Ano II n 04 Dezembro de 2013

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AUDITORIA AMBIENTAL E PROPRIEDADE IMOBILIRIA

Pedro Paulo Grizzo Serignolli
(Advogado, especialista em Instrumentos Jurdicos, Econmicos e Institucionais para o
Gerenciamento de Recursos Hdricos pela Universidade Federal da Paraba UFPB, especialista em
Direito Tributrio pela Universidade de Santa Catarina UNISUL/LFG, mestrando em
Desenvolvimento Regional e Meio Ambiente pelo Centro Universitrio de Araraquara UNIARA;
pedropaulo@serignolli.com.br)

RESUMO: O presente trabalho um estudo terico sobre as auditorias ambientais e o seu papel na
identificao de potenciais passivos ambientais na aquisio da propriedade imobiliria.
PALAVRAS-CHAVE: reas contaminadas; auditoria ambiental; due diligence.
SUMRIO: 1. Introduo. 2. Propriedade imobiliria. 2.1 Obrigaes propter rem. 3. Passivos
ambientais. 3.1 Atividades e substncias com potencial de gerar passivos ambientais. 3.2. Relao de
reas contaminadas no Estado de So Paulo. 3.3. rea contaminada caso concreto. 4.
Responsabilidades legais. 5. Auditoria ambiental. 5.1. Dados histricos. 5.2. Tipos de auditoria e
principais aplicaes. 5.3 Planejamento e Instrumentos da auditoria ambiental. 5.4. Auditoria
ambiental e legislao. 5.5. Auditoria ambiental e passivos ambientais. Due diligence. 6.
Consideraes finais. 7. Referncias bibliogrficas.
1. INTRODUO
Cuida-se neste trabalho de um estudo terico da auditoria ambiental e sua aplicao na
aquisio da propriedade imobiliria. Devido s srias implicaes que podem decorrer da aquisio
de uma propriedade gravada por passivo ambiental, reveste-se de grande utilidade o estudo de meios
que possam evitar este tipo de situao. Dentre eles, a auditoria ambiental tem grande destaque,
especialmente a due diligence, que uma das espcies de auditoria ambiental.

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Neste trabalho, sero vistos os modos de aquisio da propriedade imobiliria, questes

relacionadas aos passivos ambientais e as responsabilidades legais.
A auditoria ambiental ser objeto de captulo prprio, com breve viso histrica, seus tipos e
aplicaes, rpida anlise da legislao, e alguns detalhes da due diligence, seguindo-se s
consideraes finais.
O presente artigo tem como objetivo estudar a auditoria ambiental como um instrumento para
identificao de passivos ambientais relacionados aquisio da propriedade imobiliria. Foi
realizada a reviso bibliogrfica e anlise da legislao, procurou-se evidenciar os modos de
aquisio da propriedade imobiliria, bem como compreender as obrigaes propter rem. Seguiu-se
ao estudo e compreenso do que vem a ser um passivo ambiental. Buscou-se, por fim, relatar os
regramentos bsicos da auditoria ambiental bem como aqueles aplicveis due diligence,
elaborando-se um roteiro conceitual.
2. PROPRIEDADE IMOBILIRIA
O art. 5. da Constituio Federal estabelece que garantido o direito de propriedade (inciso
XXII) e que ela atender sua funo social (inciso XXIII). A funo social da propriedade tambm
tratada em outras partes do texto constitucional como: a) princpio da Ordem Econmica e
Financeira (art. 170, incisos II e III); b) elemento da Poltica Urbana, ao atender s exigncias
fundamentais de ordenao da cidade expressas no plano diretor (art. 182, 2.); c) exigncia da
Poltica Agrcola e Fundiria e da Reforma Agrria (art. 186).
Afirma-se a existncia de vrios tipos de propriedade (urbana, rural, pblica, privada, etc.),
sendo que cada uma delas estar sujeita a um regramento particular. Sua funo social atuar de
modo diverso por conta da destinao do bem objeto da propriedade (DA SILVA, 2006). Portanto, a
lei que vai delimitar o direito de propriedade e estabelecer eventuais restries ao seu exerccio.

