ar

tig
o-
re
se
nh
Revista de Economia Política, vol. 37, nº 2 (147), pp. 417-436, abril-junho/2017

a
Renda da terra e o espaço urbano
capitalista contemporâneo
Land rent and the urban space in contemporary capitalism

Renan Pereira Almeida

Roberto Luís de Melo Monte-Mór*

resumo: Este trabalho visa expor e discutir quais correntes do pensamento econômico são
capazes de apresentar formulações que dialoguem com a conformação espacial das cidades
no capitalismo contemporâneo. Para isso, parte-se de uma apresentação dos pressupostos
de um modelo neoclássico tradicional de Economia Urbana, seguido da apreciação
crítica desse modelo. A partir dessa crítica, expõem-se as diversas visões das escolas de
pensamento econômico em relação ao conceito de renda da terra, o qual é entendido como
uma categoria de análise ainda útil para se entender tal estrutura espacial, bem como são
fundamentais as considerações sobre as particularidades do urbano.
Palavras-chave: Renda da terra; Espaço Urbano; Economia Urbana; História do
Pensamento Econômico; Economia Política.

abstract: This paper aims to expose and discuss which schools of economic thought
are able of presenting formulations that dialogue with the spatial conformation of cities
in contemporary capitalism. For this, it is based on a presentation of the assumptions of
a traditional Neoclassical model of Urban Economics, followed by a critical appreciation
of this model. From this critique, different views of the schools of economic thought are
exposed in relation to the concept of land rent, which is understood as a category of
analysis still useful to understand such a spatial structure, as well as the considerations
about the particularities of the urban.
Keywords: Land rent; urban space; Urban Economics; History of Economic Thought;
Political Economy.
JEL Classification: B2; B24; R1; R14; P48.

* Doutorando em Economia pelo Centro de Desenvolvimento e Planejamento Regional da Faculdade

de Ciências Econômicas da Universidade Federal de Minas Gerais (Cedeplar-FACE/UFMG). Gerente de
Regulação Tarifária na Arsae-MG. E-mail: renanp.almeida@gmail.com E-mail: renanp.almeida@gmail.
com; ralmeida@cedeplar.ufmg.br. Professor Associado do Cedeplar (FACE/UFMG) e do Núcleo de Pós-
-Graduação em Arquitetura e Urbanismo da Escola de Arquitetura da UFMG (NPGAU-EA/UFMG).
E-mail: montemor@cedeplar.ufmg.br. Submetido: 4/maio/2015; Aprovado: 17/março/2016.

http://dx.doi.org/10.1590/0101-31572017v37n02a09 Revista de Economia Política 37 (2), 2017 • 417

Introdução

A tentativa de incluir o espaço na análise econômica perpassa pela necessidade

de se fazer uso de conceitos, categorias e teorias que estabeleçam uma relação entre
o espaço abstrato e as relações econômicas. Nesse sentido, na busca de referenciais
para tentar explicar a morfologia e a dinâmica das cidades contemporâneas a par-
tir da Ciência Econômica, pode-se vislumbrar duas grandes correntes de pensamen-
to: aquelas relacionadas ao utilitarismo e aquelas fundadas sobre a teoria do valor-
-trabalho. A primeira dessas correntes elabora uma argumentação que gira em
torno dos fundamentos de sua doutrina (o core da economia mainstream atual),
com instrumentos heurísticos como “equilíbrio” e “maximização” sendo recorren-
temente evocados. Por outro lado, os autores que consideram a teoria do valor-
-trabalho apresentam a cidade como palco de conflitos entre classes e setores, em
uma estrutura que inexoravelmente se afasta do equilíbrio e cuja maximização
“racional” economicista parece ser de pouca valia para explicar padrões.
Assim, este trabalho argumenta que os modelos derivados da tradição neoclás-
sica e de equilíbrio geral não parecem ser capazes de dialogar com o espaço perce-
bido e com o espaço vivido em nossas metrópoles – pelas características dos fenô-
menos espaciais e dos bens existentes no urbano1. Diante dessa constatação,
retoma-se o conceito de renda da terra – que já possuía suas primeiras formulações
desde os fisiocratas, mas só atinge uma clareza de definição, tal qual será adotado
aqui, em Ricardo – enquanto arcabouço teórico para explicar a conformação das
cidades contemporâneas. Desse modo, é apresentada uma visão crítica da Economia
Urbana mainstream e uma possibilidade de se pensar o espaço urbano capitalista
a partir de outro arcabouço teórico. Nesse panorama, argumenta-se que as cidades
contemporâneas são mais bem caracterizadas pela diversidade de agentes (ou ato-
res) que a habitam do que pelo pressuposto convencional de se considerar agentes
homogêneos com funções utilidade idênticas. Além disso, também é discutido que
a conformação espacial dessas cidades apresenta um padrão de dispersão e espraia-
mento ao longo do tecido urbano de tal maneira que torna frágil o pressuposto de
que todos os empregos se concentram no centro de negócios da cidade – o chama-
do Central Business District (CBD). De fato, nota-se a degradação dessas antigas
centralidades em várias partes do mundo e a ocupação dos subúrbios pelas elites
em condomínios fechados, bem como a dispersão dos empregos nas indústrias –
localizadas nas periferias metropolitanas – e novos shopping centers em áreas cada
vez mais distantes dos velhos centros. Assim, realiza-se uma crítica aos modelos que
supõem que o preço e a renda da terra são mais altos no CBD e que decrescem a
partir de um gradiente conforme se afasta desse ponto (modelos que seguem a
tradição Alonso, Muth e Mills). Mesmo os modelos mais recentes de Economia

1
Urbano é um termo tomado como sinônimo de sociedade urbana, seguindo diretamente a obra de
Lefebvre (1999).

418 Brazilian Journal of Political Economy 37 (2), 2017 • pp. 417-436

Urbana que consideram estruturas urbanas policêntricas continuam jazendo sobre
hipóteses frágeis sobre o urbano.
Diante dessa crítica, a alternativa teórica que se expõem concentra-se na reto-
mada do conceito de renda da terra, a partir de autores como Ricardo, Lefebvre,
Guigou, Lemos, e em especial, Marx e Topalov. A revisão da história do pensamento
econômico, desde 1650 até os dias atuais, segue fundamentalmente o trabalho do
francês Guigou (1982), obra não traduzida para o português (nem para o inglês).
Essa referência permite constatações curiosas sobre o conceito de renda da terra na
História do Pensamento Econômico (HPE), como a semelhança desse conceito nas
obras de Ricardo e Marx no caso da renda diferencial; a originalidade do conceito
de renda absoluta em Marx, que resolve o aparente paradoxo “a terra tem preço, mas
não tem valor”; e as defesas ideológicas sobre o tema, muitas vezes surpreendentes,
com economistas como León Walras sendo a favor da nacionalização do solo.
Dessa forma, além desta introdução, este trabalho é composto de uma seção
que apresenta os pressupostos de um modelo convencional de Economia Urbana,
seguido de uma apreciação crítica desses pressupostos a partir de seu confronto
com a estrutura urbana das cidades contemporâneas. Na seção seguinte, o concei-
to de renda da terra é apresentado a partir de seu resgate na HPE. Então, esse
conceito é mais bem detalhado e trazido para o caso urbano. Por fim, seguem as
conclusões deste trabalho.

