Eng Roberto Reis Fadel

Laudos de Avaliao / Percias e Consultoria

CREA : 12.684-D

PREFEITURA MUNICIPAL DA CIDADE DO RIO DE JANEIRO

PROCURADORIA GERAL DO MUNICPIO

PROCESSO SMO/GAB- N 06/000712/2013 DE 08/05/2013

AO: DESAPROPRIACO

AUTOR MUNICIPIO DO RIO DE JANEIRO

RU: JORGE PEREIRA PIMENTEL E MARIA DAS DORES ARROJADO

PIMENTEL

ROBERTO REIS FADEL. Engenheiro registrado no CREA-RJ sob o n 12.684-D,

em atendimento a convocao realizada em 20/06/2013, por JORGE PEREIRA
PIMENTEL E MARIA DAS DORES ARROJADO PIMENTEL, compareceu ao local
em companhia do ENGENHEIRO JORGE IPONEMA, aps ser compromissado e
vem apresentar o seu Laudo na forma que se segue:

A) HISTRICO

Trata-se de desapropriao a ser efetuada pelo MUNICIPIO DO RIO DE

JANEIRO, para a implementao da OBRA DO CORREDOR
TRASOLIMPICA.
Em abril de 2011, foi informado aos moradores da AMISUL ( Associao de
Moradores da Sulacap) em reunio que o CORREDOR TRANSOLMPICA
causaria desapropriaes em imveis da SULACAP .
Durante todo o perodo ocorreram especulaes, promessas, permutas
com imveis da Aeronutica com valores de mercado acrescidos de 20% a
ttulo indenizatrio etc.
O presente LAUDO se refere ao terreno e benfeitorias(desapropriao
parcial), que leva o n 270, lote36,Quadra I, Pal 19746- Jardim Sulacap, da
Avenida Carlos Pontes ,e que tem como objetivo fornecer a base tcnica
para fixar o Justo Valor do Imvel de propriedade de JORGE PEREIRA
PIMENTEL E MARIA DAS DORES ARROJADO PIMENTEL

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A referida desapropriao mutilar o imvel em tela, que, ANTES da

imisso na posse e conseqente uso pela Prefeitura Municipal da Cidade
do Rio de Janeiro tem as seguintes caractersticas:

Frente: 9,00m
Fundos: 9,00m
Frente a Fundos pelo lado esquerdo de fora para dentro :35.00 m
Frente a Fundos pelo lado direito de fora para dentro: 27.50 m
rea Total :234,00m

rea Edificada: 62,00m

E a nova situao do terreno mostrada na planta em Anexo ( ), passa a

ser a seguinte

Frente: 9,00 m
Fundos: 9.83 m
Frente a Fundos pelo lado esquerdo de fora para dentro :15,60 m
Frente a Fundos pelo lado direito de fora para dentro:18,50 m
rea Total Remanescente:147,00 m ( cento e quarenta e sete metros

quadrados)

O Terreno, antes retangular, passar a ter configurao trapezoidal.

As obras de execuo de execuo do Corredor Transolmpica, podero

permitir que o terreno possa ter frente para a referida via usufruindo os

benefcios e/ou sofrendo com os problemas sociais que,certamente ,

adviro com a construo de uma via de alta velocidade colada na sua

fachada.

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B VISTORIA

O Imvel objeto do presente Laudo est situado na Rua Carlos Pontes n

270, lote36,Quadra I, PAL 19746- Jardim Sulacap, (PAL 19 746 ; Cdigo

do Logradouro : 005173) no trecho com inicio na Rua Joaquim Ferreira e

fim na Rua Oliveira Martins; Inicio Par: 250 ; Fim do Par :500; Inicio do

Impar 0 e Fim do Impar : 0; Regio Administrativa R.A. XXXIII; Bairro

:Jardim Sulacap; Departamento: 9 GLF- Bangu ; Endereo; Rua Silva

Cardoso n 349; ZR-4, no constando CB, Sub Zona , ZA nem AEI.

Planta Cadastral 285-B-II-4 Limite de zona conforme regulamenta o Dec-

322/76 art. 115 e 121 e o PEU

Alem disso a CI mostra o Decreto de desapropriao parcial Lotes :

33,34,35,e C- necessrios a execuo do Corredor Transolimpica.( Dec.

