09/05/2018 Avaliação do Investimento em Kitnet para Locação e Renda – RExperts

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 set 14, 2015

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 Avaliação do Investimento em Kitnet para Locação e Renda

Kitnets (também chamados de kitnetes, quitinetes ou studios…) são uma opção de investimento em imóveis para a
renda (os “empreendimentos de base imobiliária (http://rexperts.com.br/o-que-e-real-estate/)”) realizado por pequenos
e médios investidores. É uma forma “amadora” de atuação no mercado de investimentos em Student Housing, como já
comentamos neste artigo (http://rexperts.com.br/student-housing-no-brasil-republicas-estudantis-como-investimento-
imobiliario/), porque são frequentemente construídos por pessoas físicas em cidades universitárias ou regiões com
grande demanda por moradias para jovens solteiros (devido à proximidade de uma grande indústria, por exemplo).

Neste artigo, vamos detalhar a análise de investimento em um conjunto de kitnets e passar algumas dicas para
potencializar a receita de aluguéis para quem quer se aventurar na construção de um desses.

KITNET: O QUE É ?

Kitnets são unidades habitacionais de um dormitório, um banheiro e uma cozinha integrada com a sala, totalizando de
15m² à 40m² por unidade. O rendimento do aluguel por metro quadrado tende a ser maior em comparação com outros
tipos de imóveis de uma mesma região atraindo o interesse de investidores.

São compostos por várias unidades em uma mesma construção e o ideal é que pertençam a um único proprietário para
que uma unidade vazia seja compensada pelo aluguel de outras unidades, diminuindo a sazonalidade dos rendimentos.
Quanto mais unidades, menores os custos com despesas do condomínio, permitindo ganhos de escala com
manutenção.
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É muito comum a dispensa de adores, sendo a garantia substituída por cheques caução e pagamento adiantado do
aluguel. Os períodos de locação geralmente são pequenos, facilitando os reajustes por parte do investidor caso os
preços subam rapidamente.

SEGREDOS E DICAS PARA GANHAR MAIS DINHEIRO

A de nição de um público alvo é fundamental para o investimento se destacar e render mais. Conhecer o que seus
inquilinos potenciais valorizam permite cobrar mais e sofrer menos com a vacância. Conheço kitnets que focaram em
um público selecionado como kitnets só para mulheres que cobravam 30% a mais do que outros.  Você pode focar em
atender funcionários de uma empresa, estudantes de pós-graduação, proibir bebida alcoólica, limitar visitantes.

Depois de escolher o nicho de mercado do kitnet, você deve começar a se preocupar com o projeto. Ele deve ser
voltado totalmente em atender necessidades do público alvo e contemplar sempre características que vão aumentar as
receitas do investimento.

Os diferenciais também podem ser com relação aos equipamentos como: mobiliário, fogões, geladeiras, aquecedores,
ar-condicionado e TV’s. Áreas de lazer como piscinas, quadra de esportes e academia também valorizam o imóvel e o
preço da locação, mas esses custos exigem empreendimentos maiores para viabilizar a implantação.

É importantíssimo estabelecer regras do condomínio para evitar confusão com festas, barulho, brigas… Esse item pode
fazer a diferença para quem procura sossego.

Você também pode cobrar por serviços extras como:

Taxa de uso de churrasqueira;
Limpeza das unidades;
Internet coletiva;
Garagem coberta;
Lavanderia;
Máquinas de refrigerante (vending machines);
Lanchonete;
Mini-mercado…

COMO DECIDIR SE VOCÊ DEVE OU NÃO INVESTIR?

Antes de você sair comprando o terreno e iniciar as obras, é mais do que necessário estimar  todos os custos de
construção, assim como a expectativa de rendimentos. Só assim é possível decidir se o investimento em kitnets vale a
pena ou não.
Como exemplo, vamos avaliar o investimento na construção de 10 kitnets para locação focada no público universitário.
As características do projeto serão:
10 unidades de 30 m²;
Terreno avaliado em R$ 200.000
Custo unitário básico (CUB) (http://rexperts.com.br/orcamento-cub/) de construção estimado em R$ 1.200/m²
Aluguel de cada unidade estimado em R$ 800/mês

Como não fazer sua análise…

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A conta incompleta de um “especulador amador” seria:

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10 unidades x R$ 800/mês resulta em R$ 8.000/mês de renda.

10 unidades x 30 m² = 300 m² de construção
300 m² x R$ 1.200/m² = R$ 360.000 em obras
Obras + terreno = R$ 360.000 + R$ 200.000 = R$ 560.000

Logo, temos R$ 560 mil de investimento para receber R$ 8 mil de renda, isso signi ca 1,4% ao mês ou 17,1 % ao ano.

