SEAP Manual Manutencao PDF

MANUTENO
Manual de Obras Pblicas-Edificaes

Prticas da SEAP
Secretaria de Estado da Administrao e Patrimnio

Secretaria de Logstica e Tecnologia da Informao
Secretria de Estado da Administrao e do Patrimnio
Claudia Costin
Secretrio de Logstica e Tecnologia da Informao
Solon Lemos Pinto
Diretor do Departamento de Servios Gerais
Durval Amaro
i nformi
assessoria de informaes institucionais
PRTICAS
DE
MANUTENO
SUMRIO
Prtica Geral de Manuteno ............................................................................................................. 3

Anexo 1 - Caderno de Encargos ....................................................................................................... 6
Anexo 2 - Garantia de Qualidade ...................................................................................................... 7
Anexo 3 - Procedimentos e Rotinas de Conservao e Manuteno............................................... 8
Anexo 4 - Fiscalizao .................................................................................................................... 26
Anexo 5 - Medio e Recebimento ................................................................................................. 28
Apenso 1 - Modelo de Relatrio de Inspeo Peridica .................................................................. 29
1 /3
PRTICAS DE MANUTENO
2 /3
PRTICAS
DE
MANUTENO
PRTICAS DE MANUTENO
PRTICA GERAL DE MANUTENO
SUMRIO
1. Objetivo
2. Terminologia
3. Condies Gerais
4. Normas e Prticas Complementares
Anexos
Anexo 1 - Caderno de Encargos
Anexo 2 - Garantia de Qualidade
Anexo 3 - Procedimentos e Rotinas de Manuteno
Anexo 4 - Fiscalizao
Anexo 5 - Medio e Recebimento
1.
OBJETIVO
Estabelecer as diretrizes gerais para a execuo de

servios de conservao e manuteno de uma edificao
ou conjunto de edificaes.
2.
TERMINOLOGIA
Para os estritos efeitos desta Prtica, so adotadas as

seguintes definies:
2.1
Contratante
rgo setorial ou seccional do SISG que contrata a
execuo de servios de manuteno de um componente ou
sistema da edificao.
2.2
Contratada
Empresa ou profissional contratado para a execuo
de servios de manuteno de um componente ou sistema
da edificao.
2.3
Caderno de Encargos
Parte do Edital de Licitao, que tem por objetivo
definir o objeto da licitao e do sucessivo contrato, bem
como estabelecer os requisitos e condies tcnicas e
administrativas para a sua execuo.
2.4
Fiscalizao
Atividade exercida de modo sistemtico pelo
Contratante e seus prepostos, objetivando a verificao do
cumprimento das disposies contratuais, tcnicas e
administrativas, em todos os seus aspectos.
2.5
Componente
Composio, associao, fixao ou aplicao de
materiais e equipamentos na edificao.
2.6
Solicitao de Uso
Carga, presso, temperatura, umidade ou outras
formas e condies de utilizao do componente da
edificao.
2.7
Desempenho Tcnico
Comportamento de um componente ou sistema da
edificao frente solicitao de uso a que submetido
atravs do tempo.
2.8
Conservao
Atividades tcnicas e administrativas destinadas a
preservar as caractersticas de desempenho tcnico dos
componentes da edificao.
2.9
Manuteno
Atividades tcnicas e administrativas destinadas a
preservar as caractersticas de desempenho tcnico dos
componentes ou sistemas da edificao, cujo funcionamento
depende de dispositivos mecnicos, hidrulicos, eltricos e
eltro-mecnicos.
2.10
Manuteno Corretiva
Atividade de manuteno executada aps a ocorrncia
de falha ou de desempenho insuficiente dos componentes
da edificao.
2.11
Manuteno Preventiva
Atividade de manuteno executada antes da
ocorrncia de falha ou de desempenho insuficiente dos
componentes da edificao.
2.12
Programa de Manuteno (Plano de Manuteno)

Conjunto de inspees peridicas destinado a evitar
a ocorrncia de falha ou de desempenho insuficiente dos
componentes da edificao, definidas em funo das
caractersticas dos componentes da edificao e orientao
tcnica dos fabricantes ou fornecedores.
2.13
Manuteno Programada
Manuteno preventiva realizada em obedincia a um
Programa ou Plano de Manuteno dos componentes da
edificao.
3.
CONDIES GERAIS
Devero ser obedecidas as seguintes condies
gerais:
3 /3
PRTICAS DE MANUTENO
3.1
Subcontratao
3.1.1 A Contratada no poder, sob nenhum pretexto ou

hiptese, subcontratar todos os servios objeto do contrato.
3.1.2 A Contratada somente poder subcontratar parte dos
servios se a subcontratao for admitida no contrato, bem
como for aprovada prvia e expressamente pelo Contratante.
3.1.3 Se autorizada a efetuar a subcontratao de parte dos
servios e obras, a Contratada realizar a superviso e
coordenao das atividades da subcontratada, bem como
responder perante o Contratante pelo rigoroso
cumprimento das obrigaes contratuais correspondentes
ao objeto da subcontratao.
3.2
Legislao, Normas e Regulamentos
3.2.1 A Contratada ser responsvel pela observncia das

leis, decretos, regulamentos, portarias e normas federais,
estaduais e municipais direta e indiretamente aplicveis ao
objeto do contrato, inclusive por suas subcontratadas.
3.2.2 Durante a elaborao dos servios, a Contratada
dever:
providenciar junto ao CREA as Anotaes de

Responsabilidade Tcnica - ARTs referentes ao objeto
do contrato e especialidades pertinentes, nos termos da
Lei n. 6496/77;
responsabilizar-se pelo fiel cumprimento de todas as

disposies e acordos relativos legislao social e
trabalhista em vigor, particularmente no que se refere ao
pessoal alocado nos servios objeto do contrato;
efetuar o pagamento de todos os impostos, taxas e demais
obrigaes fiscais incidentes ou que vierem a incidir sobre
o objeto do contrato, at o Recebimento Definitivo dos
servios.
3.3
Diretrizes de Manuteno
3.3.1 A rea responsvel pelas atividades de conservao/

manuteno dever implementar um Sistema de Manuteno,
de modo a preservar o desempenho, a segurana e a
confiabilidade dos componentes e sistemas da edificao,
prolongar a sua vida til e reduzir os custos de manuteno.
3.3.2 O Sistema de Manuteno (SM) ser configurado
pelos seguintes pontos essenciais: organizao da rea de
manuteno, arquivo tcnico da edificao, cadastro dos
componentes e sistemas da edificao e programa ou plano
de manuteno.
3.3.3 A organizao da rea de manuteno ser compatvel
com o porte e complexidade da edificao, disponibilidade
de pessoal prprio e diretrizes administrativas relativas
contratao de servios de terceiros, envolvendo as funes
de gesto do SM, suprimento, almoxarifado e oficina ou
servios de manuteno.
4 /3
3.3.4 A funo de gesto dever responder pela

implementao e articulao das demais funes do SM,
manuteno do arquivo tcnico e cadastro dos componentes
e sistemas da edificao e elaborao do programa ou plano
de manuteno.
3.3.5 O arquivo tcnico da edificao ser constitudo por
todos os documentos de projeto e construo, incluindo
memoriais descritivos, memoriais de clculo, desenhos,
especificaes tcnicas. Ser integrado ainda pelos
catlogos, desenhos de fabricao e instrues de
montagem, manuais de manuteno e de operao e termos
de garantia fornecidos pelos fabricantes e fornecedores dos
componentes e sistemas da edificao.
3.3.6 O cadastro da edificao dever conter o registro de
todos os componentes e sistemas abrangidos pelo programa
de manuteno, incluindo identificao, descrio e
localizao, bem como as relaes de documentos e de peas
sobressalentes fornecidas pelos fabricantes e fornecedores.
3.3.7 O arquivo tcnico e o cadastro dos componentes e
sistemas da edificao sero mantidos permanentemente
atualizados, refletindo fielmente todas as modificaes e
complementaes realizadas ao longo da sua vida til,
incluindo os memoriais e desenhos como construdo
elaborados durante a construo e todas as alteraes
posteriores.
3.3.8 Cumprir funo de gesto a definio,
caracterizao e quantificao dos materiais, componentes
e servios de manuteno a serem adquiridos ou contratados
pela Administrao. Registros histricos dos servios de
manuteno, facilidades de aquisio, disponibilidade de
recursos e outras variveis devero orientar a fixao dos
quantitativos e demais parmetros de rotao do estoque
necessrio aos servios de manuteno.
3.3.9 O plano ou programa de manuteno ser
fundamentado nos procedimentos e rotinas de manuteno
preventiva recomendados pelas PRTICAS de Projeto,
Construo e Manuteno de Edifcios Pblicos Federais e
manuais de manuteno dos fabricantes e fornecedores dos
componentes e sistemas da edificao, assim como na
experincia adquirida pelo Contratante.
3.3.10 A funo almoxarifado dever responder pela
guarda e controle do estoque de componentes e materiais
pertinentes s atividades de manuteno.
3.3.11 A funo suprimento dever responder pela
aquisio de materiais e componentes pertinentes aos
servios de manuteno, bem como contratao de servios
de terceiros.
3.3.12 A funo oficina ou servios de manuteno dever
responder pelos servios de manuteno executados pela
prpria Administrao, bem como pelo acompanhamento e
fiscalizao dos servios de manuteno contratados com
PRTICAS
terceiros, em atendimento ao programa ou plano de

manuteno.
3.3.13 A gesto do Sistema de Manuteno, de
preferncia, ser apoiado por um Sistema de Informao (SI),
software para a montagem e gerenciamento de todos os
dados e informaes pertinentes s atividades de
manuteno, incluindo o arquivo tcnico e o cadastro dos
componentes e sistemas da edificao, o plano ou programa
de manuteno, o registro dos servios, datas e custos de
manuteno, controle do vencimento de garantias de
fabricantes e fornecedores e outros dados de interesse.
DE
MANUTENO
permanecerem sempre atualizados ao longo da evoluo

tecnolgica e consistentes com as necessidades e experincia
adquirida na gesto do Sistema de Manuteno.
4.
A execuo de Servios de Conservao e

Manuteno dever atender tambm s seguintes Normas e
Prticas Complementares:
3.3.14 A contratao de servios de terceiros ser

realizada em funo da complexidade e especialidade dos
servios de manuteno, do pessoal e recursos disponveis
e diretrizes da Administrao.
3.3.15 Todos os procedimentos e rotinas de manuteno
preventiva utilizados devero ser continuamente avaliados,
ajustados e complementados pelo Contratante, de modo a
NORMAS E PRTICAS COMPLEMENTARES
Prticas de Projeto, Construo e Manuteno de

