Prospecto Resumido

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PROSPECTO RESUMIDO REFERENTE OFERTA DE CONTRATOS DE INVESTIMENTO

COLETIVO DO "GOLDEN TULIP CAMPOS HOTEL"
CHL 133 DESENVOLVIMENTO IMOBILIRIO S.A.

CNPJ/MF 13.605.808/0001-44
Rua da Quitanda n 86, 4 andar (parte), Centro
Rio de Janeiro RJ, CEP 20091-005
LA HOTELS EMPREENDIMENTOS 1 LTDA.

CNPJ/MF 09.109.567/0001-75
Rua Frei Caneca, n 1199, Consolao
So Paulo SP, CEP 01.307-003
Este prospecto resumido (Prospecto Resumido) foi elaborado exclusivamente para fins da oferta de
contratos de investimento coletivo do empreendimento hoteleiro denominado "Golden Tulip Campos
Hotel" (CIC), incorporado por CHL 133 Desenvolvimento Imobilirio S.A., com sede na Rua da
Quitanda n 86, 4 andar (parte), Centro, CEP 20091-00, na Cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de
Janeiro, inscrita no CNPJ/MF sob o n 13.605.808/0001-44 (Incorporadora), e operado por LA Hotels
Empreendimentos 1 Ltda., com sede na Rua Frei Caneca, n 1199, Consolao, CEP 01.307-0030, na
Cidade de So Paulo, Estado de So Paulo, inscrita no CNPJ 09.109.567/0001-75 (Operadora
Hoteleira), na qualidade de scia ostensiva de determinada sociedade em conta de participao (SCP).
A Incorporadora e a Operadora Hoteleira sero, para todos os efeitos, as ofertantes dos CIC
(Ofertantes). A presente oferta compreende 123 CIC, sendo o valor total da oferta R$ 54.243.260,00. O
valor unitrio do CIC variar entre R$ 401.897,00 e R$ 466.215,00, dependendo da metragem da unidade
autnoma adquirida. Todos os valores tem base de maio/15 e sero reajustados mensalmente conforme
ICC/RJ. As Ofertantes ressaltam que os 142 CIC comercializados anteriormente ao pedido de dispensa de
registro no sero, a princpio, considerados para efeito da presente oferta. A data de incio da oferta 01
de fevereiro de 2016.
Rio de Janeiro, 01 de fevereiro de 2016.
Antes de aceitar a oferta leia com ateno o Estudo de Viabilidade e o Prospecto Resumido, em especial
os fatores de risco, todos disponveis no site www.pdg.com.br/rj/goldentulip A presente oferta foi
dispensada de registro pela CVM. A CVM no garante a veracidade das informaes prestadas pelas
ofertantes, nem julga a sua qualidade ou a dos valores mobilirios ofertados.
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AVISOS
Os Adquirentes devero tomar a deciso de investimento nos CIC considerando sua situao financeira,
seus objetivos de investimento, nvel de sofisticao e perfil de risco. No ato da aquisio dos CIC, os
Adquirentes assinaro declarao atestando (i) ter conhecimento e experincia em finanas, negcios e no
mercado imobilirio suficientes para avaliar os riscos envolvidos na realizao do investimento e que so
capazes de entender e assumir tais riscos; (ii) ter tido pleno acesso a todas as informaes necessrias e
suficientes para a deciso de investimento nos CIC referentes ao empreendimento denominado Golden
Tulip Campos Hotel; (iii) ter conhecimento de que a comercializao dos CIC referentes ao
empreendimento denominado Golden Tulip Campos Hotel constitui oferta dispensada de registro pela
Comisso de Valores Mobilirios ("CVM") e que a CVM no garante a veracidade das informaes
prestadas pelas Ofertantes, nem julga a sua qualidade ou a dos valores mobilirios ofertados; e (iv) se
enquadrar no item III, a, da Deliberao CVM n 734/15, conforme a seguir exposto.
AS INFORMAES APRESENTADAS NESTE PROSPECTO RESUMIDO CONSTITUEM UM

RESUMO DOS TERMOS E CONDIES DA OFERTA, AS QUAIS ESTO
DETALHADAMENTE DESCRITAS NOS CONTRATOS E DOCUMENTOS DA OPERAO,
QUAIS SEJAM:
(i) Declaraes de Veracidade das Ofertantes;
(ii) Declarao do Investidor;
(iii) Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de Bem Imvel para Entrega Futura e
Outros Pactos (Promessa de Venda e Compra);
(iv) Memorando de Entendimentos (Memorando de Entendimento);
(v) Instrumento Particular de Contrato de Prestao de Servios de Administrao de Condomnio

(Contrato de Administrao de Condomnio);
(vi) Instrumento Particular de Contrato de Gerenciamento de Empreendimento Hoteleiro (Contrato

de Gerenciamento de Empreendimento Hoteleiro);
(vii) Instrumento de Constituio de Sociedade em Conta de Participao (Contrato de SCP);
(viii) Contrato de Locao (Contrato de Locao);
(ix) Minuta da Futura Conveno de Condomnio (Minuta da Futura Conveno de Condomnio);
(x) Certido de nus Reais do Golden Tulip Campos Hotel (Certido de nus Reais); e
(xi) Estudo de Viabilidade do Empreendimento.
A LEITURA DESTE PROSPECTO RESUMIDO NO SUBSTITUI A LEITURA CUIDADOSA

DOS DOCUMENTOS ACIMA LISTADOS.
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NDICE
IDENTIFICAO DA INCORPORADORA, OPERADORA HOTELEIRA, SCIA OSTENSIVA,

COMERCIALIZADORA IMOBILIRIA E CONSTRUTORA ........................................................... 4
DESCRIO DO EMPREENDIMENTO E DA OFERTA ................................................................... 7
RESUMO DAS CONDIES CONTRATUAIS ............................................................................... .11
I. Introduo ...................................................................................................................................... 11
II. Principais Documentos do Empreendimento................................................................................ 13
REMUNERAO DOS ADQUIRENTES DOS CONTRATOS DE INVESTIMENTO COLETIVO E

DA OPERADORA HOTELEIRA ........................................................................................................ 29
Remunerao dos Adquirentes .......................................................................................................... 29
Remunerao da Operadora Hoteleira .............................................................................................. 30
CUSTOS, APORTES E DESPESAS QUE PODERO SER IMPUTADOS AO ADQUIRENTE ..... 33
FATORES DE RISCO .......................................................................................................................... 37
4
IDENTIFICAO DA INCORPORADORA, OPERADORA HOTELEIRA,

SCIA OSTENSIVA, COMERCIALIZADORA IMOBILIRIA E
CONSTRUTORA
INCORPORADORA E OFERTANTE
CHL 133 DESENVOLVIMENTO IMOBILIRIO S.A.
CNPJ/MF 13.605.808/0001-44
Rua da Quitanda n 86, 4 andar (parte), Centro
Rio de Janeiro RJ, CEP 20091-005
Responsvel para contato: Hebert Braz, (21) 3724-8328, hebert.braz@pdg.com.br
A CHL 133 Desenvolvimento Imobilirio S.A. uma sociedade de propsito especfico controlada pela
PDG Realty S.A. Empreendimentos e Participaes, que tem por objeto a realizao de atividades que se
relacionem ou destinem-se realizao do Empreendimento. A PDG Realty S.A. Empreendimentos e
Participaes, por sua vez, uma companhia aberta registrada junto Comisso de Valores Mobilirios
que se destaca no cenrio nacional como construtora e incorporadora de empreendimentos variados no
Brasil. Com foco principal no mercado residencial, atua tambm de maneira complementar nos
segmentos comercial e de loteamento. Maiores informaes sobre a PDG Realty S.A. podero ser
consultadas no website www.pdg.com.br.
OPERADORA HOTELEIRA, SCIA OSTENSIVA E OFERTANTE

LA HOTELS EMPREENDIMENTOS 1 LTDA.
CNPJ/MF 09.109.567/0001-75
Rua Frei Caneca, n 1199, Consolao
So Paulo SP, CEP
Responsvel para contato: Felipe Pinto Gomes, (11) 2517-9990, felipe.gomes@bhg.net
A LA Hotels Empreendimentos 1 Ltda. uma sociedade limitada controlada pela BHG S.A. Brazil
Hospitality Group e pela BHG Participaes Ltda., que tem por objeto a explorao da atividade hoteleira
no Brasil e no exterior mediante a gesto de hotis e apart-hotis prprios e de terceiros, de forma direta
ou atravs de sociedades controladas. A BHG S.A. Brazil Hospitality Group, relevante rede hoteleira do
pas, surgiu em 2008 e atua no segmento de aquisio, administrao de hotis de terceiros, e
desenvolvimento e construo de empreendimentos trs e quatro estrelas. Atualmente opera no Brasil as
marcas Royal Tulip, Golden Tulip, Tulip Inn e Soft Inn. Maiores informaes sobre sobre o BHG
Brazil Hospitality Group podero ser consultadas no website www.bhghoteis.com.br.
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COMERCIALIZADORAS IMOBILIRIAS
LPS PATRIMVEL CONSULTORIA IMOBILIRIA:
LPS Patrimvel Imveis Econmicos S.A.
CNPJ:14011189000122
Av Dom Helder Camara, 5474 Benfica - Rio De Janeiro - 20771-004
LPS Patrimvel Consultoria de Imveis S.A.

CNPJ: 08904611000176
Av Das Americas, 4201 - Barra Da Tijuca - Rio De Janeiro - 22631-004
A Patrimvel destaca-se, h mais de 30 anos, como uma das maiores empresas imobilirias do mercado
do Rio de Janeiro em volume de vendas e negcios lanados. O grupo foi adquirido pela Lopes
Imobiliria, uma das lderes do setor em So Paulo, em 2010. Em 2015, a Patrimvel fechou a compra da
Lopes Rio, consolidando sua posio de liderana no estado atravs de uma participao de 70% no
mercado. Outras informaes podero ser consultadas no website http://www.patrimovel.com.br/.
BBRJ:
Basimvel Consultoria Imobiliria Ltda.
CNPJ: 08888947000273
R Tirol, 296 Jacarepagua - Rio De Janeiro - 22750-009
Basimvel Consultoria Imobiliria S.A.
CNPJ: 08888947000192
R Tirol, 296 Jacarepagua - Rio De Janeiro - 22750-009
Basimvel Consultoria Imobiliria Ltda
CNPJ: 08888947000940
Av. das Americas, 4430 - Barra da Tijuca - Rio de Janeiro - 22640-102
O grupo Basimvel possui 31 anos de mercado e, desde outubro de 2007, faz parte da Brasil Brokers
Participaes S.A., uma das maiores empresas de intermediao imobiliria da Amrica Latina. A Brasil
Brokers Participaes S.A. uma companhia aberta com aes negociadas na BM&FBOVESPA e
congrega 23 empresas no pas. Outras informaes podero ser consultadas no website
http://www.basimovel.com/.
TERREPLAN
Terreplan Empreendimentos e Comrcio Imobilirio Ltda. EPP
CNPJ: 00891039000146
R Cons Otaviano, 204 Centro - Campos Dos Goytacazes - 28010-140
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Terreplan Empreendimentos e Comercio Imobiliario Ltda.
CNPJ: 00891039000499
Av. Pelinca, 100 - Parque Avenida - Campos dos Goytacazes - 28035-053
A Terreplan uma empresa de consultoria especializada no mercado imobilirio do estado do Rio de

