PTAM - Área Macabuzinho - Rev 01

OLAVO VIEIRA – PERITO AVALIADOR IMOBILIÁRIO
AVALIADOR MERCADOLÓGICO | CNAI – 17.743
PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA (PTAM)
IMÓVEL AVALIANDO: ÁREA SITUADA EM MACABUZINHO 2° DISTRITO DE CONCEIÇÃO DE MACABU - RJ;
FINALIDADE DO PARECER: DETERMINAÇÃO DO VALOR DO BEM IMÓVEL PARA FINS DE ATUALIZAÇÃO DO VALOR DE MERCADO;
SOLICITANTE: MOACYR DE ALMEIDA BORGES
PROPRIETÁRIO: MOACYR DE ALMEIDA BORGES
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Est. Cancela Preta, 774 – Cancela Preta – Macaé – RJ
CEP: 27935-041 – Tel.: (22) 99846-9549
RESPONSABILIDADE TÉCNICA
O Presente parecer no seguimento imobiliário, de acordo com a solicitação de V.S ª foi devidamente elaborado pelo Sr. Olavo Vieira Pires,
Avaliador de imóveis no CRECI 53.990/O RJ - CNAI 17.743, conforme resolução - COFECI da lei Nº 1.066/07 com ato normativo - COFECI Nº
001/11, Perito Judicial no N° 01.00.3050/RJ – CONPEJ.
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CEP: 27935-041 – Tel.: (22) 99846-9549
Macaé, 30 de Abril de 2021.
Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM)
Finalidade
A finalidade do presente parecer é determinação do valor de mercado do bem imóvel.
Este parecer está em conformidade com o disposto na Resolução COFECI N° 1.066/2007 e ABNT NBR 14.653.
Imóvel Avaliando
O imóvel avaliando trata-se de uma área de aproximadamente 9.800 m² em formato irregular, as margens do rio Macabu, localizado no
povoado de Macabuzinho no 2° distrito, sendo as margens do rio Macabu com declive em relação a via que passa em frente ao imóvel avaliando.
O imóvel avaliando encontra-se nos seguintes termos:
De acordo com a inspeção e vistoria realizado no local em 20 de fevereiro de 2021, acompanhado das Sr.a(s) Helen e Cimeri, onde os
elementos fornecidos pelo solicitante e dados coletados e as características principais do objeto da avaliação são as seguintes:
Equipamento Utilizado para Levantamento Fotográfico: Samsung Tab3 SM-T211 IMEI 367561/05/123819/4
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1. LOCALIZAÇÃO
Tipo de Imóvel Rural
Endereço RJ – 196 Macabuzinho 2° Distrito
Bairro Macabuzinho
Município Conceição de Macabu
Estado Rio de Janeiro
• Mapa de Localização do Imóvel Avaliando
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• Zoneamento
De acordo com a Lei N° 1.289/2014, Publicada no Diário Oficial do Município no dia 29/04/2014, Edição Suplementar, determina a criação de
Lei de Zoneamento com a determinação de Macrozonas e ser elaborado, até a data desde parecer não foi elaborado, não havendo meios de consulta
de padrões construtivos de perímetro urbano, assim qualquer intenção de projeto deverá passar sob consulta prévia da Secretária de Obras do
Município.
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LOGRADOURO
Logradouro Mão/Direção Largura Qtd. Pistas Traçado Pavimentação Calçadas Guias Sarjetas
Macabuzinho Dupla 8m 1 Sinuoso Asfaltado Não Não Não
• Meios Normais de Acesso
Para acesso ao imóvel avaliando é pela estrada RJ -196 com acesso pela BR-101, situado a 13 quilômetros do centro da cidade.
• Características da Região
Uso Predominante Criação de Animais

