O centro de So Paulo: que futuro para a habitao?

Helena Menna Barreto Silva

Introduo
O principal objetivo deste paper analisar as possibilidades e limites para a permanncia e
ampliao do uso residencial na rea central de So Paulo, especialmente para as famlias
de baixa renda .
Quando falamos do Centro de So Paulo, estamos nos referindo ao ncleo inicial da cidade
e ao conjunto de bairros adjacentes que so reconhecidos como centro histrico. Todos
eles foram densamente ocupados por atividades e residncias na primeira metade do sculo
XX e hoje apresentam reduo da populao e do valor imobilirio. A rea de maior
interesse para a habitao social inclui, basicamente, os atuais distritos censitrios da S,
Repblica, Santa Ceclia, Liberdade, Par, Cambuci, Brs, Barra Funda, Belm, Bom
Retiro e Mooca, alm de partes dos distritos da Consolao e Bela Vista.
Segundo opinio unnime dos urbanistas, o centro de So Paulo constitui atualmente uma
rea extremamente adequada para a habitao, especialmente para os milhares de pessoas
que ali trabalham. Possui infra-estrutura de saneamento, energia, telefones, grande oferta
de transporte pblico, equipamentos coletivos, comrcio e servios. O documento
preparado para o projeto de Plano Diretor em 1991 j apontava para a necessidade de
fortalecer a funo residencial do centro, mesmo porque a diferena na utilizao da infraestrutura instalada de 400% entre o dia e a noite. O aumento da oferta habitacional no
centro permitiria reduzir a presso sobre o sistema metropolitano de transportes, otimizar a
infra-estrutura e os equipamentos j instalados e evitar que a cidade continue a se expandir
ou adensar-se em reas com precariedade de infra-estrutura, especialmente sobre reas de
proteo ambiental. No entanto, a populao do Centro vem se reduzindo, conforme
constatado pelos censos do IBGE desde 1970. Ao mesmo tempo, a populao de reas
perifricas onde faltam todos aqueles benefcios - continua crescendo a taxas
assustadoras.
A degradao dos espaos pblicos, em grande parte ligada s intervenes virias, tem
sido responsabilizada pela fuga das famlias de classe mdia, contribuindo para
esvaziamento e abandono de edifcios. Por outro lado, alm do descaso das administraes
municipais, muitas ruas deixam a nu um quadro que resulta da situao econmica do pas:
desemprego, crianas e jovens sem alternativas de estudo ou lazer, moradores de rua, que
vm para o Centro porque aqui so mais visveis e mais prximos das suas solues de
sobrevivncia.
Em todos esses bairros centrais, existe uma importante concentrao de populao de baixa
renda nos cortios, onde as condies de habitabilidade so muito precrias e os valores de
aluguel muito altos. Mas as vantagens so a proximidade do trabalho e a economia de
transporte. A preocupao do poder pblico com a moradia nas reas centrais de So Paulo
resumiu-se, durante muitos anos, s aes pontuais em cortios. Por outro lado, os
programas de proviso localizavam-se em reas perifricas, para reduzir os custos. No

perodo 89-92 foi proposto um programa de construo para atendimento populao

encortiada, mas pouqussimas unidades foram executadas.
Os discursos da revalorizao do Centro, desde o final dos anos 80, vm incorporando
aspectos como a preservao do patrimnio histrico, a revalorizao imobiliria, a
requalificao dos espaos pblicos e a adequao da rea central ao papel que So Paulo
dever assumir como cidade global. Tenta-se atrair atividades, consumidores e moradores
ligados aos setores sociais de maior renda, que haviam abandonado o Centro. No faltam
tambm iniciativas explcitas e disfaradas de limpeza social, que consideram os
objetivos de revalorizao incompatveis com a presena dos encortiados e do comrcio
informal nas ruas (camels).
A partir de alguns anos, tm surgido propostas para uma poltica habitacional para a rea
central, atendendo aos interesses do desenvolvimento urbano e companhando a
intensificao das lutas dos movimentos populares: melhorar as condies de moradia para
quem j vive no Centro e atrair novos moradores. O que se pretende neste paper avaliar
as condies para o desenvolvimento dessa poltica, diante do processo em curso de
revalorizao da area central.
O paper ser composto de 3 partes:
1. O quadro geral do centro de So Paulo
Onde se apresentam e analisam dados recentes, de diferentes fontes, sobre a populao,
as condies habitacionais, as atividades econmicas, a dinmica imobiliria e as
alteraes do uso do solo nos ltimos vinte anos.
2. Investimentos, incentivos e conflitos de interesses nos anos 90
Onde so avaliados os instrumentos criados pelo municpio para alavancar um processo
de reabilitao do Centro, os investimentos pblicos e privados e as iniciativas dos
movimentos populares na luta pela moradia, sem qualquer apoio do poder pblico.
3. A poltica habitacional do municpio a partir de 2001: propostas, limites e
oportunidades
Onde se avaliam os programas em desenvolvimento, as caractersticas das linhas de
financiamento disponveis e propostas, assim como os instrumentos urbansticos e outros
mecanismos que pretendem reduzir os custos e viabilizar uma poltica habitacional
sustentvel no Centro.

1. O quadro geral do centro de So Paulo

Os bairros do Centro tm como caractersticas comuns a disponibilidade de transporte
pblico e redes de infra-estrutura, assim como a reduo acentuada de populao residente.
A regio central se caracteriza tambm pela escassez de lanamentos imobilirios e pelo
processo de esvaziamento de prdios residenciais, comerciais e industriais. No entanto,
como estaremos utilizando a diviso do municpio em distritos para as anlises de dados,
torna-se importante ressalvar que alguns deles contm setores (bairros) que fogem s
caractersticas dominantes no conjunto, por estarem sujeitos a influncias de outros fatores.
De qualquer modo, podemos dividir nossa rea de estudo em trs grandes compartimentos
(ver figura 1):
Distritos do ncleo histrico (centro velho e centro novo) com alta concentrao
de atividades econmicas e servios pblicos, alta densidade construtiva, forte
ocorrncia de edifcios residenciais e comerciais vazios, tendo sido objeto de
investimentos importantes na reabilitao nos ltimos dez anos (especialmente
distritos da S e Repblica)
Distritos de baixa densidade construtiva, formados principalmente por edifcaes
horizontais e instalaes industriais abandonadas, com centros de bairro dinmicos e
mudana de usos das moradias (Brs, Pari, Cambuci, Bom Retiro, Barra Funda,
Mooca, Belm e parte da Liberdade). Entre eles, o distrito da Mooca se diferencia por
apresentar um processo de verticalizao relativamente importante nos ltimos anos.
Distritos com bastante verticalizao, que apresentam alguns setores degradados e
outros com forte dinamismo imobilirio, por influncia da Avenida Paulista (Bela
Vista, Santa Ceclia, parte da Liberdade, Consolao). O distrito da Consolao inclui
o tradicional bairro Higienpolis, que continua recebendo um importante nmero de
lanamentos residenciais e de servios para faixas de alta renda.

1.1 Evoluo demogrfica e situao habitacional

Embora com dinmicas imobilirias diferentes, todos o bairros do Centro perdem
populao desde os anos 50 e 60. A reduo nas dcadas de 80 e 90 pode ser observada na
tabela 1. Em geral, a taxa de reduo maior na dcada de 90 do que na dcada de 80. As
excees so os distrito da Moca e Bela Vista, neste ltimo caso possivelmente ligada
intensa demanda formada por estudantes e profissionais ligados s atividades ao longo da
Paulista.
A perda de populao do Centro est ligada sada de pessoas, reduo do tamanho das
famlias e presena de uma populao mais idosa, determinando menores taxa de
natalidade. A diminuio de populao mais acentuada nos distritos do Centro, mas no
ocorre apenas a, sendo bastante importante tambm nos bairros mais caros e nos bairros
intermedirios de So Paulo. Isso contrasta com o crescimento nas periferias, tanto maior
quanto mais carente o bairro. Na mdia do municpio, o crescimento nos anos 90
manteve-se relativamente estvel, com relao dcada anterior.

Tabela.1. Evoluo da populao residente, segundo distritos, 1980, 1991 e 2000, rea e
densidade demogrfica dos distritos do centro

Distritos
Bela Vista
Bom Retiro
Brs
Cambuci
Consolao
Liberdade
Pari
Repblica
Santa Ceclia
S
Barra Funda
Belm
Mooca
Total 13 Distritos
Centrais
Municpio de So
Paulo

Administrao Regional
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
Barra Funda
Moca
Moca

Populao residente
Censo de
Censo de
Censo de
1980 (1)
1991
2000

TGCA 1
80/91 91/00

Densidade
rea habitantes
(km2) / hectare

85.333
47.542
38.592
44.807
77.264
82.392
26.942
60.940

71.825
36.136
33.536
37.069
66.590
76.245
21.299
57.797

63.143
26.569
24.505
28.620
54.301
61.850
14.521
47.459

-1,55
-2,46
-1,27
-1,71
-1,34
-0,7
-2,11
-0,48

-1,42
-3,36
-3,43
-2,83
-2,24
-2,30
-4,17
-2,17

2,6
4,0
3,5
3,9
3,7
3,7
2,9
2,3

242,9
66,4
70,0
73,4
146,8
167,2
50,1
206,3

94.451
32.933

85.829
27.186

71.111
20.106

-0,87
-1,73

-2,07
-3,30

3,9
2,1

182,3
95,7

17.877
58.300
84.501

15.977
49.697
71.999

12.936
38.268
63.211

-1,02
-1,44
-1,45

-2,32
-2,86
-1,44

5,6
6,0
7,7

23,1
63,8
82,1

751.874

651.185

526.600

-1,30

-2,33

51,9

101,5

8.493.226

9.646.185

10 405 867

1,16

0,85

1509

69,0

Fonte dos dados bsicos: FIBGE

(1) adaptao da Emplasa para os distritos de 1991

Os bairros centrais se diferenciam do resto do municpio no que se refere s condies de

ocupao dos domiclios, possuindo uma percentagem importante de alugados, como se
pode observar na tabela 2. Todos os bairros centrais apresentam uma presena importante
de cortios, onde habita a populao de menor renda. No entanto, os dados sobre os
moradores em cortios so muito imprecisos, por falta de um censo especfico. Segundo a
pesquisa amostral encomendada pela Sehab Fipe, em 1993, a populao encortiada
residente nos distritos que correspondem regional da S de cerca de 120 mil pessoas,
corresponde a cerca de 25% da populao total; na Administrao Regional da Mooca
superior a 30%. No municpio, este percentual de 6%.
Uma pesquisa sobre as condies de moradia e o funcionamento do mercado dos cortios
da regio da Luz foi feita por Luiz Kohara, em 1999. No 92 cortios pesquisados, foram
encontrados problemas ligados ao tamanho dos domiclios (11,9m2 de rea mdia e
4,10m2 por pessoa) e multiplicidade de usos nos cmodos; falta de iluminao e
ventilao natural em 34% dos domiclios; umidade nas paredes (50% com pelo menos
uma parede com umidade) e goteiras no telhado (36% dos casos); p-direito inferior a 2
metros em 23% dos casos.
O aluguel mdio encontrado foi de R$ 191, sendo que a maior parte (42,9%) paga entre R$
196 e R$ 260. Com esses valores, a pesquisa concluiu que o 31,1% das famlias
comprometem cerca de 30% da renda familiar com o pagamento do aluguel; 45,6% das
famlias comprometem entre 31 e 60%; e 23,3% comprometem mais de 60%. As despesas

mdias com a conta de gua so de R$ 19,50 e de luz, R$ 18,20. As respostas sobre

moradia anterior quele cortio revelaram que 9,5% vinham de apartamentos no Bom
Retiro ou em bairros vizinhos. O interesse de morar no Centro fica evidente diante da
constatao que 48 % vo trabalhar a p e quase 75% despendem menos de 30 minutos no
trajeto entre a moradia e o trabalho. Os moradores apresentam ainda como justificativas
para morar no Centro: ficar perto de tudo; grande oferta de transporte; fcil acesso aos
servios pblicos (hospitais, creches, escolas, etc.).
Tabela 2. Evoluo das condies de ocupao dos domiclios, 1980-1991(base distrital
antiga)
Distritos censitrios da base
antiga

Total de domiclios
particulares ocupados
1980

Barra Funda
Belenzinho
Bom Retiro
Brs
Cambuci
Mooca
Pari
Santa Ifignia
S
Bela Vista
Liberdade
Consolao
Santa Ceclia
Total 13 Distritos Centrais
Municpio de So Paulo

8.711
12.758
6.494
12.390
13.869
8.862
6.991
12.479
2.473
25.495
21.612
25.006
26.214

