Compêndio de Ensaios Jurídicos: Direito de Vizinhança

Tau Lima Verdan Rangel
COMPNDIO DE ENSAIOS
JURDICOS:
DIREITO DE VIZINHANA
COMPNDIO DE ENSAIOS JURDICOS:

Capa: Anita Malfatti, Paisagem com Figuras e Casario, s.d.
Editorao, padronizao e formatao de texto

Projeto Grfico e capa

Contedo, citaes e referncias bibliogrficas

O autor
de inteira responsabilidade do autor os conceitos aqui apresentados.

Reproduo dos textos autorizada mediante citao da fonte.
APRESENTAO
Tradicionalmente,
Direito
reproduzido
por
meio
de
doutrinas, que constituem o pensamento de pessoas reconhecidas pela

comunidade
jurdica
em
trabalhar,
academicamente,
determinados
assuntos. Assim, o saber jurdico sempre foi concebido como algo dogmtico.
possvel, luz da tradicional viso empregada, afirmar que o Direito um
campo no qual no se incluem somente as instituies legais, as ordens
legais, as decises legais; mas, ainda, so computados tudo aquilo que os
especialistas em leis dizem acerca das mencionadas instituies, ordens e
decises, materializando, comumente, uma meta direito. No Direito, a
construo do conhecimento advm da interpretao de leis e as pessoas
autorizadas a interpretar as leis so os juristas.
Contudo,
o alvorecer acadmico que presenciado pelos
Operadores do Direito, que se debruam no desenvolvimento de pesquisas,

passa a conceber o conhecimento de maneira prtica, utilizando as
experincias empricas e o contorno regional como elementos indissociveis
para a compreenso do Direito. Ultrapassa-se a tradicional viso do
conhecimento jurdico como algo dogmtico, buscando conferir molduras
acadmicas, por meio do emprego de mtodos cientficos. Neste aspecto, o
Compndio de Ensaios Jurdico objetiva disponibilizar para a comunidade
interessada uma coletnea de trabalhos, reflexes e inquietaes produzida
durante a formao acadmica do autor. Debruando-se especificamente
sobre o Direito de Vizinhana, o compndio objetiva trazer baila a
discusso de institutos tradicionais, tal como possibilitar um exame sobre
institutos e direitos introduzidos no ordenamento jurdico com uma
legislao
civil
contempornea
em
consonncia
com
os
anseios
apresentados pela sociedade brasileira.

Boa leitura!
SUMRIO
Apontamentos acerca das restries legais provenientes do Direito de
Vizinhana: Comentrios ao limite entre prdios e ao direito de tapagem ............... 05
Comentrios passagem forada no Direito de Vizinhana: Explicitaes e
apontamentos s limitaes legais propriedade similares servido .................... 23
Comentrios ao direito de alteamento em sede de Direito de Vizinhana:
Breves ponderaes ...................................................................................................... 36
Das guas no Direito de Vizinhana: Tessituras s limitaes legais
propriedade similares servido ................................................................................ 45
Das rvores limtrofes em sede de Direito de Vizinhana: Singelos
apontamentos s limitaes legais propriedade similares servido .................... 61
Direito de Vizinhana: Anotaes s limitaes legais propriedade
similares servido ..................................................................................................... 74
Direito de Vizinhana: Comentrios ao uso anormal da propriedade ....................... 100
Do cabimento da passagem de cabos e tubulaes no Direito de Vizinhana:
Singelo painel s limitaes legais propriedade similares servido .................... 123
Do direito de madeirar em sede de Direito de Vizinhana ......................................... 133
APONTAMENTOS
LEGAIS
ACERCA
PROVENIENTES
DAS
DO
RESTRIES
DIREITO
DE
VIZINHANA: COMENTRIOS AO LIMITE ENTRE

PRDIOS E AO DIREITO DE TAPAGEM
Resumo: Ab initio, evidenciar se faz carecido que o direito de vizinhana
alberga uma gama de limitaes, estabelecidas, de maneira expressa, pelos
diplomas legais em vigor, que cerceiam, conseguintemente, o alcance das
faculdades de usar e gozar por parte de proprietrios e possuidores de
prdios vizinhos, estabelecendo um encargo a ser tolerado, com o objetivo
de resguardar a possibilidade de convivncia social e para que haja o
mtuo respeito propriedade. Cuida anotar que se no subsistisse tais
termos limitadores, cada proprietrio poderia utilizar de seu direito
absoluto, na coliso de direitos todos restariam tolhidos de exercerem suas
faculdades, eis que as propriedades aniquilar-se-iam. H que se destacar,
tambm, que o direito de vizinhana tem como fito macio a satisfao de
interesses de proprietrios opostos, o que se efetiva por meio das limitaes
ao uso e gozo dos proprietrios e possuidores. As relaes de vizinhana,
por si s, tm o condo estimular divergncias que alcanam dimenses
desproporcionais aos interesses materiais disputados, uma anormalidade
que ocorre pelo recrudescimento dos sentimentos agastados pela
proximidade indesejada e ou intolervel. No raro, uma disputa por
insignificantes centmetros de reas consome anos de litigiosidade, criando
despesas vultosas, sem que se possa compreender a razo de tanto
empenho por uma situao jurdica que sequer dano efetivo causa.
Palavras-chaves: Limite entre Prdio. Direito de Tapagem. Vizinhana.
Sumrio: 1 Direito de Vizinhana: Ponderaes Inaugurais; 2 Breve
Anlise acerca da Natureza Jurdica do Direito de Vizinhana; 3 Do Limite
entre Prdios; 4 Do Direito de Tapagem: 4.1 Do Tapume: Tapume Comum
e Tapume Especial; 4.2 Do Muro Divisrio; 4.3 Da Cerca Divisria.
COMPNDIO DE ENSAIOS JURIDICOS: DIREITO DE

VIZINHANA
TAU LIMA VERDAN RANGEL
1 DIREITO DE VIZINHANA: PONDERAES INAUGURAIS

Ab initio, evidenciar se faz carecido que o direito de vizinhana
alberga uma gama de limitaes, estabelecidas, de maneira expressa, pelos
diplomas legais em vigor, que cerceiam, conseguintemente, o alcance das
prdios vizinhos, estabelecendo um encargo a ser tolerado, com o objetivo de
resguardar a possibilidade de convivncia social e para que haja o mtuo
respeito propriedade. Cada proprietrio compensa seu sacrifcio com a
vantagem que lhe advm do correspondente sacrifcio do vizinho1. Cuida
anotar que se no subsistisse tais termos limitadores, cada proprietrio
poderia utilizar de seu direito absoluto, na coliso de direitos todos
restariam tolhidos de exercerem suas faculdades, eis que as propriedades
aniquilar-se-iam. H que se destacar, tambm, que o direito de vizinhana
tem como fito macio a satisfao de interesses de proprietrios opostos, o
que se efetiva por meio das limitaes ao uso e gozo dos proprietrios e
possuidores.
Nessa trilha de exposio, saliente-se que h restries decorrentes
da necessidade de conciliar o uso e gozo por parte de proprietrios
confinantes, vez que a vizinhana, por si, uma fonte permanente de
conflito. Como bem aponta Monteiro Filho, ao lecionar acerca da essncia do
tema em comento, trata-se de normas que tendem a compor, a satisfazer os
conflitos entre propriedade opostas, com o objetivo de tentar definir regras
bsicas de situao de vizinhana2. Imprescindvel se faz anotar que o
conflito de vizinhana tem sua origem, intimamente, atrelada a um ato do
proprietrio ou possuidor de um prdio que passa a produzir repercusses
no prdio vizinho, culminando na constituio de prejuzos ao prprio imvel
ou ainda transtornos a seu morador. Alm do pontuado, prima gizar que o
FARIAS, Cristiano Chaves; ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais. 7 ed. Rio de Janeiro:
Editora Lumen Juris, 2011, p. 508.
2 MONTEIRO FILHO, Carlos Edison do Rgo. O Direito de Vizinhana no Novo Cdigo
Civil. In: EMERJ Debate o Novo Cdigo Civil. ANAIS... 11 out. 2002, Rio de Janeiro, p.158167. Disponvel em: <http://www.emerj.tjrj.jus.br>. Acesso em 01 set. 2012, p. 158.
1

VIZINHANA
direito de vizinhana contempla uma pluralidade de direitos e deveres

estabelecidos em relao aos vizinhos, em razo de sua especfica condio.
Mister faz-se colacionar ainda que o objeto da tutela imediata do
legislador com os direitos de vizinhana so os interesses privados dos
vizinhos3. Doutra banda o escopo mediato da norma assenta na essencial
manuteno do princpio da funo social da propriedade, eis que a
preservao de relaes harmoniosas entre vizinhos se apresenta como
carecido instrumento a assegurar que cada propriedade alcance o mais
amplo uso e fruio, obtendo, desta forma, os objetivos econmicos ao tempo
em que salvaguarda os interesses individuais. O direito de vizinhana o
ramo do direito civil que se ocupa dos conflitos de interesses causados pelas
recprocas interferncias entre propriedades imveis prximas4.
Em evidncia se faz necessrio colocar que a locuo prdio vizinho
no deve ser interpretada de maneira restritiva, alcanando to somente os
prdios confinantes, mas sim de modo expansivo, j que compreende todos
os prdios que puderem sofrer repercusso de atos oriundos de prdios
prximos. H que se citar, por carecido, o robusto magistrio de Leite, no
qual a definio de imveis confinantes no se encontra adstrito a to
somente aos lindeiros, mas tambm os que se localizam nas proximidades
desde que o ato praticado por algum em determinado prdio v repercutir
diretamente sobre o outro, causando incmodo ou prejuzo ao seu ocupante5.
Neste
diapaso,
infere-se
possibilidade
de
sofrer
interferncias
provenientes de atos perpetrados em outros prdios apresenta-se como

suficiente a traar os pontos delimitadores do territrio do conflito da
vizinhana.
Denota-se, desta sorte, que a acepo de vizinhana se revela dotada
de amplitude e se estende at onde o ato praticado em um prdio possa
produzir consequncias em outro, como, por exemplo, o caso do barulho
3 FARIAS;
ROSENVALD, 2011, p. 508.

MONTEIRO FILHO. 2002, p. 158.
5 LEITE, Gisele. Consideraes sobre o direito de vizinhana. Boletim Jurdico,
Uberaba/MG, a. 5, n. 203. Disponvel em: <http://www.boletimjuridico.com.br> Acesso em:
01 set. 2012.
4

VIZINHANA
provocado por bar, boate ou ainda qualquer atividade desse gnero, o perigo
de uma exploso, fumaa advinda da queima de detritos, badalar de um
sino, gases expelidos por postos de gasolina, dentre tantas outras hipteses,
em que se apresenta uma interferncia de prdio a prdio, no importando a
distncia, acabam por ensejar conflito de vizinhana. Neste alamir, com o
escopo de fortalecer as ponderaes j acinzeladas, quadra trazer colao o
seguinte entendimento jurisprudencial:
Ementa: Direito de Vizinhana. Obrigao de Fazer. Chamin.
Fumaa. Uso Anormal de Propriedade. Chamin do imvel vizinho
em altura inferior ao telhado da casa lindeira. Terreno em declive.
Fumaa exalada em direo residncia da autora que inviabiliza
a abertura de janela. Uso anormal da propriedade. Art. 1.277,
CCB. Prova documental e testemunhal que comprova os fatos
alegados. Princpio da imediao da prova aplicado no caso
concreto. Sentena de procedncia mantida. Negaram provimento.
(Tribunal de Justia do Estado do Rio Grande do Sul Dcima
Nona Cmara Cvel/ Apelao Cvel N. 70035708205/ Relator:
Desembargador Carlos Rafael dos Santos Jnior/ Julgado em
25.05.2010).
As relaes de vizinhana estimulam divergncias que alcanam

dimenses desproporcionais aos interesses materiais disputados, uma
anormalidade que ocorre pelo recrudescimento dos sentimentos agastados
pela proximidade indesejada e ou intolervel. No raro, uma disputa por
insignificantes centmetros de reas consome anos de litigiosidade, criando
despesas vultosas, sem que se possa compreender a razo de tanto empenho
por uma situao jurdica que sequer dano efetivo causa. Portanto, real a
possibilidade de se verificar abuso do direito em assuntos do gnero; s
vezes, o acirramento dos nimos dos litigantes inebria a racionalidade.
2 BREVE ANLISE ACERCA DA NATUREZA JURDICA DO
In primo oculi, reconhecer se faz imprescindvel que houve rotunda
discusso acerca da natureza jurdica do direito de vizinhana, havendo
defensores da natureza obrigacional dos direitos de vizinhana, enquanto
8

VIZINHANA
outros sustentavam o carter real dos aludidos direitos. Entrementes, as

discusses supramencionadas no prosperaram por longo perodo, sendo, ao
final, pela doutrina majoritria, adotada acepo do direito de vizinhana
enquanto detentor de essncia de obrigao propter rem, pois se vinculam ao
prdio, assumindo-os quem quer que se encontre em sua posse.
Nesta
toada, h que se citar o entendimento estruturado por Waquin, no qual:

[...] a natureza jurdica destes direitos [direitos de vizinhana], na
opinio majoritria da doutrina, que tratam-se (sic) de obrigaes
propter rem, da prpria coisa, advindo os direitos e obrigaes do
simples fato de serem os indivduos vizinhos6.
A caracterstica mais proeminente, no que concerne ao direito de

vizinha, tange ao fato dos sujeitos serem indeterminados, j que o dever no
incide imediatamente sobre especfica pessoa, mas a qualquer um que se
vincule a uma situao jurdica de titularidade de direito real ou parcelas
dominiais, como se infere no caso do usufruturio, ou mesmo a quem exera
o poder ftico sobre a coisa, como se verifica na hiptese do possuidor. A
restrio, deste modo, acompanha a propriedade, mesmo que ocorra a
alterao da titularidade, sendo suficiente que o imvel continue violando o
dever jurdico contido no arcabouo normativo.
Alm disso, cuida anotar, por necessrio, que o sucessor ter os
mesmos direitos e obrigaes do sucedido perante os vizinhos. Leciona Silvio
Rodrigues que o devedor, por ser titular de um direito sobre uma coisa, fica
sujeito a uma determinada prestao que, por conseguinte, no derivou da
manifestao expressa ou tcita de sua vontade7. Nesta situao, o que
torna o proprietrio ou possuidor do imvel devedor a circunstncia de ser
titular do direito real. So excludas, desta feita, dos conflitos de vizinhana,
as situaes nas quais se verifica a chamada interferncia direta ou
imediata. H que se elucidar, ao lado do pontuado, que a aludida
modalidade de interferncia tem assento quando seus efeitos j tem incio no
WAQUIN, Bruna Barbieri. Consideraes sobre Direito de Vizinhana. Disponvel
em: <http://www.direitonet.com.br>. Acesso em 01 set. 2012.
7 RODRIGUES, Slvio. Direito das Coisas. So Paulo: Saraiva, 2003, p. 99
6

VIZINHANA
prdio vizinho, como ocorre quando h canalizao para que a fumaa seja
lanada diretamente no prdio vizinho. Doutro modo, a interferncia
mediata quando tem incio no prdio de quem a causa e, posteriormente,
transmitida ao prdio alheio. Por oportuno, quando se trata de interferncia
imediata, o que se tem, na realidade, ato ilcito, robusta violao da
propriedade alheia, que como tal deve repelida, alocando-se fora da rea da
vizinhana.
Urge verificar que as limitaes oriundas do direito de
vizinhana afetam, de modo abstrato, a todos os vizinhos, contudo s alcana
a concretizao em face de alguns. Isto , os direitos de vizinhana so
potencialmente indeterminados, porm s se manifestam em face daquele
que se encontre diante da situao compreendida pelo arcabouo normativo.
Ademais, os direitos de vizinhana so criados por lei, inerentes ao prprio
direito de propriedade, sem a finalidade de incrementar a utilidade de um
prdio8, entrementes com o escopo de assegurar a convivncia harmoniosa
entre vizinhos. Nessa toada, os direitos de vizinhana podem ser gratuitos
ou onerosos, sendo verificada a primeira espcie quando no gera
indenizao, sendo compensados em idntica limitao ao vizinho, j a
segunda espcie tem descanso quando a supremacia do interesse pblico
estabelece uma invaso na rbita dominial do vizinho para a sobrevivncia
do outro, afixando-se a devida verba indenizatria, eis que inexiste a
reciprocidade.
Calha gizar que os direitos de vizinhana onerosos se aproximam
das servides, no em decorrncia de darem azo a novas espcies de direitos
reais, mas pela imposio do arcabouo jurdico de deveres cooperativos de
um vizinho, no que concerne ao atendimento da necessidade de outro
morador. Desta feita, a propriedade de uma pessoa passa a atender aos
interesses de outrem, que poder extrair dela as necessidades. Trata-se, com
efeito, de macia valorao dos postulados de solidariedade, os quais
condicionam propriedade como um instrumento robusto para o
8 FARIAS;

10

VIZINHANA
desenvolvimento no apenas de seu proprietrio, mas tambm dos vizinhos

que o cercam.
Conquanto a norma jurdica ambicione limitar a amplitude das
faculdades de proprietrios e possuidores vizinhos com o intento de alcanar
a harmonia social, no pertine ao Direito regular e estabelecer os marcos
delimitadores de todas as atividades exercitadas a partir de um prdio.
Saliente-se que ao Direito interessa regular as interferncias, to somente
medida que estas se revelam prejudiciais aos seus vizinhos, ameaando sua
incolumidade e o seu prprio direito de propriedade, porquanto, uma vez
materializadas, corrompem o iderio de pacificao social.
3 DO LIMITE ENTRE PRDIOS
Ao se apreciar o tema em comento, cuida salientar, em uma primeira
plana, que a demarcao surgiu juntamente com a propriedade, eis que os
marcos ou cercas que delimitam os pontos limtrofes, alm de estimulares os
interesses de cunho privado, asseguram a paz e a harmonia social,
notadamente em decorrncia dos inmeros problemas provenientes de
questes atreladas aos limites de prdios, j que conferem direitos recprocos
aos proprietrios dos prdios contguos. Tal fato decorre, gize-se, em razo
da manuteno, por meio dos pontos limtrofes, da linha lindeira. Ao lado
disso, saliente-se que possvel ao proprietrio constranger o confinante a
proceder com ele demarcao entre os prdios, aviventando rumos
apagados, assim como renovar marcos destrudos ou arruinados, sendo
repartido, proporcionalmente, entre os interessados as respectivas despesas.
Cuida anotar que o direito de demarcar do proprietrio que, em
sentido amplo, abrange todo aquele que titular de um direito real, como,
por exemplo, o enfiteuta, o condmino, o usufruturio, o usurio e o nu
proprietrio. Todavia, tal direito no estendido ao possuidor, como o
locatrio, credor pignoratcio ou depositrio, nem ao sucessor da herana
que ainda no foi objeto de partilha. O proprietrio ou qualquer um dos
indivduos que tm legitimidade pode propor, a qualquer tempo, a ao
11

VIZINHANA
demarcatria, que imprescritvel e irrenuncivel9. Extrai-se como escopos

da ao demarcatria o levantamento da linha divisria entre dois prdios,
aviventar rumos apagados e renovar marcos destrudos ou arruinados. O
Cdigo de Processo Civil10, em seu artigo 946, limitou-se a alocar duas
possibilidades da ao demarcatria, a saber: fixar novos rumos e aviventar
os j existentes, sendo que este compreende tanto a reconstruo da linha
apagada como a renovao de marcos destrudos ou arruinados.
Como bem anota Diniz11, o proprietrio poder lanar mo dessa
ao, ainda que no esteja na posse do imvel demarcando, devendo,
inclusive, cumular ao ora mencionada com a restituio de reas. Assim,
verifica-se a presena de duas demarcatrias, a saber: a simples e a
qualificada. A primeira tem por objetivo precpuo a sinalizao de limites, ou
seja, restabelecer ou mesmo aviventar os marcos da linha lindeira, de dois
prdios contguos. So elencados, deste modo, como conditio sine qua non: a
contiguidade de prdios confinantes, porquanto se os prdios no limtrofes,
tal ao ser descabida; a titularidade de domnio dos prdios vizinhos seja
de pessoas distintas; e, necessidade de restabelecer os marcos delimitatrios
j existentes ou ainda fixar novos, caso no haja confuso no que tange
linha divisria. A sentena exarada na espcie em testilha tem carter
meramente declaratrio.
A segunda espcie, por seu turno, cumula o pedido de fixao de
rumos e aviventao dos que j existem com o de restituio de glebas
indevidamente ocupadas pelo proprietrio do prdio confinante, caso o
interessado no queira, antes de aforar aludida ao, recorrer diretamente
aos interditos possessrios. Dever, ento, demonstrar que uma parcela de
seu terreno, sem rea especificada, encontra-se, de maneira indevidamente,
integrando parte do domnio do lindeiro. Calha anotar que a sentena faz
DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro: Direito das Coisas. So
Paulo: Editora Saraiva, 2011, p. 311.
10 BRASIL. Lei N 5.869, de 11 de Janeiro de 1973. Institui o Cdigo de Processo Civil.
Disponvel em: <http://www.planalto.gov.br>. Acesso em: 01 set. 2012: Art. 946. Cabe:[...] I
- a ao de demarcao ao proprietrio para obrigar o seu confinante a estremar os
respectivos prdios, fixando-se novos limites entre eles ou aviventando-se os j apagados.
9
11
DINIZ, 2011, p. 312.

12

VIZINHANA
coisa julgada em referncia propriedade, quando a questo atinente a isso

houver sido resolvida de maneira contenciosa.
4 DO DIREITO DE TAPAGEM
Dicciona o caput do artigo 1.297 do Cdigo Civil12 que o proprietrio
tem o direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prdio
urbano ou rural, com o escopo de proteger, dentro de seus limites, a
exclusividade de seu domnio, desde que se atenha para as disposies
regulamentares e no provoque danos ao seu vizinho. Segundo Diniz13,
inequvoco o direito de tapar o prdio, tambm o de confinante, e, sendo
to legtimo o deste quando daquele, de que os prdios sejam separados por
tapumes, o concurso de ambos para a obra divisria pode ser considerado
carecido ou no, ensejando-se, desta sorte, direitos e obrigaes de
vizinhana.
O dispositivo aludido acima traz as disposies no que toca a forma
pela qual se pode estabelecer, de maneira material, a divisa entre os prdios.
Trata-se, com efeito, de mais uma restrio ao direito de limites que
assegura justamente tal exclusividade, conquanto se afixe, na maioria dos
casos, comunho na divisria, qualquer que seja a matria empregada no
estabelecimento do ponto limtrofe das propriedades. Subsiste, segundo o
entendimento de Venosa14, a presuno de que a ambos os proprietrios
confinantes pertencem os tapumes divisrios e congneres, dando corpo a
verdadeira obrigao propter rem as despesas de sua edificao, manuteno
e conservao. Isto porque, prevalece na doutrina que referidas regras de
direito de vizinhana possuem natureza propter rem e, portanto, podem ser
BRASIL. Lei N. 10.406, de 10 de Janeiro de 2002. Institui o Cdigo Civil. Disponvel
em: <http://www.planalto.gov.br>. Acesso em: 01 set. 2012: Art. 1.297. O proprietrio tem
direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prdio, urbano ou rural, e
pode constranger o seu confinante a proceder com ele demarcao entre os dois prdios, a
aviventar rumos apagados e a renovar marcos destrudos ou arruinados, repartindo-se
proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas.
13 DINIZ, 2011, p. 314.
14 VENOSA, Slvio de Salvo. Direito Civil: Direitos Reais. 10 ed. So Paulo: Editora
Atlas, 2010, p. 331.
12
13

VIZINHANA
opostas a todos aqueles que se encontrem na posse da coisa, inclusive, aos

possuidores. Com o intuito de robustecer as ponderaes apresentadas at o
momento, cuida citar o seguinte aresto:
Ementa: Apelao. Ao de Obrigao de Fazer com Pedido de
Tutela Antecipada. Direito de Vizinhana. Pedido para que a
proprietria do imvel limtrofe fosse impedida de obstar a
construo do muro divisrio. Procedncia. Possibilidade. Direito
do proprietrio de edificar muro nos respectivos limites de seu bem
(Art. 1.297, CC) Direito de tapagem. Regras aplicadas aos
possuidores em decorrncia da natureza propter rem da
obrigao. Ato abusivo da r que impossibilita os autores, seus
vizinhos, de exercer a posse sobre o bem. Negado provimento.
(Tribunal de Justia do Estado de So Paulo Vigsima Quinta
Cmara de Direito Privado/ Apelao Cvel N. 001436483.2009.8.26.0576/ Relator: Desembargador Hugo Crepaldi/
Julgado em 07 dez. 2011).
O Diploma Civilista em vigncia anota a repartio proporcional das

despesas gastas com a construo de marcos delimitantes, tratando-se, por
imperioso, de presuno relativa, a qual permite prova em contrrio. Alis,
tal presuno relativa recebe grosso destaque na dico do 1 do artigo
1.297 da Lei N 10.406/200215. Essa presuno juris tantum, incumbindo
o onus probandi em contrrio quele a quem interessar tal meao16. Vigora
como regra que as divisrias sero edificadas sobre a linha lindeira ou,
ainda, dividindo a espessura em duas partes iguais, pelos lados da linha
divisria, contudo se o dono do prdio edificar somente de seu lado, no
subsistir o condomnio necessrio ao marco limtrofe.
Anote-se, por imperioso, que, em no sendo possvel a comprovao
de sua exclusividade, no que tange ao ponto lindeiro, incidir a presuno.
Verbaliza, ainda, o 1 do artigo 1.297 do Codex Civil que os lindeiros esto
obrigados, em conformidade com os costumes adotados na regio, a
em: <http://www.planalto.gov.br>. Acesso em: 01 set. 2012: Art. 1.297. [...] 1 Os
intervalos, muros, cercas e os tapumes divisrios, tais como sebes vivas, cercas de arame ou
de madeira, valas ou banquetas, presumem-se, at prova em contrrio, pertencer a ambos
os proprietrios confinantes, sendo estes obrigados, de conformidade com os costumes da
localidade, a concorrer, em partes iguais, para as despesas de sua construo e
conservao.
16 DINIZ, 2011, p. 314.
15
14

VIZINHANA
contribuir em partes iguais para as despesas de construo e conservao

das divisrias. Prima realar que a vedao das divisas se afigura como um
direito do proprietrio e no uma obrigao, exceto de for proveniente de
imposio administrativa ou contratual entre os lindeiros. Frise-se, ainda, se
for atribuda pelo loteador e se encontrar presente no registro imobilirio,
ter o mesmo efeito de imposio administrativa.
permitido ao proprietrio que cobre a quota do lindeiro que no
concorreu com as despesas. Todavia, tais disposies no prosperaro se o
vizinho que erigiu a obra divisria o fez por iniciativa sua, logrando xito o
confinante em demonstrar no possuir interesse, bem como se efetuou obras
ou despesas desnecessrias ou volupturias na separao, o que deve ser
apurado no caso concreto17. Desta feita, por exemplo, em sendo empregado
plantas raras e exticas nas cercas vivas ou mesmo material luxuoso na
construo da divisria, o lindeiro no ter que suportar metade das
despesas tidas como suprfluas.
4.1 Do Tapume: Tapume Comum e Tapume Especial
Em uma primeira plana, ao se apreciar o tapume divisrio, cuida
assinalar que este compreende um amplo lastro de termos, dentre as quais
se destacam as sebes vivas, as cercas de arame ou de madeira, as valas ou
banquetas. Pela dico contida no 2 do artigo 1.297 do Cdigo Civil 18, as
sebes vivas, rvores ou mesmo quaisquer outras plantas que so destinadas
a marco divisrio, s podero ser objeto de corte ou ainda arrancadas se
houver comum acordo dos confinantes. Os usos do local definiro a
qualidade e espcie de material a ser utilizados: muro simples ou pintados,
com tijolos aparentes ou revestidos, cercas com moires de madeira ou de
VENOSA, 2010, p. 332.

