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Ana Margarida Ferreira Carvalho

EFEITOS SUBSTANTIVOS DA VENDA EXECUTIVA


DE IMVEL ARRENDADO NO ORDENAMENTO

JURDICO PORTUGUS ACTUAL

Dissertao em Cincias Jurdico-Civilsticas, Meno em Direito Civil

2014
UNIVERSIDADE DE COIMBRA
FACULDADE DE DIREITO
2 CICLO DE ESTUDOS EM DIREITO

EFEITOS SUBSTANTIVOS DA
VENDA EXECUTIVA DE IMVEL
ARRENDADO NO ORDENAMENTO
JURDICO PORTUGUS ACTUAL

Ana Margarida Ferreira Carvalho

Dissertao apresentada no mbito do


2. Ciclo de Estudos em Direito da Faculdade de
Direito da Universidade de Coimbra.
rea de Especializao: Cincias Jurdico-Civilsticas
Meno: Direito Civil
Orientador: Mestre Margarida Costa Andrade

Coimbra
2014
A ti: Coimbra,

cidade que aprendi a amar.

Perdido no mar negro da memria


Vejo o rumo a seguir.
Trao minha alma em lembrana
Deste abrao que me quer fugir.

Oh S! Levo a saudade Choro a certeza do Passado:


Que contigo aprendi a chorar. Poema eterno de um instante;
Feitio desta cidade! Sonhos, versos, vida... Os receios
Vou preso ao me libertar. De um Fado to distante.

Sonho em ficar! Oh S! Levo a saudade


Sonhar partir! Que contigo aprendi a chorar.
Feitio desta cidade!
Sinto-me em vozes do outrora. Vou preso ao me libertar.
Escondo o pranto. Vou sorrir!
Cantam as cordas a minha hora Sonho em ficar!
No silncio que me v partir. Sonhar partir!

Sinto-me em vozes do outrora.


Escondo o pranto. Vou sorrir!
Cantam as cordas a minha hora
No silncio que me v partir.

Balada da Despedida
Monumental Serenata de 4 de Maio de 2012

1
NDICE

Abreviaturas ........................................................................................................................... 4

1. Introduo .......................................................................................................................... 8

2. Venda Executiva de Imvel Arrendado ............................................................................. 9

2.1. Venda Executiva ....................................................................................................... 17

2.2. Momento da Eficcia da Venda Executiva de Imvel .............................................. 19

3. Efeitos Tpicos da Venda Executiva ................................................................................ 23

3.1. Efeitos Obrigacionais ................................................................................................ 23

3.2. Efeito Translativo ...................................................................................................... 24

3.3. Efeito Extintivo ......................................................................................................... 26

3.4. Efeito Sub-Rogatrio ................................................................................................ 40

3.5. Efeito Registal ........................................................................................................... 43

3.6. Efeito Repristinatrio ................................................................................................ 44

4. Efeitos Especficos da Venda Executiva Quanto Relao de Arrendamento ............... 45

4.1. Arrendamento Constitudo Antes do Imvel ser Apreendido ................................... 48

4.1.1. Confronto Entre as Normas-Critrio Hipoteticamente Adequadas a Solucionar o


Caso-Problema (ou o Art. 824, n. 2 CC ou os Arts. 1057 CC e 20, n. 1 RAR) ..... 49

4.1.1.1. Elemento Gramatical ................................................................................... 53

4.1.1.2. Elemento Histrico ...................................................................................... 56

4.1.1.3. Elemento Sistemtico .................................................................................. 75

) O regime da hipoteca (art. 695 CC) ............................................................ 75

) A dicotomia actos de mera administrao e actos de disposio no


arrendamento (art. 1024, n. 1 CC) ................................................................. 78

) A extino do arrendamento por caducidade (arts. 1051 CC e 18 RAR) ... 80

2
) O regime do cdigo da insolvncia e da recuperao de empresas (art. 109,
n. 3 CIRE) ......................................................................................................... 81

) As solues do BGB e do CCI ....................................................................... 82

4.1.1.4. Elemento Teleolgico .................................................................................. 84

4.1.1.5. Juzo Decisrio ............................................................................................ 86

) Indagao sobre a (in)existncia de um regime vinculstico ........................ 86

) Indagao sobre a (in)existncia de um regime de actualizao do valor das


rendas ................................................................................................................ 97

) Deciso stricto sensu ................................................................................... 100

4.1.2. Mobilizao Prtica das Normas-Critrio Adoptadas no Caso-Problema (Arts.


1057 CC e 20, n. 1 RAR) ........................................................................................ 108

4.2. Arrendamento Constitudo Depois do Imvel ser Apreendido ............................... 112

4.2.1. Arrendamento Celebrado em Prejuzo da Execuo ........................................ 113

4.2.2. Arrendamento Celebrado no Interesse da Execuo ........................................ 115

5. Concluso....................................................................................................................... 118

Bibliografia ........................................................................................................................ 120

Jurisprudncia .................................................................................................................... 129

A PRESENTE DISSERTAO EST REDIGIDA EM CONSONNCIA COM O ANTIGO ACORDO ORTOGRFICO .

3
ABREVIATURAS

CRP Constituio da Repblica Portuguesa actualizada (aprovada pelo Decreto


de 10/04 de 1976 e sucessivamente alterada pelas Lei n. 1/82, de 30/09,
Lei n. 1/89, de 08/07, Lei n. 1/92, de 25/11, Lei n. 1/97, de 20/09, Lei
n. 1/2001, de 12/12, Lei n. 1/2004, de 24/07 e Lei n. 1/2005, de 12/08).
CC Cdigo Civil actualizado (aprovado pelo DL n. 47344/66, de 25/11 e
alterado sucessivamente pelos DL n. 67/75, de 19/02, DL n. 261/75, de
27/05, DL n. 561/76, de 17/07, DL n. 605/76, de 24/07, DL n. 293/77,
de 20/07, DL n. 496/77, de 25/11, DL n. 200-C/80, de 24/06, DL n.
236/80, de 18/07, Declarao de 12/08 de 1980, DL n. 328/81, de 04/12,
DL n. 262/83, de 16/06, DL n. 225/84, de 06/07, DL n. 190/85, de
24/06, Lei n. 46/85, de 20/09, DL n. 379/86, de 11/11, Declarao de
31/12 de 1986, Lei n. 24/89, de 01/08, DL n. 321-B/90, de 15/10, DL n.
257/91, de 18/07, DL n. 423/91, de 30/10, DL n. 185/93, de 22/05, DL
n. 227/94, de 08/09, DL n. 267/94, de 25/10, DL n. 163/95, de 13/07,
Lei n. 84/95, de 31/08, DL n. 329-A/95, de 12/12, DL n. 14/96, de
06/03, DL n. 68/96, de 31/05, DL n. 35/97, de 31/01, DL n. 120/98, de
08/05, Rectificao n. 11-C/98, de 30/06, Lei n. 21/98, de 12/05, Lei n.
47/98, de 10/08, DL n. 343/98, de 06/11, Lei n. 59/99, de 30/06, Lei n.
16/2001, de 22/06, DL n. 272/2001, de 13/10, DL n. 273/2001, de 13/10,
Rectificao n. 20-A/2001, de 30/11, DL n. 323/2001, de 17/12, DL n.
38/2003, de 08/03, Lei n. 31/2003, de 22/08, DL n. 199/2003, de 10/09,
DL n. 59/2004, de 19/03, Lei n. 6/2006, de 27/02, Rectificao n.
24/2006, de 17/04, DL n. 263-A/2007, de 23/07, Lei n. 40/2007, de
24/08, DL n. 324/2007, de 28/09, DL n. 116/2008, de 04/07, Lei n.
61/2008, de 31/10, Lei n. 14/2009, de 01/04, DL n. 100/2009, de 11/05,
Lei n. 29/2009, de 29/06, Lei n. 103/2009, de 11/09, Lei n. 9/2010, de
31/05, Lei n. 23/2010, de 30/08, Lei n. 24/2012, de 09/07, Lei n.
31/2012, de 14/08, Lei n. 32/2012, de 14/08 e Lei n. 23/2013, de 05/03).
CC06 Cdigo Civil na redaco da Lei n. 6/2006, de 27/02 e da Rectificao n.
24/2006, de 17/04.
CC77 Cdigo Civil na redaco do DL n. 496/77, de 25/11.
CC66 Cdigo Civil na redaco do DL n. 47344/66, de 25/11.
CCS Cdigo Civil de Seabra (aprovado pela Carta de Lei de 1 de Julho de
1867).
CCI Cdigo Civil Italiano actualizado.
BGB Cdigo Civil Alemo actualizado.
NRAU Novo Regime do Arrendamento Urbano (aprovado pela Lei n. 6/2006, de
27/02, alterado sucessivamente pela Rectificao n. 24/2006, de 17/04,
pela Lei n. 31/2012, de 14/08 e pela Rectificao n. 59-A/2012, de
12/10).

4
NRAU06 Novo Regime do Arrendamento Urbano na redaco da Lei n. 6/2006, de
27/02 e da Rectificao n. 24/2006, de 17/04.
RAU Regime do Arrendamento Urbano (aprovado pelo DL n. 321-B/90, de
15/10, e sucessivamente alterado pelo DL n. 278/93, de 10/08, pelo DL
n. 257/95, de 30/09, DL n. 64-A/2000, de 22/04 e DL n. 329-B/2000, de
22/12).
RAR Regime do Arrendamento Rural actualizado (aprovado pelo DL n.
294/2009, de 13/10).
RARAP Regime do Arrendamento Rural com Fim Agrcola e Pecurio (aprovado
pelo DL n. 385/88, de 25/10).
RARF Regime do Arrendamento Rural com Fim Florestal (aprovado pelo DL n.
394/88, de 8/11).
LAR Lei do Arrendamento Rural (aprovada pela Lei n. 76/77, de 29/09).
NRJAR Novo Regime Jurdico do Arrendamento Rural (aprovado pelo DL n.
201/75, de 15/04).
CPC Cdigo de Processo Civil actualizado (aprovado pela Lei n. 41/2013, de
26/06 e alterado pela Rectificao n. 36/2913, de 12/08).
CPC61 Cdigo de Processo Civil aprovado pelo DL n. 44 129, de 28/12 de 1961.
CPC39 Cdigo de Processo Civil aprovado pelo DL n. 29:637, de 28/05 de 1939.
CPC1876 Cdigo de Processo Civil aprovado pela Carta de Lei de 8/11 de 1876.
CRPred. Cdigo de Registo Predial actualizado (aprovado pelo DL n. 224/84, de
06/07 e sucessivamente alterado pelos Declarao de 31/08 de 1984,
Declarao de 29/09 de 1984, DL n. 355/85, de 02/09, DL n. 60/90, de
14/02, Declarao de 31/03 de 1990, DL n. 80/92, de 07/05, DL n.
30/93, de 12/02, DL n. 255/93, de 15/07, DL n. 227/94, de 08/09, DL n.
267/94, de 25/10, DL n. 67/96, de 31/05, DL n. 375-A/99, de 20/09, DL
n. 533/99, de 11/12, Rectificao n. 5-A/2000, de 29/02, DL n.
273/2001, de 13/10, DL n. 322-A/2001, de 14/12, DL n. 323/2001, de
17/12, DL n. 38/2003, de 08/03, DL n. 194/2003, de 23/08, Lei n.
6/2006, de 27/02, DL n. 263-A/2007, de 23/07, DL n. 34/2008, de 26/02,
DL n. 116/2008, de 04/07, Rectificao n. 47/2008, de 25/08, DL n.
122/2009, de 21/05, Lei n. 29/2009, de 29/06, DL n. 185/2009, de 12/08,
DL n. 209/2012, de 19/09, Lei n. 23/2013, de 05/03 e DL n. 125/2013,
de 30/08).
CRPred.83 Cdigo de Registo Predial aprovado pelo DL n. 305/83, de 29/07.
CRPred.67 Cdigo de Registo Predial aprovado pelo DL n. 47 611, de 28/03 de
1967.
CRPred.59 Cdigo de Registo Predial aprovado pelo DL n. 42 565, de 8/10 de 1959.
CRPred.29 Cdigo de Registo Predial aprovado pelo Decreto n. 17:070, de 4/07 de
1929.

5
CRPreds.28 Cdigos de Registo Predial aprovados pelos Decretos n.s 15:113, de 6/03
de 1928 e 15:986, de 29/09 de 1928.
CPPT Cdigo de Procedimento e Processo Tributrio actualizado (aprovado pelo
DL n. 433/99, de 26/10 e sucessivamente alterado pelos Lei n. 3-B/2000,
de 04/04, Lei n. 30-G/2000, de 29/12, Lei n. 15/2001, de 05/06, Lei n.
109-B/2001, de 27/12, Lei n. 32-B/2002, de 30/12, DL n. 38/2003, de
08/03, DL n. 160/2003, de 19/07, Lei n. 55-B/2004, de 30/12, Lei n. 60-
A/2005, de 30/12, DL n. 76-A/2006, de 29/03, DL n. 238/2006, de
20/12, Lei n. 53-A/2006, de 29/12, Lei n. 67-A/2007, de 31/12, DL n.
34/2008, de 26/02, Lei n. 40/2008, de 11/08, Lei n. 64-A/2008, de 31/12,
Lei n. 3-B/2010, de 28/04, Lei n. 55-A/2010, de 31/12, Lei n. 64-
B/2011, de 30/12, Lei n. 66-B/2012, de 31/12, DL n. 6/2013, de 17/01 e
Lei n. 83-C/2013, de 31/12).
CVM Cdigo dos Valores Mobilirios actualizado (aprovado pelo DL n.
486/99, de 13/11 e sucessivamente alterado pelos Rectificao n. 23-
F/99, de 31/12, Rectificao n. 1-A/2000, de 10/01, DL n. 61/2002, de
20/03, DL n. 38/2003, de 08/03, Rectificao n. 5-C/2003, de 30/04, DL
n. 107/2003, de 04/06, DL n. 183/2003, de 19/08, DL n. 66/2004, de
24/03, DL n. 52/2006, de 15/03, Rectificao n. 21/2006, de 30/03, DL
n. 219/2006, de 02/11, DL n. 357-A/2007, de 31/10, Rectificao n.
117-A/2007, de 28/12, DL n. 211-A/2008, de 03/11, Lei n. 28/2009, de
19/06, DL n. 185/2009, de 12/08, DL n. 49/2010, de 19/05, DL n.
52/2010, de 26/05, DL n. 71/2010, de 18/06, Lei n. 46/2011, de 24/06,
DL n. 85/2011, de 29/06, DL n. 18/2013, de 06/02, DL n. 63-A/2013,
de 10/05, DL n. 29/2014, de 25/02, DL n. 40/2014, de 18/03).
CIRE Cdigo da Insolvncia e da Recuperao de Empresas (aprovado pelo DL
n. 53/2004, de 18/03 e sucessivamente alterado pelos DL n. 200/2004,
de 18/08, DL n. 76-A/2006, de 29/03, DL n. 282/2007, de 07/08, DL n.
116/2008, de 04/07, DL n. 185/2009, de 12/08, Lei n. 16/2012, de 20/04
e Lei n. 66-B/2012, de 31/12).
UC Unidade de Conta.
art.(s) Artigo(s).
DL Decreto-Lei.
ed. Edio.
n.(s) Nmero(s).
vol. Volume.
ob. cit. Obra Citada.
pg(s). Pgina(s).
seg(s). Seguintes
Ac. Acrdo.
TC Tribunal Constitucional.
STJ Supremo Tribunal de Justia.

6
RC Relao de Coimbra.
RE Relao de vora.
RG Relao de Guimares.
RL Relao de Lisboa.
RP Relao do Porto.
ROA Revista da Ordem dos Advogados.
RDES Revista de Direito e de Estudos Sociais.
RLJ Revista de Legislao e de Jurisprudncia.
BMJ Boletim do Ministrio da Justia.
CJ Colectnea de Jurisprudncia.
CJ-STJ Colectnea de Jurisprudncia, Acrdos do Supremo Tribunal de Justia.

7
1. INTRODUO

Na presente empresa pretendemos estudar os efeitos substantivos da venda


executiva. Mas iremos faz-lo atendendo a um caso especfico: quando em causa esteja um
imvel arrendado. Por outras palavras, desejmos aquilatar qual a influncia da venda
executiva na relao de arrendamento existente sobre o imvel alienado executivamente.

Ser que o contrato de arrendamento se extingue? Ou ser que o contrato de


arrendamento oponvel ao terceiro adquirente, constituindo apenas uma mudana
subjectiva no lado do senhorio?

No intuito de dar resposta a este caso, iniciaremos o nosso estudo tecendo


algumas consideraes sobre a venda executiva: enquadraremos a mesma na tramitao
executiva e abordaremos o momento da sua eficcia.
Posteriormente, debruar-nos-emos sobre os efeitos substantivos gerais da venda
executiva.
Por fim, abraaremos o nosso caso-problema, desdobrando-o, atendendo
apreenso do imvel, em dois: saber o que acontece relao de arrendamento constituda
antes do imvel ser apreendido com a venda executiva do mesmo; e saber o que acontece
relao de arrendamento constituda depois do imvel ser apreendido com a venda
executiva do mesmo.

8
2. VENDA EXECUTIVA DE IMVEL ARRENDADO1

As obrigaes2 nascem para ser cumpridas! Eis um princpio basilar do nosso


ordenamento jurdico. E a obrigao cumpre-se, em sentido estrito, sempre que o obrigado
prestao a realiza espontaneamente (art. 762, n. 1 CC). Porm, casos existem, em que
o devedor no cumpre por livre vontade a prestao a que est adstrito. Nestas situaes,
a no ser que ocorra outro motivo de extino das obrigaes3, o credor, se munido de
um ttulo executivo4, pode lanar mo do meio comum de realizao coactiva da prestao:
a aco executiva5 (art. 817 CC)6.
Assim, a aco executiva tem sempre como pressuposto material o
incumprimento do dever de realizar uma prestao. Mas essa prestao no tem de se
fundar, necessariamente, no quadro de um vnculo obrigacional. A aco executiva coloca
1
Por fora do arts. 826 CC e 802 CPC todas as consideraes que iremos tecer quanto aos efeitos
substantivos da venda executiva aplicam-se adjudicao de bens e ao direito de remio.
2
Utilizamos o termo obrigaes em sentido lato, abrangendo qualquer relao jurdica cujo
contedo seja o dever de realizar uma prestao. Segundo o art. 397 CC: Obrigao o vnculo jurdico
por virtude do qual uma pessoa fica adstrita para com outra realizao de uma prestao. Porm tal
preceito apenas se refere um dos lados da relao obrigacional: o dbito. Vide, neste sentido, J. M.
ANTUNES VARELA, (2000); Das Obrigaes em Geral (10 ed., vol. 1); Coimbra: Almedina; pg. 63: O
termo obrigao abrange a relao no seu conjunto e no apenas, como sucede na linguagem comum, o seu
lado passivo: compreende, portanto, o dever de prestar, que recai sobre uma das partes, bem como o poder de
exigir a prestao conferido outra.
3
Alm do cumprimento voluntrio, existem outras causas extintivas das obrigaes. So elas: a
dao em cumprimento (arts. 837 a 840 CC), a consignao em depsito (arts. 841 a 846 CC), a
compensao (arts. 847 a 856 CC), a novao (arts. 857 a 862 CC), a remisso (arts. 863 a 867 CC), a
confuso (arts. 868 a 873 CC) e a ineficcia em sentido amplo que engloba as invalidades (nulidades e
anulabilidades (arts. 285 a 294 CC)), a resoluo (arts. 432 a 439 CC), a revogao (por exemplo, arts.
1082 CC e 16 RAR), a caducidade por omisso (arts. 296 a 299 e 328 a 333 CC) e a denncia (por
exemplo, arts. 1099 a 1103 CC e 19 RAR). De fora fica a prescrio (arts. 296 a 327 CC) que constitui
uma excepo e no uma causa extintiva das obrigaes.
4
A exequibilidade do direito prestao est dependente da satisfao de dois tipos de condies:
o dever de prestar deve constar de um ttulo executivo e necessrio que a obrigao esteja por cumprir.
Quanto primeira condio, constitui um pressuposto formal que condiciona a exequibilidade do direito de
forma externa. Assim, o ttulo executivo constitui uma segurana mnima, considerada pelo nosso
ordenamento jurdico como indcio suficiente da existncia do direito prestao que se pretende executar.
Quanto segunda condio, constitui um pressuposto material que condiciona a exequibilidade do direito de
forma interna. S h inadimplemento da prestao quando a mesma se mostre certa, exigvel e lquida.
Porm, a necessidade de incumprimento da prestao s constitui condio da aco executiva quando no
resulte j do ttulo executivo (art. 713 CPC). Vide, neste sentido, JOS LEBRE DE FREITAS, (2011); A
Aco Executiva, Depois da reforma da reforma (5 ed.); Coimbra: Coimbra Editora, pgs. 29 a 33. Caso
contrrio, ou seja, se o credor da prestao no tiver ttulo executivo, ter de recorrer, no aco executiva
(art. 10, n. 5 CPC: Toda a execuo tem por base um ttulo ()), mas aco declarativa. Esta aco
constitui um acertamento sobre a existncia e a configurao do direito do credor.
5
O direito de aco, ou seja, o direito a desencadear a actividade dos tribunais, um corolrio quer
do direito tutela jurisdicional (arts. 2, n. 2 CPC e 20, n. 1 CRP), quer da proibio da auto-defesa (art. 1
CPC).
6
Excepto se se tratar de uma obrigao natural, pois estas obrigaes no so judicialmente
exigveis (arts. 402 e 404 CC).

9
tambm a actividade dos tribunais ao servio de relaes jurdicas reais, familiares e
sucessrias e dos direitos de personalidade7.
a modalidade da prestao em inadimplemento que influencia a prpria
tramitao processual da aco executiva8. Portanto, se a prestao for de facto9, dar lugar
execuo para prestao de facto (arts. 828 a 830 CC)10; se a prestao for de coisa11,
dar lugar execuo para entrega de coisa certa (art. 827 CC) 12, excepto se a coisa
consistir numa quantia em dinheiro13 na modalidade de obrigao de soma ou quantidade,
ou na modalidade de moeda especfica com clusula ouro-valor em que o devedor cumpre
entregando um quantitativo em moeda corrente pois, nestes casos, dar lugar execuo
para pagamento de quantia certa14.
A execuo para pagamento de quantia certa o tipo de aco executiva mais
utilizado nos nossos tribunais, quer porque hoje em dia a grande maioria das prestaes em
incumprimento constituem obrigaes de soma ou quantidade, quer porque se aplica

7
Vide, neste sentido, J. P. REMDIO MARQUES, (2000); Curso de Processo Executivo Comum
Face do Cdigo Revisto; Coimbra: Almedina, pg. 15.
8
O direito processual , no s, um direito instrumental, como um direito adjectivo face ao direito
substantivo. -lhe instrumental porque o realiza; e -lhe adjectivo porque o torna eficaz.
9
So prestaes de facto as prestaes que se esgotam na prtica de um facto, podendo esse facto
ser de contedo positivo, traduzindo uma aco (prestaes de facere), ou de contedo negativo, traduzindo
uma absteno, omisso ou mera tolerncia (prestaes de non facere e pati).
10
A execuo para prestao de facto est regulada nos arts. 868 a 877 CPC e segue forma nica
(art. 550, n. 4 CPC).
11
So prestaes de coisa as prestaes que dizem respeito a uma coisa e envolvem ou a
transferncia do direito real ou a transferncia da posse ou a transferncia da mera deteno (obrigaes de
dare, entregar e restituere).
12
A execuo para entrega de coisa certa est regulada nos arts. 859 a 867 CPC e segue forma
nica (art. 550, n. 4 CPC).
13
A prestao a uma quantia em dinheiro ou obrigao pecuniria constitui, em regra, uma
obrigao de soma ou quantidade. Porm tambm pode constituir uma obrigao de moeda especfica ou uma
obrigao valutria.
Diz-se obrigao de soma ou quantidade, a obrigao em que as partes apenas estipulam a soma
ou quantidade que deve ser paga, no especificando em que espcie monetria o cumprimento haja de ser
feito; assim presume-se que a soma ou a quantidade diz respeito a moeda que tem curso legal em Portugal
(arts. 550 e 551 CC).
Diz-se obrigao em moeda especfica, a obrigao em que as partes, alm de estipularem a soma
ou quantidade, estipulam tambm que o cumprimento deve ser efectuado ou em moeda metlica (clusula
ouro-efectivo) ou no valor de certa moeda metlica (clusula ouro-valor), podendo neste ltimo caso
desdobrando-se duas variantes o devedor cumprir ou entregando um quantitativo em moeda corrente
correspondente moeda metlica ou entregando a moeda metlica correspondente a um quantitativo em
moeda corrente (arts. 552 a 557 CC).
Por fim, diz-se obrigao valutria a obrigao em que as partes estipulam alm da soma ou
quantidade da moeda, tambm que o cumprimento se far em moeda estrangeira (art. 558 CC).
14
A execuo para pagamento de quantia certa est regulada nos arts. 724 a 858 CPC e pode
adoptar forma ordinria ou forma sumria (art. 550, n. 1 a 3 CPC).

10
subsidiariamente este tipo s execues para entrega de coisa certa e para prestao de
facto15, quer ainda porque pode converter-se naquele estes tipos16.
Na execuo para pagamento de quantia certa destacam-se, essencialmente, dois
grandes momentos: a penhora e o pagamento17.
A penhora18 a antecmara necessria ao pagamento, pois consiste na apreenso,
pelo tribunal, dos bens19 considerados necessrios concretizao do mesmo20.
Em regra, a apreenso reca sobre o patrimnio do devedor nisto consiste a
garantia geral das obrigaes (art. 601 CC); ou seja, pelo cumprimento da obrigao
respondem todos os bens do devedor susceptveis de penhora21, com excepo dos
patrimnios autnomos22, 23. Mas o patrimnio do devedor no s a garantia geral das

15
Vide art. 551, n. 2 CPC.
16
A execuo para entrega de coisa certa converte-se em execuo para pagamento de quantia
certa quando a coisa j no pode ser entregue ou porque a coisa no encontrada (por exemplo, foi destruda)
ou porque sobre a coisa incide um direito de terceiro incompatvel com o do credor e ao mesmo oponvel.
Nestes casos o credor ter direito ao valor da coisa e ao valor do prejuzo resultante da falta do cumprimento
(art. 867 CPC). Diferentemente, na execuo para prestao de facto h sempre converso em execuo para
pagamento de quantia certa (arts. 869, 870, n. 2, 875, n. 2 e 877, n. 2 CPC), embora o legislador s na
epgrafe do art. 869 CPC se refira mesma. Assim, quer estejamos perante prestaes positivas infungveis
por natureza ou conveno quer estejamos perante prestaes positivas fungveis, quer estejamos perante
prestaes negativas, necessrio sempre converter a execuo para prestao de facto em execuo para
pagamento de quantia certa, pois s atravs desta se obtm a quantia pecuniria necessria para ou
indemnizar o credor pelo no cumprimento (indemnizao compensatrio) e pagar a sano pecuniria
compulsria; ou indemnizar o credor pela mora no cumprimento (indemnizao moratria) e suportar a
realizao da prestao por terceiro; ou, ainda, indemnizar o credor pelo no cumprimento (indemnizao
compensatrio), suportar a demolio da obra e pagar a sano pecuniria compulsria. Vide, neste sentido,
RUI PINTO, (2013); Manual da Execuo e Despejo; Coimbra: Coimbra Editora, pg. 55.
17
Vide, neste sentido, J. P. REMDIO MARQUES, (2000); ob. cit.; pgs. 19 e 20: () o ()
(credor) pretende obter o cumprimento de uma obrigao pecuniria, atravs da apreenso dos bens do
devedor () que sero vendidos (), de jeito a, com o preo obtido, se proceder ao pagamento ().
18
Vide, para um conceito de penhora, J. M. ANTUNES VARELA, (1997); Das Obrigaes em
Geral (7 ed., vol. 2); Coimbra: Almedina, pg. 153: () acto de penhora, que consiste na apreenso
judicial dos bens do devedor, que ficam da em adiante afectados aos fins prprios da execuo.
19
Ressalve-se que a penhora, porque instrumental venda executiva e esta transmite direitos,
tem como objecto imediato direitos e s mediatamente incide sobre bens que constituem o objecto daqueles
direitos.
20
Vide JOS LEBRE DE FREITAS; ob. cit.; pg. 263: () a penhora o acto fundamental do
processo executivo, de que as restantes fases do processo so como que o desenvolvimento natural. () a
penhora no esgota em si mesma a sua finalidade: () dirigida aos actos ulteriores de transmisso dos
direitos do executado para, atravs deles, () ser satisfeito o interesse do exequente.
21
Vide, NUNO DE LEMOS JORGE, (2002); Arrendamento de Imveis Hipotecados: Caducidade
do Arrendamento com a Venda Executiva; Trabalho Apresentado Cadeira de Direito Civil no Mestrado em
Cincias Jurdico-Processuais da FDUC., pg. 1, nota 1: S os bens susceptveis de penhora constituem
garantia para os credores, uma vez que s estes podem ser atacados e vendidos em execuo. Nem todos os
bens no patrimnio do devedor so susceptveis de penhora. O nosso legislador estabeleceu limites
penhorabilidade, sacrificando o interesse do credor perante motivos ponderosos de ordem moral, social e
econmica. Esses limites resultam quer da lei substantiva, quer da lei processual.
22
Vide, para uma noo de patrimnio autnomo ou separado, CARLOS A. MOTA PINTO,
(2005); Teoria Geral do Direito Civil, (4 ed. por MONTEIRO, A. Pinto, e PINTO, P. Mota); Coimbra:
Coimbra Editora, pg. 348: Patrimnio autnomo ou separado ser, assim, o que responde por dvidas

11
obrigaes, o patrimnio do devedor tambm a garantia comum das obrigaes (art. 604
CC). Portanto, o seu patrimnio responde perante todos os credores em plena igualdade ou
proporcionalidade regra da par condicio creditorum , excepto se um ou alguns deles
gozarem de preferncia24, 25.
Mas, pode acontecer que a penhora no recaia sobre o patrimnio do devedor, ou
seja, independentemente da garantia geral das obrigaes, as partes podem convencionar
garantias especiais26. Nesses casos, a apreenso tanto pode recair sobre bens (o patrimnio)
de terceiro; como sobre bens especficos quer estes se encontrem no patrimnio do
devedor, quer estes se encontrem no patrimnio de terceiro. No primeiro caso estamos

prprias, isto , s responde e responde s ele por certas dvidas. () As dvidas pelas quais s o
patrimnio autnomo responde, sem responder por quaisquer outras, so as dvidas relacionadas com a
funo especfica, com a finalidade ou afectao especial deste patrimnio.
23
A regra de que o patrimnio do devedor a garantia geral das obrigaes sofre limitaes.
Assim admissvel s partes, quando constituem uma obrigao, limitar a responsabilidade do devedor em
caso de incumprimento a alguns bens do patrimnio excepto se se tratar de matria subtrada
disponibilidade das partes (art. 602 CC). Assim como tambm admissvel ao autor de uma liberalidade
excluir os bens deixados ou doados da responsabilidade do beneficirio-devedor em caso de incumprimento
obrigacional ressalvando-se as legtimas expectativas dos credores (art. 603 CC).
24
Vide, sobre a caracterstica de preferncia dos direitos reais, MNICA JARDIM, (2013); Os
Direitos Reais e os Direitos Pessoais: Distines e Aproximaes, publicado em Cadernos do CENoR -
Centro de Estudos Notariais e Registais (n. 1), pgs. 45 a 82; Coimbra: Coimbra Editora, pgs. 58 e 59, nota
19: Fala-se de preferncia para exprimir ou qualificar a prioridade de que beneficia o titular de uma garantia
real no pagamento do seu crdito, custa do valor da coisa que constitui o objecto da garantia, sobre os
demais credores do respectivo proprietrio que no disponham sobre essa coisa de uma garantia anterior, ()
conferindo preferncia no pagamento, em regra, ao credor cuja garantia se tornou eficaz em primeiro lugar.
() relativamente aos direitos reais de gozo, () no possvel a incidncia simultnea de dois direitos
conflituantes e incompatveis sobre a mesma coisa, () rigorosamente, no se pode falar de preferncia. ()
No obstante o exposto, nada impede que se afirme que a prioridade cronolgica ou o princpio prior in
tempore potior in iure serve de critrio para resolver o problema da concorrncia ou da coliso de direitos
incompatveis, manifestando um efeito de preferncia (se a coexistncia for possvel) ou de
prevalncia/excluso (se os direitos forem incompatveis). () em Portugal, a eficcia absoluta (ou a
oponibilidade erga omnes) e a consequente preferncia sofre, em matria de direitos reais de garantia,
mltiplas excepes.
25
Para impedir que o credor que intentou a aco executiva seja beneficiado face aos outros
credores do devedor com garantias reais anteriores penhora, h lugar no processo de execuo
convocao dos credores que sejam titulares de direito real de garantia sobre os bens penhorados (art. 786,
n. 1, alnea b) CPC).
26
Vide, sobre as garantias especiais das obrigaes, PEDRO DA CAMARA RODRIGUES DE
FREITAS e CARMINDO RODRIGUES FERREIRA, (1939/1940); Direitos Reais, Smula das lies
proferidas pelo Ex.mo. Prof. DOUTOR LUS PINTO COELHO, III ANO; Lisboa: Faculdade de Direito da
Universidade de Lisboa, pg. 104: () o patrimnio do devedor a chamada garantia comum dos crditos,
isto , que o patrimnio do devedor responde por igual por todas as suas obrigaes. Mas pode muito bem
acontecer que esta garantia se torne ineficaz, at porque o devedor se pode desfazer dos seus bens. Sendo
assim, (), pode a expectativa do credor ser frustrada por diversas formas; NUNO DE LEMOS JORGE;
ob. cit., pgs. 1 e 2; e LUS M. T. MENEZES LEITO, (2012); Garantias das Obrigaes, (3 ed.);
Coimbra: Almedina, pg. 95: A garantia especial representa um reforo suplementar de segurana atribudo
a algum ou alguns dos credores, em relao garantia comum, que conferida pelo patrimnio do devedor.

12
perante garantias pessoais27; no segundo perante garantias reais28, 29, 30
. Na verdade, o
patrimnio de terceiro pode responder em caso de incumprimento da prestao de outrem
quando sobre o mesmo recaia uma garantia especial. Mas o patrimnio de terceiro no se
limita a responder nesta situao. Pode igualmente tal patrimnio ser responsabilizado
quando seja objecto de acto praticado em prejuzo do credor e que o mesmo haja

27
As garantias pessoais so oferecidas por terceiro, constituindo-o na obrigao de cumprir em vez
do devedor, ou seja, tm como objecto o patrimnio do garante (a sua garantia geral). Assim, estas
constituem direitos de crdito ao servio de direitos de crdito e tm significado quantitativo, pois aumentam
o nmero de pessoas (e respectivos patrimnios) responsveis. Vide, neste sentido, PEDRO ROMANO
MARTINEZ, (2011); Direito das Obrigaes, Programa 2010/2011, Apontamentos (3 ed.); Lisboa:
Associao Acadmica da Faculdade de Direito de Lisboa, pg. 359: As garantias pessoais implicam que,
para alm do patrimnio do devedor, exista o patrimnio de um terceiro responsabilizado pelo pagamento da
mesma dvida, Pressupe, portanto, uma adjudicao de bens penhorveis de outro patrimnio, que se
acrescentam aos que integram o patrimnio do devedor
28
As garantias reais afectam determinado bem, do devedor ou de terceiro, satisfao do credor.
Assim, estas so direitos reais ao servio dos direitos de crdito e tm importncia qualitativa, pois atribuem
aos seus titulares uma posio de vantagem face a determinados bens. Vide, neste sentido, MANUEL
HENRIQUE MESQUITA, (1967); Direitos Reais; Coimbra, pg. 53: Direitos reais de garantia: conferem ao
credor o direito de se pagar custa do valor (ou dos rendimentos) de certos bens, com preferncia sobre os
demais credores do devedor; MNICA JARDIM, (2013); Os direitos ob. cit.; pg. 52, nota 12; e
MARGARIDA COSTA ANDRADE, (2014); Duas Questes a Propsito do Direito de Reteno do
Promitente-Comprador: A Prevalncia Sobre a Hipoteca e a Sobrevivncia Execuo, publicado em
Cadernos do CENoR - Centro de Estudos Notariais e Registais (n. 2), pgs. 39 a 83; Coimbra: Coimbra
Editora, pg. 48: Assim, um direito real de garantia incidir sempre sobre coisa presente, certa e
determinada, que, normalmente, pertence ao devedor (ou a um terceiro que por ele intercedeu), onerando a
propriedade deste (voluntariamente ou por permisso da lei) em proveito do credor, que assim fica legitimado
reteno e/ou a requerer a alienao pelo tribunal uma vez verificado o incumprimento da obrigao
garantida (, em geral, um ius in re aliena).
29
J no direito romano se distinguia as garantias especiais das obrigaes em garantias pessoais e
garantias reais. Vide A. SANTOS JUSTO, (2006); Direito Privado Romano - Direito das Obrigaes, (2 ed.,
vol. 2); Coimbra: Coimbra Editora, pgs. 159: As garantias pessoais consistem em obligationes constitudas
a favor de um credor por pessoas distintas do devedor para reforar o cumprimento duma obrigao (dita)
principal. O garante responde directamente com a sua pessoa e indirectamente com o seu patrimnio; e 166:
As garantias reais constituem um reforo do cumprimento duma obligatio que incide directa e
exclusivamente sobre certos bens pertencentes ao devedor ou a terceiro.
30
Ao lado das tradicionais garantias especiais das obrigaes (pessoais e reais) emergem novas
formas de garantia. Uma delas que em nossa opinio destrona a hipoteca como rainha das garantias
consiste na utilizao da propriedade em garantia. Nesta encontram-se essencialmente trs figuras: a reserva
de propriedade (trata-se de um contrato de compra e venda em que a transferncia da propriedade apenas
ocorre no momento do pagamento do preo ou do evento em relao ao qual as partes determinaram essa
verificao art. 409 CC); a locao financeira (trata-se de uma operao complexa, em que uma empresa
creditcia, a pedido e sob as instrues da outra parte, adquire um bem especfico, cedendo imediatamente o
seu uso contraparte mediante contraprestao peridica e por prazo determinado e irrevogvel; a
propriedade s se transmite se a contraparte exercer opo de compra, liquidando todas as rendas e o valor
residual fixado DL n. 149/95, de 24 de Junho, alterado pelo DL n. 265/97, de 2 de Outubro, pelo DL n.
285/2010, de 3 de Novembro e pelo DL n. 30/2008, de 25 de Fevereiro); e a alienao fiduciria em garantia
(trata-se de um contrato segundo o qual um sujeito o alienante transmite a outro o adquirente a
titularidade de um bem ou de um direito, com a finalidade de garantir um crdito, ficando o segundo
obrigado uma vez extinta a finalidade de garantia a retransmitir-lhe aquela mesma titularidade DL n.
105/2004, de 8 de Maio, alterado e republicado pelo DL n. 85/2011, de 29 de Junho).

13
procedentemente impugnado (art. 818 CC), ou seja, quando em causa esteja deciso
favorvel a uma impugnao pauliana31.
Com a penhora, os bens so afectados s finalidades da execuo, ou seja,
pretende-se, por um lado, numa funo garantstica, beneficiar o exequente face aos
demais credores, e por outro lado, numa funo conservatria, assegurar a viabilidade da
venda executiva dos bens penhorados32.
Por outras palavras, o nosso legislador acautela o direito execuo pela penhora.
F-lo, em primeiro lugar, constituindo a favor do exequente um direito de preferncia, isto
, pela penhora o exequente adquire o direito a ser pago com preferncia33 sobre qualquer
outro credor que no tenha garantia real anterior, salvo nos casos especialmente previstos
na lei (art. 822, n. 1 CC). F-lo, em segundo lugar, estabelecendo uma indisponibilidade
material absoluta dos bens penhorados, quer dizer, com a penhora o direito do executado
esvaziado dos poderes de gozo34 que o constituem, transferindo-se os mesmos para o

31
Vide, neste sentido, PIRES LIMA e ANTUNES VARELA, (2011); Cdigo Civil Anotado, (4
ed., vol. II); Coimbra: Coimbra Editora, pgs. 90 e 91: Julgada procedente a impugnao pauliana, diz este
artigo, o credor tem no s direito restituio dos bens, como execuo deles no patrimnio do terceiro
adquirente. No necessria, pois, a entrada dos bens no patrimnio do alienante para a serem executados.
Pode mover-se logo a execuo contra o adquirente dos mesmos bens (). A impugnao pauliana no o
nico meio de conservao da garantia patrimonial (cifre-se conservao da garantia patrimonial e no do
patrimnio em si) que o nosso legislador consagra. Ao lado do instituto da impugnao pauliana (arts. 610 a
618 CC) encontramos a declarao de nulidade (art. 605 CC), a sub-rogao do credor ao devedor (arts.
606 a 609 CC) e o arresto (arts. 619 a 622 CC). Assim o legislador pretende proteger o credor contra os
actos praticados pelo devedor em prejuzo da garantia patrimonial.
32
Vide, neste sentido, JOS ALBERTO DOS REIS, (1954); Processo de Execuo (vol. 2);
Coimbra: Coimbra Editora, pg. 90: () a penhora serve para tirar os bens ao devedor, a fim de assegurar a
conservao deles em ordem sua conservao em dinheiro, isto , a fim de evitar que sejam alterados,
deteriorados ou subtrados e RUI PINTO, (2013); ob. cit.; pgs. 685 a 687.
33
O direito a ser pago com preferncia face aos demais credores que no tenham garantia real
anterior constitui um direito real de garantia. Vide, neste sentido, designadamente, ANTNIO MENEZES
CORDEIRO, (1979); Direitos Reais (vol. II); Lisboa: Impresa Nacional Casa da Moeda, pg. 1056: Existe
ainda toda uma categoria de direitos reais que tem a sua sede no direito processual civil: trata-se de direitos
reais que visam acautelar a situao de certas coisas, tendo em vista a prtica de determinados actos
processuais que, de outra forma, poderiam ver, na prtica, frustrados os seus efeitos. H, (), na sede do
processo de execuo, a penhora (); e MNICA JARDIM, (2007); A Segurana Jurdica Gerada pela
Publicidade Registal em Portugal e os Credores que Obtm o Registo de uma Penhora, de um Arresto ou de
uma Hipoteca Judicial publicado em Boletim da Faculdade de Direito (vol. LXXXIII), pgs. 383 a 422;
Coimbra: Universidade de Coimbra, pg. 409: Com a penhora, o credor exequente deixa de ser apenas
titular de um direito de crdito, torna-se titular de um direito real que visa assegurar a satisfao privilegiada
do direito de crdito com base no qual intentou a aco executiva.
34
Vide, sobre os poderes de gozo, JOS ANDRADE MESQUITA, (1999); Direitos Pessoais de
Gozo; Coimbra: Almedina, pg. 12: Um direito de gozo pode abranger vrios poderes. () usar, fruir e
dispor, () O primeiro abrange apenas a possibilidade de algum se servir de uma coisa, tomando-a a ela
prpria como objecto de satisfao de necessidades; o segundo abrange a utilizao da coisa como
instrumento para obter bens aptos a satisfazer necessidades; o poder de dispor abrange poderes materiais de
transformao e destruio e poderes jurdicos, como os de alienar, onerar ou renunciar. Contudo, dentro
deste poder de dispor apenas o de transformao relevante enquanto fenmeno de gozo.

14
tribunal35. E f-lo, em terceiro lugar, instituindo uma indisponibilidade jurdica relativa dos
bens penhorados, ou melhor, a partir da penhora, todos os actos de disposio, onerao ou
arrendamento, praticados voluntariamente pelo executado sobre os bens penhorados so,
apesar de vlidos, provisoriamente ineficazes perante a execuo, ressalvando-se as regras
do registo (arts. 819 e 820 CC).
Todavia, no s a penhora que implica uma apreenso judicial de bens. Tambm
no arresto h uma apreenso judicial de bens do devedor36, isto , verificando-se um justo
receio de que o devedor inutilize ou venha a ocultar os seus bens com o intuito de gorar o
cumprimento coercitivo de uma obrigao sua em inadimplemento, o credor pode lanar
mo do arresto37 (art. 619, n. 1 CC) 38, substantivamente, como meio de conservao da
garantia patrimonial e, processualmente, como procedimento cautelar especificado de
carcter preventivo39. Ao arresto, por fora do art. 622 CC40, so extensivos os efeitos da
penhora, ou seja, pelo arresto constitui-se, quer um direito de preferncia a favor do seu
requerente (art. 822, n. 2 CC41), quer uma indisponibilidade material absoluta42 e jurdica
relativa43 dos bens arrestados.

35
A transferncia dos poderes de gozo que constituem o direito s acompanhada de
desapossamento quando a penhora incide sobre objecto corpreo de direito real (arts. 757, 764, 777, n.1 e
778, n. 2 CPC).
36
Vide art. 391, n. 2 CPC e JOS ALBERTO GONZLEZ, (2011); Cdigo Civil Anotado (vol.
II); Lisboa: Quid Juris, pg. 407: Por isso se pode asseverar que o arresto representa, tipicamente, uma
penhora avanada ou antecipada.
37
Podem ser arrestados quer os bens do devedor, quer bens de terceiro, que tenham sido
adquiridos ao devedor por acto praticado em prejuzo do credor e que hajam sido procedentemente
impugnados (arts. 619 e 818 CC).
38
Para que seja decretado o arresto o seu requerente deve cumulativamente (art. 392, n. 1 CPC):
alegar os factos que, se forem provados, so reveladores da provvel existncia do crdito; alegar o
justificado receio de que venha a perder a garantia patrimonial, excepto se se verificaram alguns dos casos
previstos no art. 396 CPC; e relacionar os bens a apreender, por forma a que sejam devidamente
identificados, no bastando uma simples referncia genrica.
39
Vide, neste sentido, JORGE PAIS DE AMARAL, (2013); Direito Processual Civil (11 ed.);
Coimbra: Almedina, pg. 34: Assim, so conservatrias o arresto, () Todas elas tm por finalidade manter
a situao existente por forma a que o direito do requerente conserve a susceptibilidade de reintegrao.
40
Mas tambm por fora do art. 391, n. 2 CPC.
41
Vide, neste sentido, o art. 762 CPC e J. M. ANTUNES VARELA, (1997); ob. cit., pg. 468,
nota 1: Para eliminar dvidas quanto data da preferncia concedida ao arrestante, o artigo 822., n.2,
prescreve expressamente que, tendo os bens do executado sido previamente arrestados, a anterioridade da
penhora reporta-se data do arresto.
42
Vide, neste sentido, JOS ALBERTO GONZLEZ; ob. cit., pg. 407: O arresto produz
comummente os seguintes efeitos: 1.: em geral, extraco dos poderes de gozo ao arrestado e transferncia
de alguns deles para o tribunal ().
43
Vide, neste sentido, J. P. REMDIO MARQUES, (2009); Aco Declarativa Luz do Cdigo
Revisto (2 ed.); Coimbra: Coimbra Editora, pg. 164: () o seu requerente goza da enorme vantagem
inscrita no artigo 819. do Cdigo Civil, ex vi do artigo 622./1 do mesmo Cdigo: so inoponveis (em
relao a ele, requerente do arresto) todos os actos de disposio, onerao ou arrendamento (ou aluguer) do
bem arrestado que ocorram depois do arresto.

15
Estes trs efeitos da apreenso (penhora ou arresto) iro projectar-se na fase do
pagamento pois, o objecto da venda executiva coincide com o objecto da apreenso. E o
pagamento efectuado, na grande maioria dos casos, com o produto da venda executiva44,
45
.

44
Vide, neste sentido, J. P. REMDIO MARQUES, (2000); ob. cit., pg. 383; MARIA OLINDA
GARCIA, (2004); Arrendamento Urbano e outros temas de Direito e Processo Civil; Coimbra: Coimbra
Editora, pg. 45: No se verificando qualquer das situaes que determinam o levantamento da penhora
(), o imvel penhorado numa aco executiva para pagamento de quantia certa ir, consequentemente, ser
alienado para, desse modo, ser pago ao credor exequente e eventuais credores reclamantes; JOS LEBRE
DE FREITAS; ob. cit.; pg. 325; RUI PINTO, (2013); ob. cit.; pg. 911; e EDGAR VALLES, (2013);
Prtica Processual Civil com o Novo CPC (7 ed.); Coimbra: Almedina, pg. 271: A venda dos bens
penhorados destina-se a obter a quantia necessria para satisfazer o fim da execuo.
45
Todavia, admissvel obter o mesmo com a entrega de dinheiro, a adjudicao de bens ou a
consignao de rendimentos (art. 795, n. 1 CPC).
A entrega de dinheiro consiste numa transmisso directa sobre os prprios bens em dvida: o
dinheiro (art. 798 CPC). Essa transmisso pode ser inicial, no caso de penhora de dinheiro ou pode ser
superveniente, no caso de resultar do cumprimento de direitos de crdito penhorados.
A adjudicao de bens consiste na transferncia da titularidade dos bens penhorados ao credor
(quer ao que intentou a aco executiva: o exequente; quer ao que nela veio reclamar crditos: o credor
reclamante neste caso s quanto aos bens sobre os quais tenha invocado garantia), sem que haja, como
contrapartida, a entrega de um preo; porm o nosso ordenamento jurdico consagra limites objectivos
adjudicao (arts. 799 a 802 CPC).
Por fim, a consignao de rendimentos consiste na afectao dos rendimentos de certa coisa ao
cumprimento de uma obrigao e/ou ao pagamento de juros (arts. 656 a 665 CC e 803 a 805 CPC).