1991

Domiclios alugados em Domiclios alugados em

1980
1991
nmero

% do total

8.066
13.240
5.672
12.540
14.445
12.288
6.100
12.105
1.717
24.135
22.990
25.296
28.486

5.441
7.127
3.785
9.529
7.474
5.343
4.230
9.023
1.700
14.971
14.613
13.454
13.631

62,5
55,9
58,3
76,9
53,9
60,3
60,5
72,3
68,7
58,7
67,6
53,8
52,0

183.354

187.080

110.321

2.062.157

2.539.953

825.328

nmero

% do total

4.408
6.401
3.009
7.958
6.683
5.398
3.569
8.144
937
11.995
13.468
11.811
13.089

54,6
48,3
53,1
63,5
46,3
43,9
58,5
67,3
54,6
49,7
58,6
46,7
45,9

60,2

96.870

51,8

40,0

730.318

28,8

Fonte: FIBGE
Diviso censitria do IBGE de 1980 e agrupamento regional da Emplasa

O outro lado do cortio o que representa como atividade imobiliria vantajosa para seus
promotores. Pelo fato de os imveis encortiados estarem degradados, foi considerado
apenas o valor do terreno. Ainda assim, verificou-se que 43,4% dos proprietrios recebiam
valores de aluguel entre 1,6% e 2,48% dos valores dos imveis 2 . No mercado formal, a
mdia dos valores obtidos na locao de 0,75 do valor do imvel.
Tabela 3. Percentuais do valor total do imvel recebidos mensalmente por proprietrios e
por intermedirios nos cortios do Bom Retiro
Total do aluguel
recebido pelos proprietrios
recebido pelos intermedirios

cortios pequenos
2,11%
1,50%
0,61%

cortios mdios
2,76%
1,25%
1,51%

cortios grandes
2,94%
1,22%
1,72%

fonte: Kohara, 1999

Os dados do censo realizado pela Fipe/Sehab em 2000 mostram que existem 8.706 pessoas
em situao de rua em So Paulo, sendo que 5013 foram recenseados nos logradouros
pblicos, distribudos em 2.384 pontos, e 3.693 nos albergues. Na rea central foram
recenseados 4.676, sendo 2810 na rua e 1866 nos albergues. A renda mdia da populao

de rua de 1,5 salrios mnimos por ms. A renda mais expressiva vem das atividades de
cata-papel, cata-latinhas e cata-papelo. muito importante a relao com as cooperativas
de catadores. (Schor, 2000)
Existem poucas favelas nos bairros centrais. Os ncleos maiores so 3, abrigando cerca de
600 famlias. Outros pequenos ncleos se espalham em baixos de viadutos.

1.2 Empregos e atividades

Os bairros centrais concentram ainda uma parte importante das atividades e dos empregos
da metrpole, sejam pblicas ou privadas. No caso das atividades comrcio e servios, os
tipos de estabelecimentos que permanecem na regio geram mais empregos que os dos
novos centros (Paulista, Faria Lima e Berrini). Os empregos concentram-se nos distritos da
S e Repblica, mas so bastante importantes em outros distritos, conforme mostram as
tabelas 4 e 5, referentes ao total dos empregos e aos empregos formais, respectivamente.
Tabela 4 . Total de empregos (declarados) na pesquisa OD-97
Distritos

rea urbanizada
(ha)
Barra Funda
560
Bela Vista
260
Belm
600
Bom Retiro
400
Brs
350
Cambuci
390
Consolao
370
Liberdade
370
Pari
290
Repblica
230
Santa Ceclia
390
S
210
Total 12 distritos
4.420
Total Municpio de So
90.749
Paulo
Total Regio
216.237
Metropolitana de SP

empregos
49.041
130.927
40.208
63.160
70.248
38.170
98.941
54.549
29.030
158.338
77.207
145.247
955.066
4.626.846

Empregos /
hectare
87,6
503,6
67,0
157,9
200,7
97,9
267,4
147,4
100,1
688,4
198,0
691,7
216,1
51

% dos
empregos
1,1
2,8
0,9
1,4
1,5
0,8
2,1
1,2
0,6
3,4
1,7
3,1
20,6
100,0

6.959.395

32

150,4

Fonte: Metr-SP - Pesquisa Origem/Destino/97

Segundo a Relao Anual de Informaes Sociais do Ministrio do Trabalho (RAIS), os

distritos centrais concentram 25,5% dos estabelecimentos e 28,85 dos empregos formais do
municpio. Essa concentrao se d numa rea inferior a 3,5% do total do municpio.
Segundo a pesquisa Origem e Destino realizada em 1997 pela Companhia do Metr de so
Paulo, o Centro o destino da maioria dos usurios do transporte pblico. Iso acontece por
conta da concentrao de atividades e empregos Muitos deslocamentos seriam evitados se
parte desses trabalhadores morasse no Centro. As pesquisas OD mostram tambm a
reduo da mobilidade da populao da capital e da metrpole. Na RMSP, em 1997, a taxa
de mobilidade motorizada foi de 1,23; a mobilidade total foi 1,89. Anda-se muito a p em
So Paulo e o transporte, para a grande maioria, s para ir ao trabalho. No Centro, alm

do menor tempo para acesso ao trabalho, mais fcil chegar ao equipamentos de lazer e
cultura.
Tabela 5 . Estabelecimentos e empregos formais na rea Central (exclui administrao
pblica)
estabelecimentos
Barra Funda
Bela Vista
Belm
Bom retiro
Brs
Cambuci
Consolao
Liberdade
Mooca
Pari
Republica
Santa Ceclia
S
Total 13 distritos
Municpio de So Paulo

1.565
4.672
2.035
4.005
4.620
1.575
3.861
2.379
2.942
2.445
9.356
3.851
6.370
49.676
194.941

empregos
50.127
119.820
30.098
33.947
33.907
33.503
68.994
31.504
45.270
20.120
103.116
50.091
91.520
712.017
2.474.444

empregos por
rea (ha)
estabelecimento
32,0
560
25,6
260
14,8
600
8,5
400
7,3
350
21,3
390
17,9
370
13,2
370
15,4
770
8,2
290
11,0
230
13,0
390
14,4
210
14,3
5190
12,7
150.900

empregos/ha
90
461
50
85
97
86
186
85
59
69
448
128
436
137
16

fonte: PMSP: So Paulo em nmeros. 2000. RAIS/DATAMEC

1.3 Dinmica imobiliria

Embora muitos edifcios tenham sido demolidos, por iniciativas individuais ou pelas
sucessivas polticas de renovao desde o incio do sculo XX, os bairros centrais mantm
ainda uma amostra importante de todos os tipos residenciais paulistanos. Alm dos
diferentes modelos de moradias unifamiliares tradicionais, para todos os setores sociais,
pode-se encontrar prdios que mostram a evoluo dos prdios de apartamentos, desde o
incio do processo de verticalizao, nos 20. Os imveis tombados pelos rgos de defesa
do patrimnio histrico so cerca de 400, apenas no ncleo mais central. Grande parte
deles esto abandonados e em processo de deteriorao. Isso se deve falta de incentivos
financeiros e de demandas para diferentes usos.
Existem muitos edifcios vazios na rea central, tombados ou no, mas no h nmeros
precisos. Segundo os movimentos de moradia, haveriam sido levantados cerca de 300
imveis nessa situao, residenciais e comerciais.
Os dados do Censo do IBGE indicam que o nmero de domiclios vazios no Centro
bastante superior quele encontrado nos outros distritos de So Paulo. Essas unidades
podem ser casas, apartamentos isolados ou edifcios inteiros vazios.
Segundo a Gazeta Mercantil em pesquisa sobre o mercado imobilirio comercial 14,89% dos escritrios do centro estavam vazios em maro de 1996. Essa percentagem
aumentava muito quando se tratava de reas menores que 1.000 m2. Segundo essa mesma
fonte, existiam 28 prdios comerciais completamente vazios na rea central: a pesquisa
incluiu o chamado centro velho, Higienpolis, Bela Vista, Santa Ceclia e Liberdade.

Tabela 6. Distritos centrais de So Paulo. Domiclios particulares vagos.

Distritos
Barra Funda
Bela Vista
Belm
Bom Retiro
Brs
Cambuci
Consolao
Liberdade
Mooca
Pari
Repblica
Santa Ceclia
S
Total 13 distritos
Municpio de So Paulo

Total de
recenseados
5 486
33 848
14 997
10 807
11 622
11 370
29 577
29 392
25 331
5 817
30 849
36 171
11 410
256 677
3 554 820

vagos
685
5 479
2 500
1 821
2 789
1 910
3 694
5 283
3 675
1 223
7 007
6 343
3 055
45 464
420 327

vagos/total
12,5%
16,2%
16,7%
16,9%
24,0%
16,8%
12,5%
18,0%
14,5%
21,0%
22,7%
17,5%
26,8%
17,5%
11,8%

fonte: IBGE. Censo de 2000

Nas anlises da Bolsa de Imveis do Estado de So Paulo sobre o estoque de escritrios

(dados de jan/1996), o Centro - que para essa instituio corresponde aos bairros da S,
Repblica e Consolao - concentra 44,9% da rea construda total de escritrios e 44,2%
do total de escritrios ocupados da cidade. Isso mostra que, mesmo com um estoque que
no se renova desde os anos 70, a regio central mantm ainda uma boa percentagem da
rea construda de escritrios ocupados na cidade.
Tabela 7. Algumas caractersticas dos escritrios, segundo regies de concentrao
Regies da cidade
Centro
Paulista
Jardins
Faria Lima
Itaim
Vila Olmpia
Berrini
Verbo Divino
Marginal
Total

rea
construda
total
2.610.587
1.152.639
321.856
322.068
332.265
167.479
322.736
249.065
336.819
5.815.514

Em edifcios Em edifcios
com ar
sem ar
condicionado condicionado
592.490
2.018.097
761.400
391.239
118.460
203.396
151.547
170.521
196.767
135.498
133.970
33.509
231.446
91.290
229.679
19.386
290.748
46.071
2.706.507
3.109.007

Total de
escritrios
vagos
362.872
132.899
26.778
27.472
60.738
35.522
78.231
8.095
52.409
729.847

% sem ar Taxa de Distribuio

cond.
vacncia dos vagos
(%)
77,3
13,90
49,72
33,9
11,53
18,21
63,2
8,32
3,67
52,9
8,53
3,76
40,8
18,28
8,32
20,0
21,21
4,87
28,3
24,24
10,72
7,8
3,25
1,11
13,7
15,56
7,18
53,5
12,55
100,00

Fonte: Bolsa de Imveis do Estado de So Paulo. Boletim janeiro/1996

Pode-se constatar, no entanto, que a maioria dos edifcios (77,3% da rea construda) no
tem ar condicionado central. Por essa razo, pelo fato das reas dos conjuntos serem
menores e pela falta de garagens, os prdios so considerados inadequados por servios e
empresas modernas. A taxa de vacncia no Centro (13,9%) superior s das regies dos
Jardins, Faria Lima e Paulista. Nas zonas mais novas que apresentam taxas superiores - a
taxa de vacncia pode estar ligada ao excesso de oferta nova ou fatores cuja anlise no
cabe aqui.