“Meu banco ofereceu um CDB de 100% do CDI que hoje está pagando 14,1% ao ano. Vou construir os kitnets e ganhar 3% a
mais por ano!…”

ALTERNATIVA DE ANÁLISE MAIS SOFISTICADA

Se você achou que a análise acima parece lógica e até correta, tome cuidado. Com um pouco mais de critério você
percebe que não considerou nenhum imposto e outros custos relevantes, além da taxa de ocupação do imóvel ser de
100%, isto é, sem nenhuma vacância – algo impraticável.

Vamos apresentar a seguir uma alternativa mais completa e so sticada para analisar um investimento de kitnets para
renda. Já adianto que existem modelos melhores e mais completos do que esse, mas seguindo essa rotina de 9 passos
que a gente preparou abaixo já é possível prever seus retornos com muito mais precisão.

1. CUSTOS RELACIONADOS COM A AQUISIÇÃO DO TERRENO

Quem já leu nosso artigo sobre investimentos em terrenos (http://rexperts.com.br/investir-em-terrenos/) sabe que os
custos de aquisição surpreendem quem acredita que basta pagar o preço. Neste estudo de caso, a compra do terreno de
R$ 200 mil acarreta:
No pagamento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) que incide em toda compra e venda e varia
de município para município, aqui estimados em 2,0%;
No registro da escritura no cartório de imóveis que é o documento o cial que garante a posse do imóvel,
estimado em R$ 1.500 (esse valor é de nido nas tabelas de custas notariais
(http://www.cnbsp.org.br/Tabelas_emolumentos.aspx));
Em custos de emissão de certidões necessárias e despachantes para o registro da escritura, estimados em R$
200;
Conforme o tamanho e valor do terreno, talvez você tenha que considerar honorários de um bom advogado
especialista imobiliário para auxiliar sua aquisição;
Se seu terreno for uma gleba com uma matrícula muito antiga ou se você precisar de mais de um terreno para
executar seu projeto, você terá despesas de “reti cação” ou “uni cação” de área, se for o caso;

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2. CUSTOS RELACIONADOS COM A OBRA

Com relação aos custos de obra, nada melhor do que ler atentamente nosso artigo sobre orçamentos de obra com CUB
(rexperts.com.br/orcamento-cub/), onde detalhamos um procedimentos bem completo para estimar custos de
construção que podem ser aplicados a qualquer tipo de edi cação, kitnets inclusive.

É importante entender que o “custo por metro quadrado” que muita gente utiliza como primeiro palpite não inclui
despesas que alteram substancialmente o preço nal da construção. Além do CUB (custo R$/m²), a área de construção
equivalente (rexperts.com.br/area-equivalente-de-construcao/), custos extras com equipamentos (ex. fogões,
aquecedores, ar-condicionado, TV’s, móveis, playground, piscinas, paisagismo) e o BDI (taxa cobrada por uma
construtora para cobrir despesas administrativas, lucro e impostos) devem ser incluídos no seu cálculo.

Após todas as considerações feitas, nossa obra foi orçada em R$ 577,5 mil. Somando aos investimentos no terreno,
temos um montante de implantação de R$ 783.200.

3. RECEITA DE LOCAÇÃO DAS UNIDADES

Nesta etapa, o investidor precisa considerar 3 fatores que in uenciam a receita:

Valor da locação mensal por unidade – de nidas em R$ 800 após uma pesquisa de mercado (consulta às
imobiliárias e corretores da região);
Taxa de vacância – estimativa da média de unidades vazias/desocupadas. É muito improvável que você sempre
consiga locar 100% dos kitnets durante os 12 meses do ano. Imprevistos e trocas de inquilino sempre ocorrem
com mais ou menos periodicidade. Neste exemplo vamos considerar 10%;
Custos relacionados à receita – aqui são inclusos os honorários do corretor que indicar inquilinos (estimados em
5%) e despesas que você terá com as unidades vazias (água, luz, IPTU, etc. – estimadas em R$ 110/mês por
unidade vazia).

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Tendo estas premissas de nidas, é possível calcular a Receita Líquida com Locações: R$ 6.766 – a qual é bem menor
que os R$ 8 mil inicialmente estimados.

4. RECEITAS EXTRAS MENSAIS

Como já comentamos, você não pode perder a oportunidade de turbinar sua receita com opcionais extras como locação
de máquinas de lavar e secar, cobrança de estacionamento extra, taxa de uso do espaço de churrasqueira… No nosso
exemplo, a receita extra com esses diferenciais somam R$ 600/mês.

