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AL
www.cushmanwakefield.com.br
IT
PREPARADO PARA: RIBEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
USO: Interno, exceto para apresentação junto a instituição financeira para obtenção de
crédito
AL
RIBEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
At. Sr. Luiz Alberto Nunes
Rua Doutor Renato Paes De Barros, 1.017, 10º Andar - Corporate Park
São Paulo/ SP
Ref.: Laudo Completo de Avaliação Imobiliária do imóvel urbano, comercial, escritório (andar corrido),
IT
situado na Avenida Saraiva, 400, Bráz Cubas, Mogi Das Cruzes/SP.
Prezados Senhores,
Em atenção à solicitação de V.Sas e conforme acordado em documento firmado entre as partes, a Cushman
& Wakefield tem o prazer de apresentar o Laudo Completo de Avaliação Imobiliária para identificar o Valor de
IG
Mercado para Venda, Valor de Mercado para Locação e Valor para Liquidação Forçada do imóvel em
referência.
A avaliação foi elaborada baseada nos dados disponíveis no mercado, em cumprimento com os nossos
contatos com corretores e profissionais especializados no mercado local, bem como nas metodologias
previstas na norma NBR 14.653:2001, e suas partes, da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT).
Da propriedade em estudo: trata-se de prédio inteiro denominado JSL-400, localizado na Avenida Saraiva,
A
De acordo com o que foi solicitado, com as “Premissas e Disclaimers” descritas no Laudo de Avaliação
Imobiliária, com as tendências de mercado na região na qual o imóvel está inserido, nas especificações
VI
técnicas do imóvel e nas práticas do mercado imobiliário, concluímos os seguintes valores para o imóvel, na
data de 10 de abril de 2017, em:
CÁLCULOS
IMÓVEL / TIPO DE VALOR ÁREA (m²) VALOR DE MERCADO VALOR DE MERCADO VALOR PARA LIQUIDAÇÃO
PARA VENDA (R$) PARA LCAÇÃO (R$) FORÇADA (R$)
VALOR DE CONSTRUÇÃO 10.583,09 19.271.700,00
AL
VALOR DE TERRENO 11.836,98 4.076.500,00
VALOR TOTAL 23.348.000,00 296.000,00 14.706.000,00
Fonte: Compilado por Cushman & Wakefield
Este Laudo Completo de Avaliação Imobiliária, bem como as indicações de valores estão sujeitos às
premissas e exclusões de responsabilidade descritas no item “Premissas e Disclaimer” deste Laudo bem
como certas condições extraordinárias, hipotéticas e definições, descritas abaixo, se houver.
IT
PREMISSAS EXTRAORDINÁRIAS
Premissas extraordinárias são fatos conhecidos que alteram a conclusão do avaliador. Caso à data da
avaliação este fato seja conhecido ou tenha possibilidade de ser real, este é tratado como uma premissa
extraordinária.
IG
Esta avaliação não possui premissas extraordinárias.
PREMISSAS HIPOTÉTICAS
Premissas hipotéticas são situações contrárias a realidade, quando o avaliador por indicação do cliente simula
um fato que não existe ou é desconhecido à data da avaliação.
Atenciosamente,
A
AL
INFORMAÇÕES BÁSICAS
Tipo da propriedade: Imóvel Urbano, Comercial, Escritório (Andar Corrido)
País: Brasil
IT
Data do relatório: 10/04/2017
Objetivo da avaliação:
IG • Valor de Mercado para Venda / Motivo da avaliação: avaliação de portfolio / Data base do valor: Atual
• Valor de Mercado para Locação / Motivo da avaliação: avaliação de portfolio / Data base do valor: Atual
DESCRIÇÃO DA PROPRIEDADE
TERRENO
Área bruta total (m²): 11.836,98 (Planta) Área de APP (m²): 0,00
AL
Topografia: Leve aclive Formato: Regular
CONSTRUÇÕES
Descrição da propriedade: Edifício comercial composto de andar térreo, 3 pavimentos superiores e vagas de estacionamento ao tempo,
além de um galpão anexo denominado Centro Cultural.
