Manual de

Licenciamento
de Projetos
Contedo
Apresentao 3 ...........................................................................................................................
O que o licenciamento de projetos? ................................................................................... 4
O que observar antes de fazer o projeto? ............................................................................ 5
Zoneamento .................................................................................................................................. 6
Uso e Ocupao do Solo ................................................................................................................ 7
Melhoramento Pblico ................................................................................................................. 8
Bem tombado ou preservado ...................................................................................................... 8
Imvel classificado como Zona Especial de Preservao Cultural (ZEPEC) ............................ 9
Cone de aproximao de aeroporto ............................................................................................ 9
Polo Gerador de Trfego .............................................................................................................. 9
rea Especial de Trfego (AET) .................................................................................................... 9
rea de Proteo aos Mananciais (APM) .................................................................................... 10
Permetro de Operao Urbana ................................................................................................... 10
Elaborando o projeto .............................................................................................................. 12
Como deve ser a apresentao do projeto? ............................................................................... 13
Documentos necessrios ............................................................................................................. 13
Autuao e acompanhamento do processo ........................................................................ 14
Onde feito o Licenciamento? ..................................................................................................... 14
Caminhos do processo .................................................................................................................. 14
O que o Comunique-se? .......................................................................................................... 15
Como acompanhar e consultar um processo ............................................................................. 15
O que o Alvar? ........................................................................................................................... 15
Servios Online ............................................................................................................................... 16
Alvar de Autorizao para Instalao de Gruas ....................................................................... 16
Alvar de Autorizao para Avano do Tapume Sobre Parte do Passeio Pblico .................. 16
Certificado de Concluso (Habite-se) ........................................................................................... 16
Certificado de Concluso de Demolio ...................................................................................... 16
Principais tipos de processos ................................................................................................ 17
Tipos de uso mais comuns ..................................................................................................... 18
Informaes teis ................................................................................................................... 20
Apresentao
Senhores Muncipes,

Este Manual de Licenciamento de Projetos destinado a todos os

habitantes da cidade de So Paulo que desejam construir ou reformar
um imvel.

Com este material, todos podero entender como funcionam as principais

etapas do processo de licenciamento de projetos, assim como esclarecer
diversas dvidas.

3
 O que o licenciamento de projetos?
Conforme estabelecido pelas Leis Municipais, toda construo ou reforma na cidade
deve ser aprovada pela Prefeitura Municipal de So Paulo. Esse processo de anlise e
aprovao chama-se licenciamento.

No incio, havia um instrumento legal que tinha como objetivo apenas garantir um
nvel mnimo de salubridade dos imveis. Com o passar do tempo, a legislao foi se
aperfeioando e se complementando em diversos aspectos, sempre com o objetivo de
garantir a qualidade de vida dos muncipes e o crescimento ordenado da cidade.

O licenciamento o procedimento necessrio para se obter a autorizao, tambm

chamada de Alvar, que regularizar seu imvel. Embora a Secretaria Municipal de
Habitao (SEHAB) coordene esse processo, dependendo da obra h a necessidade
de encaminhar seu projeto a outros rgos. Por exemplo, quando um terreno possui
rvores que devero ser removidas ou transplantadas, ser necessria a permisso e
orientao da Secretaria Municipal do Verde e do Meio Ambiente.

Cada projeto exige um tipo de ATENO:

aprovao especfica, que depende
do local onde ele ser construdo,
de sua finalidade (residencial ou
comercial), entre outros. Por isso,
antes de levar seu pedido de
licenciamento Prefeitura, voc
deve fazer uma pesquisa sobre
qual tipo de imvel pode ser
construdo no terreno, verificando
a legislao vigente.
Os imveis so fiscalizados e podem
ser multados se houver alguma
irregularidade. As obras no licenciadas
podem ser embargadas e as atividades
desenvolvidas em imveis irregulares
podem ser interditadas. A legislao
rigorosa e tem o objetivo de garantir que
todos os imveis sejam confortveis e
seguros para ser habitados ou utilizados
comercialmente.

