061b74f8d3 Laudo de AvaliaAAo Do ImAvel

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Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por ADRIANO JOSE RODRIGUES LOPES e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 10/09/2018 às 23:51 , sob o número WAUF18700092851
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A. J. R. Lopes CREA-SP 2113701
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO

DA COMARCA DE AURIFLAMA - ESTADO DE SÃO PAULO
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1001291-76.2016.8.26.0060 e código 3BE485B.
ADRIANO JOSÉ RODRIGUES LOPES, brasileiro, RG nº 23.313.271-5, inscrito
no CPF sob o nº 095.492.648-07, engenheiro civil devidamente registrado no CREA-SP sob o nº
506.088.112-1, perito nomeado por V. Exa. nos autos da EXECUÇÃO DE TÍTULO
EXTRAJUDICIAL - CHEQUE, que JAIME VIÚDES CARRASCO E OUTRO move contra
EMERSON MARTINS DA SILVA FILHO, após realizar diligências e vistorias vêm mui
respeitosamente apresentar as conclusões a que chegou no presente trabalho.
LAUDO DE AVALIAÇÃO
DE IMÓVEL RURAL
PROCESSO Nº: 1001291-76.2016.8.26.0060

EXEQUENTE: JAIME VIÚDES CARRASCO e outro
EXECUTADO: EMERSON MARTINS DA SILVA FILHO
LOCALIDADE: IMÓVEL GERAL DA FAZENDA BARREIRO
AURIFLAMA-SP.
DATA BASE: SETEMBRO/2018
A. J. R. Lopes Engenharia e Avaliações - ME

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CNPJ 28.433.768/0001-78 – email: ajrlopes@gmail.com – Tel.: (17) 99237-1416
Rua Antonio Miranda, nº 33-53 – Vila Cachopa – CEP 15350-000 – Auriflama-SP.
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1) CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES
1.1) Interessado
JAIME VIÚDES CARRASCO
1.2) Proprietários
JÉSSICA MARTINS DA SILVA E ÉMERSON MARTINS DA SILVA FILHO
1.3) Objetivo
Constitui objetivo do presente trabalho a determinação do justo valor de mercado do

imóvel abaixo especificado, dentro da finalidade indicada:
►Tipo: Imóvel Rural;
►Endereço: Acesso principal pela Estrada Vicinal Luiz Bido, conforme foto no anexo;
► Município: Auriflama-SP.;
► Finalidade: apuração do valor de venda para o imóvel em questão, bem como, a

apresentação dos fatores que subsidiaram a execução do mesmo.
1.4) Atividades Básicas
Compreendem as etapas desenvolvidas durante a realização do presente trabalho

avaliatório:
►Vistoria: Efetuada no dia 19 de julho de 2018, às 13:30 hs.
► Diagnóstico do mercado.
► Coleta de dados:
Procedida através de levantamentos realizados em imobiliárias, corretores de imóveis e

contato direto com proprietários na região onde se situa o imóvel.
► Escolha e justificativa da metodologia e critérios de avaliação.
► Cálculo do valor do imóvel.

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► Considerações finais e conclusão.
1.5) Conceito de valor
Entendemos como valor de mercado, a expressão monetária do bem, à data de referência
da avaliação, numa situação em que as partes, conhecedoras das possibilidades de seu uso e envolvidas
em sua transação, não estejam compelidas à negociação.
O referencial adotado nesta avaliação encontra respaldo na NBR-14.653-1 da ABNT

(Norma Brasileira para Avaliação de Bens – Parte 1), onde, no seu item 3.44, preceitua:
“valor de mercado: quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e

conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente.”
Esse valor corresponde também ao preço que se definiria em um mercado de

concorrência adequada, caracterizado pelas seguintes premissas:
homogeneidade dos bens levados a mercado;
número elevado de compradores e vendedores de tal sorte que não possam

individualmente ou em grupos, alterar o mercado;
inexistência de influências externas;
racionalidade dos participantes e conhecimento absoluto de todos sobre o bem, o

mercado e as tendências deste;
perfeita mobilidade de fatores e de participantes, oferecendo liquidez com liberdade

plena de entrada e saída do mercado.
De acordo com a União Panamericana de Associações de Avaliação (UPAV):
1. O valor de um bem depende da finalidade da avaliação e da definição aplicável para o

caso específico em análise, no momento estabelecido para o trabalho avaliatório.
2. A União Panamericana das Associações de Avaliações (UPAV) adota a definição contida

na Norma IVS-1:
“5.2 – Valor de Mercado – a quantia estimada pela qual um bem poderia ser negociado
na data da avaliação, entre um comprador disposto a comprar e um vendedor disposto a vender, em uma

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transação livre, através de comercialização adequada, em que as partes tenham agido com informação
suficiente, de maneira prudente e sem coação.”
1.6) Condições e limitações
Este parecer técnico avaliatório segue as condições e limitações abaixo relacionadas:
► Neste trabalho computamos como corretos os elementos documentais consultados e

as informações prestadas por terceiros, de boa fé e confiáveis.
► Esta avaliação não tem por finalidade determinar o valor de mercado em uso, dos bens
acima citados. Os valores determinados nesta avaliação não consideram os equipamentos instalados e
integrados no processo produtivo, pois no local funcionava um frigorífico e o mesmo se encontra
desativado.
► O trabalho apresentado e os resultados finais são válidos apenas para a sequência

metodológica apresentada, sendo vedada a utilização deste parecer em conexão com qualquer outro.
► A responsabilidade técnica pelo presente trabalho encontra-se explicitada na

