INSTITUTO DE ENGENHARIA

IBAPE/SP

SEMINÁRIO DE ALUGUÉIS

SETEMBRO DE 2012
SEMINÁRIO DE ALUGUÉIS

FOCO

MÉTODO DA
REMUNERAÇÃO DO CAPITAL
NORMAS TÉCNICAS
Aplicáveis aos trabalhos de avaliações e
elaboradas:

 a nível nacional, pela ABNT

 a nível estadual, pelos Institutos

Regionais filiados ao IBAPE– Entidade
Federativa Nacional.
ABNT NBR 14653

 Exigida em todas as manifestações

escritas de trabalhos que
caracterizam o valor de imóveis
urbanos, de seus frutos ou de
direitos sobre os mesmos.
MÉTODO
REMUNERAÇÃO DO CAPITAL
 ABNT NBR 14653-2:2011
Item 11.4.2
 Aluguel determinado em função:

valor do imóvel
e
taxa de remuneração
MÉTODO
REMUNERAÇÃO DO CAPITAL
 NORMA DO IBAPE/SP - 2005
Item 14.2.2

Aluguel determinado pela aplicação de

uma taxa sobre o valor do imóvel.

(imóveis atípicos; aproveitamento do

terreno)
Norma de Avaliação de
Bens do IBAPE NACIONAL
 Fornece diretrizes, consolida conceitos,
métodos e procedimentos gerais e
estabelece padrões aceitos e aprovados
pela Entidade na elaboração de trabalhos
de avaliação de bens, harmonizando e
adequando aos princípios básicos das
normas do IVSC, da UPAV e da NBR
14653.
IBAPE – ENTIDADE FEDERATIVA
10 PRINCÍPIOS GERAIS DE AVALIAÇÃO

 Maior e melhor uso (HABU)

 Oferta e procura (Supply & Demand)
 Permanência (Permanence principle)
 Proporcionalidade (Proportion principle)
 Substituição (Substitution principle)
 Rentabilidade (Rent principle)
 Finalidade (Finality principle)
 Probabilidade (Probability principle)
 Prudência (Prudence principle)
 Transparência (Transparency principle)
IBAPE
Princípio da Rentabilidade
• 6. Princípio da rentabilidade (“Rent
Principle”), segundo o qual o valor de
um imóvel que se encontra em
exploração econômica é função da
expectativa de renda que
previsivelmente proporcionará no
futuro. Para a determinação dessa
renda, é imprescindível uma
avaliação bem fundamentada e
precisa.
HISTÓRICO
ENGº LUIZ CARLOS BERRINI

 Prefácio da 2ª Edição da obra “Avaliações de

Imóveis” (Livraria Freitas Bastos, 1948):

“... Os terrenos urbanos valem pela sua

produtividade, isto é, sua capacidade de
produzir renda, ...”
HIPÓTESE DE TRABALHO

 O imóvel VALE pela sua capacidade

de produzir RENDA.
CAUSA E EFEITO

 Renda é a CAUSA

 Valor é o EFEITO
CAUSA E EFEITO

 Aluguel é a CAUSA

 Valor do imóvel é o EFEITO

 IMÓVEIS URBANOS
METODOLOGIAS DISPONÍVEIS

AVALIAÇÃO

 COMPARATIVO
 RENDA
 INVOLUTIVO
 EVOLUTIVO
IMÓVEIS URBANOS
METODOLOGIAS DISPONÍVEIS

ALUGUÉIS

 COMPARATIVO
 REMUNERAÇÃO DO
CAPITAL
 PARTICIPAÇÃO
 IMÓVEIS URBANOS
METODOLOGIAS DISPONÍVEIS

AVALIAÇÃO ALUGUÉIS

 COMPARATIVO  COMPARATIVO
 RENDA  REMUNERAÇÃO DO
 INVOLUTIVO CAPITAL
 EVOLUTIVO  PARTICIPAÇÃO
MÉTODO DA RENDA
NBR 14653-1:2001

 “Identifica o valor do bem, com base

na capitalização presente da sua
renda líquida prevista,
considerando-se cenários viáveis.”
 RENDA = ALUGUEL

 Aluguel é o pagamento mensal devido

pela utilização de um bem.
Porque o aluguel é devido
 Admite-se a possibilidade de
previsão e recebimento de um
aluguel em virtude:

do uso do bem a que o locador renuncia;

de despesas sofridas pelo locador em razão
da locação concedida ao locatário;
do risco que o locador corre pelo não
recebimento no vencimento.
JURO