4
 O que observar antes de fazer o projeto?
A legislao de parcelamento, uso e ocupao do solo estabelece diferentes restries
em funo do tipo de atividade a ser desenvolvida e a zona de uso onde est localizado
o imvel. A maior parte dessas informaes est na Ficha Tcnica, documento emitido
pelo Departamento de Cadastro Setorial (CASE) da SEHAB.

Para obter as informaes do lote, voc dever

comparecer pessoalmente ao CASE-5, localizado na
Rua So Bento, 405, Centro, 23 andar.
Tenha em mos um documento (IPTU ou Matrcula) com
o nmero de contribuinte do lote.
O atendimento ao pblico feito de tera a sexta-feira,
das 13h30 s 16h30.

Para solicitar a Ficha Tcnica voc dever fazer uma

solicitao por meio desta pgina, no site SP Mais Fcil.

5
 Zoneamento

A cidade est subdivida em Zonas de Uso.

Os mapas e os parmetros urbansticos
(taxa de ocupao, coeficientes de
aproveitamento), recuos, gabarito e outros
esto especificados na Lei de Uso e
Ocupao do Solo e nos Planos Regionais
das Subprefeituras, Lei n 13.885/2004.
A zona de uso pode ser obtida
consultando os mapas e a lei de
zoneamento de cada Subprefeitura, no
site da Secretaria de Desenvolvimento
Urbano, clicando aqui.

Para os imveis localizados nas zonas mistas, deve-se tambm saber a classificao
da via (rua, avenida, alameda etc.), pois isso influencia nos usos permitidos para o local.

ATENO:

A Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano (SMDU) disponibiliza Servio de

Atendimento ao Pblico s teras e quintas-feiras, das 13h s 17h, para consultas
referentes ao zoneamento do municpio. Essas consultas s podem ser feitas
pessoalmente e necessrio ter em mos o IPTU do imvel.
A SMDU fica no Edifcio Martinelli, Rua So Bento, 405, 17 andar, Centro.

6
 Uso e Ocupao do Solo

Conhecendo o zoneamento, a classificao das vias e a atividade pretendida, ser

necessrio verificar quais restries urbansticas devem ser respeitadas, como, por
exemplo, as ilustradas abaixo.

Essas informaes podem ser consultadas nos Quadros 4 anexados aos Planos
Regionais Estratgicos de cada Subprefeitura.

Coeficiente de aproveitamento: o
quanto pode ser construdo em relao
ao tamanho do terreno. Por exemplo:
se o coeficiente de aproveitamento
mximo for 1,00, ser permitido
construir somente 1 vez a rea do
lote. Lembrando que essa conta
feita somente considerando a rea
computvel.
Taxa de Ocupao: a projeo mxima
permitida da edificao no lote.
Gabarito: a altura mxima permitida
para a edificao.
Recuo: a distncia mnima que deve
existir entre a edificao e o limite do
lote.
rea computvel: rea considerada nos
clculos dos ndices.
rea no computvel: rea no
considerada nos clculos dos ndices.

7
Melhoramento Pblico

A cidade possui diversos planos de

melhoramento pblico. Eles so como
uma reserva de espao a fim de garantir
alargamentos ou aberturas de vias e outros
espaos de utilidade pblica. Para saber se o
terreno em questo possui um melhoramento,
necessrio consultar o Departamento
de Projetos da Secretaria Municipal de
Infraestrutura Urbana e Obras (PROJ SIURB).
O atendimento ao pblico feito de segunda
a sexta-feira, das 10h s 16h. O rgo localiza-
se na Praa da Repblica, n 154, 11 andar,
telefone (11) 3100-1500.

