AUP-266

Instrumentos Urbanísticos
para o planejamento
Parte 2
Instrumentos de indução do
desenvolvimento urbano

Prof. Dr Nabil Bonduki

maio 2008
 Como definir os instrumentos a
serem utilizados?
Os instrumentos servem para alcançar os
objetivos estratégicos definidos no Plano
Diretor Participativo para alcançar A Cidade
que queremos.

Portanto, antes de definir os instrumentos é

necessário ter claro os resultados que
pretendem alcançar
Definição dos objetivos estratégicos

Síntese da leitura técnica e comunitária

Definição das áreas homogêneas
Discussão da Cidade que queremos
Definição dos resultados a serem alcançados
Estabelecimento dos objetivos sintéticos
Definição dos instrumentos e ações

Para cada objetivo deve ser definidos os instru-

mentos e ações necessárias para alcançar
os resultados esperados

Os instrumentos a serem utilizados e as ações

a serem realizadas devem estar plenamente
vinculados a objetivos que se pretende
alcançar, evitando receitas prontas ou
modismos
 Proposta urbanística

A proposta da cidade que queremos deve

ser sintetizada no plano urbanístico,
espacializando os resultados que se
pretende alcançar, as ações propostas e os
instrumentos
Para concretizar este plano é necessário
elaborar os mapas temáticos, que
explicitarão a proposta da cidade
 Plano Diretor Participativo de Taboão da Serra
Oficinas do Grupo de Acompanhamento
definição dos instrumentos e ações
do Plano Diretor - Dezembro 2005
 Novembro 2005
Oficinas do Grupo de Acompanhamento
definição dos instrumentos e ações do plano
diretor
 Objetivos Gerais do PDP Taboão da Serra
• Promover ações comuns com os municípios
vizinhos, fortalecendo o Consórcio de Região
Sudoeste;
• Promover o Desenvolvimento Econômico
• Estruturar o sistema viário principal e a rede de
transporte coletivo estrutural;
• Fortalecer as centralidades criar, ligadas por vias
principais, promovendo a economia local;
• Controlar o adensamento excessivo e a alta
ocupação do solo da cidade;
• Preservar as áreas de proteção ambiental;
• Combater as Enchentes
• Garantir Saneamento Ambiental
• Urbanizar e regularizar a cidade informal;
• Implantar espaços públicos de qualidade
 Objetivo Específico do PDP Taboão da Serra
Promover o Desenvolvimento Econômico
• Estimular a abertura de novas empresas que
gerem emprego e renda
• Melhorar a infra-estrutura e o sistema viário
na zona industrial
• Criar novas centralidades para aumentar o
consumo e a prestação de serviços no
município.
• Qualificar as ruas comerciais
• Simplificar procedimentos para abertura de
novos negócios;
• Regularizar os empreendimentos já
existentes;
 Objetivo Específico do PDP Taboão da Serra
Combater as Enchentes e Garantir
Saneamento Ambiental
• Combater as enchentes e universalizar o acesso à
saneamento básico, estabelecendo ações comuns
com os municípios vizinhos e com o Estado;
• Aumentar a permeabilidade do solo através da
criação de parques, praças, arborização de vias,
lotes particulares e equipamentos públicos e da
criação “piscininhas” para diminuir a quantidade de
água que vai para os rios;
• Dar tratamento adequado aos resíduos sólidos,
implantando a coleta seletiva, a reciclagem e
biodigestor para reduzir a quantidade de lixo que vai
para o aterro sanitário;
• Proteger as áreas de proteção permanente, incluindo
as nascentes, cursos d´água, fundos de vale, áreas
de vegetação significativa e de alta declividade;
Objetivos estratégicos do Plano Diretor
de São Paulo
Reverter esvaziamento dos bairros centrais, estimulando a
habitação e a ocupação de imóveis ociosos
Conter adensamento construtivo e saturação viária na área
consolidada
Preservação dos bairros residenciais e ampliar a
permeabilidade do solo
Conter a ocupação da área de proteção ambiental
Implantar a integração do sistema de transporte coletivo
Qualificar a periferia com regularização e urbanização de
loteamentos e favelas
Criar novas centralidades na periferia com espaços públicos,
equipamentos, empregos e serviços
Instrumentos urbanísticos utilizados
no Plano Diretor de S. Paulo
• Planos regionais / Planos de bairro
• Zoneamento
• Zeis - Zonas Especiais de Interesse Social
• Parcelamento e edificação compulsórios e IPTU progressivo
no tempo para imóveis que não cumpre a função social
• Outorga mais cara nas áreas melhor servidas; gratuita para
HIS
• Operação urbana para re-estruturação urbana
• Transferência do potencial construtivo para implantação de
parques lineares
• Controle de usos incômodos e geradores de tráfego/
Estudos de Impacto de vizinhança
• Usucapião e concessão de uso para regularizar a habitação
 Macrozoneamento