16
2.1. VENDA EXECUTIVA

A venda executiva constitui um contrato sui generis de compra e venda46.


um contrato de compra e venda porque nela existem duas manifestaes de
vontade de sentido oposto mas convergente47 a do Estado, no exerccio de um poder, e a
do adquirente, no exerccio de um direito subjectivo48 , ajustando-se na pretenso de
produzir um resultado jurdico unitrio a transmisso da titularidade de um direito em
contrapartida transmisso do preo49 , embora com um significado diferente para cada
parte.
Mas acaba por receber caractersticas que o apartam do contrato de compra e
venda voluntria da que se qualifique a venda executiva como uma compra e venda sui
generis. De facto, quem aliena o Estado, e f-lo no exerccio de um poder de jurisdio
executiva (poder de autoridade originrio), pelo qual vende o bem do devedor em nome
prprio e no em representao ou substituio do mesmo, sobrepondo-se vontade deste.
Depois quem adquire f-lo de livre vontade, no exerccio de um direito subjectivo. A venda
executiva independente da vontade do executado, mas no independente da vontade do

46
Vide, neste sentido, JOS ALBERTO DOS REIS, (1941); Da Venda no Processo de Execuo
publicado em ROA (ano 1, vol. 2), pgs. 410 a 450; Lisboa, pg. 449: Tese de Carnelutti: a venda executiva
um contrato, mas um contrato sui generis, um contrato de direito pblico, com caracteres especiais. ()
Parece-nos prefervel a tese de Carnelutti; PEDRO ROMANO MARTINEZ, (1997); Venda Executiva
Alguns aspectos das alteraes legislativas introduzidas na nova verso do Cdigo de Processo Civil
publicado em Aspectos do Novo Processo Civil; pgs. 325 a 337; Lisboa: Lex, pg. 336: O vendedor, como
sujeito material do negcio, o executado e o tribunal ser o sujeito formal, que actua, no como
representante do executado ou do exequente, mas no uso do seu poder de jurisdio executiva. Est-se, assim,
perante uma verdadeira compra e venda (); NUNO DE LEMOS JORGE; ob. cit.; pg. 9; e JOS LEBRE
DE FREITAS; ob. cit.; pg. 346. Em sentido contrrio vide RUI PINTO, (2013); ob. cit.; pg. 946: () no
plano jurdico, () no se trata de um contrato, mas de uma venda administrativa: uma venda imposta ao
executado pelo Estado em exerccio do direito do credor realizao coactiva da prestao e pg. 981: ()
a venda executiva no um contrato. () um acto de direito pblico de transmisso onerosa de direitos
privados penhorados em ordem ao pagamento de obrigao exequenda.
47
Vide, para uma noo de contratos ou negcios bilaterais, CARLOS A. MOTA PINTO, (2005);
ob. cit.; pg. 385: Nos contratos ou negcios bilaterais h duas ou mais declaraes de vontade, de contedo
oposto, mas convergente, ajustando-se na sua comum pretenso de produzir resultado jurdico unitrio,
embora com um significado para cada parte.
48
O direito subjectivo pode definir-se como o poder jurdico () de livremente exigir ou
pretender de outrem um comportamento positivo (aco) ou negativo (omisso) () direito subjectivo
propriamente dito ou direito stricto sensu () ou de por um acto livre de vontade, s de per si ou
integrado por um acto de uma autoridade pblica, produzir determinados efeitos jurdicos que
inevitavelmente se impem a outra pessoa (contraparte ou adversrio) direito potestativo. Vide CARLOS
A. MOTA PINTO, (2005); ob. cit.; pgs. 178 e 179.
49
Vide a noo de contrato de compra e venda civil no art. 874 CC.

17
adquirente. Quem adquire f-lo porque quer. Logo, para o comprador, no existe nenhuma
diferena entre a venda voluntria e a venda executiva50.

50
Vide, para um desenvolvimento aprofundado sobre a venda executiva, JOS ALBERTO DOS
REIS, (1941); ob. cit.. O autor prope-se a responder a trs perguntas, vide pg. 412: () quem o
vendedor, a que ttulo figura na venda e que direito exerce quando vende. No intuito de solucionar tais
questes estabelece uma classificao quadripartida das teorias passiveis de resoluo das mesmas, vide pg.
413: Como o quesito fundamental consiste em saber quem o vendedor, tomaremos como critrio de
classificao a soluo dada a ste quesito. E assim temos: a) Teorias segundo as quais o vendedor o
executado, representado pelo exeqente; b) Teorias segundo as quais o vendedor o executado, representado
pelo rgo executivo; c) Teorias segundo as quais o vendedor o exeqente; d) Teorias segundo as quais o
vendedor o juz. Aps uma incurso e anlise crtica pelas teorias apresentadas o autor toma posio
quanto s duas primeiras questes colocadas, vide pg. 431: () dar como resolvidas as duas primeiras
questes () Quem vende realmente o juiz; e vende, no como representante ou substituto do devedor, mas
como rgo do poder pblico, ou como representante do Estado, se se julgar prefervel. Resta a terceira
questo. No uso de que direito que o juiz efectua a venda? E o autor toma posio quanto a esta ltima
pergunta, vide pgs. 442 e 443: Por virtude de uma providncia do rgo executivo, providncia de carcter
expropriativo, o direito de propriedade transfere-se do executado para o arrematante. () Ora a expropriao
tem justamente o alcance de paralisar ou anular o factor - vontade do titular do direito; torna possvel a
transmisso sem o concurso deste factor. Desde que assim , nenhuma repugnncia ou impedimento jurdico
pode haver em que a transferncia, em vez de se realizar em benefcio do expropriante, se realize em
benefcio de terceiro. A questo que os interesses da ordem jurdica justifiquem ste resultado; e no h
dvida de que justificam () O executado, deixando de cumprir a obrigao que contrara, tem de sofrer a
sano necessria e adequada ao restabelecimento da ordem jurdica violada, quere dizer, ficou submetido
responsabilidade executiva. Esta responsabilidade traduz-se na sujeio s medidas que a lei processual
autoriza o rgo executivo a tomar para ser dada satisfao ao direito ofendido; uma dessas medidas consiste
precisamente na expropriao do patrimnio do devedor, na venda coactiva dos seus bens para, com o
produto dela, se fazer o pagamento ao credor. () O juz vende ou faz vender os bens do executado, porque
no tem sua disposio outro meio idneo para dar satisfao ao direito de crdito posto em cheque pela
falta de cumprimento da obrigao por parte do devedor, e portanto para restabelecer a ordem jurdica
perturbada.

18
2.2. MOMENTO DA EFICCIA DA VENDA EXECUTIVA DE IMVEL51

Vigora no nosso ordenamento jurdico, em regra, quanto constituio,


transmisso, modificao ou extino dos direitos reais, o sistema do ttulo52, ou seja,
para que haja constituio, transmisso, modificao ou extino de direitos reais53 sobre
coisa certa e determinada, basta necessrio e suficiente um ttulo de aquisio (titulus
adquirendi)54, no preciso um modo (modus adquirendi)55.
Existe um ttulo de aquisio sempre que haja uma justa causa de aquisio, isto ,
sempre que exista uma causa, essa causa seja vlida e essa causa seja idnea a produzir
efeitos reais princpio da causalidade56, 57. A justa causa de aquisio pode fundar-se ou
na lei, ou numa sentena, ou num acto jurdico em sentido amplo58.

51
A venda executiva incide sobre os bens penhorados (objecto mediato da penhora). E esses bens
tanto podem ser coisas, mveis ou imveis, como prestaes. Porm, porque o contrato de arrendamento
incide sobre coisas imveis (art. 1023 CC) apenas iremos analisar o momento da eficcia na venda executiva
de imvel.
52
Na terminologia romana existem trs sistemas: o sistema do ttulo, o sistema do modo e o
sistema do ttulo e do modo. O sistema do ttulo, alm de vigorar entre ns, aplica-se tambm,
designadamente, nos ordenamentos jurdicos francs, belga, italiano e luxemburgus e d preferncia
regularidade em prejuzo da indiscutibilidade. O sistema do modo aplica-se no Cdigo alemo e d
preferncia indiscutibilidade em prejuzo da regularidade. Por fim, o sistema do ttulo e do modo vigora,
nomeadamente, em Espanha, na Sua, no Brasil e na ustria, e concilia os interesses de regularidade com os
interesses da indiscutibilidade.
53
Associada transmisso de direito real de propriedade est a transmisso do risco (art. 796
CC). Vide PIRES LIMA e ANTUNES VARELA, (2011); Cdigo Civil Anotado, (4 ed. com a colaborao
de H. MESQUITA, vol. I); Coimbra: Coimbra Editora, pg. 375: O momento da transferncia do direito,
quando se trate do direito de propriedade, tem importncia para a resoluo do problema do risco, uma vez
que a matria do risco continua a ser dominada pelo princpio romanista clssico segundo o qual res suo
domino perit.
54
Vide, para uma noo de ttulo de aquisio, ORLANDO DE CARVALHO, (1977); Direito das
coisas: do direito das coisas em geral, Sebenta; Coimbra, pg. 254, nota 70: Ttulo de aquisio (titulus
adquirendi) ou simplesmente ttulo no tem aqui, como bvio, o sentido de documento, contra o que por
vezes ocorre na linguagem corrente; e MNICA JARDIM, (2007); ob. cit., pg. 383: Ttulo de aquisio
tem aqui um sentido de fundamento jurdico ou de causa que justifique a aquisio, podendo abranger, em
princpio, todas as razes em que se funda a aquisio de um ius in re, quer se trate de lei, quer se trate de
sentena, quer de acto jurdico, unilateral ou contratual.
55
Vide, para uma noo de modo, ORLANDO DE CARVALHO, (1977); ob. cit., pg. 257: ()
modo o acto pelo qual se realizam efectivamente essa atribuio e essa aquisio (); e MNICA
JARDIM, (2013); A actual problemtica a propsito do princpio da consensualidade, disponvel em
http://cenor.fd.uc.pt/site/, pg. 9: () acto pelo qual se realizam efectivamente a atribuio e a aquisio do
direito real ou, se se preferir, um acto ad hoc de produo do efeito real, diferente do acto em que se exprime
a vontade de o alcanar.
56
Vide, neste sentido, MNICA JARDIM, (2013); Efeitos substantivos do Registo Predial,
Terceiros para Efeitos de Registo; Coimbra: Almedina, pg. 477: () nos direitos reais ou nos direitos
das coisas convencionalmente estabelecidos, para a produo do efeito real condio necessria e
suficiente um ttulo, mas tal ttulo h-de existir, ser vlido e eficaz: o mesmo dizer, no pode padecer de
causas de inexistncia, ser invlido ou inapto a produzir efeitos reais.
57
Em sentido oposto ao princpio da causalidade ou da justa causa de aquisio existe o princpio
da abstraco, segundo o qual, os vcios no negcio causal no afectam a transferncia do direito real.

19
Especificamente para os contratos, formula o nosso legislador, no art. 408, n. 1
CC, como manifestao do sistema do ttulo, o princpio da consensualidade59.
Assim, nos contratos h um regime de constituio ou transmisso solo consensu,
por outras palavras, o direito real constitui-se ou transmite-se por mero efeito do acordo
das partes os contratos so, alm de obrigacionais, reais quoad effecttum60, 61 , excepto
nos casos previstos na lei em que se consagra um sistema do ttulo e do modo62.
Todavia, o princpio da consensualidade, impondo a constituio ou a transmisso
dos direitos reais por mero efeito do contrato, no impe que as mesmas ocorram em
simultneo com a celebrao do contrato, ou seja, que a constituio ou a transmisso seja
consequncia imediata e instantnea do contrato. Portanto, casos existem em que h uma
dissociao entre a celebrao do contrato e a constituio ou a transmisso dos direitos
reais63 o que no implica uma dissociao entre a celebrao do contrato e os efeitos
obrigacionais, nem to-pouco constitui uma excepo ao princpio da consensualidade64.

58
Os actos jurdicos em sentido amplo ou factos voluntrios constituem manifestaes de vontade.
Assim englobam quer os negcios jurdicos, quer os simples actos jurdicos ou actos jurdicos propriamente
ditos. Vide, para mais desenvolvimentos, CARLOS A. MOTA PINTO, (2005); ob. cit., pgs. 355 a 358.
59
Vide, quanto ao princpio da consensualidade, A. SANTOS JUSTO; ob. cit., pg. 35: () no
necessria a tradio da coisa para que se transfira um direito real sobre mveis nem se exige outro acto para
os imveis: basta o contrato, que traduz o consenso das partes. Porm, a expresso: princpio da
consensualidade pode ser utilizada com outro sentido. Vide, LVARO MOREIRA e CARLOS FRAGA,
(1971); Direitos Reais, Segundo as preleces do Prof. Doutor C. A. da Mota Pinto ao 4. Ano Jurdico de
1970-71; Coimbra: Almedina, pg. 124: () pode a expresso ter outro sentido dizem-se consensuais os
negcios que no carecem, para a sua eficcia, de formalismo especial; aqueles negcios que podem realizar-
se por qualquer das formas que as declaraes de vontade podem revestir. Neste sentido, aos negcios
consensuais opem-se os negcios formais; nesta especial perspectiva, no se poderia dizer que vigorasse no
domnio dos direitos reais o princpio da consensualidade, pois, pelo menos para os negcios sobre imveis,
exigido um formalismo especial ().
60
Vide, neste sentido, MNICA JARDIM, (2013); A actual ob. cit., pg. 2: O contrato que
fonte de efeitos obrigacionais a prpria fonte dos efeitos reais.
61
Diferente, existem tambm contratos reais quoad constitutionem. Nestes a entrega da coisa um
elemento constitutivo do contrato, isto , sem a entrega da coisa no se celebra o negcio jurdico.
62
O nosso legislador consagra excepes ao princpio da consensualidade, ou seja, o ordenamento
jurdico portugus excepcionalmente exige, para que o direito real se constitua ou transmita, para alm do
ttulo de aquisio, um modo. o que acontece, por exemplo, com o penhor de coisas s produz efeitos
com a entrega da coisa empenhada ou de documento que confira a exclusiva disponibilidade dela (art. 669,
n. 1 CC); com o penhor de crditos s produz efeitos desde que seja notificado ao respectivo devedor ou
desde que este o aceite, salvo tratando-se de penhor sujeito a registo, pois nestes casos produz os seus efeitos
a partir do registo (art. 681, n. 2 CC); com a hipoteca deve ser registada, sob pena de no produzir efeitos
mesmo em relao s partes (arts. 687 CC e 4, n. 2 CRPred.); com a doao de mveis quando no
acompanhada de escrito s produz efeitos com a tradio da coisa doada (art. 947, n. 2CC); e com os
ttulos ao portador s produzem efeitos com a entrega do ttulo (art. 101, n. 1 CVM). Porm, cifre-se, tais
excepes apenas podem resultar de previso legal e nunca de estipulao convencional.
63
Os casos em que a constituio ou a transferncia do direito real dissociada da celebrao do
contrato esto previstos nos arts. 408, n. 2 e 409 CC: na venda de coisas indeterminadas, na venda de bens
futuros, na venda de frutos naturais, na venda de partes componentes ou integrantes e na venda com reserva
de propriedade.

20
Neste sentido, na venda voluntria de imvel, a transmisso do direito de
propriedade, assim como os efeitos obrigacionais, operam por mero acordo das partes (arts.
408, n. 1, 874, 879 e 1317, alnea a) CC) a venda real65. Isto , basta o ttulo para
que se produzam os efeitos reais e obrigacionais da venda voluntria. E tais efeitos
ocorrem imediata e instantaneamente com a celebrao do contrato.
Ao invs, na venda executiva de imvel66, apesar de todos os efeitos se
constiturem ou transmitirem por mero efeito do ttulo, isto , do acordo entre o Estado (no
exerccio de um poder de jurisdio executiva) e o adquirente, s os efeitos obrigacionais
se produzem simultaneamente com o contrato. A transmisso do direito de propriedade,
assim como a produo dos efeitos especficos da venda executiva67, s ocorrem com a
emisso, pelo agente de execuo, do documento de transmisso do imvel68, 69, 70

64
Vide, neste sentido, MNICA JARDIM; A actual ob. cit., pg. 4: Portanto, o efeito real
verifica-se em virtude do mero contrato, mas nem sempre no momento do contrato. No entanto, tal realidade
no se traduz em qualquer excepo regra consagrada na parte final do n. 1 do art. 408. do Cdigo Civil,
uma vez que no implica que a produo do efeito real fique dependente, em virtude do acordado pelas
partes, da verificao de um qualquer modus adquirendi.
65
Vide, confrontando a venda obrigatria com a venda real, INOCNCIO GALVO TELLES,
(1948); Venda Obrigatria e Venda Real, publicado em Revista da Faculdade de Direito da Universidade de
Lisboa (ano V), pgs. 76 a 87; Lisboa, pg. 85: () o pendor dos espritos no nosso Pas tradicionalmente
favorvel venda translativa () e no se descobre razo suficientemente forte para contrariar essa
tendncia () O sentimento geral que, comprando-se uma coisa, se fica logo seu proprietrio. Sendo
possvel a transmisso imediata, porque no h-de operar-se, para satisfao desse sentimento?.
66
A venda executiva inicia-se com um despacho do agente de execuo (excepto no caso do art.
814 CPC), ouvidos o exequente, o executado e os credores com garantias sobre os bens a vender. neste
despacho que se decide qual a modalidade de venda, o valor base dos bens e a eventual formao de lotes,
cabendo recurso dele para o juiz.
A venda executiva de imvel pode revestir vrias modalidades: a venda directa, a venda em leilo
electrnico, a venda por negociao particular, a venda em estabelecimento de leilo e a venda mediante
propostas em carta fechada.
Na venda executiva, quando estiver integralmente pago o preo (arts. 824, n. 2, 825, 833, n. 4 e
834, n. 4 CPC e 25 Portaria n. 282/2013, de 29 de Agosto) excepto se houver dispensa do depsito do
preo (art. 815 CPC) e satisfeitas as obrigaes fiscais inerentes transmisso excepto se houver iseno
das obrigaes fiscais , o agente de execuo adjudica os bens caso haja lugar adjudicao dos bens (art.
827, n. 1 CPC e 26 da Portaria n. 282/2013 de 29 de Agosto). Posteriormente, os bens so entregues pelo
detentor-depositrio (art. 756 CPC) ao adquirente e o agente de execuo passa o ttulo de transmisso (art.
827, n. 1 CPC). Por fim, com o ttulo, o agente de execuo comunica a venda conservatria do registo
predial competente, para que esta inscreva a aquisio a favor do adquirente e cancele as inscries
relativamente aos direitos que caduquem com a venda executiva nos termos do art. 824, n. 2 CC (arts. 827,
n. 2 e 811, n. 2).
67
Vide infra 3.3. EFEITO EXTINTIVO; 3.4. EFEITO SUB-ROGATRIO; 3.5. EFEITO REGISTAL e 3.6.
EFEITO REPRISTINATRIO.
68
Vide, neste sentido, MIGUEL TEIXEIRA DE SOUSA, (1998); Aco Executiva Singular;
Lisboa: Lex, pg. 385: () parece dever concluir-se que a transmisso da propriedade do bem vendido s se
opera com o pagamento do preo e a passagem pelo tribunal do respectivo ttulo de transmisso;
FERNANDO AMNCIO FERREIRA, (2010); Curso de Processo de Execuo (13 ed.); Coimbra:
Almedina, pg. 396; e RUI PINTO, (2013); ob. cit., pg. 965. Vide, em sentido divergente, PEDRO
ROMANO MARTINEZ, (1997); ob. cit., pg. 337: Mas, podendo ser o despacho de adjudicao do bem
anterior passagem do ttulo, a transmisso da propriedade precede a emisso deste ltimo; ISABEL

21
(designado pelo nosso legislador por ttulo, ttulo de transmisso ou instrumento de
venda71).

Defendemos, saliente-se, que tais efeitos os reais: transmisso do direito de


propriedade e os especficos da venda executiva s ocorrem com a emisso do
documento da transmisso do imvel pois, seria inconcebvel sufragar que tais efeitos se
produzem com a adjudicao dos bens ou com o depsito do preo, quando admissvel ao
titular do direito de remio72 vir venda executiva preferir aps a emisso de tal
adjudicao73, ou de tal depsito.

Em suma, a venda executiva no constitui uma excepo ao princpio da


consensualidade ao sistema do ttulo consagrado no nosso ordenamento jurdico. O que
existe na venda executiva um desfasamento entre o momento da celebrao do contrato e
o momento da produo de determinados efeitos. Mas tais efeitos no deixam de ser
consequncia do contrato, pois apesar de estarem dependentes da condio suspensiva74 de
o adquirente pagar integralmente o preo e satisfazer as obrigaes fiscais inerentes
transmisso excepto se existir dispensa e/ou iseno respectivamente , a verdade que o
contrato os integra no seu esquema negocial75.

MENRES CAMPOS, (2003); Da Hipoteca, Caracterizao, Constituio e Efeitos; Coimbra: Almedina,


pg. 233: Mas a transmisso da propriedade para o adquirente s ocorre na venda judicial () com o
despacho de adjudicao dos bens ou com a outorga do instrumento da venda, no caso de venda por
negociao particular; e JOS LEBRE DE FREITAS; ob. cit., pg. 329.
69
Nos bens imveis, o ttulo de transmisso est para a venda executiva como a escritura pblica
ou documento particular autenticado est para a venda voluntria.
70
Porm, antes da emisso do ttulo de transmisso, o adquirente pode solicitar a inscrio
provisria por natureza (art. 92, n. 1, alnea h) CRPred.). Tal registo efectuado com base em comunicao
electrnica do agente de execuo, com indicao da identificao do proponente, remidor ou preferente e
dos bens a que respeitam (art. 48A CRPred.).
71
Vide arts. 827, 828 aplicvel a todas as modalidades da venda pelo 811, n. 2 e 833, n. 4
CPC.
72
Vide, sobre o direito de remio, os arts. 842 a 845 CPC.
73
Vide, neste sentido, Rui PINTO, (2013); ob. cit., pg. 965.
74
Vide, sobre a condio suspensiva, o art. 270 CC: As partes podem subordinar a um
acontecimento futuro e incerto a produo dos efeitos do negcio jurdico () diz-se suspensiva a condio
(). Vide, neste sentido, FERNANDO AMNCIO FERREIRA; ob. cit., pg. 396: So assim as vendas
sobre que nos debruamos de classificar como vendas sujeitas a condio suspensiva do pagamento do
preo.
75
Vide, neste sentido, JOO DE CASTRO MENDES, (2012); Direito Processual Civil (vol. III);
Lisboa: Associao Acadmica da Faculdade de Direito de Lisboa, pg. 331: A venda executiva, como toda
a compra e venda, contrato oneroso, tem correlativamente esta eficcia real transmissiva e esta eficcia
obrigacional. Vide, em sentido divergente, RUI PINTO, (2013); ob. cit., pg. 964: A venda executiva
uma sequncia de actos processuais e no um nico evento gerador de eficcia: o depsito do preo, a

22
3. EFEITOS TPICOS DA VENDA EXECUTIVA
3.1. EFEITOS OBRIGACIONAIS

Na venda voluntria o nosso legislador estabelece, essencialmente76, dois efeitos


obrigacionais do contrato: a obrigao de entregar a coisa e a obrigao de pagar o preo
(art. 879, alneas b) e c) CC).
Tais efeitos verificam-se tambm na venda executiva, aplicando-se mesma,
subsidiariamente, o regime da venda voluntria (arts. 874 e segs. CC)77.
Assim, quer a obrigao de pagar o preo, quer a obrigao de entregar a coisa,
constituem efeitos da venda executiva78.
Se assim no fosse, mal se perceberia quer a faculdade concedida ao agente de
execuo em executar o proponente ou preferente remisso em falta quanto ao depsito do
preo79, quer a faculdade concedida ao adquirente em executar o detentor em falta quanto
entrega do bem80. Como j salientamos supra, s h aco executiva quando haja
incumprimento de uma obrigao em sentido lato, ou seja, quando o obrigado prestao
no a realize voluntariamente.

adjudicao do bem, a emisso do ttulo de adjudicao, a entrega do bem. Cada acto da cadeia processual
pressuposto de eficcia do acto seguinte.
76
Essencialmente porque existem outros efeitos obrigacionais da venda voluntria. So eles, por
exemplo, para o vendedor, a obrigao de emitir factura, os deveres de rotulagem, etiquetagem, instrues e
avisos de ateno e a obrigao de entregar os documentos relativos coisa; e, para o comprador, as despesas
com a celebrao do contrato e os encargos fiscais relativos transmisso. Vide, neste sentido, LUS M. T.
MENEZES LEITO, (2010); Direito das Obrigaes, (7 ed., vol. III); Coimbra: Almedina, pgs. 35, 36 e
40.
77
Vide, neste sentido, designadamente, ISABEL MENRES CAMPOS, (2009); Duas Questes
sobre a Efectividade Prtica da Hipoteca: A Caducidade do Arrendamento com a Venda Judicial e o
Conflito do Direito do Credor Hipotecrio com o Direito de Reteno, publicado em Estudos em
Homenagem ao Prof. Doutor Manuel Henrique Mesquita (vol. I), pgs. 309 a 331; Coimbra: Coimbra
Editora, pg. 310: A transmisso em execuo uma venda, sendo o regime deste contrato subsidiariamente
aplicvel em tudo o que no esteja especialmente determinado na lei processual; e FERNANDO
AMNCIO FERREIRA; ob. cit., pg. 395.
78
Vide, neste sentido, J. P. REMDIO MARQUES, (2000); ob. cit., pg. 403; e JOS LEBRE DE
FREITAS; ob. cit., pg. 334: As particularidades da venda executiva levam a que ela tenha outros efeitos
para alm dos essenciais da compra e venda em geral e pg. 334, nota 20:() efeitos obrigacionais de
entrega da coisa e pagamento do preo (art. 879 CC). Vide, em sentido contrrio, RUI PINTO, (2013); ob.
cit., pg. 947: O adquirente tem o dever de depositar o preo() no se trata de um efeito da venda como
sucede contratualmente () a entrega do preo um pressuposto processual da venda executiva: um dos
vrios actos sequenciais que concorre para que se possa proceder transmisso do direito. () Tambm a
aparente obrigao de entregar a coisa apresenta natureza processual. () Trata-se de um dos deveres
legais de colaborao com a justia, em geral, e do depositrio em especial.
79
Vide arts. 825, n. 1, alnea c) CPC e 25 Portaria n. 282/2013, de 29 de Agosto.
80
Vide art. 828 CPC, aplicvel a todas as modalidades da venda por fora do art. 811, n. 2 CPC.

23
3.2. EFEITO TRANSLATIVO

O art. 824, n. 1 CC, em consonncia com o art. 879, alnea a) CC, estabelece
que: A venda em execuo transfere para o adquirente os direitos do executado sobre a
coisa vendida, independentemente da modalidade da venda e da natureza do direito
transmitido.
Logo, estamos perante uma aquisio81 derivada82, 83
, ou seja, os direitos
transmitidos para o adquirente fundam-se na existncia e na extenso dos direitos do
transmitente o executado sobre a coisa vendida. Assim consagra-se o velho princpio
de que ningum pode transmitir para outrem um direito que no tem ou mais que os
direitos que tem (nemo plus juris ad alium transfere potest quam ipse haberet)84.
A aquisio derivada consagrada na venda executiva , em regra, translativa85, 86,
isto , os direitos adquiridos so os mesmos que j pertenciam ao anterior titular sobre a
coisa vendida87 radica a aquisio no direito do executado88.

81
Vide, para uma noo de aquisio de direitos e a sua distino de constituio de direitos,
CARLOS A. MOTA PINTO, (2005); ob. cit., pg. 359.
82
Diferentemente, a aquisio tambm pode ser originria. H aquisio originria quando no
exista dependncia da existncia ou da extenso do direito anterior. O critrio utilizado para distinguir entre a
aquisio originria e a aquisio derivada o da causalidade. Assim, sempre que exista um nexo de
causalidade entre a aquisio e a extino ou diminuio de um direito estamos perante aquisio derivada,
caso contrrio estamos perante aquisio originria.
83
Com este entendimento se coaduna o prprio elemento literal do preceito: () transfere para o
adquirente ().Vide, JOS ALBERTO DOS REIS, (1941); ob. cit., pg. 433: fora de dvida que a
aquisio efectuada por via da arrematao ou por qualquer outra modalidade da venda executiva tem
nitidamente a natureza duma aquisio derivada, e no de uma aquisio originria. () o comprador sucede
ao executado, ou por outras palavras, o direito de propriedade que o arrematante adquire precisamente o
que pertencia ao executado, passando deste para aquele sem se interpor nenhum outro titular; MIGUEL
TEIXEIRA DE SOUSA, (1998); ob. cit., pg. 384; ISABEL MENRES CAMPOS, (2003); ob. cit., pg.
233; e RUI PINTO, (2013); ob. cit., pg. 948.
84
Porm, existem excepes ao princpio nemo plus juris ad alium transfere potest quam ipse
haberet. Vide, para mais desenvolvimentos, CARLOS A. MOTA PINTO, (2005); ob. cit., pg. 365 a 371:
Estas excepes significam, pois, que, em certas hipteses, o adquirente, no obstante a aquisio ser
derivada, pode obter um direito que no pertencia ao transmitente ou mais amplo do que aqueles que
pertenciam a este. () Vamos considerar de seguida as excepes () a) Institutos do registo predial, do
registo de automveis e registos similares () b) Da inoponibilidade da simulao a terceiros de boa f. ()
c) Da eventual inoponibilidade das nulidades e anulabilidades a terceiros de boa f.
85
Na aquisio derivada translativa designa-se o titular anterior do direito por autor, antecessor ou
causante (causam dans) e o adquirente por sucessor ou causado (causam habens).
86
A aquisio derivada tambm pode ser constitutiva e restitutiva. Estamos perante a primeira
quando o direito adquirido se constitui atendendo a um direito do anterior titular direito esse mais amplo ,
ou seja, existe custa dele, limitando-o ou comprimindo-o. Quanto segunda, vide infra nota 90.
87
Vide, para uma caracterizao da adquisio derivada translativa, NUNO DE LEMOS JORGE;
ob. cit., pg. 7: O direito do adquirente no s igual, na sua substncia, ao direito do alienante: o mesmo
direito, intocado, apenas encabeado, aps a compra e venda, por outra pessoa.

24
Porm, por fora do art. 824, n. 2 CC, sobre o qual nos debruaremos infra, a
aquisio derivada translativa da venda executiva sofre um desvio89: os direitos adquiridos
sobre a coisa vendida executivamente sero os mesmos que pertenciam ao executado no
momento da venda executiva, mas a sua extenso poder ser maior pois, por efeito da
venda executiva, podem extinguir-se direitos reais menores de terceiros que incidam sobre
a mesma coisa, ou seja, pode haver uma aquisio derivada restitutiva90.

88
Vide, neste sentido, FERNANDO AMNCIO FERREIRA; ob. cit., pg. 395: O direito do
adquirente, em processo de execuo, filia-se no direito do executado (). Vide, em sentido divergente,
NUNO DE LEMOS JORGE; ob. cit., pg. 11: () radica quer no direito do executado quer no direito do
credor hipotecrio.
89
De modo similar, defendendo que na venda executiva existe uma aquisio derivada complexa,
vide NUNO DE LEMOS JORGE; ob. cit., pgs. 10 e 11.
90
Vide, para uma noo de aquisio derivada restitutiva, CARLOS A. MOTA PINTO, (2005);
ob. cit., pgs. 363 e 364: De qualquer maneira, qualifica-se de restitutiva a aquisio porque ela vai repor as
coisas no estado anterior constituio do direito real que se extingue.

25
3.3. EFEITO EXTINTIVO91, 92

O art. 824, n. 2 CC estabelece que: Os bens so transmitidos livres dos direitos


de garantia que os oneram, bem como dos demais direitos reais que no tenham registo
anterior ao de qualquer arresto, penhora ou garantia, com excepo dos que, constitudos
em data anterior, produzam efeitos em relao a terceiros independentemente do registo.
O preceito legal distingue os direitos reais de garantia dos demais direitos reais.
Nestes ltimos podemos diferenciar os direitos reais de gozo menores dos direitos reais de
aquisio.

Consideremos, desde j, os direitos reais de garantia93. Estabelece o nosso


legislador que os bens alienados executivamente so-no livres dos direitos reais de
garantia, ou seja, os direitos reais de garantia sem distino94 extinguem-se95 com a
venda executiva da coisa96. Porm, apesar de o legislador no distinguir, relevante
assimilar a diversidade da causa da extino.
Em primeiro lugar, h extino da garantia real quando o credor garantido se
apresente, citado para o efeito ou espontaneamente, na execuo a reclamar o seu crdito.
Neste caso, o direito real de garantia extingue-se, ou com a extino por pagamento do
crdito garantido97, ou com a impossibilidade de satisfazer o respectivo crdito, pois o bem

91
O efeito extintivo a que nos referimos neste ponto diz respeito extino dos direitos de
terceiros sobre a coisa vendida executivamente e no extino do direito do executado sobre a coisa
alienada executivamente. A extino do direito do executado resulta do efeito translativo do art. 824, n. 1
CC, supra abordado.
92
O efeito extintivo deve ser aferido atendendo a cada um dos bens vendidos executivamente, pois
o arresto, a penhora ou a garantia que sustentam a aco executiva incidem separadamente sobre cada um
deles.
93
Vide supra, para uma noo de direitos reais de garantia, a nota 28.
94
O que conta a natureza de direito real de garantia e no o momento da sua constituio (se
anterior ou posterior apreenso), nem eventualmente a realizao do registo.
95
Existe um caso em que os direitos reais de garantia no se extinguem com a venda executiva: se
os titulares dos direitos reais de garantia no forem citados para virem ao processo reclamarem os seus
crditos e a venda vier a ser anulada porque o exequente foi o exclusivo beneficirio da mesma (art. 786, n.
6 CPC).
96
Sufragamos que a excepo da parte final do preceito (vide: () com a excepo dos que,
constitudos em data anterior, produzam efeitos em relao a terceiros independentemente do registo)
apesar de tal entendimento ser gramaticalmente possvel no se aplica aos direitos reais de garantia. Vide,
neste sentido, J. OLIVEIRA ASCENSO, (1985); Locao de Bens Dados em Garantia, Natureza Jurdica
da Locao, publicado em ROA (ano 45, vol. 2), pgs. 345 a 390; Lisboa, pgs. 352 e 353; e MARGARIDA
COSTA ANDRADE; ob. cit., pgs. 72 a 76.
97
Tal acontece porque os direitos reais de garantia so acessrios ou instrumentais aos direitos de
crdito. Vide, neste sentido, MNICA JARDIM, (2013); Os Direitos ob. cit., pg. 74: Existem direitos

26
alienado executivamente demonstrou-se insuficiente para o efeito. Nesta hiptese, o direito
real de garantia extinto transfere-se para o produto da venda.
Em segundo lugar, h extino da garantia real quando o credor garantido, citado
para o efeito, no se apresentar a reclamar o seu crdito na aco executiva. Na execuo
no se pode atender a crditos que oportunamente no foram reclamados. Sobre o credor
titular de direito real de garantia pende o nus, aps ser citado, de vir execuo reclamar
o seu crdito. Se no cumpriu tal nus, sofre a cominao de ver o seu direito real tornar-se
ineficaz. Nesta hiptese o direito real de garantia extingue-se por caducidade em sentido
prprio. Tal no impedir o credor, nem de vir instaurar um processo autnomo para
coercivamente obter o pagamento do seu crdito porm, j no gozar da garantia real
extinta, desfrutar, to-s, do direito de preferncia conferido pela penhora (art. 822, n. 1
CC), nem de, no caso de no ter sido citado para a aco executiva, ver ser-lhe atribudo
um direito ao ressarcimento, segundo as regras do enriquecimento sem causa98, pelo dano
sofrido com a falta de citao sem prejuzo da responsabilidade civil99, nos termos gerais,
da pessoa a quem seja imputvel a falta de citao100.
Por fim, em terceiro lugar, h extino da garantia real quando pela venda
executiva se torna o direito real de garantia que gozava de ineficcia originria por fora
dos arts. 819 e 622 CC definitivamente ineficaz. Nesta hiptese o direito real de
garantia extingue-se por caducidade em sentido prprio.
Do exposto se deduz que a extino da garantia no sinnimo da extino da
relao subjacente garantida.

De seguida, consideremos os direitos reais de gozo101 menores. Quanto a estes


defendemos que existem dois regimes: o regime dos direitos no sujeitos a registo e o
regime dos direitos sujeitos a registo102.

reais que so instrumentais em face de direitos de crdito: os direitos reais de garantia, uma vez que so
direitos reais que asseguram a satisfao de direitos de crdito, ou seja, o cumprimento das obrigaes.
98
O instituto do enriquecimento sem causa, tambm designado de enriquecimento injusto ou de
locupletamento custa alheia, est previsto nos arts. 473 a 482 CC.
99
A responsabilidade civil negocial ou obrigacional est prevista nos arts. 483 a 510 CC e a
responsabilidade civil contratual, delitual ou aquiliana nos arts. 798 a 812 CC.
100
Vide art. 786, n. 6 CPC.
101
Vide, para uma noo de direito real de gozo, MANUEL HENRIQUE MESQUITA, (1967); ob.
cit., pg. 47: Direitos reais de gozo: conferem ao titular, sobre a coisa, um direito de uso ou fruio; e
MNICA JARDIM, (2013); Os Direitos ob. cit., pg. 52, nota 12: Nos direitos reais de gozo sobre coisa
alheia, a soberania traduz-se no poder de praticar sobre a coisa determinados actos (de uso, fruio, ou
transformao) indicados na lei.

27
Quanto aos direito reais de gozo no sujeitos a registo, ou seja, os direitos que
produzem efeitos a partir do momento da sua constituio, importa distinguir vrias
hipteses103.
Em primeiro lugar, se estivermos perante um direito real de gozo cuja constituio
seja anterior a qualquer direito real de garantia104 invocado105 ou constitudo106 na
execuo, o mesmo subsiste. E subsiste tal direito real de gozo com a venda executiva
porque quando se realizou a apreenso judicial dos bens (a penhora ou o arresto), esta no
pde incidir sobre o mesmo, pois este j existia na esfera jurdica de terceiro. O objecto da
apreenso no pde incluir esse direito107. E se a apreenso no pde atingir esse direito, a
venda executiva, que aliena o bem previamente apreendido, tambm no o pode abarcar108.
Logo subsiste109.
Em segundo lugar, se estivermos perante um direito real de gozo cuja constituio
seja anterior apreenso ( penhora ou ao arresto), mas posterior ao direito real de garantia
do credor exequente, o mesmo extingue-se, transferindo-se para o produto da venda. E
extingue-se tal direito real de gozo com a venda executiva porque o direito do exequente

102
Esto sujeitos a registo os direitos reais (e, eventualmente, outros actos) sobre imveis e certos
mveis.
103
Nas vrias hipteses enunciadas em texto o que releva a data da constituio dos direitos reais
de gozo e no a sua prioridade na graduao dos crditos.
104
Utilizamos em texto a expresso direito real de garantia em sentido amplo, englobando quer as
tradicionais garantias das obrigaes, quer, como garantias processuais das obrigaes, o arresto e a penhora.
Vide, quanto classificao do arresto e da penhora como direitos reais de garantia de carcter processual,
ANTNIO MENEZES CORDEIRO, (1979); ob. cit., pgs. 1056 e 1101.
105
Se existir um direito real de garantia anterior mas no for reclamado na execuo, ou sendo
reclamado, se a deciso no lhe for favorvel, esse direito real de garantia no atendido. S releva a
reclamao de crditos que seja procedente.
106
H um direito real de garantia constitudo na execuo quando um credor comum, intentando
uma aco executiva, obtm a penhora. De facto pela penhora o exequente adquire o direito a ser pago com
preferncia sobre qualquer outro credor que no tenha garantia real anterior, salvo nos casos especialmente
previstos na lei (art. 822, n. 1 CC).
107
Se o objecto da apreenso abarcar bens que no pertencem ao executado, estamos perante uma
apreenso ilegal por impenhorabilidade subjectiva. Nestes casos o nosso ordenamento jurdico consagra trs
meios de reaco contra a mesma: a oposio por simples requerimento (arts. 723, n. 1, alnea c) e d), 744,
n. 2 e 764, n. 3 CPC), os embargos de terceiro (arts. 1285 CC e 342 a 350 CPC) e a aco de
reivindicao (arts. 1311 a 1313 CC e 839, n. 1, alnea d), 840 e 841 CPC). Diferente da
impenhorabilidade subjectiva a impenhorabilidade objectiva, ou seja, a ilegalidade da apreenso assenta no
facto de se terem ultrapassado os limites objectivos da penhorabilidade.
108
H uma correlao entre o objecto da apreenso (penhora ou arresto) e o objecto de venda
executiva. S se vende executivamente o que previamente se penhorou ou arrestou.
109
Vide, neste sentido, FERNANDO AMNCIO FERREIRA; ob. cit., pg. 399: () no ser
lcito ao credor, que tem a seu favor uma garantia real, pretender que se extinga um direito real j constitudo
(), ao tempo em que ele adquiriu a sua garantia, direito esse que, consequentemente, j reduzira o valor do
bem respectivo.

28
no pode ser limitado por um direito constitudo posteriormente110. O objecto da apreenso
abrangeu o bem111 sem qualquer limitao, logo, na venda executiva, o bem ser alienado
sem qualquer limitao.
Em terceiro lugar, se estivermos perante um direito real de gozo cuja constituio
seja anterior apreenso (penhora ou arresto), mas posterior ao direito real de garantia de
um credor reclamante, o mesmo s se extingue, transferindo-se para o produto da venda, se
o credor reclamante, citado para o efeito, requerer a extenso do objecto da apreenso ao
objecto da sua garantia e a citao do titular do direito real de gozo112, para tomar a posio
do executado no processo. Caso contrrio, o direito real de gozo subsiste com a venda
executiva. E subsiste tal direito real de gozo porque, no momento da constituio da
penhora ou do arresto, o mesmo j existia, no podendo a apreenso ter recado sobre ele.
Ora, se o objecto da apreenso no o englobou, a venda executiva tambm no o pode
fazer excepto se houver lugar extenso supra referida logo, subsiste, e o credor
reclamante s pago proporcionalmente ao produto do bem apreendido, conservando o
remanescente da sua garantia quanto ao restante.
Por fim, em quarto lugar, se estivermos perante um direito real de gozo cuja
constituio seja posterior penhora ou ao arresto, tal direito extingue-se na venda
executiva. E extingue-se porque tratando-se de direito real de gozo constitudo por acto
voluntrio do executado inoponvel ao exequente por fora do art. 819 CC (aplicvel ao
arresto pelo art. 622 CC). Nesta hiptese, o direito real de gozo extingue-se por
caducidade em sentido prprio.

Quanto aos direitos reais de gozo sujeitos a registo, a unidade do sistema jurdico
impe-nos que interpretemos o art. 824, n. 2 CC em consonncia com o registo predial.
O nosso sistema registal , em regra, meramente declarativo113. Assim, pelo
registo pretende-se consolidar ou confirmar as posies jurdicas emergentes dos actos
sujeitos a registo, assegurando-lhes a sua eficcia perante certos e determinados terceiros

110
Porm, h um caso em que o direito do exequente pode ser limitado por um direito real de gozo
constitudo posteriormente: quando se tratar de um direito potestativo de terceiro. Vide supra, para uma
noo de direito potestativo, nota 48.
111
Em regra, a apreenso (a penhora ou o arresto) incide sobre o bem onerado se o bem dado em
garantia for do devedor (art. 752, n. 1 CPC) coincidncia entre o objecto da garantia e o objecto da
apreenso , excepto se existir renncia ou no exerccio do direito (art. 54, n. 2 e 3 CPC).
112
Vide, neste sentido, o art. 54, n. 2 CC.
113
Em regra o registo tem efeito meramente declarativo. Porm, existem no nosso sistema registal
manifestaes dos efeitos enunciativo, constitutivo e aquisitivo. Vide notas infra.

29
(art. 5, n. 1 CRPred.)114 pois, inter partes a constituio ou a transmisso de direitos reais
opera solo consensu (art. 4, n. 1 CRPred.)115.
Por outras palavras, com o ttulo de aquisio (titulus adquirendi), constituem-se
ou transmitem-se os direitos reais sobre coisa certa e determinada; com o registo, tornam-
se oponveis, perante certos e determinados terceiros, os factos sujeitos publicidade
registal116 (art. 5, n. 1 CRPred.)117.
Logo, o registo nem d, nem tira direitos. O que o registo faz proporcionar a
publicidade118 necessria para que certos e determinados terceiros, afectados pela eficcia

114
A no ser que estejamos perante um registo enunciativo. Neste caso, o registo limita-se a dar
publicidade ou mera notcia dos factos sujeitos a registo. No necessrio o registo para que os respectivos
factos sejam eficazes perante certos e determinados terceiros; ou seja, so eficazes perante certos e
determinados terceiros independentemente do registo. o que acontece com as aquisies originrias (por
exemplo, a usucapio), com as servides aparentes e com os factos relativos a bens indeterminados enquanto
estes no forem devidamente especificados ou determinados (art. 5, n. 2 CRPred.).
115
A no ser que estejamos perante um registo constitutivo. Neste caso, o registo alm de ser
condio da eficcia perante certos e determinados terceiros, tambm condio de eficcia entre as prprias
partes. Antes do registo apenas existe, na esfera jurdica do credor, a faculdade de solicitar a inscrio
registal. S com o registo se constitui o efeito real. Assim, no basta o ttulo de aquisio para surgir o direito
real, necessrio um modo: o registo. O nosso sistema registal consagra este efeito constitutivo do registo o
mesmo dizer, uma excepo ao sistema do ttulo, adoptando o sistema do ttulo e do modo para a hipoteca
(arts. 687 CC e 4, n. 2 CRPred.).
116
Os factos que esto sujeitos publicidade registal so os que constam dos arts. 2 e 3 CRPred.
Vide, sobre o objecto do registo, J. OLIVEIRA ASCENSO, (2012); Direito Civil, Reais (5 ed.); Coimbra:
Coimbra Editora, pg. 340: Importa verificar o que constitui verdadeiramente objecto do registo. Para a
viso corrente, o que se regista so direitos. () Esta era tambm a linguagem de textos legais mais antigos.
Mas a doutrina observou que os direitos so realidades em si inidneas para serem registadas, e que o
verdadeiro objecto do registo seriam os factos jurdicos, que de qualquer modo influssem sobre esses
direitos.
117
O nosso sistema registal permite que, na falta de publicidade registal, o titular de um direito
sujeito a registo veja ser constituda e registada a favor de terceiro uma situao jurdica total ou parcialmente
incompatvel com a sua e, assim sendo, ver essa situao jurdica prevalecer sobre a sua porque
primeiramente registada (art. 6 CRPred.) consagrao da primeira dimenso da inoponibilidade. Neste
caso, o registo do segundo adquirente atributivo. Vide MNICA JARDIM, (2007); ob. cit., pg. 389: ()
o registo apresenta-se como condictio sine qua non do efeito aquisitivo, uma vez que o ttulo aquisitivo, sob o
plano substancial, inidneo a determinar, de per si, a prevalncia em face daquele de data mais remota. E,
vide a mesma obra, pg. 388: () o direito cujo facto aquisitivo no registado atempadamente, no fica
necessariamente prejudicado in toto, mas na medida em que incompatvel com o direito anteriormente
registado. Porm, saliente-se, a aquisio no resulta exclusivamente do registo, mas deste e de uma justa
causa de aquisio (ttulo aquisitivo).
118
Vide, sobre a publicidade, ORLANDO DE CARVALHO, (1977); ob. cit., pg. 14: O princpio
da consensualidade requer, como compensador, o princpio da publicidade: o princpio de que, sendo um
direito erga omnes, o direito das coisas deve ser conhecido ou cognoscvel das pessoas que virtualmente ele
afecte, designadamente de terceiros; e ANTNIO MENEZES CORDEIRO, (1979); Direitos Reais (vol. I);
Lisboa: Impresa Nacional Casa da Moeda, pg. 363: Por publicidade pode, genericamente, entender-se o
acto ou o efeito de tornar pblico, de dar a conhecer ao pblico. A publicidade, em termos genricos, pode
dar-se de duas formas distintas: pela publicidade espontnea e pela publicidade racionalizada. A primeira
consiste no mero funcionamento social da posse, em que os membros da sociedade tomam conhecimento
naturalmente. A segunda consiste no registo, no qual o Estado, deliberadamente, pretende dar a conhecer
determinada situao jurdica. Alguns autores identificam ainda uma terceira forma de publicidade: a
imposio de certo formalismo negocial. Vide, neste sentido, A. SANTOS JUSTO, (2009); Direitos Reais (2

30
erga omnes dos direitos, tomem conhecimento dos mesmos119, tendo em vista a segurana
do comrcio jurdico (art. 1 CRPred.). E para que os particulares possam confiar no
registo acreditem que a realidade registal corresponde realidade substantiva e
pratiquem os seus actos atendendo mesma, isto , para que o registo goze de f pblica120
, este tem de tutelar os interesses privados. E o registo f-lo lanando mo de duas
presunes registais: a de que existe o direito tal como consta do registo e a de que esse
direito pertence ao titular inscrito nos precisos termos em que o registo o define (art. 7
CRPred.) 121.
Porm, se o registo condio de oponibilidade perante certos e determinados
terceiros dos factos sujeitos a registo, fulcral determinar quem so esses certos e
determinados terceiros.
Segundo o art. 5, n. 4 CRPred.: Terceiros, para efeitos de registo, so aqueles
que tenham adquirido de um autor comum direitos incompatveis entre si122.
Atendendo a este preceito, defendemos123 que o nosso legislador consagrou a
concepo restrita de terceiros, ou seja, so terceiros para efeitos do registo predial124

ed.); Coimbra: Coimbra Editora, pg. 43: () se destine primordialmente a defender as partes da sua
leviandade e da falibilidade da prova testemunhal. Porm, neste caso, o que se tutela no so os interesses
de certos e determinados terceiros afectados pela eficcia erga omnes dos direitos, mas as prprias partes,
perante os seus prprios actos.
119
Vide, neste sentido, MNICA JARDIM, (2013); Efeitos ob. cit., pg. 497: Assim, quem
intervm num facto jurdico aquisitivo de um direito real torna-se titular do mesmo, independentemente do
registo, mas, caso no obtenha a respectiva inscrio definitiva, no consolida a eficcia erga omnes do
respectivo direito real em face de certos e determinados terceiros que obtenham o registo definitivo.
120
O pilar fundamental da f pblica registal o princpio da legalidade em sentido amplo.
Segundo o mesmo, o conservador no mero subordinado lei; o conversador um guardio da
legalidade, ou o crivo por onde s passam os actos que o ordenamento jurdico consente. Assim, na sua
funo qualificadora, o conservador deve atender ao art. 68 CRPred.: A viabilidade do pedido de registo
deve ser apreciada em face das disposies legais aplicveis, dos documentos apresentados e dos registos
anteriores, verificando-se especialmente a identidade do prdio, a legitimidade dos interessados, a
regularidade formal dos ttulos e a validade dos actos neles contidos.
121
As presunes so, nos termos do art. 349 CC: () ilaes que a lei ou o julgador tira de um
facto conhecido para afirmar um facto desconhecido. As presunes derivadas do art. 7 CRPred. que se
fundam quer no princpio da legalidade, quer no princpio do trato sucessivo so iuris tantum, ou seja,
presunes que podem ser ilididas mediante prova em contrrio (art. 350, n. 2, 1 parte CC). Assim at
serem ilididas o titular registal actua no trfego jurdico e no processo como titular do direito. Quem quiser
demostrar o contrrio ou cancelar o registo que ter ou o nus da prova pois as presunes legais
invertem o nus da prova (art. 344, n. 1 CC) , ou de impugnar judicialmente o facto jurdico inscrito (arts.
8, 10 e 13 CRPred.), respectivamente.
122
O art. 5, n. 4 CRPred. foi inserido pelo DL n. 533/99, de 11 de Dezembro.
123
Adoptamos, quanto ao conceito de terceiros previsto no art. 5, n. 4 CRPred, a posio
defendida pela Prof. Doutora Mnica Jardim na sua tese de doutoramento, publicada em MNICA
JARDIM, (2013); Efeitos ob. cit..
A autora sufraga que o nosso legislador consagrou no art. 5, n. 4 CRPred. a concepo restrita de
terceiros, no obstante de iure condendo defender a concepo ampla de terceiros.