em: <http://www.planalto.gov.br>. Acesso em: 01 set. 2012: Art. 1.297. [...] 2 As sebes
vivas, as rvores, ou plantas quaisquer, que servem de marco divisrio, s podem ser
cortadas, ou arrancadas, de comum acordo entre proprietrios.
17
18
15

VIZINHANA
concreto19, ou mesmo gradis simples ou luxuosamente trabalhados, arames

farpados, cercas vivas com arbustos ou rvores de mdio ou grande porte.
Encontram-se, ainda, albergados pela denominao de tapume
divisrio quaisquer outros meios de separao de terrenos, atentando-se,
com efeito, para as dimenses estabelecidas nos Cdigos de Postura
Municipais, em atinncia aos costumes de cada localidade, desde que
tenham por escopo impedir a passagem de animais de grande porte, como
o gado bovino, equino e muar. Trata-se de tapume comum ou ordinrio, que
constitui um direito do proprietrio do prdio contguo, devendo sua
construo ser paga em partes iguais pelos confinantes porque uma
imposio legal20. Como bem assinala Hely Lopes Meirelles21, o tapume que
se presume como sendo o comum aquele corriqueiramente usado pela
localidade, a fim de promover a vedao de animais tidos de grande porte.
Doutro modo, os tapumes especiais se destinam a obstar a passagem
de animais de pequena dimenso, a exemplo de aves, porcos, cabras e
carneiros, afigurando-se como uma obrigao dos proprietrios e detentores
desses animais, que suportaro sozinhos as despesas de sua edificao.
Desta feita, no poder o vizinho exigir o pagamento equivalente metade
do valor da quantia despendida a seu confinante, eis que tal espcie busca a
satisfao de interesses particulares daquele que o construiu. No tm o
direito de criar em aberto esses animais, salvo se houver terreno baldio, caso
em que se estabelece o compscuo, regulado pela legislao municipal22.
Ao lado disso, no considerado tapume comum a cerca, o gradil
artstico ou o muro construdos para promover o embelezamento da
propriedade, ou mesmo o tabique de proteo s obras em andamento. H
que se citar, por imperioso, o paradigmtico aresto do Superior Tribunal de
Justia, da relatoria da Ministra Nancy Andrighi, que delimitou, com
clareza solar, a distino das duas espcies de tapume:
VENOSA, 2010, p. 332-333.
DINIZ, 2011, p. 315.
21 MEIRELLES, Hely Lopes. Direito de Construir. 10
Malheiros Editores, 2010, p. 56.
22 DINIZ, 2011, p. 316.
19
20
ed.,
atual.
So
Paulo:
16

VIZINHANA
Ementa: Direito Civil. Direito de Tapagem. Arts. 588, 1 e 571,

ambos do CC. Obrigao propter rem. Cerca divisria entre imveis
rurais. Meao de Tapumes Divisrios Comuns. Cobrana de
despesas efetuadas pelo proprietrio lindeiro. Diversidade de
atividades rurais dos vizinhos confinantes. Reflorestamento e
criao de gado. Substituio de cerca antiga, que imprescindia de
recuperao, para impedir passagem do gado. Legalidade. - So
comuns os tapumes que impedem a passagem de animais de
grande porte, como o gado vacum, cavalar e muar (art. 588, 2,
CC), sendo obrigados a concorrer para sua construo e
conservao os proprietrios de imveis confinantes (art. 588, 1,
CC), ainda que algum deles no se destine a atividade pecuria,
mas a reflorestamento. - Apenas na obrigao de cercar imveis,
com a construo de tapumes especiais - estes considerados como
prprios para deter aves domsticas e animais como cabrito, porcos
e carneiros, em seus limites -, que seria indevida a meao do
valor gasto com os reparos neles realizados (art. 588, 3, CC).
(Superior Tribunal de Justia Terceira Turma/ REsp 238.559/MS/
Relatora: Ministra Nancy Andrighi/ Julgado em 20.04.2001/
Publicado no DJ em 11.06.2001, p. 202).
Insta assinalar que a parte do lindeiro para a construo e

conservao de tapumes divisrios s ser passvel de vindicao se firmar
avena antes da realizao de obras ou, ainda, se forem edificados em
decorrncia
da
exigncia
administrativa
entalhada
na
lei
ou
em
regulamento. O direito a vedao s se reveste de aspecto de obrigao

quando decorre de alguma norma administrativa complementar da lei civil
ou, ainda, quando os prprios interessados se obriguem por meio de acordo
entabulado. Os tapumes divisrios comuns observam a regra de presuno
de pertencimento a ambos os vizinhos confinantes, admitindo, inclusive,
prova em contrrio. J os tapumes especiais, em razo de atenderem
interesses privados pertencem apenas ao proprietrio que o edificou. Neste
sentido Hely Lopes Meirelles, ao tratar do tema, pontuou que a sua
construo, conservao e utilizao podem ser exigidas daquele que
provocou a necessidade23.
Anota, ainda, Maria Helena Diniz24 que no se excede no direito de
propriedade aquele que coloca ofendculos, como cacos de vidro em cima do
muro divisrio, grades de ferro terminadas em pontas de lana, cercas
23
24
MEIRELLES, 2010, p. 56.

DINIZ, 2011, p. 317.
17

VIZINHANA
eletrificadas, com o intuito de ferir aquele que, sub-repticiamente, tenta

ingressar em sua propriedade. A utilizao de tais ofendculos objetiva a
defesa preventiva do domnio do proprietrio do imvel.
4.2 Do Muro Divisrio
Inicialmente, calha assinalar que o muro divisrio assim
considerado como todo aquele que se ergue rente linha divisria da
propriedade. Distintamente das paredes divisrias, os muros em comento
no podem ser erigidos alm dos limites do terreno, eis que a diversidade de
tratamento deriva da premissa que muro elemento de vedao, ao passo
que a parede elemento de sustentao. Tal distino, inclusive, pode-se
facilmente observada no tratamento diferenciado dispensado pelo Cdigo
Civil, notadamente quando aloca o muro divisrio sob a epgrafe do direito
de tapagem e a parede divisria sob a rubrica direito de construir. Dessa
distino resulta, ainda, que os muros s podem ser utilizados pelos vizinhos
para vedao de suas propriedades, distintamente das paredes divisria, que
admitem madeiramento e travejamento por parte de ambos os confinantes 25.
Com efeito, o muro divisrio de pertencimento daquele que o
construiu, subsistindo a presuno comum aos vizinhos quando no
possvel aferir, in concreto, quem o edificou. No encontra qualquer descanso
o iderio de que o muro pertence ao vizinho, em razo dos pilares de reforo
estarem direcionados ou mesmo proeminentes para a propriedade dele. No
mais, no h que se falar em cobrana de parte das despesas do vizinho
lindeiro, se aquele que edificou o muro divisrio no avenou com esse em
tal sentido. Colhe-se entendimento jurisprudencial que, com clareza solar,
acena:
Ementa: Agravo retido que no foi reiterado; no conhecimento
[art. 523, 1, do CPC]. Direito de vizinhana - Meao de muros e
paredes divisrias - No obstante a lei estabelea, por razes de
utilidade pblica, a presuno de comunho de muro de vedao de
imveis urbanos [art. 571, do CC de 1916 e 1297, 1, do CC de
2002], essa presuno cede diante de prova cabal de que somente
25

18

VIZINHANA
um dos vizinhos suportou o nus da construo, verdade que,

aliada certeza de que o uso comum tornou-se incompatvel e
nocivo ao proprietrio, legaliza o comando de absteno de
aproveitamento do muro alheio - No provimento. (Tribunal de
Justia do Estado de So Paulo Dcima Cmara de Direito
Privado/ Apelao Cvel N 938.926-8/ Relator: Desembargador
nio Santarelli Zuliani/ Julgado em 23.11.2044).
Em decorrncia de seu aspecto de elemento de vedao, salta

aos olhos que o muro divisrio serve a ambos os vizinhos, sendo prescindvel
o levantamento de outro justaposto ao anterior. Entrementes, se o vizinho
pretende promover alteraes ou modificaes, s o poder fazer aps a
obteno expressa do consentimento do proprietrio ou obtendo a meao
devida, judicialmente, por meio do aforamento da ao adequada. Em
decorrncia do sucedneo de problemas de segurana existentes nos grandes
centros
urbanos,
entendimento
jurisprudencial
tem
firmado
posicionamento de que possvel a elevao do muro divisrio, sem prvio

consentimento do vizinho. No havendo infringncia a qualquer dispositivo
legal vigente, o aumento na altura do muro divisrio no confere direito
indenizao ao proprietrio de imvel lindeiro que se sentiu prejudicado com
a obra26.
Quadra, ainda, salientar que os muros divisrios no podem ser
utilizados para madeiras ou travejar construes lindeiras pelos vizinhos, j
que essa dupla utilizao cabvel to somente nas paredes divisrias. A
meao permitida pelo ordenamento em vigor concerne utilizao de
elemento de vedao comum, nunca como elemento de sustentao.
Ademais, permitir o fortalecimento do equvoco provocar a desnaturao
do muro divisrio, conferindo-lhe aspectos caractersticos que no detentor.
4.3 Da Cerca Divisria
SO PAULO (ESTADO). Tribunal de Justia do Estado de So Paulo. Acrdo
proferido em Apelao Cvel N. 869.377-00. Nunciao de Obra Nova. Direito de
Vizinhana. Construo do Muro Concluda. Prosseguimento no mbito do Pedido
Demolitrio e Indenizatrio (Art. 936, incisos, do CPC). Infringncia Lei no verificada.
Apelo Improvido. rgo Julgador: Vigsima Sexta Cmara de Direito Privado. Relator:
Desembargador Norival Oliva. Julgamento em 10 set. 2007. Disponvel em:
<www.tjsp.jus.br>. Acesso em 01 set. 2012.
26
19

VIZINHANA
Em uma primeira plana, cuida anotar que as cercas, tal como

ocorre com os muros divisrios, constituem elemento de vedao das
propriedades, sendo estes empregados na zona urbana, ao passo que aquelas
na zona rural. Considera-se cerca divisria todo elemento de tapagem,
natural ou artificial, lanado nos limites das propriedades confinantes com
particulares, ou com o domnio pblico27. Ao lado disso, insta salientar que
a cerva divisria se encontra sujeita aos mesmos princpios estatudos na
legislao, no que concerne a feitura e utilizao pelos vizinhos, inclusive no
que concerne meao dos gastos pela edificao pelos vizinhos lindeiros.
Conforme cedio, os gastos que orbitam em torno da edificao de
cerca divisria, em obedincia simetria existente do direito de tapagem,
dever, de maneira proporcional, ser suportada pelos vizinhos confinantes,
eis que a construo de tal instrumento de vedao no se presta a
beneficiar apenas um dos vizinhos. A edificao de cerca divisria projeta
benefcios a ambos os lindeiros, notadamente no que se refere ao
estabelecimento de pontos demarcatrios entre as propriedades, estando, em
razo disso, assentada a solidariedade no que pertine aos gastos. Neste
sentido, h que se trazer colao, com o escopo de fortalecer o aduzido, o
entendimento firmado pelo Tribunal de Justia do Rio Grande do Sul:
Ementa: Direito de Vizinhana. Edificao de Cerca
Demarcatria. Diviso das Despesas entre os Proprietrios
Confinantes. Preliminar de Complexidade da Matria Afastada.
1. No h complexidade na matria discutida nos autos.
incontroversa a construo de uma cerca divisria pelo autor e sua
pretenso o ressarcimento de metade do valor despendido com a
obra. Alm disso, no h qualquer indcio de que a cerca tenha sido
construda em desobedincia real divisa entre os prdios, o que
poderia ter sido evidenciado atravs de prova testemunhal ou
mesmo da juntada de laudo tcnico elaborado a pedido do ru. 2.
No mrito, o proprietrio tem direito de murar o seu prdio, urbano
ou rural, e pode constranger o seu confinante a proceder com ele
demarcao entre os dois prdios, repartindo-se proporcionalmente
entre os interessados as respectivas despesas. Situao em que a
cerca serve nitidamente para demarcar as propriedades de ambas
as partes, no se podendo afirmar que aproveite apenas autora.
Incide, portanto, o disposto no art. 1.297, do Cdigo Civil. 3. Os
27

20

VIZINHANA
recibos e notas fiscais apresentados, em conjunto com o

levantamento fotogrfico, evidenciam a correo do valor cobrado.
Sentena confirmada por seus prprios fundamentos. Recurso
improvido. (Tribunal de Justia do Estado do Rio Grande do Sul
Primeira
Turma
Recursal
Cvel/
Recurso
Inominado
N71003220159/ Relator: Ricardo Torres Hermann/ Julgado em
27.10.2011).
Ademais, as cercas marginais das estradas pblicas sero objeto de

manuteno pelo Poder Pblico, podendo, contudo, ficar a cargo dos
particulares interessados. Mister se faz realar que o traspasse da obrigao
da Administrao Pblica para o particular s poder ser feito mediante
competente acordo, eis que a competncia, originariamente, para a
manuteno de estrada pblica das entidades estatais.
REFERNCIAS:
BRASIL. Lei N 5.869, de 11 de Janeiro de 1973. Institui o Cdigo de
Processo Civil. Disponvel em: <http://www.planalto.gov.br>. Acesso em: 01
set. 2012.
__________. Lei N. 10.406, de 10 de Janeiro de 2002. Institui o Cdigo
Civil. Disponvel em: <http://www.planalto.gov.br>. Acesso em: 01 set. 2012.
__________. Superior Tribunal de Justia. Disponvel em:
<www.stj.jus.br>. Acesso em: 01 set. 2012.
DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro: Direito das
Coisas. So Paulo: Editora Saraiva, 2011.
FARIAS, Cristiano Chaves; ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais. 7 ed.
Rio de Janeiro: Editora Lumen Juris, 2011.
IMHOF, Cristiano. Cdigo Civil Interpretado: Anotador Artigo por
Artigo. 4 ed. Florianpolis: Editora Publicaes Online, 2012.
LEITE, Gisele. Consideraes sobre o direito de vizinhana. Boletim
Jurdico, Uberaba/MG, a. 5, n. 203. Disponvel em:
<http://www.boletimjuridico.com.br> Acesso em: 01 set. 2012.
MEIRELLES, Hely Lopes. Direito de Construir. 10 ed., atual. So Paulo:
Malheiros Editores, 2010.
21

VIZINHANA
MONTEIRO FILHO, Carlos Edison do Rgo. O Direito de Vizinhana no

Novo Cdigo Civil. In: EMERJ Debate o Novo Cdigo Civil. ANAIS... 11 out.
2002, Rio de Janeiro, p.158-167. Disponvel em:
<http://www.emerj.tjrj.jus.br>. Acesso em 01 set. 2012.
RIO GRANDE DO SUL (ESTADO). Tribunal de Justia do Estado do
Rio Grande do Sul. Disponvel em:<www.tjrs.jus.br>. Acesso em 01 set.
2012.
RODRIGUES, Slvio. Direito das Coisas. So Paulo: Saraiva, 2003.
SO PAULO (ESTADO). Tribunal de Justia do Estado de So Paulo.
Disponvel em:<www.tjsp.jus.br>. Acesso em 01 set. 2012.
VENOSA, Slvio de Salvo. Direito Civil: Direitos Reais. 10 Ed, So
Paulo: Editora Atlas, 2010.
WAQUIN, Bruna Barbieri. Consideraes sobre Direito de Vizinhana.
Disponvel em: <http://www.direitonet.com.br>. Acesso em 01 set. 2012.
22
COMENTRIOS
PASSAGEM
FORADA
NO
DIREITO DE VIZINHANA: EXPLICITAES E

APONTAMENTOS
LIMITAES
LEGAIS
PROPRIEDADE SIMILARES SERVIDO

Resumo: Inicialmente, insta evidenciar que o direito de vizinhana
compreende uma gama de limitaes, estabelecidos expressamente pelos
diplomas legais em vigor, que cerceiam, via de consequncia, o alcance das
prdios vizinhos, afixando um encargo a ser tolerado, a fim de resguardar
a possibilidade de convivncia social e para que haja o mtuo respeito
propriedade. Nesta esteira, calha evidenciar que se no subsistisse tais
pontos demarcatrios, cada proprietrio poderia lanar mo de seu direito
faculdades, eis que as propriedades aniquilar-se-iam. H que se negritar,
ainda, que o direito de vizinhana tem como escopo robusto a satisfao de
ao uso e gozo dos proprietrios e possuidores. Nessa trilha de exposio,
saliente-se que h restries decorrentes da necessidade de conciliar o uso
e gozo por parte de proprietrios confinantes, vez que a vizinhana, por si,
uma fonte permanente de conflito. Assim, objetiva o presente em analisar
as limitaes legais decorrentes da passagem forada em sede de direito de
vizinhana.
Palavras-chaves: Direito de Vizinhana. Limitaes Legais. Passagem
Forada.
Sumrio: 1 Direito de Vizinhana: Anotaes Introdutrias; 2 Natureza
Jurdica do Direito de Vizinhana; 3 Comentrios Passagem Forada no
Direito de Vizinhana: Explicitaes e Apontamentos s Limitaes Legais
Propriedade Similares Servido
23

VIZINHANA
1 DIREITO DE VIZINHANA: ANOTAES INTRODUTRIAS

Inicialmente,
insta
evidenciar
que
direito
de
vizinhana

prdios vizinhos, afixando um encargo a ser tolerado, a fim de resguardar a
possibilidade de convivncia social e para que haja o mtuo respeito
propriedade. Cada proprietrio compensa seu sacrifcio com a vantagem que
lhe advm do correspondente sacrifcio do vizinho28. Nesta esteira, calha
evidenciar,
oportunamente,
que
se
no
subsistisse
tais
pontos
demarcatrios, cada proprietrio poderia lanar mo de seu direito absoluto,

na coliso de direitos todos restariam tolhidos de exercerem suas faculdades,
eis que as propriedades aniquilar-se-iam. H que se negritar, ainda, que o
direito de vizinhana tem como escopo robusto a satisfao de interesses de
proprietrios opostos, o que se efetiva por meio das limitaes ao uso e gozo
dos proprietrios e possuidores.
Saliente-se que h restries decorrentes da necessidade de conciliar
o uso e gozo por parte de proprietrios confinantes, vez que a vizinhana,
por si, uma fonte permanente de conflito. Como bem aponta Monteiro
Filho, ao lecionar acerca da essncia do tema em comento, trata-se de
normas que tendem a compor, a satisfazer os conflitos entre propriedade
opostas, com o objetivo de tentar definir regras bsicas de situao de
vizinhana29. Imprescindvel se faz anotar que o conflito de vizinhana tem
sua origem, intimamente, atrelada a um ato do proprietrio ou possuidor de
um prdio que passa a produzir repercusses no prdio vizinho, culminando
na constituio de prejuzos ao prprio imvel ou ainda transtornos a seu
morador. Alm do pontuado, prima gizar que o direito de vizinhana
Civil. In: EMERJ Debate o Novo Cdigo Civil. ANAIS... 11 out. 2002, Rio de Janeiro, p.158167. Disponvel em: <http://www.emerj.tjrj.jus.br>. Acesso em 05 jan. 2015, p. 158.
28
24

VIZINHANA
contempla uma pluralidade de direitos e deveres estabelecidos em relao

aos vizinhos, em razo de sua especfica condio.
Mister faz-se colacionar, oportunamente, que o objeto da tutela
imediata do legislador com os direitos de vizinhana so os interesses
privados dos vizinhos30. Doutra banda o escopo mediato da norma assenta
na essencial manuteno do princpio da funo social da propriedade, eis
que a preservao de relaes harmoniosas entre vizinhos se apresenta como
prximos.
H que se citar, por carecido, o robusto magistrio de Leite, no

diretamente sobre o outro, causando incmodo ou prejuzo ao seu
ocupante32.
Neste
diapaso,
infere-se
possibilidade
de
sofrer
interferncias provenientes de atos perpetrados em outros prdios

apresenta-se como suficiente a traar os pontos delimitadores do territrio
do conflito da vizinhana.
FARIAS; ROSENVALD, 2011, p. 508.
MONTEIRO FILHO, 2002, p. 158.
05 jan. 2015.
30
31
25

VIZINHANA
25.05.2010).
Ao lado disso, destacar se faz carecido que o vocbulo prdio no

apresenta qualquer distino entre o imvel localizado em rea urbana ou
rural. De igual modo, o termo supramencionado no apresenta qualquer
questionamento acerca da finalidade, alcanando tanto o residencial,
comercial e industrial. Evoca apenas uma edificao de uma casa ou
apartamentos em condomnio, independente da finalidade. Mesmo o terreno
no-edificado considervel imvel lato sensu33. Destarte, para que reste
amoldado ao termo prdio, basta que o imvel apresente interferncia que
tenha o condo de repercutir, de maneira prejudicial, em prdio vizinho.
2 NATUREZA JURDICA DO DIREITO DE VIZINHANA
33 FARIAS;

26

VIZINHANA

Nesta

Ao lado disso, a caracterstica mais proeminente, no que concerne ao

direito de vizinha, tange ao fato dos sujeitos serem indeterminados, j que o
dever no incide imediatamente sobre especfica pessoa, mas a qualquer um
que se vincule a uma situao jurdica de titularidade de direito real ou
parcelas dominiais, como se infere no caso do usufruturio, ou mesmo a
quem exera o poder ftico sobre a coisa, como se verifica na hiptese do
possuidor. A restrio, luz do pontuado alhures, acompanha a propriedade,
mesmo que ocorra a alterao da titularidade, sendo suficiente que o imvel
continue violando o dever jurdico contido no arcabouo normativo.
em: <http://www.direitonet.com.br>. Acesso em 05 jan. 2015.
35 RODRIGUES, Slvio. Direito das Coisas. So Paulo: Saraiva, 2003, p. 99.
34
27

VIZINHANA
lanada diretamente no prdio vizinho. Doutro modo, cuida explicitar que a
interferncia mediata quando tem incio no prdio de quem a causa e,
posteriormente, transmitida ao prdio alheio. Por oportuno, quando se
trata de interferncia imediata, o que se tem, na realidade, ato ilcito,
robusta violao da propriedade alheia, que como tal deve repelida,
alocando-se fora da rea da vizinhana.
Urge verificar que as limitaes oriundas do direito de vizinhana
afetam, de modo abstrato, a todos os vizinhos, contudo s alcana a
concretizao em face de alguns. Isto , os direitos de vizinhana so
entre vizinhos. Nessa toada, h que se assinalar que os direitos de
vizinhana podem ser gratuitos ou onerosos, sendo verificada a primeira
espcie quando no gera indenizao, sendo compensados em idntica
limitao ao vizinho, j a segunda espcie tem descanso quando a
supremacia do interesse pblico estabelece uma invaso na rbita dominial
do vizinho para a sobrevivncia do outro, afixando-se a devida verba
indenizatria, eis que inexiste a reciprocidade.
interesses de outrem, que poder extrair dela as necessidades, como ocorre
com a passagem de cabos e tubulaes ou ainda com a passagem forada.
Conquanto a norma jurdica ambicione limitar a amplitude das faculdades
36 FARIAS;

28

VIZINHANA
de proprietrios e possuidores vizinhos com o intento de alcanar a

harmonia social, no pertine ao Direito regular e estabelecer os marcos
limitantes de todas as atividades exercitadas a partir de um prdio.
incolumidade e o seu prprio direito de propriedade.
3 COMENTRIOS PASSAGEM FORADA NO DIREITO DE
VIZINHANA:
EXPLICITAES
APONTAMENTOS
LIMITAES LEGAIS PROPRIEDADE SIMILARES SERVIDO

Em uma primeira plana, cuida anotar que a passagem forada
consiste no direito do proprietrio do prdio (rstico ou urbano), que no tem
acesso via pblica, nascente ou porto, de, por meio do pagamento de cabal
indenizao, reclamar do vizinho que lhe deixe de passagem, estabelecendose a esta judicialmente o rumo, quando necessrio em decorrncia de no
haver acordo, objetivando o modo menos oneroso e mais cmodo para ambas
as partes. Trata-se de uma das mais rigorosas restries de direito de
vizinhana, como benefcio reconhecido ao titular de prdio encravado,
urbano ou rural37. Com supedneo nas disposies contidas no artigo 1.285
do Cdigo Civil38, vigora como pressuposto de imvel que se encontre
absoluto encravamento em outro, aquele que no possui qualquer sada para
via pblica. Em decorrncia da materializao de tal situao, busca o
legislador privilegiar a funo social da propriedade encravada, o arcabouo
normativo estabelece que o proprietrio vizinho conceda a passagem
forada, como uma imposio de solidariedade social conjugada
necessidade econmica de explorao do imvel encravado, com o escopo de
no torn-lo improdutivo em razo da inacessibilidade.

em: <http://www.planalto.gov.br>. Acesso em: 05 jan. 2015.
37
38
29

VIZINHANA
Como bem anota Venosa39, a passagem forada se revela como

direito do proprietrio do prdio encravado ao qual o vizinho no pode
apresentar qualquer oposio. Ao lado disso, cuida evidenciar que a
passagem deve ser estabelecida no caminho mais curto, no prdio mais
prximo e de maneira menos onerosa para ambas as partes. Farias e
Rosenvald40 lecionam que o tema em comento d corpo a verdadeiro direito
potestativo constitutivo, j que o proprietrio encravado submeter o outro
proprietrio, de modo unilateral, a aquiescer sua manifestao de vontade
no que concerne constituio de passagem, sem que a isso possa
apresentar oposio.
Meirelles41 esclarece que a passagem forada materializa restrio ao
direito de propriedade, decorrente das relaes de vizinhana. No se trata
de servido predial, porquanto os fundamentos e pressupostos so distintos.
A passagem forada substancializa uma imposio da solidariedade entre
vizinhos e resulta da considerao de que no pode um prdio perder o seu
escopo e seu valor econmico em decorrncia da ausncia de acesso a via
pblica, nascente ou porto, permanecendo confinado entre as propriedades
que o circundam, limtrofes ou no. Ocorrendo tal situao, a legislao
vigente estabelece que o prdio rural ou urbano, assim encerrado entre
outros, obtenha dos vizinhos a sada necessria. Cuida anotar que a
passagem no fica sua escolha, nem ao alvitre dos vizinhos: deve incidir
sobre o imvel que mais facilmente se prestar passagem e ser
estabelecida judicialmente, da forma menos onerosa possvel aos que esto
na obrigao de conced-la. Ao lado do exposto, insta pontuar que todos os
danos devero ser indenizados pelo proprietrio do imvel encravado.
Dentre os requisitos, tradicionalmente, elencados pela doutrina,
pode-se citar que o imvel pretendidamente encravado se encontre, de fato,
sem acesso a via pblica, nascente ou porto. Desta feita, em havendo
VENOSA, Slvio de Salvo. Direito Civil: Direitos Reais. 10 ed. So Paulo: Atlas, 2010,
p. 304.
40 FARIAS; ROSENVALD, 2011, p. 527.
41 MEIRELLES, Hely Lopes. Direito de Construir. 10 ed. So Paulo: Malheiros, 2011, p.
77-78.
39
30