Estabelece grandes diretrizes de ocupação para as

diferentes macrozonas ou macroáreas, que devem
ter características relativamente homogêneas do
ponto de vista urbano, como por exemplo:
macrozona de preservação ambiental ou de
requalificação urbana.
É a base para se definir objetivos estratégicos e para
aplicar os demais instrumentos urbanísticos
previstos no Estatuto da Cidade.
Macrozoneamento SP
 Macrozoneamento em SP
MACROÁREAS
Macrozona de proteção
ambiental:
Macroárea de conservação e
recuperação.
Macrozona de estruturação e
qualificação urbana:
Macroárea de reestruturação e
requalificação urbana;
OBJETIVOS
Preservação ambiental sem
remover apopulação moradora
Regularização das ocupações com
recuperação ambiental
Reabiltar a área através de projetos
e operações urbanas, estimular a
habitação, ocupar vazios e prédios
ociosos, preservar áreas de
interesse arquitetônico, reestrturar o
sistema viários
INSTRUMENTOS
zoneamento ambiental,
transferência do direito de construir.
ZEIS 4.
outorga onerosa, operações
urbanas, parcelamento, edificação e
utilização compulsórios, IPTU
progressivo no tempo,
desapropriação com pagamento em
títulos, transferência do direito de
construir, direito de preempção.
ZEIS 1 a 3, concessão de uso
especial, usucapião especial de
imóvel urbano.
Instrumentos de
Indução do
Desenvolvimento
Urbano
 Lei de uso e ocupação do solo
Zoneamento

Estabelece os usos permitidos e os

parâmetros de ocupação para cada área
da cidade
Deve fixar parâmetros como coeficientes
de aproveitamento máximo, gabarito,
taxa de ocupação, taxa de
permeabilidade, recuos etc
Deve fixar as regras para evitar que usos
incômodos prejudiquem a qualidade de
vida
 Exemplo
Zoneamento de 1972 em São Paulo
Zonas regulamentam uso e parâmetros de
ocupação
Consolidação das zonas exclusivamente
residenciais Z1
Permite até 4 vezes a área do terreno
(CA=4), na área computável (Z3,Z4, Z5)
Zonas predominantemente industriais (Z6,
Z7)
Mais de 50% da cidade não foi zoneada (Z2),
podendo chegar a CA=2 para edificios
residenciais
 Direito de superfície

O Estatuto da Cidade torna o direito de construir

na superfície, espaço aéreo ou subsolo do
terreno, independente do direito de
propriedade. Com isto, o direito de
propriedade se separa do direito de
construir.

Permite concessão do direito de superfície de um

determinado terreno.

Permite a venda ou a transferência do solo criado

(direito de construir)
 Solo criado: instrumentos para a prefeitura
obter recursos para melhorar a urbanização e
reduzir as desigualdades
O Plano Diretor estabelece o Coeficiente de Aproveitamento
Básico, ou seja quantos vezes a área do terreno se pode
construir sem pagar o solo criado.
Tudo que é construído além do coeficiente básico chama-se
solo criado. Para construir a mais, até o limite do coeficiente
de aproveitamento máximo estabelecido no zoneamento,
deve-se pagar à prefeitura.
É uma contrapartida pelo uso mais intenso da infra-estrutura e
deve ser utilizada para urbanizar as áreas deficientes.
No Estatuto da Cidade essa regra tem o nome de Outorga
Onerosa do Direito de Construir.
 Outorga Onerosa do Direito de
Construir

• Separação do direito de propriedade e direito de construir.

• Serve capturar a valorização imobiliária decorrente de
investimentos públicos.
• Limites máximos podem ser definidos por reserva de área
adicional ou por densidades-coeficientes máximos.
• Preço por m2 previamente definido.
• Conforme a estratégia urbanística, pode ser gratuita (por
exemplo, para Habitação de Interesse Social).

• Recursos captados constituem um Fundo de Urbanização

com destinação definida
 Outorga Onerosa do Direito de
Construir

Coeficiente de aproveitamento básico

indica o quanto se pode construir
gratuitamente. Deve ser estabelecido no
Plano Diretor.

Coeficiente de aproveitamento máximo

indica o quanto se pode construir no máximo.
Deve ser estabelecido no zoneamento.
Fórmula de cálculo da outorga onerosa
do direito de construir no
Plano Diretor de São Paulo
Coeficiente de Aproveitamento Básico: 1 ou 2
Coeficiente de Aproveitamento Máximo: é o definido na Lei de Uso
e Ocupação do Solo. Pode variar de 1 a 4

OO= VV x área adicional x Fs x Fp

CAB

OO = outorga onerosa
VV = valor venal
Área adicional = área construída adicional
Fs = fator de interesse social – varia de 0 a 1
Fp = fator de planejamento – varia de 0.3 a 1.4
 Transferência do direito de
construir

Este instrumento serve para ressarcir o proprietário que

preserva ou doa imóvel de interesse público.

