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Escola Politcnica
Departamento de Construo Civil
Rio de Janeiro
Maro de 2015
Universidade Federal do Rio de Janeiro
Escola Politcnica
Departamento de Construo Civil
Rio de Janeiro
Maro de 2015
A importncia da manuteno preventiva para o bom
desempenho da edificao.
Examinado por:
_______________________________________
_______________________________________
_______________________________________
Rio de Janeiro
Maro de 2015
Villanueva, Marina Miranda
III
O objetivo das profisses e a ao dos profissionais volta-se
para o bem-estar e o desenvolvimento do homem, em seu
ambiente e em suas diversas dimenses: como indivduo,
famlia, comunidade, sociedade, nao e humanidade; nas
suas razes histricas, nas geraes atuais e futuras
IV
RESUMO
V
ABSTRACT
The main objective of this piece of work was to write a literature review about
buildings maintenance, aiming to emphasize its relation with the good performance of
the building and the importance of a structured system for building maintenance.
Essays written by authors who are recognised for their contribution to the topic
aforementioned were used as theoretical reference. In order to provide a clearer and
more detailed vision of the theme, important concepts about it were defined. A
revision of main Brazilian standards related to building maintenance and
performance was done and key points in those standards were presented.
Maintenance strategies and interventions were also presented, as well as essential
aspects for the elaboration of a structured maintenance system. Thus, tools for the
implementation of strategic maintenance management were provided. A study was
done in order to analyze the maintenance management of the administration building
of Technological Park UFRJ, based on the study were proposed improvements in
order to increase the efficiency of maintenance. Therefore, it can be concluded that
planning building maintenance by following the standards in order to reach the
expected performance level is important. Besides, it is essential to look for tools and
methods that can improve management efficiency.
VI
LISTA DE QUADROS
VIII
LISTA DE FIGURAS
IX
LISTA DE TABELAS
X
SUMRIO
1 INTRODUO...................................................................................................... 1
XI
3.2.4 Anomalias Construtivas ......................................................................... 36
4.1.2.2 Reparao....................................................................................... 82
4.1.2.4 Modernizao.................................................................................. 84
XII
4.2.2 Programa/Plano de Manuteno ........................................................... 92
ANEXO.................................................................................................................... 149
XIII
1 INTRODUO
A NBR 14037:1997, cita que uma das principais causas do descaso com a
manuteno a definio do edifcio em si como objetivo final do processo
construtivo, ou seja, quando da entrega da edificao ao proprietrio. Esta inverso
de valores, derivada da lgica da mercadoria, prpria do sistema econmico de
mercado vigente, coloca o real motivo pelo qual a edificao foi construda, que a
satisfao das necessidades dos usurios, em segundo plano.
1.2 OBJETIVO
O objetivo do presente trabalho foi realizar uma anlise da Gesto da Manuteno
do Prdio da administrao do Parque Tecnolgico UFRJ, procurando enfatizar a
relao da Manuteno com o bom desempenho da edificao e a importncia de
um sistema estruturado de manuteno de edifcios.
OBJETIVOS ESPECFICOS
2
1.3 JUSTIFICATIVA
3
organizados em um sistema de manuteno, segundo uma lgica de controle de
qualidade e de custo.
evidente, que esta estatstica no suficiente para tirar uma concluso definitiva a
respeito do assunto, entretanto fica claro que uma estimativa de participao no PIB
nessa ordem de grandeza, indica que a manuteno de edifcios um assunto de
grande importncia econmica. importante salientar que o crescente nmero de
edifcios aumenta ainda quantidade de investimentos no setor da indstria da
construo, tornando necessrio que se dediquem estudos mais aprofundados a
este assunto. (NOUR, 2003)
O presente assunto possui tambm uma forte motivao Legal, pois na medida em
que o construtor orientar corretamente o proprietrio ou usurio sobre como operar,
conservar e manter uma edificao corretamente, as partes envolvidas,
conseqentemente, estaro mais conscientes das suas funes e
responsabilidades, minimizando problemas e atritos jurdicos futuros. (NOUR, 2003)
A autora considera esse trabalho oportuno, pois diante do exposto percebe-se que
um edifcio no apenas um objeto acabado, no apenas uma mercadoria, no
apenas um volume na paisagem. tambm uma utilidade e um valor econmico,
uma realizao social. Portanto essencial o estudo de medidas que valorize esse
bem, aumentando sua vida til e garantindo o bom desempenho.
4
1.4 METODOLOGIA
Foi elaborada uma reviso da bibliografia existente a respeito do assunto em
questo e de assuntos direta e/ou indiretamente correlatos. Em meio reviso
bibliogrfica, esto pontuados alguns comentrios e elaboraes da autora, que
objetivam a sistematizao do contedo apresentado.
O segundo captulo oferece uma viso mais ampla do tema estudado. Primeiro
apresentado um breve histrico da manuteno no Brasil e no mundo, aps a
5
retrospectiva do tema realizada uma insero da manuteno predial dentro do
contexto atual, atravs do panorama mundial e brasileiro. Alem disso nesse capitulo
inserido conceito de desempenho dentro da realidade da manuteno.
O sexto captulo trata das consideraes finais do trabalho. Fazendo, portanto, uma
anlise final do atendimento aos objetivos do trabalho e apresentando em seguida
as suas referncias bibliogrficas.
6
2 CONJUNTURA DA MANUTEO PREDIAL
Em estudos realizados pelo IBAPE-SP, foi verificado que mais de 60% dos
acidentes ocorridos em edifcios com mais de 10 anos esto relacionados
deficincia ou inexistncia de manuteno, perda precoce de desempenho e
degradao acentuada. O estudo ainda concluiu que em mais da metade dos
acidentes avaliados houve o colapso parcial ou total do sistema estrutural, ora por
falta de manuteno, ora por erros de projeto ou de execuo.
7
questo de segurana e no apenas de economia, atesta Rubens Leme, analista de
marketing da Eletropaulo.
8
Segundo a NBR 5674/99, manuteno predial o conjunto de atividades a serem
realizadas para conservar ou recuperar a capacidade funcional da edificao e de
suas partes constituintes de atender as necessidades e segurana de seus
usurios.
De acordo como o CREA-PR (2011) a manuteno predial, por ser uma rea de
estudo relativamente nova, est longe de atingir o nvel de qualidade da manuteno
industrial. Tal diferena pode ser explicada por razes evidentes: indstria
transformao, e por isso a manuteno traz lucros imediatos, proporcionando a
9
minimizao de perdas e maior produtividade, enquanto a manuteno predial,
especialmente de residncias, encarada como consumo, gasto.
Em 1979, dando ainda mais importncia aos estudos sobre manuteno predial, foi
fundado o grupo de trabalho W70 do CIB (International Council for Research and
Innovation in Buildingand Construction). (CASTRO, 2007). Este grupo voltou a
reunir-se em Edimburgo no ano de 1983 para discutir o tpico Sistemas de
Manuteno Predial, depois em 1988 com o tema Manuteno dos Estoques
Prediais durante toda sua vida til, j em 1992 em Roterdam o assunto do encontro
foi Inovaes em Manuteno, Gerenciamento e Modernizao das Edificaes.
O W70 se tornou referncia mundial nos estudos da rea de manuteno predial.
No Brasil, o tema comeou a ser discutido com a criao da NBR 5674 em 1977.
Lopes (1993) verifica que a norma limitava-se a fornecer informaes no muito
precisas, incapazes de orientar a implantao de um sistema de manuteno
predial. Entretanto Neto (2012) afirma que a publicao recente em Julho de 2012
10
da verso atualizada da NBR 5674 proporciona uma melhoria significativa na
abordagem do assunto e avana ao esclarecer e delinear a metodologia de
implantao alm de explorar os aspectos associados gesto do programa de
manuteno.
1
Universidade Federal do Rio Grande do Sul
2
Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia
11
2.3 PANORAMA MUNDIAL DA MANUTENO
Diferentemente do Brasil, nos pases de primeiro mundo, manter o patrimnio
imobilirio em boas condies de uso uma questo cultural e rotineira, a
contratao dos servios de Inspeo Predial para elaborao de um plano para
manuteno realizada naturalmente, demonstrando a consolidao desta atividade
nestes pases. (NEVES; BRANCO, 2009)
Primeiro mundo em
Tipo de Manuteno
relao ao Brasil
Corretiva no planejada Menor
Preditiva Maior
Preventiva Igual
Engenharia de Manuteno Maior
Em 1970 o CIB comeou o estudo de desempenho das construes, para tal, criou a
Comisso de Trabalho W060. Este foi o marco para que a temtica desempenho,
fosse estudada de forma mais estruturada e com maior complexidade. Em 1982, o
coordenador desta Comisso, foi responsvel por apresentar uma simples definio
para desempenho, porm este conceito ficou consolidado em todo o meio
acadmico e considerado por muitos, como o melhor.
