Pontifícia Universidade Católica de São Paulo

Direito Civil VIII

PROF. DR. MAIRAN GONÇALVES MAIA JUNIOR
PROF. ASSISTENTE DR. FELIPE CURY

PROPRIEDADE RESOLÚVEL E ALIENAÇÃO

FIDUCIÁRIA

CONCEITO E JURISPRUDÊNCIA

Antes de iniciarmos as considerações sobre os julgados, súmulas e

incidente de demandas repetitivas, que versam sobre a propriedade
resolúvel, é necessário definirmos seu conceito.

Pontes de Miranda, em seu Tratado de Direito Privado, nos coloca uma

importante indagação:
“Pode alguém adquirir, mas a propriedade só lhe pertencer, até certo dia, ou
até quando ou se ocorrer certo fato, ou se não ocorrer certo fato até certo
tempo?”

Para o dicionário Aurélio “resolúvel” é àquilo que possui solução, que

pode haver solução, portanto, resolvível.

Claro que tal definição não nos satisfaz juridicamente, e por isso,
podemos extrair da obra de Rubens Limongi França que a propriedade
resolúvel é aquela que pode ser extinta pelo implemento de condição
ou o advento de termo. A condição é caracterizada pelo evento
acidental, futuro e incerto. Enquanto que o termo é caracterizado por
ser acidental, futuro e certo.

Em outras palavras, propriedade é o direito real mais amplo, mais

abrangente que o nosso ordenamento confere, é o direito real de

ALLAN VIEIRA SANTANA RA00188031-NB8

propriedade que confere uma série de prerrogativas ao seu titular. A
expressão resolúvel que vem na sequência nos remete a Parte Geral
do Código Civil, especialmente quando tratamos da condição
resolutiva, que é o evento futuro e incerto, pelo qual ocorrido extingue
a relação jurídica em tela. De modo que propriedade resolúvel nada
mais seria do que um direito real de propriedade, porém sobre o qual
pende uma condição resolutiva, pende um evento futuro e incerto que
pode eliminar esse direito real de propriedade.

Como diria Maria Helena Diniz:

“A propriedade resolúvel, ou ad tempus, pode advir de um negocio

juridico a título gratuito ou oneroso, inter vivos ou causa morte
(como no fideicomisso), isto porque a sua resolubilidade está
subordinada a acontecimento futuro, certo ou incerto.”

E o Código Civil nos responde em seu art. 1.359:

“Resolvida a propriedade pelo implemento da condição ou pelo

advento do termo, entendem-se também resolvidos os direitos reais
concedidos na sua pendência, e o proprietário, em cujo favor se opera
a resolução pode reivindicar a coisa do poder de quem a possua ou
detenha”

Vamos supor que um banco, que é o proprietário resolúvel de um

determinado imóvel, venda esse imóvel a um terceiro, sendo que o
devedor fiduciante meses depois pague a dívida contraída com esse
banco. É nesse caso que se configura o estipulado no art. 1.359 do
Código Civil, ou seja, significa que aquele vendedor poderá reivindicar
a coisa do poder do terceiro.

E se o devedor não pagar a dívida contraída com o banco, a

propriedade resolúvel torna-se simplesmente propriedade da
instituição.

ALLAN VIEIRA SANTANA RA00188031-NB8

(Exemplos)

A) Contrato de Compra e venda com pacto de retrovenda.

Pela clausula de retrovenda o vendedor se assegura o direito de

dentro de um determinado prazo, reivindicar a coisa que foi
vendida de volta, devolvendo ao comprador o preço pago mais
despesas que ele tenha feito com o bem durante o tempo que ele
esteve com ele.
Só é possível em contrato de compra e venda de imóveis, e o
prazo máximo de exercício de retrovenda é de 3 anos.
Tal pacto consta na escritura do imóvel.

B) Na venda a contento.

Está clausula reserva ao comprador o direito de devolver a coisa

comprada caso não tenha gostado da experiencia de compra a
seu exclusivo critério. Quando prevista na compra e venda
confere ao comprador um direito potestativo.

C) Na venda feita a estranho por condômino, de sua cota ideal

na coisa comum indivisível, sem obediência ao direito de
preferência.

Em obediência ao direito de preferência assegurado aos demais

comunheiros, que, por sua vez, poderão dentro do prazo de seis
meses requerer a quota vendida. Se qualquer dos
comproprietários exercer tal preferência, resolve-se
a propriedade do adquirente estranho e a quota que comprar
retorna à propriedade do antigo proprietário.

