Incorporação Imobiliária

Incorporação Imobiliária
7 Cuidados
Essenciais na
Hora de
Comprar um
Terreno
Alexandra Monteiro
Alexandra Monteiro
Incorporação Imobiliária
7 Cuidados Essenciais
na Hora de Comprar um Terreno
Apoio:
Copyright 2018 © One4 – Soluções em Real Estate
Conteúdo original por: Alexandra Monteiro
Revisão: Alexandra Monteiro
Projeto gráfico e Arte da Capa: Lucas Dornellas
Todos os direitos reservados à

One4 – Soluções em Real Estate
APRESENTAÇÃO
O ciclo de uma incorporação imobiliária é longo, o que torna esse tipo de

negócio um tanto arriscado.
Sendo a etapa de aquisição de terreno uma das mais importantes, já que

tudo será determinado a partir dela, a realização de uma análise profunda
e criteriosa torna-se fundamental para o sucesso do empreendimento.
Fazem parte desta os seguintes itens, que serão detalhados neste e-book,
a seguir:
1 – Análise econômico-financeira
2 – Legislação incidente
3 – Análises técnicas
4 – Análises jurídicas e tributárias
5 – Condições comerciais contratuais
6 – Análise mercadológica
7 – Acessibilidade e logística para a obra
O principal objetivo deste material é trazer informações e recomendações

valiosas para que o incorporador ou investidor do mercado imobiliário
esteja mais preparado no momento de decisão.
Sucesso a todos!
Alexandra Monteiro.
7 Cuidados Essencias na Hora de Comprar um Terreno Nº1
ANÁLISE
ECONÔMICO-FINANCEIRA
1
O valor de um imóvel é determinado pelo mercado geográfico no qual

está inserido, entretanto, mesmo que este esteja teoricamente de acordo
e respaldado por uma avaliação profissional, há métricas e indicadores
que devem ser levados em consideração para decidir se a compra de um
terreno será vantajosa ou não para o resultado de um empreendimento
imobiliário.
As métricas que menciono são, normalmente, baseadas no VGV (Valor

Geral de Vendas) e determinam quanto um terreno deve custar levando-se
em consideração o produto que poderá ser desenvolvido no local.
Por exemplo, existe uma métrica de mercado que baliza os preços de

terrenos vocacionados para o desenvolvimento de produtos residenciais
de padrão “econômico” ou “popular” entre 4% a 6% do VGV, sendo que
ainda é desejável que estes sejam adquiridos total ou parcialmente na
modalidade de permuta física.
Bem verdade que, não raramente, o valor de uma área pode ultrapassar o
que dizem tais métricas. Neste caso, a análise poderá levar em consi-
deração, além do resultado tangível do futuro empreendimento imobiliário,
valores intangíveis, tais como: visibilidade da marca, marketshare ou
outros. O que é importante é que a decisão do empresário seja consciente,
sabendo que, financeiramente, o resultado do projeto poderá não ser
tão atraente.
Existe também, no mercado imobiliário, um tipo de negociação que é

conhecido como “permuta financeira”, onde o valor do imóvel é pago
conforme o percentual de recebíveis do empreendimento após seu
lançamento. Isto é, no caso de o terreno custar o equivalente a 5% do VGV,
durante todos os meses do projeto, 5% dos recebíveis serão destinados
ao vendedor a título de pagamento pela aquisição do imóvel. Em caso de
loteamentos ou empreendimentos de padrão “popular” é comum ocorrer
este tipo de negociação, dado que muitas vezes, o vendedor não tem
interesse em receber unidades prontas como parte do pagamento.
Entretanto, há que se dizer que a tradicional permuta física é sempre mais
vantajosa para o incorporador.
2
Quanto aos indicadores econômico-financeiros, para analisá-los é

necessário se ter mais dados além do VGV, como:
• Produto
• Preço de venda
• Velocidade de vendas
• Custo de obra raso/m²
• Prazo e curva de obra
• Custos de projetos
• Custos e prazos das aprovações legais
• Custos com o PDV (Ponto de Venda)
• Despesas comerciais (corretagem & marketing)
• Custos de incorporação
• Datas estimadas para lançamento, início e término de obra
• Custo do capital investido
• Juros e condições para a concessão de financiamento à produção
(obra)
Os principais indicadores financeiros considerados são:
• Taxa Interna de Retorno – TIR

