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PROMOÇÃO IMOBILIÁRIA

Proposta para um novo paradigma

PEDRO RUI REIS DE CARVALHO

Dissertação submetida para satisfação parcial dos requisitos do grau de


MESTRE EM ENGENHARIA CIVIL — ESPECIALIZAÇÃO EM CONSTRUÇÕES

Orientador: Professor Doutor José Manuel Marques Amorim de


Araújo Faria

FEVEREIRO DE 2010
MESTRADO INTEGRADO EM ENGENHARIA CIVIL 2009/2010
DEPARTAMENTO DE ENGENHARIA CIVIL
Tel. +351-22-508 1901
Fax +351-22-508 1446
miec@fe.up.pt

Editado por
FACULDADE DE ENGENHARIA DA UNIVERSIDADE DO PORTO
Rua Dr. Roberto Frias
4200-465 PORTO
Portugal
Tel. +351-22-508 1400
Fax +351-22-508 1440
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Þ http://www.fe.up.pt

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mencionado o Autor e feita referência a Mestrado Integrado em Engenharia Civil -
2009/2010 - Departamento de Engenharia Civil, Faculdade de Engenharia da
Universidade do Porto, Porto, Portugal, 2010.

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Autor.
Promoção Imobiliária

Aos meus Pais

“Without passion you don’t have energy, without energy you have nothing.”
Donald Trump
Promoção Imobiliária

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Promoção Imobiliária

AGRADECIMENTOS
A realização deste trabalho redespertou uma enorme paixão por um futuro que se prevê entusiasmante.
Gostaria, por isso, de agradecer a todos os que inspiraram e contribuíram para o seu desenvolvimento
e para o alcançar desta nova meta.
Ao Professor Doutor José Amorim Faria, pelo acompanhamento empenhado e a quem devo a valiosa
oportunidade de desenvolver este tema.
Aos meus Pais, pelos valores que continuamente me ensinaram e pelo apoio inquestionável.
À minha irmã, pelo acompanhamento e inspiração académica, que é exemplo.
Aos meus avós, pela contribuição extraordinária ao meu desenvolvimento pessoal.
A todas as amizades que contribuíram, com os mais variados momentos, para um percurso académico
memorável.

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Promoção Imobiliária

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Promoção Imobiliária

RESUMO
A Promoção Imobiliária tem grande influência na paisagem urbana, no ambiente natural, no fluxo e
nos hábitos da sociedade. Influencia também o comércio, o valor do território e dos empreendimentos
em seu redor, o conforto e a qualidade de vida. Desta forma é de valor incálculável, para toda a
população, uma acção assertiva, sustentável e dinamizadora de toda uma região. É muitas vezes
definida como a actividade de contínua configuração do ambiente construído, decidindo,
impulsionando, programando, dirigindo e financiando obras de construção. Esta actividade evolui cada
vez mais para uma maior complexidade e exigência, obrigando a conhecimentos mais aprofundados e
a uma maior especialização dos promotores. Estes têm a tarefa de assegurar o seguimento de todo o
processo, a sua correcta execução, dentro de orçamento e do calendário definido. É abordado então
neste trabalho a promoção privada que tem como objectivo o lucro financeiro, nas áreas de mercado
mais comuns de habitação, escritórios, retalho e turismo.
Portugal é um país singular, com um passado extraordinário, que atravessa actualmente um dos
momentos negros da sua história. A situação económica actual, deixa o mercado imobiliário numa
tendência diferente à verificada duas décadas atrás. A situação económica vivida em Portugal nos
últimos anos de baixa produção de riqueza é agravada pela crise actual, que se reflecte mais
visivelmente na diminuição do poder de compra da população e no aumento do desemprego. Com as
restrições ao crédito bancário e diminuição da procura imobiliária este sector atinge um patamar de
recessão sem precedentes. É assim tempo de reflexão dos conceitos do passado e análise de novas
abordagens de futuro que conduzam a um sector mais resistente, sustentável e transparente.
Na análise a Portugal destaca-se de imediato a forte litoralização da população e bipolarização nas
Áreas Metropolitanas de Lisboa e Porto que levam a um mercado imobiliário completamente distinto
do restante País. A divisão actual de regiões não é representativa da situação de desenvolvimento das
diversas cidades do País, deixando algumas das mais evoluídas diluídas na condição rural da sua
região. Com um crescimento da habitação a superar continuamente o da população e com a construção
nova a prevalecer à reabilitação, surgem valores de habitação vaga e degradada bastante elevados.
Políticas que não favorecem um desenvolvimento uniforme de todo País, levam à concentração do
mercado de escritórios em Lisboa e de turismo principalmente no Algarve. O retalho na componente
de grandes superfícies está bem desenvolvido enquanto que o comércio de rua atravessa dificuldades.
Esta análise e o estudo dos principais intervenientes da Promoção Imobiliária, levaram à reflexão
sobre soluções mais imediatas que promovessem melhorias um pouco por todo este sector.
Transparência, celeridade, equidade, qualidade e resistência são alguns dos aspectos fundamentais a
alcançar melhorias. Fortalecimento da economia, maior celeridade e assertividade na justiça, ensino
focalizado neste tema mais atempado, incentivo a um investimento planeado e agregador de todo o
País, regionalização de forma a dinamizar o crescimento e desenvolvimento de todo Portugal, foram
os temas que sofreram maior intervenção na análise ao Estado como parceiro inseparável do promotor.
Em análise mais detalhada do Grande Porto e comparação com os Países caracterizados, a reabilitação
das zonas mais antigas, a dinamização do mercado de arrendamento, uma maior preocupação com a
qualidade e sustentabilidade dos empreendimentos, a criação de novas centralidades e promoção de
uma oferta integrada estão na base da procura de novas abordagens e novos mercados.
O desenvolvimento deste tema ao nível de licenciaturas é também uma conclusão no sentido de
melhorar as capacidades base dos profissionais e promover um sucesso muito longe ainda do potencial
de Portugal.
PALAVRAS-CHAVE: promoção imobiliária, promotor, imobiliário, análise, habitação, escritórios,
retalho, turismo, Portugal

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Promoção Imobiliária

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Promoção Imobiliária

ABSTRACT
The Real Estate Development has great influence in the urban landscape, in the natural environment
and in the flow and habits of the society. It also influences the commerce, the value of the territory and
its surrounding enterprises, the comfort and the quality of life. Hence, it is invaluable for all the
population that an assertive, sustainable and proactive action takes place in the whole region. The real
estate development is often characterized as the activity of continuous configuration of the constructed
environment, deciding, stimulating, programming, directing and financing the construction works.
This activity is increasingly evolving towards a bigger complexity and exigency, demanding a more
in-depth knowledge and more specialization of the real estate developers. These have the task of
assuring the course of the whole process and its correct enforcement, within the budget and deadlines.
It is therefore discussed in this thesis the private real estate development that aims financial profit in
the more common market areas of housing, offices, retail and tourism.
Portugal is a singular country, with an extraordinary past, that is currently going through one of the
dark moments in its history. The current economic situation leaves the real estate market in a different
trend compared to what it was two decades ago. The economic situation that has been lived in
Portugal, in the last years of poor wealth production, is aggravated by the current crisis, which is
reflected more clearly in the reduction of the purchasing power of the population and in the increase in
unemployment. With the restrictions to bank credit and the reduction of the real estate demand, this
sector reaches a platform of recession without precedents. It is thus time for reflection on the past
concepts and analysis of new future approaches that will lead to a more resistant, sustainable and
transparent sector.
In the analysis of Portugal, it is immediately highlighted the strong move of the population to the
littoral and the bipolarization in the metropolitans areas of Lisbon and Oporto, which lead to a real
estate market that is completely different from the rest of the country. The current regional divisions
are not representative of the development of the diverse cities in the country, leaving some of the most
developed cities diluted in the rural condition of its region. With the housing continuously outgrowing
the population and the new construction prevailing the rehabilitation, the figures of vacant and
degraded housing arise to considerably high levels. Politics that do not favor a uniform development
of the whole country, lead to the concentration of the market of offices in Lisbon and the tourism
mainly in the Algarve. The retail in the large surfaces is well developed whereas the street commerce
is experiencing difficulties. This analysis and the study of the main intervening parties in the real
estate development, led to the reflection on more immediate solutions that would promote
improvements in the whole sector. Transparency, celerity, equity, quality and resistance are some of
the crucial aspects to be improved. Strengthen of the economy, greater celerity and assertiveness in the
justice, more focused and early education on this subject, incentives to a planned investment uniting
the whole country, regionalization in order to promote the growth and development of Portugal, are
the main subjects in the analysis of the government as an inseparable partner of the developer. In a
more detailed analysis of the region of the great Oporto and comparison with the countries studied, the
rehabilitation of the oldest zones, improved dynamics of the lease market, a greater concern with the
quality and sustainability of the projects, the creation of new central areas and promotion of an
integrated offer are the basis of the search for new approaches and new markets.
The development of this subject from the early years in the university is also a conclusion in order to
improve the capacities of the professionals and to promote a success still far from the potential of
Portugal.
KEYWORDS: real estate development, developer, analysis, housing, office, retail, tourism, Portugal.

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Promoção Imobiliária

ÍNDICE GERAL

AGRADECIMENTOS ................................................................................................................................ i
RESUMO ................................................................................................................................... iii
ABSTRACT ............................................................................................................................................ v

1. INTRODUÇÃO..................................................................................................................1
1.1. OBJECTO, ÂMBITO E JUSTIFICAÇÃO ............................................................................................1
1.2. BASES DOS TRABALHO DESENVOLVIDO ......................................................................................2
1.3. METODOLOGIA ..............................................................................................................................3
1.4. ORGANIZAÇÃO DA DISSERTAÇÃO ................................................................................................4

2. CARACTERIZAÇÃO DA PROMOÇÃO IMOBILIÁRIA


PORTUGUESA E ENQUADRAMENTO NO MERCADO
EUROPEU ..................................................................................................................................5
2.1. INTRODUÇÃO .................................................................................................................................5
2.2. CARACTERIZAÇÃO DA PROMOÇÃO IMOBILIÁRIA EM PORTUGAL ................................................5
2.2.1 POPULAÇÃO....................................................................................................................................6
2.2.2 HABITAÇÃO ...................................................................................................................................10
2.2.3 ESCRITÓRIOS ................................................................................................................................19
2.2.4 RETALHO ......................................................................................................................................23
2.2.5 TURISMO ......................................................................................................................................26
2.3. CARACTERIZAÇÃO DA PROMOÇÃO IMOBILIÁRIA EM ESPANHA .................................................31
2.3.1 POPULAÇÃO..................................................................................................................................31
2.3.2 HABITAÇÃO ...................................................................................................................................33
2.3.3 ESCRITÓRIOS ................................................................................................................................35
2.3.4 RETALHO ......................................................................................................................................37
2.3.5 TURISMO ......................................................................................................................................38
2.4. CARACTERIZAÇÃO DA PROMOÇÃO IMOBILIÁRIA EM FRANÇA ...................................................41
2.4.1 POPULAÇÃO..................................................................................................................................41
2.4.2 HABITAÇÃO ...................................................................................................................................44
2.4.3 ESCRITÓRIOS ................................................................................................................................46

2.4.4 RETALHO ......................................................................................................................................47

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Promoção Imobiliária

2.4.5 TURISMO ......................................................................................................................................49


2.5. CARACTERIZAÇÃO DA PROMOÇÃO IMOBILIÁRIA NO REINO UNIDO...........................................52
2.5.1 POPULAÇÃO..................................................................................................................................52
2.5.2 HABITAÇÃO ...................................................................................................................................54
2.5.3 ESCRITÓRIOS ................................................................................................................................56
2.5.4 RETALHO ......................................................................................................................................57
2.5.5 TURISMO ......................................................................................................................................58

3. PROMOÇÃO IMOBILIÁRIA E CRISE .......................................................61


3.1. INTRODUÇÃO ...............................................................................................................................61
3.2. FORMAS DE PROMOÇÃO IMOBLIÁRIA EM PORTUGAL ................................................................61
3.3. CRISE FINANCEIRA E A PROMOÇÃO IMOBILIÁRIA ......................................................................63
3.3.1 CRISE FINANCEIRA E ECONÓMICA MUNDIAL.....................................................................................63
3.3.2 IMPACTO DA CRISE ACTUAL NO IMOBILIÁRIO ....................................................................................65

3.3.3 CRISE:DESASTRE OU OPORTUNIDADE.............................................................................................66


3.4. PROMOÇÃO IMOBILIÁRIA DE REFERÊNCIA EM PORTUGAL ........................................................68
3.4.1 HABITAÇÃO ...................................................................................................................................68

3.4.2 ESCRITÓTIOS ................................................................................................................................69


3.4.3 RETALHO ......................................................................................................................................69
3.4.4 TURISMO ......................................................................................................................................70
3.5. PROMOÇÃO IMOBILIÁRIA DE REFERÊNCIA EM ESPANHA, FRANÇA E REINO UNIDO ................72
3.5.1 HABITAÇÃO ...................................................................................................................................72
3.5.2 ESCRITÓTIOS ................................................................................................................................72
3.5.3 RETALHO ......................................................................................................................................73
3.5.4 TURISMO ......................................................................................................................................75

4. ACÇÕES DE MELHORIA NA PROMOÇÃO IMOBILIÁRIA ..79


4.1. IMPORTÂNCIA DA PROMOÇÃO IMOBILIÁRIA ...............................................................................79
4.2. PROCESSO DA PROMOÇÃO IMOBILIÁRIA....................................................................................80
4.3. ACÇÕES DE MELHORIA ASSOCIADAS AO PROMOTOR...............................................................82
4.4. ACÇÕES DE MELHORIA ASSOCIADAS À INTERVENÇÃO DO ESTADO.........................................84
4.5. ACÇÕES DE MELHORIA ASSOCIADAS AO PROCESSO ...............................................................88

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Promoção Imobiliária

5. NOVAS FORMAS DE PROMOÇÃO IMOBILIÁRIA ......................91


5.1. PROMOÇÃO IMOBILIÁRIA NO PORTO ..........................................................................................91
5.2. DESENVOLVIMENTO DA PROMOÇÃO IMOBILIÁRIA NO PORTO APRENDENDO COM OS PAÍSES
DE REFERÊNCIA .................................................................................................................................. 93

5.3. ÁREAS COM MAIOR POTENCIAL DE SUCESSO NO PORTO ........................................................96


5.3.1 ARRENDAMENTO ...........................................................................................................................97
5.3.2 REABILITAÇÃO NAS ZONAS HISTÓRICAS ..........................................................................................98
5.3.3 NOVAS CENTRALIDADES E OFERTA INTEGRADA ...............................................................................99

6. CONCLUSÃO ...............................................................................................................101
6.1. CONCLUSÕES FINAIS ................................................................................................................101
6.2. RECOMENDAÇÕES E DESENVOLVIMENTOS FUTUROS .............................................................102

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS ............................................................................................................105


PÁGINAS DE INTERNET CONSULTADAS ..................................................................................................109

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Promoção Imobiliária

ÍNDICE DE FIGURAS

Fig. 1 – Clima de Portugal Continental segundo a classificação de Koppen (1) ................................... 6


Fig. 2 – Mapa ocupação territorial segundo NUT 2 e 3, Portugal Continental (2) ................................. 7
Fig. 3 – Distribuição ocupação territorial segundo NUT 2, Portugal Continental ................................... 7
Fig. 4– Distribuição população estimada em 2008, Portugal Continental (2) ........................................ 8
Fig. 5– Densidade Populacional, 2008, Portugal Continental (2) .......................................................... 8
Fig. 6 – Densidade populacional 2007, por município, Portugal Continental (3) ................................... 8
Fig. 7 – PIB per capita, 2007, Portugal (3) ............................................................................................ 9
Fig. 8 – Dispersão de edifícios de habitação familiar clássica, 2008, Portugal Continental ................ 10
Fig. 9 – Dispersão em pormenor de edifícios de habitação familiar clássica, 2008, Portugal
Continental .................................................................................................................................. 10

Fig. 10 – Dispersão de fogos, 2008, Portugal Continental .................................................................. 11


Fig. 11 – Dispersão em pormenor de fogos, 2008, Portugal Continental ............................................ 11
Fig. 12 – Evolução do número de Edifícios de Habitação Familiar Clássica, Portugal Continental ..... 12

Fig. 13 – Evolução do número de Fogos, Portugal Continental .......................................................... 12


Fig. 14 – Densidade de edifícios, 2008, Portugal Continental ............................................................. 13
Fig. 15 – Densidade de fogos, 2008, Portugal Continental ................................................................. 13
Fig. 16 – Proporção alojamentos familiares clássicos vagos e de uso sazonal, 2001, Portugal (5) .... 14
Fig. 17 – Proporção de edifícios com necessidades de reparação, 2001, Portugal (5)....................... 15
Fig. 18 – Reabilitações do edificado e construções novas, 1955 a 2008, Portugal (4) ....................... 16
Fig. 19 – Reabilitações e Reconstruções por cada 100 Construções novas, por concelho, 2008,
Portugal (4) .................................................................................................................................. 17
Fig. 20 – Mapa de Escritórios de Lisboa (6) ....................................................................................... 19
Fig. 21 - Taxa de Desocupação Escritórios Grande Lisboa, 2008 e 2009 (6) ..................................... 21
Fig. 22 - Evolução da absorção de Escritórios na Grande Lisboa (6) ................................................. 22
Fig. 23 - Absorção e Área Média de Escritórios na Grande Lisboa, 2009 (6) ..................................... 22
Fig. 24 – Evolução Conjuntos Comerciais, 1990 a 2008, Portugal (6) ................................................ 23
Fig. 25 – Evolução dos Centros Comerciais em Portugal, 1990 a 2008 (6) ........................................ 24
Fig. 26 – Evolução Retail Parks em Portugal, 2000 a 2008 (6) ........................................................... 25

Fig. 27 – Estabelecimentos Turísticos em Portugal Continental, 2008 ............................................... 26


Fig. 28 – Capacidade de Alojamento em Portugal Continental, 2008 ................................................. 26
Fig. 29 – Estabelecimentos Turísticos por tipo, 2008, Portugal Continental ....................................... 27
Fig. 30 – Evolução dos Hóspedes de Turismo, 2008, Portugal (7) ..................................................... 28

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Promoção Imobiliária

Fig. 31 – Evolução das Dormidas de Turismo, 2008, Portugal (7) ...................................................... 29


Fig. 32 – Dormidas por Tipo de Estabelecimento Turismo, 2008, Portugal (7) ................................... 29
Fig. 33 – Taxa Líquida Ocupação Cama nos Estabelecimentos Hoteleiros, 2008, Portugal (7) ......... 30
Fig. 34 – Península Ibérica, NUT 2 (8) ................................................................................................ 31
Fig. 35 – Áreas Climáticas, Espanha .................................................................................................. 31
Fig. 36 - Ocupação territorial segundo NUT 2, Espanha..................................................................... 32
Fig. 37 – Pirâmide Etária, 2007, Portugal e Espanha (8) .................................................................... 32
Fig. 38 – Densidade Populacional (hab/km2) , 2007, Portugal e Espanha (8) .................................... 33
Fig. 39 – PIB per capita a preços corrente (em euros), 2005, Portugal e Espanha (8) ....................... 33
Fig. 40 – Evolução de número de Edifícios Licenciados, Espanha ..................................................... 34
Fig. 41 – Licenças de Construção por região NUT2, 2007, Espanha ................................................. 34
Fig. 42 – Densidade de Edifícios, 2007, Espanha .............................................................................. 35
Fig. 43 – Mapa de Escritórios, 2009, Madrid (9) ................................................................................. 35
Fig. 44 – Mapa de Escritórios, 2009, Barcelona (10) .......................................................................... 36
Fig. 45 – Evolução das Rendas de Escritórios, Barcelona (10) .......................................................... 37

Fig. 46 – Rendas para Comércio e Armazéns em zonas prime, Março 2009, Espanha (11) .............. 38
Fig. 47 – Taxa de Ocupação de Camas em Estabelecimentos Hoteleiros, 2007, Portugal Continental e
Espanha (8) ................................................................................................................................. 38
Fig. 48 – Taxa de Crescimento das Camas em Estabelecimentos Hoteleiros, 2001 a 2007, Portugal e
Espanha (8) ................................................................................................................................. 39
Fig. 49 – Estabelecimentos Hoteleiros por Estrelas de Ouro, 2009, Espanha .................................... 39
Fig. 50 – Número de Estabelecimentos por Região NUT2, 2009, Espanha ........................................ 40
Fig. 51 – Número de Camas por Região NUT2, 2009, Espanha ........................................................ 40
Fig. 52 – França, Regiões e suas Capitais, 2009 (12) ........................................................................ 41
Fig. 53 – Áreas Climáticas, França (13). ............................................................................................. 42
Fig. 54 – Ocupação territorial, segundo Regiões, França Continental e Córsega ............................... 43
Fig. 55 – Densidade Populacional, segundo Regiões, 2008, França Continental e Córsega.............. 43
Fig. 56 – Distribuição da População, segundo Regiões, França Continental e Córsega .................... 43
Fig. 57 – Pirâmide Etária População, 2008, França (12) .................................................................... 44
Fig. 58 – Evolução da Construção de Apartamentos e Moradias, França (12) ................................... 45

Fig. 59 – Crescimento Médio do Número de Habitações, 2007, França (14) ...................................... 45


Fig. 60 – Mapa de Escritórios, 2006, France (15) ............................................................................... 46
Fig. 61 – Evolução das Rendas, 2004 a 2009, França (16) ................................................................ 47
Fig. 62 – Evolução do Número de Estabelecimentos Hoteleiros, França Metropolitana (14). ............. 50

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Promoção Imobiliária

Fig. 63 – Evolução do Número de Camas em Estabelecimentos Hoteleiros, França Metropolitana (14).


.................................................................................................................................................... 50
Fig. 64 – Distribuição de Hotéis por Classificação, 2008, França Metropolitana (14). ........................ 50
Fig. 65 – Distribuição da Capacidade Hoteleira de França Metropolitana por Região, 2009 (14). ...... 51
Fig. 66 – Mapa do Reino Unido (19) ................................................................................................... 52
Fig. 67 – Ocupação Territorial, segundo Regiões, Inglaterra .............................................................. 53
Fig. 68 – Distribuição da População, segundo Regiões, 2001, Inglaterra ........................................... 53
Fig. 69 – Densidade Populacional, segundo Regiões, 2001, Inglaterra .............................................. 53
Fig. 70 - Pirâmide Etária População, 2008, Reino Unido (20) ............................................................. 54
Fig. 71 – Distribuição Habitação, 2007, Reino Unido .......................................................................... 55
Fig. 72 – Distribuição Habitação, segundo Regiões, 2007, Inglaterra................................................. 55
Fig. 73 – Densidade Habitacional, segundo Regiões, 2007, Inglaterra ............................................... 56

Fig. 74 – Variação Anual das Rendas de Escritórios, Julho 2009, Reino Unido (22) .......................... 56
Fig. 75 – Crescimento da Renda de Escritórios, 2001 a 2009, Central London (22)........................... 57
Fig. 76 – Evolução da Construção de Centros Comerciais, Reino Unido ........................................... 58

Fig. 77 – Evolução da Rendas no Mercado de Retalho, 2009, Reino Unido (22) ............................... 58
Fig. 78 – Evolução da Quantidade de Estabelecimentos, Reino Unido .............................................. 59
Fig. 79 – Evolução da Quantidade de Camas, Reino Unido ............................................................... 59
Fig. 80 – Distribuição de Estabelecimentos, segundo Regiões, 2007, Reino Unido ........................... 60
Fig. 81 - Distribuição da Capacidade de Alojamento Turístico, segundo Regiões, 2007, Reino Unido 60
Fig. 82 – Mecanismo de formação da crise financeira baseada na especulação ............................... 65
Fig. 83 - Porto, Rua de Alfredo Keil, moradia ..................................................................................... 68
Fig. 84 - Porto, Flamingo Foz, edifício multifamiliar ............................................................................ 68
Fig. 85 - Porto, Studio Residence Antas, edifício multifamiliar (37)..................................................... 68
Fig. 86 - Porto, Foz Residence, condomínio fechado ......................................................................... 68
Fig. 87 - Lisboa, Studio Residence Palácio, edifício multifamiliar (37) ................................................ 68
Fig. 88 - Guimarães, Casa senior – Clube Residêncial, edifício multifamiliar (38) .............................. 68
Fig. 89 - Vila Nova De Gaia, Edifício Arrábida (39) ............................................................................. 69
Fig. 90 - Vila Nova De Gaia, El Corte Inglés, loja de departamentos (40) .......................................... 69
Fig. 91 - Leiria, Leiria Retail Park, retail park (41) ............................................................................... 69

Fig. 92 - Lisboa, Edifício Torres de Lisboa (42) .................................................................................. 69


Fig. 93 - Vila Real, Dolce Vita Douro, centro c. (43) ........................................................................... 69
Fig. 94 - Alcochete, Freeport Outlet Alcochete, factory outlet (44) ...................................................... 69

Fig. 95 - Cascais, Farol Design Hotel, hotel de design de 5 estrelas (45) ........................................... 70

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Promoção Imobiliária

Fig. 96 - Algarve, Quinta do Lago, golf resort (46) .............................................................................. 70


Fig. 97 - Óbidos, Bom Sucesso, design golf resort (47) ...................................................................... 70
Fig. 98 - Lisboa, Four Seasons Ritz Lisboa, hotel 5 estrelas (48) ....................................................... 70
Fig. 99 - Algarve, Vale do Lobo, golf & spa resort (49) ....................................................................... 70
Fig. 100 - Grande Porto, Vale Pisão, golf & spa resort, parque verde (50) ......................................... 70
Fig. 101 - Alcácer do Sal, Pousada D. Afonso II, turismo rural (51) .................................................... 71
Fig. 102 - Porto, Star Inn, low-cost design hotel (52) .......................................................................... 71
Fig. 103 - Algarve, Aldeia de Pedralva, turismo rural (53) ................................................................... 71
Fig. 104 - Lisboa, Travellers House Lisbon, hostel (54) ...................................................................... 71
Fig. 105 - Reino Unido, Londres, One Hyde Park, edifício multifamiliar (55) ...................................... 72
Fig. 106 - França, Paris – Trocadero, edifício multifamiliar (56) .......................................................... 72
Fig. 107 - Espanha, Madrid CBD, Cuatro Torres Business Area, edifícios de escritórios (57) ............ 72
Fig. 108 - Espanha, Barcelona, Torre Agbar, edifício de escritórios (58) ............................................ 72
Fig. 109 - França, Paris, La Défense, La Grande Arche Center, edifício de escritórios (59) ............... 73
Fig. 110 - Espanha, Madrid, CBD, Alcalá, edifício de escritórios (60) ................................................. 73

Fig. 111 - Reino Unido, Londres, York House W1, edifício de escritórios, retalho e habitação (61).... 73
Fig. 112 - Reino Unido, Londres, Harrods, Loja de Departamentos (62) ............................................ 73
Fig. 113 - Reino Unido, Londres, 30 St Mary Axe, edifício de escritórios (63) .................................... 73
Fig. 114 - Reino Unido, Birmingham, Selfridges, Loja de Departamentos (64) ................................... 73
Fig. 115 - França, Paris, Galleries Lafayette, Loja de Departamentos (65) ......................................... 74
Fig. 116 - Espanha, Barcelona, La Farga, Centro Comercial (66) ...................................................... 74
Fig. 117 - Reino Unido, Manchester, White City Retail Park (67)........................................................ 74
Fig. 118 - França, Paris, Printemps, Loja de Departamentos (68) ...................................................... 74
Fig. 119 - Reino Unido, London, Westfield, Centro Comercial (69) ..................................................... 74
Fig. 120 - Espanha, Madrid, Las Rozas Village (70) ........................................................................... 74
Fig. 121 - Espanha, Madrid, Calle Serrano (71) .................................................................................. 75
Fig. 122 - Reino Unido, Londres, Sloan Street (72) ............................................................................ 75
Fig. 123 - França, París, Rue du Faubourg Saint-Honoré (73) ........................................................... 75
Fig. 124 - Reino Unido, Londres, New Bond e Old Bond Street (74) .................................................. 75
Fig. 125 - Espanha, Barcelona, Hotel Arts, cadeia Hoteleira Ritz-Carlton Company, design hotel (75)
.................................................................................................................................................... 75
Fig. 126 - Reino Unido, Londres, Hotel Ritz London, Cadeia Hoteleira Ritz-Carlton Company (76) ... 75
Fig. 127 - Reino Unido, Londres, One Aldwych London, design hotel (77) ......................................... 76

Fig. 128 – Reino Unido, Irlanda do Norte, Lough Erne Golf Resort (78) ............................................. 76

xiv
Promoção Imobiliária

Fig. 129 - Espanha, Murcia, La Torre Golf and Resort (79) ................................................................ 76
Fig. 130 - França, Provence - Côte d’Azur, Domain de Terre Blanche Golf Club Resort (80) ............. 76
Fig. 131 - Espanha, Aragón, La Torre del Visco, Cadeia Relaix & Chateaux, Castelo (81) ................ 77
Fig. 132 - França, Chantilly, Tiara Château Hotel Mont Royal Chantilly, Cadeia Tiara Hotels and
Resorts, Castelo (82) ................................................................................................................... 77
Fig. 133 - Reino Unido, Wales - Eglwysfach, Ynyshir Hall, Cadeia Relaix & Chateux, Casa Rural (83)
.................................................................................................................................................... 77
Fig. 134 - Reino Unido, London, Easy Hotel London Victoria, hotel low cost. (84).............................. 77
Fig. 135 - França, Drôme, Château de Rochegude, Castelo (83) ....................................................... 77
Fig. 136 - Espanha, Madrid, United World International Youth Hostal, hostel (85) ............................. 77
Fig. 137 – Mecanismo de desenvolvimento do processo da Promoção Imobiliária ............................ 82
Fig. 138 – Mapa de Portugal Continental e divisão regional que se propõe. ...................................... 87

xv
Promoção Imobiliária

xvi
Promoção Imobiliária

ÍNDICE DE QUADROS

Quadro 1 – Indicadores da Construção de Edifícios Concluídos em Construções novas para


