BOOM IMOBILIÁRIO EM SANTOS: IMPACTOS NO SETOR

LOGÍSTICO.
Thiago Baptista Goulart, FATEC-thyte_stos@hotmail.com
Camila Monteiro Moreira, FATEC-mila_trinity_85@hotmail.com
Marcos Roberto dos Santos, FATEC-thyte_stos@hotmail.com
Caio Augusto Peterle, FATEC-thyte_stos@hotmail.com
Leonardo Finardi Novo, FATEC-lfnovo@hotmail.com

Resumo
Recentemente, Santos-SP vem se tornando o centro das atenções do mercado imobiliário
nacional. Nos últimos anos, houve um crescimento acima da média no setor da
construção civil, e a cidade vem se verticalizando. São fatores impulsionadores desse
“boom imobiliário” a descoberta do petróleo na camada de pré-sal da Bacia de Santos, o
clima, e os ótimos níveis em indicadores de desenvolvimento tais como o IDH (índice de
desenvolvimento humano). No entanto, o crescimento pode trazer impactos negativos em
vários setores, caso não haja o devido planejamento. Este texto abordará os impactos do
crescimento imobiliário no setor logístico de transportes, e pretende mostrar quais
alternativas já existem para a resolução do problema.

Palavras-chave: Imóbiliário, transportes, alternativas.

1. Introdução
Santos é a maior cidade do Litoral Paulista, e com o maior e mais movimentado Porto da
América Latina, com forte influência do Turismo e sendo uma dos principais Pólos
Industriais do País, vem se destacando no cenário nacional em termos de emprego,
investimentos privados e qualidade de vida.
A recém descoberta de um megacampo de petróleo na Bacia de Santos, que
deverá elevar em torno de 40% a 60% as reservas brasileiras, fez com que a atenção do
setor da Construção Civil de todo o país se voltassem para a baixada santista.
Outro fator importante que vale ressaltar é a oferta e o aumento das linhas de
crédito e financiamentos imobiliários (mais dinheiro), menos juros e possibilidade de
financiamentos mais longos, fizeram com que todo o mercado da construção civil em todo
o Brasil sofresse uma alavancagem de um modo geral.
Importante destacar também a construção da 2º pista da Imigrantes e o projeto de
ampliação. Que tornaram o acesso ao litoral muito mais rápido e simples. Mesmo com o
custo do pedágio ainda ser alto, para a classe de novos moradores que devem surgir na
Baixada Santista, não se torna um fator determinante para a NÃO compra de um imóvel
no Litoral e muito menos a mudança definitiva.
Diante deste cenário favorável e dos fatores:
• Descoberta da nova Bacia de Santos (Petrobrás), novos negócios.
• Aumento das linhas de financiamento imobiliários.
• Construção da nova pista da Imigrantes e do Rodoanel.
Fica claro qual seria a melhor cidade para se trabalhar e morar não fica? Santos tende a
se tornar uma das principais cidades do Brasil, com grandes escritórios comerciais e com
o centro do planejamento estratégico de novos negócios da Petrobrás. Diante disto como
acomodar de maneira segura e ordenada essa avalanche de novos moradores que
devem surgir no litoral em 5 anos? Os números de acordo como o Jornal “Orla Imóveis”,
Santos deverá receber a migração de 50.000 mil famílias cerca de aproximadamente
quase 200.000 mil pessoas (oriundas principalmente de SP e interior) até 2015, isto
resultaria em um aumento de 44% na atual população de 450.000 mil habitantes.
Este fenômeno imobiliário e da construção civil que acontece em Santos, é
resultado de todos estes fatores. Mas diante disto, se sabemos que Santos irá ter um
aumento de 40% em sua população, o que está sendo feito pelas autoridades Locais
(Prefeitura e Estado) no sentido de garantir a segurança e qualidade de vida que tanto o
santista preza?
Alguns projetos neste sentido já ouvimos falar como: VLT (veículo leve sobre
trilhos) que até agora não saiu nem do papel, O Túnel ligando a Zona Noroeste e o
Marapé, a ponto ligando Santos a Guarujá, enfim, projetos tem muitos, mas resultados
são poucos.
A verdade é que tranqüilidade Santista, (se nada for feito) deverá ser substituída
pela paciência do Paulista no trânsito. Apesar desta visão de incerteza e caos urbano,
ainda é tempo de se repensar e reavaliar e criar soluções concretas que possam vir a
planejar essa invasão populacional que devemos sofrer nos próximos 5 anos.
2. Motivos da demanda imobiliária
O crescimento imobiliário em santos foi impulsionado a partir de 1998, quando foi extinto
o limite de 13 pavimentos para construções na orla da praia, e 9 em outras regiões da
cidade. Aliado a esse fato existem outras razões para tal crescimento.
Nelson Gonçalves de lima jr. diz “ficou mais fácil vir á baixada santista por causa da
construção da segunda pista dos imigrantes, além disso, há uma correria imobiliária por
causa dos negócios da Petrobrás e também dos investimentos no porto. Tudo isso atrai
mais pessoas e empreendimentos a santos”. Agregando tudo isso a uma cidade turística
com praia e bom nível de vida, com certeza esses são grandes motivos pela qual a
demanda por imóveis na cidade vem aumentando vertiginosamente.

