Aula 01 – 19/09/2019

Assunto novo de propriedade que desagua em outros assuntos e, portanto, ele será dividido e
dois grupos. Parte Geral e Parte específica.

Propriedade é um dos institutos mais importantes do Direito Civil.

Quando se fala de direito de propriedade é comum citar contratos de compra e venda, doação,
empréstimo. Lembrando que o crime de roubo, latrocínio e outros de subtração também gera
o direito de propriedade. Mas o professor esperava que fosse dito algo como aquilo que se têm,
ou aquilo que se dispõe dentro do patrimônio.

Tem um artigo muito interessante que passa a questionar a formatação dos contratos nos dias
atuais. No Direito Civil da modernidade que atualmente se preocupa mais com o
compartilhamento (Uber, Netflix), relativizando a ideia de aquisição de algo pela juventude.

Na realidade a ideia de propriedade é a ideia de supervalorização patrimonial. Pois, a ideia que

se passa quando você é proprietário de algo, é diferente da ideia que passa quando você é
consumidor de algo. Daí um ponto de diferença entre a ideia de posse (aluguel, deposito) e
propriedade (compra e venda, doação).

O professor para responder a uma dúvida fala de condomínio mas pulamos o assunto que será
abordado na aula 04.

O Direito de propriedade tem várias características e uma delas é a exclusividade, existindo

apenas um direito de propriedade e quando houverem duas pessoas ou mais titulando esse
direito você irá dividir entre as duas esse direito único (daí veio a ideia de composse e
condomínio) sendo esse exercício ou titularidade divisível. A propriedade é indivisível.

É possível falar que existem duas propriedades sobre um mesmo imóvel? Por enquanto a
resposta que deverá ser dada é, Não. O que é possível falar é que existem dois ou mais
proprietários sobre o mesmo imóvel. O inventário é condomínio necessário, pois há vários
proprietários.

A segunda característica é a perpetuidade. É inerente ao exercício de propriedade e é exercido

sem perceber.

A exemplo podemos pensar em algo bem antigo que temos na nossa casa (exemplo um
estabilizador antigo, som antigo), mesmo sendo velha, se você empresta ou se alguém pega de
você sem sua autorização você terá o direito de reaver. Se alguém furta mesmo sendo muito
velho continua sendo um crime.

A característica da perpetuidade, diz que todo direito de propriedade incidente sobre um bem
permanecerá sobre esse bem até que o proprietário não queira mais, ou até que um terceiro
atue com o objetivo de retirar essa propriedade.

A característica da perpetuidade assegura que o Direito de propriedade incidente sobre um

bem, permaneça sobre esse bem até que o titular desse direito de propriedade não queira mais
por ato volitivo,

Qual é a diferença básica de contrato de doação e empréstimo? É o animus donani presente no

contrato de doação, se justifica pelo ato de passar o bem para o patrimônio de outra pessoa.
Na mesma ideia vem a ideia de perda e abandono, quando você encontra algo abandonado você
fala em algo que a pessoa não quer mais em seu patrimônio, então até que outra pessoa se
aproprie ele fica sem proprietário. Mas quando o bem está perdido ele pertence a alguém, ele
apenas está sem o domínio daquele bem. A ideia de “achado não é roubado” é uma fria.

O direito de propriedade é erga ominis (efeito para todos), e não é possível presumir que aquilo
não tem proprietário, e quando se encontra algo sua obrigação é devolver. Não é possível
presumir o abandono pela ideia da perpetuidade.

A exemplo do gari que foi o descobridor do dinheiro na rua, que devolver os 700,00 para a
senhora que havia perdido o dinheiro que usaria para pagar aluguel.

Se você descobre algo o dono fica lhe devendo. É uma forma de recompensa. Denominado
achádego que deve ser no mínimo de 5% do valor do bem ou da coisa, que deve ser a título de
bônus. Sendo recompensado ainda do custo de transporte ou manutenção da coisa achada. Mas
o juiz poderá determinar ainda um valor superior aos 5%.

Pela lei se o dono não é encontrado, a coisa deverá ser entregue a autoridade competente.

Pelo artigo 1.233 o achado é publicado em edital, e passado esse prazo de 60 dias, ele incorpora
ao patrimônio do município. Se vale a pena, ele leva o bem a hasta pública, observando a relação
custo benefício. Se não vale a pena porque é um bem de baixo valor e não vale a pena outras
medidas o município irá oferecer o bem ao descobridor, e se esse não quiser o próprio município
abandonará.