IT
Ocupação: Mono-Usuário
Número de Prédios: 1
Número de vagas:
IG 160
ZONEAMENTO
Uso atual do imóvel: Comercial
A
Coeficiente de Aproveitamento construção não pode exceder 2,5 vezes a área do terreno
básico:
Coeficiente de Aproveitamento construção não pode exceder 3,0 vezes a área do terreno
máximo:
CÁLCULOS
JSL 400
METODOLOGIA TIPO DE VALOR VALOR TOTAL (R$) VALOR UNITÁRIO / ÁREA
CONCILIAÇÃO DE VALORES Valor de Mercado para 23.348.000,00 R$ 2.206,18 // 10.583,09
Venda m²
AL
COMPARATIVO DIRETO Valor de Mercado para 296.000,00 R$ 27,97 // 10.583,09 m²
Locação
PREMISSAS EXTRAORDINÁRIAS
Premissas extraordinárias são fatos conhecidos que alteram a conclusão do avaliador. Caso à data
da avaliação este fato seja conhecido ou tenha possibilidade de ser real, este é tratado como uma
IT
premissa extraordinária.
PREMISSAS HIPOTÉTICAS
Premissas hipotéticas são situações contrárias a realidade, quando o avaliador por indicação do
IG
cliente simula um fato que não existe ou é desconhecido à data da avaliação.
• A região onde se localizam as propriedades é favorecida pelos prâmetros construtivos determinados pela lei de Zoneamento e Uso e
Ocupação do Solo;
• A facilidade ao acesso via transporte público é um ponto positivo com relação às regiões circunvizinhas.
• O mercado na região não absorveu os parâmetros construtivos dados pela lei de Zoneamento e Uso e Ocupação do Solo;
VI
AL
MAPA E FOTOS DA PROPRIEDADE EM ESTUDO
IT
IG
D
A
Fonte: Google Earth Pro editado por Cushman & Wakefield
VI
FACHADA
AL
IT
IG
ÁREA INTERNA
D
A
VI
ÁREA INTERNA
AL
IT
IG
ÁREA INTERNA
D
A
VI
ÁREA INTERNA
AL
IT
IG
ÁREA INTERNA
D
A
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ÁREA INTERNA
AL
IT
IG
ÁREA EXTERNA
D
A
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VIA DE ACESSO
AL
IT
IG
VIA DE ACESSO
D
A
VI
ÍNDICE
XII
AL
ÍNDICE
INTRODUÇÃO 1
OBJETIVO 1
IDENTIFICAÇÃO DA PROPRIEDADE 1
PROPRIEDADE E HISTÓRICO RECENTE DO IMÓVEL 1
DATAS DE VISTORIA E DA AVALIAÇÃO 3
IT
CLIENTE, FINALIDADE DO LAUDO E DESTINATÁRIOS DO LAUDO DE
AVALIAÇÃO 3
ANÁLISE REGIONAL 5
INTRODUÇÃO 5
CENÁRIO ECONÔMICO 5
CONTAS PÚBLICAS
IG 8
MERCADO DE TRABALHO 10
ATIVIDADE INDUSTRIAL 11
PROJEÇÕES PARA A ECONOMIA BRASILEIRA 13
ANÁLISE DA CIRCUNVIZINHANÇA 14
14
D
ASPECTOS GERAIS
A CIRCUNVIZINHANÇA 14
USOS PRÓXIMOS E ADJACENTES 15
ACESSO 15
CONCLUSÃO 15
MERCADO 16
A
ANALISE DA PROPRIEDADE 19
DESCRIÇÃO DA PROPRIEDADE 19
VI
QUADRO DE ÁREAS 22
ZONEAMENTO 22
CONCLUSÃO 24
AVALIAÇÃO 25
PROCESSO DE AVALIAÇÃO 25
DETERMINAÇÃO DO VALOR DE VENDA - MÉTODO EVOLUTIVO 28
AL
CONCLUSÃO FINAL DE VALOR 52
ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO 53
PREMISSAS E “DISCLAIMERS” 56
CERTIFICADO DE AVALIAÇÃO 59
ANEXOS A
IT
ANEXO B: DEFINIÇÕES TÉCNICAS A
IG
D
A
VI
INTRODUÇÃO
OBJETIVO
Em atenção à solicitação de V.Sas., este Laudo Completo de Avaliação Imobiliária, tem por objetivo
identificar o Valor de Mercado para Venda e Valor de Mercado para Locação do imóvel situado na
AL
Avenida Saraiva, 400 - prédio inteiro, Bráz Cubas, Mogi Das Cruzes/SP.
