ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL

PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORES DA CUNHA

DEPARTAMENTO DE PROJETOS E PLANEJAMENTO URBANO

Laudo Técnico de Avaliação

Imóvel Urbano

Parte do Lote nº 08 - quadra 59 – Rua John Kennedy

PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORES DA CUNHA

RUA SÃO JOSÉ, 2500 – FONE: 54 3279-3600
 LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO

1. SOLICITANTE
Gabinete do Prefeito.

2. PROPRIETÁRIO
Sellia Tecla Molon e Pedro Luiz Molon.

3. FINALIDADE DO LAUDO TÉCNICO

O presente laudo tem por finalidade o levantamento do valor de mercado do imóvel em
questão, para proposta de permuta de áreas entre o município e os proprietários.

4. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO
Determinação do valor de mercado para permuta.

5. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIADO

O imóvel foi vistoriado pela Engenheira Civil Carine Marzarotto.

5.1. Tipo do bem

Terreno urbano.

5.2. Descrição dos imóveis e Documentação

Matrícula nº 24.250: Lote nº 08 – Quadra nº 59, centro, com área de 240,00 m² (duzentos
e quarenta quadrados).

6. INDICAÇÃO DO MÉTODO E PROCEDIMENTO UTILIZADO

Método Direto de Dados do Mercado com inferência estatística.

6.1 Grau de Fundamentação: Grau II

6.2 Grau de Precisão: Grau III

7. RESULTADO DA AVALIAÇÃO

 Valor da área de 240,00 m²: R$ 600.000,00 (seiscentos mil reais)

8. PROFISSIONAL RESPONSÁVEL

______________________________________
Carine Marzarotto
Engenheira Civil – CREA RS 207751
Secretaria de Planejamento, Meio Ambiente e Trânsito
Departamento de Projetos e Planejamento Urbano

Flores da Cunha, 18 de março de 2019.

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9. ANEXOS

1) Mapa de Localização do Imóvel

2) Imagem da Testada do Imóvel
3) Representação gráfica
4) Documentação
5) Quadro Amostral
6) Memorial de Cálculo
7) Fundamentação e Precisão

Anexo 1 - Mapa de Localização do Imóvel

Mapa de localização – Imóvel avaliado.

Fonte: Google Maps (18/03/2019 em www.google.com.br/maps)

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Anexo 2 – Imagem da Testada do Imóvel

Imagem testada – Imóvel avaliado.

Fonte: Google Maps (18/03/2019 em www.google.com.br/maps)

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Anexo 3 – Representação Gráfica

Planta de Situação do imóvel avaliado.