VIZINHANA
qualquer outra sada para a via pblica, mesmo que esta seja precria e
penosa, dever o proprietrio dela utilizar, eis que o enorme sacrifcio ao
vizinho
ser
exigido
em
circunstncias
excepcionais
na
total
impossibilidade de aproveitamento da coisa por seu titular. Diniz42, de outro

modo, lanando mo do enunciado n 88 do Conselho da Justia Federal,
arrazoa que o direito passagem forada tambm assegurado nas
situaes em que o acesso via pblica for insuficiente ou inadequado,
devendo-se, inclusive, considerar as necessidades de explorao econmica.
Ostentam, oportunamente, Farias e Rosenvald que nos tempos atuais, a
penetrao do princpio constitucional da funo social da propriedade evoca
a destinao coletiva da coisa, em benefcio conjunto de seu titular e da
comunidade43. Neste sentido, o Superior Tribunal de Justia externou a
valorao macia do corolrio em entendimento jurisprudencial:
Ementa: Civil. Direitos de Vizinhana. Passagem Forada (CC,
art. 559). Imvel Encravado. Numa era em que a tcnica da
engenharia dominou a natureza, a noo de imvel encravado j
no existe em termos absolutos e deve ser inspirada pela motivao
do instituto da passagem forada, que deita razes na supremacia
do interesse pblico; juridicamente, encravado o imvel cujo
acesso por meios terrestres exige do respectivo proprietrio
despesas excessivas para que cumpra a funo social sem inutilizar
o terreno do vizinho, que em qualquer caso ser indenizado pela s
limitao do domnio. Recurso especial conhecido e provido em
parte. (Superior Tribunal de Justia Terceira Turma/ REsp
316.336/MS/ Relator: Ministro Ari Pargendler/ Julgado em
18.08.2005/ Publicado no DJ 19.09.2005).
Ementa: Civil. Direitos de Vizinhana. Passagem Forada. Imvel
Encravado. A passagem forada constitui modalidade onerosa do
direito de vizinhana, cujo pressuposto o encravamento do
imvel; juridicamente, encravado o imvel cujo acesso exige do
respectivo proprietrio despesas excessivas. Recurso especial
conhecido e provido em parte. (Superior Tribunal de Justia
Terceira Turma/ REsp n 850.867/PR/ Relator: Ministro Ary
Pargendler/ Julgado em 26.08.2008).
Salta
aos
olhos
que
no
constituem
passagens
foradas
atravessadouros particulares, por propriedades tambm particulares, que

42
31

VIZINHANA
no se dirigem a nascentes, pontes ou lugares pblicos, privados de outra

serventia. Ao lado disso, Maria Helena Diniz estrutura magistrios no
sentido que passagens particulares por propriedades particulares no so
servides desde que se destinem, exclusivamente, a atravessar terras
particulares, sem se dirigirem a lugares pblicos 44. As travessas, na
hiptese entalhada alhures, so concedidas de maneira precria, por mera
tolerncia, no se alicerando em ttulos legtimos, sendo insuscetveis dos
efeitos da usucapio. Todavia, se porventura se dirigirem a locais pblicas,
possvel invocar a usucapio.
O segundo requisito apresentado consiste na premissa de estar o
prdio
naturalmente
encravado,
logo,
no
pode,
para
efeitos
da
substancializao do instituto em comento, o encravamento ter sido

provocado por um fato imputvel, culposamente, ao proprietrio encravado.
No poder o isolamento derivar de fato imputvel conduta voluntria do
proprietrio (v.g., por meio de exploses que abriram crateras sobre o
imvel)45. Destarte, impedido est de vindicar a passagem forada pela
propriedade vizinha aquele que, de maneira voluntria, criou o obstculo
que lhe assegurava acesso via pblica. Entrementes, estatui o 2 do artigo
1.285 do Cdigo Civil46 que o proprietrio que se colocou em situao de
encravamento, por ter alienado parte do imvel que dava sada para via
pblica, impor restrio em sacrifcio do adquirente daquela parcela. O
comprador dever assegurar acesso a via pblica ao vendedor, mesmo
consciente este do resultado da alienao que praticou47. Denota-se que o
proprietrio do imvel encravado, na situao singular lanada acima, s
poder voltar-se contra o adquirente do trecho em que perodo anterior
havia a passagem, para obter o acesso e vis a vis. Com efeito, resta
substancializado o corolrio da solidariedade social.
DINIZ, 2011, p. 300.

46 BRASIL. Lei N. 10.406, de 10 de Janeiro de 2002. Institui o Cdigo Civil. Disponvel
44
45
32

VIZINHANA
O terceiro conditio alude ao percebimento de uma indenizao cabal,

fixada por conveno ou judicialmente, por parte do proprietrio do prdio,
pois o direito de passagem oneroso e no gratuito. O clculo dessa
indenizao pode ser feito por pertos com base na desvalorizao da
propriedade e nos prejuzos que dessa passagem possam advir ao imvel
onerado48. Cuida anotar, oportunamente, que, uma vez concedida o direito
passagem forada, ela deve ser exercida, eis que o no uso, por 10 (dez) anos,
pode desencadear a sua perda. Entrementes, como a via de acesso e
considerada indispensvel ao prdio encravado, poder ela ser readquirida
mediante pagamento do quantum indenizatrio. Cuida destacar que a
indenizao considerada como uma compensao ao dono do prdio por
onde se estabelece a travessia, pelos prejuzos e incmodos que ter de
passar. Ao lado do exposto, h doutrinadores que considerem o instituto em
destaque como uma desapropriao compulsria que, porm, no ocorre em
razo da necessidade pblica, mas sim para atender a interesse particular.
Nesta trilha de exposio, insta trazer colao o paradigmtico aresto do
Superior Tribunal de Justia:
Ementa: Direito civil. Servides legais e convencionais. Distino.
Abuso de direito. Configurao. - H de se distinguir as servides
prediais legais das convencionais. As primeiras correspondem aos
direitos de vizinhana, tendo como fonte direta a prpria lei,
incidindo independentemente da vontade das partes. Nascem em
funo da localizao dos prdios, para possibilitar a explorao
integral do imvel dominante ou evitar o surgimento de conflitos
entre os respectivos proprietrios. As servides convencionais, por
sua vez, no esto previstas em lei, decorrendo do consentimento
das partes. [...] (Superior Tribunal e Justia Terceira Turma/
REsp 935.474/RJ/ Relator: Ministro Ari Pargendler/ Relator p/
Acrdo: Ministra Nancy Andrighi/ Julgado em 19.08.2008/
Publicado no DJe em 16.09.2008).
O quarto requisito referencia a direito exercido por um titular

legtimo, isto , o proprietrio, usufruturio, usurio ou enfiteuta. Nesta
esteira, cuida sublinhar que o direito passagem forada nsito ao titular
do domnio do prdio encravado e uma obrigao do dono do imvel onerado,
48
DINIZ, 2011, p. 301.

33

VIZINHANA
que sofre cerceamento ao seu direito de propriedade. Anote-se, por

imperioso, que no havendo concordncia entre esses proprietrios, o direito
em testilha dever ser decidido judicialmente, a fim de que o dono do prdio
contguo aceite a abertura da travessia. Como bem acinzela o artigo 1.285 do
Cdigo Civil49, cabe ao rgo judicante decidir sobre o direito passagem,
tendo em vista as necessidades e interesses de ambos os litigantes,
procurando adotar o modo menos oneroso para aquele que vai conceder a
passagem50. Considerando que a passagem forada d corpo a verdadeira
restrio legal e no uma servido, salientar se faz sublinha que, uma vez
findada as circunstncias ensejadoras da passagem forada, esta restar
extinta. Em decorrncia do exposto, a propriedade reintegrada ao vizinho
que teve que tolerar o cerceamento de seu direito de propriedade, em
decorrncia da promoo dos preceitos de solidariedade e funo social da
propriedade, passando a servir na plenitude de seu domnio.
REFERNCIAS:
BRASIL. Lei N. 10.406, de 10 de Janeiro de 2002. Institui o Cdigo
Civil. Disponvel em: <http://www.planalto.gov.br>. Acesso em: 05 jan. 2015.
<http://www.stj.jus.br>. Acesso em: 05 jan. 2015.
em: <http://www.planalto.gov.br>. Acesso em: 05 jan. 2015: 1.285. O dono do prdio que
no tiver acesso a via pblica, nascente ou porto, pode, mediante pagamento de indenizao
cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo ser judicialmente fixado, se
necessrio.
50 DINIZ, 2011, p. 302.
49
34

VIZINHANA

<http://www.boletimjuridico.com.br> Acesso em: 05 jan. 2015.
MEIRELLES, Hely Lopes. Direito de Construir. 10 ed. So Paulo:
Malheiros, 2011.
MINAS GERAIS (ESTADO). Tribunal de Justia do Estado de Minas
Gerais. Disponvel em: <www.tjmg.jus.br>. Acesso em 05 jan. 2015.
<http://www.emerj.tjrj.jus.br>. Acesso em 05 jan. 2015.
Rio Grande do Sul. Disponvel em:<www.tjrs.jus.br>. Acesso em 05 jan.
2015.
VENOSA, Slvio de Salvo. Direito Civil: Direitos Reais. 10 ed. So Paulo:
Editora Atlas, 2010.
Disponvel em: <http://www.direitonet.com.br>. Acesso em 05 jan. 2015.
35
COMENTRIOS AO DIREITO DE ALTEAMENTO

EM SEDE DE DIREITO DE VIZINHANA: BREVES
PONDERAES
uma fonte permanente de conflito. luz das explicitaes
supramencionadas, objetiva o presente em analisar o direito de alteamento
em sede de direito de vizinhana e suas implicaes diante do ordenamento
jurdico.
Palavras-chaves: Direito de Vizinhana. Direito de Alteamento. Altura
do Imvel.
Jurdica do Direito de Vizinhana; 3 Comentrios ao Direito de Alteamento
em sede de Direito de Vizinhana: Breves Ponderaes
36
37

VIZINHANA

Inicialmente,
insta
evidenciar
que
direito
de
vizinhana

prdios vizinhos, afixando um encargo a ser tolerado, a fim de resguardar a
propriedade. Cada proprietrio compensa seu sacrifcio com a vantagem que
lhe advm do correspondente sacrifcio do vizinho51. Nesta esteira, calha
evidenciar,
oportunamente,
que
se
no
subsistisse
tais
pontos

Saliente-se que h restries decorrentes da necessidade de conciliar
o uso e gozo por parte de proprietrios confinantes, vez que a vizinhana,
por si, uma fonte permanente de conflito. Como bem aponta Monteiro
Filho, ao lecionar acerca da essncia do tema em comento, trata-se de
normas que tendem a compor, a satisfazer os conflitos entre propriedade
opostas, com o objetivo de tentar definir regras bsicas de situao de
vizinhana52. Imprescindvel se faz anotar que o conflito de vizinhana tem
sua origem, intimamente, atrelada a um ato do proprietrio ou possuidor de
um prdio que passa a produzir repercusses no prdio vizinho, culminando
na constituio de prejuzos ao prprio imvel ou ainda transtornos a seu
51
38

VIZINHANA

prximos.

ocupante55.
Neste
diapaso,
infere-se
possibilidade
de
sofrer

06 jan. 2015.
53
54
39

VIZINHANA
25.05.2010).

56 FARIAS;

40

VIZINHANA

Nesta


57
41

VIZINHANA
59 FARIAS;

42

VIZINHANA

3 COMENTRIOS AO DIREITO DE ALTEAMENTO EM SEDE DE
DIREITO DE VIZINHANA: BREVES PONDERAES
Em um primeiro comentrio, Com destaque, h que se anotar que
denotvel quanto parede-meia ou parede divisria de dois imveis a
existncia de um condomnio necessrio. Sem embargos, o condmino da
parede-meia pode utiliz-la at ao meio da espessura, no colocando em
risco a segurana ou a separao dos dois prdios, conforme alude o artigo
1.306 do Cdigo Civil60. Em alinho, ainda, ao dispositivo supramencionado,
imperioso assinalar que um condmino deve sempre avisar previamente o
outro das obras que ali pretende fazer; no pode, sem consentimento do
outro, fazer, na parede divisria, armrios ou obras semelhantes,
correspondendo a outras da mesma natureza, j feitas do lado oposto. Tudo
isso sem prejuzo das medidas judiciais cabveis, caso da ao de nunciao
de obra nova, da ao de dano infecto ou mesmo da ao demolitria.
Cuida estabelecer que o Cdigo de 200261, expressamente, em seu
artigo 1.307, foi responsvel por introduzir de novel instituto no
ordenamento jurdico vigente, qual seja: o direito de alteamento, que o
direito que tem o proprietrio de aumentar a sua altura. De acordo com o
comando contido no dispositivo legal ora mencionado, qualquer dos
confinantes pode altear a parede divisria, se necessria, reconstruindo-a,
com o escopo de superar o alteamento. O confinante que realiza as obras
61 Ibid.
60
43

VIZINHANA
arcar com todas as despesas, o que inclui as de conservao, ou com

metade, se o vizinho adquirir meao tambm na parte aumentada62, como
evidenciam Tartuce e Simo.
Em mesmo sentido, Maria Helena Diniz63 assinala que permitido
ao vizinho altear parede divisria e at mesmo reconstru-la, para que possa
suportar o alteamento, desde que custeie a obra, arcando, inclusive, com as
despesas de sua conservao, ressalvado se o outro proprietrio contguo
vier a adquirir meao, tambm na parte aumentada. Ao lado disso, em tal
situao, o proprietrio contguo dever suportar com metade das despesas,
seguindo-se os ditames norteadores das paredes divisrias.
REFERNCIAS:
ADOLFO, Luiz Gonzaga Silva et all. O Abuso de Direito nas Relaes de
Vizinhana. Disponvel em: <dialnet.unirioja.es>. Acesso em 06 jan. 2015.
TARTUCE, Flvio; SIMO, Jos Fernando. Direito Civil: Direito das Coisas. v. 04, rev.
e atual. So Paulo: Editora Mtodo, 2012, p. 244.
63 DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro: Direito das Coisas. So
62
44

VIZINHANA
2015.
TARTUCE, Flvio; SIMO, Jos Fernando. Direito Civil: Direito das
Coisas. v. 04, rev. e atual. So Paulo: Editora Mtodo, 2012.
45
DAS
GUAS
NO
TESSITURAS
DIREITO
DE
LIMITAES
VIZINHANA:
LEGAIS

uma fonte permanente de conflito. Assim, objetiva o presente em analisar
as limitaes legais decorrentes da passagem das guas em sede de direito
de vizinhana.
Palavras-chaves: Direito de Vizinhana. Limitaes Legais. Propriedade
Jurdica do Direito de Vizinhana; 3 Das guas no Direito de Vizinhana:
Tessituras s Limitaes Legais Propriedade Similares Servido; 4 Da
Servido de Aqueduto no Direito de Vizinhana
46

VIZINHANA

Inicialmente, insta evidenciar que o direito de vizinhana compreende
uma gama de limitaes, estabelecidos expressamente pelos diplomas legais
em vigor, que cerceiam, via de consequncia, o alcance das faculdades de
usar e gozar por parte de proprietrios e possuidores de prdios vizinhos,
afixando um encargo a ser tolerado, a fim de resguardar a possibilidade de
convivncia social e para que haja o mtuo respeito propriedade. Cada
proprietrio compensa seu sacrifcio com a vantagem que lhe advm do
correspondente sacrifcio do vizinho64. Nesta esteira, calha evidenciar que
se no subsistisse tais pontos demarcatrios, cada proprietrio poderia
lanar mo de seu direito absoluto, na coliso de direitos todos restariam
tolhidos de exercerem suas faculdades, eis que as propriedades aniquilar-seiam. H que se negritar, ainda, que o direito de vizinhana tem como escopo
robusto a satisfao de interesses de proprietrios opostos, o que se efetiva
por meio das limitaes ao uso e gozo dos proprietrios e possuidores.
Nessa trilha de exposio, saliente-se que h restries decorrentes da
necessidade de conciliar o uso e gozo por parte de proprietrios confinantes,
vez que a vizinhana, por si, uma fonte permanente de conflito. Como bem
aponta Monteiro Filho, ao lecionar acerca da essncia do tema em comento,
trata-se de normas que tendem a compor, a satisfazer os conflitos entre
propriedade opostas, com o objetivo de tentar definir regras bsicas de
situao de vizinhana65. Imprescindvel se faz anotar que o conflito de
vizinhana tem sua origem, intimamente, atrelada a um ato do proprietrio
ou possuidor de um prdio que passa a produzir repercusses no prdio
vizinho, culminando na constituio de prejuzos ao prprio imvel ou ainda
transtornos a seu morador. Alm do pontuado, prima gizar que o direito de
64
47

VIZINHANA
vizinhana contempla uma pluralidade de direitos e deveres estabelecidos

em relao aos vizinhos, em razo de sua especfica condio.
prximos.

ocupante68.
Neste
diapaso,
infere-se
possibilidade
de
sofrer

66 FARIAS;

04 jan. 2015.
67
48

VIZINHANA
25.05.2010).

49

VIZINHANA

Nesta


70
50

VIZINHANA

Calha gizar que os direitos de vizinhana onerosos se aproximam das
servides, no em decorrncia de darem azo a novas espcies de direitos
72 FARIAS;

51

VIZINHANA

3 DAS GUAS NO DIREITO DE VIZINHANA: TESSITURAS S
LIMITAES LEGAIS PROPRIEDADE SIMILARES SERVIDO
Prima pontuar, inicialmente, que a matria atinente s guas era, at
ento, espancada nos artigos integrantes do Decreto N. 26.643, de 10 de
Julho de 193473. Ao lado do exposto, insta evidenciar que as disposies
legais insculpidas a partir do artigo 1.288 do Cdigo Civil compreende to
somente a questo da gua no que tange aos conflitos de vizinhana. Desta
feita, no que se refere ao controle das guas pelo Poder Pblico mantm sua
eficcia no Cdigo das guas. Infere-se, portanto, a coabitao de ambas as
disposies legais, incidindo o regime de cada qual no que for pertinente.
Ao lado disso, a topografia dos prdios ditar a aplicao da matria
em debate, eis que o proprietrio ou possuidor do prdio imediatamente
inferior obrigado a receber e escoar as guas pluviais, nascentes ou ainda
correntes que naturalmente defluam do superior, sem que isso enseje o
pagamento de qualquer quantum indenizatrio, j que se trata de direito de
vizinhana gratuito74. Verifica-se que o legislador sancionou uma lei da
natureza, eis que fato inconteste que as guas fluem naturalmente de cima
para baixo, em observncia a lei da gravidade, logo, o proprietrio do prdio
inferior obrigado a receb-las quando provenientes do prdio superior.
Com efeito, h que se salientar que [n]as disposies do Cdigo Civil de
BRASIL. Decreto N. 26.643, de 10 de Julho de 1934. Decreta o Cdigo de guas.
Disponvel em: <http://www.planalto.gov.br>. Acesso em: 04 jan. 2015.
74 Neste sentido: Idem. Lei N. 10.406, de 10 de Janeiro de 2002. Institui o Cdigo Civil.
Disponvel em: <http://www.planalto.gov.br>. Acesso em: 04 jan. 2015: Art. 1.288. O dono
ou o possuidor do prdio inferior obrigado a receber as guas que correm naturalmente do
superior, no podendo realizar obras que embaracem o seu fluxo; porm a condio natural
e anterior do prdio inferior no pode ser agravada por obras feitas pelo dono ou possuidor
do prdio superior.
73
52

VIZINHANA
2002, o vizinho obrigado a receber as guas pluviais que naturalmente

correm do imvel ao lado para o seu, pois escoam nesse sentido por
gravidade75.
Repita-se, por carecido, que tal nus s comporta as guas que corram
por obra da natureza, como as pluviais e as nascentes, ou seja, as guas que
provenham das chuvas e que brotam do solo. De igual maneira, as guas
que derivam do derretimento da neve ou do gelo, bem como as que sejam
originrias de infiltraes. Como bem pontua Imhof, no se incluem no
incommodum do prdio inferior as guas extradas de poos, cisternas,
piscinas e reservatrios, nem as provenientes das fbricas e usinas, nem as
elevadas artificialmente, nem as que escorrem dos tetos das casas76.
Quadra destacar, oportunamente, que as guas escolatcias, sendo
consideradas como aquelas que escorrem de um prdio ao outro embaixo da
terra, tambm so alcanadas pelas disposies contidas no Codex Civil. No
se pode esquecer que as guas subterrneas pertencem ao dono do imvel
em que se encontram alocadas, eis que pode capt-la para o uso, ressalvado
o impedimento ou o agravamento da servido natural de escoamento ou, por
meio de edificaes de obras, venha a produzir danos na propriedade de
outrem. Ao lado do exposto, a tolerncia a que faz meno o artigo 1.288 do
Diploma de 2002 alcana to somente os cursos naturais de guas, em razo
da inclinao do terreno. Todavia, o mencionado nus no se estende ao
curso antropicamente modificado, que deforma o fluxo natural.
Ademais, poder o morador do prdio inferior reclamar a realizao
de obras, por parte do proprietrio do prdio superior, com o escopo de
reduzir o impacto da passagem das guas. Nessa senda, ainda, sob pena das
MINAS GERAIS (ESTADO). Tribunal de Justia do Estado de Minas Gerais.

Acrdo proferido em Apelao Cvel 1.0024.10.016458-1/001. Apelao Cvel. Indenizao.
Vazamento de esgoto e guas pluviais na residncia das requerentes. Ausncia de
autorizao para passagem de 'guas servidas'. Danos em muro divisrio. Recibos
referentes a obra diversa. Inovao recursal. Danos materiais comprovados. Dano moral
configurado. Quantum. rgo Julgador: Dcima Oitava Cmara Cvel. Relator:
Desembargador Joo Cancio. Julgado em: 08 mai. 2012. Publicado em: 14 mai. 2012.
Disponvel em: <www.tjmg.jus.br>. Acesso em 04 jan. 2015.
76 IMHOF, Cristiano. Cdigo Civil Interpretado: Anotador Artigo por Artigo. 4 ed.
Florianpolis: Editora Publicaes Online, 2012, p. 1.197.
75
53

VIZINHANA
consequncias provenientes da ao demolitria, no poder o morador do

prdio inferior estruturar obras que obstem ou mesmo cerceiem o fluir
normal do escoamento das guas, mas somente aqueles que minorem os
danos provenientes do escoamento ou ainda que possibilite a utilizao do
remanescente das guas, aps o aproveitamento do titular do prdio
superior. O proprietrio de uma nascente pode, portanto, utilizar-se dela
para atender a todas as suas necessidades, sem, contudo, desviar o curso das
sobras, que so desfrutadas pelo dono do prdio inferior ou pelo povo77. Ao
lado disso, colaciona-se, oportunamente, o entendimento jurisprudencial do
Superior Tribunal de Justia que, com clareza solar, destaca:
Ementa: Civil - guas Evaso. I - No contraria os arts. 69, 70 e
109 do Cdigo de guas o acrdo que veda ao proprietrio a
reteno de gua corrente, em detrimento de seu vizinho, a jusante.
II Recurso no conhecido. (Superior Tribunal de Justia
Terceira Turma/ REsp 100.419/RJ/ Relator: Ministro Waldemar
Zveiter/ Julgado em 11.11.1996/ Publicado no DJ em 03.02.1997, p.
727).
Em altos alaridos, o artigo 1.289 do Cdigo Civil78 dicciona que

qualquer atuao antrpica que produza cursos de gua em direo ao
prdio inferior, concede ao seu morador o direito de exigir que elas sejam
desviadas ou, ainda, caso as aceite, perceba verba indenizatria pelos
possveis prejuzos que sofra e pela desvalorizao do imvel. Deve-se, pois,
abater da indenizao o valor do benefcio conseguido pelo prdio inferior,
corriqueiramente em decorrncia do excedente do volume de gua que possa
irrigar a plantao ou dessedentar o gado, como bem contempla o pargrafo
nico do sobredito dispositivo.
Se porventura o proprietrio superior edifique obras, como dreno,
sulco ou congneres, a fim de facilitar o escoamento das guas, dever agir
de maneira a no agravar a primitiva condio do prdio inferior. certo
DINIZ, 2011, p. 306.
em: <http://www.planalto.gov.br>. Acesso em: 04 jan. 2015: Art. 1.289. Quando as guas,
artificialmente levadas ao prdio superior, ou a colhidas, correrem dele para o inferior,
poder o dono deste reclamar que se desviem, ou se lhe indenize o prejuzo que sofrer.
Pargrafo nico. Da indenizao ser deduzido o valor do benefcio obtido.
77
78
54

VIZINHANA
que as guas pluviais lhe pertencem, tal como as nascentes que brotam em
seu terreno, contudo o prdio inferior tambm faz jus a essas guas. De fato,
ope-se a prudncia a conduta do proprietrio superior que, de maneira
egostica, obsta o curso natural das guas remanescentes aos prdios
inferiores, promovendo o desvio das sobras ou ainda desperdiando recursos
valiosos e escassos, mesmos aps de realizar suas necessidades. Ao lado do
ponderado, o Cdigo Civil no contempla dispositivo legal que veda a
realizao de obras, exceto aquelas que afrontem a condio natural do
prdio inferior.
Nessa toada, ainda, cuida explicitar que defeso ao proprietrio do
prdio superior poluir as guas destinadas ao imvel inferior, independente
de sua origem, quando dispensveis s suas necessidades vitais mnimas79.
O morador do prdio inferior poder reclamar a realizao de obras, tal
como a tomada de medidas pertinentes ao restabelecimento da situao
primitiva. Contudo, no sendo possvel, apesar dos esforos envidados, de
recuperar o curso d'gua, ser o proprietrio do imvel inferior indenizado,
sendo, por via de consequncia, o fluxo direcionado ao esgoto.
Afora isso, conquanto o artigo 1.291 do Cdigo Civil80 estar limitado a
exigir o dever de absteno do imvel superior apenas no que concerne s
guas essenciais, salta aos olhos que o direito fundamental ao meio
ambiente ecologicamente equilibrado, constitucionalmente salvaguardado,
exige o dever primrio de cada proprietrio atender aos interesses difusos e
coletivos de preservar a qualidade de vida, notadamente no que alude a
qualquer forma de aproveitamento de gua. inadmissvel a mera
interpretao literal do dispositivo, a ponto de se entender que o poluidor

em: <http://www.planalto.gov.br>. Acesso em: 04 jan. 2015: Art. 1.291. O possuidor do
imvel superior no poder poluir as guas indispensveis s primeiras necessidades da
vida dos possuidores dos imveis inferiores; as demais, que poluir, dever recuperar,
ressarcindo os danos que estes sofrerem, se no for possvel a recuperao ou o desvio do
curso artificial das guas.
79
80
55

