ENGENHARIA LEGAL 

E DE AVALIAÇÕES
Õ

P f ª M.Sc.
Prof.ª M S Simone
Si F
Feigelson
i l

Prof.ª Simone Feigelson 1

 METODOLOGIAS
MÉTODO COMPARATIVO
Tratamento por fatores
Tratamento científico.
científico

MÉTODO EVOLUTIVO

MÉTODO INVOLUTIVO

MÉTODO DA CAPITALIZAÇÃO DA RENDA

MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DO CUSTO

Prof.ª Simone Feigelson 2

 MÉTODO EVOLUTIVO
MÉTODO EVOLUTIVO

VI = (VT + CB) . FC
onde
VI é o valor do imóvel;
VT é o valor do terreno;
CB é o custo de reedição da benfeitoria;
FC é o fator de comercialização.

Prof.ª Simone Feigelson 3

 MÉTODO EVOLUTIVO
(item 8.2.4 da NBR 14.653-2)

„ “A
A composição do valor total do imóvel
avaliando pode ser obtida através da
conjugação de métodos a partir do valor
do terreno, considerado o custo de
reprodução das benfeitorias
f devidamente
p
depreciado e o fator de comercialização,
ç
ou seja
seja::
„ VI = (VT + VB)
VB).. FC
FC”.
Prof.ª Simone Feigelson
4
Valor do terreno
Valor do  terreno

Prof.ª Simone Feigelson 5

 1a ) HARPER ( Sir 
) HARPER ( Sir Edgard
Edgard Harper)

P
Vt = V0 . T
Pe
onde
Vt Æ valor do terreno
V0Æ preço unitário
itá i do
d terreno
t referido
f id ao lote
l t -padrão
lote- d ã (preço
(
do m de testada para a profundidade
profundidade--padrão)
TÆ testada (frente efetiva) do lote
PÆ profundidade efetiva do terreno
PeÆ profundidade equivalente = Área/ Testada

P
Para t
terrenos retangulares,
t l a profundidade
f did d efetiva
f ti se
confunde com a equivalente
equivalente..
http://www2.rio.rj.gov.br/smf/siam/
http://www2 rio rj gov br/smf/siam/
logradouro.asp
g p
7 Prof.ª Simone Feigelson
2a) HARPER – BERRINI *
Berrini introduziu na fórmula de HARPER modificações em que
passaram a ser consideradas a área (A) e a profundidade-padrão (N),
tomando a forma

Vt = V0 . A.T
N

Esta fórmula apresenta restrições quanto ao emprego, sendo

coerente p
para os terrenos em qque a pprofundidade se situe entre a
metade e o dobro da profundidade
profundidade‐‐padrão
padrão..

Assim para a cidade do Rio de Janeiro,

Assim, Janeiro onde a profundidade
profundidade‐‐
padrão é de 36,36,00 m, a fórmula de HARPER – BERRINI poderia ser
utilizada nos terrenos que obedecessem à relação
relação:: 0,5 N< P < 2,0 N
3a) I - JERRET ( Herman D. Jerret)

Vt = V0 . T . 2P
P+N
II-- JERRET (fórmula da Média Harmônica) Æ em
II
função da área do terreno

Vt = V0 . T .
2A
A + T.N
III) JERRET Æ para terrenos de grande
profundidade, onde Pe 2N

Vt = 6V0 . T.Pe
Pe + 5N
4a) FÓRMULA
Ó U MODIFICADA
O C DE BERRINI
Æ para terrenos com 2 ou mais frentes

A
Vt = (T1.V01 2 + T2 .V02 2 + ...Tn .V0n )
N

10 Prof.ª Simone Feigelson

 A 2 2
Vt = (T1.V01 + T2 .V02 )
N

onde
Ti Æ testada para cada um dos
logradouros
V0i Æ preço do metro de testada para
cada logradouro
No caso particular de terreno em
esquina:
esquina
i :
 5a) HARPER – BERRINI, em função
do valor unitário da área

Vt = Vq . A.T.N

Onde
Vq Æ preço / m2

6 a) FÓRMULA MODIFICADA DE JERRET Æ para terrenos

com 2 frentes e pouca profundidade

Vt =
[
2A.(V01 .T1 + V02 .T2 ) + T1.T2 .N. V01 − V02 ]
2

A + (T1 + T2 ).
)N
 lote--padrão 12 x 30 metros
lote metros..

Para o método comparativo, nem sempre há

similaridade
i il id d entre
t os lotes
l t pesquisados.
pesquisados
i d .

ão se pode d
Não dizer
e que dodois
s lotes
otes co
contíguos,
t guos,
com a mesma testada e um com o dobro da
profundidade do outro valha duas vezes mais.
mais.

Analisando o caso de testadas iguais para 2

lotes, há o sentimento de que à medida que a
profundidade
f did d aumenta, t o acesso à parte
t de
d
fundos diminui implicando que o valor da
unidade de área mais próximo do alinhamento
d rua é maior
da i que o da
d unidade
id d de
d área
á mais
i
distante, diminuindo progressivamente
progressivamente..
 1a) Regra
g 4–3–2–1 Regra4 ‐
Regra4 
g ‐3 
3 ‐‐2 
2 ‐‐1

Nela o valor de um lote é distribuído em

quartis, sendo 40%
40% no primeiro a partir da
testada , 30
30%% no segundo,
g , 20
20%% no terceiro
e 10
10%% no último
último..

10%
20%
30%
40%
 2a) Lei do 1/3, 2/3 16, 6%
50%
Lei do 1/3, 2/3
/ , /

18, 8%
Considerada que o valor do ________
22 9%
22,
lote concentra 50
50%% no 50%
primeiro terço a partir da 41, 7%
t t d e os restantes
testada t t 50%
50 %
nos 2/3 dos fundos.
fundos.

Iremos comparar com a regra anterior,

dividindo o lote em três e quatro partes.
partes. Neste
último caso, a distribuição nos quartos será de
41,,7% para o primeiro e 22
41 22,,9%, 18
18,,8% e 16
16,,6%
para os demais, sucessivamente.
sucessivamente.
 3a) Hipótese
p de HOFFMAN
Hipótese de Hoffman
p

Considera que 2/3 do valor do lote se

concentra na primeira metade e 1/3 na
segunda
segunda.
g . Comparando
p com a regra
g 4 – 3 – 2 –
1, observamos :

15 5%
15,5%
33,3%
17,8%
,
22,3%
66 7%
66,7%
44,3%
 4a) Hipótese de JERRET (Média
Harmônica) Hipótese de JERRET
p

Considera, na distribuição em quartis, os

percentuais de 40
40%%, 26
26,,7%, 1919%%, e 1414,,3%
respectivamente, a partir da testada
testada..
Ob
Observemos que, nesta
t hipótese
hi ót os dois
d i
primeiros quartis (metade) representam
66,,7% e os dois últimos 33
66 33,,3%, coincidindo
com a hipótese de HOFFMAN.
HOFFMAN.
14,3%
33,3%
19,0%
,

26,7%
66,7%
,
40,0%
 5a) Hipótese de HARPER
Hipótese de HARPER
p

Considera uma variação proporcional à

raiz quadrada da profundidade do lote,
portanto,
t t ded representação
t ã parabólica,
bóli com
os percentuais de 50%
50%, 21
21%%, 16
16%%, e 13
13%%
para os quartis.