Fonte: Cadastro Imobiliário Urbano Municipal

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Anexo 4 – Documentação

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Anexo 5 – Quadro Amostral

Vista Panorâmica
Voc. Comercial
Área Terreno

Dist Ao Pólo
Frente
Dado

Pav.
Esq.
Código Endereço Coordenadas Valor Total Renda Setor Topo PUD

1 = D/A acentuado; 2
0=N 0=N 0=N 0=N
Nº Da fonte Localização R$ m² m Salário Mín./ hab Km 1=S 1=S 1=S 1=S
= A/D até 30%; 3 = R$/m²
plano
1 #BFB6C RUA GIRALDO FONTANA - VILAGIO DEI FIORI -29.059451, -51.193112 R$ 105.000,00 312,00 12,00 1.818,93 3,45 0 0 0 1 2 R$ 302,88
2 RUAS DAS FIGUEIRAS - MONTE BELO -29.048808, -51.180117 R$ 170.000,00 312,00 12,00 2.710,34 2,08 0 0 0 1 2 R$ 490,38
3 #E67C3 BELLA ITÁLIA II-SÃO GOTARDO -29.089498, -51.187775 R$ 126.000,00 319,80 12,30 2.607,42 6,62 0 0 0 1 1 R$ 354,60
4 #B19D9 RUA DOS ANJICOS - MONTE BELO -29.048721, -51.175384 R$ 128.000,00 312,00 12,00 1.849,41 2,14 0 0 0 1 2 R$ 369,23
5 #558F6 RUA TEREZINHA MARI ZORGI -29.033059, -51.167801 R$ 129.000,00 360,00 12,00 2.381,19 1,37 0 0 0 1 3 R$ 322,50
6 RUA VINTE E QUATRO DE MAIO -29.028022, -51.172669 R$ 265.000,00 453,00 15,10 2.683,72 0,89 0 0 1 1 2 R$ 526,49
7 RUA DAS CORTICEIRAS - MONTE BELO -29.049697, -51.171251 R$ 135.000,00 312,00 12,00 1.849,41 2,39 0 0 0 1 2 R$ 389,42
8 #4D412 RUA UVA SEIBEL COM RUA BONARDA - OTARIO ROCHA -29.054996, -51.256992 R$ 145.000,00 750,00 18,00 2.444,77 7,84 1 0 1 1 1 R$ 174,00
9 #B7002 RUA ALUISIO PERSICI - LOTEAMENTO SONDA -29.031790, -51.198652 R$ 380.000,00 624,00 24,00 2.204,50 1,68 0 0 0 1 3 R$ 548,08
10 #944C9 SAÍDA PARA SANTE LIBERA - LOT. POLO -29.014340, -51.159263 R$ 85.000,00 312,00 12,50 1.976,18 2,79 0 0 1 0 3 R$ 245,19
11 3944C9 SAÍDA PARA SANTE LIBERA - LOT. POLO -29.014340, -51.159263 R$ 100.000,00 520,00 15,00 1.976,18 2,79 0 0 1 0 2 R$ 173,08
12 15B47 Rua Milano - São Gotardo -29.087007, -51.186909 R$ 196.000,00 590,00 12,00 2.607,42 6,34 0 0 0 1 3 R$ 298,98
13 #0F2FF Rua Severo Ravizzoni -29.032032, -51.178758 R$ 368.000,00 380,00 19,00 3.263,03 0,33 0 1 0 1 2 R$ 871,58
14 #95D20 Rua Siena esquina com Rua Pisa - Bairro São Gotardo -29.085425, -51.188072 R$ 135.000,00 312,00 12,00 2.607,42 6,18 1 0 1 1 2 R$ 389,42
15 #E388D Rua Siena - Bairro São Gotardo -29.085425, -51.188072 R$ 138.000,00 300,00 12,00 2.607,42 6,18 1 0 1 1 2 R$ 414,00
16 #51492 Rua Valdemar Angelo Rosseto -29.058582, -51.193465 R$ 105.000,00 432,00 12,00 1.818,93 3,37 0 0 0 1 3 R$ 218,75
17 #353D9 Rua Frederico Fontana, ao lado da ABB -29.059899, -51.195990 R$ 100.000,00 325,00 12,00 1.818,93 3,59 0 0 0 1 1 R$ 276,92
18 #51492 Rua Valdemar Angelo Rosseto -29.058582, -51.193465 R$ 105.000,00 432,00 12,00 1.818,93 3,37 0 0 0 1 3 R$ 218,75
19 #353D9 Rua Frederico Fontana, ao lado da ABB -29.059899, -51.195990 R$ 100.000,00 325,00 12,00 1.818,93 3,59 0 0 0 1 1 R$ 276,92
20 #6A1A Rua Prof. Maria dal Conte esqui. Alexandre Pedron - centro -29.031157, -51.187507 R$ 750.000,00 400,00 20,00 3.219,52 0,60 1 0 0 1 2 R$ 1.687,50
21 #0A71 Av. Vindima - Parque da Vindima -29.023228, -51.177756 R$ 670.000,00 1.760,00 22,00 2.858,32 0,85 0 0 1 0 1 R$ 342,61
22 #5FD0 Rua Severo Ravizzoni -29.032036, -51.180922 R$ 1.575.000,00 360,00 12,00 4.976,98 0,21 0 1 0 1 3 R$ 3.937,50
23 #D7E7 LOTEAMENTO CONZ -29.043141, -51.184777 R$ 185.000,00 360,00 12,00 1.507,11 1,48 0 0 0 1 3 R$ 462,50
24 #DCA4 RUA NATAL COLODA - LOT. VISTA DO SOL -29.026315, -51.162143 R$ 127.000,00 300,00 12,00 2.381,19 1,93 0 0 1 1 1 R$ 381,00
25 #9B7D OTAVIO ROCHA -29.072878, -51.259507 R$ 2.650.000,00 93.000,00 450,00 2.290,21 8,95 0 0 1 1 2 R$ 25,65