VIZINHANA
teria a faculdade de poluir as guas que no sejam indispensveis

sobrevivncia81.
Nesta tela, o fluxo natural para os prdios inferiores de gua
pertencente ao dono do prdio superior no materializam, por si s, servido
em favor daquele. Alm do exposto, o dono do prdio inferior que suporta o
defluxo natural da gua que corre do prdio superior no ter direito
servido, eis que se trata de limitao legal ao direito de propriedade,
expressamente estabelecida no Ordenamento. Em se tratando de explorao
agrcola ou industrial, tal como o atendimento s primeiras necessidades de
aproveitamento do imvel e de suas utilidades, restar materializada a
servido de aqueduto. Mais que isso, a legislao em vigor viabiliza a
qualquer pessoa, por meio da indenizao prvia aos proprietrios
eventualmente prejudicados, a canalizao de guas, por intermdio de
prdio de outrem.
Ademais, poder o proprietrio represar o fluxo da gua, desde que
atendam to somente s suas necessidades, sendo impraticvel que tal
captao desdobre em cerceamento a vizinhos ou mesmo prpria
comunidade. permitida, ainda, a edificao de represas, audes ou
barragens, desde que haja a servido de aqueduto. Em ocorrendo a invaso
das guas represadas no prdio alheio, poder o proprietrio aforar ao
competente com o escopo de alcanar reparao, deduzindo, por bvio,
eventual benefcio que as guas invasoras proporcionem-lhe, como aduz,
expressamente, o artigo 1.292 do Cdigo Civil82. Nesta senda de raciocnio,
ainda, o Tribunal de Justia do Estado de Minas Gerais, ao apreciar matria
afeta ao tema em comento, consagrou entendimento no sentido que:
Ementa: Apelao Cvel - Ao Demolitria Direito de
Vizinhana Construo de Barragem Alagamento em terreno
vizinho - Art. 1292 CC - Pedido Procedente - Sentena Mantida
em: <http://www.planalto.gov.br>. Acesso em: 04 jan. 2015: Art. 1.292. O proprietrio tem
direito de construir barragens, audes, ou outras obras para represamento de gua em seu
prdio; se as guas represadas invadirem prdio alheio, ser o seu proprietrio indenizado
pelo dano sofrido, deduzido o valor do benefcio obtido.
81
82
56

VIZINHANA
Recurso Improvido. Pode o proprietrio ou possuidor de um prdio

fazer cessar as interferncias prejudiciais segurana, ao sossego e
sade, dos que habitam, provocadas pela utilizao de
propriedade vizinha. Tendo a requerida autorizado a construo da
barragem em sua propriedade, o que ocasionou o represamento da
gua no terreno da autora, sua vizinha, ainda que para favorecer
terceiro vizinho, estranho lide, h que ser mantida a sentena de
primeiro grau, a qual determinou a demolio da barragem, objeto
da presente demanda. (Tribunal de Justia do Estado de Minas
Gerais Dcima Quarta Cmara Cvel/ Apelao Cvel N.
1.0153.08.078301-9/001/ Relatora: Desembargadora Hilda Teixeira
da Costa/ Julgado em 01.09.2011/ Publicado em 20.09.2011).
A partir do julgado colacionado, denota-se que o proprietrio ou o

possuidor de um prdio poder utilizar as vias judiciais para fazer cessar as
interferncias em relao segurana, ao sossego e sade, provocadas pela
indevida utilizao da propriedade vizinha. Tal fato decorre da premissa que
as edificaes que podem causar prejuzos a vizinhos no podero se
desenvolver de maneira plena, cabendo, portanto, a paralisao e, quando
avanada a construo e os danos produzidos, a demolio.
4 DA SERVIDO DE AQUEDUTO NO DIREITO DE VIZINHANA
A partir do artigo 1.293, o Cdigo Civil dispensa disciplina a
denominada servido de aqueduto, que assegura ao proprietrio ou
possuidor necessitado o direito de canalizar e conduzir gua por meio de
prdios alheios, s suas expensas, devendo, contudo, previamente, indenizar
os prdios prejudicados pelo uso do terreno, assim como os eventuais danos
que falhas no aqueduto do imvel possam produzir. O aqueduto (duto, canal
ou tubulao) ser construdo de modo a causar o menor prejuzo dos
proprietrios vizinhos [...] e a expensas do seu dono, que, tambm, arcar
com despesas de conservao83. Ao lado disso, o aqueduto ser edificado
sobre o terreno alheio para atender as necessidades da agricultura e da
indstria, tal como s primeiras necessidades da vida, conforme se extrai de
uma interpretao conjunta do artigo 117 do Estatuto das guas,
83
DINIZ, 2011, p. 307.

57

VIZINHANA
atualmente derrogado, e do artigo 1.293 do Cdigo Civil. Sobre o tema em

comento, Hely Lopes Meirelles ensina que:
A canalizao das guas pelo vizinho, atravs dos prdios alheios,
permitida pelo Cdigo Civil (art. 1.293) e pelo Cdigo das guas
(arts. 117 a 138), desde que sejam previamente indenizados os
proprietrios prejudicados e podendo exigir que o aqueduto (canos,
tubos, manilhas etc.) seja subterrneo quando atravessar reas
edificadas, quintais, ptios, hortas, jardins, bem como casas de
habitao e suas dependncias. Esta canalizao, entretanto, s se
justifica quando para atender s primeiras necessidades da vida,
para os servios da agricultura ou da indstria, para o escoamento
das guas superabundantes, ou para o enxugo e drenagem dos
terrenos. Neste caso, o proprietrio prejudicado tem direito ao
ressarcimento pelos danos que de futuro lhe advenham da
infiltrao ou irrupo das guas, bem como da deteriorao das
obras destinadas a canaliz-las84.
Infere-se
no
dispositivo
do
Estatuto
Civil
supramencionado
clara
consagrao do princpio da funo social da propriedade, eis que propicia o

mais elstico aproveitamento de um imvel, ainda que isto imponha a
solidariedade de imveis vizinhos. Em razo deste motivo que o intrprete
confere servido de aqueduto um juzo elstico de utilidade85. O
proprietrio do solo afetado, por sua vez, ter o dever de no criar obstculo
ao direito daquele de implantar, de fazer funcionar e de conservar o
aqueduto86. Nesta esteira, regras de equidade so insertas nos 2 e 3 do
artigo 1.293 do Cdigo Civil, buscando dialogar o menor prejuzo do imvel
onerado com a mxima satisfao do titular da servido do aqueduto. Tratase, com efeito, de busca pela preservao do equilbrio entre os interessados.
Como no pode impedir a efetivao da obra, cabe quele exigir que, para a
sua comodidade, a canalizao seja subterrnea mediante tubulao87,
com o escopo de evitar danos as reas edificadas, assim como que sejam
atendidas exigncias tcnicas para que o aqueduto seja erigido, de maneira
que produza os mnimos prejuzos ao imvel onerado.
MEIRELLES, Hely Lopes. Direito de Construir. 10 ed. So Paulo: Malheiros, 2011, p.

69-70.
85 Neste sentido: FARIAS; ROSENVALD, 2011, p. 534.
86 DINIZ, 2011, p. 307-308.
84
58

VIZINHANA
Destacar faz-se carecido que o aqueduto no inviabilizar que os

proprietrios onerados cerquem os imveis e construam sobre ele, sem que
haja qualquer espcie de prejuzo para sua segurana e conservao. Diniz
frisa que os donos dos solos onerados podero neles cultivar, construir
muros ou prdios, exercendo plenamente seu direito de propriedade, pois
apenas devero abster-se de atos que impeam a passagem de condutos de
gua88. Poder, ainda, o proprietrio onerado utilizar as guas que
excedam a necessidade do titular do aqueduto, a fim de satisfazer suas
necessidades. Oportunamente, se a gua que flui pelo aqueduto no se
destinar satisfao das exigncias primrias, o proprietrio do aqueduto
dever ser indenizado pela retirada das guas suprfluas aos seus
interesses de consumo.
Em decorrncia da similitude existente entre o aqueduto e a
passagem de tubulaes e cabos, o artigo 1.294 do Cdigo Civil,
expressamente, dicciona acerca da aplicao das disposies contidas nos
artigos 1.286 e 1.287. Denota-se que o fito da norma assegurar, por meio
da incidncia dos artigos supramencionados, maiores garantias ao titular do
prdio serviente no que se refere matria de segurana e indenizao pela
desvalorizao da rea remanescente, em decorrncia da edificao de
aquedutos. Sobre a instituio dos aquedutos, o Tribunal de Justia do Rio
Grande do Sul j assentou que:
Ementa: Apelao Cvel. Servido legal de aqueduto. Direitos de
vizinhana. Legitimidade ativa ad causam do arrendatrio.
Irrigao de lavoura de arroz. Impossibilidade de conduo da gua
por meio distinto. Prvia indenizao. Preenchimento dos
requisitos legais. Em que pese a denominao atribuda pelo
Cdigo de guas (Decreto n 24.643/1934), a servido de aqueduto
espcie de direito de vizinhana, no se tratando de direito real
sobre coisa alheia. Assim, detm legitimidade ativa para buscar
sua instituio tanto o proprietrio do prdio dominante, quanto
seu possuidor. Hiptese em que a necessidade de passagem das
guas pelo imvel rural da r encontra respaldo no art. 1.293 do
CC/2002 c/c art. 117, b , do Cdigo de guas, porquanto se trata de
medida indispensvel irrigao de lavoura arrozeira, ou seja, ao
desenvolvimento da agricultura. [...]. (Tribunal de Justia do
Estado do Rio Grande do Sul Vigsima Cmara Cvel/ Apelao
88
DINIZ, 2011, p.308.

59

VIZINHANA
Cvel N 70059836361/ Relator: Desembargador Dilso Domingos

Pereira/ Julgado em 19.11.2014).
Ementa:
Servido.
Uma
vez
instituda
a servido para passagem de gua entre particulares e doada a
rea serviente, a relao passa a existir exclusivamente entre este
proprietrio e o dono do aqueduto. inexistente o cancelamento
da servido feita por quem no mais do detentor do domnio do
imvel. Recurso provido apenas para excluir da lide empregado do
serviente, executor do servio que danificou o aqueduto. (Tribunal
de Justia do Estado do Rio Grande do Sul Segunda Turma
Recursal Cvel / Recurso Cvel N 71000613851/ Relatora: Rosane
Wanner da Silva Bordasch/ Julgado em 26.01.2005).
Meirelles89, em tom de arremate, assinala que a faculdade legal de

promover a canalizao das guas atravs de terrenos alheios ,
concomitantemente, um direito do proprietrio e uma restrio da
vizinhana, sendo classificada como servido de aqueduto, sendo concedida
uma ao de rito especialssimo para sua obteno. Aludida ao tanto pode
ser utilizada pelo particular como pelo Poder Pblico, com a diferena de
que, no primeiro caso, o direito de atravessar com aqueduto as propriedades
particulares ser reconhecido em juzo, sendo, para tanto, imprescindvel
um provimento jurisdicional para tal constituio. J no segundo caso, o
Poder Pblico interessado, previamente, decretar a servido, cominando
judicialmente, caso no haja consenso, o montante da indenizao a ser paga
aos prejudicados.
REFERNCIAS:
BRASIL. Decreto N. 26.643, de 10 de Julho de 1934. Decreta o Cdigo
de guas. Disponvel em: <http://www.planalto.gov.br>. Acesso em: 04 jan.
2015.
__________. Lei N. 10.406, de 10 de Janeiro de 2002. Institui o Cdigo
__________.
Superior
Tribunal
de
<www.stj.jus.br>. Acesso em: 04 jan. 2015.
89
Justia.
Disponvel
em:

60

VIZINHANA

Malheiros, 2011.
2015.
61
DAS
RVORES
DIREITO
DE
APONTAMENTOS
LIMTROFES
EM
VIZINHANA:
S
LIMITAES
SEDE
DE
SINGELOS
LEGAIS

faculdades de usar e gozar por parte de proprietrios e possuidores de prdios
vizinhos, afixando um encargo a ser tolerado, a fim de resguardar a
propriedade. Nesta esteira, calha evidenciar que se no subsistisse tais pontos
dos proprietrios e possuidores. Nessa trilha de exposio, saliente-se que h
restries decorrentes da necessidade de conciliar o uso e gozo por parte de
proprietrios confinantes, vez que a vizinhana, por si, uma fonte
permanente de conflito. Assim, objetiva o presente em analisar as limitaes
legais decorrentes das rvores limtrofes em sede de direito de vizinhana.
Palavras-chaves: Direito de Vizinhana. Limitaes Legais. rvores
Limtrofes.
Jurdica do Direito de Vizinhana; 3 Das rvores Limtrofes em sede de
Direito de Vizinhana: Singelos Apontamentos s Limitaes Legais
Propriedade Similares Servido
62

VIZINHANA

correspondente sacrifcio do vizinho90. Nesta esteira, calha evidenciar,
oportunamente, que se no subsistisse tais pontos demarcatrios, cada
proprietrio poderia lanar mo de seu direito absoluto, na coliso de
direitos todos restariam tolhidos de exercerem suas faculdades, eis que as
propriedades aniquilar-se-iam. H que se negritar, ainda, que o direito de
vizinhana tem como escopo robusto a satisfao de interesses de
Saliente-se que h restries decorrentes da necessidade de conciliar o
uso e gozo por parte de proprietrios confinantes, vez que a vizinhana, por
si, uma fonte permanente de conflito. Como bem aponta Monteiro Filho, ao
lecionar acerca da essncia do tema em comento, trata-se de normas que
tendem a compor, a satisfazer os conflitos entre propriedade opostas, com o
objetivo de tentar definir regras bsicas de situao de vizinhana91.
Imprescindvel se faz anotar que o conflito de vizinhana tem sua origem,
intimamente, atrelada a um ato do proprietrio ou possuidor de um prdio
que passa a produzir repercusses no prdio vizinho, culminando na
constituio de prejuzos ao prprio imvel ou ainda transtornos a seu
90
63

VIZINHANA

ocupante94.
Neste
diapaso,
infere-se
possibilidade
de
sofrer

92 FARIAS;

05 jan. 2015.
93
64

VIZINHANA
25.05.2010).

95 FARIAS;

65

VIZINHANA

Nesta


96
66

VIZINHANA
98 FARIAS;

67

VIZINHANA

3 DAS RVORES LIMTROFES EM SEDE DE DIREITO DE
VIZINHANA:
SINGELOS
APONTAMENTOS
LIMITAES
LEGAIS PROPRIEDADE SIMILARES SERVIDO

Dentre as limitaes legais similares, pode-se colocar em destaque
que a existncia de rvores limtrofes, no que concerne s relaes de
vizinhana,
origem
trs
situaes
distintas,
consagradas
no
Ordenamento Ptrio, reverberando os iderios consolidados ainda no Direito

Romano. A regra geral serem as rvores partes integrantes dos prdios. A
situao abrange qualquer tipo de rvore, nascida naturalmente, semeada ou
plantada99.
A primeira situao a que se dispensa uma anlise mais acurada, no
que tange ao tema em comento, encontra-se salvaguardado no artigo 1.282
do Cdigo Civil100, o qual dicciona que quando a rvore estiver com o seu
tronco na linha divisria, subsiste a presuno iuris tantum de pertencer
esta, em partes iguais, aos dois vizinhos, dando corpo a um condomnio
necessrio, sendo possvel, contudo, prova em contrrio, proveniente de
documento ou ainda decorrente de evidncia especfica ou ainda oriunda das
circunstncias do caso concreto. Como bem pontua Maria Helena Diniz101, a
esta figura d-se a denominao de rvore meia, logo, a cada proprietrio
VENOSA, Slvio de Salvo. Direito Civil: Direitos Reais. 10 ed. So Paulo: Atlas, 2010, p.
303.
em: <http://www.planalto.gov.br>. Acesso em: 05 jan. 2015: Art. 1.282. A rvore, cujo
tronco estiver na linha divisria, presume-se pertencer em comum aos donos dos prdios
confinantes.
99
68

VIZINHANA
confrontante pertencer metade da rvore, pouco importando que as razes

ou ramos se prolonguem mais para um prdio do que para outro, ou ainda
que o tronco da rvore ocupe mais espao em um dos imveis.
Anote-se, oportunamente, que cada vizinho dono de partes iguais
dessa rvore, que poder ser frutfera ou no, arbusto ou trepadeira, j que o
dispositivo legal quedou-se silente no que concerne s distines de espcies.
Posto ser a rvore comum, os frutos e o tronco so de copropriedade dos
confinantes, da mesma forma que os demais proventos, bem como os
encargos sero entre eles divididos102. Nesta esteira, oportunamente, em
sendo a rvore comum, cada um dos confinantes poder, livremente, podla, desde que tal ato no comprometa a preservao daquela, contudo ser
defeso aos seus donos cort-la sem expressa anuncia do outro ou ainda
exigir que seja abatida. Ao lado disso, em sendo, entretanto, cortada ou
arrancada, ser partilhada entre os proprietrios confinantes, em igual
proporo. Igualmente, as despesas com os cortes ou colheita dos frutos
sero suportadas, em proporo igual, entre os vizinhos; os frutos devero
ser repartidos pela metade, quer tombem naturalmente, quer provocada a
sua queda, quer haja a colheita.
A segunda situao peculiar encontra respaldo jurdico no artigo
1.284 do Cdigo Civil, o qual estatui que os frutos cados de rvore do
terreno vizinho pertencem ao dono do solo onde caram, se este for de
propriedade particular103. Denota-se que quando os frutos carem
naturalmente no terreno vizinho, em local aproximado da linha divisria,
pertencer estes ao dono do local da queda, com o escopo de evitar invases
em terrenos alheios e posteriores contendas entre vizinhos. Com essa
soluo, o legislador preferiu contrariar a regra geral segundo a qual o
acessrio segue o principal104. Com efeito, pela dico do dispositivo legal
supramencionado, devem ser compreendidos os arbustos rasteiros ao rs do
solo, como o caso de abboras e melancias, pertencendo naturalmente ao
102 FARIAS;

104 VENOSA, 2010, p. 304.
103
69

VIZINHANA
dono do terreno em que naturalmente se encontrarem. Meirelles,

oportunamente, acena que:
Quanto aos frutos de rvores limtrofes, h duas hipteses a
considerar: se a rvore est na linha divisria ela comum e,
portanto, comuns sero os seus frutos; se est prxima da linha
divisria, mas em terreno exclusivo de um dos confinantes, a este
pertencem os frutos, mas passaro a pertencer ao vizinho os que,
ao se desprenderem da rvore, carem no seu terreno; se carem em
terreno ou via pblicos, pertencero a quem os apanhar105.
Farias e Rosenvald106 obtemperam que a inspirao da norma

rememora o direito germnico e se atrela ao iderio de que quem arca com o
nus deve desfrutar do bnus. Isto , se o vizinho sofre a interferncia
proveniente dos frutos tombados ao cho, natural que possa gozar de seus
proveitos. O axioma est fundado no brocardo wer den bosen tropfen geniest,
geniesse auch den guten (quem traga as gotas ms, que traga as boas), pois o
fruto que cai, suja, macha, atrai insetos e apodrece, logo, o dono da rvore
no vai promover a limpeza do cho ou da calada do vizinho, no tendo,
portanto, direito de buscar ou mesmo exigir os frutos que carem. Acinzelese que o regramento contido no dispositivo legal aludido alhures faz meno
to somente aos frutos cados naturalmente, no contemplando aqueles
vizinhos que utilizam de mecanismos fsicos, como, por exemplo, sacudir
ramos ou usar utenslios para colher os frutos, com o escopo de materializar
tal objetivo. Leciona, com bastante propriedade, Maria Helena Diniz,
quando destaca:
De forma que, se pendentes os frutos, pertencem elas ao dono da
rvore e se, ao se desprenderem, tombarem em terreno contguo,
ficaro sendo do dono do solo em que carem naturalmente (em
razo do vendaval, tempestade, maturao etc.), logo, no lhe ser
permitido provocar essa queda, sacudindo seus galhos, utilizando
varas e muito menos colh-los. Essa soluo do Cdigo teve por
objetivo evitar as contendas ou desinteligncias que por certo
surgiriam cada vez que o dono da rvore penetrasse no terreno
contguo para apanhar os frutos que ali caram 107.
105
MEIRELLES, Hely Lopes. Direito de Construir. 10 ed. So Paulo: Malheiros, 2011, p.
67.
106
107

DINIZ, 2011, p. 298.
70

VIZINHANA
Quadra destacar que, se esses frutos tombarem ao cho em

propriedade pblica, no mais subsiste o perigo de conflitos, de maneira que
o proprietrio da rvore ainda conserva a propriedade dos frutos cados. Se
o terreno em que daro os frutos for pblico, continuam a pertencer ao dono
da rvore, porque nesse caso desaparece o risco de entreveros108. Por
derradeiro, pontue-se que o dono da rvore s poder ingressar em terreno
vizinho para colher os frutos cados, se houver expressa autorizao do
proprietrio do imvel. Trata-se, em tal hiptese, de ato de mera tolerncia
do proprietrio do bem imvel, no estando o mesmo obrigado a tolerar a
entrada do vizinho.
A terceira situao digna de nota encontra-se agasalhada pelas
disposies insertas no artigo 1.283 do Cdigo Civil109, o qual assinala que
as razes e os ramos de rvore, que ultrapassarem a estrema do prdio,
podero ser cortados, at o plano vertical divisrio, pelo proprietrio do
terreno invadido. Denota-se que se trata de excepcional autorizao do
ordenamento ptrio, concedendo ao vizinho lindeiro a autoexecutoriedade de
obrigao de fazer, sendo dispensada a interveno judicial em questo tida
como singela. De fato o aforamento de uma demanda com o nico fito de
obter autorizao judicial para efetuar o corte de galhos e ramos que
ultrapassem o ponto limtrofe do imvel em que a rvore se encontra
afiguraria como verdadeira aberrao jurdica, que contribuiria para a
morosidade. O critrio utilizado pela lei para que o proprietrio prejudicado
proceda ao corte a linha vertical que divide os terrenos confinantes. O corte
poder ser efetuado pelo vizinho independentemente de qualquer autorizao
do vizinho confinante110.
Ademais, no se pode olvidar que a possibilidade agasalhada no artigo
1.283 do Cdigo Civil materializa verdadeiro direito de propriedade do
VENOSA, 2010, p. 304.

110 GRANADO, Daniel Willian. Os Direitos de Vizinhana no Cdigo Civil de 2002.
Disponvel em: <http://www.apejur.com.br>. Acesso em 05 jan. 2015, p. 23.
108
109
71

VIZINHANA
vizinho, logo, no subsiste qualquer prescrio no que se refere pretenso

ao corte dos ramos e razes, eis que a atividade poder, a qualquer momento,
ser realizada. Aduz, com salincia, Maria Helena Diniz que o dono da
rvore no ter direito a qualquer indenizao de perdas e danos, ainda que
esta venha perecer em razo do corte111. Ao lado do exposto, com o intento de
robustecer
as
ponderaes
aduzidas,
cuida
trazer
colao
os
entendimentos jurisprudenciais pertinentes que acenam no sentido que:

Ementa:
Pretenso
Cominatria.
Direitos
de
Vizinhana. rvores limtrofes. Dever de poda dos galhos que
ultrapassarem a estrema dos prdios. Recurso provido. (Tribunal
de Justia do Estado do Rio Grande do Sul Terceira Turma
Recursal/ Recurso Cvel N 71004463733/ Relator: Cleber Augusto
Tonial/ Julgado em 21.08.2014).
Ementa: Direito de Vizinhana. rvores Limtrofes. Na forma do
disposto no art. 1.283 do Cdigo Civil, as razes e os ramos de
rvores que ultrapassarem a estrema do prdio, podero ser
cortados, at o plano vertical divisrio, pelo proprietrio do terreno
invadido. Contudo, o fato de o autor no ter realizado a poda no
implica em ausncia de responsabilidade do proprietrio da rvore
pelos danos causados pela coisa. Sentena improcedente. Recurso
provido. (Tribunal de Justia do Estado do Rio Grande do Sul Primeira Turma Recursal Cvel/ Recurso Cvel N 71000507749/
Relator: Clovis Moacyr Mattana Ramos/ Julgado em 03.06.2004)
Ementa: Direito de Vizinhana - Vegetao que avana sobre
terreno vizinho ou lana folhas e frutos - Uso nocivo da propriedade
- rvores limtrofes - Tendo a percia comprovado que a vegetao
limtrofe invade o terreno do vizinho, deixando cair folhas e frutos,
entupindo calhas e causando umidade, fica configurado o uso
nocivo da propriedade, devendo os ramos ser cortados, observada a
regra de rvore limtrofe. Em razo disso, no h porque
estabelecer a obrigao de limpeza das calhas e condutores de
gua. Recurso provido em parte (Tribunal de Justia do Estado de
So Paulo Sexta Cmara/ Apelao com Reviso 516.818-0/4/
Relator: Desembargador Luiz Lorenzi/ Julgado em 24.06.1998)
No
mais,
autorizao
judicial
para
conseguir
corte
independentemente de aferio de prejuzo ao confinante, sem que seja

estabelecida nenhuma forma de indenizao, eis que dever jurdico do
proprietrio agir no sentido de manutenir em situao que no produza
interferncia na propriedade alheia ou nas vias pblicas. Afora isso, no se
111
DINIZ, 2011, p. 299.