Densidade de Ocupação Baixa
Padrão Econômico Baixo
Distribuição da Ocupação Horizontal
Melhoramentos Públicos Água, Energia Elétrica, Coleta de Lixo
Nível de Escoamento Excelente
Área Sujeita a Enchentes Não
Principal Pólo de Influência Região Serrana
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2. OCUPAÇÃO DA CIRCUNVIZINHA
O imóvel avaliando encontra-se numa área de uso predominante a criação de animais, como gado, cavalos e entre outros, a proximidade com
vilarejos, é possível encontrar na região do imóvel áreas de grandes pastos.
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3. PREMISSAS PARA A AVALIAÇÃO
Considerou-se, como premissa, para efeito de avaliação, o bem livre de hipotecas, arrestos, usufrutos, penhores, passivos ambientais ou quaisquer
ônus ou problemas que prejudiquem o seu bom uso ou comercialização.
As informações e dados técnicos, bem como a documentação fornecida para elaboração deste parecer são, por determinação, consideradas únicas
e válidas, não tendo sido efetuadas análise jurídica ou medições de campo exceto estimativas “in loco” para as benfeitorias e construções.
Foram efetuadas medições para comprovação da área acima, sendo possível tecnicamente conciliar com a vistoria física do imóvel, sendo como
análise da matéria jurídica nela expressa, pois esse é objeto deste parecer.
Presume-se que não existam condições obscuras ou não aparentes, com relação ao imóvel avaliando e suas benfeitorias que os tornariam com mais
ou menos liquidez. Nenhuma responsabilidade é assumida por estas condições ou pelos serviços que possam vir a se tornar necessários para a
descoberta desses fatores.
O valor aqui atribuído se refere à finalidade específica deste parecer, ou seja, valor de mercado, não podendo servir de base para outras finalidades,
pois para tanto os critérios de avaliação bem como os valores deverão ser reanalisados.
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4. PROJETO HIPOTÉTICO
Para fins de avaliação foi idealizado um projeto construtivo com o qual, exemplifica uma análise direta do imóvel avaliando, em outro cenário,
onde se buscou trazer a completa compreensão do seu aproveitamento e condições investidas para esse resultado, buscando uma capitalização de
receitas do empreendimento, conforme projeto no anexo 4.
Neste projeto hipotético se idealizou um empreendimento de casas populares tipo, onde sua incorporação com base na sua comercialização,
sendo opção um tipo de imóvel que representa a melhor possibilidade de comercialização em relação ao tempo quando foi idealizado este parecer,
foi possível concluir fielmente as receitas capitalizadas neste momento atual do mercado.
Demonstrativo de Utilização dos Métodos
Para Avaliação da Área do Imóvel - Método Involutivo com Viabilidade Técnica com Empreendimento Hipotético;
Para Avaliação do Empreendimento de Casas Populares - Método Comparativo de Dados de Mercado;
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5. METODOLOGIA UTILIZADA
Para a realização deste parecer foram utilizados os Método Evolutivo e Método Involutivo,
O Método Evolutivo conforme a NBR 14.653-1 consiste de: “A composição do valor total do imóvel avaliando pode ser obtida através da
conjugação de métodos a partir do valor do terreno, considerado o custo de reprodução das benfeitorias devidamente depreciado e o fator de
comercialização, ou seja: VI = (VT + VB).
O Método Evolutivo consiste no somatório do valor do terreno calculado pelo Método Involutivo somado ao valor das benfeitorias existentes.
Para o cálculo do valor do terreno será utilizado o Método Involutivo, visto não existirem elementos amostrais em número e semelhança,
suficientes para aplicação do Método Comparativo de Dados de Mercado. De acordo com a NBR 14.653-2, tem-se: “8.2.2 Método involutivo
identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica,
mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido,
considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto.” Na parte 2 da Norma há a prescrição de que o Método Involutivo
deve seguir os seguintes preceitos:
Na concepção do projeto hipotético, o avaliador de imóveis deve verificar o aproveitamento eficiente para o imóvel avaliando, como definido pela
prefeitura, a pesquisa de valores deve ser realizada segundo os preceitos do método comparativo direto de dados de mercado, conforme 8.2.1, e
tem como objetivo estimar o valor de mercado do produto imobiliário projetado para a situação hipotética. As receitas de venda das unidades do
projeto hipotético são calculadas a partir dos resultados obtidos, considerados a eventual valorização imobiliária, preferencialmente inferida, a
forma de comercialização identificada na conduta do mercado e o tempo de absorção em face da evolução conjuntural no mercado e evidências
de seu desempenho. O levantamento do custo de produção do projeto hipotético, este levantamento corresponde à apuração dos custos diretos e
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indiretos, inclusive de elaboração de projetos, necessários à transformação do imóvel para as condições do projeto hipotético. Previsão de despesas
adicionais podem ser incluídas, quando pertinentes, entre outras, as seguintes despesas:
a) de compra do imóvel; b) de administração do empreendimento, inclusive vigilância; c) com impostos, taxas e seguros; d) com publicidade; e)
com a comercialização das unidades.
A Margem de lucro do incorporador quando for usada margem de lucro em modelos que não utilizem fluxo de caixa, esta margem deve ser
considerada proporcional ao risco do empreendimento, que está diretamente ligado à quantidade de unidades resultantes do projeto, ao montante
investido e ao prazo total previsto para retorno do capital. A margem de lucro adotada em modelos estáticos deve ter relação com o que é praticado
no mercado.
Para análise de mercado foi utilizado o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, onde se pesquisa, o que se pretende comparar com
o imóvel avaliando com base de amostras representativa de dados de mercado de imóveis com características, tanto quanto possível, semelhantes
às do projeto hipotético, usando-se toda a evidência disponível, com o auxílio de teorias e conceitos existentes ou hipóteses advindas de
experiências adquiridas pelo avaliador sobre a formação do valor.
Na estrutura da pesquisa são eleitas as variáveis que, em princípio, são relevantes para explicar a formação de valor e estabelecidas as supostas
relações entre si e com a variável dependente.
A estratégia de pesquisa refere-se à abrangência da amostragem e às técnicas a serem utilizadas na coleta e análise dos dados, como a seleção e
abordagem de fontes de informação, bem como a escolha do tipo de análise (quantitativa ou qualitativa) e a elaboração dos respectivos instrumentos
para a coleta de dados (fichas, planilhas, roteiros de entrevistas, pesquisa em web sites, entre outros, usando dos procedimentos básicos para a sua
apuração.
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Projeto Hipotético, foi idealizado na área medindo aproximadamente 9.800 m² , um Empreendimento de Casas Populares tipo de 50,08 m², em
totalizando 45 casas, num terreno de 7 metros de frente por 15 metros de comprimento, sendo as casas com 02 quartos, Sendo 01 Suíte, Sala,
Cozinha e Banheiro Social, totalizando 2253,60 m² construídos, conforme projetos no anexo 04, sendo para estimativas dos custos das benfeitorias
será utilizado o CUB-Sinduscon/RJ com sua última variação em Fevereiro de 2021, sendo R-1 (Baixo) no valor de R$ 1.721,97 por m² construídos,
conforme anexo 03.
Demonstração do Empreendimento Hipotético
TABELA DEMONSTRATIVA DO EMPREENDIMENTO