O Plano Diretor estabelece as áreas que devem ser

preservadas (bens tombados ou de interesse
arquitetônico) ou doadas para o poder público para a
implantação de habitação ou equipamentos públicos,
como parques.

O proprietário que preservar seu imóvel ou doá-lo ao poder

público pode vender e transferir o potencial construtivo
do terreno, ou seja o direito de construir, para outro
terreno onde exista possibilidade de adquirir solo criado.
 Plano Diretor Participativo
Município de Taboão da Serra
RODOVIA RAPOSO TAVARES

Mapa 2
SÃO PAULO CENTRALIDADES E
Vila Sônia
TO
NIO PARQUES PROPOSTOS
AN
OR
EIT
A H IA AV
Maio 2006
ID RC EN
EN GA

EU
IDA
AV AS FR

A LM E LIS
EIR AN

A
CIS

EID
PARQUE DAS CO

DE NIDA
HORTÊNCIAS ET
OR
SÃO PAULO EM

AVE
AR
Raposo Tavares I

PARQUE PoÁ
PRAÇA
EL
AN
DO
RO

ENTRADA
DA CIDADE
LEGENDA

M
AC
IE
L
+
T É
PARQUE ECOLÓGICO UR OS
CO .J Limite de Município
TEN DR
BIT A Sistema Viário Principal
GIS ID
VIA
RÉ
EN Sistema Viário
DO AV Hidrografia Principal

AV AN C O
FR
RO

EN
PAÇO

ID A MO N
SHOPPING
MUNICIPAL TABOÃO

G O TO
VE R O
RN
PARQUE PoÁ

AD
PARQUE

O
PIRAJUSSARA

R
P
IA
V
D
O
R S
E
R
V
A
T
O I
O
T
N
A la
V
L
U
A
P
O
iÃ
n
ô
S T
N
E
C
Q
R
A
P
p
a
M E
ID
L
A
U
R
T
O
SP
2

re
v
T
s
o
p
a
R
L
U
A
P
O
Ã
S O
T
H
D
N
V
C
G
S
A
IR
E Q
A
P
T
R
O
H U
D
E
S
IA
C
N
Ê M
T
O
S
C
R
F
ID
N
E
V
A

M
U
ID
S
LN
E
V
A
O
N
D
E
A
L
ÁP
o
P
E
U
Q
R
AA
R Ç
A

O
R
C
E
U
Q
R
A
P O
IC
G
Ó
L G R
U
O
C
N
E
T
B
IS L
IE
C
M
É
S
.JO
R
A
D IE
C
A
DR
T
N +
Eem
tmA
D
N
G
istLE
S
e ncipalráoP
ociíunedpM V

ÁM
o
P
E
U
Q
R
AP UA
L
A
PO
Ç
IC
N É
IA
V
D
O
R

T
M
C
F
R
O
G
ID
N
E
V
A
IN
P
H
S
Ã
O
B
A
T G EAVENI
U
Q
R
A
P dsrogH
tS
im
e pnoáralcifP
V

E IO
N
E
B
D
A
R
T
S N
F
O
Ã
D
A
R
T
S
E SC
U
J
A
IR
PO
IS idaesC
ntrl

C A
V
L
E
D
IO
R
Á
S

O
C
A

M
O
P
LI
egicostraP
jqupé

A
O
P
L
T
N
EQ
A
P
R
T
N
E
C
IC
V
A
U
R A
E
L
U I
P
ÍM
L
O
R
T
N
E
C

D
TR
AS
E
M
R
ID
BN
E
V
A
O
R
IF
V
S
E
D
N
A E
C
D
IN
L
O
D
A
R
T
S
ET
IN
U
K N
O
R
T
L
IN
C
U
O
D
A
R
G
E m
i
o
p
a
C
L
U
A
P
O
Ã
S o
p

AP
N
R
E
FN
O
G
IZ
U
L
Ç
A
R O
M
IZ
K
D
A
R
T
S
E

U
B
M
E

IJU
S
LH
S
TE
VO
D
R
P
A
,5
m
k
0 m
k
1 A
Fm
k
2 ã
o
b
aP
S
U
iT
n
u
M
P

O
CISC
ÃO FRAN
ADA S
ESTR

ESTRADA BENEDITO Centralidades

CESÁRIO DE OLIVEIRA
Parques propostos
Projetos estratégicos

PO
LIM
O
MP
CA
DO
A
AD
PARQUE

TR
CENTRO
CENTRAL

ES
OLÍMPICO

RUA VICENTE LEPORACE

IBIRAMA

SÃO PAULO
Campo Limpo
ESTRADA DAS OLARIAS
AVEN IDA

CENTRO
DO EDUCACIONAL
AN
RN UT
I
INTEGRADO
FE KE
IDA DES TA
EN N
AV RNA ON
FE EM
ZA
KI
A
AD
TR
ES

PRAÇA LUIZ
GONZAGA

EMBU
A
AR
SS
JU
RA
PI
O
O AD
LH A D
VE T R

0 km 0,5 km 1 km 2 km FAUUSP
ES
Parques Lineares
 Operações Urbanas

• O Plano Diretor estabelece as áreas para

requalificação urbana e/ou implementação de
projetos específicos.
• Formula-se o projeto urbanístico, incluindo
obras necessárias e parâmetros de usos e
ocupação do solo. São estabelecido os
investimentos necessários para o projeto.
• Para financiar a intervenção, vende-se
potencial adicional ao coeficiente básico,
utilizando-se das regras específicas de uso e
ocupação do solo definidas no projeto.
Operações Urbanas