Bem tombado
ou preservado

No caso de o imvel ser tombado

ou preservado necessrio obter
previamente a anuncia do Condephaat
e/ou Conpresp, rgos estadual e
municipal responsveis pela preservao
dos bens. Se o imvel estiver prximo
a outro tombado, tambm necessrio
consultar os rgos acima mencionados.

8
Imvel classificado como Zona Especial de Preservao
Cultural (ZEPEC)
Quando a legislao enquadrar o imvel ou o bairro como de carter histrico ou de
excepcional valor artstico, cultural ou paisagstico destinado preservao, a obra
pretendida depender de anuncia da Secretaria Municipal de Cultura (SMC).

Cone de aproximao de aeroporto

Caso o imvel se localize em zona de controle de trfego areo e/ou cone de
aproximao de aeroportos, deve ser observado o gabarito mximo de altura.
Quando no projeto a altura ultrapassar o limite indicado na Ficha Tcnica, dever ser
apresentada anuncia prvia do 4 Comando Areo (COMAR), rgo responsvel pelas
diretrizes relativas s condies de voo.

Polo Gerador de Trfego

Dependendo do nmero de vagas e em funo da atividade desenvolvida no lote, o
empreendimento pode ser considerado um Polo Gerador de Trfego. Nessa situao,
h a necessidade de manifestao da Secretaria Municipal de Transportes (SMT) e
Companhia de Engenharia de Trfego (CET) com relao s exigncias para amenizar o
impacto no entorno.

rea Especial de Trfego (AET)

A cidade possui alguns setores classificados como rea Especial de Trfego que
apresentam saturao da capacidade viria. Nestes locais, os empreendimentos devem
observar os dispositivos especiais fixados pela Lei 15.150/10.

9
rea de Proteo aos Mananciais (APM)
No caso de o imvel estar situado dentro de APM, o projeto deve observar a legislao
estadual pertinente, sendo necessrio aprov-lo previamente na Companhia Ambiental
do Estado de So Paulo (CETESB).

Permetro de Operao Urbana

Algumas reas da cidade esto sujeitas a diretrizes especiais que permitem alterao
dos parmetros urbansticos estabelecidos na legislao de parcelamento, uso
e ocupao do solo. Para conhecer os parmetros especiais desse instrumento
urbanstico, Operaes Urbanas Faria Lima (Lei 13.769/2004), Centro (Lei 12.349/1997),
gua Branca (Lei 11.774/1995) ou gua Espraiada (Lei 13.260/2001), consulte a
Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano (SMDU).

O DIREITO DE CONSTRUIR

Cada lote da cidade tem um potencial construtivo, tambm chamado de

coeficiente de aproveitamento. A lei prev, para cada zona de uso, um coeficiente
mnimo, bsico e mximo.
Nas reas fora de Operaes Urbanas, para utilizar o potencial construtivo entre
o bsico e o mximo, dever ser paga uma taxa conhecida por Outorga Onerosa.
Essa conta feita com base no coeficiente excedente e na metragem do edifcio.
Alm disso, so considerados dois ndices, o Fator Social e o Fator
de Planejamento.
Cada distrito possui um estoque de potencial construtivo. Clique aqui para
consult-lo.
Nas reas dentro de Operaes Urbanas, que possuem diretrizes especficas para
a regio, o direito de construir acima do coeficiente bsico, limitado ao coeficiente
de aproveitamento mximo, pago por meio de aquisio de Certificados de
Potencial Adicional de Construo (CEPAC).

10
Alm das informaes da Ficha Tcnica, deve-se tambm verificar se o imvel est
localizado em antiga zona industrial ou se abrigou as atividades listadas no art. 201
da Parte III da Lei 13.885/04, devendo, nesses casos, ser elaborado um laudo tcnico
conclusivo de avaliao de risco relacionado eventual contaminao do solo, a ser
apresentado Secretaria Municipal do Verde e do Meio Ambiente (SVMA).

necessrio tambm fazer o levantamento arbreo do imvel. Se houver a

necessidade de qualquer corte ou manejo, um pedido de laudo de avaliao ambiental
e posterior lavratura de Termo de Compromisso Ambiental (TCA) devero ser
protocolados junto SVMA.