D) Na alienação fiduciária em garantia (forma segura das

instituições financeiras oferecem crédito)

ALLAN VIEIRA SANTANA RA00188031-NB8

 Na alienação fiduciária, o devedor (fiduciante) transmite ao
credor (fiduciário) propriedade imobiliária resolúvel em
garantia de dívida assumida, isto é, o credor recebe a
propriedade sobre o bem dado em garantia, mas não de forma
plena. Dessa maneira, na prática, o bem dado em garantia passa
a ter dois proprietários, um com direito à propriedade chamada
fiduciária (o credor), e outro com a propriedade fiduciante (o
devedor). Dessa maneira, nenhum deles tem a propriedade
plena sobre o bem, o qual fica destacado ao atendimento
específico da garantia.

E) Na doação com clausula de reversão

O doador estipula que a coisa doada retorne ao seu patrimônio,
se sobreviver ao donatário.

Como percebemos, tal espécie de propriedade tem caráter finito ou

relativo, em contraposição com a primitiva concepção de propriedade
(semel dominus semper dominus), uma vez dono sempre dono.

Eu entendo que ante um contrato que consagra determinada relação

jurídica, envolvendo a aquisição de uma propriedade móvel ou imóvel,
o legislador concedeu uma certa autonomia aos contratantes em já
prever a solução de um eventual problema que ocorra em razão dessa
mesma relação, envolvendo essas mesmas partes, e por isso, criou a
propriedade resolúvel.

ALLAN VIEIRA SANTANA RA00188031-NB8

V JORNADA DE DIREITO CIVIL - CONSELHO DA JUSTIÇA FEDERAL

Enunciado 509

“A resolução da propriedade, quando determinada por causa originária,

prevista no título, opera ex tunc e erga omnes; se decorrente de causa
superveniente, atua ex nunc e inter partes.”

Portanto,

“Alienação fiduciária – Busca e apreensão – Conversão em depósito

– Venda do bem sem anuência, por escrito do credor –
Inadmissibilidade. A alienação fiduciária em garantia transfere ao
credor a propriedade resolúvel e a posse indireta da coisa móvel
infungível alienada, tornando-se o alienante/devedor em possuidor
direto (Código Civil/2002, artigo 1.361, ´caput` e §2º), não podendo
este desfazer do bem alienado, que não lhe pertence, sem expressa
autorização do credor” (2º TACSP- Ap. c/ Ver. 681.421-00/9, 21-2-
2005, 2ª Câmara – Rel. Felipe Ferreira).

Nesse caso o fiduciante vende à terceiro a coisa móvel infungível

alienada (vende a propriedade resolúvel), sem o consentimento do
credor fiduciário, ensejando em direito de o credor fiduciário reaver a
coisa do terceiro.

ALLAN VIEIRA SANTANA RA00188031-NB8

 INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE
DEMANDA REPETITIVA

Tema 26 - IRDR – Imóvel – Fiduciária – Purgação – Mora – Lei 13.465/2017

 Processo Paradigma: 2166423-86.2018.8.26.0000

 Assunto: DIREITO CIVIL – Obrigações – Espécies de Contratos – Alienação
Fiduciária
 Órgão Julgador: Turma Especial – Privado 3
 NUT: 8.26.1.000026
 Relator(a): Desembargador ANDRADE NETO
 Data de Admissão: 10/12/2018
 Data de Publicação do Acórdão de Admissibilidade: 17/12/2018
 Termo Final da Suspensão: 17/12/2019
 Questão submetida a julgamento:
INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS (IRDR) - PRETENSÃO
DE UNIFORMIZAÇÃO DA JURISPRUDÊNCIA EM RELAÇÃO AO PRAZO FINAL PARA
PURGA DA MORA NOS CONTRATOS IMOBILIÁRIOS COM CLÁUSULA DE
GARANTIA FIDUCIÁRIA EM RAZÃO DAS MODIFICAÇÕES INTRODUZIDAS PELA
LEI Nº 13.465/2017 - HIPÓTESE EM QUE HÁ POSIÇÕES DIVERGENTES
ENVOLVENDO A MESMA QUESTÃO DE DIREITO - RISCO À ISONOMIA E À
SEGURANÇA JURÍDICA CONFIGURADO - PRESENÇA DOS PRESSUPOSTOS DE
ADMISSIBILIDADE PREVISTOS NOS ARTS. 976 E SEGUINTES DO CPC. INCIDENTE
ADMITIDO.
 Dispositivos normativos relacionados:
Lei nº 13.465/2017

 Observação:
O Desembargador Relator determinou “(...) a suspensão do andamento de todos
os processos pendentes, individuais ou coletivos, referentes à matéria discutida
no presente incidente, que tramitam no âmbito de jurisdição deste E. Tribunal de
Justiça, pelo prazo de um ano, salvo decisão deste Relator em sentido diverso (art.
982, I, do CPC), excetuando-se as situações de urgência, a serem solucionadas pelo
juízo da causa ou do correspondente recurso (art. 982, § 2º, do CPC) (...).”