Os escritrios do Centro esto ocupados basicamente por atividades ligadas a servios

(45,4%), como pode ser observado no grfico 1. As regies sudoeste e sul (Faria Lima,
Itaim, Vila Olmpia, Berrini, Verbo Divino e Marginal) detm a maior rea de escritrios
financeiros.
Grfico 1. MSP. Regies de concentrao do estoque de rea construda de escritrios,
segundo setores usurios (em 1996)
1.200.000

m2 construdos

1.000.000
800.000
600.000
400.000

comercial
financeiro

200.000

servios
0

industrial
Centro

Paulista e Jardins

Faria Lima, Itaim, Vila

Olmpia, Berrini, Verbo
Divino e Marginal

governo
outros

Fonte: Bolsa de Imveis do Estado de So Paulo. Relatrio de janeiro/1996

Os edifcios vazios apresentam, em geral, as seguintes caractersticas:

- grandes edifcios comerciais (dez e mais andares), geralmente sem garagens e com
difcil acesso por veculos; escritrios com pequenas reas e sem ar condicionado
central;
- edifcios residenciais com apartamentos grandes, mas poucos banheiros, sem garagens
ou em localizaes tornadas inadequadas para as faixas sociais que os ocupavam;
- hotis;
- pequenos edifcios de uso misto (comrcio e residncias), as vezes s ocupados no
trreo.
Existem tambm muitas instalaes industriais ociosas.
A maior parte dos edifcios vazios poderia ser reformada ou reciclada para outro uso. Mas
razes de ordem cultural e econmica tm emperrado esse processo. Segundo a Adviser
Consultores, em estudo feito em 1992 para a Associao Viva o Centro, a estrutura da
propriedade no centro um dos principais entraves reabilitao. A propriedade
condominial dificultaria as decises, pois envolve muitas pessoas (algumas dificilmente
encontrveis). Segundo esses consultores, o retrofit facilitado no primeiro mundo
porque normalmente os grandes edifcios so propriedade de fundos de penso ou grandes
corporaes, que alugam os escritrios.
Por outro, alguns edifcios residenciais j no adequados aos hbitos de morar de setores
mdios e poderiam ser reformados para criar unidades mais econmicas. H edifcios
comerciais e hotis cuja localizao os torna dificilmente aproveitveis para outro uso que
no seja a habitao social. A inexistncia de financiamento, de mecanismos de estmulo

s reformas ou de penalizao da ociosidade, no permitiu uma adequao desses imveis

a faixas de renda mais baixas.
As tabelas 8 e 9 permitem observar o nmero de unidades novas lanadas entre 1985 e
2000, segundo a diviso em zonas de valor feita pela Empresa Brasileira de Estudos do
Patrimnio Embraesp. As reas dessas zonas no coincidem com as dos distritos
censitrios, mas o conjunto abaixo apresentado corresponde aproximadamente nossa rea
de estudo e interesse.
Tabela 8. MSP. Unidades residenciais lanadas, segundo zonas de valor e nmero de
dormitrios (julho/87 a junho 97)

Barra Funda
Bela Vista
Belm
Brs
Cambuci
Centro
Consolao
Higienpolis
Liberdade
Mooca
Pari
Santa Ceclia
Total Centro
Total MSP

1 dorm
2 dorm
3 dorm
4 dorm
Total
% do Centro
452
1.218
632
0
2.302
8,6
4.558
1.017
354
0
5.929
22,2
60
490
468
64
1.082
4,0
76
3.448
364
0
3.888
14,6
112
681
20
0
813
3,0
364
0
0
0
364
1,4
1.753
739
17
0
2.509
9,4
1.148
494
501
524
2.667
10,0
182
266
120
0
568
2,1
100
2.585
2.498
534
5.717
21,4
0
0
76
40
116
0,4
122
500
112
28
762
2,9
8.927
11.438
5.162
1190
26.717
100,0
47.005
156.586
120.476
34.927
358.994

fonte: Embraesp

Muito poucas unidades residenciais tm sido construdas na rea central,

proporcionalmente ao municpio. As excees so a Mooca e Bela Vista. Este bairro, ao
lado da Avenida Paulista, um importante polo de localizao de flats (um dormitrio). No
caso do Brs, o nmero importante de unidades de 2 dormitrios incorpora os 3.048
apartamentos de renda mdia lanados em 1988 e concludos pela COHAB/SP no incio da
dcada de 90.
Pesquisa realizada para o rgo municipal responsvel pelo Programa de Valorizao do
Centro - Procentro 3 , em 1998, concluiu que havia muito mais unidades para locao do
que para venda, particularmente no segmento de lojas e conjuntos comerciais, levando a
crer que existe uma expectativa de valorizao que leva proprietrios a reter seus imveis.
Havia um notrio equilbrio entre oferta de imveis destinados a habitaes e a escritrios.
Ao contrrio de outras regies da cidade, a inexistncia de vagas de garagem no era
apontada como elemento importante. Isso se explica por dois condicionantes: a diversidade
e abundncia dos meios de transporte e o nvel mais popular dos ocupantes dessas
unidades. Verificou-se a existncia de um nmero significativo de lotes desocupados,
embora no ofertados. Segundo a Adviser, isso sinalizaria um mercado atual pouco
receptivo a novos projetos, como conseqncia do ar de abandono que toda a regio
apresenta, alm de uma expectativa de recuperao de valor do Centro como um todo.
(Adviser, 1998).

10

Tabela 9. Unidades lanadas de 1985 a 2000, segundo nmero de domitrios

Anos

1 dorm

1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
Total zonas centrais
Total MSP
percentual do MSP

2 dorm

369
1.725
154
132
712
475
68
268
237
711
607
887
252
531
693
1.106
8.927
47.005
19,0%

3 dorm

68
790
236
3.410
234
672
316
436
144
728
347
577
1.150
124
1.822
384
11.438
156.586
7,3%

109
441
184
119
133
58
196
72
384
674
92
538
884
52
466
760
5.162
120.476
4,3%

4 dorm

Total zonas Total MSP Percentual

centrais
do MSP
712
12.435
5,7%
3.191
31.890
10,0%
645
16.377
3,9%
3.698
23.454
15,8%
1.170
18.648
6,3%
1.225
14.580
8,4%
580
11.094
5,2%
799
10.244
7,8%
874
21.280
4,1%
2.247
24.323
9,2%
1.062
26.562
4,0%
2.041
30.990
6,6%
2.286
39.426
5,8%
788
21.667
3,6%
3.127
26.358
11,9%
2.272
29.666
7,7%
26.717
358.994
7,4%

166
235
71
37
91
20
0
23
109
134
16
39
0
81
146
22
1.190
34.927
3,4%

fonte: Embraesp

Grfico 2.
M dia anual de unidades lanadas nos perodos
1985-1990 e 1991-2000
600

500

400
de 1985 a 1990
de 1991 a 2000

300

200

100

ec
li
a
C

Pa
ri
Sa
nt
a

oo
ca
M

la

o
H
ig
ie
n
po
lis
Li
be
rd
ad
e

en
tro
C

on
so
C

bu
ci
C
am

Br
as

Be
l
m

Vi
st
a
Be
la

Ba
rra

Fu
nd
a

O desinteresse dos empreendedores imobilirios pelo Centro reflete a falta de atratividade

dessa localizao para as faixas de renda que tm tido acesso aos financiamentos
habitacionais ou mesmo para as cooperativas autofinanciadas. Os produtos oferecidos pelo

11

mercado de novos, nos ltimos anos, tm sido sobretudo apartamentos em conjuntos

fechados, com grandes reas livres. Esse tipo de conjuntos tem buscado bairros mais
afastados e, cada vez mais, outros municpios da Regio Metropolitana.
No estudo realizado em 1992 para a Associao Viva o Centro, em 1992, a Adviser
Consultores havia considerado que pretender estimular o uso residencial no centro da
cidade agredir o bom senso e a expectativa da populao.(...) O centro, desde o incio
do sculo, possui uma vocao ntida e bvia de concentrar atividades convencionais,
sempre incompatveis com as caractersticas de tranqilidade desejadas pelos
moradores 4 . No entanto, essa no a opinio de todos. So freqentes os artigos na
imprensa tratando do crescimento do interesse de pessoas de classe mdia em morar no
Centro, devido sua localizao e caractersticas especficas dos espaos de convivncia.
H tambm pessoas que se interessam pelo tipo de apartamentos antigos existentes, que
diferente dos modelos atuais no que se refere a nmero de garagens e de banheiros, mas
com reas maiores. Alguns desses prdios podem ser reformados para atender a essa
demanda.
Em que pesem as vantagens de acessibilidade do Centro, a deteriorao dos espaos
pblicos na maior parte dos bairros constitui-se num fator determinante de desvalorizao.
Em alguns setores essa deteriorao foi provocada por intervenes pblicas desastrosas
desde os anos 70, ligadas implantao de viadutos e obras do metr. Alm disso,
evidente a falta de manuteno de caladas, praas e fachadas. Por outro lado, o Centro
sofre diretamente os efeitos do agravamento dos problemas sociais da cidade: grande o
nmero de vendedores ambulantes, de moradores de rua, de crianas abandonadas e
entregues s drogas. Essas situaes agravam as condies de limpeza dos espaos
pblicos e criam uma sensao de insegurana para transeuntes e moradores.
No entanto, essa mesma desvalorizao tem permitido a continuidade dos cortios e a
presena da populao de baixa renda.

1.4. Alteraes no uso do solo no perodo 91-00

Os dados do Cadastro Territorial e Predial de Conservao e Limpeza (TPCL), controlado
pela Secretaria de Finanas, confirmam a reduzida dinmica construtiva da rea central.
Embora esse cadastro seja questionado como fonte de informaes sobre a cidade real,
uma vez que s registra as construes em lotes regulares e no seja suficientemente
atualizado, sua margem de erro menor na rea central, pelo fato de ser mais consolidada.
No perodo 1991/2000 houve um acrscimo percentual de cerca de 10,9% na rea
construda dos 13 distritos que compem a rea de estudo, contra 32,8% no total do
municpio. Pode-se verificar que os valores percentuais mais baixos correspondem aos
distritos da Repblica (3,5%), S (4,3%), Cambuci (6,1%) e Bom Retiro (7,7%). Os
maiores valores absolutos correspondem aos distritos com maior nmero de lanamentos
residenciais ou empreendimentos tercirios (Mooca, Bela Vista, Consolao. Os valores
referentes s reas construdas incorporam tambm as regularizaes de construes
irregulares, cujo valor razoalvelmente importante porque houve um processo de anistia
no municpio entre as datas utilizadas para comparao. Por outro lado, pode haver

12

mudanas na classificao do padro residencial de uma mesma residncia, para melhor ou

para pior.
Tabela 10. Evoluo da rea construda entre 1991 e 2000, densidade construtiva
(AC/AD) e coeficiente de aproveitamento (CA) dos lotes nos distritos centrais
DISTRITO

rea
rea
Diferena de Acrscimo
construda
construda
AC
% de AC
em 1991
em 2000
00-91
Barra Funda
2.120.735
2.550.626
429.891
20,3
Bela Vista
5.550.166
6.175.353
625.187
11,3
Belm
3.339.430
3.941.271
601.841
18,0
Bom Retiro
3.051.218
3.284.647
233.429
7,7
Brs
3.286.043
3.720.049
434.006
13,2
Cambuci
2.728.932
2.894.770
165.838
6,1
Consolao
6.461.386
7.134.582
673.196
10,4
Liberdade
3.865.751
4.511.946
646.195
16,7
Mooca
5.198.747
6.013.430
814.683
15,7
Pari
1.559.789
1.763.352
203.563
13,1
Repblica
6.464.585
6.689.780
225.195
3,5
Santa Ceclia
5.655.216
6.282.951
627.735
11,1
S
4.274.109
4.456.407
182.298
4,3
Total dos 13 distritos
53.556.107 59.419.164
5.863.057
10,9
Municpio de So Paulo 290.059.818 385.329.195 95.269.377
32,8

rea do
Distrito
(ha)
560
260
600
400
350
390
370
370
770
290
230
390
210
5.190
150.900

AC/AD
(00)

CA
(2000)

0,46
2,38
0,66
0,82
1,06
0,74
1,93
1,22
0,78
0,61
2,91
1,61
2,12
1,14
0,26

0,63
3,25
0,93
1,21
1,40
0,98
2,57
1,67
1,05
1,05
5,05
2,48
4,15
1,63
0,64

Fonte: RI/SF. Dados trabalhados por SEMPLA/DEPLANO

Tabela 11. Evoluo da rea construda segundo tipos de uso, no conjunto dos distritos
centrais, entre 1991 e 2000
Descrio

Residencial horizontal de baixo padro

Residencial horizontal de mdio padro
Residencial horizontal de alto padro
Residencial vertical de baixo padro
Residencial vertical de mdio padro
Residencial vertical de alto padro
Comrcio e servio horizontal
Comrcio e servio vertical
Indstria
Armazns e depsitos
Uso Especial (hotel, hosp., cartrio, etc.)
Escolas
Uso coletivo (cultura, lazer, culto)
Garagens no residenciais e edifcios garagem
Outros usos
Total dos 13 distritos centrais

rea
construda
em 1991
995.563
3.915.065
704.021
537.331
10.950.038
4.816.612
6.795.644
13.642.664
4.683.357
1.181.095
2.423.727
784.894
1.308.393
406.226
411.477
53.556.107

rea
construda
em 2000
967.657
3.347.569
728.093
722.520
13.400.263
5.617.873
7.393.043
14.634.727
4.374.290
1.526.160
2.880.171
1.011.492
1.616.660
476.123
722.523
59.419.164

Dif AC
00-91
-27.906
-567.496
24.072
185.189
2.450.225
801.261
597.399
992.063
-309.067
345.065
456.444
226.598
308.267
69.897
311.046
5.863.057

Acrscimo Acrscimo
% de AC % no MSP
-2,8
-14,5
3,4
34,5
22,4
16,6
8,8
7,3
-6,6
29,2
18,8
28,9
23,6
17,2
75,6
10,9

25,9
17,1
32,9
44,8
41,5
69,2
48,2
28,5
4,7
50,4
31,3
39,6
38,8
37,1
150,5
32,8

Fonte: RI/SF. Dados trabalhados por SEMPLA/DEPLANO

Como se observa na tabela 12, os bairros centrais perdem participao na rea construda
total em todos os tipos, mas sobretudo na rea residencial de padro mdio e alto.