Edifcios Pblicos Federais;
Normas da ABNT e do INMETRO;
Normas Estrangeiras:
Norma VDMA 24.186 - Programme of Service for the
Maintenance of Air Hardling and other Technical
Equipament in Building, de setembro de 1988;
Cdigos, Leis, Decretos, Portarias e Normas Federais,
Estaduais e Municipais, inclusive normas de
concessionrias de servios pblicos;
Instrues e Resolues dos rgos do Sistema CREACONFEA.
5 /3
PRTICAS DE MANUTENO
ANEXO 1
CADERNO DE ENCARGOS
SUMRIO
1. Objetivo
2. Terminologia
3. Condies Gerais
Contratos e Prticas de Projeto, Construo e Manuteno

de Edifcios Pblicos Federais, de modo a buscar maior
qualidade e produtividade nas atividades de contratao de
servios de manuteno.
1.
3.2
O Caderno de Encargos conter os elementos da
edificao, bem como as informaes e instrues
complementares necessrias execuo dos servios objeto
do contrato, como:
OBJETIVO
Estabelecer as diretrizes gerais para a elaborao do

Caderno de Encargos, instrumento que integra o edital de
Licitao e o sucessivo contrato de execuo de servios
de manuteno de edificaes.
Descrio e abrangncia dos servios objeto da Licitao,

localizao e plano ou programa de suporte do
empreendimento;
Plantas cadastrais dos sistemas e componentes

pertinentes ao objeto da Licitao;
Prazo e cronograma de execuo dos servios, total e

parcial, incluindo etapas ou metas previamente
estabelecidas pelo Contratante;
Definio do modelo de Garantia de Qualidade a ser

adotado para os servios, fornecimentos e produtos
pertinentes ao objeto da Licitao;
Informaes, normas e disposies especficas do

Contratante;
Relao das Prticas de Projeto, Construo e

Manuteno de Edifcios Pblicos Federais aplicveis aos
servios objeto da Licitao;
2.4
Informaes especficas sobre os servios e obras objeto

da Licitao e disposies complementares do
Contratante.
2.5
3.3
Todas as disposies e procedimentos pertinentes s
Prticas de Projeto, Construo e Manuteno de Edifcios
Pblicos Federais devero ser verificados, ajustados e
complementados pelo Contratante, de modo a atenderem s
peculiaridades do objeto da Licitao.
2.
TERMINOLOGIA
2.1
Administrao
rgo, entidade ou unidade administrativa da
Administrao Pblica.
2.2
Licitao
Procedimento administrativo destinado a selecionar
a proposta mais vantajosa para a Administrao.
2.3
Caderno de Encargos
Parte integrante do Edital de Licitao, que tem por
objetivo definir o objeto da Licitao e do sucessivo Contrato,
bem como estabelecer os requisitos, condies e diretrizes
tcnicas e administrativas para a sua execuo.
Contratante
Contratada
da edificao.
3.
CONDIES GERAIS
gerais:
3.1
A elaborao do Caderno de Encargos dever apoiarse nas disposies estabelecidas pela Lei de Licitaes e
6 /3
3.4
Os ajustes e complementaes realizados
continuamente pelos rgos setoriais ou seccionais
abrangidos pelo SISG sero periodicamente compilados e
avaliados pela Administrao, com vistas atualizao
permanente das Prticas de Projeto, Construo e
Manuteno de Edifcios Pblicos Federais, incorporando
as inovaes tecnolgicas e a experincia adquirida ao longo
do tempo.
PRTICAS
DE
MANUTENO
ANEXO 2
GARANTIA DE QUALIDADE
SUMRIO
1. Objetivo
2. Terminologia
3. Condies Gerais
Normas NBR 19.000 - Normas de Gesto de Qualidade e

Garantia de Qualidade - Diretrizes para Seleo e Uso e NBR
19.001 - Sistemas de Qualidade - Modelo para Garantia de
Qualidade em Projetos/Desenvolvimento, Produo,
Instalao e Assistncia Tcnica.
1.
3.3
O Contratante poder discriminar os componentes
do Sistema de Qualidade a ser adotado pela Contratada,
ajustando, suprimindo ou adicionando componentes ao
Sistema selecionado, de forma a adequar o modelo de
Garantia de Qualidade aos servios objeto do contrato.
OBJETIVO
Estabelecer as diretrizes gerais para a definio do

modelo de Garantia de Qualidade e do Sistema de Qualidade
a serem adotados na execuo dos servios de manuteno
de uma edificao ou conjunto de edificaes.
2.
TERMINOLOGIA
Para os estritos efeitos desta Pratica, so adotadas as

seguintes definies:
2.1
Garantia de Qualidade
Aes planejadas e sistemticas a serem realizadas
pela Contratada durante a execuo dos servios e obras, de
modo a infundir no Contratante a confiana de que os
produtos, fornecimentos ou servios atendem aos requisitos
de qualidade estabelecidos no Caderno de Encargos.
2.2
Sistema de Qualidade
Estrutura organizacional, responsabilidades,
processos, procedimentos e recursos mobilizados pela
Contratada na gesto da qualidade dos servios objeto do
contrato.
2.3
Gesto de Qualidade
Parte da funo gerencial da Contratada que
implementa o sistema de qualidade a ser adotado na execuo
dos servios objeto do contrato.
2.4
Controle de Qualidade
Tcnicas operacionais e atividades da Contratada para
verificar o atendimento dos requisitos de qualidade
pertinentes aos servios objeto do contrato.
3.
CONDIES GERAIS
gerais:
3.1
O Caderno de Encargos ser o instrumento hbil para
a indicao do modelo de Garantia de Qualidade selecionado
pelo Contratante para os fornecimentos e produtos relativos
ao objeto do contrato.
3.2
A seleo do modelo de Garantia de Qualidade dever
ser efetuada de conformidade com as disposies das
3.4
O Sistema de Qualidade adotado pela Contratada
dever ser estruturado de conformidade com a Norma NBR
19004 - Gesto da Qualidade e Elementos do Sistema da
Qualidade - Diretrizes, contemplando, no mnimo, os
seguintes elementos:
responsabilidade e autoridade pela qualidade, definindo
explicitamente as responsabilidades gerais e especficas
pela qualidade;
estrutura organizacional, apresentando a organizao da
Contratada para a Gesto da Qualidade, bem como as
linhas de autoridade e comunicao;
recursos e pessoal, indicando os recursos humanos e
materiais a serem utilizados pela Contratada;
procedimentos operacionais, indicando as atividades da
Contratada para o cumprimento dos objetivos da qualidade.
3.5
A Contratada dever apresentar o Sistema de Gesto
de Qualidade atravs de um Manual de Qualidade, que
conter a descrio completa e adequada do Sistema,
servindo de referncia permanente para a sua implementao
e manuteno.
3.6
Os procedimentos operacionais devero abordar, no
mnimo, as seguintes atividades a serem realizadas durante a
execuo dos servios:
anlise do contrato, abrangendo o Caderno de Encargos e
todos os demais documentos anexos;
controle de documentos, incluindo correspondncia, atas
de reunies, e demais documentos pertinentes execuo
do contrato;
controle de execuo dos servios, abrangendo aquisio,
registro, manuseio e armazenamento de materiais e
equipamentos, utilizao de equipamentos, tcnicas e
rotinas de manuteno, tratamento de interfaces, sade e
segurana no trabalho, inspeo e ensaios de controle de
materiais, equipamentos e servios, bem como
instrumentos de planejamento, como fluxogramas e
cronogramas;
auditorias e registros de qualidade;
registro, qualificao e treinamento de profissionais.
7 /3
PRTICAS DE MANUTENO
ANEXO 3
PROCEDIMENTOS E ROTINAS DE
CONSERVAO E MANUTENO
SUMRIO
1. Objetivo
2. Execuo dos Servios
3. Periodicidade
1.
OBJETIVO
o componente, deixando mostra a trinca, rachadura ou rea

deteriorada. Procede-se, ento, ao seu alargamento e
verificao da causa para sua correo. Aps a correo,
dever ser feito preenchimento com argamassa de cimento
e areia no trao volumtrico 1:3, at obter-se um nivelamento
perfeito da superfcie.
Estabelecer as diretrizes gerais para a execuo de

servios de conservao e manuteno de uma edificao
ou conjunto de edificaes.
Posteriormente ser aplicado o revestimento para

refazer o acabamento de todo o componente original,
atentando-se para a no formao de reas de aspecto e
desempenho diferentes.
2.
b) Pinturas
EXECUO DOS SERVIOS
Os servios de conservao e manuteno

correspondem s atividades de inspeo, limpeza e
reparos dos componentes e sistemas da edificao e sero
executados em obedincia a um Plano ou Programa de
Manuteno, baseado em rotinas e procedimentos
periodicamente aplicados nos componentes da edificao.
Na constatao de falhas ou manchas, ou mesmo em

caso de conservao preventiva de qualquer pintura de
componente da edificao, deve-se realizar o lichamento
completo da rea ou componente afetado, tratamento da base
ou da causa do aparecimento das manchas ou falhas, quando
houver.
Sero adotados os seguintes procedimentos e rotinas

de servios:
Posteriormente, procede-se recomposio total da

pintura nas mesmas caractersticas da original, ou com novas
caractersticas se assim for determinado.
2.1
Arquitetura e Elementos de Urbanismo

c) Revestimento de Pisos
2.1.1 Arquitetura
Todos os componentes da edificao devero ser
periodicamente limpos, de conformidade com as
especificaes e periodicidade estabelecidas no Plano de
Manuteno.
Os servios de conservao em arquitetura
normalmente restringem-se substituio de elementos
quebrados ou deteriorados. Esta substituio deve ser feita
aps a remoo do elemento falho e da reconstituio
original, se assim for o caso, de sua base de apoio, adotandose, ento, o mesmo processo construtivo descrito nas
Prticas de Construo correspondentes.
Conforme o caso, ser necessria a substituio de
toda uma rea ao redor do elemento danificado, de modo
que, na reconstituio do componente, no sejam notadas
reas diferenciadas, manchadas ou de aspecto diferente, bem
como seja garantido o mesmo desempenho do conjunto.
Se a deteriorao do elemento for derivada de causas
ou defeitos de base, dever esta tambm ser substituda.
Outras causas decorrentes de sistemas danificados de reas
tcnicas diversas, como hidrulica, eltrica e outras, devero
ser verificadas e sanadas antes da correo da arquitetura.
As ocorrncias mais comuns so as seguintes:
a) Alvenarias
Deve-se descascar ou retirar o revestimento de todo
8 /3
Se placas ou peas do revestimento se destacarem,

dever ser retirado o revestimento de toda a rea em volta e
verificar a existncia ou no de problemas na estrutura do
piso. Se houver problemas de dilatao excessiva,
recomenda-se a substituio de todo o piso por elementos
mais flexveis. Se no, procede-se recomposio do piso
adotando-se o mesmo processo construtivo descrito nas
Prticas de Construo correspondentes.
d) Coberturas
A recomposio de elementos da cobertura deve ser
feita sempre que forem observados vazamentos ou telhas
quebradas. Deve-se seguir sempre os manuais do fabricante,
e nunca fazer a inspeo ou troca de elementos com as telhas
molhadas.
e) Impermeabilizaes
As impermeabilizaes de coberturas devem ser
refeitas periodicamente de acordo com as recomendaes
do fabricante. Recomenda-se a retirada de todo o
revestimento, limpeza da rea a ser tratada, verificao dos
caimentos, das argamassas da base e das furaes, e
refazimento completo da impermeabilizao. Onde for
possvel, poder ser substituda por cobertura de telhado.
2.1.2 Interiores e Comunicao Visual
Os servios de manuteno de equipamentos e
PRTICAS
aplicaes de interiores e comunicao visual restringemse inspeo, limpeza e restaurao ou substituio dos
elementos deteriorados.
DE
MANUTENO
no se apresentar em boas condies. As placas danificadas