5. MANUTENÇÃO MENSAL DO “CONDOMÍNIO”

Independente se você adquirir uma unidade do kitnet ou ser proprietário do conjunto inteiro, você terá que arcar
proporcionalmente com despesas do condomínio. Elas incluem a manutenção das áreas comuns (limpeza, água, luz,
jardinagem, segurança, consertos) e também incluímos anúncios das unidades vagas e internet.

Outro conceito muito importante é o do FRA – Fundo de Reposição de Ativos. É um dinheiro reservado todo mês para
re-investir no imóvel e sempre mantê-lo competitivo em relação aos concorrentes mais modernos. Esse fundo ajuda a
estender a depreciação e sua ausência é altamente prejudicial no médio prazo (queda do preço dos aluguéis).
Recomendamos um FRA de 5% da receita.

6. CÁLCULO DO RESULTADO OPERACIONAL

Com as receitas e despesas na mão, é possível calcularmos o resultado operacional bruto dessa propriedade, isto é,
quanto esse imóvel gera de dinheiro exclusivamente pela sua operação. Chegamos a um resultado de R$ 6.087,70.

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7. IMPOSTO DE RENDA

Os últimos itens a serem calculados são os impostos, que podem ser:

Imposto de Renda para Pessoas Físicas: 27,5% – é a alíquota máxima do imposto de renda para quem tem renda
acima de R$ 56 mil por ano, aproximadamente
Impostos para Pessoa Jurídica: 14,53% – Inclui 0,65% de PIS, 3,0% de COFINs, 25,0% de IR, 9,0% de CSLL para
um lucro presumido de 32% da Receita Bruta.

Apesar dos impostos em pessoa jurídica serem mais vantajosos (leia mais sobre este assunto neste artigo sobre
impostos sobre locação de imóveis (http://rexperts.com.br/impostos-locacao-imoveis/)), vamos adotar a alíquota do
IRPF neste exemplo.

8. INDICADORES DE DESEMPENHO

Deduzindo-se os impostos do Resultado Operacional, temos o Resultado Líquido mensal para este investimento: R$
4.413,58. Repare que ele é quase metade da receita potencial de R$ 8 mil. Você pode até duvidar que ele cou tão
pequeno, mas reveja as contas e con rme que tudo aqui condiz razoavelmente com a realidade.

Dividindo o resultado (mensal e anual) pelo investimento total do nosso grupo de 10 kitnets temos um indicador
chamado Cap Rate (http://rexperts.com.br/cap-rate/) que mede o quanto de renda o imóvel gera no período. Neste
exemplo, o cap rate mensal, líquido de impostos, foi e 0,56% e o anual de 6,76%.

Para facilitar como aqueles $ 8 mil se transformaram em R$ 4,4 mil elaboramos o grá co abaixo que mostra a quebra
das receitas e despesas que compõe o resultado nal do negócio:

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9. COMPARAÇÃO COM OUTROS INVESTIMENTOS

Antes de julgar se esse resultado nal é bom ou ruim, vamos compará-lo às outras alternativas de investimento. Essa é
a etapa que as pessoas mais se confundem, porque elas ouvem do seu gerente do banco que o dinheiro delas está
aplicado a 14% ao ano e ao comparar com os 6,8% do imóvel acabam achando que é pouco. Só que os bancos não
dizem que esse rendimento ainda sofrerá a cobrança de imposto de renda e não terá correção com in ação.

Para uma avaliação honesta, as opções precisam estar na mesma unidade de tempo (ao mês ou ao ano) e líquidas
(descontada a in ação e impostos). Vamos calcular então o retorno líquido de duas aplicações comuns que qualquer
um pode fazer no seu banco:
CDI – é a taxa que remunera os CDBs e os Fundos DI, muito utilizadas para pessoas físicas. Você pode consultar
o rendimento diretamente no site da Cetip (http://cetip.com.br). No momento que consultamos, o CDI estava
sendo remunerado a 14,13% ao ano.
Tesouro IPCA – é um título da dívida do governo federal que remunera uma taxa acima da in ação e
comparação com o rendimento dos imóveis é bastante pertinente, já que os contratos de locação também são
corrigidos por in ação. No momento que consultamos, o Tesouro Nacional estava oferecendo uma taxa de 7,47%
ao ano para o “Tesouro IPCA”.

Estimar a in ação é praticamente um chute no escuro, ninguém tem uma fórmula mirabolante que acerte com boa
precisão. Aqui neste caso, consideraremos a expectativa do mercado para o IPCA nos próximos 12 meses pelo Relatório
Focus do Banco Central (http://www.bcb.gov.br/?FOCUSRELMERC) (ele apresenta uma média de opinião de vários
agentes do mercado nanceiro), que estava em 5,72% quando consultamos (se você ainda não entendeu porque
reforçamos tanto o desconto da in ação, veja esse artigo sobre taxa real e taxa nominal (http://rexperts.com.br/taxa-
nominal-ou-real/)). E para o IR, consideramos a alíquota de 15%, válida para aplicações de longo prazo.

