Trabalho Avaliação Módulo 3inbec

MARE & TAMAR
LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO
LAUDO Nº 000051 FEVEREIRO /2018
ALAMEDA DOS TUPUNIQUINS 872 unidade 31 8
SÃO PAULO - SP
Marcos Maciel Dias Almeida

Regina C. Penteado Figueiredo
Tais Marron
José Vilemar da Silva Lima
1
MARE & TAMAR
No Laudo: 00051
Solicitante: Sr. Rubens Paiva da Silva
Proprietário: Abel Souza
Finalidade: Determinação de Valor de Mercado para Venda
Endereço: Alameda dos Tupiniquins 895 unidade 31
VALORES DE AVALIAÇÃO
Considerando o imóvel livre de qualquer ônus, posse, domínio, hipoteca ou

desapropriações que pesem sobre o mesmo e para a finalidade específica para a qual foi
destinada esta avaliação, para a data base março/2018.
São Paulo, 11 de março de 2018.
MARE & TAMAR

Serviços Técnicos de Avaliação e Engenharia Ltda
CREA-SP XYZ 0001401
2
MARE & TAMAR
ÍNDICE
MÓDULO 1
RESUMO DA AVALIAÇÃO .................................................................................................. 4
MÓDULO 2
CÁLCULO DO VALOR DE MERCADO PARA VENDA ...................................................... 21
MÓDULO 3
FOTOS DOS ELEMENTOS AMOSTRAIS ........................................................................ 27
MÓDULO 4
ENQUADRAMENTO E ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO.......................................... 34
MÓDULO 5
DOCUMENTAÇÃO UTILIZADA ....................................................................................... 37
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MARE & TAMAR
MÓDULO 1
RESUMO DA AVALIAÇÃO
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MARE & TAMAR
M.1. INTRODUÇÃO
A MARE & TAMAR – Serviços Técnicos de Avaliação e Engenharia Ltda., inscrita no CNPJ-MF
sob o no XXXX Y Z, com sede na Rua Helena 280, cj. 607, São Paulo, SP, contratada pelo Sr.
Rubens Paiva da Silva – RG XYR 444-1000 e CPF 6400000000 procedeu à avaliação de Imóvel
localizado na Alameda dos Tupiniquins, 895 ap. 31 em São Paulo para a finalidade de
Determinação de Valor de Mercado, com data base para março de 2018.
O resultado da avaliação, bem como critérios técnicos, método adotado, nível de precisão e
fundamentação, definições técnicas, procedimentos para a determinação de valores estão
detalhadas neste laudo, onde estão detalhados os objetos da avaliação e memoriais de cálculo.
M.1.1. ESCOPO
Este trabalho tem por finalidade avaliar o imóvel residencial composto por terreno e edificação
para a obtenção do valor de mercado para fins de comercialização.
M.1.2. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL

Foram fornecidos documentos de registro do bem avaliando, como plantas registradas na
Prefeitura Municipal de São Paulo, escritura, IPTU, além de elementos fornecidos pelo
solicitante e dados obtidos em várias fontes cadastrais.
Foi realizada a inspeção no local em 05/03/2018 às 10:45h para verificação das informações a
seguir.
M.1.2.1. LOCALIZAÇÃO
O Município possui uma população de 11 milhões de habitantes (2016) e suas atividades

principais são indústria e comércio.
O imóvel está localizado no bairro de Moema, que é uma área nobre da Zona sul do município
de São Paulo Capital com população estimada em 100 milhões de habitantes.
Tipo do Imóvel Residencial

Proprietário Abel Souza
Endereço Alameda dos Tupiniquins, 895 ap. 31
Bairro Moema
Município / Estado São Paulo / S.P.
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MARE & TAMAR
M.1.2.2. ZONEAMENTO
O bem avaliando (imóvel) se encontra localizado na Zona Sul da capital

Características da Zona de Uso: ZM ( zona mista: destinada a uso residencial e
comercial) AIU -1
PLANTA DE LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL (BEM AVALIANDO)
Localização no Bairro
Vista Aérea
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MARE & TAMAR
M.1.3. CARACTERÍSTICAS DO LOGRADOURO DE SITUAÇÃO