CIASP
Urban Projects Existing
Urban Project (Olimpic Centre)
Urban Project
Estrategic Project
Linear Estrategic Project
 Operações Urbanas

• Os recursos formam um Fundo de Operação

que financia os investimentos e só podem
aplicar no próprio perímetro da operação.
• A operação urbana deve incluir ações voltadas
para reduzir as desigualdades urbanas senão
ela reforçará a exclusão urbana, o que tem
ocorrido em quase todas as operações urbanas.
 As operações urbanas no PDE
As regras das operações urbanas são definidas pelas
leis específicas, mas devem obedecer os
seguintes referencias:
• CA Mínimo = 0,2
• CA Básico = ao definido no PDE para a zona em
que se situam os lotes, ou seja:
– CAB = 2 para lotes situados nas antigas Z3, Z4, Z5,
Z10, Z12
– CAB = 1 nas demais zonas, respeitado o definido no
artigo 166 (beneficio para a Z2, Z11, Z13, Z17 e Z18.
• CA Máximo = 4,0
Quais alterações nas regras de uso e ocupação do
solo podem ser previstas nas operações urbanas

• Modificação de índices e características de

parcelamento, uso e ocupação do solo e do
subsolo, bem como alterações das normas
edilicias, considerando o impacto ambiental delas
decorrentes e o impacto de vizinhança
• Regularização de construções, reformas ou
ampliações executadas em desacordo com a
legislação vigente
 CEPAC’s
Certificados de Potencial Construtivo Adicional
• São papéis que dão direito a potencial construtivo
adicional dentro dos parâmetros estabelecidos pela
lei da operação urbana
• É uma forma da prefeitura antecipar o
recebimento de recursos para realizar
investimentos necessários para cumprir o programa
de intervenções definido na operação urbana
• Os CEPAC’s são uma espécie de terreno virtual
que se valoriza com as intervenções realizadas
com os recursos obtidos com a sua venda, mas
que também podem se desvalorizar
 Como funcionam os CEPAC’s
• A lei específica da operação urbana pode prever a emissão pelo
município de CEPAC’s, a ser convertidos em direito de construir
(adicional) na área da operação, como pagamento da
contrapartida correspondente aos benefícios urbanísticos obtidos;
• Cada CEPAC corresponde a certa quantidade de metros
adicionais de área construída, de acordo com regra estabelecida
na lei especifica;
• Os CEPAC’s só podem ser alienados em leilão, autorizados pela
CVM e vinculados a obras a serem executadas antes da emissão
de novos papeis; podem ser negociados livremente no mercado;
• Os CEPAC’s também podem ser utilizados diretamente para o
pagamento de obras, desapropriação ou aquisição de terrenos;
• Os CEPAC’s não estão vinculados a terrenos específicos e valem
para toda a área da operação; são vinculados a terrenos no ato
da aprovação de projeto, através de declaração da
municipalidade e emissão de certidão.
O que a lei específica precisa definir
• A quantidade de CEPAC’s a ser emitida,
relacionada com o estoque de potencial
construtivo adicional previsto
• Valor mínimo do CEPAC
• Forma de cálculo das contrapartidas e de
conversão e equivalência dos CEPAC’s em
metros quadrados de potencial construtivo
adicional ou de alteração de uso
Operação
Urbana
Faria
Lima:
Obra
prevista
Como calcular a contrapartida na Operação
Urbana Faria Lima (Lei 13.769/2004)

• Valor do CEPAC = R$ 1.100,00

• Pagamento a vista ou 15% a vista e
restante em 10 parcelas mensais iguais
reajustadas por índice oficial
• Cepac`s alienados em leilão público
• Autorizado a emissão de 650.000 Cepac`s
• Aplicação da tabela de conversão
 OPERAÇÃO URBANA FARIA LIMA
TABELA 1 – TABELA DE EQUIVALÊNCIA DO CEPAC
PERÍMETRO COLUNA COLUNA B COLUNA C