legislação que disciplina o exercício da profissão, bem como em regulamentos elaborados pelo respectivo
conselho profissional.
► Por fugir à finalidade principal deste trabalho, dispensamos considerações legais de

mérito, concernentes a títulos, invasões, hipotecas, superposição de divisas, etc., providências estas que
consideramos de caráter jurídico.
2) METODOLOGIA E CRITÉRIO DE AVALIAÇÃO
2.1) MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO
A metodologia adotada para determinação do valor da terra nua foi através do método
comparativo direto de dados de mercado, nos termos do item 8.2.1 da NBR-14.653-1 (Norma Brasileira
para Avaliação de Bens – Parte 1), onde encontramos a seguinte definição:
"8.2.1 Método comparativo direto de dados de mercado
Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos
elementos comparáveis, constituintes da amostra.”
Este método é aquele que define o valor através da comparação com dados de mercado
assemelhados quanto às características intrínsecas e extrínsecas. As características e os atributos dos

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dados pesquisados que exercem influência na formação dos preços e consequentemente, no valor, devem
ser ponderados por homogeneização por fatores ou por inferência estatística, respeitados os níveis de
fundamentação e precisão definidos em Norma. É condição fundamental para aplicação deste método a
existência de um conjunto de dados que possa ser tomado, estatisticamente, como amostra do mercado
imobiliário.
2.2) MÉTODO EVOLUTIVO
O Método Evolutivo é aquele utilizado para identificar o custo de reedição de

benfeitorias. Pode ser apropriado pelo custo unitário básico de construção ou por orçamento, com citação
das fontes consultadas.
O valor das benfeitorias é obtido através da determinação dos custos de construção,

somados com os custos diretos e indiretos advindos da atividade e com o lucro do empreendedor e
depreciados em função da idade aparente das benfeitorias.
Valor da Benfeitoria = CUB/m² x Área x BDI x Depreciação
Na vistoria, realizada no dia 19/07/2018, foram examinadas a tipologia, o estado de

conservação, o padrão construtivo determinado pelos materiais aplicados e a idade aparente das
edificações.
AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS:
Valores obtidos através da quantificação de custos de benfeitorias utilizando índices

divulgados pelo SINDUSCON/SP – MÊS DE AGOSTO/2018.
O valor da benfeitoria é obtido através do método evolutivo, somando-se o valor da

construção “nova” calculado através de índices divulgados pelo SINDUSCON/SP – MÊS DE AGOSTO/2018,
com custos diretos e indiretos advindos da atividade: custos financeiros, despesas de vendas e lucro do
empreendedor, que devem ser contemplados no mercado por meio do cálculo do fator de
comercialização. O fator comercialização deverá ser fixado como resultante de pesquisa de mercado e
poderá ser igual, maior ou menor que a unidade, dependendo das condições do mercado na data de
referência da avaliação. No caso deste trabalho, o fator de comercialização (Fc) foi arbitrado = 1,0 pela
impossibilidade de se fazer um comparativo direto com imóveis (construções) semelhantes. A
depreciação deve ser usada em função da idade aparente das construções.
Sendo assim, calculamos o BDI em 28,65%, valores praticados no mercado e em

concordância com outras avaliações realizadas para corretoras de seguros, bancos e outras instituições
do mercado financeiro.

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Para a depreciação, utilizamos Tabela de Ross-Heideck (em anexo)
Considerando-se o padrão de acabamento do imóvel, utilizou-se o seguinte índice

da construção civil:
SETOR DE ECONOMIA SINDUSCON-SP
BOLETIM ECONÔMICO AGOSTO DE 2018.
2.3) Especificação da avaliação
A NBR-14.653-1 (Norma Brasileira para Avaliação de Bens - Parte 1) em seu item 9,

determina que uma avaliação será especificada em decorrência de prazos demandados, recursos
despendidos, disponibilidade de dados de mercado e natureza do tratamento a ser empregado, tudo isto
relativo a fundamentação e precisão, assim definidos:
“A fundamentação será função do aprofundamento do trabalho avaliatório, com o

envolvimento da seleção da metodologia em razão da confiabilidade, qualidade e quantidade dos dados
amostrais disponíveis.
A precisão será estabelecida quando for possível medir o grau de certeza e o nível de erro
tolerável numa avaliação. Depende da natureza do bem, do objetivo da avaliação, da conjuntura de
mercado, da abrangência alcançada na coleta de dados (quantidade, qualidade e natureza), da
metodologia e dos instrumentos utilizados.”
Os graus de fundamentação e precisão foram definidos na NBR-14.653-2 (Norma

Brasileira para Avaliação de Bens - Parte 2), a seguir reproduzidos:
Método Comparativo
Tabela de Fundamentação no caso de utilização de tratamento por fatores
Grau
Item Descrição
III II I
Completa quanto a Completa quanto aos
Caracterização do imóvel Adoção de situação
1 todos os fatores fatores utilizados no
avaliando paradigma
analisados tratamento
Quantidade mínima de
2 dados de mercado, 12 5 3
efetivamente utilizados
Apresentação de
informações relativas a Apresentação de
todas as características Apresentação de informações relativas a
Identificação dos dados dos dados analisadas, informações relativas a todas as características
3
de mercado com foto e todas as características dos dados
características dos dados analisadas correspondentes aos
conferidas pelo autor do fatores utilizados
laudo
Intervalo admissível de
4 ajuste para o conjunto de 0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50
fatores
No caso de utilização de menos de cinco dados de mercado, o intervalo admissível de ajuste é de 0,80 a 1,25, pois é desejável
que, com um número menor de dados de mercado, a amostra seja menos heterogênea.