Janeiro desde 1995, com foco nas cidades de Campos dos Goytacazes, Maca, Rio das Ostras. Atua em
todas as etapas do desenvolvimento de empreendimentos, desde a pesquisa de mercado, estudo de
viabilidade, conceito do produto, planejamento, desenvolvimento at a comercializao com
performances acima da mdia. Maiores informaes em http://www.terreplan.com.br/.
PEDRO PAULO IMOV.
Pedro Paulo P. Ribeiro Imobiliria
CNPJ: 04218398000198
R. Voluntrios da Ptria, 530 Centro - Campos dos Goytacazes - 28030-260
A Pedro Paulo Imobiliria uma empresa de Campos dos Goytacazes com mais de 20 anos de
experincia no mercado da regio. Fundada pelo empresrio Pedro Paulo Pereira Ribeiro, a empresa
administrada por alguns dos melhores profissionais locais do ramo. Maiores informaes sobre a Pedro
Paulo Imobiliria podero ser consultadas no website http://pedropauloimobiliaria.com.br/.
CONSTRUTORA
PDG CONSTRUTORA LTDA.
CNPJ: 08792169000214
Av. Das Amricas, 700, Barra Da Tijuca, Rio De Janeiro, RJ, CEP 22640-100
A PDG Construtora Ltda. uma sociedade limitada controlada pela PDG Realty S.A. Empreendimentos e
Participaes, que tem por objeto a construo do Empreendimento. Integra, portanto, o mesmo grupo da
Incorporadora. A PDG Realty S.A. Empreendimentos e Participaes, por sua vez, uma companhia
aberta registrada junto Comisso de Valores Mobilirios que se destaca no cenrio nacional como
construtora e incorporadora de empreendimentos variados no Brasil. Com atuao principal no mercado
residencial, atua tambm de maneira complementar nos segmentos comercial e de loteamento. Maiores
informaes sobre a PDG Realty S.A. podero ser consultadas no website www.pdg.com.br.
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DESCRIO DO EMPREENDIMENTO E DA OFERTA
Natureza do Empreendimento
O Golden Tulip Campos Hotel um empreendimento hoteleiro que ser desenvolvido conforme projeto
aprovado pela Prefeitura do Municpio de Campos dos Goytacazes, no mbito do processo n 6840/2011,
em consonncia com a Lei n 4.591, de 16 de dezembro de 1964, conforme alterada (Lei de
Condomnios e Incorporaes) e com a Lei n 10.406, de 10 de janeiro de 2002, conforme alterada, o
Cdigo Civil Brasileiro, estando o seu Memorial de Incorporao devidamente registrado sob a matrcula
n 00690 da 7 Circunscrio do Registro de Imveis de Campos dos Goytacazes. O Golden Tulip
Campos Hotel ser localizado na Rua Pelinca n 297, Parque Tamandar, na Cidade de Campos dos
Goytacazes, Estado do Rio de Janeiro.
O Golden Tulip Campos Hotel ser composto por 265 (duzentas e sessenta e cinco) unidades autnomas
com destinao exclusivamente hoteleira e respectivas reas comuns (Unidades Autnomas
Imobilirias) e 4 (quatro) unidades autnomas comerciais, denominadas Lojas.
As Unidades Autnomas Imobilirias correspondero aos quartos do hotel e faro jus frao ideal do
terreno e das partes comuns do hotel, recebendo aps a concesso do habite-se pela autoridade
administrativa e a averbao da construo das edificaes, matrcula prpria e individualizada no
Registro Geral de Imveis.
As Ofertantes estimam que a expedio do habite-se ocorrer em janeiro de 2016 e que, transcorrida a
fase pr-operacional do Empreendimento, na qual sero vistoriadas e equipadas no padro da marca
Golden Tulip, a entrega das unidades autnomas imobilirias ocorrer em maio de 2016.
O preo e a forma de pagamento das Unidades Autnomas Imobilirias esto descritos abaixo. Os
recursos captados na oferta sero utilizados para a viabilizao e implementao do empreendimento.
Explorao Econmica do Empreendimento
A explorao econmica da totalidade das Unidades Autnomas Imobilirias ser realizada pela
Operadora Hoteleira, sob a denominao Golden Tulip Campos Hotel, nos termos do Contrato de
Gerenciamento de Empreendimento Hoteleiro, e demais documentos da oferta.
Os Adquirentes celebraro com a Incorporadora a Promessa de Venda e Compra, por meio do qual iro
adquirir as Unidades Autnomas Imobilirias, sub-rogando-se em todos direitos e obrigaes contratados
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pela Incorporadora no Contrato de Gerenciamento de Empreendimento Hoteleiro. Ademais, aderiro

SCP na qualidade de Scios Participantes, que ter como Scia Ostensiva a Operadora Hoteleira ou filial
da Operadora Hoteleira. O objeto da SCP ser a operao hoteleira atravs da explorao da totalidade
das Unidades Autnomas Imobilirias e de certas reas comuns condominiais passveis de explorao
comercial, sendo atribudo aos Adquirentes o nmero de cotas correspondente ao percentual que cada
uma das Unidades Autnomas Imobilirias representa no todo do empreendimento, conforme abaixo:
Quantidade (por
Tipo Proporo
apartamento)
Apartamentos
102/103/105/106/107/108/109/110/111/112/
113/114/115
100 quotas 78,88%
a
1702/1703/1705/1706/1707/1708/1709/1610/
1611/1612/1613/1614/1615 e 1701 e e 1704
Apartamentos 116 a 1616 115 quotas 6,69%
Apartamentos 101 a 1601 e 104 a 1604 124 quotas 14,43%
Total 100%
A Operadora Hoteleira ou uma de suas filiais, por sua vez, celebrar, na qualidade de Scia Ostensiva da
SCP, o Contrato de Locao, no qual alugar dos Adquirentes a integralidade das Unidades Autnomas
Imobilirias para a explorao do empreendimento com finalidade hoteleira. Por este motivo, durante a
vigncia do Contrato de Locao, as Unidades Autnomas Imobilirias no podero ser usadas para
residncia dos condminos ou para outro uso que no o exclusivamente hoteleiro.
A explorao hoteleira ser realizada pela Operadora Hoteleira sem a interferncia direta dos
proprietrios, que recebero (i) na qualidade de Scios Participantes da SCP, os dividendos decorrentes
de sua participao na sociedade proporcionalmente s suas cotas; e (ii) na qualidade de locadores das
Unidades Autnomas Imobilirias, os valores referentes ao aluguel mensal em razo da locao destas
Operadora Hoteleira, na qualidade de Scia Ostensiva da SCP.
Pblico Alvo
O pblico alvo da oferta se limita, exclusivamente, a investidores que possuam ao menos R$

1.000.000,00 (um milho de reais) de patrimnio ou invistam ao menos R$ 300.000,00 (trezentos mil
reais) na Oferta. Caber s Ofertantes verificar se os Adquirentes dos CIC cumprem pelo menos uma das
condies acima mencionadas, por meio de (i) extrato ou comprovante emitido por instituies
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integrantes do sistema financeiro nacional, (ii) declarao de imposto de renda, ou (iii) escritura de
imvel registrada no Registro Geral de Imveis (RGI).
Prazo da Oferta
As Unidades Autnomas Imobilirias podero ser comercializadas por prazo indeterminado.
Objeto da Oferta
Conforme informado na capa deste Prospecto Resumido, a presente Oferta contempla, a princpio, 123
Unidades Autnomas Imobilirias. Caso algumas das Unidades Autnomas Imobilirias comercializadas
antes da dispensa de registro perante a CVM retornem ao estoque de vendas da Incorporadora, as
referidas unidades passaro a integrar, para todos os efeitos, a presente Oferta, ocasio em que podero
ser ofertadas ao pblico em geral. Unidades Autnomas Imobilirias podero retornar ao estoque de
vendas da Incorporadora, a qualquer momento, em razo de rescises contratuais, na forma da Clusula
Sexta da Promessa de Venda e Compra.
Preo
Os CIC tero valores unitrios variados de acordo com as caractersticas e metragem da unidade
adquirida. A tabela abaixo representa o valor total do investimento a ser realizado por cada Adquirente ao
adquirir uma Unidade Autnoma Imobiliria, considerando os preos da prpria unidade e acesses que
comporo o imvel. As demais despesas encontram-se descritas no item CUSTOS, APORTES E
DESPESAS QUE POSSAM SER IMPUTADOS AO ADQUIRENTE:
Unidades Investimento Total (R$)*

Apartamentos
102/103/105/106/107/108/109/110/111/112/113/114/115
a 401.897,00
1702/1703/1705/1706/1707/1708/1709/1610/1611/1612/1613/
1614/1615 e 1701e 1704
Apartamentos 116 a 1616 466.215,00
Apartamentos 101 a 1601 e 104 a 1604 466.215,00
*Valores com base maio/15, sero reajustados mensalmente conforme ICC/RJ
Demonstraes Financeiras
As demonstraes financeiras do Golden Tulip Campos Hotel sero elaboradoras nos termos da Lei
6.404/76. Neste sentido, a Operadora Hoteleira ou uma de suas filiais, na qualidade de Scia Ostensiva da
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SCP, elaborar (i) demonstraes financeiras trimestrais do Golden Tulip Campos Hotel, que sero
revisadas por auditores independentes registrados na CVM e divulgadas na pgina da rede mundial de
computadores http://www.pdg.com.br/rj/goldentulip, no prazo de 45 (quarenta e cinco) dias contados do
encerramento de cada trimestre; e (ii) demonstraes financeiras anuais do Golden Tulip Campos Hotel,
que sero auditadas por auditores independentes registrados na CVM e divulgadas na pgina da rede
mundial de computadores http://www.pdg.com.br/rj/goldentulip, no prazo de 3 (trs) meses contados do
encerramento do exerccio.
Documentos
Os documentos a seguir ficaro disponveis no site http://www.pdg.com.br/rj/goldentulip durante todo o

perodo da oferta dos CIC:
(i) Prospecto Resumido;
(ii) Declaraes de Veracidade das Ofertantes;
(iii) Modelo de Declarao do Investidor;
(iv) Memorando de Entendimento;
(v) Promessa de Venda e Compra;
(vi) Contrato de Administrao de Condomnio;
(vii) Contrato de Gerenciamento de Empreendimento Hoteleiro;
(viii) Contrato de SCP;
(ix) Certido de nus Reais do Imvel;
(x) Contrato de Locao;
(xi) Minuta da Futura Conveno de Condomnio; e
(xii) Estudo de Viabilidade do Golden Tulip Campos Hotel.
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RESUMO DAS CONDIES CONTRATUAIS
I. Introduo
(i) Regime Jurdico
O Golden Tulip Campos Hotel est sujeito s regras da incorporao imobiliria, que disciplinada no
Brasil pela Lei de Condomnios e Incorporaes. A incorporao imobiliria a atividade empresarial
exercida com o objetivo de produzir e alienar, durante o perodo de construo, unidades autnomas em
edificaes coletivas condomnios edilcios podendo ter fins residenciais ou no. A alienao de
unidades autnomas durante o perodo de construo viabiliza justamente a captao dos recursos
necessrios ao desenvolvimento da incorporao. A construo do empreendimento pode, na forma da
Lei de Condomnios e Incorporaes, ser terceirizada.
As unidades autnomas imobilirias so partes de propriedade exclusiva, vinculadas a uma frao ideal
de terreno e s coisas comuns condominiais, o que implica no surgimento de um sistema jurdico misto
formado pela propriedade singular e copropriedade perene. Assim, o adquirente ter a propriedade de
uma unidade autnoma e independente, sem qualquer diviso real ou ideal, participando de forma
concomitante como coproprietrio de partes comuns, na proporo de uma frao ideal, cujo princpio
fundamental delimitar seus direitos em face dos demais condminos, em virtude dessa coexistncia.
Cada unidade autnoma fruto de uma incorporao imobiliria passa a ter uma designao especial
numrica ou alfabtica, para fins de identificao e discriminao perante o Registro de Imveis.
Para que as unidades autnomas possam ser alienadas, imprescindvel que o incorporador elabore um
Memorial de Incorporao e o leve a registro no Registro de Imveis da circunscrio do imvel. O
Memorial de Incorporao espcie de dossi da incorporao, e rene peas e informaes de natureza
jurdica, tcnica e financeira a respeito da incorporao a ser realizada, inclusive com a previso da
destinao a ser dada ao imvel, de acordo com o projeto de construo aprovado, e acompanhado por
uma minuta da conveno de condomnio a ser futuramente utilizada. Ademais, o registro do Memorial
de Incorporao assegura que o incorporador d incio celebrao de contratos de venda de fraes
ideais de terreno vinculadas s futuras unidades autnomas.
O art. 31 da Lei de Condomnios e Incorporaes impe ao incorporador e ao construtor a

responsabilidade civil e criminal pela consecuo do empreendimento imobilirio desenvolvido como
forma de proteger os adquirentes das futuras unidades autnomas contra os riscos inerentes ao negcio
durante a incorporao. Diante disso, a lei garante que os riscos civis e criminais decorrentes de danos
causados, contingncias fiscais, trabalhistas e previdencirias, dentre outras, sejam imputados ao
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incorporador, de modo que os promitentes adquirentes de unidades autnomas no podero ser

responsabilizados por danos ocorridos nesta fase de construo e concluso do empreendimento.
Adicionalmente, a oferta de contratos de investimento coletivo do Golden Tulip Campos Hotel est
sujeita Lei n 6.385, de 7 de dezembro de 1976, que disciplina o mercado de valores mobilirios
brasileiro, bem como s normas expedidas pela CVM.
(ii) Os Condo-Hotis
A integralidade da posse das Unidades Autnomas Imobilirias que compe o Golden Tulip Campos
Hotel ser transferida Operadora Hoteleira ou uma de suas filiais, na qualidade de Scia Ostensiva da
SCP, que gerenciar a operao hoteleira, de modo que os Adquirentes no podero utiliz-las enquanto a
posse das Unidades Autnomas Imobilirias estiver com a Operadora Hoteleira ou uma de suas filiais, a
no ser que se submetam s prticas e preos por ela estabelecidos. Durante a vigncia da SCP, a
Operadora Hoteleira explorar as Unidades Autnomas Imobilirias como um empreendimento hoteleiro.
Um condo-hotel um empreendimento imobilirio estruturado na forma de um condomnio edilcio, mas

submetido aprovao perante os rgos pblicos como um hotel. Enquanto condomnio edilcio, o
condo-hotel composto por unidades autnomas, vendidas de forma individualizada a diferentes
adquirentes. Ao mesmo tempo, por se tratar de imvel destinado atividade hoteleira, o uso para
finalidades residenciais ou qualquer outro que no seja o hoteleiro vedado nos termos expressamente
previstos na legislao de uso e ocupao do solo que aprovou o condo-hotel, bem como na conveno de
condomnio.
- Estruturao e gesto de um Condo-Hotel
A estruturao de um empreendimento como o Golden Tulip Campos Hotel depende da atuao de