SETOR SUB Equivalência de Equivalência de Equivalência de 1

SETORES 1 CEPAC em m2 de área 1 CEPAC em m2 CEPAC em m2 de
O que são adicional de construção da área do terreno para a taxa de
os compatível terreno referente ocupação adicional
CEPAC’s a alteração de (acima de 50% até 70%)
Certificado uso e parâmetros
Reside Com./Serv. Residencial Com./Serv
s de urbanísticos
ncial .
Potencial
Construtiv
o Adicional

SETOR 1a (frente F. 1,0 0,8 2 1,0 0,8

1 Lima)
Pinheiro
1b 1,5 1,2 2 1,5 1,2
s

1c 2,0 1,7 2 2,0 1,7

1d 1,8 1,5 2 1,8 1,5

 OU FARIA LIMA - TABELA 1 – TABELA DE EQUIVALÊNCIA DO CEPAC
SETOR 3a (frente 1,0 0,8 1,5 1,0 0,8
3 F. Lima)
Hélio
3b (frente 1,0 0,8 1,5 1,0 0,8
Pelegrin
Jucelino)
o
3c 1,2 1,0 1,5 1,2 1,0
3d 1,2 1,0 1,5 1,2 1,0
3e 1,8 1,5 1,5 1,8 1,5
SETOR 4a (frente 0,8 0,6 2 0,8 0,6
4 Faria LIma
Olimpía
das
4b 1,0 0,9 2 1,0 0,9

4c 1,5 1,2 2 1,5 1,2

4d 1,2 1,0 2 1,2 1,0

 OU FARIA LIMA - TABELA 1 – TABELA DE EQUIVALÊNCIA DO CEPAC
SETOR 2a (frente f. 0,6 0,5 1,5 0,6 0,5
2 Lima entre
Faria Rebouças e
Lima C. Jardim)

2b (frente 1,0 0,6 1,5 1,0 0,6

F; Lima
entre C.
Jardim e
Jucelino)

2c (frente 1,0 0,8 1,5 1,0 0,8

C. Jardim)

2d 0,6 0,5 1,5 1,0 0,5

2d 1,2 1,0 1,5 1,2 1,0

 OPERAÇÃO URBANA FARIA LIMA
DISTRIBUIÇÃO GERAL DOS ESTOQUES

Estoque máximo (m2 )

Perímetro
Residencial Com./Serv Total

SETOR 1 – Pinheiros 286.659 96.600 383.295

SETOR 2 – Faria Lima 288.190 73.715 361.905
SETOR 3 – Hélio 292.445 182.505 474.950
Pelegrino
SETOR 4 - Olimpíadas 190.440 95.565 286.005

RESUMO DOS ESTOQUES

2.250.000 m2
ESTOQUE TOTAL DE ÁREA ADICIONAL
ÁREA ADICIONAL JÁ ATUALIZADA 940.000 m2
ESTOQUE LÍQUIDO A SER UTILIZADO 1.310.000 m2
 Operação Urbana Faria Lima
Resultados financeiros

Investimentos em 1996:
Abertura da Avenida – 150 milhões, atualizados para 2002,
considerando 18% ao ano de juros = 350 milhões

Retorno até 2002

238 milhões

Deficit até 2002

112 milhões
Instrumentos para garantir a função
social da propriedade urbana

Parcelamento, edificação e utilização

compulsórias
IPTU Progressivo no tempo
Desapropriação com pagamento em título
 Função Social da Propriedade Urbana

O Estatuto da Cidade estabelece que a propriedade urbana

precisa cumprir uma função social, ou seja, a terra urbana
deve servir para o benefício da coletividade, e não apenas
aos interesses de seu proprietário.
Cabe ao Plano Diretor estabelecer quando a propriedade
urbana cumpre a função social
Terrenos vazios, edifícios
subutilizados ou não utilizados
em áreas com boa infra-estrutura,
fruto de investimentos públicos,
devem ser utilizados para cumprir
sua função social.
 Crescimento Negativo
0.00 a 2.00
2.00 a 5.00
5.00 a 13.41

Fonte: IBGE- Censos demográficos, SEMPLA/Deinfo

Crescimento populacional
do município de São Paulo 1996-2000
As etapas para obrigar o uso
social da propriedade

O Plano Diretor estabelece critérios para definir, de

acordo com a macroárea que o terreno ou gleba se
localiza, o bom uso da propriedade.

O Plano regulamenta instrumentos que forçam o

proprietário de um terreno mal utilizado a dar uma
função social para a propriedade.

As regras do Plano Diretor dão um prazo para o

proprietário parcelar, utilizar ou construir. E se ele
não fizer isso, vai pagar um IPTU cada vez maior
e pode até ser desapropriado.
 As etapas para obrigar o uso
social da propriedade
O Estatuto da Cidade criou instrumentos para pressionar a
utilização da terra urbana dotada de infra-estrutura:

Edificação/Parcelamento compulsório obriga o proprietário a

edificar, parcelar ou utilizar o terreno ou imóvel subutilizado.

