Manual do Síndico

Orientações para Reformas e

Manutenções de Condomínios
PALAVRA DO PRESIDENTE

Quando buscamos um imóvel para morar, pensamos

sempre na beleza, no conforto e na qualidade das
instalações. Isso porque uma construção bem feita
ajuda na economia de recursos e garante a segurança
de todas as pessoas que utilizarão esses espaços.
Entretanto, não basta que a construção seja executada
corretamente, pois após a entrega do imóvel ele
precisará de manutenções e, eventualmente, reformas,
que também devem ser realizadas de forma segura para
evitar acidentes, que podem colocar em risco inúmeras
vidas.

O profissional de engenharia faz parte de todo esse

processo, desde a concepção do empreendimento até a
entrega do imóvel, além de participar também das
etapas de manutenção e reforma. A realização do
serviço por um profissional habilitado é o que garante a
segurança de um trabalho bem feito.
E para administrar tudo isso, a figura do síndico é
indispensável, já que ele fará todo o controle
administrativo dos condomínios, sejam residenciais ou
comerciais, gerindo o que for necessário para o bom
funcionamento dos espaços e contratando os
profissionais certos para que o local mais importante da
sua vida esteja sempre em boas condições.

Este manual pretende auxiliar você, síndico, a entender

da melhor forma possível quais são as situações que
mais demandam a sua atenção em seu condomínio e
também onde a atuação do engenheiro é primordial
para garantir a segurança de todos.

Eng. Agr. Francisco Antônio Silva de Almeida

Presidente do Crea-GO
RESPONSABILIDADE CIVIL DO SÍNDICO

De acordo com o Código Civil, o síndico é o

responsável legal pelo condomínio e deve
realizar ações para defender o patrimônio, os
direitos e os interesses do condomínio e dos
condôminos. Dentre essas ações, estão a
conservação e a manutenção do patrimônio
coletivo, sendo que em caso de negligência no
cumprimento de seus deveres, o síndico poderá
ser responsabilizado, tanto civil, como
criminalmente.

Para evitar problemas em seu condomínio,

lembre-se sempre de que todas as empresas e
profissionais contratados para prestação de
atividades técnicas devem ter registro nos
conselhos regionais competentes, como o Crea-
GO, e devem também emitir os documentos
exigidos pela legislação, como a Anotação de
Responsabilidade Técnica (ART), por exemplo,
que é o registro do contrato entre o profissional
e o cliente, definindo para os efeitos legais os
responsáveis técnicos pelos serviços técnicos
contratados.

Ao contratar um profissional legalmente

habilitado para a prestação de um serviço, o
síndico, além de garantir a qualidade daquela
atividade, se resguarda de possíveis processos de
indenização de danos materiais ou pessoais, na
eventualidade da ocorrência de um acidente ou
de falhas técnicas.
VIDA ÚTIL E DESEMPENHO DA EDIFICAÇÃO

Todas as edificações são concebidas com a

determinação da Vida Útil de Projeto, que é o
período estimado de tempo para o qual o edifício
e seus sistemas são projetados, a fim de atender
aos requisitos de desempenho estabelecidos nas
normas técnicas vigentes aplicáveis.

Porém, a durabilidade do edifício não está

atrelada apenas às boas condições de
planejamento, projeto e execução, mas também
será influenciada pelo uso, operação e
manutenção da edificação.

Portanto, é necessário que existam

procedimentos de uso, operação e manutenção
adequados após a entrega do edifício. Cabe ao
síndico, realizar a gestão da manutenção do
condomínio, englobando todos os sistemas e
equipamentos da edificação, como:

reservatórios de água sistemas de combate a incêndio

sistemas de irrigação esquadrias
bombas de água potável sistema de proteção contra
iluminação de emergência descargas atmosféricas
ar-condicionado pintura
automação dos portões sauna
tubulações, metais, registros grupo gerador
etc...
PROGRAMA DE MANUTENÇÃO DAS EDIFICAÇÕES

Quando um condomínio é entregue aos

moradores pelo construtor ou incorporador, um
“Manual de Uso, Operação e Manutenção da
Edificação” deve ser apresentado aos mesmos.
Ele deve contar com um modelo de programa de
manutenção preventiva, com a determinação das
atividades obrigatórias de manutenção, sua
periodicidade, os responsáveis pela execução de
cada serviço, documentos de referência (manuais
de equipamentos, por exemplo), referências
normativas e recursos necessários para cada
sistema, elemento, componente ou equipamento.
Assim, o síndico deve se basear neste documento
para planejar e executar as atividades de
manutenção na edificação.