3. Crescimento urbano
Definição Urbanismo: é a disciplina e a atividade relacionadas com o estudo, regulação,
controle e planejamento da cidade (em seu sentido mais amplo) e da urbanização. Sua
definição, porém, sempre varia de acordo com a época e lugar. No entanto, costuma-se
diferenciá-lo da simples ação urbanizadora por parte do homem, de forma a que o
urbanismo esteja associado à idéia de que as cidades são objetos a serem estudados,
mais do que simplesmente trabalhados
O boom imobiliário que acontece em Santos tem dividido opiniões. A principal dúvida dos
santistas é saber se realmente haverá impacto urbano com a construção de grandes
prédios, principalmente em áreas próximas da praia. A Cidade está preparada para isso?
A opinião de especialistas a respeito do assunto também é divergente, mas coincide em
um ponto: é preciso pensar a longo prazo. Ficou mais fácil vir à Baixada por causa da
construção da segunda pista da Imigrantes, além disso há uma correria imobiliária por
causa dos negócios da Petrobrás e também dos investimentos no porto. Tudo isso atrai
mais pessoas e empreendimentos a Santos.
Podemos citar como exemplo a cidade de Macaé, no Rio de Janeiro. O que antes era
uma cidade tranqüila e pacata, após os investimentos da Petrobrás se tornou uma cidade
com mais movimento, e consequentemente alterou a qualidade de vida de seus
moradores.
Outro fator que as autoridades devem estar atentas é que grandes empresas de São
Paulo vêm para cá, constroem empreendimentos e vão embora. Muitas vezes, junto com
elas, também vêm os funcionários que, no final das obras, não têm onde morar e acabam
indo para as favelas.
Exclusão Social

Se para os magnatas da construção civil “o mar está pra peixe”, o mesmo não se pode
dizer em relação à maior parte dos moradores de Santos.
A verticalização não está apenas nos prédios de até 30 andares na orla da praia, mas sim
à estruturas voltadas exclusivamente às famílias com alto poder aquisitivo. Grande parte
das corretoras transferiram suas atenções à venda de unidades de luxo, com no mínimo
três dormitórios. Programas como Minha Casa, Minha Vida, do Governo Federal,
praticamente não existem, uma vez que limitam o valor do imóvel em R$ 130 mil.
O que obtemos como resultado disso tudo é a transferência crescente de famílias de
média e baixa renda para municípios vizinhos, onde o custo de vida é menor, como São
Vicente e Praia Grande.
A elitização vivenciada pela cidade pode ser vista em ruas sofisticadas como a Azevedo
Sodré, no Gonzaga, bairro onde o metro quadrado não sai por menos de R$ 5 mil – cifra
equivalente a de bairros nobres da Capital como Jardins, Brooklin, Pinheiros e Perdizes.
Se por um lado a valorização dos poucos terrenos disponíveis inviabiliza apartamentos a
preços populares, por outro estimula e banaliza a venda de unidades de luxo por R$ 2
milhões e coberturas com vista para o mar que podem ser ocupadas por “apenas” R$ 12
milhões.