13

Tabela 12. Evoluo da participao do Centro na rea construda da Cidade, segundo

tipos de usos definidos pela Sempla, a partir de informaes do TPCL (perodo
1991/2000)
% do MSP em 1991

% do MSP em 2000

2,60
5,85
5,62
11,77
26,39
23,35
18,48
54,64
21,83
26,79
39,15
15,35
27,80
63,06
28,40
18,46

2,01
4,28
4,37
10,94
22,82
16,10
13,56
45,62
19,48
23,02
35,43
14,16
24,74
53,89
19,90
15,42

Descrio dos usos agregados

Residencial horizontal de baixo padro
Residencial horizontal de mdio padro
Residencial horizontal de alto padro
Residencial vertical de baixo padro
Residencial vertical de mdio padro
Residencial vertical de alto padro
Comrcio e servio horizontal
Comrcio e Servio vertical
Indstria
Armazns e depsitos
Uso Especial (hotel, hosp., cartrio, etc.)
Escolas
Uso coletivo (cultura, lazer, culto)
Garagens no residenciais e edifcios garagem
Outros usos
TOTAL
Fonte: RI/SF. Dados trabalhados por SEMPLA/DEPLANO

14

2. Investimentos, incentivos e conflitos de interesses nos anos 90

O incio dos 90 marca a intensificao do discurso da revalorizao, requalificao ou
revitalizao da rea mais central da cidade (basicamente os distritos da S e Repblica)
e do papel ativo de atores privados nesse processo. Esse discurso est voltado basicamente
para as questes da recuperaco e revalorizao imobiliria do patrimnio e da qualidade
dos espaos pblicos, visando atrair atividades e garantir o papel do Centro na adequao
de So Paulo aos padres de cidade global. Banqueiros, comerciantes e proprietrios
privados passaram a particicipar de iniciativas para melhorar e manter os espaos pblicos,
liderados pela Associao Viva o Centro (AVC), organizao no governamental fundada
em 1991. A AVC organizou inmeros debates e mantm uma revista que discute a
problemtica do Centro, com colaboraes de pesquisadores, empresrios e polticos. Na
ausncia de governo, passou a ser vista como especialista na requalificao e como
liderana inconteste do processo. O discurso tcnico competente da AVC influenciou
inclusive profissionais de esquerda e sindicatos sem percepo dos conflitos sociais
embutidos nas propostas. As organizaes de base de moradores e comerciantes, chamadas
Aes Locais, foram essenciais para consolidar essas iniciativas.
O Governo do Estado vem investindo especialmente na rea da Cultura, esta entendida
como equipamentos e eventos voltados divulgao da msica e das artes plsticas. A
oferta de eventos culturais aparece ligada idia de trazer um pblico diferente para
frequentar o centro, ou seja, pessoas de condies sociais superiores s daquelas que
usualmente vivem no centro e frequentam as manifestaes populares. As intervenes
culturais so mesmo apresentadas como a ponta de lana de um processo de requalificao
do Centro (Andrade, 2001).
Houve tambm alguns investimentos do municpio e instrumentos legais foram criados
para viabilizar a reabilitao em permetros especialmente delimitados.
O discurso e os instrumentos incorporam, de certa maneira, a preocupao com a
necessidade de aumento do uso residencial, levantada pelos planejadores j nos anos 80,
mas no houve iniciativas concretas para viabiliz-lo. Entretanto, os movimentos de
moradores em cortios e sem-teto continuaram a defender o direito de permanecer no
centro, ampliaram a reivindicao por projetos habitacionais e, a partir de 1997,
intensificaram a ocupao de prdios para pressionar por financiamento compatvel com
rendas familiares baixas.

2.1 Os instrumentos legais

Os principais instrumentos de estmulo estabelecidos pela legislao municipal nos anos 90
foram a Operao Urbana Centro e a Lei de Fachadas. Para a gesto do processo e
articulao do municpio com as iniciativas privadas foi criado o Procentro Programa de
revalorizao do Centro.
Operao Urbana Centro (Lei 12.349/97)
Esta Lei, que substituiu a Operao Urbana Anhangaba (de 1991), abrange um permetro
de 663 hectares, incluindo os distritos de S, Repblica e partes de outros distritos centrais.

15

Ela baseou-se na convico de que as regras do zoneamento atual (ver figura 2) no

favorecem a construo no Centro e que seria necessrio criar estmulos para preservao
do patrimnio arquitetnico. Ao contrrio de outras operaes montadas no mesmo
perodo, a OUC no pretendia que os benefcios concedidos viessem a financiar um
conjunto de obras importante. Ela se define como conjunto integrado de incentivos que
visam promover a reordenao urbanstica da rea central, atravs da atuao conjunta do
Poder Pblico e da sociedade civil empreendedores, usurios e moradores. (...) O
objetivo focal do instrumento criar condies que reforcem a importncia da rea central
para a metrpole, tornando-a atraente para investimentos imobilirios, tursticos e culturais
e preparando-a para o papel de cidade mundial.
A Lei contm artigos que contemplam, entre outros aspectos:
a) Possibilidade de obteno mediante contrapartida - de coeficientes de aproveitamento
bastante superiores aos determinados pela lei de zoneamento atual, cujo CA mximo
de 4, assim como de construo de muitas vagas de estacionamento. Na rea de
especial interesse da OUCentro, os edifcios comerciais, residenciais ou mistos podem
atingir o CA de 6 e mais 6 exclusivamente para garagens; o uso de hotelaria pode
atingir 6 para instalaes, mais 2 para servios e garagem e mais 4 exclusivamente para
garagens. Na cora envoltria, os edifcios residenciais, comerciais e mistos podem
atingir um CA total de 18, sendo 12 para o uso residencial e mais 6 para o uso de
servios, exigindo-se 1 vaga de garagem para cada 50m2 de rea construda; os hotis
tambm podem atingir o CA de 18, sendo que 6 exclusivamente para garagens. No
sero computadas, para efeito do CA, e dispensadas de estacionamento, as reas
destinadas a sales de festas, cinemas, teatros, anfiteatros, auditrios para convenes,
museus, creches, educao em geral. (Artigo 3o )
b) Estmulo ao remembramento de lotes para criar grandes terrenos (rea mnima de 1.000
m2), mediante acrscimo no coeficiente de aproveitamento de acordo com o nmero de
terrenos remembrados (10% por cada terreno remembrado at um mximo de 10
terrenos, ou seja, 100% de bnus). (Artigo 3o, inciso VI)
c) Estmulo demolio de imveis, permitindo reconstruir com os mesmos coeficientes
anteriores. (Artigo 16)
d) Permisso de construo para diversos usos residenciais, culturais e de lazer sem
garagem.
e) Mais facilidades para uso misto, inclusive permitindo o edifcio residencial misto (tipo
R2-02) na zona de uso predominantemente residencial de baixa densidade (Z-2).
f) Estmulo restaurao de imveis tombados com a possibilidade de transferncia do
potencial construtivo para dentro ou fora do permetro da OUCentro. O valor a
transferir no considera apenas o potencial construtivo anterior (mximo de 4, pela
legislao de zoneamento), mas chega a no mnimo 12, pela utilizao de uma frmula
especfica.
Durante os 36 meses (3 anos), isto , at o final do ano 2000, os estmulos referentes
rea de especial interesse foram dispensados de pagamento de contrapartida. Na cora

16

envoltria esse benefcio foi estendido aos hotis e ao uso residencial com CA at 12 e
escritrios com CA at 6. A partir dessa data, as contrapartidas vo tendo um desconto
regressivo, menor 20% a cada ano.
Apesar de todas essas vantagens, praticamente no houve interesse pela construo no
permetro da OUCentro. At junho de 2001, apenas 6 pedidos (entre esses, 2 desistiram)
referem-se a novas construes no permetro da OUC. Treze propostas referem-se a
reformas ou reciclagem de edifcios. Uma dessas foi a polmica construo de um
shopping center, da rede Silvio Santos, no bairro do Bixiga, em processo de tombamento, e
junto ao Teatro Oficina, tambm tombado por rgos de defesa do patrimnio histrico. A
crtica dos empresrios de que no houve investimento pblico para apoiar essas
medidas. A verdade que outros polos continuam a atrair servios sofisticados na zona
sudoeste. Por outro lado, continua sendo vantajoso construir apartamentos em grandes
terrenos e bairros tradicionais, por transformao do tecido urbano existente ou
condomnios fechados em reas perifricas.
O que interessou o mercado foi a possibilidade de utilizar a Transferncia de Potencial
Construtivo (TPC) para outras zonas da Cidade. Trinta dos pedidos correspondem a
operaes de compra , em resposta s ofertas representadas por 27 solicitaes de venda de
TPC ou cesso de reas, como se pode verificar na tabela adiante.
Quadro 1
Resumo das propostas da Operao Urbana Centro (at junho de 2001)
Tipo de solicitao
Cesso de potencial construtivo
Cesso onerosa de espao areo
Cesso onerosa de espao subterrneo
Doao de rea verde, p/ receber potencial construtivo
Compra de potencial construtivo
Regularizao de edificaes
Reformas com aumento de rea ou mudana de uso
Construo de edifcio residencial (1), hotel (1) centros
comerciais (2), uso misto (2)
Total de propostas

Quantidade de solicitaes
25
1
1
1
30
5
13
6
82

fonte: Mapa de Propostas (EMURB)

As principais crticas feitas atualmente Lei 12.349/97 por alguns setores da atual
administrao municipal esto relacionadas ao fato que a OUCentro, alm de no conter
incentivos especficos produo habitacional de interesse social, cria dificuldades para
sua manuteno e para a promoo para setores mdios;
- o estmulo exagerado verticalizao em todo o permetro, para todos os usos,
especialmente hotis, alm de tornar os terrenos caros para construir com menores
densidades, ir incidir nos valores para desapropriao, ou seja, no que o Poder Pblico
ter que pagar para obter um terreno para habitao ou obra pblica;
- o estmulo ao remembramento (art. 3o), na prtica, incentiva demolies para preparar
terrenos maiores que 1000 m2; pode ter como conseqncia a expulso de pequenas
atividades e moradias populares.

17

- o estmulo demolio (art. 16) e favorecimento substituio do estoque construdo,

pode ter efeitos semelhantes aos do artigo 3o.
- o uso habitacional de interesse social precisar competir com os outros usos sem
qualquer proteo; mesmo o Decreto de HIS, que d vantagens em CA, no conseguir
estabelecer condies mais vantajosas para atuao no permetro da OUC.
O lado positivo permitir o R2-02, edifcio de uso misto nas Z-2 includas no permetro da
OUCentro (no resto da cidade probido).
Do ponto de vista da adequao urbanstica da OUCentro, as principais crticas referem-se:
- rea exagerada da OUC (663 hectares), incluindo bairros com caractersticas
urbansticas e sociais muito diferenciadas;
- ao estmulo exagerado s garagens, por meio de doao de coeficientes - no
aconselhvel estimular o uso de automveis no Centro, seja por conta da poluio como
dos limites do sistema virio, alm da boa oferta de transporte coletivo.
- aos altssimos coeficientes de aproveitamento em todo o permetro, em conflito com
prdios tombados e com capacidade do sistema virio.
A Operao Urbana Centro constituiu-se num polo exportador de potencial construtivo
para outras zonas da cidade, em setores j afetadas por outras operaes urbanas locais,
com impactos no trnsito. Se a idia fosse atrair para o Centro, poder-se-ia ter vinculado a
aplicao dos coeficientes s reas centrais ou pericentrais. No entanto, a localizao est
inteiramente subordinada ao interesse do mercado, que j definiu suas reas preferenciais.
De fato, a transferncia de potencial construtivo veio substituir as operaes interligadas,
probidas judicialmente. Nestas, havia a possibilidade de adquirir potencial construtivo a
partir do pagamento de contrapartida financeira destinada ao Fundo Municipal de
Habitao. A proibio partiu da constatao, pelo judicirio, de que essa flexibilizao
era, na prtica, uma alterao do zoneamento sem passar por aprovao da Cmara
Municipal.
A Comisso Executiva, que decide sobre pontos omissos e sobre a aplicao dos recursos
da OUCentro, formada por 14 membros: Empresa Municipal de Habitao (EMURB),
Secretaria de Municipal de Planejamento (SEMPLA), Secretaria Municipal de Habitao e
Desenvolvimento Urbano ((SEHAB), Secretaria Municipal de Cultura (SMC), Cmara
Municipal, Associao Comercial de So Paulo, Associao dos Bancos no Estado de So
Paulo (Assobesp), Associao Viva o Centro (AVC), Centro Gaspar Garcia de Direitos
Humanos, Movimento Defenda So Paulo; Instituto dos Arquitetos do Estado de So
Paulo (IAB/SP), Instituto de Engenharia (IE/SP), Sindicato dos Bancrios e Sindidicato
das Empresas de Compra, Venda e Administrao de Imveis de So Paulo (SECOVI).
Essa comisso tem tambm o poder de decidir sobre a convenincia ou no de transferir o
potencial construtivo (quer dizer, aumentar a rea construda) para um determinado
empreendimento receptor, em qualquer zona da cidade. Embora cada processo passe pelos
devidos canais municipais e seja decidido em ltima instncia pela CNLU, essa atribuio
da Comisso absurda.

