CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMVEIS

CRECI 2 Regio

CRECI SO PAULO

DEFINE OS DIREITOS DO LOCATRIO DETENTOR DE FUNDO DE COMRCIO

Ilmo. Sr.
JOS CARLOS GALANTI
M. D. Delegado Titular
Delegacia Sub-Regional de Marlia
Marlia SP
PARECER N 029.P.2003

Aprovado na 35
Reunio Plenria
aos 20.11.2003

Prezado Sr. Delegado:

Em atendimento ao vosso pedido de parecer sobre direitos de locatrio
adquirente de ponto comercial, que se encontra sendo notificado para devolver o imvel
locado, temos a informar o quanto segue.
DO FUNDO DE COMRCIO
Apenas a ttulo de esclarecimento, ressaltamos que a velha e conhecida
expresso fundo de comrcio, segundo definio da melhor doutrina, engloba dois
elementos ou categorias fundamentais: os direitos ou coisas incorpreas e as corpreas.
Como incorpreas se classificam (1) o nome comercial, nele
compreendido a firma e a denominao; o ttulo e a insgnia do estabelecimento; a
expresso ou sinal de propaganda; as marcas de indstria e de comrcio; as recompensas
industriais; as invenes e os privilgios; os modelos de utilidade, os desenhos e os
modelos industriais; (2) os direitos autorais e os de resguardo do nome ou pseudnimo
contra os usurpadores; (3) o aviamento, a freguesia e sua defesa contra a concorrncia
desleal e, por fim (4) o direito renovao judicial do contrato de arrendamento ou
locao.
Na classe das corpreas se identificam (1) os imveis, a saber, os
terrenos, construes, edifcios, fbricas, armazns, depsitos, com tudo neles
intencionalmente empregado em sua explorao industrial, aformoseamento ou
comodidade, irretirveis sem fratura ou dano e (2) os mveis, isto , as instalaes, o
mobilirio, os utenslios, veculos, mquinas, maquinismos, acessrios e pertences, a
matria-prima, os produtos manufaturados ou semifaturados, as mercadorias, ou fazendas
em geral, os ttulos ou efeitos do comrcio.
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RUA PAMPLONA, 1200 - ED. CORRETOR DE IMVEIS - JARDIM PAULISTA - CEP 01405-001 SO PAULO-SP.
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FAX 011 - 3884.8961

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Em resumo, O fundo de comrcio pode ser assim representado pelo

ponto, em que o negcio est estabelecido, pela popularidade do estabelecimento, o
que constitui a sua fama, pela condio do negcio instalado, pela freguesia, nome
comercial, marcas de fbrica e de comrcio, enfim, por todo e qualquer elemento de
que disponha o comerciante para desenvolvimento e realizao de seus negcios (DE

PLCIDO E SILVA, Vocabulrio Jurdico, Forense, 1973, v. II, p. 726).

Fcil de se concluir pois, que o fundo de comrcio se constitui,

basicamente, do renome criado por um comerciante, que atravs de seu trabalho
incessante no decurso do tempo e por sua probidade, consegue se fazer distinguir entre
seus concorrentes e angariar vasta clientela que lhe fiel, tornando-se conhecido e com
isso criando uma propriedade mvel de valor econmico, suscetvel de ser transferida
mediante pagamento.
Nenhuma relao deve ser feita entre o fundo de comrcio e aquilo que se
denomina de fundo de negcio, pois este compreende as sobras decorrentes da
liquidao de um estabelecimento comercial, consistentes em instalaes, mostrurios,
mveis e utenslios, mercadorias e artigos antiquados. Consistem, praticamente, no
resduo.
Assim, quando um comerciante passa a ser titular de um fundo de
comrcio e se utiliza de um imvel locado para sua atividade, a lei lhe assegura um
amparo legal com vistas obteno da renovao de seu contrato de locao para que
seu negcio no venha a sofrer soluo de continuidade.
Essa proteo decorre da extraordinria importncia do fundo de
comrcio como fonte geradora de empregos, impostos e desenvolvimento econmico em
geral e, em conseqncia, da necessidade de se evitar que os locadores venham a
prejudicar os comerciantes, que depois de investirem altas somas na adaptao do prdio
e em propaganda e, aps muito trabalho para a formao da clientela e de sua imagem o que valoriza o ponto - eram surpreendidos com propostas de aluguis abusivos para a
renovao dos contratos, sob pena de retomada do imvel.
Outrossim, muito embora seja normalmente utilizada a expresso fundo de
comrcio - como sinnimo de um ponto comercial suscetvel de ser avaliado como um
patrimnio - dando a entender que apenas os comerciantes poderiam se valer do direito
legal renovao de seus contratos, necessrio ressaltar que a lei protege tambm com o
direito de renovao outros tipos de atividades.
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Com efeito, o prprio pargrafo 4, do artigo 51, da Lei 8.245/91, de forma