Habitação familiar, 2008 .............................................................................................................. 11 
Quadro 2– Estimativas do Parque Habitacional 1991-2008 - Densidade de Edifícios e de Fogos, em
Portugal ....................................................................................................................................... 12 
Quadro 3 – Proporção da reabilitação do edificado relativamente às construções novas de edifícios
concluídos para habitação familiar, 2001 a 2008, Portugal.......................................................... 17 
Quadro 4 – Oferta Escritórios Grande Lisboa, 2008 e 2009 (6) .......................................................... 20 

Quadro 5 – Rendas Escritórios Grande Lisboa, 2008 e 2009 (6) ....................................................... 22 
Quadro 6 – Área Bruta Locável, todos os formatos, por região em Portugal, 2009 (6) ....................... 24 
Quadro 7 – Rendas prime de Retalho, nos diversos formatos, 2006, 2008 e 2009 (euros/m2/mês) .. 25 

Quadro 8 – Habitação, 2009, França (12) .......................................................................................... 45 


Quadro 9 – Rendas Prime e Taxa de Crescimento, Março 2009, França (16) ................................... 47 
Quadro 10 – Propriedade de Retalho, 2007, França (17) ................................................................... 48 
Quadro 11 – Rendas Prime de Centros Comerciais e Retail Parks, 2006 e 2007, França (17) .......... 48 
Quadro 12– Rendas Prime em High Street, Março 2009, França (18) ............................................... 49 
Quadro 13 – Turismo, 2008, França (12)............................................................................................ 49 
Quadro 14 – Turismo, 2007, Reino Unido .......................................................................................... 59 

xvii
Promoção Imobiliária

xviii
Promoção Imobiliária

ABREVIATURAS

ABL – Área Bruta Locável


APEMIP – Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal
APPII – Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários
CBD – Central Business District
CI – Confidencial Imobiliário
Csa – Clima Temperado com Inverno Chuvoso e Verão Seco e Quente
Csb – Clima Temperado com Inverno Chuvoso e Verão Seco e Pouco Quente
Csf – Clima Oceânico Temperado
INE – Instituto Nacional de Estatística
NUTS – Nomenclatura Comum das Unidades Territoriais Estatísticas
PIB – Produto Interno Bruto
TOL – Taxa Ocupação Líquida
TLOC – Taxa Líquida Ocupação Cama

ULI – Urban Land Institute

xix
Promoção Imobiliária

xx
Promoção Imobiliária

xxi
Promoção Imobiliária

xxii
Promoção Imobiliária

1
INTRODUÇÃO

1.1. OBJECTO, ÂMBITO E JUSTIFICAÇÃO


Extraordinária, é a forma como a Humanidade transforma diariamente o Mundo. O território está em
constante alteração, tal como os conceitos que a provocam. Novas preocupações surgem década após
década, condicionando a forma como os povos vivem o espaço que ocupam e conduzem as suas mais
diversas actividades. O desenvolvimento surge como uma necessidade inerente ao ser humano, na
procura de uma vida melhor e mais prolongada.
Actualmente, as civilizações desenvolvidas, afastam-se cada vez mais do conceito territorial rural e
dinamizam o território para um espaço dotado de infra-estruturas e equipamentos essenciais à
qualidade de vida, um espaço urbanizado. Aproximam-se assim de um ambiente cada vez mais
construído que tenta satisfazer simultaneamente as necessidades indissociáveis da natureza e da
sociedade.
O ambiente da actual malha urbana, contempla diversas infra-estruturas e equipamentos. Desde os
espaços naturais de rios, lagos e jardins, criados ou não pelo Homem. Aos espaços construídos, como
por exemplo os variados sistemas de transportes, os edifícios com os mais diversos usos de habitação,
escritórios, comércio, industrias, saúde, desporto e muitos outros. Às barragens, aos sistemas de
captação e abastecimento de água, aos sistemas de saneamento e tratamento de água, aos sistemas de
produção e distribuição de electricidade e a tantos outros. A malha urbana afasta-se claramente do
ambiente natural e rural através da intervenção contínua de indivíduos capazes e motivados de levar a
sociedade a preencher as suas necessidades.
A actividade de contínua configuração do ambiente construído, decidindo, impulsionando,
programando, dirigindo e financiando obras de construção, é chamada de Promoção Imobiliária.
Com extrema importância e elevada responsabilidade, a Promoção Imobiliária, é uma actividade
primordial à vida Humana. A sua ligação intrínseca com a construção de edifícios, estradas, espaços
de lazer urbanos e, entre outros, desenvolvimento de espaços rurais, faz da Engenharia Civil uma área
essencial. Por isso esta Engenharia, deve promover e incentivar a especialização e formação de
profissionais, nesta área de extraordinário relevo, representada pela Promoção Imobiliária, vista na sua
perspectiva mais técnica. Actualmente, ao contrário do que é desejável, existe uma certa carência de
instituições ao nível de ensino superior que proporcionem nas suas licenciaturas e mestrados
integrados formação neste sentido.
Em Portugal, à semelhança dos restantes países, a Promoção Imobiliária está sujeita à mais diversa
regulamentação e envolve uma enorme diversidade de intervenientes como, por exemplo, os órgãos de
Estado que aprovam os empreendimentos, as instituições bancárias que os podem financiar, os

1
Promoção Imobiliária

responsáveis por projectos e construção, a eficácia da justiça do país, a condição económica da


população e a muitos outros, que desempenham um papel determinante no sucesso desta actividade. A
multiplicidade de intervenientes, áreas e formas de intervenção levam este sector a uma considerável
complexidade, agravada pela importância e consequências que dele advêm. A Promoção Imobiliária
depara-se assim com muitos e variados desafios que se apresentam continuamente no desenrolar da
actividade e que vão ser acompanhados ao longo deste trabalho.
Portugal, alguns anos após o 25 de Abril, sofreu uma explosão no mercado imobiliário que veio
preencher um sector até então pouco desenvolvido, comparativamente com os Países Europeus mais
próximos. Actualmente, com a crise financeira que teve origem nos Estados Unidos da América e que
rapidamente afectou o nosso País, o mercado imobiliário sofreu uma enorme queda, sem precedentes.
É agora tempo de reflexão e análise de todos os pressupostos, regras, conceitos e abordagens do
passado, como forma de criar um sector mais resistente, transparente e eficiente para o futuro.
A Promoção Imobiliária, é capaz de dinamizar, promover e expandir regiões e as respectivas
populações. Esta época é marcada pela crise económica, falta de emprego, baixa produção de riqueza
nacional e constante endividamento do País. Esta tendência negativa pode ser contrariada por uma
acção assertiva, desenvolvida por profissionais de excelência, neste sector entre muitos fundamentais
para o crescimento e desenvolvimento de países.
É, por estas razões, que se pretende elaborar um estudo de reflexão exploratório de toda a actividade
da Promoção Imobiliária. Reflectir sobre as suas características, como se desenvolve, as diversas
áreas, os conceitos, os variados intervenientes, o país em que se insere e de que forma foi influenciada
pela crise actual. Refere-se, no entanto, apenas à actividade do promotor imobiliário privado, no
exercício de sua actividade com a perspectiva de lucro financeiro. Centra-se na análise da região do
Grande Porto e nas áreas de habitação, escritórios, retalho e turismo. Sendo o primeiro estudo
elaborado nesta matéria, no Mestrado Integrado de Engenharia Civil na Faculdade de Engenharia da
Universidade do Porto, surge a necessidade de explorar toda a actividade descrita, abrindo a
oportunidade para futuros estudos mais focalizados e aprofundados em qualquer um dos temas
específicos tratados de forma mais genérica e abrangente nesta dissertação.

1.2. BASES DO TRABALHO DESENVOLVIDO


O trabalho desenvolvido nesta dissertação apoiou-se, fundamentalmente, em pesquisa bibliográfica,
consulta de sites na internet, entrevistas a profissionais de Promoção.
A pesquisa bibliográfica focalizou-se em 3 áreas distintas. A primeira, a caracterização de Portugal,
território e população, foi elaborada através das mais variadas compilações de estatísticas produzidas
pelo Instituto Nacional de Estatística (INE). A segunda, a crise financeira actual e suas semelhanças
com a crise de 1929, teve como base as obras “A crise, e agora?” de Jacques Attali e “Crash 1929”
de John Kenneth Galbraith. Por último, a terceira área, abordou exaustivamente a temática Promoção
Imobiliária, destacando-se as obras “Real Estate Development, Principles and Process” de M. E.
Miles, R. L. Haney e G. Berens, da Urban Land Institute (ULI),”Gestão de Activos Imobiliários” de J.
A. Carvalho, diversas edições anuais da obra “Tendências de Gestão Imobiliária” do editor Vida
Económica (Grupo Editorial Peixoto de Sousa), “Novos Desafios em Tempos de Turbulência” do
editor Confidencial Imobiliário (CI) e diversas publicações mensais “Vida Imobiliária” do Grupo
Editorial Vida Económica.
A internet é a maior fonte de informação dos dias de hoje e a grande diversidade de sites disponíveis
permitiu pesquisar e complementar todas as áreas envolvidas neste trabalho. Desde a imensa fonte

2
Promoção Imobiliária

estatística que se pode encontrar na página do INE, bem como dos institutos nacionais de estatística
dos restantes países abordados, das páginas das diversas consultoras imobiliárias internacionais, das
câmaras municipais, e entre outras, das empresas do sector imobiliário.
De grande valor foram as conversas com profissionais na área do ensino, promotores privados e
engenheiros civis, que com a vasta experiência na actividade imobiliária contribuíram com os desafios
e soluções que enfrentam regularmente e com o alerta para os novos paradoxos que surgem na Cidade
do Porto.
A curta experiência pessoal do autor, inserida numa vida familiar ligada à Promoção Imobiliária que
desde cedo lhe despertou interesse e fascínio, trouxe a motivação e pensamento critico necessários
para abordar este tema de uma forma objectiva e imparcial.

1.3. METODOLOGIA
A elaboração deste estudo assenta numa metodologia planeada na intenção de abordar cada capítulo na
essência necessária à reflexão exploratória e abrangente desta dissertação. O objectivo deste projecto é
alcançado seguindo várias fases distintas de pesquisa e recolha de informação, de acordo com as
necessidades de cada tema. Distinguem-se claramente 3 fases, que são no entanto acompanhadas por
conversas sucessivas a profissionais, como forma progressiva de desenvolvimento dos conceitos
fundamentais, que se reúnem dos 3 capítulos iniciais e que determinam a tendência de reflexão dos
restantes.
Na fase 1, a busca de informação centra-se principalmente na consulta de sites, das instituições de
estatística nacional de cada país. Esta informação disponibilizada sob a forma de tabelas ou
publicações traduz-se na caracterização extensiva de Portugal, Espanha, França e Reino Unido. Estes
países constituem, pela sua proximidade, uma oportunidade de mercado e sobretudo um exemplo de
boas práticas.
A fase 2, constituiu numa pesquisa bibliográfica intensa capaz de proporcionar uma reflexão profunda
sobre a essência da crise financeira actual e da sua ligação com o mercado imobiliário actual. Para
isso, foram consultadas diversas obras bibliográficas, incluindo publicações de ocasião, sites de
empresas de consultadoria e profissionais activos no sector.
A fase 3, caracteriza o processo de desenvolvimento da promoção e reúne toda a informação anterior
numa reflexão geral sobre os pontos mais óbvios capazes de ser objecto de acções de melhoria e que
por fim conduzam a oportunidades e tendências, no presente e futuro, desta profissão. Esta fase já é
focalizada na Cidade do Porto e, como é âmbito desta dissertação, apenas referente à acção do
promotor privado que tem como finalidade o lucro financeiro.
Finalizado o trabalho de pesquisa e exploração do tema, foi possível elaborar uma visão pessoal da
Promoção Imobiliária, incluindo a reflexão sobre a importância relativa dos seus intervenientes e de
sugestões e reflexões para o futuro.

3
Promoção Imobiliária

1.4. ORGANIZAÇÃO DA DISSERTAÇÃO


Esta dissertação está organizada em 6 capítulos. Nesta secção é apresentada uma descrição sintética de
cada um destes capítulos.
No Capítulo 1 faz-se uma apresentação sumária do âmbito do trabalho, das suas bases bibliográficas
fundamentais e do conteúdo dos seus capítulos.
No Capítulo 2 caracteriza-se o território de Portugal, a sua população no contexto do estudo
desenvolvido e de alguns países próximos escolhidos como referência, como forma de comparação e
contextualização da diferente situação que se verifica no nosso País.
No Capítulo 3 caracterizam-se as áreas de intervenção imobiliária, do âmbito deste trabalho.
Analisam-se exemplos de empreendimentos de referência desenvolvidos em Portugal e nos países
estrangeiros abordados, como forma de enquadrar a sua multiplicidade e explorar as suas diversas
formas. Desenvolve-se o tema da crise financeira e económica que se atravessa e a sua influência no
mercado imobiliário.
No Capitulo 4 caracteriza-se o processo da Promoção Imobiliária e sugerem-se algumas melhorias
possíveis, abrindo a oportunidade de explorar mais especificamente, em futuras dissertações, diversos
temas mais concretos e objectivos.
No Capitulo 5 apresenta-se uma síntese e reflexão das oportunidades e tendências da Promoção
Imobiliária, focalizada para a Cidade do Porto.
No Capitulo 6 resume-se o trabalho efectuado, realçando os aspectos mais importantes e elaborando
os principais comentários e conclusões. Apresentam-se também algumas sugestões de
desenvolvimentos futuros no tema.

4
Promoção Imobiliária

2
CARACTERIZAÇÃO DA PROMOÇÃO
IMOBILIÁRIA PORTUGUESA E
ENQUADRAMENTO NO MERCADO
EUROPEU

2.1. INTRODUÇÃO
A Promoção Imobiliária apenas aparece na Lei Portuguesa definida de forma clara no decreto-lei nº
68/2004 em que é criada a ficha da habitação. Segundo essa definição, o Promotor Imobiliário é a
pessoa singular ou colectiva, privada ou pública, que directa ou indirectamente decide, impulsiona,
programa, dirige e financia, com recursos próprios ou alheios, obras de construção ou de
reconstrução de prédios urbanos destinados à habitação, para si ou para aquisição sob qualquer
título. Esta definição apenas se destina a identificar os promotores de habitação, uma vez que os
promotores imobiliários destinam-se a qualquer uso possível do solo ou edifício.
Os factores que influenciam os diversos passos da Promoção Imobiliária são os mais variados, levando
o promotor de excelência à necessidade de possuir um entendimento global do território e da sua
envolvente. Conhecer o espaço territorial, clima, população, habitação, turismo, retalho, vias de
comunicação, transportes, energia e outros mercados específicos é também fundamental. Tal como são
noções macroeconómicas do país e envolvente, microeconómicas do local da promoção, tendências
futuras de todas as variáveis e sentido prático e legal das possibilidades de execução de uma
promoção.
A execução correcta dos passos da Promoção, aliada ao conhecimento de todos estes factores e a uma
constante actualização dos seus pares a nível mundial, conduz à Promoção Imobiliária de excelência.
Este capítulo pretende, neste contexto, caracterizar a Promoção Imobiliária portuguesa e de alguns
países e situações de referência, conduzindo posteriormente a uma discussão de contextualização e
comparação da Promoção do nosso País com os países vizinhos escolhidos.

2.2. CARACTERIZAÇÃO DA PROMOÇÃO IMOBILIÁRIA EM PORTUGAL


A caracterização de Portugal tem como base a informação obtida através do site do INE.

5
Promoção Imobiliária

2.2.1. POPULAÇÃO
Portugal, outrora potência mundial, económica, social e cultural, é agora um país desenvolvido, com
um índice de desenvolvimento humano elevado mas com um PIB per capita dos mais baixos da
Europa Ocidental.

a) Território e Clima
Localizado no sudoeste da Europa, é o país mais ocidental deste continente. Portugal Continental
estende-se por uma área de 89 mil km2, com um perímetro total de 2,7 mil km, 1,3 mil km em
fronteira com Espanha e 1,4 mil km de linha de costa. Possui um comprimento máximo de norte a sul
de 576 km e de este a oeste de 281 km.
O clima de Portugal Continental, segundo a classificação de Koppen, é temperado com inverno suave
e divide-se em duas regiões, como podemos observar na figura 1, uma de clima temperado com
Inverno chuvoso e Verão seco e quente (Csa) e outra de clima temperado com Inverno chuvoso e
Verão seco e pouco quente (Csb) (1).

Fig. 1 – Clima de Portugal Continental segundo a classificação de Koppen (1)

A complexidade que advém do facto de ser um país de dimensões relativamente reduzidas, no extremo
da Europa, com uma linha de costa extensa, clima temperado com inverno suave e custo de vida
relativamente baixo, comparando com os países Europeus mais próximos, implica a existência de
inúmeras oportunidades do ponto de vista da Promoção Imobiliária.
O País, Continente, é sub dividido, segundo a Nomenclatura Comum das Unidades Territoriais
Estatísticas ou NUTS, em Norte, Centro, Lisboa, Alentejo e Algarve, de acordo com NUT 2,
comportando cada região uma população entre 800.000 e 3.000.000 de pessoas (ver figura 2). A
ocupação territorial segundo esta divisão, causa no entanto uma enorme disparidade de valores. Duas
das cinco regiões são responsáveis por apenas aproximadamente 9% do território continental e as
restantes três por 91% (ver figura 3).

6
Promoção Imobiliária

5.62
Norte

23.92 Centro

Lisboa
35.46
Alentejo

Algarve
31.70

[% ]
3.30

Fig. 2 – Mapa ocupação territorial segundo NUT 2 e Fig. 3 – Distribuição ocupação territorial segundo
3, Portugal Continental (2) NUT 2, Portugal Continental

b) População
A população de Portugal Continental, estimada para o ano de 2008, de 10,1 milhões pessoas tem vindo
a registar diminuição do crescimento com valores de taxa média anual de 0,64% para o intervalo de
anos de 1994 a 2004, de 0,24% para 2004 a 2009 e com previsões de 0,18% para 2009 a 2014.
Portugal apresenta uma distribuição da população residente desigual, havendo uma forte litoralização
e uma bipolarização em torno da Área Metropolitana de Lisboa e do Porto. Nos últimos anos a
concentração da população acentuou-se de forma significativa, registando-se um crescimento positivo
destas áreas, em oposição às menos povoadas do interior que tiveram um crescimento negativo. Mais
concretamente, distingue-se o Litoral (Àreas Metropolitanas, Algarve e Centro Litoral), por oposição
ao Interior de matriz sobretudo rural (ver figura 4).
Ao analisarmos a densidade populacional através do rácio população por área, relativamente à divisão
do território nacional por NUTS 2, representado na figura 5, verificamos uma concentração muito
superior na zona de Lisboa. Mas esta divisão está desajustada para a compreensão do território
nacional, uma vez que analisando o Grande Porto verificamos uma densidade superior à da Grande
Lisboa de 1.576,5 para 1.475 habitantes por km2 (ver figura 6). A condição do Grande Porto como que
se diluí num Norte extenso maioritariamente de baixa densidade populacional.

7
Promoção Imobiliária

86.09
23.99
4
7
175.97 84.51
Norte Norte
37
Centro Centro
28 Lisboa Lisboa
Alentejo Alentejo
Algarve 960.69 Algarve
24 [% ] [hab/km2 ]

Fig. 4– Distribuição população estimada em 2008, Fig. 5– Densidade Populacional, 2008, Portugal
Portugal Continental (2) Continental (2)

A população que concentra a Grande Lisboa associada à Península de Setúbal de 2,8 milhões de
habitantes, comparativamente com o Grande Porto de 1,3 milhões deixa-o sem grande expressão. Mas
se analisarmos algumas das cidades localizadas a uma distância inferior a 50 quilómetros e a 30
minutos, com população de relevo, como Braga, Guimarães, Vila Nova de Famalicão, Barcelos e
Santo Tirso soma uma população superior a 2 milhões de habitantes. Desta forma este Grande Porto
alargado ganha expressão nacional. Na perspectiva da Promoção Imobiliária tem muito mais lógica
uma abordagem neste sentido, do que analisar um Norte disperso, com uma área envolvente de tal
ordem desenquadrada com a condição do Grande Porto que torna esta região, à primeira vista,
desinteressante.

Fig. 6 – Densidade populacional 2007, por município, Portugal Continental (3)

8
Promoção Imobiliária

Estima-se para a população Portuguesa do Continente, em 2008, 4,9 milhões de Homens e 5,2 milhões
de Mulheres, dos quais 1,2 milhões se encontram na idade jovem dos 15 aos 24 anos, 5,7 milhões na
idade adulta entre os 25 e os 64 anos e 1,8 milhões com idades superiores a 64 anos.
Comparativamente à União Europeia, Portugal é um dos países mais envelhecidos, com 17,1 % de
pessoas idosas no total da população de 2008.
Na lógica da Promoção Imobiliária, tem todo o interesse a caracterização da população em mais duas
faixas etárias, a dos jovens independentes e adultos, dos 25 aos 44 anos, e da idade adulta dos 45 aos
64 anos. Os primeiros numa fase mais prematura da idade adulta, caracterizam-se pela iniciação na
vida profissional e na constituição de família. Os segundos já numa fase mais constante, com profissão
e família estabilizada. Desta forma, desses 5,7 milhões, 3,1 milhões são jovens adultos independentes
enquanto que 2,6 milhões são adultos.
c) Produto Interno Bruto
O desempenho global das economias regionais portuguesas pode ser aferido pelo crescimento real do
produto interno bruto (PIB), verificado entre 1995 e 2007 no Retrato Territorial de Portugal 2007,
disponibilizado no site do INE (3). Esta publicação serviu como base na elaboração da análise que se
segue.
No período entre 1995 e 2007, o crescimento anual real do PIB de Portugal situou-se, em média, em
2,1%, valor que apenas não foi superado pelas regiões Norte (1,6%) e Alentejo (1,8%). Em 2008,
devido à crise económica mundial que se instalou, o PIB decresceu, ameaçando em 2009 atingir
valores de recessão. Em 2007, entre as NUTS 3 portuguesas, foi a sub-região da Grande Lisboa que
apresentou o valor mais elevado de PIB per capita, 25,1 mil euros, logo seguida pelo Alentejo Litoral,
tendo o valor médio nacional sido de 15,4 mil euros.
A criação de riqueza por habitante aponta para uma distinção entre a região Norte e o interior da
região Centro, de valores mais baixos, e as sub-regiões do Litoral do centro e Sul do país, com valores
a superar a média nacional. De facto, se no Norte, todas as NUTS 3 apresentavam valores de PIB per
capita abaixo da média nacional, nas regiões Centro e Alentejo, sobressaíam sobretudo as NUTS 3 do
Litoral pelos valores mais elevados neste indicador de desempenho económico.

Fig. 7 – PIB per capita, 2007, Portugal (3)

9
Promoção Imobiliária

2.2.2. HABITAÇÃO
As estimativas do parque habitacional, para Portugal Continental, retratadas nas Estatísticas da
Construção e Habitação de 2008, publicadas pelo INE (4), serviram de base à análise seguinte. Estas
apontam para 2008 um total de edifícios de habitação familiar clássica aproximadamente de 3,26
milhões, distribuídos pelas várias regiões de forma desigual, à semelhança do sucedido com a
população residente (ver figura 7).
A impossibilidade de aglomerar ao Grande Porto a cidade de Braga e as restantes de relevo atrás
mencionadas não nos permite uma visão correcta do Norte que se destaca com o maior número de
edifícios. Mesmo assim podemos verificar que o Grande Porto está a par com a Grande Lisboa
relativamente ao número de edifícios (ver figura 9).

6 6
11 6
Centro
37 Norte 9 35 Norte s/ Porto
Centro Alentejo
13.22
Lisboa 9 Grande Porto
Alentejo Grande Lisboa
Algarve Algarve
12
Península de Setúbal
33 23
[% ]
[% ]

Fig. 8 – Dispersão de edifícios de habitação familiar Fig. 9 – Dispersão em pormenor de edifícios de


clássica, 2008, Portugal Continental habitação familiar clássica, 2008, Portugal
Continental

Correspondem ao valor de 3,26 milhões de edifícios de habitação familiar clássica, um total de fogos
de aproximadamente 5,5 milhões, de tipologia dominante T2 e T3. Relativamente ao número de fogos,
o Norte vem também em primeiro lugar com maior número, mas desta vez Lisboa está próxima o que
é justificado pelo elevado número de fogos por edifício, índice de 3,4.
O Grande Porto também supera os índices nacionais com 4 fogos por edifício, 1.3 fogos por
pavimento e 3.1 pavimentos por edifício (ver quadro 1).
Este resultado é consequência da forte concentração urbana associada a edifícios de grandes
dimensões, indicando a maior pressão existente nas áreas metropolitanas. As áreas metropolitanas do
Grande Porto e Grande Lisboa concentram 29% dos fogos totais do país, ocupando apenas 2,7% do
território nacional (ver figura 11).

10
Promoção Imobiliária

6 6
8 8 Centro
Norte 26
34 9 Norte s/ Porto
Lisboa
Grande Lisboa
Centro
26 Alentejo 11 Grande Porto

Algarve Alentejo
22 Península de Setúbal
[% ] 18
26 [% ] Algarve

Fig. 10 – Dispersão de fogos, 2008, Portugal Fig. 11 – Dispersão em pormenor de fogos, 2008,
Continental Portugal Continental

Quadro 1 – Indicadores da Construção de Edifícios Concluídos em Construções novas para Habitação familiar,
2008

Superfície
média habitável
Fogos por Fogos por Pavimentos Divisões das divisões
edifício pavimento por edifício por fogo (m2)

Continente 2.2 0.9 2.5 4.9 20


Norte 1.9 0.8 2.5 5 20.1
Grande Porto 4 1.3 3.1 4.6 19.4
Centro 1.9 0.8 2.4 5 20.6
Lisboa 3.4 1.1 3.1 4.6 20.4
Grande Lisboa 3.9 1.1 3.4 4.6 21.1
Península de Setúbal 2.8 1 2.8 4.7 19.1
Alentejo 1.7 0.9 1.9 5 18.9
Algarve 3.9 1.4 2.7 4.3 18.3

Portugal Continental registou um crescimento de 2001 a 2008 de 7,57% e 11,51% relativamente aos
edifícios e fogos respectivamente. O crescimento de edifícios em Lisboa foi mais acentuado que no
Norte, de 8,04% e 7,94% respectivamente, ambos acima da média nacional. O Centro registou um
crescimento de 7,06%, o Alentejo de 0,0003% e o Algarve de 10,56%, relativamente aos edifícios. O
turismo, retratado mais à frente, e o grande crescimento da população de 8,82%, foram a grande causa
desta evolução positiva na região do Algarve. A redução da população, juntamente com a fraca
actividade económica nas cidades do Alentejo foram as razões da estagnação desta região (ver figuras
12 e 13).

11
Promoção Imobiliária

1 400 000 2 000 000


1 200 000
Norte 1 500 000 Norte
1 000 000
Centro Centro
800 000 1 000 000
Lisboa Lisboa
600 000
Alentejo
400 000 Alentejo 500 000
Algarve
200 000 Algarve
0 0
[Fogos]
[Edifícios]
[Anos] [Anos]

Fig. 12 – Evolução do número de Edifícios de Fig. 13 – Evolução do número de Fogos, Portugal


Habitação Familiar Clássica, Portugal Continental
Continental

A densidade de edifícios e fogos no Grande Porto é muito elevada dada a sua reduzida área de
aglomeração em comparação com Lisboa. É visível a concentração nestas metrópoles, coerente com a
elevada densidade populacional, dada a ligação directa entre as duas, habitação e população.
Das figuras 12 e 13 destaca-se a evolução do número de edifícios e fogos de Lisboa. A aposta clara em
edifícios de grandes dimensões, com índice de fogos por edifício elevado, faz com que se verifique a
disparidade das duas evoluções, uma a rondar valores baixos de edifíios e outra com valores elevados
de fogos.

Quadro 2– Estimativas do Parque Habitacional 1991-2008 - Densidade de Edifícios e de Fogos, em Portugal

Edifícios Fogos
1991 2001 2008* 1991 2001 2008*

Continente 30.7 34 36.6 45.6 55.2 61.6


Norte 46.3 52.3 56.5 61 77.1 86.9
Grande Porto 293.7 328 345.1 513 678 767.8
Centro 32.5 35.5 38 38.4 44.9 49.8
Lisboa 122.7 135.6 146.5 366.7 441.6 482.3
Grande Lisboa 171.6 182.8 194.4 572.1 677.7 731.9
Península de Setúbal 79.5 94 104.3 185.5 233.9 262.8
Alentejo 10.4 11.2 11.8 11.9 13.5 14.7
Algarve 28.4 32.6 36 44.1 56.7 69.4
2
*estimativa N.º/Km

12
Promoção Imobiliária

45.44 11.8
36.0 69.4 50.8 14.7
38.0
60.5
Grande Porto Grande Porto
Grande Lisboa Grande Lisboa
262.8 767.8
345.1 Península de Setúbal Península de Setúbal
104.3
Norte s/ Porto Norte s/ Porto
Centro Algarve
Algarve Centro
194.4 731.9
Alentejo Alentejo
[Edif/Km2 ] [Fogos/Km2 ]

Fig. 14 – Densidade de edifícios, 2008, Portugal Fig. 15 – Densidade de fogos, 2008, Portugal
Continental Continental

O número médio de habitantes existente em 2008 por cada alojamento familiar clássico ou fogo era,
em Portugal Continental, de 1,85. Este indicador tem vindo a reduzir-se progressivamente nos últimos
anos pois, embora a população tenha aumentado, o ritmo de crescimento dos alojamentos foi sempre
superior. Em 2001 havia um índice de 2,0 habitantes por fogo. De facto, entre 2001 e 2008, a
população residente registou um crescimento em Portugal Continental de 2,7% enquanto os
alojamentos, para o mesmo período, cresceram a um ritmo aproximado de 11,51%.
Em todas as sub-regiões do país, o ritmo de crescimento da população foi superado pelo dos
alojamentos, chegando em alguns casos a conjugar crescimentos no número de alojamentos com
decréscimos populacionais.
Ainda de acordo com a análise do Retrato Territorial de Portugal 2007, importa salientar as elevadas
proporções de alojamentos vagos (11%) e de uso sazonal (18%) registadas em Portugal, em 2001 (ver
figura 16). A existência de um elevado número de alojamentos vagos e de uso sazonal é generalizado a
todas as regiões. No caso dos vagos assumia, no entanto, maior expressão nas sub-regiões do Alentejo,
na Serra da Estrela e nas áreas metropolitanas – Grande Porto e Grande Lisboa. No caso dos
alojamentos de uso sazonal destaca-se novamente o Alentejo e Serra da Estrela, como também o
Algarve e algumas zonas do interior Norte e Centro do País.