CONSTRUÇÃO ÁREA TOTAL 2.253,60 M²
HIPÓTESE 45 CASAS POPULARES TIPO 50,08 m²
MÉDIA M² REGIÃO VALOR DE MERCADO R$ 125.000,00
VENDAS COMERCIALIZAÇÃO R$ 5.625.000,00
CUB-FEV/21 R$ 1.721,97 Padrão Baixo R$ 3.880.631,59
MARKETING + VENDAS + LUCRO R$ 1.265.650,00
VALOR DA ÁREA R$ 478.743,41
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• Pesquisa de Mercado para valores para as casas populares do empreendimento hipotético

Para avaliação do valor dos apartamentos do imóvel avaliando foi feita uma pesquisa de mercado, que permitiu a obtenção de amostras de um
empreendimento localizado em Campos dos Goytacazes, no bairro Goitacazes, imóveis com características intrínsecas e extrínsecas semelhantes
ao imóvel avaliando, coletadas entre os dias 25 ao 27 de Abril de 2021, cuja as características encontram-se abaixo:
Link construtora: https://realizaconstrutora.com.br/imoveis-a-venda/rj/campos-dos-goytacazes/jardim-primavera
Link corretora: https://www.uniximobiliaria.com.br/659/imoveis/compra-casa-2-dormitorios-goytacazes-campos-dos-goytacazes-rj
Descrição : Valor 125.000,00 com 48,27m², Sendo 02 Quartos com 01 Suíte, Sala, Cozinha e Banheiro.
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• Considerações Gerais
Devido à falta de elementos comparativos para amostragem que sejam compatíveis com o imóvel avaliando, foram testados outros cenários, sendo
utilizado estudos de mercado, sendo possível determinar este cenário que foi encontrado o melhor entendimento e avaliação.
Determinação do Valor da Área

Valor da Área = Valor Residual em Empreendimento Hipotético
Valor da Área = 9.800,00 m² = R$ 478.743,41 (quatrocentos setenta e oito mil e setecentos e quarenta e três reais e um centavos).
Conclusão:
Valor Médio estimado= R$ 480.000,00(Arredondamento máximo de 1%)
Limite Inferior= R$ 460.000,00 (Variação até máximo de 10%)
Limite Superior=R$ 500.000,00 (Variação até máximo de 10%)
Esteja à vontade para qualquer outro esclarecimento que se fizer necessário.
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Estudos de Comercialização de Lotes para Imóvel Avaliando
Para análise de mercado foi utilizado o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, onde se pesquisa, o que se pretende comparar com
o imóvel avaliando com base de amostras representativa de dados de mercado de imóveis com características, tanto quanto possível, semelhantes
às do imóvel paradigma, usando-se toda a evidência disponível, com o auxílio de teorias e conceitos existentes ou hipóteses advindas de
experiências adquiridas pelo avaliador sobre a formação do valor.
Na estrutura da pesquisa são eleitas as variáveis que, em princípio, são relevantes para explicar a formação de valor e estabelecidas as supostas
relações entre si e com a variável dependente.
A estratégia de pesquisa refere-se à abrangência da amostragem e às técnicas a serem utilizadas na coleta e análise dos dados, como a seleção e
abordagem de fontes de informação, bem como a escolha do tipo de análise (quantitativa ou qualitativa) e a elaboração dos respectivos instrumentos
para a coleta de dados (fichas, planilhas, roteiros de entrevistas, pesquisa em web sites, entre outros, usando dos procedimentos básicos para a sua
apuração.
• Pesquisas de Mercado para valores de terrenos

Para avaliação do valor dos apartamentos do imóvel avaliando foi feita uma pesquisa de mercado, que permitiu a obtenção de 3 (três) amostras,
imóveis com características intrínsecas e extrínsecas semelhantes ao imóvel avaliando, enumeradas a seguir, coletadas entre os dias 26 ao dia 29
de Abril de 2021, cuja as características encontram-se no quadro amostral que se segue:
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Quadro Amostral:
N° CIDADE BAIRROS TOPOGRAFIA PREÇO ÁREA M² R$ m² ÁREA FONTE CONTATO LINKS DAS AMOSTRAS
CONCEIÇÃO DE http://www.spesseimoveis.com.br/site/terrenos-
CURATO PLANO R$ 35.000,00 264,71 R$ 132,22 SPESSE IMÓVEIS (22) 99956-7790
1 MACABU curato-conceicao-de-macabu-si019/
https://marlonpiresimoveis.com.br/detalhes/terreno-
CONCEIÇÃO DE
VILA NOVA PLANO R$ 65.000,00 432,00 R$ 150,46 MARLON IMÓVEIS (22) 98119-1828 lote-para-venda-em-vila-nova-conceicao-de-macabu-
2 MACABU rj/VLN09
CONCEIÇÃO DE
BOCAINA PLANO R$ 45.000,00 389,63 R$ 115,49 MARLON IMÓVEIS (22) 98119-1828 lote-para-venda-em-bocaina-conceicao-de-macabu-
3 MACABU rj/BCN14
Preço Médio = R$ 48.333,33 Preço M² Média Aritmética = R$ 132,73
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• Estatísticas
Gráfico Demonstrativo de Valores de Venda