Tudo isso é para justificar o princípio da perpetuidade.

Questão de prova anterior: Um carro estava estacionado com pneus baixos, sinais de poeira, em
local permitido para estacionamento. A prefeitura poderá recolher como um veículo
abandonado? Não, porque o abandono não é presumido.

O município de Salvador tem uma legislação especifica para as hipóteses um bem será
considerado abandonado.

A exemplo disso o professor cita um carro que está no estacionamento do aeroporto de Salvador
há muito tempo.

Quando se fala de propriedade de bens imóvel que é quase indissociável a este.

Art.5 ° , XXII direito fundamental a propriedade e XXIII que trata do direito diz que:

XXII - é garantido o direito de propriedade;

XXIII - a propriedade atenderá a sua função social;

Verifica-se que a propriedade é um direito fundamento, contudo ela tem uma função social e
não é possível ter propriedade acumuladora, apenas por ter.

Não está escrito na CF diz que não pode ter latifundiário. O que não é permitido é a
improdutividade. Então pode ter sim latifúndio desde que se cumpra a função social, gerando
benefícios para o proprietário e para a coletividade.

Art. 182. A política de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Público municipal,
conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das
funções sociais da cidade e garantir o bem- estar de seus habitantes.
 § 1º O plano diretor, aprovado pela Câmara Municipal, obrigatório para cidades com mais
de vinte mil habitantes, é o instrumento básico da política de desenvolvimento e de expansão
urbana.
§ 2º A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências
fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor.
§ 3º As desapropriações de imóveis urbanos serão feitas com prévia e justa indenização
em dinheiro.
§ 4º É facultado ao Poder Público municipal, mediante lei específica para área incluída no
plano diretor, exigir, nos termos da lei federal, do proprietário do solo urbano não edificado,
subutilizado ou não utilizado, que promova seu adequado aproveitamento, sob pena,
sucessivamente, de:
I - parcelamento ou edificação compulsórios;
II - imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana progressivo no tempo;
III - desapropriação com pagamento mediante títulos da dívida pública de emissão
previamente aprovada pelo Senado Federal, com prazo de resgate de até dez anos, em parcelas
anuais, iguais e sucessivas, assegurados o valor real da indenização e os juros legais.
Art. 186. A função social é cumprida quando a propriedade rural atende, simultaneamente,
segundo critérios e graus de exigência estabelecidos em lei, aos seguintes requisitos:
I - aproveitamento racional e adequado;
II - utilização adequada dos recursos naturais disponíveis e preservação do meio ambiente;
III - observância das disposições que regulam as relações de trabalho;
IV - exploração que favoreça o bem-estar dos proprietários e dos trabalhadores.

Antigamente se tinha a ideia de que por ser proprietário de um bem era possível fazer qualquer
coisa com aquele bem, contudo isso passou a ser relativizado, com a ideia de que poderia se
praticar o que quisesse com tanto que não tivesse ofensa a direitos de terceiros (imóvel com
dengue). E atualmente termos uma terceira fase que agregou a ideia de função social, ou seja,
que atenda a uma coletividade.

Há uma vedação a pratica de atos emulativos (uma ideia de abuso de direitos).

Ver a história de Clemon Baiá estacas. E escrever aqui – 57 min

Lembrando que só perde a propriedade por ato seu ou ato de terceiro (usucapião,
desapropriação seja por utilidade ou finalidade pública e por sanção (esse último se justifica pela
quebra da função social).

No imóvel urbano a função social é habitação. Já a função social do imóvel rural é bastante
complexa, pela sua própria redação pois ela deve simultaneamente quatro parâmetros: sociais,
ambientais, trabalhistas e econômicos.

Caso ela tenha realização de trabalho escravo ou plantações psicotrópicas pode haver a
expropriação (tomada do bem sem indenização).

Art. 185. São insuscetíveis de desapropriação para fins de reforma agrária:

I - a pequena e média propriedade rural, assim definida em lei, desde que seu proprietário
não possua outra;
II - a propriedade produtiva.
Parágrafo único. A lei garantirá tratamento especial à propriedade produtiva e fixará
normas para o cumprimento dos requisitos relativos a sua função social.
Sendo insuscetíveis para fins de reforma agrária em razão de quebra de função social a pequena
e média propriedade rural (definida em lei por módulo rurais) desde que o proprietário não
tenha outra propriedade.