diversos agentes com diferentes atribuies e responsabilidades. De forma resumida, esses agentes, suas
funes e responsabilidades no se confundem, podendo ser definidos da seguinte forma:
(i) Incorporadora responsvel por identificar a rea, elaborar e aprovar os projetos, selecionar a
operadora hoteleira, bem como executar, por si ou por terceiros que contratar, como no presente caso, a
obra e a montagem hoteleira das reas comuns e das Unidades Autnomas Imobilirias. Cabe, nica e
exclusivamente, incorporadora registrar no Cartrio de Registro de Imveis competente o Memorial de
Incorporao e a Minuta da Futura Conveno de Condomnio, nos termos da Lei de Condomnios e
Incorporaes, ressaltando que uma das funes desse registro dar publicidade a terceiros,
especialmente aos Adquirentes das Unidades Autnomas Imobilirias, dos documentos relacionados ao
hotel e s suas Unidades Autnomas Imobilirias;
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(ii) Operadora Hoteleira ser responsvel pela administrao hoteleira das Unidades Autnomas
Imobilirias e das reas comuns do empreendimento, utilizando, para tanto, sua expertise, seu know how,
sistemas, padres da marca;
(iii) Sociedade em Conta de Participao sociedade a ser formada pelos Adquirentes, como Scios
Participantes, e pela Operadora Hoteleira ou por uma de suas filiais, na qualidade de Scia Ostensiva, e
que ter como objeto a operao hoteleira, empreendida em nome e sob os registros desta ltima, no s
das Unidades Autnomas Imobilirias como de certas reas comuns passveis de explorao comercial,
tais quais o restaurante, telefonia, convenes, eventos e lavanderia; e
(iv) Comercializadora Imobiliria a empresa de comercializao, e seus corretores que promovem a

intermediao da venda das Unidades Autnomas Imobilirias e CIC aos Adquirentes. Com isso, so os
principais responsveis pela transmisso das informaes sobre o produto e pelo fechamento do negcio.
II. Principais Documentos do Empreendimento
(i) Memorando de Entendimentos
O Memorando de Entendimentos firmado entre a Incorporadora e a Operadora Hoteleira tem por objeto a
formalizao dos entendimentos das partes quanto aos procedimentos que adotaro antes, durante e
depois do desenvolvimento e incorporao do Golden Tulip Campos Hotel, a ser construdo e
incorporado pela Incorporadora, e que ser composto por 265 (duzentas e sessenta e cinco) Unidades
Autnomas Imobilirias. A Incorporadora ser a nica e exclusiva responsvel pela construo e
incorporao do Golden Tulip Campos Hotel, o qual ter as caractersticas e especificaes tcnicas da
marca Golden Tulip.
As obrigaes constantes do Memorando de Entendimentos ficam suspensivamente condicionadas (i)

obteno de autorizao, por parte do conselho de administrao da Operadora Hoteleira, para a assuno
das obrigaes; e (ii) obteno de todas as licenas e autorizaes necessrias para a construo e a
incorporao do Golden Tulip Campos Hotel.
A Incorporadora obriga-se, no ato da venda das Unidades Autnomas Imobilirias, a firmar com os
Adquirentes os instrumentos particulares de Promessa de Venda e Compra, e faz-los tomar
conhecimento e analisar a minuta de Contrato de SCP, a minuta do Termo de Adeso ao pool de
explorao hoteleira, a minuta do Contrato de Locao e a minuta do Contrato de Administrao de
Condomnio.
Convencionou-se que, uma vez efetivados os contratos relativos ao Golden Tulip Campos Hotel, estes
podero ser rescindidos pela Operadora Hoteleira, mediante notificao Incorporadora, nas hipteses de
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(i) no ser iniciada, pela Incorporadora, a construo do Golden Tulip Campos Hotel em at 18 (dezoito)
meses da assinatura dos contratos; (ii) paralisao ou atraso no cronograma por tempo superior a 6 (seis)
meses, exceto nos casos de forca maior; (iii) descumprimento, por culpa ou dolo, por parte da
Incorporadora, de obrigaes essenciais ao desenvolvimento do Golden Tulip Campos Hotel. Da mesma
forma, o Memorando de Entendimento e os contratos a ele relacionados podero ser rescindidos pela
Incorporadora na hiptese de a Operadora Hoteleira descumprir quaisquer das obrigaes assumidas no
Memorando de Entendimentos.
(ii) Promessa de Venda e Compra
Por meio da Promessa de Venda e Compra, a Incorporadora promete vender e entregar as respectivas
Unidades Autnomas Imobilirias, com suas correspondentes reas comuns, todas vinculadas a fraes
ideais, aos Adquirentes. A Operadora Hoteleira no tem qualquer responsabilidade na venda e entrega das
respectivas Unidades Autnomas Imobilirias, com suas correspondentes reas comuns.
Conforme descrito no item DESCRIO DO EMPREENDIMENTO, o Golden Tulip Campos Hotel

ser composto por 265 (duzentas e sessenta e cinco) Unidades Autnomas Imobilirias. Tendo em vista a
destinao exclusivamente hoteleira das Unidades Autnomas Imobilirias, a sua utilizao dever ser
realizada conforme estipulado pela Operadora Hoteleira, sendo expressamente vedado seu uso para fins
residenciais. As vagas de estacionamento que sejam vinculadas a Unidades Autnomas Imobilirias
especficas tambm no podero ser utilizadas pelos Adquirentes, sendo operacionalizadas
exclusivamente pela Operadora Hoteleira. Fica ressalvado, contudo, o direito de todos os Adquirentes
participarem indistintamente do rateio de eventuais rendimentos oriundos dessa explorao econmica,
fazendo jus percepo do aluguel resultante da explorao do pool de locaes e das vagas de
estacionamento, caso sejam exploradas.
A Incorporadora, para atender quaisquer exigncias dos poderes pblicos ou concessionrias de servio
pblico, est autorizada a modificar os projetos das Unidades Autnomas Imobilirias que no tenham
sido prometidas venda, seja quanto compartimentao dessas unidades, seja quanto sua quantidade
ou destinao, independentemente de consulta aos Condminos proprietrios de outras Unidades
Autnomas Imobilirias e respeitados os direitos adquiridos por estes no que se refere s suas respectivas
fraes ideais, que em nenhuma hiptese sofrero alterao.
A Promessa de Venda e Compra est condicionada aprovao do crdito do Adquirente pela

Incorporadora, de tal modo que, no caso de no aprovao do crdito, o instrumento ser rescindido de
pleno direito, no produzindo qualquer efeito a partir de ento.
O preo mnimo unitrio das Unidades Autnomas Imobilirias para pagamento vista variar de acordo
com as caractersticas e metragem da unidade adquirida, includo neste valor os preos da frao ideal e
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das acesses que comporo o imvel. No integram o preo da Unidade Autnoma Imobiliria os valores
referentes a sua montagem, equipagem e decorao e de suas reas comuns correspondentes, bem como
as despesas pr-operacionais, o capital de giro, etc., conforme descritos no item CUSTOS, APORTES E
DESPESAS QUE POSSAM SER IMPUTADOS AO ADQUIRENTE.
Parte do preo ajustado ser paga na forma de sinal, a ttulo de princpio de pagamento, e o restante ser
liquidado a prazo e em prestaes, cujos valores e vencimentos esto discriminados na Promessa de
Venda e Compra, observando-se os ndices de atualizao monetria. O atraso no pagamento de
quaisquer quantias devidas caracterizar o Adquirente como inadimplente, sujeitando-o ao pagamento,
Incorporadora, dos valores vencidos e no pagos, corrigidos monetariamente de acordo com a variao
pro rata die do ndice aplicvel, acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao ms ou frao de
ms e da multa moratria (de aplicao imediata) de 2% (dois por cento). O Adquirente ter 15 (quinze)
dias, contados da data de sua interpelao, para purgar a mora, efetuando o pagamento de todos os valores
em atraso, tais como parcelas, encargos, tributos, tarifas ou contribuies, vencidas, acrescidas de juros,
multa, custas e honorrios advocatcios, fixados a base de 20% (vinte por cento) e atualizados na forma da
Promessa de Venda e Compra. O no atendimento desta medida premonitria provocar o vencimento
antecipado e automtico de toda a dvida, determinando de pleno direito, e a juzo da Incorporadora, a (i)
resciso imediata da Promessa de Venda e Compra; ou (ii) promoo de leilo extrajudicial dos direitos
aquisitivos do Adquirente; ou ainda (iii) a execuo judicial de toda dvida, vencida e vincenda.
Concludas as obras, a Incorporadora comunicar o fato ao Adquirente, para que seja realizada a vistoria
da unidade, devendo ser assinado um Termo de Vistoria que ateste a inexistncia ou a existncia de
reparos a serem sanados. Inexistindo reparos, ou uma vez estes providenciados, e estando o Adquirente
em dia com todas as obrigaes assumidas, ser providenciada a entrega das chaves, com a assinatura do
respectivo Termo de Entrega das Chaves e Imisso na Posse. O Adquirente ser imitido na posse da
Unidade Autnoma Imobiliria desde que esteja em dia com todas as obrigaes assumidas na Promessa
de Venda e Compra, inclusive a assinatura do competente instrumento de alienao fiduciria, que
consolidar o integral pagamento do preo da Unidade Autnoma Imobiliria.
Caso o Adquirente deixe de cumprir suas obrigaes e no possa se imitir na posse de sua Unidade
Autnoma Imobiliria, de forma a desenvolver as atividades de hotelaria imprescindveis ao escopo de
todo o empreendimento e a fim de no acarretar prejuzos aos condminos adimplentes, a Operadora
Hoteleira ser imitida na posse da Unidade Autnoma Imobiliria, de tal sorte que esta passe a integrar o
pool. Caso o Golden Tulip Campos Hotel apresente resultados positivos, o valor que caberia ao
Adquirente ser entregue Incorporadora a ttulo de compensao do valor devido pelo Adquirente; por
outro lado, caso o Golden Tulip Campos Hotel apresente resultados negativos, o Adquirente dever
efetuar todos os aportes necessrios para custear as despesas pr-operacionais e operacionais requeridas
para a manuteno da atividade hoteleira, na proporo de suas cotas.
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Adicionalmente, visando a evitar qualquer dano ao empreendimento hoteleiro, a Incorporadora poder

exercer o direito de reteno da Unidade Autnoma Imobiliria at a regularizao das eventuais
obrigaes em aberto, em especial se o Adquirente no tiver cumprido os seguintes requisitos: (a) estar
rigorosamente em dia com todas as obrigaes decorrentes da Promessa de Venda e Compra; (b) ter
promovido o pagamento do imposto de transmisso (ITBI), laudmio, se for o caso, e de todas as demais
despesas que se tornarem necessrias para a lavratura e registro da competente escritura de compra e
venda, financiamento imobilirio e escritura de compra e venda com pacto adjeto de alienao fiduciria;
e (c) tenha ocorrido a celebrao da escritura de compra e venda, financiamento imobilirio ou pacto
adjeto de alienao fiduciria, se for o caso.
Independentemente da imisso na posse, passaro a correr por conta exclusiva do Adquirente, a partir da
data da assinatura da Promessa de Venda e Compra, na proporo da frao ideal atribuda respectiva
Unidade Autnoma Imobiliria, todos os impostos, encargos, laudmios, foros ou taxas incidentes ou que
venham a incidir sobre a Unidade Autnoma Imobiliria, ainda que cobrados ou lanados em nome da
Incorporadora, bem como as despesas ordinrias e extraordinrias do Condomnio.
vedada a transferncia, cesso ou alienao dos direitos previstos na Promessa de Venda e Compra pelo
Adquirente sem a prvia e expressa intervenincia e anuncia da Incorporadora, sob pena de nulidade e de
ineficcia absoluta de tal alienao, transmisso ou transferncia, gerando, inclusive, a antecipao de
toda a dvida. O Adquirente fica obrigado a dar cincia ao terceiro que adquirir de todos os termos e
condies do Contrato de Gerenciamento de Empreendimento Hoteleiro e seus anexos e tambm do
Contrato de Administrao de Condomnio e qualquer outra obrigao assumida pelas partes, obrigando-
se a s efetivar a transao desde que o terceiro anua com as disposies, sub-rogando-se em todas as
obrigaes.
Haver tambm a antecipao do vencimento da dvida caso o Adquirente (i) no cumpra qualquer
obrigao constante da Promessa de Venda e Compra, ou a ela acessrias; (ii) constitua, sem
consentimento prvio e expresso da Incorporadora, qualquer nus real sobre sua Unidade Autnoma
Imobiliria; (iii) seja ru de qualquer ao ou execuo ou seja decretada medida judicial que afete sua
Unidade Autnoma Imobiliria; (iv) incida em insolvncia; (v) faa composio moratria com seu(s)
credor(es), oferecendo em garantia seus direitos que decorrem da Promessa de Venda e Compra; ou (vi)
se recuse ou no comparea a convocao da Incorporadora para outorga da escritura definitiva com
pacto adjeto de alienao fiduciria.
Ocorrendo a resciso da Promessa de Venda e Compra, o Adquirente perder em favor da Incorporadora,

a ttulo de perdas e danos e despesas incorridas, os percentuais estabelecidos na Promessa de Venda e
Compra, calculados conforme a importncia que j tiver sido efetivamente paga pelo Adquirente.
(iii) Contrato de Administrao de Condomnio
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O Contrato de Administrao Condominial firmado entre a Incorporadora e a Operadora Hoteleira tem

por objeto a execuo das funes de administrao do Condomnio pela Operadora Hoteleira, conforme
descritas na Conveno de Condomnio. Uma vez institudo o Condomnio, ficar ele sub-rogado, de
pleno direito, na posio da Incorporadora, independentemente de qualquer formalidade ou aviso.
A Operadora Hoteleira obriga-se a supervisionar (i) a locao das reas de propriedade e uso comum do
Condomnio; (ii) os servios correntes (recepo, portaria, garagem, telefonia, etc.); (iii) os servios de
uso opcional a serem prestados contra reembolso (telefonia, interurbana e internacional, governana,
faxina e arrumao dos apartamentos); (iv) a garantia da manuteno dos servios de restaurante, bar,
servio de quarto, mini-bar, lavanderia e fitness; (v) a coordenao operacional e contbil do
Condomnio; (vi) as funes gerenciais com o objetivo de aperfeioar os servios; (vii) a preservao do
patrimnio condominial; e (viii) a preservao, manuteno e zelo pela integridade das instalaes,
mveis e decorao das reas comuns.
A administrao ser feita em nome, por conta e ordem da Incorporadora, e posteriormente do