72

VIZINHANA
pode olvidar que, em determinados casos, subsistir uma preponderncia de

valores, notadamente o interesse social em detrimento do interesse
individual do proprietrio, sendo restringido o direito ao corte. Tal fato
decorre, em especial, dos benefcios que as rvores produzem, enquanto
agentes despoluidores, logo, determinados cortes s tero assento em
consubstanciada a hiptese de manifesto prejuzo ou ainda perigo iminente.
Ao lado disso, quando possvel, as podas e cortes observaro as disposies
contidas nos regramentos administrativos e ambientais. Meirelles112
pondera, ainda, que caso, alm das razes e ramas invasoras, o vizinho seja
lesado pelo desprendimento de folhas ou frutos que lhe prejudiquem o
prdio, a situao se transmuda em uso anormal da propriedade, e ser
acertada, por meio da via judicial que lhe faculta obter a reparao dos
danos e impedir a nocividade advinda dos vizinhos.
REFERNCIAS:
Paulo: Editora Saraiva, 2011.
Editora Lumen Juris, 2011.
GRANADO, Daniel Willian. Os Direitos de Vizinhana no Cdigo Civil

de 2002. Disponvel em: <http://www.apejur.com.br>. Acesso em 05 jan.
2015.
Malheiros, 2011.
112

73

VIZINHANA

2015.
Disponvel em:<www.tjsp.jus.br>. Acesso em 05 jan. 2015.
74
DIREITO
DE
LIMITAES
VIZINHANA:
LEGAIS
ANOTAES
PROPRIEDADE
SIMILARES SERVIDO
uma fonte permanente de conflito. Imprescindvel se faz anotar que o
conflito de vizinhana tem sua origem, intimamente, atrelada a um ato do
proprietrio ou possuidor de um prdio que passa a produzir repercusses
no prdio vizinho, culminando na constituio de prejuzos ao prprio
imvel ou ainda transtornos a seu morador. Alm do pontuado, prima gizar
que o direito de vizinhana contempla uma pluralidade de direitos e
deveres estabelecidos em relao aos vizinhos, em razo de sua especfica
condio.
Palavras-chaves: Direito de Vizinhana. Limitaes Legais. Propriedade.
Jurdica do Direito de Vizinhana; 3 Das rvores Limtrofes; 4 Da
Passagem Forada; 5 Da Passagem de Cabos e Tubulaes; 6 Das guas
75

VIZINHANA

correspondente sacrifcio do vizinho113. Nesta esteira, calha evidenciar que
se no subsistisse tais pontos demarcatrios, cada proprietrio poderia
lanar mo de seu direito absoluto, na coliso de direitos todos restariam
tolhidos de exercerem suas faculdades, eis que as propriedades aniquilar-seiam. H que se negritar, ainda, que o direito de vizinhana tem como escopo
robusto a satisfao de interesses de proprietrios opostos, o que se efetiva
por meio das limitaes ao uso e gozo dos proprietrios e possuidores.
Nessa trilha de exposio, saliente-se que h restries
decorrentes da necessidade de conciliar o uso e gozo por parte de
permanente de conflito.
Como bem aponta Monteiro Filho, ao lecionar
acerca da essncia do tema em comento, trata-se de normas que tendem a

compor, a satisfazer os conflitos entre propriedade opostas, com o objetivo de
tentar definir regras bsicas de situao de vizinhana114. Imprescindvel se
faz anotar que o conflito de vizinhana tem sua origem, intimamente,
atrelada a um ato do proprietrio ou possuidor de um prdio que passa a
produzir repercusses no prdio vizinho, culminando na constituio de
prejuzos ao prprio imvel ou ainda transtornos a seu morador. Alm do
pontuado, prima gizar que o direito de vizinhana contempla uma
113 FARIAS,
Cristiano Chaves; ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais. 7 ed. Rio de Janeiro:

Civil. In: EMERJ Debate o Novo Cdigo Civil. ANAIS... 11 out. 2002, Rio de Janeiro, p.158167. Disponvel em: <http://www.emerj.tjrj.jus.br>. Acesso em 29 ago. 2012, p. 158.
76

VIZINHANA
pluralidade de direitos e deveres estabelecidos em relao aos vizinhos, em

razo de sua especfica condio.
Mister se faz colacionar ainda que o objeto da tutela imediata do
legislador com os direitos de vizinhana so os interesses privados dos
vizinhos115. Doutra banda o escopo mediato da norma assenta na essencial
manuteno do princpio da funo social da propriedade, eis que a
preservao de relaes harmoniosas entre vizinhos se apresenta como
ocupante117.
Neste
diapaso,
infere-se
possibilidade
de
sofrer

115 FARIAS;

MONTEIRO FILHO. Acesso em 29 ago. 2012, p. 158.
29 ago. 2012.
116
77

VIZINHANA
25.05.2010).

118 FARIAS;

78

VIZINHANA

Nesta

A caracterstica mais proeminente, no que concerne ao direito de

vizinha, tange ao fato dos sujeitos serem indeterminados, j que o dever no
incide imediatamente sobre especfica pessoa, mas a qualquer um que se
vincule a uma situao jurdica de titularidade de direito real ou parcelas
dominiais, como se infere no caso do usufruturio, ou mesmo a quem exera
o poder ftico sobre a coisa, como se verifica na hiptese do possuidor. A
restrio, deste modo, acompanha a propriedade, mesmo que ocorra a
alterao da titularidade, sendo suficiente que o imvel continue violando o
dever jurdico contido no arcabouo normativo.
em: <http://www.direitonet.com.br>. Acesso em 29 ago. 2012.
119
79

VIZINHANA
vizinhana.
reciprocidade.
121 FARIAS;

80

VIZINHANA

3 DAS RVORES LIMTROFES
Dentre as limitaes legais similares, pode-se colocar em destaque
que a existncia de rvores limtrofes, no que concerne s relaes de
vizinhana,
origem
trs
situaes
distintas,
consagradas
no
Ordenamento Ptrio, reverberando os iderios consolidados ainda no Direito

Romano. A regra geral serem as rvores partes integrantes dos prdios. A
situao abrange qualquer tipo de rvore, nascida naturalmente, semeada ou
plantada122.
A primeira situao a que se dispensa uma anlise mais acurada, no
que tange ao tema em comento, encontra-se salvaguardado no artigo 1.282
do Cdigo Civil123, o qual dicciona que quando a rvore estiver com o seu
tronco na linha divisria, subsiste a presuno iuris tantum de pertencer
esta, em partes iguais, aos dois vizinhos, dando corpo a um condomnio
necessrio, sendo possvel, contudo, prova em contrrio, proveniente de
documento ou ainda decorrente de evidncia especfica ou ainda oriunda das
circunstncias do caso concreto. Como bem pontua Maria Helena Diniz124, a
esta figura d-se a denominao de rvore meia, logo, a cada proprietrio
confrontante pertencer metade da rvore, pouco importando que as razes
VENOSA, Slvio de Salvo. Direito Civil: Direitos Reais. 10 ed. So Paulo: Editora
Atlas, 2010, p. 303.
em: <http://www.planalto.gov.br>. Acesso em: 29 ago. 2012: Art. 1.282. A rvore, cujo
tronco estiver na linha divisria, presume-se pertencer em comum aos donos dos prdios
confinantes.
122
81

VIZINHANA
ou ramos se prolonguem mais para um prdio do que para outro, ou ainda

que o tronco da rvore ocupe mais espao em um dos imveis.
Anote-se, oportunamente, que cada vizinho dono de partes iguais
dessa rvore, que poder ser frutfera ou no, ou ainda arbusto ou
trepadeira, j que o dispositivo legal quedou-se silente no que concerne s
distines de espcies. Posto ser a rvore comum, os frutos e o tronco so de
copropriedade dos confinantes, da mesma forma que os demais proventos,
bem como os encargos sero entre eles divididos125. Nesta esteira, em sendo
a rvore comum, cada um dos confinantes poder, livremente, pod-la, desde
que tal ato no comprometa a preservao daquela, contudo ser defeso aos
seus donos cort-la sem expressa anuncia do outro ou ainda exigir que seja
abatida. Em sendo cortada ou arrancada, ser partilhada entre os
proprietrios confinantes, em igual proporo. Igualmente, as despesas com
os cortes ou colheita dos frutos sero suportadas, em proporo igual, entre
os vizinhos; os frutos devero ser repartidos pela metade, quer tombem
naturalmente, quer provocada a sua queda, quer haja a colheita.
A segunda situao peculiar encontra respaldo jurdico no artigo
1.284 do Cdigo Civil, o qual estatui que os frutos cados de rvore do
terreno vizinho pertencem ao dono do solo onde caram, se este for de
propriedade particular126. Denota-se que quando os frutos carem
naturalmente no terreno vizinho, em local aproximado da linha divisria,
pertencer estes ao dono do local da queda, com o escopo de evitar invases
em terrenos alheios e posteriores contendas entre vizinhos. Com essa
soluo, o legislador preferiu contrariar a regra geral segundo a qual o
acessrio segue o principal127. Com efeito, pela dico do dispositivo legal
supramencionado, devem ser compreendidos os arbustos rasteiros ao rs do
solo, como o caso de abboras e melancias, pertencendo naturalmente ao
dono do terreno em que naturalmente se encontrarem.
125 FARIAS;

em: <http://www.planalto.gov.br>. Acesso em: 29 ago. 2012.
127 VENOSA, 2010, p. 304.
126
82

VIZINHANA
Farias e Rosenvald128 obtemperam que a inspirao da norma

rememora o direito germnico e se atrela ao iderio de que quem arca com o
nus deve desfrutar do bnus. Isto , se o vizinho sofre a interferncia
proveniente dos frutos tombados ao cho, natural que possa gozar de seus
proveitos. O axioma est fundado no brocardo wer den bosen tropfen geniest,
geniesse auch den guten (quem traga as gotas ms, que traga as boas), pois o
fruto que cai, suja, macha, atrai insetos e apodrece, logo, o dono da rvore
no vai promover a limpeza do cho ou da calada do vizinho, no tendo,
portanto, direito de buscar ou mesmo exigir os frutos que carem. Acinzelese que o regramento contido no dispositivo legal aludido alhures faz meno
to somente aos frutos cados naturalmente, no contemplando aqueles
vizinhos que utilizam de mecanismos fsicos, como, por exemplo, sacudir
ramos ou usar utenslios para colher os frutos, com o escopo de materializar
tal objetivo. Leciona, com bastante propriedade, Maria Helena Diniz,
quando destaca:
De forma que, se pendentes os frutos, pertencem elas ao dono da
rvore e se, ao se desprenderem, tombarem em terreno contguo,
ficaro sendo do dono do solo em que carem naturalmente (em
razo do vendaval, tempestade, maturao etc.), logo, no lhe ser
permitido provocar essa queda, sacudindo seus galhos, utilizando
varas e muito menos colh-los. Essa soluo do Cdigo teve por
objetivo evitar as contendas ou desinteligncias que por certo
surgiriam cada vez que o dono da rvore penetrasse no terreno
contguo para apanhar os frutos que ali caram129.
Quadra destacar que, se esses frutos tombarem ao cho em

propriedade pblica, no mais subsiste o perigo de conflitos, de maneira que
o proprietrio da rvore ainda conserva a propriedade dos frutos cados. Se
o terreno em que daro os frutos for pblico, continuam a pertencer ao dono
da rvore, porque nesse caso desaparece o risco de entreveros130. Por
derradeiro, pontue-se que o dono da rvore s poder ingressar em terreno
vizinho para colher os frutos cados, se houver expressa autorizao do
proprietrio do imvel. Trata-se, em tal hiptese, de ato de mera tolerncia
128
129
130

DINIZ, 2011, p. 298.
VENOSA, 2010, p. 304.
83

VIZINHANA
do proprietrio do bem imvel, no estando o mesmo obrigado a tolerar a

entrada do vizinho.
A terceira situao digna de nota encontra-se agasalhada pelas
disposies insertas no artigo 1.283 do Cdigo Civil131, o qual assinala que
as razes e os ramos de rvore, que ultrapassarem a estrema do prdio,
podero ser cortados, at o plano vertical divisrio, pelo proprietrio do
terreno invadido. Denota-se que se trata de excepcional autorizao do
ordenamento ptrio, concedendo ao vizinho lindeiro a autoexecutoriedade de
obrigao de fazer, sendo dispensada a interveno judicial em questo tida
como singela. De fato o aforamento de uma demanda com o nico fito de
obter autorizao judicial para efetuar o corte de galhos e ramos que
ultrapassem o ponto limtrofe do imvel em que a rvore se encontra
afiguraria como verdadeira aberrao jurdica, que contribuiria para a
morosidade. O critrio utilizado pela lei para que o proprietrio prejudicado
proceda ao corte a linha vertical que divide os terrenos confinantes. O corte
poder ser efetuado pelo vizinho independentemente de qualquer autorizao
do vizinho confinante132.
Ademais, no se pode olvidar que a possibilidade agasalhada no
artigo 1.283 do Cdigo Civil materializa verdadeiro direito de propriedade
do vizinho, logo, no subsiste qualquer prescrio no que se refere
pretenso ao corte dos ramos e razes, eis que a atividade poder, a qualquer
momento, ser realizada. Aduz, com salincia, Maria Helena Diniz que o
dono da rvore no ter direito a qualquer indenizao de perdas e danos,
ainda que esta venha perecer em razo do corte133. Ao lado do exposto, com o
intento de robustecer as ponderaes aduzidas, cuida trazer colao os
entendimentos jurisprudenciais pertinentes que acenam no sentido que:
Ementa: Direito de Vizinhana. rvores Limtrofes. Na forma do
disposto no art. 1.283 do Cdigo Civil, as razes e os ramos de
rvores que ultrapassarem a estrema do prdio, podero ser
132 GRANADO, Daniel Willian. Os Direitos de Vizinhana no Cdigo Civil de 2002.
Disponvel em: <http://www.apejur.com.br>. Acesso em 29 ago. 2012, p. 23.
133 DINIZ, 2011, p. 299.
131
84

VIZINHANA
cortados, at o plano vertical divisrio, pelo proprietrio do terreno

invadido. Contudo, o fato de o autor no ter realizado a poda no
implica em ausncia de responsabilidade do proprietrio da rvore
pelos danos causados pela coisa. Sentena improcedente. Recurso
provido. (Tribunal de Justia do Estado do Rio Grande do Sul Primeira Turma Recursal Cvel/ Recurso Cvel N 71000507749/
Relator: Clovis Moacyr Mattana Ramos/ Julgado em 03.06.2004)
Ementa: Direito de Vizinhana - Vegetao que avana sobre
terreno vizinho ou lana folhas e frutos - Uso nocivo da propriedade
- rvores limtrofes - Tendo a percia comprovado que a vegetao
limtrofe invade o terreno do vizinho, deixando cair folhas e frutos,
entupindo calhas e causando umidade, fica configurado o uso
nocivo da propriedade, devendo os ramos ser cortados, observada a
regra de rvore limtrofe. Em razo disso, no h porque
estabelecer a obrigao de limpeza das calhas e condutores de
gua. Recurso provido em parte (Tribunal de Justia do Estado de
So Paulo Sexta Cmara/ Apelao com Reviso 516.818-0/4/
Relator: Desembargador Luiz Lorenzi/ Julgado em 24.06.1998)
No
mais,
autorizao
judicial
para
conseguir
corte
independentemente de aferio de prejuzo ao confinante, sem que seja

estabelecida nenhuma forma de indenizao, eis que dever jurdico do
proprietrio agir no sentido de manutenir em situao que no produza
interferncia na propriedade alheia ou nas vias pblicas. Afora isso, no se
pode olvidar que, em determinados casos, subsistir uma preponderncia de
valores, notadamente o interesse social em detrimento do interesse
individual do proprietrio, sendo restringido o direito ao corte. Tal fato
decorre, em especial, dos benefcios que as rvores produzem, enquanto
agentes despoluidores, logo, determinados cortes s tero assento em
consubstanciada a hiptese de manifesto prejuzo ou ainda perigo iminente.
Ao lado disso, quando possvel, as podas e cortes observaro as disposies
contidas nos regramentos administrativos e ambientais.
4 DA PASSAGEM FORADA
Em uma primeira plana, cuida anotar que a passagem forada
consiste no direito do proprietrio do prdio (rstico ou urbano), que no tem
acesso via pblica, nascente ou porto, de, por meio do pagamento de cabal
indenizao, reclamar do vizinho que lhe deixe de passagem, estabelecendo-
85

VIZINHANA
se a esta judicialmente o rumo, quando necessrio em decorrncia de no

haver acordo, objetivando o modo menos oneroso e mais cmodo para ambas
as partes. Trata-se de uma das mais rigorosas restries de direito de
vizinhana, como benefcio reconhecido ao titular de prdio encravado,
urbano ou rural134. Com supedneo nas disposies contidas no artigo 1.285
do Cdigo Civil135, vigora como pressuposto de imvel que se encontre
absoluto encravamento em outro, aquele que no possui qualquer sada para
via pblica. Em decorrncia da materializao de tal situao, busca o
legislador privilegiar a funo social da propriedade encravada, o arcabouo
normativo estabelece que o proprietrio vizinho conceda a passagem
forada, como uma imposio de solidariedade social conjugada
necessidade econmica de explorao do imvel encravado, com o escopo de
no torn-lo improdutivo em razo da inacessibilidade.
Como bem anota Venosa136, a passagem forada se revela como direito
do proprietrio do prdio encravado ao qual o vizinho no pode apresentar
qualquer oposio. Ao lado disso, cuida evidenciar que a passagem deve ser
estabelecida no caminho mais curto, no prdio mais prximo e de maneira
menos onerosa para ambas as partes. Farias e Rosenvald137 lecionam que o
tema em comento d corpo a verdadeiro direito potestativo constitutivo, j
que o proprietrio encravado submeter o outro proprietrio, de modo
unilateral, a aquiescer sua manifestao de vontade no que concerne
constituio de passagem, sem que a isso possa apresentar oposio.
Dentre
os
requisitos,
tradicionalmente,
elencados
pela
doutrina, pode-se citar que o imvel pretendidamente encravado se

encontre, de fato, sem acesso a via pblica, nascente ou porto. Desta feita,
em havendo qualquer outra sada para a via pblica, mesmo que esta seja
precria e penosa, dever o proprietrio dela utilizar, eis que o enorme
sacrifcio ao vizinho s ser exigido em circunstncias excepcionais na total
136 VENOSA, 2010, p. 304.
134
135
86

VIZINHANA
impossibilidade de aproveitamento da coisa por seu titular. Diniz138, de

outro modo, lanando mo do enunciado n 88 do Conselho da Justia
Federal, arrazoa que o direito passagem forada tambm assegurado nas
situaes em que o acesso via pblica for insuficiente ou inadequado,
devendo-se, inclusive, considerar as necessidades de explorao econmica.
Ostentam, oportunamente, Farias e Rosenval que nos tempos atuais, a
penetrao do princpio constitucional da funo social da propriedade evoca
a destinao coletiva da coisa, em benefcio conjunto de seu titular e da
comunidade139. Neste sentido, o Superior Tribunal de Justia externou a
valorao macia do corolrio em aludido:
Ementa: Civil. Direitos de Vizinhana. Passagem Forada (CC,
art. 559). Imvel Encravado. Numa era em que a tcnica da
engenharia dominou a natureza, a noo de imvel encravado j
no existe em termos absolutos e deve ser inspirada pela motivao
do instituto da passagem forada, que deita razes na supremacia
do interesse pblico; juridicamente, encravado o imvel cujo
acesso por meios terrestres exige do respectivo proprietrio
despesas excessivas para que cumpra a funo social sem inutilizar
o terreno do vizinho, que em qualquer caso ser indenizado pela s
limitao do domnio. Recurso especial conhecido e provido em
parte. (Superior Tribunal de Justia Terceira Turma/ REsp
316.336/MS/ Relator: Ministro Ari Pargendler/ Julgado em
18.08.2005/ Publicado no DJ 19.09.2005)
Salta
aos
olhos
que
no
constituem
passagens
foradas
atravessadouros particulares, por propriedades tambm particulares, que

no se dirigem a nascentes, pontes ou lugares pblicos, privados de outra
serventia. Ao lado disso, Maria Helena Diniz estrutura magistrios no
sentido que passagens particulares por propriedades particulares no so
servides desde que se destinem, exclusivamente, a atravessar terras
particulares, sem se dirigirem a lugares pblicos 140. As travessas, na
hiptese entalhada alhures, so concedidas de maneira precria, por mera
tolerncia, no se alicerando em ttulos legtimos, sendo insuscetveis dos
DINIZ, 2011, p. 300.

140 DINIZ, 2011, p. 300.
138
139
87

VIZINHANA
efeitos da usucapio. Todavia, se porventura se dirigirem a locais pblicas,

possvel invocar a usucapio.
O segundo requisito apresentado consiste na premissa de estar o
prdio
naturalmente
encravado,
logo,
no
pode,
para
efeitos
da
substancializao do instituto em comento, o encravamento ter sido

provocado por um fato imputvel, culposamente, ao proprietrio encravado.
No poder o isolamento derivar de fato imputvel conduta voluntria do
proprietrio (v.g., por meio de exploses que abriram crateras sobre o
imvel)141. Destarte, impedido est de vindicar a passagem forada pela
propriedade vizinha aquele que, de maneira voluntria, criou o obstculo
que lhe assegurava acesso via pblica.
Entrementes, estatui o 2 do artigo 1.285 do Cdigo Civil142 que o
proprietrio que se colocou em situao de encravamento, por ter alienado
parte do imvel que dava sada para via pblica, impor restrio em
sacrifcio do adquirente daquela parcela. O comprador dever assegurar
acesso a via pblica ao vendedor, mesmo consciente este do resultado da
alienao que praticou143. Denota-se que o proprietrio do imvel
encravado, na situao singular lanada acima, s poder voltar-se contra o
adquirente do trecho em que perodo anterior havia a passagem, para obter
o acesso e vis a vis. Com efeito, resta substancializado o corolrio da
solidariedade social.
O terceiro conditio alude ao percebimento de uma indenizao cabal,
fixada por conveno ou judicialmente, por parte do proprietrio do prdio,
pois o direito de passagem oneroso e no gratuito. O clculo dessa
indenizao pode ser feito por pertos com base na desvalorizao da
propriedade e nos prejuzos que dessa passagem possam advir ao imvel
onerado144. Cuida anotar, oportunamente, que, uma vez concedida o direito
passagem forada, ela deve ser exercida, eis que o no uso, por 10 (dez)
141FARIAS;

144 DINIZ, 2011, p. 301.
142
88

VIZINHANA
anos, pode desencadear a sua perda. Entrementes, como a via de acesso e

considerada indispensvel ao prdio encravado, poder ela ser readquirida
mediante pagamento do quantum indenizatrio.
Cuida destacar que a indenizao considerada como uma
compensao ao dono do prdio por onde se estabelece a travessia, pelos
prejuzos e incmodos que ter de passar. Ao lado do exposto, h
doutrinadores que considerem o instituto em destaque como uma
desapropriao compulsria que, porm, no ocorre em razo da necessidade
pblica, mas sim para atender a interesse particular. Nesta trilha de
exposio, insta trazer colao o paradigmtico aresto do Superior
Tribunal de Justia:
Ementa: Direito civil. Servides legais e convencionais. Distino.
Abuso de direito. Configurao. - H de se distinguir as servides
prediais legais das convencionais. As primeiras correspondem aos
direitos de vizinhana, tendo como fonte direta a prpria lei,
incidindo independentemente da vontade das partes. Nascem em
funo da localizao dos prdios, para possibilitar a explorao
integral do imvel dominante ou evitar o surgimento de conflitos
entre os respectivos proprietrios. As servides convencionais, por
sua vez, no esto previstas em lei, decorrendo do consentimento
das partes. [...] (Superior Tribunal e Justia Terceira Turma/
REsp 935.474/RJ/ Relator: Ministro Ari Pargendler/ Relator p/
Acrdo: Ministra Nancy Andrighi/ Julgado em 19.08.2008/
Publicado no DJe em 16.09.2008).
O quarto requisito referencia a direito exercido por um titular

legtimo, isto , o proprietrio, usufruturio, usurio ou enfiteuta. Nesta
esteira, cuida sublinhar que o direito passagem forada nsito ao titular
do domnio do prdio encravado e uma obrigao do dono do imvel onerado,
que sofre cerceamento ao seu direito de propriedade. Anote-se, por
imperioso, que no havendo concordncia entre esses proprietrios, o direito
em testilha dever ser decidido judicialmente, a fim de que o dono do prdio
contguo aceite a abertura da travessia. Como bem acinzela o artigo 1.285 do
Cdigo Civil145, cabe ao rgo judicante decidir sobre o direito passagem,
em: <http://www.planalto.gov.br>. Acesso em: 29 ago. 2012: 1.285. O dono do prdio que
no tiver acesso a via pblica, nascente ou porto, pode, mediante pagamento de indenizao
145
89

VIZINHANA
tendo em vista as necessidades e interesses de ambos os litigantes,

procurando adotar o modo menos oneroso para aquele que vai conceder a
passagem146.
Ao lado disso, considerando que a passagem forada d corpo a
verdadeira restrio legal e no uma servido, salientar se faz sublinha que,
uma vez findada as circunstncias ensejadoras da passagem forada, esta
restar extinta. Em decorrncia do exposto, a propriedade reintegrada ao
vizinho que teve que tolerar o cerceamento de seu direito de propriedade, em
decorrncia da promoo dos preceitos de solidariedade e funo social da
propriedade, passando a servir na plenitude de seu domnio.
5 DA PASSAGEM DE CABOS E TUBULAES
No que se refere passagem de cabos e tubulaes, o Cdigo Civil,
precisamente o pargrafo nico do artigo 1.286147, estatui que, mediante o
percebimento de indenizao que compreende o dano emergente e o lucro
cessante, tal como a desvalorizao da rea remanescente, o proprietrio
obrigado a suportar a passagem, em razo de seu aspecto necessrio, de
cabos areos de energia eltrica, de telefonia ou de processamento de dados.
Igualmente, pelo referido dispositivo, dever o proprietrio tolerar a
passagem de tubulaes subterrneas de gua, gs e esgoto, assim como
outros condutos subterrneos de servios de utilidade pblica.
Por oportuno, deve-se salientar que a mencionada tolerncia se d em
proveito de proprietrios vizinhos, quando de outra forma se revelar
cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo ser judicialmente fixado, se
necessrio.
146 DINIZ, 2011, p. 302.
em: <http://www.planalto.gov.br>. Acesso em: 29 ago. 2012: Art. 1.286. Mediante
recebimento de indenizao que atenda, tambm, desvalorizao da rea remanescente, o
proprietrio obrigado a tolerar a passagem, atravs de seu imvel, de cabos, tubulaes e
outros condutos subterrneos de servios de utilidade pblica, em proveito de proprietrios
vizinhos, quando de outro modo for impossvel ou excessivamente onerosa. Pargrafo
nico. O proprietrio prejudicado pode exigir que a instalao seja feita de modo menos
gravoso ao prdio onerado, bem como, depois, seja removida, sua custa, para outro local do
imvel.
90

VIZINHANA
demasiadamente onerosa ou excessiva, reafirmando, deste modo, os

postulados se solidariedade. A limitao ao direito de propriedade justificase em razo da prelavncia do interesse social dos proprietrios vizinhos [...]
A norma enftica ao restringir a utilizao do subterrneo do vizinho148,
no se estendo, por conseguinte, ao espao areo ou superfcie. Nesta
toada, cuida colacionar o seguinte entendimento jurisprudencial:
Ementa: Apelao. Ao de Passagem Forada. Tubulao
subterrnea de esgoto sob terreno vizinho. Interrupo pela nova
compradora. Refluxo cloacal. O proprietrio obrigado a tolerar a
passagem, atravs de seu imvel, de cabos, tubulaes e outros
condutos subterrneos de utilidade pblica, em proveito de
proprietrios vizinhos, quando de outro modo for impossvel ou
excessivamente onerosa (artigo 1.286 do Cdigo Civil). Apelao
Desprovida. (Tribunal de Justia do Estado do Rio Grande do Sul
Vigsima Cmara/ Apelao Cvel N 70024051872/ Relator:
Desembargador Niwton Carpes da Silva/ Julgado em 06.08.2008)
Ementa: Direito de Vizinhana. Terreno com declive natural.
Passagem de tubulao para escoamento de gua pluvial
represada. Complexidade no caso concreto. A passagem de
tubulao para escoamento de guas da chuva em proveito de
proprietrios de terrenos vizinhos de ser tolerada, mediante o
pagamento de indenizao, quando outro meio for impossvel ou
excessivamente oneroso. Necessidade de prova pericial, no caso
concreto, para aferio dessa circunstncia. Complexidade da
causa que determina falecer competncia ao juizado especial cvel.
Sentena de extino do processo confirmada. Recurso desprovido.
Unnime. (Tribunal de Justia do Estado do Rio Grande do Sul
Primeira Turma Recursal Cvel/ Recurso Cvel N 71000806927/
Relator: Joo Pedro Cavalli Junior/ Julgado em 16.03.2006)
Insta destacar que o numerrio indenizatrio dever ser

proporcional desvalorizao percebida pelo imvel ou ainda ao prejuzo
sofrido em decorrncia do cerceamento do direito de fruir em prol do bemestar social, materializada pela reduo do potencial do prdio, pela
produo de rudos ou mesmo pela emisso de gases decorrentes das
tubulaes. Maria Helena Diniz obtempera que o proprietrio prejudicado
pode exigir que a instalao seja de modo menos gravoso ao prdio onerado,
bem como, depois, seja removida, sua custa, para outro local do imvel149.
No se pode olvidar que o material que fluir nos condutos dos mais
148
149