R$ 80.000,00
R$ 60.000,00
R$ 40.000,00
R$ 20.000,00
R$ 0,00
1 2 3
Gráfico Demonstrativo de Valores por M²
R$ 160,00
R$ 140,00
R$ 120,00
R$ 100,00
R$ 80,00
R$ 60,00
R$ 40,00
R$ 20,00
R$ 0,00
1 2 3
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• Considerações Gerais
Para estimar os valores dos lotes de 200 m², conforme estudos foi encontrado a possibilidade de 26 lotes, conforme anexo 04, será necessário
utilizar um fator de correção de 10%, sendo (FC), pois em comparação aos imóveis na amostragem, os lotes avaliados não possuem infraestrutura
básica para comercialização, sendo possível apenas considerar compatíveis em relação a interesse comercial e potencial de investimento, vale
salientar uma vez o loteamento dotado de liberação para comercialização, cada lote pode variar de valor devido a condições do loteamento e ou
demais fatores, sendo variações negativas e positivas.
Determinação do Valor dos Lotes

Valor dos Lotes = m² Lote Tipo X Média Aritmética
Valor dos Lotes = 200 m² X R$ 132,73 = R$ 26.545,15 (vinte e seis mil e quinhentos e quarenta e cinco reais e quinze centavos).
Determinação do Valor Real do Imóvel:

Valor Real = Valor do Terreno x FC
Valor Real = R$ 26.545,15x 0,90 = R$ 23.890,64 vinte e três mil e oitocentos e reais e sessenta e quatro centavos).
Conclusão:
Valor Médio estimado= R$ 24.000,00(Arredondamento máximo de 1%)
Limite Inferior= R$ 22.000,00 (Variação até máximo de 10%)
Limite Superior=R$ 26.000,00 (Variação até máximo de 10%).
Esteja à vontade para qualquer outro esclarecimento que se fizer necessário.
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Analise Complementar de Estudos Baseado no Projeto Hipotético
Cenário de Incorporação para Construção do Empreendimento Hipotético, levando em consideração uma margem de 30% como taxa de
incorporação imobiliária praticada no mercado, com promessa de construir 45 casas populares na área do imóvel avaliando, temos o total de 14
casas populares aproximadamente a serem entregues como pagamento da incorporação.
Neste cenário levando em consideração todos os dados obtidos acima, podemos chegar a seguinte conclusão:
Cenário - Comercialização direta das casas populares considerando analise mercadológica atual.
Casa Popular = M² x Valores Médios M²
Casa Popular = 50,08 m² = R$ 125.000,00
Valor Total Arrecadado = Casas Populares x TX de Incorporação

Valor Total Arrecado = R$ 125.000,00 x 14 Casas Populares = R$ 1.750.000,00 (hum milhão setecentos e cinquenta mil reais).
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Macaé, 30 de Abril de 2020.
RESPONSABILIDADE TÉCNICA
_________________________
Olavo Vieira Pires
Perito Avaliador Imobiliário
CRECI 53.990/RJ CNAI 17.743
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CEP: 27935-041 – Tel.: (22) 99846-9549
CURRICULUM DO AVALIADOR
Olavo Vieira Pires