Algumas edificações já entregues não possuem

este manual, por isso recomendamos que os
síndicos contratem profissionais habilitados para
sua elaboração.

É dever do síndico, além de atender aos

requisitos dispostos no referido manual,
registrar e armazenar toda a documentação que
comprove que os serviços de manutenção e as
exigências do manual foram atendidos.
De posse do manual de uso, operação e
manutenção, o síndico deverá consultar nesse
documento quais são as pessoas aptas a realizar
as atividades de manutenção em cada sistema da
edificação, verificando se os serviços podem ser
feitos por uma equipe de manutenção local, se
devem ser feitos por uma empresa ou pessoa sob
a responsabilidade técnica de um profissional
habilitado, ou, ainda, se é necessária a
contratação de uma empresa com especialização
e qualificação comprovadas no serviço em
questão.

A qualificação para executar determinado

serviço específico pode ser comprovada, por
exemplo, por meio da Certidão de Acervo
Técnico (CAT) do profissional habilitado, que é
um documento fornecido pelo Crea-GO, que
certifica, para os efeitos legais, que consta nos
arquivos do Conselho a Anotação da
Responsabilidade Técnica (ART) pelo serviço em
questão.

Logo, para a escolha de quem executará

determinado serviço, deve ser levada em
consideração a habilitação profissional, a
complexidade do serviço e os riscos que podem
oferecer à segurança das pessoas, de seus bens e
de seus valores. Para tanto, exija sempre a
Anotação de Responsabilidade Técnica (ART),
seja do Profissional ou da Empresa com
Responsável Técnico (RT).

A consulta à veracidade das ARTs e CATs

e à regularidade do registro dos profissionais
e das empresas pode ser feita no site do Crea-GO

www.creago.org.br
FISCALIZAÇÃO DE ATIVIDADES TÉCNICAS
PELO CREA-GO

Conforme as atribuições conferidas ao Crea-GO

pela Lei Federal n. 5.194/1966, a atuação deste
conselho é voltada para a regulamentação,
fiscalização e orientação do exercício das
atividades profissionais, realizando serviços e
ações em defesa da sociedade.

Assim, cabe ao Crea-GO a averiguação da

participação de um profissional legalmente
habilitado na prestação de atividades técnicas,
conforme previsto na referida lei. Caso seja
verificada a realização destas atividades sem a
participação do profissional durante a
fiscalização rotineira ou quando da apresentação
de denúncias, o Crea-GO lavrará auto de
infração por exercício ilegal da profissão.

No caso da contratação do profissional, este

deve registrar antecipadamente a Anotação de
Responsabilidade Técnica (ART), e cabe ao
síndico sempre exigir este documento do
profissional contratado.

O Crea-GO também ressalta que se os serviços

forem executados sob a responsabilidade de um
profissional registrado no Conselho e estes
serviços apresentarem irregularidades técnicas
ou forem prestados em desacordo ao contrato, o
profissional poderá ser investigado por sua
conduta ético-profissional.
Para isto, basta que o síndico denuncie o
profissional na Ouvidoria do Conselho,
acompanhado de requerimento de instauração da
denúncia, comprovação da competência legal
para representar o condomínio, contrato de
prestação de serviços ou ART, documentação
comprobatória dos fatos alegados e documentos
pessoais.

Ainda, informamos que as penalidades públicas

aplicadas aos profissionais que infringem o
Código de Ética Profissional estão apresentadas
no site do Crea-GO para consulta.

Mais informações sobre

a realização de denúncias

Ligue para o telefone (62) 3221-6200

Através do site: www.creago.org.br
Presencialmente na Sede ou nas Inspetorias do Crea-GO
SERVIÇOS QUE REQUEREM A PARTICIPAÇÃO DE
UM PROFISSIONAL HABILITADO

Todos os serviços abaixo requerem a prévia

emissão da ART, que deverá ser emitida pelo
profissional ou empresa contratada pelo
condomínio.