13
Promoção Imobiliária

Fig. 16 – Proporção alojamentos familiares clássicos vagos e de uso sazonal, 2001, Portugal (5)

Os dados dos Censos 2001 apontavam ainda para uma proporção de edifícios com necessidade de
reparação, de acordo com a figura 17, na ordem dos 38% e para uma proporção de edifícios muito
degradados de 3%, o que sugere a existência de condições para a aposta na reabilitação do edificado.
Apesar da proporção de edifícios com necessidade de reparação entre as regiões NUTS 3 - atingiu o
valor máximo de 45% no Alto Trás-os-Montes e o valor mínimo de 32% no Alentejo Central. Este
indicador assumiu maior expressão nas sub-regiões do Interior Norte, na Serra da Estrela, no Grande
Porto e na Grande Lisboa. Ainda segundo os dados dos Censos de 2001, Porto e Lisboa eram dos
municípios do país com maior proporção de edifícios com necessidade de reparação (56,2% e 55,9%,
respectivamente). Igualmente, com uma proporção expressiva de edifícios a necessitar de reparação,
destacava-se uma área contínua, a Norte, formado pelos municípios de Baião, Mesão Frio e Cinfães.

14
Promoção Imobiliária

Fig. 17 – Proporção de edifícios com necessidades de reparação, 2001, Portugal (5)

A análise que se segue é constituída essencialmente a partir da referência bibliográfica (4).


O desenvolvimento das cidades nos países da Europa ocidental nas últimas décadas tem valorizado a
requalificação urbana, com o duplo objectivo de dar resposta às potenciais carências habitacionais da
população e promover a proximidade entre actividades e pessoas, contendo a expansão territorial das
áreas urbanas quando desnecessária.
O conceito de requalificação urbana compreende processos de renovação, reestruturação ou
reabilitação urbana, que promovem a valorização ambiental e a melhoria do desempenho funcional do
tecido urbano. A perspectiva sobre a requalificação desenvolvida nesta análise incidirá somente no
conceito mais restrito da reabilitação do edificado, que fundamentalmente se prende com a conclusão
de obras de Alteração, Ampliação e Reconstrução (que no seu conjunto e por simplificação serão
designadas por obras de reabilitação do edificado), no âmbito do Sistema de Indicadores das
Operações Urbanísticas.
Em 2008, foram concluídos 53.600 edifícios em Portugal, sendo que destes cerca de 10.700
correspondiam a obras de alteração, ampliação e reconstrução, o que significa que cerca de 20,1% das
obras concluídas eram de reabilitação do edificado.
Face ao ano de 2007, regista-se um acréscimo de 5,7% do número de edifícios reabilitados, sendo que
a maior parte destes (cerca de 66,3%) correspondem a obras de ampliação. As obras de reconstrução
correspondem à mais pequena fatia das obras de reabilitação do edificado, com um peso de 14,5% face
ao total.

15
Promoção Imobiliária

[nº construções]

[Anos]

Fig. 18 – Reabilitações do edificado e construções novas, 1955 a 2008, Portugal (4)

Em Portugal, a evolução das obras concluídas em edifícios (reabilitações do edificado e construções


novas) no período de 1995 a 2008, aponta para duas fases de crescimento distintas. Até 2002, assistiu-
se, em Portugal, a uma relativa estabilidade das reabilitações do edificado e, simultaneamente, a um
aumento das construções novas. Apesar de ter registado uma ligeira quebra das obras de reabilitação
do edificado no período de 2001 e 2002, é principalmente a partir de 2003 que se assiste a uma quebra
sustentada, associada a uma tendência de diminuição das construções novas. Assim, assiste-se desde
1995 a uma diminuição da importância das obras concluídas de reabilitação do edificado no total de
obras concluídas, atingindo a sua expressão máxima de 24,2% em 1996 e um peso mínimo de 15,8%
em 2002.
Da análise dos dados dos Censos de 2001, esperava-se um crescente aumento da importância das obras
de reabilitação do edificado, com um crescimento significativo deste segmento da construção. Assim,
de acordo com os dados do Recenseamento da Habitação de 2001, a idade média dos edifícios a nível
nacional era próxima dos 34 anos e apenas 19% tinham sido construídos entre 1991 e 2001. De igual
modo, as necessidades de reparação atingiam cerca de 38,1% dos edifícios e 2,9% apresentavam um
elevado estado de degradação. O valor estimado dos fogos a exigir médias, grandes ou muito grandes
reparações rondava os 800.000.
Tendo em conta a evolução das obras de reabilitação do edificado, é possível concluir que o esforço de
investimento em obras no sector habitacional tem sido predominantemente orientado para a construção
nova, apesar das necessidades de reparações dos edifícios, na generalidade do País.
Numa comparação entre o número de edifícios, para habitação familiar, em que foram realizadas obras
de reabilitação com o número de edifícios resultantes de construção nova (também para habitação
familiar), é possível concluir que a nível nacional, a proporção entre ambos apresenta um valor médio
de 20,0% no período compreendido entre 2001 e 2008, registando-se contudo um aumento progressivo
desta proporção nos últimos anos, tendo atingido o seu valor máximo em 2007 (22,2%).

16
Promoção Imobiliária

Quadro 3 – Proporção da reabilitação do edificado relativamente às construções novas de edifícios concluídos


para habitação familiar, 2001 a 2008, Portugal

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008


Portugal 18,7 16,9 18,6 20,3 19,8 21,7 22,2 21,9
Norte 16,7 15,8 16,9 18,9 17,6 19,6 19,3 20,2
Centro 22,7 20,0 20,5 20,9 20,9 22,8 21,5 21,7
Lisboa 4,6 4,8 8,4 11,7 16,2 19,6 24,3 21,8
Alentejo 30,3 25,8 27,7 30,9 28,9 27,5 26,8 30,4
Algarve 14,4 15,7 18,7 20,5 15,9 19,9 26,0 21,9
[%]

Da análise, do quadro 3, é possível concluir que o peso da reabilitação relativamente à construção


nova tem aumentado nos últimos anos, fundamentalmente em resultado da redução progressiva da
construção nova.
Numa representação regional das obras de reabilitação do edificado (figura 19), é possível verificar
que, à excepção da região de Lisboa que apresenta valores elevados face ao resto do País, não se
verifica uma especificidade regional na distribuição deste tipo de obras. Sendo que a principal
característica deste tipo de informação reside no reduzido número de obras de reabilitação que têm
sido concluídas um pouco por todo o país.
Analisando apenas as obras de reconstrução e o seu peso nas construções novas, regista-se uma
concentração mais acentuada deste tipo de obras nas regiões do interior que, de acordo com as
estimativas do parque habitacional, são também as regiões onde parece haver uma predominância de
edifícios e alojamentos de carácter sazonal.

Fig. 19 – Reabilitações e Reconstruções por cada 100 Construções novas, por concelho, 2008, Portugal (4)

17
Promoção Imobiliária

Uma análise mais específica para o ano de 2008, com base no número de fogos concluídos, reforça
algumas das constatações anteriormente apontadas no que respeita aos edifícios concluídos.

Quadro 4 – Fogos concluídos para habitação familiar, por tipo de obra, 2008, Portugal

Reabilitação do edificado  Reabilitação/
Construção
Total Alteração e Construção
Nova Reconstrução Total
Ampliação Nova
Portugal 2007 87 129 77 796 1 491 7 842 9 650 12,4%
Portugal 2008 89 861 79 569 1 504 8 788 10 292 12,9%
Norte 28 654 25 755 894 2 005 2 899 11,3%
Centro 21 196 18 999 424 1 773 2 197 11,6%
Lisboa 19 835 16 491 13 3 331 3 344 20,3%
Alentejo 5 677 4 744 89 844 933 19,7%
Algarve 9 819 9 346 47 426 473 5,1%

O total de fogos reabilitados em 2008, a nível nacional, apresenta um acréscimo de 16,1% face ao ano
anterior. Assim, em 2008, os fogos reabilitados correspondem a 13% dos fogos totais concluídos em
Portugal, enquanto em 2007 essa proporção se cifrou nos 11,7%.
A região Norte tem o maior contributo para a reabilitação do edificado, correspondendo a cerca de
68,4% do total de fogos reabilitados em 2008.
No que respeita à análise da reabilitação do edificado, importa referir que a reabilitação da habitação
familiar não se destina necessariamente a residência habitual ou ao mercado de habitação. A análise da
representação cartográfica destas obras evidencia que as regiões do interior do País, onde se regista um
excedente de edifícios e de alojamentos face à população residente, concentram uma parte
significativa das obras de reabilitação, o que indicia que parte dos edifícios ou fogos reabilitados
poderá ser destinada a residência secundária ou de uso sazonal.
A proporção entre a reabilitação e a construção nova para habitação familiar é significativamente mais
elevada nos edifícios do que nos fogos concluídos, dado que em termos proporcionais o número de
edifícios novos é, em volume, muito inferior ao número de novos fogos.

Quadro 5 – Edifícios e Fogos concluídos em reabilitação, por Tipo de edifícios, 2008, Portugal

Moradias  Edifícios de Apartamentos 
Edifícios  Fogos  Edifícios  Fogos 
Portugal 2007 7050 5564 1897 3834 
Portugal 2008 7364 5564 632 4194 
Norte 2648 6197 92 477 
Centro 2180 2425 78 277 
Lisboa 734 1967 375 3020 
Alentejo 821 357 37 138 
Algarve 507 796 28 149 

18
Promoção Imobiliária

No que respeita ao tipo de edifício, a reabilitação tem incidido mais nas moradias que nos edifícios de
apartamentos. Assim, em 2008, cerca de 92,1% dos edifícios alvo de reabilitação correspondiam a
moradias. Em termos regionais, e como seria expectável face às características das obras globais, é na
região de Lisboa que o peso dos edifícios reabilitados em moradias é mais reduzido, cifrando-se nos
66,2% em 2008.
No que respeita aos fogos reabilitados, é na região de Lisboa que os edifícios de apartamentos mais
prevalece (60,6%), enquanto nas moradias se destaca a região do Norte com 92,9% dos fogos
reabilitados neste tipo de edifício.
Numa análise comparativa entre 2007 e 2008, é de assinalar o acréscimo da importância das
reabilitações em moradias, correspondente a mais 13,3% e, consequentemente, na diminuição do peso
das reabilitações em edifícios de apartamentos. Ao nível dos fogos reabilitados não se registam
grandes alterações no comportamento entre 2007 e 2008.

2.2.3 ESCRITÓRIOS
O mercado de escritórios de Portugal à escala de cidades Internacionais de relevo resume-se à cidade
de Lisboa. O Grande Porto, com alguma expressão, apresentou na última década uma força crescente
de aposta neste sector, sendo ainda desconsiderado pelas grandes consultoras imobiliárias
internacionais. Atravessando o País um clima atípico dada a crise mundial que se atravessa, a
tendência Nacional como que se espelha e intensifica na região de Lisboa que nos serve assim de
análise.

Fig. 20 – Mapa de Escritórios de Lisboa (6)

19
Promoção Imobiliária

A análise que se segue é constituída essencialmente a partir da referência bibliográfica (6).


Os dados da procura no primeiro semestre de 2009 confirmam o volume de transacções mais baixo
desde que existe registo de ocupação no mercado de escritórios de Lisboa. Entre Janeiro e Junho de
2009 foram transaccionados cerca de 37.000 m2 de espaços, representando uma quebra face ao ano
anterior superior a 60%. Trata-se de um valor histórico pela negativa, em oposição ao ano de 2008 em
que o volume de ocupação atingiu o seu máximo.
As perspectivas até ao final de 2009 foram de manutenção desta situação, ainda que com uma
melhoria modesta. A estimativa para o valor de fecho de ano para a procura situava-se entre os
100.000 m2 e os 120.000 m2, representando ainda assim uma quebra de mais de 50% face ao ano de
2008. A tendência dominante foi a renegociação de contratos com revisão de valores em baixa, a
redução de espaços ocupados e mudanças para zonas e edifícios de custo mais reduzido. As zonas que
tradicionalmente praticam valores mais baixos foram beneficiadas, como é o caso do Corredor Oeste.
Outras com menor flexibilidade na negociação de valores tiveram uma primeira metade de ano
praticamente deserta de transacções, sendo o Parque das Nações o caso mais evidente.
No actual enquadramento de profunda crise, a renda prime1 passou de 20 para os 19 €/m2/mês, ainda
assim um abrandamento relativamente reduzido. O crescimento da oferta em 2009 foi modesto, menos
de 1% face ao final de 2008. Em Junho de 2009 a oferta total de escritórios de Lisboa situava-se nos
4,4 milhões de m2, com mais de 35% dos espaços concentrados no Central Business District (CBD)2
da cidade.

Quadro 4 – Oferta Escritórios Grande Lisboa, 2008 e 2009 (6)

Apesar do baixo volume de transacções verificado, a taxa de desocupação teve uma evolução
favorável face ao final de 2008. Em Junho de 2009 este indicador situava-se nos 8,4%,
comparativamente aos 8,5% verificados em Dezembro de 2008. Com excepção das Zonas 3 e 7, todas
as zonas verificaram um aumento dos espaços ocupados. A subida da taxa de desocupação da Zona 3 é
facilmente justificada pela entrada de um novo empreendimento no mercado (ver figura 21).

1
Principal
20 2
Zona central de negócios
Promoção Imobiliária

Fig. 21 - Taxa de Desocupação Escritórios Grande Lisboa, 2008 e 2009 (6)

Nos próximos três anos deverão ser colocados do mercado um total de 190.000 m2 de novos espaços
de escritórios, dos quais mais de 60% se encontram já em construção, devendo inaugurar durante
2010. Este volume de oferta futura tem vindo a reduzir-se face a anos anteriores. Em relação a
projectos futuros, promotores e investidores revelam hoje especial cautela, imposta pela crise
económica e pelas dificuldades de financiamento. Os níveis de procura em 2009 retrataram um
mercado em plena crise económica, que sofre com as estratégias de redução de custos das empresas e
com os efeitos daí decorrentes. De Janeiro a Junho de 2009 foram transaccionados no mercado de
escritórios de Lisboa 37.000 m2 de espaços em 124 negócios cuja área média rondou os 300 m2. Em
oposição, no primeiro semestre de 2008 foram transaccionados 104.000 m2 em 162 negócios,
resultando numa área média de 640 m2 (ver figura 22).
A quebra deste indicador para menos de metade em 2009 é um reflexo da situação vivida no mercado.
Durante este ano, as intenções de mudança de grandes ocupantes que se vinham a sentir há muito,
foram adiadas. Para as grandes empresas públicas e de capitais mistos, que nos últimos anos têm
procurado consolidação do seu imobiliário, a ocorrência de eleições legislativas poderá ser parte da
explicação desse adiamento.
No caso das empresas privadas, a situação de crise económica e de incerteza quanto aos
comportamentos do mercado tem sido a razão para o atrasar dos planos de mudança. Este
enquadramento fez com que o número de grandes negócios fosse substancialmente reduzido,
contribuindo para a quebra tão acentuada na área média transaccionada e na absorção total do produto
existente no mercado.
No que se refere ao desempenho por zona, a quebra no volume de procura foi generalizada em todas
as zonas do mercado, variando entre os 50% e os 80%. O Parque das Nações verificou a quebra mais
acentuada, decorrente de um volume de transacções verdadeiramente excepcional em 2008, mas
também o valor absoluto mais baixo. Em oposição, o Corredor Oeste foi a zona com maior volume de
área transaccionada e uma das zonas com menor quebra face ao primeiro semestre de 2008 (ver figura
23).

21
Promoção Imobiliária

Fig. 22 - Evolução da absorção de Escritórios na Grande Lisboa (6)

Fig. 23 - Absorção e Área Média de Escritórios na Grande Lisboa, 2009 (6)

Os efeitos da actual situação de mercado foram sentidos nos valores mas não em todas as zonas. As
rendas prime e média do prime CBD sofreram ambas uma quebra, para os €19 e €17/m2/mês
respectivamente, tal como o Parque das Nações que teve uma quebra mais acentuada, passando dos
€18/m2/mês de renda prime para os €16,5/m2/mês. O Corredor Oeste, em consonância com o melhor
desempenho verificado em termos de procura, manteve a renda prime e registou uma ligeira descida
na renda média.
Um pouco por todo o mercado foi também sentido um efeito adicional de pressão por parte dos
inquilinos, que se traduziu num aumento das contrapartidas prestadas, como períodos de carência de
rendas mais longos ou contribuições financeiras para obras de adaptação dos espaços.

Quadro 5 – Rendas Escritórios Grande Lisboa, 2008 e 2009 (6)

22
Promoção Imobiliária

2.2.4 RETALHO
A análise da evolução do mercado de retalho, teve como base a referência bibliográfica (6).
Na última década , este mercado, foi marcado não só pela descentralização geográfica e diversificação
de formatos, como também pelo número crescente de promotores que decidem apostar neste
segmento, muitos dos quais sem experiência.
Até 2002, os centros comerciais eram o formato dominante, representando cerca de 94% da área bruta
locável (ABL) total. Duas regiões – Grande Lisboa e Centro – concentravam mais de 50% da oferta,
com especial destaque para a primeira que somava perto de 600.000 m2, representando 38% da área
total. A actividade de promoção era claramente dominada até 2002 por dois operadores – Sonae Sierra
e Multi Development – que haviam promovido mais de 50% da oferta existente.
No espaço de cinco anos este quadro alterou-se completamente. Verificou-se uma maior aposta
noutros formatos, com a presença de centros comerciais a diminuir para 84%. A dispersão geográfica
acentuou-se, com a perda de domínio por parte da região da Grande Lisboa. Neste período, as regiões
Centro, Norte e Península de Setúbal mais que duplicaram a sua oferta de conjuntos comerciais.
No campo da promoção a situação também se alterou drasticamente, sendo vários os novos
intervenientes no mercado. Os novos promotores destes últimos anos são grupos internacionais com
entrada recente em Portugal, empresas de distribuição alimentar que passaram a apostar no
desenvolvimento de conjuntos comerciais e profissionais da construção civil que decidiram assumir
também o risco da promoção. A julgar pela oferta prevista até 2011, este cenário de maior dispersão
dos intervenientes na área da promoção imobiliária irá acentuar-se. Se, por um lado, esta evolução
beneficia o mercado através de uma maior concorrência entre operadores, por outro, são já alguns os
exemplos de dissabores ao nível do desempenho de alguns projectos, muitas vezes fruto da falta de
experiência dos promotores. Esta situação é mais frequente nos centros comerciais, já que a maior
complexidade deste formato exige normalmente um grande know-how por parte quer dos promotores,
quer das equipas de gestão.

Fig. 24 – Evolução Conjuntos Comerciais, 1990 a 2008, Portugal (6)

O primeiro semestre do ano 2009 fechou com a ABL total de conjuntos comerciais a situar-se próxima
dos 3,4 milhões de m2, um crescimento de 7% face ao final de 2008. Abriram ao público 7 novos

23
Promoção Imobiliária

projectos, cuja ABL total ultrapassou os 200.000 m2, com o formato de centros comerciais a manter a
primazia, contribuindo com mais de 80% da área total. Ao contrário do que vinha a acontecer nos
últimos anos, foi na região da Grande Lisboa que se inaugurou o maior volume de ABL, a seguir à
região Sul.
Em relação à oferta futura é visível um abrandamento no total de projectos propostos, que actualmente
se situa em cerca de 1,2 milhões de m2, com a Grande Lisboa e o Grande Porto a concentrarem mais
de 40% das intenções.
Em construção estão cerca de 380.000 m2 de ABL, número bastante abaixo da área total prevista, facto
que reforça a incerteza quanto à concretização do total de oferta proposta para o período 2009-2012.
Os centros comerciais foram o formato de retalho com maior crescimento, tendo inaugurado, nos
primeiros 6 meses do ano, 3 novos projecto.

Quadro 6 – Área Bruta Locável, todos os formatos, por região em Portugal, 2009 (6)

Fig. 25 – Evolução dos Centros Comerciais em Portugal, 1990 a 2008 (6)

24
Promoção Imobiliária

No que se refere ao desenvolvimento de retail parks1, 2009 deverá manter os valores de 2008, com a
ABL prevista para este ano a ultrapassar os 49.000 m2. Até Junho abriram ao público 4 novos retail
parks, num total de aproximadamente 37.000 m2 de ABL. Até ao final do ano é esperada ainda a
inauguração de 2 novos empreendimentos.

Fig. 26 – Evolução Retail Parks em Portugal, 2000 a 2008 (6)

O actual enquadramento económico, tem vindo a valorizar junto dos consumidores o formato de
factory outlet2, que oferece preços mais baixos e proporciona às marcas uma fonte de escoamento dos
produtos excedentes resultantes da quebra das vendas. Nesta altura, este mercado contava sem
inaugurações de novos projectos desde 2004.
Apesar da conjuntura negativa do mercado, o comércio de rua beneficia actualmente de uma fase de
crescimento da procura, quer por parte dos retalhistas que entram agora no nosso País, quer dos mais
consolidados agora em dificuldades, cuja expansão foi levada a cabo essencialmente em centros
comerciais.
A estabilidade tem marcado a evolução dos valores prime do mercado reflectindo o aumento da
procura. No entanto, este comportamento das rendas prime constitui a excepção à regra, já que em
geral se tem assistido a uma quebra dos valores médios de renda, em virtude das condicionantes
actuais. Os retalhistas continuam a tirar partido do actual enquadramento, renegociando rendas e
mantendo a precaução na selecção de novos projectos.
Observando as rendas prime, no quadro 7, obtidas no mesmo mês de, 2008 e em 2006, evidenciamos a
procura positiva pelo mercado de rua de Lisboa e a queda acentuada no mercado de rua do Porto
Verifica-se a estagnação nos centros comerciais que implica diminuição em termos financeiros, pois
não acompanha a inflação, e a queda após estagnação por alguns anos dos retail parks.

Quadro 7 – Rendas prime de Retalho, nos diversos formatos, 2006, 2008 e 2009 (euros/m2/mês)
Ano
2006 2008 2009
Centros Comerciais 75 75 75
Retail Parks 12 12 10
Comércio de Rua - Lisboa (Avenida da Liberdade) 75 75 80
Comércio de Rua - Porto (Rua de Santa Catarina) 60 50 45

1
Parques comerciais 25
2
Grande superfície comercial com conceito próprio à semelhança dos centros comerciais
Promoção Imobiliária

2.2.5 TURISMO
A análise que se segue é elaborada tendo como base as Estatísticas do Turismo 2008, disponibilizadas
no INE (7).
Em 2008, a oferta de camas no conjunto dos meios de alojamento turístico em Portugal, ascendeu a
481.002 camas (+ 2,4% do que em 2007). A hotelaria liderava a oferta de camas (57% do total),
seguindo-se os parques de campismo (38,5%), o turismo no espaço rural (2,4%), as Colónias de Férias
(1,2%) e as pousadas de juventude (0,9%).
O contexto económico desfavorável em 2008 traduziu-se num decréscimo de 1,6% face ao ano
anterior no total de dormidas registadas nos meios de alojamento turístico, as quais totalizaram 47,8
milhões. Para esta evolução negativa contribuíram tanto os residentes (-0,9%), como os não residentes
(-2,1%), representando estes últimos cerca de 60% do total de dormidas. Não se observaram alterações
nas posições relativas dos vários meios de alojamento, em primeiro lugar surge a hotelaria com uma
representatividade de 82% do total das dormidas, seguindo-se os parques de campismo (14,2%) e os
outros meios de alojamento, que representaram os restantes 3,8% (7).

16
24 26 Norte Norte
Centro 42 Centro
Lisboa 16 Lisboa
9
Alentejo Alentejo
24 Algarve Algarve
17
4 22
[% ] [% ]

Fig. 27 – Estabelecimentos Turísticos em Portugal Fig. 28 – Capacidade de Alojamento em Portugal


Continental, 2008 Continental, 2008

Em Julho de 2008, a oferta turística caracterizava-se por uma relativa estabilidade em comparação
com o período homólogo do ano anterior, sendo o número de estabelecimentos hoteleiros em
actividade (2.041) muito próximo do de Julho de 2007 (+0,5%). No entanto, enquanto no Continente o
número de estabelecimentos classificados era semelhante ao do período homólogo (+0,1%). As
regiões que possuem o maior número de estabelecimentos hoteleiros são o Norte (22,8% do total), o
Centro (20,7%) e o Algarve (20,4%).
A análise por tipologia de estabelecimento permite destacar o aumento dos aldeamentos turísticos
(+17,9%), dos apartamentos turísticos (+4,6%) e dos hotéis (+3,9%). Os motéis, as pousadas e as
estalagens apresentaram o número aproximado do ano anterior, enquanto as pensões e os hotéis-
-apartamentos diminuíram 3,1% e 1,5%, respectivamente. As pensões, os hotéis e os apartamentos
turísticos, no seu conjunto, representaram mais de 80% do total dos estabelecimentos (figura 29).
A capacidade de alojamento disponível era de 121.013 quartos e 273.975 camas, valores que
correspondem a acréscimos homólogos de 2,6% e 3,5%, respectivamente. A evolução registou
aumentos na oferta de camas em todas as regiões, destacando-se o Norte (+6,6%) e o Centro (+3,6%).

26
Promoção Imobiliária

A oferta de camas por tipo de estabelecimento apresentou um crescimento assinalável nos


aldeamentos turísticos (+16,4%) e, de menor dimensão, nos hotéis (+6%) nas pousadas (+5,3%), nos
apartamentos turísticos (+3,3%) e nos motéis (+1,7%). Pelo contrário, as pensões, as estalagens e os
hotéis-apartamentos reduziram a sua capacidade disponível em 3,4%, 1,2% e 1%, respectivamente,
associada em parte à redução do número de estabelecimentos, no caso das pensões e dos hotéis-
apartamentos.
Os hotéis disponibilizaram cerca de metade da capacidade seguindo-se, por ordem de importância, as
pensões, os apartamentos turísticos e os hotéis-apartamentos. Por região, o Algarve continua a liderar
a oferta de camas, cabendo o segundo lugar a Lisboa e os seguintes ao Norte e Centro, estas últimas
regiões com representatividade semelhante.
No período em análise, os estabelecimentos hoteleiros dispunham de uma capacidade média de 134
camas, valor superior em 3% ao de 2007. Para este aumento contribuíram maioritariamente as
pousadas (+5,3%) e os hotéis (+2%). Pelo contrário, os apartamentos e aldeamentos turísticos e as
estalagens apresentaram ligeiras reduções na capacidade média, próximas de 1%. A distribuição da
capacidade média, quer por tipologia de estabelecimento, quer por região, mantém o comportamento
dos anos anteriores - os aldeamentos turísticos, os hotéis-apartamentos, os hotéis e os apartamentos
turísticos continuam a liderar a oferta de camas por estabelecimento, da mesma forma que o Algarve e
Lisboa apresentam maior capacidade de alojamento.

Hotéis
Hotéis-Apartamentos
32
Apartamentos Turísticos
44 Aldeamentos Turísticos
Motéis
Pousadas
Estalagens
5
Pensões
10
4 2 2
[% ]
1

Fig. 29 – Estabelecimentos Turísticos por tipo, 2008, Portugal Continental

a) Hóspedes e Dormidas
Este capítulo pretende classificar o parque Turístico Nacional, mas numa análise de promoção
imobiliária tem de se considerar sempre não só a oferta como também a procura, desta forma
analisamos não só os estabelecimentos turísticos como também os hóspedes e dormidas.
Em 2008, os estabelecimentos hoteleiros classificados acolheram 13,4 milhões de hóspedes que
originaram 39,2 milhões de dormidas, dados que, em comparação com os do ano anterior, revelam
uma relativa estabilidade no número de hóspedes (+0,7%) e um ligeiro decréscimo das dormidas (-
1,3%).