APRECIAÇÃO CRÍTICA DA ECONOMIA

URBANA E CIDADES CONTEMPORÂNEAS

Nesta seção, busca-se estabelecer o padrão de sociedade urbana e a cidade

contemporânea. A partir da exposição do modelo de Bruekner (1987), serão dis-
cutidos os pressupostos dessa classe de modelos diante do espaço urbano atual. Em
seguida, são expostos alguns argumentos de Krugman (1995) sobre os “limites” da
economia mainstream em suas tentativas de incorporar o espaço na análise-padrão.
A estrutura urbana que pode ser formada pela lógica dos modelos de inspira-
ção neoclássica e de equilíbrio geral consiste, geralmente, de uma cidade com um
CBD, conectado com outras partes do espaço por vias de transporte. Esse CBD em
tese concentra a maior parte dos empregos e é a área de maior concentração de
economias externas, possuindo, por isso, os mais altos preços e mais altas rendas
no mercado imobiliário (terras urbanas e imóveis). A partir do CBD, os preços e a
renda caem a partir de um gradiente ao longo das vias de transporte. Essa é a con-
formação urbana básica resultante de modelos inspirados nessa tradição (Alonso,
1964; Brueckner, 1987; Haig e McCrea, 1974; Krugman, 1995)2.
Neste ponto, é considerado válido expor o modelo elaborado por Brueckner

2
É importante notar como esses modelos possuem como inspiração mais profunda o trabalho de Von
Thünen, de 1826, no qual o centro de uma vila em uma planície era a terra agrícola mais produtiva, e

Revista de Economia Política 37 (2), 2017 • pp. 417-436 419

(1987), que pretende sintetizar os modelos de Mills e Muth. Esse modelo é apre-
sentado com algum detalhamento, visando esclarecer as críticas que serão feitas a
essa classe de modelos logo a seguir. Ele considera que todos os indivíduos possuem
uma mesma função utilidade (estritamente quase côncava), ganham as mesmas
remunerações por hora de trabalho e que todos os empregos se concentram no
centro da cidade (CBD). Além disso, o conjunto de consumo dos indivíduos é di-
recionado a três itens: o custo de deslocamento (decorrente do custo de transporte
por milha percorrida vezes a distância até o CBD); o custo de moradia (obtido
pelo produto entre o custo do aluguel por unidade de espaço e a quantidade de
espaço consumido); e os demais itens de consumo. A utilidade é extraída a partir
do consumo dos outros bens e do espaço de moradia, isto é, a função utilidade
contém dois argumentos – um relativo à moradia, e outro referente aos outros bens.
Dessa forma, o problema do consumidor se resume em maximizar sua utilida-
de diante de uma restrição orçamentária que é restrita pelo custo de moradia e de
transporte, e dos outros bens. Após se igualar as condições de primeira ordem à
restrição orçamentária, obtém-se uma solução em função dos parâmetros que re-
presentam o preço do aluguel e da quantidade de espaço para moradia consumido.
A partir dessa solução, podem ser elaborados exercícios de estática comparativa,
que visam elucidar o padrão das cidades contemporâneas – como a existência de
prédios mais altos próximos aos centros e uma relação direta entre a altura dos
edifícios e o tamanho do centro urbano.
Ora, as críticas a um modelo como esse saltam aos olhos. Considerar que todos
os indivíduos possuem a mesma função utilidade parece ser um pressuposto bastan-
te delicado para uma situação genérica, mas torna-se grosseiro para a diversidade de
tribos e grupos sociais que compõem as sociedades urbanas. A diversidade é uma das
características das cidades mais ressaltadas por diversos autores. Entre eles, vale
destacar o trabalho de Jacobs (1969), que entende o dinamismo econômico das ci-
dades a partir da capacidade de criação de trabalho novo e da fertilização cruzada
de ideias. Storper e Venables (2004) também destacam a importância dessas intera-
ções entre as diferenças, a partir do que chamam de buzz feed effect – o burburinho
das cidades que propicia as atividades criativas. Esses autores destacam também o
papel dessas interações através do conceito de ativos intangíveis, como conhecimen-
to, reputação e motivação, que se concentram nas aglomerações urbanas. Ainda, um
conceito recorrente na Geografia Urbana é o conceito de alteridade, que se refere
justamente à diversidade de atores, ideias, culturas, hábitos e preferências no ambien-
te urbano (Hall, 2000). A diversidade da sociedade urbana é tal que Furtado (2009)
utiliza a palavra atores ao invés de agentes para lidar com tal estrutura.
Além disso, pressupor que todos os empregos se encontram no Centro também
se mostra como um pressuposto frágil. Ora, não existem postos avançados de
serviços ou indústrias nas cidades contemporâneas? Isto é, a indústria se localiza
em geral nas periferias metropolitanas, processo que fez as cidades se estenderem

a partir dessa porção de terra, a produtividade decaía. A seguir, comentários são tecidos sobre a essência
desse modelo e suas implicações.

420 Brazilian Journal of Political Economy 37 (2), 2017 • pp. 417-436

desmensuradamente através do tecido urbano (Lefebvre, 1999, 2001a; Monte-Mór,
2007, 2014). Sobre os serviços, cada vez torna-se mais recorrente a presença de
grandes aglomerações deles em áreas distantes das antigas centralidades, como na
Barra da Tijuca no Rio de Janeiro, ou nas “Seis Pistas” em Belo Horizonte, ou o
Alphaville em São Paulo, apenas para citar alguns casos próximos (Almeida, 2015).
Ainda, de um ponto de vista alinhado com a Economia Política, considerar que
todos os indivíduos recebem a mesma remuneração por hora de trabalho no CBD
também se apresenta como um pressuposto facilmente rejeitado. Mesmo que todos
os membros da sociedade trabalhassem na mesma centralidade, a divisão social do
trabalho continuaria a existir, remunerando de maneira diferenciada os agentes.
Ademais, essa análise desconsidera qualquer possibilidade de o indivíduo não
escolher baseado nos custos de transporte e moradia, mas considerando aspectos
familiares, antropológicos ou sociais. Assim, não capta os indivíduos que escolhem
o local de moradia simplesmente porque se trata do seu bairro de nascimento, ou
baseando-se na localização da escola dos filhos, ou considerando o status de uma
região, dentre outras razões. Ou seja, a extensão da doutrina da maximização da
utilidade diante de uma restrição orçamentária para o processo de escolha da mo-
radia parece descaracterizar essa escolha – e, isso, para quando há escolha, em um
espaço urbano marcado por favelas, cortiços e comunidades que passam ao largo
de poderem se movimentar livremente em busca de moradia. Também, como expõe
Smolka (1979), no mercado imobiliário, a própria estrutura da oferta pode influen-
ciar demanda, de modo que um esquema convencional de oferta e demanda pode
ser de pouca serventia para explicar esse tipo de mercado.
Portanto, esses modelos não parecem ser capazes de explicar vários aspectos
das cidades contemporâneas, além de já ignorá-los a priori a partir da definição
dos pressupostos para os modelos. Outro fenômeno urbano recorrente, pertinente
ao mercado imobiliário, são os “saltos” que ocorrem nos preços e nas quantidades
imobiliárias urbanas: a partir de certa área em que essas variáveis são considera-
velmente altas, áreas contíguas têm preços profundamente mais baixos, e distan-
ciando-se alguns ou muitos quilômetros, essas variáveis voltam a se tornar altas
novamente. Ou seja, é como se o mercado imobiliário “saltasse” sobre áreas de
preços baixos e criasse novas áreas nobres em pontos distantes da centralidade
principal, ao invés dos preços caírem gradativamente de acordo com o distancia-
mento do CBD. Um possível contra-argumento para esta crítica é que em áreas
mais distantes voltam a surgir economias externas. Entretanto, esse contra-argu-
mento não especifica como as economias externas podem variar tão abruptamente,
no caso de áreas vizinhas e tão díspares – muitas vezes, por questões de alguns
metros ou quarteirões (Almeida, 2015). Também parece insuficiente para lidar com
um espaço urbano marcado pela presença de favelas.
Além dessa questão dos “saltos”, os modelos neoclássicos também parecem
não explicar o caso da decadência dos centros das cidades, uma vez que esses se-
riam as áreas de maior preço da terra urbana – local onde se define o próprio CBD.
Para essa crítica, um plausível contra-argumento é a suposta existência de econo-
mias de desaglomeração que superam as economias de aglomeração nessas áreas,
mas esse mesmo argumento invalida a ideia de que todos os empregos possam se