Mão Qtd
Logradouro Largura Traçado Pavimentação Calçadas Guias Sarjetas
Direção Pistas
Alameda dos Tupiniquins Dupla 9,00 m Uma Retilíneo asfalto Sim Sim Sim
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MARE & TAMAR
M.1.4. MEIOS NORMAIS DE ACESSO
Pela própria rua e através de transporte coletivo (ônibus e metro)
M.1.4.1. CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO
Uso Predominante: Residencial, Comercial
Densidade de Ocupação: Média
Padrão Econômico: Médio/ Alto

(72% dos domincílios tem renda superior a 15 salários mínimos)
Distribuição da Ocupação: Horizontal
Área Sujeita a Enchentes: Não
Água, Esgoto, Energia Elétrica, Telefone, Asfalto, Guia/Sarjeta,

Melhoramentos Públicos: Gás, Iluminação Pública, Transporte Coletivo, Águas Pluviais,
Arborização/Jardins.
Transportes Coletivos: Ônibus / Metro / Aeroporto
Equipamentos Comunitários: Shopping Center/ Supermercado/ Parque Ibirapuera Lazer, Saúde,

Cultura, Educação, Segurança.
Intensidade de Tráfego: Médio
Nível de Escoamento: Bom
Principais Polos de Influência: Av. 23 de maio ( Moreira Guimarães) /Av. dos

Bandeirantes/ Av. República do Líbano / Av Ibirapuera
Principais Vias de Acesso: Av. 23 de maio ( Moreira Guimarães) /Av. dos
Bandeirantes/ Av. República do Líbano / Av Ibirapuera
M.1.5. DESCRIÇÃO GERAL DO IMÓVEL
Com base em vistoria realizada em 05/03/2018 as 10 horas e 45 minutos, foram verificadas as

condições construtivas da unidade (bem avaliando) e da edificação que compõe o condomínio
(área comum- interna e externa) em compatibilidades com a documentação e informações
fornecidas pelo proprietário.
Verificou-se tratar- se de uma edificação com idade de construção de 27 anos, com área útil de
200m² e área total de 385m².
O condomínio é composto por uma única torre de 14 andares sendo 13 unidades habitacionais,
sendo uma unidade por andar e que está implantada em um terreno plano com área de 1.607m².
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MARE & TAMAR
O Projeto arquitetônico é do renomado arquiteto Irsrael Rewin, concebido no partido

contemporâneo caracterizado por um estilo arquitetônico racional, com volumes e movimento,
utilizando linhas retas, revestimento em lito cerâmica e concreto aparente e pano de vidro.
Padrão construtivo da edificação é considerado de padrão alto, conforme classificação do
Sinapi.
O prédio possui na sua área comum:
Gerador Playground
Jardim Quadra Poliesportiva
Piscina Sala De Ginástica
Piscina Aquecida Salão De Festa / Cozinha de apoio
Piscina Infantil Salão De Jogos
Vestiário Sauna
A edificação passou por constantes reformas de manutenção dos equipamentos (elevador,

sauna, refeitório, garagem, etc) e em 2014, quando foram substituídos todos os quadros de
força e fiação, bem como as luminárias existentes por lâmpadas Led para adequar as condições
de redução de custo de energia.
Ocorreu a reforma da impermeabilização da área da piscina com reforma total. por se tratar de
ponto diferencial do Edifício. As duas piscinas possuem área de 160m² e estão revestidas em
pastilhas NGK e as áreas secas em mármore Travertino Romano Bruto.
FACHADA
9
MARE & TAMAR
Área da piscina reformada
Área da piscina antes da reforma
10
MARE & TAMAR
Unidade Habitacional 31 (BEM AVALIANDO)