devero ser parcial ou totalmente restauradas, adotando-se
os processos construtivos descritos nas Prticas de
Construo.
2.1.3 Paisagismo
b) Pavimentos em Blocos de Concreto
a) Adubao
Os terrenos gramados devero receber uma adubao
de cobertura em terra vegetal ou terra misturada com adubo
orgnico, ou ainda com adubo qumico em proporo
adequada, aplicada de acordo com indicaes do fabricante.
A inspeo peridica da superfcie dever delimitar

os pontos e reas com afundamentos. Nestes locais ser
realizada a remoo dos blocos, a reconstruo da camada
de base e a recolocao dos blocos que no estiverem
danificados, de conformidade com os procedimentos
mencionados nas Prticas de Construo.
b) Adubao NPK
Procede-se a esta adubao completa e balanceada
das reas ajardinadas, de forma preventiva, no incio da
estao de chuvas, ou isoladamente desde que as plantas
apresentem sintomas iniciais de deficincia de nutrientes,
como amarelamento, ressecamento das bordas das folhas,
paralisao do crescimento, enfraquecimento da florao e
outros.
c) Pavimentos em Paraleleppedos
Esta adubao dever ser aplicada conforme

instrues do fabricante, podendo ser misturada terra de
cobertura.
A inspeo peridica da superfcie dever delimitar

os pontos e reas com afundamentos. Nestes locais, ser
realizada a remoo dos paraleleppedos e a reconstituio
da camada de base, seguida da reposio das peas removidas
e o rejuntamento. Mesmo em reas ou pontos sem
afundamentos, o rejuntamento dever ser refeito sempre que
necessrio. Os servios devero ser executados de
conformidade com os procedimentos indicados nas Prticas
de Construo.
c) Podas
d) Pavimentos Asflticos
Devero ser executadas em pocas certas as podas

de formao, tanto nas rvores como nos arbustos. No
devero ser executadas podas que descaracterizem as plantas,
sendo importante a manuteno da forma natural de cada
essncia.
Ser prevista a reconstruo da estrutura do pavimento

nos locais onde for constatada a existncia de afundamentos
ou buracos. As reas podero ser demarcadas com a
configurao de um quadriltero com lados paralelos e
perpendiculares ao eixo do pavimento. Aps o corte vertical
e a remoo das camadas danificadas do interior da rea
demarcada, ser realizada a sua reconstruo, de
conformidade com os procedimentos indicados nas Prticas
de Construo. As anomalias de maior gravidade, que
requeiram reforo ou recomposio do pavimento, de
preferncia, devero ser solucionadas com a orientao do
autor do projeto ou de tcnico especializado.
d) Tratos Fitossanitrios
Para contornar desequilbrios no desenvolvimento das
plantas, deve proceder-se ao controle de insetos, fungos,
vrus e outros, por processos biolgicos, fsicos e qumicos.
Os controles qumicos so geralmente os mais
eficientes a curto prazo, podendo, no entanto, acarretar
desequilbrios em cadeia, por acumulao no solo, ou na
planta, de elementos indesejveis.
O uso de produtos qumicos, como inseticidas,
fungicidas, herbicidas, acaricidas e outros, dever limitarse aos casos especficos e s dosagens indispensveis.
2.2
Fundaes e Estruturas
2.2.1 Estruturas Metlicas

a) Pontos de Corroso
Deve proceder-se vistoria peridica de controle de

pragas e doenas. Quando a identificao da praga ou doena
no puder ser feita no local, o problema deve ser
encaminhado a especialistas.
Ser realizada a limpeza da rea afetada, que poder

ser manual, atravs de escovas de ao, ou mecnica, atravs
de esmeril ou jateamento com areia ou grimalha. Aps a
limpeza dever ser medida a espessura da chapa na regio
afetada para avaliao das condies de segurana e da
necessidade de reforo da estrutura. A recomposio da
pintura, atravs de procedimento anlogo ao da aplicao
original e recomendaes dos fabricantes, ser executada
aps a avaliao e eventual reforo estrutural.
2.1.4 Pavimentao
b) Parafusos Frouxos
Devero ser observados rigorosamente as

especificaes de uso de cada produto qumico e de
manuseio dos equipamentos, garantindo a proteo contra
intoxicao de homens, animais e plantas.
a) Pavimento de Concreto
Periodicamente dever ser realizada a limpeza das
juntas e o rejuntamento dos pontos onde o material selante
A existncia de parafusos frouxos indicam uma

estrutura com movimentao atpica, no prevista no projeto.
De incio, os parafusos devero ser novamente apertados. O
afrouxamento constante de um mesmo parafuso justifica uma
9 /3
PRTICAS DE MANUTENO
avaliao e eventual reforo estrutural, pois tal

comportamento poder levar a estrutura runa por fadiga
do material.
c) Deslocamentos Excessivos
Deslocamentos dos componentes da estrutura fora
do padro normal devero ser observados para verificao e
acompanhamento adequado. Um parecer tcnico, de
preferncia do autor do projeto, ser importante para
determinar a necessidade de instalao de instrumentos de
medida e avaliao estrutural.
d) Trincas em Soldas e Chapas de Base
As trincas que vierem a ser detectadas tanto em soldas
quanto nos materiais de base, devero ser recuperadas de
acordo com as recomendaes da AWS. O freqente
aparecimento de trincas na mesma regio justifica uma
avaliao e eventual reforo da estrutura.
e) Falhas na Pintura
As falhas ou manchas na pintura da estrutura devero
ser recuperadas de conformidade com os procedimentos
originais e recomendaes dos fabricantes. Dever ser
pesquisada a causa do aparecimento das falhas e manchas, a
fim de evitar a sua reincidncia. De preferncia, a
interpretao das anomalias dever ser realizada atravs de
parecer tcnico do autor do projeto.
2.2.2 Estruturas de Concreto
a) Fissuras
A existncia de fissuras pode indicar problemas na
estrutura da edificao, devendo ser caracterizadas quanto
ao tipo e localizao. A anlise das caractersticas e aspecto
das fissuras permite relacion-las com as provveis causas
geradoras:
Trao - perpendiculares direo do esforo atuante e

abrangendo toda a seo transversal da pea;
Compresso - paralelas direo do esforo atuante;
Cisalhamento - inclinadas na direo paralela s bielas de

compresso e geralmente localizadas prximas aos
apoios;
Flexo - perpendiculares ao eixo da estrutura e situandose na regio tracionada do elemento estrutural;
Retrao - geralmente perpendiculares aos eixos dos

elementos estruturais;
Toro - inclinadas como as fissuras de cisalhamento,

porm com direo dependendo do sentido da toro;
Recalques - inclinadas como fissuras de cisalhamento.
Um parecer tcnico, de preferncia elaborado pelo

autor do projeto, ser importante na definio das causas
geradoras, bem como na determinao da terapia da estrutura
a ser adotada. Selantes elsticos, rgidos, ou mesmo um
reforo podero ser propostos.
10 /3
b) Pontos de Corroso nas Armaduras

A corroso est diretamente associada segurana
da estrutura pois reduz a seo transversal das armaduras.
As possveis causas so:
pequeno cobrimento das armaduras;
infiltraes diversas.
As terapias podem ser subdivididas em 2 grupos:
Oxidao sem comprometimento das armaduras
remoo de todo o concreto desagregado;
limpeza da armadura com escova de ao;
recomposio com argamassa epoxdica.
Oxidao com comprometimento das armaduras
A metodologia ser a mesma anterior com
substituio do trecho de barra comprometida pela corroso.
c) Deslocamentos Excessivos
Deslocamentos dos elementos estruturais fora do
padro normal devero ser observados para verificao e
acompanhamento adequados. Um parecer tcnico, de
preferncia do autor do projeto, ser importante para
determinar a necessidade de instalao de instrumentos de
medida e avaliao estrutural.
2.2.3 Estruturas de Madeira
a) Ataques de Fungos de Apodrecimento
Devero ser observados os cuidados necessrios para
evitar o apodrecimento das peas de madeira provocado pelo
ataque de fungos, que ocorre na conjuno de condies
favorveis de umidade, oxignio livre (ar) e temperatura.
Devero ser removidas as causas da umidade, como
as provenientes de goteiras em telhados, as resultantes do
afastamento deficiente de guas pluviais e as decorrentes
do acmulo e condensao de guas em pontos localizados.
Ser dispensada ateno especial aos elementos
estruturais em contato com o solo, verificando-se o estado
de conservao do trecho situado na chamada Zona de
Afloramento (de 50 cm abaixo da superfcie do terreno at
50 cm acima), onde ocorrem as condies favorveis ao
rpido apodrecimento do material.
Se for constatado o apodrecimento de peas da
estrutura, ser executada inicialmente a remoo do material
deteriorado atravs de ferramentas manuais ou mecnicas
adequadas, mantendo-se as condies de segurana da
estrutura. A seguir ser efetuada avaliao da extenso dos
danos e a necessidade de reforo ou de substituio das peas
enfraquecidas. De preferncia, estes procedimentos devero
ser realizados com apoio de parecer emitido pelo autor do
projeto e/ou de tcnico especializado.
b) Ataques de Organismos Xilfagos
Durante as inspees peridicas dever ser
pesquisada a existncia de ataque dos elementos estruturais
por cupins, brocas, carunchos ou outros organismos
xilfagos.
PRTICAS
So indcios de ataques por cupins a ocorrncia de