27
Promoção
P Imobiiliária

Esta
E situaçãoo decorre dos efeitos da crrise económicca sobre a procura turísticca, os quais se revelaram
mais
m intensoss no segundo semestre. Co om efeito, para a generalidaade dos indicadores, emboora seguindo
uma
u tendência de abrand
damento, os resultados
r doo período de Janeiro a Maio
M são aindda positivos,
iniciando-se
i uma tendênccia de decrésscimo em Junho, a qual se intensificoou no final do d ano. No
movimento
m d hóspedes e dormidas ob
de bserva-se um
ma evolução positiva
p no peeríodo de Jan
neiro a Maio
(variações hoomólogas de +5,7%
+ para os hóspedes e +2,5% para asa dormidas), tendência qu ue se inverte
no
n período dee Junho a Dezzembro (-2,1%% e -3,2%, reespectivamentte).
No
N ano de 2008, por com mparação com m o observaddo em 2007, o número de hóspedes auumentou. no
Centro
C e no Norte, regiõees que apreseentaram resulltados positivvos superioress ao total naccional. Pelo
contrário,
c noo Alentejo, no
n Algarve e em Lisboa observaram--se ligeiras reduçõesr do número de
hóspedes,
h pró
óximas de 1%
%.
As
A regiões dee Lisboa e do
o Algarve acoolheram, no seeu conjunto, cerca
c de metaade do total de
d hóspedes,
(ver figura 30
0).

Fig. 30 – Evolução dos Hóspedess de Turismo, 2008,


2 Portugal (7)

À semelhança da evolução do número de hóspedess, as dormidass registaram crescimentos homólogos


no
n Centro (+ +0,7%) e no Norte
N (+0,5%%). As restanntes regiões apresentaram
a uma evoluçãão negativa,
mais
m intensa em Lisboa e no Algarvee (cerca de --3% para am mbas as regiõões). Não se verificaram
alterações
a % do total dee dormidas), Lisboa (21,44%) e Norte
noos principais destinos - Allgarve (36,4%
(10,8%).

28
2
Promoção Imob
biliária

Fig. 31 – Evvolução das Do


ormidas de Turrismo, 2008, Po
ortugal (7)

A distrribuição das dormidas porr tipo de estaabelecimento permite desttacar os aldeaamentos turísticos,
que ap presentaram um
u aumentoo das dormiddas de 3,4%,, face ao anno anterior. Nos N apartam mentos
turísticcos, pousadas e estalagens não se obserrvaram difereenças significativas no núm
mero de dorm midas,
que coorrespondem a variações homólogas
h igguais ou inferriores a 0,5%
%. Já os hotéis, as pensõess e os
hotéis--apartamentoss evidenciaramm uma evoluçção negativa próxima dos 2%. Em term mos da importtância
o hotéis reppresentaram mais de mettade das dorrmidas, os hootéis-
relativaa dos estabeelecimentos, os
apartam mentos 15,8%% e os apartam
mentos turísticcos 11%.

Fig. 32 – Dormida
as por Tipo de Estabelecimen
nto Turismo, 20
008, Portugal (7
7)

29
Promoção
P Imobiiliária

b) Taxaas de Ocupaçãão
A taxa líquid
da de ocupaçãão é a relaçãoo entre o núm
mero de dormiidas e o númeero de camas disponíveis
no
n período dee referência, considerando
c como duas aas camas de casal. Este ind
dicador perm
mite avaliar
a capacidadee média de alojamento
a durante
d o perríodo de refeerência.
A fórmula é " taxa líquid
da de ocupaçção cama (T
TLOC) = [Nºº de dormidaas durante o período de
referência
r / (Nº de camaas disponíveiis x Nº de diias do períoddo de referênncia)] x 100"".
A taxa líquiida de ocupação cama, foi de 41,3%, inferior em 1,7% à de 2007. Por P tipo de
estabelecimen
e nto, observaaram-se níveeis de ocupaação superio ores ao totaal nacional nos n hotéis-
-apartamento
- s (50,2%), no os motéis (477,2%), nas poousadas (46,33%) e nos hootéis (44,6%), sendo que
neste
n últimoss a TLOC se reduziu
r 3% faace a 2007. O
Os restantes esstabelecimenttos apresentarram taxas de
ocupação
o infe
feriores, próxiimas de 40%, sendo a únicca excepção asa pensões (277%). Por regiião, destaca-
se Lisboa e Algarve, coom níveis de ocupação próximosp doss 45%, emboora se tenham m registado
decréscimos
d de 2,6 % e dee 2,7% respecctivamente. À semelhançaa do ano anterrior, o Centroo, o Alentejo
e o Norte aprresentaram as menores taxaas de ocupaçãão cama (cercca de 30%).

Fig. 33 – Taxa Líqu


uida Ocupação
o Cama nos Esstabelecimento
os Hoteleiros, 2
2008, Portugal (7)

30
3
Promoção Imob
biliária

2.3. CARACTERIZA
A AÇÃO DA PRO
OMOÇÃO IMOBILIÁRIA EM ESPANHA

2.3.1. POPULAÇÃO

Fig. 34 – Pen
nínsula Ibérica, NUT 2 (8)

Espanhha, vizinha dee Portugal, Frrança e Andoorra, com 5044.645 km2 e com
c uma altittude média dee 650
metross sobre o níveel do mar, é o quarto país m
mais extenso e o segundo m
mais montanhhoso do continente
Europeeu.
M Mediterrââneo e para o Oceano Atlânntico apresennta cinco clim
Com costa para o Mar mas distintos, como
c
podem n figura 35. O clima Coontinental tem
mos verificar na mperado, cobrre a maior paarte do interior do
contineente Espanhool. A parte norte
n do Paíss, chamado muitas
m vezess de “Green Spain”, deviido à
aproximmação ao Atlântico
A aprresenta um clima Oceânnico. Na coosta Sul e Este, o clim ma é
predomminantemente Mediterrâneeo, excepto uma
pequenaa porção dee clima Árido verificaddo na
d Andaluzia. Nas regiõess de maior alttitude
região de
d Montanha.
Espanhaa verifica aindda um clima de
A diverrsidade climáática é sem dúvida uma mais
valia. Esta
E multipliciidade de clim mas permite, a este
País, po
ossuir distintaas regiões capazes de atrairr cada
qual o seu
s tipo de invvestimento im mobiliário.

Fig. 35 – Áreas Climáticas, Espanha


a

31
Promoção Imobiliária

1.4 11 1 Castela e Leão


1.6 1.5
Andaluzia
2.1 Castilla - La Marcha
2.1
2.2 18.6 Aragão
Extremadura
4.6 Catalunha
Galiza
5.8 Valência
Múrcia
6.3 17.2 Astúrias
Navarra
Comunidade de Madrid
8.2 Ilhas Canárias
País Basco
9.4 15.7 Cantábria
La Rioja
[% ] Ilhas Baleares

Fig. 36 - Ocupação territorial segundo NUT 2, Espanha

A sub-divisão segundo NUTS 2 resulta em 19 regiões distintas (figura 34). Esta divisão provoca que
apenas 3 das 19 regiões sejam responsáveis por 51,5% de todo o território (figura 36).A análise que se
segue tem por base a referência bibliográfica ‘A Península Ibérica em Números 2008’ (8).
Espanha, com 44.474.631 habitantes, estimados para 2008, possui duas cidades que superam o milhão
de habitantes, Madri com 3.232.463 e Barcelona com 1.595.110. Existem no entanto 24 áreas
metropolitanas, das quais cinco superam o milhão de habitantes, Madrid com 5.952.153, Barcelona
com 4.481.559, Valência com 1 671 189, Sevilha com 1.341.844 e Málaga com 1.100.082, além da
área metropolitana de Bilbau, que possui 950.155 habitantes.
Na década de 70, Espanha atingiu o seu pico de crescimento com uma taxa de aproximadamente 12%.
Na década seguinte registou uma acentuada queda na taxa de crescimento que estabilizou na década de
90 atingindo um crescimento de 3,6% em 2001. Em 2007 a população apresentava-se com uma
percentagem grande de jovens adultos com idades entre os 20 e os 45. A diferença entre sexos é
reduzida com 0,96 homens por cada mulher.

Fig. 37 – Pirâmide Etária, 2007, Portugal e Espanha (8)

32
Promoção Imobiliária

Espanha à semelhança de Portugal apresenta uma


elevada densidade populacional na região da
capital devido à pequena área que se tem em
consideração. Destaca-se também aqui a maior
predominância de população junto à costa. No
entanto, para uma melhor compreensão da
distribuição da população é benéfica uma análise
em NUTS 3, para que a grande área de algumas
regiões não tenha uma influência grande de
diluição da população de metrópoles concentradas.

Fig. 38 – Densidade Populacional (hab/km2) , 2007, Portugal e Espanha (8)

O Produto Interno Bruto per capita em Espanha


apresenta duas zonas distintas. A metade superior
com valores aproximados e compreendidos entre os
17 mil e os 30 mil euros e a metade inferior com
valores compreendidos entre os 13 mil e os 17 mil
euros. O crescimento do PIB registava valores de
3,6% mas dada a crise económica mundial que
deflagrou em 2008 espera-se para 2009 que o
decréscimo do PIB à semelhança do que acontece
com Portugal atinja valores de recessão.

Fig. 39 – PIB per capita a preços corrente (em euros), 2005, Portugal e Espanha (8)

2.3.2. HABITAÇÃO
Espanha à semelhança de Portugal teve um crescimento contínuo do edificado até 2007. A partir daí
com os primeiros sinais de crise a brusca queda é evidente. Sendo os edifícios residenciais a grande
fatia da construção, é nestes que se evidencia mais o decréscimo de licenças aprovadas. Os edifícios a
reabilitar mostram agora estagnação enquanto que os não residenciais e a demolir caem também
bastante.
A reabilitação teve um crescimento moderado desde 2001 quando, segundo as estatísticas produzidas
nos censos, 89% dos edifícios se encontravam em boas condições, apenas 1% em ruínas e 10% em
estado degradado. A reabilitação foi uma aposta em Espanha nos últimos anos apesar de tal como em
Portugal ainda insuficiente quando comparada com a Europa do Norte.

33
Promoção Imobiliária

250000
Total de
200000 Edifícios
Residenciais
150000
Não
100000 Residenciais

50000 A Reabilitar

[Edifícios]
0 A Demolir
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 [Anos]

Fig. 40 – Evolução de número de Edifícios Licenciados, Espanha

A distribuição do edificado em Espanha distingue três regiões que concentram mais de metade das
licenças aprovadas. Catalunha, Andalucía e Madrid destacam-se assim com 52%, devendo-se ao facto
de estas regiões abrangerem mais de um quarto da população de Espanha. A cidade de Madrid e
Barcelona são as grandes metrópoles de Espanha e em conjunto com o sul são também os pontos
fortes do turismo, resultando numa crescente expansão.

13 Cataluña
22
Andalucía
3
Madrid (Comunidad de)
4
Comunitat Valenciana
5 País Vasco
5 Castilla-La Mancha
16
Castilla y León
7 Aragón
Galicia
11 14 [%] Restantes

Fig. 41 – Licenças de Construção por região NUT2, 2007, Espanha

34
Promoção Imobiliária

20.27 8.54 8.36 7.94 5.31


7.05 4.16
14.93 10.15 2.75
21.21
27.76 Melilla Ceuta
28.15 Madrid (Comunidad de) País Vasco
40.59 Cataluña Comunidad Valenciana
365.54 Balears (Illes) Canarias
57.09 Asturias (Principado de) Murcia (Región de)
Andalucía Galicia
78.83 Rioja (La) Cantabria
Navarra (Comunidad Foral de) Aragón
Castilla-La Mancha Castilla y León
141.63
Extremadura
245.21
[Edifícios/km2]

Fig. 42 – Densidade de Edifícios, 2007, Espanha

A densidade de edifícios, segundo os Censos de 2001, como seria de esperar, é maior em Melilla e
Ceuta dada a sua reduzida área (figura 42). Madrid com um índice de 141,63 vem em primeiro do
Continente, seguido do País Vasco com 78,83, da Cataluna com 57,09 e Valencia com 40,59. À
excepção da capital, à semelhança da população há uma litoralização da habitação sendo maior a
densidade a Este e em seguida a Norte do país.

2.3.3. ESCRITÓRIOS
O mercado de escritórios espanhol é mais acentuado na capital, Madrid, e em Barcelona. A população
é muito superior à das restantes áreas metropolitanas e por isso apenas estas duas são alvo de
consideração por parte das consultoras imobiliárias mundiais. Com o país a atravessar um período de
recessão económica, o mercado de escritórios foi dos primeiros a cair e a registar uma diminuição
crescente da procura e consecutivamente das rendas. A análise seguinte tem por base as referências
bibliográficas (9) e (10).

Fig. 43 – Mapa de Escritórios, 2009, Madrid (9)

35
Promoção Imobiliária

Em 2007 registavam-se ainda recordes de absorção em Madrid, num total de 900.000 m2. Em
contraste com o ano de 2009, um dos piores de toda a história, que na primeira metade verifica uma
absorção de apenas 120.000 m2. A queda das rendas é mais intensa no centro da cidade (City I)
apresentando uma variação negativa, no espaço de um ano, de 26%. O investimento no mercado de
escritórios caiu face ao ano anterior 16%, mas surpreendente é a queda face ao ano 2007, de 73%.
Os escritórios em Madrid eram no inicio de 2008 distribuídos com 73% para a zona M-30, 17% para o
centro da cidade, 8% para M-40 Madrid e 2% para M-40 Rest.
A taxa de desocupação que tinha registado um máximo de aproximadamente 9,5% em 2003, depois de
uma recuperação até 2007, vê-se agora novamente a aumentar atingindo no segundo trimestre de 2009
os 8%. Esta desocupação, em 2009, é mais acentuada na zona M-40 Madrid com 11,3%, em seguida
em M-40 Rest com 10,2% e M-30 e City Center com 7% e 6,4%, respectivamente.
A procura está em queda desde Agosto de 2008 e consequentemente as rendas. Nas zonas mais caras,
como a de CBD a queda face ao ano anterior é de 25 a 30%, enquanto nas restantes zonas varia entre
12 e 18%.

Fig. 44 – Mapa de Escritórios, 2009, Barcelona (10)

Na cidade de Barcelona, a situação assemelha-se à de Madrid, apesar de mais moderada. Com uma
queda na absorção, a meio do ano de 2009 relativamente ao ano de 2007, de 54,44%. Representando
um total de 106.000 m2 neste final da primeira metade de 2009.
No final de 2008 a área total de escritórios em Barcelona atingia 5.209.000 m2. Essa área é agora
distribuída com 51,9% no City Centre, 31,1% na Periphery e New Business Areas e 17% na zona

36
Promoção Imobiliária

prime. É de notar que há treze anos atrás as zonas da Periphery e New Business Areas tinham apenas
14%, sendo responsáveis neste período por uma expansão muito elevada comparativamente às
restantes zonas. Edifícios de Classe A representam 66% do total, enquanto a Classe B ou qualidade
média 27% e Classe C 7%. Esta última classe não possui os requisitos mínimos, mas é tida em conta
dada a sua localização.
A taxa de desocupação continua a aumentar, atingindo no final de 2008 os 8,15% e a meio de 2009
9,48%, principalmente na New Business Area e Periphery. Tal como verificado em Madrid, as
primeiras zonas a serem afectadas pelo aumento de escritórios vagos são as zonas menos nobres e
onde recentes empreendimentos não são absorvidos na presente situação, sendo a City Centre e a
Prime as últimas a sentirem este efeito.
As rendas na zona Prime caíram para os 22,5 euros/m2/mês, representando uma queda de 10% face ao
final do ano anterior. O investimento está obviamente em queda apesar de se verificar um ligeiro
melhoramento devido a investimentos privados no sentido de aproveitar o mercado em baixa para
investir nas zonas nobres.

Fig. 45 – Evolução das Rendas de Escritórios, Barcelona (10)

2.3.4. RETALHO
O retalho partilha da situação de crise do País e em plena queda, este sector mostra-se com melhor
saúde do que o de escritórios. As rendas, do mercado de rua das zonas prime, em Barcelona e Málaga
ainda apresentam crescimento enquanto que nas restantes estabilizaram. Já relativamente a Madrid e
Barcelona, as rendas dos armazéns continuam a mostrar ambas crescimento. Esta situação contrária à
de crise que se atravessa deve-se ao facto de a oferta nas zonas prime e nos centros comerciais de
excelência ser limitada, conseguindo por isso manter e até crescer as suas rendas.
A densidade de área bruta locável de centros comerciais está na média Europeia com
aproximadamente 210 m2 por 1000 habitantes.

37
Promoção Imobiliária

Fig. 46 – Rendas para Comércio e Armazéns em zonas prime, Março 2009, Espanha (11)

2.3.5. TURISMO
Espanha com a sua extensa linha de costa para o Mar Mediterrâneo, as suas ilhas, as montanhas com
elevada altitude e a multiplicidade de climas que daí advêm, faz com que seja palco de uma variada e
extensa oferta turística. Desta forma facilmente se observa a densidade mais elevada de oferta turística
na costa Mediterrânica, ilhas, regiões montanhosas e na capital.

Fig. 47 – Taxa de Ocupação de Camas em Estabelecimentos Hoteleiros, 2007, Portugal Continental e Espanha
(8)

38
Promoção Imobiliária

A oferta hoteleira crescia a um ritmo elevado de quase 5% no ano de 2002, mas chega a 2007 com
uma taxa de crescimento de aproximadamente 1,5%. De ter em conta a crise de 2008 que faz
comprimir ainda mais o investimento neste ramo e consequentemente o crescimento do número de
camas.

Fig. 48 – Taxa de Crescimento das Camas em Estabelecimentos Hoteleiros, 2001 a 2007, Portugal e Espanha
(8)

233

1 451 Estrelas de Ouro


1 909 Cinco
Quatro
Três
2 134 Duas
Uma

2 858

Fig. 49 – Estabelecimentos Hoteleiros por Estrelas de Ouro, 2009, Espanha

A distribuição hoteleira, classificada com estrelas de ouro, é distribuída com 33% de três estrelas, 25%
de duas, 22% de uma, 17% de quatro e apenas 3% de cinco.
A região com maior número de estabelecimentos hoteleiros é a Andaluzia. A abranger toda a linha de
costa a sul, é fácil de entender esta aglomeração. Em seguida está a Catalunha, seguida da Galiza e
Castela e Leão. Só em quinto lugar vêm as Ilhas Baleares que em número de camas ficam em primeiro
lugar. Também, as Ilhas Canárias passam despercebidas em termos de estabelecimentos mas em
número de camas aparecem num relevante quarto lugar. Esta discrepância acontece dada a oferta
turística essencialmente em hotéis de grandes dimensões, destinados a um turismo de massas (figuras
50 e 51).

39
40
Promoção Imobiliária

0
500
1000
1500
2000
2500
3000

0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
350000
Castela e Leão
Castela e Leão Andaluzia
Andaluzia Castilla ‐ La Marcha
Castilla ‐ La Marcha
Aragão
Aragão
Extremadura
Extremadura
Catalunha
Catalunha
Galiza
Galiza
Valência
Valência
Múrcia Múrcia

Astúrias Astúrias
Navarra Navarra
Comunidade de Madrid Comunidade de Madrid
Ilhas Canárias Ilhas Canárias
País Basco País Basco
Cantábria Cantábria

Fig. 51 – Número de Camas por Região NUT2, 2009, Espanha


La Rioja La Rioja
Fig. 50 – Número de Estabelecimentos por Região NUT2, 2009, Espanha

Ilhas Baleares Ilhas Baleares
Promoção Imobiliária

2.4. CARACTERIZAÇÃO DA PROMOÇÃO IMOBILIÁRIA EM FRANÇA


2.4.1. POPULAÇÃO

Fig. 52 – França, Regiões e suas Capitais, 2009 (12)

França, localizada no centro do continente Europeu, é vizinha da Espanha, Suíça, Itália, Alemanha,
Holanda, Bélgica, Luxemburgo, Andorra, Mónaco e Reino Unido. Foi uma potência colonial no
passado, e ainda possui territórios e dependências ultramarinas, em diversos lugares no mundo. É a
oitava potência mundial.
Com 675.417 quilómetros de extensão, tem linha de costa com o Mar Mediterrâneo a sul e Oceano
Atlântico a norte e oeste. Possui também várias regiões montanhosas de elevada altitude, inclusive a
maior montanha da Europa Ocidental.
A França não só é desenvolvida como é o terceiro país mais rico da União Europeia disputando com a
Alemanha e o Reino Unido a liderança da economia deste Continente.
Em termos climáticos possui quatro distintas zonas (figura 53). A zona banhada pelo Oceano Atlântico
a norte e oeste tem um clima Oceânico. O interior é predominantemente de clima Continental, tendo
na fronteira com Espanha e Itália nas regiões de maior altitude clima Montanhoso. Na costa virada a

41
Promoção Imobiliária

sul o clima é Mediterrâneo. Segundo a classificação de Koppen o clima na costa com o Mediterrâneo é
do tipo Csa (clima mediterrâneo quente), enquanto no resto do país quase na sua totalidade é Cfb
(clima oceânico temperado).

Fig. 53 – Áreas Climáticas, França (13).

A análise que se segue tem por base a referência bibliográfica (12).


França após séculos de tradição centralizadora, quer política, quer económica, apresentava no término
da Segunda Guerra Mundial grandes disparidades regionais especialmente visíveis no peso excessivo
da capital, que contava com cerca de 15% da população total. A diferença de desenvolvimento entre as
cidades e o campo era também avassaladora. A instituição das Regiões Administrativas e as
consequentes leis de descentralização conseguiram instaurar uma repartição mais equilibrada da
população e da actividade económica. O território Francês está então dividido em 26 regiões,
demonstradas na figura 52, sendo 21 metropolitanas, a Córsega e mais 4 ultramarinas. Cada região tem
a sua capital e é dividida em departamentos.
As regiões formadas, em França Continental e Córsega, ocupam um máximo de 8% e mínimo de 2%
do território total (figura 54). Desta forma o território fica bastante uniforme e apesar de haver a
centralização da população na região de Paris, as restantes partilham de variações moderadas, como
podemos observar na densidade populacional, na figura 55.

42
Promoção Imobiliária

8 2 8
6 5 Alsace Aquitaine
Auvergne Bourgogne
5 6 Bretagne Centre
4 Champagne-Ardenne Corse
5 Franche-Comté Ile-de-France
6 Languedoc-Roussillon Limousin
Lorraine Midi-Pyrénées
7
2 Nord-Pas-de-Calai Basse-Normandie
3 Haute-Normandie Pays de la Loire
5 Picardie Poitou-Charentes
2 3 Provence-Alpes-Côte d' Azur Rhône-Alpes
8
2 2
4 3 5 [%]

Fig. 54 – Ocupação territorial, segundo Regiões, França Continental e Córsega

77 52 52 52 72
68 140 222
98 156 115 35
65
109 Alsace Aquitaine
Auvergne Bourgogne
Bretagne Centre
147
Champagne-Ardenne Corse
83 Franche-Comté Ile-de-France
Languedoc-Roussillon Limousin
324 Lorraine Midi-Pyrénées
Nord-Pas-de-Calai Basse-Normandie
Haute-Normandie Pays de la Loire
974 Picardie Poitou-Charentes
62
Provence-Alpes-Côte d' Azur Rhône-Alpes
99 95
43 [pop/km2]
Fig. 55 – Densidade Populacional, segundo Regiões, 2008, França Continental e Córsega

3 2
10 5
2
3
8 Alsace Aquitaine
5
Auvergne Bourgogne
3 4 Bretagne Centre
3 0 Champagne-Ardenne Corse
Franche-Comté Ile-de-France
6 2 Languedoc-Roussillon Limousin
Lorraine Midi-Pyrénées
3 Nord-Pas-de-Calai Basse-Normandie
19 Haute-Normandie Pays de la Loire
2 6 Picardie Poitou-Charentes
5 Provence-Alpes-Côte d' Azur Rhône-Alpes
4 4
1 [%]

Fig. 56 – Distribuição da População, segundo Regiões, França Continental e Córsega

43
Promoção Imobiliária

A França metropolitana, com aproximadamente 62.106.000 habitantes, possui várias regiões que
superam o milhão de habitantes, existindo a grande região de Paris, que ultrapassa os 10 milhões de
habitantes. Com 22 Regiões, observadas na figura 56, três possuem 37% da população total sendo a
restante distribuição bastante uniforme. O crescimento médio da população é de aproximadamente
0,6%.
Em 2008 a população apresentava-se bastante uniforme até à idade de 60 anos. A diferença entre
sexos é reduzida, mas sendo a esperança média de vida das mulheres claramente maior que a dos
homens (figura 57).

Idade

Homens Mulheres

França

Número em milhares

Fig. 57 – Pirâmide Etária População, 2008, França (12)

O Produto Interno Bruto per capita em França apresenta o valor mais elevado na zona de Paris. A
elevada população desta região não faz surpreender que seja a única que se destaca individualmente. O
crescimento do PIB registava valores em volume de 4,9% ainda recentemente, mas dada a crise
económica mundial que deflagrou, em 2008 ficou nos 2,9% com tendência de continuar a decrescer
para 2009.

2.4.2. HABITAÇÃO
A habitação sofreu um crescimento constante na última década a rondar os 4,4%. Como já foi
observado em outros Países a queda em 2008 é evidente e em 2009 essa tendência mantém-se
constante. Em 2006 o número de habitações rondava os 32 milhões sendo 26,9 milhões de residência
principal, correspondendo a 84,1%. A residência secundária sofreu uma diminuição da percentagem
de 10,2, em 1996, para 9,9 em 2006. A habitação vaga é ainda relevante apesar da diminuição de um
ponto percentual entre 1996 e 2006.
Segundo as estatísticas de 2002 as necessidades de reparação do parque habitacional ascendia aos
7,2%.

44
Promoção Imobiliária

Moradias em milhares de Apartamentos em euros/m2


euros

Apartamentos

Moradias

Anos
Fig. 58 – Evolução da Construção de Apartamentos e Moradias, França (12)

Quadro 8 – Habitação, 2009, França (12)


Habitação 1996 2006
Número de Habitações (milhões) 28.6 32
Residências Principais (%) 82.8 84.1
Residências Secundárias (%) 10.2 9.9
Habitação Vaga (%) 7 6

A evolução média do número de habitações, em 2007, tem sido mais forte na costa Oeste e no Sul, a
registar valores superiores a 1,5%, em comparação com o interior e Este, com valores a rondar os
0,9%. A média da França Metropolitana é de 1,1%.

Fig. 59 – Crescimento Médio do Número de Habitações, 2007, França (14)

45
Promoção Imobiliária

2.4.3. ESCRITÓRIOS

Fig. 60 – Mapa de Escritórios, 2006, France (15)

Paris e a região de Ile-de-France possuíam, em 2006, o maior stock de área de escritórios da Europa,
com 48,5 milhões de metros quadrados. Muito à frente de Bruxelas com 12 milhões e de Frankfurt
com 11,5 milhões de metros quadrados. Vivia-se na altura uma época de crescimento notável onde se
chegava inclusive a bater recordes de construção e de absorção.
A recolocação dos serviços de estado na periferia da cidade, aliado ao facto de praticar preços
inferiores ao do centro de Paris, fez com que surgissem áreas nos subúrbios onde este mercado ganhou
importância notável.
Em 2006, o CBD de Paris, que conta com 17% da área total do mercado de escritórios, registava uma
taxa de desocupação na ordem dos 6,53% e rendas na ordem dos 730 euros/m2/ano, as segundas mais
altas da Europa. Em 2009, três anos depois a renda desta mesma zona baixou para os 700
euros/m2/ano. As rendas prime do centro são as mais afectadas pela crise, uma vez que sendo as
superiores há uma tendência de relocação para a periferia onde o preço por metro quadrado é
substancialmente menor. Assim assiste-se recentemente a um decréscimo acentuado de 14,6% para o
CBD enquanto a zona de La Défense cresce 6,8% (figura 53).
A taxa de desocupação, devido ao término de diversos projectos em construção, atingiu em Março de
2009 os 7%. Esta taxa aumenta ainda em 2009 pois estavam ainda alguns empreendimentos para
terminar. Este aumento de oferta excedente vai consequentemente provocar diminuição das rendas
nessas zonas.

46
Promoção Imobiliária

Quadro 9 – Rendas Prime e Taxa de Crescimento, Março 2009, França (16)

O recorde de quase 9% de crescimento das rendas em 2006 contrasta com a recessão em 2009 que
regista um decrescimento de 1% depois de parecer que ia estabilizar ainda positiva em finais de 2008.

Crescimento da
Renda

Fig. 61 – Evolução das Rendas, 2004 a 2009, França (16)

2.4.4. RETALHO
Comércio de rua de referência, centros comerciais e retail parks, apresentavam todos crescimentos em
2007. Os últimos destacavam-se com um crescimento quase dobro dos centros comerciais e dez vezes
superior ao crescimento do comércio de rua de referência. A dominar com 46%, 30.998.037 m2, da
área total os retail parks pareciam a grande aposta naquele mercado. O comércio de rua de referência e
os centros comerciais partilhavam valores a rondar os 27%, 17.507.678 m2 e 18.042.575 m2
respectivamente, da área total.
A tendência geral das rendas era de crescimento, excepto nos centros comerciais principais que era de
estagnação.

47
Promoção Imobiliária

Quadro 10 – Propriedade de Retalho, 2007, França (17)

Quadro 11 – Rendas Prime de Centros Comerciais e Retail Parks, 2006 e 2007, França (17)

Analisando o ano de 2009, na figura 53, as rendas dos centros comerciais e do comércio de rua de
referência estagnaram, com excepção de Marseille, Bordeaux, Toulouse e Nice. Apesar da baixa
inflação e de estímulos fiscais o crescimento continuava em baixa.

48
Promoção Imobiliária

Quadro 12– Rendas Prime em High Street, Março 2009, França (18)

2.4.5. TURISMO
França, no centro da Europa, um dos Países mais desenvolvidos do Mundo, com um enorme
património histórico, linha de costa para o Mar Mediterrâneo e para o Oceano Atlântico, ilhas
paradisíacas, diversas montanhas de elevada altitude e com uma diversidade grande de climas, faz com
que seja alvo de uma das mais elevadas procuras turísticas mundiais.