O desempenho pode variar de um usurio para o outro, uma vez que este um
critrio um tanto subjetivo, Borges (2008) afirma que o desempenho depender da
percepo individual do usurio, ou seja, o desempenho se alterar de acordo com
as exigncias do mesmo e estas so subjetivas, crescentes, variveis com o tempo
e regio, e baseadas ainda na expectativa que os usurios tm com relao ao
produto. Porm o usurio no a nica varivel do desempenho da edificao, ele
tambm depender das condies de exposio do ambiente no qual a edificao
16
ser construda, tal como temperatura, umidade, insolao, aes externas
resultantes da ocupao e etc.
17
necessidades dos usurios, com confiabilidade e disponibilidade, ao
menor custo possvel. (GOMIDE; PUJADAS; NETO, 2006)
18
3 ASPECTOS RELEVANTES MANUTENO E AO DESEMPENHO
A norma NBR 15575 oferece uma definio para vida til bem detalhada e realiza
uma diferenciao do conceito de vida til e vida til de projeto.
A partir das definies expostas, possvel perceber, que a vida til o perodo de
tempo compreendido entre o incio de operao e uso de uma edificao at o
momento em que o seu desempenho deixa de atender s exigncias do usurio,
sendo diretamente influenciado pelas atividades de manuteno, reparo e pelo
ambiente de exposio.
3
VIDA TIL E DESEMPENHO DAS EDIFICAES na ABNT: NBR 15575/13 Revista CONCRETO
IBRACON Ano XLI n70
20
Um desafio inerente previso da vida til em relao ao custo
global de um produto, especialmente em edificaes, que constitui
um produto de extrema complexidade. Todos os bens de
consumo, quando ofertados no mercado, possuem preos e
qualidades distintas, que variam de acordo com a forma de
fabricao (JERNBERG, 2005).
Em suma, a norma 15575/2013, estabelece que, para que a VUP possa ser atingida
necessrio que sejam atendidos simultaneamente todos os seguintes aspectos;
emprego de componentes e materiais de qualidade compatvel com a VUP;
execuo com tcnicas e mtodos que possibilitem a obteno da VUP;
cumprimento em sua totalidade dos programas de manuteno corretiva e
preventiva; atendimento aos cuidados preestabelecidos para se fazer um uso correto
do edifcio; utilizao do edifcio em concordncia ao que foi previsto em projeto.
21
Sob a tica da sustentabilidade, uma vida til longa economizaria a retirada das
matrias-primas da natureza, que seriam necessrias para a construo de uma
nova edificao, beneficiando assim o meio ambiente e diminuindo assim o grande
impacto que a construo civil causa ao meio ambiente
Segundo Borges (2008), a garantia tem um aspecto jurdico, que envolve prazos de
responsabilidade legais estabelecidos conforme legislao de cada pas, e um
aspecto tcnico e contratual, que regula a relao entre construtores e
consumidores de imveis. A questo da responsabilidade legal na construo civil
uma matria complexa do ponto de vista jurdico, e envolve questes como prazos
de prescrio, decadncia, presuno, jurisprudncias existentes, etc., alem de
vrios tipos de dispositivos legais, tais como o Cdigo de defesa do Consumidor e o
Cdigo Civil Brasileiro.
22
execuo do mesmo, ou seja, fatores endgenos, bem como por informaes
insuficientes ou inadequadas sobre sua utilizao.
23
Figura 2 - Passos para assegurar a garantia do imvel
3.1.3 Durabilidade
impossvel pensar em um bom desempenho sem considerarmos o aspecto de
durabilidade dos sistemas, j que uma boa durabilidade est intrinsecamente ligada
a uma vida til longa. Para Mehta e Monteiro (2008) uma vida til longa
considerada sinnimo de durabilidade.
Para uma durabilidade longa necessrio alm de uma escolha correta dos
materiais empregados, uma correta utilizao por parte do usurio durante a vida til
da edificao, bem como de realizao de manutenes peridicas em estrita
obedincia s recomendaes do fornecedor do produto, sendo que as
manutenes devem recuperar parcialmente a perda de desempenho resultante da
degradao.
Como j foi dito anteriormente, existem diversos fatores que devem ser
considerados, quando se almeja uma boa durabilidade , em resumo os pontos
essenciais esto presentes no quadro 3.
26
manuteno executada sob condies determinadas e
mediante procedimentos e meios prescritos. (NBR 5462/94)
Manutenibilidade o grau de facilidade de um sistema,
elemento ou componente de ser mantido ou recolocado no
estado no qual possa executar suas funes requeridas, sob
condies de uso especificadas, quando a manuteno
executada sobre condies determinadas, procedimentos e
meios prescritos. (NBR 15575/2013)
Podemos perceber com o exposto que para garantir uma boa mantenabilidade do
empreendimento, necessrio ter uma viso mais ampla para conceito de
manuteno, uma vez que essencial romper o paradigma, o qual estabelece que a
manuteno um item que s deve ser pensado na ps ocupao do edifcio. vital
considerarmos a manuteno na fase de concepo e projetos, pois essas so as
27
duas nicas etapas nas quais se torna possvel alterar a mantenabilidade,
permitindo assim diminuir os custos e a necessidade de manuteno da edificao.
Para Gomide (2006), a manuteno predial pode ser definida, em linhas gerais,
como o conjunto de atividades e recursos que garanta o melhor desempenho da
edificao para atender s necessidades dos usurios, com confiabilidade e
disponibilidade, ao menor custo possvel. A partir dessa definio, pode se perceber
que confiabilidade e disponibilidade so parmetros que fazem parte do cotidiano da
manuteno. Sendo assim, possvel encontrar diversas definies para os tais
termos.
28
Portanto, pode-se concluir que confiabilidade a capacidade expressa pela
probabilidade de funcionar corretamente, durante um determinado perodo de tempo
preestabelecido e em condies operacionais e ambientais especficas, enquanto a
disponibilidade o intervalo de tempo que o equipamento estar apto para operar,
em um tempo aleatrio refletindo assim a capacidade de utilizao de um item.
4
Apostila Virtual Manuteno Eltrica Industrial, professor orientador: Joo Maria Camara - UFNR
(Universidade Federal do Rio Grande do Norte)
29
Quadro 4- Vantagens da manuteno voltada para disponibilidade e confiabilidade
30
3.2.1 Desgaste natural/ Decrepitude
31
3.2.2 Deteriorao/Degradao
Segundo Gaspar e Brito (2005), a degradao nada mais , que a perda de
capacidade do material de responder s exigncias, ao longo do tempo, devido aos
agentes de deteriorao, a natureza do material e, em certos casos, a prpria
maturao deste (como o caso dos rebocos ou dos concretos). As vrias formas
de manifestaes patolgicas existentes, em geral, no se originam somente por
uma causa, normalmente so resultantes da atuao simultnea de diversos fatores
promotores de degradao.
Fator de degradao pode ser definido na viso de Bauer (2013) por qualquer
agente que afete de maneira desfavorvel o desempenho de um edifcio ou de suas
partes, podendo ser incluso nesses fatores as intempries, agentes biolgicos,
esforos, incompatibilidade e fatores de uso. Ao se observar a curva de degradao
dos materiais ou elementos do edifcio evidencia-se que o desempenho cai ao longo
do tempo, essa queda devida a ao continuada ao longo do tempo dos fatores de
degradao.
De acordo com Bauer (2013) devem ainda ser identificados os mecanismos pelos
quais estes fatores de degradao podem causar alteraes nas propriedades do
material ou componente e os possveis efeitos da degradao nas caractersticas de
desempenho escolhidas para o material ou componente. Para cada uma das
caractersticas de desempenho selecionadas, deve optar-se por um mtodo de
ensaio que permita identificar, estimar, quantificar, e monitorizar de modo a
determinar relaes entre a degradao do material e o efeito desses fatores.
3.2.3 Obsolescncia
35
Lopes (2005) afirma que para se suprimir a obsolescncia de um elemento ou
edifcio necessrio implementar uma ao de renovao, de modo a se voltar a
atingir o nvel de desempenho exigido.
5
Texto retirado da apresentao de Silvania Miranda do Amaral no XVII COBREAP (2013) com o
titulo M execuo de obras de Engenharia com estudo de casos
36
dessas anomalias, exclusivamente aos operrios, pois em geral, eles no foram
treinados adequadamente, alm de receber forte presso dos empreiteiros para
grande produo, o que leva ao improviso inadequado. (Gomide, 2013)
Diante dessa realidade conclui-se que muitas das anomalias verificadas nos
edifcios poderiam ser evitadas se fosse feito um investimento para uma maior
especializao da mo-de-obra, o despreparo desses profissionais causa para a
construo civil um grande prejuzo anual em indenizaes e retrabalhos. Gomide
(2015) declara que No Brasil as despesas de reparao e indenizaes decorrentes
de anomalias construtivas chegam a alcanar a mdia de 5% do custo total da obra
37
anomalias de origem exgena devem ser reparadas pelos causadores destes danos,
desde que sejam comprovados em Laudo Tcnico Pericial.