13%
16%
21%
50%
 6a) Hipótese
p da LINHA RETA
Hipótese da Linha 
p Reta

Nesta distribuição linear, os quartis

apresentarão
p os p
percentuais de 25%% cada
um:

25%

25%

25%

25%
 Do estudo das diversas formas e
Modelo do Valor do terreno  a ser determinado

localização dos lotes nasceu o modelo :

Vt = A . Vq . K1 . K2 . ... .K7

onde

VtÆ valor do terreno a ser determinado

AÆ área
VqÆ valor médio unitário de terrenos na
área, obtido em pesquisa
KiÆ fatores de ponderação, a saber :
 K1 = Fator de testada
Fator de testada
Fator de tetada  K1

T
K1 = 4
Tp
onde
TÆ testada efetiva
TpÆ testada ppadrão
• Obs.: esta expressão está limitada ao intervalo

• 0,50 < T/TP < 2,0

 Para
T
< 0,5 ⇒ K 1 = 0,840
Tp
P
Para T
> 2 ,0 ⇒ K 1 = 1 ,189
Tp

No caso de terrenos de frente, emprega-

emprega-se na
fórmula a testada do logradouro
g mais importante
importante.
p .
 K2 = Fator de profundidade
= Fator de profundidade
K2 = Fator  de profundidade

Há que se conhecer
A a profundidade equivalente
( a saber, Pe = T )), a p
profundidade máxima e
mínima do local, obtida pela legislação vigente, ou,
através da relação
ç

Æ Profundidade mínima (Pmín í = metade da

profundidade – padrão local)

Æ Profundidade máxima (Pmáx = dobro da

profundidade – padrão local)
 Assim, formularam
formularam--se as hipóteses seguintes para
o fator de profundidade K2 :

a) Para Pe< 0,50 Pmín

K2 = (0,50)0,5
(0 50)0 5 = 0,70710
0 70710 (Héli
((Hélio
Héli d
Hélio de Caires
C i )
Caires)

b) Para 0,5 Pmín ≤ Pe ≤ Pmín

05
0,
⎡ Pe ⎤
⎢P ⎥
K2 = ⎣ mín ⎦
(hipótese de Medeiros – Azambuja
Azambuja))
c) Para Pmín ≤ Pe ≤ Pmáx
 d) Para Pmáx ≤ Pe ≤ Pmáx
K3 = Fator  de esquina, para  terrenos  de mais de uma testada

0,5
⎡ Pmáx ⎤
K2 = ⎢ ⎥ (hipótese de Medeiros –
⎣ ) Pe ⎦
Azambuja)
Azambuja

e) Para Pe > 2 Pmáx

K2 = (0,5)0,5 = 0,7070 (Hélio
(Hélio de Caires)
Caires)
 K3 – FATOR ESQUINA
K3 –
K3  FATOR ESQUINA
K3 = Fator de esquina, para terrenos
de mais de uma testada
Há diversas tabelas e métodos para
cálculo dos coeficientes de esquina,
esquina entre
elas a do argentino Miguel VALVANO, a de
Guilherme Bonfim DEI VEGNI – NERI, a do
p
Banco Hipotecário Nacional Argentino
g
(bastante simplista) que a seguir
transcreveremos
26 Prof.ª Simone Feigelson
 a)) p
para zonas comerciais centrais – 25% a 30%;;
b) para zonas comercias em geral – 20% a 25%;
c)) p
para zonas residenciais de alto valor – 15% a 20%;;
d) para zonas residenciais comuns – 10%

Observa-se que o terreno de esquina é, na realidade,

uma faca de dois g gumes. Embora se g generaliza a sua
valorização, no caso de zonas eminentemente
residenciais, esta é bastante discutível (problemas de
d l recuo, poluição
duplo l i ã sonora etc.).
t )
Conhecendo-se
Conhecendo se o valor do m2 para cada logradouro (Vqi)
Fórmula do K3

e as respectivas testadas (Ti), o fator de esquina pode

ser traduzido pela expressão:

( Z + 20).
) T1.Vq1 + T2 .Vq 2 + ... + Tn .Vqn
K3 =
20.T1.Vq1

Onde
Z Æ constante (tabelada)
( )
T1 Æ testada para o logradouro mais importante
a) Zonas de escritórios e apartamentos, modestos:
Z = 1,0
10

b) Zonas de apartamentos e comércio médios

médios, com
densidade ocupacional média : Z = 2,0

c)Zonas de comércio padrão médio e alto, alta

d
densidade
id d ocupacional
i l média
édi : Z = 3
3,0
0

d)Zonas de comércio padrão médio e baixo, baixa

densidade ocupacional média : Z = 1,0
 K4 = Fator de topografia
K4 = Fator  de topografia
p g

Em seu trabalho Avaliação de Imóveis Urbanos,

o Eng. G. B. DEI VEGNI – NERI, apresenta a
seguinte composição,
composição considerando como situação
paradigma um terreno plano (fator = 1,0)

a) Caimento para o fundo (declive) Fator K4

até 5%...........................................................0,90
5% 0 90
entre 5% e 10%.............................................0,80
acima de 10%
10%................................................0,700 70

b) Caimento para a frente (aclive) Fator K4

Suave............................................................0,90
Acentuado
Acentuado.....................................................0,70
0 70
 K5 = Fator de superfície e solo 
K5 = Fator  de superfície e solo 

S
Situação paradigma : terreno seco e ffirme Æ K5 = 1,0
Fator K5
a)) S
Superfície
fí i úúmida...............................................0,80
id 0 80
b) Superfície alagadiça.........................................0,60
c) Superfície brejosa ou pantanosa
pantanosa......................0,50 0 50
d) Superfície permanentemente alagada.............0,40
 K6 = Fator de acessibilidade
= Fator de acessibilidade