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O Cdigo Civil estabelece formas de aquisio da propriedade, entre elas a acesso, a

usucapio, o direito hereditrio, e, ainda, o negcio jurdico e seu respectivo registro. No obstante,
antes de cuidar da aquisio da propriedade imobiliria, faz-se til uma breve incurso sobre a
distino entre direitos pessoais e direitos reais. Os primeiros tm a sua principal regulamentao no
Direito das Obrigaes, da Parte Especial do Cdigo Civil (artigos 233 e seguintes). So relaes
pessoais que envolvem o crdito, uma prestao que uma parte pode exigir da outra.
J o direito das coisas tem como nfase as regulamentaes que tratam das relaes jurdicas
que envolvem os homens e os bens suscetveis de apropriao. O direito das coisas visa
regulamentar as relaes entre os homens e as coisas, traando normas tanto para a aquisio,
exerccio, conservao e perda de poder dos homens sobre esses bens como para os meios de sua
utilizao econmica. (DINIZ, 2011b, p. 17, 18).
O direito das coisas tambm tratado no Cdigo Civil, sendo que os direitos reais esto
inseridos no direito das coisas. Dentre os direitos reais encontra-se a propriedade. Porm, existem
figuras jurdicas que no tm um exato enquadramento nem no direito das obrigaes e nem no
direito das coisas. So figuras jurdicas hbridas, como o caso das obrigaes propter rem.
2.1. OBRIGAES PROPTER REM
Apesar de denominar-se obrigao e, portanto, sugerir tratar-se de uma relao entre pessoas,
tal instituto refere-se, tambm, s questes relacionadas ao domnio 1. uma obrigao que decorre
da situao de domnio ou de posse. Ou seja, nas obrigaes propter rem, o devedor determinado
de acordo com sua relao em face de uma coisa, que conexa com o dbito (DINIZ, 2011a, p. 27).
Este tipo de obrigao, portanto, tem caractersticas de direitos pessoais e tambm caractersticas dos
direitos reais.
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Neste estudo entendido o domnio como sinnimo de propriedade.

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No Estado de So Paulo a Lei Estadual n. 13.577/2009 adota os princpios das obrigaes

propter rem, e dispe sobre diretrizes e procedimentos para a proteo da qualidade do solo e
gerenciamento de reas contaminadas, e d outras providncias correlatas. No objeto deste
estudo questionar se a legislao estadual pode criar este tipo de obrigaes.
No obstante, referida Lei Estadual estabelece que a responsabilidade nela prevista
corretiva, preventiva e solidria considerando ... responsveis legais e solidrios pela preveno,
identificao e remediao de uma rea contaminada: o causador da contaminao e seus sucessores;
o proprietrio da rea; o superficirio; o detentor da posse efetiva; quem dela se beneficiar direta ou
indiretamente, (art. 13, caput).
Sendo assim, as reas contaminadas so passivos ambientais que acompanham a propriedade.
E, para serem evitados, devem ser identificados previamente aquisio da propriedade imobiliria,
sendo que a auditoria ambiental um instrumento til para tanto.
3. PASSIVOS AMBIENTAIS
Snchez (2001) utiliza a expresso passivo ambiental em sentido amplo, no se restringindo
apenas quilo que contabilizvel. Para a ABNT (2007) passivos ambientais so os danos
infligidos ao meio natural por uma determinada atividade ou pelo conjunto das aes humanas, que
podem ou no ser avaliados economicamente.
Fica claro que o termo passivo ambiental h de ter uma significncia ampla. Ou seja, com
abrangncia dos danos causados ao ambiente, assim como os dispndios necessrios para a
reparao, sem excluir eventuais indenizaes, multas, processos, e todo o tipo de responsabilidade
da decorrentes. Tem, portanto, uma conotao negativa.