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Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentação, devem ser

considerados os seguintes critérios:
► na tabela localizada na página anterior, identificam-se três campos (graus III, II e I) e quatro
itens;
► o atendimento a cada exigência do grau I terá um ponto; do grau II, dois pontos; e do grau III,
três pontos;
► o enquadramento global do laudo deverá considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto
de itens, atendendo à tabela.
Tabela de Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação

no caso de utilização de tratamento por fatores
Graus III II I
Pontos mínimos 10 6 4
Itens 2 e 4 no grau III, Itens 2 e 4 no mínimo
Todos, no mínimo no
Itens obrigatórios com os demais no no grau II e os demais
grau I
mínimo no grau II no mínimo no grau I
Tabela de Grau de Precisão nos casos de utilização de modelos de regressão

linear ou do tratamento por fatores.
Grau
Descrição
III II I
Amplitude do intervalo de confiança de 80 %
≤ 30 % ≤ 40 % ≤ 50 %
em torno da estimativa de tendência central
Nota: Quando a amplitude do intervalo de confiança ultrapassar 50%, não há classificação do
resultado quanto à precisão e é necessária justificativa com base no diagnóstico do mercado.
Método Evolutivo
Tabela: Grau de Fundamentação no caso de utilização do método da
quantificação de custos de benfeitorias
Grau
Item Descrição
III II I
Pela utilização de Pela utilização de custo

Pela elaboração de
Estimativa do Custo Custo Unitário Básico para projeto diferente do
1 orçamento, no mínimo
Direto para projeto semelhante projeto padrão com os
sintético.
ao projeto padrão. devidos ajustes.
2 BDI Calculado Justificado Arbitrado

Calculada pelo
levantamento do custo Calculada por métodos
de recuperação do bem, técnicos consagrados,
3 Depreciação Física para deixá-lo no estado considerando-se idade, Arbitrada
novo ou caso de bens vida útil e estado de
novos ou projetos conservação.
hipotéticos.

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no caso de utilização do método evolutivo
Graus III II I
1, com o 3 no mínimo 1 e 2, no mínimo no Todos, no mínimo no
Itens obrigatórios
no Grau II Grau II grau I
2.4) Aproveitamento eficiente
O princípio que norteou o trabalho avaliatório é o do aproveitamento eficiente,

determinado por análise do mercado imobiliário, cujo conceito encontra-se assim definido na NBR-
14.653-2 (Norma Brasileira para Avaliação de Bens - Parte 2) da ABNT:
"Aquele recomendável e tecnicamente possível para o local, numa data de referência,

observada a tendência mercadológica nas circunvizinhanças, entre os diversos usos permitidos pela
legislação pertinente".
2.5) Justificativa da Metodologia

Dentro da região de influência na qual se insere o imóvel não foi possível identificar uma
amostragem em tamanho suficiente para se obter um valor médio confiável. Tal fato nos levou a aplicação
do método comparativo, com maior precisão para o caso em questão, na avaliação da terra nua.
Para avaliação das benfeitorias, foi adotado o método evolutivo, por se tratar de um
imóvel totalmente atípico, tornando impossível encontrar outros imóveis anunciados no mercado com as
mesmas características. Isto impossibilita a utilização do método de comparação (COMPARATIVO DIRETO
DE DADOS DE MERCADO), seja por fatores ou inferência estatística.
Veja abaixo a definição do MÉTODO EVOLUTIVO.

“Identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes. Caso a
finalidade seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o fator de comercialização.
Indicado para obter o valor de mercado no caso de inexistência de dados amostrais semelhantes ao
avaliando. É o caso de residências de alto padrão, galpões, entre outros.”
Quer dizer, levantaremos os custos envolvidos em se construir um imóvel idêntico a este,

com as mesmas características, e faremos a depreciação através de uma tabela consagrada e indicada
pela Norma Técnica. A depreciação será feita levando-se em consideração o estado de conservação e a
idade aparente do imóvel.
Porém, a informação gerada pelo MÉTODO EVOLUTIVO nos indicará somente o valor de
mercado da edificação. Precisaremos somar o valor do terreno em terra nua, como se nada ali estivesse
construído, para obter o valor de mercado justo e correto do imóvel.

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A Norma nos orienta a usar, preferentemente, o MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE

DADOS DE MERCADO, com a utilização dos demais métodos somente na impossibilidade de usar este.
O processo comparativo utilizado para avaliação da terra nua, muito embora a pesquisa
abranja imóveis similares em tamanho, padrão e local, requer uma melhoria no seu grau de precisão,
obtida por outro processo auxiliar, denominado Homogeneização de Valores. Tal processo, recomendado
por normas técnicas, visa corrigir as discrepâncias dos elementos comparativos, através de fatores cuja
aplicação de um ou outro, depende de cada caso. Assim, os fatores fundamentais, como: localização,
atualização, fonte, testada e profundidade, topografia, padrão construtivo, idade e conservação, etc., são
levados em conta para que os elementos sejam mais comparáveis, não obstante a similaridade já pré-
selecionada na pesquisa.
O resultado comparativo de dados de mercado, apesar de sua simplicidade, é dos mais