O STF tem decisão estabelecendo que a ideia de função social deve ser a estabelecida no artigo
186 por ser mais completo. Os capitalistas querem que seja única e exclusivamente considerado
o caráter de produtividade.

Pelo professor ele vai tratar de função social do art. 186 para rural e 182 para urbano.

No imóvel rural a administração pública vai e desapropria e indenizará com títulos da dívida
pública vencíveis em até 20 anos. Já no imóvel urbano a administração pública precisará seguir
passos, sendo 05 os requisitos.

Notifica o proprietário para que ele de função social

Se não fizer, notifica para que faça em um prazo determinado

Irá fazer o parcelamento do solo, para permitir construções menores e atinja o índice mais
facilmente

Caso não faça será realizado o aumento progressivo do IPTU por 05 anos a um patamar de até
30%.

Por último, se passado esse prazo, aí desapropria.

Não há garantia do mínimo existencial, por isso é mais dificultoso.

Ler Pablo Stolze ou Fábio Tártuce.

Aula 2 - 07/10/2019 – Unidade II

Limitação de conteúdo vertical

A propriedade é limitada
Limitação física horizontal

Há limitações principiológicas da propriedade, que também são encaradas como limitações

de conteúdo da propriedade, as quais devem acompanhar a função social (não se pode ter uma
propriedade improdutiva), assim como se tem uma limitação física da propriedade (bens
imóveis). A limitação física é tanto na perspectiva horizontal, ou seja, ela está limitada aos seus
limites territoriais, e isso é tão importante que existe uma ação que se chama ação de
demarcação, que a doutrina atribui função de reaviventar marcos apagados. Perspectiva
vertical, ou seja, não se pode usar a propriedade indiscriminadamente, assim só é possível
utilizar a propriedade dentro do limite em que a mesma lhe é útil. Exemplo: o metrô de salvador
foi construído e possui acesso até a estação da lapa, chegando ao fórum. Ouviu-se falar em
desapropriação? Não, pois está num patamar mais afundo do que a área que é útil à sociedade,
tendo atingindo área pública.
 Dito isto, na ação de demarcação se tem o ato devidamente marcado calculadamente, mas
não é possível enxergar isso no mundo prático. Na ação de divisão a demarcação será efetivada,
transformando o que é um, em dois.

Princípio da Perpetuidade – toda vez que você coloca um direito de propriedade sobre um
determinado bem, você insere esse direito de propriedade no seu patrimônio e ele permanece
até o fim. Em função disso, também, é possível justificar o direito de sucessões. Existem duas
formar para a aquisição dessa propriedade:

1. Aquisição derivada: é a forma de aquisição em que necessariamente existe um vínculo

jurídico que justifica a transição de propriedade. Ex: testamento, compra e venda
(alienação). São formas que justificam a aquisição de propriedade de uma pessoa para
a outra, porque antes da transmissão existe uma relação jurídica precedente. Nessa
modalidade, ao adquirir o bem, o novo proprietário recebera conjuntamente todos os
vícios que aquele bem possui (atrasos de IPTU, atrasos de condomínio, cláusulas
hipotecárias, etc.)

2. Aquisição originária: não se tem essa autorização. Exemplo: usucapião, achado (aquilo
que foi achado na rua) – e se isso volta pra você, é um bem originário. Quando a
aquisição é originária, os vícios são excluídos, então, o bem se apresenta “limpo”, sem
vícios.

Resumindo: Quando se adquire um bem de forma derivada, você traz consigo todos os vícios
que aquele bem tem, a exemplo de atrasos de IPTU, condomínio, clausulas hipotecarias. Quando
a aquisição é originária, o imóvel vem sem vícios e ou pendências.

Independentemente de ser originária ou derivada, as duas se juntam e geram a aquisição de

móveis e imóveis:
Real
A. Derivada
Simbólica
Móveis Constitutio Possessório
Ficta
Perpetuidade Longa Manus
Imóveis

A. Originária

Móvel: basta fazer o ato de TRADIÇÃO – ato de transferência. Exemplo: compra de um

terno. No momento em que passamos o cartão, nos tornamos credores e o vendedor
cumpre a sua obrigação de entregar a coisa quando entrega o terno, momento em que
ocorre a transferência de titularidade do terno (da loja, para quem está comprando).
Lembrando das regras de direito da obrigação, res perit domino (a coisa perece nas
mãos do dono), de modo que, a sumula 132 do STJ dispõe:
 “A ausência de registro da transferência não implica a
responsabilidade do antigo proprietário por dano resultante de
acidente que envolva o veículo alienado”.