Revista de Economia Política 37 (2), 2017 • pp. 417-436 421

concentrar no CBD e que este seria o ponto no espaço urbano de maior preço e
renda da terra. Neste caso, é importante reconhecer que modelos mais recentes vêm
sendo elaborados para superar essa limitação em relação à monocentralidade das
cidades, como o de Fujita e Ogawa (1982) e Henderson e Mitra (1996) – que con-
sideram o fenômeno das chamadas Edge Cities, termo derivado da obra de Gar­reau
(1991) para se referir às centralidades que surgem fora dos velhos centros de negó-
cios (Krugman, 1995; Nadalin, 2011). Certamente, esses modelos mais recentes são
muito mais realistas do que aqueles do padrão Alonso-Muth-Mills (AMM). Entre-
tanto, também são elaborados sobre microfundamentos, funções de produção e
funções de utilidade, e maximizações.
Outra deficiência dos modelos que têm suas raízes na obra de Von Thünen é
claramente exposta por Lemos (1988). Este autor afirma que:

“Todos estes resultados, que podem ser obtidos a partir da generali-

zação do modelo de Thünen, não escondem, porém, a deficiência teórica
principal do próprio modelo. Embora possa ser generalizado, ganhando
com isso maior poder analítico, o esquema de Von Thünen será, sempre,
um modelo geral eminentemente desaglomerativo, e, enquanto tal, insufi-
ciente para explicar a dinâmica espacial. A depender apenas deste esque-
ma, o movimento do capital no espaço seria tipicamente desaglomerativo
e descentralizador, tornando a distribuição das atividades econômicas
dispersa e atomizada, ao mesmo tempo em que desapareceria a renda
espacial. Na realidade, o movimento do capital no espaço é o resultado
líquido de fatores desaglomerativos (sintetizados pelo custo de acessibili-
dade) e, principalmente, de fatores aglomerativos” (Lemos, 1988, p. 342,
grifo meu).

Para o caso do equilíbrio geral, fica evidente a crítica que pode ser feita por
não considerar as particularidades do bem “terra”, já que se trata de um bem imó-
vel, irreprodutível, heterogêneo, não fungível (que não acaba ao ser consumido),
que possui divisibilidade limitada (os lotes ou imóveis precisam ter um tamanho
mínimo para cada uso) e cuja oferta pode influenciar a estrutura da demanda
(Harvey, 1974; Plambel, 1987; Smolka, 1979; Topalov, 1979, 1984).
No caso da discussão teórica elaborada por Krugman (1995) sobre a “incapa-
cidade” do mainstream incorporar o espaço em suas abordagens, a argumentação
se pauta, fundamentalmente, na falta de ferramentas adequadas para lidar com a
“economia espacial”. Nesse sentido, Krugman (1995) acredita que a incapacidade
de se modelar adequadamente os retornos crescentes à escala e mercados de com-
petição imperfeita levaram aos economistas a ignorar as questões espaciais duran-
te tanto tempo. Nos termos desse autor:

“And so how did the mainstream cope with spatial issues? By igno-
ring them. Never mind that the importance of location confronts us con-
tinually in daily life, or for that matter that urban systems exhibits regu-
larities as strong as any in economics. [...] [E]conomists avoided looking

422 Brazilian Journal of Political Economy 37 (2), 2017 • pp. 417-436

 at the spatial aspect of economies because they knew they had no way to
model that aspect” (Krugman, 1995, p. 36-37).

Embora Krugman (1995) realize uma concisa e didática apresentação do que

ele considera as “Cinco Tradições”3 da Geografia Econômica, sua argumentação
se mostra substancialmente incauta em relação ao fato do mainstream evitar lidar
com o espaço. Com vantagem da visão retrospectiva, nos 20 anos que se seguem a
essa obra de Krugman (1995), foi desenvolvida uma pletora de modelos que lidam
com retornos crescentes e competição imperfeita na Ciência Econômica, inclusive
na tentativa de incluir o espaço, o que rendeu a Krugman até o Prêmio Nobel de
Economia. Mesmo assim, a discussão sobre espaço continua fora dos livros textos
de economia, e considerável parte da profissão continua a desconhecer mesmo uma
abordagem mais convencional como a proposta por Krugman através da chamada
“Nova Geografia Econômica”.
Há uma dimensão epistemológica-ideológica que esse autor parece não levar
em conta, com implicações dos conhecimentos de Economia Política no espaço.
Conhecer, reconhecer e compreender o espaço urbano e regional implica ter que
encarar dogmas que a ortodoxia insiste em não discutir: a ideia de equilíbrio, a
maximização individualista, a homogeneidade dos agentes, a imobilidade dos fa-
tores, a distinção entre tempo lógico e tempo cronológico e entre curto prazo e
longo prazo, entre outros dogmas dessa tradição de pensamento. E abandonar
esses dogmas leva a implicações fortes no fazer da política pública. Logo, o que é
argumentado aqui é o mainstream não incorpora o espaço em seu curso-padrão
por causa de questões mais ideológicas e dogmáticas do que por razões técnicas –
por falta de modelos, como pensava Krugman.
Dessa forma, a conexão que se vislumbra com a morfologia e fisiologia das
cidades no capitalismo contemporâneo se dá com os trabalhos elaborados por
autores neomarxistas4. Em geral, para os teóricos que trabalham sob essa perspec-
tiva, as particularidades do bem “terra”5 são reconhecidas, assim como a relevância

3
As cinco tradições expostas por Krugman são: Geometria Germânica; Física Social; Causação
Cumulativa; Economias Externas Locais; Renda da Terra e Uso da Terra. Por “Geometria Germânica”,
o autor entende as obras de Alfred Weber, Christaller e Lösch, por tratarem da localização industrial
em uma paisagem bi-dimensional. A expressão “Física Social” se refere ao uso de padrões de distribuição
espacial, como a Lei de Zipf e o potencial de mercado e suas aplicações na Economia Regional. A
interpretação de Causação Cumulativa é equivalente à dada no Desenvolvimento Econômico, muito
embora nesse tópico Krugman (1995) dê pouca ênfase a Myrdal e Hirschman. As Economias Externas
Locais são as típicas externalidades de aglomeração, nas quais o autor trata dos aportes de Marshall (e
desconsidera a obra de Jane Jacobs). Por “Renda da Terra” e “Uso da Terra”, Krugman (1995) significa
as derivações do modelo de von Thünen, e claramente não entende a “Renda da Terra” da mesma
maneira que é considerada neste artigo, ao desconsiderar a amplitude do termo e referir-se apenas a
obras à la Von Thünen.
4
Considera-se possível trabalhar essas questões a partir de uma abordagem neo-ricardiana também,
embora essa pareça genérica demais para os aspectos da sociedade urbana, ao menos no escopo deste
trabalho. Sobre essa possibilidade, ver Guigou (1984).
5
As particularidades dos bens imóveis podem ser resumidas como: não-fungíveis; não plenamente