3.2.5 Falha
38
operao inadequada ou inexistente. A anomalia trata-se de vcio construtivo e a
falha trata-se de vcio da manuteno. (NEVES; BRANCO, 2009 )
CLASSIFICAO DA FALHAS
39
A ausncia da manuteno adequada em edificaes responsvel por falhas das
mais variadas, que por sua vez so causadoras de danos materiais e, s vezes,
pessoais. Esses danos so significativos e atingem no apenas ao proprietrio, mas
tambm a sociedade em geral, j que causa de deteriorao urbana, o que, em
logo prazo, favorece a criminalidade, afasta turistas e reduz a auto-estima do
cidado (IBAPE/SP, 2005).
Toda edificao construda para atender durante a sua vida til, s necessidades
de seus usurios, entretanto, estes no se planejam para atender as necessidades
da edificao ao longo desse tempo. de fundamental importncia o planejamento
de sistemas de manuteno para corrigir e at mesmo antever falhas nos sistemas
constituintes de cada edificao.
40
A figura 4 mostra graficamente a evoluo exponencial dos custos de interveno,
ao longo das fases de um empreendimento.
Para melhor compreenso dessa Lei, podemos analisar o efeito preconizado por ela,
fase a fase de um empreendimento.
41
concentrado nas fases de projeto e construo e na manuteno preventiva para
obteno da durabilidade dos sistemas.
3.4 BENCHMARKING
Segundo Paschoal et al. (2009) a palavra japonesa dantotsu significa lutar para
tornar-se o melhor do melhor e esse princpio pode levado para prtica atravs
processo de procurar, encontrar e superar os pontos fortes dos concorrentes . Este
conceito enraizou-se na nova abordagem de planejamento estratgico e, que hoje
conhecido como Benchmarking. O poder do benchmarking est no fato de que as
decises so tomadas com base em dados e no pela intuio ou percepo.
(XAVIER, 2013)
No Brasil essa prtica ainda no difundida entre as empresas, alm disso, h uma
cultura no pas, de no divulgar, para o mercado, resultados e prticas da empresa.
42
Impedindo assim que as empresas realizem um estudo eficiente de benchmarking.
Tentando contornar essa carncia, profissionais, estudantes, pesquisadores e
gerentes das maiores empresas nacionais e internacionais, adotam como referencial
de benchmarking, o Documento Nacional6, o qual representa uma detalhada anlise
da situao da Manuteno em todo o Brasil.7 Informalmente, tambm possvel
recolher informaes a partir de matrias publicadas, informaes obtidas em
reunies de negcios, conversas com especialistas do setor e clientes.
Eliminao das falhas ocorridas atravs da anlise da causa bsica (causa raiz da falha).
6
Documento Nacional - A Situao da Manuteno no Brasil, documento elaborado a cada dois anos
pela Abraman
7
Anlise Dos Indicadores De Qualidade E Produtividade Da Manuteno Nas Indstrias Brasileiras-
The 4th International Congress on University-Industry Cooperation (2012)
43
Anlise crtica das intervenes com foco na disponibilidade e na confiabilidade
Contratao, sempre que possvel, por resultados com indicadores de desempenho focados
nas metas da manuteno e da empresa - disponibilidade, confiabilidade e etc.
44
Os princpios do Benchmarking formam a sua base metodolgica. Caso esses
princpios no sejam bem entendidos e adotados, o estudo de Benchmarking e os
resultados decorrentes podero ser desastrosos, comprometendo significativamente
a instituio. So quatro os princpios fundamentais do Benchmarking. (CNC, 2011)
(Quadro 9)
Quadro 9- Princpios Benchmarking
PRINCPIOS DO BENCHMARKING
45
parecidos, ento onde est a vantagem sobre a concorrncia que voc espera
conseguir O que significa que a chave do sucesso ainda ser encontrada nas
tcnicas inovadoras.
Segundo a CBIC (2013), a entrega dos manuais de uso e operao das edificaes
tem como funo ressaltar que a durabilidade de uma edificao est ligada, no s
aos fatores relacionados ao projeto e execuo da obra, mas tambm ao correto uso
e manuteno, principalmente a manuteno preventiva. Portanto, importante
realizar esforos conjuntos no sentido de mudar a cultura da falta de cuidados e
ateno rotineiros com a edificao.
O processo de produo das edificaes normalmente vinha sendo
observado como constitudo de apenas duas etapas: o projeto e a
execuo em canteiro. Entretanto, a edificao construda no pode
ser entendida, ela prpria, como a realizao do objetivo do
processo, pois somente aps a concluso do projeto e da
execuo da edificao que ela pode ser colocada a servio dos
seus usurios e, servindo-os adequadamente em relao ao previsto,
ou seja, realizar o motivo pelo qual a edificao foi produzida.
46
[...] Esta Norma estabelece os requisitos para elaborao e
apresentao dos contedos a serem includos no manual de uso,
operao e manuteno das edificaes elaborado e entregue pelo
construtor/incorporador. (NBR 14037:2011)
Esta norma tem como seu Objetivo informar aos proprietrios e ao condomnio as
caractersticas tcnicas da edificao construda, descrever procedimentos
recomendveis e obrigatrios para a conservao da vida til de projeto, informar e
orientar os usurios com relao s suas obrigaes no tocante realizao de
atividades de manuteno, assim como prevenir a ocorrncia de falhas ou acidentes
por falta de informao. Alm de contribuir para que a edificao atinja a vida til.
47
Deve fazer parte do contedo do manual uma relao dos componentes e
equipamentos utilizados, assim como sua descrio e tambm a Relao de seus
Fornecedores em geral e dados para contato de cada um. Tambm deve estar
contido no manual a relao dos responsveis pela elaborao dos projetos e seus
dados para contato, e as concessionrias (utilidade pblica) juntamente com os
dados de contato.
O Manual deve conter informaes sobre os Prazos de Garantia, vida til, e caso
exista, contratos de garantia preexistentes. necessrio explicitar aos usurios as
condies de perdas de garantias. O Manual deve conter ainda o procedimento que
o construtor e/ou incorporador adotar para o atendimento ao cliente, para
orientaes e esclarecimentos de duvidas referentes a manuteno, garantias e
Assistncia Tcnica.
48
O manual deve apresentar informaes sobre os procedimentos para a Operao e
Uso da edificao, contendo descrio clara dos procedimentos para solicitao de
ligao dos servios pblicos, instrues sobre onde e como os usurios devem
instalar os equipamentos previstos em projetos e recomendaes para a
movimentao horizontal e vertical nas reas comuns do edifcio, identificando as
dimenses e cargas mximas de mveis e equipamentos dentro da edificao
construda.
A Elaborao do Manual deve ser feita por uma empresa ou responsvel tcnico. A
Entrega do Manual deve ser feita pela incorporadora ou construtora, em edificaes
condominiais devem ser entregues, no ato da entrega das chaves.
50
A manuteno de edificaes um tema cuja importncia supera,
gradualmente, a cultura de se pensar o processo de construo
limitado at o momento quando a edificao entregue e entra em
uso.
Manutenibilidade;
Dados do cliente;
Garantias e excluses;
54
O gestor de manuteno deve exigir do executante de servios, que antes que
comecem os servios de manuteno, ele providencie meios que assegurem
condies necessrias realizao segura dos servios de manuteno; meios que
protejam os usurios das edificaes de eventuais danos ou prejuzos decorrentes
da execuo dos servios de manuteno; delimitaes, informaes e sinalizao
de advertncia aos usurios sobre eventuais riscos.
55
Figura 6 - Fluxo de documentao
Fonte: ABNT,2013
58
Quadro 13 -Metodologia a ser empregada na Inspeo Predial
METODOLOGIA
Verificao da documentao
Ordem de prioridades
Responsabilidades
DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS
Regimento Interno do Condomnio;
Auto de Concluso;
59
IPTU;
Alvar de funcionamento;
Projeto executivo;
Projeto de estruturas;
Instalaes de gs;
Instalaes eltricas;
Instalaes de ar condicionado;
Projeto de Impermeabilizao;
Projeto de Revestimentos;
Projeto de Pintura;
Projeto de Paisagismo.
DOCUMENTAO DE MANUTENAO E OPERAO
Certificado de limpeza e desinfeco dos reservatrios;
60
Laudos de Inspeo Predial anteriores;
ANOMALIA FALHA
Endgena Planejamento
Exgena Execuo
Natural Gerenciais
Funcional Operacionais
Fonte: IBAPE, 2012
A classificao quanto ao Grau de Risco de uma anomalia ou falha deve sempre ser
fundamentada, conforme limites e os nveis da Inspeo Predial realizada,
considerando o grau de risco oferecido aos usurios, ao meio ambiente e ao
patrimnio. Pode ser classificado como: Crtico, Mdio e Mnimo.
61
De acordo com a Norma as Recomendaes Tcnicas para as anomalias e falhas
constatadas na inspeo predial devem ser apresentadas de forma clara e simples,
possibilitando ao gestor, sndico ou proprietrio a fcil compreenso destas.