Instalação e/ou manutenção de Sistemas de

Proteção Contra Descargas Atmosféricas /
SPDA (para-raios)

Manutenção de subestações elétricas

Instalação e/ou manutenção de centrais de

computação telefônica tipo PABX, PAX, PBX, KS,
CPA, distribuidor de chamadas ou outros porteiros
eletrônicos, sistemas de alarme, circuitos fechados de
TV (CFTV) e de sonorização

Instalação e/ou manutenção de cercas

eletrificadas

Instalação e/ou manutenção de

portões/portas automatizados
Obras civis de: reforma, benfeitorias, retrofit
(atualização), incluindo os apartamentos

Serviços diversos e reformas em prédios e

domicílios (apartamentos/casas)

Pinturas internas ou externas

Recuperação de fachadas (pinturas, pastilhas,

cerâmicas, vidros, esquadrias, outros)

Impermeabilização (reservatórios, piscinas,

lajes, floreiras, etc.)

Instalações elétricas de baixa tensão (redes,

quadro, medição, etc.)
Instalações Hidrossanitárias (redes de água,
prumadas, esgotos, caixas, etc.)

Reparo e conserto em quadras poliesportivas,

piscinas, reservatórios, pisos

Perfuração e/ou manutenção de

poços tubulares

Manutenção de elevadores

Programa de Segurança do Trabalho

Recarga de extintores de incêndio e teste

hidrostático
Manutenção de centrais de condicionadores de
ar e exaustores

Manutenção de central de GLP (Gás

Liquefeito de Petróleo)

Conservação de parques e jardins

Execução de controle de pragas

Instalação e/ou manutenção de geradores

Instalação e/ou manutenção de caldeiras

 Instalação de bombas

Demais serviços técnicos

Recomendamos que o síndico mantenha sob

contrato de manutenção todos os equipamentos
instalados no condomínio e que verifique
constantemente o funcionamento dessas
instalações.

Para averiguar se as empresas possuem registro

no Crea-GO e profissional em seu quadro
técnico, pode ser solicitado destas a
apresentação da Certidão de Registro e
Quitação, que é um documento emitido pelo
Conselho.

Caso você tenha dúvidas sobre quais profissionais

estão habilitados a realizar cada serviço,
entre em contato com o Crea-GO
por meio do telefone (62) 3221-6200 ou pelo
Atendimento Online no site do Crea-GO
www.creago.org.br
INSPEÇÃO PREDIAL

A inspeção predial consiste na análise das

condições técnicas de uso, operação e
manutenção da edificação, fornecendo ao síndico
um diagnóstico dos aspectos técnicos e
orientações quanto à manutenção. Ela deve estar
estabelecida no programa de manutenção da
edificação e depende das características de cada
edifício, podendo ser realizada em períodos mais
curtos em edifícios que contam com sistemas
mais complexos e/ou antigos e em períodos mais
longos em edificações que sejam mais novas e/ou
possuam sistemas mais simples.

Estas inspeções devem ser realizadas por

profissional legalmente habilitado, o qual deverá
informar sobre a degradação dos sistemas e
equipamentos, fornecer orientações quanto às
ações necessárias para minimizar os serviços de
manutenção corretiva e alertar quanto a
possíveis consequências da não regularização
dos problemas existentes.

As inspeções prediais podem ter caráter

multidisciplinar, conforme os sistemas e
equipamentos que a edificação possui e a
complexidade da edificação. Desta forma, pode
ser que o profissional contratado para a
realização dos serviços busque a participação de
profissionais de outras especialidades para
assessorá-lo. As inspeções prediais são divididas
em três níveis de dificuldade:
 Edificações de baixa complexidade técnica,
programas de manutenção simples e que
Nível 1 requerem profissional habilitado em uma
especialidade.

Edificações de média complexidade

técnica, padrão construtivo médio, vários
pavimentos, com empresas terceirizadas
Nível 2 contratadas para atividades específicas e
que requerem profissionais habilitados em
uma ou mais especialidades.