Revista de Economia Política 37 (2), 2017 • pp. 417-436 423

da questão da propriedade e da distribuição do excedente entre grupos sociais. A
renda da terra é uma formulação que aparece especificada na obra de Marx, que
a desmembra e classifica de acordo com sua origem, além de sistematizar diferentes
categorias de renda da terra e fornecer uma equação para o preço da terra. Nesse
contexto, Lefebvre (2001a) destaca a importância da teoria da renda fundiária
para a compreensão espaço urbano capitalista contemporâneo:

“A questão da renda fundiária parecia fora de moda; porém, ela con-

serva sua importância. Ela se amplia mesmo, pois os terrenos disponíveis
para a construção da cidade industrial, seus preços, a especulação que se
apossa deles, são do domínio dessa teoria, aparentemente marginal em
relação à do lucro e do salário” (Lefebvre, 2001a, p. 162).

Assim, a renda fundiária pode ser entendida como um conceito capaz de supe-
rar algumas das limitações expostas anteriormente em relação a outras correntes
do pensamento econômico. Essa renda não necessita de ser mais elevada no centro
das cidades, desde que suas componentes (diferencial, absoluta e de monopólio,
apresentadas a seguir) sigam outra configuração. Além disso, o conceito de renda
da terra é elaborado simultaneamente com uma discussão referente à distribuição
do excedente entre grupos sociais distintos, e considera fatores como a instituição
da propriedade privada da terra e o status entre as diversas áreas no espaço. Dessa
maneira, a renda da terra é capaz mitigar as questões da descontinuidade do espa-
ço urbano e da diversidade de agentes e classes existentes. A partir dessas motiva-
ções, apresentam-se então aportes à teoria da renda da terra, categoria de análise
e instrumento heurístico relegado pela tradição neoclássica6.

HISTÓRIA DO PENSAMENTO ECONÔMICO E RENDA DA TERRA

Apesar da potencial relevância do conceito de renda da terra para a explicação

do mercado de moradia e da estrutura urbana, esse conceito vem sendo pouco usado
desde os final dos anos 1980, o que difere do período imediatamente anterior, quan-
do autores como Lipietz, Lojkine, Alquier, Fine, Harvey, Seabra e Topalov contribuí-
ram substancialmente para o tema (Botelho, 2008). No caso brasileiro, pesquisadores
como Pedro Abramo, Oscar Smolka, Fernanda Furtado, Sérgio Martins, Aluísio W.
Ramos, Oscar Alfonso, Tamara C. Egler, Luiz Cesar Ribeiro Queiroz e Reinaldo A.
Carcanlholo também contribuíram para o entendimento da renda fundiária (Botelho,
2008). Entender por que houve um considerável abandono da renda da terra desde
os anos 1980 constitui uma pesquisa em si, que ultrapassa em muito o escopo deste
artigo. O que é oferecido aqui é uma retomada do conceito, como recentemente vem

divisíveis (tamanho mínimo); suporte para a maior parte das atividades; imobilidade do capital;
irreprodutibilidade da localização.
6
Vale mencionar vários dos argumentos apresentados nesta subseção podem ser encontrados mais bem
detalhados em Almeida (2015).

424 Brazilian Journal of Political Economy 37 (2), 2017 • pp. 417-436

sendo feito em autores como Botelho (2008) e Almeida e Monte-Mór (2011). Esta
seção segue fundamentalmente a obra de Jean-Louis Guigou, obra não disponível em
português nem em inglês, pelo que se sabe até o momento. Cabe mencionar que uma
leitura mais simples, concisa e direta sobre a questão do espaço (e não da renda) na
Economia pode ser encontrada em Krugman (1995).
Dessa forma, o conceito mais simplista de renda da terra pode ser enunciado
como a renda do proprietário da terra, ao mesmo tempo em que pode ser entendi-
da como o preço pago pelo locatário pelo direito de usar as faculdades produtivas
do solo. Entretanto, tal definição pode ser vista como tautológica, uma vez que não
diz nada a respeito da natureza e da origem de tal renda (Guigou, 1982).
Nesse sentido, as primeiras contribuições da ciência econômica para as ques-
tões da renda da terra e do uso do solo podem ser encontradas entre os anos de
1650 e 1810, em autores como William Petty, S. de Le Prestre de Vauban, Richard
Cantillon, François Quesnay e Anne Robert Jacques Turgot, que podem ser englo-
bados como fisiocratas, além dos clássicos Adam Smith e Robert Malthus. Embora
esses autores apresentem diferenças significativas em suas obras como um todo,
esses autores fisiocratas podem ser conectados por uma linha de pensamento, a
qual é chamada por Jean-Louis Guigou (1982) de “fatalismo natural”: a Natureza,
isto é, Deus, era a origem de um produto agrícola líquido (geralmente excedente)
e o Rei, pelo poder divino a ele concedido, recuperava esse excedente. A grande
propriedade aristocrática era justificada da mesma forma. A partir dessas ideias, o
conceito de renda da terra foi aparecendo lentamente, ficando mais claro em S­mith
e Malthus (Guigou, 1982).
A partir do início do século XIX, dentro da Economia, emergiram visões pro-
fundamente diferentes da apresentada no parágrafo anterior, e a renda da terra
ganhou abordagens específicas. Para Ricardo e Marx, as questões da renda da terra
e do uso do solo deviam ser entendidas no contexto do processo de desenvolvimen-
to agrícola, sendo que a teoria da renda da terra nesses dois autores é fundada sobre
a teoria do valor-trabalho. Nesse caso, a renda é uma parcela apropriada do exce-
dente coletivo gerado pelo trabalho, criando aí o conflito entre salários, lucros (que
também querem se apropriar do excedente) e renda. Com o parcelamento do solo,
o relativo desaparecimento da classe dos grandes proprietários de terras na Europa
e a diminuição das diferenças “naturais” de fertilidade, a análise nessa linha teórica
passou a lidar com a questão urbana ao longo do século XX. Emergiram temas
como a especulação imobiliária e o parcelamento, e a sociologia e a história passa-
ram a contribuir para o debate. Além de Ricardo e Marx, podem ser agrupados
nessa linha de pensamento autores como Denis Barthélemy, Jean-Pierre Boinon,
Robert Baudoin, e Henri Lefebvre (Guigou, 1982; Harvey, 2006).
Essa linha de pesquisa é, de certa maneira, retomada e refinada por autores
neorricardianos e neomarxistas, a partir dos anos 1960. Em geral, nessas visões,
pode-se entender que a terra é, ela mesma, uma produção social. A produção de
commodities agrícolas é vista como produto do capital agrário, e a produção da
habitação aumenta o produto agregado da sociedade e valoriza o terreno sobre o
qual é construída. Através da circulação do sistema econômico, a renda aparece,
podendo ser agrícola ou urbana. Ademais, alguns autores se afastam da concepção

