Imposto de Renda

 Conceito de Renda:
- Constituição Federal
“Art. 153. Compete à União instituir impostos sobre:
(...)
III- renda e proventos de qualquer natureza;”

- Código Tributário Nacional

“Art. 43. O imposto, de competência da União, sobre a renda e
proventos de qualquer natureza tem como fato gerador a aquisição da
disponibilidade econômica ou jurídica;
I – de renda, assim entendido o produto do capital, do trabalho ou da
combinação de ambos;
II – de proventos de qualquer natureza, assim entendidos os
acréscimos patrimoniais não compreendidos no inciso anterior.”
“Art. 44. A base de cálculo do imposto é o montante real, arbitrado
ou presumido, da renda ou dos proventos tributáveis.”
Sistemática para
determinação do lucro
 Lucro Real

 Lucro Presumido

 Lucro Arbitrado

 RET
Lucro Real
 Fórmula básica do Lucro Real

Na tributação pelo método do lucro real chega-

se à base de cálculo do imposto através do lucro
contábil da empresa (receita – despesas),
ajustado pelas adições, exclusões e
compensações previstas pela legislação.
 Lucro Real
 IRPJ: alíquota de 15% e adicional de 10% sobre o
que exceder R$ 20.000,00 por mês no período de
apuração;

 CSLL: alíquota de 9%;

 Período de apuração: trimestral ou anual;

 Regime de apuração das receitas: competência;

 Possibilidade de utilização do custo orçado

(empresas dos setor imobiliário).
 Reconhecimento da Receita
 Regime de Competência
 O regime de competência significa que a receita
é considerada no momento do nascimento do
direito do contribuinte recebê-la.

 Regime de Caixa
 O regime de caixa significa que a receita é
contabilizada quando efetivamente recebida ou
paga em dinheiro.

As pessoas jurídicas tributadas com base no lucro

real devem reconhecer os resultados das receitas
pelo regime de competência.
 Lucro Real - REF
 Diferimento da tributação:
 Nas vendas a prazo ou a prestações com previsão
contratual de recebimento (total ou parcial) para
depois do período base da venda, o lucro poderá
ser reconhecido proporcionalmente à receita da
venda recebida.

 O lucro bruto será controlado, neste caso, na

conta Resultados de Exercícios Futuros - REF.

Regime de caixa?
 Novo Paradigma de “Patrimônio”

Sistema da Lei 6.404 6.404 / 11.638

PATRIMÔNIO
PATRIMÔNIO CONTÁBIL*
CONTÁBIL (leitura econômica)

= =
PATRIMÔNIO PATRIMÔNIO
JURÍDICO* JURÍDICO

* “complexo de relações * “direitos decorrentes de

jurídicas, de uma pessoa, operações que transfiram à
dotadas de valor econômico” companhia os benefícios,
(CC) riscos e controle desses
bens.”
 Novo Paradigma de “Patrimônio”
 Aproximação da legislação brasileira às normas contábeis do
IASB (International Accounting Standards Board);

 A Lei 11.638 determinou que a demonstração contábil e

fiscal atendem a fins diferentes: transparência da situação
econômica da empresa e situação das relações jurídicas
sobre o patrimônio, situação já bastante transparente no
setor imobiliário.

 Art. 177, § 7º da Lei das S/A: “Os lançamentos de ajuste

efetuados exclusivamente para harmonização de normas
contábeis, nos termos do §2º deste artigo, e as
demonstrações e apurações com eles elaboradas não
poderão ser base de incidência de impostos e contribuições
nem ter quaisquer outros efeitos tributários”.
Normas IASB
 Para o setor de construção civil, a norma IAS 11
prevê dois métodos diferentes de reconhecimento
de receitas e despesas contábeis, dependendo da
confiabilidade da estimativa do desfecho do
contrato:

 Se os dados forem confiáveis, reconhecidos como

receitas e despesas na proporção da medição da
execução da obra ao final do período-base;

 Se os dados não forem confiáveis, as receitas serão

reconhecidas até o ponto em que os custos sejam
recuperáveis, e os custos serão considerados despesas
no período em que incorridos;

 Em todo caso, a perda esperada nos contratos em que o

custo exceder a receita serão automaticamente
reconhecidos como despesa.
 Lucro Real - REF
 Item 7.1 do Ofício-Circular/CVM/SNC/SEP 01, de 14
de fevereiro de 2007, da Comissão de Valores
Mobiliários:

 “7.1 Demonstrações Contábeis das Companhias Abertas do

Setor Imobiliário

Companhias que atuam no setor imobiliário têm a opção de

registrar as vendas dos seus empreendimentos com base em
orientação contábil fixada na legislação fiscal, que pressupõe,
basicamente, o reconhecimento das receitas na medida em que
a mesma é recebida, caracterizando a utilização do regime de
caixa em detrimento do regime de competência de exercícios
preconizado no artigo 177 da lei societária.”

 reconhece a opção do contribuinte adotar regime

contábil de caixa para o reconhecimento de receitas.
Lucro Real - REF
 Item 7.1 do Ofício-Circular/CVM/SNC/SEP 01, de 14
de fevereiro de 2007, da Comissão de Valores
Mobiliários:

 b) Venda a Prazo de Unidade não Concluída

Neste caso o resultado na venda deverá ser apropriado ao

longo da obra, da mesma forma em que são apropriados os
contratos de fornecimento de bens, obras e serviços de
longo prazo, ou seja, com base no progresso físico ou nos
custos incorridos.
 Reconhecimento da Receita
 Condição Suspensiva:

Conceito:
 “É suspensiva a condição que subordine a aquisição do direito
à verificação ou ocorrência do fato nela previsto, tal como a
cláusula que faça a eficácia da operação de compra e venda
dependente de financiamento do saldo devedor do preço, ou a
que sujeita essa eficácia à liberação de hipoteca que esteja
gravando o bem negociado”

 Pode haver outros exemplos de condição suspensiva que não a

acima descrita.

 Havendo a existência de cláusula suspensiva, os valores recebidos

são contabilizados no Passivo Circulante;

 Somente são oferecidos à tributação quando da implementação

da cláusula (evento futuro e incerto).
Definição Custo Orçado
 O contribuinte poderá computar como custo do
imóvel vendido (se a venda for contratada antes de
concluído o empreendimento), além dos custos
pagos, incorridos ou contratados, os custos
orçados que estiver obrigado contratualmente a
realizar.

O custo orçado será baseado nos custos usuais no tipo

de empreendimento imobiliário a preços correntes de
mercado na data que o contribuinte optar por ele, e
corresponderá à diferença entre o custo total previsto e
os custos pagos incorridos ou contratados até a
mencionada data.

(Instruções Normativas 84/79 e 23/83 da SRF e Artigo 412 do

Regulamento do Imposto de Renda)
Custo Orçado / Sanção
 Se a execução da obra a que se obrigou o
contribuinte se estender além do período de
apuração da venda e o custo efetivamente
realizado for inferior, em mais de 15 %, ao
custo orçado, o contribuinte fica obrigado a
pagar juros de mora sobre o valor do imposto
postergado pela dedução de custo orçado
excedente ao realizado.

(412, §2º do Regulamento do Imposto de Renda)

Conceitos Iniciais - PIS e COFINS
Regime Cumulativo
 Lei 9.718/98:
 regime cumulativo: incide sobre todas as etapas da
cadeia;
 incidência sobre totalidade das receitas;

 excluem-se da base de cálculo (não são receitas):

 receitas decorrentes das vendas canceladas, descontos
incondicionais, a receita decorrente da venda de bens
do ativo permanente etc.

 Incidência:
PIS - alíquota = 0,65%
COFINS - alíquota = 3% (LC 70/91 = 2% sobre
faturamento)
Base de cálculo = faturamento = receita bruta =
totalidade de receitas*
Conceitos Iniciais -
PIS e COFINS Regime Não-Cumulativo
 Leis nº 10.637/02 e nº 10.833/03:

 regime não-cumulativo: “tenta” incidir somente sobre

o valor agregado (economicamente) em cada etapa da
cadeia produtiva;

 incidência sobre todas as receitas, com desconto de

créditos arrolados na lei;

 Incidência:
PIS - alíquota = 1,65%
COFINS - alíquota = 7,6%
Base de cálculo = faturamento = receita bruta de bens e
serviços e demais receitas auferidas pela pessoa jurídica
 Sistemática não-cumulativa
Receitas
x
9,25%
- Créditos
x
9,25%
= PIS e COFINS
a pagar

 Créditos:  Não dão direito a

crédito:
 bens para revenda
 mão de obra - pessoa física
 insumos
 despesas financeiras
 energia elétrica*
 despesas a não residentes
 aluguéis de prédios,
 depr. de bens adquiridos antes
máquinas e
de 30/04/04
equipamentos
 aluguel de bens que já
 leasing
pertenceram à empresa
 máquinas
 Insumo (pessoa física)
 depreciação
* Energia elétrica consumida no
estabelecimento da pessoa jurídica
Receita Financeira na sistemática não -
cumulativa
 Decreto 5.442/05