31
Assim, vide pg. 591: Para efeitos do art. 5 do Cod.Reg.Pred., terceiros so s aqueles que
adquiram do mesmo causante direitos incompatveis, com base na sua vontade, j no aqueles que,
adquirindo direitos ao abrigo da lei, tenham esse causante como sujeito passivo, no obstante ele no ter
intervindo nos actos jurdicos de que tais direitos resultaram (cfr. n 4 do art. 5 Cd.Reg.Pred.).
Tradicionalmente era possvel distinguir duas concepes de terceiros: a concepo restrita e a
concepo ampla. Na primeira so terceiros os actos jurdicos sucessivos praticados por um autor comum. Na
segunda so terceiros, no s os actos jurdicos sucessivos praticados por um autor comum, mas tambm os
actos que tenham esse autor como sujeito passivo, ainda que o mesmo no tenha intervindo nesses actos
jurdicos.
O art. 5, n. 4 CRPred. foi inserido pelo DL n. 533/99, de 11 de Dezembro com o intento de
colocar fim diviso. No prembulo do mesmo pode ler-se: Aproveita-se, tomando partido pela clssica
definio de Manuel de Andrade, para inserir no artigo 5. do Cdigo do Registo Predial o que deve
entender-se por terceiros, para efeitos de registo, pondo-se cobro a divergncias jurisprudenciais geradoras
de insegurana sobre a titularidade dos bens.
As divergncias jurisprudenciais a que se refere o prembulo resultam da existncia de dois
acrdos de uniformizao de jurisprudncia de contedo divergente.
O primeiro deles foi o Ac. STJ n. 15/97, de 20 de Maio, publicado em Dirio da Repblica, I
Srie-A, n 152, de 4 de Julho de 1997. O mesmo definiu: Terceiros, para efeitos do registo predial, so
todos os que, tendo obtido registo de um direito sobre determinado prdio, veriam esse direito ser arredado
por qualquer facto jurdico anterior no registado ou registado posteriormente. Atendendo a este acrdo,
consagrou-se uma concepo amplssima de terceiros, pois nela cabia quem no tivesse adquirido de um
autor comum.
O segundo deles foi o Ac. STJ n. 3/99, de 18 de Maio, publicado em Dirio da Repblica, I Srie-
A, n 159, de 10 de Julho de 1999. O mesmo definiu: Terceiros, para efeitos do disposto no artigo 5. do
Cdigo do Registo Predial, so os adquirentes de boa f, de um mesmo transmitente comum, de direitos
incompatveis, sobre a mesma coisa. Considerando este acrdo, e apesar de no mesmo se dizer, expressis
verbis, que se adere ao conceito restrito de terceiros, o que facto que no acrdo tambm se afirma: Por
fora do condicionamento da eficcia, em relao a terceiros, dos factos sujeitos a registo, evidente que, se
algum vende, sucessivamente, a duas pessoas diferentes a mesma coisa, e o segundo adquirente quem,
desconhecendo a primeira alienao, procede ao registo respectivo, prevalece esta segunda aquisio, por ser
esse o efeito essencial do registo. () Isto, (), quer a alienao seja voluntria, isto , livremente
negociada, quer coerciva, ou seja, obtida por via executiva. () este modo de alienao, na perspectiva em
causa, tem, pelo menos, a mesma eficcia daqueloutra. Pelo transcrito se percebe que no se adopta a
concepo tradicional restrita de terceiros, mas uma concepo distinta, muito menos restritiva.
Assim, nas palavras da autora, pg. 611: O legislador, atravs do Dec.-Lei n 533/99, de 11 de
Dezembro, () por um lado, afastou claramente a concepo amplssima de terceiro, (), mas, por outro, na
nossa perspectiva, consagrou, de facto, a concepo restrita de terceiros () e, assim, tambm rejeitou a
concepo de terceiros adoptada no acrdo uniformizador de 1999. Explicitando, o legislador ao utilizar a
expresso autor comum e no transmitente comum pretendeu excluir do elenco dos terceiros no s
aqueles que no adquiriram de um mesmo autor, mas, ainda, todos aqueles que no adquiriram com base na
vontade do sujeito passivo (). E pgs. 622 e 623: De facto, atravs de uma interpretao literal e histrica
da lei e tendo em conta o afirmado pelo legislador, de forma expressa, no prembulo do Dec.-Lei 533/99, de
11 de Dezembro, no vemos como negar que foi consagrada e se encontra em vigor a concepo restrita de
terceiros. Por isso, na nossa perspectiva, independentemente da situao em concreto, no compete aos
tribunais fixar o contedo de terceiros. () Nesta ordem hierrquica, constitucionalmente estabelecida, os
tribunais devem respeitar as concepes normativas claramente reconhecveis do legislador (). No lhes
compete, sob pena de eles subverterem o princpio da separao de poderes, colocar a sua razoabilidade ou as
suas concepes poltico-jurdicas no lugar das concepes do legislador.
E a concepo restrita de terceiros para efeitos do registo no viola a nossa lei fundamental. Vide,
nesse sentido, Ac. TC n. 345/2009, de 8 de Julho, publicado em Dirio da Repblica, II Srie, n. 159, de 18
de Agosto de 2009: () a questo validamente colocada ao Tribunal , somente, a de saber se a norma do
n. 4 do artigo 5. do Cdigo do Registo Predial, na interpretao que j se referiu (o adquirente de um imvel
em venda judicial efectuada em processo executivo no terceiro para efeitos de registo relativamente a
um adquirente a quem o executado o haja vendido, anteriormente ao registo da penhora, mas que no tenha
registado a aquisio) viola, como afirmam os recorrentes, Os artigos 17., 18. e 62. da Constituio
(garantia constitucional de propriedade); Os artigos 2., 3. e 9., alneas b) e d) da Constituio (princpios da
estabilidade, certeza e segurana jurdicas); Os artigos 17., 18., 62. e 80., alnea c) da Constituio

32
aqueles que adquiram de um autor comum (causam dans) e com base na sua vontade
direitos incompatveis entre si.
Desta forma, no so terceiros, apesar de adquirem de um autor comum, os actos
independentes da vontade como, designadamente, a hipoteca judicial ou legal125, o arresto,
a penhora, a venda executiva e a adjudicao.
Assim, se os actos jurdicos no so terceiros para efeitos do registo predial, os
seus efeitos produzem-se solo consenso, ou seja, a partir do momento da sua constituio;
se, pelo contrrio, os actos jurdicos so terceiros para efeitos do registo predial, os seus
efeitos produzem-se a partir do momento do registo. Portanto, importa considerar para os
direitos reais de gozo sujeitos a registo, tal como fizemos supra para os direitos reais de
gozo no sujeitos a registo, vrias hipteses.
Em primeiro lugar, se estivermos perante um direito real de gozo cuja constituio
seja anterior a qualquer direito real de garantia, importa saber se tal direito foi ou no
registado e quando. Se foi registado antes do direito real de garantia, o direito real de gozo
subsiste (art. 6, n. 1 CRPred.126); se no foi registado ou foi registado posteriormente ao
direito real de garantia, importa aferir se o direito real de garantia ou no terceiro para

(iniciativa econmica privada). () improcede o recurso, no se julgando inconstitucional a norma do n. 4


do artigo 5. do Cdigo do Registo Predial, interpretado no sentido de que o adquirente de um imvel em
venda judicial efectuada em processo de execuo no terceiro para efeitos de registo, relativamente a um
adquirente a quem o executado o haja vendido, anteriormente ao registo da penhora, mas que no tenha
registado a aquisio, que no viola qualquer das regras e princpios constitucionais invocados pelos
recorrentes.
124
Sufragamos, na linha da Escola Coimbra, que no existe no nosso ordenamento jurdico um
conceito unitrio de terceiros. Assim o conceito de terceiros varia consoante as hipteses visadas nos
preceitos normativos. Para efeitos dos arts. 243 e 291 CC terceiros so, vide ORLANDO DE CARVALHO,
(1981); Teoria geral do direito civil, Sumrios desenvolvidos para o uso dos alunos do 2. ano (1 turma) do
curso jurdico de 1980/1981; Coimbra, pg. 135: () os que, integrando-se numa e mesma cadeia de
transmisses, vem a sua posio afectada por uma ou vrias causas de invalidade anteriores ao acto em que
foram intervenientes. Para efeito do art. 17, n. 2 CRPred. terceiros so os que, integrando-se numa e
mesma cadeia de transmisses, vem a sua posio afectada por uma invalidade registal anterior ao acto em
que foram intervenientes. E por fim, terceiros para efeitos do art. 122 CRPred so os que, integrando-se
numa e mesma cadeia de transmisses, vem a sua posio afectada por inexactides registais anterior ao
acto em que foram intervenientes.
125
A hipoteca constitui uma garantia especial real das obrigaes que incide sobre coisas imveis
ou coisas mveis que, para este efeito, sejam por lei equiparadas s imveis. Para produzir efeitos entre as
prprias partes a hipoteca necessita, alm do ttulo, de um modo: o registo (arts. 687 CC e 4, n. 2 CRPred.)
excepo ao nosso sistema do ttulo. Segundo o art. 703 CC, que atende fonte da hipoteca, existem trs
tipos: a hipoteca legal, a hipoteca judicial e a hipoteca voluntria. A hipoteca legal (arts. 704 a 709 CC)
resulta da lei; a hipoteca judicial (arts. 710 e 711 CC) nasce da sentena que condenar o devedor
realizao de uma prestao em dinheiro ou outra coisa fungvel; e a hipoteca voluntria (arts. 712 a 717
CC) nasce de um acto de vontade, bilateral ou unilateral. Pelo exposto se percebe que s na hipoteca
voluntria h constituio voluntria; logo s esta terceiro para efeitos do registo.
126
Vide, sobre o art. 6, n. 1 CRPred., PEDRO ROMANO MARTINEZ, (2011); ob. cit., pg. 377:
E, nos termos gerais do registo, a prevalncia determinada em termos temporais: quem regista em primeiro
lugar fica melhor colocado; ou seja, tem prioridade (art. 6., n. 1, do Cdigo do Registo Predial) ().

33
efeitos do registo predial. Se for terceiro, isto , se se tratar de um direito real de garantia
adquirido com base na vontade do executado, o direito real de gozo extingue-se com a
venda executiva, transferindo-se para o produto da venda, pois, o momento relevante o
do registo, e este foi posterior (art. 6, n. 1 CRPred.). Se, pelo contrrio, no for terceiro,
isto , se se tratar de um direito real de garantia adquirido independentemente da vontade
do executado, o direito real de gozo subsiste com a venda executiva, pois o momento
relevante o da constituio, e esta foi anterior.
Em segundo lugar, se estivermos perante um direito real de gozo, cuja
constituio seja anterior apreenso ( penhora ou ao arresto), mas posterior ao direito
real de garantia do credor exequente, independentemente de ter sido ou no registado, o
mesmo extingue-se, transferindo-se para o produto da venda (art. 6, n. 1 CRPred).
Em terceiro lugar, se estivermos perante um direito real de gozo, cuja constituio
seja anterior apreenso ( penhora ou ao arresto), mas posterior ao direito real de garantia
de um credor reclamante, independentemente de ter sido ou no registado, o mesmo s se
extingue, transferindo-se para o produto da venda, se o credor reclamante, citado para o
efeito, requerer a extenso do objecto da apreenso ao objecto da sua garantia e a citao
do titular do direito real de gozo para tomar a posio do executado no processo (art. 6, n.
1 CRPred.). Caso contrrio, o direito real de gozo subsiste com a venda executiva (art. 6,
n. 1 CRPred.).
Por fim, em quarto lugar, se estivermos perante um direito real de gozo,
constitudo por acto voluntrio do executado posteriormente apreenso ( penhora ou ao
arresto), independentemente de ter sido ou no registado, o direito real de gozo extingue-se
com a venda executiva (arts. 819 e 622 CC e 6, n. 1 CRPred.)127. Nesta hiptese, h
caducidade em sentido prprio.
Pelo exposto se percebe que a considerao do sistema registal faz-nos sufragar,
num caso especfico, uma soluo diferente da que resultaria da mera aplicao do art.
824, n. 2 CC. Vejamos: se estivermos perante um direito real de gozo constitudo antes de
qualquer direito real de garantia, mas que no foi registado ou que foi registado
posteriormente ao direito real de garantia, segundo o art. 824, n. 2 CC, tal direito

127
Se o objecto da apreenso abarcar bens que no pertencem ao executado, estamos perante uma
apreenso ilegal por impenhorabilidade subjectiva. Nestes casos, alm dos meios de reaco supra indicados
na nota 107, o nosso legislador consagra um meio de reaco especfico aos direitos sujeitos a registo: a
possibilidade de o titular inscrito vir ao processo, aps citao, declarar se o prdio ou direito lhe pertence
(art. 119 CRPred.).

34
extingue-se com a venda executiva. Diferentemente, defendemos supra, por fora do
sistema registal especificamente do art. 5, n. 1 e 4 CRPred. que tal direito real de gozo
s se extingue no caso de se tratar de terceiro para efeitos de registo, ou seja, se se tratar de
um direito adquirido com base na vontade do executado, caso contrrio tal direito subsiste.
Logo, somos de opinio que o art. 824, n. 2 CC, porque parcialmente
incompatvel com o art. 5, n. 1 e 4 CRPred., foi por ele revogado, nos termos do art. 7,
n. 1 e 2 CC128, na exacta medida da incompatibilidade pois, o preceito registal constitui
uma norma posterior de maior pendor substantivo.129

Por fim, consideremos os direitos reais de aquisio130. So direitos reais de


aquisio quer as preferncias reais de fonte negocial ou convencional ou de fonte legal
quer as promessas reais131.

128
Vide o art. 7, n. 1 e 2 CC: () a lei s deixa de vigorar se for revogada por outra lei. A
revogao pode resultar () da incompatibilidade entre as novas disposies e as regras precedentes ().
129
Vide, neste sentido, MNICA JARDIM, (2013); Efeitos ob. cit., pgs. 624 e 625: () o n 4
do art. 5 do Cd.Reg.Pred. parcialmente incompatvel com o art. 824, n2, do Cdigo Civil. De facto,
enquanto o art. 5. n4, do Cd.Reg.Pred. determina que a aquisio no registada eficaz face penhora e
posterior venda executiva, o art. 824, n2, do Cdigo Civil estatui que o direito adquirido antes do registo da
penhora, mas no publicitado, caduca e pgs. 628 e 629: () entendemos, como j referimos, que o n 2 do
art. 824 do Cdigo Civil foi parcialmente revogado pela norma de maior pendor substantivo do
Cd.Reg.Pred.: o art. 5. Portanto, a norma especial () foi parcialmente revogada por uma norma especial
posterior de carcter substantivo.
130
Vide, para uma noo de direito real de aquisio, MANUEL HENRIQUE MESQUITA,
(1967); ob. cit., pg. 54: Direitos reais de aquisio: conferem ao respectivo titular a faculdade de adquirir,
em certos termos, um direito real de gozo sobre uma coisa. So, por outras palavras, direitos que garantem,
atravs da atribuio de um poder actual (em regra, de um direito potestativo), a aquisio futura de um outro
direito real; e MNICA JARDIM, (2013); Os Direitos ob. cit., pg. 52, nota 12: Nos direitos reais de
aquisio, a soberania traduz-se to somente no facto de o respectivo titular poder adquirir ou constituir
determinado direito real sobre uma coisa.
131
controvertida na doutrina a natureza jurdica dos direitos reais de aquisio. So duas as teses
que se confrontam: as teses realistas e as teses personalistas.
Para os realistas as preferncias reais e as promessas reais constituem direitos reais de aquisio
porque, embora no constituindo poderes imediatos sobre a res, permitem aos seus titulares obter uma
afectao da res. Afectao essa que manifestao da inerncia, caracterstica dos direitos reais. Vide,
sufragando esta posio, designadamente, J. OLIVEIRA ASCENSO, (2012); ob. cit., pg. 567; e LUS A.
CARVALHO FERNANDES, (2009); Lies de Direitos Reais (6 ed.); Lisboa: Quid Juris, pgs. 165 a 171.
Para os personalistas as preferncias reais e as promessas reais no constituem direitos reais de
aquisio porque no existe nas mesmas um poder directo e imediato sobre a res, isto , no existe uma
relao de imediao entre o titular das preferncias reais ou das promessas reais e a res. Vide, adoptando
esta posio, nomeadamente, MANUEL HENRIQUE MESQUITA, (1990); Obrigaes Reais e nus Reais;
Coimbra: Grfica de Coimbra, Lda., pg. 249 e J. M. ANTUNES VARELA, (2000); ob. cit., pgs. 175 a 182.
Vide, concluindo sobre a divergncia doutrinal, A. SANTOS JUSTO, (2009); ob. cit., pg. 453:
Como se observa, estas doutrinas divergem sobre a natureza jurdica dos direitos reais de aquisio,
porque defendem conceitos diferentes do direito das coisas: ().

35
Os titulares dos direitos reais de aquisio, aps serem devidamente notificados
para o efeito132, tanto podem querer exercer o seu direito de aquisio, como podem no
querer faz-lo.
Se optarem por executar o seu direito de aquisio, devem faz-lo no momento
processualmente devido133. Nesta hiptese o direito real de aquisio extingue-se pelo seu
exerccio.
Diferentemente, se optarem por no exercer o direito real de aquisio, importa
atender ao tipo de direito em causa para apurar a respectiva consequncia jurdica.
Se se tratar de uma preferncia real134 de fonte negocial ou convencional135, a
mesma extingue-se, por caducidade em sentido prprio, se no for exercida no momento
processual e substancialmente devido (art. 416, n. 2 CC). Tal acontece porque, atendendo
sua origem contratual, este direito real de aquisio s pode ser exercido uma nica vez,
no se renovando em alienao posterior.
Se se tratar de uma preferncia real de fonte legal136, a mesma subsiste mesmo
que no seja exercida no momento processual e substancialmente devido137. E tal acontece
porque aps a venda executiva, tal direito de aquisio mantem intocada a sua existncia
pois, derivando da lei, nasce sempre que se preencham os seus pressupostos, podendo ser
exercido numa alienao posterior.

132
Os titulares dos direitos reais de aquisio so notificados nos termos do art. 819 CPC,
aplicvel s outras modalidades de venda por fora do art. 811, n. 2 CPC, com excepo da venda directa
em que se aplica o art. 831 CPC. Porm, se no forem notificados, ou se, sendo notificados, no forem
atendidos na execuo, podem os titulares dos direitos reais de aquisio, intentar uma aco de preferncia
(arts. 421, n. 2 e 1410 CC e 819, n. 2 e 4 CPC) ou uma aco de execuo especfica (art. 830 CC)
consoante em causa esteja, respectivamente, uma preferncia real ou uma promessa real. A procedncia da
aco implica que o preterido se substitua ao adquirente na venda executiva, pagando o preo das despesas e
da compra (art. 839, n. 2 CPC).
133
O momento processual devido para o exerccio de um direito real de aquisio ou o da
abertura e aceitao das propostas, quando interpelado para o efeito (art. 823, n. 1 CPC, aplicvel s outras
modalidades da venda executiva por fora do art. 811, n. 2 CPC, com a excepo da venda directa) ou o
de dez dias aps a notificao para o efeito (arts. 149 e 831 CPC). Porm, ainda admissvel exercer o
direito de aquisio, no caso especfico da venda mediante propostas em carta fechada, no prazo de cinco
dias contados do termo do prazo do proponente ou preferente faltoso (art. 825, n. 3 CPC).
134
Vide, para uma noo de preferncia real, A. SANTOS JUSTO, (2009); ob. cit., pg. 449:
Tambm denominada de opo, preempo, prelao e tanteio, o direito de preferncia com eficcia real
atribui a uma pessoa a possibilidade de, em certas situaes, adquirir uma coisa no caso de o seu proprietrio
a pretender alienar e o preferente se dispuser a pagar a importncia que o terceiro oferece.
135
Vide art. art. 421, n. 1 CC.
136
As preferncias reais de fonte legal graduam-se pela seguinte ordem: comproprietrios e
contitulares de outros direitos comuns (arts. 1409, n. 1 e 1404 CC); proprietrio de prdio encravado (art.
1555 CC); arrendatrio (art. 1091, n. 3 CC) e proprietrio do solo (art. 1535 CC). Vide, neste sentido,
JORGE ALBERTO ARAGO SEIA, (2003); Arrendamento Urbano (7 ed.); Coimbra: Almedina, pg. 314.
137
Apesar de no se extinguir a preferncia legal, a mesma no pode ser exercida mais naquela
aco executiva.

36
Se se tratar de uma promessa real138, esta no se extingue pelo seu no exerccio
no momento processualmente devido. E isto assim porque o momento processualmente
devido para o exerccio do direito no coincide, em regra, nem com o momento
substancialmente devido, nem com as condies negocialmente estipuladas , o
promitente-comprador de promessa com eficcia real tem direito de exercer o seu direito
de aquisio nos termos contratualmente fixados. Mas, mesmo que no se verifiquem as
condies contratualmente fixadas, a venda executiva efectua-se. Neste caso, importar
atender ao momento do registo da promessa real.
Em primeiro lugar, se estivermos perante promessa real cujo registo seja anterior
a qualquer direito real de garantia, tal direito real de aquisio subsiste perante certos e
determinados terceiros e s perante certos e determinados terceiros. De facto, antes do
registo, o direito de aquisio goza apenas de eficcia inter partes e, s pelo registo, o
titular do direito de aquisio adquire oponibilidade perante certos e determinados
terceiros. Assim, perante a concepo restrita de terceiros consagrada, mesmo que se
registe com prioridade um direito de aquisio, esse direito adquire, e s adquire,
oponibilidade perante direitos reais de garantia adquiridos com base na vontade do
executado. Nos restantes casos no lhes oponvel, logo extingue-se139.
Em segundo lugar, se estivermos perante promessa real cujo registo seja anterior
apreenso ( penhora ou ao arresto), mas posterior ao direito real de garantia do credor
exequente, tal direito real de aquisio extingue-se, transferindo-se para o produto da
venda.

138
Vide, para uma noo de contrato-promessa (regulado nos arts. 410 a 413 CC), JOO
CALVO DA SILVA, (2010); Sinal e Contrato Promessa (13 ed.); Coimbra: Almedina, pgs. 17 e 18:
() conveno pela qual algum se obriga a celebrar certo negcio jurdico () Do contrato-promessa
nasce uma obrigao de prestao de facto positivo, consistente na emisso de uma declarao negocial, a
declarao de vontade correspondente a um outro negcio cuja futura realizao se pretende assegurar,
chamado negcio prometido ou negcio definitivo. Se ambos os contraentes assumem a obrigao de
contratar () o contrato-promessa diz-se bilateral; se apenas um deles se vincula a firmar o negcio
definitivo () o contrato-promessa diz-se unilateral (). E vide para uma noo de promessa real, A.
SANTOS JUSTO, (2009); ob. cit., pg. 454: O contrato-promessa dotado de eficcia real um negcio
jurdico em que uma das partes promete transmitir ou constituir um direito real sobre bens imveis ou mveis
sujeitos a registo que, mediante declarao expressa e inscrio registal, goza de eficcia real.
139
Apesar de os direitos reais de aquisio serem sujeitos a registo tal como o so certos direitos
reais de gozo supra analisados em texto, as solues sufragadas so diferentes. E diferem tais solues
porque, embora pelo registo se adquira oponibilidade perante certos e determinados terceiros (os terceiros
indicados no art. 5, n. 4 CRPred); nos direitos de aquisio, antes do registo apenas se goza de eficcia inter
partes, enquanto que nos direitos reais de gozo sujeitos a registo, antes do registo goza-se de eficcia erga
omnes. Pelo exposto defendemos que no se aplica aos direitos reais de aquisio a excepo final do art.
824, n. 2 CC: () com excepo dos que, constitudos em data anterior, produzam efeitos em relao a
terceiros independentemente do registo.

37
Em terceiro lugar, se estivermos perante promessa real cujo registo seja anterior
apreenso ( penhora ou ao arresto), mas posterior ao direito real de garantia de um credor
reclamante, tal direito real de aquisio extingue-se, transferindo-se para o produto da
venda, se o credor reclamante, citado para o efeito, requerer a extenso do objecto da
apreenso ao objecto da sua garantia. Caso contrrio, a promessa real subsistir ou
extinguir-se- consoante esteja ou no em causa um conflito de terceiros, respectivamente.
Por fim, em quarto lugar, se estivermos perante promessa real cujo registo seja
posterior apreenso ( penhora ou ao arresto), tal direito real de aquisio extingue-se,
por caducidade em sentido prprio, com a venda executiva (arts. 819 CC)140.

Como resulta da exposio supra, a extino dos direitos reais com a venda
executiva pode dar-se, quer por caducidade em sentido prprio141, quer pela transmisso
para o produto da venda, quer pelo seu exerccio.
A caducidade142, tambm designada por precluso, uma forma de ineficcia
propriamente dita, ou seja, por um motivo legal externo ao negcio jurdico, o mesmo no
produz os efeitos jurdicos que, atendendo s declaraes das partes, tenderia a produzir
o negcio, apesar de vlido, ineficaz.

140
Vide, em sentido idntico, PEDRO ROMANO MARTINEZ, (1997); ob. cit., pg. 335:
Estando em causa contratos que confiram a uma das partes um direito real de aquisio, como a promessa
com eficcia real, () Enquadrar estes direitos de aquisio de origem contratual na previso genrica do n
2 do art. 824 CC (demais direitos reais), o que implica a sua extino em moldes idnticos ao dos direitos
reais de gozo menores.() parece ser o caminho mais adequado () Importa, pois, quanto a estes direitos
reais de aquisio averiguar a prioridade temporal de constituio ou de registo em relao ao arresto,
penhora ou constituio de garantia real sobre o mesmo bem; e J. P. REMDIO MARQUES, (2000); ob.
cit., pgs. 406 e 407.
Vide, em sentido divergente, MIGUEL TEIXEIRA DE SOUSA, (1998); ob. cit., pg. 389: Se o
promitente-comprador no o quiser adquirir atravs daquela venda executiva, esta no pode deixar de se
efectuar, pelo que h que entender que o direito daquele promitente se extingue e no se renova em nenhuma
alienao posterior do bem; JOS LEBRE DE FREITAS; ob. cit., pg. 327, nota 3: () adquire, porm, os
bens nos termos contratualmente acordados. No sendo obrigado a adquirir seno nas condies contratuais,
tal pode implicar a suspenso da execuo, quando a obrigao de celebrar o contrato prometido no tenha
ainda vencido (); e RUI PINTO, (2014); Notas ao Cdigo de Processo Civil; Coimbra: Coimbra Editora,
pg. 647: Parece-nos por isso que o sentido do artigo 831. onerar o promitente-comprador, desde que
esteja em condies legais de adquirir () a adquirir a coisa prometida mesmo que, com isso, perca o
benefcio do prazo. Naturalmente que sendo um nus no uma obrigao lcito o seu no exerccio ()
Se o promitente-comprador no quiser exercer a execuo especfica, pode o agente de execuo buscar
outros compradores () Se a coisa vier a ser comprada caducar o direito real de aquisio, por fora do art.
824. n. 2, consequncia similar que se abate sobre as garantias reais.
141
Utilizamos em texto a designao: caducidade em sentido prprio para a distinguir do efeito
sub-rogatrio do art. 824, n. 3 CC; no a utilizamos como sinnimo da tradicional caducidade por omisso.
142
Vide, para uma noo de caducidade, INOCNCIO GALVO TELLES, (2006); Novo Regime
do Arrendamento Urbano, publicado em O Direito (ano 138, IV), pgs. 671 a 683; Coimbra: Almedina, pg.
677: Na caducidade os efeitos jurdicos desaparecem em consequncia de um facto no voluntrio; d-se
certo acontecimento e o acto perde automaticamente valor; caduca, no sentido de que cai por si.

38
Esta causa de extino das obrigaes143 caracteriza-se por operar
144
automaticamente, ou de pleno direito (ipso iure) , com a supervenincia de um facto ou
145, 146
evento a venda executiva, e por ser dissolutiva ou extintiva, isto , produzir efeitos
para o futuro (ex nunc)147, 148.

143
Vide supra, quanto s causas da extino das obrigaes, nota 3.
144
No opera ope judicis. Assim, o recurso aos tribunais apenas pode ter como finalidade a
obteno de uma sentena de simples apreciao.
145
O que distingue a caducidade da revogao e da resciso que, enquanto nestas o facto externo
que provoca a destruio dos efeitos jurdicos um acto voluntrio, naquela o facto externo que provoca a
destruio dos efeitos jurdicos um facto stricto sensu, ou seja, objectiva, causal. Vide, neste sentido,
JOO DE MATOS, (1968); Manual do Arrendamento e do Aluguer (vol. II); Porto: Livraria Fernando
Machado, pg. 166: No supe como a anulao, a revogao e a resciso uma manifestao de vontade
destinada a operar o aniquilamento dos efeitos jurdicos; esse aniquilamento o resultado de um facto
jurdico stricto sensu.
146
frequente falar-se de caducidade com um significado muito restrito: quando em causa esteja a
caducidade pelo decurso de um prazo a tradicionalmente designada caducidade por omisso. O nosso
legislador regula inclusivamente, juntamente com a prescrio, este tipo de caducidade nos arts. 296 a 333
CC. Vide, quanto distino entre prescrio a e caducidade, ANA FILIPA MORAIS ANTUNES, (2008);
Prescrio e Caducidade; Coimbra: Coimbra Editora, pg. 30: As fronteiras entre os institutos tero de ser
esclarecidas, casuisticamente, luz da finalidade de cada prazo, cabendo apurar se a inteno do legislador
ou das partes foi a de consagrar um prazo de prescrio ou de caducidade.
147
A caducidade tanto pode ser superveniente ou resolutiva, como dissolutiva ou extintiva.
Estamos perante o primeiro caso quando, vide FERNANDO AUGUSTO CUNHA DE S, (1968);
Caducidade do Contrato de Arrendamento; Lisboa: Centro de Estudos Fiscais da Direco Geral das
Contribuies e Impostos, pg. 57: () os efeitos gerados pelo negcio vm a ser destrudos
retroactivamente; por outras palavras: a no produo de efeitos refervel sempre ao momento da
celebrao do negcio, pelo que, juridicamente, ele no produz efeitos; o facto determinante da paralisao
da eficcia negocial deve ter efeito retroactivo. () a resoluo proveniente de um facto secundrio
impeditivo (). Estamos perante o segundo caso quando, vide a mesma obra, pg. 57: De contrrio, no
determina a ineficcia (superveniente) do negcio jurdico, que conserva todo o valor no passado apenas
faz cessar para o futuro a sua vigncia. Dissoluo , pois, o mesmo que fim ou extino do negcio jurdico:
os efeitos produzem-se, mas, em certa altura, o contrato extingue-se, sem privao ou eliminao ab origine
dos seus efeitos. () proveniente () a dissoluo, de um facto principal extintivo.
148
Estamos perante a tradicionalmente designada caducidade por comisso.

39
3.4. EFEITO SUB-ROGATRIO

O art. 824, n. 3 CC estabelece que: Os direitos de terceiro que caducarem nos


termos do nmero anterior transferem-se para o produto da venda dos respectivos bens.
Apesar de o legislador dizer expressis verbis: () os direitos () que caducarem
() verdadeiramente no se trata de uma caducidade. Se um direito caduca, deixa de
produzir efeitos, logo no se pode transferir para o produto da venda149.
Assim consideramos que o termo caducidade utilizado pelo nosso legislador,
quanto a este preceito legal, em sentido imprprio. Verdadeiramente, o que encontramos
neste preceito uma sub-rogao objectiva150 por imposio legal, ou seja, os direitos reais
que recaiam sobre o bem passam a recair sobre o produto da venda do bem (modificao
do objecto de incidncia), constituindo este um patrimnio autnomo151.
Os direitos reais que com a venda executiva se transmitem para o produto da
venda no processo de execuo so: quanto aos direitos reais de garantia, todos os direitos
reclamados na execuo e constitudos antes da apreenso (a penhora ou o arresto); quanto
aos demais direitos reais, todos os direitos constitudos entre uma garantia invocada ou
constituda na execuo e a apreenso (a penhora ou o arresto).
A transmisso dos direitos reais para o produto da venda faz-se atendendo a duas
finalidades. No caso dos direitos reais de garantia, a uma finalidade solutria: o produto da
venda dos bens utilizado para pagar o crdito garantido. No caso dos demais direitos
reais, uma finalidade indemnizatria152: o titular do direito real extinto tem direito a ser

149
Vide, neste sentido, JOO DE CASTRO MENDES; ob. cit., pg. 332: Note-se, porm, que a
ideia de caducidade no fundo se ope de transferncia do objecto (persistncia com objecto sub-rogado). Se
o direito real se transfere para outro objecto, no caduca; se caduca, no se transfere.
150
Vide, neste sentido, PEDRO ROMANO MARTINEZ, (1997); ob. cit., pg. 331; MIGUEL
TEIXEIRA DE SOUSA, (1998); ob. cit., pg. 393; JOS LEBRE DE FREITAS; ob. cit.; pg. 338; e RUI
PINTO, (2013); ob. cit., pg. 960.
151
Vide neste sentido, MIGUEL TEIXEIRA DE SOUSA, (1998); ob. cit., pg. 393: O produto da
venda para o qual se transferem os direitos extintos est adstrito realizao das finalidades visadas com a
sub-rogao estabelecida no art 824, n3, CC e no deve ser utilizado para outras funes antes de aquelas
se encontrarem realizadas. Ele constitui, por isso, um patrimnio autnomo. Vide supra, para uma noo de
patrimnio autnomo, nota 22.
152
Indemnizar em sentido estrito (ou prprio) tornar o lesado indemne (sem dano), ou seja,
colocar o lesado na situao em que estaria se no tivesse ocorrido o dano. Nos danos patrimoniais, mesmo
que estejamos perante um ressarcimento por equivalncia, no deixamos de estar perante uma verdadeira
indemnizao, pois existe uma identidade de natureza entre a soma pecuniria e o carcter patrimonial dos
bens violados. Vide, neste sentido, CARLOS A. MOTA PINTO, (2005); ob. cit., pgs. 128 e 129.

40
ressarcido, quanto aos direitos reais de gozo, pelo valor econmico do seu direito, quanto
aos direitos reais de aquisio, pelo incumprimento contratual153.
Com o produto da venda executiva pagar-se-, em primeiro lugar, as despesas de
execuo154.
De seguida pagar-se- aos titulares dos direitos reais que se extinguem pela venda
executiva e se sub-rogam ao produto da venda: primeiro aos credores do executado
titulares de garantias reais reclamadas na execuo e constitudas at apreenso (
penhora ou ao arresto) o credor exequente e os credores reclamantes pela ordem da
sentena de graduao de crditos; depois aos titulares dos demais direitos reais
constitudos entre uma garantia invocada ou constituda na execuo e a apreenso (a
penhora ou o arresto) pela respectiva ordem de constituio (ou registo).
Por fim, caso exista remanescente do produto da venda155, o mesmo reverter para
o executado, desde que prove que nada deve Fazenda Nacional156.
Porm, admissvel que quer os titulares de quaisquer direitos reais constitudos
aps a apreenso (a penhora ou o arresto), quer os titulares de direitos reais de garantia
que, embora citados para o efeito, no reclamaram os seus crditos na execuo, venham
propr uma aco, autnoma da da execuo, com o intuito de se pagarem com o
remanescente do produto da venda, enquanto patrimnio autnomo ao qual os restantes
credores comuns no podem concorrer espcie de sub-rogao objectiva residual. Neste
caso os autores tero de provar que o dinheiro a que se arrogam titulares constitui o
remanescente do produto da venda do bem sobre o qual detinham direitos reais157.

153
Vide, quanto s funes que desempenha a sub-rogao objectiva, MIGUEL TEIXEIRA DE
SOUSA, (1998); ob. cit., pgs. 394 e 395.
154
Vide o art. 541 CPC e 45 Portaria 282/2013, de 29 de Agosto.
155
Ser pouco frequente existir remanescente do produto da venda. E isto acontece porque
constitui fundamento orientador da apreenso o princpio da proporcionalidade em sentido amplo. Assim, s
se deve apreender os bens necessrios ao pagamento da dvida exequenda e das despesas previsveis da
execuo (arts. 735, n. 3 e 813 CPC), ou seja, os bens necessrios para pagar aos credores reclamantes
graduados antes do credor exequente, ao credor exequente, ao Estado (as custas judiciais em sentido estrito) e
ao agente de execuo (remuneraes e outros pagamentos).
156
Vide, neste sentido com a epgrafe: Restituio do Remanescente nas Execues, o art. 81
CPPT: 1 - O remanescente do produto de quaisquer bens vendidos ou liquidados em processo de execuo
ou das importncias nele penhoradas poder ser aplicado no prazo de 30 dias aps a concluso do processo
para o pagamento de quaisquer dvidas tributrias de que o executado seja devedor Fazenda Nacional e
que no tenham sido reclamadas nem impugnadas. / 2 - Findo o prazo referido no nmero anterior, o
remanescente ser restitudo ao executado. / 3 - No caso de ter havido transmisso do direito ao
remanescente, dever o interessado provar que est pago ou assegurado o pagamento do tributo que sobre
ela recair.
157
Vide, neste sentido, MIGUEL TEIXEIRA DE SOUSA, (1998); ob. cit., pg. 394; JOS
LEBRE DE FREITAS; ob. cit., pg. 340; e RUI PINTO, (2013); ob. cit., pgs. 962 e 963. Vide, defendendo

41
Aqui, tal como na sub-rogao objectiva do art. 824, n. 3 CC, os titulares dos
direitos reais extintos no concorrem em igualdade ao remanescente do produto da venda.
Ter-se- de atender ao momento da constituio (ou registo) dos direitos reais extintos. E
caso esse remanescente seja insuficiente, gozam tal como qualquer outro credor comum
da garantia geral das obrigaes: o patrimnio do executado.

que tais direitos podem ser atendidos na aco executiva propriamente dita, J. P. REMDIO MARQUES,
(2000); ob. cit., pg. 414.

42
3.5. EFEITO REGISTAL

Realizada a venda executiva deve o agente de execuo comunicar a mesma


conservatria do registo competente para que esta proceda ao registo da alienao e ao
cancelamento das inscries relativas aos direitos que tenham caducado nos termos do art.
824, n. 2 CC158.
A comunicao do agente de execuo equivale, atendendo ao princpio da
instncia159, ao pedido de registo da venda executiva. Este pedido pode efectuar-se
pessoalmente, electronicamente ou por correio160, sendo a segunda via prefervel161.
Oficiosamente162, a conservatria do registo competente deve proceder ao
cancelamento das inscries relativas aos direitos que tenham caducado163. Porm, s aps
o registo da venda executiva se pode proceder ao cancelamento do direito real de garantia
invocado ou constitudo na execuo164 pois, s assim se assegura que o adquirente goza
quer do princpio do trato sucessivo165, quer da prioridade166 resultante do registo da
penhora ou do arresto167.

158
Vide art. 827, n. 2 CPC, aplicvel a todas as modalidades da venda executiva por fora do art.
811, n. 2 CPC.
159
O princpio da instncia est plasmado no art. 41 CRPred. Segundo o mesmo: O registo
efectua-se mediante pedido de quem tenha legitimidade, salvo os casos de oficiosidade previstos na lei. O
legislador estabelece quem tem legitimidade para efectuar o pedido no art. 36 CRPred. Vide, quanto a este
princpio, LUS A. CARVALHO FERNANDES; ob. cit., pgs. 109 e 110: () deste princpio decorre que
os servios esto disposio dos interessados, mas a estes cabe a iniciativa de requerer os registos que lhes
convenham. () Cabe, em suma, s partes o impulso inicial do registo ().
160
Vide art. 41-B CRPred.
161
Por aplicao analgica, vide o art. 755, n. 1 CPC. Vide, neste sentido, RUI PINTO, (2013);
ob. cit., pg. 932.
162
Esta obrigao de ofcio da conservatria do registo competente constitui uma excepo ao
princpio da instncia.
163
Vide o art. 101, n. 5 CRPred.: A inscrio de aquisio, em processo de execuo ou de
insolvncia, de bens penhorados ou apreendidos determina o averbamento oficioso de cancelamento dos
registos dos direitos reais que caducam nos termos do n. 2 do artigo 824. do Cdigo Civil. a
conservatria de registo predial competente e no o agente de execuo que tem de aferir, atendendo ao
art. 824, n. 2 CC, quais os direitos que devem caducar e, consequentemente, proceder ao respectivo
cancelamento da inscrio.
164
Vide, neste sentido, art. 58, n. 3 CRPred.: Nos casos de adjudicao ou de venda judicial em
processo de execuo de bens penhorados ou arrestados, s aps o registo daqueles factos se podem
efectuar os cancelamentos referidos no n. 1.
165
O princpio do trato sucessivo est plasmado no art. 34 CRPred., sendo que nos ns 1 a 3 a
primeira modalidade: a da inscrio prvia; e no n 4 a segunda modalidade. Vide, quanto a este princpio, J.
OLIVEIRA ASCENSO, (2012); ob. cit., pg. 344: O registo predial pretende patentear a histria da
situao jurdica da coisa, desde a data da descrio desta at actualidade. Para isso, exige-se um nexo
ininterrupto entre os vrios sujeitos que aparecem investidos de poderes sobre a coisa. A isto se chama o
princpio do trato sucessivo, que regulado pelo art. 34. do Cdigo.

43
3.6. EFEITO REPRISTINATRIO

Pela venda executiva, alguns direitos reais que anteriormente se tinham


extinguido por confuso168, renascem (art. 724 CC). Porm, tal efeito s admissvel se
for compatvel com o efeito extintivo da venda executiva, ou seja, se esses direitos,
atendendo ao art. 824, n. 2 CC, subsistissem aps a venda executiva (vide art. 724, n. 1
CC: () e atendido em harmonia com as regras legais relativas a essa venda).
Assim, segundo o efeito repristinatrio, se o adquirente de um bem hipotecado j
era titular, antes da aquisio, de um direito real sobre esse bem, com a venda executiva
esse direito renasce, desde que compatvel com o efeito extintivo do art. 824, n. 2 CC
(art. 724, n. 1 CC)169.
E o mesmo se poder dizer quanto s servides. Se um bem hipotecado j
beneficiava, antes da aquisio desse bem, de uma servido, com a venda executiva essa
servido renasce, desde que compatvel com o efeito extintivo do art. 824, n. 2 CC (arts.
724, n. 2 e 1569, n. 1, alnea a) CC)170.
Com o efeito repristinatrio que contraria as regras gerais da extino por
confuso pretende-se no atribuir ao adquirente na venda executiva mais direitos dos que
adquiriria se no fosse a interveno episdica de um anterior adquirente171.

166
O princpio da prioridade registal est plasmado no art. 6 CRPred. Vide supra, quanto ao
princpio da prioridade do registo, nota 126.
167
Vide, neste sentido, art. 58, n. 3 CRPred.
168
Vide, sobre uma noo de confuso, J. M. ANTUNES VARELA, (1997); ob. cit., pg. 259.
Vide supra, quanto s causas da extino das obrigaes, nota 3.
169
Vide, como exemplo, JOO DE CASTRO MENDES; ob. cit., pgs. 338 e 339: Suponhamos
que o prdio x est dividido em nua propriedade de A e usufruto de B. B hipoteca o seu usufruto (art. 688.,
alnea e) do Cdigo Cicil) por uma dvida para com C; e posteriormente cede esse mesmo usufruto a A, que
consolida assim nas suas mos a propriedade plena. A hipoteca subsiste; mas aquilo que est hipotecado o
usufruto. Se C mover contra A aco executiva () e fizer penhorar x a venda executiva s do usufruto e
faz renascer a nua propriedade que A tinha.
170
Vide, como exemplo, MIGUEL TEIXEIRA DE SOUSA, (1998); ob. cit., pgs. 392 e 393: Se,
por exemplo, o proprietrio do prdio serviente comprar o prdio dominante e se este, por estar hipotecado,
for vendido numa aco executiva, a servido do prdio dominante hipotecado renasce com essa venda, ou
seja, o adquirente desse prdio passa a beneficiar da servido que antes se extinguira.
171
Vide, neste sentido, PIRES LIMA e ANTUNES VARELA, (2011); ob. cit. (vol. I), pg. 745.

44
4. EFEITOS ESPECFICOS DA VENDA EXECUTIVA QUANTO RELAO DE
ARRENDAMENTO

Concluda uma pequena incurso sobre os efeitos substantivos da venda executiva


em geral, importa agora atender, especificamente, aos efeitos substantivos da venda
executiva quanto relao de arrendamento172 seja arrendamento urbano, seja
arrendamento rstico173.
Por outras palavras, pretendemos aquilatar o que acontece relao de
arrendamento existente sobre o imvel no momento da venda executiva do mesmo174:
extingue-se com a venda executiva ou oponvel ao terceiro adquirente? 175
O momento da apreenso (penhora ou arresto) do bem in casu coisa imvel176 ,
enquanto antecmara necessria obteno do pagamento, influenciar as posies

172
O arrendamento constitui uma espcie de locao. Vide os arts. 1022 e 204 CC. Quanto
origem do contrato de arrendamento, vide MANUEL JANURIO GOMES, (1980); Constituio da Relao
de Arrendamento Urbano; Coimbra: Almedina, pg. 125: A origem da forma jurdica do contrato de
arrendamento ter de ser encontrada na locatio do antigo direito romano.
173
O arrendamento admite vrias modalidades. Desta forma, se recair sobre prdios urbanos diz-se
arrendamento urbano; se recair sobre prdios rsticos diz-se arrendamento rstico (art. 204, n. 2 CC). O
arrendamento urbano pode ter fim habitacional ou no habitacional e encontra-se actualmente regulado no
Cdigo Civil nos arts. 1064 a 1113. Porm existe um regime transitrio, para os contratos de arrendamento
urbano mais antigos, previsto nos arts. 26 a 58 do NRAU. O arrendamento rstico pode ser rural quando
estejam em causa fins agrcolas, florestais ou outras actividades de produo de bens ou servios associados
agricultura, pecuria e floresta ou no rural quando no estejam em causa aqueles fins e encontra-se
actualmente regulado, respectivamente, no DL n. 294/2009, de 13 de Outubro e no Cdigo Civil nos arts.
1108 a 1113 CC. Aplicam-se, subsidiariamente, quer ao arrendamento urbano quer ao arrendamento
rstico, os arts. 1022 a 1063 CC, referentes ao contrato de locao em geral.
174
Por simplicidade expositiva, em texto referir-nos-emos ao imvel alienado executivamente, ou
seja, venda executiva do direito de propriedade do imvel. Porm admissvel que esteja em causa a
alienao executiva do direito de usufruto, do direito de superfcie que tenha por objecto uma obra ou
plantao existente em prdio alheio ou do direito de habitao peridica, pois qualquer um destes direitos
permite que o seu titular celebre um contrato de arrendamento. Vide, neste sentido, MANUEL HENRIQUE
MESQUITA, (1990); ob. cit., pg. 138, nota 18 e pg. 145.
175
Vide, sobre o problema que pretendemos resolver, NUNO DE LEMOS JORGE; ob. cit., pg. 2:
() o tema proposto , alm de dogmaticamente interessante, de indiscutvel valor prtico (); e MARIA
OLINDA GARCIA, (2004); ob. cit., pg. 24: O imvel em causa assume, nesta hiptese, o duplo estatuto de
constituir simultaneamente objecto do contrato de arrendamento (sendo, portanto, objecto directo do gozo do
arrendatrio) e de ser objecto de penhora e subsequente alienao, sendo estes actos susceptveis de afectar,
em maior ou menor medida, a relao de arrendamento.
176
O imvel pode ser apreendido. Tal apreenso ocorre quer porque o imvel propriedade do
devedor da relao subjacente em incumprimento (art. 735, n. 1 CPC) como garantia geral das obrigaes
ou como garantia especial real das obrigaes (art. 752, n. 1 CPC); quer porque, no sendo o imvel
propriedade do devedor de relao subjacente em incumprimento, ou sobre o mesmo recai um direito de
garantia a favor da relao subjacente em incumprimento ou o mesmo objecto de acto praticado em
prejuzo do credor, que este haja precedentemente impugnado (art. 735, n. 2 CPC).
A apreenso de imvel, baseando-se no requerimento executivo (o ttulo), efectua-se ou por
comunicao electrnica do agente de execuo ou do oficial de justia ao servio de registo competente, ou
com apresentao naquele servio de declarao por eles subscrita (arts. 755, n. 1 e 722 CPC e 2, n. 1,

45
sufragadas. Assim, atendendo mesma e ao momento da constituio do contrato de
arrendamento, dividimos o nosso estudo em dois grupos: arrendamento constitudo antes
do imvel ser apreendido e arrendamento constitudo depois do imvel ser apreendido.