18

Por resoluo da Comisso Executiva, a frmula de clculo do potencial transfervel

limitada pelo valor efetivo das obras executadas em cada solicitao (podem ser feitas
vrias solicitaes, at esgotar o potencial calculado pela referida frmula). No entanto,
as obras de restaurao do imvel preservado podero abranger as intervenes
necessrias adequao do edifcio a uma nova destinao ou sua modernizao para
uso corrente, compreendendo a instalao de equipamentos e mobilirio que sejam
incorporados ao imvel e indispensveis para o desenvolvimento das atividades al
previstas. Isso levou a permitir que um hotel (antiga sede do Dirio Popular) pudesse
obter recurso da transferncia para elevadores e outras instalaes de alto custo. Ora, tratase de atividade lucrativa que poder (nas boas regras capitalistas) recuperar esse
investimento pelo prprio funcionamento do hotel. Permite-se tambm aceitar, para o
clculo da TPC, a impermeabilizao da cobertura de condomnios luxuosos, mesmo os
que possuem piscinas no prdio e que esto habitados por pessoas de alta renda. No mesmo
sentido, a Bolsa de Valores de So Paulo solicita ressarcimento de gastos efetuados com o
sistema de aterramento do prdio, modernizao do sistema de ar condicionado e
iluminao das fachadas!!!. Por que subsidiar isso?
Apesar de tudo, os pedidos de utilizao de venda do potencial construtivo ainda so
poucas, face ao estoque representado por mais de 400 imveis j tombados. Segundo o
presidente do Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias (IBAPE), o mercado no se
interessou em investir no Centro. Uma das razes que os considerados degradados so
muito rentveis: cortios, estacionaments irregulares, etc. Haveria tambm ume receio dos
empreendedores privados, em face de constantes mudanas do setor pblico em relao
aos intrumentos. Constata-se tambm falta de informao, mesmo de grandes proprietrios,
sobre a transferncia de potencial construtivo.
A OUCentro inclui reas hoje vazias ou subutilizadas, como o ptio do Pari e a Zona
Cerealista. Esta, quando o municpio retirar as atividades legais e ilegais que hoje ocorrem,
poder constituir-se num grande filo para investimentos imobilirios. No entanto, com os
coeficientes j atribudos (descontos ainda grandes na contrapartida at junho de 2004) o
poder pblico no ter muito a lucrar ou mesmo como obter recursos para a urbanizao.
Lei de fachadas (lei 12.350/97)
Votada no mesmo ano da Operao Urbana Centro, esta lei concede incentivo
restaurao de fachadas de imveis tombados por rgo federal, estadual e municipal 5 , no
permetro do programa ProCentro. Ela foi regulamentada pelo decreto no 37.302//98. O
incentivo corresponde ao valor do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) por 10 anos
do imvel recuperado. O certificado correspondente iseno (depois da aprovao das
obras realizadas pelo DPH e pela Comisso ProCentro) poder ser utilizado em outros
imveis do proprietrio ou em imvel do patrocinador. A cada ano a autorizao deve ser
renovada, dependendendo de vistoria e nova aprovao do ProCentro.
Foram montados 43 processos desde a regulamentao at 2000. Desses, 9 foram
indeferidos ou desistiram; 5 j recebem os benefcios, 10 esto aprovados , mas
aguardando existncia de dotao oramentria. Os outros esto aguardando providncias
dos nteressados ou anlise da administrao. Entre os 5 edifcios que se beneficiam dessa
lei, h dois prdios da Bolsa de Valores de So Paulo, um hotel, um condomnio de mais
de uma centena de apartamentos - Condomnio Louvre e um prdio comercial de pequeno

19

porte. Dos 10 aprovados pela Comisso Procentro e a espera de dotao oramentria, 5

so edifcios de grandes bancos e 2 da Bolsa de Mercadorias e Futuros.
Considerando que existem cerca de 400 imveis tombados no permetro do Procentro, o
interesse foi de cerca de 10%. Por divulgao mal feita ou dificuldades operacionais,
apenas proprietrios ricos e empresrios ricos so capazes de fazer face s despesas de
restauro e de manuteno, tm solicitado o benefcio. No por acaso a maioria de
solicitaes vem de bancos, quando se sabe que os lucros do setor foram superiores ao de
qualquer outro da economia.
Segundo tcnicos diretamente envolvidos na aplicao da lei 12.350/97, o valor das obras
de restauro muito inferior ao do benefcio concedido, no haveria necessidade de um
prazo de iseno to grande. Por outro lado, possvel que um mesmo edifcio seja
beneficiado pelos dois benefcios, o da iseno fiscal e o da transferncia de potencial. Por
tratar-se de de benefcios de natureza diferente, um fiscal e outro urbanstico, no h
incompatibilidade, segundo procuradores do municpio.
A lei est sendo objeto de reviso pelo executivo, mas para ser alterada precisa de
aprovao da Cmara Municipal. Enquanto isso, o municpio est obrigado a isentar os
imveis cujos processos foram aprovados anteriormente. Se permanecer, o benefcio
deveria atingir proprietrios de mdia e baixa renda, cujos imveis se degradam por falta
de recursos.
O Procentro
Programa de Requalificao Urbana e Funcional do Centro de So Paulo, foi criado em
1993, pelo decreto muinicipal 33.389/93. Tinha o objetivo de articular as aes pblicas e
privadas em um permetro determinado, incluindo apenas a regio mais central, que
concentra sedes de organismos financeiros e administrativos. O permetro era um pouco
menor que o da OUCentro e bastante semelhante ao permetro de atuao da Associao
Viva o Centro, coordenada pelo Bank Boston. Esta, teve um papel importante na criao
do Procentro, por entender que precisava ter um interlocutor pblico com poderes
concentrados, para articular com as intervenes privadas.
Entre os considerandos do decreto de criao do Procentro, estavam:
- (...) a importncia simblica do Centro da cidade de SP, aliada ao seu significado
histrico, cultural, arquitetnico e econmico;
- a necessidade e a convenincia da implementao de aes que assegurem melhores
condies ambientais populao e previnam a deteriorao e a desvalorizao
imobiliria da rea;
- a necessidade de se promover a ordenao da paisagem urbana da Cidade de So
Paulo, com a adoo de uma poltica de revalorizao de sua rea central;
- a importncia de se propiciar melhores condies para os usos existentes na rea e
outros a serem incentivados.
Pelo artigo terceiro, o Procentro deveria estabelecer diretrizes gerais para soluo dos
principais problemas detectados na rea, entre eles a obsolescncia e sub-utilizao do
estoque imobilirio atual e ausncia de investimento imobilirio.

20

O Procentro era diretamente ligado ao gabinete da Secretaria de Habitao e

Desenvolvimento Urbano (SEHAB), atravs de um presidente nomeado. Desde seu incio,
no tinha funcionrios municipais, mas apoiava-se numa empresa de gerenciamento
contratada especialmente. Funcionava completamente desligado de outros departamentos
da Sehab (inclusive os que tratavam de habitao e paisagem urbana) e das outras
secretarias com interveno no espao pblico ou responsabilidade pelo patrimnio
cultural. Esse poder concentrado na Sehab no garantia decises intersetoriais nem o
devido encaminhamento necessrio por cada uma das secretarias municipais.
Ao decreto de criao do Procentro seguiu-se o que estabeleceu uma Comisso, formada
por representantes das diversas secretarias municipas e de alguns setores da sociedade
civil. Um dos papis da Comisso Procentro foi o de aprovar as isenes fiscais, previstas
na lei de Fachadas, de 1997. Na prtica, as outras decises eram tomadas por um pequeno
grupo executivo, onde o setor privado era representado pelo presidente da Associao Viva
o Centro,.
O programa municipal para a rea central baseava-se exclusivamente em obras de
recuperao do espao pblico (praas, fachadas, viadutos), no controle centralizado das
licenas para diferentes tipos de utilizao desses espaos (bancas de jornais, eventos
culturais, etc), na busca de parcerias para projetos no espao pblico e nas iniciativas
para atrair grandes empreendimentos ncora para o Centro. Um desses projetos foi o
Maharishi Tower, de triste memria. No havia projetos sociais para enfrentar os graves
problemas da regio: moradores de rua, crianas ligadas ao trfico de drogas, precariedade
dos cortios.
Identificado com as gestes municipais corruptas dos perodos 1993-1996 (Paulo Maluf) e
1997-2000 (Celso Pitta), acaba criticado por todos, inclusive pela Associao Viva o
Centro. Foi completamente reformulado pelo Decreto 40.753, de 19 de junho de 2001,
aps intenso processo de discusso interno prefeitura. A coordenao da Comisso
passou para a AR-SE.

2.2 Os investimentos pblicos e privados

O governo do Estado de So Paulo vem investindo pesadamente na recuperao de prdios
pblicos para uso cultural, concentrados na regio da Luz: a Pinacoteca do Estado, a Sala
Jlio Prestes (antiga estao ferroviria), o antigo prdio da DOPS (transformado em
Escola de Msica), alm do Teatro So Pedro, em Santa Ceclia. Est em andamento a
recuperao da Estao da Luz, ligada ao projeto de integrao das linhas ferrovirias e
destas com as linhas Norte-Sul e com a nova Linha 4 do metr, que ser implantada com
recursos do Banco Mundial (BIRD). No discurso estadual e da AVC, esses equipamentos
culturais funcionaro como ncoras para a recuperao do entorno. Mas o que se v hoje
no nem uma elitizao da vizinhana, como pretenderiam, nem uma requalificao do
espao voltada melhoria das condies de vida da populao moradora, que tambm
poderia usufruir dos equipamentos. Os frequentadores da Sala So Paulo vm de outras
regies da cidade, entram no estacionamento privativo e dal passam diretamente para as
salas, sem nenhum contato com o espao extermo. Muitas pessoas tm medo de circular no
Centro noite, mesmo se as estatsticas mostram que ele no est entre as regies mais
violentas da cidade.

21

Segundo informaes de entidades populares, por efeito da valorizao devida a esses

investimentos, nota-se o fechamento de alguns cortios na regio Luz/Santa Ifignia. Na
verdade essa valorizao s se manifesta na expectativa dos proprietrios, pois no h
negcios na regio. Uma das das razes pode ser a existncia de muitos prdios tombados
e outros grandes edifcios, cujo aproveitamento no considerado lucrativo.
Obras
Teatro So Pedro
Museu de Arte Sacra
Complexo Cultural Julio Prestes
Escola de msica (antigo DOPS)
Pinacoteca do Estado

Custo (em milhes

de Reais)
11,5
4
46
9
10
80,5

fontes: Bank Boston e Andrade,2001

A prefeitura investiu cerca de 4 milhes de dlares na recuperao dos viadutos do Ch e

Santa Ifigncia, e outros recursos na recuperao do Parque da Luz, junto Pinacoteca do
Estado. Mas estado geral do sistema virio e espaos pblicos no foi melhorado. De
qualquer modo, a quantia ridcula diante do gasto na regio sudoeste, somente no sistema
virio que melhorou a acessibilidade dos novos centros financeiros e ligao ao aeroporto
interurbano. Na verdade, o interesse do setor imobilirio continua nesse setor da cidade,
onde foi realizada tambm a ampliao da Avenida Faria Lima, supostamente paga pela
venda de potencial construtivo pela operao urbana de mesmo nome e se prope agora a
operao urbana Aguas Espraiadas, depois de milhes j gastos pelo municpio.
Obras
Tunel Janio Quadros
Complexo Tribunal de Justia
Complexo Ayrton Senna
Segundo tnel
Total

