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FEVEREIRO DE 2010
MESTRADO INTEGRADO EM ENGENHARIA CIVIL 2009/2010
DEPARTAMENTO DE ENGENHARIA CIVIL
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Editado por
FACULDADE DE ENGENHARIA DA UNIVERSIDADE DO PORTO
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Portugal
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Autor.
Promoção Imobiliária
“Without passion you don’t have energy, without energy you have nothing.”
Donald Trump
Promoção Imobiliária
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Promoção Imobiliária
AGRADECIMENTOS
A realização deste trabalho redespertou uma enorme paixão por um futuro que se prevê entusiasmante.
Gostaria, por isso, de agradecer a todos os que inspiraram e contribuíram para o seu desenvolvimento
e para o alcançar desta nova meta.
Ao Professor Doutor José Amorim Faria, pelo acompanhamento empenhado e a quem devo a valiosa
oportunidade de desenvolver este tema.
Aos meus Pais, pelos valores que continuamente me ensinaram e pelo apoio inquestionável.
À minha irmã, pelo acompanhamento e inspiração académica, que é exemplo.
Aos meus avós, pela contribuição extraordinária ao meu desenvolvimento pessoal.
A todas as amizades que contribuíram, com os mais variados momentos, para um percurso académico
memorável.
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Promoção Imobiliária
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Promoção Imobiliária
RESUMO
A Promoção Imobiliária tem grande influência na paisagem urbana, no ambiente natural, no fluxo e
nos hábitos da sociedade. Influencia também o comércio, o valor do território e dos empreendimentos
em seu redor, o conforto e a qualidade de vida. Desta forma é de valor incálculável, para toda a
população, uma acção assertiva, sustentável e dinamizadora de toda uma região. É muitas vezes
definida como a actividade de contínua configuração do ambiente construído, decidindo,
impulsionando, programando, dirigindo e financiando obras de construção. Esta actividade evolui cada
vez mais para uma maior complexidade e exigência, obrigando a conhecimentos mais aprofundados e
a uma maior especialização dos promotores. Estes têm a tarefa de assegurar o seguimento de todo o
processo, a sua correcta execução, dentro de orçamento e do calendário definido. É abordado então
neste trabalho a promoção privada que tem como objectivo o lucro financeiro, nas áreas de mercado
mais comuns de habitação, escritórios, retalho e turismo.
Portugal é um país singular, com um passado extraordinário, que atravessa actualmente um dos
momentos negros da sua história. A situação económica actual, deixa o mercado imobiliário numa
tendência diferente à verificada duas décadas atrás. A situação económica vivida em Portugal nos
últimos anos de baixa produção de riqueza é agravada pela crise actual, que se reflecte mais
visivelmente na diminuição do poder de compra da população e no aumento do desemprego. Com as
restrições ao crédito bancário e diminuição da procura imobiliária este sector atinge um patamar de
recessão sem precedentes. É assim tempo de reflexão dos conceitos do passado e análise de novas
abordagens de futuro que conduzam a um sector mais resistente, sustentável e transparente.
Na análise a Portugal destaca-se de imediato a forte litoralização da população e bipolarização nas
Áreas Metropolitanas de Lisboa e Porto que levam a um mercado imobiliário completamente distinto
do restante País. A divisão actual de regiões não é representativa da situação de desenvolvimento das
diversas cidades do País, deixando algumas das mais evoluídas diluídas na condição rural da sua
região. Com um crescimento da habitação a superar continuamente o da população e com a construção
nova a prevalecer à reabilitação, surgem valores de habitação vaga e degradada bastante elevados.
Políticas que não favorecem um desenvolvimento uniforme de todo País, levam à concentração do
mercado de escritórios em Lisboa e de turismo principalmente no Algarve. O retalho na componente
de grandes superfícies está bem desenvolvido enquanto que o comércio de rua atravessa dificuldades.
Esta análise e o estudo dos principais intervenientes da Promoção Imobiliária, levaram à reflexão
sobre soluções mais imediatas que promovessem melhorias um pouco por todo este sector.
Transparência, celeridade, equidade, qualidade e resistência são alguns dos aspectos fundamentais a
alcançar melhorias. Fortalecimento da economia, maior celeridade e assertividade na justiça, ensino
focalizado neste tema mais atempado, incentivo a um investimento planeado e agregador de todo o
País, regionalização de forma a dinamizar o crescimento e desenvolvimento de todo Portugal, foram
os temas que sofreram maior intervenção na análise ao Estado como parceiro inseparável do promotor.
Em análise mais detalhada do Grande Porto e comparação com os Países caracterizados, a reabilitação
das zonas mais antigas, a dinamização do mercado de arrendamento, uma maior preocupação com a
qualidade e sustentabilidade dos empreendimentos, a criação de novas centralidades e promoção de
uma oferta integrada estão na base da procura de novas abordagens e novos mercados.
O desenvolvimento deste tema ao nível de licenciaturas é também uma conclusão no sentido de
melhorar as capacidades base dos profissionais e promover um sucesso muito longe ainda do potencial
de Portugal.
PALAVRAS-CHAVE: promoção imobiliária, promotor, imobiliário, análise, habitação, escritórios,
retalho, turismo, Portugal
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Promoção Imobiliária
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Promoção Imobiliária
ABSTRACT
The Real Estate Development has great influence in the urban landscape, in the natural environment
and in the flow and habits of the society. It also influences the commerce, the value of the territory and
its surrounding enterprises, the comfort and the quality of life. Hence, it is invaluable for all the
population that an assertive, sustainable and proactive action takes place in the whole region. The real
estate development is often characterized as the activity of continuous configuration of the constructed
environment, deciding, stimulating, programming, directing and financing the construction works.
This activity is increasingly evolving towards a bigger complexity and exigency, demanding a more
in-depth knowledge and more specialization of the real estate developers. These have the task of
assuring the course of the whole process and its correct enforcement, within the budget and deadlines.
It is therefore discussed in this thesis the private real estate development that aims financial profit in
the more common market areas of housing, offices, retail and tourism.
Portugal is a singular country, with an extraordinary past, that is currently going through one of the
dark moments in its history. The current economic situation leaves the real estate market in a different
trend compared to what it was two decades ago. The economic situation that has been lived in
Portugal, in the last years of poor wealth production, is aggravated by the current crisis, which is
reflected more clearly in the reduction of the purchasing power of the population and in the increase in
unemployment. With the restrictions to bank credit and the reduction of the real estate demand, this
sector reaches a platform of recession without precedents. It is thus time for reflection on the past
concepts and analysis of new future approaches that will lead to a more resistant, sustainable and
transparent sector.
In the analysis of Portugal, it is immediately highlighted the strong move of the population to the
littoral and the bipolarization in the metropolitans areas of Lisbon and Oporto, which lead to a real
estate market that is completely different from the rest of the country. The current regional divisions
are not representative of the development of the diverse cities in the country, leaving some of the most
developed cities diluted in the rural condition of its region. With the housing continuously outgrowing
the population and the new construction prevailing the rehabilitation, the figures of vacant and
degraded housing arise to considerably high levels. Politics that do not favor a uniform development
of the whole country, lead to the concentration of the market of offices in Lisbon and the tourism
mainly in the Algarve. The retail in the large surfaces is well developed whereas the street commerce
is experiencing difficulties. This analysis and the study of the main intervening parties in the real
estate development, led to the reflection on more immediate solutions that would promote
improvements in the whole sector. Transparency, celerity, equity, quality and resistance are some of
the crucial aspects to be improved. Strengthen of the economy, greater celerity and assertiveness in the
justice, more focused and early education on this subject, incentives to a planned investment uniting
the whole country, regionalization in order to promote the growth and development of Portugal, are
the main subjects in the analysis of the government as an inseparable partner of the developer. In a
more detailed analysis of the region of the great Oporto and comparison with the countries studied, the
rehabilitation of the oldest zones, improved dynamics of the lease market, a greater concern with the
quality and sustainability of the projects, the creation of new central areas and promotion of an
integrated offer are the basis of the search for new approaches and new markets.
The development of this subject from the early years in the university is also a conclusion in order to
improve the capacities of the professionals and to promote a success still far from the potential of
Portugal.
KEYWORDS: real estate development, developer, analysis, housing, office, retail, tourism, Portugal.
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Promoção Imobiliária
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Promoção Imobiliária
ÍNDICE GERAL
AGRADECIMENTOS ................................................................................................................................ i
RESUMO ................................................................................................................................... iii
ABSTRACT ............................................................................................................................................ v
1. INTRODUÇÃO..................................................................................................................1
1.1. OBJECTO, ÂMBITO E JUSTIFICAÇÃO ............................................................................................1
1.2. BASES DOS TRABALHO DESENVOLVIDO ......................................................................................2
1.3. METODOLOGIA ..............................................................................................................................3
1.4. ORGANIZAÇÃO DA DISSERTAÇÃO ................................................................................................4
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Promoção Imobiliária
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Promoção Imobiliária
6. CONCLUSÃO ...............................................................................................................101
6.1. CONCLUSÕES FINAIS ................................................................................................................101
6.2. RECOMENDAÇÕES E DESENVOLVIMENTOS FUTUROS .............................................................102
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Promoção Imobiliária
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Promoção Imobiliária
ÍNDICE DE FIGURAS
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Promoção Imobiliária
Fig. 46 – Rendas para Comércio e Armazéns em zonas prime, Março 2009, Espanha (11) .............. 38
Fig. 47 – Taxa de Ocupação de Camas em Estabelecimentos Hoteleiros, 2007, Portugal Continental e
Espanha (8) ................................................................................................................................. 38
Fig. 48 – Taxa de Crescimento das Camas em Estabelecimentos Hoteleiros, 2001 a 2007, Portugal e
Espanha (8) ................................................................................................................................. 39
Fig. 49 – Estabelecimentos Hoteleiros por Estrelas de Ouro, 2009, Espanha .................................... 39
Fig. 50 – Número de Estabelecimentos por Região NUT2, 2009, Espanha ........................................ 40
Fig. 51 – Número de Camas por Região NUT2, 2009, Espanha ........................................................ 40
Fig. 52 – França, Regiões e suas Capitais, 2009 (12) ........................................................................ 41
Fig. 53 – Áreas Climáticas, França (13). ............................................................................................. 42
Fig. 54 – Ocupação territorial, segundo Regiões, França Continental e Córsega ............................... 43
Fig. 55 – Densidade Populacional, segundo Regiões, 2008, França Continental e Córsega.............. 43
Fig. 56 – Distribuição da População, segundo Regiões, França Continental e Córsega .................... 43
Fig. 57 – Pirâmide Etária População, 2008, França (12) .................................................................... 44
Fig. 58 – Evolução da Construção de Apartamentos e Moradias, França (12) ................................... 45
xii
Promoção Imobiliária
Fig. 74 – Variação Anual das Rendas de Escritórios, Julho 2009, Reino Unido (22) .......................... 56
Fig. 75 – Crescimento da Renda de Escritórios, 2001 a 2009, Central London (22)........................... 57
Fig. 76 – Evolução da Construção de Centros Comerciais, Reino Unido ........................................... 58
Fig. 77 – Evolução da Rendas no Mercado de Retalho, 2009, Reino Unido (22) ............................... 58
Fig. 78 – Evolução da Quantidade de Estabelecimentos, Reino Unido .............................................. 59
Fig. 79 – Evolução da Quantidade de Camas, Reino Unido ............................................................... 59
Fig. 80 – Distribuição de Estabelecimentos, segundo Regiões, 2007, Reino Unido ........................... 60
Fig. 81 - Distribuição da Capacidade de Alojamento Turístico, segundo Regiões, 2007, Reino Unido 60
Fig. 82 – Mecanismo de formação da crise financeira baseada na especulação ............................... 65
Fig. 83 - Porto, Rua de Alfredo Keil, moradia ..................................................................................... 68
Fig. 84 - Porto, Flamingo Foz, edifício multifamiliar ............................................................................ 68
Fig. 85 - Porto, Studio Residence Antas, edifício multifamiliar (37)..................................................... 68
Fig. 86 - Porto, Foz Residence, condomínio fechado ......................................................................... 68
Fig. 87 - Lisboa, Studio Residence Palácio, edifício multifamiliar (37) ................................................ 68
Fig. 88 - Guimarães, Casa senior – Clube Residêncial, edifício multifamiliar (38) .............................. 68
Fig. 89 - Vila Nova De Gaia, Edifício Arrábida (39) ............................................................................. 69
Fig. 90 - Vila Nova De Gaia, El Corte Inglés, loja de departamentos (40) .......................................... 69
Fig. 91 - Leiria, Leiria Retail Park, retail park (41) ............................................................................... 69
Fig. 95 - Cascais, Farol Design Hotel, hotel de design de 5 estrelas (45) ........................................... 70
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Promoção Imobiliária
Fig. 111 - Reino Unido, Londres, York House W1, edifício de escritórios, retalho e habitação (61).... 73
Fig. 112 - Reino Unido, Londres, Harrods, Loja de Departamentos (62) ............................................ 73
Fig. 113 - Reino Unido, Londres, 30 St Mary Axe, edifício de escritórios (63) .................................... 73
Fig. 114 - Reino Unido, Birmingham, Selfridges, Loja de Departamentos (64) ................................... 73
Fig. 115 - França, Paris, Galleries Lafayette, Loja de Departamentos (65) ......................................... 74
Fig. 116 - Espanha, Barcelona, La Farga, Centro Comercial (66) ...................................................... 74
Fig. 117 - Reino Unido, Manchester, White City Retail Park (67)........................................................ 74
Fig. 118 - França, Paris, Printemps, Loja de Departamentos (68) ...................................................... 74
Fig. 119 - Reino Unido, London, Westfield, Centro Comercial (69) ..................................................... 74
Fig. 120 - Espanha, Madrid, Las Rozas Village (70) ........................................................................... 74
Fig. 121 - Espanha, Madrid, Calle Serrano (71) .................................................................................. 75
Fig. 122 - Reino Unido, Londres, Sloan Street (72) ............................................................................ 75
Fig. 123 - França, París, Rue du Faubourg Saint-Honoré (73) ........................................................... 75
Fig. 124 - Reino Unido, Londres, New Bond e Old Bond Street (74) .................................................. 75
Fig. 125 - Espanha, Barcelona, Hotel Arts, cadeia Hoteleira Ritz-Carlton Company, design hotel (75)
.................................................................................................................................................... 75
Fig. 126 - Reino Unido, Londres, Hotel Ritz London, Cadeia Hoteleira Ritz-Carlton Company (76) ... 75
Fig. 127 - Reino Unido, Londres, One Aldwych London, design hotel (77) ......................................... 76
Fig. 128 – Reino Unido, Irlanda do Norte, Lough Erne Golf Resort (78) ............................................. 76
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Promoção Imobiliária
Fig. 129 - Espanha, Murcia, La Torre Golf and Resort (79) ................................................................ 76
Fig. 130 - França, Provence - Côte d’Azur, Domain de Terre Blanche Golf Club Resort (80) ............. 76
Fig. 131 - Espanha, Aragón, La Torre del Visco, Cadeia Relaix & Chateaux, Castelo (81) ................ 77
Fig. 132 - França, Chantilly, Tiara Château Hotel Mont Royal Chantilly, Cadeia Tiara Hotels and
Resorts, Castelo (82) ................................................................................................................... 77
Fig. 133 - Reino Unido, Wales - Eglwysfach, Ynyshir Hall, Cadeia Relaix & Chateux, Casa Rural (83)
.................................................................................................................................................... 77
Fig. 134 - Reino Unido, London, Easy Hotel London Victoria, hotel low cost. (84).............................. 77
Fig. 135 - França, Drôme, Château de Rochegude, Castelo (83) ....................................................... 77
Fig. 136 - Espanha, Madrid, United World International Youth Hostal, hostel (85) ............................. 77
Fig. 137 – Mecanismo de desenvolvimento do processo da Promoção Imobiliária ............................ 82
Fig. 138 – Mapa de Portugal Continental e divisão regional que se propõe. ...................................... 87
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Promoção Imobiliária
xvi
Promoção Imobiliária
ÍNDICE DE QUADROS
Quadro 5 – Rendas Escritórios Grande Lisboa, 2008 e 2009 (6) ....................................................... 22
Quadro 6 – Área Bruta Locável, todos os formatos, por região em Portugal, 2009 (6) ....................... 24
Quadro 7 – Rendas prime de Retalho, nos diversos formatos, 2006, 2008 e 2009 (euros/m2/mês) .. 25
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Promoção Imobiliária
xviii
Promoção Imobiliária
ABREVIATURAS
xix
Promoção Imobiliária
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Promoção Imobiliária
xxi
Promoção Imobiliária
xxii
Promoção Imobiliária
1
INTRODUÇÃO
1
Promoção Imobiliária
2
Promoção Imobiliária
estatística que se pode encontrar na página do INE, bem como dos institutos nacionais de estatística
dos restantes países abordados, das páginas das diversas consultoras imobiliárias internacionais, das
câmaras municipais, e entre outras, das empresas do sector imobiliário.
De grande valor foram as conversas com profissionais na área do ensino, promotores privados e
engenheiros civis, que com a vasta experiência na actividade imobiliária contribuíram com os desafios
e soluções que enfrentam regularmente e com o alerta para os novos paradoxos que surgem na Cidade
do Porto.
A curta experiência pessoal do autor, inserida numa vida familiar ligada à Promoção Imobiliária que
desde cedo lhe despertou interesse e fascínio, trouxe a motivação e pensamento critico necessários
para abordar este tema de uma forma objectiva e imparcial.
