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Entenda a garantia
obrigatória para obras
na construção civil
! Blog da Fibersals, Construção e Reforma,
Dicas para síndicos

Post atualizado em 03 de abril de 2017.

Na entrega de um imóvel, a alegria é
tanta que, muitas vezes, o proprietário acaba
esquecendo que possui alguns direitos. Um
deles é a garantia obrigatória que é exigida
nas obras de construção civil aqui no Brasil.
Como o nome já diz, ela dá garantias para
que sejam realizadas obras em benefício
dos proprietários e pagas pelas construtoras.
Serve, por exemplo, para
impermeabilização e outros aspectos como
encanamentos, colocação de pisos, en!m
tudo que foi feito pela construtora.

Desde quando existe

esta garantia?
Na verdade, esta garantia é antiga, pois
já estava presente no Código Civil de 1916.
Até 2002, quando entrou em vigor o novo
Código Civil, houve muita controvérsia devido
ao fato do artigo 1.245 – no Código Civil de
1916 – dispor a respeito do prazo de garantia
da obra que o construtor deveria dar ao
contratante, !xando-o em 20 anos.
A garantia é um direito de quem adquire um
imóvel, seja na planta ou pronto. Ela é
obrigatória para todas as construções civis no
Brasil e prevê a realização de obras em
benefício dos proprietários, caso sejam
necessárias, e são pagas pelas construtoras.
O que algumas pessoas não sabem é que
imóvel usado também pode ter garantia,
já que ela começa a valer a partir do
momento em que o proprietário recebe a
casa ou o apartamento pronto e sua validade
varia de 90 dias a cinco anos.

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O que diz o Código Civil

vigente
Havia, ainda, uma polêmica quanto ao prazo
de indenização por defeitos da construção.
Isso até que a súmula 194 do Superior
Tribunal de Justiça (STJ) !rmou o
entendimento de que prescreve em 20
anos a ação para obter, do construtor,
indenização por defeito da obra. O
novo Código Civil de 2002, que citamos acima
e está atualmente em vigor cita que:
Artigo 618: Nos contratos de
empreitada de edifícios ou outras
construções consideráveis, o
empreiteiro de materiais e execução
responderá, durante o prazo irredutível
de cinco anos, pela solidez e segurança
do trabalho, assim em razão dos
materiais, como do solo.
Parágrafo único: Decairá do direito
assegurado neste artigo o dono da obra
que não propuser a ação contra o
empreiteiro, nos 180 dias seguintes ao
aparecimento do vício ou defeito.
Artigo 205: A prescrição ocorre em 10
anos, quando a lei não lhe haja !xado
prazo menor.

O que diz o Código de

Defesa do Consumidor
Vale destacar que, para qualquer defeito que
apareça na obra, só terá direito à indenização
pelo construtor, a ocorrência que
for comprovadamente detectada nos
cinco primeiros anos, contados a partir da
entrega do imóvel. O Código de Defesa do
Consumidor (CDC) também comenta sobre
os prazos para reclamar das falhas
construtivas. Veja os seus artigos 26 e 27:
Seção IV – Da decadência e da prescrição
do CDC:
Artigo 26 – O direito de reclamar pelos
vícios aparentes ou de fácil constatação
caduca em:
I – 30 (trinta) dias, tratando-se de
fornecimento de serviço e de produto
não duráveis
II – 90 (noventa) dias, tratando-se de
fornecimento de serviço e de produto
duráveis.
Parágrafo 1 – Inicia-se a contagem do
prazo decadencial a partir da entrega
efetiva do produto ou do término da
execução dos serviços.
Parágrafo 2 – Obstam a decadência:
I – a reclamação comprovadamente
formulada pelo consumidor perante o
fornecedor de produtos e serviços até a
resposta negativa correspondente, que
deve ser transmitida de forma
inequívoca.
II – Vetado.
III – a instauração de inquérito civil, até
seu encerramento.
Parágrafo 3 – Tratando-se de vício
oculto, o prazo decadencial inicia-se no
momento em que !car evidenciado o
defeito.
Artigo 27 – Prescreve em 5 (cinco) anos
a pretensão à reparação pelos danos
causados por fato do produto ou do
serviço prevista na Seção II deste
Capítulo, iniciando-se a contagem do
prazo a partir do conhecimento do dano
e de sua autoria.