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3.1. ATIVIDADES E SUBSTNCIAS COM POTENCIAL DE GERAR PASSIVOS

AMBIENTAIS
Para a CETESB (2001a), a destinao inadequada de resduos industriais e domsticos no
solo, bem como prticas agrcolas indiscriminadas, gera a maior parte dos problemas ambientais.
Referida instituio elenca uma srie de substncias que naturalmente no ocorrem no solo e que so
geradas ou isoladas pelo homem em processos industriais, e que acarretam contaminaes. Portanto,
a presena ou a adoo processos que utilizem ou gerem resduos que contenham estes compostos
pode ser um indicativo da existncia de contaminao no local, e, consequentemente, um potencial
passivo ambiental que ter de ser solucionado.
So eles: aldrin, antraceno, benzeno, cloreto de vinila, DDT, diclorobenzeno, 1,2
dicloroetano, diclorofenol, endrin, estireno, fenol, hexaclorobenzeno, lindano HCH, naftalen, PCB
(bifenilas

policloradas),

pentaclorofenol,

tetracloroetileno,

tolueno,

1,1,1

tricloroetano,

tricloroetileno, triclorofenol e xileno.

Existe, ainda, uma listagem de atividades industriais e comerciais com potencial de
contaminao de solos e guas subterrneas, elaborada pela CETESB (2001b), baseada em dados do
Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica IBGE. Sendo assim, se alguma das atividades
constantes da referida relao era exercida na propriedade que se deseja adquirir, deve-se tomar
cuidado, pois pode ser um indicativo da existncia de uma potencial contaminao no local.
3.2. RELAO DE REAS CONTAMINADAS NO ESTADO DE SO PAULO
Muitos pases utilizam o sistema de inventrio e cadastro de reas contaminadas, entre eles
Estados Unidos, Alemanha, Austrlia (Estado de Queensland), Flandres (regio autnoma belga) e
Dinamarca (SNCHEZ, 2001), cada um deles com suas peculiaridades.
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No Brasil, no Estado de So Paulo, esta tarefa tem sido realizada pela CETESB. Inicialmente
com base em decises da Corregedoria Geral de Justia (Parecer 117/2007-E e Parecer 21/2009-E).
Posteriormente, com a adoo deste entendimento pelo rgo ambiental paulista na Deciso de
Diretoria n. 103/2007/C/E, de 22 de junho de 2007, e, por fim, autorizada pela Lei Estadual n.
13.577/2009 (SP).
A primeira publicao da lista de reas contaminadas e reabilitadas no Estado de So Paulo
foi realizada ainda no ano de 2002, quando foram relacionadas to somente 255 (duzentos e
cinquenta e cinco) reas. Na relao da CETESB publicada em dezembro de 2012, foram
inventariadas 4.572 (quatro mil quinhentos e setenta e duas) reas, num aumento de mais de 17
(dezessete) vezes o valor inicial de 2002, o que indicativo da seriedade do problema.
3.3. REA CONTAMINADA CASO CONCRETO
Caso de grande repercusso relacionado s reas contaminadas refere-se ao Condomnio
Residencial Baro de Mau, localizado no Municpio de Baro de Mau/SP, em rea da empresa de
amortecedores Companhia Fabricadora de Peas COFAP. As informaes sobre este caso foram
disponibilizadas pela CETESB (2012a).
A contaminao se deu por terem sido aterrados no local resduos slidos industriais, com a
presena de compostos orgnicos e inorgnicos, alguns deles volteis, como o benzeno,
clorobenzeno, trimetilbenzeno e decano, todos nocivos sade humana.
Segundo a CETESB (2001a), o benzeno um hidrocarboneto aromtico, encontrado no
petrleo em concentrao de 4 g/L, cujo efeito mais conhecido sua exposio a depresso da
medula, levando anemia. uma substncia carcinognica, tendo sido correlacionado a casos de
leucemia. Concentraes acima de 32 mg/m (10 ppm) devem ser evitadas.