Mun. N 36699 de 07/01/2013 Desapropriao

O Imvel em questo, foi edificado no Lote 36 Quadra I, PAL 19746, com

formato regular cuja rea e de 243m sendo 9,00m de frente para a

Avenida Carlos Pontes, e com 9,05m de fundos;26,50m pela lateral direita

e 27,50m pela lateral esquerda.

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A vistoria constatou a existncia de duas edificaes no Lote em questo.

Denominamos as referidas construes de Edificao 1(Obra concluda) e

Edificao 2( em construo).

Constatou ainda que a rea total ocupada mede 315m e no 243m e que
a Edificao 2 foi construda avanando nos 72m ocupados a maior

Assim podemos concluir que temos os seguintes valores bsicos no

imvel Avaliando:

rea Remanescente: 147m

rea a ser desapropriada:96 m

rea do lote 36 Quadra 1 Pal 19746 243 m

rea ocupada total :315 m

C - AVALIAO

O presente Laudo tem a finalidade de CALCULAR O JUSTO VALOR, como

prova pericial para o que fomos nomeados por JORGE PEREIRA
PIMENTEL E MARIA DAS DORES ARROJADO PIMENTEL, ambos
residentes e domiciliados
, Rua Carlos Pontes, LT 36 QD 1 PAL 19746 n 260, Jardim Sulacap ,
conforme j qualificadas.

PRINCIPIOS ADOTADOS

a) A vistoria resultado de uma inspeo In loco do imvel objeto do

presente Laudo.
b) Outros Laudos emitidos no afetaram de forma alguma as nossas
concluses neste trabalho.
c) Esta vistoria no tem, nem contempla nenhum tipo de interesse no presente
e no futuro para avaliador.

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d) O Perito envidou o melhor de seus conhecimentos, para anlise e opinies

expressas no presente Laudo, diligncias, pesquisas e levantamentos
corretos e verdicos.
e) Foram usados os mtodos indicados pela ABNT NB-502/89 e NBR-5676/90.
para Avaliao Tcnica. com um Nvel de Rigor Normal.
f) O laudo foi feito observando os postulados do cdigo de tica profissional
do CONFEA - Conselho Federal de Engenharia e Agronomia e do IEL -
Instituto de Engenharia Legal.
g) O signatrio assume responsabilidade sobre as matrias relativas a
Engenharia, inclusive as implcitas para exerccio de suas funes.
h) No foram verificados defeitos em ttulos, invases, hipotecas, super
posies de divisas e outros, pois no se integram ao objetivo da avaliao
presente.

D - VALOR ENCONTRADO

De acordo com a metodologia desenvolvida na presente avaliao e

conforme o que determinam as Normas Brasileiras NBR 5676/90 e NBR
502/89 da ABNT o justo valor do imvel em questo seria, em julho de 2013,
de:

JUSTO VALOR DA DESAPROPRIAO= R$244.000,00( Duzentos e

Quarenta e Quatro Mil Reais)
.
Aps cuidadosa anlise constantes dos dados fornecidos, e constantes do
presente Laudo, o Perito atualizou os valores nele constantes

E - CALCULOS AVALIATRIOS

O Valor da indenizao pela mutilao do imvel ser calculado atravs do

Critrio da Rentabilidade e da Comparao, isto , proceder-se ao

clculo do valor do imvel a ser desapropriado, atravs da frmula de

HARPER- BERRINI, e o valor da indenizao justa, ser determinado, pela

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mdia ponderada, com os pesos adiante definidos, entre os valores

encontrados com a aplicao dos 2(dois ) mtodos.

1) Mtodo da Rentabilidade Peso 3

2) Mtodo da Comparao Peso 2

AVALIAO PELO MTODO DA RENTABILIDADE:

Partindo-se ento, do valor do imvel novo, teremos:

Vin = (Vt + Vcn) x f

Sendo:

Vin = valor do imvel novo

Vt = Valor do terreno, equivalente a um percentual de
aproximadamente Vt = 40% Vin = 0,4Vin
Vcn = Valor da construo nova
f = coeficiente de mercado, funo da localizao, caractersticas
construtivas e situao do mercado poca da avaliao (julho de2013) = 1,30.