• Valor Presente Líquido – VPL
• Resultado Bruto
• Margem Bruta (%)
• Ebitda
• Margem Líquida
• Resultado Líquido
Todos eles servirão para avaliar a atratividade do negócio imobiliário
em questão.
Também existem outros indicadores importantes a serem avaliados no
fluxo de caixa do projeto que são: 1-) Exposição Máxima de Caixa - que
mostrará qual o máximo de aporte será necessário ao empreendimento
e quando este deverá acontecer; e 2-) Payback – equivale ao período que
será necessário para que todo o investimento aportado no projeto seja
recuperado pelos acionistas, ou o mês no qual esse aporte retornará ao
caixa do projeto e, após, para seus investidores.
3
Para a realização deste estudo econômico-financeiro recomenda-se a

utilização de um software adequado para que os números imputados e
extraídos sejam confiáveis, sem probabilidade de erro humano. Caso isso
não seja possível, uma boa planilha desenvolvida no Microsoft Excel poderá
atender, entretanto, recomenda-se que esta seja operada por um
profissional com muito domínio e responsabilidade, já que uma planilha
aberta sempre está sujeita a ter uma fórmula ou um conceito alterado,
mesmo que equivocadamente.
4
2
LEGISLAÇÃO INCIDENTE
5
No momento da compra de um terreno, é de extrema importância que

seja realizado um profundo estudo a respeito das Leis Municipais que in-
cidem sobre ele, pois estas terão impactos diretos sobre o potencial
construtivo do projeto. São elas:
• Plano Diretor
• Lei de Uso e Ocupação de Solo
• Lei de Zoneamento
• Código de Edificações
Entre outras, que podem variar de município para município.
Através destas Leis será possível conhecer o Coeficiente de Aproveitamen-
to (C.A.) e a Taxa de Ocupação (T.O.) do terreno, assim como também se
há Outorga Onerosa a se pagar pelo direito de construir para chegar a um
C.A. mais alto, por exemplo. É este conjunto de legislação que determina o
tipo de uso que poderá ser dado ao empreendimento, como por exemplo:
residencial, comercial ou misto.
Áreas destinadas a HIS (Habitação de Interesse Social) ou HMP (Habitação

de Mercado Popular) costumam ter regras específicas de ocupação e po-
tencial construtivo dentro de um mesmo Zoneamento.
No âmbito municipal, ainda é necessário que sejam solicitadas e verificadas

as Diretrizes incidentes sobre a área, certificando-se quanto a inexistência
de desapropriações totais ou parciais previstas ou obrigatoriedades de
construção ou extensão de vias, por exemplo.
Inclui-se nesta análise a solicitação de Diretrizes das concessionárias de
água, esgoto, gás e energia elétrica.
Além disso, importante verificar a implicação de outras instâncias, tais
como as Leis Estaduais e Leis Federais, a citar:
• Código Florestal Estadual e Federal
• CETESB (ou órgão equivalente fora do estado de SP)
• GRAPROHAB (ou equivalente fora do estado de SP)
• DERSA ou DER
• DAEE (ou outro equivalente fora do estado de SP)
• COMAER
6
Vale ressaltar que, em casos de projetos que devam se enquadrar em pro-

gramas especiais de financiamento à habitação, como o Minha Casa Minha
Vida, por exemplo, é necessário conhecer a fundo as regras de engenharia
aplicáveis para que não ocorram problemas sérios no momento de sub-
missão à aprovação do projeto no agente financeiro, neste caso, Caixa
Econômica Federal ou Banco do Brasil.
Outro aspecto que é bom destacar que caso exista a possibilidade de o

imóvel vir a ser tombado pelo Patrimônio Histórico ou este esteja nas
proximidades de outra edificação tombada, mesmo que não se encontre
nada a respeito nos registros da Prefeitura Municipal, o recomendável é
averiguar com cautela a questão nos órgãos competentes estaduais e
federais.
Certa vez, estava estudando um terreno para comprar na cidade de