ALLAN VIEIRA SANTANA RA00188031-NB8

A Turma Especial do Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo admitiu
o Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas – IRDR que versa sobre o prazo
final para a purga da mora nos contratos com cláusula de garantia fiduciária
firmados antes da lei nº 13.465 de 2017, que introduziu modificações à lei que
instituiu a alienação fiduciária de coisa imóvel no Brasil.

Para melhor compreensão do caso, tem-se que, antes do advento da Lei nº 13.465
de 2017, admitia-se jurisprudencialmente a purgação da mora até a data da
assinatura do auto de arrematação (REsp nº 1462210/RS).

A Lei 13.465/2017, por sua vez, incluiu, dentre outros, o §2º do artigo 26-A e §2º-
B do artigo 27, na Lei original, estabelecendo expressamente um limite para a
purgação da mora, sendo: (a) até a data da averbação da consolidação da
propriedade fiduciária, o equivalente às parcelas das dívidas vencidas e as
despesas de que tratam o art. 27, §3º, II poderão ser pagas pelo devedor fiduciante
e; (b) entre a data da averbação da consolidação e somente até a data da realização
do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência
para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos
encargos previstos em lei.

O caso trouxe constatadas divergências de entendimentos firmados pelas Câmaras

de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, a respeito do tema, entre
elas as seguintes resoluções: (I) inaplicabilidade das alterações legislativas
trazidas pela Lei nº 13.465/2017, aos contratos celebrados anteriormente à sua
vigência (12 de julho de 2017); (II) a aplicabilidade das alterações legislativas,
caso a consolidação da propriedade tenha se dado na vigência da Lei nº
13.465/17, independentemente da data do contrato; (III) também independente
da data do contrato, a aplicabilidade da Lei nº 13.465/17, caso a notificação para
purgar a mora tenha sido recebida pelo devedor fiduciante sob a sua égide; (IV) a
aplicação das alterações da Lei nº 13.465/17, a depender da data em que a
sentença fora proferida.

No voto do Relator Desembargador Andrade Neto, que admitiu o processamento

do IRDR em questão, restou determinada, dentre outras providências, a
suspensão do andamento de todos os processos pendentes, individuais ou
coletivos, referentes à matéria em debate, no âmbito da jurisdição do Tribunal
Paulista, pelo prazo de um ano, excetuando-se as situações de urgência a serem
dirimidas perante o Juízo da causa ou do correspondente recurso (art. 982, §2º,
do CPC).

Esclarece-se que a decisão a ser proferida se adstringirá ao território de

competência do Tribunal de Justiça de São Paulo, podendo servir de exemplo a
outras cortes estaduais sem, contudo, vinculá-las.

ALLAN VIEIRA SANTANA RA00188031-NB8

 DOCUMENTO 2

RECURSO ESPECIAL - RESP 1738724 / RJ 2014/0063238-3

RELATOR(A)

Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE

ÓRGÃO JULGADOR

T3 - TERCEIRA TURMA

DATA DO JULGAMENTO

11/12/2018

DATA DA PUBLICAÇÃO/FONTE

DJe 13/12/2018

EMENTA

RECURSO ESPECIAL. DECRETAÇÃO DE LIQUIDAÇÃO

EXTRAJUDICIAL DE INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. OMISSÃO DO
ACÓRDÃO RECORRIDO. INEXISTÊNCIA. CREDOR TITULAR DE
CESSÃO FIDUCIÁRIA DE CRÉDITOS EM GARANTIA. DESNECESSIDADE
DE SE SUBMETER AO CONCURSO GERAL DE CREDORES.
APLICAÇÃO, SUBSIDIÁRIA, DO ART. 49, § 3º, DA LEI N. 11.101/2005.
RECURSO ESPECIAL PROVIDO.

1. Consoante dispõe o art. 1.022, I, II e III, do CPC/2015, destinam-se

os embargos de declaração a expungir do julgado eventuais omissão,

ALLAN VIEIRA SANTANA RA00188031-NB8

obscuridade, contradição ou erro material, não se caracterizando via
própria ao rejulgamento da causa.