Quadro 13 – Turismo, 2008, França (12)


Estabelecimentos
Tipo de Estabelecimento
(milhares)
Hotéis de turismo 17.5
Residências de turismo e similares 1.8
Parques de campismo 7.9
Aldeias turísticas e turismo de habitação 1.4
Pensões 163.9
Residenciais 37.6
Albergues de juventude 0.3
Total de alojamentos 230.5
Outras residências secundárias 2965.8
Total 3196.2

A oferta hoteleira em termos de estabelecimentos tem vindo a diminuir há mais de dez anos, enquanto
a oferta de camas tem vindo a aumentar desde o ano 2000, (figuras 62 e 63). França contava em
Janeiro de 2009 com 17.487 hotéis e uma capacidade em 612.082 camas. Destes estabelecimentos
75% são de duas e três estrelas, 53% e 22% respectivamente. Os estabelecimentos de classificação

49
Promoção Imobiliária

quatro e quatro de luxo correspondem apenas a 5%, ficando assim com a menor porção do global,
(figura 64).

20,500
20,000
19,500
19,000
18,500
Estabelecimentos 18,000
17,500
17,000
16,500
16,000

2004*
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003

2005
2006
2007
2008
Anos

Fig. 62 – Evolução do Número de Estabelecimentos Hoteleiros, França Metropolitana (14).

620,000
610,000
600,000
590,000
Camas
580,000
570,000
560,000

Anos

Fig. 63 – Evolução do Número de Camas em Estabelecimentos Hoteleiros, França Metropolitana (14).

5
12

22 8 Sem
Uma
Duas
Três
Quatro e Quatro Luxo

[%]

53

Fig. 64 – Distribuição de Hotéis por Classificação, 2008, França Metropolitana (14).

50
Promoção Imobiliária

22 11 0
2 2
2
3
3
Ile-de-France Provence-Alpes-Côte d' Azur
3 34 Rhône-Alpes Nord-Pas-de-Calai
3 Aquitaine Pays de la Loire
Centre Bretagne
3 Midi-Pyrénées Languedoc-Roussillon
3 Bourgogne Basse-Normandie
Poitou-Charentes Alsace
3 Lorraine Haute-Normandie
4 Picardie Champagne-Ardenne
4 Auvergne Franche-Comté
4 10 Limousin Corse
4 9 [%]

Fig. 65 – Distribuição da Capacidade Hoteleira de França Metropolitana por Região, 2009 (14).

A região com de capacidade hoteleira é a Ile-de-France. Paris é uma das cidades mais procuradas em
todo o Mundo, pelo que é fácil de entender que esta região tome 34% de toda a oferta do pais. As
regiões de Provence-Alpes-Côte d’Azur e Rhône-Alpes são também relevantes com 10 e 9%
respectivamente (figura 65).

51
Promoção Imobiliária

2.5. CARACTERIZAÇÃO DA PROMOÇÃO IMOBILIÁRIA NO REINO UNIDO


2.5.1. POPULAÇÃO

Fig. 66 – Mapa do Reino Unido (19)

O Reino Unido da Grã-Bretanha e Irlanda do Norte, vulgarmente chamado de Reino Unido, é um país
insular soberano localizado no noroeste da Europa Continental. É composto pela ilha da Grã-Bretanha,
pela parte nordeste da ilha da Irlanda e muitas outras pequenas ilhas. É cercado pelo Oceano Atlântico,
o Mar do Norte, o Canal da Mancha e o Mar da Irlanda. É constituído pela união de quatro nações,
Inglaterra, Irlanda do Norte, Escócia e País de Gales. Principal potência mundial do passado é agora
um país desenvolvido, com a sexta maior economia do mundo (PIB nominal).
Com aproximadamente 245 mil km2, está localizado a 35 quilómetros da costa noroeste da França.
Inglaterra corresponde a praticamente metade da área total do Reino Unido, cobrindo 130.410 km2. A
Escócia ocupa 78.772 km2, o País de Gales 20.758 km2 e a Irlanda do Norte somente 14.160 km2.
O Reino Unido tem grandes períodos de chuva ao longo de todo o ano e a temperatura varia ao longo
das estações, mas raramente fica abaixo de 10°C ou acima de 35°C. Segundo a classificação de
Koppen é um clima Oceânico Temperado, Cfb.
A Inglaterra divide-se em nove regiões, North West, North East, Yorkshire and the Humber, West
Midlands, East Midlands, Eastern Regions, Grande Londres, South West e South East.
As regiões ocupam o território de Inglaterra de uma forma bastante uniforme, variando de 10 a 18%,
excepto a Grande Londres que apenas possui 1% e North East England com 6% (figura 67). Desta
forma o território fica bastante uniforme e apesar de haver a centralização da população na região de
Londres, as restantes partilham de variações moderadas, como podemos observar na densidade
populacional (figura 69).

52
Promoção Imobiliária

East Midlands East Midlands


East of England East of England
12 12 Great London 10 8 Great London
North East England 11 11 North East England
10
15
North West England North West England
10 15
1 South East England
18 6 South East England
South West England 16 5 South West England
11
15 14
West Midlands West Midlands
[%] Yorkshire and the Hunter [%] Yorkshire and the Hunter

Fig. 67 – Ocupação Territorial, segundo Regiões, Fig. 68 – Distribuição da População, segundo


Inglaterra Regiões, 2001, Inglaterra

267 282
East Midlands
207 322
405 East of England

419 Great London


North East England
475
North West England
293 South East England
South West England
4562 West Midlands
Yorkshire and the Hunter

[pop/km2]

Fig. 69 – Densidade Populacional, segundo Regiões, 2001, Inglaterra

O Reino Unido, com aproximadamente 61.383.000 habitantes em 2008, tem a maioria da sua
população em Inglaterra (84%). O País de Gales tem 5%, a Escócia 8% e a Irlanda do Norte 3% ainda
assim com 1.775.000 habitantes. Em Inglaterra a população está distribuída de forma relativamente
uniforme, com um máximo de 13,6% para South East e um mínimo para North East de 4,3%, segundo
os Censos de 2001. Londres vem em segundo lugar com 12,2%.
Em 2008 a população apresentava variações menores, com uma concentração mais elevada nas idades
compreendidas entre os 15 e os 25 anos e entre os 35 e os 50 anos de idade. A diferença entre sexos é
reduzida, sendo a esperança média de vida das mulheres ligeiramente maior que a dos homens (figura
70).

53
Promoção Imobiliária

Idade

Homens Mulheres

População (milhares)
Fig. 70 - Pirâmide Etária População, 2008, Reino Unido (20)

O Produto Interno Bruto per capita no Reino Unido é o 13º mais elevado do Mundo. A zona de
Londres é a mais acentuada. O crescimento do PIB registava valores de 3,0% ainda em 2007, mas
dada a crise económica mundial, em 2009 a previsão é de recessão.

2.5.2. HABITAÇÃO
A análise que se segue tem por base a referência bibliográfica (21).
Inglaterra à semelhança de outros países da Europa teve um crescimento contínuo do edificado nos
últimos anos até 2007. De 2001 a 2007 a habitação cresceu 35%, correspondendo a 175.000 unidades.
No ano de 2008 a tendência de crescimento mudou e instalou-se uma constante diminuição
comparativamente aos anos anteriores, acentuando-se ainda mais em 2009.
A habitação devoluta teve um decrescimento moderado de 2002 a 2007, passando de 2,9 para 2,1%
respectivamente.
Segundo a nova definição de Decent Homes de 2006, existiam nesse ano cerca de 7,7 milhões
habitações não decentes, correspondendo a 35% do total. A reabilitação e reparação do edificado é
portanto uma necessidade urgente a explorar.
A distribuição da habitação no Reino Unido distingue Inglaterra com 83% do total. A Irlanda do Norte
é a que detém menor percentagem, 3%, País de Gales em seguida com 5% e Escócia com 9%. Desta
forma Inglaterra é a única zona com expressão significativa que justifique uma análise mais
pormenorizada.

54
Promoção Imobiliária

3
9

Inglaterra
Gales
Escócia
Irlanda do Norte

[%]
83

Fig. 71 – Distribuição Habitação, 2007, Reino Unido

A distribuição em Inglaterra, segundo as suas regiões, é bastante uniforme variando de 5 a 16%, com
sete das nove regiões a variar entre os 10 os 16%. South East fica em primeiro seguido de Londres e
North West. A densidade é maior nestas regiões mas Londres destaca-se com valores muito superiores
aos restantes observados e, como se referiu, bastante uniformes. North West e South East vêm assim a
seguir, na respectiva ordem, com valores próximos.

10 5 North East
14 North West
Yorkshire and the Humber
16
East Midlands
10 West Midlands
East
London
15 9
South East
10 South West
11
[%]

Fig. 72 – Distribuição Habitação, segundo Regiões, 2007, Inglaterra

55
Promoção Imobiliária

96 132
North East
185 214 144 North West
120 Yorkshire and the Humber
East Midlands
176
West Midlands
126
East
Great London
2031
South East
[hab/km2] South West

Fig. 73 – Densidade Habitacional, segundo Regiões, 2007, Inglaterra

2.5.3. ESCRITÓRIOS
O Reino Unido tem um forte mercado de escritórios localizado maioritariamente em Inglaterra.
Londres é na Europa a cidade que possui as rendas mais elevadas, com valores muito superiores ao seu
mais próximo seguidor. A análise que se segue tem por base a referência bibliográfica (22).
A tendência deste mercado é actualmente de recessão, apesar de regionalmente se estar a aguentar
melhor que Central London (West End, City). A queda da absorção aumenta nas cidades principais
atingindo a ordem dos 50 a 60% ao ano, fazendo aumentar a taxa de desocupação e consequentemente
a oferta. Em West End a taxa de desocupação é, no terceiro trimestre de 2009, de 6% e em The City de
12%. A oferta total de West End está na ordem dos 5,5 milhões e em The City com 12 milhões de
metros quadrados.
Central London, ainda em 2007 já quase 2008 registava valores de 22% de crescimento das rendas,
face ao ano anterior. Já a meio de 2009 a situação inverte-se e a recessão é agora maior do que o
crescimento dessa altura. As rendas de West End apresentam a maior recessão na ordem dos 33% e
logo a seguir a City of London com aproximadamente 27%, figura 74. Na maior parte dos mercados
fora de Londres as rendas ainda não verificaram uma queda acentuada, registando um crescimento de
3,5% relativamente ao ano passado.

Crescimento anual das rendas


Fig. 74 – Variação Anual das Rendas de Escritórios, Julho 2009, Reino Unido (22)

56
Promoção Imobiliária

Crescimento das rendas

Crescimento das
Rendas %

Fig. 75 – Crescimento da Renda de Escritórios, 2001 a 2009, Central London (22)

2.5.4. RETALHO
À semelhança de outros países da Europa, o sector de retalho do Reino Unido, High Street (comércio
de rua de referência), centros comerciais e Retail Parks, apresentavam-se todos de boa saúde em 2007.
No ano 2009, com a situação actual de crise, a desocupação aumenta, as rendas baixam e o
investimento em novos empreendimentos é cada vez mais escasso. A análise que se segue tem por
base a referência bibliográfica (22).
O crescimento de centros comerciais foi muito variado ao longo dos anos. Ainda em 2008 apresentava
valores recorde de nova área bruta locável e logo em 2009 apresenta o crescimento mais baixo dos
últimos cinco anos. A área bruta locável, de centros comerciais, do Reino Unido está agora acima dos
16 milhões de metros quadrados (figura 77).

57
Promoção Imobiliária

Milhares
m2 Milhões
m2

Anos

Fig. 76 – Evolução da Construção de Centros Comerciais, Reino Unido

A tendência das rendas é de recessão, com País de Gales na pior situação de 15%, excepto em West
End que apesar de pouco ainda apresenta um crescimento aproximado de 0,8% (figura 78).

Crescimento anual das rendas


Fig. 77 – Evolução da Rendas no Mercado de Retalho, 2009, Reino Unido (22)

2.5.5. TURISMO
O Reino Unido, com as suas atraentes cidades de renome internacional, as suas paisagens rurais, as
cidades de interior repletas de pousadas, típicas tavernas, fazendas, mansões e castelos, é um dos
países mais requisitados pelos turistas a nível mundial. A análise que se segue tem por base a
referência bibliográfica (20).

58
Promoção Imobiliária

Quadro 14 – Turismo, 2007, Reino Unido

Tipo de Estabelecimento Estabelecimentos


Estabelecimentos de turismo colectivo 81848
Hotéis e estabelecimentos similares 39860
Outros estabelecimentos colectivos 41988
Parques de campismo 5099
Pensões e residenciais 35573
Outros tipos de acomodação 1316

A evolução dos estabelecimentos de alojamento turístico tem sido inconstante, registando uma
diminuição no ano de 2004 e um crescimento logo no ano seguinte que se manteve até 2007. Nesse
ano conta com 81.848 estabelecimentos, dos quais 48,7% são do tipo Hoteleiro. A evolução da
capacidade de alojamento, traduzido em número de camas apresenta uma variação sempre crescente,
acentuada em 2005 quando do crescimento do número de estabelecimentos. Em 2007 ascendia aos
3.046.142 de camas.

100000
95000
90000
85000
Estabelecimentos 80000
75000
70000
65000
60000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Anos

Fig. 78 – Evolução da Quantidade de Estabelecimentos, Reino Unido

3500000

3000000

2500000
Camas
2000000

1500000

1000000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Anos

Fig. 79 – Evolução da Quantidade de Camas, Reino Unido

59
Promoção Imobiliária

Os estabelecimentos de alojamento turístico no Reino Unido concentram-se em South West England,


seguido de Wales e North West England, no seu conjunto com 51%. Londres vem apenas em
penúltimo lugar com 2%. Já em termos de número de camas, Londres fica em 7º lugar com 7% mas
com uma diferença significativa para os primeiros com 17 e 15% de South West England e Wales.

3 21 South West Englad


4 20
5 Wales
North West England
6 South East
Scotland
Yorkshire and The Humber
8 Eastern
19 East Midlands England
West Midlands England
10 North East England
London
10 Northern Ireland
12
[%]

Fig. 80 – Distribuição de Estabelecimentos, segundo Regiões, 2007, Reino Unido

1
4 2 South West Englad
5 17 Wales
South East
6
North West England
Yorkshire and The Humber
7 Scotland
15 London
Eastern
8 West Midlands England
East Midlands England
North East England
10 14
Northern Ireland
11
[%]

Fig. 81 - Distribuição da Capacidade de Alojamento Turístico, segundo Regiões, 2007, Reino Unido

60
Promoção Imobiliária

3
PROMOÇÃO IMOBILIÁRIA E CRISE

3.1. INTRODUÇÃO
Este capítulo pretende retratar a situação actual de Portugal e dos países escolhidos como referência
em termos financeiros globais e do sector imobiliário em particular. Atravessamos, no presente, uma
das épocas mais instáveis e incertas dos últimos quase oitenta anos. No ano de 2008 despoletou-se
uma crise sem precedentes ao nível mundial, afectando todos os sectores. São tempos de reflexão
profunda do passado, presente e futuro, onde todas as regras são postas em causa, novas medidas são
criadas e abordagens diferentes têm de ser impreterivelmente adoptadas. Segundo Barack Obama:
Nós estamos na mais séria crise financeira em gerações (23).
O sector imobiliário é um dos mais afectados, onde agora, mais do que nunca, novos planos de acção e
de investimento têm de ser executados por profissionais de excelência. Assertividade na procura de
uma promoção imobiliária de qualidade e o domínio da situação actual do mercado, é a única solução
para aqueles que ainda sobrevivem às intempéries provocadas por esta crise.
Nos últimos doze meses muitos agentes económicos abandonaram a actividade da promoção
imobiliária no nosso país! (24)

3.2. FORMAS DE PROMOÇÃO IMOBILIÁRIA EM PORTUGAL


A Promoção Imobiliária abrange uma vasta área de acção, na concretização de empreendimentos. No
âmbito desde trabalho, centramo-nos nos ramos primordiais, consistindo esses em habitação,
escritórios, retalho e turismo. Em Portugal as formas mais comuns de acção do promotor privado, que
pretendemos explorar, incluem assim em cada ramo as seguintes vertentes:
• Habitação – Desenvolvimento de moradias e edifícios de habitação;
• Escritórios – Desenvolvimento de edifícios de escritórios tradicionais ou em open-space;
• Retalho – Desenvolvimento de comércio de rua inserido em edifícios de habitação ou
escritórios, e em centros comerciais, retail parks e factory outlets;
• Turismo – Desenvolvimento de turismo rural, estabelecimentos hoteleiros, aldeamentos
turísticos e conjuntos turísticos vulgarmente chamados de resorts;
Na habitação, as moradias constituem uma edificação em um único lote, destinadas a uma única
família, enquanto os edifícios de apartamentos correspondem a uma residência inserida numa

61
Promoção Imobiliária

edificação multifamiliar. Pode ainda ser classificada como 1ª ou 2ª habitação, consoante é a principal
ou a segunda residência do proprietário ou inquilino.
Os escritórios em open-space são a mais recente tendência, em Portugal, desta vertente do mercado
imobiliário. Disponibilizando os pavimentos do edifício, sem definição e constituição de tipologias,
permite ao utilizador definir o espaço, da forma que melhor satisfaz as suas necessidades.
No retalho, o tradicional comércio de rua, que geralmente era incluído em edifícios de habitação ou
escritórios, no piso de rés-do-chão, ou em galerias comerciais, vê-se agora a passar para segundo plano
com o aparecimento de grandes superfícies comerciais, chamadas de centros comerciais, com modelo
de gestão própria, constituídas por estacionamento, pavimentos de comércio e espaço destinado à
restauração e lazer. Estes ainda podem ser ao ar livre, mas com a restante oferta integrada. Soluções
aproximadas dos centros comerciais são os retail parks e os factory outlets. Os primeiros são
constituídos por grandes superfícies de retalho, cada uma com entrada individual pelo exterior, de um
só pavimento e com parque de estacionamento igualmente no exterior. Os segundos são constituídos à
semelhança dos centros comerciais com as seguintes excepções: possui estacionamento exterior,
geralmente é constituído por um só piso e os estabelecimentos comercializam os produtos a preços de
desconto, uma vez que provêem de colecções de anos anteriores e se destinam ao escoamento de
stocks das marcas promovidas.
Das diversas vertentes do turismo, definidas no decreto-lei 39 de 2008, centramo-nos nos
estabelecimentos hoteleiros, aldeamentos turísticos, conjuntos turísticos (resorts) e nos
empreendimentos de turismo no espaço rural.
Estabelecimentos hoteleiros são definidos na lei como empreendimento turístico destinado a
proporcionar alojamento temporário.
Os conjuntos turísticos são definidos como os empreendimentos turísticos constituídos por núcleos de
instalações funcionalmente interdependentes, situados em espaços com continuidade territorial, ainda
que atravessados por estradas e caminhos municipais, linhas ferroviárias secundárias, linhas de água
e faixas de terreno afectas a funções de protecção e conservação de recursos naturais, destinados a
proporcionar alojamento e serviços complementares de apoio a turistas, sujeitos a uma administração
comum de serviços partilhados e de equipamentos de utilização comum, que integrem pelo menos dois
empreendimentos turísticos de um dos tipos previstos no n.º 1 do artigo 4.ºdo decreto lei a cima
referido, sendo obrigatoriamente um deles um estabelecimento hoteleiro de cinco ou quatro estrelas, e
ainda um equipamento de animação autónomo e um estabelecimento de restauração. Os conjuntos
turísticos oferecem muitas vezes habitação em moradias, disponibilizando os restantes serviços.
Os aldeamentos turísticos são definidos muito à semelhança dos conjuntos turísticos, sendo a sua
maior diferença resultante do facto de os edifícios que os integram não poderem exceder três pisos,
incluindo o rés-do-chão, podendo estes fazer parte dos conjuntos turísticos anteriormente definidos.
Os empreendimentos de turismo no espaço rural, tal como o nome indica, referem-se àqueles que
estão localizados no espaço rural e que resultam da utilização de edificações reconstruídas, reabilitadas
ou ampliadas, com arquitectura coerente com a envolvente.
Nos próximos dois subcapítulos, 3.3 e 3.4, apresentam-se exemplos dos empreendimentos imobiliários
dos tipos acima referidos, com o objectivo de enquadrar e explorar, a diversidade e as características
essenciais de cada um deles.

62
Promoção Imobiliária

3.3. CRISE FINANCEIRA E A PROMOÇÃO IMOBILIÁRIA


3.3.1 CRISE FINANCEIRA E ECONÓMICA MUNDIAL
O mundo, na actualidade, não é mais um universo de regiões distantes e desconhecidas. O mundo
tornou-se globalizado, plano, pequeno (25). Presenciamos actualmente uma era em que as civilizações
se mergem numa só e em que os cidadãos viajam, instantaneamente através da internet por vários
países do outro lado do globo.
A Globalização é sem dúvida uma mais-valia para o mundo em geral e para cada indivíduo em
particular. Disponibiliza a liberdade de acesso à informação global e instantânea, em que todos podem
intervir, o livre comércio ganha nova forma e o contacto sem fronteiras entre todos torna-se uma
realidade absoluta. Independentemente das tendências políticas, o momento em que todo o mundo
ficou ligado, é sem dúvida uma das maiores conquistas que o ser humano pôde presenciar. De acordo
com Jack Welch, a globalização mudou-nos para uma empresa que procura no mundo, não só para
vender e comprar, como também os melhores talentos e ideias (26).
A nova interpretação de mercado livre e o livre acesso à informação global, a qualquer momento,
torna a tomada de medidas por cada país isolado, actualmente, ineficientes. Numa ‘Era de
Globalização’ em que as compras básicas individuais se podem fazer de outro país sem sair de casa e a
partir também de casa se pode investir, por exemplo, na bolsa de Nova York, num fundo que possui
activos no Japão, introduz uma série de factores sem precedentes. Segundo o maior dinamizador desta
tecnologia, Bill Gates, a internet vai ajudar a conseguir um capitalismo livre de fricção, pondo em
contacto directo o vendedor e o comprador e disponibilizando mais informação aos dois, sobre cada
um (27).
A entrada desta nova plataforma de comunicação, trouxe uma enorme oportunidade de negócio, tanto
no processo tecnológico que ela envolve para se tornar possível, como na sua própria utilização. A
População, em geral, perante qualquer nova oportunidade, sem olhar muitas vezes à viabilidade, inicia
sempre um investimento desmedido. Assim, em algum tempo, é capaz de criar uma oferta excessiva e
especulativa. Como qualquer ‘bolha’ atinge o seu limite no momento em que os intervenientes se
apercebem que o retorno dos seus investimentos é pouco provável, dada a saturação do mercado. É
nesse momento que se inicia uma crise financeira e económica.
A crise foi, neste caso, diminuída quando o Governo Norte-Americano para aquecer a economia
facilitou o acesso ao crédito bancário. Com taxas de juro baixas, restrições menos rígidas mesmo a
classes mais desfavorecidas, sem acesso a garantias bancárias e empregos estáveis, tinham agora ao
seu alcance uma forma fácil e rápida de resolver os seus problemas financeiros, a curto prazo, mas
penalizando o futuro. A maioria da População é incapaz de tomar decisões a longo prazo, sendo as
decisões que toma a curto prazo geralmente desfavoráveis no futuro um pouco mais afastado. Assim,
com maior poder de compra, a procura aumenta e consequentemente a situação económica do país
melhora. Mas a linha é ténue que assegura a reparação da economia ou provoca um novo clima
especulativo que só pode conduzir novamente ao desastre. Com a busca por crédito irreflectido, a
procura é de tal ordem acrescida que provoca aumento dos preços da oferta e a consequente inflação
especulativa. Esse aumento do valor dos produtos conduz a um aumento do valor das garantias
bancárias que a mesma população já recorrente usa para conseguir aumento do crédito. De acordo com
Warren Buffett, a maior causa singular desta crise está na incrível bolha do mercado residencial,
onde se pensava que os preços só poderiam subir consistentemente (28). Uma População previsível,
um Governo incapaz e uma Banca desmedida está na génese da crise actual.

63
Promoção Imobiliária

O Governo já um pouco tardiamente, apercebe-se do sobreaquecimento da economia e aumenta as


taxas de juro para diminuir a inflação. Mas os devedores de classes mais desfavorecidas não
conseguem suportar esse aumento nas suas prestações de crédito. E com o acesso de tal forma
facilitado não foram poucos os que se encontraram nessa situação. Alguns bancos começam a ficar
numa situação crítica que os obriga a ter mais precauções com o acesso ao crédito imobiliário o que
afecta a procura e consequentemente provoca uma queda no seu valor. Valores esses que tinham sido
dados como garantias nos créditos que estavam agora com dificuldades de cumprimento. Por esta
altura, através de mecanismos financeiros, o risco dos créditos concedidos nos Estados Unidos era
agora partilhados por bancos de todo Mundo, estamos na ‘Era da Globalização’. A situação
rapidamente se alastra e o acesso ao crédito, mesmo entre bancos, começa a ser dificultado. Aliado à
constante queda dos valores dos activos imobiliários, o incumprimento do pagamento das prestações
aumenta e as suas garantias não cobrem a dívida. Os bancos perdem liquidez e os mais frágeis
prevêem falência. É aqui que se instala uma nova crise financeira.
Na globalização em que vivemos os intervenientes e aqueles que têm ligação a esses, atravessam
facilmente oceanos e continentes. Uma crise, com algum relevo, que se consegue manter localizada
pertence agora somente ao passado. Actuais crises de alguma importância expandem-se sem
dificuldades por todo o mundo. Desta forma, o acesso difícil ao crédito torna-se generalizado, a
procura diminui, consequentemente uma nova crise económica se instala, esta global, provocando
ainda um agravamento de toda a situação. A falência de um banco é agora acompanhada por todo
globo o que aliado à queda do mercado bolsista, agora agravada por uma crise de confiança, provoca o
pânico em todo o sector bancário. Os Governos na intenção novamente de diminuir os efeitos da crise,
tomam medidas para assegurar a sobrevivência de algumas instituições fundamentais à sociedade,
injectando dinheiro dos contribuintes para cobrir as dívidas que a Banca, o Governo e a População
provocaram. Opiniões divergem, se a razão da fragilidade de algumas instituições se deve ao
incumprimento de regras legais. Aqui a importância dessa instituição na sociedade dita a assertividade
da medida tomada.
Global e sem precedentes é a forma mais clara de definir esta crise. Conduziu à ruína de pessoas,
empresas, instituições financeiras e até países. Alastrou-se a todo mundo provocando o endividamento
dos países mais desenvolvidos, os mais afectados, levando-os à recessão. O futuro depende de
medidas adoptadas pelo Governo capazes de recuperar desta e evitar próximas situações de crise, que
se revelam processar sempre da mesma forma. Evitar a especulação inconsequente que se financia
recorrentemente e provoca crescimento de especulação cíclica é de certo modo um dos pontos a
intervir. A Banca não pode mais actuar para lá da linha ténue que determina o que é legal e
moralmente correcto, do oposto. A População será sempre previsível. Quem tem o poder de a conduzir
que o faça no melhor interesse da sociedade, de preferência a longo prazo.
Vivemos numa Era de fundamental transformação económica, em que a evolução da tecnológia trás
novos desafios, muda o modo como vivemos e a forma como o mundo faz negócios. Indústrias podem-
se mudar para qualquer parte do globo que tenha ligação à internet e pessoas com vontade de
trabalhar, Barack Obama (29).
O mundo é global, as crises são assim globais, as medidas de intervenção têm também de ser globais e
as políticas de mercado têm de se aproximar. A especulação só é possível se a Banca e os Governos
assim o permitirem. O livre mercado continua assim a ser a solução.

64
Promoção Imobiliária

Desenvolvimento de uma Crise Financeira e Económica

1. Nova fonte de negócio (Internet);


2. Aposta excessiva e especulação - Formação da ‘Bolha’;
3. Alcance da exploração máxima dessa nova fonte - Investimentos sem retorno - Explosão
da ‘Bolha’;
4. Crise dos envolventes e daqueles a quem eles afectam - A maioria da população é afectada
por esta crise;
5. Medidas do Governo de forma a incentivar o crédito e consequentemente o endividamento,
tais como diminuição das taxas de juro e menores restrições ao crédito;
6. Aumento do poder de compra;
7. Aumento do preço da oferta, inflação;
8. Acessibilidade ao crédito facilitada pela valorização dos bens dados como garantia
(imóveis) que servem assim para aumentar recorrentemente o empréstimo bancário;
9. Medidas do governo de controlo da inflação, aumento das taxas de juro;
10. Diminuição da procura;
11. Diminuição do preço da oferta, deflação;
12. Incumprimento das prestações de crédito, diminuição dos valores dados como garantia
(imóveis), crise do sector financeiro e queda generalizada da bolsa;
13. Falência de bancos e empresas mais fragilizadas;
14. Crise alastra-se a outros bancos;
15. Maior dificuldade de acesso ao crédito, crise de confiança dos consumidores;
16. Agravamento da diminuição da procura e consequentemente dos seus efeitos;
17. Tentativa do governo em abrandar a crise financeira, salvaguardando da falência outras
instituições financeiras;
18. Governo através do dinheiro dos contribuintes salva instituições financeiras da falência;
19. Agravamento do endividamento do país, crise financeira e económica da população;
20. Recessão!