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Vista Panorâmica
Voc. Comercial
Área Terreno

Dist Ao Pólo
Frente
Dado

Pav.
Esq.
Código Endereço Coordenadas Valor Total Renda Setor Topo PUD

1 = D/A acentuado; 2
0=N 0=N 0=N 0=N
Nº Da fonte Localização R$ m² m Salário Mín./ hab Km 1=S 1=S 1=S 1=S
= A/D até 30%; 3 = R$/m²
plano
26 #8A0C RUA LUCIA MARIA GELATI FONTANA - LOTEAMENTO VIDEIRAS -29.039047, -51.194623 R$ 125.000,00 456,00 12,00 1.507,11 1,62 0 0 0 1 1 R$ 246,71
27 #E5E6 RUA DOM FINOTTI - CENTRO -29.035026, -51.176281 R$ 285.000,00 336,00 12,00 2.832,55 0,74 0 1 0 1 3 R$ 763,39
28 73 Rua dos Expedicionários -29.032711, -51.204121 R$ 173.000,00 306,00 12,00 2.204,50 2,22 0 0 0 1 3 R$ 508,82
29 78 Rua Severo Ravizzoni -29.031901, -51.172816 R$ 180.000,00 336,00 12,00 2.832,55 0,86 0 0 0 0 1 R$ 482,14
30 120 RUA FRANCISCO GRISA - BAIRRO SÃO PEDRO -29.056452, -51.189296 R$ 165.000,00 390,00 13,00 2.178,82 3,02 0 0 0 1 3 R$ 380,77
31 RT2171 Rua Borges de Medeiros - centro -29.030798, -51.182363 R$ 4.000.000,00 800,00 20,00 4.976,98 0,11 0 1 0 1 3 R$ 4.500,00
32 RT3490 PRÓXIMO AOS PLASTICOS ORLANDI, LOT. VILAGIO DEI FIORI -29.060212, -51.193681 R$ 110.000,00 325,56 12,00 1.818,93 3,54 0 0 1 1 1 R$ 304,09
33 tefc24 Rua dos Araças -29.054719, -51.192517 R$ 90.000,00 325,00 13,00 928,08 2,93 0 0 1 1 2 R$ 249,23
34 tefc19 Villagio dei Fiori -29.058068, -51.194927 R$ 450.000,00 1.568,14 18,00 1.818,93 3,37 1 0 0 1 2 R$ 258,27
35 tefc34 Rua Terezinha Fontana Nissola - Villagio dei Fiori -29.060600, -51.195252 R$ 260.000,00 991,62 12,00 1.818,93 3,64 0 0 0 1 2 R$ 235,98
36 tefc06 Rua Flores da Cunha - Bairro União -29.035715, -51.193678 R$ 350.000,00 850,00 25,00 1.681,25 1,34 1 0 0 0 1 R$ 370,59
37 tefc94 Rua 5 de Maio - São Gotardo -29.089638, -51.191079 R$ 250.000,00 4.761,43 30,00 2.708,66 6,68 0 0 0 0 2 R$ 47,25
38 tefc18 Rua Francisco Ascari - São Cristovão -29.053006, -51.182491 R$ 430.000,00 1.240,00 28,35 2.710,34 2,54 0 1 0 1 2 R$ 312,10
39 tefc23 Proximo a Rua Francisco Ascari - São Cristovão -29.050992, -51.182214 R$ 500.000,00 962,00 26,00 2.759,79 2,32 0 0 0 1 3 R$ 467,78
40 tefc52 Rua João Maria Devez - Monte Belo -29.047391, -51.178224 R$ 550.000,00 2.079,00 42,00 1.849,41 1,94 0 0 0 0 2 R$ 238,10
41 tefc05 Rua Siena - São Gotardo -29.084888, -51.188030 R$ 850.000,00 3.391,50 29,75 2.607,42 6,12 0 0 1 1 1 R$ 225,56
42 tefc13 Rua Ernesto Alves - Centro -29.028409, -51.176735 R$ 950.000,00 1.107,50 20,00 3.263,03 0,50 0 1 0 1 1 R$ 772,01
43 tefc22 Rua Verona - Bairro Vindima -29.023220, -51.178072 R$ 850.000,00 1.865,24 50,00 2.858,32 0,84 0 0 0 1 2 R$ 410,13
44 tefc91 Via Veneto - Centro -29.038356, -51.176197 R$ 600.000,00 7.100,00 37,52 1.849,41 1,04 0 1 0 1 1 R$ 76,06
45 tefc15 Rua Bonarda - Otávio Rocha -29.059427, -51.264352 R$ 130.000,00 2.165,12 22,00 2.444,77 8,69 0 1 1 1 2 R$ 54,04
46 tefc103 Rua Ernestro Muraro - Parque dos Pinheiros -29.041489, -51.177098 R$ 238.000,00 307,50 12,35 2.489,55 1,33 0 0 0 1 3 R$ 696,59