Se. no prazo estabelecido no Plano Diretor, o proprietário não

apresentar projeto de construção, o município pode aplicar o
IPTU progressivo no tempo, aumento anual da alíquota do
IPTU, até o máximo de 15% do valor do imóvel.

Se, ainda assim, o imóvel continua ocioso, o município pode

desapropriá-lo pagando com títulos da dívida pública
resgatáveis em dez anos
 Direito de Preempção

• Demarcação de regiões na cidade onde o

poder público tem preferência no caso de eles
serem ofertados no mercado
• Podem facilitar a realização de planos
urbanos a médio e longo prazo
• As áreas devem estar assinaladas no Plano
Diretor
 Lei de Parcelamento do Solo

Define as regras para o parcelamento,

desmembramento e remembramento do solo
Deve seguir, no mínimo, a leis nacionais
(Lei 6766/79 e 9.785/99)
Pode haver parâmetros específicos para
habitação de interesse social
 Tombamento / Preservação de
Imóveis, bairros ou áreas
Instrumentos para preservar imóveis de
interesse arquitetônico, urbano,
paisagístico, cultural etc
O tombamento pode ser nacional, estadual e
municipal (desde que o município tenha
legislação própria), estabelecendo regras
para qualquer intervenção no imóvel
A preservação também pode ser garantida
através do zoneamento, criando uma zona
especial para este fim
 Desapropriação

A lei nacional permite a desapropriação

de imóveis para fins de utilidade pública
ou para fins de interesse social
O pagamento da desapropriação deve ser
prévio e em valor de mercado, arbitrado
pelo judiciário; as disputas judiciais
atrasam o recebimento da
desapropriação
Consórcio Imobiliário

Associação entre o
proprietário de terras e
o poder público

O Proprietário cede a
terra urbana ao poder
público, que realiza um
empreendimento e
devolve ao proprietário
unidades construídas
(casas ou
apartamentos) no valor
da terra cedida.
 AUP-266

Instrumentos Urbanísticos
para o planejamento
Parte 2 – Instrumentos de indução do
desenvolvimento urbano

Prof. Dr Nabil Bonduki

maio 2008
 AUP-266

Instrumentos Urbanísticos
para o planejamento
Parte 3
Instrumentos para estimular a produção de
habitação e regularizar a moradia informal

Prof. Dr Nabil Bonduki

maio 2008
 O que o Estatuto pode fazer
pela moradia?

• Aumentar o dinheiro da prefeitura para investir em

habitação (imposto progressivo, outorga onerosa,
etc).

• Regularizar e melhorar a situação de quem mora em

terrenos irregulares (criação de ZEIS).

• Estimular a produção de moradias nas áreas

consolidadas, que já têm boa infra-estrutura.

• Criar espaços de participação na hora de votar leis e

também na hora de colocá-las em prática.
 ZEIS - Zonas especiais de
habitação de interesse social
Uma ZEIS é uma área da cidade que fica destinada pelo
Plano Diretor para abrigar moradia popular.

As ZEIS podem ser de diferentes tipos, servindo para:

• destinar terrenos ou prédios vazios para moradia

popular;
• facilitar a regularização de áreas ocupadas por favelas ou
loteamentos clandestinos;
• facilitar a produção de moradia nas áreas consolidadas.

O zoneamento ZEIS reserva espaço para moradia popular em

áreas com boa infra-estrutura. Aí fica mais fácil para a
prefeitura exigir que nela sejam construídas moradias
populares.
 Regularizar a cidade real

Morar na cidade “fora da lei” é não ter direito à

cidade - atinge entre 30% e 50% da população
urbana brasileira.

Formas de ilegalidade:
• favelas
• cortiços
• loteamentos clandestinos e irregulares
• conjuntos habitacionais ocupados
• casas sem “habite-se”, etc.

O Estatuto cria instrumentos para garantir o

reconhecimento da cidade real e viabilizar sua
regularização
O que é Regularização Fundiária?

Titulação + Urbanização

• É um processo de intervenção
cujo objetivo prioritário é
legalizar a permanência de
moradores de áreas
urbanas ocupadas
irregularmente para fins de
moradia, além de promover
melhorias no ambiente urbano
e na qualidade de vida do
assentamento.

• Importância da participação da
comunidade
 ZEIS - Zonas especiais de
interesse social
Regularização fundiária e
urbanística

• As Zeis destinadas a regularização, viabilizam a

incorporação de favelas e loteamentos clandestinos na
cidade legal.

• São perímetros dentro da área urbanizada onde valem

regras específicas de urbanização, permitindo a
regularização urbanística.