1.3. METODOLOGIA
A elaboração deste estudo assenta numa metodologia planeada na intenção de abordar cada capítulo na
essência necessária à reflexão exploratória e abrangente desta dissertação. O objectivo deste projecto é
alcançado seguindo várias fases distintas de pesquisa e recolha de informação, de acordo com as
necessidades de cada tema. Distinguem-se claramente 3 fases, que são no entanto acompanhadas por
conversas sucessivas a profissionais, como forma progressiva de desenvolvimento dos conceitos
fundamentais, que se reúnem dos 3 capítulos iniciais e que determinam a tendência de reflexão dos
restantes.
Na fase 1, a busca de informação centra-se principalmente na consulta de sites, das instituições de
estatística nacional de cada país. Esta informação disponibilizada sob a forma de tabelas ou
publicações traduz-se na caracterização extensiva de Portugal, Espanha, França e Reino Unido. Estes
países constituem, pela sua proximidade, uma oportunidade de mercado e sobretudo um exemplo de
boas práticas.
A fase 2, constituiu numa pesquisa bibliográfica intensa capaz de proporcionar uma reflexão profunda
sobre a essência da crise financeira actual e da sua ligação com o mercado imobiliário actual. Para
isso, foram consultadas diversas obras bibliográficas, incluindo publicações de ocasião, sites de
empresas de consultadoria e profissionais activos no sector.
A fase 3, caracteriza o processo de desenvolvimento da promoção e reúne toda a informação anterior
numa reflexão geral sobre os pontos mais óbvios capazes de ser objecto de acções de melhoria e que
por fim conduzam a oportunidades e tendências, no presente e futuro, desta profissão. Esta fase já é
focalizada na Cidade do Porto e, como é âmbito desta dissertação, apenas referente à acção do
promotor privado que tem como finalidade o lucro financeiro.
Finalizado o trabalho de pesquisa e exploração do tema, foi possível elaborar uma visão pessoal da
Promoção Imobiliária, incluindo a reflexão sobre a importância relativa dos seus intervenientes e de
sugestões e reflexões para o futuro.
3
Promoção Imobiliária
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Promoção Imobiliária
2
CARACTERIZAÇÃO DA PROMOÇÃO
IMOBILIÁRIA PORTUGUESA E
ENQUADRAMENTO NO MERCADO
EUROPEU
2.1. INTRODUÇÃO
A Promoção Imobiliária apenas aparece na Lei Portuguesa definida de forma clara no decreto-lei nº
68/2004 em que é criada a ficha da habitação. Segundo essa definição, o Promotor Imobiliário é a
pessoa singular ou colectiva, privada ou pública, que directa ou indirectamente decide, impulsiona,
programa, dirige e financia, com recursos próprios ou alheios, obras de construção ou de
reconstrução de prédios urbanos destinados à habitação, para si ou para aquisição sob qualquer
título. Esta definição apenas se destina a identificar os promotores de habitação, uma vez que os
promotores imobiliários destinam-se a qualquer uso possível do solo ou edifício.
Os factores que influenciam os diversos passos da Promoção Imobiliária são os mais variados, levando
o promotor de excelência à necessidade de possuir um entendimento global do território e da sua
envolvente. Conhecer o espaço territorial, clima, população, habitação, turismo, retalho, vias de
comunicação, transportes, energia e outros mercados específicos é também fundamental. Tal como são
noções macroeconómicas do país e envolvente, microeconómicas do local da promoção, tendências
futuras de todas as variáveis e sentido prático e legal das possibilidades de execução de uma
promoção.
A execução correcta dos passos da Promoção, aliada ao conhecimento de todos estes factores e a uma
constante actualização dos seus pares a nível mundial, conduz à Promoção Imobiliária de excelência.
Este capítulo pretende, neste contexto, caracterizar a Promoção Imobiliária portuguesa e de alguns
países e situações de referência, conduzindo posteriormente a uma discussão de contextualização e
comparação da Promoção do nosso País com os países vizinhos escolhidos.
5
Promoção Imobiliária
2.2.1. POPULAÇÃO
Portugal, outrora potência mundial, económica, social e cultural, é agora um país desenvolvido, com
um índice de desenvolvimento humano elevado mas com um PIB per capita dos mais baixos da
Europa Ocidental.
a) Território e Clima
Localizado no sudoeste da Europa, é o país mais ocidental deste continente. Portugal Continental
estende-se por uma área de 89 mil km2, com um perímetro total de 2,7 mil km, 1,3 mil km em
fronteira com Espanha e 1,4 mil km de linha de costa. Possui um comprimento máximo de norte a sul
de 576 km e de este a oeste de 281 km.
O clima de Portugal Continental, segundo a classificação de Koppen, é temperado com inverno suave
e divide-se em duas regiões, como podemos observar na figura 1, uma de clima temperado com
Inverno chuvoso e Verão seco e quente (Csa) e outra de clima temperado com Inverno chuvoso e
Verão seco e pouco quente (Csb) (1).
A complexidade que advém do facto de ser um país de dimensões relativamente reduzidas, no extremo
da Europa, com uma linha de costa extensa, clima temperado com inverno suave e custo de vida
relativamente baixo, comparando com os países Europeus mais próximos, implica a existência de
inúmeras oportunidades do ponto de vista da Promoção Imobiliária.
O País, Continente, é sub dividido, segundo a Nomenclatura Comum das Unidades Territoriais
Estatísticas ou NUTS, em Norte, Centro, Lisboa, Alentejo e Algarve, de acordo com NUT 2,
comportando cada região uma população entre 800.000 e 3.000.000 de pessoas (ver figura 2). A
ocupação territorial segundo esta divisão, causa no entanto uma enorme disparidade de valores. Duas
das cinco regiões são responsáveis por apenas aproximadamente 9% do território continental e as
restantes três por 91% (ver figura 3).
6
Promoção Imobiliária
5.62
Norte
23.92 Centro
Lisboa
35.46
Alentejo
Algarve
31.70
[% ]
3.30
Fig. 2 – Mapa ocupação territorial segundo NUT 2 e Fig. 3 – Distribuição ocupação territorial segundo
3, Portugal Continental (2) NUT 2, Portugal Continental
b) População
A população de Portugal Continental, estimada para o ano de 2008, de 10,1 milhões pessoas tem vindo
a registar diminuição do crescimento com valores de taxa média anual de 0,64% para o intervalo de
anos de 1994 a 2004, de 0,24% para 2004 a 2009 e com previsões de 0,18% para 2009 a 2014.
Portugal apresenta uma distribuição da população residente desigual, havendo uma forte litoralização
e uma bipolarização em torno da Área Metropolitana de Lisboa e do Porto. Nos últimos anos a
concentração da população acentuou-se de forma significativa, registando-se um crescimento positivo
destas áreas, em oposição às menos povoadas do interior que tiveram um crescimento negativo. Mais
concretamente, distingue-se o Litoral (Àreas Metropolitanas, Algarve e Centro Litoral), por oposição
ao Interior de matriz sobretudo rural (ver figura 4).
Ao analisarmos a densidade populacional através do rácio população por área, relativamente à divisão
do território nacional por NUTS 2, representado na figura 5, verificamos uma concentração muito
superior na zona de Lisboa. Mas esta divisão está desajustada para a compreensão do território
nacional, uma vez que analisando o Grande Porto verificamos uma densidade superior à da Grande
Lisboa de 1.576,5 para 1.475 habitantes por km2 (ver figura 6). A condição do Grande Porto como que
se diluí num Norte extenso maioritariamente de baixa densidade populacional.
7
Promoção Imobiliária
86.09
23.99
4
7
175.97 84.51
Norte Norte
37
Centro Centro
28 Lisboa Lisboa
Alentejo Alentejo
Algarve 960.69 Algarve
24 [% ] [hab/km2 ]
Fig. 4– Distribuição população estimada em 2008, Fig. 5– Densidade Populacional, 2008, Portugal
Portugal Continental (2) Continental (2)
A população que concentra a Grande Lisboa associada à Península de Setúbal de 2,8 milhões de
habitantes, comparativamente com o Grande Porto de 1,3 milhões deixa-o sem grande expressão. Mas
se analisarmos algumas das cidades localizadas a uma distância inferior a 50 quilómetros e a 30
minutos, com população de relevo, como Braga, Guimarães, Vila Nova de Famalicão, Barcelos e
Santo Tirso soma uma população superior a 2 milhões de habitantes. Desta forma este Grande Porto
alargado ganha expressão nacional. Na perspectiva da Promoção Imobiliária tem muito mais lógica
uma abordagem neste sentido, do que analisar um Norte disperso, com uma área envolvente de tal
ordem desenquadrada com a condição do Grande Porto que torna esta região, à primeira vista,
desinteressante.
8
Promoção Imobiliária
Estima-se para a população Portuguesa do Continente, em 2008, 4,9 milhões de Homens e 5,2 milhões
de Mulheres, dos quais 1,2 milhões se encontram na idade jovem dos 15 aos 24 anos, 5,7 milhões na
idade adulta entre os 25 e os 64 anos e 1,8 milhões com idades superiores a 64 anos.
Comparativamente à União Europeia, Portugal é um dos países mais envelhecidos, com 17,1 % de
pessoas idosas no total da população de 2008.
Na lógica da Promoção Imobiliária, tem todo o interesse a caracterização da população em mais duas
faixas etárias, a dos jovens independentes e adultos, dos 25 aos 44 anos, e da idade adulta dos 45 aos
64 anos. Os primeiros numa fase mais prematura da idade adulta, caracterizam-se pela iniciação na
vida profissional e na constituição de família. Os segundos já numa fase mais constante, com profissão
e família estabilizada. Desta forma, desses 5,7 milhões, 3,1 milhões são jovens adultos independentes
enquanto que 2,6 milhões são adultos.
c) Produto Interno Bruto
O desempenho global das economias regionais portuguesas pode ser aferido pelo crescimento real do
produto interno bruto (PIB), verificado entre 1995 e 2007 no Retrato Territorial de Portugal 2007,
disponibilizado no site do INE (3). Esta publicação serviu como base na elaboração da análise que se
segue.
No período entre 1995 e 2007, o crescimento anual real do PIB de Portugal situou-se, em média, em
2,1%, valor que apenas não foi superado pelas regiões Norte (1,6%) e Alentejo (1,8%). Em 2008,
devido à crise económica mundial que se instalou, o PIB decresceu, ameaçando em 2009 atingir
valores de recessão. Em 2007, entre as NUTS 3 portuguesas, foi a sub-região da Grande Lisboa que
apresentou o valor mais elevado de PIB per capita, 25,1 mil euros, logo seguida pelo Alentejo Litoral,
tendo o valor médio nacional sido de 15,4 mil euros.
A criação de riqueza por habitante aponta para uma distinção entre a região Norte e o interior da
região Centro, de valores mais baixos, e as sub-regiões do Litoral do centro e Sul do país, com valores
a superar a média nacional. De facto, se no Norte, todas as NUTS 3 apresentavam valores de PIB per
capita abaixo da média nacional, nas regiões Centro e Alentejo, sobressaíam sobretudo as NUTS 3 do
Litoral pelos valores mais elevados neste indicador de desempenho económico.
9
Promoção Imobiliária
2.2.2. HABITAÇÃO
As estimativas do parque habitacional, para Portugal Continental, retratadas nas Estatísticas da
Construção e Habitação de 2008, publicadas pelo INE (4), serviram de base à análise seguinte. Estas
apontam para 2008 um total de edifícios de habitação familiar clássica aproximadamente de 3,26
milhões, distribuídos pelas várias regiões de forma desigual, à semelhança do sucedido com a
população residente (ver figura 7).
A impossibilidade de aglomerar ao Grande Porto a cidade de Braga e as restantes de relevo atrás
mencionadas não nos permite uma visão correcta do Norte que se destaca com o maior número de
edifícios. Mesmo assim podemos verificar que o Grande Porto está a par com a Grande Lisboa
relativamente ao número de edifícios (ver figura 9).
6 6
11 6
Centro
37 Norte 9 35 Norte s/ Porto
Centro Alentejo
13.22
Lisboa 9 Grande Porto
Alentejo Grande Lisboa
Algarve Algarve
12
Península de Setúbal
33 23
[% ]
[% ]
Correspondem ao valor de 3,26 milhões de edifícios de habitação familiar clássica, um total de fogos
de aproximadamente 5,5 milhões, de tipologia dominante T2 e T3. Relativamente ao número de fogos,
o Norte vem também em primeiro lugar com maior número, mas desta vez Lisboa está próxima o que
é justificado pelo elevado número de fogos por edifício, índice de 3,4.
O Grande Porto também supera os índices nacionais com 4 fogos por edifício, 1.3 fogos por
pavimento e 3.1 pavimentos por edifício (ver quadro 1).
Este resultado é consequência da forte concentração urbana associada a edifícios de grandes
dimensões, indicando a maior pressão existente nas áreas metropolitanas. As áreas metropolitanas do
Grande Porto e Grande Lisboa concentram 29% dos fogos totais do país, ocupando apenas 2,7% do
território nacional (ver figura 11).
10
Promoção Imobiliária
6 6
8 8 Centro
Norte 26
34 9 Norte s/ Porto
Lisboa
Grande Lisboa
Centro
26 Alentejo 11 Grande Porto
Algarve Alentejo
22 Península de Setúbal
[% ] 18
26 [% ] Algarve
Fig. 10 – Dispersão de fogos, 2008, Portugal Fig. 11 – Dispersão em pormenor de fogos, 2008,
Continental Portugal Continental
Quadro 1 – Indicadores da Construção de Edifícios Concluídos em Construções novas para Habitação familiar,
2008
Superfície
média habitável
Fogos por Fogos por Pavimentos Divisões das divisões
edifício pavimento por edifício por fogo (m2)
Portugal Continental registou um crescimento de 2001 a 2008 de 7,57% e 11,51% relativamente aos
edifícios e fogos respectivamente. O crescimento de edifícios em Lisboa foi mais acentuado que no
Norte, de 8,04% e 7,94% respectivamente, ambos acima da média nacional. O Centro registou um
crescimento de 7,06%, o Alentejo de 0,0003% e o Algarve de 10,56%, relativamente aos edifícios. O
turismo, retratado mais à frente, e o grande crescimento da população de 8,82%, foram a grande causa
desta evolução positiva na região do Algarve. A redução da população, juntamente com a fraca
actividade económica nas cidades do Alentejo foram as razões da estagnação desta região (ver figuras
12 e 13).
11
Promoção Imobiliária
A densidade de edifícios e fogos no Grande Porto é muito elevada dada a sua reduzida área de
aglomeração em comparação com Lisboa. É visível a concentração nestas metrópoles, coerente com a
elevada densidade populacional, dada a ligação directa entre as duas, habitação e população.
Das figuras 12 e 13 destaca-se a evolução do número de edifícios e fogos de Lisboa. A aposta clara em
edifícios de grandes dimensões, com índice de fogos por edifício elevado, faz com que se verifique a
disparidade das duas evoluções, uma a rondar valores baixos de edifíios e outra com valores elevados
de fogos.
Edifícios Fogos
1991 2001 2008* 1991 2001 2008*
12
Promoção Imobiliária
45.44 11.8
36.0 69.4 50.8 14.7
38.0
60.5
Grande Porto Grande Porto
Grande Lisboa Grande Lisboa
262.8 767.8
345.1 Península de Setúbal Península de Setúbal
104.3
Norte s/ Porto Norte s/ Porto
Centro Algarve
Algarve Centro
194.4 731.9
Alentejo Alentejo
[Edif/Km2 ] [Fogos/Km2 ]
Fig. 14 – Densidade de edifícios, 2008, Portugal Fig. 15 – Densidade de fogos, 2008, Portugal
Continental Continental
O número médio de habitantes existente em 2008 por cada alojamento familiar clássico ou fogo era,
em Portugal Continental, de 1,85. Este indicador tem vindo a reduzir-se progressivamente nos últimos
anos pois, embora a população tenha aumentado, o ritmo de crescimento dos alojamentos foi sempre
superior. Em 2001 havia um índice de 2,0 habitantes por fogo. De facto, entre 2001 e 2008, a
população residente registou um crescimento em Portugal Continental de 2,7% enquanto os
alojamentos, para o mesmo período, cresceram a um ritmo aproximado de 11,51%.
Em todas as sub-regiões do país, o ritmo de crescimento da população foi superado pelo dos
alojamentos, chegando em alguns casos a conjugar crescimentos no número de alojamentos com
decréscimos populacionais.
Ainda de acordo com a análise do Retrato Territorial de Portugal 2007, importa salientar as elevadas
proporções de alojamentos vagos (11%) e de uso sazonal (18%) registadas em Portugal, em 2001 (ver
figura 16). A existência de um elevado número de alojamentos vagos e de uso sazonal é generalizado a
todas as regiões. No caso dos vagos assumia, no entanto, maior expressão nas sub-regiões do Alentejo,
na Serra da Estrela e nas áreas metropolitanas – Grande Porto e Grande Lisboa. No caso dos
alojamentos de uso sazonal destaca-se novamente o Alentejo e Serra da Estrela, como também o
Algarve e algumas zonas do interior Norte e Centro do País.
13
Promoção Imobiliária
Fig. 16 – Proporção alojamentos familiares clássicos vagos e de uso sazonal, 2001, Portugal (5)
Os dados dos Censos 2001 apontavam ainda para uma proporção de edifícios com necessidade de
reparação, de acordo com a figura 17, na ordem dos 38% e para uma proporção de edifícios muito
degradados de 3%, o que sugere a existência de condições para a aposta na reabilitação do edificado.