O arrendamento um contrato formal ou solene pois celebra-se por escrito (arts.


1069 CC e 6, n. 1 RAR)177, 178
e a inobservncia da forma legalmente prescrita gera
nulidade179 (arts. 220 CC e 6, n. 2 RAR).
Quanto ao registo, o contrato de arrendamento rural no est sujeito a registo
(arts. 6, n. 4 RAR e 2, n. 1, alnea m), in fine CRPred.). J o contrato de arrendamento
urbano, assim como as suas transmisses ou sublocaes, est sujeito a registo se se tratar
de um contrato com prazo certo de durao superior a 6 anos (2, n. 1, alnea m) CRPred.).
A contrario, isto , se se tratar de contrato com prazo certo de durao igual ou inferior a
6 anos ou de contrato de durao indeterminada j no est sujeito a registo180.
O nosso legislador estabelece no art. 5, n. 5 CRPred. que: No oponvel a
terceiros a durao superior a seis anos do arrendamento no registado181.

alnea n) e o), 8-B, n. 3, alnea c), 48 e 101, n. 1, alnea a) CRPred.) o qual vale, atendendo ao princpio
da instncia, como pedido de registo. Vide supra, sobre o princpio da instncia, nota 159. O registo da
apreenso (da penhora ou do arresto) constitutivo. Vide, neste sentido quanto penhora, RUI PINTO,
(2013); ob. cit., pg. 601.
Aps o registo, o agente de execuo ou o oficial de justia lavra o auto de apreenso e procede
fixao, na porta ou noutro local visvel do imvel penhorado ou arrestado, de um edital, constante de
modelo aprovado pela Portaria 282/2013, de 29 de Agosto (arts. 755, n. 3 e 722 CPC).
Posteriormente, na execuo, h ainda lugar citao, nos termos do art. 786, n. 1 CPC, do
cnjuge do executado e dos credores que detenham garantias reais sobre o imvel apreendido.
A apreenso assim triplamente publicitada: quer pelo registo publicidade racionalizada; quer
pela fixao de um edital publicidade espontnea; quer pelas citaes publicidade provocada. Vide supra,
sobre o princpio da publicidade e as suas formas, nota 118. Com esta publicidade a penhora e o arresto
tornam-se conhecidos ou cognoscveis das pessoas que virtualmente afectam.
177
Diferentemente do que acontece no arrendamento urbano, no arrendamento rural a forma
prescrita deve ser observada no s no momento da celebrao do contrato, como tambm no momento da
sua renovao (art. 6, n. 2 RAR). Vide, neste sentido, ADALBERTO COSTA, (2013); O Contrato de
Arrendamento Rural; Porto: Vida Econmica, pg. 28.
178
Segundo o art. 12 CC continuam a ser vlidos os contratos de arrendamento celebrados ao
abrigo de lei anterior em que vigorasse o princpio da liberdade de forma (art. 219 CC).
179
A nulidade constitui uma forma de invalidade do negcio jurdico. Esta caracteriza-se, em
traos gerais, por: operar ipso iure ou ipsa vi legis, ou seja, no necessita de nenhuma declarao ou sentena
nesse sentido, podendo ser declarada oficiosamente pelo tribunal; ser invocvel por qualquer interessado; e
ser insanvel pelo decurso do tempo ou mediante confirmao (arts. 286 e 288 a contrario CC).
180
Vide, criticando a opo legislativa, GABRIEL RFO GONALVES, (2004); Temas da
Aco Executiva, publicado em Themis, Revista da Faculdade de Direito da UNL (ano 5, n. 9), pgs. 291 a
302; Coimbra: Almedina, pgs. 294 e 295: Parece-nos que a exigncia de sujeio ao registo de contrato de
arrendamento superior a seis anos, deixando os outros contratos de arrendamento na clandestinidade, se
afigura como uma grave violao do princpio da igualdade e do princpio da proteco da propriedade.
181
O art. 5, n. 5 CRPred. foi introduzido no CRPred. pelo art. 8 NRAU. Este mesmo diploma
legal revogou, no art. 2, n. 1, o art. 1029 CC.

46
Assim, se estivermos perante um conflito de terceiros nos termos do art. 5, n. 4
182
CRPred. e um contrato de arrendamento com prazo certo de durao superior a 6 anos
no registado, o mesmo oponvel perante certos e determinados terceiros at durao de
6 anos (inclusive), isto , o facto de o contrato no ter sido registado no o torna totalmente
inoponvel, to-s torna inoponvel a durao superior a 6 anos, pois at essa durao o
contrato sujeito a registo no registado oponvel a certos e determinados terceiros183, 184.

182
Defendemos a concepo restrita de terceiros, ou seja, que so terceiros para efeitos do art. 5,
n. 4 CRPred. aqueles que adquiram de um autor comum (causam dans) e com base na sua vontade direitos
incompatveis entre si.
183
Vide, neste sentido, ADRIANO VAZ SERRA, (1957); Hipoteca; Lisboa., pg. 168: No caso
de arrendamento sujeito a registo e registado depois do registo da hipoteca, parece que no deve considerar-
se o arrendamento inteiramente inoponvel ao credor, reduzindo-se ao perodo por que podia ser feito com
eficcia contra o devedor; ISIDRO MATOS, (1968); Arrendamento e Aluguer, Breve Cometrio ao
Captulo IV, do Ttulo II, do Livro II (Artigos 1022 a 1120) do Cdigo Civil; Coimbra: Biblioteca Jurdica
Atlntica, pgs. 13 e 151; MIGUEL MESQUITA, (2001); Apreenso de Bens em Processo Executivo e
Oposio de Terceiro (2 ed.); Coimbra: Almedina, pg. 190; NUNO DE LEMOS JORGE, ob. cit., pg. 31 e
LAURINDA GEMAS, ALBERTINA PEDROSO E JOO CALDEIRA JORGE, (2006); Arrendamento
Urbano, Novo Regime Anotado e Legislao Complementar; Lisboa: Quid Juris, pg. 358: Logo, os
arrendatrios que celebrem, ou que j tenham celebrado, contrato de arrendamento por prazo superior a 6
anos, devero ter o cuidado de registar esse contrato, sob pena de, no o fazendo, ficarem impedidos (findo
esse prazo) de opor a terceiro os direitos que para si emergem do contrato.
184
O nosso legislador no art. 5 n. 5 CRPred. parece ter consagrado um corolrio do princpio da
conservao dos negcios jurdicos (magis ut valeant quam ut pereant), atendendo, contudo, no invalidade
do negcio jurdico, mas sua ineficcia ou inoponibilidade.

47
4.1. ARRENDAMENTO CONSTITUDO ANTES DO IMVEL SER

APREENDIDO

O contrato de arrendamento pode ser constitudo pelas partes antes do imvel ser
apreendido185. Nesta hiptese, verdadeiramente controvertida, confrontam-se, de um lado,
o art. 824, n. 2 CC186 e, de outro lado, os arts. 1057 CC e 20, n. 1 RAR187.

185
Ou seja, no momento da apreenso do imvel j existe sobre o mesmo um contrato de
arrendamento. Com a penhora ou o arresto do bem imvel arrendado, alm dos trs efeitos gerais da
apreenso a saber: a constituio de preferncia, a indisponibilidade material absoluta e a indisponibilidade
jurdica relativa verificam-se efeitos especficos quanto relao de arrendamento. Vide,
desenvolvidamente, quanto aos efeitos da penhora do imvel na relao de arrendamento, MARIA OLINDA
GARCIA, (2004); ob. cit., pgs. 29 a 43.
Em primeiro lugar, pela penhora ou arresto o senhorio perde o direito s rendas, ou seja, a
apreenso do imvel arrendado abrange os seus frutos civis: as rendas (art. 212, n. 1 e 2 CC), salvo se
foram expressamente excludas ou incida sobre elas algum privilgio (art. 758, n. 1 CPC).
Em segundo lugar, estando o imvel apreendido arrendado, o depositrio do mesmo no ser,
como regra, o agente de execuo ou a pessoa designada pelo oficial de justia, mas ser o arrendatrio (art.
756, n. 1, alnea b) CPC) ou, se sobre o imvel apreendido incidirem vrias relaes de arrendamento, um
dos arrendatrios (art. 756, n. 2 CPC).
Em terceiro lugar, havendo lugar modificao subjectiva do arrendatrio por mortis causa (art.
1106 CC para os arrendamentos urbanos para habitao; art. 1113, n. 1 CC para os arrendamentos urbanos
para fins no habitacionais; e art. 20, n. 2 a 5 RAR para os arrendamentos rurais), o novo arrendatrio ser
tambm o depositrio do imvel apreendido s assim no ser se incidindo sobre o imvel apreendido
vrios contratos de arrendamento, tiver sido outro arrendatrio escolhido para depositrio (art. 756, n. 1,
alnea b) e 2 CPC).
Semelhantemente, se a modificao subjectiva do arrendatrio for inter vivos (art. 1105 CC para
os arrendamentos urbanos para habitao; art. 1112 CC para os arrendamentos urbanos para fins no
habitacionais; e art. 1059, n. 2 CC para arrendamento rural), o novo arrendatrio ser, em regra, tambm o
depositrio do imvel apreendido.
Por fim, consideremos um caso especfico: se o senhorio, exercendo, nos termos do art. 1112, n.
4 CC, o seu direito de preferncia em caso de trespasse, ingressar na posio do arrendatrio. Nesta hiptese,
j tendo ocorrido a apreenso, o direito de arrendamento no se extingue imediatamente por confuso. Das
duas uma: ou h lugar venda executiva do direito com base no qual foi celebrado o contrato de
arrendamento e o senhorio perde esse direito, mas permanece na posio jurdica de arrendatrio; ou no h
lugar venda executiva do direito com base no qual foi celebrado o contrato de arrendamento e o contrato de
arrendamento extingue-se por confuso. Assim, a confuso, enquanto causa extintiva das obrigaes, aps a
apreenso do imvel, fica sujeita verificao de uma condio suspensiva: a no realizao de venda
executiva.
186
Vide, por exemplo, o Ac. RP de 22 de Janeiro de 2004 (PIRES CONDESSO), disponvel em
www.dgsi.pt: () na execuo () o Banco .............. moveu a Fernando ............... e mulher Maria
................ foi dado penhora determinado imvel urbano () 24/5/96 foi registada a aquisio do mesmo
imvel a favor de Joaquim ................. Na mesma data e pela mesma apresentao foi registada a constituio
de hipoteca a favor do Banco ............ ora exequente. () 17/3/00 foi registada a penhora daquele prdio a
favor da referida exequente/Banco ................ O referido imvel, por contrato escrito de 1/5/98, fora dado de
arrendamento por aquele Joaquim ................. e mulher Maria G............. aos executados Fernando ........... e
Maria ..........., pelo perodo de um ano mediante a renda mensal de 30.000$00. Em 12/3/02 foi adjudicada ao
Banco .........../exequente o mesmo imvel na sequncia de venda judicial, adjudicao que transitou em
julgado. Quid iuris quanto relao de arrendamento? Segundo este acrdo caducou nos termos do art.
824, n. 2 CC.
187
Vide, por exemplo, o Ac. RL de 15 de Maio de 1997 (FRANCISCO MAGUEIJO), publicado
em CJ, ano XXII (1997), tomo III, pgs. 87 a 91 Venda de Prdio Hipotecado; No Caducidade do
Arrendamento Posterior Hipoteca, pg. 88: Em consequncia de um contrato de mtuo, foi constituda

48
4.1.1. CONFRONTO ENTRE AS NORMAS-CRITRIO HIPOTETICAMENTE
ADEQUADAS A SOLUCIONAR O CASO-PROBLEMA (OU O ART. 824, N. 2 CC OU OS
ARTS. 1057 CC E 20, N. 1 RAR)

O art. 824, n. 2 CC regula o efeito extintivo da venda executiva, ou seja, estipula


quais os direitos que, incidindo sobre o bem alienado executivamente, se extinguem com a
venda coercitiva do mesmo.
Diferentemente, os arts. 1057 CC e 20, n. 1 RAR, prevem a modificao
subjectiva do locador (maxime senhorio) na relao locatcia (maxime relao de
arrendamento).
O art. 1057 CC, aplicvel locao em geral, maxime aos arrendamentos
urbanos, dispe que: O adquirente do direito com base no qual foi celebrado o contrato
sucede nos direitos e obrigaes do locador, sem prejuzo das regras do registo188;
enquanto o art. 20, n. 1 RAR, aplicvel especificamente aos contratos de arrendamento
rural a lex speciali derogat generali (a lei especial derroga a lei geral) , prescreve que:
O arrendamento no caduca por morte do senhorio nem pela transmisso do prdio189.
Nestes dois preceitos legais consagra-se o princpio emptio non tollit locatum (a
compra no afecta a locao)190, ou seja, h uma transmisso191 contratual forada192, por

uma hipoteca a favor da CGDepsitos, sobre o prdio (). Em 23.2.84 o A adquiriu o referido prdio, por
arrematao em hasta pblica, no mbito da aco executiva. Tais factos encontram-se devidamente
registados a seu favor. Em data posterior constituio da referida hipoteca o ento proprietrio () deu de
arrendamento ao ora R o 1 andar e sto com entrada pelo n 7B do referido prdio. Quid iuris quanto
relao de arrendamento? Segundo este acrdo oponvel ao terceiro adquirente nos termos do art. 1057
CC.
188
Apesar de o art. 1057 CC se referir ao contrato de locao em geral, como o nosso estudo
incide sobre o arrendamento, em texto, por simplicidade expositiva, iremos aludir ao arrendamento em vez de
locao, ao senhorio em vez de ao locador e ao arrendatrio em vez de ao locatrio.
189
O art. 20, n. 1 RAR grosso modo, nada mais do que uma repetio do art. 1057 CC. Porm,
existem trs diferenas a assinalar entre os dois preceitos. Primeira: enquanto o art. 1057 CC se aplica to-s
s transmisses inter vivos, o art. 20, n. 1 RAR refere-se tambm s transmisses mortis causa. Porm, tal
referncia no se afasta do regime legal da locao em que a sucesso da posio do senhorio se efectua nos
termos das sucesses em geral (art. 2024 CC). Segunda: enquanto que o art. 1057 CC se refere ao
adquirente do direito com base no qual foi celebrado o contrato no tem se ser, necessariamente, o direito
de propriedade , o art. 20, n. 1 RAR refere-se to-s transmisso do prdio, ou seja, ao direito de
propriedade. Porm, neste caso aplica-se quanto aos demais direitos reais sobre os quais podem incidir o
direito de arrendamento a norma geral do art. 1057 CC. Terceira: apenas o art. 1057 CC ressalva as regras
do registo, no o fazendo o art. 20, n. 1 RAR. Porm, compreende-se a diferena: que os contratos de
arrendamento rural no esto sujeitos a registo (arts. 6, n. 4 RAR e 2, n. 1, alnea m), in fine CRPred.).
190
Porm, quer o art. 1057 CC, quer o art. 20, n. 1 RAR so mais amplos que o princpio emptio
non tollit locatum, pois aplicam-se a qualquer forma de aquisio derivada do imvel arrendado, no se
limitando compra como resulta do brocardo. Vide supra, para uma noo de aquisio derivada, 3.2.
EFEITO TRANSLATIVO.

49
imposio legal (ipso jure ou ex lege) 193, da posio do senhorio para o adquirente194 do
direito195 com base no qual se celebrou o contrato de arrendamento196.
Isto , segundo as normas-critrio dos arts. 1057 CC e 20, n. 1 RAR o
arrendamento no se extingue com a transmisso do direito com base no qual foi
celebrado, sendo oponvel ao adquirente197.

191
Tal preceito legal no se aplica s aquisies originrias. Vide supra, para uma noo de
aquisio originria, nota 82. Vide, neste sentido, MANUEL HENRIQUE MESQUITA, (1990); ob. cit., pg.
139, nota 18.
192
Tambm designada sub-rogao legal do contrato; no h aqui, em termos rigorosos, uma
cessao da posio contratual. Vide, neste sentido, CARLOS A. MOTA PINTO, (2003); Cesso da Posio
Contratual; Coimbra: Almedina, pgs. 86 a 88: Vrias so as manifestaes duma sub-rogao legal do
contrato. (), soluo estatuda no art. 1057. do novo Cdigo () Onde se manifesta a diferena entre a
hiptese referida e os casos de cesso da posio contratual, ()? Desde logo, () no se exigir () o
consentimento do locatrio () A esta diferena adiremos, ainda, uma outra () o prprio adquirente da
coisa locada tem de aceitar a relao locatcia, () apesar de, eventualmente, estar em desacordo com a sua
manuteno, () Rigorosamente no , pois, ao campo da cesso do contrato que pertence as consequncias
do velho princpio emptio non tollit locatum. Vide, em sentido contrrio, ANTNIO MENEZES
CORDEIRO, (1980); Da Natureza do Direito do Locatrio, publicado em ROA (ano 40, vol. 2), pgs. 349 a
415; Lisboa, pg. 358: A manuteno, nas transmisses da coisa locada, da situao locatcia, no pode ser
reconduzida a nenhuma dessas figuras. Assim: () a sub-rogao pode dar-se quando o credor recebe a
prestao de terceiro (art. 589.). Parece-nos de apreenso imediata que nada disto ocorre na efectivao do
princpio que nos ocupa.
193
O adquirente torna-se imperativamente titular dos direitos e obrigaes do senhorio, no
podendo tal regra ser afastada antecipadamente (no momento da celebrao do contrato) por clusula
contratual. Vide, neste sentido, F. M. PEREIRA COELHO, (1987); Arrendamento, Lies ao curso do 5 ano
de Cincias Jurdicas no ano lectivo de 1986-1987; Coimbra, pg. 202; e CLUDIA MADALENO, (2008);
A Vulnerabilidade das Garantias Reais, A Hipoteca Voluntria Face ao Direito de Reteno e ao Direito de
Arrendamento; Coimbra: Coimbra Editora, pg. 296: Esta , naturalmente, uma regra injuntiva, que as
partes (locador e locatrio) no podem afastar do mbito da sua autonomia privada, no momento da
celebrao do contrato de locao. Diferentemente, as partes podem acordar, no momento da transmisso do
direito do locador, maxime arrendatrio, a cessao do contrato (arts. 1082 CC e 16 RAR).
194
Mesmo que o adquirente desconhea a existncia do contrato de arrendamento sobre o direito
adquirido. Esse desconhecimento no pode afectar o arrendatrio. To-s pode dar lugar anulao do
contrato se o adquirente provar que a sua vontade foi viciada, especificamente, por erro-vcio ou por dolo
(arts. 251 a 254 e 905 CC).
195
Nesta transmisso apenas se englobam os direitos e obrigaes do senhorio respeitantes futura
execuo do contrato: nem se incluem no objecto da transmisso os direitos e obrigaes respeitantes ao
perodo de arrendamento anterior mesma excepto se as partes convencionarem, simultaneamente com a
transmisso do direito com base no qual se celebrou o contrato de arrendamento, uma cesso de crditos
(arts. 577 a 588 CC) a rendas vencidas anteriormente transmisso; nem se excluem do objecto da
transmisso os direitos ou obrigaes do senhorio no vencidos no momento da transmisso (art. 1058 CC).
Este regime explicvel atendendo ao facto de o contrato de arrendamento ser constitudo por prestaes
duradouras em sentido estrito, ou seja, em que o decurso do tempo que influencia a configurao das
prprias prestaes.
196
Ou seja, a transmisso no tem de incidir sobre o direito de propriedade, podendo estar em
causa o direito real de usufruto, o direito real de superfcie que tenha por objecto obra ou rvores existente
em terreno alheio ou o direito real de habitao peridica. Vide, neste sentido, supra a nota 174 e,
especificamente, para o direito de usufruto, JORGE HENRIQUE DA CRUZ PINTO FURTADO, (2011);
Manual do Arrendamento Urbano (5 ed., vol. II); Coimbra: Almedina, pgs. 611: A expresso direito com
base no qual foi celebrado o contrato deve ser entendida em termos amplos. () se a alienao da coisa
locada se faz separando por diferentes titulares a nua propriedade e o usufruto, o usufruturio que suceder,
ex lege, na posio contratual do senhorio ().

50
Porm, existem trs excepes.
Primeira: quando o adquirente do direito sobre o qual incide o contrato de
arrendamento for o prprio arrendatrio. Neste caso h lugar extino do arrendamento
por confuso (art. 868 CC)198.
Segunda: quando o arrendatrio ainda no tenha iniciado o gozo da coisa. Neste
caso h lugar extino do arrendamento por caducidade. Sufragamos 199, interpretando
restritivamente os arts. 1057 CC e 20, n. 1 RAR, que o critrio legal s se aplica quando
o arrendatrio j tenha iniciado o gozo da coisa. S esta interpretao nos permite por um
lado afastar o perigo de o alienante do imvel vir posteriormente d-lo em arrendamento,
celebrando um contrato antedatado, por outro lado compatibilizar, de forma mais
satisfatria, os interesses em confronto: o do arrendatrio estabilidade e o do adquirente
segurana.
Terceira: quando o funcionamento das regras registais provoque a extino do
contrato de arrendamento. Desde logo, relembre-se, o sistema registal s se aplica aos
arrendamentos urbanos com prazo certo superior a 6 anos. E quanto a estes o
funcionamento das regras registais no implica sempre a extino por caducidade do
contrato de arrendamento. Vejamos.
Segundo o nosso sistema registal, a durao superior a 6 anos dos arrendamentos
urbanos com prazo certo s oponvel perante certos e determinados terceiros200 depois da
data do respectivo registo (art. 5, n. 1, 4 e 5 CRPred.). A contrario, se estivermos perante
um contrato de arrendamento urbano com prazo certo de durao superior a 6 anos mas
cuja durao efectiva no tenha ultrapassado os 6 anos, ou se no estivermos perante um
conflito de terceiros, o contrato de arrendamento totalmente eficaz perante o adquirente
do direito com base no qual se celebrou o mesmo, desde o momento da sua constituio.

197
O art. 1057 CC (mas tambm o art. 20, n. 1 RAR) reconduz-se a um poder de sequela, ou
seja, os seus titulares, vide INOCNCIO GALVO TELLES, (2010); Direito das Obrigaes (7 ed.);
Coimbra: Coimbra Editora, pg. 19: () podem reivindicar a coisa sobre que recaem, qualquer que seja a
pessoa que a detenha. A sequela constitui um corolrio ou concretizao da inerncia. E a inerncia
caracterstica tpica da realidade.
198
Vide supra, quanto confuso como causa de extino das obrigaes, notas 3 e 168.
199
Vide, neste sentido quanto ao art. 1057 CC, ADRIANO VAZ SERRA, (1958); Realizao
Coactiva da Prestao (Execuo) (Regime Civil); Lisboa, pg. 234: Parece, portanto, melhor considerar
subsistente a locao quando o locatrio tinha, na data da penhora, a deteno dos bens locados; e
MANUEL HENRIQUE MESQUITA, (1990); ob. cit., pg. 141, nota 19.
200
Sufragamos que no art. 5, n. 4 CRPred. se consagra uma concepo restrita de terceiros, isto ,
so terceiros para efeitos do registo predial aqueles que adquiram de um autor comum (causam dans) e
com base na sua vontade direitos incompatveis entre si. Vide supra, para mais desenvolvimentos, 3.3.
EFEITO EXTINTIVO.

51
Logo, s se extinguem os arrendamentos urbanos com prazo certo superior a 6
anos no registados ou registados posteriormente transmisso do direito sobre o qual
incide o contrato de arrendamento, cuja durao efectiva do contrato j tenha ultrapassado
os 6 anos, e desde que condio cumulativa , essa transmisso, provindo de um autor
comum, tenha sido realizada com base na vontade desse autor comum (terceiros para
efeitos do registo predial).

Pelo exposto, quer o art. 824, n. 2 CC, quer os arts. 1057 CC e 20, n. 1 RAR
so critrios hipoteticamente adequados201 a regular o nosso caso-problema: saber o que
acontece relao de arrendamento constituda antes do imvel ser apreendido (penhorado
ou arrestado), com a venda executiva do mesmo.
Assim, lancemos mo dos quatro elementos interpretativos dos critrios
hipoteticamente aplicveis in casu: o elemento gramatical, o elemento histrico, o
elemento sistemtico e o elemento teleolgico.
S aps a considerao de tais elementos, nos encontraremos preparados para
realizar o nosso juzo decisrio202.

201
Vide, desenvolvidamente neste sentido, A. CASTANHEIRA NEVES, (1993); Metodologia
Jurdica, Problemas fundamentais; Coimbra: Coimbra Editora, pgs. 165 a 176; e FERNANDO JOS
BRONZE, (2006); Lies de Introduo ao Direito (2 ed.); Coimbra: Coimbra Editora, pg. 973: No seu
mbito (na esfera da referida questo-de-direito) e no horizonte de um sistema do tipo do nosso (), o
primeiro passo a dar o da procura, no corpus iuris vigente, de um critrio ou/e de um fundamento que, em
vista da respectiva intencionalidade problemtica, hipoteticamente se adeque ao e, portanto, se possa
trazer--correspondncia com o determinado e comprovado problema concretamente decidendo.
202
Vide, quanto ao juzo decisrio, A. CASTANHEIRA NEVES; ob. cit., pgs. 165 e 176: A
questo-de-direito em concreto o problema do prprio juzo concreto que h-de decidir esse caso. E de duas
uma: ou se pde encontrar no sistema jurdico pressuposto uma norma aplicvel e a questo-de direito em
concreto ser ento resolvida por mediao dessa norma, como seu critrio ou no foi esse o caso e o
julgador ter de realizar o juzo jurdico concreto por uma autnoma constituio normativa; e FERNANDO
JOS BRONZE; ob. cit., pgs. 973 e 974.

52
4.1.1.1. ELEMENTO GRAMATICAL

Estudemos o elemento gramatical das nossas normas-critrio.

Para tal atentemos, em primeiro lugar, na norma-critrio do art. 824, n. 2 CC.


Este preceito legal refere, na sua letra: () direitos de garantia () demais direitos reais
(). Segundo a mesma, e a priori, saber se se aplica tal critrio ao nosso caso-problema
estaria fortemente conexionado com a vexata quaestio da natureza jurdica do
arrendamento: se o considerssemos um direito real aplicaramos tal preceito, se o
considerssemos um direito de crdito j no o poderamos mobilizar203.
Porm, uma correlao directa entre a vexata quaestio da natureza jurdica do
arrendamento e a mobilizao da norma-critrio do art. 824, n. 2 CC, alm de
simplista204, consistiria quer numa inverso metodolgica205, quer numa absolutizao do
texto da norma legal206.
Pelo exposto, apurar se tal norma-critrio pode ser utilizada para solucionar o
nosso caso-problema, no se prende exclusivamente com a considerao do elemento
gramatical, mas atende, igualmente, aos elementos histrico, sistemtico e teleolgico da
interpretao o elemento gramatical um, entre outros, a atender.
Assim, tendo em conta o elemento gramatical do art. 824, n. 2 CC, sufragamos,
que de per si o mesmo pode ser mobilizado para a resoluo do nosso caso-problema pois,
constituindo o arrendamento um direito tertium genus207, que no se pode reconduzir

203
Vide, neste sentido, o Ac. RG de 14 de Maio de 2009 (ANTNIO SOBRINHO), disponvel em
www.dgsi.pt: Caso se entenda que o arrendamento um direito real, a venda executiva determina a sua
extino; Se se entender que no um direito real, a letra da lei no contempla tal extino.
204
Vide, neste sentido, MARIA OLINDA GARCIA, (2004); ob. cit., pg. 50.
205
Haveria uma inverso metodolgica porque em vez de partirmos do corpus iuris para
construirmos o conceito doutrinal, partiramos de um conceito doutrinal para interpretar o corpus iuris. Vide,
neste sentido, J. OLIVEIRA ASCENSO, (1985); ob. cit., pgs. 346 e 347: Se partssemos de alguma
concluso sobre a natureza do direito de arrendamento, dificilmente fugiramos inverso metodolgica.
206
Esta absolutizao era caracterstica da perspectiva hermenutico-cognitiva da interpretao,
utilizada pelo mtodo positivista, e por ns ultrapassada. Segundo a mesma, vide LUS ANTNIO
MALHEIRO MENESES DO VALE, (2011); Metodologia do Direito, Guio das aulas prticas; Coimbra,
pgs. 239 e 240: () a norma era encarada enquanto texto e numa perspectiva estritamente hermenutica, o
ponto de partida no poderia deixar de ser a letra a dimenso ou segmento visvel desse texto. O elemento
gramatical constitua o factor fundamental e determinante () Os demais elementos interpretativos
(sistemtico, teleolgico e histrico) s poderiam ser equacionados no mbito dos significados admissveis
pela letra da lei, para ajudar a determinar qual deles deveria prevalecer.
207
A vexata quaestio da natureza jurdica do arrendamento j fez correr rios de tinta, quer na nossa
doutrina, quer na nossa jurisprudncia.
Tradicionalmente so trs as teses que se confrontam: as teses realistas, as teses personalistas e a
meio caminho entre umas e outras as teses mitigadas.

53
pura dicotomia direitos reais vs direitos de crdito, nada obsta sua utilizao no nosso
caso-problema208.
Consideremos, em segundo lugar, as normas-critrio dos arts. 1057 CC e 20, n.
1 RAR. Estes preceitos legais referem, respectivamente, na sua letra: O adquirente do
direito () sucede () e () transmisso do prdio.

Entre os defensores das teses realistas temos, nomeadamente, J. DIAS MARQUES, (1960);
Prescrio Aquisitiva (vol. I); Lisboa: Escolas Profissionais Salesianas, pg. 214 a 220; ANTNIO
MENEZES CORDEIRO, (1980); ob. cit.; J. OLIVEIRA ASCENSO, (1985); ob. cit., pgs. 366 e 384;
GABRIEL RFO GONALVES; ob. cit., pg. 300, nota 68; e J. OLIVEIRA ASCENSO, (2012); ob.
cit., pgs. 536 a 538.
Entre os defensores das teses personalistas ou obrigacionais encontramos, designadamente,
ADRIANO VAZ SERRA, (1968); Anotao ao Ac. STJ de 22 de Novembro de 1966 (LOPES CARDOSO),
publicado em RLJ (n.s 3334 3357, 100 ano [1967-1968]), pgs. 200 a 203; Coimbra: Coimbra Editora,
pg. 203; FERNANDO AUGUSTO CUNHA DE S; ob. cit., pgs. 172 a 174; JOO DE MATOS, (1968);
Manual do Arrendamento e do Aluguer (vol. I); Porto: Livraria Fernando Machado, pgs. 28 a 33; MANUEL
JANURIO GOMES; ob. cit., pg. 122 a 125; ANTNIO MENEZES CORDEIRO, (2000); A Posse:
Perspectivas Dogmticas Actuais (3 ed.); Coimbra: Almedina, pgs. 71 a 75; JOS ALBERTO VIEIRA,
(2002); Arrendamento de Imvel Dado em Garantia, publicado em Estudos em Homenagem ao Professor
Doutor Inocncio Galvo Telles (vol. IV), pgs. 437 a 450; Coimbra: Almedina, pgs. 440 a 448; CLUDIA
MADALENO; ob. cit., pgs. 275 a 284; A. SANTOS JUSTO, (2009); ob. cit., pgs. 111 a 122; JORGE
HENRIQUE DA CRUZ PINTO FURTADO, (2009); Manual de Arrendamento Urbano (5 ed., vol. I);
Coimbra: Almedina, pgs. 57 a 74; e LUS M. T. MENEZES LEITO, (2010); ob. cit., pgs. 311 a 313.
Entre os defensores das teses mitigadas deparamos, especialmente, MANUEL HENRIQUE
MESQUITA, (1990); ob. cit., pg. 176 e PEDRO ROMANO MARTINEZ, (2011); ob. cit., pg. 41.
Vide na jurisprudncia, desenvolvendo o problema, por exemplo, o Ac. STJ de 22 de Novembro de
1966 (LOPES CARDOSO), publicado em RLJ n.s 3334 3357, 100 ano (1967-1968), pgs. 197 a 200; ou
o Ac. RC de 23 de Outubro de 1979 (FREDERICO BAPTISTA), publicado em CJ, ano IV (1979), tomo IV,
pgs. 1116 a 1118 Contrato de Arrendamento Sua Natureza.
Quanto a ns, sufragamos que o contrato de arrendamento um tertium genus (terceiro tipo), no
se podendo reconduzir nem aos direitos reais, nem aos direitos de crdito. No um direito real porque o
arrendamento pressupe sempre uma relao jurdica entre o senhorio e o arrendatrio intersubjectivo.
Mas tambm no um direito de crdito porque o arrendamento pressupe sempre um poder directo e
imediato sobre a coisa imediato. Vide, neste sentido, JOS ANDRADE MESQUITA; ob. cit., pg. 167:
O enquadramento dos direitos pessoais de gozo quer nos direitos reais, quer nos direitos de crdito, alm de
conceitualmente defeituoso, origina o equacionamento errado de certas questes e, como consequncia disso,
respostas incorrectas ou mesmo contraditrias e difceis de explicar. S a elaborao da categoria dos direitos
pessoais de gozo como um tertium genus permite dar uma explicao coerente s vrias solues adoptadas
pelo legislador na regulamentao desses direitos; e MNICA JARDIM, (2013); Os Direitos ob. cit., pg.
68: Como resulta do exposto, os direitos pessoais de gozo, em sentido estrito ou prprio, no se reconduzem
nem aos direitos reais, nem aos direitos de crdito, constituindo, antes, direitos relativos imediatos ou, se se
preferir, direitos imediatos relativos que implicam a existncia de uma relao jurdica entre o titular e o
concedente. Portanto, os direitos em apreo, em sentido estrito ou prprio, so tertium genus: no so
verdadeiros direitos reais, no se traduzem em figuras de ndole exclusivamente creditria.
208
Vide, neste sentido, MANUEL HENRIQUE MESQUITA, (1990); ob. cit., pgs. 183 e 184: E,
face a este estatuto dualista, o caminho metodologicamente correcto para esclarecer dvidas interpretativas
ou resolver problemas de regulamentao ser o de recurso, nuns casos, aos princpios que disciplinam os
direitos reais e, noutros, aos princpios que regem as obrigaes, consoante os interesses em jogo, apreciados
e valorados luz das solues ditadas pelo legislador para os problemas de que directa e expressamente se
ocupa. Vide, em sentido divergente, JORGE HENRIQUE DA CRUZ PINTO FURTADO, (2009); ob. cit.,
pg. 72.

54
Segundo a mesma, tais preceitos aplicam-se s aquisies derivadas209. E a venda
executiva, constituindo um contrato sui generis, uma aquisio derivada210. Logo, quanto
ao elemento gramatical, as normas-critrio dos arts. 1057 CC e 20, n. 1 RAR tambm
so de per si adequadas a solucionar o nosso caso-problema.

209
Vide supra, neste sentido, notas 190 e 191.
210
Vide supra, neste sentido, 2.1. VENDA EXECUTIVA e 3.2. EFEITO TRANSLATIVO.

55
4.1.1.2. ELEMENTO HISTRICO

Efectuemos o excurso histrico sobre as normas-critrio hipoteticamente


adequadas a solucionar o nosso caso-problema desde o Cdigo Civil de 1867211, tambm
designado por Cdigo de Seabra.

No Cdigo de Seabra vigorava, em regra212, um sistema do ttulo213,


estabelecendo-se no art. 715 CCS214 o princpio da consensualidade. Assim, o registo
regulado ao tempo no corpus iuris do Cdigo de Seabra215 desempenhava, em regra, uma
funo declarativa, ou seja, pretendia consolidar ou confirmar a oponibilidade perante
terceiros, pois inter partes bastava o titulus adquirendi (art. 951 CCS216).
No art. 1619 CCS o nosso legislador previa: O contrato de arrendamento, cuja
data for declarada em titulo authentico ou autenticado, no se rescinde por morte do
senhorio nem do arrendatrio, nem por transmisso da propriedade, quer por titulo
universal, quer por titulo singular, salvo o que vae disposto nos artigos subsequentes. Os
artigos seguintes diziam respeito quer s transmisses resultantes de expropriao por
utilidade pblica (art. 1620 CCS), quer s transmisses derivadas de execuo (art. 1621
CCS).
Pelo exposto se deduz que no art. 1619 CCS o nosso legislador estabelecia a
regra: o contrato de arrendamento com data declarada em documento autntico ou

211
O Cdigo Civil de Seabra foi aprovado pela Carta de Lei de 1 de Julho de 1867, entrando em
vigor em 1 de Janeiro de 1868. Vivia-se em Portugal a terceira vigncia da Carta Constitucional de 1826
Constitucionalismo da Restaurao.
212
Em regra pois existiam excepes, isto , existiam casos em que alm de um ttulo o nosso
ordenamento jurdico exigia um modo.
213
O Cdigo de Seabra consagrou pela primeira vez no nosso ordenamento jurdico o sistema do
ttulo. At ento, o sistema vigente entre ns era um sistema do ttulo e do modo, em que o modo era a
tradio da res (transmisso da posse). Vide, neste sentido, MNICA JARDIM, (2013); Efeitos ob. cit.,
pg. 349, nota 675.
214
Vide o art. 715 CCS: Nas alienaes de cousas certas e determinadas, a transferencia da
propriedade opera-se entre os contrahentes, por mero effeito do contracto, sem dependencia de tradio ou
de posse, quer material, quer symbolica, salvo havendo acordo das partes em contrrio.
215
O Cdigo de Seabra, na sua verso originria, regulava o registo no seu corpus iuris entre os
arts. 949 a 1004.
216
Vide art. 951 CCS: A falta de registo dos titulos, e direitos a elle sujeitos, no impede que
sejam invocados em juizo entre as proprias partes, os seus herdeiros ou representantes; mas, para com
terceiros, os effeitos de taes titulos ou direitos s comeam desde o registo (). Com este preceito se
coaduna os arts. 875, 1459, unico, 1471, 1549, 1580, 1591, 1621, 1622, 1646, 1670 e 1722 CCS.

56
autenticado217 no se extinguia com a transmisso da propriedade218; e nos arts. 1620 e
1621 CCS o nosso legislador estabelecia as excepes.
Quanto ao art. 1621 CCS que a excepo que releva para o nosso estudo o
legislador estabelecia dois regimes: o regime dos arrendamentos sujeitos a registo e o
regime dos arrendamentos no sujeitos a registo.
Atentemos, em primeiro lugar, no regime dos arrendamentos sujeitos a registo.
Quanto a estes, estipulava o art. 1621 CCS: Se a transmisso proceder de
execuo observar-se-ha o seguinte: 1. Os arrendamentos sujeitos a registo subsistiro,
se estiverem registados anteriormente ao registo do acto ou facto de que a execuo
resultou, completado pelo art. 1622 CCS: Esto sujeitos a registo os arrendamentos
excedentes a um anno, se houver antecipao de renda, e os excedentes a quatro annos,
no a havendo. Este preceito legal estava em consonncia com o art. 949 CCS onde se
estabelecia quais os factos que estavam sujeitos a registo, dizendo-se neste preceito: Esto
sujeitos ao registo: () 2. os onus reaes; () 2. S se reputam onus reaes para os
effeitos do n. 2. deste artigo: () 6. O arrendamento por mais de um anno, havendo
adiantamento de renda, e por mais de quatro no o havendo ().
de salientar, desde logo, que o nosso legislador utilizava a expresso nus reais
no art. 949 CCS num sentido amplo e heterogneo219, sem qualquer tipo de preocupao

217
A exigncia de forma (ttulo autentico ou autenticado vide arts. 2422 e segs. CCS) quanto
data da celebrao do arrendamento explica-se pelo facto de assim o nosso legislador conseguir evitar que se
celebrem contratos de arrendamento posteriormente transmisso da propriedade mas antedatados. Vide,
defendendo que desnecessrio tal exigncia de forma, ADRIANO VAZ SERRA, (1958); ob. cit., pg. 208:
Mas a exigncia de documento autntico ou autenticado de mais. Querendo defender-se o adquirente,
bastaria exigir a data certa, que compatvel com um documento no autntico nem autenticado () e d
tambm a garantia de que a locao anterior transferncia da coisa locada.
218
O art. 1619 CCS, que consagra a regra emptio non tollit locatum, influenciou-se no art.
1743 do Cdigo Civil Francs de 1804 (o Cdigo Napolenico): Si le bailleur vend la chose loue,
laqureur ne peut expulser le fermier ou le locataire qui a un bail authentique, ou dont la date est certaine,
moins quil ne soit pas rserv ce droit par le contrat de bail. At ao Cdigo de Seabra vigorava entre ns
a regra oposta, que tnhamos herdado do direito romano emptio tollit locatum (a compra suprime a
locao) e se manteve no direito medieval Se algum homem vender uma casa ou uma herdade, ou
qualquer outra cousa de raiz, a qual ao tempo da venda tinha j arrendada ou alugada a outrem no o
comprador obrigado a manter o contrato de aluguer ou arrendamento ao dito rendeiro ou alugador, mas
pode-lo- demandar e constranger que lhe deixe a dita cousa, sem embargo do aluguer ou arrendamento,
que lhe foi feito (Livro IV, Ttulo 9 das Ordenaes Filipinas). Porm, ressalve-se, o brocardo do direito
romano no absolutamente correcto porque nem era apenas a compra que suprimia a locao, mas qualquer
forma de aquisio, nem havia um suprimento total, pois o locatrio tinha o direito a ser indemnizado pelo
incumprimento contratual.
219
Assim, na sua verso originria, o art. 949 CCS designava por nus reais quer as propriedades
imperfeitas do art. 2189 CCS (que correspondem aos direitos reais de gozo limitados), quer o dote, quer o
arrendamento sujeito a registo, quer a consignao de rendimentos. J na sua verso do Decreto 19 126, de

57
conceitual precisa220. A verdade que o nosso ordenamento jurdico no fornecia na
vigncia do Cdigo de Seabra, nem fornece no actual Cdigo Civil, uma noo para nus
real221.
Segundo o regime institudo no art. 1621 CCS os arrendamentos sujeitos a
registo, registados anteriormente ao registo do acto ou facto de que a execuo resultou,
no se extinguiam com a venda executiva. Logo, a contrario, os arrendamentos sujeitos a
registo, no registados ou registados posteriormente ao registo do acto ou facto de que a
execuo resultou extinguiam-se com a venda executiva. Assim, este artigo, afastando-se
da regra do art. 1619 CCS, estava em consonncia com os arts. 1022 e 1023 CCS onde
se estabelecia, respectivamente: Os onus reaes, com registo anterior ao da hypotheca de
que resultou a expropriao, ou ao da transmisso mencionada no artigo antecedente222,
acompanham o prdio alienado, e do seu valor total deduzida a importancia dos onus
referidos e Os onus reaes, com registo posterior ao da hypotheca ou da transmisso,

16 de Dezembro de 1930, o art. 949 CCS designava por nus reais quer vrias garantias reais, quer o dote,
quer o arrendamento sujeito a registo.
220
Vide, neste sentido, J. OLIVEIRA ASCENSO, (1962); As Relaes Jurdicas Reais; Lisboa:
Livraria Morais Editora, pg. 226: Anotemos apenas que a expresso pode entre ns originar confuses,
pois foi acriteriosamente utilizada por lei em diversos sentidos; ANTNIO MENEZES CORDEIRO,
(1979); ob. cit. (vol. I), pg. 506 e MANUEL HENRIQUE MESQUITA, (1990); ob. cit., pgs. 38 e 39.
221
Doutrinalmente, encontramos a noo de nus reais. Assim, vide J. OLIVEIRA ASCENSO,
(1962); ob. cit., pg. 226: nus real ser o direito de exigir prestaes positivas peridicas a todo o titular do
gozo de determinado prdio, noo que adoptada, designadamente, por ANTNIO MENEZES
CORDEIRO, (1979); ob. cit. (vol. I), pg. 507. Porm, a noo de nus reais a que aderimos diferente.
Vide, quanto mesma, MANUEL HENRIQUE MESQUITA, (1990); ob. cit., pg. 457: Para que de um
nus real possa falar-se, relembremos, mister que o titular de um ius in re se encontre vinculado, nessa
qualidade, a obrigaes que tenham por objecto prestaes de dare (uma prestao ou vrias e, nessa
hiptese, com ou sem carcter de periodicidade) () exista uma obrigao real, propter rem ou ob rem,
continuando o autor: () e que ao credor assista, em caso de no cumprimento, o direito de realizar o valor
da prestao ou das prestaes em dvida custa da coisa onerada, segundo o regime prprio das garantias
reais isto , podendo executar a coisa seja quem for, data da execuo, o respectivo proprietrio e com
preferncia em relao a todos aqueles que no invoquem sobre ela uma garantia a que deva reconhecer-se
prioridade exista uma garantia imobiliria. Assim, o nus real constitui uma figura composta quer por uma
obrigao real, propter rem ou ob rem, quer por uma garantia imobiliria. Esta noo tambm a adoptada,
designadamente, por MNICA JARDIM, (2013); Os Direitos ob. cit., pgs. 78 e 79, nota 56.
Diferentemente, o conceito de nus (jurdico) pode ser utilizado em oposio ao conceito de
obrigao ou dever jurdico. H nus (jurdico), nesta contraposio, quando existe um sacrifcio imposto no
interesse prprio, no constituindo a sua violao um facto ilcito; h obrigao ou dever jurdico quando
existe um sacrifcio imposto no interesse alheio, constituindo a sua violao um facto ilcito. Nesta acepo a
sujeio a registo constitui um nus (jurdico). Vide, neste sentido, J. M. ANTUNES VARELA, (2000); ob.
cit., pgs. 57 a 61.
O conceito de nus pode ainda ser utilizado em termos no jurdicos, para designar, por exemplo,
o passivo de um patrimnio. Vide, neste sentido, ANTNIO MENEZES CORDEIRO, (1979); ob. cit. (vol.
I), pgs. 505 e 506.
222
A transmisso a que se refere o art. 1021 CCS diz respeito a qualquer forma de arrematao,
adjudicao ou transmisso de um prdio.

58
no acompanham o prdio223. Porm, o art. 1023, unico estabelecia um desvio ao
registo como condio de oponibilidade perante terceiros: Exceptuam-se da disposio
deste artigo os onus reaes, constituidos antes da promulgao deste codigo, que forem
registados dentro do praso de um anno, contado desde a mesma promulgao. Nesta
hiptese os nus reais podiam ser opostos a terceiros independentemente da publicidade
registal224.
Em sntese, no regime primrio do Cdigo de Seabra, os arrendamentos sujeitos a
registo s se extinguiam com a venda executiva do imvel se no fossem registados ou
fossem registados posteriormente ao acto ou facto de que a execuo resultou.
Atentemos, em segundo lugar, no regime dos arrendamentos no sujeitos a
registo. Estipulava o art. 1621 CCS: Se a transmisso proceder de execuo observar-se-
ha o seguinte: 2. Os arrendamentos no sujeitos a registo subsistiro, apesar da
execuo, por todo o tempo por que tiverem sido feitos, salvo se outra cousa se houver
estipulado.
No estavam sujeitos a registo, a contrario, os arrendamentos cuja durao fosse
igual ou inferior a 1 ano, caso houvesse antecipao de renda, e os arrendamentos cuja
durao fosse igual ou inferior a 4 anos, caso no houvesse antecipao de renda.
A norma excepcional do art. 1621 CCS, quanto aos arrendamentos no sujeitos a
registo, s se afastava da regra geral do art. 1619 CC porque admitia ao contrrio desta
que era imperativa que as partes, atendendo ao princpio da autonomia privada,
pudessem convencionar diversamente.
Em sntese, os arrendamentos no sujeitos a registo, no regime primrio do
Cdigo de Seabra, no se extinguiam com a venda executiva do imvel arrendado, salvo se
as partes convencionassem diferentemente.

223
Vide, quanto segurana do Registo Predial na vigncia do Cdigo de Seabra, MNICA
JARDIM, (2013); Efeitos ob. cit., pg. 355: () o Registo Predial, () s visou assegurar o crdito
atravs da revelao das verdadeiras condies de solvabilidade dos prdios () e mesmo em relao aos
nus susceptveis de serem inscritos, o registo () limitava-se a provar, de forma indirecta, a no
existncia dos nus no inscritos.
224
Vide, neste sentido, MNICA JARDIM, (2013); Efeitos ob. cit., pg. 360: Assim, os nus
constitudos antes da promulgao do Cdigo, por um lado, acompanhavam o imvel independentemente de
registo e, por outro lado, podiam ser registados quando aprouvessem aos seus titulares, independentemente
dos registos anteriores j lavrados, gozando de prioridade em face deles.

59
Em 1876, aprovou-se o primeiro CPC225. Com a entrada em vigor deste diploma
emergiram algumas dvidas interpretativas relativamente aos arrendamentos sujeitos a
registo. Assim, no CPC1876 estabelecia-se no art. 856226: Os bens sero arrematados
livres dos onus reaes que no tiverem registo anterior ao de qualquer penhora, arresto ou
hypotheca, salvos comtudo os onus reaes que, tendo sido constituidos em data anterior,
subsistirem sem registo. unico. Em seguida arrematao, o juiz mandar cancelar os
registos dos onus reaes e os das hypothecas, que tiverem caducado nos termos deste
artigo e do nico do artigo 835.
Este preceito legal estabelecia na sua letra: () registo anterior ao de qualquer
penhora, arresto ou hypotheca (), enquanto no art. 1621, 1 CCS se continuava a
estabelecer: () registados anteriormente ao registo do acto ou facto de que a execuo
resultou e no art. 1022 CCS se dizia: () registo anterior ao da hypotheca de que
resultou a expropriao, ou ao da transmisso ().
Esta diferena literal representava consequncias prticas muito significativas. S
a interpretao resultante do art. 856 CPC1876 estava em conformidade com o princpio
da prioridade registal. Seria inadmissvel que, segundo os preceitos do CCS, existindo
vrias garantias sobre o mesmo imvel, umas anteriores, outras posteriores ao registo do
nus real, se fizesse derivar a subsistncia ou a extino do respectivo nus do facto de a
execuo ser movida pelo titular da garantia posterior ou anterior ao mesmo,
respectivamente; isto , que a subsistncia ou a extino do nus estivesse dependente de
um facto no jurdico, mas fortuito, de ser um ou outro credor a instaurar a execuo. Tal
soluo defraudaria as garantias registadas anteriormente ao nus reais que no movessem
a aco executiva227.