• Em cada Zeis deve ser realizado um Plano de

Urbanização, aprovado por um Conselho Gestor
formado por representantes do governo e dos
moradores.
ZONAS ESPECIAIS DE
INTERESSE SOCIAL
(ZEIS)
 Concessão de uso especial
para fins de moradia

• Terreno/imóvel - público.
• Viver há mais de 5 anos - permitida a soma das
posses sucessivas
• Uso predominante para moradia
• Área até 250m²
• não pode ser proprietário de outro imóvel

O morador ou os moradores precisam pedir a

concessão especial para fins de moradia ao
órgão público que é o dono oficial.
Depois de um ano, se o órgão não tiver
passado a propriedade de terreno para os
moradores, eles podem lutar pela concessão
na justiça comum.
Concessão de uso especial
para fins de moradia

• Garante a segurança da posse e o direito à moradia

aos ocupantes de áreas públicas.
• Contrato por tempo indeterminado
• Gratuita - mas se ocorrer desvio da finalidade contratual
(moradia), o imóvel reverte ao patrimônio público.
• O direito à concessão é transmissível.
• Será facultativamente no próprio local, nos casos de área
de uso comum do povo, áreas destinadas a projetos de
urbanização ou áreas de defesa nacional e interesse
ambiental.

A Concessão de Uso Especial para Fins de Moradia, que

foi cortada do texto do Estatuto, aparece na Medida
Provisória 2.220. Para ser lei, a medida provisória
precisa ser votada
 Usucapião Especial Urbana

• Terreno/imóvel - particular
• Viver há mais de 5 anos - permitida a soma de posses
sucessivas
• Uso para fins de moradia
• Área até 250m²
• não pode ser proprietário de outro imóvel
• usucapião individual ou coletivo (condomínio)
• A sentença de usucapião é o título hábil para o registro
 Papel da prefeitura

• Prestar assistência jurídica gratuita para a população,

• Prestar assistência técnica gratuita - levantamento
topográfico, elaboração de planta, memorial descritivo,
etc;
• Desenvolver políticas sociais junto à comunidade -
visando urbanização, regularização, assegurando a
participação no Plano de Urbanização;
• Favorecer a inclusão social, com mecanismos
econômico-financeiros como a isenção e anistia de taxas
e impostos.
 Regularização de Loteamentos
Clandestinos e Irregulares

• O Estatuto da Cidade não regulou o parcelamento do solo no

Brasil, portanto, as Leis Federais 6.766/79 e 9.785/99
continuam vigentes - são leis que exigem fluxogramas
burocratizados e lentos. Para isso, é necessário o
envolvimento das Procuradorias Municipais para o ingresso de
ações judiciais contra os loteadores.

• Alguns municípios estão estudando as possibilidades técnicas e

jurídicas de tentar a Usucapião Especial para fins de moradia
na forma coletiva como uma via alternativa para a
regularização de loteamentos antigos e com muitas
dificuldades técnicas para a regularização pela via tradicional
da 6766/79. Este pode vir a se tornar um caminho para o
impasse dos loteamentos no Brasil.
Loteamentos irregulares
Prevenção da Ilegalidade
Fundiária

Regularizar é muito mais trabalhoso e mais caro

que prevenir a ilegalidade.

Prevenção é o município abrir espaços para a

população de baixa renda, dentro da área
urbanizada e provida de infra-estrutura, por exemplo,
com o estabelecimento de Zonas de Especial Interesse
Social.

Os instrumentos de regulação, como o Plano Diretor,

o Código e Edificações e Posturas e a Lei de
Parcelamento, devem ser adequados à realidade
socioeconômica local.
ZEIS Zonas especiais de habitação de
interesse social
Glebas e terrenos vazios

• Zeis criadas para promover a

ocupação com habitação de
interesse social em terrenos e
glebas ociosas localizadas em
áreas urbanizadas.

• Criam reservas de terras para a

Habitação de Interesse Social.

• Combatem a retenção
especulativa com terrenos,
promovendo a ocupação de vazios
e a extensão horizontal da cidade.
 ZEIS - Zonas especiais de
habitação de interesse social
Áreas centrais ou consolidadas

Objetiva a reabilitação de áreas

centrais ou consolidadas com
inclusão social
• Contem o processo de
valorização imobiliária em áreas
bem localizadas

• Estimula a produção de
habitação em regiões que
concentram o emprego.

• Combatem a segregação urbana

 AUP-266

Instrumentos
Urbanísticos para o
planejamento
Parte 3
Instrumentos para estimular a produção de
habitação e regularizar a moradia informal

Prof. Dr Nabil Bonduki

maio 2008
 AUP-266

Instrumentos
Urbanísticos para o
planejamento
Parte 4
Instrumentos de Financiamento do Desenvolvimento
Urbano