Fig. 82 – Mecanismo de formação da crise financeira baseada na especulação

3.3.2 IMPACTO DA CRISE ACTUAL NO IMOBILIÁRIO


Crédito facilitado ao promotor e ao comprador levaram, no passado, o sector imobiliário a uma era de
expansão e euforia. Promoção Imobiliária era ambição de muitos indivíduos mesmo sem qualificações
ou juízo para promover empreendimentos de qualidade. O empreendedor menos experiente alcançava

65
Promoção Imobiliária

facilmente o sucesso com a venda de imóveis sem qualidade, a preços sustentados por uma clientela
também inexperiente. Foi a era do dinheiro fácil e venda segura. Mas as regras mudaram e esse
empreendedor no presente está fragilizado e em vias de extinção.
A crise actual que se atravessa afectou logo no seu início o sector imobiliário. A sua génese está no
incumprimento de prestações de crédito relativas a empréstimos para habitação, nas classes mais
desfavorecidas. Isto provocou a tomada de medidas mais rigorosas na concessão de crédito para o
imobiliário que conduziu no final à desvalorização destes activos pela diminuição da procura.
Estes dois factores, baixa procura e medidas rigorosas na concessão de crédito, levam o sector a um
patamar de recessão sem precedentes. A queda imparável é visível, no capítulo 2, em todos os sectores
a partir de meados de 2008. Empreendimentos foram adiados, outros interrompidos a meio e os que se
finalizaram a tempo estão como um veleiro à espera de vento. Empresas mais fragilizadas estão em
situações de grave crise ou atingiram mesmo a falência, enquanto promotores de excelência e sucesso
encontram agora uma oportunidade sem igual de investimento, com o sector subvalorizado.
A crise económica está a provocar uma mudança significativa no funcionamento do mercado, levando
a que a maioria dos especialistas não hesite em afirmar que a partir de agora nada será como dantes
(30). Novas regras alinham-se para o futuro. A incerteza do modo da Banca operar relativamente ao
crédito está em suspense, não poderá ser como antigamente mas também não como no presente. O
imobiliário continua a ser um sector privilegiado para investimento, que na expectativa de melhorias
globais económicas e financeiras deverá retomar gradualmente a procura. Essa procura está agora mais
atenta e especializada. A promoção amadora, sem qualidade, não tem mais lugar de sucesso neste
mercado. A excelência da oferta vai ditar no futuro o sucesso dos promotores e numa área que não
voltará a ter tão cedo uma ‘Era’ tão optimista, a margem para erros é agora mais reduzida se não nula.
É de esperar que os investidores fiquem mais criteriosos nas suas escolhas, tendo em conta que o
mercado de investimento imobiliário nacional se irá caracterizar por uma menor liquidez e pela
subida dos yields (31). Os profissionais devem estar atentos à viabilidade dos seus investimentos,
agora mais do que nunca, e prevenir a saturação de um mercado, evitando assim a especulação, deve
ser uma prioridade na agenda de todos. Assumir a responsabilidade da Promoção Imobiliária acarreta
elementos que vão além do entendimento do empreendedor inexperiente. No futuro as distâncias serão
ainda mais curtas e a necessidade de sobrevivência destes profissionais maiores. A busca de mercados
deverá levá-los a outras regiões próximas, ao estudo intensivo de todos os factores envolventes da
promoção e à sua actualização permanente. A saturação e especulação levará apenas a um lugar, à
crise.
A aposta neste sector traz desenvolvimento, emprego e riqueza para o país e consequentemente para a
sua população. O futuro passa por promotores profissionais especializados e o País mais que nunca
precisa agora de acção e concretização imobiliária de sucesso. O desenvolvimento imobiliário de hoje
determina em muitas maneiras como vamos viver no futuro (32). As oportunidades e as crises serão
sempre parte do quotidiano do imobiliário, constituindo factores com os quais o promotor terá de
aprender a jogar e manipular.

3.3.3 CRISE: DESASTRE OU OPORTUNIDADE


O momento actual é, obviamente um tempo de crise mas pode ser também uma janela de
oportunidades (33). As oportunidades são evidentes quando se pondera o corrente ambiente
financeiro, com baixas taxas de juro, preços próximos de processos de deflação, um mercado
subvalorizado proporcionando inúmeros bons negócios, disponibilidade dos mais diversos

66
Promoção Imobiliária

profissionais e a custo reduzido. A incapacidade de aproveitar esta janela de oportunidades, reside no


facto de muitos profissionais terem sido afectados negativamente pela crise e não estarem em posição
suficientemente folgada, para iniciarem novos investimentos. Aqueles que não se vêem directamente
afectados, têm uma oportunidade única de investimento a médio e longo prazo, de procura de
mercados atractivos e de novas áreas de negócio. Têm, no entanto, que ponderar correctamente os
futuros empreendimentos, conforme refere Vítor Costa, em (34), desafios com que a crise nos
confronta, obriga-nos a pensar, a inovar, a olhar para o mercado ainda com maior rigor e
profissionalismo. A crise revela-se um desastre, para todos os promotores que estavam em fases
críticas do desenvolvimento dos seus empreendimentos, que pela queda acentuada do seu valor,
paralisia do mercado e repentina dificuldade de acesso ao crédito bancário, saíram gravemente
afectados. Aqueles que não foram afectados, entrarão apenas em colapso, se pararem as suas
actividades e não procurarem oportunidades e medidas para contornarem a crise. Se continuarem a
promover empreendimentos de forma pouco rigorosa e sem qualidade, se não colaborarem com o
Estado como parceiro na dinamização de empreendimentos, se não avaliarem friamente o mercado nas
diversas perspectivas e se não procurarem formas de cooperar com as instituições bancárias como
forma de poderem dar continuação aos anteriores ou novos projectos, estarão condenados ao fracasso
num prazo mais ou menos curto. De acordo com Filipe Amado, na publicação Vida Imobiliária, é
preciso repensar toda a questão do financiamento e encontrar um equilíbrio na relação dos bancos
com o mercado imobiliário (35).
O pensamento positivo, com a dose certa de realismo, deve levar o promotor imobiliário actual à
procura constante pela solução dos desafios e dificuldades que lhe permita o sucesso equilibrado e
sustentável. Essa busca persistente, para além de saudável, vai proporcionar a superação da crise e o
inverter para uma tendência novamente ascendente. Nunca há ‘boom’ que não acabe, nem crise que
dure para sempre (36). Em jeito de síntese vale a pena referir que não se deve:
ƒ Basear a promoção na especulação ao nível de preços de compra de terrenos ou de venda de
activos imobiliários, entre outros;
ƒ Basear a promoção em produtos abundantes;
ƒ Sustentar o negócio em vantagens competitivas artificiais, tais como acesso privilegiado a
licenciamentos, informação, alterações urbanísticas ou acções similares;
ƒ Parar de inovar ao nível dos tipos de produtos e nas formas e processos de promoção.
Por outro lado, é um entendimento que se justifica, entre outras acções a fazer:
ƒ Aproveitar o clima de baixa de preços e de taxas de juro para efectuar boas compras de
activos;
ƒ Desenvolver produtos menos comuns e que permitam maior liquidez (condomínios fechados
em primeira habitação, recuperação de aldeias abandonadas para turismo rural, etc);
ƒ Melhorar a eficiência e produtividade dos processos de promoção;
ƒ Garantir o envolvimento na região ao nível conceptual em todas as fases do processo,
reduzindo a dependência de prestadores de serviços externos para as áreas de negócio onde o
conhecimento próprio não seja imprescindível.
Entendemos assim que a crise mais que uma ameaça constitui uma oportunidade para todas as
empresas ou profissionais que se encontrem relativamente livres de compromissos anteriores que os
tenham colocado em situações difíceis e de grande dependencia das instituições financeiras.

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Promoção Imobiliária

3.4. PROMOÇÃO IMOBILIÁRIA DE REFERÊNCIA EM PORTUGAL


3.4.1 HABITAÇÃO

Fig. 83 - Porto, Rua de Alfredo Keil, moradia Fig. 86 - Porto, Foz Residence, condomínio fechado
Arquitecto de renome. Localizado em zona Condomínio em zona prime.
prime.

Fig. 87 - Lisboa, Studio Residence Palácio, edifício


Fig. 84 - Porto, Flamingo Foz, edifício multifamiliar multifamiliar (37)
Edifício novo de apartamentos de tipologia T4. Edifício reabilitado de habitação de tipologia
Localizado em zona prime. t0.

Fig. 88 - Guimarães, Casa senior – Clube


Fig. 85 - Porto, Studio Residence Antas, edifício
Residêncial, edifício multifamiliar (38)
multifamiliar (37)
Edifício novo de habitação destinado à terceira
Edifício novo de habitação de tipologia t0.
idade. Quartos individuais ou duplos para
arrendamento.

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Promoção Imobiliária

3.4.2 ESCRITÓRIOS

Fig. 89 - Vila Nova De Gaia, Edifício Arrábida (39) Fig. 92 - Lisboa, Edifício Torres de Lisboa (42)
Área locável de 3.923 m2, arquitecto de Área locável de 46.127 m2, valores elevados de
renome. comercialização.
3.4.3 RETALHO

Fig. 93 - Vila Real, Dolce Vita Douro, centro c. (43)


Inauguração em 2004, 30.000 m2 de área
Fig. 90 - Vila Nova De Gaia, El Corte Inglés, loja de
departamentos (40) locável. Totalmente comercializado.
Inauguração em 2006, loja de referência.

Fig. 94 - Alcochete, Freeport Outlet Alcochete,


Fig. 91 - Leiria, Leiria Retail Park, retail park (41) factory outlet (44)
Inauguração em 2000, 17.600 m2 de área Inauguração em 2004, 75.000 m2 de área
locável. locável.

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Promoção Imobiliária

3.4.4 TURISMO
a) Estabelecimentos hoteleiros

Fig. 98 - Lisboa, Four Seasons Ritz Lisboa, hotel 5


estrelas (48)
Fig. 95 - Cascais, Farol Design Hotel, hotel de Inauguração em 1959, 282 quartos.
design de 5 estrelas (45)
Inauguração em 2002, 33 quartos. Hotel de
design de referência em Portugal.
b) Conjuntos turísticos (resorts)

Fig. 99 - Algarve, Vale do Lobo, golf & spa resort


Fig. 96 - Algarve, Quinta do Lago, golf resort (46)
(49)

Fig. 97 - Óbidos, Bom Sucesso, design golf resort


Fig. 100 - Grande Porto, Vale Pisão, golf & spa
(47)
resort, parque verde (50)

70
Promoção Imobiliária

c) Turismo no espaço rural

Fig. 101 - Alcácer do Sal, Pousada D. Afonso II, Fig. 103 - Algarve, Aldeia de Pedralva, turismo rural
turismo rural (51) (53)
Classificado com 4 estrelas e tendo de Inauguração em 2009, 31 moradias.
capacidade 35 quartos.

d) Estabelecimentos hoteleiros, com


tarifas reduzidas

Fig. 102 - Porto, Star Inn, low-cost design hotel (52) Fig. 104 - Lisboa, Travellers House Lisbon, hostel
(54)

Inauguração em 2008, 206 quartos. O conceito


de low-cost, pressupõe que todos os serviços Capacidade de 4 quartos. Um hostel, é um
extraordinários não estão incluídos na tarifa estabelecimento turístico de inferior qualidade
inicial e que esta é tanto inferior, quanto a e de tarifa reduzida, geralmente destinado às
antecipação do pagamento, com determinado camadas mais jovens, com oferta de camaratas
limite. e quartos múltiplos.

71
Promoção Imobiliária

3.5. PROMOÇÃO IMOBILIÁRIA DE REFERÊNCIA EM ESPANHA, FRANÇA E REINO UNIDO


3.5.1 HABITAÇÃO

Fig. 105 - Reino Unido, Londres, One Hyde Park, Fig. 106 - França, Paris – Trocadero, edifício
edifício multifamiliar (55) multifamiliar (56)
Edifício de apartamentos, construção nova. Edifício de apartamentos de luxo, reabilitado.
Ainda em construção, mas já bastante Numa zona de elevada procura, de valor
comercializado por valores muito elevados. comercial muito elevado.

3.5.2 ESCRITÓRIOS
Características comuns: arquitectura contemporânea ou reabilitação de edifícios imponentes, grandes
dimensões, consciência de sustentabilidade, open-space permitindo um aluguer de área
pormenorizado, oferta integrada de outros serviços como restauração, retalho, habitação, ginásio,
estacionamento, proximidade de transportes públicos, proximidade com o centro urbano empresarial,
promoção de eventos, manutenção, segurança e espaços verdes/lazer.

Fig. 107 - Espanha, Madrid CBD, Cuatro Torres


Business Area, edifícios de escritórios (57)
TORRE CAJA MADRID (45 PISOS, 250 METROS DE
ALTURA), TORRE DE CRISTAL (52 PISOS, 250 METROS DE
ALTURA), TORRE ESPACIO (57 PISOS, 236 METROS DE
Fig. 108 - Espanha, Barcelona, Torre Agbar, edifício
ALTURA), TORRE SACYR VALLEHERMOSO (52 PISOS, 236 de escritórios (58)
METROS DE ALTURA), INAUGURAÇÃO 2009.
Inauguração 2004, 33 pisos, 144 metros de
Empreendimento com taxas de ocupação altura, 51.500 m2 de área locável.
surpreendentes e preços elevados. A sua Maximização de sustentabilidade ambiental e
imponência torna-os num ícone da cidade. energética. Ícone da cidade.

72
Promoção Imobiliária

Fig. 109 - França, Paris, La Défense, La Grande Fig. 110 - Espanha, Madrid, CBD, Alcalá, edifício de
Arche Center, edifício de escritórios (59) escritórios (60)
Inauguração em 1989, 37 pisos, 110 metros de Edifício com 6 pisos, 20 metros de altura
altura, 80.000 m2 de área locável. Está 16.963 m2 de área locável. Edifício imponente
localizado numa área privilegiada e representa reabilitado, numa zona privilegiada, com taxas
um ícone arquitectónico da cidade. de ocupação elevadas.

Fig. 111 - Reino Unido, Londres, York House W1,


edifício de escritórios, retalho e habitação (61)
Inauguração 2007, 6 pisos, 18 metros de altura,
8.300 m2 de área locável. Fig. 113 - Reino Unido, Londres, 30 St Mary Axe,
edifício de escritórios (63)
3.5.3 RETALHO
a) Lojas de departamentos

Fig. 112 - Reino Unido, Londres, Harrods, Loja de Fig. 114 - Reino Unido, Birmingham, Selfridges,
Departamentos (62) Loja de Departamentos (64)
Inauguração em 1834, 90 000 m2 de área de Inauguração em 2003. Edifício novo, ícone de
comércio. Edifício reabilitado, ícone da cidade, referência pela sua arquitectura.
loja de referência.

73
Promoção Imobiliária

Fig. 115 - França, Paris, Galleries Lafayette, Loja de Fig. 118 - França, Paris, Printemps, Loja de
Departamentos (65) Departamentos (68)
Inauguração em 1893, 68.000 m2 de área de Inauguração em 1865, 45.000 m2 de área de
comércio. Loja de referência internacional. comércio. Edifício reabilitado. Loja de
Edifício reabilitado. referência.
b) Centros Comerciais

Fig. 119 - Reino Unido, London, Westfield, Centro


Fig. 116 - Espanha, Barcelona, La Farga, Centro Comercial (69)
Comercial (66)
Inauguração em 2008, 150.000 m2 de área
Inauguração em 1996, 17.412 m2 de área
comercial, área incorporada destinada a marcas
locável.
de elevada qualidade.
c) Retail Parks
d) Factory Outlet

Fig. 117 - Reino Unido, Manchester, White City


Retail Park (67) Fig. 120 - Espanha, Madrid, Las Rozas Village (70)
Inauguração em 2000, 17.200 m2 de área bruta
externa.

74
Promoção Imobiliária

a) Comércio de Rua, concentração de


lojas de luxo, no centro urbano.

Fig. 121 - Espanha, Madrid, Calle Serrano (71) Fig. 123 - França, París, Rue du Faubourg Saint-
Honoré (73)

Fig. 124 - Reino Unido, Londres, New Bond e Old


Bond Street (74)
Fig. 122 - Reino Unido, Londres, Sloan Street (72)

3.5.4 TURISMO
a) Establecimentos hoteleiros

Fig. 126 - Reino Unido, Londres, Hotel Ritz London,


Fig. 125 - Espanha, Barcelona, Hotel Arts, cadeia Cadeia Hoteleira Ritz-Carlton Company (76)
Hoteleira Ritz-Carlton Company, design hotel
(75) Inauguração em 1906, 135 quartos. Edifício
Inauguração em 1994, 483 quartos e 28 reabilitado. Considerado um dos melhores
apartamentos. Considerado um dos melhores hotéis de Londres. Classificação 5 estrelas.
hotéis da cidade. Classificação 5 estrelas.

75
Promoção Imobiliária

b) Conjuntos turísticos (resorts)

Fig. 127 - Reino Unido, Londres, One Aldwych


London, design hotel (77)

Inauguração em 1998, 105 quartos. Edifício


Fig. 128 – Reino Unido, Irlanda do Norte, Lough
reabilitado. Classificação 5 estrelas. Erne Golf Resort (78)

Fig. 129 - Espanha, Murcia, La Torre Golf and Fig. 130 - França, Provence - Côte d’Azur, Domain
Resort (79) de Terre Blanche Golf Club Resort (80)
Cobre uma área de 1.400.000 m2. Cobre uma área de 2.660.000 m2.

76
Promoção Imobiliária

c) Turismo no espaço rural

Fig. 131 - Espanha, Aragón, La Torre del Visco, Fig. 132 - França, Chantilly, Tiara Château Hotel
Cadeia Relaix & Chateaux, Castelo (81) Mont Royal Chantilly, Cadeia Tiara Hotels and
Inauguração em inicio dos anos 90’s, 17 Resorts, Castelo (82)
quartos. Classificação de 3 estrelas. Classificação de 4 estrelas, capacidade de 109
quartos.

Fig. 133 - Reino Unido, Wales - Eglwysfach, Ynyshir Fig. 135 - França, Drôme, Château de Rochegude,
Hall, Cadeia Relaix & Chateux, Casa Rural Castelo (83)
(83)
Classificação de 3 estrelas, capacidade 9
quartos.

a) Estabelecimentos hoteleiros, com


tarifas reduzidas

Fig. 136 - Espanha, Madrid, United World


Fig. 134 - Reino Unido, London, Easy Hotel London International Youth Hostal, hostel (85)
Victoria, hotel low cost. (84)

77
Promoção Imobiliária

78
Promoção Imobiliária

4
ACÇÕES DE MELHORIA NA
PROMOÇÃO IMOBILIÁRIA

4.1. IMPORTÂNCIA DA PROMOÇÃO IMOBILIÁRIA


A Promoção Imobiliária é a contínua configuração do ambiente construído, com o objectivo de ir de
encontro às necessidades da sociedade. Essas necessidades estão em constante alteração, com o
desenvolvimento dos hábitos e preferências da população e das tecnologias de que depende.
O sector privado e o sector público estão envolvidos como parceiros inseparáveis. Antes, durante e
após o processo de desenvolvimento, o promotor trabalha a par com o sector público, em aprovações
e licenciamentos de projectos, alterações do planeamento urbano e, entre outros, desenvolvimento e
dinamização de zonas urbanas e rurais (32). O sector privado tem como objectivo a minimização de
risco de perda do investimento, e a maximização dos seus objectivos pessoais, frequentemente
monetários. O sector público tem o objectivo de promover um desenvolvimento saudável e
responsável de uma construção atractiva, segura e convenientemente localizada, para potenciar o bom
funcionamento da cidade e do espaço urbano.
Parceiro inseparável da Promoção Imobiliária é também a situação económica do País. Como em
qualquer outro sector de mercado, está dependente da procura e do poder de compra do seu público-
alvo. Pela sua condição restritiva, o sector imobiliário está sujeito à situação económica da localidade
em que se insere. Existem casos em que o público-alvo está também localizado em países estrangeiros.
A situação económica desses países vai também influenciar. O caso mais comum, em Portugal, é o
turismo e a segunda habitação de luxo, principalmente no Algarve. Uma economia de sucesso
dinamiza o poder de compra das suas populações, levando consequentemente ao sucesso do sector
imobiliário.
Os intervenientes neste sector englobam um grande número de indivíduos das mais variadas
especialidades. Desde a equipa de promoção que desenvolve e gere o empreendimento, aos órgãos de
Estado que o aprovam, às instituições privadas que o podem financiar, às empresas responsáveis por
estudos de viabilidade, projectos, marketing e construção, e aos utilizadores finais. Todos estes
intervenientes desempenham um papel determinante no sucesso final do empreendimento.
A Promoção Imobiliária afecta a paisagem urbana, o ambiente natural, o fluxo e os hábitos da
população, o comércio, o valor do território e dos empreendimentos em seu redor e todos os elementos
consequentes. É o desenvolvimento imobiliário que cria as casas onde vivemos, os escritórios onde
trabalhamos e os estabelecimentos comerciais que visitamos. O ambiente construído, não afecta assim
exclusivamente os seus intervenientes, mas sim toda a sociedade.
A importância de uma Promoção Imobiliária assertiva e responsável é de valor incalculável. A causa e
solução de muitos problemas graves da sociedade são da responsabilidade deste sector. Problemas

79
Promoção Imobiliária

como excessiva densidade habitacional, despovoamento, degradação urbana e excesso de tráfego, são
exemplos frequentemente observados no quotidiano. O desenvolvimento de regiões rurais, a
valorização de áreas urbanas, o aumento de postos de trabalho, a criação de espaços públicos e
privados que providenciam serviços e melhoram a qualidade de vida, são exemplos de
desenvolvimento responsável, que estrutura e satisfaz as necessidades da população.

4.2. PROCESSO DA PROMOÇÃO IMOBILIÁRIA


A Promoção Imobiliária, actualmente, evolui para uma actividade mais complexa e exigente. Este
mercado é cada vez mais complexo quer no seu todo, quer em cada um dos seus segmentos (86).
Requer mais conhecimento e especialização dos profissionais, nas suas diversas áreas, de mercado,
evolução e crescimento urbano, legislação, elementos de design de edifícios, técnicas de construção,
preocupações ambientais, marketing, gestão e controlo de riscos e, entre outros, gestão do tempo. O
produto da promoção imobiliária, sendo construção nova ou reconstrução, é o resultado de esforços
conjuntos de muitos profissionais.
Uma maior complexidade resulta num aumento do tipo de especializações envolvidas. A equipa não
só aumenta de tamanho como se estreitam as funções individuais. Mas enquanto que a maior
complexidade deu origem a maior formação e especialização dos Promotores, também por outro lado
não alterou as etapas fundamentais do processo de desenvolvimento. O desenvolvimento seguido pelo
Promotor, assegura que todos os elementos e suas tarefas são atendidas e completadas a tempo,
executadas correctamente e dentro do orçamento
Os Promotores seguem uma sequência de etapas desde o momento em que concebem o projecto até ao
momento da finalização da comercialização ou gestão do edifício. Simplificando o processo
imobiliário pode ser definido da seguinte forma: ter uma ideia, aperfeiçoar a ideia, testar a sua
viabilidade, negociar contratos, assumir o comprometimento formal, construção, acabamentos e
abertura, e se for o caso, a gestão do novo edifício.
As etapas do processo não são lineares ou inteiramente sequenciais. Existe uma interpenetração do
desenvolvimento temporal das tarefas. A renegociação constante e frequentes alterações de projecto,
provocam, também, um constante reposicionamento e sobreposição de etapas. Qualquer alteração, tem
que ter em conta as restantes fases do processo. As decisões que se tomam têm de ter consciência, não
só do efeito imediato, mas das consequências em todas as fases decorrentes na vida do projecto. Desta
forma asseguram o planeamento e a implementação física, na duração prevista, de todo o processo.
A gestão e manutenção do edifício são factores cada vez mais importantes no mercado imobiliário.
Investidores institucionais e empresas privadas estão cada vez mais cientes da necessidade de
manutenção e renovação, como forma de prolongar a qualidade e a vida útil dos edifícios. Uma atitude
de ‘não gestão’ de um património imobiliário redundará em rápida e acentuada quebra do seu valor
real (86). O custo de operações futuras influencia o preço de venda, a capacidade de manutenção e a
qualidade da actualização. O processo de sustentabilidade não é só económico mas também
interdisciplinar. A complexidade da criação do ambiente urbano envolve sustentabilidade económica,
física, ambiental e social. Uma boa gestão destas variáveis, é determinante no desenvolvimento de
qualquer projecto. O estudo do processo aumenta claramente as probabilidades de sucesso, mas
criatividade e empreendedorismo, também essenciais, são inerentes ao Promotor.

80
Promoção Imobiliária

O processo de promoção inclui as seguintes etapas essenciais:

a) Concepção da Ideia
O Promotor, com o seu conhecimento de mercado procura necessidades da sociedade a serem
exploradas, possibilidades de investimento e oportunidades. Tem algumas ideias e pondera-as
intuitivamente a nível legal, físico e financeiro.

b) Refinamento da Ideia
O Promotor encontra um local para uma ideia específica, analisa a viabilidade física, fala com
proprietários, sócios, profissionais e decide um projecto específico.

c) Estudo da viabilidade do investimento


O Promotor conduz ou encomenda um estudo de mercado e de viabilidade financeira. Elabora uma
estimativa de custos, de receitas e leva o processo a órgãos governamentais de controlo e
licenciamento.

d) Negociação de contratos
O Promotor decide, com base nos estudos elaborados, sobre um projecto. Negoceia contratos, analisa
as condições de financiamento, escolhe construtores, determina requisitos gerais de comercialização e
obtêm aprovação do governo local.

e) Comprometimento formal
É constituída a sociedade, contratos são assinados, obtém financiamento e obtém licença de
construção.

f) Construção
Promotor gere o orçamento, os profissionais envolvidos e o desenvolvimento da construção.

g) Acabamentos e abertura formal


O promotor gere o marketing final, requer a licença de utilização, o financiamento termina e, se for o
caso, o empreendimento é entregue aos novos proprietários.

h) Gestão de portfolio de propriedades


No caso de a propriedade continuar na posse da empresa promotora ou de uma empresa associada, esta
assume a supervisão da gestão, reconfiguração e manutenção do espaço.

81
Promoção Imobiliária

O objectivo de rentabilizar o investimento pode passar pela venda, aluguer ou gestão do espaço que é
assegurado desde inicio com a experiência e intervenção de profissionais de marketing,
comercialização e design gráfico.

Processo da Promoção Imobiliária


Concepção da Ideia

Refinamento da Ideia

Viabilidade

Negociação de contratos

Comprometimento formal
Marketing e Comercialização
Construção

Acabamentos e abertura formal

Gestão do portfolio de propriedades

Fig. 137 – Mecanismo de desenvolvimento do processo da Promoção Imobiliária

4.3. ACÇÕES DE MELHORIA ASSOCIADAS AO PROMOTOR


O Promotor assume a responsabilidade do cumprimento de todas as etapas do processo da Promoção.
Responsabilidade que passa pela reunião e gestão de todos os talentos necessários que participam no
desenvolvimento do empreendimento. O Promotor Imobiliário assume diferentes papeís ao longo do
Processo Imobiliário tais como: criador, promotor, gestor, líder, gestor de risco e investidor (não
necessáriamente) (86).
Existe, como em todos os novos produtos, uma dúvida razoável quanto ao sucesso final. Num sector
em que o investimento é geralmente a longo prazo e os riscos de problemas, no decorrer do processo,
relativamente elevados, esta profissão envolve uma constante pressão e enorme incerteza. Capacidade
de liderança, empreendedorismo, flexibilidade de decisão e motivação, são um conjunto de
características inerentes a um Promotor de sucesso.
Generalistas ou exclusivos a determinada área de promoção, de actuação local, nacional ou
internacional, são abordagens diferentes que os Promotores podem assumir. É também frequente, as

82
Promoção Imobiliária

empresas de média e grande dimensão, comportarem nos seus quadros os especialistas necessários à
actividade, ao contrário de recorrerem a especialistas externos. A multiplicidade de áreas e formas de
intervenção levam este sector à sua atractividade e ao não esgotamento das possibilidades de procura e
concretização de oportunidades.
Como em todas as profissões há Promotores que põem a sua reputação acima do lucro e outros que
não cumprem com a lei e com o respeito pelos seus pares. A reputação representa, no entanto, uma
mais-valia não só nas relações com os restantes profissionais, como na confiança dos consumidores.
Uma atitude correcta e exemplar promove o consumo e o sucesso da promoção.
O Promotor é capaz de uma visão agregadora do investimento, muito mais complexa do que o
investidor que apenas tem a intenção mais elementar de comprar no mercado em baixa e vender em
alta. É um criador.
As acções de melhoria por parte do Promotor resumem-se à sua postura perante a actividade que
exerce e melhorias em termos de custos, prazos e qualidade.
O sector imobiliário, influenciado pelos diversos factores, está em constante mudança e alteração,
mesmo dos seus princípios mais básicos. Uma oportunidade de mercado rapidamente se torna
desactualizada e uma abordagem eficaz, no empreendimento seguinte pode-se mostrar obsoleta. Esta
realidade exige aos profissionais uma constante actualização das influências económicas, políticas e
sociais do mercado e uma formação contínua nas novas tendências do processo imobiliário. A
especialização destes profissionais passa por uma abordagem mais séria na formação e
consciencialização das variáveis que afectam e que são influenciadas pela Promoção Imobiliária. Essa
formação tem de ser de iniciativa individual, daqueles que se dedicam a esta profissão, e das
instituições de educação, que devem oferecer um ensino de qualidade, desde cedo, a quem pretende
dedicar-se a esta actividade. Apenas com profissionais especializados se pode garantir o bom
desempenho de uma profissão.
O início do processo, exige do Promotor o seu lado mais criativo e intuitivo, com a oportunidade,
concepção da ideia e estudo de mercado. O desenrolar adequado seria que a partir do estudo de
mercado se detectassem oportunidades e daí surgisse a ideia para um empreendimento de sucesso. A
oportunidade não deve ser o ponto de partida, influenciando uma decisão menos assertiva e um estudo
de mercado que conduz a um empreendimento desvantajoso para a sociedade em geral e para a malha
urbana. Perante a situação actual e as projecções de futuro, a procura será mais reduzida e mais
experiente no sentido em que exige mais qualidade dos produtos. Desta forma, a promoção deve ser
acertada, de qualidade e dentro de um estudo de mercado rigoroso e não influenciado. Assiste-se em
Portugal a uma oferta excessiva em alguns mercados, resultantes de estudos de mercado que não se
basearam numa visão de procura e oferta completa e integrada, mas numa perspectiva de
benchmarking isolado. Um maior profissionalismo e especialização dos indivíduos desta actividade,
aliado a bons estudos de mercado, teria conduzido a uma situação diferente e bem menos crítica.
A atitude do Promotor, não só em situação de crise, deve ser activa e de dinamização de novos
mercados. O Promotor investidor passivo vê-se, nesta altura, quase sem actividade. A procura de uma
oportunidade, a especialização num mercado, o profundo estudo das especificidades e das
necessidades da sociedade actual e da malha urbana, a aposta em novas centralidades, conduzem a
uma forma de encontrar saída de uma situação de estagnação geral.
É da responsabilidade do Promotor uma gestão eficaz de forma a reduzir custos, cumprir prazos e
elevar a qualidade dos seus produtos. A sensibilização para a sustentabilidade ambiental é hoje em dia
uma prioridade. Estas melhorias são integrantes do processo, cabendo ao Promotor apenas a

83
Promoção Imobiliária

consciencialização, a formação individual e o recrutamento dos profissionais adequados, de modo a


executar da melhor forma estas suas visões, que não passam sempre pela forma e pelos profissionais
mais económicos.
O Promotor deve zelar não só pela sua reputação como também pela da sua classe. Deve para isso
tomar uma atitude clara e transparente da sua actividade procurando melhorar e tornar mais justo todo
o processo da Promoção Imobiliária. O aumento de profissionalismo deve ser procurado, pois conduz
não só a um mercado mais eficaz e resistente, como a uma maior exigência da seriedade dos seus
intervenientes.