Apesar da proporção de edifícios com necessidade de reparação entre as regiões NUTS 3 - atingiu o
valor máximo de 45% no Alto Trás-os-Montes e o valor mínimo de 32% no Alentejo Central. Este
indicador assumiu maior expressão nas sub-regiões do Interior Norte, na Serra da Estrela, no Grande
Porto e na Grande Lisboa. Ainda segundo os dados dos Censos de 2001, Porto e Lisboa eram dos
municípios do país com maior proporção de edifícios com necessidade de reparação (56,2% e 55,9%,
respectivamente). Igualmente, com uma proporção expressiva de edifícios a necessitar de reparação,
destacava-se uma área contínua, a Norte, formado pelos municípios de Baião, Mesão Frio e Cinfães.
14
Promoção Imobiliária
15
Promoção Imobiliária
[nº construções]
[Anos]
16
Promoção Imobiliária
Fig. 19 – Reabilitações e Reconstruções por cada 100 Construções novas, por concelho, 2008, Portugal (4)
17
Promoção Imobiliária
Uma análise mais específica para o ano de 2008, com base no número de fogos concluídos, reforça
algumas das constatações anteriormente apontadas no que respeita aos edifícios concluídos.
Quadro 4 – Fogos concluídos para habitação familiar, por tipo de obra, 2008, Portugal
Reabilitação do edificado Reabilitação/
Construção
Total Alteração e Construção
Nova Reconstrução Total
Ampliação Nova
Portugal 2007 87 129 77 796 1 491 7 842 9 650 12,4%
Portugal 2008 89 861 79 569 1 504 8 788 10 292 12,9%
Norte 28 654 25 755 894 2 005 2 899 11,3%
Centro 21 196 18 999 424 1 773 2 197 11,6%
Lisboa 19 835 16 491 13 3 331 3 344 20,3%
Alentejo 5 677 4 744 89 844 933 19,7%
Algarve 9 819 9 346 47 426 473 5,1%
O total de fogos reabilitados em 2008, a nível nacional, apresenta um acréscimo de 16,1% face ao ano
anterior. Assim, em 2008, os fogos reabilitados correspondem a 13% dos fogos totais concluídos em
Portugal, enquanto em 2007 essa proporção se cifrou nos 11,7%.
A região Norte tem o maior contributo para a reabilitação do edificado, correspondendo a cerca de
68,4% do total de fogos reabilitados em 2008.
No que respeita à análise da reabilitação do edificado, importa referir que a reabilitação da habitação
familiar não se destina necessariamente a residência habitual ou ao mercado de habitação. A análise da
representação cartográfica destas obras evidencia que as regiões do interior do País, onde se regista um
excedente de edifícios e de alojamentos face à população residente, concentram uma parte
significativa das obras de reabilitação, o que indicia que parte dos edifícios ou fogos reabilitados
poderá ser destinada a residência secundária ou de uso sazonal.
A proporção entre a reabilitação e a construção nova para habitação familiar é significativamente mais
elevada nos edifícios do que nos fogos concluídos, dado que em termos proporcionais o número de
edifícios novos é, em volume, muito inferior ao número de novos fogos.
Quadro 5 – Edifícios e Fogos concluídos em reabilitação, por Tipo de edifícios, 2008, Portugal
Moradias Edifícios de Apartamentos
Edifícios Fogos Edifícios Fogos
Portugal 2007 7050 5564 1897 3834
Portugal 2008 7364 5564 632 4194
Norte 2648 6197 92 477
Centro 2180 2425 78 277
Lisboa 734 1967 375 3020
Alentejo 821 357 37 138
Algarve 507 796 28 149
18
Promoção Imobiliária
No que respeita ao tipo de edifício, a reabilitação tem incidido mais nas moradias que nos edifícios de
apartamentos. Assim, em 2008, cerca de 92,1% dos edifícios alvo de reabilitação correspondiam a
moradias. Em termos regionais, e como seria expectável face às características das obras globais, é na
região de Lisboa que o peso dos edifícios reabilitados em moradias é mais reduzido, cifrando-se nos
66,2% em 2008.
No que respeita aos fogos reabilitados, é na região de Lisboa que os edifícios de apartamentos mais
prevalece (60,6%), enquanto nas moradias se destaca a região do Norte com 92,9% dos fogos
reabilitados neste tipo de edifício.
Numa análise comparativa entre 2007 e 2008, é de assinalar o acréscimo da importância das
reabilitações em moradias, correspondente a mais 13,3% e, consequentemente, na diminuição do peso
das reabilitações em edifícios de apartamentos. Ao nível dos fogos reabilitados não se registam
grandes alterações no comportamento entre 2007 e 2008.
2.2.3 ESCRITÓRIOS
O mercado de escritórios de Portugal à escala de cidades Internacionais de relevo resume-se à cidade
de Lisboa. O Grande Porto, com alguma expressão, apresentou na última década uma força crescente
de aposta neste sector, sendo ainda desconsiderado pelas grandes consultoras imobiliárias
internacionais. Atravessando o País um clima atípico dada a crise mundial que se atravessa, a
tendência Nacional como que se espelha e intensifica na região de Lisboa que nos serve assim de
análise.
19
Promoção Imobiliária
Apesar do baixo volume de transacções verificado, a taxa de desocupação teve uma evolução
favorável face ao final de 2008. Em Junho de 2009 este indicador situava-se nos 8,4%,
comparativamente aos 8,5% verificados em Dezembro de 2008. Com excepção das Zonas 3 e 7, todas
as zonas verificaram um aumento dos espaços ocupados. A subida da taxa de desocupação da Zona 3 é
facilmente justificada pela entrada de um novo empreendimento no mercado (ver figura 21).
1
Principal
20 2
Zona central de negócios
Promoção Imobiliária
Nos próximos três anos deverão ser colocados do mercado um total de 190.000 m2 de novos espaços
de escritórios, dos quais mais de 60% se encontram já em construção, devendo inaugurar durante
2010. Este volume de oferta futura tem vindo a reduzir-se face a anos anteriores. Em relação a
projectos futuros, promotores e investidores revelam hoje especial cautela, imposta pela crise
económica e pelas dificuldades de financiamento. Os níveis de procura em 2009 retrataram um
mercado em plena crise económica, que sofre com as estratégias de redução de custos das empresas e
com os efeitos daí decorrentes. De Janeiro a Junho de 2009 foram transaccionados no mercado de
escritórios de Lisboa 37.000 m2 de espaços em 124 negócios cuja área média rondou os 300 m2. Em
oposição, no primeiro semestre de 2008 foram transaccionados 104.000 m2 em 162 negócios,
resultando numa área média de 640 m2 (ver figura 22).
A quebra deste indicador para menos de metade em 2009 é um reflexo da situação vivida no mercado.
Durante este ano, as intenções de mudança de grandes ocupantes que se vinham a sentir há muito,
foram adiadas. Para as grandes empresas públicas e de capitais mistos, que nos últimos anos têm
procurado consolidação do seu imobiliário, a ocorrência de eleições legislativas poderá ser parte da
explicação desse adiamento.
No caso das empresas privadas, a situação de crise económica e de incerteza quanto aos
comportamentos do mercado tem sido a razão para o atrasar dos planos de mudança. Este
enquadramento fez com que o número de grandes negócios fosse substancialmente reduzido,
contribuindo para a quebra tão acentuada na área média transaccionada e na absorção total do produto
existente no mercado.
No que se refere ao desempenho por zona, a quebra no volume de procura foi generalizada em todas
as zonas do mercado, variando entre os 50% e os 80%. O Parque das Nações verificou a quebra mais
acentuada, decorrente de um volume de transacções verdadeiramente excepcional em 2008, mas
também o valor absoluto mais baixo. Em oposição, o Corredor Oeste foi a zona com maior volume de
área transaccionada e uma das zonas com menor quebra face ao primeiro semestre de 2008 (ver figura
23).
21
Promoção Imobiliária
Os efeitos da actual situação de mercado foram sentidos nos valores mas não em todas as zonas. As
rendas prime e média do prime CBD sofreram ambas uma quebra, para os €19 e €17/m2/mês
respectivamente, tal como o Parque das Nações que teve uma quebra mais acentuada, passando dos
€18/m2/mês de renda prime para os €16,5/m2/mês. O Corredor Oeste, em consonância com o melhor
desempenho verificado em termos de procura, manteve a renda prime e registou uma ligeira descida
na renda média.
Um pouco por todo o mercado foi também sentido um efeito adicional de pressão por parte dos
inquilinos, que se traduziu num aumento das contrapartidas prestadas, como períodos de carência de
rendas mais longos ou contribuições financeiras para obras de adaptação dos espaços.
22
Promoção Imobiliária
2.2.4 RETALHO
A análise da evolução do mercado de retalho, teve como base a referência bibliográfica (6).
Na última década , este mercado, foi marcado não só pela descentralização geográfica e diversificação
de formatos, como também pelo número crescente de promotores que decidem apostar neste
segmento, muitos dos quais sem experiência.
Até 2002, os centros comerciais eram o formato dominante, representando cerca de 94% da área bruta
locável (ABL) total. Duas regiões – Grande Lisboa e Centro – concentravam mais de 50% da oferta,
com especial destaque para a primeira que somava perto de 600.000 m2, representando 38% da área
total. A actividade de promoção era claramente dominada até 2002 por dois operadores – Sonae Sierra
e Multi Development – que haviam promovido mais de 50% da oferta existente.
No espaço de cinco anos este quadro alterou-se completamente. Verificou-se uma maior aposta
noutros formatos, com a presença de centros comerciais a diminuir para 84%. A dispersão geográfica
acentuou-se, com a perda de domínio por parte da região da Grande Lisboa. Neste período, as regiões
Centro, Norte e Península de Setúbal mais que duplicaram a sua oferta de conjuntos comerciais.
No campo da promoção a situação também se alterou drasticamente, sendo vários os novos
intervenientes no mercado. Os novos promotores destes últimos anos são grupos internacionais com
entrada recente em Portugal, empresas de distribuição alimentar que passaram a apostar no
desenvolvimento de conjuntos comerciais e profissionais da construção civil que decidiram assumir
também o risco da promoção. A julgar pela oferta prevista até 2011, este cenário de maior dispersão
dos intervenientes na área da promoção imobiliária irá acentuar-se. Se, por um lado, esta evolução
beneficia o mercado através de uma maior concorrência entre operadores, por outro, são já alguns os
exemplos de dissabores ao nível do desempenho de alguns projectos, muitas vezes fruto da falta de
experiência dos promotores. Esta situação é mais frequente nos centros comerciais, já que a maior
complexidade deste formato exige normalmente um grande know-how por parte quer dos promotores,
quer das equipas de gestão.
O primeiro semestre do ano 2009 fechou com a ABL total de conjuntos comerciais a situar-se próxima
dos 3,4 milhões de m2, um crescimento de 7% face ao final de 2008. Abriram ao público 7 novos
23
Promoção Imobiliária
projectos, cuja ABL total ultrapassou os 200.000 m2, com o formato de centros comerciais a manter a
primazia, contribuindo com mais de 80% da área total. Ao contrário do que vinha a acontecer nos
últimos anos, foi na região da Grande Lisboa que se inaugurou o maior volume de ABL, a seguir à
região Sul.
Em relação à oferta futura é visível um abrandamento no total de projectos propostos, que actualmente
se situa em cerca de 1,2 milhões de m2, com a Grande Lisboa e o Grande Porto a concentrarem mais
de 40% das intenções.
Em construção estão cerca de 380.000 m2 de ABL, número bastante abaixo da área total prevista, facto
que reforça a incerteza quanto à concretização do total de oferta proposta para o período 2009-2012.
Os centros comerciais foram o formato de retalho com maior crescimento, tendo inaugurado, nos
primeiros 6 meses do ano, 3 novos projecto.
Quadro 6 – Área Bruta Locável, todos os formatos, por região em Portugal, 2009 (6)
24
Promoção Imobiliária
No que se refere ao desenvolvimento de retail parks1, 2009 deverá manter os valores de 2008, com a
ABL prevista para este ano a ultrapassar os 49.000 m2. Até Junho abriram ao público 4 novos retail
parks, num total de aproximadamente 37.000 m2 de ABL. Até ao final do ano é esperada ainda a
inauguração de 2 novos empreendimentos.
O actual enquadramento económico, tem vindo a valorizar junto dos consumidores o formato de
factory outlet2, que oferece preços mais baixos e proporciona às marcas uma fonte de escoamento dos
produtos excedentes resultantes da quebra das vendas. Nesta altura, este mercado contava sem
inaugurações de novos projectos desde 2004.
Apesar da conjuntura negativa do mercado, o comércio de rua beneficia actualmente de uma fase de
crescimento da procura, quer por parte dos retalhistas que entram agora no nosso País, quer dos mais
consolidados agora em dificuldades, cuja expansão foi levada a cabo essencialmente em centros
comerciais.
A estabilidade tem marcado a evolução dos valores prime do mercado reflectindo o aumento da
procura. No entanto, este comportamento das rendas prime constitui a excepção à regra, já que em
geral se tem assistido a uma quebra dos valores médios de renda, em virtude das condicionantes
actuais. Os retalhistas continuam a tirar partido do actual enquadramento, renegociando rendas e
mantendo a precaução na selecção de novos projectos.
Observando as rendas prime, no quadro 7, obtidas no mesmo mês de, 2008 e em 2006, evidenciamos a
procura positiva pelo mercado de rua de Lisboa e a queda acentuada no mercado de rua do Porto
Verifica-se a estagnação nos centros comerciais que implica diminuição em termos financeiros, pois
não acompanha a inflação, e a queda após estagnação por alguns anos dos retail parks.
Quadro 7 – Rendas prime de Retalho, nos diversos formatos, 2006, 2008 e 2009 (euros/m2/mês)
Ano
2006 2008 2009
Centros Comerciais 75 75 75
Retail Parks 12 12 10
Comércio de Rua - Lisboa (Avenida da Liberdade) 75 75 80
Comércio de Rua - Porto (Rua de Santa Catarina) 60 50 45
1
Parques comerciais 25
2
Grande superfície comercial com conceito próprio à semelhança dos centros comerciais
Promoção Imobiliária
2.2.5 TURISMO
A análise que se segue é elaborada tendo como base as Estatísticas do Turismo 2008, disponibilizadas
no INE (7).
Em 2008, a oferta de camas no conjunto dos meios de alojamento turístico em Portugal, ascendeu a
481.002 camas (+ 2,4% do que em 2007). A hotelaria liderava a oferta de camas (57% do total),
seguindo-se os parques de campismo (38,5%), o turismo no espaço rural (2,4%), as Colónias de Férias
(1,2%) e as pousadas de juventude (0,9%).
O contexto económico desfavorável em 2008 traduziu-se num decréscimo de 1,6% face ao ano
anterior no total de dormidas registadas nos meios de alojamento turístico, as quais totalizaram 47,8
milhões. Para esta evolução negativa contribuíram tanto os residentes (-0,9%), como os não residentes
(-2,1%), representando estes últimos cerca de 60% do total de dormidas. Não se observaram alterações
nas posições relativas dos vários meios de alojamento, em primeiro lugar surge a hotelaria com uma
representatividade de 82% do total das dormidas, seguindo-se os parques de campismo (14,2%) e os
outros meios de alojamento, que representaram os restantes 3,8% (7).
16
24 26 Norte Norte
Centro 42 Centro
Lisboa 16 Lisboa
9
Alentejo Alentejo
24 Algarve Algarve
17
4 22
[% ] [% ]
Em Julho de 2008, a oferta turística caracterizava-se por uma relativa estabilidade em comparação
com o período homólogo do ano anterior, sendo o número de estabelecimentos hoteleiros em
actividade (2.041) muito próximo do de Julho de 2007 (+0,5%). No entanto, enquanto no Continente o
número de estabelecimentos classificados era semelhante ao do período homólogo (+0,1%). As
regiões que possuem o maior número de estabelecimentos hoteleiros são o Norte (22,8% do total), o
Centro (20,7%) e o Algarve (20,4%).
A análise por tipologia de estabelecimento permite destacar o aumento dos aldeamentos turísticos
(+17,9%), dos apartamentos turísticos (+4,6%) e dos hotéis (+3,9%). Os motéis, as pousadas e as
estalagens apresentaram o número aproximado do ano anterior, enquanto as pensões e os hotéis-
-apartamentos diminuíram 3,1% e 1,5%, respectivamente. As pensões, os hotéis e os apartamentos
turísticos, no seu conjunto, representaram mais de 80% do total dos estabelecimentos (figura 29).
A capacidade de alojamento disponível era de 121.013 quartos e 273.975 camas, valores que
correspondem a acréscimos homólogos de 2,6% e 3,5%, respectivamente. A evolução registou
aumentos na oferta de camas em todas as regiões, destacando-se o Norte (+6,6%) e o Centro (+3,6%).
26
Promoção Imobiliária
Hotéis
Hotéis-Apartamentos
32
Apartamentos Turísticos
44 Aldeamentos Turísticos
Motéis
Pousadas
Estalagens
5
Pensões
10
4 2 2
[% ]
1
a) Hóspedes e Dormidas
Este capítulo pretende classificar o parque Turístico Nacional, mas numa análise de promoção
imobiliária tem de se considerar sempre não só a oferta como também a procura, desta forma
analisamos não só os estabelecimentos turísticos como também os hóspedes e dormidas.
Em 2008, os estabelecimentos hoteleiros classificados acolheram 13,4 milhões de hóspedes que
originaram 39,2 milhões de dormidas, dados que, em comparação com os do ano anterior, revelam
uma relativa estabilidade no número de hóspedes (+0,7%) e um ligeiro decréscimo das dormidas (-
1,3%).