O que isso signi!ca na

prática
De acordo com o CDC, o direito de reclamar
dos vícios construtivos decai em 90
dias, contados da data da entrega, se forem
vícios aparentes ou do momento em que
!car evidenciada a falha. Se o reclamante não
apresentar formalmente sua reclamação
dentro desse prazo, ele perde o direito de
reclamar, conforme o conceito de
decadência.
Já no caso dos defeitos construtivos, o CDC
diz que o reclamante tem um prazo
prescricional de cinco anos para apresentar
judicialmente sua pretensão de reclamar em
juízo dos danos, ou seja, dos prejuízos
resultantes de um fato do produto ou
serviço, portanto um defeito.

Imóvel usado tem

garantia?

Se você comprou um imóvel usado e ele

apresentar algum problema relacionado aos
encanamentos, colocação de pisos,
impermeabilização ou qualquer outro
elemento feito pela construtora, certi!que
se o imóvel ainda está na garantia. Do
jeitinho que você faz quando compra um
carro, uma geladeira, uma televisão ou um
computador usado.

O Código Civil e a garantia

de imóveis usados
A garantia começa a valer assim que é
emitido o Habite-se do imóvel em
questão. Este é o documento que atesta que
o imóvel foi construído dentro das exigências
da legislação local. O proprietário tem,
também como respaldo, o Código Civil
Brasileiro e também o Código de Defesa do
Consumidor.
Por exemplo, o artigo 618 do Código Civil
estabelece garantia de cinco anos para
defeitos ou falhas que comprometem de
forma séria a segurança e a solidez dos
imóveis.
Mas como de!nir se um determinado
problema interfere verdadeiramente nas
condições de habitação? O que deve ser
avaliado é quanto a gravidade do problema
está comprometendo o uso do imóvel. Se há
vazamentos, só para citar um exemplo
bastante comum, dependendo do tamanho,
eles podem ameaçar de!nitivamente a
segurança dos moradores.

Validade pode ir além dos

cinco anos
E mais uma boa notícia para quem comprou
um imóvel usado é que os especialistas em
Direito Imobiliário a!rmam que a
responsabilidade do construtor pode ir
além da garantia prevista no Código Civil,
e não necessariamente perde validade após
os cinco anos da emissão do Habite-se.
Então, caso o atual dono do imóvel prove que
uma falha ou defeito – que esteja afetando a
solidez e a segurança do imóvel,
comprometendo a parte estrutural ou de
engenharia hidráulica ou elétrica –, ocorreu
nesse prazo, ele pode alegar que o dano
!cou não aparente por um tempo e aí
requerer o reparo mesmo após vencidos os
cinco anos.
O Código Civil aborda, ainda, que a garantia
para imóveis usados que venham a
apresentar defeitos não identi!cáveis ou, na
linguagem mais técnica: vícios redibitórios. Se
isto correr, o novo dono do imóvel deve fazer
a reclamação até um ano depois do
surgimento do problema. Ele aciona a
construtora responsável pela obra e não o
antigo morador do imóvel, que não pode ser
responsabilizado sobre as falhas.
Em caso de problemas com o imóvel usado, o
Código de Defesa do Consumidor também
deve ser analisado. Ele determina que se o
imóvel usado tiver sido comprado de uma
pessoa e não diretamente da construtora, ai
não se con!gura mais relação de consumo,
Portanto, o problema aparente deve ser
identi!cado no ato da entrega das chaves.
Por isso, recomendamos uma !scalização
detalhada e criteriosa antes da assinatura do
contrato de compra.