Bauru – SP e percebi, junto com o arquiteto que estava realizando o
estudo de massa inicial do projeto, que ao lado existia uma pequena
estação ferroviária que poderia ter valor histórico e ser tombada. Pesquisei
na Prefeitura e havia apenas solicitações de tombamento à antiga estação,
mas nenhuma conclusão aos pedidos protocolados. Entretanto,
preocupada com tais solicitações à Prefeitura, fui pessoalmente ao
Condephaat – SP (Conselho de Defesa do Patrimônio Histórico,
Arqueológico, Artístico e Turístico subordinado à Secretaria da Cultura
do Estado de São Paulo) e eis que me deparei com o processo de
tombamento da referida estação, que restringia, e muito, o desenvolvi-
mento de qualquer empreendimento vertical num raio de 300 metros a
partir da edificação (área envoltória), que atingia o terreno objeto de estu-
do naquele momento. Após tal descoberta, e até uma audiência com os
conselheiros do Condephaat, a negociação e compra do terreno foi can-
celada, pois o projeto foi completamente inviabilizado.
7
ANÁLISES TÉCNICAS
8
Realizar estudos técnicos no terreno tem extrema relevância neste mo-

mento da aquisição. São estes os mais importantes:
1) Levantamento topográfico - permite que os estudos arquitetônicos

sejam realizados com mais assertividade e que as confrontações do imóvel
sejam confirmadas, evitando problemas jurídicos ou sinalizando a necessi-
dade de processos de retificação de área. O levantamento também previne
quanto a existência de eventuais cursos ou olhos d´água não identificados
corretamente dentro da propriedade que, às vezes, podem acabar por
inviabilizar todo o negócio.
Certa vez, identifiquei problemas de confrontações com vizinhos ao

realizar o levantamento topográfico de uma área em estudo para aquisição
na cidade de Campinas - SP. Na ocasião, o levantamento apresentado pelo
proprietário do terreno não demonstrava tais sobreposições de divisas, que
inviabilizavam a implantação do projeto no local. Como os vizinhos
confrontantes não se disponibilizaram a resolver a questão de forma
amigável, a compra do imóvel foi abortada pela incorporadora em tempo
de não haver nenhum grande prejuízo financeiro e litígios judiciais que
impediriam o lançamento imobiliário no prazo previsto.
2) Sondagem preliminar - objetiva conhecer melhor o tipo de solo

no qual será construído o empreendimento. Sugere-se que seja realizada
a sondagem preliminar com 5 a 10 pontos de perfuração no terreno e, de
preferência, que estes locais sejam estrategicamente definidos em
observância ao estudo arquitetônico do produto. Obviamente, este
procedimento não eliminará 100% dos riscos de ocorrer uma surpresa
durante a execução da fundação e contenção definitivas do empreendi-
mento, mas minimizará muito esta possibilidade. Tendo em vista que, a
depender do tipo de solo, o custo da fundação + contenção pode variar de
3% a 10% o valor total da obra (ou seja, variar muito) é bem recomendável
que esta análise preliminar seja realizada.
3) Análise ambiental - certificar-se de que o solo e o lençol freático do

terreno em questão não possuem nenhum tipo de contaminação é
imprescindível por questões de: saúde, tanto para os futuros moradores
quanto para os trabalhadores da obra; legislação, uma vez que as leis de
9
crimes ambientais são rigorosas; e financeira, pois sabe-se que uma

eventual remediação e descontaminação ambiental pode ser muito
demorada e onerosa, além de que os bancos financiadores de empreendi-
mentos imobiliários sempre solicitam este tipo de análise para autorizar a
concessão de crédito.
Há cidades, como São Paulo, por exemplo, que têm uma relação de áreas
possivelmente contaminadas. É bom certificar-se se este é o caso do
município no qual está buscando um terreno para incorporação imobiliária,
pois conhecer esta lista, até mesmo antes de iniciar a busca ou o estudo
mais aprofundado de um imóvel específico, é interessante e pode poupar
desgastes de tempo e dinheiro.
Terrenos que foram pontos de postos de combustíveis ou estão nas proxi-

midades de algum estabelecimento deste certamente terão algum tipo de
contaminação de solo e/ou de água.
Saliento também que é bem importante realizar este estudo com
empresas sérias e éticas do mercado para não se ter nenhum tipo de
problema futuro.
10
ANÁLISES JURÍDICAS E
TRIBUTÁRIAS
11
Analisar as condições jurídicas e tributárias do imóvel a ser comprado faz