Condomnio, em seu benefcio e sob a orientao exclusiva da Operadora Hoteleira, que dever agir
sempre de acordo com as recomendaes do Sndico e do Conselho Consultivo do Condomnio, na forma
estabelecida na Minuta da Futura Conveno de Condomnio. Os servios mencionados no Contrato de
Administrao de Condomnio somente tero sua prestao iniciada a partir da instituio do
Condomnio.
As contas do Condomnio sero enviadas at o dia 20 (vinte) de cada ms pela Operadora Hoteleira ao
Sndico e ao Conselho Consultivo do Condomnio no formato de demonstrativo das contas correntes do
perodo de lanamento, nos quais sero discriminadas todas as receitas e despesas ocorridas durante o
ms precedente, bem como os saldos de caixa. Salvo deciso expressa do Conselho Consultivo do
Condomnio, as contas do Condomnio sero necessariamente auditadas por empresa de auditoria
independente, a ser escolhida pelo Conselho Consultivo, devendo a aprovao ou rejeio das contas ser
baseada em parecer emitido por esta.
A ttulo de honorrios, a Operadora Hoteleira receber uma taxa mensal de R$ 50,00 (cinquenta reais) por
Unidade Autnoma Imobiliria, a ser paga no 5 (quinto) dia subsequente ao ms de competncia. Este
valor ser atualizado anualmente pela variao do IPCA, cuja data base ser o primeiro dia do ms de
assinatura do Contrato de Administrao de Condomnio.
O Contrato de Administrao de Condomnio viger a partir da data de sua assinatura, sendo que os
servios somente tero sua prestao iniciada a partir da instituio do Condomnio, pelo prazo de 10
(dez) anos a contar da data de abertura do Golden Tulip Campos Hotel ao pblico. O Contrato de
Administrao de Condomnio ser automaticamente prorrogado por igual perodo caso as partes no
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manifestem expressamente por escrito a sua disposio de denunci-lo, at 180 (cento e oitenta) dias
antes de seu trmino.
Em caso de inadimplncia contratual, a parte lesada dar cincia outra parte a respeito da inadimplncia
verificada, solicitando a correo da mesma no prazo de 15 (quinze) dias teis, contados da data do
recebimento da referida notificao. Na hiptese da inadimplncia ocorrer por parte da Operadora
Hoteleira, se esta no for satisfatoriamente solucionada e esclarecida por parte do Conselho Consultivo do
Condomnio, este poder convocar Assembleia Geral Extraordinria para deliberar acerca da denncia do
Contrato de Administrao de Condomnio, de acordo com o estabelecido na Minuta da Futura
Conveno de Condomnio.
Na hiptese da inadimplncia ocorrer por parte da Incorporadora, ou do Condomnio, a Operadora

Hoteleira poder dar por rescindido o Contrato de Administrao de Condomnio mediante notificao
extrajudicial no prazo de 90 (noventa) dias corridos. Em tais hipteses de resciso motivada, as Partes
faro jus ao recebimento de todos os valores devidos segundo o Contrato de Administrao de
Condomnio at a data da resciso/resoluo, inclusive quaisquer penalidades aplicveis e perdas e danos,
se houver. Caso a Incorporadora, ou o Condomnio, sem justa causa, resolva pela resciso antecipada do
Contrato de Administrao de Condomnio, dever pagar Operadora Hoteleira indenizao
correspondente ao valor de 12 (doze) meses de vigncia do referido contrato.
A Operadora Hoteleira operar o condomnio como um empreendimento no padro Golden Tulip. Os

empregados sero contratados pela Incorporadora, ou pelo Condomnio, e ser de competncia da
Operadora Hoteleira realizar a seleo, formao e capacitao e treinamento adequado de todos os
empregados contratados.
(iv) Contrato de Gerenciamento de Empreendimento Hoteleiro
O Contrato de Gerenciamento de Empreendimento Hoteleiro firmado entre a Incorporadora, na qualidade

de Contratante, e a Operadora Hoteleira, na qualidade de Gerenciadora, tem por objeto a execuo, pela
Operadora Hoteleira, da prestao de servios tcnicos de superviso, direo, controle e administrao
do Golden Tulip Campos Hotel, atravs da gesto da operao que ser realizada pela SCP. Uma vez
institudo o Condomnio, ficar ele sub-rogado, de pleno direito, na posio da Incorporadora, assumindo
todos os direitos e obrigao desta, independentemente de qualquer formalidade ou aviso.
O Golden Tulip Campos Hotel consiste em empreendimento de negcios, enquadrando-se como um

estabelecimento de padro equivalente a 4 (quatro) estrelas, categoria na qual dever permanecer, caso as
Partes no decidam o contrrio, at o final do Contrato de Gerenciamento de Empreendimento Hoteleiro.
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O Golden Tulip Campos Hotel operar sob a marca Golden Tulip, sendo o uso da marca licenciado
Operadora Hoteleira, que ter responsabilidade exclusiva na sua utilizao em conformidade com o
contrato de licenciamento competente. A Contratante e terceiros por ela indicados para comercializao
das Unidades Autnomas Imobilirias esto autorizados, pela Operadora Hoteleira, a utilizar a marca em
todos os materiais publicitrios. Quando do trmino do Contrato de Gerenciamento de Empreendimento
Hoteleiro, por qualquer motivo, cessa o direito ao uso da marca, tendo a Contratante, a partir da
formalizao da efetiva sada da Operadora Hoteleira, o prazo de at 90 (noventa) dias para remover do
hotel todos os sinais, smbolos e logomarcas que tenham o nome ou marcas Golden ou Golden Tulip.
A Operadora Hoteleira ter os direitos e obrigaes dispostos na Clusula Quinta do Contrato de

Gerenciamento de Empreendimento Hoteleiro, dentre os quais se encontram, a ttulo exemplificativo: (i)
elaborar, mensalmente, relatrio operacional e encaminh-lo Contratante, at o 20 (vigsimo) dia
subsequente ao ms da operao; (ii) manter atualizado o Inventrio Patrimonial do Golden Tulip
Campos Hotel e encaminhar, anualmente, relatrio por escrito Contratante; (iii) realizar, anualmente,
por uma empresa de auditoria independente, indicada em conjunto pela Contratante e pela Operadora
Hoteleira, uma auditoria externa certificada das operaes desenvolvidas pela Operadora Hoteleira, sendo
tal custo considerado Despesa Operacional; (iv) responsabilizar-se, exclusivamente, por toda e qualquer
prestao de servios realizada no Golden Tulip Campos Hotel; e (v) constituir, em ato subsequente
Assembleia de Instalao do Condomnio e na mesma data da sua realizao, uma SCP, para explorao
da atividade hoteleira.
Contratante pertencero sempre e exclusivamente todos os bens mveis, instalaes, utenslios,

aparelhos, equipamentos, estoques e demais objetos que guarnecem e que venham a guarnecer o Golden
Tulip Campos Hotel. A Contratante dever: (i) apreciar e aprovar os Planos Anuais e Operacionais de
Negcios apresentados anualmente pela Operadora Hoteleira; (ii) entregar Operadora Hoteleira o
Inventrio Patrimonial atualizado em data a ser convencionada de comum acordo entre as Partes; e (iii)
manter sob sigilo absoluto as informaes que lhe forem transmitidas pela Operadora Hoteleira, sobre
suas atividades e projetos, sendo-lhe vedado transmiti-las sob qualquer pretexto, sem prvia e expressa
autorizao por escrito da Operadora Hoteleira.
Ademais, a Contratante, na qualidade de Incorporadora do Golden Tulip Campos Hotel, dever: (i) obter
todos os alvars e licenas necessrios incorporao para o funcionamento regular do hotel, devendo
entreg-los Operadora Hoteleira, quando do incio das operaes do Golden Tulip Campos Hotel, bem
como providenciar que sejam devidamente transferidos ao Condomnio ou SCP, constituindo condio
prvia essencial para que a Operadora Hoteleira inicie os servios a seu cargo; (ii) responsabilizar-se
integralmente pelos alvars e licenas referidos acima; (iii) cientificar os Adquirentes das Unidades
Autnomas Imobilirias acerca das caractersticas hoteleiras do empreendimento e do contedo do
Contrato de Gerenciamento de Empreendimento Hoteleiro e seus anexos, principalmente no tocante ao
pool hoteleiro e adeso incondicional SCP, sob pena de tornar-se solidariamente responsvel por
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qualquer prejuzo causado Operadora Hoteleira; e (iv) entregar as Unidades Autnomas Imobilirias
totalmente decoradas.
A Operadora Hoteleira dever apresentar Contratante, at o dia 1 de dezembro de cada ano, o Plano
Anual Operacional de Negcios com as principais metas a serem cumpridas para o prximo ano, alm do
oramento operacional anual e as polticas comerciais, que sero atualizados na medida em que se
considerar necessrio. Se a Contratante no se manifestar a respeito do Plano Anual Operacional de
Negcios dentro do prazo de 30 (trinta) dias, o referido plano ser considerado aprovado. Caso parte do
Plano Anual Operacional de Negcios no seja aprovado, as Partes se reuniro, tendo o mesmo prazo
para dirimirem o impasse, devendo a Operadora Hoteleira operar o Golden Tulip Campos Hotel com base
na parte do plano que j foi aprovado e aplicando oramento anual anterior para os itens sob impasse. Em
caso de persistncia do impasse, este dever ser resolvido por empresa de consultoria especializada no
ramo, que dever emitir parecer sobre a questo dentro do prazo de 60 (sessenta) dias contado do incio
do ano fiscal correspondente. Esta contratao ser considerada Despesa Operacional do
empreendimento.
Sero includas no Plano Anual Operacional de Negcios as previses de necessidades operacionais do

Fundo de Reserva do empreendimento (FF&E Fund). A base de clculo deste Fundo de Reserva ser de
at 4% (quatro por cento) sobre a Receita Bruta de Hospedagem, a ser definido pela Operadora Hoteleira
anualmente. O provisionamento desta reserva dever ser alocado como Despesa Operacional e ser
aportado at o dia 20 (vinte) do ms subsequente. No primeiro ano de operao do Golden Tulip Campos
Hotel no haver a constituio do Fundo de Reserva.
O Contrato de Gerenciamento de Empreendimento Hoteleiro ter como termo inicial a data de sua
assinatura e viger pelo prazo de 10 (dez) anos a contar da data de abertura do Golden Tulip Campos
Hotel ao pblico, momento em que a prestao dos servios contratados sero iniciados.
O Contrato de Gerenciamento de Empreendimento Hoteleiro poder ser extinto nas seguintes hipteses:
(i) extino natural, que ocorrer quando atingido o seu termo final; (ii) resciso; ou (iii) resoluo. Em
qualquer caso de extino, as partes faro jus ao recebimento de todos os valores devidos segundo o
Contrato de Gerenciamento de Empreendimento Hoteleiro at a data de extino.
A hiptese de resciso motivada somente poder ocorrer uma vez que a parte inocente notifique
previamente a parte faltosa, concedendo-lhe prazo de 20 (vinte) dias do recebimento da notificao para
solucionar a irregularidade, e que, transcorrido o referido prazo, no se tenha solucionado a
irregularidade. So causas de resciso motivada: (i) inadimplemento contratual, (ii) falncia, autofalncia
ou pedido de recuperao judicial; (iii) constrio judicial ou administrativa por culpa comprovada da
Operadora Hoteleira; (iv) no manuteno/renovao do contrato de licenciamento da marca; (v) falta
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com o dever de confidencialidade e; (vi) destruio total ou parcial do hotel, nesta no se optando por sua
reconstruo.
A resoluo do Contrato de Gerenciamento de Empreendimento Hoteleiro ocorrer uma vez que a

Operadora Hoteleira no alcance os resultados pactuados no Plano Anual Operacional de Negcios por
dois exerccios fiscais consecutivos ou trs exerccios fiscais no consecutivos. Para tal, a Contratante
dever notificar sua deciso Operadora Hoteleira com 30 (trinta) dias de antecedncia, perodo no qual
se far o ajuste de contas entre as partes e no qual a Operadora Hoteleira poder optar por sanar o
inadimplemento pagando a diferena atualizada entre os resultados pactuados e o valor efetivo dos
resultados para cada um dos dois exerccios fiscais consecutivos ou dos trs exerccios fiscais alternados o
que, por conseguinte, deixar a notificao sem efeito.
Na hiptese de extino do Contrato de Gerenciamento de Empreendimento Hoteleiro por iniciativa da