Exija o manual do
proprietário
Ainda segundo o Código de Defesa do
Consumidor, as chamadas falhas aparentes
ou de fácil constatação que não
comprometem as condições de habitação
devem ser apontadas em 90 dias a partir da
compra. Mas isso só é válido no caso de
imóvel novo adquirido diretamente da
construtora.
Geralmente, as construtoras também
entregam um manual do proprietário junto
com as chaves, detalhando normas
especí!cas do empreendimento e
informações sobre o projeto, enfatizando
vistorias e manutenção, além de eventuais
garantias adicionais. Ao vender o imóvel, o
proprietário deve repassar ao novo dono
este documento.

A garantia obrigatória
para obras e os
tribunais brasileiros

A garantia obrigatória para obras e a

responsabilidade da construtora são temas
muito recorrentes nos tribunais brasileiros. A
principal discussão em torno do tema diz
respeito ao tempo em que se ingressa com a
ação e ao conceito de solidez e segurança do
edifício.
Em alguns julgados, tanto de Tribunais
Estaduais quanto do Superior Tribunal de
Justiça, o conceito de solidez e segurança foi
ampliado para “responsabilizar o empreiteiro
quando a obra se revela imprópria para os
!ns a que se destina”. Conforme doutrina
majoritária, “é inseguro o edifício que não
proporcione a seus moradores condições
normais de habitalidade e salubridade”,
sendo defeitos graves in!ltrações,
vazamentos e vícios que afetem a
salubridade da moradia, e não apenas o risco
de ruína.

Reparação de danos
Em um caso do Tribunal de Justiça do Distrito
Federal (Apelação Cível nº 20040111120988),
um condomínio propôs ação de reparação de
danos contra uma construtora devido à
constatação de diversos defeitos decorrentes
da má edi!cação da obra, sobretudo
representados por in!ltrações, rachaduras e
trincas nas áreas comuns do prédio. A obra
foi entregue em fevereiro de 2000, e a ação
foi proposta em novembro de 2004.
Conforme consta no artigo 618 do Código
Civil, o empreiteiro responderá durante o
prazo irredutível de 5 anos, pela solidez e
segurança do trabalho. Ou seja, na presente
ação, está dentro do prazo de garantia
obrigatória. Diante dos fatos expostos, o
desembargador condenou a construtora a
executar as obras necessárias à
habitabilidade do edifício.
Para completar, no artigo 205, dispõe o
Código Civil de 2002 que a prescrição para
propor a ação de reparação ocorre em 10
anos. Explicamos melhor abaixo quando isso
se aplica.

Fim do prazo de garantia

Se o condomínio entrasse com a ação em
março de 2005, 5 anos e 1 mês após a
entrega da obra, o prazo de garantia já teria
expirado. Porém, ainda estaria dentro do
prazo para propor a ação para buscar a
reparação dos defeitos, que é de 10 anos, de
acordo com o Código Civil.
Em termos mais técnicos, “a construtora é
responsável pela solidez e segurança da
obra, nos cinco anos seguintes à entrega da
edi!cação, sendo de dez anos o prazo
prescricional da ação contra a construtora
em relação a defeitos veri!cados no período
de sua responsabilização”.
Então o que vale? 5 anos ou 10 anos?
Ambos. O defeito no edifício (evento danoso)
deve ser constatado dentro do prazo de
garantia, ou seja, dentro dos 5 anos após a
entrega do edifício. Ocorrendo o evento
danoso dentro da garantia, o construtor
poderá ser acionado no prazo de 10 anos.
Portanto, se o condomínio ou morador
noti!car a construtora sobre um defeito
relevante e grave dentro dos 5 anos de
garantia obrigatória, terá o prazo de 10 anos
para obter a reparação por via judicial. A
noti!cação, que não acompanhada de laudo
técnico especializado, é documento hábil
para impedir a perda do direito.
Caso semelhante ocorreu no Tribunal de
Justiça de São Paulo (Apelação nº 9070413-
70.2009.8.26.0000), com uma particularidade:
por ser um prédio mais antigo, o vício
reclamado obedece à regra anterior ao
Código Civil de 2002, com o prazo de 20 anos
para obter a reparação, e não de 10, como
vigora atualmente.