parte dos cuidados que se deve ter nesta hora. Não se pode negligenciar
ter bons advogados para a condução da due dilligence documental tanto
do imóvel como de seus proprietários.
Os principais documentos dos proprietários do terreno e de seus

cônjuges, assim como das eventuais empresas das quais eles sejam
sócios, a serem analisados, são:
• Certidão dos Cartórios de Protestos (últimos 5 anos)
• Certidão de Distribuições da Justiça Federal, Ações e Execuções
Cíveis, Criminais e Fiscais (últimos 10 anos)
• Certidão de Distribuições Cíveis na Justiça Estadual (últimos 10 anos)
• Certidão de Distribuições Cíveis, Pedidos de Falência, de Concorda-
ta e/ou de Recuperação Judicial na Justiça Estadual (últimos 10 anos)
• Certidão de Executivos Fiscais Municipais e Estaduais
• Certidão dos Distribuidores da Justiça do Trabalho
• CND – Certidão Negativa de Débitos do INSS
• Certidão Conjunta de Quitação de Tributos Federais
Os principais documentos do imóvel a serem analisados são:
• Título de aquisição da propriedade

• Certidão de propriedade vintenária atualizada
• Certidão negativa de tributos imobiliários municipais
• Recibos e comprovantes de pagamento do Imposto Predial e
Territorial Urbano (IPTU) do ano anterior e atual
• Certidão negativa municipal referente a multas administrativas
(não tributárias)
• Certidão municipal comprovando que o imóvel não é objeto de
restrição por tombamento, manancial, contaminação, preservação
ambiental, ou outras.
• Certidão ou diretriz atualizada comprovando a inexistência de Decreto
de Utilidade Pública (DUP)
• Certidão negativa de débitos em atraso nas concessionárias de energia
elétrica, água e esgoto, telefonia e gás
• Caso exista alguma edificação no imóvel, é importante analisar seu
comprovante de regularidade – “Habite-se” ou “Auto de Conservação”
– assim como a Certidão Negativa de Débitos das contribuições
12
previdenciárias (CND do INSS) da construção

• Caso tenha sido demolida alguma edificação do imóvel, importante
receber o Alvará de Demolição, expedido pela Prefeitura, e a Certidão
Negativa de Débitos das contribuições previdenciárias (CND do INSS).
É bom salientar que caso exista a possibilidade de o imóvel vir a ser

tombado pelo Patrimônio Histórico ou este esteja nas proximidades de
outra edificação tombada, mesmo que não se encontre nada a respeito na
Prefeitura, o recomendável é averiguar com cautela a questão nos órgãos
competentes estaduais e federais.
A depender da particularidade de cada negócio, poderão ser solicita-
dos outros documentos e certidões para que se comprove, definitiva-
mente, que o imóvel não será onerado no futuro.
Também não é indicada a compra de áreas objeto de ações judiciais
de usucapião ou envolvidas em processo de inventário com muitos her-
deiros, devido ao grande prazo para que as conclusões definitivas acon-
teçam na Justiça Brasileira.
13
CONDIÇÕES COMERCIAIS
CONTRATUAIS
14
Existem (muitas) partes do contrato de aquisição de um terreno (Instru-
mento de Venda e Compra ou Promessa de Permuta) que não têm relação
direta com a parte jurídica, propriamente dita, embora sejam transcritas e
acompanhadas pelos advogados. Tais partes dizem respeito às condições
comerciais da negociação. Abaixo, estão elencadas algumas das principais
situações e cuidados que se deve ter:
1) Venda das unidades do permutante - alguns permutantes desejam
comercializar suas unidades, assim como a incorporadora. Isso gera um
conflito para o projeto, uma vez que se pode ter no mercado o mesmo
produto à venda em condições bastante desiguais. Desta forma, é funda-
mental que o Contrato preveja regras, como por exemplo: o permutante
só poderá colocar suas unidades à venda após a comercialização de 60%
das unidades da incorporadora e usará o mesmo ponto de venda, as mes-
mas imobiliárias e mesmas condições de preço e comissão de corretagem
praticadas pelo incorporador.
Também é ideal negociar o repasse de um percentual do VGV dessas ven-
das (normalmente entre 3% e 5%) ao incorporador, a título de reembolso
pelo esforço e desembolso de verba de marketing para a divulgação e
vendas dos produtos.
Alerta: mesmo que o permutante argumente que não terá a intenção de