27
Promoção
P Imobiiliária
Esta
E situaçãoo decorre dos efeitos da crrise económicca sobre a procura turísticca, os quais se revelaram
mais
m intensoss no segundo semestre. Co om efeito, para a generalidaade dos indicadores, emboora seguindo
uma
u tendência de abrand
damento, os resultados
r doo período de Janeiro a Maio
M são aindda positivos,
iniciando-se
i uma tendênccia de decrésscimo em Junho, a qual se intensificoou no final do d ano. No
movimento
m d hóspedes e dormidas ob
de bserva-se um
ma evolução positiva
p no peeríodo de Jan
neiro a Maio
(variações hoomólogas de +5,7%
+ para os hóspedes e +2,5% para asa dormidas), tendência qu ue se inverte
no
n período dee Junho a Dezzembro (-2,1%% e -3,2%, reespectivamentte).
No
N ano de 2008, por com mparação com m o observaddo em 2007, o número de hóspedes auumentou. no
Centro
C e no Norte, regiõees que apreseentaram resulltados positivvos superioress ao total naccional. Pelo
contrário,
c noo Alentejo, no
n Algarve e em Lisboa observaram--se ligeiras reduçõesr do número de
hóspedes,
h pró
óximas de 1%
%.
As
A regiões dee Lisboa e do
o Algarve acoolheram, no seeu conjunto, cerca
c de metaade do total de
d hóspedes,
(ver figura 30
0).
28
2
Promoção Imob
biliária
A distrribuição das dormidas porr tipo de estaabelecimento permite desttacar os aldeaamentos turísticos,
que ap presentaram um
u aumentoo das dormiddas de 3,4%,, face ao anno anterior. Nos N apartam mentos
turísticcos, pousadas e estalagens não se obserrvaram difereenças significativas no núm
mero de dorm midas,
que coorrespondem a variações homólogas
h igguais ou inferriores a 0,5%
%. Já os hotéis, as pensõess e os
hotéis--apartamentoss evidenciaramm uma evoluçção negativa próxima dos 2%. Em term mos da importtância
o hotéis reppresentaram mais de mettade das dorrmidas, os hootéis-
relativaa dos estabeelecimentos, os
apartam mentos 15,8%% e os apartam
mentos turísticcos 11%.
Fig. 32 – Dormida
as por Tipo de Estabelecimen
nto Turismo, 20
008, Portugal (7
7)
29
Promoção
P Imobiiliária
b) Taxaas de Ocupaçãão
A taxa líquid
da de ocupaçãão é a relaçãoo entre o núm
mero de dormiidas e o númeero de camas disponíveis
no
n período dee referência, considerando
c como duas aas camas de casal. Este ind
dicador perm
mite avaliar
a capacidadee média de alojamento
a durante
d o perríodo de refeerência.
A fórmula é " taxa líquid
da de ocupaçção cama (T
TLOC) = [Nºº de dormidaas durante o período de
referência
r / (Nº de camaas disponíveiis x Nº de diias do períoddo de referênncia)] x 100"".
A taxa líquiida de ocupação cama, foi de 41,3%, inferior em 1,7% à de 2007. Por P tipo de
estabelecimen
e nto, observaaram-se níveeis de ocupaação superio ores ao totaal nacional nos n hotéis-
-apartamento
- s (50,2%), no os motéis (477,2%), nas poousadas (46,33%) e nos hootéis (44,6%), sendo que
neste
n últimoss a TLOC se reduziu
r 3% faace a 2007. O
Os restantes esstabelecimenttos apresentarram taxas de
ocupação
o infe
feriores, próxiimas de 40%, sendo a únicca excepção asa pensões (277%). Por regiião, destaca-
se Lisboa e Algarve, coom níveis de ocupação próximosp doss 45%, emboora se tenham m registado
decréscimos
d de 2,6 % e dee 2,7% respecctivamente. À semelhançaa do ano anterrior, o Centroo, o Alentejo
e o Norte aprresentaram as menores taxaas de ocupaçãão cama (cercca de 30%).
30
3
Promoção Imob
biliária
2.3. CARACTERIZA
A AÇÃO DA PRO
OMOÇÃO IMOBILIÁRIA EM ESPANHA
2.3.1. POPULAÇÃO
Fig. 34 – Pen
nínsula Ibérica, NUT 2 (8)
Espanhha, vizinha dee Portugal, Frrança e Andoorra, com 5044.645 km2 e com
c uma altittude média dee 650
metross sobre o níveel do mar, é o quarto país m
mais extenso e o segundo m
mais montanhhoso do continente
Europeeu.
M Mediterrââneo e para o Oceano Atlânntico apresennta cinco clim
Com costa para o Mar mas distintos, como
c
podem n figura 35. O clima Coontinental tem
mos verificar na mperado, cobrre a maior paarte do interior do
contineente Espanhool. A parte norte
n do Paíss, chamado muitas
m vezess de “Green Spain”, deviido à
aproximmação ao Atlântico
A aprresenta um clima Oceânnico. Na coosta Sul e Este, o clim ma é
predomminantemente Mediterrâneeo, excepto uma
pequenaa porção dee clima Árido verificaddo na
d Andaluzia. Nas regiõess de maior alttitude
região de
d Montanha.
Espanhaa verifica aindda um clima de
A diverrsidade climáática é sem dúvida uma mais
valia. Esta
E multipliciidade de clim mas permite, a este
País, po
ossuir distintaas regiões capazes de atrairr cada
qual o seu
s tipo de invvestimento im mobiliário.
31
Promoção Imobiliária
A sub-divisão segundo NUTS 2 resulta em 19 regiões distintas (figura 34). Esta divisão provoca que
apenas 3 das 19 regiões sejam responsáveis por 51,5% de todo o território (figura 36).A análise que se
segue tem por base a referência bibliográfica ‘A Península Ibérica em Números 2008’ (8).
Espanha, com 44.474.631 habitantes, estimados para 2008, possui duas cidades que superam o milhão
de habitantes, Madri com 3.232.463 e Barcelona com 1.595.110. Existem no entanto 24 áreas
metropolitanas, das quais cinco superam o milhão de habitantes, Madrid com 5.952.153, Barcelona
com 4.481.559, Valência com 1 671 189, Sevilha com 1.341.844 e Málaga com 1.100.082, além da
área metropolitana de Bilbau, que possui 950.155 habitantes.
Na década de 70, Espanha atingiu o seu pico de crescimento com uma taxa de aproximadamente 12%.
Na década seguinte registou uma acentuada queda na taxa de crescimento que estabilizou na década de
90 atingindo um crescimento de 3,6% em 2001. Em 2007 a população apresentava-se com uma
percentagem grande de jovens adultos com idades entre os 20 e os 45. A diferença entre sexos é
reduzida com 0,96 homens por cada mulher.
32
Promoção Imobiliária
Fig. 39 – PIB per capita a preços corrente (em euros), 2005, Portugal e Espanha (8)
2.3.2. HABITAÇÃO
Espanha à semelhança de Portugal teve um crescimento contínuo do edificado até 2007. A partir daí
com os primeiros sinais de crise a brusca queda é evidente. Sendo os edifícios residenciais a grande
fatia da construção, é nestes que se evidencia mais o decréscimo de licenças aprovadas. Os edifícios a
reabilitar mostram agora estagnação enquanto que os não residenciais e a demolir caem também
bastante.
A reabilitação teve um crescimento moderado desde 2001 quando, segundo as estatísticas produzidas
nos censos, 89% dos edifícios se encontravam em boas condições, apenas 1% em ruínas e 10% em
estado degradado. A reabilitação foi uma aposta em Espanha nos últimos anos apesar de tal como em
Portugal ainda insuficiente quando comparada com a Europa do Norte.
33
Promoção Imobiliária
250000
Total de
200000 Edifícios
Residenciais
150000
Não
100000 Residenciais
50000 A Reabilitar
[Edifícios]
0 A Demolir
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 [Anos]
A distribuição do edificado em Espanha distingue três regiões que concentram mais de metade das
licenças aprovadas. Catalunha, Andalucía e Madrid destacam-se assim com 52%, devendo-se ao facto
de estas regiões abrangerem mais de um quarto da população de Espanha. A cidade de Madrid e
Barcelona são as grandes metrópoles de Espanha e em conjunto com o sul são também os pontos
fortes do turismo, resultando numa crescente expansão.
13 Cataluña
22
Andalucía
3
Madrid (Comunidad de)
4
Comunitat Valenciana
5 País Vasco
5 Castilla-La Mancha
16
Castilla y León
7 Aragón
Galicia
11 14 [%] Restantes
34
Promoção Imobiliária
A densidade de edifícios, segundo os Censos de 2001, como seria de esperar, é maior em Melilla e
Ceuta dada a sua reduzida área (figura 42). Madrid com um índice de 141,63 vem em primeiro do
Continente, seguido do País Vasco com 78,83, da Cataluna com 57,09 e Valencia com 40,59. À
excepção da capital, à semelhança da população há uma litoralização da habitação sendo maior a
densidade a Este e em seguida a Norte do país.
2.3.3. ESCRITÓRIOS
O mercado de escritórios espanhol é mais acentuado na capital, Madrid, e em Barcelona. A população
é muito superior à das restantes áreas metropolitanas e por isso apenas estas duas são alvo de
consideração por parte das consultoras imobiliárias mundiais. Com o país a atravessar um período de
recessão económica, o mercado de escritórios foi dos primeiros a cair e a registar uma diminuição
crescente da procura e consecutivamente das rendas. A análise seguinte tem por base as referências
bibliográficas (9) e (10).
35
Promoção Imobiliária
Em 2007 registavam-se ainda recordes de absorção em Madrid, num total de 900.000 m2. Em
contraste com o ano de 2009, um dos piores de toda a história, que na primeira metade verifica uma
absorção de apenas 120.000 m2. A queda das rendas é mais intensa no centro da cidade (City I)
apresentando uma variação negativa, no espaço de um ano, de 26%. O investimento no mercado de
escritórios caiu face ao ano anterior 16%, mas surpreendente é a queda face ao ano 2007, de 73%.
Os escritórios em Madrid eram no inicio de 2008 distribuídos com 73% para a zona M-30, 17% para o
centro da cidade, 8% para M-40 Madrid e 2% para M-40 Rest.
A taxa de desocupação que tinha registado um máximo de aproximadamente 9,5% em 2003, depois de
uma recuperação até 2007, vê-se agora novamente a aumentar atingindo no segundo trimestre de 2009
os 8%. Esta desocupação, em 2009, é mais acentuada na zona M-40 Madrid com 11,3%, em seguida
em M-40 Rest com 10,2% e M-30 e City Center com 7% e 6,4%, respectivamente.
A procura está em queda desde Agosto de 2008 e consequentemente as rendas. Nas zonas mais caras,
como a de CBD a queda face ao ano anterior é de 25 a 30%, enquanto nas restantes zonas varia entre
12 e 18%.
Na cidade de Barcelona, a situação assemelha-se à de Madrid, apesar de mais moderada. Com uma
queda na absorção, a meio do ano de 2009 relativamente ao ano de 2007, de 54,44%. Representando
um total de 106.000 m2 neste final da primeira metade de 2009.
No final de 2008 a área total de escritórios em Barcelona atingia 5.209.000 m2. Essa área é agora
distribuída com 51,9% no City Centre, 31,1% na Periphery e New Business Areas e 17% na zona
36
Promoção Imobiliária
prime. É de notar que há treze anos atrás as zonas da Periphery e New Business Areas tinham apenas
14%, sendo responsáveis neste período por uma expansão muito elevada comparativamente às
restantes zonas. Edifícios de Classe A representam 66% do total, enquanto a Classe B ou qualidade
média 27% e Classe C 7%. Esta última classe não possui os requisitos mínimos, mas é tida em conta
dada a sua localização.
A taxa de desocupação continua a aumentar, atingindo no final de 2008 os 8,15% e a meio de 2009
9,48%, principalmente na New Business Area e Periphery. Tal como verificado em Madrid, as
primeiras zonas a serem afectadas pelo aumento de escritórios vagos são as zonas menos nobres e
onde recentes empreendimentos não são absorvidos na presente situação, sendo a City Centre e a
Prime as últimas a sentirem este efeito.
As rendas na zona Prime caíram para os 22,5 euros/m2/mês, representando uma queda de 10% face ao
final do ano anterior. O investimento está obviamente em queda apesar de se verificar um ligeiro
melhoramento devido a investimentos privados no sentido de aproveitar o mercado em baixa para
investir nas zonas nobres.
2.3.4. RETALHO
O retalho partilha da situação de crise do País e em plena queda, este sector mostra-se com melhor
saúde do que o de escritórios. As rendas, do mercado de rua das zonas prime, em Barcelona e Málaga
ainda apresentam crescimento enquanto que nas restantes estabilizaram. Já relativamente a Madrid e
Barcelona, as rendas dos armazéns continuam a mostrar ambas crescimento. Esta situação contrária à
de crise que se atravessa deve-se ao facto de a oferta nas zonas prime e nos centros comerciais de
excelência ser limitada, conseguindo por isso manter e até crescer as suas rendas.
A densidade de área bruta locável de centros comerciais está na média Europeia com
aproximadamente 210 m2 por 1000 habitantes.
37
Promoção Imobiliária
Fig. 46 – Rendas para Comércio e Armazéns em zonas prime, Março 2009, Espanha (11)
2.3.5. TURISMO
Espanha com a sua extensa linha de costa para o Mar Mediterrâneo, as suas ilhas, as montanhas com
elevada altitude e a multiplicidade de climas que daí advêm, faz com que seja palco de uma variada e
extensa oferta turística. Desta forma facilmente se observa a densidade mais elevada de oferta turística
na costa Mediterrânica, ilhas, regiões montanhosas e na capital.
Fig. 47 – Taxa de Ocupação de Camas em Estabelecimentos Hoteleiros, 2007, Portugal Continental e Espanha
(8)
38
Promoção Imobiliária
A oferta hoteleira crescia a um ritmo elevado de quase 5% no ano de 2002, mas chega a 2007 com
uma taxa de crescimento de aproximadamente 1,5%. De ter em conta a crise de 2008 que faz
comprimir ainda mais o investimento neste ramo e consequentemente o crescimento do número de
camas.
Fig. 48 – Taxa de Crescimento das Camas em Estabelecimentos Hoteleiros, 2001 a 2007, Portugal e Espanha
(8)
233
2 858
A distribuição hoteleira, classificada com estrelas de ouro, é distribuída com 33% de três estrelas, 25%
de duas, 22% de uma, 17% de quatro e apenas 3% de cinco.
A região com maior número de estabelecimentos hoteleiros é a Andaluzia. A abranger toda a linha de
costa a sul, é fácil de entender esta aglomeração. Em seguida está a Catalunha, seguida da Galiza e
Castela e Leão. Só em quinto lugar vêm as Ilhas Baleares que em número de camas ficam em primeiro
lugar. Também, as Ilhas Canárias passam despercebidas em termos de estabelecimentos mas em
número de camas aparecem num relevante quarto lugar. Esta discrepância acontece dada a oferta
turística essencialmente em hotéis de grandes dimensões, destinados a um turismo de massas (figuras
50 e 51).
39
40
Promoção Imobiliária
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
350000
Castela e Leão
Castela e Leão Andaluzia
Andaluzia Castilla ‐ La Marcha
Castilla ‐ La Marcha
Aragão
Aragão
Extremadura
Extremadura
Catalunha
Catalunha
Galiza
Galiza
Valência
Valência
Múrcia Múrcia
Astúrias Astúrias
Navarra Navarra
Comunidade de Madrid Comunidade de Madrid
Ilhas Canárias Ilhas Canárias
País Basco País Basco
Cantábria Cantábria
Ilhas Baleares Ilhas Baleares
Promoção Imobiliária
França, localizada no centro do continente Europeu, é vizinha da Espanha, Suíça, Itália, Alemanha,
Holanda, Bélgica, Luxemburgo, Andorra, Mónaco e Reino Unido. Foi uma potência colonial no
passado, e ainda possui territórios e dependências ultramarinas, em diversos lugares no mundo. É a
oitava potência mundial.
Com 675.417 quilómetros de extensão, tem linha de costa com o Mar Mediterrâneo a sul e Oceano
Atlântico a norte e oeste. Possui também várias regiões montanhosas de elevada altitude, inclusive a
maior montanha da Europa Ocidental.
A França não só é desenvolvida como é o terceiro país mais rico da União Europeia disputando com a
Alemanha e o Reino Unido a liderança da economia deste Continente.
Em termos climáticos possui quatro distintas zonas (figura 53). A zona banhada pelo Oceano Atlântico
a norte e oeste tem um clima Oceânico. O interior é predominantemente de clima Continental, tendo
na fronteira com Espanha e Itália nas regiões de maior altitude clima Montanhoso. Na costa virada a
41
Promoção Imobiliária
sul o clima é Mediterrâneo. Segundo a classificação de Koppen o clima na costa com o Mediterrâneo é
do tipo Csa (clima mediterrâneo quente), enquanto no resto do país quase na sua totalidade é Cfb
(clima oceânico temperado).