DINIZ, 2011, p. 303.
91

VIZINHANA
diversos, inclusive, por vezes, nocivos, a exemplo de gases txicos e

combustveis, motivo pelo qual poder o prprio morador remover de um
local para o outro, com o intento de tornar a passagem mais segura, ao
tempo em que no inviabiliza as instalaes.
Com efeito, a desvalorizao do remanescente ser calculada com
espeque naquilo em que o imvel pode ser aproveitado, caso no houvesse a
interferncia, assim como do incmodo ao vizinho que resida no local ou
ainda l mantenha o seu comrcio, que, por vezes, exige a paralisao das
atividades comerciais ou a mudana, de maneira temporria, da residncia.
A indenizao decorre de responsabilidade objetiva, sendo bastante o
prejuzo derivado da passagem de cabos, podendo somar-se ao valor da
indenizao o eventual prejuzo pela desvalorizao da rea remanescente do
imvel150.
Ao lado do expendido, o artigo 1.287 do Cdigo Civil151 desfralda que
se as instalaes ofertarem grave risco, facultado ser ao proprietrio do
prdio onerado reclamar a realizao de obras de segurana, preventivas e
protetoras,
as
quais
devero
ser
efetivadas,
em
decorrncia
da
periculosidade das instalaes, como o caso, por exemplo, de condutos

inflamveis, pelas concessionrias que exploram o servio ou ainda pelo
prprio
pelo
Poder
Pblico
que
deve
lanar
mo
das
cautelas
imprescindveis, sob pena de incorrer em responsabilidade civil objetiva

pelos danos causados. Frise-se, por imperioso, que qualquer forma de risco
solidez e segurana do prdio ou mesmo incolumidade de pessoas ser
motivo justificador da realizao de obras se segurana.
6 DAS GUAS
Prima pontuar, inicialmente, que a matria atinente s guas era, at
ento, espancada nos artigos integrantes do Decreto N. 26.643, de 10 de
150
151
92

VIZINHANA
Julho de 1934152. Ao lado do exposto, insta evidenciar que as disposies

legais insculpidas a partir do artigo 1.288 do Cdigo Civil compreende to
somente a questo da gua no que tange aos conflitos de vizinhana. Desta
feita, no que se refere ao controle das guas pelo Poder Pblico mantm sua
eficcia no Cdigo das guas. Infere-se, portanto, a coabitao de ambas as
disposies legais, incidindo o regime de cada qual no que for pertinente.
Ao lado disso, a topografia dos prdios ditar a aplicao da
matria em debate, eis que o proprietrio ou possuidor do prdio
imediatamente inferior obrigado a receber e escoar as guas pluviais,
nascentes ou ainda correntes que naturalmente defluam do superior, sem
que isso enseje o pagamento de qualquer quantum indenizatrio, j que se
trata de direito de vizinhana gratuito153. Verifica-se que o legislador
sancionou uma lei da natureza, eis que fato inconteste que as guas fluem
naturalmente de cima para baixo, em observncia a lei da gravidade, logo, o
proprietrio do prdio inferior obrigado a receb-las quando provenientes
do prdio superior. Com efeito, h que se salientar que as disposies do
Cdigo Civil de 2002, o vizinho obrigado a receber as guas pluviais que
naturalmente correm do imvel ao lado para o seu, pois escoam nesse sentido
por gravidade154.
Repita-se, por carecido, que tal nus s comporta as guas que corram
por obra da natureza, como as pluviais e as nascentes, ou seja, as guas que
provenham das chuvas e que brotam do solo. De igual maneira, as guas
BRASIL. Decreto N. 26.643, de 10 de Julho de 1934. Decreta o Cdigo de guas.
Disponvel em: <http://www.planalto.gov.br>. Acesso em: 30 ago. 2012.
153 Neste sentido: Idem. Lei N. 10.406, de 10 de Janeiro de 2002. Institui o Cdigo Civil.
Disponvel em: <http://www.planalto.gov.br>. Acesso em: 29 ago. 2012: Art. 1.288. O dono
ou o possuidor do prdio inferior obrigado a receber as guas que correm naturalmente do
superior, no podendo realizar obras que embaracem o seu fluxo; porm a condio natural
e anterior do prdio inferior no pode ser agravada por obras feitas pelo dono ou possuidor
do prdio superior.
154 MINAS GERAIS (ESTADO). Tribunal de Justia do Estado de Minas Gerais.
Acrdo proferido em Apelao Cvel 1.0024.10.016458-1/001. Apelao Cvel. Indenizao.
Vazamento de esgoto e guas pluviais na residncia das requerentes. Ausncia de
autorizao para passagem de 'guas servidas'. Danos em muro divisrio. Recibos
referentes a obra diversa. Inovao recursal. Danos materiais comprovados. Dano moral
configurado. Quantum. rgo Julgador: Dcima Oitava Cmara Cvel. Relator:
Desembargador Joo Cancio. Julgado em: 08 mai. 2012. Publicado em: 14 mai. 2012.
Disponvel em: <www.tjmg.jus.br>. Acesso em 30 ago. 2012.
152
93

VIZINHANA
que derivam do derretimento da neve ou do gelo, bem como as que sejam

originrias de infiltraes. Como bem pontua Imhof, no se incluem no
incommodum do prdio inferior as guas extradas de poos, cisternas,
piscinas e reservatrios, nem as provenientes das fbricas e usinas, nem as
elevadas artificialmente, nem as que escorrem dos tetos das casas155.
Quadra destacar que as guas escolatcias, sendo consideradas como
aquelas que escorrem de um prdio ao outro embaixo da terra, tambm so
alcanadas pelas disposies contidas no Codex Civil. No se pode esquecer
que as guas subterrneas pertencem ao dono do imvel em que se
encontram alocadas, eis que pode capt-la para o uso, ressalvado o
impedimento ou o agravamento da servido natural de escoamento ou, por
meio de edificaes de obras, venha a produzir danos na propriedade de
outrem. A tolerncia a que faz meno o artigo 1.288 do Diploma de 2002
alcana to somente os cursos naturais de guas, em razo da inclinao do
terreno.
Todavia,
mencionado
nus
no
se
estende
ao
curso
antropicamente modificado, que deforma o fluxo natural.

Ademais, poder o morador do prdio inferior reclamar a realizao
de obras, por parte do proprietrio do prdio superior, com o escopo de
reduzir o impacto da passagem das guas. Nessa senda, ainda, sob pena das
consequncias provenientes da ao demolitria, no poder o morador do
prdio inferior estruturar obras que obstem ou mesmo cerceiem o fluir
normal do escoamento das guas, mas somente aqueles que minorem os
danos provenientes do escoamento ou ainda que possibilite a utilizao do
remanescente das guas, aps o aproveitamento do titular do prdio
superior. O proprietrio de uma nascente pode, portanto, utilizar-se dela
para atender a todas as suas necessidades, sem, contudo, desviar o curso das
sobras, que so desfrutadas pelo dono do prdio inferior ou pelo povo156. Ao
lado disso, colaciona-se, oportunamente, o entendimento jurisprudencial do
Superior Tribunal de Justia que, com clareza solar, destaca:
IMHOF, Cristiano. Cdigo Civil Interpretado: Anotador Artigo por Artigo. 4 Ed.
Florianpolis: Editora Publicaes Online, 2012, p. 1.197.
156 DINIZ, 2011, p. 306.
155
94

VIZINHANA
Ementa: Civil - guas Evaso. I - No contraria os arts. 69, 70 e

109 do Cdigo de guas o acrdo que veda ao proprietrio a
reteno de gua corrente, em detrimento de seu vizinho, a jusante.
II Recurso no conhecido. (Superior Tribunal de Justia
Terceira Turma/ REsp 100.419/RJ/ Relator: Ministro Waldemar
Zveiter/ Julgado em 11.11.1996/ Publicado no DJ em 03.02.1997, p.
727).
Em altos alaridos, o artigo 1.289 do Cdigo Civil157 dicciona que

qualquer atuao antrpica que produza cursos de gua em direo ao
prdio inferior, concede ao seu morador o direito de exigir que elas sejam
desviadas ou, ainda, caso as aceite, perceba verba indenizatria pelos
possveis prejuzos que sofra e pela desvalorizao do imvel. Deve-se, pois,
abater da indenizao o valor do benefcio conseguido pelo prdio inferior,
corriqueiramente em decorrncia do excedente do volume de gua que possa
irrigar a plantao ou dessedentar o gado, como bem contempla o pargrafo
nico do sobredito dispositivo.
Se porventura o proprietrio superior edifique obras, como dreno,
sulco ou congneres, a fim de facilitar o escoamento das guas, dever agir
de maneira a no agravar a primitiva condio do prdio inferior. certo
que as guas pluviais lhe pertencem, tal como as nascentes que brotam em
seu terreno, contudo o prdio inferior tambm faz jus a essas guas. De fato,
ope-se a prudncia a conduta do proprietrio superior que, de maneira
egostica, obsta o curso natural das guas remanescentes aos prdios
inferiores, promovendo o desvio das sobras ou ainda desperdiando recursos
valiosos e escassos, mesmos aps de realizar suas necessidades. O Cdigo
Civil no contempla dispositivo legal que veda a realizao de obras, exceto
aquelas que afrontem a condio natural do prdio inferior.
Nessa toada, defeso ao proprietrio do prdio superior poluir as
guas destinadas ao imvel inferior, independente de sua origem, quando

em: <http://www.planalto.gov.br>. Acesso em: 29 ago. 2012: Art. 1.289. Quando as guas,
artificialmente levadas ao prdio superior, ou a colhidas, correrem dele para o inferior,
poder o dono deste reclamar que se desviem, ou se lhe indenize o prejuzo que sofrer.
Pargrafo nico. Da indenizao ser deduzido o valor do benefcio obtido.
157
95

VIZINHANA
dispensveis s suas necessidades vitais mnimas158. O morador do prdio

inferior poder reclamar a realizao de obras, tal como a tomada de
medidas pertinentes ao restabelecimento da situao primitiva. Contudo,
no sendo possvel, apesar dos esforos envidados, de recuperar o curso
d'gua, ser o proprietrio do imvel inferior indenizado, sendo, por via de
consequncia, o fluxo direcionado ao esgoto.
Afora isso, conquanto o artigo 1.291 do Cdigo Civil159 estar limitado a
exigir o dever de absteno do imvel superior apenas no que concerne s
guas essenciais, salta aos olhos que o direito fundamental ao meio
ambiente ecologicamente equilibrado, constitucionalmente salvaguardado,
exige o dever primrio de cada proprietrio atender aos interesses difusos e
coletivos de preservar a qualidade de vida, notadamente no que alude a
qualquer forma de aproveitamento de gua. inadmissvel a mera
interpretao literal do dispositivo, a ponto de se entender que o poluidor
teria a faculdade de poluir as guas que no sejam indispensveis
sobrevivncia160.
Nesta tela, o fluxo natural para os prdios inferiores de gua
pertencente ao dono do prdio superior no materializam, por si s, servido
em favor daquele. O dono do prdio inferior que suporta o defluxo natural da
gua que corre do prdio superior no ter direito servido, eis que se
trata de limitao legal ao direito de propriedade, expressamente
estabelecida no Ordenamento. Em se tratando de explorao agrcola ou
industrial,
tal
como
atendimento
primeiras
necessidades
de
aproveitamento do imvel e de suas utilidades, restar materializada a

servido de aqueduto. Cuida evidenciar que a legislao em vigor viabiliza a
qualquer pessoa, por meio da indenizao prvia aos proprietrios

em: <http://www.planalto.gov.br>. Acesso em: 29 ago. 2012: Art. 1.291. O possuidor do
imvel superior no poder poluir as guas indispensveis s primeiras necessidades da
vida dos possuidores dos imveis inferiores; as demais, que poluir, dever recuperar,
ressarcindo os danos que estes sofrerem, se no for possvel a recuperao ou o desvio do
curso artificial das guas.
158
159
96

VIZINHANA
eventualmente prejudicados, a canalizao de guas, por intermdio de

prdio de outrem.
Ademais, poder o proprietrio represar o fluxo da gua, desde que
atendam to somente s suas necessidades, sendo impraticvel
captao desdobre em cerceamento a vizinhos ou mesmo
que tal
prpria
comunidade. permitida, ainda, a edificao de represas, audes ou

barragens, desde que haja a servido de aqueduto. Em ocorrendo a invaso
das guas represadas no prdio alheio, poder o proprietrio aforar ao
competente com o escopo de alcanar reparao, deduzindo, por bvio,
eventual benefcio que as guas invasoras proporcionem-lhe, como aduz,
expressamente, o artigo 1.292 do Cdigo Civil161. Nesta senda, o Tribunal de
Justia do Estado de Minas Gerais, ao apreciar matria afeta ao tema em
comento, consagrou entendimento no sentido que:
Ementa: Apelao Cvel - Ao Demolitria Direito de
Vizinhana Construo de Barragem Alagamento em terreno
vizinho - Art. 1292 CC - Pedido Procedente - Sentena Mantida
Recurso Improvido. Pode o proprietrio ou possuidor de um prdio
fazer cessar as interferncias prejudiciais segurana, ao sossego e
sade, dos que habitam, provocadas pela utilizao de
propriedade vizinha. Tendo a requerida autorizado a construo da
barragem em sua propriedade, o que ocasionou o represamento da
gua no terreno da autora, sua vizinha, ainda que para favorecer
terceiro vizinho, estranho lide, h que ser mantida a sentena de
primeiro grau, a qual determinou a demolio da barragem, objeto
da presente demanda. (Tribunal de Justia do Estado de Minas
Gerais Dcima Quarta Cmara Cvel/ Apelao Cvel N.
1.0153.08.078301-9/001/ Relatora: Desembargadora Hilda Teixeira
da Costa/ Julgado em 01.09.2011/ Publicado em 20.09.2011).
A partir do artigo 1.293, o Cdigo Civil dispensa disciplina a

denominada servido de aqueduto, que assegura ao proprietrio ou
possuidor necessitado o direito de canalizar e conduzir gua por meio de
prdios alheios, s suas expensas, devendo, contudo, previamente, indenizar
os prdios prejudicados pelo uso do terreno, assim como os eventuais danos
em: <http://www.planalto.gov.br>. Acesso em: 29 ago. 2012: Art. 1.292. O proprietrio tem
direito de construir barragens, audes, ou outras obras para represamento de gua em seu
prdio; se as guas represadas invadirem prdio alheio, ser o seu proprietrio indenizado
pelo dano sofrido, deduzido o valor do benefcio obtido.
161
97

VIZINHANA
que falhas no aqueduto do imvel possam produzir. O aqueduto (duto, canal

ou tubulao) ser construdo de modo a causar o menor prejuzo dos
proprietrios vizinhos [...] e a expensas do seu dono, que, tambm, arcar
com despesas de conservao162. Ao lado disso, o aqueduto ser edificado
sobre o terreno alheio para atender as necessidades da agricultura e da
indstria, tal como s primeiras necessidades da vida, conforme se extrai de
uma interpretao conjunta do artigo 117 do Estatuto das guas,
atualmente derrogado, e do artigo 1.293 do Cdigo Civil.
Infere-se no dispositivo do Estatuto Civil supramencionado clara
consagrao do princpio da funo social da propriedade, eis que propicia o
mais elstico aproveitamento de um imvel, ainda que isto imponha a
solidariedade de imveis vizinhos. Em razo deste motivo que o intrprete
confere servido de aqueduto um juzo elstico de utilidade163. O
proprietrio do solo afetado, por sua vez, ter o dever de no criar obstculo
ao direito daquele de implantar, de fazer funcionar e de conservar o
aqueduto164. Nesta esteira, regras de equidade so insertas nos 2 e 3 do
artigo 1.293 do Cdigo Civil, buscando dialogar o menor prejuzo do imvel
onerado com a mxima satisfao do titular da servido do aqueduto. Tratase, com efeito, de busca pela preservao do equilbrio entre os interessados.
Como no pode impedir a efetivao da obra, cabe quele exigir que, para a
sua comodidade, a canalizao seja subterrnea mediante tubulao165,
com o escopo de evitar danos as reas edificadas, assim como que sejam
atendidas exigncias tcnicas para que o aqueduto seja erigido, de maneira
que produza os mnimos prejuzos ao imvel onerado.
Destacar se faz carecido que o aqueduto no inviabilizar que os
proprietrios onerados cerquem os imveis e construam sobre ele, sem que
haja qualquer espcie de prejuzo para sua segurana e conservao. Diniz
frisa que os donos dos solos onerados podero neles cultivar, construir
muros ou prdios, exercendo plenamente seu direito de propriedade, pois
DINIZ, 2011, p. 307.
Neste sentido: FARIAS; ROSENVALD, 2011, p. 534.
164 DINIZ, 2011, p. 307-308.
162
163
98

VIZINHANA
apenas devero abster-se de atos que impeam a passagem de condutos de

gua166. Poder, ainda, o proprietrio onerado utilizar as guas que
excedam a necessidade do titular do aqueduto, a fim de satisfazer suas
necessidades. Oportunamente, se a gua que flui pelo aqueduto no se
destinar satisfao das exigncias primrias, o proprietrio do aqueduto
dever ser indenizado pela retirada das guas suprfluas aos seus
interesses de consumo.
Em decorrncia da similitude existente entre o aqueduto e a
passagem de tubulaes e cabos, o artigo 1.294 do Cdigo Civil,
expressamente, dicciona acerca da aplicao das disposies contidas nos
artigos 1.286 e 1.287. Denota-se que o fito da norma assegurar, por meio
da incidncia dos rtigos supramencionados, maiores garantias ao titular do
prdio serviente no que se refere matria de segurana e indenizao pela
desvalorizao da rea remanescente, em decorrncia da edificao de
aquedutos.
REFERNCIAS:
BRASIL. Decreto N. 26.643, de 10 de Julho de 1934. Decreta o Cdigo
de guas. Disponvel em: <http://www.planalto.gov.br>. Acesso em: 30 ago.
2012.
________. Lei N. 10.406, de 10 de Janeiro de 2002. Institui o Cdigo
Civil. Disponvel em: <http://www.planalto.gov.br>. Acesso em: 29 ago. 2012.
________. Superior Tribunal de Justia. Disponvel em:
<www.stj.jus.br>. Acesso em: 29 ago. 2012.
DANTAS, Francisco Clementino de San Tiago. O Conflito de Vizinhana
e sua Composio. Rio de Janeiro: Editora Forense, 1972.
166
DINIZ, 2011, p.308.

99

VIZINHANA

<http://www.boletimjuridico.com.br> Acesso em: 29 ago. 2012.
MINAS GERAIS (ESTADO). Tribunal de Justiado Estado de Minas
Gerais. Disponvel em: <www.tjmg.jus.br>. Acesso em 30 ago. 2012.
<http://www.emerj.tjrj.jus.br>. Acesso em 29 ago. 2012.
Rio Grande do Sul. Disponvel em:<www.tjrs.jus.br>. Acesso em 29 ago.
2012.
Disponvel em:<www.tjsp.jus.br>. Acesso em 29 ago. 2012.
Disponvel em: <http://www.direitonet.com.br>. Acesso em 29 ago. 2012.
100
DIREITO DE VIZINHANA: COMENTRIOS AO

USO ANORMAL DA PROPRIEDADE
Resumo: Em uma primeira plana, cuida salientar que o direito de
vizinhana alberga um sucedneo de limitaes, provenientes da norma
vigente, que cerceiam a extenso das faculdades de usar e gozar por parte
de proprietrios e possuidores de prdios vizinhos, afixando um encargo a
ser tolerado, a fim de resguardar a possibilidade de convivncia social e
para que haja o mtuo respeito propriedade. No mais, se no subsistisse
tais limitaes, cada proprietrio poderia invocar seu direito absoluto, na
coliso de direitos todos restariam tolhidos de exercerem suas faculdades,
eis que as propriedades aniquilar-se-iam. Ademais, h que se sublinhar
que o direito de vizinhana objetiva a satisfao de interesses de
dos proprietrios e possuidores. Nesta esteira, saliente-se que h restries
decorrentes da necessidade de conciliar o uso e gozo por parte de
permanente de conflito. Quadra gizar que o conflito de vizinhana tem sua
gnese sempre que um ato do proprietrio ou possuidor de um prdio passa
a produzir repercusses no prdio vizinho, causando prejuzos ao prprio
imvel ou ainda transtornos a seu morador. Ao lado do exposto, prima
realar que o direito de vizinhana abarca um sucedneo de direitos e
deveres estabelecidos em relao aos vizinhos, em razo de sua condio.
Palavras-chaves: Direito de Vizinhana. Uso Anormal. Propriedade.
Jurdica do Direito de Vizinhana; 3 Uso Anormal da Propriedade:
Ponderaes Gerais; 4 Uso Normal causando incmodos normais; 5 Uso
Normal causando incmodos anormais; 6 Uso Anormal causando
incmodos anormais.
101

VIZINHANA

Em uma primeira plana, cuida salientar que o direito de vizinhana
alberga um sucedneo de limitaes, provenientes da norma vigente, que
cerceiam a extenso das faculdades de usar e gozar por parte de
proprietrios e possuidores de prdios vizinhos, afixando um encargo a ser
tolerado, a fim de resguardar a possibilidade de convivncia social e para
que haja o mtuo respeito propriedade. Cada proprietrio compensa seu
sacrifcio com a vantagem que lhe advm do correspondente sacrifcio do
vizinho167. No mais, se no subsistisse tais limitaes, cada proprietrio
poderia invocar seu direito absoluto, na coliso de direitos todos restariam
tolhidos de exercerem suas faculdades, eis que as propriedades aniquilar-seiam. Ademais, h que se sublinhar que o direito de vizinhana objetiva a
satisfao de interesses de proprietrios opostos, o que se efetiva por meio
das limitaes ao uso e gozo dos proprietrios e possuidores.
Nesta
esteira,
saliente-se
que
restries
decorrentes
da
necessidade de conciliar o uso e gozo por parte de proprietrios confinantes,

vez que a vizinhana, por si, uma fonte permanente de conflito. Como bem
aponta Monteiro Filho, ao lecionar acerca da essncia do tema em comento,
trata-se de normas que tendem a compor, a satisfazer os conflitos entre
propriedade opostas, com o objetivo de tentar definir regras bsicas de
situao de vizinhana168. Quadra gizar que o conflito de vizinhana tem
sua gnese sempre que um ato do proprietrio ou possuidor de um prdio
passa a produzir repercusses no prdio vizinho, causando prejuzos ao
prprio imvel ou ainda transtornos a seu morador. Ao lado do exposto,
prima realar que o direito de vizinhana abarca um sucedneo de direitos e
deveres estabelecidos em relao aos vizinhos, em razo de sua condio.
167 FARIAS,

Civil. In: EMERJ Debate o Novo Cdigo Civil. ANAIS... 11 out. 2002, Rio de Janeiro, p.158167. Disponvel em: <http://www.emerj.tjrj.jus.br>. Acesso em 25 ago. 2012, p. 158.
102

VIZINHANA
Pode-se, ainda, aduzir que o objeto da tutela imediata do legislador

com os direitos de vizinhana so os interesses privados dos vizinhos169. J
o escopo mediato da norma a essencial mantena do corolrio da funo
social da propriedade, porquanto a preservao de relaes harmoniosas
entre vizinhos se apresenta como carecido instrumento a assegurar que cada
propriedade alcance o mais amplo uso e fruio, obtendo, desta sorte, os fitos
econmicos ao tempo em que salvaguarda os interesses individuais. O
direito de vizinhana o ramo do direito civil que se ocupa dos conflitos de
interesses causados pelas recprocas interferncias entre propriedades
imveis prximas170.
Impe colocar em evidncia que a locuo prdio vizinho no deve
ser interpretada de maneira restritiva, alcanando to somente os prdios
confinantes, mas sim de modo elstico, eis que contempla todos os prdios
que puderem sofrer repercusso de atos oriundos de prdios prximos. Ao
lado entalhado, h que se citar o entendimento de Leite, no qual Imveis
vizinhos no so apenas os confinantes, mas tambm os que se localizam nas
proximidades desde que o ato praticado por algum em determinado prdio
v repercutir diretamente sobre o outro, causando incmodo ou prejuzo ao
seu ocupante171. Neste sentido, salta aos olhos que a possibilidade de sofrer
Denota-se, destarte, que a acepo de vizinhana se revela dotado de
amplitude e se estende at onde o ato praticado em um prdio possa
169 FARIAS;

MONTEIRO FILHO. Acesso em 25 ago. 2012, p. 158.
26 ago. 2012.
170
103

VIZINHANA

distncia, acabam por ensejar conflito de vizinhana. Neste sentido, a fim de
robustecer as ponderaes j lanadas, insta trazer colao o seguinte
aresto:
25.05.2010).
Ao lado disso, mister faz-se destacar que o vocbulo prdio no traz

qualquer distino entre o imvel urbano ou rural. De igual modo, aludido
termo no apresenta qualquer questionamento acerca da finalidade,
alcanando tanto o residencial, comercial e industrial. Evoca apenas uma
edificao de uma casa ou apartamentos em condomnio, independente da
finalidade. Mesmo o terreno no-edificado considervel imvel lato
sensu172. Destarte, para que reste amoldado ao termo prdio, basta que o
imvel apresente interferncia que tenha o condo de repercutir, de maneira
prejudicial, em prdio vizinho.
Em uma primeira plana, h que se assinalar que subsistiu acalorada
outros sustentavam o carter real dos aludidos direitos. Todavia, tal debate
no prosperou por longo perodo, sendo, ao final, pela doutrina majoritria,
adotada acepo do direito de vizinhana enquanto detentor de essncia de
172 FARIAS;

104

VIZINHANA
obrigao propter rem, pois se vinculam ao prdio, assumindo-os quem quer

que se encontre em sua posse. Nesta senda de exposio, h que se citar o
entendimento estruturado por Waquin, no qual a natureza jurdica destes
direitos [direitos de vizinhana], na opinio majoritria da doutrina, que
tratam-se (sic) de obrigaes propter rem, da prpria coisa, advindo os
direitos e obrigaes do simples fato de serem os indivduos vizinhos173.
A caracterstica mais proeminente tange ao fato dos sujeitos serem
indeterminados, j que o dever no incide imediatamente sobre especfica
pessoa, mas a qualquer um que se vincule a uma situao jurdica de
titularidade de direito real ou parcelas dominiais, como se infere no caso do
usufruturio, ou mesmo a quem exera o poder ftico sobre a coisa, como se
verifica na hiptese do possuidor. A restrio, com efeito, acompanha a
propriedade, mesmo que ocorra a alterao da titularidade, sendo suficiente
que o imvel continue violando o dever jurdico contido no arcabouo
normativo.
Afora isso, anotar se faz carecido que o sucessor ter os mesmos
direitos e obrigaes do sucedido perante os vizinhos. Leciona Silvio
titular do direito real. So excludas, por oportuno, dos conflitos de
vizinhana, as situaes nas quais se verifica a chamada interferncia direta
ou imediata. Ao lado do expendido, h que se elucidar que a aludida
em: <http://www.direitonet.com.br>. Acesso em 25 ago. 2012.
173
105