Custo (em
milhes de US$)
178
64
145
107
494

Fonte: Fix, 2001

Empresas privadas vm investindo na recuperao e manuteno de praas e monumentos

pblicos, em troca de publicidade. Segundo seus representantes, eles nem precisariam dos
recursos pblicos para isso. Do poder pblico esperam apenas a limpeza, a represso do
comrcio ambulante e a retirada dos moradores de rua. Isto , o poder municipal que se
encarregue de apagar as marcas da crise social e econmica sobre o Centro. O resto, o setor
privado faria, inclusive com sistemas de vigilncia e polcias privadas. (ver figura 3)
Nas obras de recuperao dos edifcios tombados, o governo estadual e as empresas
privadas puderam contar com os benefcios da Lei Rouanet, federal, de incentivo cultura.
Paralelamente, o governo estadual busca ser ressarcido por benefcios urbansticos e fiscais
do municpio.
Em 1997, o Procentro montou um pedido de financiamento ao Banco Interamericano de
Desenvolvimento (BID) no valor de R$ 200 milhes, sendo que 50% deveria ser a
contrapartida municipal. No acordo sobre a dvida municipal assinado pelo ento prefeito
Pitta com o governo federal, este foi um dos itens que puderam permanecer. No entanto, o
22

pedido encontra-se paralizado no COFIEX, estando em fase de reestruturao pela

administrao atual do municpio, de modo a torn-lo compatvel com os novos objetivos
sociais e urbansticos. Para exemplificar, quase 25% do valor do investimento estavam
destinados construo de 7 garagens subterrneas. Imagine-se o impacto dessas garagens,
mais aquelas estimuladas pelas regras da OUCENTRO, sobre o trfego e a poluio na
regio.
Inteiramente independente da solicitao anterior, esteve em discusso, no mesmo perodo,
pelos governos federal, estadual e municipal, o programa Monumenta, tambm apoiado em
recursos do BID. Esse programa, j em andamento em Salvador, Rio de Janeiro, Recife,
Ouro preto e So Lus do Maranho, no conseguiu avanar em So Paulo, por
dificuldades de entendimento entre a Prefeitura e o Estado. A partir da mudana de
administrao municipal, em 2001, est sendo retomado. Escolheu-se tambm a regio da
Luz para esses investimentos, por possuir um bem tombado pela Unio a estao
ferroviria da Luz.
O BID tambm ir participar de um programa com a Companhia de Desenvolvimnto
Habitacional e Urbano do Estado de So Paulo (CDHU), o Programa de Atuao em
Cortios (PAC). Esse programa, apesar de contar com importantes recursos do oramento
estadual no tem mostrado resultados no quadro habitacional do Centro, depois de vrios
anos. Apesar de ser um programa estadual, no houve nenhuma articulao com as
iniciativas da Secretaria de Cultura, que pretende estar implementando uma poltica de
reabilitao da rea central, nem com o programa Monumenta (at o ano 2000, pelo
menos).
Por ltimo, importante falar de um megainvestimento que no chegou a acontecer. A
proposta de construo de 4 gigantescas torres articuladas (servios e habitao), a partir
de uma aliana entre o Maharishi Found, de propriedade do milionrio indiano de mesmo
nome, com sede em Nova York, e a Brasilinvest, do conhecido investidor brasileiro Mario
Garnero, foi apresentada como o grande chamariz para outros investimentos no Centro e
grande gerao de recursos para o municpio, alm de milhares de empregos. A idia que
fosse financiado pelos fundos de penso brasileiros e apenas hipotecado pelo fundo indiano
(Andrade, 2001). Chegou a ser feita uma lei especfica para permitir desapropriaes e
completa reorganizao urbana em dezenas de quarteires do bairro do Pari, alm de
investimentos pblicos de retorno duvidoso. Comenta-se que o projeto no chegou a ser
aprovado porque as comisses cobradas pelo executivo e legislativo foram muito altas.
No entanto, certamente o que pesou foi o total descrdito do mercado pelo projeto, visto
que os setores de ponta dos servios globalizados esto satisfeitos com o eixo Faria LimaBerrini. interessante notar que a proposta era contraditria mesmo com a Operao
Urbana Centro.
A histria dos investimentos e dos instrumentos para atra-los mostra que, no poder pblico
e no setor privado, permaneceu a idia de que, para revalorizar o Centro, preciso trazer
empreendimentos ancora e que para que venham so necessrias concesses urbansticas
e fiscais. De fato, nos anos 90, o projeto de reabilitao do Centro se resume a um
conjunto de obras nos edifcios e nos logradouros, cuja revalorizao deveria ter como
efeito a mudana da composio social de transeuntes e moradores, alm da substituio
das atividades tradicionais por outras mais charmosas.

23

2.3. As lutas pela moradia

Os movimentos populares, desde os anos 80, estavam organizados na luta por melhoria dos
cortios e por moradia na rea central. Alguns pequenos resultados foram obtidos na
administrao Luisa Erundina, resultando na construo de 2 conjuntos habitacionais, o
Madre de Deus (48 unidades), na Mooca, e o Celso Garcia (192 unidades), no Brs. No
entanto, aps a entrada do prefeito Paulo Maluf e durante o governo Celso Pitta, os
projetos foram paralizados e nada mais avanou no Centro. Nesse perodo, vrias listas de
imveis vazios, alguns com estudos de viabilidade tcnica e financeira, foram
apresentadas tanto ao governo municipal (Sehab/Procentro) como estadual (CDHU),
visando um programa amplo de atendimento.
A busca por moradia no Centro est na origem de uma forma de luta desenvolvida a partir
de 1997: as ocupaes organizadas. A primeira ocupao de porte, o prdio da Secretaria
da Fazenda na Rua do Carmo, fechado havia mais de uma dcada, envolvendo cerca de mil
famlias (junho de 97). Foram ocupados ainda, entre outros, um edifcio pertencente ao
INSS, na avenida Nove de Julho (novembro de 97), um conjunto de casas da USP na Rua
Pirineus, dois prdios da Secretaria de Cultura do Estado (Rua do Ouvidor e Alameda
Cleveland), um prdio da Caixa Econmica Federal (Rua Roberto Simonsen), um prdio
do governo federal (rua Brigadeiro Tobias) e vrios de propriedade particular. (figura 4)
Essas ocupaes tm sido feitas tanto para encontrar uma soluo de moradia para as
famlias ocupantes como para denunciar o problema habitacional e o abandono de edifcios
pblicos e privados no centro. A partir das ocupaes, os movimentos, em cooperao com
assessorias tcnicas, desenvolvem projetos e buscam negociar com a Caixa e outros
organismos alternativas de financiamento para reformar os prdios e garantir seus direitos
de moradores. Algumas ocupaes conseguem permanecer, outras so rapidamente
reprimidas. No final de 2000 havia 15 edifcios ocupados no centro, abrigando cerca de
1500 pessoas.
Existem muitos projetos para prdios ocupados ou vazios, encontrados pelos movimentos
ou oferecidos pelos proprietrios. Alguns deles esto sendo analisados pela Caixa, para
entrarem no Programa de Arrendamento Residencial (PAR). At o ano 2000, apenas um
contrato tinha sido iniciado, com as obras iniciadas, o edifcio da Rua Ferno Sales,
desenvolvido em colaborao com o Movimento de Moradia no Centro (MMC).
Dos projetos da CDHU, estava em andamento a construo de duas torres, com 160
apartamentos, no Pari.

24

3. A poltica habitacional do municpio a partir de 2001: propostas, limites e

oportunidades
Na nova administrao municipal, do Partido dos Trabalhadores (PT), a regio central
apresentada como uma das prioridades polticas. A partir de um debate intersecretarial foi
definido um plano para toda a rea da Administrao Regional da S, chamado
Reconstruir o Centro. Esse plano define um conjunto de objetivos e diretrizes que
marcam diferenas essenciais com a viso da administrao anterior, do setor privado
ligado Associao Viva o Centro e do governo estadual. Um dos seis objetivos do plano
ampliar o uso residencial e garantir a diversidade de funes; outro promover aes
urbansticas com incluso social.
Acredita-se que no Centro, mais que grandes obras, h necessidade de recuperao e
gesto do espao pblico, seja para interesse de quem circula pela regio ou para melhorar
a qualidade de vida dos moradores. Os investimentos em habitao sero essenciais para
recuperar edifcios e garantir a sustentabilidade do processo de reabilitao, trazendo
moradores que estaro ocupando o Centro dia e noite. O Procentro teve suas funes
alteradas e passou a funcionar como uma coordenadoria de implementao do plano
Reconstruir o Centro. A comisso consultiva foi ampliada, incluindo mais representantes
do governo municipal e representantes de entidades populares 6 .
A poltica habitacional tambm considera o Centro como prioridade: os objetivos
principais so melhorar as condies da populao moradora e viabilizar habitao para os
que trabalham na regio. Esses objetivos esto ligados aos objetivos mais gerais de
repovoamento dos bairros centrais e de controle da expanso urbana e da ocupao de
reas de risco ambiental.
O grande problema para viabilizar essa poltica a escassez de recursos municipais,
inclusive para habitao. Tradicionalmente os municpios brasileiros dependeram dos
recursos federais controlados primeiro pelo BNH e depois pela Caixa Econmica Federal.
No entanto, por conta de orientaes gerais da poltica econmica, a cidade de So Paulo
est probido de endividar-se, o que inclui crditos para programas habitacionais. O que a
prefeitura vinha fazendo nos ltimos anos era recorrer s operaes interligadas, mas estas
foram suspensas por deciso judicial. Alguns programas das gestes anteriores contaram
com recursos do BID (programa Cingapura, verticalizao de favelas) e BIRD
(urbanizao de favelas em reas de proteo de mananciais).
A poltica habitacional para o Centro supe recursos prprios a partir de 2002 e convnios
para que a Caixa Econmica Federal e a Companhia de Desenvolvimento Habitacional e
Urbano (CDHU) viabilizem o atendimento a uma parte da demanda habitacional. A Caixa
trabalha com o Programa de Arrendamento Residencial (PAR), espcie de leasing, com
prazo de 15 anos, destinado a famlias com renda de at 6 salrios mnimos; e com as
cartas de crdito associativo e individual, para rendas superiores. A CDHU acaba de firmar
um convnio com o BID para viabilizar o Programa de Atendimento a Cortios (PAC). Os
recursos disponveis na Caixa e na CDHU permitiriam construir mais de 30 mil unidades
nos prximos 4 anos, se houvesse condies operacionais.
Dadas as caractersticas urbansticas e imobilirias do Centro foram previstos dois tipos de
interveno:

25

a) Produo de unidades habitacionais em terrenos ou prdios isolados, a partir da

construo nova ou reciclagem de prdios vazios - tm o papel de permitir a
diversidade social e funcional de certos bairros; podem ser indutores de outras
iniciativas de reabilitao no entorno. Alm de oferecer soluo habitacional, a
produo de novas unidades habitacionais a partir reforma ou reciclagem de uso de
edifcios vazios do Centro para transform-los em moradia, contribui para reverter o
processo de abandono de algumas quadras e recuperar o patrimnio arquitetnico.
Verificou-se que a construo nova em terrenos vazios seria invivel custos no ncleo
mais central, com o padro atual de custos. A utilizao de altssimos coeficientes para
empreendimentos verticalizados tambm fianceiramente invivel, alm de resultar em
problemas sociais e econmicos de gesto, ainda no assimilveis pela poltica para
baixa renda. Por outro lado, os edifcios vazios, muitas vezes, esto sem demanda, seja
para seu uso residencial como para eventual reciclagem para faixas de renda mdia.
b) Permetros de reabilitao integrada do habitat (PRIH) reas delimitadas em bairros
centrais, compreendendo um conjunto de quadras com concentrao de moradias
precrias, onde haver atuao articulada de produo habitacional, melhoria das
condies de cortios, reabilitao do patrimnio, criao e requalificao de
equipamentos e reas verdes, melhoria e criao de espaos para atividades
econmicas. As intervenes no espao fsico sero acompanhadas de programas
culturais, de sade, de educao, de capacitao profissional e de gerao de renda. O
plano de interveno e sua gesto sero feitos de modo compartilhado com moradores
e entidades locais. Os recursos viro fundamentalmente de agentes habitacionais
pblicos e privados (Caixa, CDHU, FMH, cooperativas), combinados com recursos
especficos para aes de preservao e programas sociais, incluindo financiamentos e
cooperao internacional. rgos municipais envolvidos: Sehab (responsvel), Cohab,
Emurb, Verde, SAS, Cultura, Sade.
Varios projetos PAR que estavam em andamento havia vrios meses, a partir de
negociaes entre os movimentos de moradia e a Caixa, tiveram seus projetos aprovados
na Sehab logo aps a mudana de administrao. Vrios outros esto sendo aprovados. O
processo de definio dos primeiros permetros est em andamento, a partir de discusses
com movimentos populares e agentes financeiros.
Entretanto, a viabilizao desses programas e o atendimento s famlias com renda abaixo
de baixa renda est subordinada disponibilidade de recursos, custo de produo no
Centro e capacidade de pagamento da demanda.