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Os clorobenzenos so compostos aromticos, formados pela adio de 1 a 6 cloros ao anel

benzeno, resultando em 12 compostos: monoclorobenzeno, trs formas ismeras de cada di-, tri- e
tetraclorobenzeno, alm de penta- e hexaclorobenzeno. A exposio esta substncia gera efeitos
sobre o sistema nervoso central (dor de cabea, letargia e tremor), irritao dos olhos e do trato
respiratrio (CETESB, 2001a).
No obstante a existncia da contaminao e a autorizao da construo de imveis
residenciais no terreno em questo, o caso somente veio tona em abril de 2000, quando houve uma
exploso no local, ocorrida por ocasio da realizao da manuteno numa bomba de uma das caixas
dgua subterrneas do Condomnio, resultando na morte de um operrio.
Depois de descoberta a contaminao, muitas exigncias tcnicas foram solicitadas pela
CETESB para controle da contaminao. Medidas judiciais foram tomadas em relao empresa de
amortecedores COFAP, Administradora e Construtora Soma Ltda., SQG Empreendimentos e
Construes Ltda., Paulicoop Planejamento e Assessoria a Cooperativas S/C Ltda., e Fazenda
Pblica do Municpio de Mau.
O problema das reas contaminadas que posteriormente, com o passar do tempo, com a
expanso urbana e a especulao imobiliria, poucos se lembraro de um passado de descaso com o
meio ambiente no local, e sero potenciais vtimas de uma rea contaminada. Da a importncia de
investigao da rea atravs de uma auditoria ambiental para precaver-se desses passivos.
4. RESPONSABILIDADES LEGAIS
A Lei Estadual 13.577/2009 (SP) estabelece em seu art. 3., II como sendo rea contaminada
a rea, terreno, local, instalao, edificao ou benfeitoria que contenha quantidades ou
concentraes de matria em condies que causem ou possam causar danos sade humana, ao
meio ambiente ou a outro bem a proteger.
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Pela definio acima fica claro que nas reas contaminadas deve haver a presena de matrias
em quantidades ou concentraes que causem ou possam causar danos ao meio ambiente, sade
humana ou a outro bem a proteger. Para tanto, h que se consultar os Valores de Interveno, de
Preveno e de Referncia da Qualidade estipulados pela legislao 2 para a comprovao da
presena de contaminao.
A Lei em comento, estipulou a responsabilidade legal e solidria pela preveno,
identificao e remediao de uma rea contaminada tanto ao causador da contaminao e seus
sucessores, quanto ao proprietrio da rea, ao superficirio, ao detentor da posse efetiva, ou quem
dela se beneficiar direta ou indiretamente. Este passivo ambiental pode englobar, tambm, o eventual
pagamento de indenizaes terceiros, sejam por danos materiais ocorridos em funo da
contaminao, como a desvalorizao dos imveis contguos ou atingidos pela contaminao, sejam
por danos morais e materiais sofridos, como despesas mdicas e de tratamentos, por exemplo.
Portanto, as responsabilidades legais decorrentes de contaminaes so severas.
5. AUDITORIA AMBIENTAL
5.1. DADOS HISTRICOS
Os Estados Unidos so apontados como sendo o pas de origem da auditoria, ainda na dcada
de 1970. O crescente nmero de leis que surgia nos Estados Unidos no final da dcada de 1960
motivou as empresas a utilizar as auditorias ambientais para melhor avaliao e aprimoramento no
cumprimento das regras editadas (SALES, 2001).