225
O primeiro Cdigo de Processo Civil foi aprovado pela Carta de Lei de 8 de Novembro de
1876.
226
O problema interpretativo analisado em texto resulta igualmente da considerao de outros
preceitos legais do CPC1876. So eles: 535, 2, 570, 5, 606, 5, 721, 6, 835, nico e 879.
227
Vide, exemplificando, DOMINGOS PINTO COELHO, (1892); Da caducidade dos onus reaes
em arrematao judicial, publicado em O Direito, Revista de Jurisprudencia e Legislao (tomo XXIV, ano
24, n 19), pgs. 289 a 294; Lisboa: Typographia do Jornal Correio da Noite, pg. 289: O dono do mesmo
predio, cujo valor fixaremos em 20 contos, hypothecou-o a A. segurana de egual quantia; depois arrendou-
o a B. por 10 anos a razo de 1 conto por anno e com antecipao total da renda; depois, tornou ainda a
hypothecal-o segurana de mais 5 contos. Os tres actos foram sucessivamente registados. Vem C. o
ultimo credor e promove execuo. Subsiste o onus de arrendamento? Nos presisos termos dos citados artt.
1:022. e 1:621. subsistiria: visto ter a execuo resultado do credito de C. registado posteriormente ao
arrendamento. E todavia a subsistncia de tal onus importaria ficarem defraudados os direitos do 1. credor
inscripto com subverso completa de todos os principios em que assenta o registo.

60
Pelo exposto sufragou-se228 que a nica soluo justa era a que atendia
prioridade de qualquer garantia e no exclusivamente garantia de que resulta a execuo.
Logo, os arts. 1621, 1 e 1022 CCS deviam ser interpretados de acordo com o
CPC1876.

Em 1919, j em tempos republicanos229, o nosso legislador, pelo Decreto 5:411,


de 17 de Abril, pretendendo reunir num nico diploma toda a legislao correspondente ao
arrendamento quer urbano, quer rstico , revogou os arts. 1606 a 1631 CCS e
substituiu os arts. 1595 a 1605 CCS230.
Os arts. 1619 a 1621 CCS deram lugar aos arts. 34 a 36 Decreto 5:411, de 17
de Abril de 1919, respectivamente, e o art. 1622 CCS ao art. 27 Decreto 5:411, de 17 de
Abril de 1919, sem que tenha havido qualquer alterao na redaco dos mesmos.
Assim, apesar desta alterao, as solues sufragadas, em geral, mantiveram-se:
quanto aos arrendamentos sujeitos a registo, s se extinguiam com a venda executiva do
imvel se no fossem registados ou fossem registados posteriormente a qualquer
garantia231 constituda sobre o imvel alienado executivamente; quanto aos arrendamentos
no sujeitos a registo, no se extinguiam com a venda executiva do imvel arrendado,
salvo se as partes convencionassem diferentemente.
Todavia o nosso legislador consagrou um desvio: vide o art. 58 Decreto 5:411, de
17 de Abril de 1919: O arrendamento de estabelecimentos comerciais e industriais
subsistir, no obstante a morte do senhorio ou do arrendatrio e ainda havendo
transmisso, salvo o nico caso de expropriao por utilidade pblica. Pelo exposto, nos
arrendamentos de estabelecimentos comerciais e industriais232 tais contratos nunca se
extinguiam com a transmisso do prdio, mesmo que os mesmos no constassem de ttulo
autntico ou autenticado233.

228
Vide, neste sentido, DOMINGOS PINTO COELHO; ob. cit., pg. 291: Parece portanto muito
mais pratico aceitar o systema geral do cod. do processo, limitando-se a associao a propr a modificao
daquellas disposies quer do cod. civil quer do proprio cod. do processo que com elle collidem;
ADRIANO VAZ SERRA, (1957); ob. cit., pg. 207; e CLUDIA MADALENO; ob. cit., pgs. 291 e 292.
229
A Implantao da Repblica ocorreu em 5 de Outubro de 1910. Um ano depois, pela
Constituio de 1911, iniciamos o Constitucionalismo Republicano.
230
Vide o art. 120 Decreto 5:411, de 17 de Abril de 1919.
231
Pelos motivos supra expostos em texto para os arts. 1621, 1 e 1022 CCS interpretamos o
art. 36, 1 Decreto 5:411, de 17 de Abril de 1919, em conformidade com o estatudo no CPC1876.
232
Os arrendamentos de estabelecimentos comerciais e industriais incidiam sempre sobre prdios
urbanos (art. 52 Decreto 5:411, de 17 de Abril de 1919).
233
Vide, neste sentido, FERNANDO AUGUSTO CUNHA DE S; ob. cit., pg. 169.

61
Em 1924, pela Lei n. 1:662, de 4 de Setembro, o nosso legislador voltou a
efectuar alteraes. Assim, segundo o art. 1 da mesma: A contar de 6 de Dezembro de
1923, inclusive, o contrato de arrendamento de prdios urbanos, quer tenha sido feito
antes, quer depois daquela data e embora no conste de ttulo autntico ou autenticado,
no se considera rescindido nem pela morte do senhorio ou arrendatrio, nem pela
transmisso do prdio, seja qual fr a natureza desse transmisso; salvo o disposto no
artigo 36., 1., do decreto n. 5:411, de 17 de Abril de 1919.
Tal mudana apenas dizia respeito aos arrendamentos de prdios urbanos,
continuando a aplicar-se o regime supra exposto do Decreto 5:411, de 17 de Abril de 1919,
para os arrendamentos de prdios rsticos.
Quanto aos arrendamentos urbanos, o preceito citado introduziu duas alteraes.
Primeira: deixou de ser necessrio que a data do contrato de arrendamento fosse declarada
em ttulo autntico ou autenticado. Segunda: foi revogada a excepo do art. 36, 2
Decreto 5:411, de 17 de Abril de 1919, ou seja, para os arrendamentos no sujeitos a
registo deixou de haver um regime excepcional, logo foi-lhes aplicado o regime-regra: os
contratos de arrendamento no se extinguiam com a venda executiva do imvel234.

Em 1928 e 1929 aprovou-se os trs primeiros Cdigos de Registo Predial235. Em


todos eles se identificou, entre os factos sujeitos a registo, como nus real, o arrendamento
por mais de 1 ano, havendo adiantamento de renda e o arrendamento por mais de 4 anos
no o havendo236.

234
Vide, neste sentido, CARLOS DE MENDONA e VASCO DE VASCONCELOS, (1932);
Cdigo do Inquilinato; Lisboa: Edio dos Autores, pg. 49: () no podemos resistir a salientar a
diferena de tratamento havida na Lei n. 1:662 para com os arrendamentos sujeitos a registo e com os no
sujeitos a ele, no caso de execuo. () no caso de transmisso por execuo os arrendamentos no sujeitos
a registo se no rescindem, ao passo que os sujeitos a registo, mas no registados anteriormente ao acto de
que a execuo resultou, se rescindem. Explicamos esta diferena como um castigo ao arrendatrio pelo
desleixo de no haver feito registar um contrato que a lei sujeita a tal formalidade de garantia; ANTNIO
PINTO DE MESQUITA e RUI POLNIO SAMPAIO, (1962); Legislao sobre Arrendamentos; Coimbra:
Almedina, pg. 35: () o art. I. da Lei n. I 662 veio () estabelecendo o princpio da irrescindibilidade
() e subtraindo generalidade desta norma to somente o I. e no o 2. deste art. 36.; e FERNANDO
AUGUSTO CUNHA DE S; ob. cit., pg. 169.
235
Nesta poca emergiu um enorme interesse pelo registo predial. Demonstrao disso mesmo foi
a existncia de trs Cdigos de Registo Predial no espao de apenas um ano. O primeiro deles foi aprovado
pelo Decreto 15:113, de 6 de Maro de 1928 embora no resultasse da sua letra a designao de Cdigo;
o segundo pelo Decreto 15:986, de 29 de Setembro de 1928; e o terceiro pelo Decreto 17:070, de 4 de Julho
de 1929.
236
Vide o art. 194 Decreto 15:113, de 6 de Maro de 1928; o art. 180 Decreto 15:986, de 29 de
Setembro de 1928; e o art. 180 Decreto 17:070, de 4 de Julho de 1929. Embora as redaces dos trs
cdigos se mantivessem inalteradas no que diz respeito ao arrendamento, a verdade que de assinalar,
essencialmente, duas inovaes no CRPred.29. Primeira: pela primeira vez se utiliza num texto legal do

62
Em 1930, pelo Decreto 19:129, de 16 de Dezembro, o nosso legislador procedeu a
uma reforma ao CCS. Assim, entre as vrias alteraes, destacamos duas, por relevarem
para o nosso estudo.
A primeira diz respeito introduo de uma nova redaco no art. 949 CCS que
estipulava quais os factos sujeitos a registo237; enquanto a segunda diz respeito a uma nova
redaco para o art. 1022 CCS que estipulava quais os nus reais que no se extinguiam
com a venda executiva238.
Estas novas redaces no foram ao tempo verdadeiramente inovadoras, pois
apenas vieram harmonizar o CCS com legislao posteriormente aprovada: o art. 949 CCS
com o art. 180 CRPred29 e o art. 1022 CCS com o art. 856 CPC1876.

Em 1939, j em pleno corporativismo239, o nosso legislador aprovou, pelo DL n.


29:637, de 28 de Maio, um novo Cdigo de Processo Civil240. No art. 3 DL n. 29:637, de
28 de Maio de 1939 estabelecia-se: A partir do incio da sua vigncia fica revogada toda
a legislao anterior sobre processo civil e comercial, e designadamente o Cdigo de
Processo Civil de 8 de Novembro de 1876 (). Assim, o art. 856 CPC1876 veio dar
lugar ao art. 907 CPC39.
No art. 907 CPC39 dizia-se: Os bens sero transmitidos livres dos direitos
reais que no tiverem registo anterior ao de qualquer arresto, penhora ou hipoteca, salvos
os que, tendo sido constitudos em data anterior, produzam efeito em relao a terceiros
independentemente de registo. Em seguida ao pagamento do preo e da sisa sero
mandados cancelar os registos dos direitos reais que devam caducar, assim como os

nosso ordenamento jurdico a expresso: direitos reais (vide, neste sentido, PIRES LIMA, (1957);
Anotao ao Ac. STJ de 4 de Maio de 1956 (LENCASTRE DA VEIGA), publicado em RLJ (n.s 3070 - 3093,
89 ano [1956-1957]), pgs. 278 a 282; Coimbra: Coimbra Editora, pg. 279). Segunda: h uma significativa
alterao do que so nus reais para efeitos dos factos sujeitos a registo: enquanto nas redaces dos
CRPreds.28, em consonncia com o art. 949 CCS, se estabelecia que eram nus reais as vrias propriedades
imperfeitas do art. 2189 CCS (que correspondem aos direitos reais de gozo limitados), o dote, o
arrendamento sujeito a registo e a consignao de rendimentos; j no CRPred.29 se estabelecia que eram
nus reais vrias garantias reais (hipotecas, penhoras, arrestos, penhores, consignaes de rendimentos e
adjudicaes de rendimentos), o dote, e o arrendamento sujeito a registo. Ser esta redaco do CRPred.29
que ir influenciar as alteraes ao art. 949 CCS.
237
Esta nova redaco igual a do art. 180 CRPred.29.
238
Vide o art. 1022 CCS na redaco do Decreto 19:129, de 16 de Dezembro de 1930: Os nus
reais, com registo anterior ao de qualquer hipotec, penhora ou arresto ou da transmisso mencionada no
artigo antecedente, acompanham o prdio alienado, e do seu valor total deduzida a importncia dos nus
referidos.
239
Em 1933, reflexo de um golpe militar de 1926, entrou em vigor um novo texto fundamental
Constitucionalismo Corporativo.
240
O CPC39 tambm designado por Cdigo de Alberto dos Reais.

63
registos de quaisquer arrestos, penhoras, hipotecas, penhres, consignaes ou
adjudicaes de rendimentos ou outros direitos reais de garantia, transferindo-se para o
produto da arrematao241 os direitos dos respectivos credores.
Todavia, de assinalar uma diferena significativa entre o art. 856 CPC1876
revogado e o art. 907 CPC39 que o vem substituir. que o preceito do CPC39 deixou de
se referir a nus reais e passou a referir-se, em contraposio, quer a direitos reais,
quer a direitos reais de garantia, mantendo-se inalterados os arts. 949 CCS e 180
CRPred.29 que estabeleciam os factos que estavam sujeitos a registo.
Da comparao entre o art. 907 CPC39 e os arts. 949 CSC e 180 CRPred.29
percebeu-se que os arrendamentos sujeitos a registo e os dotes, no constituindo direitos
reais mas nus reais nos termos dos arts. 949 CSC e 180 CRPred.29, no podiam deixar
de ser regulados pelo art. 907 CPC39242. Assim, defendeu-se que entre os direitos reais
(art. 907, 1 pargrafo e 2 pargrafo, 1 parte CPC39), ao lado dos direitos de domnio243,
dos direitos que constituem propriedades imperfeitas244 e da mera posse, se incluam os
arrendamentos sujeitos a registo245 e os dotes; enquanto nos direitos reais de garantia
(art. 907, 2 pargrafo, 2 parte CPC39) se incluam a hipoteca, a penhora, o arresto, o

241
Embora a letra do preceito se referisse unicamente arrematao, como o mesmo estava
inserido nas disposies comuns aplicava-se s outras formas de venda executiva. Vide, neste sentido,
MANUEL DE ANDRADE, (1949); Noes Elementares de Processo Civil, Smula de lies proferidas ao
curso do 4. ano jurdico de I948-I949; Coimbra: Universidade de Coimbra, pgs. I72 e I73.
242
Essa era a nica soluo que assegurava a unidade sistemtica do CPC39. Veja-se, por
exemplo, que o art. 864 CPC39 cita para vir execuo reclamar crditos: () Os credores a favor de
quem existir o registo de qualquer nus sobre os bens penhorados (); ou que o art. 877 CPC39
determinava que: Os bens sero adjudicados livres dos nus e direitos que devam caducar; ou ainda que o
art. 908 CPC39 dizia: Reconhecendo-se, depois de feita a venda, a existncia de algum nus real que no
fosse tomado em considerao e que no tenha caducado, () pode o comprador pedir, no processo de
execuo, ou a resciso da venda ou a indemnizao do prejuzo que tiver sofrido.
243
Vide o art. 2187 CCS que se refere propriedade perfeita.
244
Vide o art. 2189 CCS que se refere s propriedades imperfeitas: usufruto, uso e habitao,
enfiteuse, subenfiteuse, censo, quinho, compscuo e servides.
245
Saliente-se que s se incluam os arrendamentos sujeitos a registo e no os arrendamentos no
sujeitos a registo. Assim, o art. 907 CPC39 quando referia: () salvos os que, tendo sido constitudos em
data anterior, produzam efeito em relao a terceiros independentemente de registo no englobava os
arrendamentos no sujeitos a registo. Nesta transcrio abrangia-se, de acordo com o art. 274 CRPred.29,
to-s: () 1. O domnio adquirido por prescrio; 2. A transmisso de bens indeterminados emquanto
por algum modo se no especificam e determinam; 3. A posse nos casos em que o Cdigo Civil dispensa o
respectivo registo; 4. Os nus reais de enfiteuse, sub-enfiteuse, censo, quinho e servido constitudos antes
de 1 de Abril de 1867, nos termos do decreto de 17 de Maro de 1887; 5. As servides aparentes. Vide,
neste sentido, JOS ALBERTO DOS REIS, (1954); ob. cit., pgs. 401 e 402. Pelo exposto no podemos
concordar com NUNO DE LEMOS JORGE, ob. cit., pg. 14: Entendia a doutrina da poca que a expresso
direitos reais abrangia o arrendamento. e nota 30: Defendia-se, deste modo, quase unanimemente que o
arrendamento continuava previsto no art. 907., embora escondido sob a designao de direitos reais. O
que se defendia era que os arrendamentos sujeitos a registo e s os arrendamentos sujeitos a registo!
estavam abarcados pela expresso direitos reais do art. 907 CPC39.

64
penhor, a consignao, e a adjudicao de rendimentos, entre outros que existissem com a
mesma funo246. Esta soluo estava em consonncia com o art. 1022 CCS.

Em 1959, pelo DL n. 42 565, de 8 de Outubro, aprovou-se um novo CRPred247.


Com este diploma passaram a estar sujeitos a registo os arrendamentos por mais de 4 anos,
bem como as respectivas transmisses e sublocaes (art. 2, n. 1, alnea k) CRPred.59).

Dois anos depois, pelo DL n. 44 129, de 28 de Dezembro de 1961, aprovou-se


um novo CPC248. Neste novo cdigo o art. 907 CPC39 deu lugar ao art. 907 CPC61249
que introduziu meras alteraes formais250.

Em 1962, pela Lei n. 2114, de 15 de Junho, o nosso legislador estabeleceu uma


nova regulao para os arrendamentos rsticos rurais251. Assim, quanto a estes, so de
destacar trs alteraes. Primeira: os arrendamentos rsticos rurais no necessitam de ser
reduzidos a escrito (Base II, 1 Lei n. 2114, de 15 de Junho de 1962). Segunda: s esto
sujeitos a registo os arrendamentos rsticos rurais cujo prazo de durao seja superior a 6
anos (Base III, 1 e V, 1 Lei n. 2114, de 15 de Junho de 1962). Terceira: vide Base VII, 1
Lei n. 2114, de 15 de Junho de 1962: Os arrendamentos no caducam por morte do
senhorio nem pela transmisso do prdio, seja qual for a natureza da transmisso, isto ,
em regra sem excepes o contrato de arrendamento no se extinguia com a
transmisso da propriedade.

246
Vide, neste sentido, FERNANDO OLAVO, (1941); Caducidade dos Direitos Reais de Goso;
Concorrncia dos Direitos Reais de Garantia, publicado em ROA (ano 1, vol. 1), pgs. 450 a 456; Lisboa,
pg. 454; JOS ALBERTO DOS REIS, (1954); ob. cit., pgs. 396 a 399; J. OLIVEIRA ASCENSO,
(1985); ob. cit., pg. 349; e EURICO LOPES CARDOSO, (1996); Manual da Aco Executiva (3 ed.);
Coimbra: Almedina, pgs. 579, nota 2 e 581.
247
O CRPred59 entrou em vigor no dia 1 de Janeiro de 1960 (art. 5 DL n. 42 565, de 8 de
Outubro de 1959).
248
O CPC61 entrou em vigor no dia 24 de Abril de 1962 (DL n. 44 129, de 28 de Dezembro de
1961).
249
Vide art. 907 CPC61: (Caducidade dos direitos reais e cancelamento dos registos) 1. Os
bens so transmitidos livres dos direitos reais que no tenham registo anterior ao de qualquer arresto,
penhora ou hipoteca, salvos os que, tendo sido constitudos em data anterior, produzam efeito em relao a
terceiros independentemente do registo. 2. Em seguida ao pagamento do preo e da sisa so mandados
cancelar os registos dos direitos reais que devam caducar, assim como os registos de quaisquer direitos
reais de garantia, transferindo-se para o produto da venda os direitos dos respectivos credores.
250
Assim, tudo o que defendemos supra para o art. 907 CPC39 se aplica ao art. 907 CPC61.
251
So arrendamentos rsticos rurais os arrendamentos sobre prdios rsticos cuja finalidade seja
agrcola, pecuria ou florestal (Base I, 1 Lei n. 2114, de 15 de Junho de 1962).

65
Assim, faamos uma sntese do regime existente na vspera da aprovao do
actual CC252.
A regra era a de que o contrato de arrendamento com data declarada em
documento autntico ou autenticado no se extinguia com a transmisso da propriedade
(art. 34 e 58 Decreto 5:411, de 17 de Abril de 1919, e Base VII Lei n. 2114, de 15 de
Junho de 1962). Porm, esta regra sofreu desvios: tratando-se de arrendamentos urbanos ou
de arrendamentos rsticos rurais, no era necessrio que a data fosse declarada em
documento autntico ou autenticado (art. 1 Lei n. 1:662, de 4 de Setembro de 1924, e
Base II, 1 Lei n. 2114, de 15 de Junho de 1962).
Diferentemente, o nosso ordenamento jurdico consagrou dois grupos de excepo
regra: as relativas s transmisses resultantes de expropriao por utilidade pblica (art.
35 Decreto 5:411, de 17 de Abril de 1919) e s relativas s transmisses derivadas de
execuo (art. 36 Decreto 5:411, de 17 de Abril de 1919). Quanto a estas ltimas que
so as que relevam no nosso estudo , tnhamos que distinguir entre os arrendamentos
sujeitos a registo e os arrendamentos no sujeitos a registo.
Quanto aos arrendamentos urbanos habitacionais e rsticos no rurais sujeitos a
registo esta excepo no se aplicava nem aos arrendamentos urbanos de
estabelecimentos comerciais e industriais (art. 58 Decreto 5:411, de 17 de Abril de 1919),
nem aos arrendamentos rsticos rurais (Base VII Lei n. 2114, de 15 de Junho de 1962) ,
estes s se extinguiam com a venda executiva do imvel se no fossem registados ou
fossem registados posteriormente a qualquer garantia constituda sobre o imvel alienado
executivamente (art. 36, 1 Decreto 5:411, de 17 de Abril de 1919, interpretado em
consonncia quer com o art. 1022 CCS, quer com o art. 907 CPC61253, 254).

252
Vide FERNANDO AUGUSTO CUNHA DE S; ob. cit., pgs. 170 e 171.
253
Defendemos, tal como fizemos supra em texto para os arts. 1022 e 1621, 1 CCS
relativamente ao art. 856 CPC1876 e pelos motivos expostos, que o art. 36, 1 Decreto 5:411, de 17 de
Abril de 1919, se devia interpretar em consonncia primeiro com o art. 907 CPC 39 e depois com o art.
907 CPC61 que lhe sucedeu. Vide, neste sentido, JOS ALBERTO DOS REIS, (1954); ob. cit., pgs. 402 a
404.
254
Vide, em sentido divergente, defendendo que o art. 36, 1 Decreto 5:411, de 17 de Abril de
1919, foi revogado, J. OLIVEIRA ASCENSO, (1985); ob. cit., pg. 348; EURICO LOPES CARDOSO;
ob. cit., pg. 582: Tem de se concluir, pois, que o 1. do artigo 36. do Decreto de 1919 deixou de
vigorar; e NUNO DE LEMOS JORGE, ob. cit., pg. 13. Vide, diferentemente, defendendo a aplicao
literal do art. 36, 1 Decreto 5:411, de 17 de Abril de 1919, FERNANDO OLAVO; ob. cit., pg. 455: No
entanto, pelo que respeita ao arrendamento, h que ter em conta que o preceito geral do art. 907. do Cdigo
de Processo Civil no revoga a disposio especial do 1. do art. 36. do Dec. n. 5.411 conforme a regra
legi speciali per generalem non derogantur e por conseqncia esta a ltima disposio que regula a
caducidade dos arrendamentos sujeitos a registo ou que constituem onus real.

66
Quanto aos arrendamentos rsticos no rurais no sujeitos a registo esta
excepo no se aplicava nem aos arrendamentos urbanos (arts. 58 Decreto 5:411, de 17
de Abril de 1919, e 1 Lei n. 1:662, de 4 de Setembro de 1924), nem aos arrendamentos
rsticos rurais (Base VII Lei n. 2114, de 15 de Junho de 1962) , no se extinguiam com a
venda executiva do imvel arrendado, salvo se as partes convencionassem diferentemente
(art. 36, 2 Decreto 5:411, de 17 de Abril de 1919) 255.

At que em 1966, pelo DL n. 47 344, de 25 de Novembro, se aprovou o actual


CC256.
A regra de que o contrato de arrendamento no se extingue com a transmisso da
propriedade, plasmada nos revogados257 arts. 34 e 58 Decreto 5:411, de 17 de Abril de
1919, e Base VII Lei n. 2114, de 15 de Junho de 1962, foi consagrada no art. 1057, 1
parte CC258. Assim, estabeleceu o nosso legislador que: O adquirente do direito com base
no qual foi celebrado o contrato sucede nos direitos e obrigaes do locador ().
de ressalvar que se deixou de exigir que a data do contrato de arrendamento
fosse declarada em documento autntico ou autenticado. Porm tal alterao s afectou os
arrendamentos rsticos no rurais, pois nos restantes casos j no se exigia tal formalidade
(art. 1 Lei n. 1:662, de 4 de Setembro de 1924, e Base II, 1 Lei n. 2114, de 15 de Junho
de 1962)259.

255
Neste sentido, no podemos de deixar de fazer alguns reparos a J. P . REMDIO MARQUES,
(2000); ob. cit., pg. 410: Por outro lado, apesar de ter sido revogado o 2 do artigo 36. do Decreto n.
5.411, que impunha, apesar da execuo, a subsistncia (e oponibilidade a terceiros adquirentes) dos
arrendamentos no sujeitos a registo, por todo o tempo que tiveram sido feitos, a parte final do n. 2 do artigo
824. do CC (onde esta matria se contm) ressalva, justamente esses casos. De facto, foi revogado o art.
36, 2 Decreto 5:411, de 17 de Abril de 1919. Mas foi revogado to-s no que diz respeito aos
arrendamentos urbanos e rsticos rurais, continuando a vigorar para os arrendamentos rsticos no rurais (art.
1 Lei n. 1:662, de 4 de Setembro de 1924 e Base VII Lei n. 2114, de 15 de Junho de 1962). Assim, mesmo
tendo sido revogado quanto aos arrendamentos urbanos e rsticos rurais, no podemos esquecer que este
preceito legal constitua uma excepo cuja regra estava regulado no art. 34 Decreto 5:411, de 17 de Abril
de 1919 (reafirmado em Base VII Lei n. 2114, de 15 de Junho de 1962). Ora revogada a excepo, aplicar-
se- a regra. No se pode aplicar, como sugere o autor, o art. 907 CPC39 (corresponde actualmente ao art.
824, n. 2 CC) porque este preceito s se aplicava a arrendamentos sujeitos a registo e o artigo revogado
dizia respeito a arrendamentos no sujeitos a registo.
256
O CC entrou em vigor, embora com algumas excepes, no dia 1 de Junho de 1967 (art. 2, n.
1 DL n. 47 344, de 25 de Novembro de 1966).
257
Vide art. 3 DL n. 47 344, de 25 de Novembro de 1966: Desde que principie a vigorar o novo
Cdigo Civil, fica revogada toda a legislao civil relativa s matrias que esse diploma abrange, com
ressalva da legislao especial a que se faa expressa referncia.
258
Vide, neste sentido, PIRES LIMA e ANTUNES VARELA; ob. cit., (vol. II), pg. 400: A
doutrina deste artigo provm do artigo 1619. do Cdigo de 1867, do artigo 34. do Decreto n. 5411 e da
Base VII, n.1, da Lei n. 2114.
259
Porm, defendemos, para evitar o perigo de se celebrarem contratos de arrendamento aps a
transmisso do direito sobre o qual incidem os mesmos mas antedatados, que a regra do art. 1057 CC deve

67
Quanto ao regime excepcional das transmisses derivadas de execuo em que
sobre o bem alienado incidiam arrendamentos sujeitos a registo, estabelecia-se no regime
pretrito que s se extinguiam com a venda executiva do imvel os arrendamentos sujeitos
a registo que no fossem registados ou fossem registados posteriormente a qualquer
garantia constituda sobre o imvel alienado executivamente (art. 36, 1 Decreto 5:411,
de 17 de Abril de 1919 interpretado em consonncia quer com o art. 1022 CCS, quer com
o art. 907 CPC61). Tal regime constitua manifestao, to-s, do funcionamento das
regras do registo (vide, especialmente, os arts. 949, 2, 2, alnea e) e 1022 CCS e 2, n.
1, alnea k) CRPred.59).
No Cdigo de 1966 esse regime continuou a ser consagrado. Assim, no art. 1057
CC estabeleceu-se a regra: O adquirente do direito com base no qual foi celebrado o
contrato sucede nos direitos e obrigaes do locador (), mas tambm se estabeleceu a
excepo: (), sem prejuzo das regras do registo. E se atendssemos quer s regras do
registo, essencialmente, ao art. 2, n. 1, alnea k) CRPred.59: Esto sujeitos a registo:
() k) O arrendamento por mais de quatro anos, bem como as respectivas transmisses e
sublocaes; ao art. 7, n. 1 CRPred.59: Os factos sujeitos a registo s produzem
efeitos contra terceiros depois da data do respectivo registo e ao art. 9, n. 1 CRPred.59
Os direitos em primeiro lugar inscritos prevalecem sobre os que, por ordem da data do
respectivo registo, se lhes seguirem relativamente aos mesmos bens (); quer ao art.
1029, n. 1, alnea a) e n. 2 do CC, onde se estabelecia: () arrendamentos sujeitos a
registo; () a falta () do registo no impede que o contrato se considere vlidamente
celebrado e plenamente eficaz pelo prazo mximo por que o poderia ser sem a exigncia
() de registo, obtnhamos o regime do revogado art. 36, 1 Decreto 5:411, de 17 de
Abril de 1919 interpretado em consonncia quer com o art. 1022 CCS, quer com o art.
907 CPC61260. Portanto, defendemos que o regime excepcional das transmisses

ser interpretada restritivamente, ou seja, a regra do art. 1057 CC s se aplica se o arrendatrio j tiver
iniciado o gozo da coisa. Vide supra 4.1.1. CONFRONTO ENTRE AS NORMAS-CRITRIO HIPOTETICAMENTE
ADEQUADAS A SOLUCIONAR O CASO-PROBLEMA (OU O ART. 824, N. 2 CC OU OS ARTS. 1057 CC E 20, N. 1
RAR).
260
O art. 907 CPC61 mencionado em texto actualmente corresponde ao art. 824, n. 2 CPC.
Assim, considere-se a sua evoluo histrica.
Em 1967, como reflexo da aprovao de um novo Cdigo Civil, o nosso legislador alterou, pelo
DL n. 47 690, de 11 de Maio, a redaco do art. 907 CPC61.
Em 1980, pelo DL n. 457/80, de 10 de Outubro, o art. 907 CPC61 voltou a ter nova redaco.
Mais tarde, em 1995, pelo DL n. 329-A/95, de 12 de Dezembro, o at ento art. 907 CPC61
renumerado, passando a constar do art. 888 CPC61.

68
derivadas de execuo em que sobre o bem alienado incidiam arrendamentos sujeitos a
registo, do Cdigo de Seabra, deu lugar, aps a entrada em vigor do actual Cdigo, ao art.
1057, in fine CC261.
Quanto ao regime excepcional das transmisses derivadas de execuo em que
sobre o bem alienado incidem arrendamentos no sujeitos a registo, defendemos que o
nosso legislador, com a aprovao do actual CC, quis, propositadamente, afastar-se do
regime pretrito.

No ano seguinte, pelo DL n. 180/96, de 25 de Setembro, o art. 888 CPC61 adquire nova
redaco.
J em pleno sculo XXI, em 2003, pelo DL n. 38/2003, de 8 de Maro, o nosso legislador d
novamente nova redaco ao art. 888 CPC61.
Em 2008, pelo DL n. 116/2008, de 4 de Julho, o art. 888 CPC61 novamente renumerado e
passa a corresponder ao art. 900, n. 2 CPC61.
Em 2013, pela Lei n. 41/2013, de 26 de Junho, aprovasse o actual CPC e o art. 900, n. 2
CPC61 d lugar ao art. 827, n. 2 CPC: Seguidamente, o agente de execuo comunica a venda ao servio
de registo competente, juntando o respectivo ttulo, e este procede ao registo do facto e, oficiosamente, ao
cancelamento das inscries relativas aos direitos que tenham caducado, nos termos do n. 2 do artigo 824.
do Cdigo Civil.
261
Vide, neste sentido, FERNANDO AUGUSTO CUNHA DE S; ob. cit., pg. 172.
Em sentido divergente, vide J. OLIVEIRA ASCENSO, (1985); ob. cit., pgs. 349 e 350:
Seguiu-se o Cdigo Civil de I966. Ele passa a regular esta matria no art. 824./2. () Tambm a referncia
do Cdigo Civil aos direitos reais no pode deixar de abranger os dois nus reais j apontados pela
doutrina anterior, o arrendamento sujeito a registo e o dote; EURICO LOPES CARDOSO; ob. cit., pg.
579, nota (**); J. P. REMDIO MARQUES, (2000); ob. cit., pg. 409; NUNO DE LEMOS JORGE; ob. cit.,
pg. 14 e CLUDIA MADALENO; ob. cit., pgs. 288 e 289.
Vide tambm, por exemplo, o Ac. RL de 6 de Maro de 2007 (ARNALDO SILVA), disponvel em
www.dgsi.pt: () constata-se que a expresso a expresso direitos reais contida no n. 2 do art. 824 do
Cd. Civil abrange os contratos de arrendamento sujeitos a registo (), ou o Ac. RC de 1 de Junho de 2010
(MANUEL CAPELO), disponvel em www.dgsi.pt: () o dito artigo 907. constituiu a base do n2 do
artigo 824. do Cdigo Civil de 1966. Este surgiu como opo pela incluso em diploma substantivo do que
substantivo, mas sem manifestao de qualquer rompimento com o se vinha entendendo.
Em suma, defendem que o regime excepcional das transmisses derivadas de execuo em que
sobre o bem alienado incide arrendamentos sujeitos a registo deu lugar ao art. 824, n. 2 CC. Porm, no
podemos deixar de discordar desta posio.
De facto, o art. 907 CPC61 deu lugar ao art. 824, n. 2 CC. Vide, neste sentido, PIRES LIMA e
ANTUNES VARELA; ob. cit. (vol. II), pg, 97: Os n.os 2 e 3 correspondem ao que preceituava no artigo
907. do Cdigo de Processo Civil. Mas uma coisa o art. 824, n. 2 CC ter vindo substituir o art. 907
CPC61, outra diferente afirmar que o art. 824, n. 2 CC veio substituir o regime excepcional das
transmisses derivadas de execuo em que sobre o bem alienado incide arrendamentos sujeitos a registo
(art. 36, 1 Decreto 5:411, de 17 de Abril de 1919). Com isso j no podemos concordar. Quer no art. 907
CPC39, quer depois no art. 907 CPC61 que o veio substituir, defendeu-se que na expresso direitos reais
se devia englobar os arrendamentos sujeitos a registo. Mas sustentou-se tal soluo, to-s porque a unidade
sistemtica, essencialmente os arts. 36, 1 Decreto 5:411, de 17 de Abril de 1919, 949 e 1022 CCS, o
impuseram. Ora com a aprovao do actual CC, tal unidade sistemtica j no o impe, pois o nosso
legislador regula as transmisses derivadas de execuo em que sobre o bem alienado incide arrendamentos
sujeitos a registo no art. 1057, in fine CC.
Mas, mesmo que hipoteticamente defendssemos que as transmisses derivadas de execuo
em que sobre o bem alienado incide arrendamentos sujeitos a registo se regulavam pelo art. 824, 2 CC, as
solues sufragadas seriam exactamente as mesmas. Tal aconteceria porque, tratando-se de factos sujeitos a
registo, o regime o art. 824, 2 CC deve ser interpretado em conformidade com as regras registais. Vide
supra, neste sentido, 3.3. EFEITO EXTINTIVO.

69
Assim, no regime do Cdigo de Seabra estabelecia-se que os arrendamentos no
sujeitos a registo no se extinguiam com a venda executiva do imvel arrendado, salvo se
as partes convencionassem diferentemente (art. 36, 2 Decreto 5:411, de 17 de Abril de
1919). Este regime excepcional s se afastava da regra geral porque admitia que as partes,
atendendo ao princpio da autonomia privada, pudessem convencionar diferentemente. A
verdade que, ao tempo da aprovao do CC, este regime excepcional j s se aplicava aos
arrendamentos rsticos no rurais.
Pelo exposto, consideramos que o nosso legislador quis retirar tal autonomia s
partes. F-lo, em primeiro lugar, para os arrendamentos urbanos de estabelecimentos
comerciais e industriais (art. 38 Decreto 5:411, de 17 de Abril de 1919), f-lo, em segundo
lugar, para os arrendamentos urbanos habitacionais (art. 1 Lei n. 1:662, de 4 de Setembro
de 1924), f-lo, em terceiro lugar, para os arrendamentos rsticos rurais (Base VII Lei n.
2114, de 15 de Junho de 1962) e sufragamos que, com a aprovao do CC, f-lo, em quarto
lugar e por fim, para os arrendamentos rsticos no rurais.
Ou seja, sustentamos que com a aprovao do Cdigo de Seabra a norma do art.
1057 CC tornou-se imperativa, isto , no pode ser afastada pela vontade das partes262.

Em 1967, como reflexo da aprovao de um novo Cdigo Civil, o nosso


legislador aprovou, pelo DL n. 47 611, de 28 de Maro, um novo Cdigo de Registo
Predial263. de ressalvar, no mbito do nosso estudo, uma alterao: passam a estar
sujeitos a registo todos264 os arrendamentos por mais de 6 anos, assim como as respectivas
transmisses e sublocaes (art. 2, n. 1, alnea p) CRPred.67)265. Quanto aos arts. 7, n.
1 e 9, n. 1 CRPred.59 deram lugar aos arts. 7, n. 1 e 9, n. 1 CRPred.67
respectivamente, com meras alteraes formais.

Em 1975, pelo DL n. 201/75, de 15 de Abril, o nosso legislador afastou o


arrendamento rural do corpus iuris do CC. Assim, revogou do CC toda a Seco VII:

262
Vide supra, quanto imperatividade do art. 1057 CC, nota 193.
263
O CRPred.67 entrou em vigor, tal como o CC (vide supra nota 256), no dia 1 de Junho de
1967 (art. 7 DL n. 47 611, de 28 de Maro de 1967).
264
Todos porque no regime pretrito j estavam sujeitos a registo por mais de 6 anos os
arrendamentos rsticos rurais (Base III, 1 e V, 1 Lei n. 2114, de 15 de Junho de 1962).
265
Parece-nos que a sujeio a registo dos arrendamentos com durao superior a 6 anos constitui
uma consequncia do art. 1024 CC, onde se estipula: A locao constitui, para o locador, um acto de
administrao ordinria, excepto quando for celebrada por prazo superior a seis anos. Vide, neste sentido,
ADRIANO VAZ SERRA, (1957); ob. cit., pgs. 167 e 168: () se no est sujeito a registo, um simples
acto de administrao () arrendamentos no sujeitos a registo, nicos que podem compreender-se dentro de
uma administrao normal.

70
Arrendamento rural (arts. 1064 a 1082 CC)266, passando a constar do DL n. 201/75, de
15 de Abril de 1975, a regulao do arrendamento rural e aplicando-se, subsidiariamente
ao mesmo, os arts. 1022 a 1063 CC relativos locao em geral. Pelo exposto, esta nova
regulao, fora do CC, em nada afectou a aplicao aos arrendamentos rurais dos arts.
1029, n. 1, alnea a) e n. 2 e 1057 CC.
De qualquer forma, do NRJAR so de destacar dois preceitos: o art. 2, n. 3 que
estabelece que os arrendamentos rurais deixam de estar sujeitos a registo267; e o art. 21, n.
1 que estabelece a no caducidade do contrato de arrendamento pela transmisso do prdio
quanto a este, nada mais, nada menos que uma (re)afirmao da regra do art. 1057
CC268.

Em 1977269, j na vigncia do actual texto fundamental270, o nosso legislador volta


a alterar o arrendamento rural. Assim, pela Lei n. 76/77, de 29 de Setembro, revogou-se
toda a legislao existente sobre arrendamento rural271 inclusive o NRJAR e
estabeleceu-se uma nova regulao272. O art. 2, n. 3 NRJAR deu lugar ao art. 3, n. 5
LAR, enquanto o art. 21, n. 1 NRJAR deu lugar ao art. 22, n. 1 LAR273, ambos com
meras alteraes formais.

Em 1984, entra em vigor o actual Cdigo de Registo Predial274, aprovado pelo DL


n. 224/84, de 6 de Julho275. Este novo diploma, que revogou o CRPred.67276, estipula no

266
Vide, neste sentido, art. 46, n. 1 NRJAR.
267
Com a aprovao deste diploma revoga-se quanto aos arrendamentos rurais o art. 2, n. 1,
alnea p) CRPred.67. Vide, neste sentido, PIRES LIMA e ANTUNES VARELA; ob. cit. (vol. II), pg. 413.
268
(Re)afirmao at desnecessria, visto que o art. 1057 CC, porque estabelecido entre os artigos
gerais locao, se aplicava aos arrendamentos rurais.
269
Vivia-se o perodo da chamada Reforma Agrria.
270
O nosso texto fundamental actualmente a Constituio de 1976. Na origem deste texto
fundamental est a Revoluo de 25 de Abril de 1974.
271
Vide o art. 53 LAR.
272
Estabeleceu tambm o legislador, no art. 47 LAR, que a LAR no se aplicava aos
arrendamentos rurais de fins florestais, pois para esses iria-se aprovar legislao especial. A verdade que foi
primeiro revogada a LAR (art. 40, n. 1 RARAP) do que aprovada a lei especial (DL n. 394/88, de 8 de
Novembro).
273
Embora o art. 22 LAR venha posteriormente a ser alterado pela Lei n. 76/79, de 3 de
Dezembro, para uma redaco que em nada corresponde com a referida em texto, a verdade que chegamos
a idntica soluo pela aplicao da norma-critrio do art. 1057 CC que se aplica aos arrendamentos rurais
porque pertencente ao regime da locao em geral.
274
O actual CRPred. entrou em vigor no dia 1 de Outubro de 1984 (art. 10 DL n. 224/84, de 6 de
Julho).
275
No ano anterior, em 1983, aprovou-se, pelo DL n. 305/83, de 29 de Julho, o CRPred.83.
Porm, tal diploma nunca chegou a entrar em vigor. Vide o art. 2 DL n. 305/83, de 29 de Julho: A
aplicao do Cdigo do Registo Predial fica dependente das condies a fixar por portaria do Ministro da
Justia tal portaria nunca foi publicada.

71
seu art. 2, n. 1, alnea m): Esto sujeitos a registo: () m) O arrendamento por mais de
seis anos e as suas transmisses ou sublocaes, exceptuando o arrendamento rural
consagrou-se no texto do CRPred. o que j resultava inicialmente do art. 2, n. 3 NRJAR e
posteriormente do art. 3, n. 5 LAR: que o arrendamento rural no est sujeito a registo.
Quanto aos arts. 7, n. 1 e 9, n. 1 CRPred.67 deram lugar aos arts. 5, n. 1 e 6, n. 1
CRPred. respectivamente, com meras alteraes formais.

Em 1988 temos novamente novidades para os arrendamentos rurais. O nosso


legislador, na sequncia da Lei de Bases da Reforma Agrria277, voltou a revogar toda a
legislao existente278 e a aprovar, pelo DL n. 385/88, de 25 de Outubro e pelo DL n.
394/88, de 8 de Novembro, um regime para os arrendamento rurais para fins agrcolas e
pecurios, e um regime para os arrendamentos rurais para fins florestais, respectivamente.
Assim, o art. 3, n. 5 LAR deu lugar aos arts. 3, n. 5 RARAP e 6, n. 3 RARF, enquanto
o art. 22, n. 1 LAR deu lugar aos arts. 22, n. 1 RARAP e 19, n. 1 RARF, efectuando-
se apenas alteraes formais.

No ano de 1990, o nosso legislador, imagem do que j tinha feito em 1975 para
os arrendamentos rurais, afastou o arrendamento urbano do corpus iuris do CC. Assim,
revogou do CC toda a Seco VIII: Arrendamento de prdios urbanos e arrendamento de
prdios rsticos no abrangidos na seco precedente (arts. 1083 a 1020 CC)279,
passando a constar do DL n. 321-B/90, de 15 de Outubro, a regulao dos arrendamentos
urbanos e aplicando-se subsidiariamente ao mesmo os arts. 1022 a 1063 CC relativos
locao em geral. Pelo exposto, esta nova regulao, fora do CC, em nada afectou a
aplicao aos arrendamentos urbanos dos arts. 1029, n. 1, alnea a) e 2 e 1057 CC.
De qualquer forma, de destacar do RAU um preceito: o art. 7, n. 2, alnea a) e
n. 4 que estabelece que os arrendamentos sujeitos a registo mas no registados so vlidos
e eficazes pelo prazo mximo por que poderiam ter sido feitos sem registo nada mais,
nada menos que uma (re)afirmao da regra do art. 1029, n. 1, alnea a) e n. 2 CC280.

276
Vide art. 9 DL n. 224/84, de 6 de Julho.
277
A Lei de Bases da Reforma Agrria a Lei n. 109/88, de 26 de Setembro.
278
Vide art. 40 RARAP.
279
Vide art. 3, n. 1, alnea a) DL n. 321-B/90, de 15 de Outubro.
280
(Re)afirmao at desnecessria, visto que o 1029, n. 1, alnea a) e n. 2 CC, porque
estabelecido entre os artigos gerais locao, se aplicava aos arrendamentos urbanos.

72
Em 1999, aps muita discusso, doutrinal e jurisprudencial, sobre a concepo de
terceiros para efeitos do registo predial, o nosso legislador, pelo DL n. 533/99, de 11 de
Dezembro, veio introduzir no art. 5, n. 4 CRPred. o conceito de terceiros. Sufragamos281
que se trata do conceito restrito de terceiros.

J em pleno sculo XXI, em 2006, o legislador, pela Lei n. 6/2006, de 27 de


Fevereiro, modificou profundamente o regime dos arrendamentos urbanos. Assim, alm de
voltar a introduzir no corpus iuris do CC o regime de tais arrendamentos (arts. 1064 a
1113 CC), efectuou tambm algumas alteraes ao regime geral da locao282.
Entre todas estas modificaes, de destacar para o nosso estudo, a revogao do
art. 1029 CC e a introduo de um preceito correspondente no art. 5, n. 5 CRPred.283:
No oponvel a terceiros a durao superior a seis anos do arrendamento no
registado.

Em 2009, pelo DL n. 294/2009, de 13 de Outubro, o nosso legislador estabeleceu


o actual regime dos arrendamentos rurais, revogando para o efeito os anteriores regimes284.
Assim, os arts. 3, n. 5 RARAP e 6, n. 3 RARF que estabeleciam que os arrendamentos
rurais no estavam sujeitos a registo, deram lugar ao actual art. 6, n. 4 RAR; e os arts.
22, n. 1 RARAP e 19, n. 1 RARF que estabeleciam que o arrendamento rural no
caducava pela transmisso do prdio, deram lugar ao actual art. 20, n. 1 RAR285.

Por fim, em 2012, consequncia imediata da assinatura, em 17 de Maio de 2011,


do memorando de entendimento celebrado entre o Estado Portugus e o Fundo Monetrio
Internacional, a Comisso Europeia e o Banco de Portugal286, o arrendamento urbano

281
Vide supra, sobre a concepo restrita de terceiros adoptada, nota 123.
282
So alterados os artigos 1024, 1042, 1047, 1048, 1051, e 1053 a 1055 CC e revogado o
art. 1029 CC, que se aplicam ao contrato de locao em geral (art. 2 NRAU06).
283
Vide art. 8 NRAU06.
284
Vide art. 43 RAR.
285
Vide, neste sentido, FRANCISCO CABRAL METELLO, (2010); Novo Regime do
Arrendamento Rural, Decreto-Lei n. 294/2009, de 13 de Outubro, Anotado e Comentado, Jurisprudncia;
Lisboa: Rei dos Livros, pg. 84: 1. O n. 1 do artigo em anlise tem como fontes inspiradoras a alnea a) do
art. 22. (Caducidade do contrato) () da revogada LAR Lei do Arrendamento Rural (Decreto-Lei n.
385/88, de 25 de Outubro).
286
Vide, neste sentido, MARIA OLINDA GARCIA, (2013); Arrendamento Urbano Anotado,
Regime Substantivo e Processual (2 ed.); Coimbra: Coimbra Editora, pgs. 8 e 9: A legislao do
arrendamento urbano, objecto de alterao em 2012, no correspondia a um quadro legal envelhecido, ()
Apesar de se tratar de um quadro legal que merecia extensa crtica, no foi essa a causa imediata da sua
remodelao. Tal desiderato prendeu-se, de modo directo, com a necessidade de cumprir o acordado no
Memorando de entendimento entre Portugal e o conjunto de instituies internacionais correntemente

73
voltou a ser alterado, agora pela Lei n. 31/2012, de 14 de Agosto, adoptando-se o regime
actualmente vigente.

Eis-nos chegados actualidade.


Do excurso histrico levado a cabo287, conclumos que apenas as normas-critrio
dos arts. 1057 CC e 20, n. 1 RAR so hipoteticamente adequadas a solucionar o nosso
caso-problema.

designado por Troika. , assim, a primeira vez na histria da legislao do arrendamento urbano que o
regime desta matria directamente alterado por imposio de instituies internacionais.
287
O mesmo dizer: atendendo exclusivamente ao elemento histrico da interpretao.

74
4.1.1.3. ELEMENTO SISTEMTICO

As solues sufragadas pelas normas-critrio hipoteticamente adequadas a


solucionar o nosso caso-problema no podem colocar em causa a unidade sistemtica. Pelo
exposto, consideremos quer vrios preceitos normativos do nosso ordenamento jurdico,
quer outros ordenamentos jurdicos.

) O regime da hipoteca (art. 695 CC)

Atentemos, em primeiro lugar, na hipoteca e em particularidades do seu regime.