Situação paradigma : terreno sem condução próxima

(1 000 ) Æ K6 = 1,0
(1.000m) 10
Fator K6
a)Condução a menos de 1.000 m...................... .1,02
b) Condução direta...............................................1,05

P f ª Simone
Prof.ª Si F
Feigelson
i l

32
MÉTODO INVOLUTIVO

33 Prof.ª Simone Feigelson

MÉTODO INVOLUTIVO
É
“8.2.2 – Identifica o valor de mercado do
bem, alicerçando no seu aproveitamento
eficiente, baseado em modelo de estudo de
viabilidade técnico
técnico‐‐econômica,
econômica mediante
hipotético empreendimento compatível com
as características
í do bem e com as condições
de mercado no qual está inserido,
considerando‐‐se cenários viáveis para
considerando
execução e comercialização do produto
produto..”
Prof.ª Simone Feigelson 34
 CRITÉRIO DO MÁXIMO
CRITÉRIO DO MÁXIMO 
APROVEITAMENTO
„ Estudo de viabilidade
viabilidade:: taxa de ocupação,
ocupação
gabarito, IAT
IAT;;
„ Cálculo das áreas equivalentes de construção
construção;;
„ Área real privativa das unidades autônomas
autônomas;;
„ Montante geral de despesas
despesas;;
„ Montante geral de vendavenda;;
„ Cálculo da margem de risco, percentual de
remuneração do incorporador
incorporador..
PARÂMETROS EDILICIOS
PARÂMETROS EDILICIOS
„ R
Recuo;

„ Afastamentos;

„ Taxa de ocupação

„ Z
Zoneamento
t

„ Gabarito

„ Indice de Aproveitamento de Área

„ C b t
Cobertura;

„ Vagas de garagem;
„ O terreno totaliza uma área de 656,00m².
De acordo com os parâmetros edilícios para a região, como demonstrado,
tem-se:
ATE PERMITIDO = 3,5 x 656,00 m² m = 2.296,00 m²
m

„ GABARITO edificação colada nas divisas = 22 m.

„ TAXA DE OCUPAÇÃO = 70%

„ AFASTAMENTO FRONTAL = 3,00 m (embasamento)

EXEMPLO

37 Prof.ª Simone Feigelson

„ EMBASAMENTO
„ 2 subsolos com áreas 611,00 m², com capacidade de 24 vagas 
cada, totalizando 48 vagas
g
„ Pavimento térreo com 459,00 m², sendo 35% destinados a 
hall social e acessos e vagas de garagem
„ Pavimento de uso comum.

PARTIDO ARQUITETÔNICO
38 Prof.ª Simone Feigelson
PARTIDO ARQUITETÔNICO
PARTIDO ARQUITETÔNICO

„ PAVIMENTOS TIPO
„ Pavimentos tipo
p com 459,
459,00 m² de área,, retirando
retirando‐‐se a p
parte
destinada a escadas e elevadores, resta uma área útil de
390,,00 m² que será subdivida em 4 apartamentos com 97
390 97,,50
m²² cada,
d maisi varandas,
d totalizando
li d 110110,,00 m²² cadad e duas
d
vagas de garagem.
garagem.
„ P j t ‐se 5 pavimentos
Projetou‐
Projetou i t com 4 apartamentos
t t m²² cada, d
totalizando, 20 apartamentos, sendo que no 5º pavimento 4
unidades de cobertura, com uma área coberta de 86 86,,50 m
m²

39 Prof.ª Simone Feigelson

 RESUMO 
RESUMO
Et d d
Estudo de massa
NÚMERO DE UNIDADES DA EDIFICAÇÃO

16 apartamentos de 97,50 m² e varandas, totalizando uma área

de venda de 110,00 m², com 2 vagas de garagem.

4 apartamentos de cobertura duplex com 184,00

184 00 m² e 46,00
46 00 m²
de terraço descoberto, totalizando cada unidade 230,00 m² com
4 vagas de garagem cada.

Prof.ª Simone Feigelson 40

 RECEITA BRUTA
RECEITA BRUTA
„ O Valor Geral de Vendas empreendimento:
„ R$ 25.880.000,00
R$ 25.880.000,00

41 Prof.ª Simone Feigelson

ESTIMATIVA
ESTIMATIVA DO PRODUTO GERAL DE 
DO PRODUTO GERAL DE
VENDAS ‐‐ PGV
VENDAS 
„ Adota-se por base o preço médio de
Adota-
i ó i
imóveis, em padrão
dã assemelhável
assemelhável,
lhá l,
recentemente comercializados na região
em que se encontra a área avalianda, de
preferência imóveis em lançamento, nas
condições do livre mercado imobiliário,
devidamente atualizados os valores
valores..

42 Prof.ª Simone Feigelson

 Valor dos apartamentos:  
p
R$ 1.100.000,00 x 16 = R$ 17.600.000,00
Valor dos apartamentos de cobertura: 
p
R$ 2.070.000,00 x 4 = R$ 8.280.000,00

43 Prof.ª Simone Feigelson

 RECEITA BRUTA
„ Valor Geral de Vendas empreendimento:
empreendimento:

„ R$ 25.880.000,00

44 Prof.ª Simone Feigelson

 Estimativa das despesas de empreendimentos (Dp)

Estimativa das despesas de empreendimentos (Dp)

a – Preço da construção (Pc)

O custo da construção é obtido com base nos

custos unitários médios, publicados pelo
SINDUSCON, neste custo não estão incluídos: os
custos básicos da construção, elevadores, fundações
e instalações especiais (quando é o caso),
caso) serviços
públicos e suas ligações definitivas. Deve-se aplicar ao
custo p publicado um índice referente ao BDI
(Benefícios e Despesas Indiretas)
TABELA SINDUSCON
TABELA SINDUSCON

46 Prof.ª Simone Feigelson

TABELA SINDUSCON
TABELA SINDUSCON

47 Prof.ª Simone Feigelson

b – Publicidade,, despesas
p legais
g e de
comercialização (Dc)
Dc = 0,07 PGV

c – Apropriação das despesas administrativas e

legais e projetos (Dg)
Dg = 0
0,01
01 PGV

* Obs.:
Obs.: Os
Ob O impostos,
i t t
taxas e serviços
i gerais
i têm
tê seus
custos diluídos nos subtotais retro
retro--discriminados.
discriminados.
 d – Apropriação
p p ç das despesas
p com
Apropriação do retorno bruto o
empreendimento
Item “a”
a Pc - Preço de construção
Item “b” Dc – despesas de publicidade
Item “c”
c Dg – despesas administrativas
Total Dp = despesas do empreendimento