precisos pela relação direta de cotejamento com o mercado, evitando processos indiretos de reprodução
ou involutivos, que, na maioria das vezes, trazem alguma imprecisão.
O método comparativo, dado as características do imóvel em questão e pela viabilidade
de sua aplicação ao caso, é o que mais se ajusta para a determinação do valor de mercado da terra nua.
Para melhorar ainda mais a precisão, após o processo de homogeneização, a média obtida
passa por processo de saneamento de valores que eventualmente situam-se muito distantes do seu valor
médio, distorcendo o valor unitário. Em geral, utiliza-se um intervalo de confiança de até 50%, eliminando-
se os valores fora deste intervalo e recalculando-se a nova média (média saneada).
Assim, o valor unitário obtido pode ser considerado como o real valor de mercado para a
terra nua.
3) DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO
3.1) Homogeneização de Valores
Concluída a pesquisa de ofertas de imóveis similares faz-se necessário a aplicação do

processo denominado homogeneização de valores. Tal processo consiste basicamente na aplicação de
diversos fatores objetivando tornar as pesquisas mais comparáveis ao imóvel avaliando, pois por mais
similares que sejam sempre apresentam algumas diferenças com relação ao imóvel que na maioria das
vezes é adotado como paradigma de comparação.
No presente estudo utilizou-se o método comparativo de vendas/ofertas para obter o
valor do imóvel de interesse.
O método comparativo de vendas/ofertas baseia-se na comparação de vendas/ofertas

ocorridas de imóveis com as mesmas características com base em pesquisas de mercado. Depois de

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efetuada a pesquisa de mercado, torna-se necessário utilizar um método para a homogeneização dos
valores pesquisados de forma a subtrair ou acrescentar valor ao bem avaliado (Moreira, 1994).
3.2) Fator de Fonte (Fator de oferta ou de euforia) Ff
Tomado como 0,90 para imóveis em oferta de venda, considerando-se o desejo de vender
e a negociação a ser realizada. Para negociações realizadas, Ff = 1.
3.3) Fator de localização Floc
Para a classificação do imóvel foi utilizada a ABNT NB-613/80, que dispõe sobre avaliação
de imóveis rurais e estabelece oito classes para o uso da terra. As classes definidas pela norma são:
► Classe I: Terras cultiváveis aparentemente sem problemas de conservação.
► Classe II: Terras cultiváveis com pequenos problemas de conservação.
► Classe III: Terras cultiváveis com graves problemas de conservação.
► Classe IV: Terras cultiváveis apenas ocasionalmente ou em extensão limitada com

graves problemas de conservação.
► Classe V: Terras próprias para pastagens, sem problemas de conservação.
► Classe VI: Terras próprias para reflorestamento, com pequenos problemas de

conservação.
► Classe VII: Terras próprias para pastagens ou reflorestamento, com graves problemas
de conservação.
► Classe VIII: Terras próprias apenas para abrigo da fauna silvestre, como ambiente para
recreação ou para armazenamento de água.
Segundo Moreira (1994), a situação do imóvel sobre o ponto de vista da circulação é

fundamental na avaliação de uma propriedade rural. Para a análise da situação do imóvel, foi utilizada a
chamada “Escala de Mendes Sobrinho”, citada por Moreira (1994), que dispõe as seguintes classificações
sobre a localização do imóvel:
► Situação ótima (100%): Imóvel com face para a rodovia asfaltada.
► Situação muito boa (95%): Imóvel servido por rodovia de primeira classe não
pavimentada.

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► Situação boa (90%): Imóvel servido por rodovia não pavimentada, mas que oferece
boas condições de praticabilidade.
► Situação desfavorável (80%): Imóvel servido por estrada ou servidão que não oferecem
boas condições de praticabilidade.
► Situação má (75%): Imóvel servido por estrada ou servidão, com problemas sérios de
praticabilidade na estação chuvosa.
► Situação péssima (70%): Imóvel servido por estrada ou servidão, com problemas sérios
de praticabilidade durante todo o ano.
A Tabela abaixo representa a combinação dos fatores que retratam a situação do imóvel
quanto a sua localização e a capacidade do uso do solo.
Fator de homogeneização em porcentagem para as terras segundo

sua capacidade de uso e sua situação.
CLASSE I II III IV V VI VII VIII
SITUAÇÃO 100% 95% 75% 55% 50% 40% 30% 20%
Ótima 100% 1,00 0,95 0,75 0,55 0,50 0,40 0,30 0,20
Muito Boa 95% 0,95 0,90 0,71 0,52 0,48 0,38 0,29 0,19
Boa 90% 0,90 0,86 0,68 0,50 0,45 0,36 0,27 0,18
Desfavorável 80% 0,80 0,76 0,60 0,44 0,40 0,32 0,24 0,16
Má 75% 0,75 0,71 0,56 0,41 0,38 0,30 0,23 0,15
Péssima 70% 0,70 0,67 0,53 0,39 0,35 0,28 0,21 0,14
Os diversos fatores de homogeneização compreendem índices cujos valores são baseados

em estudos consagrados e advém de normas avaliatórias, cabendo ao avaliador sua correta aplicação e
confiando ao seu bom senso a utilização dos fatores que realmente participam da formação dos preços
dos imóveis.
Desta forma, os formadores de preços escolhidos para o caso em questão serão

destacados e utilizados para correção das diferenças dos elementos pesquisados comparados ao imóvel
avaliando.
3.4) Fator de Topografia Fto
Foi tomado como base o terreno avaliando. Na comparação com os elementos amostrais
do laudo em questão, foi adotado valores maiores que 1, onde as propriedades possuíam topografia
melhor e menores que 1 para propriedades com topografia mais acidentada que o terreno avaliando.