 Juro é o pagamento devido pela

utilização de um capital.
Porque o juro é devido
 Admite-se a possibilidade de previsão e
recebimento de um juro em virtude:

do lucro a que o mutuante renuncia;

de despesas sofridas pelo mutuante em
razão do empréstimo concedido ao mutuário;
do risco de não reembolso no vencimento.
 aluguel ≈ juro
(utilização bem) (utilização capital)

 em base a esta semelhança é possível

resolver o “aluguel” de forma semelhante
ao “juro”, ou seja, encarando-os como um
problema financeiro.
Conceitos da Engenharia Econômica
através dos seguintes dados:
 C = Capital empregado, também chamado
principal (P)
 i = taxa de juro, geralmente expressa em
porcentagem do capital por unidade de tempo
 t = tempo durante o qual o capital ficará
empregado
 n = número de períodos de tempo que o capital
ficará empregado
 R = prestação mensal
DADOS ECONÔMICOS
REPRESENTADOS NA LINHA DE TEMPO

 P (Valor Presente, PV);

 R (Prestação, PMT);

 n (meses);

 i (taxa);

 FV (Valor Futuro)
AVALIAÇÃO DE ALUGUÉIS
 Linha de tempo:

n (meses)
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
________________________________________________________________________________ ____ _
I I I I I I I I I I

PV R (PMT) FV
i (%)
Dado R, calcular P

P = R x (1 + i )n – 1
i ( 1 + i )n
Dado P, calcular R

R=Px i ( 1 + i )n
(1 + i )n – 1
VIDA ÚTIL
Prazo de utilização funcional de um
bem (Padrão médio):

 Casa : 70 anos = 840 meses

 Apartamento : 60 anos = 720 meses
 Escritório : 60 anos = 720 meses
 Galpão = 80 anos = 960 meses
Considerando uma taxa de 10%aa ou 0,797%
a.m. e um prazo de 70 anos ou 840 meses:

P = R [ (1 + 0,00797 )^840 – 1 .]
(1 + 0,00797)^ 840 . 0,00797

P = R [ 786,02667 ] = R . 125,31
6,27260
A GRANDE SACADA

Séries Perpétuas - também conhecidas

como séries infinitas ou de custo
capitalizado.
Elas têm estes nomes por possuírem
grande número de períodos, fato comum
em aposentadorias, mensalidades e
aluguéis.
SÉRIE PERPÉTUA
Expressão de VP

VP = R [ (1+i)n – 1 ]
(1+i)n . i
e, para “n” tendendo ao infinito:

VP = lim n ∞ R [ (1+i)n – 1 ]
(1+i)n . i
VP = R lim n ∞[ 1 1 ]
i (1+i)n . i
VP = R . 1
i
Série Perpétua

 Numa série perpétua, obtem-se o valor

presente dividindo-se a prestação mensal
pela taxa de rendimento.
Considerando a mesma taxa de 10%aa ou 0,797% a.m. :

P=R. 1 = R . 125,47
0,00797

(a diferença entre este resultado e o anterior

(125,31) é de apenas 0,13%.
COMPARAÇÃO FINANCEIRA

 Estabelecendo a devida comparação

financeira, tem-se:

• P (Principal ou Capital) = Vi (Valor do Imóvel)

• R (prestação mensal) = Al (Aluguel Mensal)
• i (taxa de juro) = i (taxa de rendimento)
LOCAÇÕES = SÉRIES PERPÉTUAS

Considerando que as locações são séries

perpétuas, em que é longo o prazo envolvido
em função da vida útil (referencial) das
edificações, tem-se a expressão:

Vi = Al (aluguel mensal
i (taxa mensal)

Expressão que representa o Método da Renda.

MÉTODO DA REMUNERAÇÃO
DO CAPITAL

 A antiga Norma do IBAPE/SP - 1995 para Avaliação

de Imóveis Urbanos já especificava, no item 5.2.2.2 –
Método da Renda, em seu parágrafo 1o :

• “quando usado inversamente, para fixação de

aluguéis, o método denominar-se-á da
remuneração de capitais.”
AVALIAÇÃO DE ALUGUÉIS

O Método da Remuneração de Capital, por sua vez, é

expresso por:

Aluguel mensal = Valor do imóvel x taxa mensal

Al = Vi x i
CUIDADOS ESPECIAIS
INVERSÃO DE VALORES
 Corretamente o método da renda
parte da causa (aluguel) para obter
o efeito (valor do imóvel).