3.1. O custo de produo e a necessidade de subsdios

Em que pesem todas as vantagens econmicas da habitao na rea central, seja para o
poder pblico ou para os beneficirios, os custos diretos de produo das unidades so
maiores que nos bairros perifricos. Os empresrios e alguns movimentos sociais vm
insistindo no aumento do valor financiado pelo PAR. A Prefeitura e a Caixa entendem que
se o valor de financiamento for aumentado os preos dos terrenos e prdios vazios no
Centro vo acompanhar esse aumento. Por outro lado, sem subsdio, os valores altos
deixariam de fora um nmero ainda maior de famlias.

26

A falta de poltica de subsdios e um problema geral da poltica habitacional brasileira,

forando a adequar estritamente o custo da unidade capacidade de pagamento das
famlias. Esses subsdios, quando existem, so atribudos ao imvel. Geram desequilibrio
financeiro nos agentes promotores e injustias sociais, inclusive por conta dos repasses da
unidades. Na falta de subsdios s famlias, as mais pobres no podem obter o
financiamento; como a administrao dos crditos mal feita, os que recebem
financiamento acabam no pagando o que devem. Isso, segundo o novo secretario da
Habitao, Paulo Teixeira, representa uma dupla penalizao dos mais pobres.
H conscincia de que o uso residencial no Centro exige muito menor investimento em
infra-estrutura e deveria ser estimulado com subsdios. O problema consiste em ter
recursos para subsidiar. A Sehab est definindo uma nova poltica de subsdios
habitacionais para a populao de mais baixa renda, mas com a preocupao de que o
Fundo Municipal de Habitao (FMH) no perca a sua capacidade de investimento. Por
isso, a reviso da legislao do Fundo dever considerar as seguintes condies bsicas:

Garantia do equilbrio econmico-financeiro da instituio e do FMH, assegurandose, progressivamente, o equilbrio das operaes;

Que o subsdio seja explicito, pessoal, temporrio e intransfervel;

Explicitao do montante de recursos a serem destinados ao subsidio, devidamente

segregados dos recursos para produo ou investimento;

Possibilidade de recuperao, ao longo prazo do financiamento, ao menos de parte

dos subsdios concedidos;

Possibilidade de recuperao total do subsidio concedido, nos casos de revenda ou

alteraes dos beneficirios durante a vigncia do contrato de financimento;

Dimensionamento do montante do subsidio de acordo com a situao

socioeconmica do beneficirio, revista periodicamente.
No mbito do Fundo Municipal de Habitao FMH prope-se, ainda, a criao de
fundos especficos que lhe dariam equilbrio financeiro e capacidade de suportar uma
poltica de subsdios e do risco de crdito.

Fundo de Aval - destinado a cobrir risco de crdito;

Fundo de Subsdio - destinado a absorver parcela do valor de financiamento

correspondente diferena entre o valor da prestao de amortizao (retorno do principal)
e a capacidade de pagamento do beneficirio).

Fundo de Equalizao de Taxas - destinado a absorver a diferena entre a parcela

referente aos juros e correo monetria na prestao do beneficirio, e sua capacidade de
pagamento.
O programa PAR , da Caixa, destinado a famlias com renda at 6 salrios mnimos,
permite fazer HIS com valor at R$ 25.000. Existe um subsdio na taxa de juro do
emprstimo do FGTS para a Caixa, que permite que o valor do arrendamento seja de 0,7%,
ou seja, cerca de R$ 175 (Silva, org, 2001). Para os beneficirios, trata-se de um aluguel
com vantagens: se pagar religiosamente por 180 meses (15 anos), o beneficirio tm o
direito de tornar-se proprietrio. Mas, deixar de pagar o arrendamento pr dois meses
implica na perda total dos valores pagos e do direito de permanecer no imvel. De
qualquer modo, os valores mensais do arrendamento so muito inferiores aos praticados
nos cortios, para reas muito menores e pssimas condies de habitabilidade.
Buscando contornar a rigidez dos critrios de aceitao da Caixa, o Municpio props dar
uma garantia pelo Fundo de Aval, a fim de que mais famlias entrem no programa. Afinal,
27

algumas das famlias no aceitas esto pagando aluguis bem mais altos nos cortios. Essa
garantia ser dada por um ano, tempo considerado suficiente para que o beneficirio
comprove, junto Caixa, suas condies de bom pagador.
As linhas de financiamento disponveis contemplam uma parte relativamente importante da
demanda pela casa prpria no Centro. As famlias com renda inferior a 3 salrios
mnimos, dever ser atendida fundamentalmente pelo programa de locao.
3.2. O programa de Locao Social
Entende-se como Locao Social a poltica destinada a possibilitar a ofertar unidades de
aluguel compatveis com as necessidades familiares e com sua capacidade de pagamento.
Embora seja a soluo bsica de todas as polticas habitacionais europias, os sistemas
baseados na locao no conseguiram at hoje ser discutidos no Brasil, face
predominncia absoluta do modelo e do sonho da casa prpria. No programa habitacional
do municpio, a Locaco Social aparece como um programa experimental. Ela seria
complementar a uma poltica de casa prpria, procurando atingir famlias sem condies
financeiras para a aquisio ou que tivessem o aluguel como opo permanente ou
ocasional.
Embora a Locao Social seja uma proposta que poderia ser estudada para o conjunto da
cidade, parece que a rea central seria a mais indicada para um projeto experimental, pelos
seguintes motivos:
- o percentual de domiclios alugados bastante superior ao de outros bairros;
- a concentrao de cortios grande, atendendo a pessoas de menor renda ou sem
condies de comprovao de renda;
- os valores de financiamentos para aquisio, considerados por metro quadrado,
seromais altos do que os de empreendimentos em reas perifricas;
- existe reivindicao de movimentos sociais para que se estude ou implante um
programa de aluguel na regio.
Um programa pblico de aluguel poderia tambm ter o papel de interferir no mercado
popular de aluguel, reduzindo o poder dos proprietrios de cortios em relao a valores
cobrados e outros abusos. Seria uma soluo que poderia tambm resolver o problema de
utilizar prdios pblicos muito valorizados ou cuja venda no fosse possvel.
A proposta inicial aponta para trs linhas de atuao dentro do programa de Locao
Social:
a) Oferta de unidades habitacionais com valores de aluguel compatveis com a renda das
famlias; isso se faria pelo estabelecimento de um aluguel de referncia, capaz de
cobrir a recuperao do investimento e as despesas de manuteno das unidades, e de
um subsdio, destinado a pagar a diferena entre o valor de referncia e a capacidade de
comprometimento de cada locatrio. Este subsdio seria revisto periodicamente.
b) Criao de um seguro-fiana para possibilitar que as famlias de menor renda
participem do mercado formal de locao (com contratos) e escapem das condies
abusivas impostas pelos proprietrios dos cortios;
c) Fiscalizao dos cortios, de modo a evitar abusos e garantir um mnimo de
habitabilidade (utilizao da Lei Municipal 10.928/91, conhecida como Lei Moura).

28

Um dos problemas apontados para a implementao desse programa no Brasil seria a

gesto das unidades e das partes condominiais, assim como da parte financeira e civil dos
contratos. Talvez essa gesto pudesse ser assegurada por fundaes, por ONGs ou pelas
mesmas associaes que desenvolvem programas de casa prpria.

3.3 Instrumentos para viabilizar uma poltica duradoura

Existe uma preocupao com os preos atualmente pedidos pelos imveis e com a
valorizao que estar ligada ao processo de reabilitao do Centro, que impediriam a
continuidade da poltica. Prope-se analisar os vrios instrumentos urbansticos incidentes
sobre os bairros centrais, tratando de retirar os elementos que entravem a produo
habitacional e introduzindo outros que estimulem essa produo e permitam controlar os
preos imobilirios. Algumas alteraes podero ser feitas por decreto ou por mudana na
forma de aplicao das leis existentes; outras, dependero de alterao legal, inclusive do
Plano Diretor.
No que se refere problemtica de obteno de terrenos e edifcios vazios, a grande
novidade o Estatuto da Cidade (Lei 10.257/01), recentemente aprovado, que regulamenta
a funo social da propriedade , prevista nos artigos 182 e 183 da Constituio Federal
de 1988 e cria outros instrumentos de gesto fundiria. Trata-se de inclu-los no Plano
Diretor e faz-los dialogar com os instrumentos j existentes.
Quadro 2. Instrumentos criados ou redefinidos pelo Estatuto da Cidade

Parcelamento, edificao ou
utilizao compulsrios (art. 5o)
IPTU progressivo no tempo (art. 7o)
Desapropriao com pagamento em
ttulos (art. 8o)
Usucapio especial em imvel
urbano (art. 9o)

Condies p/ implementao
Em permetro delimitado e
segundo objetivos definidos no
PD
durante 5 anos, enquanto no
cumprido o anterior
aps prazo anterior

Dificuldades previstas
Aceitao do edifcio vazio
como sub-utilizado (a Lei
fala do solo)

No depende do Plano Diretor. Necessitaria plano

Permite usucapio coletivo
urbanstico ou de reforma do
edifcio ocupado.
Concesso de uso especial para fins VETADO. H medida
de moradia
provisria em discusso.
Direito de superfcie (art. 21)
No depende do PD
Direito de preempo (art. 25)
Em permetros delimitados no Montagem de mecanismos de
PD
gesto.
Outorga onerosa do direito de
Em permetros delimitados no
construir (art. 28)
PD. Exige lei municipal
especfica
Operaes urbanas consorciadas
Em permetros delimitados no
(art. 32)
PD. Exige lei mun. especfica
Transferncia do direito de construir Exige lei municipal especfica,
(art. 35)
baseada no PD
Estudo de impacto de vizinhana
Exige lei municipal especfica
(art. 36)

29

As propostas de alterao da legislao urbanstica apontam para a necessidade de

incentivos especiais para a produo de habitao de interesse social
- que tornem esse uso mais interessante para os proprietrios do que outros;
- que permitam aos rgos pblicos, cooperativas e associaes, adquirir por melhor
preo do que outros interessados.
- que criem facilidades especiais para reciclagem para moradia social.
A revogao ou total reviso da Operao Urbana Centro para adequ-la aos objetivos do
plano Reconstruir o Centro e da poltica habitacional fundamental e tem sido proposta
por setores do governo e dos movimentos populares. Acredita-se que os altos coeficientes
de aproveitamento, oferecidos gratuitamente ou com descontos para os usos hoteleiros,
residencial e de servios, determina uma valorizao dos terrenos disponveis. No entanto,
essa discusso tem esbarrado no receio de contrariar frontalmente os promotores
imobilirios. Estes, como vimos, interessam-se basicamente pela troca de potencial
construtivo para outras regies da cidade. Existe consenso no favorecimento produo de
HIS, mas incompreenso de alguns quanto aos efeitos nocivos, analisados anteriormente.
Outra questo a monitorar ser a presso pela transformao das Zonas 6 (uso
predominantemente industrial) (ver figura 2). Considera-se importante estabelecer
percentuais obrigatrios de HIS, estimular o uso misto, evitando condomnios fechados ou
concentrao exclusiva de servios. Essas Z-6 esto principalmente ao longo do
Tamanduate, em continuidade com o projeto do Eixo, desenvolvido pela prefeitura de
Santo Andr.
Ainda outros instrumentos poderiam ser introduzidos na legislao municipal ou
reavaliados para viabilizar a produo residencial no Centro e evitar processos de
transformaao urbana inadequados:
-

Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) reas (terrenos, quadras) onde seriam
estabelecidas percentagens mnimas de HIS, regras especficas para produo e
regularizao, assim como utilizao de diversos instrumentos previstos no Estatuto da
Cidade; essas zonas seriam vinculadas a um plano de interveno, determinando
responsabilidades municipais e dotaes oramentrias especficas; discute-se a
possibilidade de implant-las sem esperar pelo Plano Diretor, por meio de lei
especfica, utilizando instrumentos e mecanismos que no dependam do PD.

urbanizao consorciada formas de parceria entre o poder municipal e proprietrios

ou associaes de moradores;

controle do remembramento de lotes, segundo objetivos perseguidos em cada bairro;

restries demolio de construes que no sejam vinculadas construo imediata

de edificao coerente com a zona;

anlise de impactos sociais e culturais de projetos urbanos ou de reforma ou reciclagem

de usos;

30

controle do nmero de vagas de garagem segundo diferentes situaes de

acessibilidade;

obrigatoriedade de % de HIS por setores da cidade, ou mesmo em cada

empreendimento, como forma de estimular a diversidade e combater a segregao
espacial;

doao para HIS em projetos de verticalizao intensiva;

proibio de R3-02 (condomnios fechados) na rea central;

permisso de edifcios com uso misto (residencial e comercial na atual Zona 2.