11
 Elaborando o projeto
Depois de verificar a legislao e os parmetros a serem respeitados, chegou a hora de
elaborar o projeto e providenciar os documentos necessrios para o Licenciamento.

muito importante contratar um profissional (arquiteto ou engenheiro) para

acompanhar todo o processo e elaborar os desenhos tcnicos necessrios para que a
construo esteja de acordo com a legislao e com as suas expectativas.

12
Como deve ser a apresentao do projeto?
O projeto deve ser apresentado nos moldes estabelecidos pela Prefeitura e deve conter,
no mnimo, os seguintes elementos:

I - Implantao;
II - Plantas de todos os andares e tico da edificao;
III - Cortes (um transversal e um longitudinal, no mnimo);
IV - Elevaes;
V - Detalhes considerados necessrios perfeita compreenso do projeto;
VI - Quadro de reas detalhado por andar, indicando as reas computveis e no
computveis.

Para um detalhamento do contedo de cada prancha, clique aqui.

Documentos necessrios
Os documentos necessrios variam de acordo com o tipo de processo. Voc pode ver
aqui a lista completa dos documentos necessrios para cada tipo de processo, no
entanto, h alguns documentos necessrios para todos os casos:

Requerimento padro;
Cpia do ttulo de propriedade de todos os lotes envolvidos;
Cpia das duas primeiras folhas da Notificao-Recibo do IPTU;
Levantamento planialtimtrico do terreno, elaborado por profissional legalmente
habilitado;
Peas grficas representando o projeto;
Guia quitada de arrecadao da taxa e preo pblico devidos ao rgo municipal.

13
 Autuao e acompanhamento do processo

Onde feito o licenciamento?

O local onde o licenciamento feito varia de acordo com o tipo e tamanho do imvel.
Em geral, se a obra tiver rea total superior a 1.500m, o licenciamento deve ser feito na
SEHAB. Caso contrrio, deve ser feito na Subprefeitura com jurisdio sobre o local da
obra. Independentemente da rea, alguns usos competem SEHAB, como no caso de
postos de gasolina, e outros competem s Subprefeituras, como no caso de residncias.

Para ver a lista completa de competncias das Subprefeituras e da SEHAB, e conhecer o

Decreto 48.379/07, clique aqui.

Caminhos do processo
Aps o protocolo, os processos so encaminhado CASE, departamento da SEHAB
responsvel por informar dados necessrios para a anlise por meio da emisso do
Boletim de Dados Tcnicos (BDT). Esse boletim orientar os tcnicos responsveis por
analisar o processo sobre quais os documentos, estudos tcnicos, restries e outras
exigncias a serem feitas ao interessado.

Se a documentao estiver correta, o projeto encaminhado para anlise conforme seu

tipo e uso:
Aprov 1: Conjuntos residenciais horizontais e verticais em condomnios;
Aprov 2: Edifcios de escritrios e servios;
Aprov 3: Edificaes industriais e depsitos em geral;
Aprov 4: Edificaes comerciais;
Aprov 5: Edificaes destinadas a escolas, creches, templos, hospitais e
infraestrutura urbana;
Aprov G: Habitao de Interesse Social (HIS) e Habitao do Mercado Popular (HMP).

14
O que o Comunique-se?
O Comunique-se o principal meio de comunicao entre a Prefeitura e o interessado,
seja para solicitar novos documentos, seja para solicitar correes em documentos j
entregues.
O Comunique-se publicado no Dirio Oficial do Municpio, disponvel no site da
Prefeitura, e tambm pode ser consultado pela internet, clicando aqui. Para realizar
essa consulta necessrio saber o nmero do processo. Voc pode encontrar este
nmero no protocolo que recebeu quando o processo foi aberto.