Revista de Economia Política 37 (2), 2017 • pp. 417-436 425

 naturalista de Ricardo e Marx, segundo a qual a terra é um recurso natural e a
renda possui origem na escassez física e na heterogeneidade das terras (hipótese
chamada de exogeneidade da renda). Essa exogeneidade da renda da terra é nega-
da ao menos em alguns casos, como em espaços de intensa produção industrial e
de significativa urbanização. Entre neomarxistas e neorricardianos, a diferença
básica é que os primeiros abarcam contribuições sociológicas a partir do entendi-
mento das classes sociais, enquanto os segundos realizam uma análise mais essen-
cialmente econômica. Entre os autores desses dois grupos, é possível destacar os
neorricardianos Piero Sraffa e Jean-Louis Guigou, e os neomarxistas Allen Scott,
Alain Lipietz e Christian Topalov (Guigou, 1982).
Paralelamente a essas linhas de pensamento apresentadas, desenvolveu-se uma
teoria de localização das atividades econômicas, tendo como ponto mais profundo
uma concepção cartesiana da ciência econômica. A evolução da teoria nesse domí-
nio é bem clara: começa com os primeiros modelos de Von Thünen, em 1826, nos
quais a renda resulta das economias de transporte e das terras mais bem localizadas,
que ficam no centro da vila em uma planície – era o “Estado isolado” de Von Thü-
nen. Essas terras desfrutam de uma renda de situação em relação àquelas que são
mais distantes. Nas análises mais recentes e sofisticadas, o espaço é organizado
pela lógica das “economias externas” (que atuam como forças de “aglomeração” e
“desaglomeração”), produzidas pelo ambiente no qual se localiza a atividade. Des-
sa forma, o conceito ganha generalidade, mas perde em precisão, uma vez que é
difícil medir as economias externas. Apesar desse ganho de generalidade, ao longo
do século XX os economistas que seguem essa linha teórica continuaram a consi-
derar um ponto central tido como o mais privilegiado – tendo o centro da vila de
Von Thünen sido substituído pelo CBD. Podem ser agrupados, nessa corrente, au-
tores como Alfred Marshall, Auguste Lösch, Edgar Dunn, William Alonso, Edwin
Mills e Richard Muth (Guigou, 1982).
Com uma concepção filosófica semelhante aos teóricos da localização das
atividades, a questão da terra também é estudada à luz dos modelos de equilíbrio
geral. Nesse caso, a ideia central é que a terra é um bem econômico ordinário
qualquer, que possui uma utilidade associada, assim como um preço. Logo, são as
leis de mercado que decidem sua alocação entre os agentes, e a renda da terra é um
preço de um fator de produção. Nessa tradição, podem ser agrupados autores como
Jean-Baptiste Say, Carl Menger, Léon Walras, Jonh Clark, Maurice Allais e Edward
Chamberlin (Guigou, 1982).
Contudo, as questões da renda da terra e do uso do solo são tão polêmicas e
paradoxais que diversos autores as discutiram não sob a perspectiva de uma esco-
la de pensamento específica, mas de uma perspectiva sobre a socialização do solo
em si. Isto é, nesse tema, a politização e a existência de uma práxis se fazem assaz
presentes. Para esse agrupamento de autores, os argumentos elaborados se referem
a indagações como: a propriedade privada da terra, com suas vantagens em relação
à eficiência econômica e desvantagens distributivas, é justificável? Quais são os
obstáculos à socialização do solo? Em que sentido a terra pode ser diferente de
outros bens como o ar e água? (Guigou, 1982).
Aqui, opiniões e posições surpreendentes emergiram, com autores como Léon

426 Brazilian Journal of Political Economy 37 (2), 2017 • pp. 417-436

Walras (vinculado aos utilitaristas) defendendo radicalmente a nacionalização do solo,
e com marxistas sendo mais reservados. Dentre esses autores, por exemplo, alguns
entendiam que a terra deveria ser organizada em pequenas comunidades camponesas.
Nesse debate, as percepções de liberais e socialistas convergem, por condenar o enri-
quecimento sem causa – obtida através da simples instituição da propriedade, fundada,
por sua vez, na instituição da herança. Tanto do ponto de vista dos primeiros quanto
dos segundos, o “adversário” ideológico fica claro: as antigas aristocracias, possuidoras
de uma propriedade que é entendida como obstáculo tanto para o capital quanto para
a emancipação dos trabalhadores. Entre os autores que tratam dessa temática estão
Pierre J. Proudhon, Jonh Stuart Mill, Henri George, Léon Walras, Vilfredo Pareto, Lênin,
Edgard Pisani, Philippe Lamour, Jean-Pierre Gilli (Guigou, 1982).

RENDA FUNDIÁRIA E RENDA FUNDIÁRIA URBANA

Diante do panorama apresentado na seção anterior, a teoria da renda da terra

urbana é apresentada neste artigo, tendo como base autores como Ricardo e Marx,
além de Lemos (1988) e Topalov (1973) apud Guigou (1982), entre outros. São
explicados os conceitos de renda diferencial I, renda diferencial II, renda de mono-
pólio e renda absoluta.
Nesse sentido, os conceitos de renda da terra aqui apresentados tem suas raízes,
em especial, no Livro 3, Tomo III, de “O Capital”, de Marx. Esses conceitos e a
apreciação crítica realizada sobre eles tem como fonte principal a obra de Guigou
(1982). Uma atualização desses conceitos é feita a partir das obras de Harvey
(2006), Lemos (1988) e Topalov (1973).
Em Marx, a terra é um recurso natural que não possui valor, uma vez que
todo valor vem do trabalho. A terra, assim como o ar e a água, é vista como uma
condição natural de produção. Dessa forma, os problemas relacionados à terra não
decorrem da relação terra-homem, mas das relações entre as classes. Por isso, a
renda da terra não é entendida como a remuneração de um fator, como preconiza
a teoria neoclássica, mas o pagamento pelo uso de um direito (ideia retomada
claramente em Lieptz). Essa renda é extraída do sobrelucro, e pode ser paga em
trabalho, em produto ou monetariamente (Guigou, 1982; Harvey, 2006).
Como argumenta Lefebvre (2001a) sobre a questão da propriedade fundiária
na obra de Marx,

“A propriedade da terra se mantém no quadro da propriedade pri-

vada em geral. Ainda que essa propriedade imobiliária tenha dado lugar
à propriedade mobiliária, dinheiro e capital, ela persiste. E mesmo ela se
consolida, desde o tempo de Marx, a burguesia enriquece comprando
terras, constituindo para si propriedades fundiárias (e, consequentemen-
te, reconstituindo, sobre a base de um novo monopólio, a propriedade
fundiária e a renda da terra). A propriedade da terra, no fundo intacta,
reconstituída pelo capitalismo, pesa sobre o conjunto da sociedade”. (Le-
febvre, 2001a, p. 160, grifo do autor).

Revista de Economia Política 37 (2), 2017 • pp. 417-436 427

 Abdicando de expor alguns dos principais conceitos da economia marxiana
por uma questão de escopo, apresenta-se como Marx definiu os três componentes
para a renda: a renda diferencial (RD), a renda absoluta (RA) e a renda de mono-
pólio. Essas definições foram retiradas de Guigou (1982).
I. Renda Diferencial: decorre da captação de parte da mais-valia. Tem como
fonte diferentes condições de produção, exógenas, que levam a produti-
vidades distintas. Essa renda não afeta os preços dos bens agrícolas, que
são dados pelo preço de produção do pior terreno (o terreno marginal
incorporado à produção). A RD pode ser divida em renda diferencial I
(RD-I) e renda diferencial II (RD-II).
II. Renda Diferencial I (RD-I). A RD-I tem como causa diferenças de fertilidade
e localização do solo. Devido a essas diferenças, quantidades iguais de capi-
tal levam a rendimentos diferentes ao longo do espaço. É importante notar
que essa definição é essencialmente igual àquela apresentada em 1815 por
David Ricardo, o qual também utiliza a expressão “renda diferencial I” para
descrever esse tipo de renda “extensiva”, que decorre da incorporação de
terrenos marginais. Sobre esse curioso e pouco observado ponto da história
do pensamento econômico, Guigou (1982) chega a afirmar que a renda di-
ferencial I é uma “infiltração marginalista” na obra de Marx.