Edificações de alta complexidade técnica,

padrão construtivo superior, sistemas
sofisticados, vários pavimentos, com plano
Nível 3 de manutenção com atividades planejadas
e procedimentos detalhados. É elaborado
por profissionais habilitados e de mais de
uma especialidade.

Ao profissional contratado para a realização da

inspeção predial, caberá a análise do risco das
irregularidades verificadas na edificação, com
base em critérios como segurança,
funcionalidade, operacionalidade, saúde dos
usuários, conforto térmico, acústico e lumínico,
acessibilidade, durabilidade, vida útil, etc.
Quanto ao risco, existe a seguinte classificação:

Risco de provocar danos à saúde e

segurança das pessoas e do meio ambiente;
Crítico perda excessiva de desempenho, causando
possíveis paralisações; aumento excessivo
do custo de manutenção e recuperação.
 Risco de provocar perda parcial de
desempenho e funcionalidade da
Médio edificação, sem prejuízo à operação direta
de sistemas; risco de deterioração precoce.

Risco de causar prejuízo à estética ou à

Mínimo atividade planejada; risco baixo ou nenhum
de comprometimento do valor imobiliário.

Portanto, após a análise dos sistemas,

componentes e equipamentos da edificação,
deverão ser estabelecidas prioridades para a
intervenção e, ao final dos trabalhos, o
profissional contratado deverá emitir o laudo e
registrá-lo no Conselho.

Algumas cidades do Brasil já possuem legislação

que obriga a realização de inspeções prediais
periódicas. Neste caso, deve ser atendida à
legislação vigente. Porém, mesmo quando a
necessidade de inspeções prediais não está
prevista em legislação, é altamente
recomendável a sua realização, para garantir a
segurança e o bom desempenho da edificação.
ACESSIBILIDADE

O Decreto Federal nº 5.296, publicado em 2 de

dezembro de 2004, trata da regulamentação da
Lei 10.098/2000, que dispõe sobre as normas
gerais e critérios básicos para a promoção da
acessibilidade das pessoas portadoras de
deficiência ou com mobilidade reduzida.

Este Decreto estabelece que cabe ao órgão

competente pela análise de projetos e emissão
de certificados de conclusão e funcionamento
avaliar o atendimento às regras de acessibilidade
previstas no documento e nas normas técnicas de
acessibilidade da ABNT.

Desta forma, os Códigos de Edificações

Municipais englobaram itens sobre
acessibilidade, estabelecendo alguns critérios
específicos, em atendimento à legislação vigente,
e com a exigência de que devem ser observadas
as normas da Associação Brasileira de Normas
Técnicas (ABNT), como a NBR 9050 e demais
legislações complementares quanto a
acessibilidade e mobilidade.
O Código de Edificações de Goiânia, por
exemplo, instituído pela Lei Complementar nº
177/2008. dispõe que devem ser observadas
as normas da ABNT e legislação
complementar quanto à acessibilidade e
mobilidade.

Em análise, a NBR 9050/2015 determina que as

edificações residenciais multifamiliares,
condomínios e conjuntos habitacionais devem
ser acessíveis em todas as áreas de uso comum,
ou seja, a calçada, a travessia de pedestres, o
acesso ao interior da edificação e o acesso
interno da edificação, incluindo nestes as
escadas, rampas, elevadores, corredores, portas,
sinalização e também o percurso entre as áreas
comuns e as unidades autônomas acessíveis,
além de outros elementos de acesso.

Assim, tendo em vista a obrigatoriedade e

relevância do atendimento aos critérios de
acessibilidade, é essencial que o síndico assegure
que estes critérios sejam atendidos na
edificação.

A avaliação do atendimento aos quesitos de

acessibilidade e a posterior adequação da
edificação deve ser realizada por um profissional
legalmente habilitado, com a devida anotação no
Conselho Profissional competente.
PLANO DE REFORMA

Antes do início da obra de reforma, tanto em

áreas comuns como em unidades autônomas, o
síndico deverá solicitar a participação de
profissional habilitado, exigindo a ART, e
solicitar também o “Plano de Reforma”, além da
documentação necessária que comprove o
atendimento a legislação, normas técnicas e
regulamentos vigentes, como laudos e certidões
emitidas por órgãos competentes, conforme o
caso.