A hipoteca constitui uma garantia especial real das obrigaes288, ou seja, confere
ao seu titular o credor hipotecrio o direito a pagar-se, caso haja incumprimento da
relao subjacente garantida, pelo valor da coisa imvel (ou equiparada) sobre a qual
incide, e com preferncia quer sobre os credores comuns, quer sobre os credores titulares
de garantias especiais de grau inferior (art. 686, n. 1 CC).
Quando se constitu uma hipoteca a favor de determinado credor, atende-se ao
valor da coisa hipotecada. O credor sabe que, se o devedor no cumprir a relao
subjacente, est garantido pelo valor da coisa hipotecada, isto , pode promover a venda
executiva da coisa e pagar pelo produto dessa venda a obrigao em inadimplemento289, 290.

288
Vide supra, para uma noo de direito real de garantia, nota 28.
289
O credor garantido, se o devedor no cumprir a relao subjacente, pode promover a venda
executiva da coisa e pagar pelo produto dessa venda a obrigao em inadimplemento. Vide, neste sentido,
NUNO DE LEMOS JORGE, ob. cit., pg. 32; e ISABEL MENRES CAMPOS, (2009); ob. cit., pg. 312:
A finalidade da hipoteca a garantia do crdito, assegurar que o seu titular, em caso de incumprimento,
poder realizar um determinado valor atravs da venda executiva da coisa.
Porm, o credor garantido no pode fazer sua a coisa onerada. Tal impedimento consiste na
proibio do pacto comissrio e aplica-se directamente hipoteca (art. 694 CC), mas tambm, por remisso,
ao penhor (art. 678 CC), consignao de rendimentos (art. 665 CC) e aos privilgios creditrios (art. 753
CC). Diferente do pacto comissrio o pacto marciano. Vide ANA MARGARIDA FERREIRA
CARVALHO, (2013); A Alienao Fiduciria em Garantia no Ordenamento Jurdico Portugus Actual,
Trabalho Apresentado Cadeira de Direito Civil II no Mestrado em Cincias Jurdico-Civilsticas da FDUC,
pg. 16: Este pacto consiste numa conveno em que se estabelece que em caso de incumprimento da
relao garantida a titularidade do bem ou do direito dado em garantia se transfere ou consolida
definitivamente para o credor, ficando este obrigado a restituir ao devedor o remanescente entre o valor do
bem ou do direito e o valor do dbito no caso de o bem ou de o direito dado em garantia ser de valor
superior ao do dbito. Assim, o pacto marciano no abrangido pela ratio da proibio do pacto comissrio
pois no h qualquer vantagem injustificada para o credor, nem nenhum prejuzo para o devedor e seus
credores.
290
Doutrinalmente distinguem-se dois momentos da vida da hipoteca: o momento da segurana e o
momento da satisfao ou pagamento. Vide neste sentido, NUNO DE LEMOS JORGE, ob. cit., pgs. 5 e 6.
O momento da segurana existe sempre, correspondendo ao tempo que medeia entre a constituio da
hipoteca e a sua extino ou o incumprimento da relao subjacente garantida. O momento da satisfao ou

75
Assim, no admissvel ao proprietrio da coisa hipotecada praticar actos que depreciem o
valor da mesma.
Porm, no art. 695 CC estabelece-se: igualmente nula a conveno que proba
o respectivo dono de alienar ou onerar os bens hipotecados, embora seja lcito
convencionar que o crdito hipotecrio se vencer logo que esses bens sejam alienados ou
onerados291, ou seja, o proprietrio da coisa hipotecada pode continuar a praticar actos de
alienao ou onerao sobre a mesma.
O nosso legislador consagra tal possibilidade porque atravs dela consegue
compatibilizar os interesses do comrcio jurdico, os interesses do proprietrio da coisa
hipotecada e os interesses do credor hipotecrio.
Acautela os interesses do comrcio jurdico porque no retira o bem imvel ou
equiparado de circulao, estimulando o mercado imobilirio.
Acautela os interesses do proprietrio292 da coisa hipotecada que pode nem
sequer ser o devedor da relao subjacente, mas um terceiro quer porque lhe permite
continuar a usar, fruir e dispor293 de uma coisa que sua, quer porque previne injustias e
extorses por parte do credor hipotecrio, isto , se no fosse nula tal clusula, pela mesma
seria fcil extorquir ao proprietrio da coisa hipoteca uma vantagem injustificada que o
mesmo ou o devedor da relao subjacente garantida caso no sejam a mesma pessoa ,
por se encontrar, em regra, numa situao de carncia econmica, facilmente aceitaria.
Por fim, acautela os interesses do credor hipotecrio porque este no
prejudicado, ou seja, no h uma depreciao do valor do bem hipotecado, nem com a
alienao, nem com a onerao do mesmo. Tais poderes jurdicos de disposio no
reduzem o valor da coisa hipotecada porque sendo constitudos aps o registo constitutivo
da hipoteca (arts. 687 CC, 2, n. 1, alnea h) e 4, n. 2 CRPred.)294 so inoponveis, por

do pagamento eventual, s existindo em caso de incumprimento da relao subjacente garantida. Esta fase
consiste em o credor hipotecrio promover a venda executiva da coisa e pagar-se pelo produto da mesma.
291
O nosso legislador consagrou no nosso ordenamento jurdico o art. 1136 do Cdigo alemo.
Vide, neste sentido, ADRIANO VAZ SERRA, (1957); ob. cit., pg. 213: O Cdigo alemo ( 1.136.) tem
como nula a conveno pela qual o proprietrio se obrigasse para com o credor a no alienar ou a onerar o
prdio. () Mas vlida a conveno de que o crdito se vence logo que o proprietrio aliene ou onere o
prdio, () A conveco, que o 1.136. probe, parece dever tambm ser havida, entre ns, como nula,
porque limitaria a disponibilidade dos bens, contra o interesse pblico, e porque, se fosse vlida, poderiam os
credores ser levados a imp-la geralmente aos hipotecadores.
292
Por simplicidade expositiva, em texto referimo-nos ao proprietrio da coisa hipotecada, ou seja,
hipoteca constituda sobre o direito de propriedade. Porm admissvel que a hipoteca se constitua sobre o
direito de usufruto, sobre o direito de superfcie ou sobre o direito de habitao peridica do imvel.
293
Vide supra, sobre os poderes de usar, fruir e dispor, nota 34.
294
Vide supra, sobre o registo constitutivo da hipoteca, nota 115.

76
fora das regras registais, ao credor hipotecrio; por outras palavras, os actos de alienao
e onerao da coisa hipotecada so vlidos mas ineficazes perante o credor hipotecrio295.
Se o proprietrio da coisa hipotecada pode continuar a praticar actos de alienao
ou onerao sobre a mesma, tambm pode dar de arrendamento a coisa hipotecada aps a
constituio da hipoteca296.
Porm, importa aferir o que so actos de alienao e de onerao da coisa
hipotecada e se dar em arrendamento constitui algum desses actos.
Se atendermos trilogia clssica ius utendi, fruendi et abutendi (direitos de usar,
fruir e dispor), os actos de alienao e de onerao dizem respeito aos poderes jurdicos de
disposio, enquanto o acto de dar em arrendamento constitui um acto de fruio297, isto ,
consiste no poder de retirar da coisa as utilidades que a mesma produz periodicamente, in
casu um fruto civil: a renda (art. 212, n. 2, 2 parte CC)298.
Todavia, consideramos que o nosso legislador no foi rigoroso ao utilizar, na letra
do art. 695 CC, a expresso onerar: no a utilizou no sentido tcnico-jurdico de nus

295
Vide, neste sentido, J. OLIVEIRA ASCENSO, (1985); ob. cit., pg. 359; JOS ALBERTO
VIEIRA; ob. cit., pgs. 448 e 449: () a contrapartida do direito reconhecido ao proprietrio de imvel
hipotecado de poder constituir nus a extino destes na venda judicial. De outro modo, a lei estaria a
permitir que a garantia dada ao credor viesse a ser praticamente esvaziada de valor se o proprietrio da coisa
dada em garantia pudesse constituir posteriormente todos os direitos, reais ou no, que importem uma
actuao sobre ela, apesar de esses direitos haverem sido constitudos depois do registo da hipoteca. O
proprietrio do bem dado em hipoteca pode constituir nus ou outros direitos aps o registo da hipoteca
porque estes se extinguem com a venda judicial; ISABEL MENRES CAMPOS, (2003); ob. cit., pg. 234;
CLUDIA MADALENO; ob. cit., pg. 324; e PIRES LIMA e ANTUNES VARELA; ob. cit. (vol. II), pg.
718. Vide, na jurisprudncia, nomeadamente, Ac. RP de 6 de Fevereiro de 2007 (EMDIO COSTA),
disponvel em www.dgsi.pt: () quando o legislador permite ao proprietrio de imvel dado em hipoteca,
na pendncia desta, a constituio sobre ele de nus art. 695 do Cdigo Civil , como seja o arrendamento,
porque oferece em contrapartida ao credor hipotecrio o benefcio de, na venda executiva, ver tais nus se
extinguirem, por efeito do n 2 do art. 824 do Cdigo Civil.
296
Vide, neste sentido, JOS ALBERTO VIEIRA; ob. cit., pg. 440: Se o arrendamento um
direito real, a possibilidade legal resulta directamente do art. 695. do Cdigo Civil, que menciona
expressamente a onerao como acto que no pode ser convencionalmente proibido ao proprietrio. Se o
arrendamento () um direito de crdito, a validade da celebrao do arrendamento tambm no levanta
dificuldades, pois se a lei permite o mais, a onerao atravs de um direito real, permite o menos, a
constituio () de um direito de crdito.
297
Vide, neste sentido, FERNANDO AUGUSTO CUNHA DE S; ob. cit., pgs. 203 e 204: ()
a locao tem justamente em vista fazer frutificar ou render os bens e, assim, compete-lhe em regra tal
qualificao. () a celebrao de tais arrendamentos no possa, em boa verdade, ser classificada como um
acto de disposio ().
298
Com este entendimento, isto , com o entendimento de que o arrendamento no constitui nem
um acto de disposio, nem um acto de onerao, encontramos a letra quer do art. 819 CC, quer do art.
1682-A CC, que referem lado a lado os actos de disposio, onerao e arrendamento. Vide, neste sentido
tambm o Ac. STJ de 4 de Maio de 1956 (LENCASTRE DA VEIGA), publicado em RLJ n.s 3070 - 3093,
89 ano (1956-1957), pgs. 276 a 278, pg. 278: () trata-se de um arrendamento, o qual no representa um
acto de alienao, de disposio; nem qualquer arrendamento, por si, o representa.

77
real299. Utilizou-a, to-s, numa acepo economicista, como sinnimo de voluntria e
significativa depreciao do valor da coisa300.
Pelo exposto, importa ponderar se o proprietrio que d de arrendamento o bem
hipotecado, provoca voluntariamente uma significativa desvalorizao do valor da coisa
hipotecada, in casu, o imvel, que gore a finalidade garantstica da hipoteca301.
Se a resposta for afirmativa, s a norma-critrio do art. 824, n. 2 CC ser
hipoteticamente adequada a solucionar o nosso caso-problema, pois s esta extinguir
todos os arrendamentos constitudos (e registados, caso sejam sujeitos a registo) aps a
constituio de uma garantia: a hipoteca.
Se a resposta for negativa, quer a norma-critrio do art. 824, n. 2 CC, quer as
normas-critrio dos arts. 1057 CC e 20, n. 1RAR so hipoteticamente adequadas para
solucionar o nosso caso-problema.
Temos de ponderar.

) A dicotomia actos de mera administrao e actos de disposio no


arrendamento (art. 1024, n. 1 CC)

Em segundo lugar, observemos no regime da locao em geral, maxime


arrendamento, o que nos diz o art. 1024, n. 1 CC: A locao constitui, para o locador,
um acto de administrao ordinria, excepto quando for celebrada por prazo superior a
seis anos302. Segundo este preceito legal, constituem actos de mera administrao303 os

299
Vide, neste sentido, MANUEL HENRIQUE MESQUITA, (1990); ob. cit., pgs. 411 e 412:
() o vocbulo tem uma significao amplssima, abrangendo todos os direitos reais limitados e ainda
certos direitos de crdito e determinados gravames de origem negocial, quando dotados de eficcia erga
omnes () a que determinada coisa se encontra sujeita. () Outros exemplos so-nos fornecidos () pelo
artigo 695, onde se declara nula, em matria de hipoteca, a conveno que proba o dono dos bens
hipotecados de os alienar ou onerar (). Vide supra, para uma noo de nus real, nota 221.
300
Vide, neste sentido, MANUEL HENRIQUE MESQUITA, (1995); Aco proposta pelo Banco
Mello contra o Banco Pinto & Sotto Mayor e decidida por Acrdo de 31 de Maro de 1993, publicado em
RLJ (ano 127, n.s 3838-3849), pgs. 217 a 224; Coimbra: Coimbra Editora, pg. 223: Coisa onerada, por
sua vez, aquela sobre que incidem, a favor de terceiros, direitos, gravames ou vnculos que a acompanham
em caso de transmisso e que excedem os limites normais relativos a coisas da mesma categoria e NUNO
DE LEMOS JORGE; ob. cit., pg. 26: () gravames que diminuam o valor da coisa.
301
Vide, oportunamente, J. OLIVEIRA ASCENSO, (1985); ob. cit., pg. 361: Temos de
interrogar directamente o art. 695., perguntando, luz dos interesses que tutela, se o arrendamento implica
ou no uma onerao dos bens.
302
Este preceito normativo correspondia ao art. 1597 CCS: Podem locar todos os que podem
contractar e dispor do uso ou fruio da cousa locada; e ao art. 4 Decreto 5:411, de 17 de Abril de 1919:
Podem dar de arrendamento todos os que podem contratar e dispor do uso e fruio do prdio.
303
Vide, para uma noo de actos de mera administrao, CARLOS A. MOTA PINTO, (2005);
ob. cit., pgs. 407 e 408: () actos de mera administrao ou de ordinria administrao serem os

78
arrendamentos com prazo certo igual ou inferior a 6 anos ou de durao indeterminada; e
constituem actos de disposio304 os arrendamentos com prazo certo superior a 6 anos.
Defendemos que este preceito normativo no pode ser mobilizado para o nosso
caso-problema. Embora na sua letra distinga entre os actos de mera administrao e os
actos de disposio, errado quer estabelecer correlaes entre os primeiros e a natureza
obrigacional dos mesmos e os segundos e a natureza real dos mesmos305; quer considerar,
a priori, que os actos de mera administrao no provocam uma significativa
desvalorizao do valor do imvel arrendado, enquanto os actos de disposio provocam
uma significativa desvalorizao do valor do imvel arrendado. Tais concluses, a
existirem, tm de atender ao regime jurdico do arrendamento actualmente vigente e no
regra do art. 1024, n. 1 CC.
No art. 1024, n. 1 CC o nosso legislador to-s nos pretende indicar quais as
pessoas que tm legitimidade para dar de arrendamento determinado imvel e, assim
sendo, no o devemos mobilizar para aferir o que acontece relao de arrendamento,
constituda antes do imvel ser penhorado ou arrestado, com a venda executiva do
mesmo306 pois, tal preceito normativo no entra em linha de conta com este caso-problema.

correspondentes a uma gesto comedida e limitada, donde esto afastados os actos arriscados, susceptveis de
proporcionar grandes lucros, mas tambm de causar prejuzos elevados.
304
Vide, para uma noo de actos de disposio, CARLOS A. MOTA PINTO, (2005); ob. cit.,
pg. 408: () actos de disposio so os que, dizendo respeito gesto do patrimnio administrado,
afectam a sua substncia, alteram a forma ou a composio do capital administrado, atingem o fundo, a raiz,
o casco dos bens..
305
Vide, neste sentido, PIRES LIMA e ANTUNES VARELA; ob. cit. (vol. II), pg. 345: Note-se
que a questo da legitimidade para dar de locao a coisa nada tem que ver, em princpio, com a natureza
obrigacional ou real da relao locativa. Pode esta ter carcter obrigacional e no real e entender-se, no
obstante isso, que a prorrogao especial do arrendamento, nos termos em que a lei a consagra, justifica que
se trate o arrendamento como um acto que excede a administrao ordinria.
306
Vide, neste sentido, embora com fundamentao diferente, NUNO DE LEMOS JORGE; ob.
cit., pg. 20: Finalmente, no colhe o argumento, () de que, nos termos do art. 1024., n. 1 do Cdigo
Civil, o arrendamento celebrado por prazo no superior a seis anos constitui, para o locador, mero acto de
administrao. Por um lado, esta norma no considera em momento algum o peso do vinculismo. Por outro
lado, a fixao do prazo, atentas as regras estreitas de denncia, ter pouca importncia, pois grande parte dos
contratos de arrendamento findam por caducidade ou resoluo. Por ltimo, o facto de se celebrar um
arrendamento por seis meses no implica que ele no dure mais de cem anos e prejudique gravemente os fins
da garantia.

79
) A extino do arrendamento por caducidade (arts. 1051 CC e 18 RAR)

Debrucemo-nos, em terceiro lugar, na extino do arrendamento por


caducidade307. Estabelece o nosso legislador quer no art. 1051 CC, aplicvel locao em
geral, maxime o arrendamento, quer no art. 18 RAR, aplicvel exclusivamente aos
arrendamentos rurais, uma enumerao de factos stricto sensu que provocam a
caducidade308 do arrendamento.
Assim, revela-se fulcral apurar se a enumerao que o nosso legislador efectua
taxativa, ou se, pelo contrrio, exemplificativa309. Se tal enumerao for taxativa310, a
venda executiva no pode ser considerada como um facto stricto sensu que provoque a
caducidade do arrendamento e, consequentemente, s as normas-critrio dos arts. 1057
CC e 20, n. 1 RAR sero adequadas a solucionar o nosso caso-problema. Diferentemente,
se defendermos que tal enumerao exemplificativa311, j poder a venda executiva
constituir um facto stricto sensu apto a produzir a caducidade do arrendamento e,
naturalmente, sero adequadas a solucionar o nosso caso-problema quer a norma-critrio
do art. 824, n. 2 CC, quer as normas-critrio dos arts. 1057 CC e 20, n. 1 RAR.
Sufragamos312 que a enumerao realizada pelo legislador exemplificativa, pois
a letra da lei diz-nos no art. 1051 CC: O contrato de locao caduca: () e no art. 18,

307
Vide, para uma noo de caducidade do contrato de arrendamento, JORGE HENRIQUE DA
CRUZ PINTO FURTADO, (1988); Curso de Direito dos Arrendamentos Vinculsticos (2 ed.); Coimbra:
Almedina, pg. 431: () um contrato de arrendamento () caducar quando, tendo sido validamente
celebrado, ocorra um evento a que a lei atribui o efeito de extinguir, ex nunc e ipso jure, a sua eficcia
jurdica. Vide supra, para uma caracterizao geral da caducidade, 3.3. EFEITO EXTINTIVO.
308
Em termos rigorosos, nem todos os factos stricto sensu enumerados nos arts. 1051 CC e 18
RAR provocam caducidade em sentido prprio. Isto porque alguns desses factos no operam ipso iure, mas
to-s ope judicis, ou seja, no h extino do contrato pelo facto stricto sensu que a determina, devendo o
senhorio obter declarao judicial da mesma pois se o arrendatrio se mantiver no gozo da coisa pelo lapso
de um ano, sem oposio do senhorio, o contrato considera-se renovado (art. 1056 CC que se aplica quer ao
art. 1051, alneas a), b) e g) CC, quer ao art. 18, alnea a) RAR). Vide, neste sentido, JORGE ALBERTO
ARAGO SEIA; ob. cit., pg. 477; e CLUDIA MADALENO; ob. cit., pg. 293, nota 592.
309
Alguns autores sufragam que entre a tipologia taxativa e a tipologia exemplificativa existe
ainda uma tipologia delimitativa. Vide, neste sentido, J. OLIVEIRA ASCENSO, (1968); ob. cit., pgs. 52,
53, 57 e 58.
310
Vide, sobre a tipicidade taxativa, J. OLIVEIRA ASCENSO, (1968); A Tipicidade dos Direitos
Reais; Lisboa: Editorial Minerva, pgs. 51, 52 e 58: H tipologia taxativa quando os tipos em que ter de se
moldar determinada figura ou conceito, so smente os fixados por norma. () a tipologia taxativa exclui
toda a forma de analogia.
311
Vide, sobre a tipicidade exemplificativa, J. OLIVEIRA ASCENSO, (1968); ob. cit., pgs. 52
e 57: () tipologia exemplificativa reside em os tipos em abstracto previstos no exclurem a criao pelas
partes () de novas figuras igualmente integradas no conceito, e de que representam uma especificao. ()
A tipologia exemplificativa permite o livre recurso analogia para a descoberta de novos tipos ().
312
Vide, neste sentido, FERNANDO AUGUSTO CUNHA DE S, (1968); ob. cit., pgs. 90 e 91:
Nada na lei nos autoriza a defender o carcter taxativo dessa enumerao. O contrato de locao caduca

80
n. 1 RAR: O contrato de arrendamento caduca quando (), no nos diz que o contrato
de arrendamento s caduca nas situaes que enuncia. Mais: embora a enumerao
realizada pelo legislador seja vasta, a realidade demonstra-se sempre mais frtil que a
imaginao humana. E, por fim, esta enumerao exemplificativa, que est inclusivamente
em consonncia com o princpio da liberdade contratual (art. 405 CC), no coloca em
causa a segurana jurdica.
Ento, a considerao do art. 1051 CC no se revela frtil para a resoluo do
nosso caso-problema, pois demostra-se compatvel quer com a norma-critrio do art. 824,
n. 2 CC, quer com as normas-critrio dos arts. 1057 CC e 20, n. 1 RAR,
hipoteticamente adequadas a solucion-lo.

) O regime do cdigo da insolvncia e da recuperao de empresas (art. 109,


n. 3 CIRE)

Olhemos, em quarto lugar, para o art. 109, n. 3 CIRE: A alienao da coisa


locada no processo de insolvncia no priva o locatrio dos direitos que lhe so
reconhecidos pela lei civil em tal circunstncia, isto , em caso de alienao do imvel

diz o artigo I05I. mas no diz que s caduca naqueles casos que, a seguir, enuncia. () Nem se esquea a
regra geral que o artigo 330. formula, (): so vlidos os negcios pelos quais se criem casos especiais de
caducidade, () Conclumos, portanto, pelo carcter meramente exemplificativo da enumerao que o art.
I051 faz (); J. OLIVEIRA ASCENSO, (1985); ob. cit., pg. 355; JORGE HENRIQUE DA CRUZ
PINTO FURTADO, (1988); ob. cit., pgs. 432 e 433; JOS ALBERTO VIEIRA; ob. cit., pg. 449; NUNO
DE LEMOS JORGE; ob. cit., pg. 19; PEDRO ROMANO MARTINEZ, (2006); Da Cesso do Contrato (2
ed.); Coimbra: Almedina, pg. 327: Alm das situaes constantes do art. 1051. do CC, que no so
taxativas (); LAURINDA GEMAS, ALBERTINA PEDROSO e JOO CALDEIRA JORGE; ob. cit.,
pg. 86; e CLUDIA MADALENO; ob. cit., pg. 324. Vide, designadamente, na jurisprudncia, o Ac. RP de
13 de Dezembro de 2001 (PIRES CONDESSO), disponvel em www.dgsi.pt: () art 1051 CC---
caducidade do contrato de arrendamento---no coloca nenhuma proposio adverbial excludente de outras
causas de caducidade do contrato de locao nele vertida como meramente exemplificativa e no taxativa
(); ou o Ac. RC de 26 de Fevereiro de 2013 (MARIA INS MOURA), disponvel em www.dgsi.pt: ()
caducidade do contrato de arrendamento no obsta o disposto no art 1051 do C.Civil, que se reporta
precisamente caducidade do contrato de locao, na medida em que o elenco das situaes a previstas no
taxativo, existindo outras situaes de caducidade do contrato de arrendamento para alm das que a so
expressas, mormente o caso de venda em aco executiva de imvel hipotecado, quando o contrato de
arrendamento tenha sido celebrado aps o registo da hipoteca ().
Vide, em sentido contrrio, ANTNIO MENEZES CORDEIRO, (1980); ob. cit., pgs. 387 e 388:
() natureza taxativa do art. I051. do Cdigo Civil que, ao enumerar os casos de caducidade da locao,
neles no inclui a execuo da coisa locada. Vide, na jurisprudncia, nomeadamente, Ac. STJ de 20 de
Setembro de 2005 (REIS FIGUEIRA), publicado CJ-STJ, ano XIII (2005), tomo III, pgs. 29 a 33
Caducidade do Arrendado; Oponibilidade do Arrendamento Execuo: No h razo para que o
arrendamento caduque. De facto, comanda aqui tambm o art. 1.051 do CC, onde se enunciam, a nosso ver
de forma tpica (), os casos em que o arrendamento caduca e neles no se inclui o da venda do prdio em
hasta pblica de prdio hipotecado, mesmo que arrematante seja o exequente dotado de garantia da hipoteca
e esta registada antes do arrendamento. () Desta forma, conclumos que a enunciao do art. 1.051 do CC
taxativa ().

81
sobre o qual incide a locao, maxime arrendamento, no processo de insolvncia, o
locatrio, maxime arrendatrio, tem direito a manter-se na sua posio contratual nos
termos dos arts. 1057 CC e 20, n. 1 RAR o contrato de arrendamento no se extingue
e tem direito de preferncia na aquisio do imvel nos termos dos arts. 1091 CC e 31
RAR313.
Porm, estabelece o nosso legislador uma condio para que se verifiquem tais
efeitos: que a coisa j tenha sido entregue ao arrendatrio na data da declarao da
insolvncia314, caso contrrio, quer o administrador da insolvncia, quer o arrendatrio,
podem extinguir o contrato por resoluo (arts. 109, n. 2 e 108, n. 5 CIRE).
Assim, pelo regime exposto, a posio do arrendatrio no afectada pela
insolvncia do senhorio e consequente alienao do imvel sobre o qual incide o contrato
de arrendamento. Tal insolvncia constitui um facto externo, independente da vontade do
arrendatrio, no afectando a sua posio contratual.
Sufragamos que, tal como a insolvncia do senhorio, a execuo do senhorio um
facto estranho ao arrendatrio. Pelo exposto, no vislumbramos, a priori, motivos
suficientes para tratar diferentemente situaes semelhantes. E se assim for, s as normas-
critrio dos arts. 1057 e 20, n. 1 RAR so adequadas a solucionar o nosso caso-
problema.
Temos de ponderar.

) As solues do BGB e do CCI

Por fim, no podemos deixar de olhar alm-fronteiras e atender s solues


sufragadas por dois ordenamentos jurdicos que muito influenciaram o portugus quanto ao
nosso caso-problema: o italiano e o alemo.

313
Vide, defendendo que entre os direitos que so reconhecidos pela lei civil na alienao de coisa
locada se encontra a manuteno da posio contratual e o direito de preferncia, MARIA DO ROSRIO
EPIFNIO, (2013); Manual de Direito da Insolvncia (5ed.); Coimbra: Almedina, pg. 192; LUS A.
CARVALHO FERNANDES e JOO LABAREDA, (2013); Cdigo da Insolvncia e da Recuperao de
Empresas Anotado, (2 ed.); Lisboa: Quid Juris, pg. 506; e LUS M. T. MENEZES LEITO, (2013);
Direito da Insolvncia, (5 ed.); Coimbra: Almedina, pg. 178. Vide, designadamente, na jurisprudncia o Ac.
RC de 9 de Outubro de 2012 (ALBERTINA PEDROSO), disponvel em www.dgsi.pt: () no art. 109.
dominado pela ideia de tutela do locatrio, () este preceito garante ao locatrio, para o que agora interessa,
a manuteno da posio contratual, nos exactos termos em que a mesma lhe garantida pelo artigo 1057.
do CC, que se refere transmisso da posio do locador ().
314
A condio de que a coisa j tenha sido entregue ao arrendatrio na data da declarao da
insolvncia est em consonncia com a interpretao restritiva que supra defendemos para os arts. 1057 CC
e 20, n. 1 RAR.

82
No BGB estabelece-se315 que o contrato de arrendamento celebrado aps a
constituio de uma garantia no subsiste com a venda judicial316.
J no Cdigo Civil Italiano, estipula-se317 que o contrato de arrendamento
oponvel ao adquirente em venda executiva se for celebrado em data certa anterior
penhora318. O que nos leva a concluir que, os contratos de locao celebrados
posteriormente penhora, ou em data incerta no so eficazes perante o adquirente em
venda executiva319.
Pelo exposto, enquanto no BGB os arrendamentos celebrados aps a constituio
de garantia, maxime hipoteca, so ineficazes perante terceiros adquirentes em venda
executiva; no CCI tais arrendamentos so oponveis a terceiros adquirentes em venda
executiva.
Logo, a considerao das solues sufragadas alm-fronteiras no se revela
apropriada para a resoluo do nosso caso-problema pois no so homogneas: enquanto a
soluo sufragada no BGB se demostra compatvel com a mobilizao da norma-critrio
do art. 824, n. 2 CC, a soluo defendida no CCI se demostra compatvel com a
mobilizao das normas-critrio dos arts. 1057 CC e 20, n. 1 RAR.

315
Na parte geral do BGB, encontramos o 137: Die Befugnis zur Verfgung ber ein
veruerliches Recht kann nicht durch Rechtsgeschft ausgeschlossen oder beschrnkt werden. Die
Wirksamkeit einer Verpflichtung, ber ein solches Recht nicht zu verfgen, wird durch diese Vorschrift nicht
berhrt, isto , o poder de disposio dos direitos alienveis no pode ser excludo ou limitado por previso
legal ou negcio jurdico; porm, o poder de disposio por exemplo, dar em arrendamento ineficaz
perante terceiros adquirentes dos direitos.
316
Vide, neste sentido, J. OLIVEIRA ASCENSO, (1985); ob. cit., pg. 357: Temos assim que
no direito alemo as locaes pactuadas pelo proprietrio aps a constituio de uma hipoteca, () no
subsistem em caso de venda judicial e CLUDIA MADALENO; ob. cit., pg. 305. Vide na jurisprudncia o
Ac. RP de 7 de Novembro de 2006 (VIEIRA E CUNHA), disponvel em www.dgsi.pt: () no direito
alemo, da conjugao dos 571 a 577 BGB resultava que as locaes pactuadas pelo proprietrio aps a
constituio de uma hipoteca no subsistiam em caso de venda judicial ().
317
No CCI, entre os efeitos da venda executiva, encontramos o art. 2923, 1 pargrafo onde se
prescreve: Le locazioni consentite da chi ha subito l'espropriazione sono opponibili all'acquirente se hanno
data certa anteriore al pignoramento () , ou seja, os contratos de locao so oponveis ao adquirente em
venda executiva se forem celebrados em data certa (vide art. 2704, n. 1 CCI) anterior penhora.
O preceito legal continua: ()salvo che, trattandosi di beni mobili, l'acquirente ne abbia
conseguito il possesso in buona fede, isto , salvo se, tratando-se de bens mveis, o adquirente obteve a sua
posse de boa f. Porm, esta parte final do pargrafo no releva para o nosso estudo, pois no nosso
ordenamento jurdico no se consagra o princpio a posse vale ttulo.
Neste preceito legal o legislador italiano no se afastou do efeito geral da ineficcia dos actos de
alienao praticados aps a penhora (arts. 2913 e 2914 CCI).
318
Este efeito aplica-se tambm ao arresto por fora do art. 2906 CCI.
319
Vide, neste sentido, J. OLIVEIRA ASCENSO, (1985); ob. cit., pg. 356: As locaes so ou
no oponveis ao adquirente em processo executivo consoante tm ou no data certa anterior penhora e
CLUDIA MADALENO; ob. cit., pg. 305.

83
4.1.1.4. ELEMENTO TELEOLGICO

O ltimo elemento interpretativo a considerar, mas no menos importante320, o


teleolgico. Assim, analisemos quais as finalidades das nossas normas-critrio.

Quanto norma-critrio do art. 824, n. 2 CC321, o nosso legislador pretende a


ratio do preceito assegurar que o valor do bem vendido executivamente, pelo facto de
sobre o mesmo incidirem direitos reais, no sofrer uma significativa desvalorizao ou
depreciao em prejuzo dos credores exequente e reclamantes322. Quando assim , ou
seja, quando sobre o bem vendido executivamente existam encargos, gravames ou nus323
que provoquem um valor comercial significativamente inferior, estes devem extinguir-se.
Tal soluo beneficia os credores exequente e reclamantes e os demais
titulares dos direitos reais extintos, o devedor e o proprietrio do bem sobre o qual incide a
garantia tratando-se de garantia real de terceiro.
Beneficia os titulares dos direitos reais extintos porque assegura um maior
produto da venda executiva, valor utilizado quer com uma finalidade solutria, quer com
uma finalidade indemnizatria324.
Beneficia o devedor porque no sacrifica, ou sacrifica em menor medida, o seu
patrimnio, por outras palavras, maximiza-se as amortizaes dos dbitos do devedor.
Por fim, beneficia o proprietrio do bem sobre o qual incide a garantia porque,
aumentando o produto da venda do bem, pode o mesmo adquirir (ou aumentar) o direito ao
remanescente.
Porm, saliente-se, o interesse que a teleologia do preceito efectivamente visa
acautelar aquele interesse que fundamenta tal regime o dos credores: exequente e

320
Bem pelo contrrio! Hoje em dia a tendncia a de atribuir prevalncia ao elemento teleolgico
da interpretao.
321
O art. 824, n. 2 CC um corolrio do patrimnio do devedor como garantia geral das
obrigaes (art. 601 CC).
322
Vide, neste sentido, ARTUR ANSELMO DE CASTRO, (1977); A Aco Executiva Singular,
Comum e Especial (3 ed.); Coimbra: Coimbra Editora, pg. 228: A razo de ser do princpio da transmisso
dos bens livres daqueles direitos reais () evitar a depreciao do valor dos bens que resultaria de uma
alienao com a subsistncia dos encargos (). Vide, defendendo uma ratio diferente para o preceito,
CLUDIA MADALENO; ob. cit., pg. 325: Julgamos que o objectivo prosseguido por esta disposio no
pode deixar de ser a tutela do adquirente da coisa na venda executiva..
323
Em texto utilizamos os termos encargos, gravames ou nus no num sentido tcnico-jurdico,
mas num sentido economicista: como depreciao ou desvalorizao do valor comercial.
324
Vide supra, quanto s finalidades da transmisso dos direitos reais para o produto da venda, 3.4.
EFEITO SUB-ROGATRIO.

84
reclamantes. A ratio deste preceito legal, no obstante beneficiar todas as pessoas supra
referidas, assegurar que os credores, pela venda executiva, obtm coercivamente o
cumprimento integral dos seus crditos325.

Quanto s normas-critrio dos arts. 1057 CC e 20, n. 1 RAR, o nosso legislador


pretende tutelar o interesse do arrendatrio estabilidade na relao de arrendamento326.
Por outras palavras, a manuteno ou extino do arrendamento, no pode estar
dependente da actuao do senhorio; o arrendatrio tem de saber com o que conta; no
pode um terceiro adquirente vir colocar em causa a relao de arrendamento. Se assim no
fosse, o arrendatrio estaria sujeito ab initio a que uma qualquer alienao do direito
fizesse cessar o arrendamento, ou seja, que existisse um mecanismo fcil para gorar o
princpio do cumprimento pontual dos contratos (art. 406, n. 1 CC).
Porm, o arrendatrio s merece esta tutela quando o mesmo j tenha iniciado o
gozo da coisa. Caso contrrio no h motivos para proteger a estabilidade do arrendatrio
em detrimento do terceiro adquirente que no tinha como tomar conhecimento do contrato
de arrendamento. Nesta hiptese, em que se no sente a necessidade de tutelar o interesse
do arrendatrio, deve proteger-se o interesse do terceiro adquirente327.

Pelo exposto, o regime do art. 824, n. 2 CC tutela os interesses dos credores,


exequente e reclamantes, obteno do cumprimento coercivo e integral dos seus crditos,
enquanto o regime dos arts. 1057 CC e 20, n. 1 RAR protege os interesses do
arrendatrio estabilidade da relao de arrendamento.
Todavia, nenhum dos interesses referidos merece maior tutela jurdica que o
outro. Assim, devemos procurar realizar uma concordncia prtica entre os dois interesses,
evitando sacrificar um em benefcio do outro; de outro modo, devemos procurar
harmonizar os dois interesses, potenciando as suas efectividades328.

325
Vide, neste sentido, MARIA OLINDA GARCIA, (2004); ob. cit., pg. 53: O propsito desta
disposio , essencialmente, o de evitar o esvaziamento ou a diminuio da garantia daquele credor
conseguindo-se, assim, um valor de venda do imvel suficiente para assegurar a satisfao daquele crdito..
326
Vide, neste sentido, ISABEL MENRES CAMPOS, (2003); ob. cit., pg, 237: () os
interesses do arrendatrio que contratou na convico de que a venda da coisa no afectaria o seu direito
emptio non tollit locatio ().
327
Vide, neste sentido, MANUEL HENRIQUE MESQUITA, (1990); ob. cit., pg. 141, nota 19:
() no respeitante aos subadquirentes da coisa, tambm s razovel impor-lhes o respeito da relao
locativa quando eles, data da celebrao do negcio aquisitivo, tenham possibilidade de conhecer a sua
existncia, precisamente atravs da relao de gozo que a exterioriza ou lhe confere publicidade.
328
Vide, sobre a harmonizao prudencial, distinguindo-a da ponderao prudencial, J. J. GOMES
CANOTILHO, (2003); Direito Constitucional e Teoria da Constituio (7 ed.); Coimbra: Almedina, pg.

85
4.1.1.5. JUZO DECISRIO

Considerados os quatro elementos interpretativos das normas-critrio


hipoteticamente adequadas a solucionar o nosso caso-problema saber o que acontece
relao de arrendamento, constituda antes do imvel ser apreendido (penhorado ou
arrestado), com a venda executiva do mesmo importa efectuar o nosso juzo decisrio.
Sufragamos que a chave para a resoluo do nosso caso-problema est em saber
se dar em arrendamento um imvel implica uma voluntria e significativa desvalorizao
do seu valor, gorando as finalidades das garantias previamente constitudas sobre o mesmo.

Em nossa opinio, o facto de o senhorio no poder usar o imvel, pois sobre o


mesmo incide um contrato de arrendamento embora possa retirar dele uma contrapartida
pelo uso de outrem, isto , possa fruir o imvel , no constitui, de per si, um factor de
desvalorizao do valor do mesmo329. Factores de desvalorizao so quer a existncia de
um regime vinculstico330, quer a inexistncia de um regime de actualizao do valor das
rendas.

) Indagao sobre a (in)existncia de um regime vinculstico

Assim, analisemos, em primeiro lugar, o regime jurdico do contrato de


arrendamento, indagando sobre a (in)existncia de um regime vinculstico; sendo que o
vinculismo do arrendamento consiste na impossibilidade de o senhorio, por acto unilateral
de vontade e independentemente de causa justificativa, extinguir o contrato de
arrendamento331.

1241: Ponderar princpios significa sopesar a fim de se decidir qual dos princpios, num caso concreto, tem
maior peso ou valor os princpios conflituantes. Harmonizar princpios equivale a uma contemporizao ou
transaco entre princpios de forma a assegurar, neste caso concreto, a aplicao coexistente dos princpios
em conflito.
329
Vide, em sentido contrrio, NUNO DE LEMOS JORGE; ob. cit., pg. 15: O imvel livre de
arrendamento () tem um valor de mercado muitssimo superior ao daquele que se encontra limitado por
algum daqueles direitos. E porqu? Porque o adquirente sabe que no vai poder gozar a coisa directamente,
apenas se limitando a receber uma contrapartida pelo gozo de outrem no seu prdio.
330
Vide, neste sentido, MARIA OLINDA GARCIA, (2004); ob. cit., pg. 58: Dever, assim,
concluir-se que quanto mais amplos so os poderes do senhorio para proceder denncia do arrendamento,
menor ser o nvel de desvalorizao que a subsistncia do arrendamento constituir para o valor da venda do
imvel na aco executiva.
331
Vide, para uma noo de arrendamentos vinculsticos, JORGE HENRIQUE DA CRUZ PINTO
FURTADO, (1988); ob. cit., pg. 119: () so arrendamentos vinculsticos os dos prdios em que o
senhorio no poder resolver o contrato nos termos gerais, mas vinculado a casos taxativamente enumerados
na lei, nem os poder denunciar no seu termo de durao seno tambm em condies legalmente fixadas,

86
Atentemos, desde j, nos arrendamentos urbanos.
No regime primrio do CCS332, no se vislumbrava qualquer trao vinculstico: o
senhorio tinha a possibilidade de cessar o contrato de arrendamento no termo do prazo, em
regra333, atravs de um pr-aviso de quarenta dias (art. 1626 CCS)334.
Porm, com a Proclamao da Repblica em 1910, e em consequncia do
enquadramento ideolgico a esta associada, mudou-se de paradigma.
Entre vrios diplomas legais, de destacar o Decreto 5:411, de 17 de Abril de
1919. Embora, a priori, se mantivesse neste diploma o estipulado no CCS335, a verdade
que o regime foi profundamente alterado. No Captulo V: Disposies especiais, onde se
estabeleceu um regime transitrio336, estipulava-se que os senhorios ficavam proibidos de
requerer o despejo do prdio com o fundamento de lhes no convir a continuao do
arrendamento (art. 106, in fine Decreto 5:411, de 17 de Abril de 1919).
Desta forma, consagrava o nosso legislador um vinculismo absoluto. Vinculismo
esse agravado pelo facto de os contratos de arrendamento, cuja data fosse declarada em

prorrogando-se automaticamente, se o arrendatrio no quiser usar em tempo da sua livre faculdade de


renncia e NUNO DE LEMOS JORGE; ob. cit., pg. 15.
332
No regime primrio do CCS havia um s regime: arrendamento por certo tempo, sem limite
temporal para o mesmo (arts. 1595 e 1600 CCS). Na ausncia de estipulao das partes quanto durao do
contrato, aplicava-se o regime supletivo: contrato de prazo certo de um semestre ou um ano, consoante o
costume da terra (art. 1623 CC).
333
Em regra porque vide o art. 1625 CCS: Nas terras onde se usarem escriptos, haver-se-ha por
despedido o arrendatario que os pozer ()
334
Caso contrrio presumia-se renovado o contrato nos termos do arts. 1618 e 1624 CCS.
335
O senhorio tinha a possibilidade de cessar o contrato de arrendamento no termo do prazo (art.
70 Decreto 5:411, de 17 de Abril de 1919); caso contrrio presumia-se renovado o contrato (arts. 29 e 30
Decreto 5:411, de 17 de Abril de 1919). Todavia com um ligeiro desvio: tratando-se de arrendamento de
estabelecimento comercial e industrial com o despejo o senhorio teria de indemnizar o arrendatrio (art. 53
Decreto 5:411, de 17 de Abril de 1919).
336
Vide o art. 117 Decreto 5:411, de 17 de Abril de 1919: Fica o Govrno autorizado a revogar
as disposies dos precedentes artigos deste captulo quando entender que no subsistem as circunstncias
de carcter econmico e financeiro que motivaram o decreto n. 1:079, de 23 de Novembro de 1914. As
circunstncias a que se referia o preceito legal foi a crise econmico-financeira resultante da 1 Grande
Guerra Mundial (1914-1918). Assim formou-se o caldo cultural do vinculismo arrendatcio. Vide, neste
sentido, JORGE HENRIQUE DA CRUZ PINTO FURTADO, (2002); Evoluo e Estado do Vinculismo no
Arrendamento Urbano, publicado em Estudos em Homenagem ao Professor Doutor Inocncio Galvo Telles
(vol. III), pgs. 647 a 680; Coimbra: Almedina, pg. 650: De comeo, foi imperioso assegurar aos
mobilizados e suas famlias a conservao da casa de habitao e a estabilidade da renda respectiva. Depois,
as devastaes da guerra reduziram os parques habitacionais, e a inflao veio afectar a estabilidade das
rendas, atingindo a vida das pessoas em domnio reputado essencial.

87
ttulo autntico ou autenticado337, no se rescindirem por morte do arrendatrio (art. 34
Decreto 5:411, de 17 de Abril de 1919)338.
Em 1924, pela Lei n. 1:662, de 4 de Setembro, o nosso legislador, novamente
com carcter transitrio339, reafirma o regime vinculstico do arrendamento urbano:
consagra o princpio da irrescindibilidade do contrato de arrendamento (art. 1 Lei n.
1:662, de 4 de Setembro de 1924); probe a propositura de aces de despejo e suspende a
execuo de sentenas de despejo (art. 5 Lei n. 1:662, de 4 de Setembro de 1924).
E em 1948, pela Lei n. 2:030, de 22 de Junho340, o nosso legislador estipulou
como regra o que vinha consagrando como excepo: o regime vinculstico. Assim, o
senhorio no podia despejar o arrendatrio no termo do prazo por acto unilateral de
vontade e independentemente de causa justificativa (art. 69 Lei n. 2:030, de 22 de Junho
de 1948). Esta regra da renovao obrigatria do contrato, era agravada pela
transmissibilidade do arrendamento em caso de morte do arrendatrio341.
Este regime vinculstico foi o acolhido em 1966 pelo Cdigo Civil342. Assim, no
art. 1095 CC66 estabelecia-se a regra da renovao obrigatria dos contratos de
arrendamento343, 344. Regra essa acentuada pelos arts. 1111, 1113 e 1119 do CC66 que
permitiam amplamente a transmisso mortis causa da posio do arrendatrio345.

337
E se se tratassem de arrendamentos de estabelecimento comercial e industrial, nem sequer era
necessrio ttulo (art. 58 Decreto 5:411, de 17 de Abril de 1919).
338
Vide, neste sentido, o Ac. RC de 30 de Maro de 1993 (BARATA FIGUEIRA), publicado em
RDES, ano XXXX (1999), n. 1, pgs. 87 a 94 Arrendamento de Prdio Hipotecado; Caducidade do
Arrendamento, pg. 91: A partir de 1919, o arrendamento tornou-se assim num nus pesadssimo,
duradouro, que acaba por beneficiar at pessoas diferentes do arrendatrio inicial ou dos seus sucessores e
familiares, provocando uma correlativa degradao do valor dos bens.
339
Vide o art. 13 Lei n. 1:662, de 4 de Setembro de 1924: As disposies restritivas desta lei e
das leis actualmente em vigor sbre arrendamento de prdios urbanos terminem em 31 de Dezembro de
1925. Este prazo transitrio foi prorrogado por duas vezes: pelo Decreto 10:774, de 19 de Maio de 1925 e
pelo Decreto 12:617, de 8 de Novembro de 1926, at que pelo Decreto 14:630, de 28 de Novembro de 1927 o
legislador o tornou definitivo.
340
Na ausncia de estipulao das partes quanto durao do contrato, aplicava-se o regime
supletivo: arrendamento para habitao pelo prazo de seis meses (art. 36, n. 2 Lei n. 2:030, de 22 de Junho
de 1948).
341
Em caso de morte do arrendatrio, o arrendamento transmitia-se para o cnjuge do arrendatrio
se se tratasse de arrendamento de estabelecimento comercial e industrial (arts. 44 Lei n. 2:030, de 22 de
Junho de 1948 e 58 Decreto 5:411, de 17 de Abril de 1919) ou para o cnjuge no separado de pessoas e
bens ou de facto, ou descendentes ou ascendentes que com ele vivesse pelo menos h um ano se se tratasse
de arrendamento para habitao (art. 46 Lei n. 2:030, de 22 de Junho de 1948).
342
No Cdigo Civil de 1966, no regime do arrendamento urbano e de prdios rsticos no rurais,
dividem-se os arrendamentos atendendo aos fins do contrato de arrendamento: para habitao, para comrcio
ou indstria e para o exerccio de profisses liberais.
343
Vide o art. 1095 CC na sua verso originria: Nos arrendamentos a que esta seco se refere,
o senhorio no goza do direito de denncia, considerando-se o contrato renovado se no for denunciado
pelo arrendatrio nos termos do artigo 1055.

88
S mais tarde, o nosso legislador, primeiro em 1990, com DL n. 321-B/90, de 15
de Outubro, que aprova o RAU, para os arrendamentos com fins habitacionais, depois em
1995, pelo DL n. 257/95, de 30 de Setembro, que altera o RAU, para os demais
arrendamentos urbanos, estabeleceu, pela primeira vez, a possibilidade de as partes
optarem entre dois regimes: ou o regime vinculstico tradicional: contratos de durao
ilimitada; ou o regime de arrendamento a prazo com durao mnima de 5 anos: contratos
de durao limitada. Estava dado o mote para uma nova mudana de paradigma346.
Assim, nos contratos de durao ilimitada no havia novidades: o senhorio no
podia denunciar o contrato por acto unilateral de vontade e independente de causa
justificativa (arts. 68, n. 2 e 69 RAU347), e continuava a haver uma transmissibilidade
mortis causa muito ampla (arts. 85, 86, 112 e 117 RAU)348, que acentuava o regime
vinculstico.
J no que toca aos contratos de durao limitada, passou a ser admissvel a
qualquer parte, maxime senhorio, opor-se renovao do contrato de arrendamento,
devendo para o efeito faz-lo com 1 ano de antecedncia sobre o fim do prazo ou da sua

344
Vide, procurando justificar a regra da prorrogao forada dos contratos de arrendamento,
JORGE HENRIQUE DA CRUZ PINTO FURTADO, (2002); ob. cit., pg. 666: Dir-se-ia que ao legislador
de 66 pareceu a coisa mais natural deste mundo impor a definitiva transformao de contratos estipulados por
tempo limitado em arrendamentos ultravitalcios, pois os fez perdurar, contra o convencionado pelas partes,
para alm da prpria vida do arrendatrio, em favor de pessoas indicadas na lei, desenhando uma figura sui
generis de arrendamentos fideicomissrios.
345
Vide o art. 1111 CC na sua verso originria, previsto para os arrendamentos para habitao:
O arrendamento no caduca por morte do primitivo arrendatrio ou daquele a quem tiver sido cedida a sua
posio contratual, se lhe sobreviver cnjuge no separado judicialmente de pessoas e bens ou de facto, ou
deixar parentes ou afins na linha recta que com ele vivessem, pelo menos, h um ano; mas os sucessores
podem renunciar transmisso, comunicando a renncia ao senhorio no prazo de trinta dias; vide o art.
1113 CC na sua verso originria, previsto para os arrendamentos para comrcio ou indstria: O
arrendamento no caduca por morte do arrendatrio, mas os sucessores podem renunciar transmisso,
comunicando a renncia ao senhorio no prazo de trinta dias; e vide o art. 1119 CC na sua verso
originria, previsto para arrendamentos para o exerccio de profisses liberais: aplicvel ao arrendamento
para o exerccio de profisses liberais o disposto nos artigos 1113. a 1117..
O art. 1111 CC foi alterado posteriormente por duas vezes. Na primeira alterao, resultante do
DL n. 293/77, de 20 de Julho, consagrou-se a transmisso ilimitada do arrendamento em caso de morte dos
sucessivos arrendatrios. Na segunda alterao, resultante do DL n. 328/81, de 4 de Dezembro, recuou-se e
restringiu-se a transmisso aos casos de morte do primitivo arrendatrio ou do seu cnjuge.
346
A partir daqui a esmagadora maioria dos arrendamentos passaram a ser celebrados com durao
limitada.
347
Vide art. 68, n. 2 RAU: A denncia do contrato pelo senhorio s possvel nos casos
previstos na lei e pela forma nela estabelecida.
348
Com as Leis n.s 6/2001 e 7/2001, de 11 de Maio, o nosso legislador inclui entre os sucessveis
mortis causa do arrendatrio alterou o art. 85 RAU a pessoa que com ele vivia em unio de facto ou em
economia comum a mais de dois anos.