levar à mercado suas unidades, aconselha-se regrar o Contrato para o
caso de mudanças desse pensamento no decorrer do projeto, como
simples precaução.
2) Garantia das unidades permutadas - é normal e esperado que o

permutante exija alguma garantia da incorporadora com relação à sua
promessa de permuta, uma vez que o pagamento só se dará no futuro.
Entretanto, deve-se avaliar muito bem os custos envolvidos nesta garantia.
Por exemplo: a modalidade de Carta Fiança é, extremamente,
onerosa. Já vi Cartas Fianças custarem duas vezes mais que o valor da
dívida a ser garantida. Ou seja, esse tipo de transação requer a imobilização
de um volume muito alto de capital e por muito tempo, o que não é nada
recomendável em um país tão instável quanto o Brasil.
15
Há outros tipos de garantias que podem ser concedidas: o próprio terre-

no em negociação; outros bens imóveis da incorporadora; unidades em
estoque de outro empreendimento já pronto, etc.
3) Valor de venda X área permutada - é importante determinar o
valor de venda/m² das unidades do projeto e considera-lo para cálculo do
valor total da transação imobiliária em questão (Valor Contábil do Negócio).
Muitas vezes há um desconforto por uma das partes em se fechar o
negócio em forma de permuta devido a incerteza quanto ao valor de
venda futuro das unidades no momento do lançamento. Nestes casos, vale
a pena traçar um “ábaco” de permuta, prevendo mudanças da área
permutada a medida que o valor de venda aumenta ou diminui, como
segue abaixo, por exemplo:
Recomenda-se, no entanto, mesmo que seja redundante, prever

cláusulas bem claras mencionando os limites quanto às faixas de valores e
áreas permutadas e enfatizando que mesmo que os valores/m² de venda
ultrapassem muito o teto previsto valerá o que está acordado no Contrato,
que continuará sendo irrevogável e irretratável.
4) Prazo para denúncia da incorporação - a Lei 4.591/64,
prevê, em seu artigo 32 , que a incorporação imobiliária pode ser cance-
lada (conhecido como prazo de carência) em até 180 dias após seu
registro, caso não atinja um percentual específico de vendas (a ser defini-
do pelo incorporador no Memorial de Incorporação). Este é um dispositi-
vo muito importante da Lei e é bom que que seja previsto no contrato de
aquisição que caso ocorra a denúncia da incorporação o terreno poderá
ser devolvido sem nenhuma ou com penalidade mínima. Claro que, neste
16
caso, uma condição é que o terreno esteja totalmente livre e desimpedido

e nas mesmas condições nas quais fora comprado.
Outras disposições comerciais também devem ser previstas e bem regula-

das nos Instrumentos jurídicos de aquisição, tais como:
• prazos para o desenvolvimento do projeto e Registro da Incorporação;
• prazos para a entrega das unidades ao permutante;
• responsabilidade sobre o pagamento do ITBI (Imposto Territorial de
Bens Imóveis) das unidades permutadas;
• caso haja inquilino no imóvel, devem ser previstos prazos rígidos para
a desocupação e multas para o vendedor caso estes prazos não sejam
cumpridos. Já vi alguns casos nos quais a responsabilidade de desocu-
pação ficou com o incorporador, pensando ser algo simples e previsto
em contrato de locação vigente, mas que depois virou um grande litígio
na justiça e prejuízo de anos.
17
ANÁLISE MERCADOLÓGICA
18
Fazer uma imersão na microrregião do terreno para conhecer em
detalhes sua localização e o tipo de pessoas que circulam e moram
em seu entorno imediato é importantíssimo para a definição do produ-
to a ser incorporado ali. Recomendo avaliar a região em horários e dias da
semana distintos.
Já estudei um terreno para compra, na região do Grande ABC – SP, que

parecia estar situado em um ótimo bairro residencial de médio-alto pa-
drão sócio econômico. De fato, estava, mas, ao passar pelo local à noi-
te, principalmente nos finais de semana, percebi que a região, inexpli-
cavelmente, sofria com a prostituição de rua, o que é uma característica
muito pejorativa para o mercado imobiliário, ainda mais se tratando
de empreendimentos residenciais de médio-alto padrão. Provavel-
mente, se não tivesse passado pela região em vários dias e também à noi-
te, antes de fechar negócio, não saberia disso e emitiria um relatório
favorável a aquisição do imóvel para a empresa.
Em especial quando não se conhece pessoalmente ou não se mora na