Com tudo isso em mãos: taxas de rendimento + in ação + impostos, podemos comparar os rendimentos líquidos. Pra
facilitar, colocamos tudo no grá co abaixo:

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Você possui duas opções de download da planilha. A primeira é gratuita, possui todas as funcionalidades discutidas
neste artigo, no entanto está bloqueada para edição. Você pode optar pela versão pro ssional, com o desbloqueio das
células e fórmulas, permitindo que você faça alterações como quiser por um valor que representa uma fração
minúscula da economia de tempo e experiência que a planilha oferece.

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CONCLUSÕES
No estudo de caso, o investimento em imóveis tipo kitnet se mostrou mais rentável que as aplicações nanceiras. Para
algumas pessoas, o rendimento obtido é pequeno frente aos riscos e esforços de implantação de um empreendimento
assim, enquanto para outros a pequena diferença de rendimento é su ciente para justi car o desembolso do capital.

Existem kitnets que rendem muito mais que o exemplo, assim como outros que rendem menos. O cap rate não é xo
para todas as localizações e também varia conforme o andamento da economia. Além disso, você tem que estar sempre
alerta para checar oportunidades temporárias como uma nova faculdade se instalando na sua cidade ou o proprietário
de um terreno oferecendo um grande desconto para pagamento à vista.

A decisão de investir ou não sempre será do investidor, sempre calcule os rendimentos de forma completa, incluindo
todos os custos, impostos e compare com as suas opções disponíveis. Esse é o caminho para uma decisão
fundamentada.

Se você precisa de ajuda com a estruturação ou avaliação de investimento em kitnet ou similar, entre em contato
conosco aqui! (http://rexperts.com.br/consultoria/)

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Rafael Jantsch • 6 months ago

Olá,

Sensacional a profundidade das informações dividas aqui nesse artigo!

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Eu já tinha visto em outro artigo (o que fala sobre terreno) como vocês vão destrinchando com
muito profundidade e direto ao ponto cada um dos custos extra.
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Muito bom mesmo!

Estão de parabéns!
Forte abraço,
△ ▽ • Reply • Share ›

Giuliano Tognetti Mod > Rafael Jantsch • 6 months ago

Valeu Rafael!
Abraço!
△ ▽ • Reply • Share ›

Debora Weber • 7 months ago

Oi, fiquei em duvida, imposto de Renda de R$1674,12 é ao mês mesmo? Não seria ao ano..
Outra consideração é a valorização do terreno ao longo do tempo, assim como a qualidade de
projeto e soluções de arquitetura para aumentar a rentabilidade e diminuir a depreciação e a
manutenção de condominio.
△ ▽ • Reply • Share ›

Giuliano Tognetti Mod > Debora Weber • 7 months ago

Olá Debora,
Sim, a alíquota de 27,5% sobre a receita mensal de aluguel resultou em aproximados R$
1674 (é caro mesmo!)
Quanto à valorização, sugiro a leitura do artigo http://rexperts.com.br/valo... onde
mostramos que ela é praticamente desprezível...
Abs
△ ▽ • Reply • Share ›

Gabriel Dias • a year ago

Explicação perfeita!
△ ▽ • Reply • Share ›

ALSO ON REXPERTS

Podcast do RExperts – S01E01 – Tipos de
Investimentos Imobiliários
1 comment • 3 years ago
Reginaldo — Muito bom esse iniciativa,
parabéns e que vcs tenham muito sucesso e
tenho certeza que vai ajudar muitas pessoas à
Taxa de Juros e o Valor dos Imóveis – Como
os juros afetam a valorização imobiliária
1 comment • a year ago
Diego Cardoso — Parabéns pelo artigo.
Excelente didática na explicação da relação
entre dólar, inflação e taxas de juros. Entretanto,

Podcast do RExperts – S01E02 – Etapas de Comprar ou Alugar Imóvel – O que vale mais
um Empreendimento Imobiliário a pena?
1 comment • 3 years ago 3 comments • a year ago
Leonardo Melo — Vlw rapaziada! Conteúdo bom Arthur Pezzolo — Ótimo artigo! Não é o primeiro
e bem objetivo. que leio concluindo que alugar pode ser sim
muito melhor que financiar.Olhando a planilha,

http://rexperts.com.br/avaliacao-do-investimento-em-kitnet/ 13/14
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23 abr 2018, 0 comment
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06 abr 2018, 0 comment
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