VIZINHANA

vizinhana.
reciprocidade.
175 FARIAS;

106

VIZINHANA
3 USO ANORMAL DA PROPRIEDADE: PONDERAES GERAIS
Ab initio, ao se abordar o direito de vizinhana, pode-se salientar que
o corolrio macio hasteia como flmula que o proprietrio, ou o possuidor,
no podem exercer seu direito de modo que acarrete prejuzos segurana,
ao sossego e sade daqueles que habitam o prdio vizinho. Limita-se o
direito de propriedade quanto intensidade de seu exerccio em razo do
princpio geral que probe ao indivduo um comportamento que venha a
exceder o uso normal de um direito176, ocasionando, via de consequncia,
prejuzo a algum. Nesta esteira, insta salientar que devem os vizinhos
manter respeito mtuo, atentando-se para o conjunto de regras morais e
sociais de convvio, substancializando os seus direitos de maneira saudvel e
tranquila, com o escopo de restar preservada a harmonia social.
Entrementes, se o vizinho no gozar de ateno no que toca s regras
de boa convivncia, lanando mo de sua propriedade em condies
anormais sua poca, meio ou ainda grupo em que se encontra convivendo,
no atender, de maneira efetiva, a finalidade da vizinhana. Ao lado do
expendido, no se pode olvida que a conduta anormal de um vizinho,
fatalmente, atingir a regularidade da conduta do outro vizinho,
acarretando modificaes no queridas de seus hbitos, perturbando-lhe a
tranquilidade, segurana ou sade. Farias e Rosenvald pontuam que
certamente no apenas o proprietrio que se encontra em posio de sofrer
consequncias do uso anormal do imvel vizinho. A disciplina jurdica dos
direitos de vizinhana se refere titularidade e tambm ao possuidor direto
e indireto177. Quadra sobrelevar que todos so detentores de direitos de
ndole subjetiva no que tange a um comportamento de absteno de
vizinhos, apto a obstar o uso anormal da posse e da propriedade.
176
107

VIZINHANA
Em altos alaridos, h que se diccionar que a legitimidade ativa para o

aforamento
das
aes
cabveis
abarca
os
proprietrios
aparentes,
compreendendo os titulares dos direitos reais, a exemplo do usufruturio ou

superficirio, e obrigacionais, como o caso do locatrio ou comodatrio, que
exercitem ingerncias de ordem socioeconmicas sobre o bem imvel na
qualidade de possuidores, sem qualquer relao com o proprietrio. O direito
de vizinhana encontra-se cingido ao mau uso da propriedade pela
aquilatao das condutas perpetradas pelos proprietrios e possuidores que
extrapolam o razovel e atentam contra a segurana, sossego e sade de
vizinhos. O tema em debate deita-se em normas de Direito Pblico e
Privado, assim como institutos afetos ao direito real e obrigacional. Com
efeito, uma construo capaz de causar incmodos vizinhana suportar
limitaes oriundas do direito privado e de normas urbansticas e edilcias.
A Codificao Civil em vigor, repetindo o que estava consagrado no
Codex de 1916, consagrou a Teoria do Uso Normal da Propriedade,
desenvolvida por Rudolf von Ihering, que apregoa a proibio de qualquer
emprego do bem que extrapole o uso normal e d ensejo a uma imisso
nociva na posse ou propriedade alheia a ponto de acarretar leso a sade,
sossego ou segurana dos prdios vizinhos. Rememorar se faz imprescindvel
que o uso normal da propriedade aquele que almeja a preservao da
segurana, do sossego e da sade dos moradores da regio onde o imvel se
encontra localizado. O Estatuto Civil de 2002178, em seu artigo 1.277,
estabelece conceitos jurdicos indeterminados, com o escopo primevo de
preservar o morador e o prdio, para tanto so erigidos os seguintes valores
como axiomas a orientarem o direito de vizinhana: segurana, sossego e
sade.
No que cocerne segurana, rechaados ho de serem os atos que
possam comprometer a solidez e a estabilidade material do prdio e a
em: <http://www.planalto.gov.br>. Acesso em: 25 ago. 2012: Art. 1.277. O proprietrio ou o
possuidor de um prdio tem o direito de fazer cessar as interferncias prejudiciais
segurana, ao sossego e sade dos que o habitam, provocadas pela utilizao de
propriedade vizinha.
178
108

VIZINHANA
incolumidade pessoal de seus moradores, logo, deve ser afastado qualquer

perigo pessoal ou patrimonial, como instalao de indstria de produtos
inflamveis e explosivos. So ofensas segurana pessoal ou dos bens todos
os atos que comprometerem a estabilidade de um prdio e a incolumidade de
seus moradores179. Dentre os integrantes do rol de condutas que atentem
contra a segurana, pode-se citar o funcionamento de indstria que
produzem trepidaes danosas, acarretando fendas em prdios; edifcio
vizinho que ameaa runa, cujos destroos acarretam a destruio de
plantaes, animais ou imveis; existncia de rvores que ameaam tombar
no prdio contguo; existncia de poo em terreno aberto que pode dar lugar
a queda de transeunte; construo de aude ou congnero junto ao limite
com o prdio vizinho, sujeitando-o a infiltraes. Ao lado disso, cuida
colacionar o seguinte entendimento jurisprudencial, a fim de fortalecer o
acimado:
Ementa: Apelao Cvel. Ao Demolitria. Direito de
Vizinhana. Uso Nocivo da Propriedade. Demonstrado pela
prova colhida o uso nocivo da propriedade por parte da
demandada, diante da edificao de muro que resultou em
prejuzos segurana, prejudicando a comunidade e o
desenvolvimento da atividade comercial do autor, ante a
insegurana gerada, impe-se a procedncia da ao para
demolir parte do muro edificado pela r no local. Apelao
improvida. (Tribunal de Justia do Estado do Rio Grande do
Sul Dcima Stima Cmara Cvel/ Apelao Cvel N.
70010014421/ Relator: Desembargador Alexandre Mussoi
Moreira/ Julgado em 22.02.2005).
Em relao ao sossego, no estgio atual da sociedade ps-moderna

bem jurdico inestimvel, componente dos direitos da personalidade,
intrinsecamente conectado ao direito privacidade180. Insta salientar que a
acepo de sossego no se encontra atrelado com a completa ausncia de
rudos, mas a possibilidade de afastar rudos excessivos que comprometam a
incolumidade da pessoa. Trata-se, com destaque, de direito dos moradores
de um estado de relativa tranquilidade, na qual boates, algazarras, animais
179
180
DINIZ, 2011, p. 291.

109

VIZINHANA
e vibraes intensas provenientes acarretam enormes desgastes paz do ser

humano. Ao lado disso, o sossego deve ser encarado como tranquilidade e,
maiormente, paz de esprito, valores de cunho essencialmente subjetivo,
logo, a sua violao atenta contra o equipamento psquico do indivduo e, a
partir de tal vis, merece ser encarado como um dos direitos integridade
moral do homem, tangendo, por vezes, os direitos intimidade, imagem e
incolumidade da mente. So ofensas ao sossego os rudos excessivos que
tiram a tranquilidade dos habitantes do prdio confinante, como festas
noturnas espalhafatosas em residncias, boates [...], clubes181.
Igualmente, gritarias, barulho ensurdecedor de indstria, oficina
mecnica, pedreira, escola de samba, emprego de alto-falante de grande
potncia para transmitir programas radiofnicos ou ainda provocar
aglomerao de clientes na rua, funcionamento de bar em quiosque ao ar
livre, com uso de som mecnico ou ao vivo, todos esses so exemplos de
situaes que atentam contra o sossego. Ao lado disso, cuida trazer colao
os entendimentos jurisprudenciais que robustecem, de maneira rotunda, as
ponderaes expendidas acima, conforme se infere:
Ementa: Apelao Cvel. Ao de indenizao por dano moral.
Direitos de vizinhana. Uso nocivo do direito de propriedade.
Poluio sonora. Situao que se manteve por aproximadamente
trs anos. Perturbao do sossego. Dever de indenizar. Quantum
mantido. Negaram provimento ao apelo. (Tribunal de Justia do
Estado do Rio Grande do Sul Dcima Stima Cmara Cvel/
Apelao Cvel N. 70033119892/ Relatora: Desembargadora Elaine
Harzheim Macedo/ Julgado em 25.02.2010).
Ementa: Apelao Cvel. Ao Cominatria. Direito de
Vizinhana. Perturbao ao Sossego Alheio. Funcionamento de bar
em quiosque ao ar livre, com utilizao de som mecnico e ao vivo.
Rudos excessivos. Limitaes ao direito de propriedade, face ao
incmodo causado aos vizinhos. A Constituio Federal, em seu
artigo 182, assegura a todos o direito ao meio ambiente saudvel e
seguro, podendo da se concluir que o exerccio do direito de
propriedade no absoluto, encontrando suas limitaes no
interesse pblico e tambm no interesse privado, ex vi do disposto
no artigo 1.277 do CC/02. Abusa do direito de propriedade de
imvel quem o utiliza nocivamente, pondo em risco ou afetando a
segurana, o sossego e a sade dos moradores dos prdios vizinhos.
Existindo prova satisfatria do uso nocivo da propriedade, a
181
DINIZ, 2011, p. 292.

110

VIZINHANA
perturbar o sossego da vizinhana, de se manter o juzo de

procedncia da demanda. Recurso improvido. Unnime. (Tribunal
de Justia do Estado do Rio Grande do Sul Dcima Oitava
Cmara Cvel/ Apelao Cvel N. 70018092973/ Relator:
Desembargador Cludio Augusto Rosa Lopes Nunes/ Julgado em
12.03.2009).
No que pertine sade, cuida evidenciar que essa compreende o

estado da pessoa cujas funes biolgicas esto normais. Nesta toada,
Rosenvald e Farias lecionam que a salubridade fsica ou psquica pode ser
afetada por molstia integridade de vizinhos, mediante agentes fsicos,
qumicos e biolgicos, como na emisso de gases txicos, poluio de guas e
matadouros182. Ao lado do exposto, pode-se destacar que as reiteradas
ofensas ao sossego acarretam consequncias sade fsica e psquica da
pessoa. So exemplos de ofensas sade: a poluio de guas pelo
lanamento de resduos [...]; o funcionamento de estbulos ou matadouros; a
emisso de gases txicos e de fumaa ou fuligem183. Igualmente, a criao de
animais que exalem mau cheiro e o escoamento de suas fezes no prdio
inferior, os gases txicos, a queima de detritos com penetrao de fumaa ou
odores, a presena de substncias putrescveis ou de guas estagnadas, a
descarga de esgoto sobre outros prdios ou ainda o recebimento de pessoas
com molstias contagiosas ou repugnantes so exemplos de condutas que
atentam contra a segurana. Colaciona-se, por oportuno, o aresto que
fortalece as ponderaes lanadas acima:
Ementa: Apelao Cvel. Direitos de Vizinhana. Ao de
Indenizao por Danos Materiais e Morais. Danos provocados por
obra. Prova pericial conclusiva. 1. A prova constante nos autos
farta a demonstrar que a obra promovida pela apelante causou um
recalque diferencial no terreno dos autores, danificando-os. 2.
Evidente a angstia e sofrimento dos autores, diante do medo de
que as fissuras se agravassem, alm do risco de prejuzos sade
em razo das infiltraes. Logicamente, tal situao no se
enquadra em meros dissabores do dia-a-dia, restando
caracterizado o dano moral. 3. Valor da indenizao fixado abaixo
do parmetro adotado por esta Cmara, descabendo a reduo
pretendida pela recorrente. Apelo Desprovido. (Tribunal de Justia
do Estado do Rio Grande do Sul Dcima Nona Cmara Cvel/
182
183

DINIZ, 2011, p. 294.
111

VIZINHANA
Apelao Cvel N 70048089882/ Relator: Desembargador Eugnio

Facchini Neto/ Julgado em 22.05.2012).
No pode olvidar que, em muitos casos, as perturbaes sonoras

podem molestar, de maneira simultnea, o sossego, a sade e a prpria
segurana dos vizinhos. Alm disso, importante realar que os inmeros
danos ocasionados se inter-relacionam, causando danos que extrapolam a
esfera da sade, desembocando e colocando em xeque, por vezes, a sade e o
sossego. Ao lado disso, o art. 1.277 do Cdigo Civil numerus clausus e no
comporta interpretao extensiva. Via de consequncia, se as interferncias
prejudiciais causadas a um morador no repercutirem sob o trinmio: sade,
segurana e sossego, a questo extrapolar do conflito de vizinhana184. No
mais, a segurana, o sossego e a sade so direitos que integram a extensa
rubrica dos direitos da personalidade inerentes a qualquer ser humano e
no apenas a vizinhos. Desta feita, salta aos olhos que a percepo de que
frequente a situao em que as interferncias prejudiciais se estendam a
todo um quarteiro, bairro ou mesmo regio de uma cidade.
Ademais, no basta a verificao da interferncia de um prdio em
outro para que a coliso de interesses da resultante seja automaticamente
reconhecida como um conflito de vizinhana. Afigura-se, ainda, como uso
anormal, nos dizeres de Leite, o no-uso ou a subtilizao da propriedade
de forma a causar conflitos de vizinhana. o caso de imvel usado com
desdia ou legado ao abandono. Onde os vizinhos podem sofrer , dentre
outras cosias, ameaas de runa do prdio185. Destarte, so proibidos
somente os atos que acarretem ao vizinho dano ou incmodo anormal, de
intensidade grave, de acordo com o senso mdio do local em que verificado.
No bastante a verificao da interferncia de um prdio em outro para
que a coliso de interesses da resultante seja automaticamente reconhecida
como um conflito de vizinhana186. Assim, so proibidos somente os atos

LEITE. Acesso em: 26 ago. 2012.
184
185
112

VIZINHANA
que acarretem ao vizinho dano ou incmodo anormal, de grave intensidade,

de acordo com o senso mdio do local em que denotvel.
O mau uso da propriedade substancializa-se pela prtica de atos
ilegais, abusivos ou excessivos. Cuida assinalar que os atos ilegais consistem
na conduta voluntria lesiva aos interesses dos vizinhos. Trata-se de
situao em que h violao do dever legal de cuidado, quer seja
intencionalmente, quer seja por inobservncia da cautela devida. Com
efeito, so atos de cunho subjetivo que encontram tutela no artigo 186 do
Cdigo Civil187. A grande diferena entre os ilcitos que o de natureza
subjetiva apriorstico, pois j se sabe, de antemo, quais so os ilcitos
subjetivos, pois provindo da norma sua violao culposa ou dolosa, todo
ilcito subjetivo apriorstico, tendo resultado previamente definido. J o
ilcito objetivo no apriorstico, mas casustico, pois apenas no caso
concreto possvel observar se o ato implicou em abuso, ou no, do exerccio
de um direito. Uma mesma conduta pode ensejar ato ilcito objetivo em um
caso, e no caracterizar em outro, pois o ato ilcito objetivo dotado de certa
plasticidade. Da j se v que o ato ilcito objetivo est desatrelado da culpa,
mas atrelado ao comportamento do agente.
Em se tratando de dano causado a terceiros pelo uso da propriedade
imvel,
com
reflexos
em
direitos
de
vizinhana,
verifica-se
outra
peculiaridade, concernente consequncia jurdica do ato, a qual depende

da natureza da utilizao do imvel e dos incmodos causados. E isso porque
as prprias relaes de vizinhana trazem nsitas sua essncia um limite
de tolerncia, uma margem de incmodo imposta a quem vive em sociedade.
Segundo o magistrio de Rosenvald e Farias, o mau uso da propriedade
aferido objetivamente, sem que se perscrute o erro, a falha do causador do
dano. O exame do fato, isoladamente, suficiente para que o vizinho que

em: <http://www.planalto.gov.br>. Acesso em: 25 ago. 2012: Art. 186. Aquele que, por ao
ou omisso voluntria, negligncia ou imprudncia, violar direito e causar dano a outrem,
ainda que exclusivamente moral, comete ato ilcito.
187
113

VIZINHANA
sofreu as emisses possa fazer uso de suas pretenses188. Nesta esteira, cuida
trazer a lume o seguinte aresto:
Ementa: Agravo de Instrumento. Direitos de Vizinhana.
Nunciao de Obra Nova. Pedido de embargo liminar de obra.
Ausncia de verossimilhana quanto aos riscos alegados. O
construtor responsvel pelos danos causados em imveis lindeiros
em decorrncia de obra realizada em sua propriedade.
Responsabilidade civil objetiva decorrente do abuso do direito de
propriedade, violando o direito de vizinhana consistente no uso
normal da propriedade (realizao de obra) ocasionando prejuzo
anormal aos imveis lindeiros, cuja consequncia jurdica a
reparao do dano por intermdio de indenizao pecuniria.
Inteligncia dos artigos 1.277 e 1.278 do Cdigo Civil de 2002.
Contudo, o embargo liminar da obra depende de prova de risco
eminente que justifique a tutela preventiva. Uma vez no
demonstrado o risco de dano irreparvel ao imvel lindeiro,
descabe o pedido de deciso liminar de embargo de obra. Agravo de
Instrumento no provido. (Tribunal de Justia do Estado do Rio
Grande do Sul Dcima Stima Cmara Cvel/ Agravo de
Instrumento N 70036892115/ Relatora: Desembargadora Liege
Puricelli Pires/ Julgado em 19.08.2010).
Os atos abusivos fazem meno ao exerccio de um direito reconhecido

ao proprietrio, contudo exercido com o desvio da finalidade. Trata-se de
abuso de direito encerrado em uma rbita subjetiva, o qual perpetrado em
desacordo com o escopo social da norma. Conquanto o ato no viole, de
maneira formal, os limites da lei, afasta-se dos pilares materiais
agasalhados pelo ordenamento ptrio, uma vez que substancializado sem
funo social ou contrariamente os iderios de boa-f objetiva, estando em
descompasso com o artigo 187 do Estatuto Civilista189. O aludido dispositivo
legal, ao tratar da definio de ato ilcito, reconhece que a violao da boa-f
objetiva pode corresponder ao exerccio inadmissvel ou abusivo de posies
jurdicas. Isto , a figura do abuso de direito associada violao do
princpio da boa-f objetiva e, nessa funo, ao invs de criar deveres
laterais, a boa-f restringe o exerccio de direitos, para que no se configure
a abusividade. O requerido, pelo uso anormal da propriedade (art. 1.277
em: <http://www.planalto.gov.br>. Acesso em: 25 ago. 2012: Art. 187. Tambm comete ato
ilcito o titular de um direito que, ao exerc-lo, excede manifestamente os limites impostos
pelo seu fim econmico ou social, pela boa-f ou pelos bons costumes.
188
189
114

VIZINHANA
CC), exerceu seu direito de modo abusivo (art. 187 CC) e, assim, praticando
ato ilcito, atraiu para si o dever de reparar (art. 927 CC) 190. Com efeito, no
se pode esquecer que o abuso do direito, a partir das premissas inauguradas
pelo Cdigo Civil de 2002, amolda-se a acepo de ato ilcito em sentido
objetivo.
Os atos excessivos, por sua vez, so aqueles praticados com o fito
legtimo, porm ainda assim ocasionando danos anormais e injustos,
passveis de indenizao em sede de responsabilidade objetiva. Como bem
salientam Farias e Rosenvald, a parmia vedado exercer nossos direitos
com sacrifcios dos direitos alheios suficiente para explicar a ateno e os
cuidados que o morador dever desempenhar no exerccio de sua atividade
para no causar danos a vizinhos191, ainda que no seja materializado com
abuso do direito. Calha, ainda, colocar em destaque que a distino entre o
ilcito, abusivo e excessivo meramente doutrinria, j que em sede de
direito de vizinhana, porquanto at o uso normal ser equiparado ao mau
uso, caso haja interferncia em imveis vizinhos. No mais, cuida colacionar o
seguinte aresto:
Ementa: Civil e Processual Civil. Direito das Coisas. Ao de
Nunciao de Obra Nova. Muro construdo alm da altura
permitida pelas normas edilcias. Proprietrio ou possuidor.
Legitimidade Ativa. Inteligncia do artigo 934, III, do CPC.
Desnecessria a demonstrao de dano. Prejuzos comprovados. I Possui legitimidade o proprietrio ou possuidor de bem imvel para
o ajuizamento de ao de nunciao de obra nova, visando
demolio de muro lateral que faz divisa com os fundos de sua
propriedade, por violao s normas municipais de edificao,
independente da demonstrao de dano integridade fsica sua, ou
de qualquer pessoa que com ele viva, ou propriedade. II Restando incontroverso nos autos o fato de que a altura do muro foi
aumentada somente na faixa de diviso das propriedades dos
litigantes, e no na sua totalidade, no procede a alegao de que a
obra visava a aumentar a segurana e a salubridade do imvel
RIO GRANDE DO SUL. Tribunal de Justia. Acrdo proferido em Apelao Cvel N.
70029283371. Responsabilidade Civil. Pedidos de interdio parcial de estabelecimento
comercial e de indenizao por danos morais. Nulidade da sentena. Suspeio do juiz. No
configurao. Loja de convenincias. Poluio sonora. Termo de ajustamento. Dever de
indenizar. rgo Julgador: Nona Cmara Cvel. Relator: Desembargadora ris Helena
Medeiros Nogueira. Julgado em 13 mai. 2009. Disponvel em:<www.tjrs.jus.br>. Acesso em
26 ago. 2012.
190
115

VIZINHANA
vizinho, patente o ocorrncia de dano. Recurso especial improvido.

(Superior Tribunal de Justia Terceira Turma/ REsp 745.397/SP,
Relator: Ministro Sidnei Beneti/ Julgado em 10.03.2009/ Publicado
no DJe em 24.03.2009).
4 USO NORMAL CAUSANDO INCMODOS NORMAIS

luz das ponderaes lanadas a campo, pode-se anotar que o uso
nocivo de uma interferncia qualquer produz sobre vizinhos oscila, em razo
das circunstncias que concorrem sua materializao. Por oportuno, existe
indubitvel dever de adotar-se como medida de nocividade no a
suscetibilidade especfica do vizinho, mas sim um padro de receptividade
abstrata. Como bem propugna San Tiago Dantas, os prejuzos sobre o
vizinho por causa do uso ilegtimo da propriedade no podem ir alm
daquele limite; em outras palavras: as interferncias prejudiciais do vizinho
devem cessar l onde elas ultrapassam a receptividade ordinria dos prdios
incomodados192. Para tanto, mister se revela a adoo de trs requisitos, de
modo conjugado, para se encontrar a medida de prejuzos.
O primeiro requisito o limite tolervel que se encontra
alocado na mdia das pessoas, e no na suscetibilidade do reclamante como
pessoa concreta, j que em alguns casos o indivduo portador de extrema
agressividade, ao passo que em outros apresenta enorme sensibilidade. O
grau de tolerabilidade, pois se o incmodo for tolervel, o juiz despreza a
reclamao da vtima, pois a convivncia social por si s cria a necessidade
de cada um sofrer pouco193. Com efeito, as interferncias lesivas so defesas
considerando-se os limites ordinrios de tolerncia dos moradores da
vizinhana. Outro requisito encontra-se jungido zona de conflito,
porquanto os costumes variam, de maneira macia, conforme a localizao,
usos e costumes das diversas regies. Ora, no se pode apurar com o mesmo
rigorismo a normalidade de determinada conduta em zonas industriais e
residenciais, tal como em ncleos urbanos do interior e estaes de veraneio.
DANTAS, Francisco Clementino de San Tiago. O Conflito de Vizinhana e sua
Composio. Rio de Janeiro: Editora Forense, 1972, p. 23.
193 DINIZ, 2011, p. 295.
192
116

VIZINHANA
O terceiro a pr-ocupao, eis que parte da doutrina estrutura

entendimento que o morador que se afixa primeiramente na regio
estabelece certos padres sociais de habitao, sendo estes investigados com
o escopo de aferir a normalidade da atuao do vizinho que se estabelece
posteriormente. Como acinzelam Farias e Rosenvald, em princpio, a
posio razovel, pois o indivduo que venha estabelecer domiclio nas
proximidades da rodoviria no poder ter xito na demanda em que postula
a paralisao das atividades nocivas194. No mais, a teoria da pr-ocupao
deve ser perquirida com rigor, a fim de no se conceder aos primeiros
moradores uma espcie de autorizao de produo de danos apenas pelo
uso preexistente, obstando qualquer atuao de novos moradores.
Como bem obtempera Maria Helena Diniz, ao estruturar seu
magistrio acerca da teoria supramencionada, no se pode aceitar, integral
e absolutamente, a teoria da pr-ocupao, pois que a anterioridade da
ocupao no tem o condo de paralisar toda propriedade nova195. Em
salincia, calha anotar que a pr-ocupao do local no permite ao vizinho o
direito de perturbar o sossego, a sade ou a segurana da vizinhana. Em
razo de tais premissas, a anterioridade no poderia justificar a manuteno
do uso que a incomoda no a individual ou acidental. Ao reverso, to
somente aquela que encontra previso no modo coletivo, nas normas
municipais no que concerne ao zoneamento do bairro em questo.
5 USO NORMAL CAUSANDO INCMODOS ANORMAIS
Dada a sua relevncia social, tolera-se que determinadas atividades
perpetradas a partir de uma propriedade possam no ser paralisadas.
Farias e Rosenvald destacam que apesar de o titular da atividade no
praticar ato ilcito ou abuso do direito, o eventual excesso nos incmodos
pode resultar de uma atividade que seja conciliada funo social da
194
195

DINIZ, 2011, p. 295.
117

VIZINHANA
propriedade196. Com destaque, o conflito da vizinhana exaspera a esfera

individual dos vizinhos, tanto que age com excesso ou abuso, como daquele
que sofre interferncias. Subsiste, em tal situao, uma interdependncia
entre interesses de cunho privado e coletivos, sendo estes considerados como
metaindividuais. O Diploma de 2002, fincado nos valores da socialidade,
rompeu as amarras restritivas do pensamento pautado no individualismo da
tutela dos indivduos, valorando, de modo significativo, o interesse social,
daquilo que, de fato, interessa a todos e justifica a preservao de certas
atividades.
Nesta esteira, como bem estampa o artigo 1.278 do Cdigo Civil197, em
sendo as interferncias plausveis de justificativas, em razo do interesse
pblico, a atividade no poder ser paralisada, porm justo que o causador
do dano venha a ressarcir o vizinho com indenizao cabal. Trata-se de
onerosidade prpria do direito de vizinhana, vez que o particular dever
suportar excepcionais encargos, os quais se aproximam de uma quasedesapropriao. Porm, eventualmente os distrbios podero ser reduzidos
aos limites da normalidade, por meio de obras [...], restrio de horrios de
funcionamento principalmente no perodo noturno198, sem olvidar a
tomada de outras medidas aptas a amenizar os conflitos.
Quadra evidenciar que a soluo estampada acima encontrou pleno
descanso no dispositivo legal 1.279 do Cdigo Civil199, assinalando ser
possvel o vizinho exigir a reduo ou eliminao, quando estas forem
possveis, das interferncias. Ao postular pela cessao da atividade, poder
o vizinho efetuar pedido alternativo, a fim de que, apurada a necessidade de

em: <http://www.planalto.gov.br>. Acesso em: 25 ago. 2012: Art. 1.278. O direito a que se
refere o artigo antecedente no prevalece quando as interferncias forem justificadas por
interesse pblico, caso em que o proprietrio ou o possuidor, causador delas, pagar ao
vizinho indenizao cabal..
em: <http://www.planalto.gov.br>. Acesso em: 25 ago. 2012: Art. 1.279. Ainda que por
deciso judicial devam ser toleradas as interferncias, poder o vizinho exigir a sua
reduo, ou eliminao, quando estas se tornarem possveis.
196
197
118