Contratante ou por motivo a que tenha dado causa, ficar ela obrigada a pagar Operadora Hoteleira
indenizao pecuniria por lucros cessantes em valor igual expectativa total da remunerao devida
Operadora Hoteleira desde a data de abertura do Golden Tulip Campos Hotel ao pblico at o termo final
do Contrato de Gerenciamento de Empreendimento Hoteleiro, conforme os estudos de viabilidade do
empreendimento, sem prejuzo de indenizao por danos emergentes e das penalidades nele previstas.
A Incorporadora pagar Operadora Hoteleira a ttulo de Initial Fee, no incio da operao hoteleira, o
montante de R$ 90.000,00 (noventa mil reais). A partir do incio da operao do Golden Tulip Campos
Hotel, a Licenciadora e a Operadora Hoteleira faro jus, a ttulo de custeio de marketing, ao percentual de
4,5% (quatro e meio por cento) calculado sobre a Receita Bruta de Hospedagem, que inclui taxas de
marketing corporativo nacional e internacional e reservas nos canais nacionais e internacionais. Esses e os
demais custos de marketing e vendas, considerados como Despesas Operacionais e aprovados no
oramento anual, em Assembleia, sero suportados pela SCP.
A ttulo de taxa de incentivo pelos resultados operacionais obtidos, a Operadora Hoteleira receber da
SCP o pagamento dos seguintes percentuais calculados sobre o Resultado Lquido Operacional a partir do
incio da operao do Golden Tulio Campos Hotel: (i) 8% (oito por cento), se o Resultado Operacional
Bruto (GOP) for menor que 15% (quinze por cento); (ii) 10% (dez por cento), se o GOP for de 15,01%
(quinze vrgula um por cento) a 25% (vinte e cinco por cento); (iii) 11% (onze por cento), se o GOP for
de 25,01% (vinte e cinco vrgula um por cento) a 35% (trinta e cinco por cento); e (iv) 12% (doze por
cento), se o GOP for superior a 35% (trinta e cinco por cento). Tais valores sero calculados mensalmente
e devidos at o dia 25 (vinte e cinco) do ms seguinte ao de competncia, conjuntamente ao pagamento
dos Scios Participantes da SCP. Ocorrendo situaes de falta de caixa, os referidos pagamentos sero
realizados de forma proporcional capacidade financeira da SCP, sem que se socorra de emprstimos
bancrios. Ademais, a Operadora Hoteleira receber participao de 1% (um por cento) sobre o valor
bruto das reservas geradas pela Central de Reservas da Operadora Hoteleira.
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Nenhuma das Partes poder ceder ou transferir, em todo ou em parte, seus direitos e obrigaes
provenientes do Contrato de Gerenciamento de Empreendimento Hoteleiro ou permitir que isso ocorra
sem o prvio consentimento da outra parte, exceto para empresa da qual a Operadora Hoteleira seja
cotista ou acionista majoritria. Poder, contudo, ocorrer a cesso de sublocaes ou subarrendamentos de
lojas localizadas no Golden Tulip Campos Hotel, desde que haja o prvio consentimento por escrito da
Contratante. A Operadora Hoteleira no poder efetuar a cesso do Contrato de Gerenciamento de
Empreendimento Hoteleiro a empresas que estejam ou estiveram envolvidas em litgios em face da
Contratante ou de qualquer um dos proprietrios do empreendimento, salvo por expressa autorizao da
Contratante.
(v) Contrato de SCP
O Contrato de SCP firmado entre a Operadora Hoteleira, na qualidade de Scia Ostensiva, e os

Adquirentes das Unidades Autnomas Imobilirias, na qualidade de Scios Participantes, tem por objeto
a gesto dos meios de hospedagem, eventos e explorao de bares e restaurantes, bem como a locao das
Unidades Autnomas Imobilirias mediante a assinatura do Contrato de Locao, conforme descrito
abaixo.
As cotas tero valor unitrio de R$ 1,00 (um real) e cada Scio Participante dever contribuir com a
quantidade correspondente ao percentual que sua unidade representa no todo do empreendimento,
conforme abaixo:
Unidade Quantidade (por apartamento) Proporo

Apartamentos
102/103/105/106/107/108/109/110/111/112/113/
114/115
100 quotas 78,88%
a
1702/1703/1705/1706/1707/1708/1709/1610/
1611/1612/1613/1614/1615 e 1701e 1704
Apartamentos 116 a 1616 115 quotas 6,69%
Apartamentos 101 a 1601 e 104 a 1604 124 quotas 14,43%
Total 100%
A integralizao de tal valor dever ser realizada quando da assinatura do Termo de Adeso SCP, sendo
o seu pagamento condio para o recebimento da escritura de venda e compra das Unidades Autnomas
Imobilirias. A responsabilidade dos Scios Participantes fica limitada sua participao no capital
social.
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Adicionalmente, os scios devero realizar aportes para a constituio do Capital de Giro Inicial da SCP,
que ser pago em 4 (quatro) parcelas mensais, iguais e sucessivas devendo a primeira ser paga quando do
pagamento da contribuio para o capital social. Os aportes devero ocorrer conforme tabela a seguir:
Valor da Contribuio
Unidade
(R$)
Apartamentos
102/103/105/106/107/108/109/110/111/112/113/114/115
a 2.000,00
1702/1703/1705/1706/1707/1708/1709/1610/1611/1612/1613/1614/1615
e 1701e 1704
Apartamentos 116 a 1616 2.300,00
Os Scios Participantes tero direito de receber a parte a que fizerem jus na distribuio do Resultado
Lquido das Operaes da SCP e a ceder uma vez que a Scia Ostensiva seja devidamente notificada a
outrem sua participao no capital social, que se sub-rogar em todas as obrigaes do cedente oriundas
do Contrato de SCP. Os Scios Participantes se obrigam, sempre que alienarem suas Unidades
Autnomas Imobilirias, a ceder conjuntamente, ao adquirente, sua participao no capital social da SCP
e vice-versa.
So obrigaes dos Scios Participantes: (i) aportar os recursos para formao do capital social; (ii)
cumprir os encargos e atribuies assumidos em funo do Contrato de SCP; e (iii) ceder a posse de suas
Unidades Autnomas Imobilirias Operadora Hoteleira, na qualidade de Scia Ostensiva da SCP, em
carter irrevogvel e irretratvel, como condio ao xito da operao hoteleira objeto do Contrato de
SCP.
Por outro lado, so obrigaes da Scia Ostensiva: (i) exercer sua atividade em benefcio dos Scios
Participantes, bem como cumprir suas obrigaes fiscais, contratuais e societrias; (ii) manter
escriturao contbil e fiscal; (iii) elaborar balancetes e demonstrativos de resultados mensais a serem
apresentados ao Conselho de Representantes dos Scios Participantes at o dia 20 (vinte) do ms
subsequente ao de competncia, quando recebero a prestao de contas mensal, o demonstrativo
financeiro e dos aluguis a lhes pagar; (iv) elaborar em 31 (trinta e um) de dezembro de cada ano
Balanos Patrimoniais e Demonstrativos de Resultados, que sero apresentados aos Scios Participantes
no prazo de 90 (noventa) dias do final de cada exerccio; (v) realizar, sob a superviso do Conselho de
Representantes dos Scios Participantes, auditoria externa e independente para verificar a escriturao de
que trata o item (ii); (vi) assumir por conta da SCP todas as obrigaes perante terceiros que forem
necessrias para a consecuo das operaes objeto da SCP; (vii) desenvolver as atividades objeto do
Contrato de SCP em obedincia aos padres hoteleiros, firmar contratos de franquia, marketing e sistemas
de reservas internacionais e nacionais com empresas de conhecido valor agragado no ramo hoteleiro;
(viii) cumprir os demais encargos e atribuies assumidos em funo do Contrato de SCP, bem como as
24
deliberaes das Assembleiras Gerais da SCP; e (ix) elaborar (a) demonstraes financeiras trimestrais da
SCP, nos moldes da Lei n 6.404/76, que sero revisadas por auditores independentes registrados na
CVM e divulgadas na pgina da rede mundial de computadores http://www.pdg.com.br/rj/goldentulip, no
prazo de 45 (quarenta e cinco) dias contados do encerramento de cada trimestre e (b) demonstraes
financeiras anuais da SCP, nos moldes da Lei n 6.404/76, que sero auditadas por auditores
independentes registrados na CVM e divulgadas na pgina da rede mundial de computadores
http://www.pdg.com.br/rj/goldentulip, prazo de 3 (trs) meses contados do encerramento do exerccio.
Em contrapartida, a Scia Ostensiva far jus ao recebimento dos valores previstos no Contrato de
Gerenciamento de Empreendimento Hoteleiro conforme descrito acima, os quais sero considerados
como Despesa Operacional na contabilizao das operaes da SCP.
O Resultado Lquido das Operaes, que determinar o valor de distribuio dos resultados da SCP,
equivale ao somatrio da receita bruta proveniente de todas as atividades da SCP, nestas includas as que
efetivamente gerem recursos de caixa, subtrados pelas respectivas despesas e encargos incidentes nos
termos do Quadro Demonstrativo de Resultados DRE. A Receita Bruta das Operaes, por sua vez,
corresponde a (i) todas as importncias efetivamente auferidas pela SCP em decorrncia das atividades de
gesto dos meios de hospedagem, eventos e explorao de bares e restaurantes, sala de ginstica e piscina,
(ii) os resultados das aplicaes financeiras de todos os saldos existentes e depositados em conta ou a
ordem da SCP, excetuados os provenientes de depsitos por conta de fundos de reserva; e (iii) quaiquer
outras receitas oriundas da operao da SCP.
A apurao dos resultados ser efetuada mensalmente mediante levantamento de balancetes mensais em
conformidade com o plano de contas contbil aprovado em cada exerccio. Dos resultados mensais ser
retida uma parcela de at 4% (quatro por cento) calculada sobre a Receita Bruta de Hospedagem, para
formao do Fundo de Reserva, conforme descrito acima. Os resultados mensais distribuveis, apurados
pela SCP, sero rateados pelos seus, proporcionalmente a sua participao na SCP, at o dia 25 (vinte e
cinco) do ms subsequente ao da competncia. Da mesma forma, na hiptese de apuraao de resultado
mensal negativo, os Scios aportaro, porporcionalmente a sua participao na SCP, o valor necessrio
manuteno da continuidade do desenvolvimento da atividade hoteleira.
Os Scios Participantes sero representados perante a SCP por um Conselho de Representantes composto
por 3 (trs) representantes efetivos com mandato de 2 (dois) anos, podendo ser reeleitos, e que sero por
eles nomeados em Assembleia Geral. Podero ser eleitos at 2 (dois) representantes suplentes objetivando
substituir os efetivos na hiptese de falta ou impedimento, prevalecendo o critrio do suplente mais
votado e, sucessivamente, os critrios de antiguidade no cargo e de idade.
Compete ao Conselho de Representantes: (i) examinar as contas da SCP elaborando pareceres e

encaminhando-os Assembleia Geral, para o que se valer de auditorias externas independentes
25
contratadas pela SCP; (ii) analisar os oramentos anuais e as revises propostas pela Scia Ostensiva, e
dar parecer sobre as mesmas; (iii) manifestar-se em Assembleia, sempre que solicitado, sobre o Plano
Anual Operacional de Negcios e as operaes da SCP; (iv) manifestar-se sobre todos os assuntos
relevantes no interesse da SCP; e (v) ter cincia prvia dos valores do Fundo de Reserva da SCP, formado
de acordo com o Contrato de SCP conforme oramento anual aprovado em Assembleia, no que concerne
a guarda, aplicao e gesto de tais recursos.
As Assembleias sero convocadas pela Scia Ostensiva, com antecedncia mnima de 8 (oito) dias
corridos, nos quatro meses aps o encerramento do ano fiscal, para: (i) discutir e votar sobre a aprovao
das contas do exerccio anterior e do oramento para o ano ento em curso; (ii) opinar e deliberar sobre o
desempenho da SCP; e (iii) eleger o Conselho de Representantes dos Scios Participantes, quando
aplicvel.
O direito de voto ser definido pela participao societria correspondente a cada Scio Participante,
havendo dois quruns para as deliberaes em Assembleia: (i) metade mais um dos presente quando
tratar-se de deciso ordinria; e (ii) metade mais um do total de scios (inclusive a Scia Ostensiva),
quando tratar-se de deciso envolvendo eventos relativos extino da SCP.
A SCP poder ser extinta por iniciativa dos Scios Participantes nos seguintes casos: (i) na ocorrncia de
fatos que caracterizem negligncia, desdia ou m gesto, desde que confirmados por relatrio de
auditoria independente; (ii) se a SCP deixar de promover, cumulativamente, o pagamento de aluguis aos
Scios Participantes e auferir resultados lquidos negativos por perodo superior a 6 (seis) meses, sem que
para tanto haja motivo relevante de conhecimento da Assembleia; e (iii) na hiptese de declarao de
falncia da Scia Ostensiva.
Uma vez que a congregao da totalidade das Unidades Autnomas Imobilirias requisito bsico e
indispensvel operao do empreendimento, os Scios renunciam o direito de retirar-se da SCP,
excetuada a hiptese de cesso, conforme descrito acima.
O Contrato de SCP tem como termo inicial a data de sua assinatura e viger por tempo indeterminado. A
SCP somente poder ser dissolvida com a concordncia de Scios Participantes titulares de, no mnimo,
90% (noventa por cento) das Unidades Autnomas Imobilirias. Caso esta ocorra, haver um prazo de
carncia de 180 (cento e oitenta) dias para a verificao da contabilidade e programao dos distratos
necessrios plena realizao da dissoluo.
(vi) Contrato de Locao
O Contrato de Locao firmado entre o Adquirente, na qualidade de Locador, e a Operadora Hoteleira, na

qualidade de Locatria, e na qualidade de Scia Ostensiva da SCP, tem por objetivo disponibilizar a
26
Unidade Autnoma Imobiliria para a Operadora Hoteleira, para fins especficos de execuo do Contrato
de SCP, podendo subloc-la a terceiros para fins exclusivos de hospedagem, ou a utiliz-la com
destinao especfica, para atividades administrativas do Golden Tulip Campos Hotel, desde que
aprovadas pelo Condomnio.
A vigncia do Contrato de Locao, com incio na data de sua assinatura, est diretamente vinculada da
SCP, prorrogando-se ou extinguindo-se na exata medida desta.
A Operadora Hoteleira, na qualidade de Scia Ostensiva da SCP, pagar ao Adquirente, a ttulo de

aluguel mensal, at o dia 25 (vinte e cinco) de cada ms, sob pena de multa moratria de 2% (dois por
cento) do valor mensal, a seguinte quantia por Unidade Autnoma Imobiliria:
Tipo Valor do Aluguel (R$)