„Apropriação do retorno bruto

O retorno bruto é estimado pela diferença entre o
PGV (Receita Programável) e as Despesas do
E
Empreendimento
di t (Dp
D ),
Dp),
) conforme
f o modelo
d l a seguir
seguir:
i:

Rb = PGV - Dp
 Definição
ç do valor do terreno p
pelo emprego
p g do
Definição do valor do terreno pelo emprego do método residual

método residual

Do valor do retorno bruto acima calculado, deduz

deduz--
se percentual admissível para remunerar, nas
condições de mercado e possibilidades potenciais do
empreendimento,
p a coordenação
ç g geral, representada
p
pelo Incorporador, bem como se dimensionar
adequadamente as condições objetivas gerais em
exame, a Margem de Risco Risco.. Procedidas as deduções
de mencionadas, surge do resíduo final, o valor pelo
quall há possibilidade
ibilid d de,
d com segurança, se adquirir
d ii
o terreno in natura.
natura.
 VALOR DO TERRENO
VALOR DO TERRENO
„ RETORNO BRUTO (PGV – DP) = RB

„ REMUNERAÇÃO DO INCORPORADOR

„ RI = 0,50 X RB

„ SALDO = RB – RI

„ MARGEM DE RISCO = SALDO x 15%

„ VALOR DO TERRENO = SALDO – MARGEM DE

RISCO

51 Prof.ª Simone Feigelson

VALOR DA GLEBA
VALOR DA GLEBA

52 Prof.ª Simone Feigelson

 Em se tratando de glebas passíveis de
loteamento, a NBR 14
14..653 assim define
define::

"é
é uma grande extensão de
terreno, em zona urbana e/ou de expansão
urbana
b d
das cidades,
id d cujo
j aproveitamento
it t
mais eficiente depende do arruamento e
subdivisão em lotes e que, após receber
benefícios resultantes de urbanização,
possa ser absorvido por prazo pré -
NB‐‐502 Glebas
NB

estabelecido .
estabelecido"
 Torna-se difícil estabelecer comparação
Torna- p ç de
transação para glebas na área urbana
urbana..

Assim, o método comparativo será o

recomendado,
d d estabelecendo-
estabelecendo
t b l d -se através
t é de d
pesquisas o valor do m² para lotes
urbanizados
b i d na área, á t
transportando-
transportando
t d -se para a
gleba, grosseiramente falando, cerca de 30 30%%
d t
deste valor,
l pois i os 7070%% restantes
t t
correspondem às obras de infra- infra-estrutura,
arruamento e calçamento,
l arborização,
b i á
área
verde, etc
etc..
 A fórmula de OSCAR OLAVE engloba g os
dois métodos (comparativo e involutivo
involutivo),
),
partindo--se de valores unitários de lotes
partindo
urbanizados..
urbanizados
A rigor,
rigor o método involutivo,
in ol ti o no qual
q al se estuda
est da a análise do
investimento e a sua viabilidade econômica é o que deve ser
empregado, embora bem mais trabalhoso.

Este percentual não é rígido e a seguir apresentaremos uma tabela

de fatores de gleba, conquanto modernamente rejeitados, preconizados
pelo Decreto no 9.788 de 30.12.71, da Prefeitura do Município de São
Paulo.
 Fatores de Gleba

F
Fatores dde Gl
Gleba
b
Área (m2) Fator Área (m2) Fator Área (m2) Fator Área (m2) Fator
16.000 0,684 40.000 0,545 80.000 0,461 300.000 0,342
18.000 0,663 42.000 0,540 85.000 0,454 350.000 0,331
20.000 0,646 44.000 0,532 90.000 0,449 400.000 0,322
22.000 0,633 46.000 0,527 95.000 0,444 450.000 0,315
24 000
24.000 0 617
0,617 48 000
48.000 0 521 100.000
0,521 100 000 0 436 500.000
0,436 500 000 0 310
0,310
26.000 0,606 50.000 0,517 120.000 0,419 600.000 0,302
28 000
28.000 0 595
0,595 55 000
55.000 0 505 140.000
0,505 140 000 0 404 700.000
0,404 700 000 0 296
0,296
30.000 0,585 60.000 0,494 160.000 0,392 800.000 0,291
32.000 ,
0,576 65.000 0,485
, 180.000 0,381
, 900.000 0,289
,
34.000 0,560 70.000 0,476 200.000 0,372 1.000.000 0,288
38.000 0,553 75.000 0,469 250.000 0,355 ou mais
 O engenheiro uruguaio OSCAR OLAVE
deduziu uma fórmula que simplifica bastante a
aplicação do método involutivo,
involutivo, sem
necessidade de se fazer um detalhado estudo
de massa ou ante projeto do loteamento,
b
bastandod conhecer
h o valor
l
unitário do lote urbanizado na região
região.
g . Este
processo levou o nome de Método Involutivo
Simplificado -- Fórmula de OLAVE, a seguir
transcrito
 FÓRMULA DE OSCAR OLAVE‐
FÓRMULA DE OSCAR OLAVE‐

MÉTODO INVOLUTIVO SIMPLIFICADO

-FÓRMULA DE OSCAR OLAVE-
OLAVE-
S × (1 − K ) × q
Vg = −D
1+ L

Sendo:
Vg = valor
l bruto
b t da
d gleba
l b
S = área total da gleba
K = perdas do arruamento e áreas livres (em %) = 35%
q = preço médio de venda do m² de lote na região
D = despesas legais com urbanização = 30% de S x (1-K ) x
q
p
L = lucro razoável do incorporador ((em %)) = 25%
Valor das 
Valor das Benfeitorias
Benfeitorias

Prof.ª Simone Feigelson 59

„ Características arquitetônicas, de
acabamento destinação (residencial uni
acabamento,
ou pluri
pluri--familiar,
familiar, comercial-
comercial-loja ou
escritórios condomínios horizontais,
escritórios, horizontais infra
infra--
estrutura comum, proletários, modestos ou
luxuosos, armazéns, galpões, cinemas,
clubes, escolas, g garagens,
g hospitais,
p
hotéis, supermercados, postos de serviço,
restaurantes
restaurantes, enfim
enfim, todo tipo de
edificação), etc
TIPOLOGIA

60 Prof.ª Simone Feigelson

 ÁREAS – NBR 12.721
ÁREAS –
„ “3.7.2.1.1 – área privativa principal:
principal: área da unidade autônoma de
uso exclusivo, destinada à moradia, atividade ou uso principal da
edificação,
difi ã situada
it d em determinado
d t i d andard ou em doisd i ou maisi andares
d
interligados por acesso também privativo
privativo..”