Como acompanhar e consultar um processo

Os processos de licenciamento de uma edificao podem ser vistos pelo interessado.
Para isso, necessrio realizar o agendamento por e-mail, preencher um requerimento
e comparecer com identificao no setor no qual o processo est localizado. Todas as
consultas so registradas e monitoradas.
O nmero do processo pode ser obtido no De Olho na Obra, que mantm
os registros de todo o trmite de licenciamento e est disponvel no
Portal da Prefeitura na internet. Esse site tambm informa onde est
o processo. Com isso, o interessado poder solicitar a consulta no lugar
certo. Caso o processo tenha sido arquivado, o desarquivamento pode
ser solicitado, mediante justificativa, na Secretaria de Planejamento e
Gesto (SEMPLA), responsvel pelo Arquivo Geral. Importante: O pedido
deve ser dirigido ao rgo onde o processo se encontra.
A pgina oferece duas opes de consulta:
pelo SQL (sigla para Setor, Quadra e Lote), nmero que vem impresso
no carn do IPTU;
pelo endereo, caso voc no tenha o nmero do SQL.
Aps a pesquisa, clique no nmero do processo correspondente ao imvel.

O que o Alvar?
O Alvar um documento emitido aps anlise de todos os rgos envolvidos. Esse
documento a garantia de que seu projeto est de acordo com a Lei.

15
Servios Online
Alguns alvars e certificados j podem ser solicitados atravs do site So Paulo Mais
Fcil.

Alvar de Autorizao para Instalao de Gruas

O Alvar de Autorizao para Instalao de Gruas um documento que permite a
instalao de uma ou mais gruas na rea de execuo das obras ou servios descritos
no Alvar de Execuo, ou no processo administrativo protocolado para a sua obteno,
pelo perodo de seis meses. A emisso do Alvar obrigatria nos casos em que a grua
ultrapassar os limites do terreno (devendo ser observado o direito de vizinhana.

Alvar de Autorizao para Avano do Tapume Sobre

Parte do Passeio Pblico
O Alvar de Autorizao para Avano do Tapume Sobre Parte do Passeio Pblico
um documento obrigatrio para as obras em que h a necessidade de instalao de
tapume sobre o passeio pblico ou sobre o leito carrovel da via. O Alvar vlido por
seis meses, com a possibilidade de renovao mediante pedido (com novo recolhimento
da taxa de emisso).

Certificado de Concluso (Habite-se)

O Certificado de Concluso o documento expedido pela Prefeitura que atesta a
concluso, total ou parcial, de obra ou servio para a qual tenha sido obrigatria a prvia
obteno de Alvar de Execuo.

Certificado de Concluso de Demolio

O Certificado de Concluso de Demolio o documento
expedido pela Prefeitura que atesta a concluso total de
demolio. Para sua solicitao, necessria a prvia
obteno de Alvar de Execuo de Demolio.

16
 Principais tipos de processos
Obra Nova: construo de nova edificao em lote totalmente vago ou que ter a
demolio total do existente.

Reforma: alterao de edificao existente por supresso ou acrscimo na rea

construda, modificao na estrutura, na compartimentao vertical ou na volumetria,
com ou sem mudana de uso.

Reconstruo: obra destinada recuperao ou recomposio de uma edificao,

motivada pela ocorrncia de incndio ou objeto de outro sinistro fortuito, mantendo-se
as caractersticas anteriores.

Regularizao: licenciamento de edificao que foi construda ou reformada sem

aprovao, mas que atende s disposies da legislao vigente na poca de sua
construo.

Pequena Reforma: reforma com ou sem mudana de uso, na qual no haja

supresso ou acrscimo de rea, nem alterao do nmero de unidades autnomas.