Recomenda-se indicar manuais, ilustraes e normas pertinentes para facilitar as
futuras providncias do contratante.
62
Quadro 16 -Tpicos Essenciais do Laudo de Inspeo
Relatrio Fotogrfico;
Data do LAUDO;
63
O profissional de Inspeo Predial tem a Responsabilidade nica e exclusivamente
pelo escopo e pelo nvel de inspeo contratada. Este se exime de qualquer
responsabilidade tcnica, quando as observaes e orientaes existentes no
Laudo, no forem implementadas pelo responsvel legal da edificao, bem como
por qualquer anomalia e falha decorrente de deficincias de: projeto, execuo,
especificao de materiais, e/ou deficincia de manuteno, bem como qualquer
outra alheia ao trabalho de inspeo procedido. O profissional se exime tambm,
sobre a anlise de elementos, componentes, subsistemas e locais onde no foi
possvel executar a Inspeo Predial.
64
Especialistas defendem que apesar da NBR 15575 ter se guiado em normas
internacionais de desempenho, a norma brasileira deu um passo a mais, ao ser a
primeira impor limites mnimos de vida til da edificao, enquanto as internacionais
focam no desempenho acstico e trmico, deixando de lado a VU.
O foco desta Norma est nas exigncias dos usurios para o edifcio
habitacional e seus sistemas, quanto ao seu comportamento em uso
e no na prescrio de como os sistemas so construdos.
65
qualidade como um diferencial, expurgando os maus fornecedores, diminuindo a
ilegalidade, alm de beneficiar toda a populao.
Cada um desses itens traz requisitos de Desempenho com critrios e mtodos para
se fazer avaliaes, com seus parmetros preestabelecidos. O foco desta Norma
est na evoluo e a forma de incidir em menos erros, propiciando a ausncia ou
pelo menos a no constncia de sinistros, queda de estruturas, incndios e
colapsos. Com base nos requisitos de desempenho dos sistemas, foi elaborada uma
descrio simplificada de cada uma das seis partes da Norma.
66
consideradas.
67
Na parte dos Sistemas de Pisos a Norma trata do desempenho dos sistemas de
pisos, destinados as reas de uso privativo ou de uso comum do edificio. Acidentes
relacionados ao sistema de pisos so previsveis e, portanto evitveis, exigindo
apenas ateno a alguns requisitos. No contemplado nessa parte, os requisitos
de limpabilidade ou manchamento. So complementares a esta, as Normas
Brasileiras prescritivas aplicveis a diferentes materiais utilizados na produo de
sistema de pisos. Os principais requisitos de desempenho desse sistema esto
representados no quadro19.
No apresentar runa, seja por ruptura ou perda de estabilidade, e nem falhas que
coloquem em risco a integridade fsica do usurio;
Resistir a cargas verticais concentradas previsveis nas condies normais de servio, sem
apresentar runa ou danos localizados nem deslocamentos excessivos;
68
A planeza da camada de acabamento ou superfcies regularizadas para a fixao de
camada de acabamento das reas comuns e privativas deve apresentar valores iguais ou
inferiores a 3 mm com rgua de 2 metros em qualquer direo.
Fonte: ABNT, 2013
69
Apresentar transmitncia trmica e capacidade trmica que proporcionem pelo menos
desempenho trmico mnimo estabelecido na NBR 15220-3;
Apresentar aberturas, nas fachadas das habitaes, com dimenses adequadas para
proporcionar a ventilao interna dos ambientes;
Devem ser limitados os deslocamentos, fissuraes e falhas nas paredes externas,
incluindo seus revestimentos, em funo de ciclos de exposio ao calor e resfriamento
que ocorrem durante a vida til do edifcio;
Manter a capacidade funcional e as caractersticas estticas, ambas compatveis com o
envelhecimento natural dos materiais durante a vida til de projeto.
Apresentar vida til de projeto conforme perodos mnimos especificados, desde que o SC
seja submetido a intervenes peridicas de manuteno.
70
Os Sistemas Hidrossanitrios so responsveis diretos pelas condies de sade e
higiene requeridas para a habitao, alm de apoiarem todas as funes humanas
nela desenvolvidas. As instalaes devem ser incorporadas construo, de forma
a garantir a segurana dos usurios, sem riscos de queimaduras (instalaes de
gua quente), ou outros acidentes. Devem ainda harmonizar-se com a
deformabilidade das estruturas, interaes com o solo e caractersticas fsico-
qumicas dos demais materiais de construo. Os principais requisitos de
desempenho desse sistema apresentados na Norma esto representados no quadro
22.
Quadro 22 - Requisitos dos Sistemas Hidrossanitrios.
72
Figura 7 - Aplicao de recursos na Manuteno
Fonte: Abraman, 2011
Gomide et al. (2006) define Manuteno Corretiva: como sendo a atividade que visa
reparao ou restaurao de falhas ou anomalias, seja ela planejada ou no.
73
Implica, necessariamente, a paralisao total ou parcial de um sistema. o tipo de
manuteno que apresenta os custos mais elevados de execuo.
9
Projeto Apostila virtual. Disponivel em: <http://www.caee.ufrn.br/manut/cap03.htm>
75
Para a NBR 5674:2012 Manuteno Preventiva caracterizada por servios cuja
realizao seja programada com antecedncia, priorizando as solicitaes dos
usurios, estimativas da durabilidade esperada dos sistemas, elementos ou
componentes das edificaes em uso, gravidade e urgncia, e relatrios de
verificaes peridicas sobre o seu estado de degradao.
Ainda de acordo com essa apostila se o controle desses servios puder ser
informatizado, haver um ganho sensvel em termos de rapidez, eficincia e reduo
de custos. Quando no for possvel, deve ser adotado um bom controle atravs de
quadros, cronogramas e fichas so aceitveis. Servios que ultrapassem o mbito
da manuteno preventiva devem ser contratados com firmas especializadas.
77
Desse modo, Corra e Corra (2006) explicam que a manuteno preditiva
geralmente aplicada quando existe a possibilidade de monitoramento de condies
que determinem a falha, como rudos, temperaturas ou vibraes, ou ainda, quando
a manuteno for excessivamente dispendiosa.
Com relao ao aspecto econmico desse tipo de manuteno, Assis (2010) , afirma
que a manuteno preditiva preza pela realizao do menor nmero possvel de
intervenes, programando tarefas especficas de manuteno somente quando
forem de fato necessrias, reduzindo assim o custo global da manuteno. Essa
situao possvel, pois ao monitorar regularmente as condies reais dos sistemas
e seu rendimento/desempenho, com o uso de programas e equipamentos
especficos, o processo assegurar o intervalo mximo das aes de manuteno e
reduzir as paradas no programadas.
79
4.1.1.4 Manuteno Detectiva
Gomide et al. (2006) define a Manuteno Detectiva como sendo a atividade que
visa identificar as causas de falhas e anomalias, auxiliando nos planos de
manuteno, com o objetivo de atacar a origem do problema, e no apenas o
sintoma do mesmo.
80
4.1.2 Tipo de Interveno
Gomide et al. (2006) estabelece que a manuteno pode ainda ser classificada com
relao ao tipo de interveno realizada, podendo essas ser denominadas de:
conservao, reparao, restaurao e modernizao. A figura 9 busca facilitar a
compreenso a cerca do tema, elucidando a diferena entre estas intervenes, a
partir de um grfico de desempenho x idade da edificao.
4.1.2.1 Conservao
Segundo Barbosa e Pusch (2011), no dia- a- dia proprietrios ou sndicos devem
tomar aes de conservao do edifcio, que se configuram como atividades
simples, de operao diria, como limpeza e remoo de resduos, e nem sempre
so consideradas como atividades de manuteno. No entanto, tais atividades so
81
importantes quando integradas aos demais tipos de manuteno, e contribuem para
a obteno de bons resultados na conservao do ambiente construdo. O texto
ainda ressalta que infelizmente, comum que os proprietrios e sndicos no sejam
devidamente orientados quanto aos procedimentos mais eficientes e
recomendveis.
Na definio dada por Gomide et al. (2006) para esse tipo de atividade, se
estabelece que a Conservao a atividade rotineira , realizada diariamente ou com
pequenos intervalos de tempo, relacionada com a operao e limpeza dos edifcios.
Ainda destacado que na conservao pode-se estabelecer os procedimentos para
que o operrio esteja atento a outras falhas, observando se os procedimentos
relacionados a reparao esto ou no apresentando o desempenho esperado. O
autor aponta tambm a importncia desse tipo de feedback da equipe de
conservao, uma vez que essa atitude proporcionar avaliaes e anlise, alm de
tempos de atuao mais eficientes e reduo de retrabalhos. Entretanto Quando a
conservao improvisada, poucas so as informaes fornecidas quanto ao
feedback e, as vezes, a equipe de manuteno no esta preparada para a
realizao dos procedimentos, resultando em problemas e atritos entre cada
responsvel das etapas de manuteno.