IDENTIFICAÇÃO DA PROPRIEDADE
LOCALIZAÇÃO
A propriedade em estudo denomina-se JSL - 400 e está situada na Avenida Saraiva, 400 - Prédio
inteiro, Bráz Cubas, Mogi Das Cruzes/SP.
IT
A propriedade em estudo localiza-se no bairro de Bráz Cubas e a ocupação é em geral mista, onde
observamos pequenos prédios comerciais, galpões, lojas e residencias (casas). Podemos destacar
como principais pontos, a Estação Braz Cubas da CPTM e o Hospital Municipal de Mogi das Cruzes.
Como pontos de referência, podemos citar que a propriedade em estudo dista aproximadamente:
PONTOS DE REFERÊNCIA
IG
808 m da Estação Bráz Cubas da CPTM;
1 km do Hospital Municipal de Mogi das Cruzes; e
5 km do centro de Mogi das Cruzes; e
5,8 km do Mogi Shopping Center.
D
PROPRIEDADE E HISTÓRICO RECENTE DO IMÓVEL
A seguir listamos as informações observadas nos documentos fornecidos pelo cliente.
A
VI
MATRÍCULA
EDIFÍCIO JSL 400
AL
Cartório: 1º Cartório de Registro de Imóveis
IT
Data da Aquisição: 04/03/2008
IPTU
EDIFÍCIO JSL 400
CONTRATO DE LOCAÇÃO
EDIFÍCIO JSL 400
AL
Locatário: Ribeira Imóveis LTDA
IT
Duração: 5 anos (renovando automáticamente por mais 5 anos)
Este Laudo Completo de Avaliação Imobiliária destinar-se-á única e exclusivamente ao uso interno
da empresa Contratante. A publicação ou divulgação deste Laudo Completo de Avaliação
Imobiliária não será permitida sem autorização formal por escrito da empresa emissora, Cushman
& Wakefield, e no caso de eventual permissão, deverá ser feita em sua integralidade, não sendo
permitida em nenhuma hipótese a divulgação ou publicação parcial. Ainda na reprodução de
qualquer informação, a fonte deverá ser sempre citada, sob as penalidades cíveis e criminais
impostas pela violação de direitos autorais.
AL
Destinatário do laudo de avaliação: é o contratante Ribeira Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Este laudo de avaliação destina-se única e exclusivamente ao uso interno da empresa
Contratante.
PREMISSAS EXTRAORDINÁRIAS
Premissas extraordinárias são fatos conhecidos que alteram a conclusão do avaliador. Caso à data
da avaliação este fato seja conhecido ou tenha possibilidade de ser real, este é tratado como uma
premissa extraordinária.
IT
Esta avaliação não possui premissas extraordinárias.
PREMISSAS HIPOTÉTICAS
Premissas hipotéticas são situações contrárias a realidade, quando o avaliador por indicação do
cliente simula um fato que não existe ou é desconhecido à data da avaliação.
IG
Esta avaliação não possui condições hipotéticas.