A unidade habitacional é composta por:
Área útil 200m²
Área Total 385m²
Unidades por andar 1
Vagas de Garagem (un): 4
Padrão Construtivo: Alto
Idade: 27 anos
Estado de Conservação: Reparos Simples
Pé Direito: 2,70 m
Ambientes:
● hall elevador social privativo
● hall social
● lavabo
● sala de estar
● sala jantar
● sala lareira
● varanda (fachada)
● varanda gourmet (fechada) adaptada para sala piano/leitura
● suíte americana com varanda
● suíte americana com closet com varanda
● banheiro
● suíte com varanda / banheiro
● suíte casal com closet e varanda
banho casal com banheira
● sala de almoço
● adega
● cozinha
● área de serviço
● dormitório empregada
● banho empregada
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MARE & TAMAR
PLANTA BAIXA
Acabamentos:
● esquadrias: metálicas (linha Gold / preta)
● portas: madeira (guarnição especial) / pintura laca
● forro de gesso
● piso salas: mármore Branco Pigues
● hall social/ hall elevador/ lavabo: mármore Branco Piguês paginado
● circulação/ dormitório: taco Ipê clareado
● banho dormitórios 1/2/3: piso mármore branco/ pastilha
● banho casal: mármore Branco Pigues
● louças: Deca linha
● metáis: Deca linha
● cozinha/ sala de almoço /Área de serviço: Granito preto São Gabriel
● cozinha/ área de serviço: Metais Deca linha
REFORMAS:
Em 2009 houve reforma de todos os banheiros com substituição das instalações hidro-
sanitárias, acabamentos e revestimentos.
12
MARE & TAMAR
Em 2010, houve reforma da cozinha, sala de almoço e área de serviço com substituição das
instalações hidráulicas, elétrica, metais de acabamentos, revestimentos, revestimentos de
piso, paredes, gesso, luminárias pintura e móveis
Todos os dormitórios possuem armários embutidos com acabamento em laca.
M.1.6. DOCUMENTAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO
Número Matricula Cartório Data Registro

000452 2º Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo 14/03/ 1991
M.1.7. OCUPAÇÃO CIRCUNVIZINHA
Shopping Ibirapuera
Estação Eucaliptos (METRO)
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Parque Ibirapuera
Aeroporto Congonhas
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Escolas Padrão A
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Bares e restaurantes
Hospitais
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Laboratórios
Academias
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MARE & TAMAR
M.1.8. FOTOS DA EDIFICACAÇÃO (BEM AVALIANDO)
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MARE & TAMAR
M.1.9. PREMISSAS PARA A AVALIAÇÃO
Para esta avaliação foi considerada a área e do imóvel (bem avaliando) como sendo a
apresentada na documentação da matrícula do imóvel e nas plantas de aprovação do Edifício
onde o mesmo encontra-se localizado.
Considerou-se, como premissa, para efeito de avaliação, o bem livre de hipotecas, arrestos,
usufrutos, penhores, passivos ambientais ou quaisquer ônus ou problemas que prejudiquem o
seu bom uso ou comercialização.
A documentação fornecida para a elaboração deste relatório, é, por premissa, considerada boa
e válida, não tendo sido efetuadas análise jurídica ou medições de campo exceto estimativas
“in loco” para as benfeitorias e construções que foram devidamente conferidas.
Não foram efetuadas medições para comprovação da área informada nos documentos, não
sendo possível tecnicamente conciliar a vistoria física do imóvel com a documentação do
mesmo em anexo, bem como análise da matéria jurídica nela expressa, pois não é este o
objetivo deste trabalho.
Presume–se que não existam condições obscuras ou não aparentes, com relação ao imóvel
que o tornaria com mais ou menos liquidez. Nenhuma responsabilidade é assumida por estas
condições ou pelos serviços que possam vir a se tornar necessários para a descoberta desses
fatores.
19
MARE & TAMAR
O valor aqui atribuído se refere à finalidade específica deste laudo, ou seja, Valor de Mercado,
não podendo servir de base para outras finalidades, pois para tanto os critérios de avaliação
bem como os valores deverão ser reanalisados.
Vale ressaltar, que as informações prestadas junto ao Laudo de Avaliação não têm cunho
definitivo sobre a propriedade, litígios ou alienações dos referidos bens, sendo tão somente
uma análise baseada nas documentações fornecidas e acima referidas. Considerou-se que o
imóvel mostrado seja o mesmo descrito na documentação fornecida.
O laudo é considerado pela MARE &TAMAR – Serviços Técnicos de Avaliação e Engenharia