„ “3.7.2.3 área de uso comum

comum:: área coberta e descoberta situada nos
diversos pavimentos da edificação e fora dos limites de uso privativo, que
pode ser utilizada em comum por todos ou por parte dos titulares de
direito das unidades autônomas.
autônomas.”

61 Prof.ª Simone Feigelson

 ÁREA EQUIVALENTE
ÁREA EQUIVALENTE

„ “5.7 Área equivalente

„ 5.7.1 Conceituação
„ Área virtual cujo custo de construção é equivalente ao custo
d respectiva área
da á real,l utilizada
l d quando d este custo é
diferente do custo unitário básico da construção, adotado
como referência.
referência Pode ser,
ser conforme o caso,
caso maior ou menor
que área real correspondente.”

62 Prof.ª Simone Feigelson

 ÁREA EQUIVALENTE
ÁREA EQUIVALENTE
„ “5.7.3
5.7.3 Coeficientes Médios
Coeficientes Médios
„ a)garagem (subsolo): 0,50 a 0,75;
„ b)área privativa (unidade autônoma padrão): 1,00;
„ c) área privativa (salas com acabamento): 1,00;
c) área privativa (salas com acabamento): 1 00;
„ d) área privativa (salas sem acabamento): 0,75 a 0,90
„ e) área de loja sem acabamento: 0,40 a 0,60
„ f) varandas:0 75 a 1 00
f)  varandas:0,75 a 1,00
„ g) terraços ou áreas descobertas sobre lajes: 0,30 a 0,60;
„ h) estacionamento sobre terreno: 0,05 a 0,10;
„ i)  área de projeção do terreno sem benfeitoria: 0,00;
i) área de projeção do terreno sem benfeitoria: 0 00;
„ j)  área de serviço: 0,50;
„ k) barrilete
k)  barrilete: 0,50 a 0,75;
: 0,50 a 0,75;
„ l) caixa d’água: 0 50 a 0 75;
l)  caixa d’água: 0,50 a 0,75;
„ m) casa de máquinas: 0,50 a 0,75;
„ n) piscinas: 0,50 a 0,75
„ o) quintais, calçadas, jardins: 0,10 a 0,30”
) i t i l d j di 0 10 0 30”

63 Prof.ª Simone Feigelson

 Revistas especializadas, tais como Boletim de
C
Custos e A Construção
C publicam mensalmente os
custos básicos de construção unitários para os
diversos tipos de edificações e acabamentos
acabamentos;; nelas
são incluídos os custos indiretos e a infra
infra--estrutura
comunitária do empreendimento
empreendimento.
p .

Custo Sinduscon x BDI

CUSTO DO m²
 Item Percentual

a) projeto detalhado e especificações (5% a 10%) 6%

b) cópias,
ó i li
licença d obra,
da b água,
á l e força
luz f (1 5% a 3%)
(1,5% 2%

c) administração local - mestre, apontador geral e 5%

engenheiro de obras (3% a 7%)

d) escritório - pessoal, material, despesas de locação ou 5%

amortização (4% a 8%)

e) eventuais, para atender omissões de orçamento e 5%

elevações de preços não previstos (mínimo)

f) administração central, lucro da firma construtora e 12%

custos financeiros,, oscilando entre 10% e 25%
conforme condições de serviço da mesma e de
mercado
Total: 35% / 65%
 DEPRECIAÇÃO

DEPRECIAÇÃO
A depreciação é a medida da deterioração de um
bem, seja ele um imóvel, máquina ou equipamentos de
quaisquer naturezas
naturezas..

No caso particular de edificações, o uso aliado ao

tempo provoca um desgaste natural do bem
bem..

Inúmeras são as teorias sobre o assunto e, dentre

elas podemos citar
citar::
a) Método da Soma dos Anos
Anos;;
b) Método do Valor Decrescente;
Decrescente;
c) Método da Linha Reta
Reta;;
O BUREAU OF INTERNAL REVENUE tabelou, de forma prática, as vidas úteis 
de diversos tipos de edificações como sejam:
de diversos tipos de edificações, como sejam:

tipo vida útil (anos)

apartamentos 50
bancos 67
residenciais 60
fábricas 50
garagens 60
celeiros 75
h téi
hotéis 50
paióis 67
edifícios de escritórios 67
lojas 67
teatros 50
armazéns 75
 TABELA  II Critério  de Heidecke

TABELA II

C ité i d
Critério de H
Heidecke
id k

Estado 1 - Novo .......................................................... ....0,00%