expressa informa que esse direito alcana tambm as indstrias e as sociedades civis com
fins lucrativos, regularmente constitudas. Com isso, fica evidente que, sempre que o uso
do imvel se destine a uma atividade empresarial, relativa produo, circulao ou
servios, poder existir um fundo de comrcio, deixando de ser aplicado quando o seu
uso no tiver por finalidade uma atividade econmica. Por essa razo, hodiernamente, ao
invs de fundo de comrcio, busca-se melhor denominar esse patrimnio pela
expresso fundo empresarial.
DOS REQUISITOS PARA O DIREITO RENOVAO
Conforme j mencionado antes, um dos requisitos para o direito
renovao que o uso do imvel tenha por finalidade uma atividade econmica,
organizada em forma empresarial.
E como o fundo de comrcio - ou fundo empresarial, em sintonia com a
dinmica dos tempos - s se forma com o passar do tempo, outro requisito indispensvel
para o direito renovao o prazo de vigncia do contrato, o qual, - segundo estabelece
o inciso II, do artigo 51, do diploma j mencionado -, deve ser no mnimo de cinco anos,
de forma nica, ou atravs da soma de vrios contratos com prazos ininterruptos. Por
outro lado, tais contratos devem ser escritos e com prazo determinado (inciso I, idem).
Por fim, se faz necessrio que o locatrio esteja na explorao de seu negcio, no mesmo
ramo, pelo prazo mnimo e ininterrupto de trs anos (inciso III, idem).
Caso o locatrio venha a preencher estes requisitos, ter, a princpio,
assegurado o seu direito a renovao do contrato de locao, pelo prazo de cinco anos
(muito embora esse prazo no esteja expresso no artigo 51, da Lei do Inquilinato, a
praxe do mercado, reconhecida pelos Tribunais).
Destacamos de propsito a palavra a princpio, para ressaltar que esse
direito no absoluto como se poderia imaginar, pois atravs de quatro possibilidades
pode sofrer contestao de parte do locador, a saber: (1) quando por determinao do
Poder Pblico, se fizer necessrio a realizao de obras que importem na sua radical
transformao; (2) quando forem feitas modificaes de tal natureza que aumentem o
valor do negcio ou da propriedade; (3) quando o imvel vier a ser utilizado pelo prprio
locador (vedado o uso para o mesmo ramo de negcio do locatrio) ou para transferncia
de fundo de comrcio existente h mais de um ano, com a condio de ser ele, seu
cnjuge, ascendente ou descendente, detentor da maioria do capital e, finalmente, (4) em
razo de proposta de terceiro, em melhores condies do que aquelas ofertadas pelo
locatrio.
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DO CASO EM DEBATE
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Levando-se em conta que vossa solicitao se resume em saber sobre a