Ltda. como documento sigiloso, absolutamente confidencial, ressaltando-se que os trabalhos
não devem ser utilizados para outra finalidade que não seja as estabelecidas no termo de
referência.
M.1.10. SITUAÇÃO DE MERCADO
A região sul de São Paulo região muito valorizada dentro do município, sendo que o bairro de
Moema merece destaque tanto pela sua privilegiada localização quanto pelo padrão sócio
econômico da área.
Nos últimos 30 anos o bairro vem sendo ocupado por prédios de padrão médio/alto em
substituição a residências construídas em meados do século 20 quando ainda havia
predominância de chácaras residenciais.
Nos últimos anos no entanto, houve uma alteração no padrão do programa de ambientes mais
procurados pela população de classe média / média alta.
As varandas nos ambientes que eram tão valorizadas deram lugar as famosas “varandas
gourmet” e o alto custo dos condomínios aumentou a procura por condomínios com mais de
uma torre no conceito condomínio clube.
O que ocorre é que em Moema não há grande disponibilidade de áreas para ocupação para
esses empreendimentos o que elevou drasticamente o preço por metro quadrado desses novos
empreendimentos em detrimento a uma grande desvalorização dos prédios construídos que
não estão enquadrados dentro deste novo padrão de procura.
O Bem Avaliando está enquadrado como uma edificação de alto padrão com pequeno número
de unidades e num terreno muito grande elevando assim o custo da manutenção mensal.
20
MARE & TAMAR
MÓDULO 2
CÁLCULO DO VALOR DE MERCADO PARA VENDA
21
MARE & TAMAR
M.2. CALCULO DO VALOR DO IMÓVEL PARA VENDA
M.2.1. CONSIDERAÇÕES
O valor de mercado do imóvel foi obtido com base no unitário definido para o imóvel avaliando,
considerando-se as devidas correções específicas ponderadas pelo Método Comparativo
Direto de Dados de Mercado para adequá-lo às características do bem avaliando.
O unitário adotado foi determinado após uma ampla pesquisa junto ao mercado imobiliário,
através de contatos com corretores e imobiliárias atuantes.
Identificamos elementos comparativos válidos que, de acordo com as "Normas", devem possuir
os seguintes fatores de equivalência:
a) Equivalência de Situação: dá-se preferência a locais da mesma situação geo-sócio-

econômica, da mesma região e zoneamento.
b) Equivalência de Tempo: sempre que possível, os elementos comparativos devem

apresentar contemporaneidade com a avaliação.
c) Equivalência de Características: sempre que possível deve ocorrer à semelhança com o

imóvel objeto da avaliação no que tange à situação, grau de aproveitamento, características
físicas, adequação ao meio, utilização etc.
Em se tratando de uma região muito valorizada e que apresenta elementos únicos de

valorização na malha urbana, foram escolhidos elementos dentro do próprio bairro,
selecionadas com o intuito de atingir as melhores correlações com validação estatística.
O tratamento para alcançar a convicção do valor foi baseado em processo de inferência

estatística permitindo o cálculo de estimativa de valor não tendencioso, estabelecendo-
se intervalos de confiança e submetendo os dados a testes de hipóteses.
Os cálculos estatísticos foram realizados com o auxílio do Software SAB- Método
Comparativo (Dantas Engenharia de Avaliações) (Estatística Descritiva).
22
MARE & TAMAR
De acordo com o estabelecido no enquadramento ao item 9.2.1 da NBR 14653/2013 da

ABNT, adotamos para o tratamento estatístico dos elementos e estimativas a seguinte
variável explicativa inicial:
1- Área Construída (m²) = variável quantitativa em m²
Y = variável explicada do imóvel ou valor de mercado para venda do mesmo em R$/m² x

Ac (área construída).
M.2.2. MODELO DE REGRESSÃO LINEAR
Informações Complementares:
Variáveis e dados do modelo Quant.