89
renovao349. Caso contrrio, renovava-se o mesmo automaticamente, ou por perodos
mnimos de 3 anos350, ou por um igual perodo351, se outra coisa no estivesse
expressamente prevista. A transmisso mortis causa da posio do arrendatrio no
implicava nem a suspenso, nem a interrupo do prazo (art. 99, n. 1 RAU), isto , a
durao do contrato de arrendamento no era afectada pela existncia de modificaes
subjectivas, maxime do lado do arrendatrio.
Em 2006, pelo NRAU, o nosso legislador volta a alterar o regime do
arrendamento urbano, consagrando, semelhana do RAU, dois regimes o regime dos
contratos com durao indeterminada e o regime dos contratos com prazo certo , aplicvel
quer aos arrendamentos com fins habitacionais, quer aos arrendamentos com fins no
habitacionais352.
Quanto aos contratos com durao indeterminada353, o nosso legislador afasta-se
do regime vinculstico absoluto do RAU e permite que o senhorio denuncie o contrato de
arrendamento, independentemente de justificao, por comunicao ao arrendatrio com
uma antecedncia no inferior a 5 anos sobre a data em que pretende a cessao (arts.
1101, n. 1, alnea c) e 1110, n. 1 CC06), e desde que confirme a denncia com uma
antecedncia mxima de 15 meses e mnima de 12 meses (art. 1104 e 1110, n. 1 CC06).
Quanto aos contratos com prazo certo354, o NRAU no inovador, consagrando,
com ligeiras alteraes, regime do RAU355. Assim, o senhorio pode opor-se renovao do
contrato com uma antecedncia mnima de 1 ano (arts. 1097 e 1110, n. 1 CC06); caso

349
Vide, neste sentido, o art. 100, n. 2 RAU: A denncia referida no nmero anterior deve ser
feita pelo senhorio mediante notificao judicial avulsa contra a requerida com um ano de antecedncia
sobre o fim do prazo ou da sua renovao. Porm, para os arrendamentos urbanos cujos fins no sejam
habitacionais (arts. 121 e 123, n. 1 RAU) estabelece o art. 118, n. 2 RAU: As partes podem livremente
convencionar um prazo para a denncia do contrato pelo senhorio, desde que a respectiva clusula seja
reduzida a escrito.
350
Vide o art. 100, n. 1 RAU para arrendamentos com fins habitacionais.
351
Vide o art. 118, n. 1 RAU para arrendamentos com fins no habitacionais (arts. 121 e 123,
n. 1 RAU).
352
Nos contratos de arrendamento com fins no habitacionais o nosso legislador permitia s partes
estipular livremente o regime dos mesmos (art. 1110, n. 1 CC06).
353
O contrato com durao indeterminada era o regime supletivo dos arrendamentos para
habitao (art. 1094, n. 3 CC06).
354
O contrato com prazo certo por 10 anos era o regime supletivo dos arrendamentos para fins no
habitacionais (art. 1110, n. 2 CC06).
355
Os contratos com prazo certo tinham a durao mxima de 30 anos (arts. 1025 e 1095, n. 2
CC06) e, tratando-se de arrendamentos para habitao, durao mnima de 5 anos (art. 1095, n. 2 CC06),
excepto se se tratar de um dos contratos previstos no art. 1095, n. 3 CC06.

90
contrrio havia renovao automtica pelo perodo mnimo de 3 anos, se outro no estiver
contratualmente previsto356 (arts. 1096, n. 1 e 1110, n. 1 CC06).
No NRAU357, o nosso legislador j no consagrava um regime vinculstico.
Porm, os prazos de pr-aviso demasiado longos levantavam algumas restries quer ao
exerccio da denncia, quer ao exerccio da oposio renovao pelo senhorio358.
Recentemente, em 2012, pela Lei n. 31/2012, de 14 de Agosto, o NRAU
alterado, adoptando a redaco actualmente em vigor359. Das alteraes levadas a cabo360
destaca-se a reduo dos prazos de pr-aviso de resciso do arrendamento pelo senhorio.
Assim, quanto aos arrendamentos com durao indeterminada, o senhorio pode
denunciar os mesmos, por acto unilateral de vontade e independentemente de causa
justificativa, com uma antecedncia de pelo menos 2 anos (arts. 1101, alnea c) e 1110,
n. 1 CC). Quanto aos arrendamentos com prazo certo361, o senhorio pode opor-se
renovao do contrato, com uma antecedncia de pelo menos 240, 120, 60 dias ou 1/3 do
prazo se se tratar, respectivamente, de arrendamentos cujo prazo de durao inicial ou de
renovao seja igual ou superior a 6 anos, igual ou superior a 1 ano e inferior a 6 anos,
igual ou superior a 6 meses e inferior a 1 ano ou inferior a 6 meses (arts. 1097 e 1110, n.
1 CC).

356
E desde que no se tratassem de arrendamentos para habitao no permanente ou para fim
especial transitrio.
357
Em regra, no regime originrio do NRAU, a transmisso mortis causa da posio jurdica do
arrendatrio (arts. 1068, 1106, n. 1 e 2 e 1113, n. 1 CC06) no era prejudicial ao senhorio, dado que no
afectava a durao normal do contrato. Porm, havia uma excepo no art. 1106, n. 3 CC: A morte do
arrendatrio nos seis meses anteriores data da cessao do contrato d ao transmissrio o direito de
permanecer no local por perodo no inferior a seis meses a contar do decesso.
358
Vide, sobre o art. 1101, alnea c) CC06, LUS M. T. MENEZES LEITO, (2010); ob. cit.,
pg. 359: Este fundamento no existia no art. 69. do RAU e no parece que seja feliz esta inovao.
Efectivamente, no equacionvel a celebrao de contratos de durao indeterminada em que uma das
partes sujeita a um prazo de pr-aviso de cinco anos, dado que tal constitui um tempo demasiado longo para
estabelecer a antecedncia mnima de denncia do contrato. Alis, essa denncia, nos termos do art. 1104.,
tem de ser confirmada pelo senhorio entre 15 a 12 meses antes da cessao do contrato, sob pena de
ineficcia, o que leva a que o prprio legislador considere que uma denncia do contrato com uma
antecedncia de cinco anos no para levar a srio.
359
O regime actual dos arrendamentos urbanos aplica-se aos contratos celebrados a partir de
27/06/2006.
360
Embora, em regra, a transmisso mortis causa da posio jurdica do arrendatrio no seja
prejudicial ao senhorio (vide supra, embora sem a correspondncia actual dos ns do art., nota 357), saliente-
se que o nosso legislador restringiu o direito transmisso por morte do arrendatrio no art. 1106, n. 4 CC:
O direito transmisso previsto nos nmeros anteriores no se verifica se, data da morte do
arrendatrio, o titular desse direito tiver outra casa, prpria ou arrendada, na rea dos conselhos de Lisboa
ou do Porto e seus limtrofes ou no respectivo concelho quanto ao resto do Pas.
361
O regime de arrendamento com prazo certo o regime supletivo, quer para os arrendamentos
para fins no habitacionais (art. 1110, n. 2 CC), quer, desde a Lei n. 31/2012, de 14 de Agosto, para os
arrendamentos com fins habitacionais (art. 1094, n. 3 CC).

91
Logo, no restam dvidas que no actual regime do arrendamento urbano no h
qualquer vinculismo, revelando-se adequados os prazos de pr-aviso.
Porm, paralelamente a este regime, existe actualmente um regime transitrio para
os contratos de arrendamento antigos. So arrendamentos antigos quer os arrendamentos
menos antigos, isto , os contratos de arrendamento habitacionais celebrados na vigncia
do RAU362 e os contratos de arrendamento no habitacionais celebrados aps o DL n.
257/95, de 30 de Setembro363; quer os arrendamentos mais antigos, ou seja, os contratos de
arrendamento habitacionais celebrados antes da vigncia do RAU364 e os contratos de
arrendamento no habitacionais celebrados antes do DL n. 257/95, de 30 de Setembro365.
Neste regime transitrio, ao contrrio do regime aplicvel aos contratos de
arrendamento actualmente celebrados, ainda existem traos de um regime vinculstico
quanto aos arrendamentos com durao indeterminada.
Vejamos: nos contratos de arrendamento mais antigos, o senhorio, em regra366,
no pode denunciar os mesmos, por acto unilateral de vontade e independentemente de
causa justificativa (art. 28, n. 2 NRAU); nos contratos de arrendamento menos antigos o
senhorio tambm no pode faz-lo se o arrendatrio tiver idade igual ou superior a 65 anos
ou deficincia com grau comprovado de incapacidade superior a 60% (art. 26, n. 4, alnea
c) NRAU)367. Estes traos vinculsticos so, em regra368, agravados pela transmisso mortis
causa da posio do arrendatrio (arts. 26, n. 2, 28, n. 1, 57 e 58 NRAU e 25, n. 11
DL n. 157/2006, de 08 de Agosto).

Concentremo-nos, de seguida, nos arrendamentos rurais.


No regime primrio do CCS consagrava-se a opo entre dois regimes: ou os
contratos celebrados por certo tempo ou os contratos celebrados por tempo indeterminado.

362
Contratos de arrendamento habitacional celebrados entre 15/11/1990 e 26/06/2006.
363
Contratos de arrendamento no habitacional celebrados entre 30/09/1995 e 26/06/2006.
364
Contratos de arrendamento habitacional celebrados entre 01/06/1967 e 14/11/1990.
365
Contratos de arrendamento no habitacional celebrados entre 01/06/1967 e 29/09/1995.
366
H uma excepo nos arrendamentos para fins no habitacionais: permitida a denncia do
senhorio, com uma antecedncia elevada para cinco anos, quando, aps a entrada em vigor da Lei n.
31/2012, de 14 de Agosto, ocorrer trespasse, locao de estabelecimento ou cesso do arrendamento para o
exerccio de profisso liberal ou uma transmisso inter vivos da posio ou posies sociais da sociedade
arrendatria que determine a alterao da titularidade em mais de 50% (art. 28, n. 3 e 4 NRAU).
367
Diferentemente, se no se verificar o circunstancialismo referido em texto, o senhorio poder
denunciar o contrato, devendo para o efeito, comunicar o mesmo ao arrendatrio com uma antecedncia
nunca inferior a 2 anos sobre a data em que pretende a cessao (art. 26, n. 4 NRAU e 1101, alnea c) CC).
368
Em regra porque existem dois casos, previstos no art. 57, n. 5 e 6 NRAU, em que a
transmisso mortis causa da posio jurdica do arrendatrio no agrava o vinculismo, pelo contrrio,
extingue-o.

92
Para os arrendamentos por certo tempo369, estabelecia-se que os mesmos terminavam no
fim do prazo370; para os arrendamentos por tempo indeterminado estabelecia-se que o
senhorio que no quisesse continuar com o arrendamento deveria prevenir o arrendatrio
com a antecipao usada na terra ou, na falta de praxe nesse sentido, sessenta dias antes do
fim do ano agrcola (art. 1629 CC).
O Decreto 5:411, de 17 de Abril de 1919, manteve o regime do CCS. Assim,
estipulava para os arrendamentos por certo tempo371, que o senhorio tinha a possibilidade
de despejar o arrendatrio no termo do prazo (art. 70, 4 Decreto 5:411, de 17 de Abril de
1919), caso contrrio presumia-se renovado o contrato (arts. 29 e 30 Decreto 5:411, de 17
de Abril de 1919); e estipulava para os arrendamentos por tempo indeterminado, que o
senhorio que no quisesse continuar com o arrendamento deveria prevenir o arrendatrio
com a antecipao usada na terra ou, na falta de praxe nesse sentido, sessenta dias antes do
fim do ano agrcola (art. 70, 5 Decreto 5:411, de 17 de Abril de 1919).
Com a Lei n. 2114, de 15 de Junho de 1962, deixando de ser possvel optar entre
dois regimes, consagrou-se apenas o regime dos arrendamentos por certo tempo372. Nestes
arrendamentos373, alm do regime-regra que estabelecia que o senhorio podia despedir o
arrendatrio no fim do prazo do contrato no tempo e pela forma designados no CPC61
caso contrrio o mesmo renovava-se por perodos mnimos de trs anos (Base III, 2 e Lei
n. 2114, de 15 de Junho de 1962); criou-se um regime excepcional para os arrendamentos
ao cultivador directo374: o senhorio s podia despedir o arrendatrio no fim do prazo do

369
Os arrendamentos por certo tempo no tinham limite temporal para o mesmo (arts. 1595 e
1600 CCS) e constituam o regime supletivo. Vide art. 1628 CCS: No tendo sido declarado o praso do
arrendamento, entender-se-ha, que este se fizera pelo tempo costumado na terra, e, em caso de duvida
acerca de qual o costume, por no ser uniforme, nunca se presumir que fosse feito por menos tempo que o
necessario para uma sementeira e colheita, conforme a cultura a que tenha sido aplicado.
370
Porm, vide art. 1618 CCS: Se, depois de findar o arrendamento o arrendatario continuar
sem opposio na fruio do predio, presumir-se-ha renovado o contracto, nos predios rusticos, por um
anno ().
371
Os arrendamentos por certo tempo continuavam a constituir o regime supletivo (vide art. 63
Decreto 5:411, de 17 de Abril de 1919 que corresponde ao art. 1628 CCS).
372
O nosso legislador atende neste diploma legal e continua a faz-lo at actualidade nos fins
do contrato de arrendamento rural: ou fim agrcola, ou fim pecurio ou fim florestal (Base I, 1 Lei n. 2114,
de 15 de Junho de 1962). Estabeleceu tambm neste diploma a presuno, adoptada at aos dias de hoje, que
se o arrendamento recair sobre prdio rstico, e do contrato e respectivas circunstncias no resultar o destino
atribudo ao prdio, o mesmo presume-se rural (Base I, 2, 1 parte Lei n. 2114, de 15 de Junho de 1962).
373
Os arrendamentos rurais a certo tempo tinham como limite mnimo de durao os 6 anos e
como limite mximo de durao os 30 anos nos arrendamentos com fins agrcolas e pecurios e os 99 anos
nos arrendamentos com fins florestais (Base III, 1 e Base IV Lei n. 2114, de 15 de Junho de 1962).
374
Vide, sobre os arrendamentos ao cultivador directo, Base XXII Lei n. 2114, de 15 de Junho de
1962: Quando o arrendamento tiver por objectivo um ou mais prdios que o arrendatrio explore,
exclusiva ou predominantemente, com o seu prprio trabalho ou de pessoas do seu agregado familiar, so

93
contrato aps as 3 primeiras renovaes375 (Base XXIII, 3 Lei n. 2114, de 15 de Junho de
1962). Desta forma, consagrava-se, quanto ao cultivador directo, um vinculismo
moderado376. Regime esse agravado pela transmissibilidade mortis causa da posio
jurdica do arrendatrio (Base VII, 2 Lei n. 2114, de 15 de Junho de 1962).
Em 1966, foi o regime institudo na Lei n. 2114, de 15 de Junho de 1962, que o
Cdigo Civil adoptou. Assim, os contratos de arrendamento rurais celebravam-se com
durao certa377, devendo o senhorio denunciar o contrato378 se pretendesse extinguir o
arrendamento caso contrrio o mesmo renovava-se automaticamente por perodos
mnimos de 3 anos (art. 1065, n. 2 e 3 CC66). Continuava a haver um regime
excepcional, com moderado vinculismo, para os arrendamentos ao cultivador directo (art.
1080 CC66)379 vinculismo esse acentuado pela transmissibilidade mortis causa do art.
1076 CC66.
At que, pelo NRJAR380, h uma ntida mudana de paradigma: o nosso legislador
institui um vinculismo absoluto nos arrendamentos rurais. Assim o senhorio deixa de poder
denunciar o contrato de arrendamento por acto unilateral de vontade e independentemente
de causa justificativa. Regime esse muito agravado por um amplo regime de
transmissibilidade mortis causa (art. 21 NRJAR).
Mas o NRJAR no teve um longo perodo de vigncia, pois passados dois anos o
nosso legislador aprovou a LAR381. Neste diploma o legislador recuou quanto ao

imperativamente aplicveis as disposies das bases seguintes e Base XXIV Lei n. 2114, de 15 de Junho
de 1962.
375
Nos arrendamentos ao cultivador directo o prazo mnimo de celebrao dos mesmos de 1 ano
e as renovaes so de 1 ano (Base XXIII, 1 e 2 Lei n. 2114, de 15 de Junho de 1962).
376
Como as renovaes se efectuavam por perodos de 1 ano mesmo que a durao inicial do
contrato ao cultivador directo tivesse tido durao superior, as trs renovaes implicavam to-s o
prolongamento do arrendamento por mais 3 anos.
377
Os arrendamentos rurais a certo tempo tinham como limite mnimo de durao os 6 anos (art.
1065, n. 1 CC66) e como limite mximo de durao os 30 anos nos arrendamentos com fins agrcolas e
pecurios (art. 1025 CC) e os 99 anos nos arrendamentos com fins florestais (1065, n. 4 CC66).
378
Vide, quanto antecedncia que tinha de observar a denncia, o art. 1055 CC66.
379
Nos arrendamentos ao cultivador directo o prazo mnimo de celebrao dos mesmos de 1 ano
e as renovaes so de 1 ano, no podendo o senhorio denunciar o contrato at s trs primeiras renovaes
anuais.
380
No NRJAR os arrendamentos urbanos tinham, sem distino de fins, como limite mnimo de
durao os 6 anos (art. 5, n. 1 NRJAR) e como limite mximo de durao os 30 anos (art. 1025 CC),
prorrogando-se automaticamente por perodos de 3 anos se nenhuma das partes o denunciar (art. 5, n. 2
NRJAR). Consagrava-se tambm o regime excepcional dos arrendamentos ao cultivador directo (arts. 1, n.
2 e 3 e 5, n. 3 NRJAR).
381
Na LAR, semelhana do regime anterior, os arrendamentos rurais tinham como limite mnimo
de durao os 6 anos (art. 5, n. 1 LAR) e como limite mximo de durao os 30 anos (art. 1025 CC),
renovando-se automaticamente por perodos de 3 anos se nenhuma das partes o denunciar (art. 5, n. 2
LAR). A LAR aplicou-se quer aos arrendamentos com fins agrcolas e pecurios, quer aos arrendamentos

94
vinculismo absoluto que tinha consagrado no NRJAR: voltou a ser possvel ao senhorio
denunciar o contrato de arrendamento, desde que o fizesse com uma antecedncia mnima
de 18 meses relativamente ao termo do prazo ou da sua renovao (art. 17, n. 1, alnea b)
LAR). Porm, o regime ainda tinha traos vinculsticos: o senhorio no podia opor-se
primeira renovao (art. 5, n. 3 LAR) ou, se se tratasse de arrendamento ao agricultor
autnomo382, s 5 primeiras renovaes (art. 6, n. 3 LAR)383; e o arrendatrio podia
impedir a efectivao da denncia do contrato pelo senhorio se os prdios arrendados se
destinassem a novo arrendamento e a denncia colocasse em risco ou a sua subsistncia
econmica ou a subsistncia econmica do seu agregado familiar (art. 18, n. 1 LAR)384.
Este vinculismo moderado era agravado pelo art. 22 LAR385 que estabelecia que o
arrendamento poderia no caducar por morte do arrendatrio.
Em 1988, a LAR revogada e d lugar quer ao RARAP e ao RARF. No
RARAP386 era admissvel ao senhorio denunciar o contrato, desde que para isso avisasse o
arrendatrio com uma antecedncia mnima de 18 meses relativamente ao termo do prazo
ou da sua renovao (art. 18, n. 1, alnea b) RARAP), caso contrrio o mesmo renovava-
se automaticamente por perodos de 3 anos387 ou por perodos de 1 ano nos arrendamentos
ao agricultor autnomo (art. 5, n. 3 RARAP). Porm, denncia do senhorio podia opor-

com fins florestais, apesar de relativamente a estes ltimos o art. 47 LAR estabelecer que no se lhe
aplicava, pois os mesmos deveriam ser objecto de legislao especial. A verdade que na vigncia da LAR
isso no aconteceu.
382
O regime do agricultor autnomo correspondia ao regime do cultivador directo. Vide, para uma
noo de agricultor autnomo, art. 1, n. 2 LAR: Considera-se arrendamento ao agricultor autnomo
aquele que tem por objecto um ou mais prdios que o arrendatrio explore, exclusiva ou
predominantemente, com o seu prprio trabalho ou o das pessoas do seu agregado domstico. Os
arrendamentos ao agricultor autnomo tinham como limite mnimo de durao 1 ano (art. 6, n. 1 LAR),
prorrogando-se automaticamente por perodos de 1 ano se nenhuma das partes o denunciasse (art. 6, n. 2
LAR).
383
Com a Lei n. 76/79, de 3 de Dezembro, alterou-se o regime do agricultou autnomo. Assim,
estes contratos deixaram de se renovar automaticamente por perodos de 1 ano, e consequentemente, deixou
de se estabelecer que o senhorio no se podia opor s 5 primeiras renovaes.
384
O circunstancialismo em que era admissvel ao arrendatrio impedir a efectivao da denncia
do contrato pelo senhorio foi alterado com a Lei n. 76/79, de 3 de Dezembro (vide os arts. 18 a 19B do
LAR com as alteraes da Lei n. 76/79, de 3 de Dezembro).
385
Com a Lei n. 76/79, de 3 de Dezembro, deixou a LAR de fazer referncia a qualquer regime de
transmisso mortis causa da posio jurdica do arrendatrio. Assim, constituindo o arrendamento um
contrato intuitu personae em relao ao arrendatrio, o arrendamento caduca com a morte do arrendatrio
(art. 1051, alnea d) CC77), excepto se as partes convencionarem, por escrito, o contrrio (art. 1059, n. 1
CC).
386
Nos arrendamentos rurais com fins agrcolas e pecurios, os contratos tinham como limite
mnimo de durao os 10 anos (art. 5, n. 1 RARAP) e como limite mximo de durao os 30 anos (art.
1025 CC). J no regime excepcional ao agricultor autnomo (art. 3, n. 4 Lei de Bases da Reforma Agrria),
o contrato de arrendamento tinha uma durao mnima de 7 anos (art. 5, n. 2 RARAP).
387
Porm, com o DL n. 524/99, de 10 de Dezembro, as renovaes comearam-se a fazer por
perodos de 5 anos.

95
se o arrendatrio se provasse que o despejo colocava em risco srio a sua subsistncia
econmica e a do seu agregado familiar (art. 19 RARAP). Diferentemente, no RARF388 o
contrato de arrendamento no se renova automaticamente no final do prazo (art. 21
RARF)389. Pelo exposto, nos arrendamentos agrcolas e pecurios existia um vinculismo
moderado vinculismo esse agravado pela transmisso mortis causa da posio jurdica do
arrendatrio (arts. 23 e 24 RARAP). J nos arrendamentos florestais no havia
vinculismo.
At que em 2009 se adoptou o RAR, legislao que regula os arrendamentos
rurais na actualidade. No RAR os arrendamentos podem ter trs finalidades: arrendamentos
agrcolas, arrendamentos florestais e arrendamentos de campanha390. Nos arrendamentos
agrcolas391, os contratos renovam-se automaticamente, no fim do prazo, por sucessivos
perodos de, pelo menos, 7 anos, enquanto no forem denunciados (art. 9, n. 3 RAR). J
nos arrendamentos florestais392 ou de campanha393 no existem renovaes automticas no
trmino do prazo, salvo clusula contratual ou acordo expresso dos contraentes (art. 9, n.
6 RAR).
O senhorio pode opr-se s renovaes do contrato de arrendamento394
automticas, nos arrendamentos agrcolas, e estipuladas, nos arrendamentos florestais ou
de campanha , com a antecedncia de um ano (art. 19, n. 3 RAR)395.

388
Nos arrendamentos rurais com fins florestais, os contratos tinham como limite mnimo de
durao os 10 anos, excepto se se tratasse de arrendamento para instalao de viveiros (art. 7, n. 2 RARF) e
como limite mximo de durao os 70 anos (art. 7, n. 1 RARF).
389
Salvo clusula contratual ou acordo expresso dos contraentes.
390
Na ausncia de estipulao das partes quanto ao fim do arrendamento rural, o mesmo presume-
se agrcola (art. 3, n. 3 RAR).
391
Os arrendamentos rurais com finalidades agrcolas (art. 5, alnea g) RAR) tm como prazo
mnimo e supletivo os 7 anos (art. 9, n. 1 e 2 RAR) e tm como prazo mximo os 30 anos (art. 1025 CC).
392
Os arrendamentos rurais com finalidades florestais (art. 5, alnea i) RAR) tm como prazo
mnimo e supletivo se inferior os 7 anos e como prazo mximo e supletivo se superior os 70 anos (art. 9, n.
4 RAR).
393
Os arrendamentos rurais com finalidades de campanha (art. 5, alnea h) RAR) no tm prazo
mnimo de durao, mas tm prazo mximo e supletivo se superior de durao: os 6 anos; na ausncia de
estipulao de prazo o mesmo considera-se celebrado por 1 ano (art. 9, n. 5 RAR).
394
Caso proceda a oposio renovao do senhorio, o arrendatrio tem direito a ser indemnizado
quer pelas benfeitorias realizadas nos termos do art. 23 RAR, quer pelas plantaes e melhoramentos
fundirios que hajam tornado o prdio mais produtivo e que tenham sido realizadas com o consentimento do
senhorio (art. 19, n. 10 RAR). Neste caso defendemos que tal direito indemnizao no se trata de um
trao vinculstico do regime, mas to-s de uma compensao merecida pelo arrendatrio pelos
melhoramentos levados a cabo no prdio. Se assim no fosse tais melhoramentos consistiriam num
enriquecimento injustificado para o senhorio.
395
Porm, vide o art. 15, n. 2 RAR: () a restituio do prdio s pode ser exigida no fim do
ano agrcola em curso em que se tenham verificado os factos que determinaram a cessao do contrato, com
excepo dos prdios arrendados para fins de explorao florestal.

96
Porm, o arrendatrio pode impedir a oposio renovao do senhorio se reunir
cumulativamente trs condies: tenha mais de 55 anos, resida ou utilize o prdio h mais
de 30 anos e o rendimento obtido do prdio constitua a principal ou exclusiva fonte de
rendimento para o seu agregado familiar (art. 19, n. 9 RAR). Assim, s quando se
observar tal circunstancialismo, o arrendamento ser vinculstico, pois o senhorio no
poder extinguir, no final do prazo, o contrato de arrendamento por acto unilateral de
vontade e independentemente de causa justificativa. Este vinculismo excepcional
acentuado pela ampla transmisso mortis causa que o nosso legislador consagra no art. 20,
n. 2 a 6 RAR.

Da explanao efectuada, conclumos que actualmente o nosso ordenamento


jurdico no consagra um regime vinculstico, nem nos arrendamentos urbanos, nem nos
arrendamentos rurais. Porm, ainda existem casos pontuais cuja regulao apresenta traos
vinculsticos, a saber: nos arrendamentos urbanos, os contratos de durao indeterminada
antigos; nos arrendamentos rsticos, os contratos com muita durao.

) Indagao sobre a (in)existncia de um regime de actualizao do valor das


rendas

Examinemos, em segundo lugar, o regime jurdico do contrato de arrendamento,


indagando sobre a (in)existncia de um regime de actualizao do valor das rendas;
sabendo que a renda consiste numa obrigao pecuniria396 peridica (arts. 1075, n. 1 CC
e 11, n. 1 RAR), em regra, fixada pelas partes397.
As partes no mbito do princpio da autonomia privada podem convencionar
um regime de actualizao do valor das rendas (arts. 1077, n. 1 CC e 11, n. 5, 1 parte
RAR).
Caso no o faam, as rendas actualizam-se anualmente pelo coeficiente de
actualizao398. Este valor resulta do somatrio das variaes do ndice de preos ao
consumidor, sem habitao, dos ltimos 12 meses, e para os quais existem valores

396
Vide supra, para uma noo de obrigao pecuniria, nota 13.
397
Porm, admissvel que as partes convencionem, para os arrendamentos rurais florestais, que a
renda mista: uma parte fixa e uma parte varivel em funo da produo do prdio (art. 11, n. 3 RAR).
398
Para os arrendamentos rurais pode ainda haver lugar actualizao das rendas quando o
senhorio realize obras de beneficiao do prdio (art. 11, n. 6 RAR) ou quando ocorram circunstncias
imprevisveis e anormais (art. 12 RAR).

97
disponveis data de 31 de Agosto, apurado pelo Instituto Nacional de Estatstica e
publicado em Dirio da Repblica at 30 de Outubro de cada ano (arts. 1077, n. 2, alnea
a) CC, 24 NRAU e 11, n. 5 RAR).
Assim, como o coeficiente de actualizao das rendas atende ao ndice de preos
do consumidor399, e este mede a inflao, subida contnua e generalizada dos preos dos
bens e dos servios corresponder sempre a proporcional subida do valor das rendas. Logo,
o nosso legislador assegura que o valor das rendas nunca se depreciar.
Todavia, se em causa estiverem arrendamentos urbanos mais antigos, o mais
provvel que o valor das rendas esteja desactualizado, pois durante muitos anos
constante inflao no correspondeu o constante aumento do valor das rendas, mas a sua
estagnao. Pretendendo colocar cobro a tal desequilbrio, o nosso legislador criou um
processo transitrio de actualizao do valor dessas rendas400.
Nesse processo o valor das rendas fixado ou atravs de negociao particular ou
na ausncia de acordo atravs de critrios legalmente estabelecidos.
Na hiptese de as partes no chegarem acordo, o valor da renda actualizado ser o
mais alto entre dois: ou o valor correspondente ao duodcimo de 1/15 do valor patrimonial
do prdio ou o valor correspondente aplicao do coeficiente de actualizao (arts. 33,
n. 5, alnea b), 37, 52 e 54, n. 3 NRAU).
Contudo, se estiverem em causa arrendatrios cujo rendimento anual bruto
corrigido do seu agregado familiar seja inferior a cinco retribuies mnimas nacionais
anuais, se existir no imvel arrendado um estabelecimento comercial aberto ao pblico e
que uma microentidade, se tiver sede no imvel arrendado uma associao privativa sem
fins lucrativos que se dedica actividade cultural, recreativa ou desportiva no profissional
e declarada de interesse pblico ou de interesse nacional ou municipal, ou se no imvel
arrendado funcionar uma repblica de estudantes401, o processo de actualizao do valor
das rendas durar 5 anos at estar concludo (arts. 35, n. 1 e 54, n. 1 NRAU)402.

399
O ndice de preos no consumidor (IPC) mede um conjunto de bens ou servios, designado por
cabaz, de um ano base (100), e compara-o com o ano seguinte. Uma das principais funes do IPC calcular
a inflao.
400
Diferentemente, se em causa estiverem arrendamentos urbanos menos antigos, os mesmos j
no gozam do processo transitrio de actualizao do valor das rendas, aplicando-se-lhes o regime do
NRAU, especificamente o art. 24 (art. 26, n. 1 NRAU).
401
O facto de estarem em causa arrendatrios cuja idade seja igual ou superior a 65 anos ou que
sejam deficientes com grau de incapacidade superior a 60%, de per si, no permite aplicar aos mesmos o
perodo transitrio de 5 anos na actualizao do valor das rendas. Porm, nada obsta que, se esses
arrendatrios tiverem um rendimento anual bruto corrigido do seu agregado familiar inferior a cinco

98
Durante esse perodo transitrio de 5 anos, o valor das rendas fixado uma nica
vez, mantendo-se, em regra403, inalterado (arts. 35, n. 4 e 36, n. 7, alnea b) NRAU). Na
fixao desse valor atende-se ao valor mais alto entre dois (arts. 35, n. 2, 36, n. 7, alnea
a), 37 e 54, n. 2 e 3 NRAU). O primeiro o valor correspondente ao duodcimo de 1/15
do valor patrimonial do imvel. Porm, este valor est sujeito a redues quando estejam
em causa arrendatrios cujo rendimento anual bruto corrigido do seu agregado familiar seja
inferior a cinco retribuies mnimas nacionais anuais. Tais redues efectuam-se em
funo de trs escales de rendimentos do agregado familiar do arrendatrio: se o
rendimento for igual ou superior a 1500, o valor da renda corresponder no mximo a
25% do rendimento anual bruto corrigido do agregado familiar; se o rendimento for
inferior a 1500 e igual ou superior a 500, o valor da renda corresponder no mximo a
17% do rendimento anual bruto corrigido do agregado familiar; e se o rendimento for
inferior a 500, o valor da renda corresponder no mximo a 10% do rendimento anual
bruto corrigido do agregado familiar. O segundo o valor correspondente aplicao do
coeficiente de actualizao.
Findo este perodo transitrio de 5 anos, o valor das rendas ser o mais alto entre
dois: ou o valor correspondente ao duodcimo de 1/15 do valor patrimonial do prdio
agora j no h possibilidade de redues ou o valor correspondente aplicao do
coeficiente de actualizao (arts. 35, n. 6, 36, n. 9, alnea a) e 54, n. 6 NRAU).
Da explanao efectuada, conclumos que existe no nosso ordenamento jurdico
um regime de actualizao do valor das rendas adequado pois, indexando o valor das
rendas ao ndice de preos do consumidor, permite que as mesmas no se depreciem.
Porm, existem casos pontuais, de carcter transitrio, em que a actualizao do valor das

retribuies mnimas nacionais anuais, invoquem tal facto e gozem, por fora do mesmo, do perodo
transitrio de 5 anos na actualizao do valor das rendas.
402
S assim no ser se, estando em causa arrendamentos para fins no habitacionais, o
arrendatrio no fizer a prova anual de que existe no imvel arrendado um estabelecimento comercial aberto
ao pblico e que uma microentidade, ou de que no imvel arrendado h a sede de uma associao privativa
sem fins lucrativos que se dedica actividade cultural, recreativa ou desportiva no profissional e declarada
de interesse pblico ou de interesse nacional ou municipal, ou de que no imvel arrendado funciona uma
repblica de estudantes. Nestes casos a cominao estabelecida pelo nosso legislador o trmino do perodo
transitrio. Vide art. 54, n. 5 NRAU.
403
Em regra, porque admissvel que tal valor varie. o caso previsto no art. 35, n. 5 NRAU,
segundo o qual a omisso do arrendatrio significa que os seus rendimentos subiram para nveis que no
permitem aplicar o art. 35, n. 2, alnea c) NRAU. Vide, neste sentido, LUS M. T. MENEZES LEITO,
(2013); Arrendamento Urbano, (6 ed.); Coimbra: Almedina, pg. 201: A nova renda () no pode ser
actualizada durante os cinco anos referidos, salvo havendo alterao do RABC do agregado familiar do
arrendatrio (). Mas tambm o caso em que se verifique a subida dos rendimentos. Vide, neste sentido,
MARIA OLINDA GARCIA, (2013); ob. cit., pg. 157.

99
rendas poder ficar aqum da inflao, desactualizando as mesmas: quando em causa
estejam arrendamentos urbanos mais antigos especialmente tutelados pelo nosso legislador.

) Deciso stricto sensu

Em suma, somos da opinio que, no regime actualmente vigente entre ns, dar de
arrendamento um imvel no constitui, de per si, um factor de desvalorizao do valor do
mesmo404, pois no nosso ordenamento jurdico, alm no existir um regime vinculstico,
existe um regime adequado de actualizao do valor das rendas.
Assim, defendemos que so adequadas a solucionar o nosso caso-problema
saber o que acontece relao de arrendamento, constituda antes do imvel ser
apreendido (penhorado ou arrestado), com a venda executiva do mesmo as normas-
critrio dos arts. 1057 CC e 20, n. 1 RAR405.

404
Vide, neste sentido, CLUDIA MADALENO; ob. cit., pg. 323: Assim sendo, julgamos que
no absoluta a afirmao de que o bem arrendado vale menos do que um bem no arrendado.
Vide, em sentido contrrio, J. OLIVEIRA ASCENSO, (1985); ob. cit., pg. 361: Devemos ter
presente () desvalorizao dos bens que o arrendamento implica; NUNO DE LEMOS JORGE; ob. cit.,
pg. 17; e ISABEL MENRES CAMPOS, (2009); ob. cit., pg. 314. Vide na jurisprudncia,
designadamente, o Ac. STJ de 5 de Junho de 1996 (PEREIRA DA GRAA), disponvel em www.dgsi.pt: A
onerao de prdio urbano atravs da celebrao posterior de contrato de arrendamento, () se vai reflectir
no respectivo preo ou Ac. STJ de 31 de Novembro de 2006 (URBANO DIAS), disponvel em
www.dgsi.pt: Temos, pois, por absolutamente seguro que o arrendamento se afigura como um verdadeiro
nus ().
405
Vide, neste sentido, ADRIANO VAZ SERRA, (1957); ob. cit., pgs. 167 e 168; JOO DE
MATOS, (1968); ob. cit. (vol. II), pg. 308; MARIA OLINDA GARCIA, (2004); ob. cit., pg. 55;
FERNANDO AMNCIO FERREIRA; ob. cit., pg. 400; e LUS M. T. MENEZES LEITO, (2013);
Arrendamento ob. cit., pg. 166.
Vide na jurisprudncia, designadamente, Ac. STJ de 19 de Abril de 1988 (JOS DE
ALBUQUERQUE SOUSA), publicado em BMJ, n. 376 (Maio de 1988), pg. 646 Contrato de
Arrendamento: Caducidade; Venda de Prdio; Ac. STJ de 19 de Janeiro de 1995 (PITA DE
VASCONCELOS), publicado em BMJ, n. 443 (Fevereiro de 1995), pg. 463 Arrendamento; Venda, em
Execuo, do Arrendamento; Ac. RL de 2 de Novembro de 2000 (JORGE SANTOS), publicado em em CJ,
ano XXV (2000), tomo V, pgs. 78 a 81 Embargos de Terceiro: Penhora de Prdio Arrendado; Ac. STJ de
19 de Janeiro de 2004 (AFONSO DE MELO), disponvel em www.dgsi.pt; e Ac. RL de 16 de Setembro de
2008 (ABRANTES GERALDES), publicado em CJ, ano XXXIII (2008), tomo IV, pgs. 80 a 85
Execuo: Arrendamento; Caducidade e Consignao de Rendimentos.
Vide, em sentido divergente, defendendo que adequada a solucionar o nosso caso-problema a
norma-critrio do art. 824, n. 2 CC, J. OLIVEIRA ASCENSO, (1985); ob. cit., pg. 366; MANUEL
HENRIQUE MESQUITA, (1990); ob. cit., pg. 412, nota 23; MIGUEL TEIXEIRA DE SOUSA, (1998); ob.
cit., pg. 390; A. LUS GONALVES, (1999); Anotao ao Ac. RC de 30 de Maro de 1993 (BARATA
FIGUEIRA), publicado em RDES (ano XXXX [1999], n. 1), pgs. 95 a 101; Lisboa: Editorial Verbo, pg.
101; J. P. REMDIO MARQUES, (2000); ob. cit., pg. 409; MIGUEL MESQUITA; ob. cit., pg. 179; JOS
ALBERTO VIEIRA; ob. cit., pg. 450; NUNO DE LEMOS JORGE, ob. cit., pg. 33; ISABEL MENRES
CAMPOS, (2003); ob. cit., pg. 244; GABRIEL RFO GONALVES; ob. cit., pgs. 301 e 302; PEDRO
ROMANO MARTINEZ, (2006); ob. cit., pg. 327; LAURINDA GEMAS, ALBERTINA PEDROSO, e
JOO CALDEIRA JORGE; ob. cit., pg. 86; CLUDIA MADALENO; ob. cit., pg. 326 e RUI PINTO,
(2013); ob. cit., pg. 958.

100
Em primeiro lugar, sustentamos tal posio porque a nica que se harmoniza
com os quatro elementos interpretativos a saber: gramatical, histrico, sistemtico e
teleolgico.
Harmoniza-se com o elemento gramatical porque da considerao da letra dos
arts. 1057CC e 20, n. 1 RAR conclumos que os mesmos se aplicam s aquisies
derivadas e a venda executiva constitui uma aquisio derivada.
Harmoniza-se com o elemento histrico porque, do excurso histrico levado a
cabo, conclumos que os arts. 1057 CC e 20, n. 1 RAR sucederam ao regime do CCS
onde se regulava expressis verbis o nosso caso-problema.
Harmoniza-se com o elemento sistemtico porque, no constituindo, de per si, a
relao de arrendamento sobre um imvel um factor de desvalorizao do valor do mesmo,
no objecto da previso do art. 695 CC que pressupe a extino das oneraes na venda
executiva do imvel por fora do art. 824, n. 2 CC406. Mas tambm porque est em

Vide na jurisprudncia, nomeadamente, Ac. STJ de 30 de Maro de 1993 (BARATA FIGUEIRA),


publicado em BMJ, n. 425 (Abril de 1993), pg. 634 Hipoteca; Arrendamento do Imvel Hipotecado;
Caducidade; Ac. STJ de 29 de Outubro de 1998 (NASCIMENTO COSTA), disponvel em www.dgsi.pt; Ac.
STJ de 19 de Novembro de 1998 (PEREIRA DA GRAA), disponvel em www.dgsi.pt; Ac. STJ de 3 de
Dezembro de 1998 (FERREIRA DE ALMEIDA), publicado em BMJ, n. 482 (Janeiro de 1999), pgs. 219 a
226 Contrato de Arrendamento; Caducidade; Venda Judicial; Ac. STJ de 6 de Julho de 2000 (TORRES
PAULO), publicado CJ-STJ, ano VIII (2000), tomo II, pgs. 150 a 152 Venda de Prdio Hipotecado
Arrendado e Caducidade do Arrendamento; Ac. STJ de 14 de Janeiro de 2003 (FERNANDES
MAGALHES), disponvel em www.dgsi.pt; Ac. STJ de 9 de Outubro de 2003 (OLIVEIRA BARROS),
disponvel em www.dgsi.pt; Ac. STJ de 20 de Novembro de 2003 (MOITINHO DE ALMEIDA), disponvel
em www.dgsi.pt; Ac. RP de 20 de Dezembro de 2004 (MARQUES PEREIRA), disponvel em www.dgsi.pt;
Ac. RL de 29 de Setembro de 2005 (SILVA SANTOS), disponvel em www.dgsi.pt; Ac. STJ de 6 de Abril
de 2006 (OLIVEIRA BARROS), disponvel em www.dgsi.pt; Ac. RL de 28 de Setembro de 2006 (ANA
LUSA GERALDES), publicado em CJ, ano XXXI (2006), tomo IV, pgs. 63 a 67 Execues: Venda
Judicial em Processo Executivo; Imvel Hipotecado; Caducidade de Arrendamento Posterior Constituio
do Registo da Hipoteca; Ac. STJ de 15 de Novembro de 2007 (PEREIRA DA SILVA), disponvel em
www.dgsi.pt; Ac. RE de 19 de Junho de 2008 (MOURA SANTOS), publicado em CJ, ano XXXII (2008),
tomo III, pgs. 250 a 253 Venda Judicial: Caducidade dos Contratos de Arrendamento; Ac. RL de 26 de
Junho de 2008 (PEREIRA RODRIGUES), publicado em CJ, ano XXXII (2008), tomo III, pgs. 117 a 119
Venda Judicial: Caducidade dos Contratos de Arrendamento; Ac. RC de 21 de Outubro de 2008 (HLDER
ROQUE), disponvel em www.dgsi.pt; Ac. STJ de 5 de Fevereiro de 2009 (OLIVEIRA ROCHA), disponvel
em www.dgsi.pt; Ac. RE de 10 de Maro de 2010 (RIBEIRO CARDOSO), disponvel em www.dgsi.pt; Ac.
STJ de 27 de Maio de 2010 (LVARO RODRIGUES), disponvel em www.dgsi.pt; Ac. RP de 5 de Maro
de 2012 (ANABELA CALAFATE), disponvel em www.dgsi.pt; e Ac. RL de 14 de Maro de 2013
(FERREIRA DE ALMEIDA), disponvel em www.dgsi.pt.
406
Vide, em sentido contrrio, J. OLIVEIRA ASCENSO, (1985); ob. cit., pg. 351: Mas
justamente ento que se desenha a evoluo que leva a que o arrendamento se transforme num nus
pesadssimo, duradouro, que acaba por beneficiar at pessoas diferentes do arrendatrio inicial ou de seus
sucessores ou familiares. Cada progresso no sentido da proteco do arrendatrio levou a uma degradao
correlativa do valor dos bens. E isto no poder deixar de ser sentido quando se determina qual a posio do
arrendamento no processo executivo e pg. 361: () economicamente, o arrendamento dos bens sem
dvida uma onerao, um peso ou gravame que nada distingue dos restantes que foram considerados no art.
695., MANUEL HENRIQUE MESQUITA, (1990); ob. cit., pg. 412: () artigo 695, onde se declara

101
consonncia com o art. 109, n. 3 CIRE que sustenta, para o processo de insolvncia, que
em caso de alienao do imvel sobre o qual incide contrato de arrendamento, o mesmo
no se extingue407.
Por fim, harmoniza-se com o elemento teleolgico porque compatibiliza os
interesses conflituantes: quer os interesses do arrendatrio estabilidade da relao de
arrendamento, pois o arrendamento no sacrificado, em regra, com a venda executiva do
imvel; quer os interesses dos credores exequente e reclamantes obteno do
cumprimento coercivo e integral dos seus crditos, pois no implicando o arrendamento
uma desvalorizao do valor do imvel, no prejudica a venda executiva, isto , no
diminui o preo obtido com a alienao executiva do imvel408. H uma concordncia
prtica entre os interesses conflituantes.

Em segundo lugar, sustentamos tal posio porque a adequada mesmo para os


casos pontuais em que no nosso ordenamento jurdico ainda se vislumbram traos
vinculsticos ou em que o valor das rendas est depreciado.
Vejamos. O nosso legislador, em determinados arrendamentos, impe-nos traos
vinculsticos ou consente uma desactualizao temporria do valor das rendas. E f-lo
porque tutela ponderosos interesses sociais. Se esses interesses, que merecem uma tutela
jurdica reforada, devem prevalecer perante os interesses dos senhorios, impondo-lhes
relaes arrendatcias mesmo contra as suas vontades e/ou rendas baixas, mutatis
mutandis, esses interesses devem prevalecer perante os interesses dos credores exequente
e reclamantes na venda executiva409.

nula, em matria de hipoteca, a conveno que proba o dono dos bens hipotecados de os alienar ou onerar
() e nota 23 correspondente: A faculdade de onerao que este preceito imperativamente assegura ao
dono dos bens hipotecados compreende () relao de arrendamento (ou, genericamente, da relao
locativa) (). S que, se os bens vierem a ser vendidos em execuo, as oneraes entretanto constitudas
caducam, nos termos e com os efeitos indicados no art. 824 () e MANUEL HENRIQUE MESQUITA,
(1995); ob. cit., pg. 223: Constitui nus, por exemplo, () um direito de arrendamento de que o senhorio
no possa libertar-se em breve prazo, etc.
Questionmo-nos se estes Professores Doutores, atendendo s alteraes legislativas levadas a
cabo recentemente, ainda consideram a relao de arrendamento uma onerao, pois foi com base em tal
entendimento que sustentaram a posio da caducidade do contrato de arrendamento no nosso caso-
problema.
407
Vide, neste sentido, LUS M. T. MENEZES LEITO, (2013); Arrendamento ob. cit., pg.
166.
408
Vide, em sentido contrrio, quanto ao art. 824, n. 2 CC, J. OLIVEIRA ASCENSO, (1985);
ob. cit., pg. 364; e ISABEL MENRES CAMPOS, (2009); ob. cit., pg. 318: De outra forma, pr-se-ia em
causa o escopo da lei, de que a venda em execuo se faa pelo melhor preo possvel.
409
Caso contrrio a venda executiva seria um ptimo instituto para contornar os casos
excepcionais em que existe vinculismo ou rendas desactualizadas. Bastaria que o senhorio, em conluio com o

102
Em terceiro lugar, sustentamos tal posio porque a adequada mesmo para os
casos excepcionais mas que podem acontecer em que a existncia de um arrendamento
sobre o imvel alienado executivamente provoca a desvalorizao do valor do mesmo.
adequada, desde logo, porque o facto de existir uma desvalorizao do valor do
imvel, no implica que o valor resultante da venda executiva seja insuficiente para pagar
coercivamente as obrigaes em incumprimento. E se tal acontecer, isto , se apesar da
desvalorizao do valor do imvel, o produto da venda executiva for suficiente para pagar
aos credores exequente e reclamantes as obrigaes em inadimplemento, sacrificar a
relao de arrendamento e, consequentemente, os interesses do arrendatrio, um meio
desnecessrio e inapropriado410.
Mas tambm adequada porque os interesses dos credores exequente e
reclamantes obteno dos cumprimentos coercivos e integrais dos seus crditos no
merecem maior tutela jurdica que o interesse do arrendatrio estabilidade na relao de
arrendamento. No devemos prejudicar o interesse do arrendatrio em prol do interesse dos
credores411. Se o preo resultante do bem alienado executivamente for efectivamente
inferior pelo facto de sobre o mesmo incidir um arrendamento e at insuficiente para o
ressarcimento coercitivo das obrigaes em inadimplemento, tal circunstncia s se dever
repercutir na esfera do devedor-executado e nunca na esfera do arrendatrio que estranho
execuo. Assim, a desvalorizao do valor do imvel pelo facto de sobre o mesmo
incidir um contrato de arrendamento dever ser suportada, to-somente, pelo patrimnio do
devedor-executado, isto , penhora-se mais bens412.

credor titular de garantia real sobre o imvel, combinassem um processo executivo unicamente com a
finalidade de fazer extinguir a relao de arrendamento.
410
Vide, neste sentido, MARIA OLINDA GARCIA, (2004); ob. cit., pg. 56: () neste tipo de
situaes essa caducidade no conferiria qualquer vantagem ao credor e constituiria um injustificado
sacrifcio para o arrendatrio.
411
Vide, neste sentido, MARIA OLINDA GARCIA, (2004); ob. cit., pg. 56: O interesse do
credor em ver satisfeito o seu crdito, pelo valor da alienao do concreto imvel sobre o qual incide a sua
garantia, no encerra em si superioridade valorativa que permita sacrificar a vigncia do posterior contrato de
arrendamento.
412
Vide o Ac. STJ de 27 de Maro de 2007 (MOREIRA ALVES), publicado CJ-STJ, ano XV
(2007), tomo I, pgs. 146 a 151 Arrendamento de Prdio J Penhorado; Ineficcia do Arrendamento, pg.
148: verdade que o arrendamento do prdio hipotecado, diminui o valor deste e consequentemente o da
garantia, mas no menos certo que o credor tem sua disposio meios legais para se proteger contra
situaes deste gnero. De facto, tornando-se insuficiente a garantia para a segurana da obrigao, tem o
credor o direito de exigir que o devedor a substitua ou reforce, e, no o fazendo, pode o credor exigir o
imediato cumprimento da obrigao, ou tratando-se de obrigao futura, registar hipoteca sobre outros bens
do devedor (art. 700, n. 1, do CC).