som tpico ou oco, obtido atravs da percusso dos
elementos estruturais, a existncia de tneis de terra nas
proximidades da estrutura ou ainda excrementos ou resduos
caractersticos. A confirmao do ataque poder ser realizada
atravs do puncionamento da pea com estilete ou formo.
Contatado o ataque, devero ser providenciadas a
eliminao dos insetos e a imunizao da madeira com
produtos adequados. Tambm dever ser avaliada a extenso
dos danos existentes e a necessidade de reforo ou
substituio das peas enfraquecidas. De preferncia, estes
procedimentos devero ser realizados com apoio de parecer
emitido pelo autor do projeto e/ou de tcnico especializado.
c) Dispositivos de Ligao
Sero examinados os dispositivos de ligao,
verificando-se a sua integridade e as condies gerais de
fixao. Em especial, verificar-se- a existncia de parafusos
frouxos, o que indicam movimentao atpica da estrutura,
no prevista em projeto. De incio os parafusos devero ser
novamente apertados. O afrouxamento constante de um
mesmo parafuso justifica uma avaliao e eventual reforo
da estrutura, de preferncia com orientao do autor do
d) Contraventamentos
Dever ser realizada a inspeo geral dos
contraventamentos da estrutura, verificando-se a sua
integridade e as ligaes estrutura principal. Os reparos
necessrios sero realizados sob orientao do autor do
DE
MANUTENO
2.2.4 Fundaes
Os problemas relacionados com o desempenho das
fundaes das edificaes normalmente refletem-se nas suas
estruturas. A existncia de fissuras nas estruturas pode
indicar anomalias nas fundaes. Um parecer tcnico, de
preferncia elaborado pelo autor do projeto e de um
consultor especializado em fundaes, ser importante na
definio das causas geradoras das fissuras, bem como na
definio das medidas corretivas a serem aplicadas na
edificao.
Se o problema no for de fcil diagnstico, poder
ser necessria a execuo de um plano de instrumentao
para a perfeita definio das suas causas. O plano dever
exigir um determinado prazo de observao, realizada atravs
de leituras de instrumentos adequados, at que se verifique
a causa do problema.
Conhecidas as causas do problema, sero
estabelecidos os procedimentos necessrios soluo das
anomalias, usualmente consistindo de um reforo das
fundaes e de medidas corretivas das estruturas da
edificao. De preferncia, o reforo das fundaes deve
ser projetado por um consultor de fundaes, com a
experincia necessria para a definio da soluo mais
adequada s condies especficas da edificao.
Para o reforo das fundaes, usualmente so
empregadas as seguintes alternativas:
e) Deslocamentos Excessivos
Deslocamentos anormais dos componentes da
estrutura devero ser identificados e adequadamente
aferidos, utilizando-se eventualmente instrumentos de
medida. O acompanhamento e a evoluo dos deslocamentos
devero ser, de preferncia, realizados com o apoio do autor
do projeto e/ou de tcnico especializado.
f) Fissuras e Fendas
Dever ser observada a presena de fissuras e fendas
nos elementos estruturais e ainda de eventuais zonas de
esmagamento ou de flambagens localizadas, decorrentes de
carregamentos no previstos ou de mau desempenho da
estrutura. Eventuais reparos e reforos necessrios sero
realizados sob orientao do autor do projeto e/ou de tcnico
especializado.
g) Falhas na Pintura
As falhas ou manchas na pintura das estruturas devero
ser recuperadas de conformidade com os procedimentos
originais e recomendaes dos fabricantes. As causas do
aparecimento das falhas e manchas sero pesquisadas a fim
de se evitar a sua reincidncia.
reforo com estacas de reao tipo mega, cravadas

abaixo do bloco da fundao atravs de macaqueamento,
em segmentos pr-moldados;
reforo com estacas perfuradas de pequeno dimetro,
tipo raiz ou micro-estacas, com perfurao da sapata ou
bloco de fundao e incorporao das estacas a um novo
bloco de fundao envolvendo a sapata ou bloco existente;
reforo com execuo de injeo qumica ou com
colunas de solo cimento tipo jet grouting para
melhorar as caractersticas do terreno de fundao.
2.2.5 Conteno de Macios de Terra

O aparecimento de fissuras, umidade, deslocamentos
e rotaes excessivas em estruturas de conteno de macios
de terra indicam geralmente problemas que devem ser bem
caracterizados, quanto ao tipo de anomalia e sua localizao.
De preferncia, o diagnstico e a definio de medidas
corretivas devero ser realizados pelo autor do projeto ou
consultor especializado.
A anlise das fissuras e demais anomalias da estrutura
de conteno do macio dever permitir relacion-las como
suas causas provveis, normalmente:
sub-dimensionamento da estrutura;
recalque da estrutura de conteno e empuxos no
previstos no projeto;
colmatao dos componentes do sistema de drenagem;
processo de ruptura do macio;
descalamento da fundao.
11 /3
PRTICAS DE MANUTENO
Dentre as medidas corretivas usualmente adotadas

nas estruturas de conteno, podem ser mencionadas:
no caso da inexistncia dos drenos, a execuo de uma

srie de drenos de PVC, curtos ou longos, em funo das
condies de drenagem;
Ralos e Aparelhos Sanitrios

- inspeo de funcionamento;
- servios de limpeza e de desobstruo.
Vlvulas Reguladoras de Presso
no caso de colmatao dos drenos, a limpeza dos drenos

existentes e a execuo de drenos complementares, se
forem necessrios;
- reparos necessrios.
no caso de descalamento da fundao, o reforo da

fundao, a fim de estabiliz-la e protege-la contra novas
ocorrncias;
no caso de eroses junto ao p da estrutura de conteno,
a execuo de um sistema de proteo adequado, como
enrocamento, revestimento com geotextil e gabies etc.
Tanques Hidropneumticos e Acessrios
2.3
Instalaes Hidrulicas e Sanitrias

Os servios de manuteno de instalaes hidrulicas
e sanitrias, de preferncia, sero realizados por profissional
ou empresa especializada, ou pelo fabricante do
equipamento.
- verificao do estado de conservao dos tanques de

presso;
2.3.2 gua Quente
Bombas Hidrulicas
- inspeo de gaxetas, manmetros, ventilao do ambiente;
- lubrificao de rolamentos, mancais e outros;
- verificao de funcionamento do comando automtico.
Registros, Torneiras e Metais Sanitrios
2.3.1 gua Fria

Reservatrios
- limpeza, lavagem interna e desinfeo;
- inspeo e reparos do medidor de nvel, torneira de bia,
extravasor, sistema automtico de funcionamento das
bombas, registros de vlvulas de p e de reteno;
- inspeo da ventilao do ambiente e das aberturas de
acesso ;
- controle do nvel de gua para verificao de vazamentos;
- inspeo das tubulaes imersas na gua.
Bombas Hidrulicas
- reparos de vazamento com troca de guarnio, aperto de
gaxeta e substituio do material danificado ou gasto.
Tubulaes (tubos, conexes, fixaes e acessrios)
-
inspeo de vazamento;
servios de limpeza e de desobstruo;
reparos de trechos e de fixaes;
inspeo das unies dos tubos x conexes;
inspeo do estado de conservao do isolamento trmico.
Aquecedores e Acessrios
- inspeo de vazamento;
- regulagens e reparos dos elementos componentes;
- teste de vazamento nas vlvulas ou nas caixas de descarga.
- inspeo do estado de conservao;

- inspeo das vlvulas de segurana, termostatos,
queimadores, ou resistncias trmicas;
- inspeo da sala dos aquecedores, controle do nvel de
ventilao e exausto;
- limpeza das placas de recepo dos raios solares;
- inspeo de funcionamento dos equipamento de
comandos;
Registros, Torneiras e Metais Sanitrios
- reparos de vazamento com troca de guarnio, aperto de
gaxeta e substituio do material completo.

Vlvulas e Caixas de Descarga
Tanques Hidropneumticos e acessrios

-
inspeo de corroso;
reparos de trechos e de fixaes, inclusive repintura;
inspeo das unies dos tubos x conexes.
12 /3
- verificao do estado de conservao dos tanques de

presso;
- inspeo dos equipamentos de comandos;
- inspeo de funcionamento, vazamentos, limpeza e
pinturas;
PRTICAS
2.3.3 Esgotos Sanitrios

Poo de Recalque
- inspeo e reparo das tampas hermticas, chaves de
acionamento das bombas, vlvulas de gaveta e vlvulas de
reteno;
acesso, controle das trincas nas paredes para verificao
de vazamentos.
DE
MANUTENO
- reparos de trechos e de fixaes;

- inspeo das unies calha x tubos;
- pintura das calhas e condutores metlicos.
Caixas de Inspeo e de Areia
2.3.5 Disposio de Resduos Slidos
inspeo de corroso;
inspeo de corroso;
Ralos e Aparelhos Sanitrios
Incineradores
- inspeo peridica de funcionamento;

- inspeo do estado de conservao,

- inspeo das vlvulas de segurana, queimadores, ou
resistncias trmicas;
- inspeo da sala dos incineradores e controle o nvel de
ventilao e exausto;
- inspeo de funcionamento dos equipamento de
comandos;
Fossas Spticas
- inspeo de tampas e transbordamentos;
Caixas Coletoras e Caixas de Gordura
- inspeo geral;
- retirada dos materiais slidos;
- retirada dos leos e gorduras
2.3.4 guas Pluviais
Poos de Recalque
- inspeo e reparo das tampas hermticas, chaves de
acionamento das bombas, vlvula de gaveta e vlvula de
reteno;
acesso, controle peridico das trincas nas paredes para
verificao de vazamentos.
- inspeo de corroso;
- servios de limpeza e de desobstruo;
- reparos de trechos e de fixaes, inclusive repintura;
- inspeo das unies dos tubos x conexes.
2.4
Instalaes Eltricas e Eletrnicas

Os servios de manuteno de instalaes eltricas
e eletrnicas, de preferncia, sero realizados por
profissional ou empresa especializada, ou pelo fabricante
do equipamento.
2.4.1 Instalaes Eltricas
a) Subestaes
Transformadores de Fora
-
deteco de vazamentos;
verificao do nvel e da rigidez dieltrica do leo;
inspeo das partes metlicas;
testes de isolao;
limpeza geral.
Transformadores de Corrente e Potencial
- inspeo peridica de funcionamento;

- inspeo das partes metlicas;

- testes de isolao;
- limpeza geral;
- ensaios de excitao;
- testes de relao.
Calhas
Rels de Proteo
- servios de limpeza e de desobstruo;
- limpeza geral;
- inspeo eletromecnica;
Ralos
13 /3
PRTICAS DE MANUTENO
- reaperto de parafusos e terminais;

- calibrao;
- ensaios de operao.
- inspeo dos contatos e substituio dos que se

apresentarem fortemente queimados.
Instrumental de Medio
- regulagem dos rels de sobrecorrente (M.T.);

- verificao do alinhamento dos contatos.
limpeza geral;
inspeo eletromecnica;
reaperto de parafusos e terminais;
aferio da escala.
Seccionadores
-
limpeza dos contatos;

lubrificao;
reaperto de parafusos e terminais;
testes de isolao;
resistncia dos contatos.
Disjuntores a Seco
Chaves Magnticas
- verificao do funcionamento sem fascas em excesso;
- verificao e regulagem dos contatos (presso);
- verificao do estado de conservao dos fusveis.
Baterias
- inspeo da carga, gua e alcalinidade/acidez;
- inspeo do estado de oxidao dos terminais;
- inspeo do estado de conservao dos carregadores.
Luminrias
Disjuntores
-

nvel de leo;
reaperto de parafusos de ligao;
testes de isolao;
lubrificao.
Contatores
-

reaperto dos parafusos de ligao;
lubrificao das partes mveis;
limpeza da cmara de extino;
ajuste de presso dos contatos.
b) Isoladores e Pra-raios
- verificao do estado de conservao da haste e
isoladores;
- medida de isolao;
- continuidade do cabo de terra, tubo de proteo e eletrodo.
c) Fios e Cabos
-
testes de isolao;
inspeo da capa isolante;
temperatura e sobrecargas;
reaperto dos terminais.
d) Sistema de Distribuio
Disjuntores a Volume de leo
-
teste de rigidez dieltrica;

verificao do nvel de leo;
verificao dos isoladores, fixao, rachaduras;
regulagem dos rels de proteo;
inspeo do estado do reservatrio de ar, dos registros e
das tubulaes;
14 /3
- inspeo e limpeza;
- substituio de peas avariadas (reatores, soquetes, vidro
de proteo e outros).
Interruptores e Tomadas
- inspeo e execuo dos reparos necessrios.
Lmpadas
- inspeo e substituio das lmpadas queimadas.
e) Motores Eltricos
- medio das correntes nominais e de partida;
- verificao do estado de desgaste das escovas;
- limpeza do motor;
- verificao de mancais, enrolamentos e comutadores;
- inspeo do aperto dos parafusos/porcas de fixao;
- verificao da ocorrncia de vibraes e rudos excessivos;
- verificao do ajuste do dispositivo de proteo de
sobrecarga.
f) Grupo de Emergncia
A manuteno de grupos de emergncia dever ser
realizada de conformidade com as recomendaes do
fabricante do equipamento. Os servios devero ser
executados por profissional ou firma especializada, ou pelo
fabricante do equipamento.
g) Quadros Gerais de Fora e Luz
- leitura dos instrumentos de medio e verificao das
possveis sobrecargas ou desbalanceamentos;
- verificao do aquecimento e funcionamento dos
disjuntores termomagnticos;
- verificao da existncia de rudos eltricos ou mecnicos
anormais;
- medio da amperagem nos alimentadores em todas as
sadas dos disjuntores termomagnticos;
PRTICAS
DE
MANUTENO
- verificao da concordncia com as condies limites de

amperagem mxima permitida para a proteo dos cabos;
Caixas de Distribuio
- verificao do aquecimento nos cabos de alimentao;