4.4. ACÇÕES DE MELHORIA ASSOCIADAS À INTERVENÇÃO DO ESTADO


A importância do produto da actividade imobiliária, para a sociedade e malha urbana, faz com que o
Estado intervenha muito mais activamente que em qualquer outro mercado. Qualquer alteração
significativa do território é de regulação e aprovação por órgãos públicos. Não só existe uma
qualificação do uso do território, como qualquer edificação é sujeita a diversos licenciamentos.
Actualmente a regulamentação do território fora dos centros urbanos é pouco definida e o acesso a
essa informação pouco clara e transparente. É do interesse da sociedade e da malha urbana crescente a
constante alteração e rectificação do planeamento do território. No entanto, a margem de manobra que
a regulamentação permite, mesmo a dos centros urbanos, não incentiva ao efectivo cumprimento da
legislação, imparcial a vontades políticas ou privadas, por parte dos órgãos públicos. Esta situação é
desvantajosa para a reputação da actividade e dos seus intervenientes e até contraproducente na
medida em que, por vezes, dificulta e atrasa o trabalho do Promotor sério.
O Estado tem como função essencial o planeamento estratégico de desenvolvimento do País. Esse
planeamento tem como base o investimento nacional, regional e local, agregador e coordenado. Deve
envolver todo o País e potenciar um investimento em torno de objectivos comuns e claramente
definidos. Para que esse investimento se possa processar em todas as regiões há a necessidade de um
planeamento estratégico regional. Desta forma as regiões, mais sensíveis ao seu território e às suas
populações têm a liberdade de se desenvolver assertivamente, dentro de uma estratégia global nacional
e, assim, de uma forma mais uniforme. As regiões tomam responsabilidade pelo investimento em
infra-estruturas, mercados e medidas de carácter regional e local. Enquanto os órgãos públicos
nacionais ficam responsáveis pelas infra-estruturas, mercados e medidas globais ao país. À
semelhança de outros países desenvolvidos a Regionalização é necessária como factor de progresso de
uma democracia agregadora e dinamizadora de toda uma nação.
Assim, a criação de um planeamento claro e específico de todo território e das intenções do País de
desenvolvimento imobiliário, aliado a um efectivo cumprimento da legislação, permitiria aos
Promotores um enquadramento claro, uma dinamização acrescida de novas centralidades de mercado e
de território, potencializador de uma promoção mais assertiva dos interesses da sociedade, das regiões
e das localidades.
O Estado, deve contribuir com a sua intervenção essencial, de gestor estratégico agregador e
dinamizador do sector privado e deve ter os interesses da sociedade como o seu único objectivo e ser
imparcial à vontade política e privada. Desta forma deve manter as suas atenções unicamente no
exercício das suas funções como moderador, regulador e gestor do planeamento nacional e regional,
permitindo, dentro das suas regulamentações, uma acção célere e sem obstáculos dos Promotores, não
influenciando o mercado actuando como um ‘player’. A busca incessante pela qualidade de vida das
populações e a satisfação das suas necessidades básicas é a função primordial do Estado.

84
Promoção Imobiliária

a) Nacional
O planeamento nacional é necessário para enquadrar e agregar o investimento público num
desenvolvimento estratégico do País, capaz de orientar e dinamizar o investimento privado dentro dos
mesmos interesses da sociedade.
O âmbito Nacional do planeamento estratégico aborda as áreas principais ao desenvolvimento de
qualquer País. Sendo as de maior relevo para a Promoção Imobiliária a economia, mobilidade, justiça
e educação.
Na economia, deve adoptar uma estratégia Nacional, que potencie e dinamize áreas específicas dos
mercados mais competitivos de Portugal. Criando riqueza e dinamizando a economia Portuguesa vai
promover consequentemente a Promoção Imobiliária. Neste sector, de dimensão elevada na criação de
riqueza Nacional, pode tomar medidas específicas que o tornem mais atractivo. Deve por exemplo
criar maior competitividade comparativamente aos Países estrangeiros, adoptando políticas fiscais
mais vantajosas de forma a atrair investimento. Deve promover um exercício sério da actividade, com
políticas adequadas de ‘IVA’. Deve promover o investimento conjunto, público e privado, com o
intuito de desenvolver regiões específicas de maior relevo para Portugal, como o Algarve. Deve
promover políticas eficazes que dinamizem o arrendamento, mercado de pouco interesse actualmente
para os investidores, que podia ser palco de um investimento muito superior. Deve promover a
reabilitação, como já acontece em algumas localidades, com vantagens fiscais, de forma a requalificar
o edificado.
A mobilidade de pessoas e mercadorias é uma das bases principais para o desenvolvimento e
progresso de um País e de uma economia forte. Os aeroportos, portos marítimos e infra-estruturas
ferroviárias e rodoviárias, são aspectos fundamentais que estão na génese do planeamento estratégico.
A existência de uma malha de transportes adequada, que cubra o território Nacional e faça a ligação
eficaz aos países vizinhos, aliada à existência de aeroportos e portos estratégicos é o ponto de partida
para o planeamento e desenvolvimento de um País. Portugal tem de possuir aeroportos e portos
estratégicos que atendam ao transporte eficaz de pessoas e mercadorias para território nacional e
estrangeiro por via ferroviária e rodoviária. Os portos devem comportar não só o transporte de
mercadorias internacional, como porta estratégica para a Europa, como de turismo, nomeadamente
cruzeiros e paquetes. A malha ferroviária deve estar estruturada de forma a transportar pessoas e
mercadorias separadamente ou de forma eficaz em conjunto, na mesma linha, principalmente
integrando as redes internacionais de mercadorias. A ferrovia e suas estações, em zonas adequadas,
devem ser enterradas, à semelhança de outros países desenvolvidos, como forma de dinamizar novas
centralidades. A rodovia de carácter nacional, auto-estradas e vias rápidas, deve assegurar a
mobilidade das metrópoles principais de todo País e ao seu país vizinho. O planeamento de mobilidade
deve contemplar todas as suas variantes, ser agregador dos diversos tipos de transporte e enquadrador
das necessidades nacionais e internacionais. É através de infra-estruturas de transportes, que se podem
facilmente dinamizar regiões e mercados localizados ou internacionais, capazes de impulsionar
extraordinariamente o mercado imobiliário. A mobilidade dentro das cidades e do país, só é
posteriormente eficaz, se for assegurada por entidades competentes que façam a gestão agregada dos
diversos transportes.
A Justiça deve actuar de forma rápida e imparcial, ser clara e eficiente, não só para com o Promotor
privado e seus clientes, como para com o Estado. O atraso e ineficácia da Justiça não é nunca
vantajoso para a reputação do sector e para a competitividade, e não atrai investimento estrangeiro,

85
Promoção Imobiliária

muito importante actualmente para o País. A existência de um órgão independente, eficaz de


fiscalização à actividade pública, só traria rapidez e equidade à actividade de promoção.
O sector da Educação deve ser regulado, de forma a permitir a sã competição entre as escolas públicas
e privadas e ter um nível médio de excelência, privilegiando a qualidade em detrimento de quantidade
e do futuro sucesso formativo. Relativamente ao sector Imobiliário, é de todo o interesse uma maior e
mais atempada formação de profissionais capazes de mobilizar esta profissão para uma maior
especialização, mais equilibrada, dinâmica, agregadora das necessidades locais e nacionais, consciente
da importância, responsabilidade e dos riscos intrínsecos da sua actividade.
É função do Estado, a nível nacional, criar condições e regulamentação para que os privados possam
exercer suas actividades de forma justa, clara e livre.

b) Regional
O planeamento estratégico regional tem de ser uma consequência da estratégia nacional. Sendo
essencial para que o investimento seja coordenado e equilibrado por todo País, integrante e agregador
das necessidades e potencialidades das regiões. A divisão em regiões representativas do País, com
autoridade de decisão, com órgãos públicos eleitos e orçamento independente, vai dinamizar o
investimento, a produção, a criação de riqueza e potencializar todo o território Português. O
enquadramento obrigatório do investimento local num plano regional, é urgente.
As regiões seriam responsáveis pelo planeamento estratégico de infra-estruturas de carácter regional,
como por exemplo gestão de transportes suburbanos, gestão de resíduos e reciclagem, pavilhões
desportivos, museus, parques industriais e, entre outros, turismo. O investimento nestes equipamentos
tem de ser abordado numa lógica mais abrangente que a municipal. Alguns municípios e empresas
privadas já têm substituído este papel necessário do Estado, colaborando estrategicamente na
perspectiva interurbana e dinamizadora regional.
A regionalização permite criar novas centralidades urbanas e dinamizar a expansão do mercado
imobiliário. O investimento público e privado conjunto seria uma realidade possível e mais eficiente
no interesse das regiões. A classificação do território e a rectificação de processos burocráticos podiam
mais facilmente alcançar a transparência e a celeridade necessária. O investimento regional conduzirá
também à especialização de sectores de mercado polarizadores do mercado imobiliário.
Actualmente as regiões de Portugal servem meramente para propósitos estatísticos, não representando
efectivamente o País. As comissões de coordenação regional actuam como fiscalizadores e não
dinamizadores do investimento dos municípios. Não existe um investimento dos municípios dentro de
uma estratégia regional ou nacional.
Para se proceder a uma regionalização eficiente, novas regiões têm de ser ponderadas de forma a
representarem efectivamente as diferentes zonas do País, numa lógica de desenvolvimento, produção
de riqueza, investimento, demografia e turismo. A independência regional é centrada em cidades
capitais responsáveis pela dinamização de toda a região. As capitais regionais são escolhidas pela sua
história, demografia, área de influência e, entre outros, ligação com as redes de transportes ao restante
Portugal e Espanha.
Regiões mais eficazes nesta óptica seriam por exemplo as demonstradas em seguida, que divide
Portugal em: Alto Minho, Trás-os-montes, Baixo Minho, Grande Porto, Beira Interior, Beira Litoral,
Oeste, Alentejo, Lisboa e Vale do Tejo e Algarve. Desta forma, regiões bastante dinâmicas como o
Grande Porto, Baixo Minho e Beira Litoral, ganham um destaque superior. Não serão assim afectadas

86
Promoção Imobiliária

por zonas rurais muito distintas, que actualmente são integradas na mesma região. As zonas
extremamente rurais serão postas em evidência como necessitando de investimento forte e
dinamizador da fixação de populações e da criação de riqueza.
A Regionalização é necessária para o investimento, desenvolvimento e enquadramento num plano
estratégico, de todas as regiões, capaz de promover o crescimento de todo País.

1 2
3
4

5
6

7 Legenda
1 Alto Minho
8
2 Trás-os-Montes
3 Baixo Minho
9
4 Grande Porto
5 Beira Interior
6 Beira Litoral
7 Oeste
8 Alentejo
9 Lisboa e Vale do Tejo
10
10 Algarve

Fig. 138 – Mapa de Portugal Continental e divisão regional que se propõe.

c) Local
O planeamento estratégico municipal é essencial para agregar o investimento público local e orientar e
incentivar o investimento privado. Deve enquadrar-se no entanto numa lógica regional da mesma
forma que o planeamento regional se enquadra numa lógica nacional. Assim todo o País é dinamizado
em conjunto e no mesmo sentido.
É da responsabilidade dos municípios a manutenção do espaço público e das infra-estruturas de
carácter local como o saneamento, iluminação, tráfego, estacionamento, recuperação das zonas
ribeirinhas e zonas degradadas, arruamentos e, entre outros, gestão dos transportes urbanos.
O sector imobiliário pode beneficiar de muitas medidas tomadas por órgãos públicos locais, como a
criação de novas centralidades através da definição estratégica de arruamentos e transportes, a

87
Promoção Imobiliária

definição de um cadastro público do solo e de edifícios, completo e de fácil acesso e a procura por
medidas dinamizadoras de um processo transparente e célere, de licenciamento de projectos. Mais
imediatas são, por exemplo, o incentivo à reabilitação por redução correspondente do imposto ‘IMI’, a
redução de impostos camarários como forma de incentivar e dinamizar o mercado, tão penalizado pela
carga fiscal, e reajuste do índice de classificação do território, ou sua regulamentação, usado pela
Direcção Geral dos Impostos que levam muitas vezes a valores desajustados da realidade em prejuízo
para o Promotor e seus clientes.
Fundamental, neste momento, é a integração do investimento local numa lógica regional. Em Portugal,
o individualismo é muito elevado e, por vezes, ao nível dos lugares ou freguesias ocorrem
investimentos pouco sensatos e sistematicamente redundantes. São, muitas vezes, ditadas por
motivações políticas e não por uma acção consciente do interesse e viabilidade do investimento numa
perspectiva local e regional, considerando não só os custos iniciais mas também os de exploração, de
manutenção e os associados às reabilitações técnicas a realizar ao longo da vida dos empreendimentos.

4.5. ACÇÕES DE MELHORIA ASSOCIADAS AO PROCESSO


Uma das principais funções do Promotor é a constante procura por melhorar o processo da Promoção
Imobiliária. Melhorar a qualidade, diminuindo custos e prazos, dentro de uma consciência de
sustentabilidade global. As melhorias do processo só são possíveis indiciada a acção conjunta dos
intervenientes principais, Promotor e Estado. É, no entanto, um processo complexo que incluí diversos
intervenientes e regulamentações e que abrange uma ampla área de acção. Sendo por isso elaborada
uma reflexão exploratória apenas com a intenção de enquadrar e exemplificar os variados temas de
intervenção e algumas medidas mais imediatas.

a) Concepção da Ideia e Refinamento da Ideia


O Promotor necessita de uma consulta fácil e rápida às estatísticas, tendências e opções do mercado.
Deve centrar-se num estudo de mercado objectivo que o leve à procura de oportunidades.
Com a divisão regional existente as estatísticas não favorecem o mercado imobiliário, pois não
representam efectivamente as zonas de desenvolvimento. A existência de uma entidade pública ou
privada que forneça estatísticas reais de toda a população e território, direccionadas para o ramo
imobiliário, constitui sem dúvida uma mais-valia significativa.
As tendências das grandes cidades são alvo de estudos de mercado por consultoras privadas, que no
caso de Portugal são apenas Porto e Lisboa. O acesso a dados de procura e oferta de mediação
imobiliária no restante país era uma vantagem para os Promotores das restantes cidades.
A existência de um cadastro público de terrenos e edifícios, de fácil acesso via internet, com o registo
dos proprietários, data de transacção e processos de licenciamentos, traria transparência, equidade e
celeridade à actividade do Promotor, contribuindo para melhorar a reputação da classe e para o bom
funcionamento da profissão.

b) Viabilidade
Os Promotores devem elaborar um estudo de viabilidade, como forma de aumentar a probabilidade de
sucesso dos seus empreendimentos. A pouca formação específica disponível aos profissionais desta
classe, faz com que os de pequena dimensão muitas vezes desconheçam todas as variáveis do

88
Promoção Imobiliária

mercado. A especulação existente actualmente no mercado de habitação surge como consequência da


falta de estudos de viabilidade objectivos.
A comunicação entre o sector privado e os órgãos públicos reguladores deve ser incentivada e
facilitada, por exemplo, através da disponibilização antecipada do planeamento público de
investimento, influente no mercado imobiliário e do parecer informativo de licenciamento. Esta
transparência é benéfica para o Promotor privado que atempadamente, em condições de igual
concorrência, pode delinear uma estratégia e dinamizar também ele a sua actividade.

c) Negociação de contratos
A regulação bancária e adopção de políticas de concedimento de crédito, é hoje em dia evidente, que
têm de ser de carácter global. Actualmente a acção irresponsável de um só País, pode conduzir a uma
crise global do sistema financeiro.
A prestação de serviços de financiamento bancário tem consequências profundas no desenrolar da
economia global. Uma má prestação desses serviços, ao contrário de outros mercados, não afecta
exclusivamente a instituição prestadora. A facilidade de acesso a estes produtos conduz a um aumento
de procura do mercado em geral. De forma a evitar especulação em outros mercados, a regulação
destas instituições deve ser eficiente e acertada. A redução do proteccionismo fiscal aos bancos como
forma de aumentar a transparência das suas operações deve ser pensada e a análise de risco deve ser
mais cuidada e completa.
A gestão de projectos eficiente é uma actividade de alguma exigência. Melhorias podiam passar pela
contratação por objectivos de forma a incentivar um bom desempenho dos projectistas e pela adopção
de soluções sustentáveis em termos ambientais, energéticos e de custos de execução.

d) Comprometimento formal
Melhorar o processo de licenciamento, como já foi dito, é benéfico a todos os intervenientes que
querem tornar este sector mais transparente e rápido. Medidas mais imediatas passam por rever a
ineficaz legislação da limitação do prazo dado aos municípios para aprovação de projectos, tornar esta
avaliação por objectivos ou privatizá-la.

e) Construção
A consciencialização de sustentabilidade passa em grande parte por uma construção bem planeada,
como forma de aumentar a qualidade, diminuir o tempo e minimizar custos. A redução de desperdício
de materiais e de mão-de-obra, a formação técnica para um trabalho de qualidade e eficiente, a
existência de procedimentos específicos optimizados e o controlo de orçamento é uma necessidade
crescente, de um mercado cada vez mais competitivo. Premiar a qualidade e incentivar a reabilitação
com incentivos fiscais são medidas que também podem ser facilmente tomadas nesta área.

f) Acabamentos e abertura formal


No caso de venda do imóvel, o cliente perante a manutenção ou alteração do edificado sente muitas
vezes necessidade de uma ficha técnica do edifício completa. Deveria conter não só as soluções
adoptadas de construção, como os materiais e lista de fornecedores, sugestões de manutenção e os

89
Promoção Imobiliária

projectos completos de forma a permitir um conhecimento global de toda a rede oculta desde água,
esgotos, electricidade e gás. Para além de beneficiar o cliente, é uma mais-valia do Promotor que
apresenta uma ficha técnica representativa da qualidade do seu empreendimento. A necessidade desta
plataforma estende-se a todos os mercados, da Promoção Imobiliária. Actualmente, apenas a habitação
está sujeita a uma ficha técnica, que se apresenta insuficiente neste sentido de total conhecimento do
edifício.

g) Gestão do portfolio de propriedades


A prestação de serviços, por empresas de gestão de edifícios, como limpeza, manutenção e gestão de
fornecedores, é uma mais-valia para o mercado da gestão imobiliária, como forma de manter a
qualidade do património e definir melhor o momento de passagem da promoção para a utilização. A
análise do ciclo de vida dos edifícios é também um factor importante deste mercado. A contínua
valorização dos seus activos não passa só por uma manutenção constante mas também pela
reabilitação ou demolição e construção de um novo projecto.

h) Marketing
O produto imobiliário tem como objectivo final, chegar ao seu consumidor. Uma estratégia de
marketing atempada, eficiente e contínua, a par com o restante processo imobiliário pode aumentar em
muito a probabilidade de sucesso da comercialização do empreendimento.

90
Promoção Imobiliária

5
NOVAS FORMAS DE PROMOÇÃO
IMOBILIÁRIA

5.1. PROMOÇÃO IMOBILIÁRIA NO PORTO


O Grande Porto, situado no Norte Litoral de Portugal é a segunda região de maior relevo a nível
Nacional. A cidade do Porto, uma das mais antigas da Europa, teve a sua parte mais antiga classificada
como património mundial, pela UNESCO em 1996. O rio Douro, conhecido mundialmente pelo seu
vinho e paisagens, é também uma oferta desta região, que elevou o seu nome a destaque internacional.
Considerando a pesquisa estatística efectuada sobre Portugal e os exemplos de referência atrás
apresentados, é possível destacar algumas conclusões mais imediatas da situação actual do Grande
Porto e das áreas específicas que exigem uma intervenção mais urgente.
a) Habitação
ƒ Superfície média habitável das divisões inferior à média Nacional;
ƒ Densidade de edifícios mais elevada que Lisboa, com densidade de fogos aproximada;
ƒ Elevado índice de alojamentos vagos;
ƒ Elevada quantidade de edifícios a necessitar de reparação, restauro ou reabilitação
urgentes;
ƒ Elevada quantidade de zonas degradadas;
ƒ Habitação sazonal sem expressão no Grande Porto;
ƒ Oferta em excesso, perante a situação actual de crise, sem qualidade, principalmente
na periferia da cidade do Porto.

b) Escritórios
ƒ Mercado reduzido, desconsiderado pelas consultoras financeiras internacionais;
ƒ Edifícios dispersos pelo Grande Porto, não existindo uma zona preferêncial de
localização do tipo CBD;
ƒ Falta de concentração geográfica das empresas principais do Norte, que lhes permita
obter em conjunto uma expressão nacional e mesmo internacional;
ƒ Edifícios novos maioritariamente sem arquitectura contemporânea ou inovadora capaz
de se tornar uma referência para a cidade;

91
Promoção Imobiliária

ƒ Open-space já adoptado nas construções novas como melhor solução para rentabilizar
e facilitar o arrendamento do edifício;
ƒ Falta de um modelo de gestão eficaz, à semelhança dos centros comerciais, capaz de
garantir uma ocupação e custos de exploração sustentáveis.

c) Retalho
ƒ Centros comerciais desenvolvidos de forma sustentável, com bons projectos e
modelos de gestão, por empresas especializadas da região, que chegam até a exportar
o know-how a nível internacional;
ƒ Retail Parks quase inexistentes, lojas de retalho especializado dispersas em zonas
específicas do Porto (Rotunda Produtos Estrela) ou junto de centros comerciais;
ƒ Factory Outlets existentes na periferia, com modelos de gestão semelhantes aos
centros comerciais;
ƒ Lojas de departamentos, inexistentes na cidade do Porto, contando a região com
apenas uma em Vila Nova de Gaia;
ƒ Comércio de rua em crise, muito disperso, à excepção de determinados tipos de
retalho como o da construção e electrónica existente na Baixa;
ƒ Comércio de rua incapaz de atrair turismo, ao contrário de Lisboa (por exemplo a
zona do Chiado);
ƒ Falta de cultura de comércio de rua tal como de limitação de tráfego automóvel nessas
zonas, melhoria das condições de conforto e oferta integrada de comércio, lazer e
restauração de referência.

d) Turismo
ƒ Escassez de ocupação numa oferta já reduzida;
ƒ Escassez de desenvolvimento do turismo por toda a região do Porto, nas diversas
qualidades de cidade (montanha, costa, rio Douro, interior rural, etc);
ƒ Escassez de eventos que promovam a cidade tais como o Grande Prémio do Circuito
da Boavista ou a Red Bull Air Race;
ƒ Escassez na cidade de edifícios de arquitectura contemporânea, de escritórios ou
cultura, tais como a Casa da Música e o Museu de Serralves;
ƒ Oferta escassa de estabelecimentos hoteleiros de tarifa reduzida;
ƒ Turismo de Portugal maioritariamente estrangeiro direccionado para determinadas
regiões tais como Lisboa, Algarve e Madeira.
ƒ Oferta maioritaria de estabelecimentos hoteleiros de padrão mais elevado, acima de 3
estrelas.

92
Promoção Imobiliária

5.2. DESENVOLVIMENTO DA PROMOÇÃO NO PORTO APRENDENDO COM OS PAÍSES DE


REFERÊNCIA
Os países vizinhos que nos servem de referência, foram escolhidos pela sua proximidade e por serem
mais desenvolvidos e economicamente mais prósperos que Portugal. Uma das vantagens que resulta
do facto de se ser um país menos desenvolvido, é de que podemos analisar as estratégias já adoptadas
pelos países mais evoluídos e adoptar aquelas que se provaram ter mais sucesso. Apesar de óbvia, esta
análise nem sempre é elaborada. Comparando superficialmente a Promoção Imobiliária de Portugal
com a estrangeira, encontramos logo estratégias benéficas que poderíamos adoptar, ajudando a
solucionar os problemas em destaque anteriormente referidos. Destacam-se em seguida algumas ideias
no sentido de aumentar o potencial de sucesso na promoção no Grande Porto:
a) Habitação
Na habitação, é possível constatar que esta cidade tem um elevado índice de fogos por edifício e de
fogos por pavimento, o que se traduz numa superfície média habitável das divisões relativamente
baixa comparando com o Norte, o Centro, a Grande Lisboa e a média nacional. Destaca-se logo no
inicio também, a elevada densidade de edifícios, quase o triplo da Grande Lisboa, apesar da densidade
de fogos se apresentar aproximada. Este conjunto de factos (ver capítulo 2) permite-nos de imediato
concluir que nesta região existem edifícios com relativa pequena dimensão, mas muita densidade
urbana. Tal como nos fogos, onde também se denota elevada densidade por pavimento, mas com áreas
mais reduzidas. A densidade urbana é essencial para o potencial de uma cidade. É a densidade
populacional que dá vida e fomenta o dinamismo e riqueza urbanas. Mas esta densidade tem de ser
concretizada de uma forma sustentada e equilibrada de forma a se traduzir num espaço agradável e
transitável. É solução para uma malha urbana extremamente densa de edifícios de médias dimensões e
de fogos reduzidos, uma aposta na construção em altura mas mantendo a densidade. Este modelo de
ocupação urbana permite a criação de mais amplos espaços verdes, de lazer e destinados ao trânsito
pedonal, por entre edifícios mais altos. A malha urbana surge assim mais agradável, do que a actual, e
vai de encontro às necessidades de manter ou aumentar a densidade de habitação, facilitando a
construção de fogos de maiores dimensões e de maior qualidade.
A aposta em condomínios fechados, é cada vez mais uma realidade. As inúmeras vantagens que este
formato de habitação proporciona traduzem-se numa procura cada vez mais elevada. Para além de
enquadrarem espaços verdes e de lazer, incluem segurança e por vezes outros serviços tais como
ginásio, piscina, espaço para reuniões e compartimento de lazer. Permitem também a construção de
edifícios de habitação de médio e elevado padrão, em zonas mais degradadas mantendo a qualidade e
segurança necessárias no interior. Na região do Porto, a abundância de zonas degradadas torna este
formato de promoção numa tendência a seguir, o que já se verifica actualmente.
Perante a crise actual, os empreendimentos sem qualidade sofrem uma enorme queda de procura,
originando um excedente de oferta indesejada, principalmente na periferia da cidade. Somando ao
elevado índice de alojamentos vagos registado nos Censos de 2001, a cidade tem necessidade de se
tornar atractiva e de ter condições favoráveis para a fixação da população exterior e permanência da
residente. Em simultâneo a construção tem de assumir maior qualidade, garantindo assim uma procura
elevada e evitando uma degradação mais rápida. A elevada quantidade de edifícios a necessitar de
reparação, 56,2%, é favorável à criação de uma promoção integrada envolvendo grandes zonas. Assim
é possível recuperar bairros ou ruas completas, mantendo o padrão de qualidade constante.
A habitação sazonal, actualmente, não é uma característica forte do Porto, contando apenas com
aproximadamente 10%. Dinamizar este mercado pode ser uma oportunidade de futuro, contando com
o rio Douro, as zonas à beira mar na periferia e as zonas de interior. O desenvolvimento do Douro