O valor da construo nova (Vcn) :

Vcn = A x C

onde:

A = rea de construo =80,50m

C = custo da construo tipo em maio de 2013 , fornecido pelo

Sindicato da Indstria da Construo Civil do Rio de Janeiro - SINDUSCON/RJ e
pela PINI de acordo com os Custos Unitrios Pini de Edificaes - ms de maio
de 2013 para uma construo de padro baixo em um prdio residencial com 1
pavimento, padro de acabamento de construo normal, incrementado em 10%

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(dez por cento) referentes a benefcios e custos indiretos no previstos no

oramento = R$ 1504,30/m(Hum mil quinhentos e quatro reais e trinta centavos)
por metro quadrado.
Baseamo-nos nos dados fornecidos pela PMCRJ / CUB
representativo de novembro conforme Lei n. 4591/64.
Vcn =80,50m2 x R$ 1504,30 R$ 121.096,00
Vcn = R$ 121.096,00
O valor do imvel novo:
Vin = (0,4 Vin +R$ 121.096,00) x 1,25
Vin = R$ 302.740,00

O valor da construo depreciada (V c):

Vc = Vcn x K
onde:
K= Coeficiente de depreciao para idade percentual do imvel
equivalente a 66,3% da vida til (43 anos), estado 4,0 (reparos importantes) = 1
0,663=0,337

Vc = R$ 121.096,00 x 0,337 = R$ 40.809,00

Ento, o valor do imvel (Vi) para efeito desta avaliao ser:

Virv = Vin - (Vcn - Vc )

Virv = R$ 302.740,00 - (R$ 121.096,00 - R$ 40.809,00)
Virv = R$ 302.740,00 - (R$ 80.287,00)
Virv = R$ 222.453,00
Sendo:
Virv = R$ 222.453,00 (duzentos e vinte e dois mil e quatrocentos e
cinquenta e trs reais), que arredondado, de R$ 220.000,00 (duzentos e vinte
mil reais) valor do imvel avaliado pelo Mtodo da Rentabilidade.
O preo por metro quadrado de: R$2760,00/m2. Da rea
equivalente de 80,50 m.

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AVALIAO PELO MTODO DA COMPARAO

As amostras foram obtidas no local, por Pesquisa de Mercado e,

classificadas atravs da anlise do comportamento da Oferta e da Procura de
venda de Imveis, ofertados nas circunvizinhanas, semelhantes ao Imvel
Avaliando, in loco e tambm veiculadas na Internet e em Classificados no
perodo de 01 a 10 de julho de 2013.

Acreditamos ter colhido um Rol de Amostras representativo, qualitativa,

quantitativamente e de justo valor.

Em nosso estudo adotaremos a Teoria Estatstica das Pequenas Amostras

onde N<30, com a distribuio t de Student, com confiana de 80%( oitenta por
cento e inicialmente, com seis amostras e cinco graus de Liberdade conforme a
norma pertinente.
Antes porem, precisamos homogeneizar as amostras, usando os seguintes
Fatores de Homogeneizao:

FATOR DE FONTE-( OFERTA) Trata da flexibilidade da negociao

Ff = 0,8

FATOR DE TRANSPOSIO Cuida da diferena de localizao entre as

Amostras e ; o Imvel Avaliando;

Ser obtido da razo entre V0 do Imvel Avaliando e o Vo das Amostras

selecionadas;

FATOR REA-- Trata-se das diferenas entre as reas dos Imveis

pesquisados e do Imvel Avaliando

Fa= (Ap/Aa)1/8, para diferenas > 30%

Fa=(Ap/Aa)1/4, para diferenas <30%

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ROL DE AMOSTRAS A SEREM USADAS PARA O LAUDO DA AV. CARLOS

PONTES N 270

Data referncia : 07/07/2013

1-Casa , 3q;1vaga R$330.000,00 j vendida

Av. Carlos Pontes,
rea- 280m
rea Unitria- R$ 1.178,00
AB de Paula
Tel.:3357-4004 / Roberto

V0=1291,2400

2-Casa 3q; sala;2vagas R$380.000,00

rea-115m
Rua Teodoro Sampaio
rea Unitria- R$ 3.304,00
AB de Paula
Tel: 3357-4004

V0=1191, 9182

3-Casa3q;sute,1vaga R$225.000,00
rea 170m
Av. Carlos Pontes
rea Unitria- R$ 1.323,00
Imveis Ponto
Tel:3496-1001