, %
Estado 1,5 - Entre novo e regular.................................... ....0,32%
Estado 2,0 - Regular ....................................................... ....2,52%
Estado 2,5
25 - Entre regular e reparos simples simples.................... ....8,09%
8 09%
Estado 3 - Reparos simples .......................................... ..18,10%
Estado 3,5 - Entre reparos simples e importantes ............ ..33,20%
Estado 4 - Reparos importantes ................................... ..52,60%
Estado 4,5 - Entre reparos importantes e sem valor..75,20%
Estado 5 - Sem valor.................................................... 100,00%
 TABELA III
Depreciação Física // Critério de Ross-Heidecke
idade em idade em
% de % de
1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 duração 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5
duração
2 1.02
1 02 1.05
1 05 3.51
3 51 99.03
03 18.99
18 33.99
33 53.11
53 75.44
75 52 39.55
39 39.55
39 41.00
41 44.44
44 50.55
50 59.66
59 71.33
71 85.00
85
4 2.08 2.11 4.55 10.0 19.8 34.6 53.6 75.7 54 41.6 41.6 43.0 46.3 52.1 61.0 72.3 85.5
6 3.18 3.21 5.62 11.0 20.7 35.3 54.1 76.0 56 43.7 43.7 45.1 48.2 53.9 62.4 73.3 86.0
8 4.32 4.32 6.73 12.1 21.6 36.1 54.6 76.3 58 45.8 45.8 47.2 50.2 55.6 63.8 74.3 86.6
10 5.50 5.53 7.88 13.2 22.6 36.9 55.2 76.6 60 48.0 48.0 49.3 52.2 57.4 65.3 75.3 87.1
12 6.72 6.75 9.07 14.3 23.6 37.7 55.8 76.9 62 50.2 50.2 50.2 54.2 59.2 66.7 76.4 87.7
14 7.98 8.01 10.3 15.4 24.6 38.5 56.4 77.2 64 52.5 52.5 53.7 56.3 61.1 68.3 77.5 88.2
16 9.28 9.31 11.6 16.6 25.7 39.4 57.0 77.5 66 54.8 54.8 55.9 58.4 63.0 69.8 78.6 88.8
18 10.6 10.6 12.9 17.8 26.8 40.3 57.6 77.8 68 57.1 57.1 58.2 60.6 64.9 71.4 79.7 89.4
20 12.0 12.0 14.2 19.1 27.9 41.2 58.3 78.2 70 59.5 59.5 60.5 62.8 66.8 72.9 80.8 90.0
22 13.4 13.4 15.6 20.4 29.1 42.2 59.0 78.5 72 61.2 61.9 62.9 65.0 68.8 74.6 81.9 90.6
24 14 9
14.9 14 9
14.9 17 0
17.0 21 8
21.8 30 3
30.3 43 1
43.1 59 6
59.6 78 9
78.9 74 64 4
64.4 64 4
64.4 65 3
65.3 67 3
67.3 70 8
70.8 76 2
76.2 83 1
83.1 91 2
91.2
26 16.4 16.4 18.5 23.1 31.5 44.1 60.4 79.3 76 66.9 66.9 67.7 69.6 72.9 77.9 84.3 91.8
28 17.9 17.9 20.0 24.6 32.8 45.2 61.1 79.6 78 69.4 69.4 70.2 71.9 74.9 79.6 85.5 92.4
30 19.5 19.5 21.5 26.0 34.1 46.2 61.8 80.0 80 72.0 72.0 72.7 74.3 77.1 81.3 86.7 93.1
32 21.1 21.1 23.1 27.5 35.4 47.3 62.6 80.4 82 74.6 74.6 75.3 76.7 79.2 83.0 88.0 93.7
34 22.8 22.8 24.7 29.0 36.8 48.4 63.4 80.8 84 77.3 77.3 77.8 79.1 81.4 84.8 89.2 94.4
36 24.5 24.5 26.4 30.6 38.1 49.5 64.2 81.3 86 80.0 80.0 80.5 81.6 83.6 86.6 90.5 95.5
38 26.2 26.2 28.1 32.2 39.6 50.7 65.0 81.7 88 82.7 82.7 83.2 84.1 85.8 88.5 91.8 95.7
40 28.0 28.0 29.9 33.8 41.0 51.9 65.9 82.1 90 85.5 85.5 85.9 86.7 88.1 90.3 93.1 96.4
42 29.9 29.8 31.6 35.5 42.5 53.1 66.7 82.6 92 88.3 88.3 88.6 89.3 90.4 92.2 94.5 97.1
44 31.7 31.7 33.4 37.2 44.0 54.4 67.6 83.1 94 91.2 91.2 91.4 91.9 92.8 94.1 95.8 97.8
46 33.6 33.6 35.2 38.9 45.6 55.6 68.5 83.5 96 94.1 94.1 94.2 94.6 95.1 96.0 97.2 98.5
48 35.5 35.5 37.1 40.7 47.2 56.9 69.4 84.0 98 97.0 97.0 97.1 97.3 97.6 98.0 98.6 99.3
50 37.5 37.5 39.1 42.6 48.8 58.2 70.4 84.5 100 100 100 100 100 100 100 100 100
 a // Critério 
a  // Critério  de Ross ‐
de Ross ‐ Heidecke

Depreciação Física // Critério de Ross - Heidecke

Idade em 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5
% de
duração
2 1,02 1,05 3,51 9,03 18,9 33,9 53,1 75,4
4 2 08
2,08 2 11
2,11 4 55
4,55 10 0
10,0 19 8
19,8 34 6
34,6 53 6
53,6 75 7
75,7
6 3,18 3,21 5,62 11,0 20,7 35,3 54,1 76,0
8 4,32 4,32 6,73 12,1 21,6 36,1 54,6 76,3
10 5,50 5,53 7,88 13,2 22,6 36,9 55,2 76,6
12 6,72 6,75 9,07 14,3 23,6 37,7 55,8 76,9
14 7 98
7,98 8 01
8,01 10 3
10,3 15 4
15,4 24 6
24,6 38 5
38,5 56 4
56,4 77 2
77,2
16 9,28 9,31 11,6 16,6 25,7 39,4 57,0 77,5
18 10 6
10,6 10 6
10,6 12 9
12,9 17 8
17,8 26 8
26,8 40 3
40,3 57 6
57,6 77 8
77,8
 Depreciação Física // Critério de Ross - Heidecke
Idade em 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5
% de
duração
20 12,0 12,0 14,2 19,1 27,9 41,2 58,3 78,2
22 13 4
13,4 13 4
13,4 15 6
15,6 20 4
20,4 29 1
29,1 42 2
42,2 59 0
59,0 78 5
78,5
24 14,9 14,9 17,0 21,8 30,3 43,1 59,6 78,9
26 16,4 16,4 18,5 23,1 31,5 44,1 60,4 79,3
28 17,9 17,9 20,0 24,6 32,8 45,2 61,1 79,6
30 19,5 19,5 21,5 26,0 34,1 46,2 61,8 80,0
32 21 1
21,1 21 1
21,1 23 1
23,1 27 5
27,5 35 4
35,4 47 3
47,3 62 6
62,6 80 4
80,4
34 22,8 22,8 24,7 29,0 36,8 48,4 63,4 80,8
36 24 5
24,5 24 5
24,5 26 4
26,4 30 6
30,6 38 1
38,1 49 5
49,5 64 2
64,2 81 3
81,3
 Depreciação
p ç Física // Critério de Ross - Heidecke
Idade em 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5
% de
d
duração
ã
38 25,2 26,2 28,1 32,2 39,6 50,7 65,0 81,7
40 28,0 28,0 29,9 33,8 41,0 51,9 65,9 82,1
42 29,9 29,8 31,6 35,5 42,5 53,1 66,7 82,6
44 31,7 31,7 33,4 37,2 44,0 54,4 67,6 83,1
6
46 33,6 33,6 35,2
35, 38,9 45,6
5,6 55,6 68,5 83,5
48 35,5 35,5 37,1 40,7 47,2 56,9 69,4 84,0
50 37 5
37,5 37 5
37,5 39 1
39,1 42 6
42,6 48 8
48,8 58 2
58,2 70 4
70,4 84 5
84,5
52 39,5 39,5 41,0 44,4 50,5 59,6 71,3 85,0
54 41,6 41,6 43,0 46,3 52,1 61,0 72,3 85,5
 Depreciação Física // Critério de Ross - Heidecke
Idade em 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5
% de
duração
56 43,7 43,7 45,1 48,2 53,9 62,4 73,3 86,0
58 45 8
45,8 45 8
45,8 47 2
47,2 50 2
50,2 55 6
55,6 63 8
63,8 74 3
74,3 86 6
86,6
60 48,0 48,0 49,3 52,2 57,4 65,3 75,3 87,1
62 50,2 50,2 50,2 54,2 59,2 66,7 76,4 87,7
64 52,5 52,5 53,7 56,3 61,1 68,3 77,5 88,2
66 54,8 54,8 55,9 58,4 63,0 69,8 78,6 88,8
68 ,
57,1 57,1
, 58,2
, 60,6
, 64,9
, 71,4
, 79,7
, 89,4
,
70 59,5 59,5 60,5 62,8 66,8 72,9 80,8 90,0
72 61 2
61,2 61 9
61,9 62 9
62,9 65 0
65,0 68 8
68,8 74 6
74,6 81 9
81,9 90 6
90,6
 Depreciação Física // Critério de Ross - Heidecke
Idade em 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5
% de
duração
74 64,4 64,4 65,3 67,3 70,8 76,2 83,1 91,2
76 66 9
66,9 66 9
66,9 67 7
67,7 69 6
69,6 72 9
72,9 77 9
77,9 84 3
84,3 91 8
91,8
78 69,4 69,4 70,2 71,9 74,9 79,6 85,5 92,4
80 72,0 72,0 72,7 74,3 77,1 81,3 86,7 93,1
82 74,6 74,6 75,3 76,7 79,2 83,0 88,0 93,7
84 77,3 77,3 77,8 79,1 81,4 84,8 89,2 94,4
86 ,
80,0 80,0
, 80,5
, 81,6
, 83,6
, 86,6
, 90,5
, 95,5
,
88 82,7 82,7 83,2 84,1 85,8 88,5 91,8 95,7
90 85 5
85,5 85 5
85,5 85 9
85,9 86 7
86,7 88 1
88,1 90 3
90,3 93 1
93,1 96 6
96,6
 Depreciação
D i ã Física
Fí i // Critério
C ité i de
d Ross
R - Heidecke
H id k
Idade em 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5
% de
duração
92 88,3
, 88,3
, 88,6
, 89,3
, 90,4
, 92,2
, 94,5
, 97,1
,
94 91,2 91,2 91,4 91,9 92,8 94,1 95,8 97,8
96 94 1
94,1 94 1
94,1 94 2
94,2 94 6
94,6 95 1
95,1 96 0
96,0 97 2
97,2 98 5
98,5
98 97,0 97,0 97,1 97,3 97,6 98,0 98,6 99,3
100 100 100 100 100 100 100 100 100
 TABELA V
VANTAGEM DA COISA FEITA