- limpeza externa e interna do quadro;
- verificao das condies gerais de segurana no
funcionamento do Quadro Geral;
- inspeo dos isoladores e conexes;
- reaperto dos parafusos de contato dos disjuntores,
barramentos, seccionadores, contactores etc;
- verificao da resistncia do aterramento, com base nos
limites normalizados.
Verificao Visual de:
h) Redes de Aterramento
b) Sistema de Deteco e Alarme de Incndio
- verificao da malha de aterramento, suas condies

normais de uso, conexes, malha de cobre n etc;
- verificao da resistncia s condies de uso das
ligaes entre o aterramento e os estabilizadores;
- verificao da resistncia hmica, com base nos valores
limites normalizados;
- verificao dos ndices de umidade e alcalinidade do solo
de aterramento, com base nos valores normalizados.
Tratando-se de um sistema de segurana, com riscos

de vida e de bens materiais, a verificao e testes de perfeito
funcionamento do sistema de deteco e alarme de incndio
devero ser realizados com a superviso das reas
responsveis pela segurana da edificao.
2.4.2 Instalaes Eletrnicas

a) Redes Telefnicas
A manuteno preventiva de redes telefnicas dever
ser realizada de conformidade com as Prticas TELEBRS
e recomendaes do fabricante do equipamento. Os servios
devero ser executados por profissional ou firma
especializada, ou pelo fabricante do equipamento.
Central Telefnica
- limpeza do equipamento, mesa operadora, carregador,
baterias e distribuidor geral;
- testes de trfego interno e externo e de todas as
facilidades da central;
- verificao dos ajustes e das partes mveis da central.
Mesa Operadora
- verificao dos botes e lmpadas e substituio de
eventuais peas desgastadas ou queimadas.
- emendas;
- fixao dos cabos;
- conexo com os blocos terminais.
Aparelhos Telefnicos
Inspeo de todos os telefones em centrais com at
50 ramais. Em centrais com maior capacidade a inspeo
ser realizada por amostragem.
Verificao Visual
- indicaes do painel de controle e alarme e teste das
lmpadas de sinalizao;
- todos os equipamentos como chaves de fluxo, cabos de
acionamento, acionadores manuais, alarmes sonoros,
detetores, condutores eltricos e outros;
- existncia de acmulo de sujeira ou corpos estranhos,
vestgios de corroso, eventuais danos mecnicos.
Baterias
- inspeo da carga, gua e alcalinidade/acidez;
- inspeo do estado de oxidao dos terminais;
- inspeo do estado de conservao dos carregadores.
Testes
- teste de desempenho do sistema (simulao), conforme
as recomendaes do fabricante do equipamento;
- teste real do sistema.
c) Sistema de Sonorizao
Teste de Fontes de Sinal
Seqncia do teste:
Baterias
- verificao da temperatura do elemento piloto;
- limpeza e lubrificao dos terminais;
- substituio dos terminais danificados;
- verificao do nvel dos eletrlitos e reposio com gua
destilada;
- medio da tenso de cada elemento;
- medio da densidade de cada elemento;
- desligamento do carregador de bateria durante 30 minutos
e verificao de ocorrncia de descarregamento com o
trfego normal.
- desligar fonte de programa;

- desligar rede de sonofletores;
- injetar sinal no nvel especificado para o equipamento,
atravs de gerador de udio;
- verificar tenso de sada;
- verificar distoro harmnica;
- verificar resposta de freqncia.
Sonofletores
- verificao auditiva por amostragem, se no est gerando
rudo.
15 /3
PRTICAS DE MANUTENO
Linha de Distribuio
- levantamento da impedncia total da linha e testes de
continuidade.
Verificao visual
- partes mveis dos componentes da central;
- lmpadas.
d) Sistema de Relgios Sincronizados
Testes de Desempenho
-
relgios mestre e/ou repetidor;

sada de pulsos polarizados;
intensidade dos pulsos;
monitorao;
sinalizao.
- calibrao do painel por carga casada;

- limpeza do painel.
Prumadas de Descida
-
amplificador de linha;
ltimo pavimento equipado;
tenso DC 1 pavimento equipado;
sinal RF 1 pavimento equipado.
f) Sistema de Circuito Fechado de Televiso

Testes
-
continuidade da rede de vdeo;

continuidade da rede AC;
continuidade da rede DC;
funcionamento dos sensores.
Linha de Distribuio
Verificaes
- continuidade;
- pulso (intensidade e freqncia).
- mecanismo de pan-tit;
- lubrificao das partes mecnicas;
- ajuste das chaves servo-posicionadoras dos controles de
cmeras mveis;
- nvel de resoluo dos monitores;
- indicadores luminosos;
- ajuste dos objetos das cmeras;
- ajuste da sensibilidade das cmeras;
- limpeza dos conectores;
- funcionamento do time-lapse;
- vida til dos vidicon das cmeras.
Relgio Secundrio
- operao;
- pulsador.
Baterias
- nvel;
- rede;
- oscilao.
Verificao Visual
- relgios secundrios;
- sinalizao da central;
- iluminao dos relgios.
e) Sistema de Antenas Coletivas de TV e FM e TV a Cabo
Antenas, Mastros e Cabos
-
dimensionamento;
linearidade;
condies fsicas;
lubrificao dos contatos;
fixao dos mastros;
fixao dos cabos;
limpeza da rea.
g) Sistema de Superviso, Comando e Controle

Verificaes
- indicaes de alarmes;
- lmpadas de sinalizao;
- ajuste e reapertos em todos contatos e conexes;
- existncia de acmulo de sujeira nos sensores de campo;
- continuidade nos cabos, evitando interrupo na
comunicao entre remotas, central e sensores.
Testes
- Teste de desempenho do sistema (simulao), conforme
recomendaes do fabricante dos equipamentos.
h) Sistema de Cabeamento Estruturado
Painel de Processamento
Testes e Verificaes
Utilizando o analisador de redes categoria 5, verificar:
numerao dos cabos;

filtros e acoplador;
fonte de alimentao;
divisores;
chassi de entrada e sada;
16 /3
- comprimento de cabos;
- comprimento dos lances;
- continuidade de blindagens;
- atenuao;
PRTICAS
- rudo ambiente.
2.5
Instalaes de Preveno e Combate a Incndio

Tratando-se de um sistema de segurana, com riscos
de vida e de bens materiais, a verificao e testes de perfeito
funcionamento do sistema de deteco e alarme de incndio
devero ser realizados com a superviso das reas
responsveis pela segurana da edificao.
a) Extintores de Incndio
Os servios de inspeo, manuteno e recarga de
extintores de incndio devero ser realizados de
conformidade com a Norma NBR 12962, que especifica a
freqncia de inspeo e os seguintes nveis de manuteno:
Manuteno de primeiro nvel: manuteno
geralmente efetuado no ato da inspeo por profissional
habilitado, que pode ser executado no local onde o extintor
esta instalado, no havendo necessidade de remov-lo para
oficina especializada.
Manuteno de segundo nvel: manuteno que requer
execuo de servios com equipamento e local apropriado
e por profissional habilitado.
Manuteno de terceiro nvel ou vistoria: processo
de reviso total do extintor, incluindo a execuo de ensaios
hidrostticos.
A manuteno de primeiro nvel consiste em:
- limpeza dos componentes aparentes;
- reaperto de componentes roscados que no estejam
submetidos presso;
- colocao do quadro de instruo;
- substituio ou colocao de componentes que no
estejam submetidos presso por componentes originais;
- conferencia por pesagem da carga de cilindro carregados
com dixido de carbono.
A manuteno de segundo nvel consiste em:
- desmontagem completa do extintor;
- verificao da carga;
- limpeza de todos os componentes;
- controle de roscas;
- verificao das partes internas e externas, quanto
existncia de danos ou corroso;
- regularem de componentes, quando necessria, por outros
originais;
- regulagem das vlvulas de alivio e/ou reguladoras de
presso, quando houver;
- ensaio de indicador de presso, conforme a Norma NBR
9654;
- fixao dos componentes roscados com torque
recomendado pelo fabricante, quando aplicvel;
- pintura conforme o padro estabelecido na Norma NBR
7195 e colocao do quadro de instrues quando
necessrio;
- verificao da existncia de vazamento;
DE
MANUTENO
- colocao do lacre, identificando o executor.

A manuteno de segundo nvel dos extintores base
de espuma qumica e carga liquida ser realizada da forma
descrita no item 5.1.1 da Norma NBR 12962.
de gua e espuma mecnica ser realizada da forma descrita
no item 5.1.2 da Norma NBR 12962.
de p ser realizada da forma descrita no item 5.1.3 da Norma
NBR 12962.
de dixido de carbono ser realizada da forma descrita no
item 5.1.4 da Norma NBR 12962.
A manuteno de terceiro nvel dever ser realizada
por empresa especializada.
b) Hidrantes e Sprinklers
- teste de funcionamento do grupo moto-bomba;
- verificao e lubrificao de todas as vlvulas de controle
do sistema;
- verificao da normalidade do abastecimento dgua do
sistema e da possvel existncia de vlvulas fechadas ou
obstrues na tubulao de fornecimento;
- verificao da presso dos manmetros;
- inspeo limpeza dos bicos de sprinklers;
- inspeo das tubulaes e verificao da condies de
funcionamento;
- verificao do estado de conservao dos suportes
pendentes e reaperto ou substituio;
- teste dos dispositivos de alarme de descarga de gua e
lacrao na posio normal de abertura s vlvulas que
controlam seu fornecimento;
- inspeo e ligao das bombas;
- inspeo e limpeza quando necessrio, da caixa dgua
reservada ao sistema;
- teste das mangueiras e escoamento de eventuais
incrustaes e detritos aderidos s paredes internas da
tubulao.
c) Bombas Hidrulicas
d) Vlvula de Governo e Alarme
- reparos de vazamento;
- inspeo do manmetro.
e) Equipamentos de Medio
- inspeo e recalibrao dos manmetros;
- inspeo e recalibrao dos pressostatos;
- inspeo e recalibrao das chaves de fluxos.
17 /3
PRTICAS DE MANUTENO
2.6
Instalaes Mecnicas e de Utilidades

