11, 12, 13, 14, 26, 27, 28, 29 da quadra n20. No
havia utilizao econmica na rea ocupada pela servido por ocasio
destas obras.

III.

CONCLUSES

A avaliao, considerando a situao ftica de gleba corresponde ao

valor de R$ 45.511,92.
A avaliao, considerando o loteamento registrado, embora no
implantado, a rea apresenta valor de indenizao pela faixa de terras
correspondente:
Aos lotes que no tiveram comprometimento total, de
R$121.526,29;
Pelos lotes inviabilizados,
R$436.254,90;

em

sua

integralidade,

de

O valor global dos terrenos, considerando-os urbanizados, o que no

ocorre, estimado em R$ 557.781,19.
Os valores correspondentes s obras de urbanizao da rea
equivalem a R$ 726.273,21 para o ms de junho de 2001, conforme
publicao da revista tcnica CONSTRUO SUL ms de agosto de
2001.
A sistemtica avaliatria a desenvolvida pela Petrobrs, e
utilizamos o mtodo comparativo de dados de mercado, para ambos os
casos, como gleba (situao de campo) e como loteamento (situao
legal).
As obras de infraestrutura a serem executadas no Loteamento em
destaque no sero reduzidas pela implantao da faixa de servido.
A rea original de terras da Companhia, ocupada pela instituio de
servido, causa-lhe prejuzos em decorrncia da limitao de uso:
Considerando a rea como gleba, situao de campo, eis que
embora matriculada como loteamento, com os projetos
complementares de infraestrutura aprovados, eles no foram
implementados em campo, o valor estimado para julho de
2001, de R$ 45.511,92 (quarenta e cinco mil, quinhentos e
onze reais e noventa e dois centavos);

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Considerando a rea como loteamento, situao legal

decorrente de investimentos da Companhia sobre a gleba da
qual proprietria, em projetos urbanstico e complementares,
com a correspondente abertura de matrculas individuais de
lotes no Cartrio de Registro de Imveis do Municpio, do
Loteamento e hipoteca de lotes para fins de garantia das obras
de infraestrutura, bem como a doao, j efetivada, de reas
verdes, escola e arruamentos municipalidade, a quem
igualmente vem recolhendo desde o ano de 1992, o IPTU
sobre os lotes, tem-se:
VALOR DA REA OCUPADA PELA FAIXA DE
SERVIDO R$ 50.472,15;
VALOR DE DESVALORIZAO DAS REAS
REMANESCENTES R$ 71.054,14;
VALOR
DOS
LOTES
TOTALMENTE R$ 436.254,90;

INVIABILIZADOS

O valor global correspondente, se considerarmos os lotes

urbanizados, de R$ 557.781,19 (quinhentos e cinquenta e sete mil,
setecentos e oitenta e um reais e dezenove centavos).
Os custos de infraestrutura do loteamento, correspondentes rea
loteada atingida, total ou parcialmente, de 45.672,39 m, so estimados em
junho de 2001, em R$ 726.273,21.(setecentos e vinte e seis mil, duzentos
e setenta e trs reais e vinte e um centavos) (fonte construo sul
agosto/2001);
Os custos de infraestrutura do loteamento em destaque no sero
reduzidos pela instituio da faixa de servido.

IV.

BIBLIOGRAFIA

Mtodo de determinao do valor de faixas de servido

elaborado pelo engenheiro Hamilton Cazes, da Petrobrs.
Observao: O trabalho pericial foi discutido nas duas opes
aqui apresentadas, com amplas discusses e debates, j com
sentena judicial, posterior acordo e pagamento de
indenizao nos moldes aqui calculados. Assunto, portanto, j
com trnsito em julgado.

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V.

ANEXOS

MEMRIA DE CLCULO
PLANTA BAIXA DA FAIXA DE SERVIDO SOBRE
SITUAO FTICA E SITUAO LEGAL

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PLANILHA DEMONSTRATIVA DOS LOTES

ATINGIDOS PELA FAIXA DE SERVIDO
SEM DESCONTAR OS CUSTOS DE URBANIZAO

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PLANILHA DEMONSTRATIVA DOS LOTES

ATINGIDOS PELA FAIXA DE SERVIDO
SEM DESCONTAR OS CUSTOS DE URBANIZAO

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CLCULO DA REA DE TERRAS AVALIADA COMO GLEBA

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CLCULO DA REA DE TERRAS

CONSTITUIDA DE LOTES URBANOS

Infer 32 - Modo de Estatstica Inferencial.

Data : 16/Ago/2001
Nome do Arquivo : C:\Infer32\MUNICIPIO DE FORENSE 2001.IW3
Amostra
N
Am.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18

AREA
868,00
921,00
560,00
650,00
750,00
600,00
550,00
420,00
1.570,00
460,00
472,00
385,00
600,00
330,00
3.000,00
760,00
711,00
1.485,55

@POLO
CENTRAL
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
1,00

@POLO
BR
0,00
0,00
0,00
1,00
1,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00

DATA

ZF

IA

LOC

VUNIT

4,00
4,00
4,00
4,00
4,00
4,00
4,00
4,00
4,00
4,00
4,00
4,00
4,00
4,00
4,00
4,00
4,00
5,00

35,00
35,00
5,00
35,00
35,00
35,00
35,00
35,00
35,00
35,00
5,00
25,00
15,00
15,00
10,00
18,00
5,00
35,00