Total de variáveis utilizadas: 6
Variáveis utilizadas no modelo: 1
Total de dados: 39
Dados utilizados no modelo: 12
K=6 (1+1) =12 GRAU 3
23
MARE & TAMAR
Relatório e Resultado do Programa

RESULTADO POR VARIÁVEL
RESÍDUOS
24
MARE & TAMAR
MATRIZ DE CORRELAÇÃO
HISTOGRAMA DOS RESÍDUOS
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MARE & TAMAR
Determinação do Valor de Mercado para Venda:
Área do avaliado= 230m²

Valor máximo = 10.438,90 R$/m² (+3,31%)
Valor mínimo = 9.747,30 R$/m² (-3,31%)
Valor central = 10.093,10 R$/m²
Valor total do bem avaliando=230 m² x 10.093,10 R$/m² = R$ 2.321.413,00
26
MARE & TAMAR
MÓDULO 3
ELEMENTOS COLETADOS
27
MARE & TAMAR
M.3.1. ELEMENTOS COLETADOS
IMÓVEL 1: ÀREA: 220,0

Preço: 9,856,00 R$/m²
Características
Características do Imóvel: Armário de Cozinha, Armário Embutido, Closet, Cozinha Grande, Depósito
Privativo no Subsolo, Despensa, Escritório, Lareira, Lavabo, Móveis Planejados, Quarto/WC Empregada,
Sala de Jantar, Sala Grande, Varanda, WC Empregada. 21 andares
Características das Áreas Comuns: Academia, Churrasqueira, Esquina, Piscina, Quadra Poliesportiva,
Sala de Ginástica, Salão de Festas, Salão de Jogos, Sauna
IMÓVEL 2: ÁREA: 166,00m²

Preço: 13,425,00 R$/m²
Características
Características do Imóvel: 3 suítes, home theater, sala com 2 ambientes, varanda, cozinha planejada,
lavanderia e dependências de empregada, 3 garagens fixas, depósito na garagem. Uma unidade por
andar com senha de acesso .
Acessibilidade, Acesso 24 horas, Área de Serviço, Armário de Cozinha, Armário Embutido, Lavabo,
Quarto/WC Empregada, WC Empregada
Características das Áreas Comuns: Piscina, Playground
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MARE & TAMAR

Preço: 11,010,00 R$/m²
Características
Ano de Construção: 1991

Características do Imóvel: Ar Condicionado, Área de Serviço, Armário de Cozinha, Despensa, Lavabo,
Quarto/WC Empregada, Terraço, TV a cabo, WC Empregada
Características das Áreas Comuns: Churrasqueira, Copa, Piscina, Playground, Salão de Festas, Salão
de Jogos

Preço: 12,956,00 R$/m²
:
Características

Características do Imóvel: 4 dormitórios sendo 4 suítes, com 180 m² de área útil, 3 vagas
Entrada Lateral, Interfone, Sistema de Incêndio, Terraço
Características das Áreas Comuns: Piscina, Playground, Salão de Festas
29
MARE & TAMAR

Preço: 13.320 R$/m²
Características

Características do Imóvel: 160.00 m de área útil, Sala de Jantar 4 dormitórios (sendo 2 suítes), área de
serviço, armário embutido, sala de jantar. Condomínio com: segurança, play-ground, salão de festas, sala
ginastica, 2 vagas de garagem., Segurança Patrimonial
Características das Áreas Comuns: Playground, Sala de Ginástica, Salão de Festas

Preço: 13.100,00 R$/m²
Características
Características do Imóvel: Andares: 12

Armário de Cozinha, Armário Embutido, Guarita ou Portaria, Interfone, Lavabo
Prédio com recuo, lazer completo, 3 vagas para autos.
Características das Áreas Comuns: Academia, Área de Lazer
30
MARE & TAMAR

Preço: 10.976,00 R$/m²
Características
Andares: 12 | Ano de Construção: 1988

Características do Imóvel: Andar Inteiro, Área de Serviço, Armário de Cozinha, Armário Embutido,
Closet, Depósito Privativo no Subsolo, Escritório, Lareira, Lavabo, Sala de Almoço, Terraço, WC
Empregada
Características das Áreas Comuns: Copa, Hidromassagem, Jardim, Playground, Salão de Festas

Preço: 11.425,00 R$/m²
Característica
Características do Imóvel: Sala de estar com amplo terraço fechado com vidro, sala de jantar, lavabo,
4 suites (principal com closet, terraço e hidro), copa, cozinha, dependências de empregada e 3 vagas de
garagem. Lazer.
Acesso 24 horas, Ar Condicionado, Área de Serviço, Closet, Despensa, Guarita ou Portaria, Segurança
Interna,
Características das Áreas Comuns: Copa, Entrada de Serv. Independente, Hidromassagem, Jardim, Piscina,
Playground, Quadra Poliesportiva, Sala de Ginástica, Salão de Festas, Salão de Jogos, Sauna
31
MARE & TAMAR