A tradição é a demonstração fática de transferência de propriedade

1. Tradição real: a entrega do objeto efetivamente desejado.

2. Tradição simbólica: entrega do símbolo, a exemplo da entrega da chave do carro
para o proprietário. A chave é o símbolo que vai te conduzir ao bem desejado, que é
o carro.
3. Tradição Ficta: fica apenas no mundo do direito. É aquela que a pessoa que já tinha
a posse direta da coisa torna-se proprietário. Exemplo: depositário fiel, que é
possuidor direto da coisa, torna-se proprietário.

 Cláusula constituti: tenho um veículo e preciso vender pois preciso de

dinheiro. Vendo o carro para João, e a transferência do bem daria através
do contrato de compra e venda, mas eu gostaria de manter a utilização do
carro para rodar UBER. João teria que fazer um contrato de comodato
comigo, em um novo contrato, transferindo a posse para mim, então há a
transferência da condição de proprietário para possuidor. Neste instituto,
ao invés de elaborar dois contratos, eu poderia fazer apenas UM e inserir a
CLÁUSULA CONSTITUTI (assim poderia ficar na posse do veículo, que não
é mais meu). Por isso que ela é chamada de tradição ficta, porque no
mundo dos fatos, quem não souber do contrato não saberá que eu vendi o
carro para João, porque a situação factual vai continuar a mesma.

 Cláusula longa manu (contrário da cláusula constituti) – aquilo que você

usa como empréstimo e acaba comprando, então há a transferência da
condição de possuidor para proprietário, sem que ninguém perceba, a
exemplo de algumas empresas de carro, que te dão o carro que você vai
comprar, para uso, afim de o comprador avaliar se irá gostar, e já compra.
Sai da condição de possuidor e vai para a posição de proprietário.

Imóvel: o sistema de aquisição imobiliária é um sistema dúplice, também chamado

como sistema Romano.

# Pegadinha de prova fechada: independentemente do valor do imóvel, o sistema brasileira

adota o sistema dúplice. Não é o valor do imóvel que altera o sistema registral brasileiro,
tendo como característica ser dúplice, sendo e uma ou noutra modalidade.

No Brasil se você é um comprador de imóveis e quiser comprar um no Brasil, há duas

alternativas: primeiro tem que olhar o valor do imóvel ao tempo da aquisição, e se ele for de até
30x o valor do salário min (art. 108 do CC) é diferente de se for comprar um imóvel de valor
superior a 30x o valor do salário min (art. 108 CC). Então a depender do valor do imóvel o
procedimento será diferente.
Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade
dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou
renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior
salário mínimo vigente no País.
 Cumpriu-se a primeira frase quando houver a obtenção do contrato de compra e venda
particular (para imóveis de até 30x o salário mínimo) ou a escritura pública (para imóveis de
valor acima de 30x o salário mínimo), porém, o sistema brasileiro é dúplice, e nessa hora as duas
se juntam em uma só, ou seja, tanto faz ser menos de 30x o valor do salário mínimo ou mais do
que 30x. Após isso, será feito o registro no cartório registro imobiliário, vulgo RGI (Registro Geral
de Imóveis). Se eu cumpro a primeira fase e não cumpro a segunda eu não sou proprietário, e
sim possuidor.

Até 30x o sal. Min Contrato de compra

(art. 108 CC) e venda particular
Comprador
Imóvel Registro 2ª FASE

Superior a 30x o sal. Min Escritura Pública

(art. 108 CC)

1ª FASE Cartório de registro imobiliário

(RGI)

Promessa de compra e venda não é obrigatório no nosso sistema (se fosse obrigatória, o
nosso sistema seria o tríplice), uma vez que ele é dúplice – escritura pública e depois o registro
geral imobiliário (RGI). A escritura pública nada mais é do que um contrato de compra e venda
elaborado por um tabelião, só que nem todos têm dinheiro para comprar à vista, e é aí que
nasce a promessa de compra e venda. A promessa de compra e venda é um contrato preliminar
a um contrato de escritura pública.