 Ao contrário, o método da
remuneração do capital parte do
efeito (valor do imóvel) para obter
a causa (aluguel).
SEMINÁRIO DE ALUGUÉIS

MÉTODO

REMUNERAÇÃO DO CAPITAL
INSTITUTO DE ENGENHARIA
IBAPE/SP

SEMINÁRIO DE ALUGUÉIS
IBAPE Princípios Gerais de
Avaliação
• 1. Princípio do maior e melhor uso
(“Highest and Best Use”), segundo o qual o
valor de um imóvel independentemente do
uso ou do seu aproveitamento, será o que
resulte economicamente mais aconselhável,
dentro das possibilidades legais e físicas, e
desde que absorvíveis pelo mercado. Este
princípio exige análises que visam verificar
qual é o melhor e mais rentável uso do um
imóvel, ou seja, verificando suas melhores
potencialidades e viabilidade econômicas.
IBAPE Princípios Gerais de
Avaliação

• 2. Princípio ou “lei” da oferta e da procura

(“Supply and Demand”). Essa “lei” é bem
conhecida por todos em vários nichos de
mercado, não diferente do mercado
imobiliário, havendo o equilíbrio do preço
médio de mercado no equilíbrio da oferta e
da procura. Pode ser analisado nas visões
determinística (duas curvas; oferta e
procura) e probabilística (faixas de preços).
IBAPE Princípios Gerais de
Avaliação

• 3. Princípio da permanência
(“Permanence Principle”), que embora
reconheça a variabilidade dos preços ao
longo do tempo, admite que, mantidas as
condições do bem e do mercado vigentes
por ocasião da avaliação, existe um lapso
de tempo em que os preços podem se
manter constantes.
IBAPE Princípios Gerais de
Avaliação
• 4. Princípio da proporcionalidade (“Proportion
Principle”), segundo o qual dois bens semelhantes,
em mercados semelhantes, têm preços
semelhantes. Em consequência, as eventuais
diferenças de preços serão proporcionais às
diferenças entre as características dos bens e dos
respectivos mercados. Esta condição é a ideal em
uma avaliação, pois nesse caso, estaríamos
avaliando bens semelhantes comparando-os entre
si. Este princípio é expresso na Engenharia de
Avaliações como “Método Comparativo Direto”.
IBAPE Princípios Gerais de
Avaliação

• 5. Princípio da substituição, ou da
equivalência (“Substitution Principle”),
segundo o qual dois bens fungíveis, em
mercados semelhantes, têm preços
equivalentes, numa certa data. Isso ocorre
no que se denomina “Zonas homogêneas”.
IBAPE Princípios Gerais de
Avaliação

• 6. Princípio da rentabilidade (“Rent

Principle”), segundo o qual o valor de um
imóvel que se encontra em exploração
econômica é função da expectativa de
renda que previsivelmente proporcionará
no futuro. Para a determinação dessa
renda, é imprescindível uma avaliação bem
fundamentada e precisa.
IBAPE Princípios Gerais de
Avaliação

• 7. Princípio da finalidade (“Finality

Principle”), segundo o qual a finalidade da
avaliação condiciona o método e as
técnicas de avaliação a serem empregadas.
Este princípio é um dos que regem as
Normas Avaliatórias e a Engenharia de
Avaliações.
IBAPE Princípios Gerais de
Avaliação

• 8. Princípio da probabilidade (“Probability

Principle”), segundo o qual quando
existirem vários cenários ou possibilidades
de eleição razoáveis, devem ser escolhidos
aqueles que possam ser considerados os
mais prováveis.
IBAPE Princípios Gerais de
Avaliação

• 9. Princípio da prudência (“Prudence

Principle”), segundo o qual são adotados os
valores mais conservadores que permitam
maior liquidez ao bem. À prudência se
junta o bom senso do Engenheiro de
Avaliações.
IBAPE Princípios Gerais de
Avaliação
• 10. Princípio da transparência (“Transparency
Principle”), segundo o qual o laudo ou parecer
avaliatório de um bem deve conter a informação
necessária e suficiente para sua fácil compreensão e
detalhar as hipóteses e documentações utilizadas.
Assim, sendo o Laudo o resultado de um trabalho
avaliatório, deve conter dados verdadeiros e
completos, tanto do bem avaliando, como dos
elementos comparativos; deve ser conclusivo,
fundamentado, preciso, elaborado consoante a ética
profissional.