D
A
VI
ANÁLISE REGIONAL
AL
IT
IG
D
Fonte: Google Maps editado por Cushman & Wakefield
INTRODUÇÃO
O valor de curto e longo prazo de bens imóveis é influenciado por uma variedade de fatores. A
análise regional identifica os fatores que afetam o valor da propriedade, e do papel que
A
desempenham na região. As quatro forças primárias que determinam a oferta e a demanda de bens
imóveis, e, consequentemente, afetam o valor de mercado são: características ambientais, governo,
fatores sociais e tendências econômicas.
A propriedade em estudo está localizada na cidade de Mogi das Cruzes, região da Bráz Cubas e
VI
CENÁRIO ECONÔMICO
Esta seção busca estabelecer um cenário base para a análise de valor feita a seguir, estabelecendo
o histórico recente e a projeção para os próximos cinco anos.
PIB
O PIB de 2016 acompanhou o ritmo de queda de 2015, quando apresentou queda de 3,8%
encerrando ano passado com recuo de 3,6%. Dessa forma, existe uma condição inédita na qual o
país apresentou quedas sucessivas no PIB por dois anos consecutivos, evidenciando recessão
econômica.
AL
A perspectiva é de início de recuperação em 2017.
O gráfico a seguir mostra a comparação da evolução do PIB do Brasil em relação a outros países da
América Latina:
12%
IT
7%
2%
-3%
-8%
IG
-13%
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
Brasil Chile Peru
Argentina Colômbia Venezuela
D
Observa-se que a maioria dos países tem apresentado resultados positivos, com exceção do
Brasil e Venezuela. A Venezuela, todavia, é um caso que deve ser analisado à parte devido à
situação política extremamente complicada.
O Brasil apresentou resultado positivo até 2013 e depois passou a apresentar resultados nulos ou
recessivos.
Em termos globais, a comparação é a seguinte:
A
VI
12%
7%
AL
2%
-3%
-8%
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
IT
Brasil Índia Rússia México
CONSUMO
É consenso que a fórmula de crescimento baseado em consumo no Brasil foi esgotada com a
escassez de crédito vigente e queda no emprego. Todavia, o consumo continua sendo uma força
D
relevante na composição do PIB e tem importância fundamental para o setor industrial e logístico.
25%
15%
AL
5% 7,5%
5,1% 3,9% 3,0% 2,8% 3,7%
1,9% 0,8% 2,0%
-5% -0,1% 0,1%
-3,8% -3,5%
-15%
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
IT
PIB Consumo Investimento
O gráfico a seguir mostra a variação histórica anual do varejo e as projeções até 2020. É esperada
uma retomada a partir de 2017.
IG
D
Fonte: IBGE
A
CONTAS PÚBLICAS
TAXA SELIC
VI
A taxa Selic permaneceu no patamar de 14,25% até Novembro de 2016, e até o fechamento dos
valores desta avaliação (10 de abril de 2017) se encontrava em 12,25%. Atualmente encontra-se em
11,25% (alteração em 12 de abril de 2017).
O mercado acredita que as altas da taxa de juros tenham se encerrado e a mesma deve começar a
ser gradativamente reduzida na passagem do primeiro para o segundo semestre de 2016, assim que
houver sinais de arrefecimento da inflação. Esses sinais, todavia, ainda não são conclusivos, o que
motivou a cautela na última reunião do Copom.
12% 18%
AL
14%
8%
10%
4%
6%
0% 2%
mar-14
abr-11
abr-16
out-13
jul-12
ago-14
jan-10
jun-10
set-11
fev-12
mai-13
jan-15
jun-15
set-16
nov-10
dez-12
nov-15
IT
IPCA (Var % a.a.) Selic (% a.a.)
CÂMBIO
IG
Durante 2015, a recente perda de grau de investimento pelas agências de classificação de risco
Moody’s e Standard and Poor’s, somada às incertezas da economia e da política nacional, afetaram
de forma decisiva o patamar médio de cotação do Real frente às moedas estrangeiras.