Apartamentos
102/103/105/106/107/108/109/110/111/112/113/114/115
a 100,00
1702/1703/1705/1706/1707/1708/1709/1610/1611/1612/1613/1614
/1615 e 1701e 1704
Apartamentos 116 a 1616 115,00
Apartamentos 101 a 1601 e 104 a 1604 124,00
O valor do aluguel mensal ser revisado e reajustado anualmente, de acordo com a correo monetria
anual do IPCA ou outro ndice que o substitua.
Todas as despesas que recarem sobre a Unidade Autnoma Imobiliria, tais como, taxas condominiais
ordinrias, gua, luz, impostos e taxas, seguro, multas por infrao de regulamento interno, ou quaisquer
tributos ou despesas que venham ser criados por Lei, correro por conta da Operadora Hoteleira, na
qualidade de Scia Ostensiva da SCP.
Os demais Adquirentes tero direito de preferncia em caso de alienao das Unidades Autnomas
Imobilirias, em igualdade de condies na aquisio destas, no assistindo qualquer direito Operadora
Hoteleira.
(vii) Minuta da Futura Conveno de Condomnio
A Minuta da Futura Conveno de Condomnio estabelece as regras que regero o funcionamento do

condomnio, bem como os direitos e obrigaes a serem observados por todos os Condminos, e
quaisquer ocupantes e visitantes. Ao adquirir uma Unidade Autnoma Imobiliria, e to logo o
Condomnio esteja institudo, o Adquirente tornar-se- Condmino do Golden Tulip Campos Hotel.
27
O Condomnio do Golden Tulip Campos Hotel ser composto por 269 (duzentas e sessenta e nove)
unidades autnomas, sendo 265 (duzentas e sessenta e cinco) Unidades Autnomas Imobilirias e 4
(quatro) unidades autnomas comerciais, tambm denominadas Lojas.
As despesas comuns gerais ordinrias, extraordinrias ou emergenciais devidas pelo Condomnio sero
objeto de rateio segundo a proporo de 99,905% (noventa e nove vrgula novecentos e cinco por cento)
s Unidades Autnomas Imobilirias e 0,095% (zero vrgula noventa e cinco por cento) s Lojas. A
participao dos Adquirentes das Unidades Autnomas Imobilirias nas despesas comuns gerais do
Condomnio ser rateada de acordo com a frao ideal de terreno das respectivas unidades.
Na tabela abaixo encontra-se a discriminao das Unidades Autnomas Imobilirias:
Unidade Frao Ideal (por N de Unidades Soma das

Unidade) Fraes
Pavimentos Tipo (1 ao 16 Andar)
101 a 1601 0,004415 16 0,070640
102 a 1602 0,003504 16 0,056064
103 a 1603 0,003677 16 0,058832
104 a 1604 0,004335 16 0,069360
105 a 1605 0,003627 16 0,058032
106/107/108/111/112/113/114 0,003528 112 0,395136
a
1606/1607/1608/1611/1612/1613/1614
109/110 a 1609/1610 0,003499 32 0,111968
115 a 1615 0,003613 16 0,057808
116 a 1616 0,004494 16 0,071904
Pavimento Cobertura (17 Andar)
1701 0,003638 01 0,003638
1702/1705/1706/1707/1708 0,003528 05 0,017640
1703/1704 0,003484 02 0,006968
1709 0,003608 01 0,003608
Total: 269 1,000000
expressamente vedado ao Condmino alterar a destinao de sua Unidade Autnoma Imobiliria.
O rgo soberano do Condomnio a Assembleia Geral de Condminos, que dever (a) deliberar sobre as
matrias de interesse geral; (b) deliberar sobre as decises do Sndico, que tenham sido objeto de recurso
de qualquer Condmino; (c) destituir o Sndico; e (d) deliberar sobre outras matrias constantes da ordem
do dia.
28
A Assembleia Geral Ordinria ser realizada at o ltimo dia do ms de maio de cada ano, e dever (a)
discutir e votar o relatrio e as contas do Sndico que lhe representar relativas ao ano findo; (b) discutir e
votar o oramento das despesas para o ano em curso; (c) eleger os membros efetivos e suplentes do
Conselho Consultivo; (d) eleger o Sndico, fixando a sua remunerao, se entender dever faz-lo; (e)
deliberar sobre quaisquer assuntos relativos s partes comuns do empreendimento; e (f) votar as demais
matrias constantes da ordem do dia.
A administrao do Condomnio do Golden Tulip Campos Hotel ser composta por (i) 1 (um) Sndico,
pessoa fsica ou jurdica, Condmino ou no, eleito em Assembleia Geral para um mandato de 2 (dois)
anos, podendo ser reeleito; (ii) 1 (um) Conselho Consultivo, constitudo por 3 (trs) membros efetivos e 3
(trs) suplentes, eleitos em Assembleia Geral para um mandato de 02 (dois) anos, podendo ser reeleitos;
(iii) 1 (uma) Administradora, que ser necessariamente pessoa jurdica especializada na administrao de
empreendimentos do nvel de complexidade do Condomnio Golden Tulip Campos Hotel; e (iv) 1 (uma)
Operadora Hoteleira, que ser necessariamente a Administradora.
Ser institudo no Golden Tulip Campos Hotel o sistema de pool, ao qual os Adquirentes das Unidades
Autnomas Imobilirias devero aderir incondicionalmente. No mbito do sistema de pool, cada Unidade
Autnoma Imobiliria dever receber o resultado final a ser apurado bem como realizar o aporte em
caso de resultados negativos conforme abaixo:
Unidades % do N de Soma dos %

Resultado Unidades
101 a 1601 e 104 a 1604 0,45 32 14,43
102/103/105/106/107/108/109/110/111/112/113/11 0,36 212 77,06
4/115
a
1602/1603/1605/1706/1707/1708/1709/161011611/
1612/1613/1614/1615
116 a 1616 0,42 16 6,69
1701 a 1705 0,36 5 1,82
Total: 265 100,00
A Operadora Hoteleira foi escolhida e contratada pela Incorporadora como a primeira operadora hoteleira
do Golden Tulip Campos Hotel. A ela competir, com recursos condominiais, praticar todas as funes
administrativo-operacionais ligadas atividade hoteleira.
29
REMUNERAO DOS ADQUIRENTES DOS CONTRATOS DE

INVESTIMENTO COLETIVO E DA OPERADORA HOTELEIRA
Remunerao dos Adquirentes
Os Adquirentes faro jus a duas remuneraes distintas, quais sejam:
(i) Dividendos decorrentes de sua participao no Resultado Lquido das Operaes da SCP:
Nos termos da Clusula 5.1. do Contrato de SCP, os Adquirentes faro jus ao recebimento do Resultado
Lquido das Operaes apurado na SCP, na proporo de sua participao na SCP, devendo ser pago at o
dia 25 (vinte e cinco) do ms subsequente ao da competncia. A apurao dos resultados ser efetuada
mensalmente mediante levantamento de balancetes mensais em conformidade com o plano de contas
contbil aprovado em cada exerccio. Dos resultados mensais ser retida uma parcela de at 4% (quatro
por cento) calculada sobre a receita de hospedagem (receita bruta de dirias sem caf da manh e outras
refeies, caso estejam includas nas dirias) (Receita de Hospedagem), para formao do Fundo de
Reserva. Na hiptese de ser apurado resultado mensal negativo, o pagamento do mesmo tambm ser
rateado entre os Adquirentes, na proporo de suas cotas.
O Resultado Lquido das Operaes, que determinar o valor de distribuio dos resultados da SCP,
equivale ao somatrio da receita bruta proveniente de todas as atividades da SCP, nestas includas as que
efetivamente gerem recursos de caixa, subtrados pelas respectivas despesas e encargos incidentes nos
termos do Quadro Demonstrativo de Resultados DRE (Clusula 9.1. do Contrato de SCP).
A Receita Bruta das Operaes corresponde a (i) todas as importncias efetivamente auferidas pela SCP
em decorrncia das atividades de gesto dos meios de hospedagem, eventos e explorao de bares e
restaurantes, sala de ginstica e piscina, (ii) os resultados das aplicaes financeiras de todos os saldos
existentes e depositados em conta ou a ordem da SCP, excetuados os provenientes de depsitos por conta
de fundos de reserva; e (iii) quaiquer outras receitas oriundas da operao da SCP (Clusula 9.2. do
Contrato de SCP).
As despesas pagas ou incorridas pela SCP relativas s operaes compreendem, entre outras: (i) taxas
condominiais ordinrias ou extraordinrias referentes s Unidades Autnomas Imobilirias locadas pela
SCP, bem como o IPTU e demais taxas sobre elas incidentes; (ii) despesas administrativas, financeiras,
reembolso de eventual mo de obra e demais encargos inerentes a esta despesa, servios de terceiros
necessrios produo dos servios objeto deste contrato, e qualquer outro item quando includo no valor
da diria; (iii) todas as despesas decorrentes das atividades de gesto de eventos e explorao de bares e
restaurantes; (iv) impostos sobre venda, de qualquer natureza incidente sobre as atividade; (v) publicidade
e propaganda, quando oradas e aprovadas em Assembleia Geral dos Scios; (vi) rateio das despesas
30
corporativas referente aos custos executados no empreendimento, mediante a aprovao dos oramentos;
(vii) comisses de intermediao e quaisquer despesas de comercializao e captao de clientes; (viii)
quaisquer outras despesas imputveis s atividades objeto do Contrato de SCP; (ix) valores devidos
Operadora Hoteleira; (x) percentual para constituio dos Fundos de Reserva; e (xi) despesas com a
elaborao, divulgao e contratao de auditoria independente para as informaes financeiras
trimestrais e as demonstraes financeiras anuais da SCP (Clusula 9.3. do Contrato de SCP).
(ii) Valores referentes ao aluguel anual das Unidades Autnomas Imobilirias Operadora
Hoteleira, na qualidade de Scia Ostensiva da SCP:
Adicionalmente, os Adquirentes faro jus ao recebimento do aluguel decorrente da locao de suas

Unidades Autnomas Imobilirias Operadora Hoteleira, na qualidade de Scia Ostensiva da SCP. Nos
termos da Clusula 2.1. do Contrato de Locao, o aluguel ser mensal e dever ser pago at o dia 25
(vinte e cinco) de cada ms, sob pena de multa moratria de 2% (dois por cento) do valor mensal,
observando os seguintes valores por Unidade Autnoma Imobiliria:
Tipo Valor do Aluguel (R$)

Apartamentos
102/103/105/106/107/108/109/110/111/112/113/114/115
a 100,00
1702/1703/1705/1706/1707/1708/1709/1610/1611/1612/1613/1614
/1615 e 1701 e 1704
Apartamentos 116 a 1616 115,00
Apartamentos 101 a 1601 e 104 a 1604 124,00
O valor do aluguel mensal ser revisado e reajustado anualmente, de acordo com a correo monetria
anual do IPCA ou outro ndice que o substitua. Todas as despesas que recarem sobre a Unidade
Autnoma Imobiliria, tais como, taxas condominiais ordinrias, gua, luz, impostos e taxas, seguro,
multas por infrao de regulamento interno, ou quaisquer tributos ou despesas que venham ser criados por
lei, correro por conta da Operadora Hoteleira, na qualidade de Scia Ostensiva da SCP.
Remunerao da Operadora Hoteleira
A ttulo de honorrios pela prestao de servios de Administrao Condominial, a Operadora Hoteleira

receber uma taxa mensal de R$ 50,00 (cinquenta reais) por Unidade Autnoma Imobiliria, a ser paga
no 5 (quinto) dia subsequente ao ms de competncia. Este valor ser atualizado anualmente pela
variao do IPCA, cuja data base ser o primeiro dia do ms de assinatura do Contrato de Administrao
de Condomnio.
31
Adicionalmente, em decorrncia do Contrato de Gerenciamento de Empreendimento Hoteleira, a