4.1.2.2 Reparao
82
planejamento e controle detalhado, vinculados ao prolongamento da vida til do
edifcio.
4.1.2.3 Restaurao
Segundo uma reportagem de maio de 2013 do site da revista Infra, comum que se
confunda retrofit, reforma e restaurao, pois esses conceitos tm uma essncia
em comum, porm h diferenas substanciais entre eles. A restaurao consiste na
restituio do imvel sua condio original, a reforma por sua vez visa a realizao
de melhorias, sem compromisso com as caractersticas anteriores. J no retrofit a
inteno conciliar ambos, renovao e manuteno, pois ao mesmo tempo em que
se deve manter caractersticas originais da edificao preciso moderniz-la.
83
dos servios de conservao e restaurao, necessrio que o projeto de
interveno seja precedido por uma vasta pesquisa, tanto histrica, cronolgica,
iconogrfica e at mesmo arqueolgica, quando necessria..
possvel concluir assim que a maior parte das restauraes realizada em prdios
com valor histrico que foram deteriorados pela ao do tempo, a restaurao pode
ser caracterizada por um conjunto de intervenes que visa conservar tanto quanto
possvel suas caractersticas formais e construtivas originais, porm permitindo que
a edificao possa apresentar um bom desempenho e condies prprias de ser
utilizada.
4.1.2.4 Modernizao
84
quando fala-se em modernizao, pode-se entender que est se superando o
desempenho original do edifcio.( SEELY apud BONIN ,1988)
85
A gesto da manuteno de uma edificao responsabilidade do proprietrio ou do
sndico do condomnio. recomendvel que esta tarefa seja realizada por pessoas
qualificadas, isto porque uma gesto eficiente do sistema de manuteno requer
tempo, conhecimento tcnico e multidisciplinar e capacidade de gerenciamento.
86
Os requisitos que a gesto do sistema de manuteno de edificaes deve atender,
tambm so estabelecidos na NBR 5674:2012, so eles: preservar as
caractersticas originais da edificao; e prevenir a perda de desempenho
decorrente da degradao dos seus sistemas, elementos ou componentes
87
4.2.1 Sistemas de Manuteno
88
O sistema de manuteno deve possuir mecanismos capazes de
prever os recursos financeiros necessrios para a realizao dos
servios de manuteno em perodo futuro definido.
89
O Primeiro o Sistema de Controle Manual que se caracteriza por ser um sistema
rudimentar, ainda utilizado em pequenas empresas e por empresas prestadoras de
servios de manuteno de pequeno porte. Todas as informaes relacionadas s
atividades de manuteno, aos equipamentos ou a qualquer outro item, so
anotadas manualmente e guardadas fisicamente pelas empresas (papis, pastas,
etc).
90
Um sistema de manuteno informatizado permite a interligao da manuteno
com as demais reas da empresa, tornando o gerenciamento de custos, materiais e
pessoal mais gil e seguro. O fator primordial da informatizao da manuteno o
gerenciamento dos equipamentos e instalaes, visando possibilitar a formao de
um banco de dados histrico dos equipamentos, o planejamento e programao de
recursos para a manuteno, orientar atividades e estabelecer o panorama das
condies dos equipamentos. (BRANCO FILHO, 2005)
Para Castro (2007), fundamental que haja um plano de manuteno a ser seguido.
E esse plano deve ser constitudo de um conjunto de informaes e procedimentos,
os quais vo orientar as atividades de manuteno e as rotinas de operao de
sistemas, de acordo com uma estratgia de ao estabelecida. Segundo o autor o
92
programa deve considerar as orientaes do fabricante relacionadas ao uso e
inspeo rotineira de cada componente.
10
Faculdade Alta Floresta
93
OBRIGATORIEDADES DO PLANO DE MANUTENO SEGUNDO A NBR
5674:2012
Caractersticas especficas da edificao que devem ser consideradas no plano
Previso financeira.
Descrio da atividade;
Periodicidade
Custo.
94
Manual dos fornecedores dos equipamentos e servios;
Programa da manuteno;
Contratos firmados;
Relatrio de inspeo;
Ferreira (2010) defende que para reduzir custos na manuteno, deve-se adequar o
programa de manuteno a fim de evitar aes corretivas em componentes que
poderiam sofrer aes programadas de manuteno. Para que isto ocorra,
fundamental que o planejamento seja entendido como um servio tcnico,
95
executado por empresas especializadas e/ou por profissionais treinados
adequadamente.
96
unanimidade, exceto, talvez, para os pequenos condomnios de
baixa renda.
Com o exposto, possvel perceber que mesmo que a terceirizao apresente uma
srie de vantagens, necessrio que a deciso por sua adoo no seja tomada de
forma precipitada. Com a inteno de auxiliar a deciso final do gestor, a Revista
Construo e Mercado (2009), prope uma srie de questionamentos que devem
ser feitos pelo sndico/gestor, antes de realizar a contratao da empresa
terceirizada, a fim que assim possa ser tomada a melhor deciso possvel, as
perguntas so: Quantas pessoas vamos ter que demitir? Quanto essas demisses
vo nos custar? Vamos reduzir custos com a terceirizao ou no? Quais as
vantagens do processo? Estamos pensando somente em reduzir custos ou em
contar com um parceiro de longo prazo, que disponibilize pessoal sempre atualizado
e treinado? Quanto vamos reduzir por ms em nosso atual custo de manuteno?
97
f) prazo para a execuo, preo, condies de pagamento,
cronograma fsico-financeiro com base no contrato
Servio 30 30
Resultado/Desempenho 5 65
98
Cultura gerencial, mdia gerncia, em manter pessoal prprio
Definir quais atividades podem ou devem ser terceirizadas no todo ou em parte
tomando especial cuidado com as atividade fim e estratgicas, onde se inclui
parte da manuteno.
CONDIES BSICAS PARA TERCEIRIZAR
Aumento da qualidade;
Reduo de custos;
VANTAGENS DA
TERCEIRIZAO
Perda de know-how.
Fonte:Xavier, 2001
99
4.2.3.1 Contratao por mo de obra
Como foi mostrado anteriormente, esse modelo de contratao o mais adotado no
setor de manuteno no Brasil, o principal motivo a sua facilidade de aplicao,
uma vez que no exige uma elaborao contratual muito complexa. Entretanto
tambm, o modelo de terceirizao que recebe mais criticas por parte dos
estudiosos do assunto, na literatura podemos encontrar diversas citaes que
corroboram a falta de eficincia deste tipo de contratao:
Medeiros et al. (2005) ainda chama a ateno para o fato do supervisor acumular a
funo de preposto da contratada, descaracterizando quanto as suas reais
atribuies, evidenciando duplo papel que afeta seu desempenho. De modo usual,
os executantes acabam respondendo tanto ao supervisor da contratada quanto a
fiscalizao, no considerando aqui as intervenes dos usurios, provocando um
conflito pessoal que prejudica o bom andamento das tarefas do dia a dia.
Como fica claro no exposto acima, a forma de contratao por Mo de Obra de uma
maneira geral a ltima alternativa a ser aplicada por empresas que desejam
100
manter a sua competitividade no mercado. Em suma pode-se afirmar que um
modelo de fcil elaborao contratual, carrega possveis riscos de passivos
trabalhistas, o contratante arca com a tarefa de fiscalizar a mo-de-obra,
caracterizando um vnculo de superviso, alm de comumente no possuir
parmetros de resultados e qualidade. Os efeitos desse tipo de contratao podem
ser visualizados no quadro 28.
Menor comprometimento dos empregados (no tm identidade com nenhuma das duas
empresas);
Fonte: Xavier,2001
101
4.2.3.2 Contratao por Servio
Alm das desvantagens j citadas, Medeiros et al. (2005) consegue identificar nesse
mtodo um claro conflito de interesses, uma vez que para alcanar um lucro maior:
Menor desperdcio;
103
Nesse tipo de contrato o objetivo estratgico no contratar servios
de manuteno e, sim, contratar solues de manuteno. No
contrato de risco deve-se, inicialmente, estabelecer os parmetros de
disponibilidade mnima dos equipamentos e um teto dos recursos
contratados e, com base nestes indicadores, a contratada ser
remunerada [...] O contrato por resultados estimula para que no
haja quebra de equipamento, e assim leva as empresas a fazerem o
servio bem feito, assegurando que o equipamento permanea em
funcionamento o maior tempo possvel. Normalmente este tipo de
contrato est amarrado ao faturamento da empresa. (PINTO;
XAVIER, 2000)
Entretanto Medeiros et al. (2005) ressalta o fato que para esse mtodo funcionar, as
empresas Contratante e Contratada devem procurar se conhecer mutuamente para
ficar bem clara a meta a serem atingidas, seus pontos fortes e limitaes para que
possam, em um esforo de parceria, definir quais os resultados a serem atingidos,
garantindo a performance a ser alcanada nos equipamentos e instalaes,
tornando as unidades competitivas.