possibilidade de que o atual locatrio venha a ser ressarcido dos valores pagos pela
aquisio do ponto comercial do antigo locatrio, caso seja obrigado a devolver o imvel
ao locador e, levando-se em conta as duas hipteses avenadas, ou seja, da eventual
existncia de um contrato escrito entre o locador e o atual locatrio, ou da eventual
existncia de simples consentimento verbal do locador na aceitao do atual locatrio,
algumas consideraes se fazem necessrio para o perfeito deslinde da questo.
Em primeiro, cumpre ressaltar a substancial diferena existente entre
locatrio pessoa fsica e locatrio pessoa jurdica. No primeiro caso estamos frente a uma
relao pessoal, que impede a cesso ou transferncia do contrato de locao sem a
expressa anuncia do locador, nos exatos termos do artigo 13, da Lei do Inquilinato. No
segundo caso, trata-se de uma relao impessoal, sem que a figura dos scios tenha
qualquer importncia (segundo melhor doutrina e jurisprudncia dominante de nossos
Tribunais). Nessa hiptese, poder haver alterao no quadro social da jurdica
locatria, sem que isso implique em cesso da locao. Conseqentemente, no se faz
necessrio a anuncia do locador para essa providncia.
Essa ressalva se faz necessrio, pois V.S. no esclarece em vossa solicitao
se a locao teria sido firmada com uma pessoa jurdica ou uma pessoa fsica na
condio de locatrio, ficando assim esclarecido que, se estivermos frente a um locatrio
pessoa fsica, eventual cesso da locao feita sem a expressa anuncia do locador, no
gerar nenhum efeito no plano jurdico. Muito ao contrrio, a partir do momento em que
o locador tiver cincia dessa irregular cesso, poder intentar a competente ao de
despejo por infrao contratual.
Por outro lado, a possibilidade de existncia de direitos pelo novo locatrio,
diante de sua eventual aceitao verbal pelo locador (aventada por V.S ), muito remota
e s poderia ser argida diante de alguma prova concreta, como por exemplo, se os
recibos fornecidos pelo locador declinassem o nome do novo locatrio. Assim, muito
embora inexistente a expressa anuncia, o fornecimento dos recibos de pagamento dos
alugueres em nome do novo locatrio, implicariam no reconhecimento tcito dessa nova
relao jurdica e na conseqente cesso dos direitos que pertenciam ao anterior
locatrio.
Comprovada a existncia de um contrato escrito entre o novo locatrio e o
locador, a situao se torna diferente, mas ainda assim merece uma anlise mais acurada.
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Com efeito, mesmo na existncia de um contrato escrito entre o locador e o

novo locatrio, necessrio que o prazo do novo contrato seja de cinco anos, ou pelo
menos a soma do prazo deste novo, com a dos prazos dos contratos do anterior locatrio,
perfaam o hiato mnimo estabelecido em lei. E mais, caso o novo locatrio tenha
alterado o ramo de negcio em que se ativava o anterior locatrio, se faz necessrio que
essa nova atividade tenha sido explorada pelo atual locatrio pelo menos durante trs
anos.
Pressupondo-se pois que tenha ocorrido uma cesso consentida, que a soma
dos prazos dos contratos perfaa um mnimo de cinco anos e que o novo locatrio tenha
explorado a mesma atividade nos ltimos trs anos, teria ele preenchido todos os
requisitos para lhe assegurar o direito a renovao judicial de seu contrato de locao.
Nessa condio, no vemos razo de estar sendo o novo locatrio notificado para
desocupar o imvel locado.
A nica possibilidade que se admite, alm daquelas j mencionadas
anteriormente (direitos conferidos ao locador), seria a de que o locatrio tivesse decado
de seu direito de propor a ao renovatria no prazo legal, o qual, segundo estabelece o
pargrafo 5, do artigo 51, do estatuto j referenciado, deve ser ajuizada no interregno de
um ano no mximo, at seis meses, no mnimo, antes da data do trmino do prazo do
contrato em vigor. Caso seja essa a hiptese, fica assegurado ao locador a retomada do
imvel sem qualquer nus. Caso contrrio (e excetuadas as hipteses de resistncia
conferidas ao locador), a notificao seria de nenhuma validade.
Imperioso esclarecer por fim que, o direito a eventual indenizao pela
perda do fundo de comrcio, s ocorre na eventualidade de que o locatrio venha a ser
preterido em seu direito a renovao, em razo de ter o locador aceitado a melhor oferta
de um terceiro, ou ainda, se no prazo de trs meses aps a entrega do imvel, no vier a
lhe dar o destino alegado (no caso de retomada para uso prprio), ou no vier a iniciar as
obras determinadas pelo Poder Pblico ou que declarou pretender realizar.
Mas, ainda aqui, a indenizao no ser equivalente ao valor pago pelo
novo locatrio ao anterior, para a aquisio do ponto comercial. O valor dessa
indenizao ser apurada atravs de um levantamento pericial contbil, levando-se em
conta os prejuzos e os lucros cessantes que o locatrio tiver que arcar em razo da
mudana, com a perda do lugar e com a desvalorizao do fundo de comrcio.
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Isso porque, o valor pago pela aquisio de um ponto comercial, por ter
sido estabelecido de comum acordo entre as partes, nem sempre equivale ao valor real a
ser encontrado pelo perito, podendo ser maior ou menor, em decorrncia da expanso ou
da reduo do negcio proporcionados pelo novo locatrio.
o nosso parecer.
So Paulo, 04.agosto.2003
Dr. Paulo Hugo Scherer
Dpto. Jurdico CRECI 2 Regio
Encarregado

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