Prof. Dr Nabil Bonduki

maio 2008
Instrumentos de Financiamento do
Desenvolvimento Urbano
As realizações do município dependem
de recursos e das prioridades de
governo definidas no orçamento.
As fontes de recursos são de origem
tributária (impostos, taxas e
contribuições) e outras, como
multas, dívida ativa, preços públicos,
rendimentos financeiros, etc.
O Estatuto da Cidade pode
ampliar substancialmente esses
recursos, incorporando alguns
instrumentos no Plano Diretor.
Alternativas Tributárias e de
Financiamento
1. IPTU Progressivo no Tempo
2. Emissão de Títulos
3. Outorga Onerosa do Direito de Construir
4. Operações Urbanas Consorciadas
5. Transferência do Direito de Construir
6. Consórcio Imobiliário
7. Política Tributária
8. Recursos Orçamentários
IPTU Progressivo no Tempo
Este mecanismo é diferente do IPTU progressivo sobre o
valor venal do imóvel. Trata-se de uma punição, para
induzir o proprietário a dar à propriedade a
destinação socialmente prevista pelo Plano
Diretor.
O IPTU Progressivo no tempo aplica-se aos vazios
urbanos, dotados de infra-estrutura, que estejam
sendo estocados com finalidade especulativa. O
instrumento só poderá ser utilizado em caso de
descumprimento do parcelamento, edificação ou
utilização compulsórios do solo urbano não edificado,
subutilizado ou não utilizado (link), pela majoração da
alíquota durante cinco anos consecutivos. E a alíquota
a cada ano não pode exceder a duas vezes a do ano
anterior, chegando a um máximo de 15% do valor do
imóvel.
No caso de aplicação do IPTU progressivo no tempo, não
se pode conceder isenções nem anistia.
Atenção: a finalidade da aplicação do IPTU Progressivo
no Tempo não é o aumento da arrecadação municipal,
e sim o uso mais racional do espaço da cidade.
 Emissão de Títulos

Decorridos cinco anos de cobrança do IPTU

progressivo, o município poderá
desapropriar o imóvel, pagando com
títulos da dívida pública aprovados pelo
Senado. (link para consorcio imobiliario,
como alternativa à desapropriação)
Outorga Onerosa do Direito de
Construir
A outorga onerosa do direito de construir ou Solo-Criado
significa que o proprietário deverá pagar ao município
pelo direito de construir, em circunstâncias definidas
no Plano Diretor.
O Plano Diretor deve fixar áreas nas quais:
• o direito de construir poderá ser acima do coeficiente
de aproveitamento - CA (relação entre a área
edificável e a área do terreno), ou densidade básica, com
contrapartida pelo beneficiário;
• poderá ser permitida alteração de uso do solo, com
contrapartida pelo beneficiário.
O potencial dos recursos depende das áreas envolvidas, das
transformações necessárias no uso do solo e das regras
de partilha da valorização imobiliária gerada pela
elevação do CA ou densidade, ou pela alteração de uso.
 Operações Urbanas e
Operações Interligadas
Operações urbanas e operações interligadas são
instrumentos que servem para o poder público
recuperar parte dos investimentos que
realiza na infra-estrutura urbana e que
resultam na valorização imobiliária.
Esse tipo de instrumento só deve ser aplicado por
municípios que possuam mercados imobiliários
muito fortes, geralmente os municípios
maiores.
Onde não há um mercado imobiliário forte, pode-
se utilizar outros instrumentos para ressarcir
investimentos, como a Contribuição de
Melhoria.
 Transferência do Direito de
Construir
Pode-se, por meio de lei municipal, autorizar o
proprietário de imóvel urbano a alienar ou exercer em
outro local o direito de construir quando o imóvel for
necessário para fins de:
1) implantação de equipamentos urbanos e comunitários
2) preservação de interesse histórico, ambiental,
paisagístico, social ou cultural
3) servir a programas de regularização fundiária,
urbanização de áreas ocupadas por população de baixa
renda e habitação de interesse social

Esta alternativa é válida também para o proprietário que

doar seu imóvel ao poder público, para os fins acima
previstos.
 Consórcio Imobiliário

Consórcio Imobiliário é uma forma de viabilizar

planos de urbanização ou edificação, quando o
proprietário não tem os recursos para isso.
Este instrumento permite que o proprietário
transfira seu imóvel ao poder público e,
após a realização das obras, receba como
pagamento unidades imobiliárias
devidamente urbanizadas ou edificadas,
em valor correspondente ao valor do imóvel
antes da execução das obras.
Pode ser aplicado em áreas atingidas pelo
parcelamento, edificação ou utilização
compulsórios do solo urbano.
 Direito de Preempção

• Pode melhorar a arrecadação do

ITBI
 Política Tributária

O Estatuto da Cidade apresenta uma política

clara para o estabelecimento de tributos e
tarifas, determinando que todos os tributos
sobre imóveis urbanos e todas as tarifas
relativas a serviços públicos urbanos, serão
diferenciados em função do interesse
social.
Mas como fazer pra que essas
leis não fiquem só no papel?

O Estatuto da Cidade é uma lei. Mas tem lei que

“pega”, tem lei que “não pega”. Ocupe os
espaços de participação que o Estatuto
trouxe para fazermos nossas cidades mais
justas e mais equilibradas.
Taxa de emprego
(Empregos por moradores)
Média do município: 0,47