42
Promoção Imobiliária
8 2 8
6 5 Alsace Aquitaine
Auvergne Bourgogne
5 6 Bretagne Centre
4 Champagne-Ardenne Corse
5 Franche-Comté Ile-de-France
6 Languedoc-Roussillon Limousin
Lorraine Midi-Pyrénées
7
2 Nord-Pas-de-Calai Basse-Normandie
3 Haute-Normandie Pays de la Loire
5 Picardie Poitou-Charentes
2 3 Provence-Alpes-Côte d' Azur Rhône-Alpes
8
2 2
4 3 5 [%]
77 52 52 52 72
68 140 222
98 156 115 35
65
109 Alsace Aquitaine
Auvergne Bourgogne
Bretagne Centre
147
Champagne-Ardenne Corse
83 Franche-Comté Ile-de-France
Languedoc-Roussillon Limousin
324 Lorraine Midi-Pyrénées
Nord-Pas-de-Calai Basse-Normandie
Haute-Normandie Pays de la Loire
974 Picardie Poitou-Charentes
62
Provence-Alpes-Côte d' Azur Rhône-Alpes
99 95
43 [pop/km2]
Fig. 55 – Densidade Populacional, segundo Regiões, 2008, França Continental e Córsega
3 2
10 5
2
3
8 Alsace Aquitaine
5
Auvergne Bourgogne
3 4 Bretagne Centre
3 0 Champagne-Ardenne Corse
Franche-Comté Ile-de-France
6 2 Languedoc-Roussillon Limousin
Lorraine Midi-Pyrénées
3 Nord-Pas-de-Calai Basse-Normandie
19 Haute-Normandie Pays de la Loire
2 6 Picardie Poitou-Charentes
5 Provence-Alpes-Côte d' Azur Rhône-Alpes
4 4
1 [%]
43
Promoção Imobiliária
A França metropolitana, com aproximadamente 62.106.000 habitantes, possui várias regiões que
superam o milhão de habitantes, existindo a grande região de Paris, que ultrapassa os 10 milhões de
habitantes. Com 22 Regiões, observadas na figura 56, três possuem 37% da população total sendo a
restante distribuição bastante uniforme. O crescimento médio da população é de aproximadamente
0,6%.
Em 2008 a população apresentava-se bastante uniforme até à idade de 60 anos. A diferença entre
sexos é reduzida, mas sendo a esperança média de vida das mulheres claramente maior que a dos
homens (figura 57).
Idade
Homens Mulheres
França
Número em milhares
O Produto Interno Bruto per capita em França apresenta o valor mais elevado na zona de Paris. A
elevada população desta região não faz surpreender que seja a única que se destaca individualmente. O
crescimento do PIB registava valores em volume de 4,9% ainda recentemente, mas dada a crise
económica mundial que deflagrou, em 2008 ficou nos 2,9% com tendência de continuar a decrescer
para 2009.
2.4.2. HABITAÇÃO
A habitação sofreu um crescimento constante na última década a rondar os 4,4%. Como já foi
observado em outros Países a queda em 2008 é evidente e em 2009 essa tendência mantém-se
constante. Em 2006 o número de habitações rondava os 32 milhões sendo 26,9 milhões de residência
principal, correspondendo a 84,1%. A residência secundária sofreu uma diminuição da percentagem
de 10,2, em 1996, para 9,9 em 2006. A habitação vaga é ainda relevante apesar da diminuição de um
ponto percentual entre 1996 e 2006.
Segundo as estatísticas de 2002 as necessidades de reparação do parque habitacional ascendia aos
7,2%.
44
Promoção Imobiliária
Apartamentos
Moradias
Anos
Fig. 58 – Evolução da Construção de Apartamentos e Moradias, França (12)
A evolução média do número de habitações, em 2007, tem sido mais forte na costa Oeste e no Sul, a
registar valores superiores a 1,5%, em comparação com o interior e Este, com valores a rondar os
0,9%. A média da França Metropolitana é de 1,1%.
45
Promoção Imobiliária
2.4.3. ESCRITÓRIOS
Paris e a região de Ile-de-France possuíam, em 2006, o maior stock de área de escritórios da Europa,
com 48,5 milhões de metros quadrados. Muito à frente de Bruxelas com 12 milhões e de Frankfurt
com 11,5 milhões de metros quadrados. Vivia-se na altura uma época de crescimento notável onde se
chegava inclusive a bater recordes de construção e de absorção.
A recolocação dos serviços de estado na periferia da cidade, aliado ao facto de praticar preços
inferiores ao do centro de Paris, fez com que surgissem áreas nos subúrbios onde este mercado ganhou
importância notável.
Em 2006, o CBD de Paris, que conta com 17% da área total do mercado de escritórios, registava uma
taxa de desocupação na ordem dos 6,53% e rendas na ordem dos 730 euros/m2/ano, as segundas mais
altas da Europa. Em 2009, três anos depois a renda desta mesma zona baixou para os 700
euros/m2/ano. As rendas prime do centro são as mais afectadas pela crise, uma vez que sendo as
superiores há uma tendência de relocação para a periferia onde o preço por metro quadrado é
substancialmente menor. Assim assiste-se recentemente a um decréscimo acentuado de 14,6% para o
CBD enquanto a zona de La Défense cresce 6,8% (figura 53).
A taxa de desocupação, devido ao término de diversos projectos em construção, atingiu em Março de
2009 os 7%. Esta taxa aumenta ainda em 2009 pois estavam ainda alguns empreendimentos para
terminar. Este aumento de oferta excedente vai consequentemente provocar diminuição das rendas
nessas zonas.
46
Promoção Imobiliária
O recorde de quase 9% de crescimento das rendas em 2006 contrasta com a recessão em 2009 que
regista um decrescimento de 1% depois de parecer que ia estabilizar ainda positiva em finais de 2008.
Crescimento da
Renda
2.4.4. RETALHO
Comércio de rua de referência, centros comerciais e retail parks, apresentavam todos crescimentos em
2007. Os últimos destacavam-se com um crescimento quase dobro dos centros comerciais e dez vezes
superior ao crescimento do comércio de rua de referência. A dominar com 46%, 30.998.037 m2, da
área total os retail parks pareciam a grande aposta naquele mercado. O comércio de rua de referência e
os centros comerciais partilhavam valores a rondar os 27%, 17.507.678 m2 e 18.042.575 m2
respectivamente, da área total.
A tendência geral das rendas era de crescimento, excepto nos centros comerciais principais que era de
estagnação.
47
Promoção Imobiliária
Quadro 11 – Rendas Prime de Centros Comerciais e Retail Parks, 2006 e 2007, França (17)
Analisando o ano de 2009, na figura 53, as rendas dos centros comerciais e do comércio de rua de
referência estagnaram, com excepção de Marseille, Bordeaux, Toulouse e Nice. Apesar da baixa
inflação e de estímulos fiscais o crescimento continuava em baixa.
48
Promoção Imobiliária
Quadro 12– Rendas Prime em High Street, Março 2009, França (18)
2.4.5. TURISMO
França, no centro da Europa, um dos Países mais desenvolvidos do Mundo, com um enorme
património histórico, linha de costa para o Mar Mediterrâneo e para o Oceano Atlântico, ilhas
paradisíacas, diversas montanhas de elevada altitude e com uma diversidade grande de climas, faz com
que seja alvo de uma das mais elevadas procuras turísticas mundiais.
A oferta hoteleira em termos de estabelecimentos tem vindo a diminuir há mais de dez anos, enquanto
a oferta de camas tem vindo a aumentar desde o ano 2000, (figuras 62 e 63). França contava em
Janeiro de 2009 com 17.487 hotéis e uma capacidade em 612.082 camas. Destes estabelecimentos
75% são de duas e três estrelas, 53% e 22% respectivamente. Os estabelecimentos de classificação
49
Promoção Imobiliária
quatro e quatro de luxo correspondem apenas a 5%, ficando assim com a menor porção do global,
(figura 64).
20,500
20,000
19,500
19,000
18,500
Estabelecimentos 18,000
17,500
17,000
16,500
16,000
2004*
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2005
2006
2007
2008
Anos
620,000
610,000
600,000
590,000
Camas
580,000
570,000
560,000
Anos
5
12
22 8 Sem
Uma
Duas
Três
Quatro e Quatro Luxo
[%]
53
50
Promoção Imobiliária
22 11 0
2 2
2
3
3
Ile-de-France Provence-Alpes-Côte d' Azur
3 34 Rhône-Alpes Nord-Pas-de-Calai
3 Aquitaine Pays de la Loire
Centre Bretagne
3 Midi-Pyrénées Languedoc-Roussillon
3 Bourgogne Basse-Normandie
Poitou-Charentes Alsace
3 Lorraine Haute-Normandie
4 Picardie Champagne-Ardenne
4 Auvergne Franche-Comté
4 10 Limousin Corse
4 9 [%]
Fig. 65 – Distribuição da Capacidade Hoteleira de França Metropolitana por Região, 2009 (14).
A região com de capacidade hoteleira é a Ile-de-France. Paris é uma das cidades mais procuradas em
todo o Mundo, pelo que é fácil de entender que esta região tome 34% de toda a oferta do pais. As
regiões de Provence-Alpes-Côte d’Azur e Rhône-Alpes são também relevantes com 10 e 9%
respectivamente (figura 65).
51
Promoção Imobiliária
O Reino Unido da Grã-Bretanha e Irlanda do Norte, vulgarmente chamado de Reino Unido, é um país
insular soberano localizado no noroeste da Europa Continental. É composto pela ilha da Grã-Bretanha,
pela parte nordeste da ilha da Irlanda e muitas outras pequenas ilhas. É cercado pelo Oceano Atlântico,
o Mar do Norte, o Canal da Mancha e o Mar da Irlanda. É constituído pela união de quatro nações,
Inglaterra, Irlanda do Norte, Escócia e País de Gales. Principal potência mundial do passado é agora
um país desenvolvido, com a sexta maior economia do mundo (PIB nominal).
Com aproximadamente 245 mil km2, está localizado a 35 quilómetros da costa noroeste da França.
Inglaterra corresponde a praticamente metade da área total do Reino Unido, cobrindo 130.410 km2. A
Escócia ocupa 78.772 km2, o País de Gales 20.758 km2 e a Irlanda do Norte somente 14.160 km2.
O Reino Unido tem grandes períodos de chuva ao longo de todo o ano e a temperatura varia ao longo
das estações, mas raramente fica abaixo de 10°C ou acima de 35°C. Segundo a classificação de
Koppen é um clima Oceânico Temperado, Cfb.
A Inglaterra divide-se em nove regiões, North West, North East, Yorkshire and the Humber, West
Midlands, East Midlands, Eastern Regions, Grande Londres, South West e South East.
As regiões ocupam o território de Inglaterra de uma forma bastante uniforme, variando de 10 a 18%,
excepto a Grande Londres que apenas possui 1% e North East England com 6% (figura 67). Desta
forma o território fica bastante uniforme e apesar de haver a centralização da população na região de
Londres, as restantes partilham de variações moderadas, como podemos observar na densidade
populacional (figura 69).
52
Promoção Imobiliária
267 282
East Midlands
207 322
405 East of England
[pop/km2]
O Reino Unido, com aproximadamente 61.383.000 habitantes em 2008, tem a maioria da sua
população em Inglaterra (84%). O País de Gales tem 5%, a Escócia 8% e a Irlanda do Norte 3% ainda
assim com 1.775.000 habitantes. Em Inglaterra a população está distribuída de forma relativamente
uniforme, com um máximo de 13,6% para South East e um mínimo para North East de 4,3%, segundo
os Censos de 2001. Londres vem em segundo lugar com 12,2%.
Em 2008 a população apresentava variações menores, com uma concentração mais elevada nas idades
compreendidas entre os 15 e os 25 anos e entre os 35 e os 50 anos de idade. A diferença entre sexos é
reduzida, sendo a esperança média de vida das mulheres ligeiramente maior que a dos homens (figura
70).
53
Promoção Imobiliária
Idade
Homens Mulheres
População (milhares)
Fig. 70 - Pirâmide Etária População, 2008, Reino Unido (20)
O Produto Interno Bruto per capita no Reino Unido é o 13º mais elevado do Mundo. A zona de
Londres é a mais acentuada. O crescimento do PIB registava valores de 3,0% ainda em 2007, mas
dada a crise económica mundial, em 2009 a previsão é de recessão.
2.5.2. HABITAÇÃO
A análise que se segue tem por base a referência bibliográfica (21).
Inglaterra à semelhança de outros países da Europa teve um crescimento contínuo do edificado nos
últimos anos até 2007. De 2001 a 2007 a habitação cresceu 35%, correspondendo a 175.000 unidades.
No ano de 2008 a tendência de crescimento mudou e instalou-se uma constante diminuição
comparativamente aos anos anteriores, acentuando-se ainda mais em 2009.
A habitação devoluta teve um decrescimento moderado de 2002 a 2007, passando de 2,9 para 2,1%
respectivamente.
Segundo a nova definição de Decent Homes de 2006, existiam nesse ano cerca de 7,7 milhões
habitações não decentes, correspondendo a 35% do total. A reabilitação e reparação do edificado é
portanto uma necessidade urgente a explorar.
A distribuição da habitação no Reino Unido distingue Inglaterra com 83% do total. A Irlanda do Norte
é a que detém menor percentagem, 3%, País de Gales em seguida com 5% e Escócia com 9%. Desta
forma Inglaterra é a única zona com expressão significativa que justifique uma análise mais
pormenorizada.
54
Promoção Imobiliária
3
9
Inglaterra
Gales
Escócia
Irlanda do Norte
[%]
83
A distribuição em Inglaterra, segundo as suas regiões, é bastante uniforme variando de 5 a 16%, com
sete das nove regiões a variar entre os 10 os 16%. South East fica em primeiro seguido de Londres e
North West. A densidade é maior nestas regiões mas Londres destaca-se com valores muito superiores
aos restantes observados e, como se referiu, bastante uniformes. North West e South East vêm assim a
seguir, na respectiva ordem, com valores próximos.
10 5 North East
14 North West
Yorkshire and the Humber
16
East Midlands
10 West Midlands
East
London
15 9
South East
10 South West
11
[%]
55
Promoção Imobiliária
96 132
North East
185 214 144 North West
120 Yorkshire and the Humber
East Midlands
176
West Midlands
126
East
Great London
2031
South East
[hab/km2] South West
2.5.3. ESCRITÓRIOS
O Reino Unido tem um forte mercado de escritórios localizado maioritariamente em Inglaterra.
Londres é na Europa a cidade que possui as rendas mais elevadas, com valores muito superiores ao seu
mais próximo seguidor. A análise que se segue tem por base a referência bibliográfica (22).
A tendência deste mercado é actualmente de recessão, apesar de regionalmente se estar a aguentar
melhor que Central London (West End, City). A queda da absorção aumenta nas cidades principais
atingindo a ordem dos 50 a 60% ao ano, fazendo aumentar a taxa de desocupação e consequentemente
a oferta. Em West End a taxa de desocupação é, no terceiro trimestre de 2009, de 6% e em The City de
12%. A oferta total de West End está na ordem dos 5,5 milhões e em The City com 12 milhões de
metros quadrados.
Central London, ainda em 2007 já quase 2008 registava valores de 22% de crescimento das rendas,
face ao ano anterior. Já a meio de 2009 a situação inverte-se e a recessão é agora maior do que o
crescimento dessa altura. As rendas de West End apresentam a maior recessão na ordem dos 33% e
logo a seguir a City of London com aproximadamente 27%, figura 74. Na maior parte dos mercados
fora de Londres as rendas ainda não verificaram uma queda acentuada, registando um crescimento de
3,5% relativamente ao ano passado.
56
Promoção Imobiliária
Crescimento das
Rendas %
2.5.4. RETALHO
À semelhança de outros países da Europa, o sector de retalho do Reino Unido, High Street (comércio
de rua de referência), centros comerciais e Retail Parks, apresentavam-se todos de boa saúde em 2007.
No ano 2009, com a situação actual de crise, a desocupação aumenta, as rendas baixam e o
investimento em novos empreendimentos é cada vez mais escasso. A análise que se segue tem por
base a referência bibliográfica (22).
O crescimento de centros comerciais foi muito variado ao longo dos anos. Ainda em 2008 apresentava
valores recorde de nova área bruta locável e logo em 2009 apresenta o crescimento mais baixo dos
últimos cinco anos. A área bruta locável, de centros comerciais, do Reino Unido está agora acima dos
16 milhões de metros quadrados (figura 77).
57
Promoção Imobiliária
Milhares
m2 Milhões
m2
Anos
A tendência das rendas é de recessão, com País de Gales na pior situação de 15%, excepto em West
End que apesar de pouco ainda apresenta um crescimento aproximado de 0,8% (figura 78).
2.5.5. TURISMO
O Reino Unido, com as suas atraentes cidades de renome internacional, as suas paisagens rurais, as
cidades de interior repletas de pousadas, típicas tavernas, fazendas, mansões e castelos, é um dos
países mais requisitados pelos turistas a nível mundial. A análise que se segue tem por base a
referência bibliográfica (20).
58
Promoção Imobiliária
A evolução dos estabelecimentos de alojamento turístico tem sido inconstante, registando uma
diminuição no ano de 2004 e um crescimento logo no ano seguinte que se manteve até 2007. Nesse
ano conta com 81.848 estabelecimentos, dos quais 48,7% são do tipo Hoteleiro. A evolução da
capacidade de alojamento, traduzido em número de camas apresenta uma variação sempre crescente,
acentuada em 2005 quando do crescimento do número de estabelecimentos. Em 2007 ascendia aos
3.046.142 de camas.
100000
95000
90000
85000
Estabelecimentos 80000
75000
70000
65000
60000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Anos
3500000
3000000
2500000
Camas
2000000
1500000
1000000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Anos
59
Promoção Imobiliária
1
4 2 South West Englad
5 17 Wales
South East
6
North West England
Yorkshire and The Humber
7 Scotland
15 London
Eastern
8 West Midlands England
East Midlands England
North East England
10 14
Northern Ireland
11
[%]
Fig. 81 - Distribuição da Capacidade de Alojamento Turístico, segundo Regiões, 2007, Reino Unido
60
Promoção Imobiliária
3
PROMOÇÃO IMOBILIÁRIA E CRISE
3.1. INTRODUÇÃO
Este capítulo pretende retratar a situação actual de Portugal e dos países escolhidos como referência
em termos financeiros globais e do sector imobiliário em particular. Atravessamos, no presente, uma
das épocas mais instáveis e incertas dos últimos quase oitenta anos. No ano de 2008 despoletou-se
uma crise sem precedentes ao nível mundial, afectando todos os sectores. São tempos de reflexão
profunda do passado, presente e futuro, onde todas as regras são postas em causa, novas medidas são
criadas e abordagens diferentes têm de ser impreterivelmente adoptadas. Segundo Barack Obama:
Nós estamos na mais séria crise financeira em gerações (23).