Obs.: Todos os dados do modelo são de oferta, foi utilizado desconto do fator transação/oferta diretamente na variável independente de cada dado.

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Anexo 6 – Memorial de Cálculo

1. ESCALAS ADOTADAS NA ESTIMATIVA
Escala Extp. Mínimo Máximo
Característica Adotada (%) Amostra Amostra
Área Terreno 240,00 -20,0 300,00 7.100,00
Renda Setor 4.356,52 928,08 4.976,98
Dist Ao Pólo 0,11 0,11 8,69
Esq. 0,00 0,00 1,00
Pav. 1,00 0,00 1,00
Topo 3,00 1,00 3,00
PUD 2.355,40 54,04 4.500,00

2. INTERVALOS DE VALORES PARA ESTIMATIVA

Valor Valor Valor Desvio Desvio Desvio
Mínimo Estimado Máximo Mínimo Máximo Total
Confiança (80 %) 2.062,09 2.355,40 2.690,42 -12,45% 14,22% 26,68%
Predição (80%) 1.700,85 2.355,40 3.261,84 -27,79% 38,48% 66,27%
Campo de Arbítrio 2.002,09 2.355,40 2.708,71 -15,00% 15,00% 30,00%

3. INTERVALOS DE VALORES PARA DECISÃO

Mínimo (R$) Estimativa (R$) Máximo (R$)
Confiança (80 %) 494.901,60 565.296,00 645.700,80
Predição (80%) 408.204,00 565.296,00 782.841,60
Campo de Arbítrio 480.501,60 565.296,00 650.090,40

4. EQUAÇÃO DE REGRESSÃO
VALOR UNIT = 13,7471 *e ^ (-0,0002846205 *Área Terreno ) *e ^ (0,00057571407 *Renda Setor ) *e
^ (-0,19952571 * DistAo Pólo ) *e ^ (0,43051788 * Esq. )*e ^ (0,42470465 * Pav. )*e ^ (0,062643376 *
Topo)

5. VALOR DE AVALIAÇÃO
R$ 600.000,00 (seiscentos mil reais)

6. INTERVALO ADMISSÍVEL PARA MÉDIA DE MERCADO

Mínimo (R$): 528.820,80
Arbitrado (R$): 600.000,00
Máximo (R$): 650.090,40

7. CLASSIFICAÇÃO QUANTO A PRECISÃO

Amplitude do intervalo de confiança para 80% de confiabilidade: 26,68 %
Classificação para a estimativa: Grau III de Precisão

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Anexo 7 - Fundamentação e Precisão

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO - PARA UTILIZAÇÃO DE MODELO DE REGRESSÃO LINEAR

ABNT 14653-2:2011 - TABELA 1

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO
ITEM DESCRIÇÃO PONTOS
III (3 pontos) II (2 pontos) I (1 ponto)