2. O credor da posição de cessão fiduciária de crédito em garantia não

se submete aos efeitos do concurso geral de credores, na hipótese de
decretação de liquidação extrajudicial da instituição financeira
cedente, tendo em vista a aplicação subsidiária do art. 49, § 3º, da Lei
n. 11.101/2005.

3. Segundo dispõe o art. 197 da LRF,

"Enquanto não forem aprovadas as respectivas leis específicas,
esta Lei aplica-se subsidiariamente, no que couber, aos regimes
previstos no Decreto-Lei n. 73, de 21 de novembro de 1966, na Lei n.
6.024, de 13 de março de 1974, no Decreto-Lei n. 2.321, de 25 de
fevereiro de 1987, e na Lei n. 9.514, de 20 de novembro de 1997".

4. A natureza da liquidação extrajudicial de instituição financeira, em

sua essência, é muito semelhante à da recuperação judicial ou à da
falência, na medida em que ambas se submetem à execução coletiva e
universal, em decorrência da par conditio credito rum, sendo possível
inferir, nos dois institutos, a mesma identidade estrutural ou
teleológica. 5. Recurso especial conhecido e provido.

ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de
Justiça, por unanimidade, conhecer do recurso especial e dar-lhe
provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Moura Ribeiro (Presidente), Nancy Andrei, Paulo de
Tarso Sá severino e Ricardo Villas Boas Coeva votaram com o Sr.
Ministro Relator.

ALLAN VIEIRA SANTANA RA00188031-NB8

 INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES À EMENTA

"Assentado que está que os direitos creditícios sobre os quais recai a

propriedade fiduciária é de titularidade (resolúvel) do ora
recorrente, tais créditos, a partir da cessão como garantia das
obrigações assumidas, deixaram de compor o patrimônio da
instituição financeira cedente, que posteriormente entrou em
liquidação extrajudicial, sendo pois, inacessível aos demais credores
e, por conseguinte, sem nenhuma repercussão na esfera jurídica
destes. Não se antevê, por conseguinte, legítima frustração dos demais
credores do liquidando que, em relação aos créditos oferecidos em
garantia (fora dos efeitos da liquidação extrajudicial), não guardam
legítima expectativa".

ALLAN VIEIRA SANTANA RA00188031-NB8

 DOCUMENTO 3

PROCESSO

REsp 1418593 / MS

RECURSO ESPECIAL

2013/0381036-4

RELATOR(A)

Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO (1140)

ÓRGÃO JULGADOR

S2 - SEGUNDA SEÇÃO

DATA DO JULGAMENTO

14/05/2014

DATA DA PUBLICAÇÃO/FONTE

DJe 27/05/2014

RMP vol. 54 p. 419

RSTJ vol. 235 p. 225

EMENTA

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE

CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. AÇÃO DE BUSCA E APREENSÃO.

DECRETO-LEI N. 911/1969. ALTERAÇÃO INTRODUZIDA PELA LEI N. 10.931/2004. PURGAÇÃO

DA MORA. IMPOSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE PAGAMENTO DA INTEGRALIDADE DA
DÍVIDA NO PRAZO DE 5 DIAS APÓS A EXECUÇÃO DA LIMINAR.

ALLAN VIEIRA SANTANA RA00188031-NB8

1. Para fins do art. 543-C do Código de Processo Civil: "Nos contratos firmados na vigência
da Lei n. 10.931/2004, compete ao devedor, no prazo de 5 (cinco) dias após a execução da liminar
na ação de busca e apreensão, pagar a integralidade da dívida - entendida esta como os
valores apresentados e comprovados pelo credor na inicial -, sob pena de consolidação da
propriedade do bem móvel objeto de alienação fiduciária".

2. Recurso especial provido.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os autos em que são partes as acima indicadas, acordam os
Ministros da SEGUNDA SEÇÃO do Superior Tribunal de Justiça, por unanimidade, dar
provimento ao recurso especial, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.

Para os efeitos do artigo 543-C, do Código de Processo Civil, foi definida a seguinte tese: "Nos
contratos firmados na vigência da Lei n° 10.931/2004, compete ao devedor, no prazo de cinco
dias após a execução da liminar na ação de busca e apreensão, pagar a integralidade da
dívida - entendida esta como os valores apresentados e comprovados pelo credor na inicial
-, sob pena de consolidação da propriedade do bem móvel objeto de alienação fiduciária". Os
Srs. Ministros Paulo de Tarso Sanseverino, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Ricardo
Villas Bôas Cueva, Marco Buzzi, João Otávio de Noronha e Sidnei Beneti votaram com o Sr.
Ministro Relator. Ausente, justificadamente, a Sra. Ministra Nancy Andrighi. Presidiu o julgamento
o Sr. Ministro Raul Araújo.