Reformas em unidades autônomas, o plano de

reforma deverá ser aprovado pelo síndico. Caso
o mesmo não aprove a reforma, o dono da
unidade autônoma deverá receber justificativa
técnica ou legal. Lembrando que a aprovação do
síndico não substitui eventuais aprovações de
outros órgãos e nem representa o
compartilhamento da responsabilidade legal pela
realização da reforma.

O plano de reforma deve estar de acordo com a

legislação vigente e normas técnicas pertinentes
para realização de obras e deve contemplar as
seguintes condições:
 1) Meios que garantam a segurança das edificações e
dos usuários durante e após a reforma;

2) Autorização para a circulação de materiais e funcionários que

realizarão a reforma, atentando para os horários permitidos no
estatuto do condomínio;

3) Apresentação de projetos, desenhos, memoriais descritivos e

referências técnicas;

4) Descrição dos serviços que serão realizados;

5) Identificação das atividades que causam ruídos com indicação

do nível de pressão sonora máxima;

6) Identificação de uso de materiais tóxicos, combustíveis e

inflamáveis;

7) Cronograma de reforma;

8) Dados das empresas, profissionais e funcionários envolvidos

na reforma;

9) Responsabilidade técnica pelo projeto, pela execução e pela

supervisão das obras;

10) Identificação da forma e da empresa que receberá o entulho

da reforma;

11) Indicação do local no qual os materiais serão armazenados;

12) Indicação de implicações sobre o manual de uso, operação e

manutenção das edificações e também na gestão da
manutenção, quando aplicável.
PAPEL DO SÍNDICO NAS REFORMAS

O síndico também tem papéis específicos na

fiscalização de manutenções e reformas, sejam
nas áreas comuns ou nas unidades autônomas.

Antes da Reforma
- Disponibilizar os documentos necessários para a reforma:
convenção, projetos e outros;

- Requerer a adequação do manual de operação, uso e

manutenção da edificação, caso aplicável;

- Receber o “Plano de Reforma”;

- Autorizar a entrada no edifício de materiais e funcionários;

- Comunicar aos demais moradores ou usuários as

atividades que serão realizadas.
 Durante a Reforma
- Cumprir e fazer cumprir as deliberações do estatuto em
relação às reformas;

- Tomar ações legais necessárias, caso seja

identificado risco iminente à
edificação, entorno ou usuários.

Depois da Reforma
- Receber o termo de encerramento das obras e o manual
atualizado;

- Cancelar as autorizações de entrada de materiais e

funcionários da obra;

- Arquivar toda a documentação referente à reforma.

APLICATIVO CREA MAIS FÁCIL

A sociedade em geral conta com mais uma

ferramenta para combater o exercício ilegal de
engenharia no mercado.

Através do aplicativo "Crea Mais Fácil" você

pode solicitar a fiscalização de obras e serviços
irregulares através do seu smartphone.

Todas elas são encaminhadas ao Departamento

de Fiscalização, que distribuí as mesmas para o
fiscal da área. Ele verificará in loco a presença de
um profissional habilitado.

O aplicativo também conta com sistema de

verificação de autenticidade de ART, onde
qualquer usuário pode verificar através da
leitura de um QR Code se o documento está
registrado junto ao Crea-GO.

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 Ficha Técnica

Elaboração
Eng. Civil Edvaldo Pereira Maia - 11178/D-GO
Eng. Civil Kamilla Geaninne Pires de Andrade - 12369/D-GO
Eng. Civil Letícia Carvalho Moreira Dafico - 24764/D-GO
Eng. Civil Victor Martins Siqueira Resende - 1002342163/D-GO
Eng. Civil Ricardo Veiga - 1103/D-GO

Colaboração
Eng. Civil Ronan Abreu Reis - 1090/D-GO

REALIZAÇÃO

Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Estado de Goiás

Rua 239 n. 561 – Setor Universitário
Goiânia-GO - CEP: 74605-070