Preço: 10.100,00 R$/m²
Características

Características do Imóvel: 4 dormitórios sendo 3 suites, closet, terraço, lavabo, sala de almoço, cozinha,
área serviço, quarto e Área de Serviço, WC Empregada, 4 vagas para auto
Características das Áreas Comuns: Churrasqueira, Piscina, Sauna
IMÓVEL 10: ÁREA: 196,00m

Preço: 10.280,00 R$/m²
Características
Características do Imóvel: 210m² de área, 4 vagas de garagem, reformado. Living com terraço com
3 ambientes, lavabo, 4 dormitórios sendo 2 suites, todos com ar condicionado.
32
MARE & TAMAR

Preço: 12.500,00 R$/m²
Características
Características do Imóvel: Um apartamento por andar. Quatro suítes, sacada, home office, terraço,
closet, quatro vagas de garagem.
Área de Serviço, Closet, Despensa, Escritório, Lavabo, Sala de Almoço, Sala de Jantar
IMÓVEL 12: ÁREA: 210,00m

Preço: 11.048,00 R$/m²
Características
Características do Imóvel: 3 suites, armário embutido, Closet, Escritório, Lareira, Lavabo, Quarto/WC
Empregada, Sala de Almoço, Sala de Jantar, Varanda, WC Empregada
Características das Áreas Comuns: Salão de Vídeo/Cinema
33
MARE & TAMAR
MÓDULO 4
RESUMO DA AVALIAÇÃO
34
MARE & TAMAR
Tabela 1 da NBR 14563-2:2011 – Grau de fundamentação
Tabela 1 – Graus de fundamentação no caso de utilização de modelos de

regressão linear
Item Descrição Grau
III II I
1 Caracterização do imóvel Completa quanto a todas as Completa quanto às Adoção de situação

avaliando variáveis analisadas variáveis utilizadas no paradigma
modelo
2 Coleta de dados de Características conferidas pelo Características conferidas Podem ser

mercado autor do laudo por profissional utilizadas
credenciado pelo autor do características
laudo fornecidas por
terceiros
3 Quantidade mínima de 6 (k + 1), onde k é o número 4 (k + 1), onde k é o 3 (k + 1), onde k é

dados de mercado de variáveis independentes número de variáveis o número de
efetivamente utilizados independentes variáveis
independentes
4 Identificação dos dados de Apresentação de Apresentação de informações Apresentação de

mercado informações relativas a relativas aos dados e informações
todos os dados e variáveis variáveis efetivamente relativas aos dados
utilizados no modelo e variáveis
analisados na modelagem,
efetivamente
com foto
utilizados no
modelo
5 Extrapolação Não admitida Admitida para apenas uma Admitida, desde

variável, desde que: que:
a) as medidas das a) as medidas das

características do imóvel características do
avaliando não sejam imóvel avaliando
superiores a 100% do não sejam
limite amostral superior, superiores a 100%
nem inferiores à metade do limite amostral
do limite amostral inferior superior, nem
inferiores à metade
b) o valor estimado não do limite amostral
ultrapasse 10% do valor inferior
calculado no limite da
fronteira amostral, para a b) o valor estimado
referida variável não ultrapasse 10%
do valor calculado
no limite da
fronteira amostral,
para as referidas
variáveis,
simultaneamente
35
MARE & TAMAR
6 Nível de significância  10% 20% 30%

(somatório do valor das
duas caudas) máximo para
a rejeição da hipóteses
nula de cada regressor
(teste bicaudal)
7 Nível de significância 1% 5% 10%
máximo admitido nos
demais testes estatísticos
realizados
Tabela 5 da NBR 14563-2:2011 - Grau de precisão no caso de utilização de

tratamento por fatores
M.3.1. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO – VENDA
O presente trabalho é classificado como " Grau I" quanto à fundamentação da

avaliação do imóvel e "Grau III" quanto ao Grau de Precisão do valor do imóvel,
com amplitude de confiabilidade de 10,71%, segundo as Normas da ABNT –
Associação Brasileira de Normas Técnicas NBR 14653-2/2013.
36
MARE & TAMAR
MÓDULO 5
DOCUMENTAÇÃO UTILIZADA
37
MARE & TAMAR
M.5.1. DOCUMENTOS
1- IPTU
2- Plantas aprovadas pela prefeitura
3- Matrícula do Imóvel
38