“Art. 1 Ficam reduzidas a zero as alíquotas da Contribuição

para o PIS/PASEP e da Contribuição para o Financiamento
da Seguridade Social – COFINS incidentes sobre as receitas
financeiras, inclusive decorrentes de operações realizadas
para fins de hedge, auferidas pelas pessoas jurídicas sujeitas
ao regime de incidência não-cumulativa das referidas
contribuições.
Parágrafo Único: O disposto no caput:
I - não se aplica aos juros sobre capital próprio;
II – aplica-se às pessoas jurídicas que tenham apenas
parte de suas receitas submetidas ao regime de
incidência não-cumulativa da Contribuição ao
PIS/PASEP e da COFINS.”
 Receita Financeira na sistemática cumulativa
 Art. 3º, §1º da Lei nº 9.718/98: modificou o conceito
de faturamento para fazer coincidir com o conceito
de receita bruta, o que ampliou a base de cálculo das
contribuições para a totalidade das receitas auferidas
pelas pessoas jurídicas;

 O STF declarou inconstitucional o significado

atribuído ao termo faturamento.

“É inconstitucional o §1º do artigo 3º da Lei nº 9.718/98, no que

ampliou o conceito de receita bruta para envolver a totalidade
das receitas auferidas por pessoas jurídicas independentemente
da atividade por elas desenvolvidas e da classificação contábil
adotada” (RE 390840)
Receita de atividade imobiliária
 Lei 10.833/03 x IN 458/04:
 Lei 10.833/03 - Excluiu as receitas decorrentes
da construção civil da sistemática não-
cumulativa.

 IN 458/04 - submeteu à sistemática não-

cumulativa as receitas de incorporação civil,
desconsiderando a amplitude do termo
“construção civil”

 SECOVI possui medida judicial contra a IN

SRF nº 458/04.
 Lucro Presumido
 Apuração da Base de Cálculo
Não se estende a todas as empresas. Algumas são
obrigadas à apuração pelo lucro real.

A empresa poderá subtrair de sua receita bruta os

valores relativos a vendas canceladas, descontos
concedidos incondicionalmente e aos impostos não
cumulativos incidentes sobre a venda, cobrados
destacadamente (IPI e ICMS de substituição)
Exclusão do ICMS da Base de Cálculo do Lucro
Presumido tal como da Base de Cálculo do
PIS/COFINS? (RE 240.785-2 - STF)
Lucro Presumido
 Estão obrigadas à apuração pelo lucro real e impedidas
de utilizarem o lucro presumido as pessoas jurídicas:

 I - cuja receita total, no ano-calendário anterior seja superior

ao limite de R$ 48.000.000,00 (quarenta e oito milhões de
reais), ou proporcional ao número de meses do período,
quando inferior a 12 (doze) meses;
 II - cujas atividades sejam de instituições financeiras,
inclusive sociedades de crédito imobiliário;
 III - que tiveram lucros, rendimentos ou ganhos de capital
oriundos do exterior;
 IV - que, autorizadas pela legislação tributária, usufruam de
benefícios fiscais relativos à isenção ou redução do imposto;
 V - que, no decorrer do ano-calendário, tenham efetuado
pagamento mensal pelo regime de estimativa, na forma do
art. 2º da Lei nº 9.430, de 1996;
 VI - cuja atividade seja de factoring.
Lucro Presumido
 CUSTO ORÇADO - VEDAÇÃO:

 A pessoa jurídica que de dedica à compra e à venda, ao

loteamento, ao desmembramento, à incorporação ou
à construção de imóveis, está impedida de optar pelo
lucro presumido enquanto não concluídas as
operações imobiliárias para as quais haja registro
orçado.
(Solução de Consulta 32/04, IN 25/99, IN 31/01 SRF)

 Acórdão do STJ (REsp 665880 de 14 de fevereiro

de 2006): afasta aplicabilidade da IN 25/99 da
SRF tendo em vista que ela afronta o princípio da
legalidade (restrição imposta não prevista em
lei).
 Lucro Presumido
Possui duas etapas:

apuração da base de cálculo mediante aplicação

de coeficiente específico sobre receita operacional
da empresa;

 cálculo do imposto através da multiplicação do

valor encontrado na primeira etapa pela alíquota
estipulada pela legislação.

Não se pode confundir os coeficientes utilizados para a

apuração da base de cálculo do imposto com a alíquota
do tributo.