Os servios de manuteno de instalaes mecnicas
e de utilidades, de preferncia, sero realizados por
profissional ou empresa especializada, ou pelo fabricante
do equipamento.
2.6.1 Elevadores
Os servios de inspeo e manuteno de elevadores
devero ser realizados de conformidade com o MB 130 Inspeo Peridica de Elevadores e Monta-Cargas.
a) Inspeo e reparo ou substituio dos dispositivos
de segurana e de emergncia, entre os quais se
ressaltam:
-
contato da porta da cabine;

contato da porta dos pavimentos;
fecho eletromecnico para rampa fixa ou mvel;
fecho mecnico;
freio de segurana;
limitador geral;
regulador de velocidade;
pra-choque do tipo hidrulico.
b) Inspeo e reparos da mquina e mecanismo de

controle dos seguintes elementos:
-
polia de trao;
tambor;
coroa sem fim;
mancais;
limitador da mquina;
motor.
c) Inspeo dos cabos de segurana e do regulador.

d) Inspeo dos cabos de comando.
e) Inspeo da armao do carro.
f) Inspeo das portas.
g) Inspeo dos indicadores.
h) Inspees dos botes e botoeiras.
i) Inspeo da iluminao.
j) Inspeo de contrapesos.
k) Inspeo do painel de comando.
2.6.2 Escadas Rolantes
Os servios de inspeo e manuteno de escadas
rolantes devero ser realizados de conformidade com a
Norma NBR 10147 - Aceitao, Inspeo de Rotina e
Inspeo peridica de Escadas rolantes, abrangendo:
18 /3
- os dispositivos de segurana e emergncia;

- os elementos de desgaste da mquina;
- as correntes de movimento dos degraus;
- o elemento transmissor de movimento da mquina
operatriz;
- os materiais de instalao da escada rolante;
- a iluminao.
2.6.3 Ar Condicionado Central
a) Sistema Frigorfico
Compressores
- verificao de existncia de sujeira do lado externo, danos
e corroso;
- verificao de rudos, vibrao e perfeita fixao nas
bases;
- medio das presses de suco e descarga;
- medio de temperatura de suco e descarga junto ao
compressor;
- verificao do nvel de leo e troca, se for necessria;
- medio e ajuste da presso de leo lubrificante;
- medio da temperatura da gua de resfriamento do leo
lubrificante antes e depois do trocador de calor;
- medio da tenso e corrente eltricas em cada
componente;
- verificao da operao durante a partida do dispositivo
de reduo de capacidade;
- verificao da operao correta das chaves e controles
de partida;
- verificao da hermeticidade do selo de vedao do eixo
dos compressores;
- verificar as vlvulas de servio;
- verificar a temperatura dos mancais dos compressores
(no caso de compressor centrfugo);
- limpeza externa;
- teste de vazamento.
Trocador de calor
Condensador Resfriado a gua:
- verificao da existncia de sujeira do lado externo, danos
e corroso;
- avaliao da temperatura de condensao do refrigerante
- medio da temperatura na entrada e sada da gua de
condensao;
- verificao da operao da vlvula reguladora da vazo de
gua de condensao;
- ajuste da vlvula reguladora de vazo de gua de
condensao;
- limpeza do condensador internamente (lado da gua)
quando houver evidncias de aumento de incrustao;
PRTICAS
DE
MANUTENO
Condensador Resfriado a Ar:
Vlvulas:

e corroso;
- verificao da operao de damper de controle, quando
houver;
- medio da temperatura na linha do liquido junto ao
condensador;
- medio da temperatura na entrada e na sada do ar de
condensao;
- limpeza das aletas;

e corroso;
- verificao da operao das vlvulas solenoides e outras
motorizadas;
- ajuste do dispositivo de expanso;
- verificao da operao das vlvulas de bloqueio;
Evaporador (lquido / refrigerante)

e corroso;
- verificao do nvel do lquido (no caso de evaporador
inundado);
- medio do superaquecimento do refrigerante;
- medio da temperatura do lquido na entrada e na sada
do resfriador;
- limpeza para o correto funcionamento;
Evaporador (ar / refrigerante)
- verificao da existncia de sujeira no lado externo, danos
e corroso;
- verificao da operao do damper de controle de vazo
de ar (quando houver);
- medio do superaquecimento e subresfriamento do gs
refrigerante;
- medio das temperaturas do ar na entrada e na sada;
- verificao da operao do dreno de condensado;
- limpeza adequada da bandeja do condensado e do sistema
de drenagem;
Componentes do Sistema (circuito refrigerante)
Tubulaes:
e corroso;
- verificao da existncia de danos no isolamento externo;
- verificao da firmeza de fixao;
- verificao da existncia de danos externos nos
compensadores de vibrao;
- teste de vazamento;
- verificao da existncia de obstruo no filtro secador
e substituio quando necessria;
- verificao da existncia de bolhas no visor da linha de
lquido;
- verificao da mudana de cor no indicador de umidade
do visor de linha de lquido;
- verificao do nvel no reservatrio de refrigerante lquido
(quando houver);
Dispositivos de Segurana e Controle:

e corroso;
- verificao da operao;
- ajuste dos parmetros de projeto;
Instrumentos para Indicao e Medio:
e corroso;
- aferio da exatido da leitura dos termmetros;
- aferio da exatido da leitura dos manmetros;
- aferio da exatido da leitura dos medidores de nvel;
- aferio da exatido dos medidores de vazo;
b) Sistema de Resfriamento de gua de
Condensao
Torre de Resfriamento:
e corroso;
- verificao da a alimentao de distribuio de gua;
- verificao do nvel de gua no tanque;
- ajuste do controlador do nvel de gua;
- verificao da operao do sistema de purga
- ajuste do volume de purga conforme padres tcnicos
previamente estabelecidos;
- verificao da operao do ladro e do dreno;
- verificao da existncia de sujeira no filtro / tela de
suco;
- limpeza do filtro / tela de suco;
- verificao do funcionamento do termostato no tanque;
- ajuste da regulagem do termostato.
Ventilador:
-
verificao da existncia de sujeira, danos e corroso;

verificao do balanceamento do rotor;
verificao do rudo nos mancais;
lubrificao dos mancais;
verificao dos redutores de rotao;
verificao da correta operao dos amortecedores de
vibrao (quando houver);
19 /3
PRTICAS DE MANUTENO
- verificao do vazamento nas ligaes flexveis (quando

houver);
- verificao da correta instalao dos protetores
(segurana);
- verificao da correta operao dos controles de vazo;
- verificao da operao do dreno de gua;
- limpeza adequada para o correto funcionamento.
c) Condicionador de Ar
Ventiladores
- verificao da existncia de acumulo de sujeira, danos,
corroso e perfeita fixao;
- verificao do balanceamento do rotor;
- verificao da correta operao do ajuste das ps;
- verificao do rudo dos mancais;
- lubrificao dos mancais;
- verificao de vazamentos nas ligaes flexveis;
- verificao da correta operao dos amortecedores de
vibrao;
(segurana);
Trocadores de calor
Aquecedores de Ar - Ar/Lquido:
- verificao da existncia de acumulo de sujeira do lado
externo, danos e corroso;
- verificao do fluxo de ar / lquido;
- limpeza do lado do ar;
- purgao do ar no lado do lquido.
Aquecedores de Ar Eltricos:
a troca de calor, e reajustes se necessrios;

- verificao do sistema de drenagem.
Filtros de Ar (secos)
- verificao da existncia de acmulo de sujeira, danos e
corroso;
- medio do diferencial de presso;
- verificao do ajuste da moldura do filtro na estrutura;
- limpeza do elemento filtrante (quando recupervel);
- substituio do elemento filtrante;
- limpeza do conjunto.
Filtros de Ar (embebidos em leo)
- verificao da existncia do acumulo a sujeira, danos e
corroso;
- lavagem do filtro com utilizao de produto
desengraxante e inodoro;
- para elemento filtrante seco, pulverizao de leo
(inodoro) e escorrimento, mantida uma fina pelcula de
leo;
Umidificador de Ar (por vapor) com Gerador de
Vapor Separado
corroso;
- verificao da existncia de sujeira no filtro de vapor;
- limpeza do filtro;
- verificao da correta operao da vlvula de controle;
- ajuste da gaxeta da haste da vlvula de controle;
- verificao do estado das linhas de distribuio de vapor
e de condensado;
- verificao da existncia de acmulo de sujeira e

corroso;
- verificao do correto funcionamento;
- verificao do funcionamento adequado dos dispositivos
de segurana;
- limpeza do lado do ar.
d) Componentes de Distribuio e Difuso de Ar
Resfriadores de Ar - Ar/Lquido
Grelhas e Difusores

corroso;
- verificao do fluxo de ar / lquido;
- purgao do ar do lado do lquido;
- verificao do o funcionamento do dreno e sifo de gua;
- limpeza do lado do ar.
- verificao da existncia de sujeira, danos, corroso e

perfeita fixao;
- ajuste adequado;
Venezianas Externas
perfeita fixao;
Damper Corta Fogo (quando houver)

- verificao do certificado de teste;
Evaporador - Ar / Refrigerante
- verificao da existncia de ajustes que possam prejudicar
20 /3
- verificao da existncia de sujeira nos elementos de

fechamento e trava, e seu funcionamento;
PRTICAS
- verificao da a existncia de sujeira nos elementos de

reabertura;
- substituio dos elementos de reabertura;
- verificao de interferncias no funcionamento;
- verificao do posicionamento correto do indicador de
posio;
- limpeza dos elementos do fechamento, trava e reabertura.
Dampers de Gravidade (venezianas automticas)
- verificao da existncia de sujeira, danos e corroso;
- verificao do seu acionamento mecnico;
Dutos e Caixa Pleno para o Ar
- verificao da existncia de sujeira (interna e externa),
danos e corroso;
- verificao das portas de inspeo quanto vedao e
estanqueidade do ar em operao normal;
- lubrificao das partes mveis dos distribuidores de ar;
- verificao da existncia de danos na isolao trmica
(inspeo visual);
- verificao da estanqueidades das conexes.
DE
MANUTENO
- ajuste da presso da gaxeta;

- verificao da haste.
Filtros de gua
- verificao da existncia de sujeira, danos e corroso
externa;
- limpeza da tela;
- verificao dos danos na tela.
Tubulaes, Tampas de Expanso e Acessrios
- verificao da existncia de sujeira, danos e corroso,
vazamento e perfeita fixao;
- verificao dos danos no isolamento (inspeo visual);
- verificao dos danos nos termmetros;
- verificao dos danos nos manmetros;
- verificao dos danos nas juntas de expanso (inspeo
visual);
- verificao dos o nvel de lquido (no tanque de expanso);
- ajuste do nvel de lquido (no tanque de expanso);
- purgao do ar do sistema;
- repintura.
f) Elementos de Acionamento / Transmisso
Motores
Dispositivos para Expanso e Mistura (caixa VAV)