O sector imobiliário é um dos mais afectados, onde agora, mais do que nunca, novos planos de acção e
de investimento têm de ser executados por profissionais de excelência. Assertividade na procura de
uma promoção imobiliária de qualidade e o domínio da situação actual do mercado, é a única solução
para aqueles que ainda sobrevivem às intempéries provocadas por esta crise.
Nos últimos doze meses muitos agentes económicos abandonaram a actividade da promoção
imobiliária no nosso país! (24)
61
Promoção Imobiliária
edificação multifamiliar. Pode ainda ser classificada como 1ª ou 2ª habitação, consoante é a principal
ou a segunda residência do proprietário ou inquilino.
Os escritórios em open-space são a mais recente tendência, em Portugal, desta vertente do mercado
imobiliário. Disponibilizando os pavimentos do edifício, sem definição e constituição de tipologias,
permite ao utilizador definir o espaço, da forma que melhor satisfaz as suas necessidades.
No retalho, o tradicional comércio de rua, que geralmente era incluído em edifícios de habitação ou
escritórios, no piso de rés-do-chão, ou em galerias comerciais, vê-se agora a passar para segundo plano
com o aparecimento de grandes superfícies comerciais, chamadas de centros comerciais, com modelo
de gestão própria, constituídas por estacionamento, pavimentos de comércio e espaço destinado à
restauração e lazer. Estes ainda podem ser ao ar livre, mas com a restante oferta integrada. Soluções
aproximadas dos centros comerciais são os retail parks e os factory outlets. Os primeiros são
constituídos por grandes superfícies de retalho, cada uma com entrada individual pelo exterior, de um
só pavimento e com parque de estacionamento igualmente no exterior. Os segundos são constituídos à
semelhança dos centros comerciais com as seguintes excepções: possui estacionamento exterior,
geralmente é constituído por um só piso e os estabelecimentos comercializam os produtos a preços de
desconto, uma vez que provêem de colecções de anos anteriores e se destinam ao escoamento de
stocks das marcas promovidas.
Das diversas vertentes do turismo, definidas no decreto-lei 39 de 2008, centramo-nos nos
estabelecimentos hoteleiros, aldeamentos turísticos, conjuntos turísticos (resorts) e nos
empreendimentos de turismo no espaço rural.
Estabelecimentos hoteleiros são definidos na lei como empreendimento turístico destinado a
proporcionar alojamento temporário.
Os conjuntos turísticos são definidos como os empreendimentos turísticos constituídos por núcleos de
instalações funcionalmente interdependentes, situados em espaços com continuidade territorial, ainda
que atravessados por estradas e caminhos municipais, linhas ferroviárias secundárias, linhas de água
e faixas de terreno afectas a funções de protecção e conservação de recursos naturais, destinados a
proporcionar alojamento e serviços complementares de apoio a turistas, sujeitos a uma administração
comum de serviços partilhados e de equipamentos de utilização comum, que integrem pelo menos dois
empreendimentos turísticos de um dos tipos previstos no n.º 1 do artigo 4.ºdo decreto lei a cima
referido, sendo obrigatoriamente um deles um estabelecimento hoteleiro de cinco ou quatro estrelas, e
ainda um equipamento de animação autónomo e um estabelecimento de restauração. Os conjuntos
turísticos oferecem muitas vezes habitação em moradias, disponibilizando os restantes serviços.
Os aldeamentos turísticos são definidos muito à semelhança dos conjuntos turísticos, sendo a sua
maior diferença resultante do facto de os edifícios que os integram não poderem exceder três pisos,
incluindo o rés-do-chão, podendo estes fazer parte dos conjuntos turísticos anteriormente definidos.
Os empreendimentos de turismo no espaço rural, tal como o nome indica, referem-se àqueles que
estão localizados no espaço rural e que resultam da utilização de edificações reconstruídas, reabilitadas
ou ampliadas, com arquitectura coerente com a envolvente.
Nos próximos dois subcapítulos, 3.3 e 3.4, apresentam-se exemplos dos empreendimentos imobiliários
dos tipos acima referidos, com o objectivo de enquadrar e explorar, a diversidade e as características
essenciais de cada um deles.
62
Promoção Imobiliária
63
Promoção Imobiliária
64
Promoção Imobiliária
65
Promoção Imobiliária
facilmente o sucesso com a venda de imóveis sem qualidade, a preços sustentados por uma clientela
também inexperiente. Foi a era do dinheiro fácil e venda segura. Mas as regras mudaram e esse
empreendedor no presente está fragilizado e em vias de extinção.
A crise actual que se atravessa afectou logo no seu início o sector imobiliário. A sua génese está no
incumprimento de prestações de crédito relativas a empréstimos para habitação, nas classes mais
desfavorecidas. Isto provocou a tomada de medidas mais rigorosas na concessão de crédito para o
imobiliário que conduziu no final à desvalorização destes activos pela diminuição da procura.
Estes dois factores, baixa procura e medidas rigorosas na concessão de crédito, levam o sector a um
patamar de recessão sem precedentes. A queda imparável é visível, no capítulo 2, em todos os sectores
a partir de meados de 2008. Empreendimentos foram adiados, outros interrompidos a meio e os que se
finalizaram a tempo estão como um veleiro à espera de vento. Empresas mais fragilizadas estão em
situações de grave crise ou atingiram mesmo a falência, enquanto promotores de excelência e sucesso
encontram agora uma oportunidade sem igual de investimento, com o sector subvalorizado.
A crise económica está a provocar uma mudança significativa no funcionamento do mercado, levando
a que a maioria dos especialistas não hesite em afirmar que a partir de agora nada será como dantes
(30). Novas regras alinham-se para o futuro. A incerteza do modo da Banca operar relativamente ao
crédito está em suspense, não poderá ser como antigamente mas também não como no presente. O
imobiliário continua a ser um sector privilegiado para investimento, que na expectativa de melhorias
globais económicas e financeiras deverá retomar gradualmente a procura. Essa procura está agora mais
atenta e especializada. A promoção amadora, sem qualidade, não tem mais lugar de sucesso neste
mercado. A excelência da oferta vai ditar no futuro o sucesso dos promotores e numa área que não
voltará a ter tão cedo uma ‘Era’ tão optimista, a margem para erros é agora mais reduzida se não nula.
É de esperar que os investidores fiquem mais criteriosos nas suas escolhas, tendo em conta que o
mercado de investimento imobiliário nacional se irá caracterizar por uma menor liquidez e pela
subida dos yields (31). Os profissionais devem estar atentos à viabilidade dos seus investimentos,
agora mais do que nunca, e prevenir a saturação de um mercado, evitando assim a especulação, deve
ser uma prioridade na agenda de todos. Assumir a responsabilidade da Promoção Imobiliária acarreta
elementos que vão além do entendimento do empreendedor inexperiente. No futuro as distâncias serão
ainda mais curtas e a necessidade de sobrevivência destes profissionais maiores. A busca de mercados
deverá levá-los a outras regiões próximas, ao estudo intensivo de todos os factores envolventes da
promoção e à sua actualização permanente. A saturação e especulação levará apenas a um lugar, à
crise.
A aposta neste sector traz desenvolvimento, emprego e riqueza para o país e consequentemente para a
sua população. O futuro passa por promotores profissionais especializados e o País mais que nunca
precisa agora de acção e concretização imobiliária de sucesso. O desenvolvimento imobiliário de hoje
determina em muitas maneiras como vamos viver no futuro (32). As oportunidades e as crises serão
sempre parte do quotidiano do imobiliário, constituindo factores com os quais o promotor terá de
aprender a jogar e manipular.
66
Promoção Imobiliária
67
Promoção Imobiliária
Fig. 83 - Porto, Rua de Alfredo Keil, moradia Fig. 86 - Porto, Foz Residence, condomínio fechado
Arquitecto de renome. Localizado em zona Condomínio em zona prime.
prime.
68
Promoção Imobiliária
3.4.2 ESCRITÓRIOS
Fig. 89 - Vila Nova De Gaia, Edifício Arrábida (39) Fig. 92 - Lisboa, Edifício Torres de Lisboa (42)
Área locável de 3.923 m2, arquitecto de Área locável de 46.127 m2, valores elevados de
renome. comercialização.
3.4.3 RETALHO
69
Promoção Imobiliária
3.4.4 TURISMO
a) Estabelecimentos hoteleiros
70
Promoção Imobiliária
Fig. 101 - Alcácer do Sal, Pousada D. Afonso II, Fig. 103 - Algarve, Aldeia de Pedralva, turismo rural
turismo rural (51) (53)
Classificado com 4 estrelas e tendo de Inauguração em 2009, 31 moradias.
capacidade 35 quartos.
Fig. 102 - Porto, Star Inn, low-cost design hotel (52) Fig. 104 - Lisboa, Travellers House Lisbon, hostel
(54)
71
Promoção Imobiliária
Fig. 105 - Reino Unido, Londres, One Hyde Park, Fig. 106 - França, Paris – Trocadero, edifício
edifício multifamiliar (55) multifamiliar (56)
Edifício de apartamentos, construção nova. Edifício de apartamentos de luxo, reabilitado.
Ainda em construção, mas já bastante Numa zona de elevada procura, de valor
comercializado por valores muito elevados. comercial muito elevado.
3.5.2 ESCRITÓRIOS
Características comuns: arquitectura contemporânea ou reabilitação de edifícios imponentes, grandes
dimensões, consciência de sustentabilidade, open-space permitindo um aluguer de área
pormenorizado, oferta integrada de outros serviços como restauração, retalho, habitação, ginásio,
estacionamento, proximidade de transportes públicos, proximidade com o centro urbano empresarial,
promoção de eventos, manutenção, segurança e espaços verdes/lazer.
72
Promoção Imobiliária
Fig. 109 - França, Paris, La Défense, La Grande Fig. 110 - Espanha, Madrid, CBD, Alcalá, edifício de
Arche Center, edifício de escritórios (59) escritórios (60)
Inauguração em 1989, 37 pisos, 110 metros de Edifício com 6 pisos, 20 metros de altura
altura, 80.000 m2 de área locável. Está 16.963 m2 de área locável. Edifício imponente
localizado numa área privilegiada e representa reabilitado, numa zona privilegiada, com taxas
um ícone arquitectónico da cidade. de ocupação elevadas.
Fig. 112 - Reino Unido, Londres, Harrods, Loja de Fig. 114 - Reino Unido, Birmingham, Selfridges,
Departamentos (62) Loja de Departamentos (64)
Inauguração em 1834, 90 000 m2 de área de Inauguração em 2003. Edifício novo, ícone de
comércio. Edifício reabilitado, ícone da cidade, referência pela sua arquitectura.
loja de referência.
73
Promoção Imobiliária
Fig. 115 - França, Paris, Galleries Lafayette, Loja de Fig. 118 - França, Paris, Printemps, Loja de
Departamentos (65) Departamentos (68)
Inauguração em 1893, 68.000 m2 de área de Inauguração em 1865, 45.000 m2 de área de
comércio. Loja de referência internacional. comércio. Edifício reabilitado. Loja de
Edifício reabilitado. referência.
b) Centros Comerciais
74
Promoção Imobiliária
Fig. 121 - Espanha, Madrid, Calle Serrano (71) Fig. 123 - França, París, Rue du Faubourg Saint-
Honoré (73)
3.5.4 TURISMO
a) Establecimentos hoteleiros
75
Promoção Imobiliária
Fig. 129 - Espanha, Murcia, La Torre Golf and Fig. 130 - França, Provence - Côte d’Azur, Domain
Resort (79) de Terre Blanche Golf Club Resort (80)
Cobre uma área de 1.400.000 m2. Cobre uma área de 2.660.000 m2.
76
Promoção Imobiliária
Fig. 131 - Espanha, Aragón, La Torre del Visco, Fig. 132 - França, Chantilly, Tiara Château Hotel
Cadeia Relaix & Chateaux, Castelo (81) Mont Royal Chantilly, Cadeia Tiara Hotels and
Inauguração em inicio dos anos 90’s, 17 Resorts, Castelo (82)
quartos. Classificação de 3 estrelas. Classificação de 4 estrelas, capacidade de 109
quartos.
Fig. 133 - Reino Unido, Wales - Eglwysfach, Ynyshir Fig. 135 - França, Drôme, Château de Rochegude,
Hall, Cadeia Relaix & Chateux, Casa Rural Castelo (83)
(83)
Classificação de 3 estrelas, capacidade 9
quartos.
77
Promoção Imobiliária
78
Promoção Imobiliária
4
ACÇÕES DE MELHORIA NA
PROMOÇÃO IMOBILIÁRIA
79
Promoção Imobiliária
como excessiva densidade habitacional, despovoamento, degradação urbana e excesso de tráfego, são
exemplos frequentemente observados no quotidiano. O desenvolvimento de regiões rurais, a
valorização de áreas urbanas, o aumento de postos de trabalho, a criação de espaços públicos e
privados que providenciam serviços e melhoram a qualidade de vida, são exemplos de
desenvolvimento responsável, que estrutura e satisfaz as necessidades da população.
80
Promoção Imobiliária
a) Concepção da Ideia
O Promotor, com o seu conhecimento de mercado procura necessidades da sociedade a serem
exploradas, possibilidades de investimento e oportunidades. Tem algumas ideias e pondera-as
intuitivamente a nível legal, físico e financeiro.
b) Refinamento da Ideia
O Promotor encontra um local para uma ideia específica, analisa a viabilidade física, fala com
proprietários, sócios, profissionais e decide um projecto específico.
d) Negociação de contratos
O Promotor decide, com base nos estudos elaborados, sobre um projecto. Negoceia contratos, analisa
as condições de financiamento, escolhe construtores, determina requisitos gerais de comercialização e
obtêm aprovação do governo local.
e) Comprometimento formal
É constituída a sociedade, contratos são assinados, obtém financiamento e obtém licença de
construção.
f) Construção
Promotor gere o orçamento, os profissionais envolvidos e o desenvolvimento da construção.
81
Promoção Imobiliária
O objectivo de rentabilizar o investimento pode passar pela venda, aluguer ou gestão do espaço que é
assegurado desde inicio com a experiência e intervenção de profissionais de marketing,
comercialização e design gráfico.
Refinamento da Ideia
Viabilidade
Negociação de contratos
Comprometimento formal
Marketing e Comercialização
Construção
82
Promoção Imobiliária
empresas de média e grande dimensão, comportarem nos seus quadros os especialistas necessários à
actividade, ao contrário de recorrerem a especialistas externos. A multiplicidade de áreas e formas de
intervenção levam este sector à sua atractividade e ao não esgotamento das possibilidades de procura e
concretização de oportunidades.
Como em todas as profissões há Promotores que põem a sua reputação acima do lucro e outros que
não cumprem com a lei e com o respeito pelos seus pares. A reputação representa, no entanto, uma
mais-valia não só nas relações com os restantes profissionais, como na confiança dos consumidores.
Uma atitude correcta e exemplar promove o consumo e o sucesso da promoção.
O Promotor é capaz de uma visão agregadora do investimento, muito mais complexa do que o
investidor que apenas tem a intenção mais elementar de comprar no mercado em baixa e vender em
alta. É um criador.
As acções de melhoria por parte do Promotor resumem-se à sua postura perante a actividade que
exerce e melhorias em termos de custos, prazos e qualidade.
O sector imobiliário, influenciado pelos diversos factores, está em constante mudança e alteração,
mesmo dos seus princípios mais básicos. Uma oportunidade de mercado rapidamente se torna
desactualizada e uma abordagem eficaz, no empreendimento seguinte pode-se mostrar obsoleta. Esta
realidade exige aos profissionais uma constante actualização das influências económicas, políticas e
sociais do mercado e uma formação contínua nas novas tendências do processo imobiliário. A
especialização destes profissionais passa por uma abordagem mais séria na formação e
consciencialização das variáveis que afectam e que são influenciadas pela Promoção Imobiliária. Essa
formação tem de ser de iniciativa individual, daqueles que se dedicam a esta profissão, e das
instituições de educação, que devem oferecer um ensino de qualidade, desde cedo, a quem pretende
dedicar-se a esta actividade. Apenas com profissionais especializados se pode garantir o bom
desempenho de uma profissão.
O início do processo, exige do Promotor o seu lado mais criativo e intuitivo, com a oportunidade,
concepção da ideia e estudo de mercado. O desenrolar adequado seria que a partir do estudo de
mercado se detectassem oportunidades e daí surgisse a ideia para um empreendimento de sucesso. A
oportunidade não deve ser o ponto de partida, influenciando uma decisão menos assertiva e um estudo
de mercado que conduz a um empreendimento desvantajoso para a sociedade em geral e para a malha
urbana. Perante a situação actual e as projecções de futuro, a procura será mais reduzida e mais
experiente no sentido em que exige mais qualidade dos produtos. Desta forma, a promoção deve ser
acertada, de qualidade e dentro de um estudo de mercado rigoroso e não influenciado. Assiste-se em
Portugal a uma oferta excessiva em alguns mercados, resultantes de estudos de mercado que não se
basearam numa visão de procura e oferta completa e integrada, mas numa perspectiva de
benchmarking isolado. Um maior profissionalismo e especialização dos indivíduos desta actividade,
aliado a bons estudos de mercado, teria conduzido a uma situação diferente e bem menos crítica.