Incorporadora pagar Operadora Hoteleira a ttulo de Initial Fee, no incio da operao hoteleira, o
montante de R$ 90.000,00 (noventa mil reais).
A partir do incio da operao do Golden Tulip Campos Hotel, a Licenciadora e a Operadora Hoteleira
faro jus, a ttulo de custeio de marketing, ao percentual de 4,5% (quatro e meio por cento) calculado
sobre a Receita de Hospedagem, que inclui taxas de marketing corporativo nacional e internacional e
reservas nos canais nacionais e internacionais. Esses e os demais custos de marketing e vendas,
considerados como despesas operacionais e aprovados no oramento anual, em Assembleia, sero
suportados pela SCP.
A ttulo de taxa de incentivo pelos resultados operacionais obtidos, a Operadora Hoteleira receber da
SCP o pagamento dos seguintes percentuais calculados sobre o Resultado Lquido Operacional a partir do
incio da operao do Golden Tulip Campos Hotel: (i) 8% (oito por cento), se o Resultado Operacional
Bruto (GOP) for menor que 15% (quinze por cento); (ii) 10% (dez por cento), se o GOP for de 15,01%
(quinze vrgula um por cento) a 25% (vinte e cinco por cento); (iii) 11% (onze por cento), se o GOP for
de 25,01% (vinte e cinco vrgula um por cento) a 35% (trinta e cinco por cento); e (iv) 12% (doze por
cento), se o GOP for superior a 35% (trinta e cinco por cento). Tais valores sero calculados mensalmente
e devidos at o dia 25 (vinte e cinco) do ms seguinte ao de competncia, conjuntamente ao pagamento
dos Scios Participantes da SCP. Ocorrendo situaes de falta de caixa, os referidos pagamentos sero
realizados de forma proporcional capacidade financeira da SCP, sem que se socorra de emprstimos
bancrios.
Por fim, a Operadora Hoteleira receber participao de 1% (um por cento) sobre o valor bruto das
reservas geradas pela Central de Reservas da Operadora Hoteleira.
32
Fluxograma Financeiro Operacional do Golden Tulip Campos Hotel
33
CUSTOS, APORTES E DESPESAS QUE PODERO SER IMPUTADOS AO

ADQUIRENTE
O regime tpico de incorporao imobiliria prev, como responsabilidade do Adquirente, o pagamento

do preo acordado para aquisio das Unidades Autnomas Imobilirias, e acesses que comporo o
imvel. O preo unitrio das Unidades Autnomas Imobilirias para pagamento vista depender das
caractersticas e metragem da unidade adquirida, includo no valor acordado os preos da frao ideal e
das acesses que comporo o imvel. Parte do preo ajustado ser pago na forma de sinal, a ttulo de
princpio de pagamento, e o restante ser liquidado a prazo e em prestaes, cujos valores e vencimentos
esto discriminados na Promessa de Venda e Compra. A totalidade do preo ser destinada
Incorporadora.
Todas as prestaes e parcelas, em que se desdobra o saldo do preo, a partir do primeiro dia do ms
corrente, at a expedio do habite-se, sero atualizadas mensal e cumulativamente de acordo com a
variao percentual mensal do ndice Nacional da Construo Civil INCC, calculado e editado pela
Fundao Getlio Vargas - FGV. As parcelas e prestaes com vencimentos marcados a partir do incio
da operao hoteleira sero acrescidas de juros calculados razo de 12% (doze por cento) ao ano
(efetivos), por frao de ms, de acordo com o Sistema Francs de Amortizao Tabela Price. O atraso
no pagamento de quaisquer quantias devidas caracterizar o Adquirente como inadimplente, sujeitando-o
ao pagamento, Incorporadora, dos valores vencidos e no pagos, corrigidos monetariamente de acordo
com a variao pro rata die do ndice aplicvel, acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao
ms ou frao de ms e da multa moratria (de aplicao imediata) de 2% (dois por cento). O Adquirente
ter 15 (quinze) dias, contados da data de sua interpelao, para purgar a mora, efetuando o pagamento de
todos os valores em atraso, tais como parcelas, encargos, tributos, tarifas ou contribuies, vencidas,
acrescidas de juros, multa, custas e honorrios advocatcios, fixados a base de 20% (vinte por cento) e
atualizados na forma da Promessa de Venda e Compra.
No preo da Unidade Autnoma Imobiliria, assim como no Preo Total da Oferta, no esto
compreendidas as despesas com ligaes definitivas de luz, gua, telefone, e quaisquer despesas com as
instalaes ou servios pblicos tais como escavaes, aterros, arremates de caladas, consertos de
asfalto, plantios de mudas de rvores, rebaixamento de meio fio e execuo do vault, etc., licenas,
imposto territorial, incluso predial, averbao de construo e abertura de matrcula, alm de tudo aquilo
que no estiver expressamente consignado no oramento do custo da obra constante do Memorial de
Incorporao, sendo certo que se qualquer de tais valores vierem a ser pagos antecipadamente pela
Incorporadora, os valores a serem reembolsados sero acrescidos de correo monetria pela variao
positiva do ICC/RJ e de juros nominais de 1% (um por cento) ao ms.
34
Em razo da natureza hoteleira do empreendimento, caber tambm ao Adquirente das Unidades

Autnomas Imobilirias os seguintes valores estimados: (i) as despesas referentes montagem,
equipagem e decorao da Unidade Autnoma Imobiliria e das reas comuns, equivalente a R$
39.648,00, por unidade, tendo este valor estimado com base de maio/15 com reajuste mensal por ICC/RJ,,
sendo certo que este montante j foi considerado no Valor Total da Oferta referido neste prospecto; (ii)
reembolso Incorporadora da verba pr-operacional referente taxa de Initial Fee devida Operadora
Hoteleira, que corresponder ao valor de R$ 90.000,00 (noventa mil reais); (iii) valor relativo
integralizao das cotas da SCP, equivalente ao valor de R$ 1,00 (um real) por cada cota da SCP; e (iv) as
despesas com o capital de giro conforme abaixo:
Valor da Contribuio
Unidade
(R$)
Apartamentos
102/103/105/106/107/108/109/110/111/112/113/114/115
a 2.000,00
1702/1703/1705/1706/1707/1708/1709/1610/1611/1612/1613/1614/1615
e 1701e 1704
Apartamentos 116 a 1616 2.300,00
Dessa forma, o custo total estimado do investimento quando da aquisio da unidade autnoma
imobiliria ser de:
Montagem,
Preo de Verbas Pr- Integralizao Total de
Equipagem e Capital de
Unidade Aquisio Operacionais de cotas da Desembolso
Decorao Giro (R$)
(R$) (R$) SCP (R$) (R$)
(R$)
102/103/105/10
6/107/108/109/1
10/111/112/
113/114/115
a
1702/1703/1705 401.897,00 39.648,00 90.000,00 100,00 2.000,00 533.645,00
/1706/1707/170
8/1709/1610/16
11/1612/1613/1
614/1615 e
1701 e 1704
116 a 1616 466.215,00 39.648,00 90.000,00 115,00 2.300,00 598.278,00
35
101 a 1601 e
466.215,00 39.648,00 90.000,00 124,00 2.480,00 598.467,00
104 a 1604
Por fim, caso a ocupao e as dirias sejam forte e negativamente impactadas por problemas de mercado,
fazendo com que a apurao do resultado mensal seja negativa, os Adquirentes das Unidades Autnomas
Imobilirias promovero aportes financeiros adicionais SCP, proporcionalmente a sua participao na
SCP, conforme abaixo:
Unidades % do N de Soma dos

Resultado Unidades %
101 a 1601 e 104 a 1604 0,45 32 14,43
102/103/105/106/107/108/109/110/111/112/113/11 0,36 212 77,06
4/115
a
1602/1603/1605/1706/1707/1708/1709/161011611/
1612/1613/1614/1615
116 a 1616 0,42 16 6,69
1701 a 1705 0,36 5 1,82
Total: 265 100,00
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Fluxograma Real e Financeiro do Golden Tulip Campos Hotel
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FATORES DE RISCO
Antes de tomar a deciso de adquirir os CIC desta oferta, os potenciais Adquirentes devem considerar
cuidadosamente todas as informaes constantes do material da oferta, em especial os fatores de risco
descritos a seguir.
Os negcios, a situao financeira e os resultados das operaes do Golden Tulip Campos Hotel, bem
como o valor patrimonial da Unidade Autnoma Imobiliria adquirida, podem ser adversa e
materialmente afetados por quaisquer dos riscos apontados e, por conseguinte, impactar no
empreendimento e consequentemente no investimento.
A deciso de investimento demanda complexa avaliao de sua estrutura, bem como dos riscos inerentes.
Recomenda-se que os potenciais Adquirentes avaliem juntamente com sua consultoria financeira os riscos
associados a esse tipo de investimento.
1) Os Adquirentes dos CIC objeto desta oferta podem no obter os resultados esperados em
decorrncia do insucesso operacional do empreendimento hoteleiro. Os Adquirentes, na qualidade de
Scios Participantes da SCP, sero remunerados na forma descrita no item REMUNERAO DOS
ADQUIRENTES DOS CONTRATOS DE INVESTIMENTO COLETIVO E DA OPERADORA
HOTELEIRA acima. Na hiptese da operao do Golden Tulip Campos Hotel no ser bem sucedida, os
Adquirentes das Unidades Autnomas Imobilirias podem no obter o lucro eventualmente esperado de
sua participao na SCP podendo, inclusive, vir a aportar recursos na SCP em caso de resultado
operacional negativo.
2) Em caso de resultados negativos das operaes da SCP, os Adquirentes sero instados a realizar
aportes de capital para cobrir as necessidades de caixa, o que poder impactar negativamente o
retorno financeiro dos Adquirentes das unidades imobilirias at a regularizao da situao. Caso,
em qualquer poca, a demonstrao dos resultados das operaes da SCP apresente prejuzo, os
Adquirentes podero ser instados a aportar contribuies adicionais necessrias manuteno da
continuidade do desenvolvimento da atividade hoteleira. O aporte ser realizado na proporo da
participao de cada Adquirente na SCP.
3) Potencial conflito de interesses por parte da Operadora Hoteleira. Parte da remunerao da

Operadora Hoteleira est vinculada Receita Bruta das Operaes do Golden Tulip Campos Hotel, a qual
corresponde a (i) todas as importncias efetivamente auferidas pela SCP em decorrncia das atividades de
gesto dos meios de hospedagem, eventos e explorao de bares e restaurantes, sala de ginstica e piscina,
(ii) os resultados das aplicaes financeiras de todos os saldos existentes e depositados em conta ou a
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ordem da SCP, excetuados os provenientes de depsitos por conta de fundos de reserva; e (iii) quaiquer
outras receitas oriundas da operao da SCP (Clusula 9.2. do Contrato de SCP). A remunerao dos
Adquirentes, por sua vez, na qualidade de Scios Participantes da SCP, est vinculada ao Resultado
Lquido das Operaes, o qual equivale ao somatrio da receita bruta proveniente de todas as atividades
da SCP, subtrados pelas respectivas despesas e encargos incidentes sobre a operao. Neste sentido,
tendo em vista que parte da remunerao da Operadora Hoteleira poder ser auferida independentemente
da obteno de lucro, poder haver conflito de interesses por parte da Operadora Hoteleira em relao
gesto dos custos da operao.
4) Influncia que a Incorporadora poder exercer nas assembleias de condminos. As Unidades

Autnomas Imobilirias sero ofertadas a terceiros, de modo que as Ofertantes, ou qualquer parte a elas
relacionadas, no adquiriro qualquer unidade do Golden Tulip Campos Hotel. Todavia, dependendo da
demanda do mercado, possvel que, at o incio da operao hoteleira, algumas das Unidades
Autnomas Imobilirias no tenham sido alienadas e, portanto, permanecero em propriedade da
Incorporadora. Caso isto ocorra, e dependendo do nmero de unidades em estoque, a Incorporadora
poder exercer influncia, ou preponderar, em eventual assembleia de condminos realizada neste
perodo.
5) As Unidades Autnomas Imobilirias esto sujeitas a desvalorizao, tendo em vista, inclusive,

sua destinao especfica. Aps sua aquisio, o valor das Unidades Autnomas Imobilirias est sujeito
s volatilidades do mercado imobilirio, de forma que no se pode afirmar que a Unidade Autnoma
Imobiliria adquirida ir se valorizar ou manter, a longo prazo, seu valor atual. Ademais, a valorizao de
imveis verificada nos ltimos anos no Brasil poder no se manter em perodos futuros, podendo haver
desvalorizaes neste segmento, o que poder impactar adversamente o valor de cada Unidade Autnoma
Imobiliria, e, consequentemente, do imvel como um todo. A escassez de financiamentos ou aumento de
taxas de juros podem diminuir a demanda por imveis residenciais, comerciais ou hoteleiros, podendo
afetar negativamente o valor da Unidade Autnoma Imobiliria. Ademais, caso a economia entre em
recesso, pode-se observar um decrscimo ou estagnao no segmento imobilirio, o que poder impactar
adversamente no valor das Unidades Autnomas Imobilirias.
6) A crescente consolidao do setor hoteleiro no Brasil poder exercer presses nas margens e
resultado operacional do empreendimento hoteleiro. Os principais riscos inerentes a empreendimentos
hoteleiros so: (i) mudanas relevantes na situao macroeconmica brasileira ou mundial, inclusive no
que concerne ocorrncia, durao e intensidade de recesses; (ii) aumento relevante dos custos
operacionais, inclusive aqueles causados por conta de eventos da natureza; (iii) indisponibilidade de
crdito ou disponibilidade de crdito em condies menos favorveis do que as atuais; e (iv) crescimento
no nmero de concorrentes, aumentando a oferta e diminuindo margens de lucro. A profissionalizao e a
consolidao do setor podem resultar em competidores cada vez mais estruturados e com um poder de
negociao crescente junto a clientes e fornecedores, o que pode levar o empreendimento imobilirio a ter
39
que diminuir preos de dirias, aumentar os seus gastos com divulgaes das marcas que opera e
aumentar programas de promoo. Por todo o exposto, a ocupao do Golden Tulip Campos Hotel e o
preo cobrado pelas dirias podem diminuir, afetando adversamente seus resultados financeiro e
operacional. Alm disso, o setor imobilirio hoteleiro brasileiro altamente fragmentado, no existindo
barreiras de entrada que restrinjam o ingresso de novos concorrentes neste mercado.
7) Recesses econmicas podem reduzir, interromper ou levar opo por hospedagem em