104
atingir metas negociadas; A responsabilidade tcnica passa a ser totalmente
assumida pela contratada; H uma tendncia de reduo de custos da manuteno;
Aumenta a disponibilidade das instalaes; A contratada tem um foco maior no
atendimento das metas negociadas; Alm do aumento da vida til dos
equipamentos.
Diante das vantagens expostas inegvel o efeito positivo que a adoo desse
mtodo trar para manuteno da edificao, como pode ser verificado no quadro
30. Entretanto para que ele ganhe mais adeptos, ser imprescindvel uma mudana
de paradigma.
106
processos e planejar aes a fim de atingir as metas operacionais definidas pelas
empresas. Devem indicar onde e quais melhoramentos podem ser conduzidos de
modo a otimizar os processos, assim como destacar as reas onde o desempenho
satisfatrio. So, portanto, instrumentos de anlise fundamentais para o executivo
de manuteno na avaliao do desempenho de sua planta.
107
Assim, o uso de indicadores tem sido uma valiosa ferramenta para gerentes
avaliarem o desempenho de suas reas e no planejamento estratgico a fim de se
alcanar metas. A tarefa de avaliar o desempenho torna-se crucial para tomar novas
decises. S devemos tomar decises baseados em fatos e dados. (DEMING, 1986)
Medeiros et. al. afirma que a gesto de manuteno deve selecionar indicadores
que meam a eficcia de seus processos, tais como, disponibilidade, confiabilidade
e segurana. As metas estabelecidas devem se basear em benchmarking,
preferencialmente a nvel internacional ou na pior das hipteses, superar os valores
praticados pelo concorrente. Outros indicadores tcnicos, tais como, tempo mdio
entre falhas (TMEF) e tempo mdio para reparo (TMPR) so necessrios para
subsidiar o monitoramento e a gesto de manuteno. [...] Indicadores hoje que no
podem faltar nas empresas esto relacionados a questes de Segurana, Meio
Ambientes e Sade Ocupacional.
4.2.4.1 Custo
109
Nesse custo esto includas todas as contrataes para realizar trabalhos dentro da
planta e todos os servios contratados fora, como usinagem, recuperao de peas,
aferio e calibrao, enrolamento de motores, reforma de equipamentos etc.
O Tempo Mdio Entre Falhas (TMEF) ou Mean Time Between Failures (MTBF) um
tipo de indicador bastante utilizado no setor industrial, especialmente nas reas de
110
produo e manuteno, para que se possa mensurar a confiabilidade de uma
mquina e tambm o tempo em que uma determinada falha ou pane ocorre em um
equipamento entre o perodo de manuteno. Este indicador tem sido usado por
gestores h quase 60 anos como parmetro para as tomadas de decises,
especialmente no segmento de manuteno. 11
4.2.4.4 TMPR
11
http://www.manutencaoesuprimentos.com.br/conteudo/1928-tempo-medio-entre-falhas-mtbf/
12
http://www.pmgacademy.com/pt/glossario-itil/324-tempo-medio-entre-falhas-tmef
111
tempo de reparo ou substituio significativo em relao ao tempo de operao. E
pode ser calculado pela equao:
112
A anlise dos resultados das pesquisas de satisfao com o usurio torna possvel a
visualizao dos pontos vulnerveis do relacionamento entre o cliente interno e o
prestador de servios da gesto da manuteno
Cabe salientar que deve se tomar o cuidado de apresentar os itens de forma clara e
simples ao pblico-alvo, evitando-se a utilizao de tabelas, quadros ou qualquer
outra representao em que o pblico-alvo pudesse no estar familiarizado.
4.2.4.6 Disponibilidade
113
4.2.4.7 Retrabalho
114
posse da quantidade de retrabalho detectada no empreendimento, o gerente pode
tomar decises baseadas em fatos.
O Back Log a relao entre o tempo total estimado para a realizao dos servios
de manuteno em carteira e o tempo total disponvel na manuteno, por perodo.
Ele pode ser calculado como um todo ou subdividido por especialidades.
115
5 ESTUDO DE CASO
116
So 350 mil metros quadrados, destinados a abrigar empresas de setores intensivos
em conhecimento, com prioridade para as reas de energia, meio ambiente e
tecnologia da informao. Este ambiente de convivncia entre empresrios,
pesquisadores e estudantes de graduao e ps-graduao, alm de estimular o
empreendedorismo entre os alunos e gerar programas de estgio, garante s
empresas um acesso privilegiado a laboratrios, profissionais de alta qualificao e
novas oportunidades de negcios. O Parque Tecnolgico UFRJ j abriga inmeras
empresas de base tecnolgica alm de laboratrios e centros de excelncia, como o
Laboratrio de Tecnologia Ocenica da COPPE. (PARQUE TECNOLGICO UFRJ,
2014) (figura 11)
Fonte:
DD Dirio Oficial, 2011
117
localizadas no Parque, nos dois auditrios existentes no primeiro pavimento. O
detalhamento do prdio pode ser visto nas plantas da edificao (figuras 13 e 14).
118
Figura 14 - Planta Adm 2 pavimento
119
Figura 15 - Organograma Gerncia Operaces
MANUTENO
Profissional Cargo
Carlos Coordenador
Alexandre Supervisor
Gelson Auxiliar tcnico de manuteno
Mendes Auxiliar tcnico de manuteno
Benedito Tcnico em eletrnica
Evandro Eletricista
Marcos Tcnico em refrigerao
CONSERVAO
Profissional Cargo
Helena Coordenadora
Rosngela Supervisora
Solange Aux. de Servios Gerais
Ariana Aux. de Servios Gerais
120
Penha Aux. de Servios Gerais
Valria Aux. de Servios Gerais
Wellington S. Aux. de Servios Gerais
Wellington M. Aux. de Servios Gerais
121
Lean-maintenance13. O Leankeep um software disponibilizado via web com o
objetivo de aumentar a vida til das edificaes e equipamentos por meio do
processo de melhoria contnua alm de maior controle dos processos. A figura 17
mostra a interface do software.
13
Lean-Maintenance a operao proativa que emprega atividades planejadas de manuteno
atravs de prticas de TPM usando estratgias de manuteno centrada na confiabilidade,
recorrendo a equipes autnomas atravs do uso correto de sistemas informticos de apoio
manuteno. (J. PINTO, 2010)
122
respectiva solicitao, com o tempo necessrio para a resoluo da falha, mais
possveis observaes alm da assinatura do executante encaminhado de volta ao
gestor da manuteno para posterior baixa na rede. O procedimento para a abertura
de chamado representado a partir do fluxo da figura 18.
SERVIOS TERCEIRIZADOS
Manuteno elevador
Paisagismo
Dedetizao
Limpeza de Reservatrio
123
Coleta de resduos
Teste de Medio hmica
Teste de Mangueira de Incndio
Recarga do extintor
Segurana
A estrutura da manuteno, ainda conta com uma oficina, onde possvel realizar
pequenos consertos de equipamentos que apresentaram alguma falha durante o
funcionamento e estejam fora do prazo de garantia. Alm da oficina o Parque ainda
conta com um depsito onde se pode armazenar peas sobressalentes, as
ferramentas necessrias para realizar o servio de manuteno e os materiais para
conservao, tais como, lixeiras, produtos de higiene, produtos de limpeza e etc.
Pode ser apontado como um dos motivos para o grande volume de atividades o fato
da equipe realizar reformas e obras civis, apesar destas no estarem dentro do
escopo da manuteno predial. Esse cenrio pode ser explicado pela demora em
realizar a contratao de servios, em funo da burocracia existente. Como muitos
desses servios apresentam carter emergencial acaba no restando outra soluo
a no ser passar a tarefa para a equipe de manuteno.
124
A alta carga de trabalho cria um grande desafio para o gestor de manuteno, pois
se torna impossvel absorver a demanda de ordens de servio de carter corretivo e
ainda realizar intervenes preventivas. No atual cenrio mesmo que no seja
implementado um Sistema de Manuteno preventiva, j existe um alto backlog.