OBS: se eu tenho dinheiro e quero comprar mais um imóvel que está na planta. Posso fazer
escritura pública direto? Não, porque não existe um imóvel ainda, de modo que eu posso realizar
a promessa de compra e venda.

O sistema registral brasileiro gera presunção relativa de propriedade: significa que se

alguém brigar pela propriedade do imóvel, uma vez apresentada a escritura pública o ônus de
prova é invertido, e aí a outra parte terá que comprovar que a propriedade não é sua.

OBS: Não é porque se tem o registro do imóvel em mãos que se está isento de quaisquer
problemas relativos ao imóvel, uma vez que é possível que alguém tente a nulidade desse
registro, porém, uma vez apresentada a escritura pública, o ônus de prova é do outro
requerente, de comprovar que o imóvel não te pertence.

ATENÇÃO: Caso os dois indivíduos possuam registro de imóvel, deverá ser ajuizada AÇÃO
PETITÓRIA para que seja avaliado de quem é a propriedade, de fato, e saber qual dos registros
será anulado.

Existe um sistema registral no Brasil que é chamado de sistema Torrens – sistema especial
que está previsto na lei de registros públicos (Capítulo XI da Lei 6.015/73), sendo especial porque
o registro através deste, gera presunção absoluta de propriedade. É um sistema de
confiabilidade irrefutável, de modo que, uma vez que o registro seja feito sob esse sistema, a
propriedade lhe pertence inquestionavelmente, e se alguém questionar, deverá ser
apresentado o registro sob tal sistema sem maiores necessidades comprobatórias.

Esse sistema só funciona para imóveis rurais, sendo um sistema que mistura o ato cartorário
com o ato judicial, funcionando da seguinte forma: você quer registrar sua propriedade rural
pelo sistema torrens e faz o pedido; o tabelião vai receber tal solicitação, verificar as
formalidades (pré-notação), pegará o seu pedido de registro e vai mandar para o juiz da vara de
registros públicos (momento em que o poder judiciário entra); de lá o juiz vai abrir um processo
e vai fazer uma citação por edital para verificar se há alguém que tenha alguma objeção. Se
houver, o processo vai para a fase de litígio, mas se ninguém se opuser, o pedido será remetido
ao Ministério Público, que deverá emitir parecer favorável ou não ao registro por esse sistema.

Se o MP opinar favoravelmente, o processo transita em julgado e desce de volta para o

tabelião, que efetuará o registro pelo sistema Torrens. Tal sistema gera presunção absoluta
porque quando o pedido/a solicitação foi para o poder judiciário, o juiz abriu a ampla defesa e
contraditório, possibilitando a manifestação de qualquer pessoa a respeito de tal requerimento
face ao imóvel, e uma vez que ninguém se manifesta, gera-se presunção absoluta de
propriedade. Ressaltando que VALE APENAS PARA IMÓVEIS RURAIS.

Se houver alguma divergência no sistema registral deverá ser instaurado um procedimento

denominado Procedimento de Dúvida. Exemplo: o tabelião escreveu uma palavra errada no
registro. Como será feita a investigação? Procedimento de dúvida, que corre na vara de registros
públicos.

Aula 03 – 14/10/2019

Direito de Vizinhança

Quando se trabalha com a perspectiva de propriedade se trabalha com duas limitações NA

propriedade.

1. Física – Limitação espacial – Na horizontal e vertical (aérea e subterrânea)

2. Jurídica – Limitação com a perspectiva da função social da propriedade

A partir de agora será vista mais uma limitação que é uma limitação Coletiva.

3. Coletiva - É uma limitação que é uma consequência da função social e é imposta por
terceiros.

E é nessa terceira limitação que começamos a falar de direito de vizinhança. Para falar de direito
de vizinhança, precisamos entender o significado na palavra vizinhança.

Quando se fala em vizinhança pensamos nos vizinhos que estão um do lado um outro. Isso é de
fato uma vizinha, só que é uma vizinhança contigua (Conceito: Que é vizinho de; adjacente:
moravam em apartamentos contíguos).