concorrentes que apresentem menor preo. A utilizao dos servios por consumidores est
diretamente relacionada s condies econmicas locais, nacionais e internacionais, como tambm
renda do pblico-alvo do empreendimento, ao crescimento do Produto Interno Bruto e ao aumento do
poder aquisitivo resultante de mudanas na poltica monetria relativas s taxas de juros e ao controle
inflacionrio. Em perodos de instabilidade ou recesso econmica os consumidores podero reduzir
significativamente a demanda pelos servios oferecidos ou optar por outros de menor preo. Mudanas
nas polticas monetrias governamentais que impliquem aumento da taxa de juros, variao cambial e
reduo do poder de compra dos clientes podem impactar adversamente o empreendimento. Tambm
podero afetar negativamente o empreendimento mudanas nos aspectos sociais e polticos locais,
nacionais e internacionais.
8) O empreendimento ser alugado e operado por terceiros e estar sujeito administrao destes.
Eventuais falhas em sua administrao podero afetar adversamente sua situao financeira e sua
imagem. O Golden Tulip Campos Hotel ser locado para a Operadora Hoteleira ou para uma de suas
filiais, na qualidade de Scia Ostensiva da SCP, uma empresa especializada na administrao e
explorao de hotis. A m qualidade na prestao de servios ou a m administrao do Golden Tulip
Campos Hotel, inclusive em decorrncia de problemas construtivos, poder afetar negativamente a
imagem do empreendimento e, consequentemente, o seu resultado.
9) A Operadora Hoteleira poder no ser capaz de oper-lo nas mesmas condies originalmente
previstas na estratgia de negcios, o que pode ter um efeito adverso sobre os resultados das
Unidades Autnomas Imobilirias. A Operadora Hoteleira poder ter dificuldade em operar o Golden
Tulip Campos Hotel e diversos fatores podero impedir o regular funcionamento de suas atividades
hoteleiras. O Golden Tulip Campos Hotel tambm est exposto a riscos operacionais, tais como: (i)
desempenho de servios abaixo dos nveis de eficincia esperado, (ii) demanda abaixo da prevista, (iii)
manuteno ineficiente, (iv) aumentos dos custos das operaes e manuteno de equipamentos, seguros
e tributos, (v) no obteno da licena de operao ou no renovao da licena de operao vigente, (vi)
riscos de danos ao meio ambiente, que podem ensejar aes judiciais por parte de rgos fiscalizadores,
entidades de proteo ambiental e do Ministrio Pblico, requerendo pagamento de compensao por
danos eventualmente causados, (vii) incndios, exploses e desastres naturais que poderiam resultar em
danos pessoas, (viii) erros de operao, (ix) conflitos com os proprietrios de terrenos adjacentes, e (x)
necessidade de uso pelo governo, decretao de bem de utilidade pblica ou eventos similares. Caso a
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Operadora Hoteleira tenha dificuldade em operar o Golden Tulip Campos Hotel ou qualquer fator impea
o seu regular funcionamento, a Operadora Hoteleira ser incapaz de gerar a receita eventualmente
esperada das Unidades Autnomas Imobilirias.
10) Perdas no cobertas pelos seguros contratados em relao s Unidades Autnomas

Imobilirias, bem como descumprimento das obrigaes pela companhia seguradora, podero
resultar em prejuzos ao empreendimento, causando efeitos adversos aos compradores das
unidades imobilirias. O Golden Tulip Campos Hotel e a operao sero objeto de diversos seguros
contratados pela Operadora Hoteleira que protegero no s o patrimnio imobilirio contra a ocorrncia
de variados sinistros, como, tambm, eventuais perdas e problemas operacionais. Contudo, h
determinados tipos de perdas e problemas que podem no estar cobertas pelas respectivas aplices. Se
qualquer dos eventos no cobertos nos termos dos contratos de seguro vier a ocorrer, o empreendimento
poder sofrer perdas relevantes e os Adquirentes podero ser obrigados a incorrer em custos adicionaisde
aporte de recursos, os quais podero afetar os seus resultados e, consequentemente, o seu retorno
financeiro.
11) Despesas extraordinrias relacionadas s Unidades Autnomas Imobilirias podem afetar o

retorno financeiro dos Adquirentes. Os Adquirentes estaro eventualmente sujeitos ao pagamento de
despesas extraordinrias, tais como reparos e manuteno que no sejam de rotina do empreendimento. O
pagamento de tais despesas poder afetar no retorno financeiro dos Adquirentes. Ademais, os valores que
usualmente so destinados manuteno das Unidades Autnomas Imobilirias podem ser considerados
insuficientes na prtica para que a manuteno se d em padres adequados. O aumento de tais provises
para manuteno ou modificaes das Unidades Autnomas Imobilirias ou reas comuns do
empreendimento poder ensejar uma reduo no retorno financeiro esperado pelo Adquirente.
12) O atraso na construo e entrega do empreendimento poder diminuir a taxa de retorno do

investimento prevista no Estudo de Viabilidade. O atraso na construo e entrega do empreendimento
acarretar na demora em se iniciar a Operao Hoteleira, o que, a depender dos ndices de inflao e taxas
de juros praticadas no mercado financeiro, poder alterar substancialmente o fluxo de retorno previsto no
Estudo de Viabilidade e, por conseguinte, diminuir a taxa de retorno esperada pelo Adquirente.
13) O inadimplemento da Incorporadora em contrato de financiamento construo do

empreendimento, com garantia real, poder alcanar a Unidade Autnoma Imobiliria que caber
ao Adquirente. A construo do empreendimento ser realizada em parte por meio de recursos prprios e
em parte com recursos a serem tomados de um dos agentes do Sistema de Financiamento Imobilirio, de
modo que o terreno onde ser construdo o Golden Tulip Campos Hotel, bem como acesses e
benfeitorias que nele sero erigidas, na oportunidade prpria, sero entregues em hipoteca de primeiro
grau, alienao fiduciria ou qualquer outra garantia real para assegurar o financiamento a ser tomado em
montante no superior ao oramento da obra. Dentre os bens a serem ofertados em garantia hipotecria,
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portanto, inclui-se a frao ideal do terreno vinculada Unidade Autnoma. O inadimplemento por parte
da Incorporadora em quitar as parcelas do mtuo contratado poder ensejar a excusso da garantia real
pela instituio financeira mutuante, ressaltando, contudo, que o empreendimento foi submetido ao
regime de patrimnio de afetao.
14) A liquidez do mercado secundrio de imveis pode dificultar o desinvestimento nas Unidades
Autnomas Imobilirias por seus titulares. O mercado secundrio de imveis pode estar um perodo no
qual apresente baixa liquidez e no h qualquer garantia de que existir, a qualquer tempo, um mercado
mais lquido para negociao de imveis, em especial das Unidades Autnomas Imobilirias que
possibilite aos investidores sua alienao imediata, caso estes assim decidam. Dessa forma, os titulares
das Unidades Autnomas emitidas no mbito da oferta podem ter dificuldade em realizar a venda desses
ttulos no mercado secundrio.
15) A rentabilidade estimada no Estudo de Viabilidade poder no ocorrer. A rentabilidade estimada

no Estudo de Viabilidade referente ao Golden Tulip Campos Hotel poder no ocorrer, de modo que esta
no representa e no deve ser considerada, sob qualquer hiptese, como promessa, garantia ou sugesto
de rentabilidade. Trata-se de uma estimativa e, neste sentido, a rentabilidade auferida poder ser inferior
aos percentuais apresentados no Estudo de Viabilidade.
16) Possibilidade de o Estudo de Viabilidade Econmica no ser confivel, em funo da ausncia

de empreendimentos comparveis em operao no mercado. Tendo em vista que a cidade de Campos
possui poucos empreendimentos semelhantes, os dados apresentados pelo Estudo de Viabilidade podem,
eventualmente, no ser confiveis.

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PROSPECTO RESUMIDO REFERENTE OFERTA DE CONTRATOS DE INVESTIMENTO

CHL 133 DESENVOLVIMENTO IMOBILIRIO S.A.

LA HOTELS EMPREENDIMENTOS 1 LTDA.

Rio de Janeiro, 01 de fevereiro de 2016.

AS INFORMAES APRESENTADAS NESTE PROSPECTO RESUMIDO CONSTITUEM UM

(i) Declaraes de Veracidade das Ofertantes;

(ii) Declarao do Investidor;

(iv) Memorando de Entendimentos (Memorando de Entendimento);

(v) Instrumento Particular de Contrato de Prestao de Servios de Administrao de Condomnio

(vi) Instrumento Particular de Contrato de Gerenciamento de Empreendimento Hoteleiro (Contrato

(vii) Instrumento de Constituio de Sociedade em Conta de Participao (Contrato de SCP);

(viii) Contrato de Locao (Contrato de Locao);

(ix) Minuta da Futura Conveno de Condomnio (Minuta da Futura Conveno de Condomnio);

(xi) Estudo de Viabilidade do Empreendimento.

A LEITURA DESTE PROSPECTO RESUMIDO NO SUBSTITUI A LEITURA CUIDADOSA

IDENTIFICAO DA INCORPORADORA, OPERADORA HOTELEIRA, SCIA OSTENSIVA,

DESCRIO DO EMPREENDIMENTO E DA OFERTA ................................................................... 7

RESUMO DAS CONDIES CONTRATUAIS ............................................................................... .11

II. Principais Documentos do Empreendimento................................................................................ 13

REMUNERAO DOS ADQUIRENTES DOS CONTRATOS DE INVESTIMENTO COLETIVO E

Remunerao dos Adquirentes .......................................................................................................... 29

Remunerao da Operadora Hoteleira .............................................................................................. 30

CUSTOS, APORTES E DESPESAS QUE PODERO SER IMPUTADOS AO ADQUIRENTE ..... 33

FATORES DE RISCO .......................................................................................................................... 37

IDENTIFICAO DA INCORPORADORA, OPERADORA HOTELEIRA,

OPERADORA HOTELEIRA, SCIA OSTENSIVA E OFERTANTE

LPS Patrimvel Consultoria de Imveis S.A.

R Tirol, 296 Jacarepagua - Rio De Janeiro - 22750-009

Basimvel Consultoria Imobiliria S.A.

R Tirol, 296 Jacarepagua - Rio De Janeiro - 22750-009

Basimvel Consultoria Imobiliria Ltda

Av. das Americas, 4430 - Barra da Tijuca - Rio de Janeiro - 22640-102

Terreplan Empreendimentos e Comrcio Imobilirio Ltda. EPP

R Cons Otaviano, 204 Centro - Campos Dos Goytacazes - 28010-140

Terreplan Empreendimentos e Comercio Imobiliario Ltda.

Av. Pelinca, 100 - Parque Avenida - Campos dos Goytacazes - 28035-053

A Terreplan uma empresa de consultoria especializada no mercado imobilirio do estado do Rio de

PEDRO PAULO IMOV.

Pedro Paulo P. Ribeiro Imobiliria

R. Voluntrios da Ptria, 530 Centro - Campos dos Goytacazes - 28030-260

DESCRIO DO EMPREENDIMENTO E DA OFERTA

Explorao Econmica do Empreendimento

pela Incorporadora no Contrato de Gerenciamento de Empreendimento Hoteleiro. Ademais, aderiro

Apartamentos 116 a 1616 115 quotas 6,69%

Apartamentos 101 a 1601 e 104 a 1604 124 quotas 14,43%

O pblico alvo da oferta se limita, exclusivamente, a investidores que possuam ao menos R$

As Unidades Autnomas Imobilirias podero ser comercializadas por prazo indeterminado.

Unidades Investimento Total (R$)*

Os documentos a seguir ficaro disponveis no site http://www.pdg.com.br/rj/goldentulip durante todo o

(i) Prospecto Resumido;

(ii) Declaraes de Veracidade das Ofertantes;

(iii) Modelo de Declarao do Investidor;

(iv) Memorando de Entendimento;

(v) Promessa de Venda e Compra;

(vi) Contrato de Administrao de Condomnio;

(vii) Contrato de Gerenciamento de Empreendimento Hoteleiro;

(viii) Contrato de SCP;

(ix) Certido de nus Reais do Imvel;

(x) Contrato de Locao;

(xi) Minuta da Futura Conveno de Condomnio; e

(xii) Estudo de Viabilidade do Golden Tulip Campos Hotel.

RESUMO DAS CONDIES CONTRATUAIS