Como a questão envolve conhecimentos

especí!cos de Direito, o morador e o
condomínio devem procurar auxílio
jurídico sempre que se virem diante de
situações como essas.

Fique atento! Busque seus direitos

caso venha a ter um problema
estrutural após adquirir um imóvel,
seja ele novo ou usado!

Comentários
179 comentários Classificar por Principais

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Geninho Bernabe Dias

Tenho uma infiltração em um dos banheiros de meu
apartamento, adquirido a 6 meses, e constatei junto
ao responsável pela manutenção do prédio, que por
ali, não passa nenhum cano, portanto, a umidade é
de origem ignorada, ou seja, ele não sabe de onde.
Então minha questão é: "Como reiinvidicar a
solução deste problema, sem ônus para mim, já que
o imóvel, se encontra em franca garantia, pois são
cinco anos por este problema , ou seja, "infiltração".
Fico agradecido com a ajuda qu puderem m dar.
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Fibersals
Bom dia Sr. Geninho,
A infiltração é considerada um defeito que
afeta a solidez e a segurança do imóvel, e o
prazo para reclamação é de 5 anos, como
você bem destacou. O primeiro passo,
porém, é descobrir a origem do problema.
Se o responsável pela manutenção do
prédio não é capaz de avaliar, é preciso
entrar em contato com o síndico do prédio
para que seja contratado um profissional
qualificado para fazer a avaliação da
situação. As infiltrações, em geral, ocorrem
por defeitos na rede de encanamento
vertical (uso comum, de responsabilidade do
condomínio) ou horizontal (uso particular, de
resp… Ver mais
Curtir · Responder · Marcar como spam · 3·3a

Fibersals
Olá Sr. Carvalho S. Rodrigo
As infiltrações são consideradas defeitos
que afetam a solidez e a segurança do
imóvel, e o prazo para reclamação é de 5
anos.
O ideal é que um advogado analise seu
caso para avaliar a possibilidade de
ingressar com uma ação de
responsabilidade do construtor por vício de
construção, para que seus prejuízos sejam
indenizados, já que o Sr. já efetuou o
pagamento. Porém, a ação judicial é sempre
a última saída, e deve ser bem instruída
com documentos e laudos técnicos.
Segue jurisprudência para consulta:
https://tj-df.jusbrasil.com.br/.../acao-ci-vel-
do-juizado...
Tenha um bom dia.
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Adenilson Ramos Pego

Carvalho S. Rodrigo Seu Imovel estava na
garantia, a empreiteira negligencio o seu
direito.
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Camila Coelho
Moro em apartamento e estou com problema de
vazamento na cozinha do vizinho de baixo. Como o
vazamento é no encanamento horizontal eles
informaram que a responsabilidade por todo o
conserto seria momente minha. Isso procede? Os
vizinhos querem que eu pague pelo conserto do
gesso e pelos armários da cozinha que foram
afetados.
Outra observação importante é que quando fora
aberto o gesso da cozinha do vizinho verificamos
que o cano estava totalmente descolado, solto, ou
seja, uma simples cola resolve o problema. Tratando
- se que condomínio relativamente novo ( 04 anos)
isso deveria ocorrer? Seria de responsabilidade da
construtora? Tenho que pagar pelo conserto ou
informo para eles que a construtora que é
responsavel e eles devem resolver o problema com
a mesma? Se puderem me ajudar ficarei muito
agradecida. Camila.
Curtir · Responder · Marcar como spam · 1·3a

Fibersals
Olá Sra. Camila,

A rede horizontal de encanamento municia

as unidades privadas, e por isso a
responsabilidade é de cada condômino. A
alegação do condomínio está correta.