Toda vez que você tiver uma situação de parede, você terá uma vizinhança contigua (uma do
lado da outra). Toda situação contigua é uma situação de vizinhança, mas nem toda vizinhança
é contigua. Então, um imóvel que está afetado pelo direito de vizinhança não é aquele que está
contiguo. Mas sim aquele que está afetado.
Um exemplo é o show da Timbalada no Ghueto Square pois o som iria bem distante, e
incomodava os vizinhos que nem se quer dava para visualizar o espaço (pois era distante). Não
sendo nessa hipótese uma situação contigua.

Um outro exemplo era o escritório do professor, que era próximo a um lugar que estavam
derrubando uma academia para realizar a construção de um prédio, mas a escavação realizada
durante a fundação da obra afetou a estrutura de um outro prédio.

O direito de vizinhança busca garantir a manutenção de três direitos básicos: Saúde, sossego e
segurança.

Toda vez que a utilização de um imóvel venha afetar um desses três direitos, o problema será
resolvido pelo direito de vizinhança, pois teremos o que a doutrina chama de uso anormal da
propriedade. E esse uso anormal pode gerar uma indenização, que vem da teoria do abuso de
direito que gera uma responsabilidade objetiva.

Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede
manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons
costumes.

Art. 927. Aquele que, por ato ilícito ( arts. 186 e 187 ), causar dano a outrem, fica obrigado a
repará-lo.

Parágrafo único. Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos
especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano
implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem.

Sobre a discussão de ter ou não animais em residências: unidade imobiliária dentro de um

regime de condomínio. A Convenção é a Lei que rege a li na área comum, mas algumas
convenções começaram a reger sobre a área comum. Contudo, na opinião do professor se afetar
Saúde, Segurança e Sossego, é possível que essa convenção regule a área privada. Então é
possível ter animais em sua residência desde que nenhum desses direitos sejam afetados.

O STJ acabou decidindo que a Convenção não pode regular sobre esse assunto. E além disso, a
convenção de condômino não pode proibir os animais na área comum, só poderá a convenção
regular sobre a permanência do animal na área comum, afinal o animal precisará circular por
essa área para entrar e sair da residência.

DIREITO CIVIL E CONDOMINIAL OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER. CRIAÇÃO DE ANIMAIS. VEDAÇÃO

EXPRESSA EM CONVENÇÃO CONDOMINIAL. INFRINGÊNCIA. TRANSTORNO AOS
MORADORES. 1 – As normas inscritas na convenção condominial e regimento interno incidem
sobre todos os moradores, razão pela qual a proibição expressa de permanência de animais nas
unidades condominiais do edifício deve prevalecer sobre a vontade individual de cada morador.
“2 – Deu-se provimento ao recurso” (fl. 197 e – STJ).

Não precisam que os direitos sejam atingidos acumuladamente. Basta que seja afetado um dos
três direitos. Um exemplo que pode citar é o da Cantina Cosa Nostra que tem uma Chaminé é
bem alta, justamente para garantir a saúde das pessoas de prédios próximos. O Guetho Square
foi paralisado por uma questão de sossego (que envolve ruído). O Show que existia no antigo
Baiano de tênis foi interrompido por uma questão de sossego do Hospital Português. A questão
de segurança, pode ser das pessoas que moram ou do próprio imóvel, o exemplo da construção.
Essa decisão dos animais é interessante, porque o STJ está construindo a utilização do Airbnb,
mas o relator já decidiu contrário a possibilidade de utilização do Airbnb salvo se tiver previsto
a sua utilização na Convenção de condomínio. O professor afirma que a legislação permite frutos
diários.

Dos Direitos de Vizinhança

Seção I
Do Uso Anormal da Propriedade

Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as

interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas
pela utilização de propriedade vizinha.

Parágrafo único. Proíbem-se as interferências considerando-se a natureza da utilização, a

localização do prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os limites
ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança.

Para o professor esse artigo tem um erro porque não trata do Detentor. Por exemplo sua
empregada poderá adotar as medidas de sossego.

Essa regra do sossego está muito relacionada a direito imobiliário e ao zoneamento da

cidade (as cidades podem ter até três zonas, residenciais, comerciais e industriais). E a depender
da zona seu limite de sossego poderá ser alterado. Por exemplo de a área e eminentemente
residencial sua tolerância é bem menor. Atualmente as cidades estão criando as zonas mista,
que seria, por exemplo áreas residenciais em locares residenciais, ou vice-versa. Essa é uma
tendência para evitar que as pessoas precisem se distanciar muito, e isso muda completamente
a tolerância. Um outro exemplo, são os prédios construídos próximo ao parque de exposição,
diminuindo a tolerância, e diminuindo a quantidade de shows no local.