A reduo dos custos de produo na rea central poderia acontecer ainda partir de trs
aspectos:
- a reduo dos valores de construo e de reciclagem/reforma dos edifcios;
- novos mecanismos para obteno de imveis e
- critrios de projeto no programa PAR e outros.
a) a reduo dos valores de construo e de reciclagem/reforma dos edifcios
No existe uma legislao municipal especfica para reabilitao e reciclagem de edifcios,
sendo estas consideradas como reformas, o que tem criado dificuldades de interpretao e
aprovao. As propostas para alterao do Cdigo de Edificaes (em andamento na
cmara de Vereadores) permitem expressamente contornar as dificuldades para mudana
de usos e subdiviso de apartamentos, desligando-as de exigncias fitas para as
construes novas, desde que sejam garantidas as condies de salubridade e adaptadas s
condies de segurana.
Facilidades especficas para a construo de habitao popular nas reas centrais j
existem desde o decreto 31.601/92, que foi discutido paralelamente ao programa de
cortios da administrao 89/92. Esse decreto e suas sucessivas alteraes nos anos
seguintes - caracteriza-se por oferecer coeficientes de aproveitamento maiores que os da
Lei de Zoneamento, desde que sejam construdas unidades de padro popular, por agentes
promotores pblicos ou conveniados ou agentes privados operando com recursos do SFH
para famlias com renda mensal at 12 salrios mnimos. Ele alterou a antiga legislao de
interesse social (decreto 14.025/75), deixando de proibir os prdios de mais de 5 andares
(com elevadores) e permitindo a construo de reas comerciais nos prdios. A principal
crtica ao decreto atual a proibio de garagens cobertas, o que - na rea central -acaba
por gerar dificuldades para o bom aproveitamento do terreno. Para atender a isso e a outras
deficincias, j est sendo discutido uma proposta para um novo decreto, incorporando as
sugestes dos diversos interessados na produo de HIS no Centro.
Aspectos que devero ser enfrentados so o atraso tcnico na rea de reformas e a falta
empresas especializadas nesta atividade. Isso se deve exclusividade dos financiamentos
para construo nova, at recentemente. No se conta com tecnologia nem indstria
adaptada reabilitao de edifcios. As empresas cadastradas pela Caixa Econmicaa
Federal, por exemplo, so aquelas que passam pela anlise de risco tcnico e financeiro da
instituio, mas no so especializadas. O aprimoramento tecnolgico e a especializao

31

permitiriam a reduo dos preos e tambm contratao de empresas menores, com menor
custo. Esse aspecto est sendo abordado por meio de convnios de cooperao tcnica com
pases onde a reabilitao de imveis est mais desenvolvida
b) novos mecanismos para obteno de imveis
A possibilidade mais bvia seria a de adquirir um grande nmero de imveis enquanto
ainda no esto valorizados. No entanto isso esbarra na falta de recursos da Prefeitura e nas
regras do programa PAR, que s permite a aquisio quando cada projeto j est com sua
viabilidade aceita.
Foi elaborado um projeto de lei que permite a quitao de grandes dvidas fiscais por meio
da dao em pagamento de imveis. Uma avaliao inicial da Secretaria de Finanas do
municpio (SF) identificou que os mil maiores devedores so proprietrios de muitos
imveis no Centro. Esse mecanismo de obteno de imveis poderia ser mais eficiente do
que a desapropriao, porque s se faria com valores de avaliao dos rgos municipais e
no teria os custos adicionais daquele instrumento (peritos, custas processuais, juros, etc).
S seriam aceitos imveis de real interesse, no havendo a idia de transformar a Prefeitura
numa imobiliria. Seria importante sobretudo para o programa de Locao Social.
Existe tambm a possibilidade de obter imveis pblicos para habitao popular a partir do
processo de reviso das atuais concesses de uso a entidades privadas, cujo interesse social
est sendo contestado por uma Comisso de Inqurito da Cmara Municipal.
Alm disso, existem tratativas para utilizao dos estoques imobilirios da Universidade de
So Paulo, que, at 1990 recebia as chamadas heranas vacantes, e da Rede Ferroviria
Federal (RFFSA), proprietria de diversas reas ao longo da via frrea.
c) Critrios de projeto e uso misto
No caso do programa PAR, o valor mximo financiado de R$ 25.000 dever cobrir, na
reforma ou reciclagem, a compra do imvel mais o custo das obras de adaptao
necessrias para criar pequenos apartamentos. Diante dos custos atuais, nas reas mais
centrais, os arquitetos esto chegando a apartamentos muito pequenos. Isso remete
discusso sobre a necessidade de aumentar os valores do financiamento. No entanto, h
uma certa margem para melhorar o desempenho. Por exemplo, a Caixa tem comprado
prdios inteiros, incluindo os trreos com uso comercial, e includo essas reas nos
clculos do empreendimento. Est sendo proposto no incluir reas de trreos no projeto
habitacional e sim destin-los para usos comerciais e institucionais, mediante separao
das matrculas. Isso permitiria reduzir custos ou aumentar as reas dos apartamentos. Alm
do mais, a manuteno de usos comerciais mais adequada para os bairros.
O uso misto deve ser utilizado tambm em conjuntos ou edifcios novos no Centro, como
forma de reduzir valores e despesas condominiais para os HIS. Alm disso, poderia estar
ligado a programas de gerao de renda.

32

Consideraes finais
Em que pesem o discurso da reabilitao, os incentivos e os investimentos pblicos e
privados na recuperao de alguns imveis de prestgio, ainda no houve interesse dos
promotores imobilirios pelo Centro. Houve poucos negcios e poucos lanamentos
imobilirios, estes concentrados em bairros com tradio anterior de atratividade.
No h elementos para avaliar se esse interesse aumentar nem quando isso ocorreria.
Deve-se considerar a atratividade de outras zonas da cidade, igualmente facilitadas por
operaes urbanas, alm da conjuntura econmica. No entanto, a existncia de um plano de
atuao integrada da prefeitura, garantindo a melhoria e controle dos espaos pblicos,
trar outros elementos de atrao para empreendimentos residenciais e de servios no
Centro.
O relativo desinteresse do setor imobilirio especialmente pela utilizao de prdios
vazios - pode representar uma boa oportunidade para o desenvolvimento de programas
habitacionais na rea central, ao lado de algumas outras condies favorveis ou de
enfrentamento possvel:
a) Na ausncia de demanda por edifcios vazios, os agentes pblicos constituem, na
prtica, os nicos compradores potenciais, podendo exercer um relativo controle sobre
uma tendncia especulativa dos proprietrios. Nesse momento, existem muitos que
esto tentando vender h vrios anos e que acumulam importantes dvidas fiscais com
o municpio. Infelizmente, as linhas de financiamento disponveis no permitem fazer
um estoque de prdios e terrenos.
b) Os custos de produzir HIS no Centro so mais altos que na periferia, devido aos
valores dos prdios e valores de reforma. Existe o risco de fazer unidades muito
pequenas, no adequadas s famlias, por conta do custo de produo e dos valores de
financiamento. Mas h margens para reduo dos custos, que dependeriam do
desenvolvimento da tecnologia de reforma e reciclagem, assim como da combinao
de usos nos edifcios, entre outros aspectos. Por outro lado, as obras de reforma so
muito mais rpidas que as de construo nova.
c) H recursos disponveis para atender uma parte importante das famlias j
moradoras e interessadas em morar no Centro. O programa PAR destinado s
famlias entre 3 e 6 salrios mnimos pode permitir a muitos encortiados pagar
menos pelo arrendamento do que pelo aluguel no cortio, e com muito mais conforto.
As linhas da CDHU tambm atendero a essas faixas de renda e um pouco mais
elevadas.
Persiste o problema das famlias com renda insuficiente para esses programas, que poder
ser solucionado com o programa de Locao Social. No entanto, esse programa, para
alcanar uma escala importante, depende de recursos do municpio para subsdios e da
montagem de um sistema de gesto eficiente.
Sobre os instrumentos urbansticos existentes e passveis de implantao a partir do
estatuto da Cidade, resta muito a discutir sobre sua coerncia com os programas

33

habitacionais e sua eficcia diante da conjuntura de mercado. No pretendo aprofundar este

aspecto, mas apenas levantar algumas questes.
O municpio precisaria ter uma posio mais coerente quanto Operao Urbana Centro.
Ser difcil extingu-la, porque tem todo o apoio da Associao Viva o Centro e do setor
imobilirio. Mas precisaria ser repensada para beneficiar aqueles usos considerados
prioritrios e atrair investimentos compatveis com os objetivos do Plano Reconstruir o
Centro de promover aes urbansticas com incluso social. Alguns no percebem que
estimular indiscriminadamente a ida empreendimentos sofisticados (hotis e shoppings de
luxo, por exemplo) para os bairros centrais ter como efeito inviabilizar algumas atividades
tradicionais e moradia de famlias de renda mdia e baixa.
Em outras operaes urbanas imaginadas para gerar recurso para obras e habitao,
mediante a venda de coeficientes, corre-se o risco de gerar um processo de gentrificao
que crie problemas muito maiores do que aqueles que se pretendeu resolver.
Para concluir, fundamental reconhecer que a viabilidade dos programas habitacionais no
Centro de So Paulo est muito favorecida pela atividade dos movimentos sociais
organizados, apoiados por assessorias tcnicas. Isso diferencia So Paulo de outras cidades
brasileiras com processos de reabilitao do Centro que resultaram em gentrificao ou que
no combinaram esse processo com produo habitacional. Os movimentos sociais
iniciaram um processo de conquista de imveis vazios, mediante a invaso e posterior
negociao de financiamento com a Caixa e a CDHU. Organizaram grupos de
interessados, negociaram com proprietrios, contrataram e discutiram os projetos.
Atualmente, no apenas pressionam os agentes pblicos (prefeitura, governo estadual e
Caixa) como tm apresentado propostas importantes para operacionalizao de programas
e para adequao da legislao.

Setembro/2001

34

Bibliografia
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1998.
ANDRADE, J.P. Da cultura de interveno interveno da cultura: consenso e gentrificao nas
novas estratgias de revalorizao do Centro histrico de So Paulo. Trabalho de Graduao
Individual apresentado FFLCH, 2001.
ASSOCIAO VIVA O CENTRO. Memria do Encontro Centro XXI: preparatrio do Encontro
Internacional. So Paulo: Viva o Centro, 1994.
________ So Paulo: Centro XXI - entre histria e projeto. So Paulo: Viva o Centro, 1995.
BONDUKI, Nabil. Do cortio habitao digna: uma questo de vontade poltica. In : Revista
URBS, ano II, no 11, fev/maro 99.
FIX, M. Parceiros da Excluso. So Paulo: Boitempo, 2001.
KOHARA, Lus Tozuki. Rendimentos obtidos na locao e sublocao de cortios: Estudo de
casos na rea central da cidade de So Paulo. Tese (mestrado), Escola Politcnica da
Universidade de So Paulo, 1999.
SILVA, Helena M.M.B. Terra e Moradia: que papel para o municpio? Tese de doutoramento.
FAU-USP, 1998.
_______ A oportunidade da reabilitao do centro de So Paulo. In: Revista Qualidade na
Construo. Sinduscon/SP. No 21, ano III. So Paulo, 1999.
_______ Habitao no Centro de So Paulo: Como viabilizar esta idia? Documento preparado
para encontro. Org. Lab-Hab FAU-USP/CEF. So Paulo, Agosto de 2000.
_______ (org) Relatrio do Encontro Habitao no Centro de So Paulo: Como viabilizar esta
idia? So Paulo, 2001.
SCHOR, S.M. in: Relatrio Habitao no Centro de So Paulo: Como viabilizar esta idia? So
Paulo, 2001.

35

Notas
1

Taxa geomtrica de crescimento anual.

Para obteno dos valores recebidos por locao foram descontados: 15% de domiclios vazios, despesas de
manuteno e despesas com gerentes ou faxineiros.

Essa pesquisa utiliza outra nomenclatura para os bairros (zonas de valor) e no inclui todos as reas de
interesse deste trabalho. Deixa de fora os bairros do Brs, Mooca e Santa Ceclia.
4

Associao Viva o Centro. Documento 1, janeiro de 1993.

A legislao brasileira prev esses trs nveis de tombamento, que so aprovados, respectivamente pelo
IPHAN (nacional), CONDEPHAAT (estadual) e CONPRESP (municipal)

A nova Comisso Procentro tem 31 membros, sendo 16 da administrao e 15 de diferentes setores da

sociedade. Entre os representantes municipais, foram introduzidas as secrecretarias sociais. Entre os
representantes da sociedade, so mantidos os que j estavam e acrescentados o Centro Gaspar Garcia de
Direitos Humanos, o Sindicato dos Arquitetos, A Unio de Mulheres, a Unio dos Movimentos de Moradia, a
Ordem dos Advogados, o Conselho de Defesa do Patrimnio Histrico, Arquitetnico, Arqueolgico e
Turstico do Estado de So Paulo Condephaat.

36