A Resoluo CONAMA n. 420, de 28 de dezembro de 2009 e seus anexos trazem orientaes sobre a
elaborao destes valores. No Estado de So Paulo, consultar o Relatrio de Estabelecimento de Valores
Orientadores Para Solos e guas Subterrneas no Estado de So Paulo.
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Ainda nos Estados Unidos, e j numa segunda fase, as companhias perceberam que as
auditorias poderiam proporcionar outros benefcios, alm do cumprimento da legislao ambiental,
entre eles a possibilidade de divulgao de informaes importantes quanto ao desempenho das
corporaes, alm da identificao de oportunidades e medidas adicionais de preveno no
desempenho das empresas. O surgimento de normas tcnicas de auditoria e gesto ambiental, como
as normas da sria ISO 14000, tambm contriburam para o seu desenvolvimento. Enfim, questes
de mercado e a influncia da legislao tm sido apontadas como a causa principal do
desenvolvimento da auditoria ambiental (SALES, 2001).
Posteriormente, num segundo perodo de evoluo da auditoria ambiental, houve a
proliferao de vrias prticas que tinham como objetivo a avaliao ambiental com diversas
nuances. Porm, todas elas eram denominadas auditorias ambientais, o que gerou confuso de
conceitos e do prprio mercado sobre o que seria efetivamente uma auditoria ambiental (SALES,
2001).
O mesmo Rodrigo Sales (2001), citando Frank Priznar que desenvolveu uma sistemtica do
processo de evoluo da auditoria ambiental, indica que este processo ocorreu em trs perodos
distintos. O primeiro, denominado de perodo da Renascena, que teria se estendido de 1979 a 1983.
O segundo, de 1984 a 1989, chamado de perodo da Divergncia, e o terceiro e ltimo, de 1990 em
diante, seria o perodo nominado de Pensamento Enlightened.
Segundo os autores citados, o primeiro perodo teria tido a sua nfase no atendimento aos
requisitos legais (compliance auditing). No segundo perodo (Divergncia) que surge certa
confuso de conceitos e dificuldade de entendimento sobre o assunto. Muitos servios de avaliao
ambiental eram oferecidos ao mesmo tempo, com o mesmo nome, com objetivos diferentes, porm
sem padres reconhecidos que pudessem orientar os interessados.