O código da uma pegada de análise econômica do direito quando um estabelecimento

comercial ultrapassa a tolerância por exemplo, ele não vai fechar a atividade comercial de
primeira, pois ele poderá causar muitos transtornos. Ele deve adotar medidas que venham a
mitigar essa ofensa. Por exemplo, um Juiz mandou cortar o fornecimento de energia da fonte
nova e colocou vários policiais fazendo um bloqueio, e hoje o cumprimento dos horários da
fonte nova é bem rígido. Se adotadas as medias e o incomodo não tenha diminuído, ai sim
adotam medidas judiciais para o encerramento das atividades. É comum o MP adotar o TAC –
Termo de ajuste de conduta, que pode está diretamente relacionado com a adequação.

Art. 1.278. O direito a que se refere o artigo antecedente não prevalece quando as
interferências forem justificadas por interesse público, caso em que o proprietário ou o
possuidor, causador delas, pagará ao vizinho indenização cabal.

Esse direito ele é relativizado quando existe uma questão de interesse público versus
interesses particulares.

Na Magalhães Neto foi instalada uma delegacia, e isso foi uma briga com os moradores
do local, porque poderia afetar a segurança da vizinhança. Um outro exemplo foi quando da
instalação do Hospital da Bahia, onde os moradores alegavam que a saúde seria afetada através
da radiação e o sossego por causa das ambulâncias, só que apesar de ser um hospital particular,
tem um interesse público pois o número de hospital em Salvador é bastante reduzido. Contudo,
se tem um decréscimo de um imóvel através de uma determinada instalação, a diferença do
valor deverá ser paga pelo hospital, por exemplo.

Dentro do direito de vizinhança tem a teoria da Pré-ocupação, então se você chegou

primeiro, o segundo morador já tinha conhecimento do que estava acontecendo ali. Um
exemplo é p Centro de Convenções que foi instalado na década de 70 e não havia nenhuma
instalação. Com o passar do tempo, foram se instalando vários prédios, passando a área a ser
residencial, então esses moradores, não podem reclamar do Centro de convenções. Proibiram
de fazer festas, mas não a formatura e convenções. Pois com a festa a uma desvirtuação da
atividade.

Situação semelhante aconteceu com presidio da Mata Escura, em que os moradores se

instalaram após o presidio, que passaram a morar lá pela dificuldade de locomoção até a região,
e que os Comerciantes por usa vez, se instalou por causa da oportunidade diante da necessidade
das pessoas em sair da região para fazer suas compras.

Existe também a previsão da abertura de janela que deve estar a pelo menos 1,5m do
muro divisório. Se ela for perpendicular ela deve ser no mínimo de 0,75, isso tudo para preservar
em tese o direito de privacidade do vizinho.

No Bairro da Liberdade havia a construção de um prédio em que o andar de baixo não

dava saída para rua, e por ser mais apertado eles tinham uma área comum chamada de área
não edificante. Um vizinho construiu um prédio que retirou a ventilação do vizinho de baixo.
Esse ato de entupir janela, fere a distância de 1,5m. O morador tem o prazo de 01 ano e um dia
para entrar com o processo pedindo para demolir. Esse prazo é decadencial. Quando ele vende
para uma outra pessoa, não reinicia o prazo, pois a pessoa que adquiriu recebe o imóvel com o
mesmo vicio. A desembargadora mandou demolir o prédio todo.

Art. 1.280. O proprietário ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prédio vizinho a
demolição, ou a reparação deste, quando ameace ruína, bem como que lhe preste caução pelo
dano iminente.

Art. 1.281. O proprietário ou o possuidor de um prédio, em que alguém tenha direito de

fazer obras, pode, no caso de dano iminente, exigir do autor delas as necessárias garantias
contra o prejuízo eventual.

O direito de pré-ocupação também é relativizado pelo interesse público.

Dentro do direito de vizinhança também tem o direito de passagem forçada.

