DO PRAZO DE VIGÊNCIA NO CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL

O prazo do contrato de locação residencial merece especial atenção, em vista

de suas particularidades previstas na Lei do Inquilinato (Capítulo II – Seção I).

Primeiramente, importante esclarecer que as locações residenciais são aquelas

em que o imóvel será utilizado para a habitação do locatário na qualidade de lar
definitivo e sem qualquer objetivo econômico.

Com efeito, o artigo 47, da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato), estabelece que
nas locações pactuadas verbalmente “ou por escrito e com prazo inferior a trinta
meses”, após o término do prazo, o locador somente poderá retomar a posse do
imóvel nas seguintes hipóteses:

1. por força de acordo entre as partes;

2. em razão de infração legal ou contratual pelo locatário, bem como falta de
pagamento do aluguel e encargos;
3. para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não
possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou,
podendo, ele se recuse a consenti - las.
4. em virtude de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo
locatário estiver relacionada com o seu emprego;
5. no caso do locador pedir para seu uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou
para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu
cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio. Nesta hipótese, o parágrafo
primeiro do artigo em pauta dispõe que a “necessidade” deverá ser demonstrada
judicialmente sempre que o retomante estiver ocupando, com a mesma finalidade,
outro de sua propriedade situado na mesma localidade ou, residindo ou usando imóvel
alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente. Ademais, igual comprovação judicial
deverá ocorrer quando o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir
em imóvel próprio;
6. no caso do locador pedir para demolição e edificação licenciada ou para a realização
de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no
mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão,
em cinqüenta por cento; e
7. se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

Note que o parágrafo segundo, do artigo 47, da Lei ora examinada,

determina que nas hipóteses 5 e 6 acima, o retomante deverá provar ser proprietário,
promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com
imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.

Como se verifica, nos pactos locatícios de imóveis urbanos para fins

residenciais verbais ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, os mesmos
somente poderão ser rescindidos pelos respectivos locadores depois de transcorridos
cinco anos de vigência ou ocorridas as demais hipóteses retro elencadas.

Considerando que o inquilino, diferentemente do locador, pode rescindir

o contrato em qualquer momento e independentemente de motivo (a única penalidade
será a obrigação de pagar a multa estipulada pelas partes ou fixada pelo juiz), é
comum ocorrerem impasses nas negociações, visto que muitas vezes os locatários
pretendem permanecer no imóvel por período menor que trinta meses e, de outro
lado, os locadores não desejam ficar impedidos de retomarem as posses de seus
imóveis antes de transcorridos cinco anos de vigência.

Nestas situações, temos como solução fixar o prazo do contrato pelo

prazo de trinta meses, porém com a previsão de isenção de multa em favor do
inquilino, após decorridos determinado período de tempo (doze meses por exemplo).

Por fim, merece destaque o parágrafo único do artigo 4º, da Lei em

comento, o qual dispensa o pagamento da multa se a devolução do imóvel pelo
locatário decorrer de transferência, pelo seu empregador, para prestar serviços em
localidades diversas daquela do início do contrato, desde que notifique o locador com o
prazo mínimo de trinta dias de antecedência.

Daniel Alcântara Nastri Cerveira

Sócio do escritório Cerveira Advogados Associados