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Tudo isto contribuiu para a discusso e evoluo do tema. Por fim, num ltimo perodo
(Pensamento Enlightened) que surgem as conceituaes do que vem a ser auditoria, com suas
diferentes categorias, alm do estabelecimento de padronizao dos procedimentos e da qualificao
dos auditores (SALES, 2001).
5.2. TIPOS DE AUDITORIA E PRINCIPAIS APLICAES
Doutrina e legislao elaboraram alguns conceitos e definies sobre a auditoria. Campos e
Lerpio (2009) mencionam sua origem, como disciplina, no setor financeiro para o atendimento das
estipulaes e regramentos legais, ganhando importncia multidisciplinar no gerenciamento
ambiental, face ao carter multidisciplinar do tema e por conta das regulamentaes e exigncias de
mercando, entre outros interesses.
Pode, ainda, ser voluntria ou compulsria, mas ser uma investigao independente, de
questes relacionadas ao meio ambiente (LA ROVERE et. al., 2011).
Algumas etapas so recomendadas para a realizao de uma auditoria. Grosso modo as
seguintes: definio do objetivo, escopo, critrios, verificao dos recursos a serem usados durante o
procedimento de auditoria e a seleo da equipe de auditores.
O objetivo da auditoria pode ser indicado como o tipo de auditoria que se pretende realizar.
pelo objetivo que se far o enquadramento da auditoria nas vrias categorias existentes. Pode ser
estipulado como objetivo, entre outros, a realizao de uma auditoria de conformidade legal ou de
um sistema de gesto ambiental, por exemplo.
O escopo define o campo de atuao da auditoria e sua definio feita conforme o objetivo
que se tem em vista. Esto compreendidos no escopo os seguintes itens: a) Localizao geogrfica
do empreendimento, ou seja, onde ser realizada a auditoria; b) Limites organizacionais, que estipula
se a auditoria ser realizada em todo o empreendimento ou apenas em algumas reas, unidades ou
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reas funcionais; c) Objeto da auditoria, onde se estipula o foco do trabalho, que ser definido de
acordo com o objetivo que se pretende. Aqui se define o que ser auditado. Pode ser o desempenho
ambiental de um determinado processo; o nvel de atendimento de determinada norma; se a auditoria
ser realizada em conjunto com outros tipos de auditoria, como, por exemplo, as auditorias de sade,
anlise de risco, etc.; d) Perodo. Aqui h a definio da data partir da qual sero levantadas
evidncias e informaes que sejam teis auditoria; e) Tema ambiental. So estabelecidos quais os
itens que sero avaliados na auditoria, como, por exemplo, gua, resduos slidos, legislao, etc.
(LA ROVERE et. al., 2011; CAMPOS e LERPIO, 2009).
A definio dos critrios de auditoria muito importante, vez que correspondem s
polticas, prticas, procedimentos ou regulamentos (legais, organizacionais, normas) que sero
utilizados pelo auditor como referncia para a coleta das evidncias da auditoria. O objetivo e o
escopo que definem a seleo dos critrios de auditoria (LA ROVERE et. al., 2011). Os recursos
humanos, fsicos, financeiros devem ser compatveis ao objetivo e escopo da auditoria. Os
auditores devem ter independncia para a realizao de suas tarefas. Recomenda-se sejam escolhidos
com observncia das normatizaes da ABNT.
5.3. PLANEJAMENTO E INSTRUMENTOS DA AUDITORIA AMBIENTAL
A auditoria uma ferramenta que pode ser utilizada para vrias finalidades, como
evidenciado no item anterior. Basicamente, so apontadas como fases da auditoria a definio do
objetivo, escopo e critrios, bem como a verificao dos recursos a serem usados durante o
procedimento de auditoria e a formao da equipe de auditores.
Baseado em Campos e Lerpio (2009) pode-se resumir, em linhas gerais, o planejamento e a
conduo da auditoria ambiental, conforme segue. A definio do objetivo, escopo e critrios, assim
como a definio dos recursos necessrios so consideradas como fase de planejamento da auditoria.
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A fase de preparao tem incio com a definio dos auditores, anlise preliminar de documentos. A
elaborao do plano de auditoria e dos instrumentos de trabalho, assim como o estudo da legislao e
normas aplicveis tambm se inserem nessa fase.
Considera-se como fase de execuo da auditoria a reunio de abertura, quando a equipe de
auditoria apresentada. Nesta mesma ocasio, o escopo, objetivos e o plano de auditoria igualmente
so apresentados, oportunidade em que eventuais dvidas sobre os assuntos em pauta podem ser
tiradas. Ainda como fase de execuo da auditoria, procede-se coleta e avaliao de evidncias,
fazem-se as constataes. Nova reunio, agora de encerramento, designada para a apresentao dos
resultados para a elaborao de relatrio preliminar. E, finalmente, procede-se elaborao do
relatrio final de auditoria onde sero apresentadas as evidncias de conformidades e no
conformidades baseadas nos critrios eleitos para a realizao da auditoria.
Dependendo do tipo de auditoria a ser utilizada, outras fases podem ser includas ou
suprimidas por ocasio do seu planejamento, critrio dos operadores desta ferramenta.
5.4. AUDITORIA AMBIENTAL E LEGISLAO
O cumprimento da legislao ambiental sempre um critrio importante nos vrios tipos de
auditorias ambientais existentes. O escopo da auditoria que vai definir de que maneira ela ser
investigada. Geralmente, a realizao de uma auditoria ambiental voluntria e, no raro, motivada
por questes de mercado. Contudo, algumas atividades econmicas tm sido eleitas pela legislao
como de aplicao obrigatria.
A Lei n. 9.966/2000 determina s entidades exploradoras de portos organizados e instalaes
porturias e os proprietrios ou operadores de plataformas e suas instalaes de apoio a realizao de
auditorias ambientais bienais, para a avaliao dos sistemas de gesto e controle ambiental em suas
unidades. A Resoluo n. 306/2002 do Conselho Nacional do Meio Ambiente CONAMA, que
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veio detalhar os regramentos da Lei n. 9.966/2000, estabeleceu os requisitos mnimos e o termo de