103
E a soluo sufragada mantem-se inalterada ainda que o arrendatrio, quando
tomou de arrendamento o imvel, conhecesse ou tivesse possibilidade de conhecer a
existncia de uma garantia real sobre o mesmo413. De facto, apesar de as garantias reais
estarem sujeitas a registo e, consequentemente, gozarem de publicidade racionalizada, s
os arrendamentos urbanos com prazo certo superior a 6 anos esto sujeitos a registo e,
portanto, s para estes funcionam as regras registais. Quanto aos restantes arrendamentos,
por um lado, a prtica demostra-nos que os arrendatrios no obtm com facilidade o
conhecimento da existncia sobre o imvel de garantias reais414 e mesmo que at
obtivessem esse conhecimento, os arrendatrios no tm como saber se o senhorio cumpre
as suas obrigaes; e, por outro lado, lcito aos arrendatrios confiarem na proteco
conferida pela sequela dos contratos de arrendamento.

Em quarto lugar, sustentamos tal posio porque a adequada mesmo para os


casos excepcionais mas que podem acontecer em que a existncia de um arrendamento
sobre o imvel alienado executivamente provoca a valorizao do valor do mesmo415.
Se o imvel alienado executivamente v o seu valor de mercado subir pelo facto
de sobre o mesmo incidir um contrato de arrendamento, no h interesses tutelveis que
nos imponham a extino do contrato de arrendamento. Nestes casos todos saem
beneficiados: quer o arrendatrio que no v claudicar a sua relao de arrendamento, quer
os credores exequente e executados que obtm, pela venda executiva, o cumprimento
coercitivo dos seus crditos em maior medida.

Em quinto lugar, sustentamos tal posio porque a adequada se a confrontarmos


com os direitos reais de gozo menores.

413
Vide, em sentido contrrio, JOS ALBERTO VIEIRA; ob. cit., pg. 450; NUNO DE LEMOS
JORGE; ob. cit., pg. 21: O arrendatrio de prdio hipotecado no um pobre injustiado que no teve
hiptese de saber da situao hipotecria da coisa que tomou de arrendamento. () tudo o que tem a fazer
um possvel locatrio de um imvel perder algum tempo numa Conservatria do Registo Predial e olhar
para a sua situao registal, averiguando se contempla ou no alguma garantia. A partir da, saber com o que
pode contar. () E note-se: salvaguarda-se o regime da hipoteca sem sacrificar em demasia os interesses do
arrendatrio, que apenas obrigado a ser prudente; GABRIEL RFO GONALVES; ob. cit., pgs. 301 e
302 e ISABEL MENRES CAMPOS, (2009); ob. cit., pg. 318.
414
Vide, neste sentido, MARIA OLINDA GARCIA, (2004); ob. cit., pg. 56, nota 61: () as
normais regras da experincia permitiro concluir que, na prtica da contratao, o arrendatrio menos
familiarizado com questes jurdicas poder no conhecer facilmente a existncia de garantias reais sobre o
imvel.
415
Vide, neste sentido, ADRIANO VAZ SERRA, (1957); ob. cit., pg. 168: De resto, o
arrendamento pode ser vantajoso e aumentar as probabilidades de o prdio obtr um preo elevado na venda
em juzo.

104
Reflictamos. Os direitos reais de gozo menores so tendencialmente duradouros,
pois podem constituir-se vitaliciamente e extinguem-se nas hipteses legalmente previstas
(arts. 1476, 1485, 1536 e 1569 CC). Nessas hipteses no se consagra a possibilidade
de extino, nica e exclusivamente, pela vontade do titular do direito.
Diferentemente, os arrendamentos tm carcter transitrio ou temporrio e podem
extinguir-se, salvo casos pontuais, por acto unilateral de vontade do senhorio e
independentemente de causa justificativa (arts. 1097, 1101, alnea c) e 1110, n. 1 CC e
19, n. 3 RAR).
Pelo exposto, os arrendamentos no so equiparveis aos direitos reais de gozo
menores, logo no se vislumbram motivos que fundamentem um tratamento idntico entre
os mesmos na venda executiva do imvel416.

Em sexto lugar, sustentamos tal posio porque a adequada mesmo para os


casos em que se teme que o devedor, posteriormente constituio da(s) garantia(s) sobre
o imvel, d de arrendamento o mesmo s com a finalidade de prejudicar os credores
exequente e reclamantes.
Desde logo, preciso ter presente que dar de arrendamento um imvel no
constitui, de per si, uma desvalorizao do valor de mercado do mesmo417 logo, no
prejudica os credores. Bem pelo contrrio: dar de arrendamento um imvel permitir ao
devedor-executado obter rendas, e o valor das rendas poder ser utilizado para o
cumprimento pontual das obrigaes.
Depois, no devemos atender aos receios dos credores do devedor-executado,
ignorando os receios do arrendatrio. De facto, tambm o arrendatrio pode recear que o
senhorio e um credor garantido com o imvel acordem um processo executivo s com a
finalidade de extinguir o contrato de arrendamento418.

416
Vide, neste sentido, MARIA OLINDA GARCIA, (2004); ob. cit., pgs. 58 e 59. Vide, em
sentido contrrio, JOS ALBERTO VIEIRA; ob. cit., pg. 448: Ora, a no extino do arrendamento
constitudo aps a hipoteca com a venda judicial representa um peso to grande na afectao do direito do
adquirente como aquela que resulta da onerao por um direito real. difcil, assim, recusar que a
materialidade da situao resultante de arrendamento de bem dado em garantia em larga parte idntica
dos direitos reais e NUNO DE LEMOS JORGE; ob. cit., pg. 19.
417
Vide, em sentido contrrio, GABRIEL RFO GONALVES; ob. cit., pg. 301; e CLUDIA
MADALENO; ob. cit., pg. 328: Ora, o valor econmico desta garantia no pode estar merc de um acto
do devedor posterior constituio da garantia que a permita simplesmente defraudar.
418
Vide, neste sentido, MARIA OLINDA GARCIA, (2004); ob. cit., pg. 55: Deste modo,
sempre qualquer proprietrio de um imvel, antes de o dar de arrendamento, poderia programar o momento
preciso em que lhe interessava que o arrendamento caducasse. Para tal bastaria, que previamente
constitusse uma hipoteca a favor de algum da sua confiana para mover a posterior aco executiva,

105
Por fim, se tal acontecesse o contrato de arrendamento seria nulo419 por
simulao420 absoluta (art. 240, n. 2 CC)421, invocvel pelos credores do devedor (arts.
286 e 605 CC)422.

Em stimo lugar, sustentamos tal posio porque a adequada se a compararmos


com a soluo instituda no CCS, legislao onde se regulava expressis verbis o nosso
caso-problema.
Vejamos. Existe entre o regime do CCS e o regime actual um paralelismo: em
ambas as legislaes no se vislumbram, em regra, traos vinculsticos nas relaes de
arrendamento.
E se no CCS a soluo sufragada para o nosso caso-problema era, em traos
gerais, nos arrendamentos no sujeitos a registo, a da subsistncia dos mesmos por todo o
tempo pelo qual foram celebrados e, nos arrendamentos sujeitos a registo, a da subsistncia
to-s dos arrendamentos que fossem registados antes da garantia; na legislao actual a
soluo dever ser tambm, quanto aos arrendamentos no sujeitos a registo, a da sua
subsistncia e, quanto aos arrendamentos sujeitos a registo, a da observncia da regra da
prioridade registal nem mais, nem menos, que o regime institudo nas normas-critrio
dos arts. 1057 CC e 20, n. 1 RAR.

Por fim, sustentamos tal posio porque a adequada evoluo legislativa


efectuada nesta matria.
Atentemos. O nosso legislador, em 2003, pelo DL n. 38/2003, de 8 de Maro,
alterou a redaco do art. 819 CC, estabelecendo que, sem prejuzo das regras do registo, e
alm dos actos de disposio e de onerao, passavam tambm a ser inoponveis perante a

havendo sempre a possibilidade de este requerer a adjudicao do imvel ou de um familiar do executado


exercer o direito de remio ().
419
Vide supra, sobre a nulidade, nota 179.
420
Para que haja esta divergncia entre a vontade e a declarao intencional a simulao
necessrio preencher cumulativamente trs requisitos: acordo entre o declarante e o declaratrio (acordo
simulatrio), intuito de enganar terceiros e intencionalidade da divergncia entre a vontade e a declarao
(art. 240, n. 1 CC).
421
Vide, para uma noo de simulao absoluta, CARLOS A. MOTA PINTO, (2005); ob. cit., pg.
467: () as partes fingem celebrar um negcio jurdico e na realidade no querem nenhum negcio
jurdico. H apenas o negcio simulado e, por detrs dele, nada mais (colorem habet, substantiam vero
nullam).
422
A declarao de nulidade pelos credores um meio de conservao da garantia patrimonial
consagrado pelo nosso legislador. Vide supra nota 31. Vide, neste sentido, CLUDIA MADALENO; ob. cit.,
pg. 318.

106
execuo, os arrendamentos celebrados aps a penhora (ou arresto, por fora da remisso
do art. 622 CC) dos bens.
poca no era s discutido o efeito da venda executiva quanto relao de
arrendamento constituda aps a apreenso (penhora ou arresto), mas tambm era discutido
o efeito da venda executiva no nosso caso-problema, ou seja, quanto relao de
arrendamento constituda antes da apreenso (penhora ou arresto). E o nosso legislador
apenas alterou incluindo o arrendamento a redaco do art. 819 CC; no alterou nem a
redaco do art. 824, n. 2 CC, nem a redaco do art. 695 CC.
Desta forma conclumos que o nosso legislador no modificou tais redaces
conscientemente, pois no quis sufragar para os arrendamentos celebrados antes da
apreenso uma soluo idntica dos arrendamentos celebrados aps a apreenso, isto , a
ineficcia perante execuo423.

423
Vide, neste sentido, MARIA OLINDA GARCIA, (2004); ob. cit., pg. 59 e Ac. RL de 17 de
Outubro de 2006 (PIMENTEL MARCOS), disponvel em www.dgsi.pt: Na verdade, com a venda em aco
executiva, o arrendamento celebrado pelo executado aps a penhora do imvel sobre que incide o contrato
torna-se totalmente ineficaz. Mas nada na lei nos diz que o mesmo acontece em relao hipoteca, mesmo
que com registo anterior ao contrato de arrendamento.

107
4.1.2. MOBILIZAO PRTICA DAS NORMAS-CRITRIO ADOPTADAS NO
CASO-PROBLEMA (ARTS. 1057 CC E 20, N. 1 RAR)

Sufragamos que ao arrendamento constitudo antes do imvel ser apreendido


(penhorado ou arrestado) na venda executiva do mesmo aplica-se as normas-critrio dos
arts. 1057 CC e 20, n. 1 RAR.
Na aplicao destes preceitos legais temos de distinguir o regime dos
arrendamentos no sujeitos a registo, do regime dos arrendamentos sujeitos a registo.

Consideremos, em primeiro lugar, os arrendamentos no sujeitos a registo.


Nestes arrendamentos, a venda executiva do direito sobre o qual se constituiu o
contrato de arrendamento no faz, em regra424, extinguir o mesmo, quer o arrendamento
tenha sido constitudo antes de qualquer garantia dos credores exequente ou reclamantes;
quer o arrendamento tenha sido constitudo aps a constituio de qualquer garantia dos
credores exequente ou reclamantes. Estes arrendamentos so sempre oponveis ao
adquirente, pela venda executiva, do direito com base no qual foi celebrado o contrato de
arrendamento (arts. 1057 CC e 20, n. 1 RAR).

Consideremos, em segundo lugar, os arrendamentos sujeitos a registo (art. 1057,


in fine CC). Nestes arrendamentos analisemos quatro hipteses.

Primeira: o arrendamento sujeito a registo, constitudo e registado antes de


qualquer direito real de garantia dos credores exequente ou reclamantes.

Nesta hiptese o arrendamento oponvel ao adquirente, pela venda executiva, do


direito com base no qual foi celebrado o contrato de arrendamento (arts. 5, n. 1 e 6, n. 1
CRPred.).

424
Excepcionalmente pode haver lugar extino dos contratos de arrendamento no sujeitos a
registo em duas situaes: quando o adquirente do direito sobre o qual incide o contrato de arrendamento for
o prprio arrendatrio, e quando o arrendatrio ainda no tenha iniciado o gozo da coisa. Vide supra, para
mais desenvolvimentos, 4.1.1. CONFRONTO ENTRE AS NORMAS-CRITRIO HIPOTETICAMENTE ADEQUADAS A
SOLUCIONAR O CASO-PROBLEMA (OU O ART. 824, N. 2 CC OU OS ARTS. 1057 CC E 20, N. 1 RAR).

108
Segunda: o arrendamento sujeito a registo, constitudo antes de qualquer direito
real de garantia dos credores exequente ou reclamantes , mas no registado ou registado
posteriormente a qualquer garantia dos credores exequente ou reclamantes425.

Nesta hiptese necessrio diferenciar, se o direito real de garantia dos credores


exequente ou reclamantes ou no terceiro para efeitos do registo predial426.
Se for terceiro, relevante o momento do registo do arrendamento (art. 5, n. 1
CRPred.). Mas alm do registo do arrendamento temos ainda de atender durao efectiva
do arrendamento. Assim, at durao de 6 anos inclusive, o arrendamento oponvel ao
terceiro adquirente, pela venda executiva, do direito com base no qual foi celebrado o
contrato de arrendamento. Aps a durao de 6 anos, o arrendamento extingue-se por
caducidade em sentido prprio (arts. 5, n. 5 e 6, n. 1 CRPred.).
Diferentemente, se no for terceiro, relevante o momento da constituio do
arrendamento. Logo, o contrato de arrendamento oponvel ao adquirente, pela venda
executiva, do direito com base no qual foi celebrado o contrato de arrendamento (art. 1057
CC).

Terceira: o arrendamento sujeito a registo, constitudo depois de qualquer direito


real de garantia dos credores exequente ou reclamantes427, independentemente de ter sido
ou no registado.

425
Partimos do pressuposto que o credor reclamante com garantia constituda previamente, citado
para o efeito, requerer a extenso do objecto da apreenso ao objecto da sua garantia. Caso contrrio, estamos
perante um caso que se subsume na primeira hiptese: um arrendamento sujeito a registo, constitudo e
registado antes da garantia do credor-exequente.
426
Defendemos a concepo restrita de terceiros. Vide supra, para mais desenvolvimentos, 3.3.
EFEITO EXTINTIVO.
427
Partimos do pressuposto que o credor reclamante com garantia constituda previamente, citado
para o efeito, requerer a extenso do objecto da apreenso ao objecto da sua garantia. Caso contrrio, estamos
perante um caso que se subsume ou na primeira ou na segunda hipteses.

109
Nesta hiptese tambm temos de atender durao efectiva do arrendamento.
Assim, at durao de 6 anos inclusive o arrendamento oponvel ao terceiro adquirente,
pela venda executiva, do direito com base no qual foi celebrado o contrato de
arrendamento (art. 1057 CC). Aps a durao de 6 anos, o arrendamento extingue-se por
caducidade em sentido prprio (art. 5, n. 5 e 6, n. 1 CRPred.).

Quarta: o arrendamento sujeito a registo, constitudo antes da apreenso (penhora


ou arresto), mas no registado ou registado posteriormente apreenso (penhora ou
arresto).

Nesta hiptese necessrio atender ao facto de a apreenso (penhora ou arresto)


no constituir terceiro para efeitos do registo predial. Assim, relevante o momento da
constituio do arrendamento. Logo, o contrato de arrendamento oponvel ao adquirente,
pela venda executiva, do direito com base no qual foi celebrado o contrato de
arrendamento (art. 1057 CC).

Independentemente de o contrato de arrendamento ser ou no ser oponvel ao


terceiro adquirente pela venda executiva, quer o arrendatrio, quer certos familiares do
arrendatrio, gozam de um direito de preferncia real, de fonte legal, na aquisio do
direito alienado executivamente428.
O arrendatrio tem direito de preferncia na venda executiva do direito com base
no qual foi celebrado o contrato de arrendamento429, desde que o contrato de arrendamento
vigore h mais de 3 anos (art. 1091, n. 1, alnea a) CC e 31, n. 2 RAR)430.

428
Vide, neste sentido, MARIA OLINDA GARCIA, (2004); ob. cit., pgs. 60 a 64.
429
Assim defendemos que o arrendatrio tem direito de preferncia quer em causa esteja a venda
executiva do direito de propriedade, quer em causa esteja a venda executiva de um direito real de gozo menor
com base no qual se constituiu o contrato de arrendamento. Vide, neste sentido, JORGE ALBERTO
ARAGO SEIA; ob. cit., pgs. 303 e 304.
430
Este direito de preferncia no existe nos arrendamentos rurais de campanha (art. 31, n. 2
RAR a contrario). E quanto aos arrendamentos rurais com fins agrcolas e florestais o exerccio deste direito
que s se pode efectuar seno for exercido por co-herdeiro ou comproprietrio (art. 31, n. 3 RAR)
condiciona, em regra, o arrendatrio a explorar o prdio como seu proprietrio durante, pelo menos, 5 anos
(art. 31, n. 4 e 5 RAR).

110
O cnjuge que no esteja separado judicialmente de pessoas e bens, os
descendentes e os ascendentes do arrendatrio por esta ordem , gozam tambm de um
direito de preferncia (a remio) na venda executiva do direito com base no qual foi
celebrado o contrato de arrendamento431.

Diferente do regime dos arrendamentos sujeitos e no sujeitos a registo supra


exposto, o regime dos arrendamentos celebrados pelos titulares de direitos reais de gozo
menores.
Assim, se o imvel for dado em arrendamento pelos titulares de direitos reais de
gozo menores direito de usufruto, direito de superfcie que tenha por objecto uma obra ou
plantao existente em prdio alheio ou direito de habitao peridica e com a venda
executiva do imvel houver lugar extino de tais direitos por fora do art. 824, n. 2
CC432, tambm se extinguem, por caducidade em sentido prprio, os arrendamentos
celebrados com base nesses direitos reais, pois findaram os poderes legais de
administrao com base nos quais o contrato foi celebrado (art. 1051, n. 1, alnea c)
CC)433. S assim no ser se o arrendamento for celebrado pelo usufruturio e a
propriedade se consolidar na sua mo ou se, sendo o arrendamento celebrado pelo
usufruturio, o mesmo alienar o seu direito ou renunciar a ele, pois nestes casos o contrato
s caduca pelo termo normal do usufruto (art. 1052, alneas a) e b) CC).
Nesta hiptese, embora o contrato de arrendamento caduque, o arrendatrio
adquire o direito de preferncia na celebrao de novo contrato de arrendamento se o
proprietrio ou nos 6 meses posteriores caducidade ou nos 5 anos seguintes
caducidade, consoante se trate, respectivamente, de arrendamento urbano ou rural
pretender celebrar um novo contrato de arrendamento (arts. 1091, n. 1, alnea b) e 2 CC e
31, n. 1 RAR).

431
Vide os arts. 842 e 845 CPC.
432
Vide supra, para os direitos reais de gozo menores que se extinguem com a venda executiva do
imvel, 3.3. EFEITO EXTINTIVO.
433
Vide, neste sentido, MARIA OLINDA GARCIA, (2008); A Aco Executiva para Entrega de
Imvel Arrendado segundo a Lei n. 6/2006, de 27 de Fevereiro (2 ed.); Coimbra: Coimbra Editora, pg. 20:
Na hiptese de o imvel ter sido dado de arrendamento por quem tinha poderes temporalmente limitados
(ex. usufruturio, (), desaparecendo esses poderes, por exemplo, por morte do usufruturio, o
arrendamento caduca, nos termos da alnea c) do artigo 1051. do CC.

111
4.2. ARRENDAMENTO CONSTITUDO DEPOIS DO IMVEL SER

APREENDIDO

O contrato de arrendamento pode ser constitudo depois do imvel ser apreendido.


Para tal o imvel, no momento da apreenso, tem de estar devoluto ou ficar devoluto.
Nesta hiptese vamos considerar434, por um lado, os contratos de arrendamento
celebrados pelo executado em prejuzo da execuo435 e, por outro lado, os contratos de
arrendamento celebrados pelo depositrio do imvel no interesse da execuo436.
Quer numa hiptese, quer noutra, estes arrendamentos, sendo constitudos depois
do imvel ser penhorado ou arrestado, esto sujeitos situao debitria do titular do
imvel.

434
Vide, neste sentido, adoptando a dicotomia: arrendamentos celebrados em prejuzo da execuo
e arrendamentos celebrados no interesse da execuo, MARIA OLINDA GARCIA, (2004); ob. cit., pgs. 72
e 73.
435
Vide, por exemplo, o Ac. STJ de 19 de Outubro de 1995 (PEREIRA DA GRAA), publicado
em CJ-STJ, ano III (1995), tomo III, pgs. 68 a 70 Carncia de Prova de Ttulo de Arrendamento; Sua
Caducidade; Sua Ineficcia, pg. 68: () A Autora tem registada a seu favor a aquisio da fraco
autnoma () Tal fraco foi-lhe adjudicada no decurso de venda judicial que teve lugar em 21-VIII-90 ()
O Ru acordou com a anterior proprietria, () tomar de arrendamento a dita fraco, desde o dia 1-XI-86
() Em 1-XI-87, a R acordou () tomar de arrendamento a referida fraco, () Desde ento os Rus tm
vindo a ocupar a referida loja () Em 18-IX-86, a fraco foi penhorada em execuo ().
436
No nosso estudo no vamos considerar a hiptese em que o imvel pode ser dado de
arrendamento, posteriormente sua apreenso (penhora ou arresto), pelo credor consignatrio ou pelo
executado, como principal fonte de satisfao da obrigao exequenda. E no vamos considerar tal hiptese
porque na mesma no h lugar venda executiva do imvel, sendo o pagamento obtido com o produto da
consignao de rendimentos (arts. 656 a 665 CC e 803 a 805 CPC).
Porm, no queremos deixar de tecer algumas consideraes quanto aos arrendamentos
constitudos posteriormente apreenso para servirem de consignao de rendimentos. Desde logo de
destacar que tais arrendamentos so constitudos no interesse da execuo, isto , no interesse dos credores
exequente e reclamantes; mas beneficiam o executado, pois evitam quer a alienao, quer a adjudicao
executivas.
Os imveis apreendidos so dados em arredamento pelo agente de execuo, com base em
critrios objectivos (art. 804, n. 2 CPC). Porm, a posio de senhorio no ocupada pelo agente de
execuo, mas ocupada ou pelo credor consignatrio (art. 804, n. 4 CPC) ou pelo prprio executado (vide,
neste sentido, MARIA OLINDA GARCIA, (2004); ob. cit., pg. 82); sendo certo que s se a posio jurdica
de senhorio for ocupada pelo credor consignatrio ser este o titular das rendas pagas (art. 804, n. 3 CPC).
O senhorio-credor consignatrio, diferentemente do senhorio-executado, porque no titular do
direito real de gozo sobre o qual se constituiu o contrato de arrendamento, v os seus poderes de senhorio
restringidos aos actos de autorizao de gozo do imvel, no usufruindo nem dos poderes de transformao
do imvel, nem dos poderes de disposio do imvel para estes actos necessitar do consentimento do
titular do direito real de gozo sobre o qual se constituiu o arrendamento.
Por fim, quanto extino, estes arrendamentos, alm de cessarem, nos termos gerais, pela
vontade do arrendatrio ou pela vontade do senhorio quando este seja o titular do direito real de gozo sobre o
qual se constituiu o contrato de arrendamento; cessam por caducidade em sentido prprio, ou quando se
verificar a extino da consignao de rendimentos (arts. 664 e 730 CC) a condio resolutiva a que
foram subordinados (art. 1051, alnea b) CC), ou quando, tratando-se o senhorio do credor-consignatrio,
pela extino da execuo findarem os poderes legais de administrao com base nos quais o contrato foi
celebrado (art. 1051, alnea c) CC).

112
4.2.1. ARRENDAMENTO CELEBRADO EM PREJUZO DA EXECUO

No art. 819 CC o nosso legislador estabelece que: Sem prejuzo das regras do
registo, so inoponveis execuo os actos de disposio, onerao ou arrendamento dos
bens penhorados437.
Assim, neste preceito legal, ressalvando-se as regras do registo, consagra-se uma
indisponibilidade jurdica relativa438 dos actos de disposio, onerao ou arrendamento
dos bens penhorados. E tal efeito extensvel ao arresto por fora do art. 622 CC.
Ou seja, os actos de disposio, onerao ou arrendamento, praticados
voluntariamente pelo executado sobre os bens apreendidos so, apesar de vlidos,
provisoriamente ineficazes perante e s perante a execuo439.
Analisemos.
Desde logo devemos ter presente que tal ineficcia no absoluta, mas
triplamente relativa440 corolrio do princpio da proporcionalidade na apreenso (na
penhora ou no arresto).
relativa, em primeiro lugar, porque tais actos so ineficazes perante e s
perante a execuo, ou seja, tais actos s so ineficazes perante os credores exequente e
reclamantes e o terceiro adquirente.
relativa, em segundo lugar, porque tais actos s so ineficazes se forem
voluntariamente praticados pelo executado441.

437
A redaco actual do preceito resulta do DL n. 38/2003, de 8 de Maro. A verso originria do
art. 819 CC era: Sem prejuzo das regras do registo, so ineficazes em relao ao exequente os actos de
disposio ou onerao dos bens penhorados.
438
A indisponibilidade jurdica relativa, enquanto efeito da penhora, tambm se manifesta no art.
820 CC aplicvel, em regra, penhora de crditos e de direitos de estrutura relativa.
439
Vide neste sentido, mas atendendo posse, MIGUEL TEIXEIRA DE SOUSA, (1991); A
Penhora de Bens na Posse de Terceiros, publicado em ROA (ano 51, vol. 1), pgs. 75 a 85; Lisboa, pg. 75:
Se essa posse foi constituda e registada aps a penhora do bem, essa posse inoponvel execuo (art.
819. CC), pelo que, nessa situao, aquela posse irrelevante para a execuo e a posio do exequente no
afectada por essa posse.
440
Os negcios feridos de ineficcia relativa so algumas vezes apelidados de negcios bifrontes
ou negcios com cabea de Jano (Jano era uma divindade da mitologia latina que tinha duas cabeas),
aludindo-se, assim, ao facto de estes negcios produzirem efeitos perante certas pessoas, mas j no
produzirem efeitos perante outras.
441
Diferentemente, so, em regra, oponveis execuo os direitos de terceiros constitudos depois
da penhora sem a vontade do executado. o caso quer de garantias reais (como por exemplo, a hipoteca
legal, a hipoteca judicial, o arresto, e a segunda penhora), quer de preferncias reais legais (como por
exemplo, o arrendatrio que aps a penhora completa mais de trs anos na vigncia do contrato de
arrendamento, adquirindo o direito de preferncia nos termos do art. 1091, n. 1, alnea a) CC); quer de
direitos menores de gozo (como por exemplo, os direitos adquiridos por usucapio, amortizaes de quotas e
por perda ou onerao por efeito de sentena constitutiva). Vide, quanto ao facto de o art. 819 CC pressupor

113
relativa, em terceiro lugar, porque em tais actos s so ineficazes os efeitos
dispositivo, onerador ou arrendatcio442.
Depois devemos ter presente que tal ineficcia no definitiva, mas provisria ou
temporria. Assim, se houver lugar ao levantamento da penhora ou do arresto, o acto
originariamente ineficaz adquire eficcia retroactivamente data da sua realizao.
Diferentemente, se houver lugar venda executiva, o acto originariamente ineficaz torna-
se definitivamente ineficaz, ou seja, extingue-se.
Pelo exposto podemos concluir que os arrendamentos, constitudos por acto
voluntrio do devedor-executado aps a apreenso (a penhora ou o arresto) do imvel,
estejam ou no estejam sujeitos a registo e sejam ou no sejam registados, so ineficazes
perante a execuo, isto , extinguem-se por caducidade em sentido prprio443 nos termos
do art. 819 CC.

a vontade do executado, MIGUEL TEIXEIRA DE SOUSA, (1998); ob. cit., pg. 388: Excludos da regra da
extino dos direitos reais de gozo constitudos ou registados depois da penhora esto os direitos impostos
por direitos potestativos legais de terceiros. Se, por exemplo, depois da penhora do prdio for constituda
uma servido de passagem a favor de um prdio vizinho (cfr. art 1550 CC), essa servido no se extingue
com a venda executiva daquele bem; e JOS LEBRE DE FREITAS; ob. cit., pg. 268: Assim, a regra da
ineficcia relativa no abrange os actos constitutivos de direito real de garantia sobre os bens penhorados em
que o titular destes no intervenha. o que acontece com a penhora (), com o arresto () e com a hipoteca
legal ou judicial (). Do mesmo modo, a usucapio, as sentenas constitutivas proferidas contra o
executado, a amortizao da sua quota e outros actos independentes da sua vontade esto excludos da
aplicao da regra.
442
Os actos no so, em si mesmos, ineficazes, mas to-s os seus efeitos de disposio, onerao
ou arrendamento. Assim, os restantes efeitos dos actos so eficazes. Vide, neste sentido, RUI PINTO, (2013);
ob. cit., pgs. 703: Por outras palavras, o que inoponvel o efeito do acto e no o acto; () Por outras
palavras, no plano objectivo, a ineficcia a que for estritamente necessria salvaguarda do efeito til da
venda, e, portanto, da execuo.
443
Vide, neste sentido, designadamente, JOS ALBERTO VIEIRA; ob. cit., pg. 439; MARIA
OLINDA GARCIA, (2004); ob. cit., pg. 51; ISABEL MENRES CAMPOS, (2009); ob. cit., pg. 311:
() no que respeita ao arrendamento constitudo posteriormente penhora, a questo inconcussa luz da
nova redaco do artigo 819.: os arrendamentos constitudos posteriormente penhora so inoponveis
execuo, extinguindo-se, por conseguinte, com a venda executiva da coisa penhorada; FERNANDO
AMNCIO FERREIRA; ob. cit., pg. 398.
Vide na jurisprudncia, nomeadamente, Ac. STJ de 25 de Fevereiro de 1993 (RAMIRO
VIDIGAL), publicado em CJ-STJ, ano I (1993), tomo I, pgs. 147 a 150 Constituio Posterior do Prdio
em Propriedade Horizontal; Manuteno de Arrendamentos; Ac. STJ de 11 de Abril de 2000 (FERNANDES
MAGALHES), publicado CJ-STJ, ano VIII (2000), tomo II, pg. 29 Registo Efeitos; Arrendamento
Celebrado pelo Executado; Ac. STJ de 20 de Novembro de 2003 (FERREIRA DE ALMEIDA), disponvel
em www.dgsi.pt; Ac. STJ de 17 de Abril de 2007 (PEREIRA DA SILVA), disponvel em www.dgsi.pt; e Ac.
STJ de 5 de Fevereiro de 2009 (JOO BERNARDO), disponvel em www.dgsi.pt.

114
4.2.2. ARRENDAMENTO CELEBRADO NO INTERESSE DA EXECUO

Com a apreenso do imvel h lugar a uma indisponibilidade material absoluta,


isto , com a penhora ou o arresto os poderes de gozo do imvel transferem-se para o
tribunal, exercendo o mesmo tais poderes atravs de um depositrio, que ser, em regra, ou
agente de execuo ou a pessoa designada pelo oficial de justia444.
Assim, pela apreenso, o tribunal torna-se possuidor em nome prprio445,
enquanto o depositrio torna-se, possuindo em nome do tribunal, mero detentor ou
possuidor precrio446 (art. 1253, alnea c) CC)447.
O depositrio, pode, como meio complementar venda executiva, dar de
arrendamento o imvel448. Porm, para o fazer necessita ou do acordo do exequente e do
executado ou, em sua substituio, de autorizao do juiz449.
Tais arrendamentos esto funcionalizados finalidade de satisfao dos
credores450, constituindo arrendamentos transitrios, pois s duraro enquanto o imvel
no for alienado executivamente. De qualquer forma, estes arrendamentos no deixam de
ser teis pois representam quer uma forma de rentabilizao do imvel entre a apreenso

444
Vide, sobre o depositrio, o art. 756 CPC.
445
Vide a noo de posse do art. 1251 CC: Posse o poder que se manifesta quando algum
actua por forma correspondente ao exerccio do direito de propriedade ou de outro direito real
446
Vide, para uma noo de deteno, LVARO MOREIRA e CARLOS FRAGA, ob. cit., pgs.
181 e 182: () poderes de deteno, ou seja, em guardar a coisa em seu poder, em conserv-la, guardando-
a, se um mvel, ocupando-a, se imvel. () no necessrio um permanente contacto fsico com a coisa.
Basta que a coisa esteja virtualmente dentro do mbito do poder de facto do possuidor. () deteno da coisa
esse contacto fsico, real ou virtual, que indicamos ().
447
Vide, neste sentido, JOS LEBRE DE FREITAS; ob. cit., pg. 264: () a transferncia dos
poderes de gozo importa uma transferncia da posse. Cessa a posse do executado e inicia-se uma nova posse
pelo tribunal: o depositrio passa, em nome deste, a ter a posse do bem penhorado. Vide, em sentido
divergente, defendendo que a transferncia dos poderes de gozo no implica uma transferncia da posse, mas
a constituio de duas posses: a posse civil e a posse efectiva, RUI PINTO, (2013); ob. cit., pgs. 688 e 689:
() penhorada uma coisa corprea no h nem uma transmisso de posse a favor do Estado () nem uma
extino da posse do executado acompanhada de constituio de uma outra para o tribunal: sobre o bem
passam a incidir duas posses; a civil do executado e a efectiva do Estado.
448
Vide, neste sentido, FERNANDO AUGUSTO CUNHA DE S; ob. cit., pg. 229: Seja como
for, o depositrio judicial, como administrador que dos imveis penhorados, pode d-los de arrendamento
(). S assim no ser quando o depositrio do imvel seja o previsto nas alneas a), b) e c) do art. 756, n.
1 CPC.
449
Vide, neste sentido, o art. 760, n. 2 CPC.
450
Vide, neste sentido, MARIA OLINDA GARCIA, (2004); ob. cit., pg. 71: () tm a
respectiva existncia dependente da situao debitria do titular do imvel.

115
(penhora ou arresto) e a alienao executiva, quer uma forma de evitar a degradao
resultante de um imvel devoluto451.
O arrendatrio dever ser escolhido com base em critrios objectivos, que
potenciem, por um lado, uma renda mais elevada, e por outro lado, um processo de escolha
clere452. No h nestes arrendamentos quaisquer desvios s comuns regras de transmisso
da posio contratual do arrendatrio, quer inter vivos, quer mortis causa.
Diferentemente, como a posio jurdica do senhorio exercida pelo depositrio,
atendendo aos especiais poderes de administrao conferidos pela aco executiva, no
admissvel, em regra, nem a transmisso mortis causa, nem a transmisso inter vivos da
sua posio jurdica453. Porm, admissvel a mudana judicial do senhorio-depositrio
quando o mesmo deixe de cumprir os deveres a seu cargo; quando o mesmo pea, com
motivo atendvel, escusa do cargo454; ou quando, sendo o depositrio o agente de execuo,
o mesmo destitudo do cargo455.
As rendas, como frutos civis que so (art. 212, n. 1 e 2 CC), so abarcadas no
objecto da penhora456, pelo que o depositrio, embora ocupe a posio jurdica de senhorio
na relao de arrendamento, no tem direito a elas.
Como o depositrio senhorio sem, contudo, ser titular do direito real de gozo
sobre o qual se constituiu o contrato de arrendamento, apenas tem os poderes de
autorizao respeitantes ao mero gozo do imvel, excluindo-se os poderes relativos

451
Vide, neste sentido, MARIA OLINDA GARCIA, (2004); ob. cit., pg. 76: Mesmo sendo
arrendamentos que, em regra, se extinguem com a alienao executiva servem, todavia, uma franja de
mercado onde os interesses dos arrendatrios no apresentam vocao de estabilidade ou se satisfazem com
um arrendamento de curta durao.
452
Assim sendo, sustentamos, tal como MARIA OLINDA GARCIA, (2004); ob. cit., pgs. 89 e
90, que se aplica a estes arrendamentos o art. 804, n. 2 CPC.
453
Porm, ser admissvel a modificao da posio jurdica do senhorio caso o arrendamento
celebrado pelo depositrio em benefcio da execuo, mas como meio complementar mesma, passe a ser,
pela consignao de rendimentos, o meio principal da satisfao dos credores, pois neste caso extinguindo-se
a execuo (art. 805, n. 1 CPC), extinguem-se os poderes de administrao do depositrio.
454
Vide o art. 761 CPC.
455
Vide o art. 720, n. 4 CPC. Porm, neste caso no h lugar caducidade dos poderes legais de
administrao com base nos quais o contrato foi celebrado (art. 1051, alnea c) CC). Vide, neste sentido,
JORGE ALBERTO ARAGO SEIA; ob. cit., pgs. 483 e 484: Quando a lei se refere aos poderes legais de
administrao com base nos quais o contrato foi celebrado quer-se referir queles que em geral a lei confere
em determinada situao e so esses os poderes, no subjectivados, com base nos quais se celebra o contrato.
pois a administrao e no o administrador que se tem em considerao no aludido preceito da lei. Quer
dizer, o regime de caducidade opera no a partir da cessao dos poderes daqueles que, em concreto, no uso
desses poderes, deu o prdio de arrendamento, mas quando cessa, em geral, o regime de administrao a que
o prdio est sujeito e com base no qual se atriburam esses poderes.
456
Vide o art. 758, n. 1 CPC.

116
transformao do imvel se assim no fosse as transformaes no imvel poderiam
causar a desvalorizao do valor do imvel em prejuzo dos credores457.
Por fim, quanto extino, estes arrendamentos alm de cessarem, nos termos
gerais, pela vontade do arrendatrio, cessam tambm, por caducidade em sentido
prprio458, quando findaram os poderes legais de administrao com base nos quais o
contrato foi celebrado (1051, alnea c) CC), isto , quando haja lugar extino da
execuo459. Tal ocorrer, maxime com a venda executiva do imvel460.
Pelo exposto podemos concluir que os arrendamentos, constitudos pelo
depositrio do imvel aps a sua apreenso (penhora ou arresto), extinguem-se na venda
executiva do imvel, por caducidade em sentido prprio, nos termos do art. 1051, alnea
c) CC461.

457
Vide, neste sentido, MARIA OLINDA GARCIA, (2004); ob. cit., pg. 92.
458
Relembramos que utilizamos a expresso: caducidade em sentido prprio para a distinguir do
efeito sub-rogatrio do art. 824, n. 3 CC em que o legislador utiliza o conceito caducidade
inapropriadamente. Porm, se atendermos tradicional dicotomia caducidade por omisso (ou caducidade em
sentido restrito ou propriamente dita) e caducidade por comisso, o art. 1051, alnea c) CC constitui uma
forma de caducidade por comisso. Vide, neste sentido, PEDRO ROMANO MARTINEZ, (2006); ob. cit.,
pgs. 323 a 325: Mas nem todas as alneas do art. 1051. do CC correspondem a hipteses de caducidade em
sentido estrito, pois h casos em que se podem qualificar como impossibilidade superveniente, integrados na
caducidade em sentido amplo. () O mesmo se diga da situao prevista na alnea c), onde se estipula que o
contrato de locao caduca () situao que est tambm directamente relacionada com a impossibilidade
superveniente, no obstante as especificidades desta hiptese de caducidade do contrato.
459
Vide, neste sentido, FERNANDO AUGUSTO CUNHA DE S; ob. cit., pg. 230; JOO DE
MATOS; ob. cit. (vol. II); pg. 172: Tendo um prdio penhorado sido dado de arrendamento pelo
depositrio nomeado na respectiva execuo, caduca o arrendamento quando cessam as funes daquele; e
MIGUEL MESQUITA; ob. cit., pg. 188.
460
Porm, h extino da execuo por muitos outros motivos. Vide arts. 277 e 849 CPC.
461
Vide, neste sentido, J. OLIVEIRA ASCENSO, (1985); ob. cit., pg. 359: () a lei
providenciou no sentido de no permitir a adulterao da garantia assegurada atravs da penhora. Se o prdio
no estava arrendado antes da penhora, os arrendamentos constitudos aps esta no so oponveis ao
exequente; e CLUDIA MADALENO; ob. cit., pgs. 305 e 306.
Vide na jurisprudncia, designadamente, Ac. RC de 14 de Maro de 2006 (JAIME FERREIRA),
disponvel em www.dgsi.pt; e Ac. STJ de 5 de Fevereiro de 2009 (JOO BERNARDO), disponvel em
www.dgsi.pt.

117
5. CONCLUSO

Na presente empresa propusemo-nos dar resposta, atendendo ao iure constituto, a


dois casos-problema: saber o que acontece relao de arrendamento constituda antes do
imvel ser apreendido com a venda executiva do mesmo; e saber o que acontece relao
de arrendamento constituda depois do imvel ser apreendido com a venda executiva do
mesmo.

Quanto ao primeiro caso-problema, conclumos que so adequadas a solucion-lo


as normas-critrio dos arts. 1057 CC e 20, n. 1 RAR. Assim sendo, e atendendo s
mesmas, a relao de arrendamento constituda antes do imvel ser penhorado ou
arrestado, em regra, no se extingue pela venda executiva do mesmo, isto , o
arrendamento oponvel ao terceiro adquirente do imvel pela venda executiva.
S assim no ser, ou seja, a relao de arrendamento constituda antes da
penhora ou do arresto do imvel extinguir-se- com a alienao executiva, em trs
situaes.
Primeira: quando o adquirente do direito sobre o qual incide o contrato de
arrendamento for o prprio arrendatrio. Neste caso h lugar extino do arrendamento
por confuso (art. 868 CC).
Segunda: quando o arrendatrio ainda no tenha iniciado o gozo da coisa. Neste
caso h lugar extino do arrendamento por caducidade.
Terceira: quando, tratando-se de contrato de arrendamento sujeito a registo com
durao efectiva superior a 6 anos, estejamos ou perante arrendamento constitudo antes de
qualquer direito real de garantia dos credores (exequente ou reclamantes) que no foi
registado ou foi registado posteriormente a garantia dos credores, constituindo tal garantia
terceiro para efeitos do registo predial; ou perante arrendamento que foi constitudo depois
de qualquer direito real de garantia dos credores (exequente ou reclamantes),
independentemente de ter sido ou no registado (arts. 5, n. 5 e 6, n. 1 CRPred.). Nestes
casos, o funcionamento das regras registais implica a extino do arrendamento por
caducidade.

Quanto ao segundo caso-problema, conclumos que so adequadas a solucion-lo


as normas dos arts. 819 e 1051, alnea c) CC, consoante se trate, respectivamente, de

118
arrendamento celebrado pelo prprio executado em prejuzo da execuo ou de
arrendamento celebrado pelo depositrio do imvel em benefcio da execuo. Assim
sendo, e atendendo s mesmas, a relao de arrendamento constituda depois do imvel ser
penhorado ou arrestado extingue-se por caducidade pela venda executiva do mesmo, isto ,
o arrendamento no oponvel ao terceiro adquirente do imvel pela venda executiva.

119
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JURISPRUDNCIA

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Ac. STJ de 29 de Outubro de 1998 (NASCIMENTO COSTA), disponvel em
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Arrendamento; Sua Caducidade; Sua Ineficcia.
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Arrendamento.
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Caducidade.
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(1993), tomo I, pgs. 147 a 150 Constituio Posterior do Prdio em
Propriedade Horizontal; Manuteno de Arrendamentos.
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BMJ, n. 376 (Maio de 1988), pg. 646 Contrato de Arrendamento: Caducidade;
Venda de Prdio.
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3357, 100 ano (1967-1968), pgs. 197 a 200.

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3093, 89 ano (1956-1957), pgs. 276 a 278.

Tribunal da Relao de Coimbra:


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Ac. RC de 9 de Outubro de 2012 (ALBERTINA PEDROSO), disponvel em www.dgsi.pt.
Ac. RC de 1 de Junho de 2010 (MANUEL CAPELO), disponvel em www.dgsi.pt.
Ac. RC de 21 de Outubro de 2008 (HLDER ROQUE), disponvel em www.dgsi.pt.
Ac. RC de 14 de Maro de 2006 (JAIME FERREIRA), disponvel em www.dgsi.pt.
Ac. RC de 30 de Maro de 1993 (BARATA FIGUEIRA), publicado em RDES, ano
XXXX (1999), n. 1, pgs. 87 a 94 Arrendamento de Prdio Hipotecado;
Caducidade do Arrendamento.
Ac. RC de 23 de Outubro de 1979 (FREDERICO BAPTISTA), publicado em CJ, ano IV
(1979), tomo IV, pgs. 1116 a 1118 Contrato de Arrendamento Sua Natureza.

Tribunal da Relao de vora:


Ac. RE de 10 de Maro de 2010 (RIBEIRO CARDOSO), disponvel em www.dgsi.pt.
Ac. RE de 19 de Junho de 2008 (MOURA SANTOS), publicado em CJ, ano XXXII
(2008), tomo III, pgs. 250 a 253 Venda Judicial: Caducidade dos Contratos de
Arrendamento.

Tribunal da Relao de Guimares:


Ac. RG de 14 de Maio de 2009 (ANTNIO SOBRINHO), disponvel em www.dgsi.pt.

Tribunal da Relao de Lisboa:


Ac. RL de 14 de Maro de 2013 (FERREIRA DE ALMEIDA), disponvel em
www.dgsi.pt.
Ac. RL de 16 de Setembro de 2008 (ABRANTES GERALDES), publicado em CJ, ano
XXXIII (2008), tomo IV, pgs. 80 a 85 Execuo: Arrendamento; Caducidade e
Consignao de Rendimentos.

131
Ac. RL de 26 de Junho de 2008 (PEREIRA RODRIGUES), publicado em CJ, ano XXXII
(2008), tomo III, pgs. 117 a 119 Venda Judicial: Caducidade dos Contratos de
Arrendamento.
Ac. RL de 6 de Maro de 2007 (ARNALDO SILVA), disponvel em www.dgsi.pt.
Ac. RL de 17 de Outubro de 2006 (PIMENTEL MARCOS), disponvel em www.dgsi.pt.
Ac. RL de 28 de Setembro de 2006 (ANA LUSA GERALDES), publicado em em CJ, ano
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Executivo; Imvel Hipotecado; Caducidade de Arrendamento Posterior
Constituio do Registo da Hipoteca.
Ac. RL de 29 de Setembro de 2005 (SILVA SANTOS), disponvel em www.dgsi.pt.
Ac. RL de 2 de Novembro de 2000 (JORGE SANTOS), publicado em CJ, ano XXV
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Arrendado.
Ac. RL de 15 de Maio de 1997 (FRANCISCO MAGUEIJO), publicado em CJ, ano XXII
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do Arrendamento Posterior Hipoteca.

Tribunal da Relao do Porto:


Ac. RP de 5 de Maro de 2012 (ANABELA CALAFATE), disponvel em www.dgsi.pt.
Ac. RP de 6 de Fevereiro de 2007 (EMDIO COSTA), disponvel em www.dgsi.pt.
Ac. RP de 7 de Novembro de 2006 (VIEIRA E CUNHA), disponvel em www.dgsi.pt.
Ac. RP de 20 de Dezembro de 2004 (MARQUES PEREIRA), disponvel em www.dgsi.pt.
Ac. RP de 22 de Janeiro de 2004 (PIRES CONDESSO), disponvel em www.dgsi.pt.
Ac. RP de 13 de Dezembro de 2001 (PIRES CONDESSO), disponvel em www.dgsi.pt.

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