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3.5) Processamento e análise dos dados
O valor de um imóvel, quer para locação, quer para venda, se forma à partir da
combinação de alguns fatores ou variáveis influenciantes, que concorrem de modo mais ou menos
significativo na composição do valor, exigindo atenção especial quanto à sua importância.
Neste caso, após a coleta de informações e análise dos dados pesquisados, realizamos
estudos dos seguintes FATORES:
► R$/m2: é o elemento procurado, a incógnita da avaliação, é a variável que recebe

influência das demais, razão pela qual é denominada variável dependente, sendo as outras chamadas
variáveis independentes. Amplitude da amostra aproveitada:
► FATOR DE OFERTA.
► FATOR LOCALIZAÇÃO.
► FATOR TOPOGRAFIA.
Estes FATORES foram então tabelados em uma planilha, onde o valor (variável
dependente) de cada um dos elementos pesquisados foi relacionado juntamente com suas variáveis
independentes, anteriormente descritas. Dos 5 dados da pesquisa, todos foram efetivamente
aproveitados na planilha.
3.6) Observações
Foi apresentada documentação que comprove a área do terreno, tais como o registro do
imóvel;
► Certidão de registro de matrícula desatualizada;
► Não foram considerados no laudo passivos ambientais;
► Não foram verificados ônus na documentação do imóvel. Na matrícula, não constam

averbações de hipotecas;
► As áreas construídas no imóvel conferem com o projeto elaborado para outorga da

CETESB;
► O imóvel não possui restrições como servidões, área de preservação, área não
edificável;

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3.7) Cálculo do valor de mercado
Terminadas as etapas descritas nos itens anteriores, calculamos até esta etapa o valor
unitário do imóvel avaliando.
Para determinarmos o valor de mercado do imóvel, faremos a multiplicação destes
valores pela área descrita abaixo acrescido do valor das benfeitorias e, dentro do novo intervalo
encontrado, arbitraremos um valor inteiro, situado entre os limites calculados.
► SÍTIO RENASCER
Determinação do Valor do Terreno

Média saneada = R$ 2,29272727272727 por m² OU R$ 55.484,00 por alqueire paulista
Área conforme matrícula = 37,7585 HAS = 377.585 m² = 15,6027 alqueires SP
Valor da terra nua = R$ 865.699,43
Determinação do Valor das Benfeitorias

- Cálculo da Área Equivalente das construções
Indústria Pavimento Térreo = 600,65 + 219,56 = 820,21 m²
Indústria Pavimento Inferior = 28,24 + 45,29 = 73,53 m²
Casa da Caldeira/Depósito de Lenha = 50,00 m²
Dependências = 194,68 + 16,49 = 211,17 m²
Total da área equivalente construída = 1.154,91 m²
- Busca do CUB – Custo Unitário Básico, em R$/m²

O valor encontrado para Galpão Industrial conforme Boletim Econômico de Agosto de
2018, disponibilizado pelo SindusCon/SP é de R$ 768,39/m².
- Cálculo do valor da benfeitoria (sem depreciação) através da fórmula área equivalente

x CUB – custo unitário básico
Multiplicando o valor do CUB pela ÁREA EQUIVALENTE do imóvel, nós temos o VALOR
DA BENFEITORIA (NÃO DEPRECIADO), ou VALOR PARA REPRODUÇÃO DA EDIFICAÇÃO.
Porém, este valor encontrado trata-se do valor da benfeitoria, como se estivesse nova,
recém-construída.
VB = R$/m² 768,39 x 1.154,91 m² = R$ 887.421,30
- Fator de depreciação K através da tabela de ROSS HEIDECKE

Como queremos saber o valor de mercado de nosso imóvel, é necessário DEPRECIAR o
VALOR DA BENFEITORIA. Tanto em termos de IDADE APARENTE, como em termos de ESTADO DE
CONSERVAÇÃO.
Para isto, utiliza-se uma maneira consolidada na engenharia de avaliações, que é a Tabela
de Ross-Heidecke.

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É o instrumento utilizado em 100% dos trabalhos de avaliação, indicado na NBR 14.653.
A Tabela Ross-Heidecke aponta os percentuais de depreciação de um bem, em relação

direta ao estado em que se encontra.
COMO USAR A TABELA DE ROSS-HEIDECKE
Na primeira tabela, encontramos os vários estados de conservação, como: Novo, Entre
novo e regular, Regular, Entre regular e reparos simples, Reparos simples, Entre reparos simples e
importantes, Reparos importantes e Entre reparos importantes e sem valor, classificados pelos códigos:
A, B, C, D, E, F, G e H.
Na segunda tabela, na sua primeira coluna, temos a IDADE EM % DE VIDA, onde
encontramos o percentual de vida útil de um bem avaliando, numa escala de 1% a 100%, seguida pelos
códigos dos diversos estados de conservação.
Como a tabela não proporciona uma leitura direta, é necessário que conheçamos a Vida
Útil dos Imóveis, estabelecida pelo Bureau of Internal Revenue, para aplicarmos uma regra de três
simples e descobrirmos a IDADE EM % DE VIDA do imóvel avaliando.
VIDA ÚTIL DOS IMÓVEIS, de acordo com o Bureau of Internal Revenue:

GALPÕES (DEPÓSITOS) – 70 anos
Com a IDADE EM % DE VIDA e o ESTADO DE CONSERVAÇÃO determinados, usamos a

Tabela de Ross-Heidecke para obter o FATOR K.
Idade aparente igual a 10 anos e vida útil igual a 70 anos, temos:

IDADE EM % DE VIDA = 10/70 = 0,1428 ou 14,28 %. O percentual encontrado deve ser
arredondado para 14%.
Durante a vistoria, entende o perito que o estado de conservação do galpão é REGULAR.
Com % de vida igual a 14, no alto da tabela, código C, encontra-se o FATOR K = 10,3.
Portanto, este galpão com idade aparente de 10 anos e estado de conservação regular,
deverá sofrer depreciação de 10,3%.
- Valor depreciado da benfeitoria

Em seguida, calculamos o valor depreciado da benfeitoria através da fórmula:
Valor Depreciado da Benfeitoria = Valor da Benfeitoria x ((100-K) / 100).
Fator de depreciação = (100-K) / 100 ;
Fator de depreciação = (100-10,30) / 100 ;
Fator de depreciação = 0,897.
VDB = R$ 887.421,30 x 0,897 = R$ 796.016,90

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VALOR DAS CONSTRUÇÕES COM BDI DE 28,65% = R$ 1.024.075,74
VALOR DA BALANÇA RODOVIÁRIA

(FORNECIMENTO E EXECUÇÃO DA INSTALAÇÃO) = R$ 100.000,00
VALOR DA QUERÊNCIA/CURRAL (INCLUSO MATERIAL E MÃO DE OBRA)
35,95+8,40+8,50+227,50+16,60+8,80 = 305,75 m
Mat R$ 140,00/m + MO. R$ 75,00/m
R$ 65.736,25
VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL

R$ 2.055.511,42
R$ 2.055.000,00 (Dois milhões e cinquenta e cinco mil reais)

15
.
fls. 196
3.8) Classificação da avaliação
► Quanto ao grau de fundamentação
O grau de fundamentação obtido na presente avaliação será demonstrado nos
quadros a seguir.
Tabela de Fundamentação no caso de utilização de tratamento por fatores

Item Descrição Resultado Pontos
Caracterização do imóvel Completa quanto aos fatores utilizados no
1 2
avaliando tratamento
Quantidade mínima de
2 dados de mercado, 5 2
efetivamente utilizados
Identificação dos dados Apresentação de informações relativas a todas

3 2
de mercado as características dos dados analisadas
Intervalo admissível de
4 ajuste para o conjunto de 0,50 a 2,00 2
fatores
Total 8

no caso de utilização de tratamento por fatores
Graus III II I
Itens 2 e 4 no grau III, Itens 2 e 4 no mínimo
Todos, no mínimo no
Itens obrigatórios com os demais no no grau II e os demais
grau I
mínimo no grau II no mínimo no grau I
Grau de Fundamentação II

16
.
fls. 197
Tabela de Fundamentação no caso de utilização do método da quantificação

de custos de benfeitorias
Item Descrição Resultado Pontos
Estimativa do Custo Pela utilização de Custo Unitário Básico para
1 2
Direto projeto semelhante ao projeto padrão.
2 BDI Calculado 3
Calculada por métodos técnicos consagrados,

3 Depreciação Física considerando-se idade, vida útil e estado de 2
conservação.
Total 7

no caso de utilização do método evolutivo
Graus III II I
1, com o 3 no mínimo 1 e 2, no mínimo no Todos, no mínimo no
Itens obrigatórios
no Grau II Grau II grau I
Grau de Fundamentação II
► Quanto ao grau de precisão
O grau de precisão da estimativa de valor obtido na presente avaliação será obtido através
do cálculo a seguir, cujo enquadramento seguirá o quadro respectivo.
Ic = Vmáx. – Vmín. = 939.991,29 – 791.407,57 = 17,16 %

Vmédio 865.699,43
Tabela de Grau de Precisão nos casos de utilização de modelos de regressão

linear ou do tratamento por fatores.
Grau
Descrição
III II I
Amplitude do intervalo de confiança de 80 %
≤ 30 % ≤ 40 % ≤ 50 %
em torno da estimativa de tendência central
Intervalo de Confiança 17,16%
Grau de Precisão III

17
.
fls. 198
4) CONCLUSÃO
Sendo assim, após a verificação das características da amostra obtida, os resultados do

tratamento efetuado e analisando todos os fatores influenciáveis, sejam eles de natureza social,
econômica, governamental, física ou natural, concluímos o valor de mercado do imóvel à data da
avaliação.
VALOR DO IMÓVEL
5) ENCERRAMENTO
5.1) Anexos
1 – Vistoria
2 – Fotografias (numeradas de 1 a 28);
3 – Projetos;
4 – Registro de Responsabilidade Técnica no CREA.
5 – CUB – Agosto/2018
6 – Tabela de Ross-Heideck
7 – Cálculo do BDI para o município de Auriflama
8 – Resposta dos quesitos
5.2) Declaração de conformidade com o Código de Ética
O signatário atesta que o presente trabalho obedece criteriosamente os seguintes

princípios:
► Os itens objeto deste trabalho, foram inspecionados pessoalmente pelo técnico

envolvido em sua elaboração.
► O signatário não têm no presente, nem contempla no futuro, interesse no bem

envolvido neste trabalho.
► O signatário não têm inclinações nem interesse em relação ao assunto deste trabalho.
► Este trabalho apresenta as condições limitativas apresentadas na introdução, ou

porventura, em qualquer outra parte dele, que afetam as análises, opiniões ou conclusões nele contidas.