Qualificação: Avaliador Imobiliário CNAI: 17.743
Corretor de Imóveis CRECI: 053.990/O – 1ª Região (RJ)
Formação Profissional: Técnico em Transações Imobiliárias – C. Arnaldo Pietro
Perito Judicial N° 01.00.3050 CONPEJ/RJ
Curso de Avaliador de Imóveis – UNICRECI/RJ
Curso de Perito Judicial – CONPEJ/RJ
Graduação em Negócios Imobiliários – UNESA/RJ
Graduando em Administração – UNESA/RJ (previsão de término dez/2022)
Pós-Graduando em Gestão de Projetos – UNESA/RJ (previsão de término dez/20)
Experiência Profissional: Corretor de Imóveis desde 2011, com larga experiência compra, venda e locação de imóveis.
Telefone: (22) 99846-9549
E-mail: pericia@olavovieira.com.br
21
CEP: 27935-041 – Tel.: (22) 99846-9549
ANEXOS
ANEXO 1 - LEVANTAMENTO FOTOGRÁFICO

ANEXO 2 - AMOSTRAS COM LINK PARA REDIRECIONAMENTO
ANEXO 3 - CUB SINDUSCON (CUSTO UNITÁRIO BÁSICO)
ANEXO 4 - PROJETOS
ANEXO 5 - ESTUDOS DE NÍVEIS DE ELEVAÇÃO
COMO PARTE DESTE PARECER SERÁ ENTREGUE UM DVD COM TODOS OS ARQUIVOS UTILIZADOS.
22
CEP: 27935-041 – Tel.: (22) 99846-9549
ANEXO 1 - LEVANTAMENTO FOTOGRÁFICO
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CEP: 27935-041 – Tel.: (22) 99846-9549
ANEXO 2 - AMOSTRAS COM LINK PARA REDIRECIONAMENTO
, CIDADE BAIRROS TOPOGRAFIA PREÇO ÁREA M² R$ m² ÁREA FONTE CONTATO LINKS DAS AMOSTRAS
CONCEIÇÃO DE http://www.spesseimoveis.com.br/site/terrenos-
CURATO PLANO R$ 35.000,00 264,71 R$ 132,22 SPESSE IMÓVEIS (22) 99956-7790
1 MACABU curato-conceicao-de-macabu-si019/
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CEP: 27935-041 – Tel.: (22) 99846-9549
CONCEIÇÃO DE
VILA NOVA PLANO R$ 65.000,00 432,00 R$ 150,46 MARLON IMÓVEIS (22) 98119-1828 lote-para-venda-em-vila-nova-conceicao-de-macabu-
2 MACABU rj/VLN09
CONCEIÇÃO DE
BOCAINA PLANO R$ 45.000,00 389,63 R$ 115,49 MARLON IMÓVEIS (22) 98119-1828 lote-para-venda-em-bocaina-conceicao-de-macabu-
3 MACABU rj/BCN14
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CEP: 27935-041 – Tel.: (22) 99846-9549
ANEXO 3 - CUB SINDUSCON (CUSTO UNITÁRIO BÁSICO)
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CEP: 27935-041 – Tel.: (22) 99846-9549
ANEXO 4 - PROJETOS
PLANTA BAIXA PLANTA PERSPECTIVA
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PLANTA PERSPECTIVA LOTEAMENTO – LOTES 10m X 20m = 200m²
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CEP: 27935-041 – Tel.: (22) 99846-9549
PLANTA PERSPECTIVA PROJETO HIPOTÉTICO
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CEP: 27935-041 – Tel.: (22) 99846-9549
VISTA FRONTAL PROJETO HIPOTÉTICO
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CEP: 27935-041 – Tel.: (22) 99846-9549
VISTA LATERAL PROJETO HIPOTÉTICO
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CEP: 27935-041 – Tel.: (22) 99846-9549
VISTA SUPERIOR PROJETO HIPOTÉTICO
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CEP: 27935-041 – Tel.: (22) 99846-9549
ANEXO 5 - ESTUDOS DE NÍVEIS DE ELEVAÇÃO - ESTIMATIVA DE MEDIDAS - MAPAS