Quanto à responsabilidade da construtora,

as infiltrações são consideradas defeitos
que afetam a solidez e a segurança do
imóvel, e o prazo para reclamação é de 5
anos. Como o prédio ainda é novo e está no
prazo para reclamação, sugerimos que
notifique a construtora sobre o problema o
mais rápido possível. Pode ocorrer de ela
mesma disponibilizar um profissional para
realizar laudo técnico constatando o
problema e realizand… Ver mais
Curtir · Responder · Marcar como spam · 1·3a

Deuzeni Maria
Boa tarde.
Se eu fizer uma calçada nova ao redor da casa, e
uma edícula no fundo do terreno eu perco a garantia
do imóvel?
E em casos de fissuras nas paredes externas que
causam infiltrações, e fissuras nas paresdes
internas qual o prazo para reclamar? E qual a
responsabilidade do construtor?
Curtir · Responder · Marcar como spam · 3 a

Fibersals
Olá, Deuzeni.

Qualquer modificação na obra original e no

seu entorno pode comprometer as
características dos materiais e a qualidade
da construção como um todo. Portanto, isso
pode ser definidor para manter a garantia do
imóvel. A situação mais segura seria entrar
em contato com a construtora responsável
pela obra e perguntar diretamente a ela.

Quanto às fissuras e as infiltrações, podem

ser consideradas defeitos que afetam a
solidez e a segurança do imóvel, e o prazo
para reclamação é de 5 anos. Porém, para
atribuir a responsabilidade, é preciso
descobrir a origem do problema.
Recomenda-se a contratação de um
profissional para avaliar a situação, uma vez
que nem sempre a culpa pode ser atribuída
à construtora.
Curtir · Responder · Marcar como spam · 3 a

Elias Oliveira
Boa tarde, ja trabalho a vinte anos com construção,a
três anos construí uma casa, a cinco meses alguns
revestimentos começaram a soltar, ja fiz a troca de
dois banheiros e a argamassa estavam bem
espremidas, ou seja não era por falta de argamassa,
acredito eu q seja por má qualidade das serâmicas.
Quem deveria assumir os gastos? Pois a casa foi
feita pra vender. E ja tem novo proprietário. Grato.
Curtir · Responder · Marcar como spam · 2·3a

Pedro Henrique M. Câmara

Como engenheiro eu entraria em contato
com o fabricante (tanto da argamassa
quanto do revestimento cerâmico). Já tive
problema com um modelo de telha em que o
fabricante constatou problema do material e
fez a troca do produto...
Qualquer dúvida fico à disposição!
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Dca Turismo
Prezados estou tendo problema com obstrução de
conduites, não consigo passar cabos pelos
conduites para ligação de ponto de Internet. isto
esta dentro do prazo de 5 anos defeitos construtivos
Curtir · Responder · Marcar como spam · 1·2a

Pedro Henrique M. Câmara

Obstrução de conduite é um problema mais
comum do que se imagina, o correto é
chamar o eletricista que já vai fazer a
instalação do imóvel após duas semanas da
concretagem da laje para que ele passe o
cabo-guia e certifique-se da livre passagem
dos conduites, assim, caso ocorra algum
problema, ainda está em tempo de fazer a
manutenção sem grandes transtornos.
Mas como no seu caso já não tem mais
como, o correto é passar o ponto de internet
novamente furando a laje e utilizar
canaletas, eletro-dutos nas paredes ou
ainda utilizar a fibra optica pelas mangueiras
de energia (pois não sofrem interferencia
com a rede elétrca).
Qualquer dúvida fico à disposição!
Curtir · Responder · Marcar como spam · 2 a

Breno Santos
Pedro Henrique M. Câmara ai corta a
parede e o prédio cai... mania que o povo
tem de sair cortando parede
Curtir · Responder · Marcar como spam · 1·2a

Pedro Henrique M. Câmara

John Snow
Se for parede de alvenaria convencional
com a função de apenas vedação, não há
problema algum de fazer alterações nela,
até mesmo tirá-la completamente, ao
contrário de uma parede de blocos
estruturais que não deveria sofrer alterações
previstas. Mas pilares ou qualquer outro
elemento estrutural JAMAIS devem ser
feitas alterações!
Curtir · Responder · Marcar como spam · 2·2a

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