A atitude do Promotor, não só em situação de crise, deve ser activa e de dinamização de novos
mercados. O Promotor investidor passivo vê-se, nesta altura, quase sem actividade. A procura de uma
oportunidade, a especialização num mercado, o profundo estudo das especificidades e das
necessidades da sociedade actual e da malha urbana, a aposta em novas centralidades, conduzem a
uma forma de encontrar saída de uma situação de estagnação geral.
É da responsabilidade do Promotor uma gestão eficaz de forma a reduzir custos, cumprir prazos e
elevar a qualidade dos seus produtos. A sensibilização para a sustentabilidade ambiental é hoje em dia
uma prioridade. Estas melhorias são integrantes do processo, cabendo ao Promotor apenas a
83
Promoção Imobiliária
84
Promoção Imobiliária
a) Nacional
O planeamento nacional é necessário para enquadrar e agregar o investimento público num
desenvolvimento estratégico do País, capaz de orientar e dinamizar o investimento privado dentro dos
mesmos interesses da sociedade.
O âmbito Nacional do planeamento estratégico aborda as áreas principais ao desenvolvimento de
qualquer País. Sendo as de maior relevo para a Promoção Imobiliária a economia, mobilidade, justiça
e educação.
Na economia, deve adoptar uma estratégia Nacional, que potencie e dinamize áreas específicas dos
mercados mais competitivos de Portugal. Criando riqueza e dinamizando a economia Portuguesa vai
promover consequentemente a Promoção Imobiliária. Neste sector, de dimensão elevada na criação de
riqueza Nacional, pode tomar medidas específicas que o tornem mais atractivo. Deve por exemplo
criar maior competitividade comparativamente aos Países estrangeiros, adoptando políticas fiscais
mais vantajosas de forma a atrair investimento. Deve promover um exercício sério da actividade, com
políticas adequadas de ‘IVA’. Deve promover o investimento conjunto, público e privado, com o
intuito de desenvolver regiões específicas de maior relevo para Portugal, como o Algarve. Deve
promover políticas eficazes que dinamizem o arrendamento, mercado de pouco interesse actualmente
para os investidores, que podia ser palco de um investimento muito superior. Deve promover a
reabilitação, como já acontece em algumas localidades, com vantagens fiscais, de forma a requalificar
o edificado.
A mobilidade de pessoas e mercadorias é uma das bases principais para o desenvolvimento e
progresso de um País e de uma economia forte. Os aeroportos, portos marítimos e infra-estruturas
ferroviárias e rodoviárias, são aspectos fundamentais que estão na génese do planeamento estratégico.
A existência de uma malha de transportes adequada, que cubra o território Nacional e faça a ligação
eficaz aos países vizinhos, aliada à existência de aeroportos e portos estratégicos é o ponto de partida
para o planeamento e desenvolvimento de um País. Portugal tem de possuir aeroportos e portos
estratégicos que atendam ao transporte eficaz de pessoas e mercadorias para território nacional e
estrangeiro por via ferroviária e rodoviária. Os portos devem comportar não só o transporte de
mercadorias internacional, como porta estratégica para a Europa, como de turismo, nomeadamente
cruzeiros e paquetes. A malha ferroviária deve estar estruturada de forma a transportar pessoas e
mercadorias separadamente ou de forma eficaz em conjunto, na mesma linha, principalmente
integrando as redes internacionais de mercadorias. A ferrovia e suas estações, em zonas adequadas,
devem ser enterradas, à semelhança de outros países desenvolvidos, como forma de dinamizar novas
centralidades. A rodovia de carácter nacional, auto-estradas e vias rápidas, deve assegurar a
mobilidade das metrópoles principais de todo País e ao seu país vizinho. O planeamento de mobilidade
deve contemplar todas as suas variantes, ser agregador dos diversos tipos de transporte e enquadrador
das necessidades nacionais e internacionais. É através de infra-estruturas de transportes, que se podem
facilmente dinamizar regiões e mercados localizados ou internacionais, capazes de impulsionar
extraordinariamente o mercado imobiliário. A mobilidade dentro das cidades e do país, só é
posteriormente eficaz, se for assegurada por entidades competentes que façam a gestão agregada dos
diversos transportes.
A Justiça deve actuar de forma rápida e imparcial, ser clara e eficiente, não só para com o Promotor
privado e seus clientes, como para com o Estado. O atraso e ineficácia da Justiça não é nunca
vantajoso para a reputação do sector e para a competitividade, e não atrai investimento estrangeiro,
85
Promoção Imobiliária
b) Regional
O planeamento estratégico regional tem de ser uma consequência da estratégia nacional. Sendo
essencial para que o investimento seja coordenado e equilibrado por todo País, integrante e agregador
das necessidades e potencialidades das regiões. A divisão em regiões representativas do País, com
autoridade de decisão, com órgãos públicos eleitos e orçamento independente, vai dinamizar o
investimento, a produção, a criação de riqueza e potencializar todo o território Português. O
enquadramento obrigatório do investimento local num plano regional, é urgente.
As regiões seriam responsáveis pelo planeamento estratégico de infra-estruturas de carácter regional,
como por exemplo gestão de transportes suburbanos, gestão de resíduos e reciclagem, pavilhões
desportivos, museus, parques industriais e, entre outros, turismo. O investimento nestes equipamentos
tem de ser abordado numa lógica mais abrangente que a municipal. Alguns municípios e empresas
privadas já têm substituído este papel necessário do Estado, colaborando estrategicamente na
perspectiva interurbana e dinamizadora regional.
A regionalização permite criar novas centralidades urbanas e dinamizar a expansão do mercado
imobiliário. O investimento público e privado conjunto seria uma realidade possível e mais eficiente
no interesse das regiões. A classificação do território e a rectificação de processos burocráticos podiam
mais facilmente alcançar a transparência e a celeridade necessária. O investimento regional conduzirá
também à especialização de sectores de mercado polarizadores do mercado imobiliário.
Actualmente as regiões de Portugal servem meramente para propósitos estatísticos, não representando
efectivamente o País. As comissões de coordenação regional actuam como fiscalizadores e não
dinamizadores do investimento dos municípios. Não existe um investimento dos municípios dentro de
uma estratégia regional ou nacional.
Para se proceder a uma regionalização eficiente, novas regiões têm de ser ponderadas de forma a
representarem efectivamente as diferentes zonas do País, numa lógica de desenvolvimento, produção
de riqueza, investimento, demografia e turismo. A independência regional é centrada em cidades
capitais responsáveis pela dinamização de toda a região. As capitais regionais são escolhidas pela sua
história, demografia, área de influência e, entre outros, ligação com as redes de transportes ao restante
Portugal e Espanha.
Regiões mais eficazes nesta óptica seriam por exemplo as demonstradas em seguida, que divide
Portugal em: Alto Minho, Trás-os-montes, Baixo Minho, Grande Porto, Beira Interior, Beira Litoral,
Oeste, Alentejo, Lisboa e Vale do Tejo e Algarve. Desta forma, regiões bastante dinâmicas como o
Grande Porto, Baixo Minho e Beira Litoral, ganham um destaque superior. Não serão assim afectadas
86
Promoção Imobiliária
por zonas rurais muito distintas, que actualmente são integradas na mesma região. As zonas
extremamente rurais serão postas em evidência como necessitando de investimento forte e
dinamizador da fixação de populações e da criação de riqueza.
A Regionalização é necessária para o investimento, desenvolvimento e enquadramento num plano
estratégico, de todas as regiões, capaz de promover o crescimento de todo País.
1 2
3
4
5
6
7 Legenda
1 Alto Minho
8
2 Trás-os-Montes
3 Baixo Minho
9
4 Grande Porto
5 Beira Interior
6 Beira Litoral
7 Oeste
8 Alentejo
9 Lisboa e Vale do Tejo
10
10 Algarve
c) Local
O planeamento estratégico municipal é essencial para agregar o investimento público local e orientar e
incentivar o investimento privado. Deve enquadrar-se no entanto numa lógica regional da mesma
forma que o planeamento regional se enquadra numa lógica nacional. Assim todo o País é dinamizado
em conjunto e no mesmo sentido.
É da responsabilidade dos municípios a manutenção do espaço público e das infra-estruturas de
carácter local como o saneamento, iluminação, tráfego, estacionamento, recuperação das zonas
ribeirinhas e zonas degradadas, arruamentos e, entre outros, gestão dos transportes urbanos.
O sector imobiliário pode beneficiar de muitas medidas tomadas por órgãos públicos locais, como a
criação de novas centralidades através da definição estratégica de arruamentos e transportes, a
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Promoção Imobiliária
definição de um cadastro público do solo e de edifícios, completo e de fácil acesso e a procura por
medidas dinamizadoras de um processo transparente e célere, de licenciamento de projectos. Mais
imediatas são, por exemplo, o incentivo à reabilitação por redução correspondente do imposto ‘IMI’, a
redução de impostos camarários como forma de incentivar e dinamizar o mercado, tão penalizado pela
carga fiscal, e reajuste do índice de classificação do território, ou sua regulamentação, usado pela
Direcção Geral dos Impostos que levam muitas vezes a valores desajustados da realidade em prejuízo
para o Promotor e seus clientes.
Fundamental, neste momento, é a integração do investimento local numa lógica regional. Em Portugal,
o individualismo é muito elevado e, por vezes, ao nível dos lugares ou freguesias ocorrem
investimentos pouco sensatos e sistematicamente redundantes. São, muitas vezes, ditadas por
motivações políticas e não por uma acção consciente do interesse e viabilidade do investimento numa
perspectiva local e regional, considerando não só os custos iniciais mas também os de exploração, de
manutenção e os associados às reabilitações técnicas a realizar ao longo da vida dos empreendimentos.
b) Viabilidade
Os Promotores devem elaborar um estudo de viabilidade, como forma de aumentar a probabilidade de
sucesso dos seus empreendimentos. A pouca formação específica disponível aos profissionais desta
classe, faz com que os de pequena dimensão muitas vezes desconheçam todas as variáveis do
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Promoção Imobiliária
c) Negociação de contratos
A regulação bancária e adopção de políticas de concedimento de crédito, é hoje em dia evidente, que
têm de ser de carácter global. Actualmente a acção irresponsável de um só País, pode conduzir a uma
crise global do sistema financeiro.
A prestação de serviços de financiamento bancário tem consequências profundas no desenrolar da
economia global. Uma má prestação desses serviços, ao contrário de outros mercados, não afecta
exclusivamente a instituição prestadora. A facilidade de acesso a estes produtos conduz a um aumento
de procura do mercado em geral. De forma a evitar especulação em outros mercados, a regulação
destas instituições deve ser eficiente e acertada. A redução do proteccionismo fiscal aos bancos como
forma de aumentar a transparência das suas operações deve ser pensada e a análise de risco deve ser
mais cuidada e completa.
A gestão de projectos eficiente é uma actividade de alguma exigência. Melhorias podiam passar pela
contratação por objectivos de forma a incentivar um bom desempenho dos projectistas e pela adopção
de soluções sustentáveis em termos ambientais, energéticos e de custos de execução.
d) Comprometimento formal
Melhorar o processo de licenciamento, como já foi dito, é benéfico a todos os intervenientes que
querem tornar este sector mais transparente e rápido. Medidas mais imediatas passam por rever a
ineficaz legislação da limitação do prazo dado aos municípios para aprovação de projectos, tornar esta
avaliação por objectivos ou privatizá-la.
e) Construção
A consciencialização de sustentabilidade passa em grande parte por uma construção bem planeada,
como forma de aumentar a qualidade, diminuir o tempo e minimizar custos. A redução de desperdício
de materiais e de mão-de-obra, a formação técnica para um trabalho de qualidade e eficiente, a
existência de procedimentos específicos optimizados e o controlo de orçamento é uma necessidade
crescente, de um mercado cada vez mais competitivo. Premiar a qualidade e incentivar a reabilitação
com incentivos fiscais são medidas que também podem ser facilmente tomadas nesta área.
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Promoção Imobiliária
projectos completos de forma a permitir um conhecimento global de toda a rede oculta desde água,
esgotos, electricidade e gás. Para além de beneficiar o cliente, é uma mais-valia do Promotor que
apresenta uma ficha técnica representativa da qualidade do seu empreendimento. A necessidade desta
plataforma estende-se a todos os mercados, da Promoção Imobiliária. Actualmente, apenas a habitação
está sujeita a uma ficha técnica, que se apresenta insuficiente neste sentido de total conhecimento do
edifício.
h) Marketing
O produto imobiliário tem como objectivo final, chegar ao seu consumidor. Uma estratégia de
marketing atempada, eficiente e contínua, a par com o restante processo imobiliário pode aumentar em
muito a probabilidade de sucesso da comercialização do empreendimento.
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Promoção Imobiliária
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NOVAS FORMAS DE PROMOÇÃO
IMOBILIÁRIA
b) Escritórios
Mercado reduzido, desconsiderado pelas consultoras financeiras internacionais;
Edifícios dispersos pelo Grande Porto, não existindo uma zona preferêncial de
localização do tipo CBD;
Falta de concentração geográfica das empresas principais do Norte, que lhes permita
obter em conjunto uma expressão nacional e mesmo internacional;
Edifícios novos maioritariamente sem arquitectura contemporânea ou inovadora capaz
de se tornar uma referência para a cidade;
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Promoção Imobiliária
Open-space já adoptado nas construções novas como melhor solução para rentabilizar
e facilitar o arrendamento do edifício;
Falta de um modelo de gestão eficaz, à semelhança dos centros comerciais, capaz de
garantir uma ocupação e custos de exploração sustentáveis.
c) Retalho
Centros comerciais desenvolvidos de forma sustentável, com bons projectos e
modelos de gestão, por empresas especializadas da região, que chegam até a exportar
o know-how a nível internacional;
Retail Parks quase inexistentes, lojas de retalho especializado dispersas em zonas
específicas do Porto (Rotunda Produtos Estrela) ou junto de centros comerciais;
Factory Outlets existentes na periferia, com modelos de gestão semelhantes aos
centros comerciais;
Lojas de departamentos, inexistentes na cidade do Porto, contando a região com
apenas uma em Vila Nova de Gaia;
Comércio de rua em crise, muito disperso, à excepção de determinados tipos de
retalho como o da construção e electrónica existente na Baixa;
Comércio de rua incapaz de atrair turismo, ao contrário de Lisboa (por exemplo a
zona do Chiado);
Falta de cultura de comércio de rua tal como de limitação de tráfego automóvel nessas
zonas, melhoria das condições de conforto e oferta integrada de comércio, lazer e
restauração de referência.
d) Turismo
Escassez de ocupação numa oferta já reduzida;
Escassez de desenvolvimento do turismo por toda a região do Porto, nas diversas
qualidades de cidade (montanha, costa, rio Douro, interior rural, etc);
Escassez de eventos que promovam a cidade tais como o Grande Prémio do Circuito
da Boavista ou a Red Bull Air Race;
Escassez na cidade de edifícios de arquitectura contemporânea, de escritórios ou
cultura, tais como a Casa da Música e o Museu de Serralves;
Oferta escassa de estabelecimentos hoteleiros de tarifa reduzida;
Turismo de Portugal maioritariamente estrangeiro direccionado para determinadas
regiões tais como Lisboa, Algarve e Madeira.
Oferta maioritaria de estabelecimentos hoteleiros de padrão mais elevado, acima de 3
estrelas.
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Promoção Imobiliária
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Promoção Imobiliária
como atracção pode sustentar a criação de resorts ou condomínios fechados na região. Classificado
como património mundial, a construção é um desafio, mas a quantidade de edificações degradadas
existentes, comprovada estatisticamente pelo segundo lugar de mais edificações nesse estado em
Portugal, dará concerteza possibilidade para a execução de projectos nesta área. O mesmo formato de
promoção se pode aplicar à periferia junto à beira mar e em regiões de interesse no interior.
Actualmente surgem já promoções neste sentido como a apresentada, no capítulo anterior (Vale Pisão
golf&spa resort, figura 100)
b) Escritórios
O mercado de escritórios, na região do Porto, é de tal forma reduzido que é desconsiderado pelas
consultoras financeiras internacionais. Isto deve-se a vários factores, que incluem a falta de agregação
das cidades mais próximas num único núcleo forte de negócios do Norte do País, da perda contínua de
capacidade da região na produção de riqueza, (onde já tem PIB inferior ao Centro, Algarve e Grande
Lisboa) e à elevada dispersão dos edifícios de escritórios dentro da cidade.
As cidades mais próximas devem concentrar os escritórios das suas empresas mais representativas,
como forma não só de dinamizarem os seus serviços, uma vez que estão mais próximos dos seus
parceiros e das oportunidades, como também de criar maior atenção nacional e internacional para as
suas empresas. Justifica-se a criação na área metropolitana do Porto de uma zona específica de
negócios de referência (CBD). Uma zona capaz de agregar um grande número de edifícios de
escritórios, tal como os restantes serviços necessários, como por exemplo estacionamento e
restauração. Dinamiza-se assim uma zona por inteiro, não só o mercado de escritórios, como também
o de habitação e comércio de rua.
A criação de um CBD trás também para as empresas variadas vantagens tais como a criação de um
ambiente direccionado para negócios, proximidade que resulta em maior eficiência de comunicação,
menor necessidade de deslocações, facilidade de acesso a serviços e a fornecedores direccionados para
escritórios, facilidade de criação de relações benéficas no mundo profissional, facilidade de
desenvolvimento de acções em conjunto com outras empresas, etc. Faz todo o sentido a região do
Grande Porto, pelo menos, assumir esta tendência e os próximos empreendimentos de referência nesse
sector serem agrupados numa zona específica com localização bem estudada para esse fim.