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LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO

LAUDO Nº 000051 FEVEREIRO /2018

ALAMEDA DOS TUPUNIQUINS 872 unidade 31 8

Marcos Maciel Dias Almeida

Solicitante: Sr. Rubens Paiva da Silva

Proprietário: Abel Souza

Finalidade: Determinação de Valor de Mercado para Venda

Endereço: Alameda dos Tupiniquins 895 unidade 31

Considerando o imóvel livre de qualquer ônus, posse, domínio, hipoteca ou

São Paulo, 11 de março de 2018.

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M.1.2. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL

O Município possui uma população de 11 milhões de habitantes (2016) e suas atividades

Tipo do Imóvel Residencial

O bem avaliando (imóvel) se encontra localizado na Zona Sul da capital

PLANTA DE LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL (BEM AVALIANDO)

M.1.3. CARACTERÍSTICAS DO LOGRADOURO DE SITUAÇÃO

M.1.4. MEIOS NORMAIS DE ACESSO

Pela própria rua e através de transporte coletivo (ônibus e metro)

M.1.4.1. CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO

Uso Predominante: Residencial, Comercial

Densidade de Ocupação: Média

Padrão Econômico: Médio/ Alto

Área Sujeita a Enchentes: Não

Água, Esgoto, Energia Elétrica, Telefone, Asfalto, Guia/Sarjeta,

Transportes Coletivos: Ônibus / Metro / Aeroporto

Equipamentos Comunitários: Shopping Center/ Supermercado/ Parque Ibirapuera Lazer, Saúde,

Intensidade de Tráfego: Médio

Nível de Escoamento: Bom

Principais Polos de Influência: Av. 23 de maio ( Moreira Guimarães) /Av. dos

M.1.5. DESCRIÇÃO GERAL DO IMÓVEL

Com base em vistoria realizada em 05/03/2018 as 10 horas e 45 minutos, foram verificadas as

O Projeto arquitetônico é do renomado arquiteto Irsrael Rewin, concebido no partido

A edificação passou por constantes reformas de manutenção dos equipamentos (elevador,

Área da piscina reformada

Área da piscina antes da reforma

Unidade Habitacional 31 (BEM AVALIANDO)

Área útil 200m²

Área Total 385m²

Unidades por andar 1

Vagas de Garagem (un): 4

Padrão Construtivo: Alto

Estado de Conservação: Reparos Simples

M.1.6. DOCUMENTAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO

Número Matricula Cartório Data Registro

M.1.7. OCUPAÇÃO CIRCUNVIZINHA

Estação Eucaliptos (METRO)

M.1.8. FOTOS DA EDIFICACAÇÃO (BEM AVALIANDO)

M.1.9. PREMISSAS PARA A AVALIAÇÃO

O laudo é considerado pela MARE &TAMAR – Serviços Técnicos de Avaliação e Engenharia

M.1.10. SITUAÇÃO DE MERCADO

M.2. CALCULO DO VALOR DO IMÓVEL PARA VENDA

a) Equivalência de Situação: dá-se preferência a locais da mesma situação geo-sócio-

b) Equivalência de Tempo: sempre que possível, os elementos comparativos devem

c) Equivalência de Características: sempre que possível deve ocorrer à semelhança com o

Em se tratando de uma região muito valorizada e que apresenta elementos únicos de

O tratamento para alcançar a convicção do valor foi baseado em processo de inferência

De acordo com o estabelecido no enquadramento ao item 9.2.1 da NBR 14653/2013 da

1- Área Construída (m²) = variável quantitativa em m²

Y = variável explicada do imóvel ou valor de mercado para venda do mesmo em R$/m² x

M.2.2. MODELO DE REGRESSÃO LINEAR

Variáveis e dados do modelo Quant.