Tipo Nova De 0 a 10 De 10 a 20 De 20 a 30
da Construção anos anos anos

Grande estrutura 25 % 25 % - 21 % 25 % - 13 % 13 % - 0 %

Pequena estrutura e residencial 15 % 15 % - 12,5 % 12,5 % - 7,8 % 7,8 % - 0 %

de luxo

Industrial e residencial médio 10 % 10 % - 8,4 % 8,4 % - 5,2 % 5,2 % - 0 %

Residencial modesto e 5% 5 % - 4,2 % 4,2 % - 2,6 % 2,6 % - 0%

pproletárias
Nota: os fatores de redução pela idade não se aplicam a zonas comerciais altamente
valorizadas.
O MODELO DE MANDELBLATT
a) Vi = Vin – Vcn d , onde:

Vi = Valor do imóvel, no estado;

Vin = Valor do imóvel,, novo;;

Vcn = Valor da construção,

construção nova;

d = Fator de depreciação,
depreciação obtido na
tabela de Ross – Heidecke.
b) Vin = ( Vct + Vcn ) . K, onde:

K = Coeficiente de mercado,
correspondendo
d d à relação
l ã entre
t o valorl de
d
mercado e o valor nominal do imóvel
imóvel..

Vct = Valor da cota do terreno

terreno,
correspondente ao imóvel
 c) Vct = r . Vin , onde:

r = Relação percentual entre o valor da

cota de terreno e o valor do imóvel novo
novo..
 d) Vcn = A . C

A = Área construida
construida;;
C= Custo da construção unitário,
incluidos os custos indiretos.
indiretos.
Substituindo (c)
( ) e ((d)) em ((b)) , vem
vem::
Vin = ( r . Vin + A . C ) K
Vin - r Vin K = ACK
C
Vin ( 1 – r K ) = ACK
 ACK
Vin =
1 − rk
Substituindo (e) e (d) em (a), temos :

ACK
Vi = − AC.d
1 − rK
ACK − AC.d (1 − rK )
Vi =
1 − rK
 A.C[K − d (1 − rK )]
Vi =
1 − rK

FÓRMULA DE
MANDELBLATT
LAUDO DE AVALIAÇÃO
LAUDO DE AVALIAÇÃO
„ OBJETIVO
O J O
„ PRINCÍPIOS E RESSALVAS
„ CARACTERÍSTICAS GERAIS E PARTICULARES
Í
„ DIAGNÓSTICO DE MERCADO
DIAGNÓSTICO DE MERCADO
„ CÁLCULOS AVALIATÓRIOS
„ CONCLUSÃO E ENCERRAMENTO
„ O presente laudo técnico de avaliação tem
como objetivo
j a verificação
ç do valor de
mercado da loja sito à Rua xxxx n° xxx–
xxx– bairro
– Rio de Janeiro – RJ
RJ..
„ O presente parecer técnico, devidamente enumerado e particularizado, obedeceu
criteriosamente aos seguintes princípios fundamentais
fundamentais::
„ Os honorários profissionais do signatário não estão de forma alguma sujeitos às conclusões
deste parecer;
parecer;
„ O profissional signatário não tem no presente, nem contempla para o futuro, interesse algum
no bem objeto deste parecer
parecer;;
„ O profissional signatário não tem nenhuma inclinação pessoal em relação à matéria envolvida
neste parecer, e tampouco dela aufere qualquer vantagem;
vantagem;
„ No melhor conhecimento e crédito do profissional signatário, as análises e opiniões expressas
no presente trabalho são baseadas em dados, dados diligências,
diligências pesquisas e levantamentos
verdadeiros e corretos;
corretos;
„ O signatário assume a responsabilidade sobre matérias de engenharia, incluindo as implícitas
para o exercício de suas funções, principalmente as estabelecidas em leis, códigos e
regulamentos próprios
próprios..
„ O parecer foi elaborado com estreita observância dos postulados constantes dos Códigos de
Ética Profissional do Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (CONFEA) e
do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (IBAPE).
(IBAPE).
„ O imóvel em análise localiza
localiza‐‐se na Rua
XXXX do Município xxxx,
xxxx com zoneamento
oneamento tal
XXX
„ O local dispõe de todos os serviços públicos
existentes tais como
existentes, como:: água
água;; energia elétrica
elétrica;;
telefone;; redes coletoras de esgoto;
telefone esgoto; distribuição
de gás e coleta de lixo lixo.. Localiza
Localiza‐‐se junto a
Estação do Metrô
Metrô..