600 5
4
400
3
R$/US$
A
2
200
1
0 0
VI
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
AL
IT
INFLAÇÃO
A inflação oficial, Índice de Preços do Consumidor Amplo (IPCA), fechou o ano de 2016 em 6,3%. Já
o IGP-M, tradicionalmente associado à renovação de aluguéis imobiliários, teve alta de 7,2%.
O gráfico abaixo mostra as taxas de inflação passadas e também as estimativas futuras para os
principais índices inflacionários:
IG
IGP-M x IPA-M x IPC-M x INCC-M
Fonte: FGV Unid. % a.a.
15%
10%
D
5%
Variação (%)
0%
-5%
-10%
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
A
Para os próximos anos, é esperada uma queda nas taxas de inflação, para patamares semelhantes.
VI
Apesar do patamar elevado, as taxas já têm dado sinais de desaceleração, fenômeno atribuído,
sobretudo, à diminuição da renda média da população devido ao desemprego.
MERCADO DE TRABALHO
No que se refere ao mercado de trabalho no Brasil, a taxa média de desemprego fechou o ano de
2016 em 11,5%, ante 8,5% em 2015.
Desemprego e Caged
Fonte: IBGE e MTE Projeção: Cushman & Wakefield
AL
3.000 16%
2.000
12%
(.000)
1.000
8%
0
4%
-1.000
IT
-2.000 0%
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
Mudança de Emprego PNAD - Taxa de Desocupação
IG
A expectativa de crescimento significativo do desemprego em 2016 tem sido confirmada.
ATIVIDADE INDUSTRIAL
As incertezas econômicas que o Brasil está vivendo atualmente afetam diretamente a indústria via
custos diretos, como, por exemplo, água e luz mais caras. Esse cenário contribui para uma
diminuição de investimentos no setor, além da já reconhecida baixa competitividade devido ao
“Custo Brasil”1. A indústria brasileira observou um recuo de 8,2% na produção industrial no ano de
D
2015, ante baixa de 3,0% em 2014. Esse resultado é o pior desde 2009, quando foi apresentado um
resultado negativo de 7,1%, como pode ser observado no gráfico a seguir:
A
1 Destacam-se como sendo os fatores mais impactantes do chamado “Custo Brasil” a elevada carga tributária, a legislação fiscal complexa e ultrapassada, a
excessiva burocracia administrativa e tributária e a precária infraestrutura logística do País. No que se refere à infraestrutura, o Brasil não possui uma malha
VI
ferroviária grande o suficiente para escoar todos seus produtos primários até os portos e estes também carecem de modernização. Dessa maneira, o País fica
mais dependente do transporte rodoviário que também não possui grande nível de excelência, já que muitas rodovias e estradas são ruins, principalmente
fora do estado de São Paulo.
Com relação às finanças, as taxas de juros e spread bancário praticados no País são elevados. A soma de tudo isso resulta no custo Brasil e impede que
nossos produtos compitam em igualdade com produtos importados que muitas vezes chegam em nosso mercado com preços muito baixos, mesmo
considerando a burocracia para a sua entrada no País. E quando nossos produtos são exportados para outros países, muitas vezes são muito caros e
inferiores em qualidade (sem ou com baixa tecnologia agregada) em relação aos produtos locais. Por fim, mas não menos importante, a produtividade baixa
do País é também reflexo do baixo nível de educação.