Atenção: Apesar de as despesas não serem dedutíveis quando o

contribuinte opta pelo Lucro Presumido, pagamentos que não
identifiquem o real beneficiário dos rendimentos sujeitam-se ao IR-
fonte à alíquota de 35%. (Art. 674 do RIR/99, Ac. 1º CC 102-44.140/00)
 Lucro Presumido
Apuração da Base de Cálculo

 Percentuais de presunção (coeficientes):

 1,6% revenda de combustível a consumidor

final;

 8% indústria, comércio, transporte de carga e

serviços hospitalares, setor de construção civil por
empreitada com emprego de materiais;

 16% serviços de transporte;

 32% prestação de serviços em geral,

intermediação de negócio e administração e locação
de bens móveis e imóveis e direitos de qualquer
natureza.
 Lucro Presumido
 Alíquota
 A alíquota do Imposto de Renda incidente sobre o
lucro das pessoas jurídicas é de 15%, independente da
forma de apuração.

 Adicional do IR
 A parcela do lucro da pessoa jurídica que exceder ao
montante de R$ 20.000,00 por mês do período de
apuração, em qualquer forma de apuração, estará
sujeita a incidência do adicional do IR, à razão de
10%.

 CSLL
 Alíquota de 9%.
 Lucro Presumido
 Período de apuração:
A apuração do IRPJ pelo lucro presumido deve ser
realizada trimestralmente, podendo o imposto ser
recolhido em quota única, ou em até três parcelas
iguais e sucessivas.

 Regime de apuração de receitas:

 Opção caixa ou competência.

 PIS e COFINS cumulativas: 3,65% sobre a

receita bruta, incluindo financeiras (discussão
sobre a Lei nº 9.718/98, acolhida pelo STF).
 Lucro Presumido
 Opção pelo Lucro Presumido:
 Pagamento da primeira ou única quota do
imposto no primeiro período de apuração do
ano-calendário (Abril); Base legal: Art. 26 §1º Lei
9.430/96

 Opção pelo Lucro Presumido será definitiva

para todo o ano-calendário; Base legal: Art. 13 §1º Lei
9.718/98

 Será indeferido pedido para retificação de Darf

que pretenda alterar o regime de tributação do
IRPJ; (Art. 11 , V IN 672/06 SRF)
Lucro Presumido
 Construção Civil:

 Emprego de materiais - 8%

 Prestação de serviço geral - 32%

 “O percentual a ser aplicado pela pessoa jurídica prestadora de

serviços na área de construção civil será de 8% sobre a receita
bruta para fins de apuração do lucro presumido, quando houver
emprego de material em qualquer quantidade. Aplica-se o
percentual de 32%, referente à prestação de serviço em geral,
quando a pessoa jurídica executar obras de construção civil
mediante emprego unicamente de mão-de-obra. (SOLUÇÃO DE
CONSULTA Nº 52, 8ª Região Fiscal, DE 7 DE MARÇO DE
2005)

OBS: A Receita Federal, através do Ato Declaratório Normativo

COSIT n° 06/97, reconheceu que o coeficiente aplicado, quando do
emprego de materiais na construção civil, é de 8%.
Lucro Presumido
 Diferença Efetiva (IRPJ, CSLL, PIS e
COFINS)

Coeficiente do LP Carga
Tributária
32% 14,53%
8% 6,73%

*PIS/COFINS – 3,65%
 Segregação do Empreendimento

 Vantagens:

 Diminuição de riscos;

 Apuração de forma individualizada do lucro

de cada empreendimento;

 Possibilidade de economia tributária.

 Sociedade em Conta de
Participação

 Feita sem maiores formalidades, podendo ser

provada por qualquer forma admitida em Direito
(não há obrigatoriedade de registro comercial nem inscrição
no CNPJ);
 Não tem personalidade jurídica;
 Existência de sócio participante e sócio ostensivo
(pode haver mais de um sócio ostensivo);
 Sócio ostensivo é responsável pelo recolhimento
dos tributos (utiliza o seu próprio CNPJ).