- verificao do funcionamento correto dos controladores
de vazo;
- verificao do funcionamento correto dos dampers de
controle de vazo;
Dispositivos de Bloqueio e Balanceamento
e) Componentes do Sistema Hidrulico
Bombas
- verificao da existncia de danos e corroso externos,
rudos e perfeita fixao;
- verificao da vedao da gaxeta do eixo;
- ajuste da prensa gaxeta;
- lubrificao dos mancais.
Vlvulas de Controle, ajuste e bloqueio
- verificao da existncia de sujeira, danos e corroso
externos;
- verificao de vazamento (inspeo visual);

perfeita fixao;
- verificao do sentido da rotao;
- verificao do rudo nos mancais;
(segurana);
Correia
-
verificao da existncia de sujeira, danos e desgaste;

verificao da tenso e alinhamento;
ajustes;
substituio das correias;
verificao da correta instalao e fixao dos protetores;
limpeza adequada para o correto funcionamento.
Acoplamento
perfeita fixao;
- verificao da temperatura;
- troca do lubrificante;
- verificao da correta instalao do protetor;
Redutores
- verificao da existncia de sujeira, danos, rudos e
perfeita fixao;
21 /3
PRTICAS DE MANUTENO
- troca do leo;
- limpeza externa;
g) Quadros de Fora e Comando
b) Ventiladores
Sistema de Comando Eltrico

- verificao da perfeita instalao e as condies
ambientais;
- limpeza adequada para o correto funcionamento;
- verificao das conexes dos terminais para as funes
mecnicas / eltricas;
- verificao dos elementos funcionais, a exemplo: chaves
eltricas e componentes indicados;
- ajuste e calibrao dos elementos funcionais, a exemplo:
chaves eltricas e componentes indicadores;
- verificao dos alarmes visveis e audveis;
- verificao da existncia de danos e desgastes em
contatores e rels, a exemplo: pastilhas de contato, molas
de ajuste etc.;
- verificao da ao das chaves eltricas e dispositivos de
controle, a exemplo: termostato anti-congelamento;
- verificao da correta atuao dos dispositivos de
proteo, a exemplo: protetor trmico;
- verificao da correta atuao dos dispositivos eltricos
de partida, a exemplo: rel de tempo;
- verificao das funes de controle manual, automtico
e remoto;
- recalibrao.
Sistema de Comando Pneumtico
-

verificao do nvel de leo do compressor;
restaurao do nvel de leo do compressor;
troca do leo do compressor;
verificao a correta operao do compressor;
verificao da correta operao dos dispositivos de
controle e segurana;
recalibrao dos dispositivos de controle e segurana;
verificao da correta operao do sistema automtico
de drenagem;
drenagem do reservatrio de ar comprimido;
verificao da existncia de sujeira no filtro;
limpeza do filtro;
exame do filtro;
verificao da correta operao do desumidificador;
2.6.4 Ventilao Mecnica

a) Compressores
- verificao da temperatura dos mancais dos compressores
(no caso de compressor centrfugo);
22 /3
- verificao da existncia de acumulo de sujeira, danos,

corroso e perfeita fixao;
- verificao do balanceamento do rotor;
- verificao da correta operao do ajuste das ps;
- verificao do rudo dos mancais;
- verificao de vazamentos nas ligaes flexveis;
- verificao da correta operao dos amortecedores de
vibrao;
(segurana);
c) Filtros de ar
Secos
corroso;
- limpeza do elemento filtrante (quando recupervel);
- substituio do elemento filtrante;
Embebidos em leo
- verificao da existncia do acumulo a sujeira, danos e
corroso;
- lavagem do filtro com utilizao de produto
desengraxante e inodoro;
- para elemento filtrante seco, pulverizao de leo
(inodoro) e escorrimento, mantida uma fina pelcula de
leo;
d) Componentes de Distribuio e Difuso de Ar
Venezianas Externas
perfeita fixao;
Grelhas e Difusores
perfeita fixao;
- ajustes adequados;
PRTICAS
Damper Corta Fogo

- verificao do certificado de teste;
fechamento e trava, e seu funcionamento;
reabertura;
- substituio dos elementos de reabertura;
- verificao de interferncias no seu funcionamento;
- verificao do posicionamento correto do indicador de
posio;
- limpeza dos elementos do fechamento, trava e reabertura.
DE
MANUTENO
- troca do lubrificante;
- verificao da correta instalao do protetor;
Redutores
- verificao da existncia de sujeira, danos, rudos e
perfeita fixao;
- troca do leo;
f) Quadros de Fora e Comando
Sistema de Comando Eltrico
Dampers de Gravidade (Venezianas Automticas)

-

verificao do seu acionamento mecnico;
lubrificao dos mancais;
Dutos e Caixa Pleno para o Ar

- verificao da existncia de sujeira (interna e externa),
danos e corroso;
- verificao das portas de inspeo quanto vedao e
estanqueidade do ar em operao normal;
- lubrificao das partes mveis dos distribuidores de ar;
- verificao da existncia de danos na isolao trmica
(inspeo visual);
- verificao da estanqueidades das conexes.
e) Elementos de Acionamento / Transmisso
Motores
perfeita fixao;
- verificao do sentido da rotao;
- verificao de rudo nos mancais;
(segurana);
Correia
-
verificao da existncia de sujeira, danos e desgaste;

verificao da tenso e o alinhamento;
ajustes;
substituio das correias;
verificao da correta instalao e fixao dos protetores;
Acoplamento
perfeita fixao;
- verificao da temperatura;
- verificao da perfeita instalao e as condies

ambientais;
- limpeza adequada para o correto funcionamento;
- verificao das conexes dos terminais para as funes
mecnicas / eltricas;
- verificao dos elementos funcionais, a exemplo: chaves
eltricas e componentes indicados;
- ajuste e calibrao dos elementos funcionais, a exemplo:
chaves eltricas e componentes indicadores;
- verificao dos alarmes visveis e audveis;
- verificao da existncia de danos e desgastes em
contatores e rels, a exemplo: pastilhas de contato, molas
de ajuste etc.;
- verificao da correta atuao dos dispositivos de
proteo, a exemplo: protetor trmico;
- verificao da correta atuao dos dispositivos eltricos
de partida, a exemplo: rel de tempo;
- verificao das funes de controle manual, automtico
e remoto;
- recalibrao.
Sistema de Comando Pneumtico
-

verificao do nvel de leo do compressor;
restaurao do nvel de leo do compressor;
troca do leo do compressor;
verificao da correta operao do compressor;
verificao da correta operao dos dispositivos de
controle e segurana;
recalibrao dos dispositivos de controle e segurana;
verificao da correta operao do sistema automtico
de drenagem;
drenagem do reservatrio de ar comprimido;
verificao da existncia de sujeira no filtro;
limpeza do filtro;
exame do filtro;
verificao da correta operao do desumidificador;
23 /3
PRTICAS DE MANUTENO
2.6.5 Compactador de Resduos Slidos

-
inspeo do sistema de acionamento;

inspeo dos dispositivos de segurana;
inspeo dos contatos e protees eltricas;
inspeo dos elementos estruturais;
lubrificao dos pontos mveis, na forma e periodicidade
adequadas;
- inspeo da estanqueidade das vedaes.
2.6.6 Gs Combustvel
Central de gs GLP
- inspeo e reparo das vlvulas, mangueiras, vlvulas
reguladoras, manmetros e conexes;
- inspeo dos cilindros;
- inspeo da ventilao do recinto do ambiente.
Tubulaes ( tubos, conexes, fixao e acessrios)
-
inspeo de vazamento e corroso;

servios de limpeza;
inspeo das unies dos tubos x conexes;
pintura contra corroso.
- reparos de trechos e de fixaes;

- inspeo das unies conexes x tubos;
- pintura contra corroso.
Vlvulas Reguladoras de Presso e Purgadores
Compressores e Reservatrios
- inspeo e reparo na pintura;
- inspeo e lubrificao das partes mveis tal como caixa
de rolamento;
- troca e/ou reparos dos rolamentos, mancais, selo
mecnico, acoplamentos e outros;
- verificao das juntas e gaxetas quando forem
desmontadas;
- verificao do nvel de rudo proveniente do
desbalanceamento dinmico;
- verificao da alterao da temperatura e registr-la como
parmetro;
- verificao do funcionamento dos filtros, resfriadores,
desumificadores;
- inspeo peridica da ventilao da ventilao e
temperatura do ambiente da casa dos compressores.
2.6.9 Vcuo
Inspeo de Vazamento
- de conformidade com o procedimento descrito na prtica

de construo.
2.6.7 Oxignio
-

servios de limpeza;
reparos de trechos, suportes e pintura;
troca ou manuteno peridica das vlvulas reguladoras
de presso;
- inspeo e reparo dos sistemas de segurana;
- inspeo e recalibragem dos equipamentos de medies;
2.6.8 Ar Comprimido
- inspeo de vazamento e corroso;
- servios de limpeza;
- troca ou manuteno peridica das vlvulas de
secionamento;
- inspeo e reparo nos sistemas de segurana;
- inspeo e recalibragem dos equipamentos de medio;
24 /3
Tubulaes (tubos, conexes, fixao e acessrios)

servios de limpeza;
reparos nos trechos, suportes e fixaes;
manuteno das vlvulas de seccionamento;
inspeo e reparos nos sistemas anti-contaminao;
inspeo e recalibragem dos equipamentos da medio;
inspeo das conexes x tubos;
pintura contra corroso.
Bombas de vcuo e reservatrios

- inspeo e reparos na pintura;
- inspeo e lubrificao das partes moveis tal como caixa
de rolamento;
- inspeo de rolamentos, mancais, selos mecnicos,
acoplamentos e outros;
- verificar juntas e gaxetas quando forem desmontadas;
- verificar periodicamente o nvel de rudo proveniente do
desbalanceamento dinmico;
- verificar a alterao da temperatura e registr-la como
parmetro;
- verificar o funcionamento dos filtros, resfriadores,
desumidificadores;
- inspeo da ventilao da ventilao e temperatura do
PRTICAS
ambiente da central de vcuo.
DE
MANUTENO
- ensaios de acumulao.
A inspeo peridica deve incluir:
2.6.10 Vapor
-

servios de limpeza;
inspeo das vlvulas de secionamento;
inspeo e reparo nos sistemas de segurana;
inspeo e recalibragem dos equipamentos de medio;
inspeo das unies conexes x tubos;
pintura contra corroso;
inspeo e reparo dos isolamentos trmicos;
inspeo e reparo das juntas de dilatao;
inspeo e reparos dos purgadores, filtros, indicador de
nvel, termostatos, dispositivo de alimentao de gua.
- exame de pronturio;
- exame externo;
- exame interno.
A responsabilidade pela correta operao e
manuteno da caldeira dever ser confiada exclusivamente
a profissional habilitado, com conhecimentos tcnicos e
experincia necessria para os servios.
A caldeira dever ser mantida em estado de
funcionamento, isenta de anomalias e que possam afetar:
- caractersticas gerais;
- resistncia e estabilidade;
- segurana;
- transmisso de calor;
- temperatura;
- resistncia;
- vida til da chapa e tubos;