„ Trata‐se de uma área constituída de

Trata‐
imóveis,, na sua maioria,, de uso misto,, com lojas
j
no pavimento térreo e apartamentos nos
andares superiores
superiores..
„ A edificação em análise, onde se localiza o
imóvel em estudo,
estudo é uma edificação xxxxx
A loja
j em análise encontra
encontra‐‐se atualmente
ocupada pelo “xxxx”
xxxx”.

O acabamento interno na área de atendimento

tem o padrão normal,
normal com piso revestido em
cerâmico, paredes revestidas em lambri de
madeira e teto rebaixado em gesso com
luminárias embutidas, etc
 De acordo com planta detalhada do imóvel a
seguir mostrada, a área possui:
possui:
„ Pavimento térreo
térreo:: 143,
143,00 m²
„ Jirau – 19
19,,00 m
m² x 0,50 = 9,5 m m²
„ Área equivalente total:
total: 152,
152,50 m²
„ A Rua XXX é um dos principais pólos comerciais
do bairro,, os valores unitários no trecho do
imóvel avaliando apresentam uma
supervalorização, existindo pouca oferta de
i ó i e quase nenhuma
imóveis h l j vazia
loja vazia.
i .

„ Trata‐se de
Trata‐ d um ponto onded a comercialização
l se
dá por meio de altas taxas de “luvas”, fato que
deve ser considerado no fator de
comercialização local.
local.
„ 5.1 – MÉTODO COMPARATIVO (item 8.2 da NBR 14.
14.653
653‐‐2)

„ O Método Comparativo de Dados de Mercado, preconizado pela NBR

14..653
14 653‐‐2 da ABNT, permite calcular estimativas não tendenciosas de
valor, estabelecendo intervalos de confiança para elas, além de
submetê‐‐las a testes de hipóteses
submetê hipóteses..

Este Método é do tipo DIRETO e tem condições de consubstanciar um 
Este Método é do tipo DIRETO e tem condições de consubstanciar um 
p ç
melhor juízo acerca dos valores do BEM AVALIANDO.

Para tal,
Para
Para tal, realizou
tal, realizou
realizou‐se a pesquisa e o levantamento de dados na área em 
realizou‐se a pesquisa e o levantamento de dados na área em
estudo, buscaram‐‐se os elementos e informações locais, e procedeu
estudo, buscaram se os elementos e informações locais, e procedeu‐‐
se à 
se à conseqüente
conseqüente compatibilização e a 
compatibilização e a sintetização
sintetização dos resultados.
„ Dados
Dados do imóvel avaliando:
do imóvel avaliando
„ Rua XXXXA.
„ Área: xxx m2
„ VC: R$ XXX
VC R$ XXX
„ Listagem dos elementos amostrais 
encontrados no mercado
encontrados no mercado
„ Para a correta utilização dos Elementos
Amostrais listados é necessário que os
mesmos passem por um tratamento de d
uniformização, que os fará corresponder
efetivamente à situação e similaridade ao
imóvel avaliando
avaliando.. Para tal utilizar
utilizar‐‐se
se‐‐ão
fatores de homogeneização.
homogeneização.
 VALOR VALOR UNITÁRIO
AMOST UNITÁR FT FF FA HOMOGENEIZADO
RA IO
(R$/m2) (R$/m2)
1 155,56 1,11 0,90 1,07 167,07
2 162,50 1,02 1,00 0,92 152,97
3 171,65 1,00 1,00 0,95 163,04
4 196 63 1,00
196,63 1 00 1,00
1 00 0 93
0,93 183 83
183,83
5 171,55 1,00 1,00 0,92 158,46
„ Média Xm: 165,07
Média X
„ Desvio (S): 11,73
Desvio (S): 11 73
„ 1ª . Eliminação de Dados Suspeitos
„ Para n 5 alor crítico d/s 1 65
Para n = 5,  valor crítico  d/s  =  1,65
„ Testando os elementos extremos, tem‐
Testando os elementos extremos, tem‐se:
„ A2 = |152,97  –
= |152,97  
|152 97 – 165,07| /11,73 = 1,03 < 1,65 
165 07| /11 73 1 03 1 65
(elemento mantido)
„ A4 = |183,83  –
= |183,83  
|183 83 – 165,07| /11,73  = 1,60 < 1,65 
165 07| /11 73 1 60 1 65
(elemento mantido)
 Adotando‐se 
Adotando‐ se a tabela de distribuição de 
a tabela de distribuição de Student
Student, para o 
, para o 
intervalo de confiança máximo de 80%.
V = n 
V  = n –– 1 = 4          
1 = 4          tp
tp = 1,53 (tabelado)
Os limites de confiança são assim definidos pelo intervalo
„ X X ± tp x S/(n‐
X = X ±
X = X  x S/(n‐1)1/2
x S/(n
„ X = 165,07 ±
X = 165,07  ± 1,53 x 11,73/(4)1/2
„ X mínimo
X  í i = 156,10
156 10
„ X máximo = 174,04

„ Será adotado o valor médio obtido no estudo: 
R$165,00/m²
„ 6.1 ‐‐ CONCLUSÃO 
6.1 

„ De acordo com a metodologia utilizada e consoante o preconizado

pela NBR 14653
14653‐‐2 – Norma Brasileira que disciplina a matéria em
estudo, tendo sido adotado o Grau II de fundamentação e Grau III
de precisão para os cálculos efetuados, concluí
concluí‐‐se, com base no
mercado imobiliário da região,
g ,q que o jjusto valor arbitrado p
para o
imóvel em questão, em agosto de 20122012,, já arredondado, será a
média dos valores obtidos pelo Método Comparativo de Mercado
e Método Evolutivo, conforme permitido pela norma técnica, em
até ± 1%, é de:
de:
„ R$ 300.000,00 (trezentos mil reais)
Nada mais tendo a acrescentar,
acrescentar encerra
encerra‐‐se o
presente trabalho com xxx (xxxx
xxxx)) páginas
impressas sendo a última assinada e as
impressas,
demais rubricadas.
rubricadas.
ANEXOS

Rio de Janeiro, 02 de outubro de 2012

Assinatura
Assinatura do profissional responsável
do profissional responsável
 OBRIGADA!!!

Simone Feigelson
Simone Feigelson
feigelson@globo.com