referncia para realizao de auditorias ambientais, ficando estabelecido que o relatrio de auditoria
ambiental e o plano de ao devero ser apresentados, a cada dois anos, ao rgo ambiental
competente, para incorporao ao processo de licenciamento ambiental da instalao auditada.
Portanto, se houver legislao especfica, inclusive estadual e municipal, que disponha sobre
a utilizao de auditoria compulsria para determinadas atividades, deve-se verificar quais so estas
atividades que a lei exige sejam objeto de auditagem, e, se tais atividades se desenvolviam na
propriedade em que se pretende adquirir. Em caso positivo, deve-se postular o acesso ao contedo
dos relatrios de auditoria para a investigao de eventuais passivos ambientais.
5.5. AUDITORIA AMBIENTAL E PASSIVOS AMBIENTAIS. DUE DILIGENCE.
No h uniformidade no tratamento da due diligence pelos estudiosos. La Rovere et. at.
(2011) a denominam de auditoria de responsabilidade, e asseveram que destinada a avaliar o
passivo ambiental das empresas, ou seja, suas responsabilidades ambientais efetivas e potenciais.
Apontam seu uso mais corriqueiro em fuses, aquisies e refinanciamento de empresas, com a
indicao de vislumbrar os possveis riscos e responsabilidades envolvidas no negcio.
Campos e Lerpio (2009) destacam que a principal motivao da due diligence a de evitar a
assuno de responsabilidades por potenciais riscos ambientais ou algum tipo de passivo ambiental.
Phillipi Jr. e De Oliveira e Aguiar (2004), igualmente ressaltam o seu uso mais comum em
fuses, aquisies e refinanciamento de empresas, acrescentando este rol a desativao de
atividades industriais. Como objetivo indicam a avaliao de possveis riscos e custos associados a
passivos ambientais.

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Barbieri (2007) enfatiza que a due diligence tem por fim a verificao das responsabilidades
de uma empresa perante acionistas, credores, fornecedores, clientes, governos e outras partes
interessadas.
O ponto comum entre as opinies citadas que se pretende com a due diligence identificar
potenciais passivos ambientais e, com isso, evitar responsabilidades deles decorrentes. Contudo, no
h uma sistematizao e nem uma uniformizao deste tipo de auditoria, muito embora algumas
normas e procedimentos possam ser utilizados nesta tarefa.
O primeiro passo so os entendimentos entre o proprietrio da rea e a parte interessada na
compra do imvel, assim como a elaborao de um termo de compromisso para a realizao da
auditoria, que, geralmente, acompanhado de um termo de confidencialidade. Segue-se para a
definio do objetivo da due diligence, que, no caso, ser a aquisio da rea para a finalidade
desejada pelo potencial comprador.
Como a due diligence tem um amplo espectro de aplicao, na definio de seu escopo de
bom alvitre a observao de requisitos mnimos, a seguir sugeridos.
Localizao da rea de interesse, constituda pelo local efetivamente avaliado e/ou
adjacncias e sua delimitao. Havendo algum tipo de atividade na rea, necessria a indicao da
denominao do local, com meno ao endereo completo e eventuais meios de comunicao (email, telefone, etc.) e se h algum tipo de atividade em funcionamento.
Os limites organizacionais devem ser definidos, tendo em vista que a due diligence pode se
restringir a apenas um setor, ao empreendimento inteiro, ou, alm do empreendimento completo
tambm a anlise de seu entorno, tudo conforme o interesse das partes envolvidas na transao.
Igualmente, recomendado que a localizao seja referenciada atravs de equipamentos de
Sistema de Posicionamento Global (GPS) e a bacia hidrogrfica de localizao da rea.

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O objeto tambm necessita de definio precisa. Aqui onde ser estabelecido o que ser
auditado. A legislao sempre um item necessrio qualquer tipo de auditoria (BARBIERI, 2007).
Sendo assim, alm da legislao, outros tipos de verificaes podem ser estabelecidas como objeto
da due diligence. Portanto, para a realizao da due diligence, a potencial presena de contaminao
no imvel e eventuais passivos ambientais decorrentes do descumprimento da legislao podem ser
suficientes. Investigaes mais detalhadas, inclusive com tcnicas intrusivas, como sondagens, por
exemplo, so relegadas para um segundo perodo que ser desenvolvido em funo dos resultados da
avaliao preliminar (due diligence).
Como critrios de auditoria, as referncias adotadas pela CETESB (2001b) e pela ABNT
(2007) so eficazes, sendo eles os seguintes: a) estudo histrico da rea; b) estudo sobre o meio
fsico; c) vistoria; d) entrevistas.
O estudo histrico da rea pode ser divido em duas frentes: 1) Informaes de carter
particular; 2) Informaes de carter pblico. Com relao s primeiras, documentos como registros
de produo, armazenamento e disposio de substncias e resduos na rea, fluxogramas e plantas
industriais podem ser teis. Do mesmo modo, notcias de jornais, livros, revistas tratando de relatos
sobre eventuais acidentes ou uso de substncias com significativo poder de contaminao ou
proibidas por legislaes e/ou tratados internacionais, e etc..
Com relao s informaes de carter pblico h uma grande variedade de rgos e
documentos que podem ser utilizados. As relaes de reas contaminadas elaboradas pela Unio,
Estados e Municpios, a lista de atividades com potencial de gerao de contaminao, a verificao
das licenas ambientais e outorgas de uso dos recursos hdricos, consulta ao Poder Judicirio e
rgos ambientais sobre eventuais penalidades aplicadas ao empreendimento. A localizao tambm
pode ser um fator importante, levando-se em conta a existncia de indstrias ou qualquer outro tipo
de atividade no entorno da propriedade objeto da auditoria.
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A vistoria tambm pode revelar indcios da presena de contaminao. Plantas industriais