18
.
fls. 199
► O trabalho encontra-se abrigado por absoluta confidencialidade, sendo garantido o

sigilo quanto às razões que motivaram a presente contratação, bem como aos resultados finais
alcançados.
► Este trabalho foi elaborado em observância estrita aos princípios dos Códigos de Ética
Profissional do CONFEA-Conselho Federal de Engenharia e Agronomia e do IBAPE - Instituto Brasileiro de
Avaliações e Perícias de Engenharia.
5.3) Termo de encerramento
O responsável técnico pelo trabalho coloca-se ao inteiro dispor para os esclarecimentos

necessários.
O presente laudo consta de 48 (quarenta e oito) páginas com 08 (oito) anexos.
ATENÇÃO
O titular do direito autoral deste trabalho somente autoriza sua reprodução nos casos legais cabíveis,
vedando sua cópia ou qualquer forma de reprodução que caracterize plágio ou represente utilização dos
direitos exclusivos do autor, sendo que sua violação acarretará as penalidades civis e/ou criminais
previstas no art. 184 do Código Penal Brasileiro e Lei nº 9.610.
Auriflama-SP., 10 de setembro de 2018.
______________________________________
ADRIANO JOSÉ RODRIGUES LOPES
Engenheiro Civil – CREA nº 506.088.112-1
Engenharia de Avaliações e Perícias

19
A. J. R. Lopes

ANEXOS

CREA-SP 2113701
20
fls. 200
Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por ADRIANO JOSE RODRIGUES LOPES e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 10/09/2018 às 23:51 , sob o número WAUF18700092851 .
.
fls. 201
1) VISTORIA
Imóvel rural de 15,6027 alqueires SP com acesso principal pela Estrada Vicinal Luiz Bido
distante 2 km da cidade. O imóvel avaliando está posicionado em região que compreende uso rural. De
maneira genérica a região possui baixa densidade de edificação e nível econômico baixo por se tratar de
área rural.
A estrada para a qual o imóvel possui sua entrada principal tem características de via
principal, porém é servido por estrada vicinal não pavimentada, mas que oferece boas condições de
praticabilidade, atendendo ao tráfego de distribuição do trânsito local. Desenvolve-se em traçado
retilíneo sobre perfil em declive acentuado, sendo dotada de uma pista de rolamento coberta com
cascalho.
A região dispõe de infraestrutura urbana, tais como: energia elétrica (luz e força), demais
infraestruturas não estão disponíveis, como rede de distribuição de água domiciliar, captação de esgotos,
coleta de lixo, serviços postais, iluminação pública, limpeza e conservação viárias.

21
.
fls. 202
O imóvel possui:
1 barracão principal com cobertura de telha de fibrocimento tipo canaletão em “W” sobre
vigas de concreto e paredes de alvenaria e a frente com telhas zincadas sobre estrutura metálica. Piso em
cimentado e paredes revestidas à meia altura com azulejos brancos 20 x 20 cm.
1 construção na lateral incorporando cozinha, refeitório e vestiários, cobertura de telha
canaletão sobre estrutura da parede em alvenaria e revestimento cerâmico em toda sua extensão;
1 construção menor compreendendo o escritório no mesmo padrão citado

anteriormente.
1 construção em madeira com piso cimentado no curral.
1 balança rodoviária.
Localização do Imóvel – Waze

22
2) FOTOGRAFIAS
A. J. R. Lopes
Foto nº 01 – Tirada na Câmara Fria.

Foto nº 02 – Tirada em uma sala de cortes com vista dos contêineres de resfriamento ao fundo.
CREA-SP 2113701
23
fls. 203
A. J. R. Lopes
Foto nº 04 – Tirada do local de sangria.

Foto nº 03 – Tirada para mostrar o D.I.F. e matança ao fundo.

CREA-SP 2113701
24
fls. 204
A. J. R. Lopes
Foto nº 06 – Tirada na barreira sanitária.

Foto nº 05 – Tirada da sangria mostrando o local de matança.

CREA-SP 2113701
25
fls. 205
A. J. R. Lopes
Foto nº 08 – Tirada da lateral de um contêiner.

Foto nº 07 – Tirada do lado de fora mostrando os contêineres.

CREA-SP 2113701
26
fls. 206
A. J. R. Lopes
Foto nº 09 – Tirada de uma entrada lateral.
Foto nº 10 – Vista externa da sala das máquinas.

CREA-SP 2113701
27
fls. 207
A. J. R. Lopes
Foto nº 11 – Vista geral do subsolo.

Foto nº 12 – Tirada do lado de fora mostrando parte do subsolo e acesso a outra barreira sanitária.
CREA-SP 2113701
28
fls. 208
A. J. R. Lopes
Foto nº 13 – Vista interna.
Foto nº 14 – Tirada de uma das bucharias.

CREA-SP 2113701
29
fls. 209
A. J. R. Lopes
Foto nº 16 – Tirada da sala de embalagem.

Foto nº 15 – Vista interna da sala de mocotó.

CREA-SP 2113701
30
fls. 210
A. J. R. Lopes
Foto nº 17 – Vista da sala de miúdos e cabeça.
Foto nº 18 – Tirada da sala de miúdos e cabeça.

CREA-SP 2113701
31
fls. 211
A. J. R. Lopes
Foto nº 19 – Vista externa mostrando a balança rodoviária.
Foto nº 20 – Tirada do fundo com destaque para a balança à direita.

CREA-SP 2113701
32
fls. 212
A. J. R. Lopes
Foto nº 21 – Tirada do curral.
Foto nº 22 – Vista geral do curral.

CREA-SP 2113701
33
fls. 213
A. J. R. Lopes
Foto nº 23 – Tirada da lateral do barracão principal.
Foto nº 24 – Tirada da frente dos vestiários e refeitórios.

CREA-SP 2113701
34
fls. 214
A. J. R. Lopes
Foto nº 25 – Vista externa dos refeitórios e vestiários.
Foto nº 26 – Vista geral com destaque para o reservatório de água.