cidade na qual está se buscando um imóvel para incorporar um empreen-
dimento imobiliário é bom ter esse tipo de cuidado, pois são avaliações
qualitativas que comprometem o resultado de qualquer projeto e nunca
são informadas pelos vendedores, por motivos óbvios.
Existem ainda outros fatores de mercado importantes a serem avaliados

que são: concorrência local, preços, produtos e estoque.
Uma região com muita oferta e baixo VSO (Venda sobre Oferta) tende a ter
preços mais baixos de venda. Entretanto, uma região com pouca ou
nenhuma concorrência pode significar pouco interesse do mercado por
algum motivo específico, que deve ser averiguado com cautela.
No mercado há empresas com vasto know-how na realização estudos

mercadológicos qualitativos e quantitativos. No entanto, como estes estu-
dos são onerosos, ao se realizar, primeiramente, as análises apontadas aci-
ma, já é possível entender se vale à pena ou não ir para este próximo passo,
que requer maior investimento financeiro.
19
ACESSIBILIDADE E
LOGÍSTICA PARA A OBRA
20
Avaliar se a localização do terreno possui boa infraestrutura de transporte

público não é apenas uma questão comercial sobre a qualidade de vida
que os futuros moradores/usuários do empreendimento a ser construído
no local terão, mas também é importante em relação aos trabalhadores da
obra durante a sua construção. Assim como se informar se na cidade, ou
próximo dela, poderão ser encontrados todos os tipos de materiais e/ou
prestadores de serviço necessários para a construção e conhecer as
restrições de horários de trabalho e Lei do Silêncio, pois tudo isso terá
impacto direto sobre o custo e/ou produtividade da obra.
Verificar o tipo de vizinhança, os recuos e condições das construções
vizinhas também é altamente recomendável. Terrenos muito estreit-
os, por exemplo, podem ocasionar dificuldades aos acessos das máqui-
nas à obra principalmente se a torre a ser construída no local for muito alta,
nestes casos, os problemas podem ser grandes. Acessos por ruas muito
movimentadas ou avenidas de grande circulação de pessoas e veículos
também podem ocasionar sérios problemas logísticos.
Na cidade de São Paulo, por exemplo, existe uma área delimitada pela
Companhia de Engenharia de Tráfego – CET, denominada de Zona de
Máxima Restrição de Circulação – ZMRC que, desde 2008, tem 100 Km² de
extensão e engloba bairros como Jardins e Vila Mariana. Isso significa que a
circulação e o descarregamento de caminhões, nestes lugares da cidade, é
restrita antes da 22h.
Uma Lei como essa ou situações como as citadas acima podem onerar o
custo da obra, pois os valores de fretes de transporte dependem das difi-
culdades e horários de entrega, por exemplo. Tudo isso deve ser previsto e
contemplado na viabilidade econômico-financeira de aquisição do terreno.
Para que os passivos da execução e logística de obra sejam adequeda-

mente aferidos e levados em consideração no momento da aquisição do
terreno para que não hajam surpresas desagradáveis no decorrer do em-
preendimento recomenda-se a participação da equipe de engenharia &
construção na análise do imóvel e projeto estudado para esse. Só assim
prazos, custos e logística poderão ser bem avaliados e dimensionados e
considerados na análise de viabilidade econômico-financeira.
21
7 Cuidados Essencias na Hora de Comprar um Terreno Conclusão
CONCLUSÃO
A aquisição de um terreno para fins de incorporação imobiliária
requer uma série de cuidados que, muitas vezes, empresários ou
investidores que não estão habituados a tais negociações podem
desconhecer. Detalhes, que podem parecer excessos para
alguns, já foram motivos de insucessos em muitos empreendimen-
tos imobiliários que vi.
Este material trouxe apenas algumas das lições aprendidas que