NOTAS

Julgado conforme procedimento previsto para os Recursos Repetitivos

no âmbito do STJ.

Veja os EDcl no REsp 1418593-MS.

INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES À EMENTA

ALLAN VIEIRA SANTANA RA00188031-NB8

 Não é cabível o ingresso de terceiro como assistente simples em recurso representativo da
controvérsia em que se discute a purgação da mora em alienação fiduciária ainda que seja parte
em processo que versa sobre a mesma matéria do recurso submetido ao rito do artigo 543-C do
CPC. Isso porque não é possível reconhecer seu interesse jurídico no recurso representativo da
controvérsia. No caso, o interesse é meramente subjetivo, quando muito reflexo, de cunho
meramente econômico. Além disso, o requerente não se enquadra no rol indicado no artigo 543-
C, § 4º, do CPC, sendo que nem mesmo os elencados nesse dispositivo podem ser admitidos como
assistentes no procedimento dos recursos repetitivos, não lhes sendo possível nem mesmo a
interposição de recurso para impugnar a decisão que vier a ser prolatada.

Aplica-se a Lei 10.931/2004, que determina ao devedor fiduciante, no prazo de cinco dias
contados da execução da liminar em ação de busca e apreensão, o pagamento da integralidade do
débito remanescente a fim de obter a restituição do bem livre de ônus, apenas aos contratos
celebrados após a sua vigência. Isso porque a norma que disciplina a purgação da mora tem
conteúdo de direito material e não processual. O direito material já exercido não pode ser afetado
por eficácia retroativa de lei superveniente.

TESE JURÍDICA

"Nos contratos firmados na vigência da Lei n. 10.931/2004, compete ao devedor, no prazo de 5

(cinco) dias após a execução da liminar na ação de busca e apreensão, pagar a integralidade da
dívida - entendida esta como os valores apresentados e comprovados pelo credor na inicial -, sob
pena de consolidação da propriedade do bem móvel objeto de alienação fiduciária".

Veja o Tema Repetitivo 722

REFERÊNCIA LEGISLATIVA

LEG:FED LEI:005869 ANO:1973 ***** CPC-73 CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 1973

ART:0543C

LEG:FED RES:000008

ANO:2008

(SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA - STJ)

LEG:FED DEL:000911 ANO:1969 ART:00003 PAR:00001 PAR:00002 PAR:00006 PAR:00008

(ARTIGO 3º, §§ 1º E 2º COM A REDAÇÃO DADA PELA LEI 10.931/2004)

ALLAN VIEIRA SANTANA RA00188031-NB8

LEG:FED LEI:010931 ANO:2004

LEG:FED SUM:*********** SUM(STJ) SÚMULA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA

SUM:000297

LEG:FED LEI:010406 ANO:2002***** CC-02 CÓDIGO CIVIL DE 2002 ART:00401 ART:00421

ART:00422

LEG:FED CFB:****** ANO:1988

***** CF-1988 CONSTITUIÇÃO FEDERAL DE 1988
ART:00005 INC:00032
LEG:FED LEI:008078 ANO:1990

***** CDC-90 CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR

ART:00004 INC:00003 ART:00054 PAR:00002
LEG:FED SUM:******

***** SUM(STF) SÚMULA DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL

SUM:000284

JURISPRUDÊNCIA CITADA

(RECURSO REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - INGRESSO DE TERCEIRO COMO ASSISTENTE

SIMPLES)

STJ - AgRg no AREsp 392006-PR

(ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA - PURGAÇÃO DA MORA)

ALLAN VIEIRA SANTANA RA00188031-NB8

 STJ - AgRg no REsp 1398434-MG, AgRg no REsp 1151061-MS,

AgRg no REsp 1249149-PR, REsp 1287402-PR,

AgRg no Ag 1385205-SP, AgRg no REsp 1183477-DF,

AgRg no Ag 772797-DF, REsp 767227-SP,

RESP 1203889-MG, RESP 1193657-RS,

AG 1275506-RS, RESP 1194121-SP,

RESP 1197255-MS

(LEI NOVA - RETROATIVIDADE - PRETENSÃO DE DIREITO MATERIAL RELATIVA

A CONTRATO CELEBRADO ANTES DE SUA VIGÊNCIA)

STF - RE 205999

STJ - REsp 904752-MG

ALLAN VIEIRA SANTANA RA00188031-NB8