- circulao da gua;
Caldeira
- funcionamento da caldeira;
- falha de equipamento;
Os servios de inspeo e manuteno de caldeiras

devero ser realizados de conformidade com a Norma NBR
12177 - Instalao de Segurana de Caldeiras Estacionarias,
recomendaes do fabricante e com a portaria DNSHT-20,
do Departamento Nacional de Segurana e Higiene do
Trabalho.
A inspeo inicial deve incluir:
- exame de pronturio;
- exame externo;
- exame interno;
- falha humana.
3.
PERIODICIDADE
A periodicidade das inspees ser estabelecida em

funo da intensidade de uso das instalaes e componentes,
das condies locais, experincia do Contratante e
recomendaes dos fabricantes e fornecedores.
No caso de contratao de servios de terceiros, a
periodicidade ser proposta e justificada, a fim de permitir
a avaliao e aprovao do Contratante.
25 /3
PRTICAS DE MANUTENO
ANEXO 4
FISCALIZAO
SUMRIO
1. Objetivo
2. Terminologia
3. Condies Gerais
1.
OBJETIVO
Estabelecer as diretrizes gerais para a Fiscalizao

de servios de manuteno de uma edificao ou conjunto
de edificaes.
2.
3.4
TERMINOLOGIA
Contratante
2.1
Contratada
da edificao.
2.2
2.3
Caderno de Encargos
como estabelecer os requisitos, condies e diretrizes
2.4
Fiscalizao
3.
CONDIES GERAIS
3.1
O Contratante manter desde o incio dos servios
at o seu recebimento definitivo, a seu critrio exclusivo,
uma equipe de Fiscalizao constituda por profissionais
habilitados que considerar necessrios ao acompanhamento
e controle dos trabalhos.
A Fiscalizao dever realizar, dentre outras, as

seguintes atividades:
manter um arquivo completo e atualizado de toda a
documentao pertinente aos trabalhos, incluindo o
contrato, Caderno de Encargos, oramentos,
cronogramas, correspondncia e relatrios de servios;
obter da Contratada o Manual de Qualidade contendo o
Sistema de Gesto de Qualidade e verificar a sua efetiva
utilizao;
analisar e aprovar o plano de execuo a ser apresentado
pela Contratada no incio dos trabalhos;
solucionar as dvidas e questes pertinentes prioridade
ou seqncia dos servios em execuo, bem como s
interferncias e interfaces dos trabalhos da Contratada
com as atividades de outras empresas ou profissionais
eventualmente contratados pelo Contratante;
paralisar e/ou solicitar o refazimento de qualquer servio
que no seja executado em conformidade com plano ou
programa de manuteno, norma tcnica ou qualquer
disposio oficial aplicvel ao objeto do contrato;
solicitar a substituio de materiais e equipamentos que
sejam considerados defeituosos, inadequados ou
inaplicveis aos servios;
solicitar a realizao de testes, exames, ensaios e
quaisquer provas necessrias ao controle de qualidade dos
servios objeto do contrato;
exercer rigoroso controle sobre o cronograma de
execuo dos servios, aprovando os eventuais ajustes que
ocorrerem durante o desenvolvimento dos trabalhos;
aprovar partes, etapas ou a totalidade dos servios
executados, verificar e atestar as respectivas medies,
bem como conferir, vistar e encaminhar para pagamento
as faturas emitidas pela Contratada;
verificar e aprovar os relatrios de execuo dos servios,
elaborados de conformidade com os requisitos
estabelecidos no Caderno de Encargos;
verificar e aprovar eventuais acrscimos de servios
necessrios ao perfeito atendimento do objeto do contrato;
solicitar a substituio de qualquer funcionrio da
Contratada que embarace ou dificulte a ao da
Fiscalizao ou cuja presena no local dos servios seja
considerada prejudicial ao andamento dos trabalhos.
3.2
A Contratada dever facilitar, por todos os meios ao
seu alcance, a ampla ao da Fiscalizao, permitindo o
acesso aos servios em execuo, bem como atendendo
prontamente s solicitaes que lhe forem efetuadas.
3.5
A atuao ou a eventual omisso da Fiscalizao
durante a realizao dos trabalhos no poder ser invocada
para eximir a Contratada da responsabilidade pela execuo
dos servios.
3.3
Todos os atos e instrues emanados ou emitidos pela
Fiscalizao sero considerados como se fossem praticados
pelo Contratante.
3.6
A comunicao entre a Fiscalizao e a Contratada
ser realizada atravs de correspondncia oficial e anotaes
ou registros no Relatrio de Servios.
26 /3
PRTICAS
3.7
O Relatrio de Servios, em 3 (trs) vias, 2 (duas)
destacveis, ser destinada ao registro de fatos e
comunicaes pertinentes execuo dos servios, como
concluso e aprovao de servios, indicaes sobre a
necessidade de trabalho adicional, autorizao para
substituio de materiais e equipamentos, irregularidades e
providncias a serem tomadas pela Contratada e Fiscalizao.
DE
MANUTENO
3.8
As reunies realizadas no local dos servios sero
documentadas por Atas de Reunio, elaboradas pela
Fiscalizao e que contero, no mnimo, os seguintes
elementos: data, nome e assinatura dos participantes, assuntos
tratados, decises e responsveis pelas providncias a serem
tomadas.
27 /3
PRTICAS DE MANUTENO
ANEXO 5
MEDIO E RECEBIMENTO
SUMRIO
1. Objetivo
2. Terminologia
3. Condies Gerais
1.
OBJETIVO
Estabelecer as diretrizes bsicas para a medio e

recebimento dos servios de manuteno de uma edificao
ou conjunto de edificaes
2.
TERMINOLOGIA
2.1
Contratante
2.2
Contratada
da edificao.
2.3
Caderno de Encargos
como estabelecer os requisitos, condies e diretrizes
pela Contratada e aprovados pela Fiscalizao, respeitada a

rigorosa correspondncia com o plano ou programa de
manuteno previamente aprovado pelo Contratante.
3.2
A medio de servios ser baseada em relatrios
peridicos elaborados pela Contratada, registrando os
elementos necessrios discriminao e determinao das
quantidades dos servios efetivamente executados.
3.3
A discriminao e quantificao dos servios
considerados na medio devero respeitar rigorosamente
as planilhas de oramento anexas ao Contrato, inclusive
critrios de medio e pagamento.
3.4
O Contratante dever efetuar os pagamentos das
faturas emitidas pela Contratada com base nas medies de
servios aprovadas pela Fiscalizao, obedecidas as
condies estabelecidas no contrato.
3.5
O Recebimento dos servios executados pela
Contratada ser efetivado em duas etapas sucessivas:
na primeira etapa, aps a concluso dos servios e
solicitao oficial da Contratada, mediante uma inspeo
realizada pela Fiscalizao, ser efetuado o Recebimento
Provisrio;
2.4
Fiscalizao
3.
na segunda etapa, aps a concluso das correes e

complementaes e solicitao oficial da Contratada,
mediante nova verificao realizada pela Fiscalizao, ser
realizado o Recebimento Definitivo;
o Recebimento Definitivo somente ser efetuado pelo

Contratante aps a comprovao pela Contratada de
pagamento de todos os impostos, taxas e demais
obrigaes fiscais incidentes sobre o objeto do contrato.
CONDIES GERAIS
Devero ser observadas as seguintes condies
gerais:
3.1
Somente podero ser considerados para efeito de
medio e pagamento dos servios efetivamente executados
28 /3
nesta etapa, a Contratada dever efetuar a entrega do

relatrio de execuo dos servios previstos no Caderno
de Encargos e nas Rotinas de Manuteno previamente
aprovadas pela Fiscalizao;
aps a inspeo, atravs de comunicao oficial da
Fiscalizao, sero indicadas as eventuais correes e
complementaes consideradas necessrias ao
Recebimento Definitivo, bem como estabelecido o prazo
para a execuo dos ajustes;
PRTICAS
DE
MANUTENO
APENSO 1
MODELO DE RELATRIO DE INSPEO PERIDICA

R EL A T R IO DE IN SP E O P ER I D IC A
CO N TR A TA N TE
Objeto do Contrato/Localizao:
Com trato:
Contratada:
Responsvel T cnico:
D ata do Relatrio:
IT E M
Tcnico Responsvel:
CO M PO NE N TE / LO CA L IZ A O
Visto:
Fiscalizao:
D A TA
Folha:
Visto:
IN S PE O / C D IG O
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MANUTENO

Manual de Obras Pblicas-Edificaes

Secretaria de Estado da Administrao e Patrimnio

Secretria de Estado da Administrao e do Patrimnio

Solon Lemos Pinto

Diretor do Departamento de Servios Gerais

assessoria de informaes institucionais

Prtica Geral de Manuteno ............................................................................................................. 3

Estabelecer as diretrizes gerais para a execuo de

Para os estritos efeitos desta Prtica, so adotadas as

Programa de Manuteno (Plano de Manuteno)

3.1.1 A Contratada no poder, sob nenhum pretexto ou

Legislao, Normas e Regulamentos

3.2.1 A Contratada ser responsvel pela observncia das

providenciar junto ao CREA as Anotaes de

responsabilizar-se pelo fiel cumprimento de todas as

3.3.1 A rea responsvel pelas atividades de conservao/

3.3.4 A funo de gesto dever responder pela

terceiros, em atendimento ao programa ou plano de

permanecerem sempre atualizados ao longo da evoluo

A execuo de Servios de Conservao e

3.3.14 A contratao de servios de terceiros ser

NORMAS E PRTICAS COMPLEMENTARES

Prticas de Projeto, Construo e Manuteno de

Contratos e Prticas de Projeto, Construo e Manuteno

Estabelecer as diretrizes gerais para a elaborao do

Descrio e abrangncia dos servios objeto da Licitao,

Plantas cadastrais dos sistemas e componentes

Prazo e cronograma de execuo dos servios, total e

Definio do modelo de Garantia de Qualidade a ser

Informaes, normas e disposies especficas do

Relao das Prticas de Projeto, Construo e

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Normas NBR 19.000 - Normas de Gesto de Qualidade e

Estabelecer as diretrizes gerais para a definio do

Para os estritos efeitos desta Pratica, so adotadas as

o componente, deixando mostra a trinca, rachadura ou rea

Estabelecer as diretrizes gerais para a execuo de

Posteriormente ser aplicado o revestimento para

EXECUO DOS SERVIOS

Os servios de conservao e manuteno

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Posteriormente, procede-se recomposio total da

Arquitetura e Elementos de Urbanismo

Se placas ou peas do revestimento se destacarem,

no se apresentar em boas condies. As placas danificadas

A inspeo peridica da superfcie dever delimitar

Esta adubao dever ser aplicada conforme

A inspeo peridica da superfcie dever delimitar

Devero ser executadas em pocas certas as podas

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2.2.1 Estruturas Metlicas

Deve proceder-se vistoria peridica de controle de

Ser realizada a limpeza da rea afetada, que poder

Devero ser observados rigorosamente as

A existncia de parafusos frouxos indicam uma

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Trao - perpendiculares direo do esforo atuante e

Compresso - paralelas direo do esforo atuante;

Cisalhamento - inclinadas na direo paralela s bielas de

Flexo - perpendiculares ao eixo da estrutura e situandose na regio tracionada do elemento estrutural;

Retrao - geralmente perpendiculares aos eixos dos