10,2
10 8,4
6,0
AL
% 5 2,8 3,1
2,7 2,1 2,1 2,0 2,0
2,0
0,3 0,4
0
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016* 2017* 2018* 2019* 2020*
-2,3 -3,0
-5
-6,2
-7,1
-10 -8,2
IT
Fonte: IBGE
A ameaça constante do cenário recessivo em 2016 foi de certa forma dirimida com a perspectiva do
impeachment de Dilma Rousseff, em vias de ser concluído. Para o mercado, a sua saída é melhor
que qualquer solução alternativa. A definição em breve dos rumos políticos e, consequentemente, da
VI
ATIVIDADE ECONÔMICA
Economia 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
PIB Real, % 0,10 -3,85 -3,50 0,75 2,00 2,80 3,66
Taxa de Desemprego, % 6,82 8,52 11,32 13,00 12,99 12,33 11,45
AL
Empregos em Escritórios,
Brasil 70.822 -180.928 -156.137 98.682 168.799 174.722 201.538
São Paulo 24.640 -35.588 -30.930 37.590 58.651 61.226 69.180
Rio de Janeiro 173 -34.311 -27.716 -1.345 7.956 11.400 13.540
Faturamento Varejo, % 8,46 3,21 6,66 4,58 5,54 5,53 7,27
Volume, % 2,23 -4,35 -3,95 0,30 1,39 2,14 3,77
Preço Médio, % 6,23 7,55 10,61 4,28 4,15 3,39 3,50
Produção Industrial, % -3,02 -8,24 -6,19 2,18 1,99 2,00 2,00
IPCA, % 6,41 10,67 7,43 5,33 4,71 4,55 4,67
IT
IGP-M, % 3,69 10,54 9,48 5,73 4,74 4,67 4,75
IPA-M, % 2,13 11,19 11,01 6,28 4,63 4,59 4,61
IPC-M, % 6,77 10,23 7,56 5,22 4,74 4,55 4,67
INCC-M, % 6,74 7,22 4,69 4,02 5,65 5,63 6,05
Selic (final de período), % 11,75 14,25 13,50 12,00 11,50 11,25 11,75
R$/US$ (final de período) 2,66 3,90 3,30 3,48 3,64 3,81 3,98
EMBI+ Brasil (final de período) 251 523 347 320 280 270 285
IG
Fonte: Cushman and Wakefield (08/04/2016)
D
A
VI
ANÁLISE DA CIRCUNVIZINHANÇA
AL
IT
IG
D
Fonte: Google Maps editado por Cushman & Wakefield
ASPECTOS GERAIS
O imóvel encontra-se na região da Bráz Cubas, distrito da cidade de Mogi Das Cruzes. A região da
Bráz Cubas é cercada pelas regiões da Vila beija Flor, Vila Cecília e Taiacupeba.
A
A CIRCUNVIZINHANÇA
A região de Bráz Cubas caracteriza-se pela presença de estabelecimentos comerciais e uma
ocupação de viés mais industrial. Grande parte destes estabelecimentos comerciais localizam-se
VI
A região é servida por todos os melhoramentos públicos existentes na cidade, tais como redes de
energia elétrica, sistema viário, transporte coletivo, telefone, coleta de resíduos sólidos, água
potável, esgotamento sanitário, águas pluviais, serviços postais, limpeza e conservação viária.
AL
observamos pequenos prédios comerciais, galpões, lojas e residencias (casas). Podemos destacar
como principais pontos, a Estação Braz Cubas da CPTM e o Hospital Municipal de Mogi das Cruzes.
ACESSO
De modo geral considera-se o acesso à região regular. O acesso à região ocorre Através da avenida
Saraiva
Podemos afirmar que o local onde se localiza o imóvel em estudo é servido por linhas regulares de
IT
ônibus que fazem a ligação da região com Centro e outros pontos da Cidade. O Aeroporto de
Congonhas, localizado no município de São Paulo, situa-se a aproximadamente 106 km da
propriedade, sendo atingível em cerca de 01 hora e 44 minutos de automóvel (fora dos horários de
pico). Já o Aeroporto Internacional Governador André Franco Montoro (Cumbica), localizado no
Município de Guarulhos, situa-se a aproximadamente 41,8 km da propriedade, sendo atingível em
cerca de 53 minutos de automóvel (também fora dos horários de pico).
IG
CONCLUSÃO
O avaliando é beneficiado pela boa infraestrutura da região, pela presença de diversos
estabelecimentos comerciais e pela acessibilidade à cidade de São Paulo e também ao Litoral Norte
do estado.