VIZINHANA
se tolerar a atividade seja possvel pelo menos reduzir o seu impacto200. Por
oportuno, o escopo da norma que tutela a reduo da repercusso prejudicial
a nveis tolerveis, caminha por uma trilha que salvaguarda a dignidade da
pessoa humana e seus direitos da personalidade, os quais no podem ser
suplantados ou mesmo objetos de restrio to somente pelos apndices das
questes patrimoniais. A interpretao civil constitucional das disposies
contidas no artigo 1.277 do Cdigo Civil201 reclama, por imperioso, uma
transposio do indivduo abstrato para o ser humano concreto, portador de
necessidades que devem ser atendidas.
Diante do acimado, infere-se que o direito do particular ao sossego no
se apresenta como absoluto, podendo colidir com outros de igual
proeminncia. Arrimado no princpio da proporcionalidade, o julgador
dever sopesar os corolrios em choque, subsistindo aquele que possuir
maior peso ou dimenso, afastando, diante do caso concreto, o bem colidente
de menor importncia. Se tais expedientes no forem viveis, o condutor da
atividade dever indenizar os vizinhos pelos inevitveis incmodos sade,
segurana e sossego202. Por carecido, os danos materiais tero que ser de
modo cabal demonstrados, materializando-se por alegada depreciao do
bem imvel, somando-se aos danos emergentes e lucros cessantes.
Igualmente, devem-se somar os danos morais decorrentes pela perturbao
do sossego e da tranquilidade do morador, em decorrncia da violao da
personalidade, intrnsecos ao descanso e recesso do lar.
No se podem cerrar os olhos para o iderio de que o direito ao
sossego integra a tutela da integridade fsicopsiquica do indivduo,
mantendo umbilical relao com a rbita moral, direito intimidade e vida
privada, inviolabilidade de domiclio e direito liberdade. Trata-se de
direito de no ser perturbado nem a sua paz de esprito, o qual recebe tutela
possuidor de um prdio tem o direito de fazer cessar as interferncias prejudiciais
segurana, ao sossego e sade dos que o habitam, provocadas pela utilizao de
propriedade vizinha.
200
201
119

VIZINHANA
do direito de vizinhana, eis que ningum obrigado a tolerar a perturbao

do vizinho naquilo que extrapola a medida do suportvel ou mesmo da
normalidade.
6 USO ANORMAL CAUSANDO INCMODOS ANORMAIS
Urge
obtemperar
que
uso
anormal
da
propriedade
resta
manifestado quando o proprietrio incomoda a coletividade prxima, sem

que haja qualquer atenuante social. Logo, se no existe qualquer interesse
social na manuteno da atividade perturbadora, a sua cessao medida
que se impe, eis que se revela adequada ao caso, em razo da
impossibilidade de extino dos distrbios. Desta feita, se, por exemplo, o
proprietrio do bar ou da boate no eliminar a poluio sonora decorrente de
sua atividade, caber a cassao do alvar. Por oportuno, a autorizao
administrativa para o funcionamento de estabelecimento conseguida por
meio de reserva implcita de no serem atentados direitos de terceiros.
Incumbe ao vizinho que sofre as repercusses do mau uso da
vizinhana lanar mo de alguns remdios jurdicos. Pode-se citar, como
exemplo, a ao indenizatria alicerada no artigo 186 do Cdigo Civil e
busca a obteno de ttulo executivo judicial, sendo empregada pelo morador
quando os incmodos j cessaram, a fim de alcanar o restabelecimento da
situao ftica anterior ao ilcito. No mais, o ressarcimento pelos danos
provocados em prdios urbanos ou rsticos desenvolver sua marcha
processual pelo rito sumrio, podendo, eventualmente, optar pelo juizado
especial, atentando-se to somente para o teto legal. Todavia, em
decorrncia da complexidade da matria, que exige a confeco de trabalhos
tcnicos de especialistas, poder o caderno processual seguir o rito ordinrio.
Igualmente, poder utilizar da ao cominatria, insculpida no artigo
287 do Cdigo de Processo Civil, com o fito de cessar o uso nocivo, afixandose, inclusive, multa diria, em caso de subsistir a recusa do devedor em
cumprir as determinaes judiciais. Pode-se, ainda, utilizar a tutela
inibitria das obrigaes de fazer e no fazer, com a possibilidade de
120

VIZINHANA
antecipao dos efeitos da tutela, desde que restem patentemente

demonstrados os requisitos autorizadores, consistentes na verossimilhana
das alegaes articuladas na prefacial. facultado ao requerente cumular
pretenso inibitria, pedido de danos materiais e morais verificados at a
efetivao da medida coercitiva. Nesta toada, transcreve-se, por oportuno, o
Ementa: Direito de Vizinhana. Dano Infecto. Cominatria.
Sentena Exequvel. Laudo Pericial. Laudo pericial que aponta,
com preciso, o despejo de esgoto cloacal na propriedade dos
autores. Necessidade de regularizao. Responsabilidade de todos
os demandados que no possuem instalaes de fossa cptica no
local.
Loteamento
clandestino.
Sentena
exequvel.
Reconhecimento da existncia de condomnio. Responsabilidade
solidria. Sentena reformada em parte. Negaram provimento ao
apelo e deram-no ao recurso adesivo. (Tribunal de Justia do
Estado do Rio de Grande do Sul Dcima Nona Cmara Cvel/
Apelao Cvel N. 70005205059/ Relator: Desembargador Carlos
Rafael dos Santos Jnior/ Julgado em 24.06.2003).
Ao lado disso, no se pode afastar a possibilidade do deferimento da

liminar, quando se tratar de medida cautelar, nas hipteses que versam a
respeito de garantia da incolumidade psicofsica do indivduo. Por
derradeiro, poder o autor utilizar da ao de dano infecto, quando houver
justo receio de vir a ser prejudicado pela runa do prdio vizinho, como
espanca o artigo 1.280 do Cdigo Civil203. Trata-se de remdio jurdico que
detm ntido aspecto preventivo e apresenta como pressuposto um dano
iminente e provvel ao morador, em razo do uso perigoso e nocivo da
propriedade vizinha. Segundo o estado de runa que o prdio apresente, a
medida variar entre a ordem de demolio, quando se tratar de runa
imediata, ou reparatria, a fim de determinar a realizao de obras que
evitem a runa.
Neste sentido, possvel, ainda, a prestao da cauo, como
instrumento garantidor de possvel indenizao, em situaes de eventuais
possuidor tem direito a exigir do dono do prdio vizinho a demolio, ou a reparao deste,
quando ameace runa, bem como que lhe preste cauo pelo dano iminente.
203
121

VIZINHANA
danos. Se a finalidade impedir o prosseguimento de obras prejudiciais aos

vizinhos, em carter preventivo surge o procedimento especial de ao de
nunciao de obra nova204, cabendo o manejo da ao ao proprietrio ou ao
possuidor, a fim de obstar que a edificao cause prejuzos ao prdio.
Figuraro no polo passivo tanto o proprietrio do prdio como o construtor,
eis que ambos devem fornecer segurana ao morador pela higidez do prdio.
Alm disso, os danos provenientes do uso irregular da propriedade podem
ser to intensos a ponto de afetar toda a comunidade, ensejando o
aforamento de ao civil pblica por entidade legitimada e devidamente
constituda para defender os moradores prejudicados.
REFERNCIAS:
Civil. Disponvel em: <http://www.planalto.gov.br>. Acesso em: 25 ago. 2012.
<www.stj.jus.br>. Acesso em: 26 ago. 2012.
DANTAS, Francisco Clementino de San Tiago. O Conflito de Vizinhana
e sua Composio. Rio de Janeiro: Editora Forense, 1972.
<http://www.boletimjuridico.com.br> Acesso em: 26 ago. 2012.
<http://www.emerj.tjrj.jus.br>. Acesso em 25 ago. 2012.
Rio Grande do Sul. Disponvel em:<www.tjrs.jus.br>. Acesso em 26 ago.
204

122

VIZINHANA
2012.
Disponvel em: <http://www.direitonet.com.br>. Acesso em 25 ago. 2012.
123
DO CABIMENTO DA PASSAGEM DE CABOS E

TUBULAES
NO
DIREITO
DE
VIZINHANA:
SINGELO PAINEL S LIMITAES LEGAIS

supramencionadas, objetiva o presente em analisar as limitaes legais
decorrentes da passagem de cabos e tubulaes em sede de direito de
vizinhana.direito de vizinhana e suas implicaes diante do ordenamento
jurdico.
Palavras-chaves: Direito de Vizinhana. Limitaes Legais. Cabos e
Tubulaes.
Jurdica do Direito de Vizinhana; 3 Do Cabimento da Passagem de Cabos
e Tubulaes no Direito de Vizinhana: Singelo Painel s Limitaes
Legais Propriedade Similares Servido
124

VIZINHANA

205 FARIAS,

125

VIZINHANA

prximos.

ocupante209.
Neste
diapaso,
infere-se
possibilidade
de
sofrer

207 FARIAS;

05 jan. 2015.
208
126

VIZINHANA
25.05.2010).

210 FARIAS;

127

VIZINHANA

Nesta



211
128

VIZINHANA
213 FARIAS;

129

VIZINHANA

3 DO CABIMENTO DA PASSAGEM DE CABOS E TUBULAES NO
DIREITO DE VIZINHANA: SINGELO PAINEL S LIMITAES
LEGAIS PROPRIEDADE SIMILARES SERVIDO
No que se refere passagem de cabos e tubulaes, o Cdigo Civil,
precisamente o pargrafo nico do artigo 1.286214, estatui que, mediante o
percebimento de indenizao que compreende o dano emergente e o lucro
cessante, tal como a desvalorizao da rea remanescente, o proprietrio
obrigado a suportar a passagem, em razo de seu aspecto necessrio, de
cabos areos de energia eltrica, de telefonia ou de processamento de dados.
Igualmente, pelo referido dispositivo, dever o proprietrio tolerar a
passagem de tubulaes subterrneas de gua, gs e esgoto, assim como
outros condutos subterrneos de servios de utilidade pblica.
O instituto da servido administrativa normatiza a passagem de
cabos, condutos e tubulaes no subterrneo de propriedade
privada. O proprietrio obrigado a admitir a passagem atravs de
seu imvel por se tratar de servios pblicos essenciais, tais como
gua, luz, telefonia e gs. Novamente, prepondera o interesse
social dos vizinhos; no entanto, a utilidade pblica s se
estabelecer quando de outro modo no for possvel, ou
excessivamente onerosa, e no se estender ao espao areo ou
superfcie. Para o caso especfico, caber indenizao em prol do
em: <http://www.planalto.gov.br>. Acesso em: 29 ago. 2012: Art. 1.286. Mediante
recebimento de indenizao que atenda, tambm, desvalorizao da rea remanescente, o
proprietrio obrigado a tolerar a passagem, atravs de seu imvel, de cabos, tubulaes e
outros condutos subterrneos de servios de utilidade pblica, em proveito de proprietrios
vizinhos, quando de outro modo for impossvel ou excessivamente onerosa. Pargrafo
nico. O proprietrio prejudicado pode exigir que a instalao seja feita de modo menos
gravoso ao prdio onerado, bem como, depois, seja removida, sua custa, para outro local do
imvel.
214
130

VIZINHANA
proprietrio, diante das restries sofridas, assim como por

eventual desvalorizao, devendo as instalaes serem realizadas
da forma menos onerosa possvel e observando-se as normas
tcnicas e de segurana215.
Por oportuno, deve-se salientar que a mencionada tolerncia se d em

proveito de proprietrios vizinhos, quando de outra forma se revelar
demasiadamente onerosa ou excessiva, reafirmando, deste modo, os
postulados se solidariedade. A limitao ao direito de propriedade justificase em razo da prevalncia do interesse social dos proprietrios vizinhos [...]
A norma enftica ao restringir a utilizao do subterrneo do vizinho216,
no se estendo, por conseguinte, ao espao areo ou superfcie. Logo, a
imperatividade legislativa decorre do iderio de que a passagem de cabos e
tubulaes e sua consequente tolerncia pelo vizinho materializa o iderio
de solidariedade. Nesta toada, cuida colacionar o seguinte entendimento
jurisprudencial:
Ementa: Apelao. Ao de Passagem Forada. Tubulao
subterrnea de esgoto sob terreno vizinho. Interrupo pela nova
compradora. Refluxo cloacal. O proprietrio obrigado a tolerar a
passagem, atravs de seu imvel, de cabos, tubulaes e outros
condutos subterrneos de utilidade pblica, em proveito de
proprietrios vizinhos, quando de outro modo for impossvel ou
excessivamente onerosa (artigo 1.286 do Cdigo Civil). Apelao
Desprovida. (Tribunal de Justia do Estado do Rio Grande do Sul
Vigsima Cmara/ Apelao Cvel N 70024051872/ Relator:
Desembargador Niwton Carpes da Silva/ Julgado em 06.08.2008)
Ementa: Direito de Vizinhana. Terreno com declive natural.
Passagem de tubulao para escoamento de gua pluvial
represada. Complexidade no caso concreto. A passagem de
tubulao para escoamento de guas da chuva em proveito de
proprietrios de terrenos vizinhos de ser tolerada, mediante o
pagamento de indenizao, quando outro meio for impossvel ou
excessivamente oneroso. Necessidade de prova pericial, no caso
concreto, para aferio dessa circunstncia. Complexidade da
causa que determina falecer competncia ao juizado especial cvel.
Sentena de extino do processo confirmada. Recurso desprovido.
Unnime. (Tribunal de Justia do Estado do Rio Grande do Sul
Primeira Turma Recursal Cvel/ Recurso Cvel N 71000806927/
Relator: Joo Pedro Cavalli Junior/ Julgado em 16.03.2006)

Vizinhana. Disponvel em: <dialnet.unirioja.es>. Acesso em 05 jan. 2015, p. 05-06.
215
131

VIZINHANA
Insta destacar que o numerrio indenizatrio dever ser proporcional

desvalorizao percebida pelo imvel ou ainda ao prejuzo sofrido em
decorrncia do cerceamento do direito de fruir em prol do bem-estar social,
materializada pela reduo do potencial do prdio, pela produo de rudos
ou mesmo pela emisso de gases decorrentes das tubulaes. Maria Helena
Diniz obtempera, de maneira pertinente, que o proprietrio prejudicado
pode exigir que a instalao seja de modo menos gravoso ao prdio onerado,
bem como, depois, seja removida, sua custa, para outro local do imvel217.
No se pode olvidar que o material que fluir nos condutos dos mais
diversos, inclusive, por vezes, nocivos, a exemplo de gases txicos e
combustveis, motivo pelo qual poder o prprio morador remover de um
local para o outro, com o intento de tornar a passagem mais segura, ao
tempo em que no inviabiliza as instalaes.
Com efeito, a desvalorizao do remanescente ser calculada com
espeque naquilo em que o imvel pode ser aproveitado, caso no houvesse a
interferncia, assim como do incmodo ao vizinho que resida no local ou
ainda l mantenha o seu comrcio, que, por vezes, exige a paralisao das
atividades comerciais ou a mudana, de maneira temporria, da residncia.
A indenizao decorre de responsabilidade objetiva, sendo bastante o
prejuzo derivado da passagem de cabos, podendo somar-se ao valor da
indenizao o eventual prejuzo pela desvalorizao da rea remanescente do
imvel218, como bem explicitam Farias e Rosenvald em seu magistrio.
Ao lado do expendido, o artigo 1.287 da Legislao Civil vigente219
desfralda que se as instalaes ofertarem grave risco, facultado ser ao
proprietrio do prdio onerado reclamar a realizao de obras de segurana,
preventivas e protetoras, as quais devero ser efetivadas, em decorrncia da
periculosidade das instalaes, como o caso, por exemplo, de condutos
inflamveis, pelas concessionrias que exploram o servio ou ainda pelo
prprio
pelo
Poder
Pblico
que
deve
lanar
mo
das
cautelas
217 DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro: Direito das Coisas. So Paulo: Editora Saraiva, 2011, p. 303.

218
219
132

VIZINHANA
imprescindveis, sob pena de incorrer em responsabilidade civil objetiva

pelos danos causados. Ao lado disso, frise-se, por imperioso, que qualquer
forma de risco solidez e segurana do prdio ou mesmo incolumidade de
pessoas ser motivo justificador da realizao de obras se segurana.
REFERNCIAS:
__________.
Superior
Tribunal
de
Justia.
Disponvel
em:

2015.
133
DO
DIREITO
DE
MADEIRAR
EM
SEDE
DE
supramencionadas, objetiva o presente em analisar o direito de madeirar
em sede de direito de vizinhana e suas implicaes diante do ordenamento
jurdico.
Palavras-chaves:
Travejamento.
Direito
de
Vizinhana.
Direito
de
Madeirar.

Jurdica do Direito de Vizinhana; 3 Do Direito de Madeirar em sede de
Direito de Vizinhana
134

VIZINHANA

220 FARIAS,

135

VIZINHANA

ocupante224.
Neste
diapaso,
infere-se
possibilidade
de
sofrer

222 FARIAS;

05 jan. 2015.
223
136

VIZINHANA
25.05.2010).

In primo oculi, reconhecer se faz imprescindvel que houve
rotunda discusso acerca da natureza jurdica do direito de vizinhana,
havendo defensores da natureza obrigacional dos direitos de vizinhana,
225 FARIAS;

137

VIZINHANA
enquanto outros sustentavam o carter real dos aludidos direitos.

Entrementes, as discusses supramencionadas no prosperaram por longo
perodo, sendo, ao final, pela doutrina majoritria, adotada acepo do
direito de vizinhana enquanto detentor de essncia de obrigao propter
rem, pois se vinculam ao prdio, assumindo-os quem quer que se encontre
em sua posse. Nesta toada, h que se citar o entendimento estruturado por
Waquin, no qual:

226
138

VIZINHANA

228 FARIAS;

139

VIZINHANA

3 DO DIREITO DE MADEIRAR EM SEDE DE DIREITO DE
VIZINHANA
Em um primeiro comentrio, cuida estabelecer que nas cidades, vilas
e povoados cuja edificao estiver adstrita a alinhamento, nos termos do
artigo 1.304 do Cdigo Civil229, o dono de um terreno pode nele edificar,
madeirando na parede divisria do prdio contguo, caso ela suporte a nova
construo. Entretanto, nessa situao, o proprietrio que assim o procedeu
ter de embolsar, ao vizinho, metade do valor da parede e do cho
correspondentes. Trata-se do que se denomina como direito de travejamento
ou de madeiramento, ou seja, de colocar uma trave, viga ou madeira no
prdio vizinho nos casos em que h referido alinhamento230, como
evidenciam Tartuce e Simo. Por seu turno, Orlando Gomes esclarece que:
Das permisses, merece tratamento especial a faculdade de

madeirar. Consiste em imitir traves na parede divisria. direito
de vizinhana oneroso. Quem quiser exerc-lo ter de pagar ao
vizinho metade do valor da parede e do cho correspondente. Se o
proprietrio tiver a necessidade de madeirar na parede divisria do
prdio contiguo, adquirir, por metade, a parede e o cho
correspondente, dela e dele se tornando condomnio, em
consequncia do pagamento de metade do seu valor. O pagamento
obrigatrio; sem ele no pode madeirar231.

230 TARTUCE, Flvio; SIMO, Jos Fernando. Direito Civil: Direito das Coisas. v. 04, rev.
e atual. So Paulo: Editora Mtodo, 2012, p. 243.
231 GOMES, Orlando. Direitos Reais. 21 ed., rev. e atual. Rio de Janeiro: Editora Forense,
2012, p. 218.
229
140

VIZINHANA
H que se reconhecer que o dispositivo supramencionado outorga ao

proprietrio o direito de madeirar na parede divisria do prdio contguo,
sendo necessrio rememorar que a parede dever suportar a nova
construo. O direito em comento est assentado em duas condies
distintas: (i) que a nova construo se levante em cidade, vila ou povoado; e
(ii) que a edificao esteja obrigada a determinado alinhamento. Caso no
exista este, pode o proprietrio edificar pouco mais frente, ou pouco mais
atrs, evitando, dessa maneira, o madeiramento no prdio contguo, a ser
empregado apenas em um ltimo recurso. Ora, cuida mencionar,
oportunamente, desde que venha o proprietrio venha, porm, a madeirar o
prdio adjacente, ter de embolsar o vizinho meio valor da parede e do cho
correspondente.
O direito de travejamento ou de madeiramento resta salvaguardado,
ainda, no artigo 1.305 do Cdigo Civil232, no tocante parede-meia, pois
segundo o comando legislativo, o confinante, que primeiro construir, pode
assentar a parede divisria at meia espessura no terreno contguo, sem
perder por isso o direito a haver meio valor dela se o vizinho a travejar, caso
em que o primeiro estabelecer a largura e a profundidade do alicerce. Em
reforo a disciplina da parede-meia ou parede divisria, segundo os
ensinamentos de Tartuce e Simo233, prev o pargrafo nico do dispositivo
supramencionado que se esta pertencer a um dos vizinhos e no tiver
capacidade para ser travejada pelo outro, no poder este ltimo fazer-lhe
alicerce ao p sem prestar cauo quele, pelo risco a que expe a construo
anterior. Ao lado disso, eventualmente, ser cabvel a ao de dano infecto
para se exigir a cauo.
Com destaque, h que se anotar que denotvel quanto paredemeia ou parede divisria de dois imveis a existncia de um condomnio
necessrio. Sem embargos, o condmino da parede-meia pode utiliz-la at
ao meio da espessura, no colocando em risco a segurana ou a separao
233 TARTUCE; SIMO, 2012, p. 243.
232
141

VIZINHANA
dos dois prdios, conforme alude o artigo 1.306 do Cdigo Civil234. Em

alinho, ainda, ao dispositivo supramencionado, imperioso assinalar que
um condmino deve sempre avisar previamente o outro das obras que ali
pretende fazer; no pode, sem consentimento do outro, fazer, na parede
divisria, armrios ou obras semelhantes, correspondendo a outras da
mesma natureza, j feitas do lado oposto. Tudo isso sem prejuzo das
medidas judiciais cabveis, caso da ao de nunciao de obra nova, da ao
de dano infecto ou mesmo da ao demolitria.
REFERNCIAS:
__________.
Superior
Tribunal
de
Justia.
Disponvel
em:

GOMES, Orlando. Direitos Reais. 21 ed., rev. e atual. Rio de Janeiro:
Editora Forense, 2012.
234
142

VIZINHANA

2015.
TARTUCE, Flvio; SIMO, Jos Fernando. Direito Civil: Direito das
Coisas. v. 04, rev. e atual. So Paulo: Editora Mtodo, 2012.
143

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Tau Lima Verdan Rangel

COMPNDIO DE ENSAIOS JURDICOS:

Editorao, padronizao e formatao de texto

Projeto Grfico e capa

Contedo, citaes e referncias bibliogrficas

de inteira responsabilidade do autor os conceitos aqui apresentados.

doutrinas, que constituem o pensamento de pessoas reconhecidas pela

o alvorecer acadmico que presenciado pelos

Operadores do Direito, que se debruam no desenvolvimento de pesquisas,

apresentados pela sociedade brasileira.

VIZINHANA: COMENTRIOS AO LIMITE ENTRE

COMPNDIO DE ENSAIOS JURIDICOS: DIREITO DE

TAU LIMA VERDAN RANGEL

1 DIREITO DE VIZINHANA: PONDERAES INAUGURAIS

COMPNDIO DE ENSAIOS JURIDICOS: DIREITO DE

TAU LIMA VERDAN RANGEL

direito de vizinhana contempla uma pluralidade de direitos e deveres

provenientes de atos perpetrados em outros prdios apresenta-se como

ROSENVALD, 2011, p. 508.

COMPNDIO DE ENSAIOS JURIDICOS: DIREITO DE

TAU LIMA VERDAN RANGEL

As relaes de vizinhana estimulam divergncias que alcanam

COMPNDIO DE ENSAIOS JURIDICOS: DIREITO DE

TAU LIMA VERDAN RANGEL

outros sustentavam o carter real dos aludidos direitos. Entrementes, as

toada, h que se citar o entendimento estruturado por Waquin, no qual:

A caracterstica mais proeminente, no que concerne ao direito de

COMPNDIO DE ENSAIOS JURIDICOS: DIREITO DE

TAU LIMA VERDAN RANGEL

ROSENVALD, 2011, p. 511.

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TAU LIMA VERDAN RANGEL

desenvolvimento no apenas de seu proprietrio, mas tambm dos vizinhos

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TAU LIMA VERDAN RANGEL

demarcatria, que imprescritvel e irrenuncivel9. Extrai-se como escopos

DINIZ, 2011, p. 312.

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TAU LIMA VERDAN RANGEL

coisa julgada em referncia propriedade, quando a questo atinente a isso

COMPNDIO DE ENSAIOS JURIDICOS: DIREITO DE

TAU LIMA VERDAN RANGEL

opostas a todos aqueles que se encontrem na posse da coisa, inclusive, aos

O Diploma Civilista em vigncia anota a repartio proporcional das

COMPNDIO DE ENSAIOS JURIDICOS: DIREITO DE

TAU LIMA VERDAN RANGEL

contribuir em partes iguais para as despesas de construo e conservao

VENOSA, 2010, p. 332.

COMPNDIO DE ENSAIOS JURIDICOS: DIREITO DE

TAU LIMA VERDAN RANGEL

concreto19, ou mesmo gradis simples ou luxuosamente trabalhados, arames

COMPNDIO DE ENSAIOS JURIDICOS: DIREITO DE

TAU LIMA VERDAN RANGEL

Ementa: Direito Civil. Direito de Tapagem. Arts. 588, 1 e 571,

Insta assinalar que a parte do lindeiro para a construo e

regulamento. O direito a vedao s se reveste de aspecto de obrigao

MEIRELLES, 2010, p. 56.

COMPNDIO DE ENSAIOS JURIDICOS: DIREITO DE

TAU LIMA VERDAN RANGEL

eletrificadas, com o intuito de ferir aquele que, sub-repticiamente, tenta

MEIRELLES, 2010, p. 57.

COMPNDIO DE ENSAIOS JURIDICOS: DIREITO DE

TAU LIMA VERDAN RANGEL

um dos vizinhos suportou o nus da construo, verdade que,