(figura19)
125
CONTROLE DE CONSUMO DE ENERGIA ELTRICA DO PRDIO ADM
N DO MEDIDOR: 7581603 ANO REF: 2014
LEITURA
LEITURA ATUAL VALOR OUTRAS
MS DE ANTERIOR CONSTANTE CONSUMO CONSUMO
CONSUMO UNITRIO DE COBRANAS TOTAL (R$)
REFERNCIA DO MEDIDOR REAL (kWh) (R$)
(kWh) DATA (kWh) DATA kWh (R$) (R$)
JANEIRO 1016 02/01/14 1123 03/02/14 107 80 8560 0,47207 R$ 4.040,92 R$ 26,33 R$ 4.067,25
FEVEREIRO 1123 03/02/14 1238 10/03/14 115 80 9200 0,47092 R$ 4.332,46 R$ 76,68 R$ 4.409,14
MARO 1238 10/03/14 1332 10/04/14 94 80 7520 0,46666 R$ 3.509,28 R$ 76,68 R$ 3.585,96
ABRIL 1332 10/04/14 1380 09/05/14 48 80 3840 0,48619 R$ 1.866,97 R$ 140,93 R$ 2.007,90
MAIO 1380 09/05/14 1431 06/06/14 51 80 4080 0,46302 R$ 1.889,12 R$ 38,82 R$ 1.927,94
JUNHO 1431 06/06/14 1472 03/07/14 41 80 3280 0,46184 R$ 1.514,84 R$ 38,82 R$ 1.553,66
JULHO 1472 03/07/14 1513 01/08/14 41 80 3280 0,45471 R$ 1.491,45 R$ 37,85 R$ 1.529,30
AGOSTO 1513 01/08/14 1576 02/09/14 63 80 5040 0,45112 R$ 2.273,64 R$ 76,68 R$ 2.350,32
SETEMBRO 1576 02/09/14 1641 03/10/14 65 80 5200 0,45225 R$ 2.351,70 R$ 76,68 R$ 2.428,38
OUTUBRO 1641 03/10/14 1707 03/11/14 66 80 5280 0,45849 R$ 2.420,83 R$ 127,47 R$ 2.548,30
NOVEMBRO 1707 03/11/14 1779 02/12/14 72 80 5760 0,55367 R$ 3.189,14 R$ 76,68 R$ 3.265,82
DEZEMBRO 1779 02/12/14 1853 05/01/15 74 80 5920 0,56234 R$ 3.329,05 R$ 72,01 R$ 3.401,06
126
Figura 22 - Comparativo de consumo de gua
127
Quadro 33 - Certificados Prediais
CERTIFICADOS PREDIAIS
Quando foi adquirido o software foi dispensado o suporte tcnico para auxiliar na
compreenso acerca do funcionamento do programa, em razo do custo. Essa
128
deciso resultou em um grande atraso na implementao do programa, pois era
necessrio descobrir os recursos existentes, o funcionamento, a lgica utilizada pelo
programa, se adaptar a interface do software e etc. Depois de mais de um ano de
funcionamento a equipe ainda apresenta dificuldades em emitir alguns relatrios ou
para cadastrar sistemas/equipamentos. Em entrevista o coordenador revelou como
sendo esse um dos principais problemas enfrentados por ele.
14
O contedo original do quadro presente na norma se encontra no anexo 4
130
Quadro 34- Principais documentos do Manaual de Uso, Operao e Manuteno
Incumbncia
Incumbncia
pelo Periodicidade
Documento pela
fornecimento da renovao
renovao
inicial
Gerncia Quando houver
Construtora ou
Manual do proprietrio Operaces Parque alterao na fase de
incorporadora
Tecnolgico UFRJ uso
Gerncia Quando houver
Construtora ou
Manual das reas comuns Operaces Parque alterao na fase de
incorporadora
Tecnolgico UFRJ uso ou legislao
Gerncia
Certificado de garantia dos Construtora ou A cada nova aquisio/
Operaces Parque
equipamentos instalados incorporadora manuteno
Tecnolgico UFRJ
Gerncia
Notas fiscais dos Construtora ou A cada nova aquisio/
Operaces Parque
equipamentos incorporadora manuteno
Tecnolgico UFRJ
Manuais tcnicos de uso, Gerncia
Construtora ou A cada nova aquisio/
operao e manuteno Operaces Parque
incorporadora manuteno
dos equipamentos instalados Tecnolgico UFRJ
Construtora ou
Auto de concluso (habite-se) No h No H
incorporadora
No h, desde que
Alvar de aprovao Construtora ou inalteradas as
No H
e execuo de edificao incorporadora condies
do edifcio
No h, desde que
Alvar de instalao Construtora ou inalteradas as
No H
de elevadores incorporadora condies
do edifcio
Gerncia
Alvar de funcionamento Construtora ou
Operaces Parque No H
de elevadores incorporadora
Tecnolgico UFRJ
Gerncia
Auto de vistoria de corpo Construtora ou Verificar legislao
Operaces Parque
de bombeiros (AVCB) incorporadora estadual especfica
Tecnolgico UFRJ
Construtora ou
Projetos legais No H No H
incorporadora
Projetos aprovados Construtora ou
No H No H
em concessionrias incorporadora
Construtora ou
Projetos executivos No H No H
incorporadora
Gerncia
Construtora ou
Licenas ambientais Operaces Parque Quando necessrio
incorporadora
Tecnolgico UFRJ
Gerncia
Termos de ajustamento de Construtora ou
Operaces Parque Quando necessrio
conduta ambientais (TAC incorporadora
Tecnolgico UFRJ
131
Recibo de pagamento do IPTU
do ltimo ano de obra, boletos
Gerncia
de IPTU a serem pagos, cpia Construtora ou
Operaces Parque No h
do processo de incorporadora
Tecnolgico UFRJ
desdobramento do IPTU e
carns IPTU desdobrado
Declarao de limpeza do
Gerncia
poo de esgoto, poo de gua Construtora ou
Operaces Parque A cada ano
servida, caixas de drenagem e incorporadora
Tecnolgico UFRJ
esgoto
Relatrio de vistoria Construtora ou
No h No h
de entrega de obra incorporadora
Relao de equipamentos,
Construtora ou
mveis, eletrodomsticos, No h No h
incorporadora
objetos de decorao
Gerncia
Atestado de instalaes Construtora ou Verificar legislao
Operaces Parque
eltricas incorporadora especfica
Tecnolgico UFRJ
132
Aplice de seguro de Gerncia Operaces Gerncia
incndio ou outro sinistro que Parque Tecnolgico Operaces Parque A cada ano
cause destruio UFRJ Tecnolgico UFRJ
133
Alm do Manual de Uso, Operao e Manuteno, para atingir maior eficincia na
manuteno de uma edificao necessria uma abordagem fundamentada em
procedimentos organizados em um sistema de manuteno, segundo uma lgica de
controle de qualidade e de custo. Portanto fundamental que haja um plano de
manuteno para cada sistema/equipamento existente no prdio. Esse plano se
constitui por um conjunto de informaes e procedimentos, que orientaro as
atividades de manuteno e as rotinas de operao, de acordo com uma estratgia
de ao estabelecida pelo gestor. De acordo com a NBR 5674:2012 a gesto
eficiente do sistema de manuteno deve promover a realizao coordenada dos
diferentes tipos de manuteno das edificaes.
15
O contedo original do quadro presente na norma se encontra no anexo 2
134
Quadro 35- Modelo para elabrorao do programa de manuteno
Periodi- Elemento/
Sistema Atividade Responsvel
cidade Componente
A cada
Ssema
reservatrios e o manuteno
Hidrossanitrios gua potvel
funcionamento das bias local
Verificar o funcionamento e
alternar a chave no painel Equipe de
Sistemas Bombas de gua
A cada 15 dias
Equipe de
informtica, Verificar o funcionamento
Sistema de manuteno
voz, telefonia, conforme instrues do
automao local/Empresa
vdeo, TV, fornecedor
capacitada
CFTV
Revestimentos Mrmore, Verificar e se necessrio, Equipe de
de parede e piso e teto granito e etc. encerar as peas polidas manuteno local
Limpar o sistema das guas
pluviais e ajustar a
Ralos,grelhas, Equipe de
Sistemas periodicidade
calhas e manuteno
Hidrossanitrios em funo da sazonalidade,
canaletas local
especialmente em poca de
chuvas intensas
Equipe de
Efetuar limpeza geral das
A cada trs meses
manuteno
Esquadrias de Alumnio esquadrias e seus
local/ Empresa
componentes
capacitada
Caixas de
esgoto, de Equipe de
Sistemas
gordura e de Efetuar limpeza geral manuteno
Hidrossanitrios
guas local
servidas
Verificar a integridade
Lajes, vigas e Empresa
A cada ano
135
Inspecionar sua integridade e
reconstituir o sistema de Empresa
SPDA
medio de resistncia especializada
conforme legislao vigente
Aplicao de produtos Empresa
Desratizao e Desinsetizao
qumicos especializada
reas
Verificar sua integridade e
molhadas
reconstituir a proteo Equipe de
internas,
Impermeabilizao mecnica, sinais de infiltrao manuteno
reservatrios,
ou falhas da local
coberturas e
impermeabilizao exposta
jardins
Verificar sua integridade e
reconstituir os rejuntamentos
Equipe de
internos e externos dos pisos,
manuteno
Rejuntamentos e vedaes paredes, peitoris, soleiras,
local/ Empresa
ralos, peas sanitrias,
capacitada
grelhas de ventilao, e
outros elementos
Equipe de
Paredes
Verificar a integridade e manuteno
externas/
reconstituir, onde necessrio local/ Empresa
fachadas
Revestimentos de especializada
parede, piso e teto Piso Equipe de
acabado,reves Verificar a integridade e manuteno
timento de reconstituir, onde necessrio local/ Empresa
parede e teto especializada
Equipe de
Quadro de manuteno
Instalaes
distribuio de Reapertar todas as conexes local/ Empresa
eltricas
circuitos capacitada/Empre
sa especializada
Verificar falhas de vedao, Equipe de
fixao das esquadrias, manuteno
e reconstituir sua local/ Empresa
integridade, onde necessrio especializada
Esquadrias em geral Efetuar limpeza geral das
Equipe de
esquadrias incluindo os
manuteno
drenos, reapertar parafusos
local/ Empresa
aparentes, regular freio e
especializada
lubrificao.