Uma das maiores preocupações é o trânsito na cidade, que atualmente já se encontra

saturado, e em horários de pico se torna praticamente impossível se locomover em
Santos. E a tendência é piorar, com a ocupação das grandes torres que vem sendo
construídas, em que serão permitidas em alguns casos até três vagas na garagem por
apartamento, podemos imaginar como ficará mais critico ainda o transito de Santos. Uma
das soluções simples a curto prazo, é o investimento forte na criação de novas ciclovias, e
campanhas de incentivo ao uso de bicicletas, mas ainda assim o desafio é grande, pois a
proposta é convencer o magnata a deixar o carrão em casa e ir pedalando até seu
trabalho.
4. Impacto na vida social dos Santistas.
Claro que tamanho crescimento traz também impactos na vida social do Santista. Hoje,
por exemplo, já somos obrigados a ter uma faixa exclusiva para ônibus em horários de
pico na Avenida Ana Costa, que em parte ameniza os problemas de quem se utiliza do
transporte público, mas por outro lado, aumenta o tempo em trânsito para aqueles que
preferem ou necessitam se locomover utilizando o próprio veículo.

É notório também que o atual cenário torna Santos uma cidade para ricos. O preço do
metro quadrado na antes pouco valorizada região do Valongo, por exemplo, triplicou em
três anos, transformando antigos terrenos baldios em jóias raras do mercado imobiliário.
Numa entrevista ao portal IG o representante do Conselho Regional dos Corretores de
Imóveis (Creci) na Baixada Santista, Carlos Ferreira, diagnosticou com precisão o efeito
nocivo do boom imobiliário santista. “Santos vai se tornar uma cidade de ricos”.

Não é de hoje que Santos mudou sua cara. A verticalização não está apenas nos prédios
de até 30 andares na orla da praia, mas sim em sua estrutura voltada exclusivamente às
famílias com alto poder aquisitivo. A maior parte das corretoras restringiu seu campo de
atuação à venda de unidades de luxo, com no mínimo três dormitórios. Programas como
Minha Casa, Minha Vida, do Governo Federal, praticamente não existem, uma vez que
limitam o valor do imóvel em R$ 130 mil.

O resultado é a fuga crescente de famílias de média e baixa renda para municípios

vizinhos, onde o custo de vida é menor. Casos de petroleiros que foram transferidos para
Santos e não suportaram o custo de vida da cidade são cada vez mais frequentes. Alguns
mantêm suas famílias na cidade de origem e moram em repúblicas; e há aqueles que
usam como saída comprar um imóvel em São Vicente ou Praia Grande.

A elitização vivenciada pela cidade pode ser vista em ruas sofisticadas como a Azevedo
Sodré, no Gonzaga, bairro onde o metro quadrado não sai por menos de R$ 5 mil – cifra
equivalente a de bairros nobres da Capital como Jardins, Brooklin, Pinheiros e Perdizes.
Se por um lado a valorização dos poucos terrenos disponíveis inviabiliza apartamentos a
preços populares, por outro estimula e banaliza a venda de unidades de luxo por R$ 2
milhões e coberturas com vista para o mar que podem ser ocupadas por “apenas” R$ 12
milhões.
O debate sobre a forma como essa riqueza será distribuida já tomou conta da categoria
petroleira. Por isso, iremos cobrar e exigir das autoridades públicas medidas que
bloqueiam a elitização da
cidade. Uma das alternativas para combater o avanço indiscriminado da especulação
seria, por exemplo, a criação de um imposto progressivo para aqueles terrenos ociosos
ou que, nem mesmo, são vendidos, justamente para inflacionar os preços do mercado
imobiliário.
O fato é que é necessário estimular a discussão sobre este assunto com toda a
população. Os efeitos das novas atividades petrolíferas em Santos e na Baixada Santista
não podem ficar restritas às mesas de negociações dos administradores públicos.