carrego após anos de atuação no desenvolvimento e gestão de
projetos de grande porte e complexidade, nos quais pude viver e ver
acontecer ao meu lado muitas situações que foram consequências
de boas ou más aquisições de terreno.
É com essa bagagem que a One4 pode prestar a
consultoria mais adequada aos empresários e investidores do setor
imobiliário brasileiro em todo o ciclo da incorporação, desde a
aquisição do terreno ao lançamento do produto.
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irei compartilhar através da One4, ou, se preferir, entre em contato
direto:
E-mail: contato@one4re.com.br
WhatsApp: (11) 96061–5444
www.one4re.com.br
Muito obrigada por sua audiência!
22
Sobre Alexandra Monteiro,
Arquiteta e Urbanista, formada em 2001, pós-graduada em Gerenciamento

de Projetos, pelo MACKENZIE e pela FGV; cursou Atualização em
Marketing, na ESPM, em 2017. De 2008 ao final de 2016, atuou como
executiva responsável pela incorporação, marketing e vendas de
empreendimentos residenciais, comerciais e hoteleiros, em diversas
cidades do estado de São Paulo, desenvolvendo e lançando mais de
R$ 1,5 Bilhão em VGV.
Em 2017, fundou a One4 – Soluções em Real Estate, uma empresa na

qual divide seu know-how com outros profissionais do setor, tendo já dado
consultoria e gerenciado empreendimentos que somam mais de
R$ 300 Milhões de VGV. É autora de diversos artigos sobre o mercado
imobiliário e ministra palestras e cursos para incorporadores, corretores
e demais profissionais do segmento.
23

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O ciclo de uma incorporação imobiliária é longo, o que torna esse tipo de

Sendo a etapa de aquisição de terreno uma das mais importantes, já que

O principal objetivo deste material é trazer informações e recomendações

O valor de um imóvel é determinado pelo mercado geográfico no qual

As métricas que menciono são, normalmente, baseadas no VGV (Valor

Por exemplo, existe uma métrica de mercado que baliza os preços de

Existe também, no mercado imobiliário, um tipo de negociação que é

Quanto aos indicadores econômico-financeiros, para analisá-los é

• Taxa Interna de Retorno – TIR

Para a realização deste estudo econômico-financeiro recomenda-se a

No momento da compra de um terreno, é de extrema importância que

Áreas destinadas a HIS (Habitação de Interesse Social) ou HMP (Habitação

No âmbito municipal, ainda é necessário que sejam solicitadas e verificadas

Vale ressaltar que, em casos de projetos que devam se enquadrar em pro-

Outro aspecto que é bom destacar que caso exista a possibilidade de o

Certa vez, estava estudando um terreno para comprar na cidade de

Realizar estudos técnicos no terreno tem extrema relevância neste mo-

1) Levantamento topográfico - permite que os estudos arquitetônicos

Certa vez, identifiquei problemas de confrontações com vizinhos ao

2) Sondagem preliminar - objetiva conhecer melhor o tipo de solo

3) Análise ambiental - certificar-se de que o solo e o lençol freático do

crimes ambientais são rigorosas; e financeira, pois sabe-se que uma

Terrenos que foram pontos de postos de combustíveis ou estão nas proxi-

Analisar as condições jurídicas e tributárias do imóvel a ser comprado faz

Os principais documentos dos proprietários do terreno e de seus

Os principais documentos do imóvel a serem analisados são:

• Título de aquisição da propriedade

previdenciárias (CND do INSS) da construção

É bom salientar que caso exista a possibilidade de o imóvel vir a ser

Alerta: mesmo que o permutante argumente que não terá a intenção de

2) Garantia das unidades permutadas - é normal e esperado que o

Há outros tipos de garantias que podem ser concedidas: o próprio terre-

Recomenda-se, no entanto, mesmo que seja redundante, prever

caso, uma condição é que o terreno esteja totalmente livre e desimpedido

Outras disposições comerciais também devem ser previstas e bem regula-

Já estudei um terreno para compra, na região do Grande ABC – SP, que

Em especial quando não se conhece pessoalmente ou não se mora na

Existem ainda outros fatores de mercado importantes a serem avaliados

No mercado há empresas com vasto know-how na realização estudos

Avaliar se a localização do terreno possui boa infraestrutura de transporte

Para que os passivos da execução e logística de obra sejam adequeda-

Este material trouxe apenas algumas das lições aprendidas que

Muito obrigada por sua audiência!

Sobre Alexandra Monteiro,

Arquiteta e Urbanista, formada em 2001, pós-graduada em Gerenciamento

Em 2017, fundou a One4 – Soluções em Real Estate, uma empresa na

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