Gráfico 1: Renda Diferencial I

Fonte: Guigou (1982, p. 191).

III. Renda Diferencial II (RD-II). A RD-II decorre da quantidade de capital

empregada sobre uma terra já utilizada. Quantidades diferentes de capi-
tal aplicadas a terras homogêneas levam a diferenças de produtividade,
à semelhança da lei dos rendimentos marginais decrescentes – muito
embora essa lei não apareça explicitamente em Marx. Em outras palavras,
conforme se intensifica a produção sobre uma porção do espaço especí-
fica, as quantidades adicionais de capital levam a rendimentos diferentes,

428 Brazilian Journal of Political Economy 37 (2), 2017 • pp. 417-436

 o que proporciona uma renda adicional à RD-I. Essa renda adicional é a
RD-II. Enquanto a RD-I representa um caso de produção extensiva, a
RD-II decorre de um processo intensivo, no qual quantidades diferentes
de capital são empregadas em terras homogêneas.
IV. Renda Absoluta (RA). A RA decorre do fato do produtor marginal tam-
bém ter um ativo, que gera uma renda. Para que a RA exista, uma con-
dição é necessária: a composição orgânica do capital7 no setor agrícola
tem que ser menor que nos outros setores da economia. Assim, esse setor
emprega relativamente mais mão de obra e possui valor mais alto, uma
vez que todo valor vem do trabalho. É esse valor mais alto que propor-
ciona a RA. Portanto, há uma causa para a RA: a diferença entre as
composições orgânicas do capital entre os setores não permite que os
lucros entre eles se igualem. Isso reflete a influência sobre o pensamento
de Marx (e também de Malthus e Ricardo) do fato dos alimentos terem
preços mais altos que outros bens na Inglaterra do século XIX. Diante
disso, os capitalistas precisavam pagar salários mais altos para garantir
a sobrevivência do proletariado, o que evidencia o papel da propriedade
privada do solo como um obstáculo ao capital. Nesse sentido, é impor-
tante destacar que a RA incide sobre os preços dos produtos agrícolas e
faz com que estes sejam mais altos que os preços de produção.
Destarte, a Renda da Terra (R) é definida, até aqui, pela equação (1). O Grá-
fico 2 ilustra essa definição.
R = (RD-I + RD-II) + RA (1)

Gráfico 2: Renda Diferencial e Renda Absoluta

Fonte: Guigou (1983 p. 241).

7
A composição orgânica do capital pode ser definida pela razão entre a parte do investimento destinado
aos salários (s) e a parte destinada aos bens de capital (c), logo, c/s.

Revista de Economia Política 37 (2), 2017 • pp. 417-436 429

 Diante disso, o preço de venda do solo é a soma atualizada das rendas, isto é,
o preço é formado pelo que contemporaneamente é chamado de “Valor Presente
Líquido” (VPL) das rendas. Em Marx, isso significa que o comprador não adquire
um bem ordinário, mas um direito de receber a renda. Essa é a explicação para o
aparente paradoxo “a terra não tem valor, mas tem preço”. Logo, o preço da terra
pode ser descrito por:
Rj
R1 R2 Rn n
Ps = +
(1 + i ) (1 + i )2
+ ... + = ∑
(1 + i )n j =1 (1 + i ) j
(2)

na qual Ps é o preço do solo, Rj é a renda esperada para o j-ésimo período de tem-

po, e i é a taxa de juros real da economia (que, a rigor, pode variar ao longo do
tempo, mas por parcimônia, foi mantida constante na equação (2).
i. Renda de Monopólio. A Renda de Monopólio nasce das condições de
demanda, como a escassez de certos produtos e o poder de compra dos
consumidores. Ela se situa acima do valor, elevando o preço de mercado.

Gráfico 3: Renda Diferencial, Renda Absoluta e Renda de Monopólio

Fonte: Guigou (1982, p. 242).

Sobre a Renda de Monopólio, a seguinte explicação de Harvey (2006) pode

ser adicionada:

“Circunstâncias às vezes emergem, entretanto, nas quais condições

competitivas não prevalecem. Rendas de monopólio podem então serem
percebidas. [...]. Localizações de prestígio e status criam todos os tipos
de possibilidades de receber a renda de monopólio de outras facções da
burguesia, por exemplo” (Harvey, 2006, p. 350).

Nesses termos, a Renda de Monopólio pode ser instrumental teórico útil para
compreender elevados preços da terra em áreas remotas, porém provedoras de

430 Brazilian Journal of Political Economy 37 (2), 2017 • pp. 417-436

status para seus moradores. Este pode ser interpretado como o caso de condomínios
e alguns bairros de elite dentro do espaço intraurbano.
Assim, a equação (1) pode ser reescrita, incluindo a renda de monopólio a ela:
R = (RD-I + RD-II) + RA + RM (3)
Da mesma forma, quando se considera o preço do solo, definido na equação
(2), pode-se incluir a Renda de Monopólio, o que leva a equação (2) a incorporar
os quatro tipos de renda descritos na obra de Marx.
Dessa forma, após apresentar a contribuição marxiana para a renda da terra,
é necessário trazer o conceito de Renda da Terra para o domínio urbano, já que
Marx o tratou apenas no contexto agrário. Almeida e Monte-Mór (2011) afirmam
que, segundo Harvey (1973), a transição do caso rural para o caso urbano não
apresenta grandes desafios, por ser um conceito bastante geral. Senão, vejamos.
A partir da discussão da questão da renda da terra em Marx, Lefebvre (2001a)
expõe essa transição conceitual da renda agrícola para a renda urbana, e destaca a
importância desses conceitos para o entendimento do que ele chama de “teoria do
ramo imobiliário”.

“Isto quer dizer que a teoria do ‘ramo imobiliário’ [...] durante longo
tempo setor secundário, progressivamente integrado ao capitalismo, está
ainda em processo de elaboração. Esta teoria (crítica) trata precisamente
do processo de integração, de subordinação ao capitalismo, de um setor
por longo tempo exterior, solidariamente, com a integração da agricul-
tura inteira (salvo as periferias), à indústria e ao capitalismo” (Lefebvre,
2001a, p. 167, grifo meu).

Lemos (1988) oferece uma visão particular da renda da terra urbana, relacio-
nando-a principalmente aos serviços (bens non-tradables) urbanos. Aqui, tem-se
uma visão estritamente econômica, na qual a renda é gerada à parte dos fatores de
aglomeração e desaglomeração dos centros urbanos. Essa visão emerge de seu es-
tudo sobre o movimento do capital no espaço, no qual a renda da terra é vista
como um instrumento heurístico para a compreensão da “Renda Espacial” (renda
urbana), que é considerada mais complexa do que a renda no caso agrícola. Esse
autor procedeu a um retorno a Marx, por entender que as vantagens naturais de
Ricardo, que justificam a Renda Diferencial, não são suficientes para explicar todo
o processo de formação da renda. Por isso, também considera fundamental o con-
ceito de Renda Absoluta de Marx, assim como é feito neste trabalho.
Embora trate da localização das atividades econômicas, e por isso não trate
diretamente da questão residencial, Lemos (1988) oferece uma visão importante
do urbano. Essa ótica retoma a contribuição de Castells, que entende o espaço
urbano a partir do consumo coletivo8. Lemos (1988) estende essa noção de consu-
mo para todo ato de compra e venda, inclusive de mão de obra e meios de produ-

8
Castells foi criticado nesse ponto por autores que entendem o urbano em especial a partir das condições
gerais de produção, como Topalov e Lojkine. Sobre isso, ver Monte-Mór (2007).