Base legal: 991/996 do CC

 Sociedade em Conta de
Participação

 Vantagens:
 Pode apurar o IR de forma diferente do sócio
ostensivo; Ex: sócio ostensivo: lucro real; SCP: lucro
presumido (IN 31/01 SRF) ;

 Desvantagens:
 Eventuais prejuízos não podem ser
compensados com o lucro de outras SCPs ou
do sócio ostensivo.
Sociedade em Conta de Participação
 Situações em que se deve analisar a
possibilidade de SCP:

 Sócios investidores – PFs e PJs;

 Sócios estrangeiros – BACEN;
 Possibilidade de opção pelo lucro
presumido; (Há situações em que o sócio ostensivo
está impedido)
Sociedade de Propósito Específico
 Vantagens:
 Pode assumir qualquer tipo societário (limitada,
S/A, etc.);
 Pode apurar o IR de forma diferente dos sócios;
 Lucros distribuídos como dividendos, isentos de
IR.
 Desvantagens:
 Eventuais prejuízos não podem ser compensados
com o lucro dos sócios.
 Há solidariedade entre os sócios no limite do
capital social do empreendimento.
Criação de SPE
Lucro Presumido
50%
A
$
Cliente SPE Dividendos

50%
B
Regime Especial de Tributação
- RET
 Adequar a tributação do patrimônio de
afetação às necessidades do setor:

 O patrimônio de afetação das incorporações

imobiliárias foi instituído pela Lei nº 10.931, de 2 de
agosto de 2004, visando a criar maior estabilidade
nas relações jurídicas do mercado imobiliário e,
especialmente, à obtenção de crédito junto às
instituições financeiras.

 Dentre as inovações, o referido ato legal criou o

regime especial tributário – RET do patrimônio de
afetação, através do qual o incorporador imobiliário
poderia optar por tributação incidente sobre a
receita da atividade.
Base legal: art. 4 da Lei 10.932/04
 RET
 Incorporações imobiliárias submetidas ao
patrimônio de afetação:

 Terreno, acessões e demais bens e direitos

vinculados a determinada incorporação ficam
apartados do patrimônio da incorporadora.

 RET: Irretratável (juntos aos adquirentes)*

Opcional
 RET - Conseqüências
 Recolhimento unificado

IRPJ - 2,2% Alíquota 1,5% - CSLL

unificada 7%
sobre as
receitas
PIS - 0,65% mensais 3% - COFINS

Base legal: art. 4 da Lei 10.931/04

RET
 Base de Cálculo:

Receitas operacionais + Receitas financeiras + Variação

cambial

 base de cálculo dos tributos é receita mensal de vendas de

unidades imobiliárias do empreendimento cujo patrimônio foi
afetado, bem como as respectivas receitas financeiras e variações
monetárias, de acordo com o artigo 4º da Lei nº 10.931/04.

 Regime de reconhecimento de receitas: único para todos os

tributos.

 Pagamento unificado: deverá ocorrer até o décimo dia útil do

mês subsequente àquele em que recebidas as receitas.

 Os créditos tributários devidos pela incorporadora não

poderão ser objeto de parcelamento.

 Momento da opção.
 RET
 Caso a incorporadora opte pelo RET, ela
deverá solicitar um novo número de CNPJ para
esse empreendimento, de acordo com o inciso
III da Instrução Normativa nº 568/05:

Art. 12 da IN nº 568/05:
“Art. 12.
(...)
III – a incorporadora optante pelo RET de que
trata a Lei nº 10.931, de 2004, deverá inscrever no
CNPJ, na condição de filial, cada uma das
incorporações objeto de opção por esse regime.”
RET - Comparativo com o
Lucro Presumido
 Lucro presumido:

Tributo Alíquota e apuração Alíquota efetiva

IRPJ lucro presumido – presunção de 2,00%
8% e alíquota de 25% (15% +
10%)
CSLL lucro presumido – presunção de 1,08%
12% e alíquota de 9%
PIS Alíquota sobre a receita 0,65%
COFINS Alíquota sobre a receita 3,00%
Carga tributária 6,73%

Vale lembrar que o caso o empreendimento não seja

optante pelo RET, seus resultados serão tributados em
conjunto com os demais resultados da incorporadora.
RET - Comparativo com o
Lucro Presumido
RET:

Tributo Alíquota e apuração Alíquota efetiva

IRPJ Alíquota sobre a receita 2,20%

CSLL Alíquota sobre a receita 1,15%

PIS Alíquota sobre a receita 0,65%

COFINS Alíquota sobre a receita 3,00%
Carga tributária 7,00%
RET X Lucro Presumido
Lucro Presumido RET

Carga Tributária 6,73% 7%

Opção definitiva Não, pode ser Sim

alterada no ano
calendário seguinte

Limites para opção Receita de R$ 48 Não

milhões no ano
anterior

Risco de Baixo Inexistente

interpretação
(planejamento trib.)
 RET - Planejamento Fiscal
Existência de 3 regimes para o setor de
incorporação imobiliária:

 Lucro Real - Tributação:

IR+ CSLL + (PIS +COFINS)

9,25%

 Lucro Presumido - Tributação: 6,73%

-Risco Jurídico

 RET - 7% da receita total