1,00
1,00
1,00
1,80
1,80
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
3,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
3,00

2,00
2,00
2,00
2,00
3,00
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25,00
15,00
18,00
25,00
35,00
15,00
15,00
15,00
35,00
35,00
20,00
20,00
20,00
15,00
20,00
10,00
35,00
20,00
15,00
25,00
15,00
5,00
15,00
18,00
15,00
5,00
10,00
15,00
20,00
20,00
35,00
10,00
15,00
15,00
10,00
20,00
20,00
35,00
18,00
35,00
35,00
15,00
18,00
10,00
35,00
18,00

2,00
1,80
1,00
1,00
1,80
1,00
1,00
1,00
1,80
3,00
2,00
1,00
1,00
1,00
0,60
2,00
4,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
2,00
1,00
0,60
1,00
1,00
1,00
1,00
4,00
1,00
1,60
1,60
2,00
2,00
1,00
4,00
1,00
1,50
2,00
1,00
1,00
1,00
4,00
3,00

3,00
2,00
2,00
2,00
3,00
2,00
2,00
2,00
3,00
3,00
3,00
2,00
3,00
1,00
1,00
2,00
3,00
2,00
1,00
2,00
2,00
1,00
2,00
1,00
1,00
2,00
1,00
1,00
2,00
2,00
5,00
2,00
2,00
2,00
3,00
2,00
2,00
4,00
2,00
3,00
4,00
1,00
2,00
2,00
5,00
2,00

52,00
27,78
26,66
12,00
75,00
17,78
20,00
7,79
29,00
116,55
38,89
16,67
45,09
14,58
20,00
39,39
174,47
20,00
11,11
24,24
25,22
9,64
33,33
22,66
20,00
14,22
14,28
26,66
34,72
18,57
555,56
23,55
24,24
25,27
60,00
12,00
15,28
100,00
20,20
62,50
82,64
15,76
28,57
23,14
136,17
29,16
24

XVII COBREAP CONGRESSO BRASILEIRO DE ENGENHARIA DE

AVALIAES E PERCIAS IBAPE/SC - 2013

Modelos Pesquisados
N Modelo

Correlao

r ajustado

F Calculado

0,9587

0,9152

240,0364

N Modelo

Normalidade

Sim

AutoCorrelao
No h

Regressore
s
7 em 7

N de
"Outliers"
0

Valor Avaliado

Mnimo

Mximo

34,89

32,67

37,25

MODELOS
(1)
: Ln([VUNIT]) = b0 + b1*Ln([AREA]) + b2*[@POLOCENTRAL] +
b3*[@POLOBR] + b4*Ln([DATA]) + b5*1/[ZF] + b6*[IA] + b7*[LOC]
Descrio das Variveis
Estatsticas Bsicas
Modelo da Regresso
Ln([VUNIT]) = 4,2870 - 0,3929 x Ln([AREA]) + 1,3288 x [@POLOCENTRAL] +
0,4037 x [@POLOBR] + 0,10608 x Ln([DATA]) - 2,1840 /[ZF] + 0,17639 x [IA] +
0,4197 x [LOC]
Modelo para a Varivel Dependente
Correlao do Modelo
Coeficiente de correlao (r) ..........
Valor t calculado ................................
Valor t tabelado (t crtico) .................
5,00 %)
Coeficiente de determinao (r) ...
Coeficiente r ajustado ....................

: 0,9587
: 40,99
: 1,976 (para o nvel de significncia de
: 0,9190
: 0,9152

Testes e anlises efetuadas:

Anlise da Varincia
Correlaes Parciais
Significncia dos Regressores (bicaudal)
Tabela de Resduos
Resduos x Valor Estimado
Histograma
Presena de Outliers
Grfico de Indicao de Outliers
Efeitos de cada Observao na Regresso
Distribuio dos Resduos Normalizados
Teste de Kolmogorov-Smirnov
Grfico de Kolmogorov-Smirnov
Teste de Sequncias/Sinais
25

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Teste de Sequncias
Teste de Sinais
Reta de Normalidade
Autocorrelao
Grfico de Auto-Correlao
Resduos x Variveis Independentes
Formao dos Valores
Variveis independentes :
@POLOCENTRAL ....
@POLOBR ...............
AREA ......................
DATA .......................
IA ............................
LOC .........................
ZF ............................

= 0,00
= 0,00
= 300,00
= 54,00
= 2,00
= 2,00
= 20,00

Estima-se VUNIT do terreno = 34,89/m2

O modelo utilizado foi :
[VUNIT] = Exp( 4,2870 - 0,3929 x Ln([AREA]) + 1,3288 x [@POLOCENTRAL]
+ 0,4037 x [@POLORS] + 0,10608 x Ln([DATA]) - 2,1840 /[ZF] + 0,17639 x
[IA] + 0,4197 x [LOC])
Intervalo de confiana de 80,0 % para o valor estimado :
Mnimo : 32,67/m2
Mximo :37,25/m2

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MEMRIA DE CLCULOS DA AVALIAO

DA GLEBA DE TERRAS

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POSIO DA FAIXA DE DOMINIO

IMPLANTADA (SITUAO FTICA)

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POSIO DA FAIXA DE DOMINIO

IMPLANTADA (SITUAO LEGAL)

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DETALHES DA SITUAO DE ALGUNS LOTES ATINGIDOS

PELA FAIXA DE SERVIDO

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