abandonadas, manchas no cho, tanques de armazenamento de substncias qumicas em mau estado
de conservao.
As entrevistas igualmente podem revelar importantes indcios de contaminao. Antigos
funcionrios ou, mesmo, moradores do entorno, podem revelar prticas nocivas ao meio ambiente
em perodos mais remotos de atividade, alm de informaes histricas sobre o local.
Todos os itens aqui mencionados so meramente exemplificativos e muitos outros poderiam
ser considerados para a realizao de uma due diligence. O operador desta ferramenta deve ter a
sensibilidade e perspiccia de escolher os mtodos e instrumentos que melhor lhe convenham no
caso concreto.
Do mesmo modo, as informaes coletadas devem ter o suporte em evidncias objetivas, que
devero constar do relatrio final ser entregue para aquele que solicitou a auditoria, sempre
resguardando o sigilo estipulado pelas partes.
Com a redao e entrega do relatrio final, a due diligence estar concluda. Baseado nas
premissas indicadas acima, pode-se resumir as fases da due diligence, na forma de um modelo
conceitual simplificado: 1.) Entendimentos com o proprietrio da rea; 2.) Objetivo: aquisio da
rea / identificao de potencial contaminao; 3.) Escopo: localizao da rea e objeto; 4.)
Critrios: Estudo histrico (informaes particulares e pblicas); estudo sobre o meio fsico; vistoria;
entrevistas; 5.) Anlise das evidncias objetivas; 6.) Elaborao do Relatrio Final.
O caso concreto, porm, poder exigir o acrscimo de outras fases da due diligence, ou,
mesmo, um outro modelo conceitual. Mais especificamente, as condies estipuladas no negcio
jurdico de aquisio da propriedade imobiliria que daro os contornos definitivos de cada
situao.

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6. CONSIDERAES FINAIS
O tema auditoria ambiental, apesar de significativa bibliografia disponvel, ainda carece de
estudos mais aprofundados em seus vrios tipos, como o caso da due diligence. Com base neste
breve estudo realizado, pode-se concluir que a auditoria ambiental, mais especificamente a due
diligence, um instrumento adequado para a identificao de potenciais passivos ambientais quando
da aquisio propriedade imobiliria.
O uso mais corriqueiro deste instrumento se d na compra e venda imobiliria, e, tambm,
em negcios jurdicos envolvendo a aquisio e fuses de empresas, entre outros, para a preveno
de eventuais responsabilidades decorrentes destas transaes.
Os passivos ambientais relacionados s reas contaminadas podem atingir, inclusive, os
sucessores do proprietrio da rea ou outros adquirentes. Esta responsabilidade se d porque a lei
estipula que tais passivos se revestem das caractersticas das obrigaes propter rem.
Para a preveno deste tipo de problema a due diligence tem grande potencial de sucesso, vez
que um instrumento preventivo, de resguardo de direitos e responsabilidades, e deve ser utilizado
sempre antes da realizao do negcio jurdico de aquisio da propriedade imobiliria.
7. REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS
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