O mercado de escritórios está, neste momento, a atravessar um período difícil, afectado pela crise
actual. Alguns empreendimentos de qualidade, atravessam algumas dificuldades de ocupação, como o
exemplo do edifício ‘Burgo’, na Avenida da Boavista. Isto leva-nos a reflectir sobre o modelo de
gestão destes empreendimentos cujo sucesso em pouco se assemelha ao dos centros comerciais, em
que o modelo de gestão é exemplar. A criação de uma rápida grande ocupação inicial, capaz de atrair
um maior número de empresas, funcionando como empresa âncora, juntamente com a atribuição de
valores de renda variáveis com as necessidades de ocupação, para garantir uma ocupação mínima
inicial capaz de sustentar todo o empreendimento, seguida de valores mais elevados para aqueles que
aparecem tarde e já com menor risco, é um conceito de modelo de gestão interessante e possivelmente
capaz de levar a um sucesso mais garantido.
c) Retalho
O mercado de retalho, relativamente às grandes superfícies está bem desenvolvido. A região, conta
com 20% da área bruta locável nacional, com empreendimentos de qualidade e com bons modelos de
gestão. Como já se referiu anteriormente os centros comerciais são a especialidade de empresas aqui
sediadas. Os factory outlets, existentes na periferia da cidade, têm também uma boa ocupação e
funcionamento, oferecendo um serviço de qualidade bastante procurado devido aos seus preços mais
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Promoção Imobiliária
reduzidos, dada a situação actual de crise. Os retail parks na cidade do Porto são quase inexistentes.
Considera-se, no entanto, que a oferta comercial desse tipo já será porventura suficiente para a região.
O comércio de rua existente, na cidade, é bastante disperso, não definindo uma zona característica.
Existem na Baixa do Porto, no entanto, aglomerações específicas de diversos tipos de comércio, como
por exemplo direccionado para a construção civil ou para materiais relacionados com a electrónica.
Estas aglomerações têm valido a sobrevivência deste comércio, que apesar de se encontrarem numa
zona degradada e de difícil acesso, mantêm uma procura elevada. A criação de um plano estratégico
capaz de integrar os vários tipos de comércio existente na baixa, é favorável à reabilitação desta zona
altamente degradada e devoluta. Deve também incluir a dinamização de ruas de referência antigas
como por exemplo a rua de Santa Catarina. À semelhança dos países de referência a dinamização de
ruas pode passar pela criação de eventos, aquecimento ou refrigeração exterior para fazer face ao
desconforto em condições mais desagradáveis e até mesmo cobrir por inteiro ruas pedonais
proporcionando assim um comércio de rua confortável à semelhança dos centros comerciais.
Relativamente ao restante Grande Porto, o comércio de rua para sobreviver tem de se aglomerar,
criando zonas de referência que possam até vir a ser alvo de procura não só regional como estrangeira.
As lojas de departamentos, na cidade do Porto, são inexistentes, havendo porém na cidade vizinha,
Vila Nova de Gaia, um único empreendimento deste tipo. Este tipo de promoção pode dinamizar o
comércio de rua do mesmo tipo, se enquadrada nesse sentido numa zona característica de comércio da
cidade. A ser definida, no futuro, uma zona principal de comércio de rua de pronto a vestir de médio e
elevado padrão, o enquadramento com uma loja de departamentos pode dinamizar de forma
extraordinária esse mercado. Várias marcas assumem a gestão deste tipo de empreendimentos e
contando o Grande Porto só com um, é de esperar que mais venham a surgir.
d) Turismo
O imobiliário e o turismo são sectores chave para a modernização das cidades e a captação de novos
habitantes (87).
O turismo nacional é, na maior parte, estrangeiro e procura maioritariamente as regiões do Algarve e
de Lisboa. O Grande Porto apesar de muito menor oferta que estas regiões, segundo a análise
estatística apresentada no capítulo 2, conta com ocupações ainda inferiores, mais baixas do que a
média nacional.
O primeiro passo no desenvolvimento do turismo, para esta região, passa por criar uma maior
atractividade de oferta de lazer capaz de mobilizar não só portugueses como estrangeiros, agregando
para isso não só o Porto mas as cidades mais próximas. A promoção de grandes eventos como o
Grande Prémio do Circuito da Boavista e a Red Bull Air Race são fundamentais para a criação de um
interesse globalizado. A dinamização e promoção da região do Douro e do Vinho do Porto tem de ser
explorada mais intensamente. Apesar do sucesso ser muito mais garantido se a cidade se promover
colectivamente com variados eventos e uma dinamização agregadora da região do Douro, do Vinho do
Porto, e dum comércio de rua cativante, os agentes turisticos têm de agir e encontrar uma solução,
substituindo-se até eventualmente ao papel do Município. O promotor pode criar determinados
empreendimentos que atraiam um turismo específico. À semelhança de Lisboa que tem uma forte
procura turística internacional, o Porto deve mobilizar-se para ser capaz de atrair também procura
nesse sentido já que apresenta vantagens competitivas interessantes ao nível da oferta no sector
(aeroporto com voos low-cost, metro de superfície, restauração económica e de elevado padrão, o
Douro, o mar, etc.)
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Promoção Imobiliária
A grande concentração de estabelecimentos hoteleiros nos padrões mais elevados, destaca a falta de
hotéis low-cost e hostels direccionados para as camadas mais jovens e para um turismo mais barato.
Começam a aparecer alguns estabelecimentos deste tipo na zona da Baixa do Porto mas com pouca
capacidade de alojamento, deixando ainda espaço para uma maior exploração deste mercado. Destaca-
se também a pouca oferta de turismo rural na região terminal do Douro, capaz de oferecer uma variada
gama de serviços integrados que atraiam turistas estrangeiros ou nacionais incluindo os residentes na
região. A recuperação de antigas quintas em estilo resort ou hotel, de casas rurais ou similares, podem
ser soluções a procurar naquela região. As zonas à beira mar na periferia do Porto podem também ser
procuradas para criação de resorts ou outros estabelecimentos turísticos que, com a integração
apropriada de uma oferta sustentada, atinjam o sucesso.
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Promoção Imobiliária
Esta última, que conduziu a um Portugal interior pouco desenvolvido, rural e sem definição de novas
centralidades, tecidos empresariais e industriais. Uma das tendências a seguir é sem dúvida também,
uma maior atenção à eficiência energética e à qualidade e sustentabilidade dos futuros projectos.
Sugerem-se em seguida algumas vias para uma melhor e mais eficiente Promoção Imobiliária, vista
uma perspectiva geral e que não é apresentada como uma preocupação de um ajuste particular do
sector mas antes como formas de preocupação de todos no sentido do sucesso. Essas vias incluem
entre outras:
O arrendamento;
A reabilitação
As novas centralidades e a oferta integrada.
5.3.1 ARRENDAMENTO
Em Portugal, desde a explosão do sector imobiliário, a habitação própria beneficiou de uma legislação
de arrendamento restritiva, da incapacidade do arrendamento social e de uma política de apoios
centrada na aquisição de casa própria. De acordo com João Duque em (88), durante vários anos, a
regulamentação do mercado de arrendamento não permitiu o seu livre funcionamento com
consequências desastrosas para o sector. Uma legislação desactualizada, uma justiça ineficaz e uma
política de habitação desajustada levaram a que o mercado de arrendamento deixasse de ser uma
oportunidade de investimento.
A lei de arrendamento provocou uma clara desvantagem para o senhorio. Com uma considerável
transferência de subsídios deste para o arrendatário, o senhorio viu-se obrigado a substituir o papel do
Estado e a actuar como agente social. Esta alocação de recursos contribuiu também para um
desinvestimento generalizado e para a degradação do parque arrendado. Actualmente, a habitação
própria representa cerca de 75% e o arrendamento privado 20% do parque habitacional, estando 2/3
dos fogos arrendados sujeitos a rendas condicionadas (89).
O mercado de arrendamento privado tem uma elevada importância na sociedade. Contribui para a
satisfação das necessidades dos agregados familiares mais jovens, dos que necessitam de maior
mobilidade e dos mais idosos. Favorece a redução do nível de endividamento das famílias,
promovendo estabilidade macroeconómica e maior poder de compra. É conhecido também o papel
benéfico do mercado de arrendamento na estabilização dos preços no sector de habitação própria.
Desta forma, políticas de arrendamento são alvo de discussão actualmente de forma a estimular este
mercado em termos quantitativos e qualitativos, surgindo como uma oportunidade a explorar já no
presente.
O Estado, intervindo não só com a introdução de políticas de arrendamento adequadas como
favorecendo uma justiça eficaz e célere, capaz de dar resposta aos processos judiciais abertos contra
inquilinos incumpridores ou manipuladores dos direitos legais, pode levar este sector às condições
necessárias ao seu bom funcionamento.
O Promotor, no entanto, perante a ineficácia do Estado que persistiu nesta área, se alterações não
surgirem brevemente, deve encontrar soluções ao seu alcance por forma a torná-lo numa realidade
atractiva. Medidas possíveis passam por contratos mais eficazes e assertivos capazes de promover o
reajuste permanente do valor justo da renda, avaliações de rendimentos dos inquilinos e obrigação de
prestação de garantias reais, cauções ou fiadores que permitam uma fácil cobrança dos valores em
dívida, envolvimento de empresas de gestão de activos de arrendamento dotadas de meios capazes de
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Promoção Imobiliária
resposta rápida às mais diversas situações, envolvimento das instituições financeiras dada as suas
claras vantagens de evitar burlas, fundos de investimento ou criação de um cadastro de forma a
controlar o inquilino incumpridor sistemático e proporcionar maior rentabilidade e segurança ao
senhorio e investidor.
O futuro próximo passa por uma mudança na abordagem do arrendamento habitacional, tanto por
parte do Estado como dos Promotores que se apercebem cada vez mais da oportunidade e da
necessidade deste mercado. Necessidade não só para a sociedade, mas para os investidores e
profissionais do sector, como forma de contornar os tempos de crise e o futuro da habitação. Esta nova
abordagem de um produto não para um utilizador comprador, mas para um utilizador separado da sua
propriedade estende-se para além da habitação às outras áreas de mercado. Já usual no sector dos
centros comerciais, há a tendência agora de uma expansão ao mercado de escritórios e de todos os
restantes produtos do imobiliário actual, a exemplo dos parques de estacionamento.
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Promoção Imobiliária
O Município deveria, no entanto, incentivar também à reabilitação das zonas mais antigas e
degradadas, afectadas pelo metro do Porto. Este mais recente meio de transporte na região, abre novas
oportunidades dinamizando zonas anteriormente desinteressantes. As zonas degradadas próximas das
linhas de metro podem ser reabilitadas e devolvidas a uma população interessada, não só pelo custo
inferior, mas pela proximidade, agora facilitada, às zonas prime da cidade. Os residentes dessas áreas
podem actualmente trabalhar nas zonas mais movimentadas e procuradas do Porto, deslocando-se ao
início e final do dia confortavelmente, com alguma rapidez e a relativamente baixo custo.
No presente, a reabilitação da Baixa do Porto, é já uma realidade que começa a ser explorada. A vasta
oferta de produtos degradados possibilita a participação de qualquer Promotor interessado e capaz de
se assumir neste mercado que num futuro próximo, passada a crise recente, se mostrará muito forte e
valorizado.
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6
CONCLUSÃO
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Promoção Imobiliária
permitiu olhar para o mercado de Portugal e reflectir sobre algumas soluções que o podiam levar a
alcançar um desenvolvimento mais próspero e dinamizador da sociedade.
Medina Carreira, refere em (91) que a contínua perda de competitividade externa, a reduzida
capacidade de produção nacional, a inactividade generalizada da população, leva a uma posição nada
digna, de um país que foi pioneiro na definição do mundo actual, e que hoje depende ro recurso
constante a subsídios estrangeiros. Subscrevemos esta afirmação algo negativa do Portugal actual. Esta
realidade afectada pela crise financeira que teve origem nos Estados Unidos, levou o mercado
imobiliário a uma queda sem precedentes. A ligação deste mercado com a situação económica da
sociedade e o quotidiano transcende qualquer outro sector. As casas que habitamos, os edifícios onde
trabalhamos, as lojas e estabelecimentos de restauração que visitamos, são resultado da Promoção
Imobiliária. É agora tempo de efectuar uma reflexão profunda sobre o futuro do sector e encontrar
novos conceitos, medidas e abordagens capazes de o tornar mais resistente e eficaz.
Após a descrição do processo de execução da Promoção Imobiliária e seus intervenientes, melhorias
em diversas áreas surgem de imediato. O estudo aprofundado de melhorias em cada fase do processo
ou em cada interveniente poderá vir a ser alvo de dissertação própria. No entanto, a título de exemplo,
algumas melhorias possíveis ao nível do processo são sugeridas, destacando-se as que promovem a
transparência, equidade, celeridade, rigor e excelência da promoção de empreendimentos, cada vez
mais sustentáveis e de melhor qualidade. A necessidade de um planeamento de investimento e
desenvolvimento agregador de todo o país e de políticas dinamizadoras do interior, justificam também
a reflexão política capaz de criar uma vasta gama de oportunidades, que também se julgou dever ser
enquadrada neste trabalho. Procura demonstrar-se que o papel fundamental do Estado, nas suas
diversas vertentes (local, regional e nacional) é o de criar condições para o correcto, eficiente e
lucrativo desenvolvimento das actividades económicas, garantindo o respeito pelos critérios mais
modernos de crescimento sustentável e respeitador dos recursos naturais existentes. Reflecte-se sobre
a necessidade de alterar em Portugal o conceito de Estado, passando dum conceito de ‘Estado
Prudência’ para uma lógica de ‘Estado dinamizador de oportunidades’. A correcta Promoção
Imobiliária privada precisa de um Estado parceiro e não do Estado concorrente, fortemente
fiscalizador, responsável pela introdução de diversas formas de perda de eficiência no
desenvolvimento de processos, associados à obtenção de licenças, a processos de expropriação ou
outras similares.
A partir dos conteúdos dos capítulos iniciais (2 a 4), foi possível reflectir mais concretamente sobre o
mercado imobiliário da Cidade do Porto e traçar algumas tendências e oportunidades, para o presente e
futuro próximo, capazes de dinamizar e promover um mercado de sucesso mesmo sujeito às
dificuldades provocadas pela crise actual. Identificaram-se assim no Grande Porto as tendências
actuais nas áreas estudadas e, com base no estudo de mercados similares de referência e no
conhecimento das características próprias da área metropolitana identificaram-se algumas áreas
fundamentais a explorar como a construção para arrendamento, a reabilitação com novos usos
(serviços, habitação low-cost, hotelaria low-cost, comércio de rua) e a criação de um CBD para o
Porto.
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uma cidade ou região, sendo o exemplo mais mediático o caso do Dubai, justifica uma reflexão sobre
os benefícios que uma acção assertiva nesta área, poderia trazer ao nosso país. Perante a situação de
crise acentuada, referida até pelo próprio Presidente da República de Portugal, quando afirma que com
este aumento da dívida externa e do desemprego, a que se junta o desequilíbrio das contas públicas,
podemos caminhar para uma situação explosiva (92), é imperativa, uma recomendação de reflexão
sobre as prioridades individuais, das instituições promotoras, na procura de oportunidades, que sejam
capazes de atrair investimento estrangeiro e assegurara concretização de investimentos de referência.
Ainda de acordo com o Presidente da Republica, devemos apostar, por outro lado, em políticas
públicas que promovam uma educação exigente e uma formação profissional de qualidade, que
fomentem a inovação (92). Recomendando-se assim que o estudo mais aprofundado da Promoção
Imobiliária seja incentivado ao nível do ensino superior, levando esta profissão, de grande potencial
para o desenvolvimento do país, a uma maior especialização e excelência, o que deve ser uma
prioridade de todas as instituições públicas que leccionam neste domínio.
O desenvolvimento deste tema, agora em aberto, em futuras dissertações, apresenta uma variedade
imensa de possibilidades. Numa área vasta, como a Promoção Imobiliária, cada tema abordado por
este estudo, pode ser alvo de várias dissertações. Em seguida, apresentam-se alguns exemplos mais
imediatos de possíveis dissertações futuras:
• Desenvolvimento de cada área de intervenção específica (habitação, escritórios, turismo,
retalho e indústria);
• Desenvolvimento de áreas específicas de investimento (arrendamento, reabilitação, centros
comerciais, conjuntos turísticos, etc.);
• Estudo aprofundado de diferentes áreas geográficas do interior ou litoral (região do Algarve,
Serra da Estrela, região do Douro, Baixa do Porto, etc.);
• Desenvolvimento de uma reflexão sobre as parcerias público-privadas no desenvolvimento
das regiões;
• Desenvolvimento de uma reflexão exaustiva sobre as políticas de licenciamento de obras;
• Avaliação de Promoção Imobiliária no contexto do Planeamento do Território e de
Regionalização;
• Reflexões diversas sobre os processos de promoção (genericamente apresentadas no capítulo
4) identificando melhores e mais eficientes práticas.
Com este estudo de reflexão geral e definidor desta temática, agora disponível para explorar e
aprofundar, natural é que muitos aspectos tenham ficado excluídos e outros a desejar uma maior
intervenção e aprofundamento.
Acreditando ter-se dado um contributo válido para Portugal, para a Engenharia Civil e para a
Promoção Imobiliária, é de todo o interesse a continuação da exploração deste tema, proporcionando-
lhe uma evolução mais célere e sustentada.
Com serenidade, confiança e ambição fundamentada, que... iremos prosseguir criando riqueza e, mais
e melhor emprego, são palavras de um promotor imobiliário de excelência, Belmiro de Azevedo (93).
O contributo extraordinário para a sociedade, provinda da Engenharia Civil de excelência, passa
actualmente também pela aceitação, integração e ensino da Promoção Imobiliária.
Esperamos com este trabalho contribuir nesse sentido!
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