Revista de Economia Política 37 (2), 2017 • pp. 417-436 431

 ção, de tal forma que quando se fala em “acessibilidade a um mercado”, na verda-
de trata-se de acessibilidade a um centro urbano. Em outras palavras, “o que
definimos como ‘mercado’ é sinônimo, puro e simples, do ‘urbano’, constituindo
uma área (mercado) com centro num núcleo produtor de serviços de consumo e de
circulação” (Lemos, 1988, p. 346).
Nesse contexto, a conformação espacial das cidades pode ser explicada pelo
conflito entre capital e renda, tendo a renda uma interpretação semelhante a um
“custo” sobre a produção. Por isso, esse autor afirma que “[...] enquanto que a
existência do sobrelucro constitui, por si, um fator de atração do capital, sua con-
versão em renda fundiária constitui um fator de repulsão, configurando um movi-
mento contraditório” (Lemos, 1988, p. 06, grifo meu).
Portanto, a aglomeração urbana para esse autor se justifica pela “lei geral”
da escala e da produtividade, e especialmente, pela natureza do setor terciário,
que fornece produtos que não podem ser transportados, como é o caso dos
serviços. Nesse setor, o capital fixo representa uma parcela significativa do
próprio capital produtivo, inclusive através da infraestrutura pública. Isso per-
mite a cristalização de ativos nas centralidades. Por outro lado, a depreciação
desses ativos seria a explicação para a degradação desses espaços. A renda da
terra urbana atua como um dos motores da dispersão da metrópole, uma vez
que sua existência representa um custo adicional à presença das atividades
econômicas na aglomeração urbana, como argumentado no parágrafo anterior9
(Almeida, 2015; Lemos, 1988).
Por outro lado, Topalov (1973) apud Guigou (1982) retoma a contribuição
de Marx para o assunto no intuito mais específico de atualizar aquele trabalho
para o ambiente urbano contemporâneo. Assim, aquele autor considera que o
solo não é um bem em si, mas é um suporte indispensável para a definição do
capital construído, e que a propriedade – e a pluralidade social – são obstáculos
ao sobrelucro e à expansão do capital. Nesse autor, a produção de moradia
constitui a forma mais avançada de desenvolvimento das forças produtivas no
setor da construção e das obras públicas – uma vez que ela envolve todos os
agentes expostos no Esquema 3, além de estar sujeita a todos os tipos de renda
da terra, em especial a de monopólio Nessa obra de Topalov, a propriedade
fundiária possui três abordagens:
a) ideológica, que separa proprietários de não proprietários;
b) jurídica-política, uma vez que o direito de propriedade é definido em lei.
Nesse caso, entende-se que o direito evolui conjuntamente com a socie-
dade, de tal forma que o Estado, que garante a propriedade, passa a in-
terferir sobre ela pela política urbana com zoneamentos, lei de usos e

9
É curioso pensar, nesses termos, que a renda é causada pela aglomeração, ao mesmo tempo em que
causa efeitos sobre a dispersão.

432 Brazilian Journal of Political Economy 37 (2), 2017 • pp. 417-436

 ocupação do solo, entre outros instrumentos, de modo a opor Estado e
proprietários;
c) econômica, uma vez que a renda é resultante da relação de produção
entre o trabalhador e o proprietário fundiário. Vide Esquemas 1 e 2.
Essas três abordagens se ligam, pois com o avanço do modo de produção ca-
pitalista, o capital (através do Estado) vai diminuindo o poder dos proprietários,
fazendo com que, no limite, ele mesmo seja o proprietário. Dessa maneira, o capi-
tal incorpora a renda no processo de acumulação10 – nessa lógica, a partir da
compra de terras pelos capitalistas, o que contemporaneamente pode ser instru-
mentalizado através de mecanismos financeiros como fundos de investimentos,
certificados de recebíveis imobiliários, e ações das sociedades anônimas que atuam
no setor imobiliário e incorporador. Os Esquemas 1, 2 e 3, a seguir, ilustram essas
relações de produção e repartição.

Esquema 1: Relação entre Proprietários Fundiários

e Trabalhadores Agrícolas

Fonte: Guigou (1982, p. 667).

Esquema 2: Relação entre Proprietários Fundiários,

Trabalhadores Agrícolas e Fazendeiros

Fonte: Guigou (1982, p. 668).

10
Nota-se que esse argumento supera a limitação aparente da obra de Marx, que mostrava lucros
declinantes – fato que, mais de cem anos depois de O Capital, quando Topalov escreveu, ainda não dava
claros sinais de que estava acontecendo.

Revista de Economia Política 37 (2), 2017 • pp. 417-436 433

 Esquema 3: Relação entre Proprietários Fundiários, Trabalhadores da Construção Civil,
Construtores, Setores Financeiros e Incorporadores (Caso Urbano)

Fonte: Guigou (1982, p. 670).

Dentre as categorias de renda, Topalov (1973) apud Guigou (1982) retoma as

mesmas categorias de Marx (renda diferencial, renda absoluta, e renda de mono-
pólio). Entretanto, a renda fundiária pura tende a se desintegrar, conforme passa a
integrar uma categoria mais geral de outros objetos de monopólio (patentes e in-
vestimentos em capital fixo, e outras formas de acumulação do capital). Essa rein-
serção no processo de acumulação faz com que mais atores passem a tomar parte
da mais-valia fundiária. Esse número maior de atores reflete a própria complexi-
dade do urbano, como pode ser visto no Esquema 3.
Assim, os capitalistas captam parte da renda que antes ia para os proprietários
e a reinserem no processo de acumulação, levando os rentistas individuais a desa-
parecem gradativamente e serem substituídos por especuladores institucionais. Es-
se autor esboça uma ordem cronológica dos eventos, como mostram as seguintes
fases (Almeida, 2015; Guigou, 1982).
1ª) A propriedade fundiária exógena gera a renda fundiária tradicional;
2ª) a luta entre capitalistas e proprietários fundiários gera as rendas fundiá-
rias tais quais analisadas por Ricardo e Marx;
3ª) o capital monopolista cria outros tipos de rendas, que compensam a
tendência de baixa do lucro, como patentes e monopólios;
4ª) o Estado (por meio de regulação, expropriação etc.), capturado pelo
capital, limita as rendas fundiárias tradicionais;
5ª) no limite, o capital se apropria do solo e do produto, para confiscar as
rendas.
Assim, embora se reconheçam eventuais simplismos e a dificuldade operacional
dos termos elaborados na obra de Topalov, entende-se que ela é uma referência
importante para a compreensão do espaço urbano capitalista contemporâneo. Es-
sa importância se releva por especificar o processo de geração da renda fundiária
urbana (de onde são derivados os preços dos imóveis, a partir da capitalização) e
se expor esquematicamente os atores e as relações entre eles nesse mercado. Além

434 Brazilian Journal of Political Economy 37 (2), 2017 • pp. 417-436

disso, Topalov atualiza de maneira clara as contribuições de Marx (e Ricardo, in-
diretamente11) para o caso urbano.