5. Projetos para solução dos problemas.

O crescimento desordenado e a falta de planejamento e estrutura para acolher essas
mudanças afetam a qualidade de vida e o andamento de uma cidade de maneira
irreversível. Por isso projetos devem ser elaborados para amenizar os impactos de um
boom como esse.
Já ocorreram até mudanças na Lei de Uso e Ocupação do Solo das Áreas Insular e
Continental, essa lei busca a melhoria da qualidade ambiental, por meio da adequação
das moradias em relação ás disponibilidades de infra-estrutura e equipamentos públicos e
os ajustes visam a adequação desses novos empreendimentos. Além disso, há projetos
que se forem implantados podem beneficiar muito o nosso trânsito e impedir que
futuramente ele se torne caótico.
VLT- O Veículo Leve sobre Trilhos, um projeto que já está sendo debatido há alguns
anos parece que finalmente vai decolar. O projeto foi aprovado em março de 2010 pelo
Comitê Gestor de Parceria Público-Privada do Governo Estadual, a idéia é lançar o edital
de Licitação do Sistema Integrado Metropolitano (SIM) até o final do ano e será elaborado
através da parceria das prefeituras de Santos e São Vicente que serão ligadas na primeira
parte do projeto.
O veículo terá capacidade de transportar de 350 a 400 pessoas, sua linha terá
aproximadamente 11 km, com três terminais e 13 paradas. o VLT deverá extinguir 100
linhas de ônibus intermunicipais, ou em torno de 23% do total. O investimento será de R$
688 milhões, porém há muitas vantagens na adoção desse sistema, como a diminuição
no tempo nos trajetos e a resolução do problema dos congestionamentos, além de ser
bem menos poluente do que os ônibus.
Ponte Santos- Guarujá. Promoverá a ligação seca entre as duas cidades através de uma
ponte estaiada que terá 4,6 Km de extensão e um vão livre de 80 metros de altura,
atendendo as especificações da Codesp e da Capitania dos Portos para não atrapalhar a
passagem de navios. O projeto havia sido apresentado pelo governador José Serra em
março de 2010 e teve sua licitação do Estudo de Impacto Ambiental (EIA) e do Relatório
de Impacto do Meio Ambiente (RIMA) publicada pela DER (Departamento de Estrada de
Rodagem) no dia 12 de agosto de 2010. Esses estudos têm por objetivo obter a Licença
Ambiental Prévia.
Essa construção promete melhorar o fluxo de veículos para o Guarujá, que cria um
grande gargalo nas balsas, principalmente nos períodos de férias, alta temporada, etc.
Além de promover a integração do transporte público metropolitano. O acesso á ponte
será pela Avenida Mário Covas próxima avenida Cel. Joaquim Montenegro. No Guarujá, o
traçado será pela Avenida Santos Dumont, nas imediações do Rio Santo Amaro.
O orçamento do projeto é de R$ 700 milhões. Não deverá haver cobrança de pedágio
segundo o Governo do Estado.
Mergulhão- A obra faz parte do Programa de Revitalização Porto Valongo Santos e
consiste na construção de uma passagem subterrânea com 1 quilômetro de extensão
entre os armazéns 1 e 8 que objetiva acabar com os constantes congestionamentos
causados pelos conflito da circulação de caminhões e passagens de vagões nas linhas
férreas que simplesmente paralisam a avenida do Porto. As estimativas são que o projeto
custe R$ 330 milhões. A prefeitura está programando o início das obras para 2012.

6. Conclusão
Como pudemos observar, temos que encarar esse crescimento no setor imobiliário com
bom senso, afinal o progresso sempre tem um preço e muitas vezes é um preço bem caro
a se pagar, porém quando há um planejamento e medidas que reduzam os impactos
negativos, podemos usufruir das vantagens.
Foram mostrados pelo menos três projetos que visam melhorar o aspecto viário em
Santos (o que mais seria prejudicado de acordo com nosso estudo), todos têm suas
vantagens, a única questão é se eles sairão do papel, o projeto da ponte que liga Santos
á Guarujá, por exemplo, tem mais de 50 anos e já houve restrições á sua construção em
virtude do espaço que não seria suficiente para a passagem dos navios, o VLT tem que
enfrentar a resistência do Monopólio do transporte coletivo que domina Santos.
Resta-nos cobrar atitudes dos governantes e torcer para que nossa cidade possa
comportar todo esse progresso e que as oportunidades e a falada qualidade de vida
santista possa realmente ser usufruída por todos e não somente uma parcela dos
moradores.

7. Referências
 http://www.listabrasil.net/noticias/O-boom-imobiliario-na-cidade-de-santos.php (em
10/09/2010)
 http://pt.wikipedia.org (em 26/09/2010)
 http://sindipetrolp.tempsite.ws/site/?p=3701 (em 26/09/2010)
 http://www.santoscity.com.br (em 25/09/2010)
 http://www.atribuna.com.br/noticias.asp?
idnoticia=41124&idDepartamento=5&idCategoria=0http://santos.jornalbaixadasanti
sta.com.br/conteudo/edital_debatido_projeto2010%20.asp (em 27/09/2010)
 http://www.santos.sp.gov.br (em 25/09/2010)

 http://www.guaruja1.xpg.com.br/ponte.htm (em 25/09/2010)

 http://www.intelog.net (em 28/09/2010)