Podem acontecer, principalmente em situações de herança em que um imóvel fique

encravado (para se movimentar precisa necessariamente passar por outro imóvel). Isso
acontece quando um imóvel não tem passagem para Porto, nascente ou via pública. Quando
isso acontecer, o Juiz decidirá que sua passagem forçada será realizada pelo imóvel que menos
causar prejuízo ao outro. Então apesar de termos um local de distância menor, aquele local
poderá ser mais produtivo, e a via mais longa, poderá ser improdutiva.

Para um imóvel (C) chegar na via pública precisa atravessar um outro imóvel (A). Então o
Juiz vai impor que a A que C atravesse, ele também vai impor a C que indenize a A, por exemplo
o valor da desvalorização do imóvel.
 Não se deve confundir passagem forçada com servidão. A passagem forçada é do imóvel
encravado e tem a saída forçada pelo Juiz. Na passagem forçada existe a NECESSIDADE.

Na servidão, não tem a Necessidade, existe a UTILIDADE. O prédio A tem uma saída para
praia, mas ele tem uma distância bem longa, só que seria muito mais útil para A se ele pudesse
sair por B. Na servidão deve haver acordo. Essa situação não poderá ser determinada pelo Juiz,
pois não existe o instituto da necessidade.

Na Servidão só terá indenização se esse for o termo do acordo.

O acordo ou determinação judicial é averbado no registro do imóvel. E é possível pedir a

revogação da passagem forçada, caso essa deixe de ser necessária.

Art. 1.279. Ainda que por decisão judicial devam ser toleradas as interferências, poderá o
vizinho exigir a sua redução, ou eliminação, quando estas se tornarem possíveis.

A doutrina afirma que na passagem forçada se o proprietário não tiver dinheiro para
pagar, sendo essa indenização obrigatória, isso vira dívida do Estado, porque o Poder público
tem a obrigação de garantir a função social do imóvel e a passagem forçada vinculada a
utilização do imóvel que por sua vez está vinculada a função social. E se o imóvel não for utilizado
ou for subutilizado ele será desapropriado pela quebra da função social.

A obrigação do Estado é garantir a viabilidade do imóvel, afinal de contas se o imóvel não

estiver ocupado ele seria desapropriado pela não utilização e isso seria um venire contra factum
proprium do próprio do Estado.

A doutrina tem desenvolvido um instituto que está no meio, a chamada passagem forçada
funcional.

O imóvel A tem uma saída para via pública, nesse caso se A quisesse atravessar por B seria
uma servidão. Contudo, para A ir para via pública passa por uma via sinuosa que não permite
caminhões de três ou quatro eixos. Mas a produtividade de A é tão grande que ela precisa de
caminhões de mais de três eixos. E se ela produz menos do que é possível, ela estaria produzindo
menos do que deveria e estaria descumprindo a função social. Diante desse exemplo, a doutrina
inventa esse novo instituto pois deveria o judiciário intervir para garantir a função social da
propriedade.

Existe um poste que afirma que tem um poste que passa por A, e A entrou na justiça para
pedir que o poste passe por B e não por A, porque afeta menos B do que A. No meio do processo
descobriu-se se B era um Deputado. Mas a justiça determinou que o poste passe por B e não
por A, então foi retirado de A e colocado em B.
Um imóvel a depender da situação que o outro imóvel esteja ele será obrigado a tolerar
a passagem de cabos, tubos, iluminação, aquedutos, etc. Não pode um imóvel bloquear
elementos de subsistência para outro imóvel. Todavia, havendo prejuízos, deverá haver
pagamento de indenização. Além disso, o imóvel que está sofrendo a passagem, tem o direito
de escolher por onde ele quer que a passagem aconteça desde que isso ocorra de forma
justificada, ainda que seja mais caro.
Contudo, deve-se atentar para o seguinte: depois de colocada, contudo, isso só poderá
ser realizado se ele pagar, e se não cause nenhum prejuízo a outro imóvel, deve cumprir essas
duas condições.
 As empresas de comunicação usam postes para evitar a indenização a imóveis.
A Embasa usa uma tática de colocar os cabos até o limite da via pública, e a parte da área
da ligação interna, na parte privada, é com o proprietário. Existe um caso que uma pessoa pede
indenização a embasa por um vazamento na casa dela que retirou toda a terra embaixo do
imóvel, só que a Embasa agravou informando que a Defesa Civil disse que o prejuízo foi causado
pela tubulação do vizinho e que ele quem deve indenização. Contudo se a Embasa travessa no
limite da via pública, aí terá que indenizar.