CONCLUSÕES

Este trabalho visou apresentar uma discussão sobre a pertinência da análise

de um grupo de autores e a relação dessa análise com as cidades no capitalismo
contemporâneo. Nesse sentido, a apreciação crítica se fez basicamente ao confron-
tar as estruturas e dinâmicas das cidades contemporâneas e os pressupostos teóricos
dos modelos neoclássicos de Economia Urbana. Nomeadamente, os fundamentos
necessários para a dita maximização de utilidade dos agentes no ambiente urbano
parecem frágeis e de pouca representatividade da sociedade sobre a qual se referem.
Nesse sentido, pressuposições como a homogeneidade das preferências entre os
agentes, a obtenção da mesma remuneração por hora trabalhada, a concentração
absoluta e total das atividades econômicas nos centros das cidades, a continuidade
ininterrupta dos preços e rendas ao longo do espaço e desconsiderações de aspectos
sociais e antropológicos tornam essa abordagem pouco verossímil.
Então, apresentou-se uma revisão da ciência econômica sobre o espaço e do
conceito de renda da terra, à luz da história do pensamento econômico. Essa leitu-
ra permitiu conectar autores que mostram entre si similitudes sobre essa temática,
e delinear ao menos dois grandes grupos de autores nesse escopo: aqueles que
aplicam os pressupostos do core neoclássico à economia no espaço; e aqueles que,
a partir da teoria do valor-trabalho, utilizam o conceito de renda da terra e reco-
nhecem a especificidade do objeto de estudo no caso da economia urbana. A esco-
lha deste artigo foi por retomar a obra de autores que advinham da tradição da
teoria do valor-trabalho e usavam o conceito de renda da terra.
A partir dessa revisão, buscou-se então esclarecer o conceito de renda fundiá­
ria, primeiro para o caso agrícola, tal como exposta por Ricardo e Marx, e em
seguida para o caso urbano. Além disso, buscou-se adicionar à teoria da renda da
terra elementos que consideram a complexidade de relações sociais das cidades, o
que foi feito fundamentalmente a partir da obra de Topalov. Portanto, dois cons-
tructos teóricos se apresentaram como alternativa para a compreensão das relações
econômicas no espaço urbano atualmente: a teoria da renda fundiária urbana e as
relações de produção entre os atores que compõe essas sociedades. Esses dois cons-
tructos apresentaram-se assim como instrumentos que podem ser retomados em
trabalhos posteriores para análises da realidade urbana e suas relações econômicas.

11
Diz-se indiretamente em relação a Ricardo, pois o conceito de renda diferencial em Marx é
essencialmente idêntico ao desse autor, sendo que Ricardo o descreveu décadas antes. O que Marx
acrescentou ao trabalho de Ricardo foi o conceito de renda absoluta, fundamental para resolver o
aparente paradoxo “a terra tem preço, mas não tem valor”. Ver Almeida, 2015; Guigou, 1982.

Revista de Economia Política 37 (2), 2017 • pp. 417-436 435

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

Almeida, L. F. G. DE; Monte-Mór, R. L. M. (2011) “Renda Fundiária e regulação imobiliária: dos as-
pectos teóricos à (quase) prática do Estatuto das Cidades. In: Estado e Capital Imobiliário. Belo
Horizonte: Editora Com Arte.
Almeida, R. P. (2015) Implosão e explosão na exópolis: evidências a partir do mercado imobiliário da
RMBH. Dissertação de Mestrado – Belo Horizonte: Universidade Federal de Minas Gerais.
Alonso, W.(1964) Location and Land Use. Cambridge, MA: Harvard University Press.
Alquier, F. (1971) “Contribution à l’étude de la rente foncière sur les terrains urbains. Espaces et Soci-
étés. 2 (80): p. 75– 87.
Botelho, A. (2008) “A renda fundiária urbana: uma categoria de análise ainda válida”. GEOgraphia
(UFF), v. 19, p. 23–40.
Brueckner, J. (1987) “The structure of urban equilibria: a unified treatment of the Muth-Mills model”.
In: Handbook of Regional and Urban Economics. North Holland, Amsterdan: Elsevier Science
Publishers B.V., p. 821–845.
Furtado, B. A. (2009) Modeling social heterogeneity, neighborhoods and local influences on urban real
state prices. Tese de Doutorado – Belo Horizonte: UFMG.
Guigou, J. L (1982) La Rente Fonciere. Paris: Economica.
Haig, R. M.; McCrea, R. C. (1974) Major economic factors in metropolitan growth and arrangement :
a study of trends and tendencies in the economic activities within the region of New York and its
environs. New York: Arno Press, v. 1
Hall, S. (2000) A identidade cultural na pós-modernidade. 4. ed. Rio de Janeiro: DP&A.
Harvey, D. (1974) “Class-monopoly rent, finance capital and the urban revolution. Regional Studies”:
The Journal of the Regional Studies Association, v. 8, n. 3-4, p. 239–255.
Harvey, D.(2006) Limits to Capital. 3. ed. New York: Verso.
Jacobs, J. (1969) The Economy of Cities. New York: Random House,.
Krugman, P. (1995) Development, Geography, and Economic Theory. 1. ed. Cambridge, MA: MIT
Press.
Lefebvre, H. (1999) A Revolução Urbana. Belo Horizonte: Editora UFMG.
Lefebvre, H.(2001a) O Direito à Cidade. 5. ed. São Paulo: Centauro.
Lefebvre, H. (2001b) A Cidade do Capital. 2. ed. Rio de Janeiro: DP&A.
Lemos, M. B. (1988) Espaço e capital: um estudo sobre a dinâmica centro x periferia. Tese de Douto-
rado – Campinas: IE/Unicamp.
Lojkine, J. (1981) O Estado Capitalista e a Questão Urbana. São Paulo: Martins Fontes.
Monte-Mór, R. L. M. (2007) “Cidade e campo, urbano e rural: o substantivo e o adjetivo” In Feldman,
S.; Fernandes, A. O Urbano e o Regional No Brasil Contemporâneo: Mutações, Tensões, Desa-
fios. 1a. ed. Salvador: EDUFBA, p. 93–114.
Monte-Mór, R. L. M. (2014) “What is the urban in the contemporary world? In Brenner, Neil, ed. Im-
plosions/Explosions: Towards a Study of Planetary Urbanization. Berlin: Jovis. p. 576.
Nadalin, V. G. (2011) Economia Urbana e Mercado de Habitação. In: Economia Regional e Urbana:
Teorias e métodos com ênfase no Brasil. Brasília: Ipea, p. 221–258.
Plambel. (1987) O Mercado de Terras na Região Metropolitana de Belo Horizonte. Belo Horizonte:
Plambel.
Smolka, M. O. “Preço da terra e valorização imobiliária urbana: esboço para o enquadramento concei-
tual da questão”. Ipea, Dezembro 1979. Disponível em: <http://www.ipea.gov.br/portal/index.
php?option=com_content&view=article&id=2054>. Acesso em: 5 set. 2014
Storper, M.; Venables, A. J. (2004) “Buzz: face-to-face contact and urban economy.” Journal of Econo-
mic Geography, v. 4, p. 351–370.
Topalov, C. (1979) La Urbanización Capitalista. México, DF: Edicol.
Topalov, C. (1984) Ganancias y Rentas Urbanas. Madrid: Siglo XXI.

436 Brazilian Journal of Political Economy 37 (2), 2017 • pp. 417-436