Mudana de Uso: alterao da atividade de uma edificao regularmente existente

que atenda s disposies do zoneamento, desde que no haja necessidade de
alterao fsica do imvel.

Projeto Modificativo: aprovao de alteraes do projeto aprovado, desde que o

alvar de execuo da obra encontre-se em vigor, conforme o disposto no item 3.7.9 da
Lei 11.228/92. O projeto modificativo tambm pode ser solicitado junto com o alvar de
execuo da obra.

Certificado de Concluso: aps a execuo da obra e antes de sua ocupao,

deve ser solicitado o respectivo Certificado de Concluso (Habite-se). Caso contrrio, a
edificao ser considerada irregular perante a Prefeitura.

17
 Tipos de uso mais comuns
As categorias de uso so subdivididas em uma srie de grupos. A aprovao de
cada imvel tem de observar um conjunto de regras. Quanto maior o tamanho ou o
incmodo que uma edificao e/ou uso podem causar, maiores so as exigncias
da legislao.

A categoria de uso Residencial (R) se subdivide em:

R1: Uma casa por lote.

R2h: Duas ou mais casas num lote agrupadas horizontalmente (vila ou condomnio
de casas).

R2v: Mais de duas unidades agrupadas verticalmente (prdios de apartamentos).

18
 A categoria de uso No Residencial (nR)
se subdivide em:

nR1 - Usos no residenciais

compatveis: atividades compatveis
com a vizinhana residencial (exemplos:
comrcio de abastecimento de mbito
local, comrcio diversificado, servios
pessoais, servios profissionais,
servios de educao etc.).

nR2 - Usos no residenciais tolerveis: atividades que no causam impacto nocivo

vizinhana residencial (exemplos: comrcio de alimentao ou associado a diverses,
comrcio especializado, oficinas, servios de sade, estabelecimentos de ensino
seriado, locais de reunio ou eventos e alguns tipos de indstria).

nR3 - Usos no residenciais especiais ou incmodos: atividades de carter especial

por natureza ou potencialmente geradoras de impacto de vizinhana ou ambiental
(exemplos: usos especiais, empreendimentos geradores de impacto ambiental,
empreendimentos geradores de impacto de vizinhana).
Clique aqui para ver o Manual de Aprovao de Empreendimentos de Grande
Porte - nR3.

nR4 - Usos no residenciais ambientalmente compatveis com o desenvolvimento

sustentvel: atividades que podem ser implantadas em reas de preservao,
conservao ou recuperao ambiental (exemplos: atividades de pesquisa e
educao ambiental, atividades de manejo sustentvel, ecoturismo etc.).

Para saber mais sobre cada categoria de uso veja o Decreto n 45.817/05.

19
Informaes teis
Endereos e telefones das 31 Subprefeituras
Clique aqui para acessar o site

Setor de Protocolo da SEHAB

Edifcio Martinelli (prximo ao Metr So Bento)
Rua So Bento, n 405, 8 andar, Centro

Aprov Planto de Atendimento

Dias: segunda a sexta-feira
Horrio: das 13h30 s 17h30
Endereo: Edifcio Martinelli (prximo ao Metr So Bento)
Rua So Bento, n 405, 21 andar, Centro
Agendamento pelos telefones (11) 3397-3573 ou 3397-3572, das 9h30 s 17h30, ou
pelo e-mail: aprovatende@prefeitura.sp.gov.br.

Acesse o site So Paulo Mais Fcil para encontrar todas as informaes necessrias.

Todos os procedimentos acima so estabelecidos por lei e podem sofrer modificaes.

As informaes deste manual foram atualizadas em 01/07/2012.

20
 PUBLICAO

TEXTOS
Corpo Tcnico da Diretoria de Aprovaes (APROV)

Reviso de Textos e diagramao

Habi Comunicao

DIREO DE ARTE E DESIGN

2011 Marcello de Oliveira

Ilustraes
Fernanda Vaz de Campos
Francisco Ferreira