CARACTERIZAÇÃO DO COMPLETA QUANTO A TODAS COMPLETA QUANTO ÀS VARIÁVEIS ADOÇÃO DE SITUAÇÃO

1 3
IMÓVEL AVALIANDO AS VARIÁVEIS ANALISADAS UTILIZADAS NO MODELO PARADIGMA

QUANTIDADE MÍNIMA DE
DADOS DE MERCADO,
2 6 (k+1) 4 (k+1) 3 (k+1) 2
EFETIVAMENTE
UTILIZADOS

APRESENTAÇÃO DE
INFORMAÇÕES RELATIVAS A
TODOS OS DADOS E
APRESENTAÇÃO DE INFORMAÇÕES
VARIÁVEIS ANALISADOS NA
IDENTIFICAÇÃO DOS
3 MODELAGEM, COM FOTO E
DADOS DE MERCADO
CARACTERÍSTICAS
OBSERVADAS NO LOCAL
CONFERIDAS PELO AUTOR
DO LAUDO
APRESENTAÇÃO DE
INFORMAÇÕES RELATIVAS AOS
RELATIVAS A TODOS OS DADOS E
DADOS E VARIÁVEIS 2
VARIÁVEIS ANALISADOS NA
EFETIVAMENTE UTILIZADOS NO
MODELAGEM
MODELO

ADMITIDA PARA APENAS UMA

4 EXTRAPOLAÇÃO
VARIÁVEL, DESDE QUE :
A) AS MEDIDAS DAS CARACTERÍSTICAS
DO IMÓVEL AVALIANDO NÃO SEJAM
SUPERIORES A 100 % DO LIMITE
AMOSTRAL SUPERIOR, NEM
INFERIORES À METADE DO LIMITE
NÃO ADMITIDA AMOSTRAL INFERIOR;
B) O VALOR ESTIMADO NÃO
ULTRAPASSE 15 % DO VALOR
CALCULADO NO LIMITE DA FRONTEIRA FRONTEIRA AMOSTRAL, PARA AS
AMOSTRAL, PARA A REFERIDA
VARIÁVEL, EM MÓDULO.
ADMITIDA, DESDE QUE:
A) AS MEDIDAS DAS
CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL
AVALIANDO NÃO SEJAM
SUPERIORES A 100 % DO LIMITE
AMOSTRAL SUPERIOR, NEM
INFERIORES À METADE DO LIMITE
2
AMOSTRAL INFERIOR;
B) O VALOR ESTIMADO NÃO
ULTRAPASSE 20 % DO VALOR
CALCULADO NO LIMITE DA
REFERIDAS VARIÁVEIS, DE PER
SI E SIMULTANEAMENTE, E EM
MÓDULO.

NÍVEL DE SIGNIFICÂNCIA α
(SOMATÓRIO DO VALOR
DAS DUAS CAUDAS)
5 MÁXIMO PARA A REJEIÇÃO 10% 20% 30% 3
DA HIPÓTESE NULA DE
CADA REGRESSOR (TESTE
BICAUDAL).

NÍVEL DE SIGNIFICÂNCIA
MÁXIMO ADMITIDO PARA A
REJEIÇÃO DA HIPÓTESE
6 1% 2% 5% 3
NULA DO MODELO
ATRAVÉS DO TESTE F DE
SNEDECOR.
SOMA 15

ABNT 14653-2:2011 - TABELA 2

ITEM GRAUS III II I
1 PONTOS MÍNIMOS 16 10 6
2,4,5 E 6 NO GRAU III E OS
2,4,5 E 6 NO MÍNIMO NO GRAU II E OS
2 ITENS OBRIGATÓRIOS DEMAIS NO MÍNIMO NO GRAU TODOS NO MÍNIMO NO GRAU I
DEMAIS NO MÍNIMO NO GRAU I
II

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO II

ABNT 14653-2:2011 - TABELA 5

DESCRIÇÃO III II I
AMPLITUDE DO INTEVALO DE
CONFIANÇA DE 80% EM TORNO DA
≤ 30% ≤ 40 % ≤ 50 %
ESTIMATIVA DE TENDÊNCIA
CENTRAL.
GRAU DE PRECISÃO III

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