CREA-SP 2113701
35
fls. 215
A. J. R. Lopes
Foto nº 28 – Tirada do escritório.

Foto nº 27 – Visão geral do frigorífico.

CREA-SP 2113701
36
fls. 216
3) PROJETOS
A. J. R. Lopes
Planta Baixa do Pavimento Térreo

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37
fls. 217
A. J. R. Lopes
Planta Baixa do Pavimento Inferior

CREA-SP 2113701
38
fls. 218
A. J. R. Lopes
Cortes e Fachada do Prédio Principal

CREA-SP 2113701
39
fls. 219
Refeitório e Depósito
A. J. R. Lopes
Planta baixa das dependências – Vestiários,

Planta baixa das dependências - Escritório
CREA-SP 2113701
40
fls. 220
A. J. R. Lopes
4) ART – Anotação de Responsabilidade Técnica

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41
fls. 221
A. J. R. Lopes

CREA-SP 2113701
42
fls. 222
5) CUB
A. J. R. Lopes

CREA-SP 2113701
43
fls. 223
A. J. R. Lopes
6) Tabela de Ross-Heideck

CREA-SP 2113701
44
fls. 224
A. J. R. Lopes

CREA-SP 2113701
45
fls. 225
7) Cálculo do BDI
A. J. R. Lopes

CREA-SP 2113701
46
fls. 226
A. J. R. Lopes

CREA-SP 2113701
47
fls. 227
.
fls. 228
8) Resposta dos Quesitos

Valor da terra nua = R$ 865.699,43
Valor das benfeitorias = R$ 1.189.811,99
Valor do Imóvel = R$ 2.055.511,42

48

061b74f8d3 Laudo de AvaliaAAo Do ImAvel

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO

PROCESSO Nº: 1001291-76.2016.8.26.0060

A. J. R. Lopes Engenharia e Avaliações - ME

JÉSSICA MARTINS DA SILVA E ÉMERSON MARTINS DA SILVA FILHO

Constitui objetivo do presente trabalho a determinação do justo valor de mercado do

►Tipo: Imóvel Rural;

► Finalidade: apuração do valor de venda para o imóvel em questão, bem como, a

1.4) Atividades Básicas

Compreendem as etapas desenvolvidas durante a realização do presente trabalho

►Vistoria: Efetuada no dia 19 de julho de 2018, às 13:30 hs.

Procedida através de levantamentos realizados em imobiliárias, corretores de imóveis e

► Escolha e justificativa da metodologia e critérios de avaliação.

► Cálculo do valor do imóvel.

A. J. R. Lopes Engenharia e Avaliações - ME

► Considerações finais e conclusão.

1.5) Conceito de valor

O referencial adotado nesta avaliação encontra respaldo na NBR-14.653-1 da ABNT

“valor de mercado: quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e

Esse valor corresponde também ao preço que se definiria em um mercado de

homogeneidade dos bens levados a mercado;

número elevado de compradores e vendedores de tal sorte que não possam

inexistência de influências externas;

racionalidade dos participantes e conhecimento absoluto de todos sobre o bem, o

perfeita mobilidade de fatores e de participantes, oferecendo liquidez com liberdade

De acordo com a União Panamericana de Associações de Avaliação (UPAV):

1. O valor de um bem depende da finalidade da avaliação e da definição aplicável para o

2. A União Panamericana das Associações de Avaliações (UPAV) adota a definição contida

A. J. R. Lopes Engenharia e Avaliações - ME

1.6) Condições e limitações

► Neste trabalho computamos como corretos os elementos documentais consultados e

► O trabalho apresentado e os resultados finais são válidos apenas para a sequência

► A responsabilidade técnica pelo presente trabalho encontra-se explicitada na

► Por fugir à finalidade principal deste trabalho, dispensamos considerações legais de

2) METODOLOGIA E CRITÉRIO DE AVALIAÇÃO

2.1) MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO

"8.2.1 Método comparativo direto de dados de mercado

A. J. R. Lopes Engenharia e Avaliações - ME

O Método Evolutivo é aquele utilizado para identificar o custo de reedição de

O valor das benfeitorias é obtido através da determinação dos custos de construção,

Valor da Benfeitoria = CUB/m² x Área x BDI x Depreciação

Na vistoria, realizada no dia 19/07/2018, foram examinadas a tipologia, o estado de

AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS:

Valores obtidos através da quantificação de custos de benfeitorias utilizando índices

O valor da benfeitoria é obtido através do método evolutivo, somando-se o valor da

Sendo assim, calculamos o BDI em 28,65%, valores praticados no mercado e em

A. J. R. Lopes Engenharia e Avaliações - ME

Para a depreciação, utilizamos Tabela de Ross-Heideck (em anexo)

Considerando-se o padrão de acabamento do imóvel, utilizou-se o seguinte índice

2.3) Especificação da avaliação

A NBR-14.653-1 (Norma Brasileira para Avaliação de Bens - Parte 1) em seu item 9,

“A fundamentação será função do aprofundamento do trabalho avaliatório, com o

Os graus de fundamentação e precisão foram definidos na NBR-14.653-2 (Norma

A. J. R. Lopes Engenharia e Avaliações - ME

Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentação, devem ser

Tabela de Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação

Tabela de Grau de Precisão nos casos de utilização de modelos de regressão

Pela utilização de Pela utilização de custo

2 BDI Calculado Justificado Arbitrado

A. J. R. Lopes Engenharia e Avaliações - ME

Tabela de Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação

2.4) Aproveitamento eficiente