COMPRIMENTO FRONTAL
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CEP: 27935-041 – Tel.: (22) 99846-9549
COMPRIMENTO FUNDOS
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CEP: 27935-041 – Tel.: (22) 99846-9549
LARGURA – LATERAL DIREITA
36
CEP: 27935-041 – Tel.: (22) 99846-9549
LARGURA – LATERAL ESQUERDA
37
CEP: 27935-041 – Tel.: (22) 99846-9549
ABREVIAÇÕES
ABNT = ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS

CNAI = CADASTRO NACIONAL DE AVALIADORES IMOBILIÁRIOS
COFECI = CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS
CONPEJ = CONSELHO NACIONAL DE PERITOS JUDICIAIS
CRECI = CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS
CUB = CUSTO UNITÁRIO BASICO DA CONSTRUÇÃO CIVIL
FC = FATOR DE COMERCIALIZAÇÃO
NBR = NORMA BRASILEIRA
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CEP: 27935-041 – Tel.: (22) 99846-9549

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OLAVO VIEIRA – PERITO AVALIADOR IMOBILIÁRIO

AVALIADOR MERCADOLÓGICO | CNAI – 17.743

PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA (PTAM)

IMÓVEL AVALIANDO: ÁREA SITUADA EM MACABUZINHO 2° DISTRITO DE CONCEIÇÃO DE MACABU - RJ;

SOLICITANTE: MOACYR DE ALMEIDA BORGES

PROPRIETÁRIO: MOACYR DE ALMEIDA BORGES

Macaé, 30 de Abril de 2021.

Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM)

A finalidade do presente parecer é determinação do valor de mercado do bem imóvel.

O imóvel avaliando encontra-se nos seguintes termos:

• Meios Normais de Acesso

Uso Predominante Criação de Animais

3. PREMISSAS PARA A AVALIAÇÃO

Demonstrativo de Utilização dos Métodos

Demonstração do Empreendimento Hipotético

TABELA DEMONSTRATIVA DO EMPREENDIMENTO

VENDAS COMERCIALIZAÇÃO R$ 5.625.000,00

CUB-FEV/21 R$ 1.721,97 Padrão Baixo R$ 3.880.631,59

MARKETING + VENDAS + LUCRO R$ 1.265.650,00

VALOR DA ÁREA R$ 478.743,41

• Pesquisa de Mercado para valores para as casas populares do empreendimento hipotético

Determinação do Valor da Área

Esteja à vontade para qualquer outro esclarecimento que se fizer necessário.

Estudos de Comercialização de Lotes para Imóvel Avaliando

• Pesquisas de Mercado para valores de terrenos

Preço Médio = R$ 48.333,33 Preço M² Média Aritmética = R$ 132,73

Gráfico Demonstrativo de Valores de Venda

Gráfico Demonstrativo de Valores por M²

Determinação do Valor dos Lotes

Determinação do Valor Real do Imóvel:

Esteja à vontade para qualquer outro esclarecimento que se fizer necessário.

Analise Complementar de Estudos Baseado no Projeto Hipotético

Valor Total Arrecadado = Casas Populares x TX de Incorporação

Macaé, 30 de Abril de 2020.

Olavo Vieira Pires

ANEXO 1 - LEVANTAMENTO FOTOGRÁFICO

ANEXO 1 - LEVANTAMENTO FOTOGRÁFICO

ANEXO 2 - AMOSTRAS COM LINK PARA REDIRECIONAMENTO

ANEXO 3 - CUB SINDUSCON (CUSTO UNITÁRIO BÁSICO)

PLANTA PERSPECTIVA LOTEAMENTO – LOTES 10m X 20m = 200m²

PLANTA PERSPECTIVA PROJETO HIPOTÉTICO

VISTA FRONTAL PROJETO HIPOTÉTICO

VISTA LATERAL PROJETO HIPOTÉTICO

VISTA SUPERIOR PROJETO HIPOTÉTICO

ANEXO 5 - ESTUDOS DE NÍVEIS DE ELEVAÇÃO - ESTIMATIVA DE MEDIDAS - MAPAS

LARGURA – LATERAL DIREITA

LARGURA – LATERAL ESQUERDA

ABNT = ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS

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