93
Promoção Imobiliária

como atracção pode sustentar a criação de resorts ou condomínios fechados na região. Classificado
como património mundial, a construção é um desafio, mas a quantidade de edificações degradadas
existentes, comprovada estatisticamente pelo segundo lugar de mais edificações nesse estado em
Portugal, dará concerteza possibilidade para a execução de projectos nesta área. O mesmo formato de
promoção se pode aplicar à periferia junto à beira mar e em regiões de interesse no interior.
Actualmente surgem já promoções neste sentido como a apresentada, no capítulo anterior (Vale Pisão
golf&spa resort, figura 100)
b) Escritórios
O mercado de escritórios, na região do Porto, é de tal forma reduzido que é desconsiderado pelas
consultoras financeiras internacionais. Isto deve-se a vários factores, que incluem a falta de agregação
das cidades mais próximas num único núcleo forte de negócios do Norte do País, da perda contínua de
capacidade da região na produção de riqueza, (onde já tem PIB inferior ao Centro, Algarve e Grande
Lisboa) e à elevada dispersão dos edifícios de escritórios dentro da cidade.
As cidades mais próximas devem concentrar os escritórios das suas empresas mais representativas,
como forma não só de dinamizarem os seus serviços, uma vez que estão mais próximos dos seus
parceiros e das oportunidades, como também de criar maior atenção nacional e internacional para as
suas empresas. Justifica-se a criação na área metropolitana do Porto de uma zona específica de
negócios de referência (CBD). Uma zona capaz de agregar um grande número de edifícios de
escritórios, tal como os restantes serviços necessários, como por exemplo estacionamento e
restauração. Dinamiza-se assim uma zona por inteiro, não só o mercado de escritórios, como também
o de habitação e comércio de rua.
A criação de um CBD trás também para as empresas variadas vantagens tais como a criação de um
ambiente direccionado para negócios, proximidade que resulta em maior eficiência de comunicação,
menor necessidade de deslocações, facilidade de acesso a serviços e a fornecedores direccionados para
escritórios, facilidade de criação de relações benéficas no mundo profissional, facilidade de
desenvolvimento de acções em conjunto com outras empresas, etc. Faz todo o sentido a região do
Grande Porto, pelo menos, assumir esta tendência e os próximos empreendimentos de referência nesse
sector serem agrupados numa zona específica com localização bem estudada para esse fim.
O mercado de escritórios está, neste momento, a atravessar um período difícil, afectado pela crise
actual. Alguns empreendimentos de qualidade, atravessam algumas dificuldades de ocupação, como o
exemplo do edifício ‘Burgo’, na Avenida da Boavista. Isto leva-nos a reflectir sobre o modelo de
gestão destes empreendimentos cujo sucesso em pouco se assemelha ao dos centros comerciais, em
que o modelo de gestão é exemplar. A criação de uma rápida grande ocupação inicial, capaz de atrair
um maior número de empresas, funcionando como empresa âncora, juntamente com a atribuição de
valores de renda variáveis com as necessidades de ocupação, para garantir uma ocupação mínima
inicial capaz de sustentar todo o empreendimento, seguida de valores mais elevados para aqueles que
aparecem tarde e já com menor risco, é um conceito de modelo de gestão interessante e possivelmente
capaz de levar a um sucesso mais garantido.
c) Retalho
O mercado de retalho, relativamente às grandes superfícies está bem desenvolvido. A região, conta
com 20% da área bruta locável nacional, com empreendimentos de qualidade e com bons modelos de
gestão. Como já se referiu anteriormente os centros comerciais são a especialidade de empresas aqui
sediadas. Os factory outlets, existentes na periferia da cidade, têm também uma boa ocupação e
funcionamento, oferecendo um serviço de qualidade bastante procurado devido aos seus preços mais

94
Promoção Imobiliária

reduzidos, dada a situação actual de crise. Os retail parks na cidade do Porto são quase inexistentes.
Considera-se, no entanto, que a oferta comercial desse tipo já será porventura suficiente para a região.
O comércio de rua existente, na cidade, é bastante disperso, não definindo uma zona característica.
Existem na Baixa do Porto, no entanto, aglomerações específicas de diversos tipos de comércio, como
por exemplo direccionado para a construção civil ou para materiais relacionados com a electrónica.
Estas aglomerações têm valido a sobrevivência deste comércio, que apesar de se encontrarem numa
zona degradada e de difícil acesso, mantêm uma procura elevada. A criação de um plano estratégico
capaz de integrar os vários tipos de comércio existente na baixa, é favorável à reabilitação desta zona
altamente degradada e devoluta. Deve também incluir a dinamização de ruas de referência antigas
como por exemplo a rua de Santa Catarina. À semelhança dos países de referência a dinamização de
ruas pode passar pela criação de eventos, aquecimento ou refrigeração exterior para fazer face ao
desconforto em condições mais desagradáveis e até mesmo cobrir por inteiro ruas pedonais
proporcionando assim um comércio de rua confortável à semelhança dos centros comerciais.
Relativamente ao restante Grande Porto, o comércio de rua para sobreviver tem de se aglomerar,
criando zonas de referência que possam até vir a ser alvo de procura não só regional como estrangeira.
As lojas de departamentos, na cidade do Porto, são inexistentes, havendo porém na cidade vizinha,
Vila Nova de Gaia, um único empreendimento deste tipo. Este tipo de promoção pode dinamizar o
comércio de rua do mesmo tipo, se enquadrada nesse sentido numa zona característica de comércio da
cidade. A ser definida, no futuro, uma zona principal de comércio de rua de pronto a vestir de médio e
elevado padrão, o enquadramento com uma loja de departamentos pode dinamizar de forma
extraordinária esse mercado. Várias marcas assumem a gestão deste tipo de empreendimentos e
contando o Grande Porto só com um, é de esperar que mais venham a surgir.

d) Turismo
O imobiliário e o turismo são sectores chave para a modernização das cidades e a captação de novos
habitantes (87).
O turismo nacional é, na maior parte, estrangeiro e procura maioritariamente as regiões do Algarve e
de Lisboa. O Grande Porto apesar de muito menor oferta que estas regiões, segundo a análise
estatística apresentada no capítulo 2, conta com ocupações ainda inferiores, mais baixas do que a
média nacional.
O primeiro passo no desenvolvimento do turismo, para esta região, passa por criar uma maior
atractividade de oferta de lazer capaz de mobilizar não só portugueses como estrangeiros, agregando
para isso não só o Porto mas as cidades mais próximas. A promoção de grandes eventos como o
Grande Prémio do Circuito da Boavista e a Red Bull Air Race são fundamentais para a criação de um
interesse globalizado. A dinamização e promoção da região do Douro e do Vinho do Porto tem de ser
explorada mais intensamente. Apesar do sucesso ser muito mais garantido se a cidade se promover
colectivamente com variados eventos e uma dinamização agregadora da região do Douro, do Vinho do
Porto, e dum comércio de rua cativante, os agentes turisticos têm de agir e encontrar uma solução,
substituindo-se até eventualmente ao papel do Município. O promotor pode criar determinados
empreendimentos que atraiam um turismo específico. À semelhança de Lisboa que tem uma forte
procura turística internacional, o Porto deve mobilizar-se para ser capaz de atrair também procura
nesse sentido já que apresenta vantagens competitivas interessantes ao nível da oferta no sector
(aeroporto com voos low-cost, metro de superfície, restauração económica e de elevado padrão, o
Douro, o mar, etc.)

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Promoção Imobiliária

A grande concentração de estabelecimentos hoteleiros nos padrões mais elevados, destaca a falta de
hotéis low-cost e hostels direccionados para as camadas mais jovens e para um turismo mais barato.
Começam a aparecer alguns estabelecimentos deste tipo na zona da Baixa do Porto mas com pouca
capacidade de alojamento, deixando ainda espaço para uma maior exploração deste mercado. Destaca-
se também a pouca oferta de turismo rural na região terminal do Douro, capaz de oferecer uma variada
gama de serviços integrados que atraiam turistas estrangeiros ou nacionais incluindo os residentes na
região. A recuperação de antigas quintas em estilo resort ou hotel, de casas rurais ou similares, podem
ser soluções a procurar naquela região. As zonas à beira mar na periferia do Porto podem também ser
procuradas para criação de resorts ou outros estabelecimentos turísticos que, com a integração
apropriada de uma oferta sustentada, atinjam o sucesso.

5.3. ÁREAS COM MAIOR POTENCIAL DE SUCESSO FUTURO


Portugal, é um país com características singulares. Desde o seu território com reduzidas dimensões,
extensa linha costeira, situado no extremo da Europa, em posição junto ao Oceano Atlântico, com uma
história de relevo mundial e com variedade de paisagens e climas. Possui, no entanto, uma população
reduzida e envelhecida, resultante de uma forte litoralização e bipolarização nas cidades de Lisboa e
Porto e de um interior extremamente rural. Tem também, comparativamente com os países vizinhos
Europeus, um desenvolvimento e um poder de compra modestos. É, desta forma, palco de diversas
vantagens e desvantagens quando comparado com a restante Europa e o Mundo.
Portugal, e mais concretamente o Grande Porto, foram alvo de um grande crescimento imobiliário nos
últimos 30 anos. Nas mais diversas áreas houve uma explosão de investimento que sucedeu à retoma
da estabilidade Nacional, alguns anos após a revolução de 25 de Abril. Nas mais diversas áreas do
sector imobiliário, um crescimento por vezes desordenado, veio preencher um vazio existente na
oferta. Actualmente, com o crescimento da habitação a ultrapassar nos últimos anos o crescimento
populacional, agravado pela crise actual, sem políticas adequadas de reabilitação, assiste-se a uma
oferta excedente de habitação nova e à degradação de edifícios em centros históricos ou zonas mais
antigas. Políticas inadequadas de desenvolvimento Nacional, levaram também o tecido empresarial e
industrial a uma queda constante, o que provocou um fraco desenvolvimento de zonas de edifícios de
escritórios e de comércio, à excepção de Lisboa. A área de retalho, devido a empresas privadas
especializadas de excelência, tornou-se uma das mais desenvolvidas, estando agora a exportar o know-
how, mais concretamente nos centros comerciais. Num país pouco produtivo, foi fácil perceber que a
aposta no turismo internacional traria facilmente investimento muito necessário. Tendo esta área
sofrido um forte desenvolvimento por todo país, não foi suficiente para desenvolver o interior e
promover a fixação da sua população.
A crise financeira e económica que Portugal atravessa, intensificada pela crise mundial recente, leva a
uma constante diminuição do poder de compra nacional. Essa tendência reflecte-se negativamente na
absorção de todo o tipo de investimento imobiliário, que até agora era absorvido não só para satisfazer
as necessidades do quotidiano mas mesmo numa perspectiva de investimento a longo prazo.
Assim, o futuro da Promoção Imobiliária em Portugal, passa em primeira análise pela compreensão de
todas as características que envolvem o território e a população, no aprofundamento da forma correcta
de actuar, de satisfazer as suas necessidades e na correcção de tendências de gestão e de definição de
investimentos menos rigorosos.
Destas podemos destacar a forma como Portugal lidou nos últimos anos com o Arrendamento,
controlo da Reabilitação do Edificado e a falta de políticas que evitassem a litoralização da população.

96
Promoção Imobiliária

Esta última, que conduziu a um Portugal interior pouco desenvolvido, rural e sem definição de novas
centralidades, tecidos empresariais e industriais. Uma das tendências a seguir é sem dúvida também,
uma maior atenção à eficiência energética e à qualidade e sustentabilidade dos futuros projectos.
Sugerem-se em seguida algumas vias para uma melhor e mais eficiente Promoção Imobiliária, vista
uma perspectiva geral e que não é apresentada como uma preocupação de um ajuste particular do
sector mas antes como formas de preocupação de todos no sentido do sucesso. Essas vias incluem
entre outras:
ƒ O arrendamento;
ƒ A reabilitação
ƒ As novas centralidades e a oferta integrada.

5.3.1 ARRENDAMENTO
Em Portugal, desde a explosão do sector imobiliário, a habitação própria beneficiou de uma legislação
de arrendamento restritiva, da incapacidade do arrendamento social e de uma política de apoios
centrada na aquisição de casa própria. De acordo com João Duque em (88), durante vários anos, a
regulamentação do mercado de arrendamento não permitiu o seu livre funcionamento com
consequências desastrosas para o sector. Uma legislação desactualizada, uma justiça ineficaz e uma
política de habitação desajustada levaram a que o mercado de arrendamento deixasse de ser uma
oportunidade de investimento.
A lei de arrendamento provocou uma clara desvantagem para o senhorio. Com uma considerável
transferência de subsídios deste para o arrendatário, o senhorio viu-se obrigado a substituir o papel do
Estado e a actuar como agente social. Esta alocação de recursos contribuiu também para um
desinvestimento generalizado e para a degradação do parque arrendado. Actualmente, a habitação
própria representa cerca de 75% e o arrendamento privado 20% do parque habitacional, estando 2/3
dos fogos arrendados sujeitos a rendas condicionadas (89).
O mercado de arrendamento privado tem uma elevada importância na sociedade. Contribui para a
satisfação das necessidades dos agregados familiares mais jovens, dos que necessitam de maior
mobilidade e dos mais idosos. Favorece a redução do nível de endividamento das famílias,
promovendo estabilidade macroeconómica e maior poder de compra. É conhecido também o papel
benéfico do mercado de arrendamento na estabilização dos preços no sector de habitação própria.
Desta forma, políticas de arrendamento são alvo de discussão actualmente de forma a estimular este
mercado em termos quantitativos e qualitativos, surgindo como uma oportunidade a explorar já no
presente.
O Estado, intervindo não só com a introdução de políticas de arrendamento adequadas como
favorecendo uma justiça eficaz e célere, capaz de dar resposta aos processos judiciais abertos contra
inquilinos incumpridores ou manipuladores dos direitos legais, pode levar este sector às condições
necessárias ao seu bom funcionamento.
O Promotor, no entanto, perante a ineficácia do Estado que persistiu nesta área, se alterações não
surgirem brevemente, deve encontrar soluções ao seu alcance por forma a torná-lo numa realidade
atractiva. Medidas possíveis passam por contratos mais eficazes e assertivos capazes de promover o
reajuste permanente do valor justo da renda, avaliações de rendimentos dos inquilinos e obrigação de
prestação de garantias reais, cauções ou fiadores que permitam uma fácil cobrança dos valores em
dívida, envolvimento de empresas de gestão de activos de arrendamento dotadas de meios capazes de

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Promoção Imobiliária

resposta rápida às mais diversas situações, envolvimento das instituições financeiras dada as suas
claras vantagens de evitar burlas, fundos de investimento ou criação de um cadastro de forma a
controlar o inquilino incumpridor sistemático e proporcionar maior rentabilidade e segurança ao
senhorio e investidor.
O futuro próximo passa por uma mudança na abordagem do arrendamento habitacional, tanto por
parte do Estado como dos Promotores que se apercebem cada vez mais da oportunidade e da
necessidade deste mercado. Necessidade não só para a sociedade, mas para os investidores e
profissionais do sector, como forma de contornar os tempos de crise e o futuro da habitação. Esta nova
abordagem de um produto não para um utilizador comprador, mas para um utilizador separado da sua
propriedade estende-se para além da habitação às outras áreas de mercado. Já usual no sector dos
centros comerciais, há a tendência agora de uma expansão ao mercado de escritórios e de todos os
restantes produtos do imobiliário actual, a exemplo dos parques de estacionamento.

5.3.2 REABILITAÇÃO NAS ZONAS HISTÓRICAS


As cidades são como um organismo vivo que está em constante alteração. Expandem-se
continuamente através de novas zonas urbanizáveis e/ou renovam-se através da alteração ou
reabilitação do edificado já construído. A constante expansão quando não acompanha a evolução
natural do crescimento da população e das suas necessidades, aliada da negligência em relação à
preocupação com a renovação e reabilitação do edificado, proporciona o aparecimento de edificações
devolutas, geralmente nas zonas mais antigas e degradadas. Estas zonas tornam-se problemáticas
quando apresentam diversos desafios à sua renovação, desde uma intervenção célere do Promotor, à
necessidade de renovação e manutenção do espaço público por parte do Município, à rentabilidade do
imóvel de competir com uma construção nova e mais barata e ao investidor cauteloso e céptico com a
renovação de uma área degradada. A manutenção, renovação e reabilitação do edificado é uma
necessidade constante de todos os Municípios, que deve ser promovida em todas as cidades com
destaque para os seus núcleos urbanos históricos. Segundo o Gabinete de Estudos da APEMIP, A
estagnação em que se encontra o imobiliário neste momento tem motivado à procura de novas
soluções. A reabilitação é uma delas, mas que deveria ter sido sempre uma prioridade para o país e
para as autarquias (90).
A actuação activa do sector público é fundamental e actualmente já foi criada legislação favorável a
ultrapassar qualquer desafio até agora proposto. A reabilitação na Cidade do Porto surge como uma
oportunidade, agora possível. As áreas de intervenção já definidas pelo Município privilegiam
diversos incentivos e desentraves à acção do promotor. Contando com uma vasta colecção de edifícios
degradados e devolutos, surge aqui um mercado a explorar, que pode abordar todas as novas
tendências, de arrendamento, melhorias na qualidade e sustentabilidade da construção, a integração de
serviços e retalho num enquadramento reflectido e incentivador de uma urbe saudável.
As zonas a reabilitar do Porto para se tornarem atractivas, para além de uma renovação colectiva têm
de criar actividades âncora que garantam uma vivência intensa e actividades económicas de sucesso. A
concentração de actividades turísticas, artes, cultura, lazer, desporto, retalho, restauração, escritórios e
estabelecimentos de educação, são formas de revitalizar e potencializar o sucesso de uma zona
esquecida. A promoção de um pólo universitário, aglomeração de universidades privadas, habitação
direccionada para estudantes, zonas de diversão nocturna como já começam a surgir, revitalização de
antigos espaços de lazer como cinemas e teatros, escritórios para sociedades de pequena e média
dimensão ou profissões liberais, habitação e lazer direccionada para a classe sénior, turismo
direccionado para as camadas mais jovens, são exemplos de hipóteses concretas de sucesso potencial
atendendo às características singulares da zona da Baixa do Porto.

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Promoção Imobiliária

O Município deveria, no entanto, incentivar também à reabilitação das zonas mais antigas e
degradadas, afectadas pelo metro do Porto. Este mais recente meio de transporte na região, abre novas
oportunidades dinamizando zonas anteriormente desinteressantes. As zonas degradadas próximas das
linhas de metro podem ser reabilitadas e devolvidas a uma população interessada, não só pelo custo
inferior, mas pela proximidade, agora facilitada, às zonas prime da cidade. Os residentes dessas áreas
podem actualmente trabalhar nas zonas mais movimentadas e procuradas do Porto, deslocando-se ao
início e final do dia confortavelmente, com alguma rapidez e a relativamente baixo custo.
No presente, a reabilitação da Baixa do Porto, é já uma realidade que começa a ser explorada. A vasta
oferta de produtos degradados possibilita a participação de qualquer Promotor interessado e capaz de
se assumir neste mercado que num futuro próximo, passada a crise recente, se mostrará muito forte e
valorizado.

5.3.3 NOVAS CENTRALIDADES E OFERTA INTEGRADA


A cidade actual é muitas vezes caracterizada como em ruptura e desencontro com a sociedade e as
necessidades do quotidiano. Não acompanhando as necessidades da população, a urbe saudável deixa
de ser uma realidade e a qualidade de vida perde-se por entre empreendimentos desencontrados e
dispersos.
A criação de espaços multifuncionais, agregando e dinamizando os diversos serviços, estacionamento,
comércio e restauração, representam a forma correcta de enquadramento urbano e de planeamento do
território necessárias ao fomento da criação integrada de emprego, lazer e da habitação com
qualidade. Exemplo desta lógica urbana é a aglomeração, anteriormente descrita, de edifícios de
escritórios, criando uma zona central de negócios ou CBD. Esta abordagem genérica é, concerteza,
uma forma inteligente de dinamizar um empreendimento e mesmo uma inteira zona urbana. Esta é
também uma forma de alargar a intervenção do mercado imobiliário e ir de encontro com a tendência
de investimento para arrendamento de imóveis que não têm feito parte do mercado clássico.
A procura por zonas em expansão e/ou com futuro investimento público estruturante dinamizador, é
uma forma de garantir a perpetuação de uma actividade de sucesso. Oferecendo, assim, maior
liberdade à criação de empreendimentos inovadores que sigam ao encontro das tendências futuras de
um imobiliário capaz de se traduzir numa malha urbana saudável e dinamizadora da qualidade de vida.
O futuro da Promoção Imobiliária vai trazer novos desafios, novas abordagens e novas especificidades
que vai permitir ao profissional de excelência destacar-se e atingir o sucesso com maior satisfação,
com mais entusiasmantes e melhores empreendimentos.

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Promoção Imobiliária

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Promoção Imobiliária

6
CONCLUSÃO

6.1. CONCLUSÕES FINAIS


Este trabalho tem como principal objectivo uma reflexão exploratória da Promoção Imobiliária em
Portugal, como se desenvolve, quais os intervenientes principais, sua importância e qual a situação
actual, contextualização na actual crise financeira e breve comparação com os países vizinhos,
centrada sempre na óptica do promotor privado, que tem como finalidade o lucro pessoal ou
institucional. Pretende também apresentar uma reflexão crítica abrangente, de melhorias possíveis, de
oportunidades e tendências, considerando a título de exemplo algumas áreas de intervenção a explorar
futuramente. O estudo efectuado segui uma linha de reflexão geral com estrutura de primeira
abordagem, dada a necessidade de abrir portas para um tema, até agora, afastado de qualquer
intervenção académica, nesta fase de ensino.
Inicialmente surgiu a necessidade de caracterizar Portugal, como base para uma análise extensa das
condições naturais do país, da população, da oferta do mercado imobiliário e respectivas
características físicas. Concluiu-se facilmente nesta análise, que apesar de se tratar de um país de
pequenas dimensões, comparativamente com os seus vizinhos, apresenta uma diferença muito grande
ao nível do desenvolvimento relativo, que se reflecte também do interior para o litoral, acompanhado
de uma contínua litoralização da população. Esta população, envelhecida e com um crescimento
actualmente muito baixo, tem uma capacidade de produção nacional inferior ao que seria desejado e
esperado, de um país como Portugal. Apesar de possuir regiões com grande interesse, o crescimento
imobiliário destaca-se somente nas cidades mais desenvolvidas, onde foi muito superior do que o
crescimento da população residente. Diversas causas levaram à degradação das zonas mais antigas,
provocando um elevado número de habitações devolutas por todo país a precisar de reparações, com
maior ou menor dimensão e custos associados. Apesar dos esforços para dinamizar a reabilitação dos
edifícios, a construção nova continua a representar uma percentagem esmagadora. Um
desenvolvimento desequilibrado, provocado pela inexistência de políticas no sentido contrário, faz da
região de Lisboa a única de relevo internacional, no mercado financeiro. Desta forma, é analisado
unicamente o mercado de escritórios dessa cidade, de dimensão comparável com países estrangeiros e
como eles também em queda, dada a crise financeira que se atravessa. Os centros comerciais, fazem
do retalho um sector de grande expansão, alcançando até a internacionalização por parte de empresas
pioneiras de excelência, que estabelecem os mais altos padrões a nível mundial. O comércio de rua
tradicional, incapaz de adoptar medidas que promovam a sua procura à semelhança dos países
estrangeiros, está em dificuldades. O turismo, apesar de afectado pela crise actual, é um sector em
desenvolvimento constante, no interior, nas maiores cidades e na principal região turística do país, o
Algarve. Apesar de um balanço positivo, é uma área com enorme potencial que deve ser explorada
mais intensivamente no futuro, principalmente no interior. A comparação com os países vizinhos,

101
Promoção Imobiliária

permitiu olhar para o mercado de Portugal e reflectir sobre algumas soluções que o podiam levar a
alcançar um desenvolvimento mais próspero e dinamizador da sociedade.
Medina Carreira, refere em (91) que a contínua perda de competitividade externa, a reduzida
capacidade de produção nacional, a inactividade generalizada da população, leva a uma posição nada
digna, de um país que foi pioneiro na definição do mundo actual, e que hoje depende ro recurso
constante a subsídios estrangeiros. Subscrevemos esta afirmação algo negativa do Portugal actual. Esta
realidade afectada pela crise financeira que teve origem nos Estados Unidos, levou o mercado
imobiliário a uma queda sem precedentes. A ligação deste mercado com a situação económica da
sociedade e o quotidiano transcende qualquer outro sector. As casas que habitamos, os edifícios onde
trabalhamos, as lojas e estabelecimentos de restauração que visitamos, são resultado da Promoção
Imobiliária. É agora tempo de efectuar uma reflexão profunda sobre o futuro do sector e encontrar
novos conceitos, medidas e abordagens capazes de o tornar mais resistente e eficaz.
Após a descrição do processo de execução da Promoção Imobiliária e seus intervenientes, melhorias
em diversas áreas surgem de imediato. O estudo aprofundado de melhorias em cada fase do processo
ou em cada interveniente poderá vir a ser alvo de dissertação própria. No entanto, a título de exemplo,
algumas melhorias possíveis ao nível do processo são sugeridas, destacando-se as que promovem a
transparência, equidade, celeridade, rigor e excelência da promoção de empreendimentos, cada vez
mais sustentáveis e de melhor qualidade. A necessidade de um planeamento de investimento e
desenvolvimento agregador de todo o país e de políticas dinamizadoras do interior, justificam também
a reflexão política capaz de criar uma vasta gama de oportunidades, que também se julgou dever ser
enquadrada neste trabalho. Procura demonstrar-se que o papel fundamental do Estado, nas suas
diversas vertentes (local, regional e nacional) é o de criar condições para o correcto, eficiente e
lucrativo desenvolvimento das actividades económicas, garantindo o respeito pelos critérios mais
modernos de crescimento sustentável e respeitador dos recursos naturais existentes. Reflecte-se sobre
a necessidade de alterar em Portugal o conceito de Estado, passando dum conceito de ‘Estado
Prudência’ para uma lógica de ‘Estado dinamizador de oportunidades’. A correcta Promoção
Imobiliária privada precisa de um Estado parceiro e não do Estado concorrente, fortemente
fiscalizador, responsável pela introdução de diversas formas de perda de eficiência no
desenvolvimento de processos, associados à obtenção de licenças, a processos de expropriação ou
outras similares.
A partir dos conteúdos dos capítulos iniciais (2 a 4), foi possível reflectir mais concretamente sobre o
mercado imobiliário da Cidade do Porto e traçar algumas tendências e oportunidades, para o presente e
futuro próximo, capazes de dinamizar e promover um mercado de sucesso mesmo sujeito às
dificuldades provocadas pela crise actual. Identificaram-se assim no Grande Porto as tendências
actuais nas áreas estudadas e, com base no estudo de mercados similares de referência e no
conhecimento das características próprias da área metropolitana identificaram-se algumas áreas
fundamentais a explorar como a construção para arrendamento, a reabilitação com novos usos
(serviços, habitação low-cost, hotelaria low-cost, comércio de rua) e a criação de um CBD para o
Porto.

6.2. RECOMENDAÇÕES E DESENVOLVIMENTOS FUTUROS


Portugal, é um dos países desenvolvidos mais antigos do mundo, parte integrante de uma das uniões
mais poderosas e com um povo que já demonstrou, em outros tempos, a sua força, coragem e
persistência em atingir os seus objectivos, por mais altos e difíceis que apresentassem. Está nos dias de
hoje, claramente, muito diferente. A capacidade e a dinâmica que a Promoção Imobiliária pode dar a

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Promoção Imobiliária

uma cidade ou região, sendo o exemplo mais mediático o caso do Dubai, justifica uma reflexão sobre
os benefícios que uma acção assertiva nesta área, poderia trazer ao nosso país. Perante a situação de
crise acentuada, referida até pelo próprio Presidente da República de Portugal, quando afirma que com
este aumento da dívida externa e do desemprego, a que se junta o desequilíbrio das contas públicas,
podemos caminhar para uma situação explosiva (92), é imperativa, uma recomendação de reflexão
sobre as prioridades individuais, das instituições promotoras, na procura de oportunidades, que sejam
capazes de atrair investimento estrangeiro e assegurara concretização de investimentos de referência.
Ainda de acordo com o Presidente da Republica, devemos apostar, por outro lado, em políticas
públicas que promovam uma educação exigente e uma formação profissional de qualidade, que
fomentem a inovação (92). Recomendando-se assim que o estudo mais aprofundado da Promoção
Imobiliária seja incentivado ao nível do ensino superior, levando esta profissão, de grande potencial
para o desenvolvimento do país, a uma maior especialização e excelência, o que deve ser uma
prioridade de todas as instituições públicas que leccionam neste domínio.
O desenvolvimento deste tema, agora em aberto, em futuras dissertações, apresenta uma variedade
imensa de possibilidades. Numa área vasta, como a Promoção Imobiliária, cada tema abordado por
este estudo, pode ser alvo de várias dissertações. Em seguida, apresentam-se alguns exemplos mais
imediatos de possíveis dissertações futuras:
• Desenvolvimento de cada área de intervenção específica (habitação, escritórios, turismo,
retalho e indústria);
• Desenvolvimento de áreas específicas de investimento (arrendamento, reabilitação, centros
comerciais, conjuntos turísticos, etc.);
• Estudo aprofundado de diferentes áreas geográficas do interior ou litoral (região do Algarve,
Serra da Estrela, região do Douro, Baixa do Porto, etc.);
• Desenvolvimento de uma reflexão sobre as parcerias público-privadas no desenvolvimento
das regiões;
• Desenvolvimento de uma reflexão exaustiva sobre as políticas de licenciamento de obras;
• Avaliação de Promoção Imobiliária no contexto do Planeamento do Território e de
Regionalização;
• Reflexões diversas sobre os processos de promoção (genericamente apresentadas no capítulo
4) identificando melhores e mais eficientes práticas.
Com este estudo de reflexão geral e definidor desta temática, agora disponível para explorar e
aprofundar, natural é que muitos aspectos tenham ficado excluídos e outros a desejar uma maior
intervenção e aprofundamento.
Acreditando ter-se dado um contributo válido para Portugal, para a Engenharia Civil e para a
Promoção Imobiliária, é de todo o interesse a continuação da exploração deste tema, proporcionando-
lhe uma evolução mais célere e sustentada.
Com serenidade, confiança e ambição fundamentada, que... iremos prosseguir criando riqueza e, mais
e melhor emprego, são palavras de um promotor imobiliário de excelência, Belmiro de Azevedo (93).
O contributo extraordinário para a sociedade, provinda da Engenharia Civil de excelência, passa
actualmente também pela aceitação, integração e ensino da Promoção Imobiliária.
Esperamos com este trabalho contribuir nesse sentido!

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