V0=1.291,2400

4-Casa 2q;1 sute 1vaga R$280.000,00

rea-60m/ 86m - geminada 1 locao
Rua Barbosa Heliodora n 770
tica Vila Valqueire
Tel:2112-3100 / 7722-6574/8798-1135 (Marcio)

rea Unitria- R$ 3.916,00

V0=1243,3593

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5-Casa 2q; 1vaga R$230.000,00

rea - 62m
Rua Olimpio de Castro
AB de Paula
rea Unitria- R$ 3.709,00
Tel. 3357-4004

V0=993,2639

6-Casa 3q;2vagas R$610.000,00

Area=120m 690 de terreno de 12x58 / 4 quartos
Rua Teodoro Sampaio, 67
AB de Paula
rea Unitria- R$ 5.083,00
Tel 3357-4004

7-Casa 3 q;sala 1vaga R$260.000,00

Area-120m
Rua Barbara Heleodora n 700
rea Unitria- R$ 2.166,00

QUADRO DE HOMOGENIZAO

Fat. Fat.
Amostras Alug.R$/m2 Fonte Transp. Fat.rea Homogeneizao Disperso Saneamento
R$ R$
Amostra 1 1.178,00 0,8 1 1,1 R$ 1.036,00 142,00 mantido
R$ R$
Amostra 2 3.304,00 0,8 1.08 1,07 R$ 3.054,00 250,00 mantido
R$ R$
Amostra 3 1.323,00 0,8 1 1,07 R$ 1.132,00 191,00 mantido
R$ (R$
Amostra 4 3.916,00 0,8 1.24 1,13 R$ 4.389,00 473,00) mantido
R$ (R$
Amostra 5 3.709,00 0,8 1.30 1,15 R$ 4.436,00 727,00) mantido
R$ R$
Amostra 6 5.083,00 0,8 1.08 0,93 R$ 4.084,00 999,00 mantido
R$ (R$
Amostra 7 2.166,00 0,8 1.24 1,07 R$ 2.299,00 133,00) mantido
media ge R$ 2.857,20
media aritm. R$ 2.918,57
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desv. padro R$ 1.469,76

Disp. mdia 35,571
lim.superior=R$ 3599,00
lim. inferior=R$2765,00
Considerando as caractersticas do Imvel Avaliando, adotaremos a media das
Amostras Homogeneizadas (R$ 2.918,00/m) como valor unitrio para a
determinao do JUSTO VALOR calculado pelo Mtodo da Comparao, referido
ao ms de julho de 2013

O JUSTO VALOR da desapropriao : R$ 2918,00 X 96 m = R$ 280.012,00 ou

seja, arredondando R$ 280.000,00( duzentos e oitenta mil reais)

A Mdia Ponderada entra os valores calculados pela Rentabilidade e

Comparao :

JUSTO VALOR DA DESAPROPRIAO = R$ 220.000,00 x3 +R$ 280.000,00 x2

5
JUSTO VALOR DA DESAPROPRIAO= R$244.000,00

F- CONCLUSAO

No caso do presente Laudo, o padro construtivo das amostras pesquisadas no

diferem do padro do imvel avaliando e nem menos nobre que o mesmo. Por
isso, adotamos a situao paradigma a equivalncia igual a unidade. Assim o
Fator de Equivalncia (Fe= 1).

G- ENCERRAMENTO

E tendo concludo o presente Laudo contendo 11(onze) folhas

datilografadas; 01 (uma) Planta Baixa com Corte e Situao; Relatrio Fotogrfico
com 2(duas) folhas, sendo 11 (onze) fotos; Informaes das Secretarias
Municipais de Urbanismo e Obras da PMCRJ; Levantamento Aerofotogramtrico
da localidade; C.I. (Certido de Informaes); P.A.A. (Projeto Aprovado de
Afastamento) e P.A.L. (Projeto Aprovado de Loteamento) sendo todas firmadas
pelo Perito, requer examinadas e juntadas ao processo.

E.DEFERIMENTO

Rio de Janeiro, julho de 2013

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