Verificar a presena de
Equipe de
fissuras, falhas na vedao e
manuteno
Vidros e seus sistemas de fixao fixao nos caixilhos e
local/ Empresa
reconstituir sua integridade,
especializada
onde necessrio
Verificar as tubulaes de
gua potvel e servida, para Equipe de
detectar obstrues, falhas manuteno
Tubulaes
ou entupimentos, e fixao e local/ Empresa
Sistemas
reconstituir a sua integridade, especializada
hidrossanitrios
onde necessrio
Metais, Verificar os elementos de Equipe de
acessrios e vedao dos metais, manuteno
registros acessrios e registros local
136
Empresa
Equipamentos de incndio Recarregar os extintores
especializada
Sistemas de Inspecionar periodicamente
proteo de acordo com a legislao
Equipamentos Empresa
contra vigente Em locais expostos
industrializados especializada
descargas corroso severa, reduzir os
atmosfricas intervalos entre verificaes.
Verificar a integridade
Equipe de
estrutural dos componentes,
manuteno
Sistema de cobertura vedaes, fixaes, e
local/ Empresa
reconstituir e tratar, onde
especializada
necessrio
A cada dois
Equipe de
Verificar as conexes, estado
Tomadas, manuteno
anos
137
Para o aumento da eficincia do sistema de manutenco, importante tambm
explorar o potencial do Parque, realizando um benchmarking na rea, a partir de
reunies com os facilities das empresas presentes no Parque. A partir dessa ao
ser possvel entrar em contato alm de adotar as melhores prticas de manuteno
empregadas pelos gestores destas empresas, possibilitando assim a melhoria dos
indicadores de desempenho da manuteno do Parque.
Muitas anomalias poderiam ser evitadas caso fosse realizada a contratao de uma
empresa terceirizada com melhor habilidade tcnica. O despreparo desses
profissionais causa um grande prejuzo anual em retrabalhos. Essa realidade s
poderia ser modificada, a partir de uma mudana no perfil de licitao praticada. Um
modelo de contratao para empresas terceirizadas indicado o de Contratao por
Resultado/Desempenho, uma vez que, esse mtodo oferece liberdade de atuao
da contratada no objeto contratado, permitindo ganhos diferenciados baseados na
sua competncia para atingir metas negociadas; h uma tendncia de reduo de
custos da manuteno; aumenta a disponibilidade das instalaes; a contratada tem
um foco maior no atendimento das metas negociadas; alm do aumento da vida til
dos equipamentos. Entretanto esse aspecto de difcil ou impossvel mudana em
funo da poltica de licitao adotada na Universidade.
A NBR 5674 apresenta uma lista com o modelo de registros que convm que
estejam disponveis, a fim de evidenciar que as atividades de manuteno foram
levadas a efeito, sendo necessrio. Essa lista foi adaptada pela a autora e se
encontra no quadro 3616.
Gerais
16
O contedo original do quadro presente na norma se encontra no anexo 3
138
Sistemas eletromecnicos
Relatrio anual de verificaes dos elevadores (RIA)
Relatrio de verificaes da manuteno dos elevadores
Verificaes e relatrio das instalaes eltricas
Verificaes e relatrio de medio hmica
Verificaes e relatrio de manuteno das bombas
Atestado SPDA Sistema de Proteo e Descarga Atmosfrica
Proteo contra descargas atmosfricas
Verificaes com registros no livro de
Automao de dados, informtica, voz,telefonia, vdeo e manuteno ou em formulrios especficos
televiso ou, dependendo do caso, em relatrio da
Ar-condicionado empresa contratada
Circuito fechado de TV
Quadro de distribuio de circuitos Verificaes com registros no livro de
Tomadas, interruptores e pontos de luz manuteno
Equipamentos em geral
Relao de equipamentos
Certificado de garantia dos equipamentos instalados
Manuais tcnicos de uso, operao e manuteno dos equipamentos instalados
Livro de registro das atividades da manuteno
Instalaes hidrulico-prediais e gs
Verificaes com registros no livro de
manuteno ou em formulrios especficos
Instalaes hidrulicas/ esgotos / guas pluviais/ louas/ ou, dependendo do caso, em relatrios e
metais/ bombas certificado da empresa contratada/
certificado e atestado de potabilidade da
gua
Verificaes de limpeza dos reservatrios com registro no livro de manuteno
Verificaes da limpeza do poo de esgoto, poo de gua servida, caixas de drenagem e esgoto, com
registro no livro de manuteno
Sistemas de combate a fogo ou incndios
Auto de verificao do corpo de bombeiros (AVCB) (quando obrigatrio)
Certificado de recarga de extintores
Atestado da brigada de incndio
Ficha de inscrio no cadastro de manuteno (FICAM) do sistema de segurana contra incndio das
edifi caes
Aplice de seguro de incndio ou outro sinistro que cause destruio (obrigatria) e outros opcionais
Certificado de ensaio hidrosttico de extintores
Livro de ocorrncias da central de alarmes
139
Sprinklers e seus componentes industrializados Verificaes com registros no livro de
(bombas, vlvulas de fluxo, detectores de fumaa etc.) manuteno ou em formulrios especficos
ou, dependendo do caso, em relatrios,
Equipamentos de incndio como
certificado da empresa contratada
Iluminao de emergncia
Revestimentos de paredes / pisos e tetos
Pedras naturais (mrmore, granito e outros)
Azulejo/cermica/pastilha
Paredes e tetos internos revestidos de argamassa/gesso
liso/ou executado com componentes de gesso
acartonado Verificaes com registros no livro de
manuteno ou em formulrios especficos
Paredes externas/fachada
Rejuntamento e tratamento de juntas
Paredes externas/fachada
Forros de gesso
Esquadrias
Verificaes com registros no livro de
Vidros
manuteno ou em formulrios especficos
Lazer
Verificaes com registros no livro de
manuteno ou em formulrios
Desratizao e desinsetizao especficos. Convm que os registros
incluam referncias s condies de
higiene
141
6 CONSIDERAES FINAIS
Como foi dito anteriormente, com relao ao estudo de caso, o problema detectado
que apresenta maior gravidade o fato da Gesto no ser guiada por um Sistema
estruturado de manuteno, apresentando como nico Programa/Plano de
Manuteno, o PMOC. Dessa maneira a equipe fica constantemente num ciclo de
consertar o que est quebrado, diminuindo a disponibilidade, confiabilidade e
durabilidade. A ausncia da manuteno adequada em edificaes responsvel
por falhas das mais variadas, que por sua vez so causadoras de danos materiais.
Alm disso, segundo os princpios da Lei de Sitter, a prevalncia da manuteno
corretiva gera um aumento do custo da Manuteno.
Portanto, com a introduo nos ltimos anos, dos conceitos de desempenho dos
sistemas e sua definio clara dos prazos de garantia e vida til, se faz necessrio
uma alterao do modelo mental da importncia das manutenes para que se
possa atingir a vida til e manuteno do desempenho inicial previsto a um edifcio,
sistema ou subsistema.
143
6.1 SUGESTO PARA TRABALHOS FUTUROS
De acordo com o pesquisado, o uso de indicadores de desempenho se mostrou a
melhor ferramenta para avaliar a gesto da manuteno, uma vez que os
indicadores mostram a soluo para os possveis problemas e ainda so guias que
permitem medir a eficcia das aes tomadas, bem como medir os desvios entre o
programado e o realizado. Com a utilizao dos indicadores possvel comparar ao
longo do tempo, com relao a dados internos e externos, sem eles praticamente
impossvel avaliar o desempenho de uma organizao e identificar os seus pontos
fracos. Portanto torna-se importante que se amplie o conhecimento acerca dessa
ferramenta em trabalhos futuros.
144
REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS
145
BEZERRA, J. E. A.; TUBINO, D. F. A Manuteno de Condomnios em Edifcios,
TPM, Terceirizao e o JIT/TQC. In: XX ENEGEP - Encontro Nacional de
Engenharia de Produo, 2000, So Paulo - SP. Anais do XX ENEGEP. So Paulo -
SP : EPUSP, 2000.
NETO, Jernimo C. P. F., NBR 5674 - Julho 2012 Requisitos para o sistema de
gesto de manuteno CONSIDERAES, 2012. disponvel em
<http://ie.org.br/site/noticias/print/id_sessao/5/id_noticia/6921 >
148
ANEXO
Tabela A.1- Prazos de Garantia presentes na NBR 15575:2013
149
150
ANEXO 2
Tabela A.2- Modelo para a elaborao do programa de manuteno preventiva de
acordo com a NBR 5674
151
152
153
ANEXO 3
154
155
156
ANEXO 4
157
158
159