D
A
VI
MERCADO
AL
cidade de Mogi das Cruzes e Suzano. Trata-se de uma região cujos parâmetros de zoneamento são
favoráveis à implementação de grandes empreendimentos, tanto residenciais como comerciais.
O imóvel avaliando se beneficia pela proximidade da Avenida Francisco Ferreira Lopes - principal via
de acesso a outros bairros da cidade – e também pela proximidade com a estação Bráz Cubas da
CPTM.
INFRAESTRUTURA
IT
A imagem abaixo ilustra a localização das infraestruturas mais próximas ao imóvel:
IG
D
Fonte: Geofusion editado por Cushman and Wakefield
Observa-se na imagem acima que a infraestrutura no entorno do imóvel é média. Os pontos mais
próximos são representados por agências bancárias, lojas e prestadoras de serviço de âmbito local.
Entretanto, é importante ressaltar que o mapa pode não ser muito preciso ao indicar a localização de
determinados pontos comerciais menores existentes na região.
A
VI
A região apresenta baixa densidade demográfica (de 1.001 à 5.000 hab/km²), como indica o mapa
abaixo:
AL
IT
Fonte: Geofusion editado por Cushman and Wakefield
POTENCIAL DE CONSUMO
Outro indicador interessante para ser analisado é o Potencial de Consumo, que classifica a capacidade
IG
das regiões de consumir como Muito Alto, Alto, Médio, Baixo ou Zona Rural, como pode ser observado
na figura abaixo:
D
A
Assim como os outros indicadores analisados, o Potencial de Consumo na região é classificado como
Médio, cercado por regiões com maior potencial. Esse é um indicador que demonstra possibilidade de
viabilidade de novos empreendimentos comerciais na região. Por outro lado, deve ser considerado o
fluxo de pessoas que passam diariamente e o fácil acesso à região para quem vive na cidade, como
podemos ver no mapa a seguir:
AL
IT
RENDA MÉDIA
A Renda Média da região está distribuída da seguinte maneira:
IG
D
CONCLUSÃO
Os indicadores analisados demonstram que a região onde encontra-se o imóvel possui densidade
VI
demográfica entre 1.001 hab/km² e 5.000 hab/km² e trata-se de uma região classificada como classe
média segundo os padrões da Secretaria de Assuntos Estratégicos (SAE), com imóveis industriais
em sua maioria; somado a isso, o fluxo moderado de pessoas e potencial de consumo médio torna o
imóvel ideal para empresas de logística, centros de distribuição, pátio para veículos pesados, etc.
ANALISE DA PROPRIEDADE
DESCRIÇÃO DA PROPRIEDADE
O Imóvel possui as seguintes características:
AL
TERRENO
O terreno sobre o qual está implantado o imóvel avaliando apresenta as seguintes características
básicas:
IT
Potencial de aproveitamento do terreno: O potencial de aproveitamento do terreno é bom se
comparado com outros imóveis da vizinhança;
Topografia: a topografia do terreno é leve aclive;
Utilidade pública: a região possui a infraestrutura básica disponível. Os serviços de utilidade
pública disponíveis ao imóvel em estudo são:
IG
Água potável X
Coleta de resíduos X
Correios X
Energia elétrica X
Escoamento de água pluviais X
Gas X
D
Iluminação pública X
Rede de esgoto X
Sistema viário X
Telefone X
Telefone e internet X
Transporte coletivo X
TV a cabo X
A
AL
IT
IG
Fonte: Google Earth Pro editado por Cushman & Wakefield
Obs.: A área do terreno foi fornecida pelo cliente e/ou administração do empreendimento, não tendo
sido aferida in loco por nossos técnicos.
D
CONSTRUÇÕES E BENFEITORIAS
Conforme observado durante a vistoria, a propriedade em análise corresponde a edifício comercial
composto de andar térreo, 3 pavimentos superiores e vagas de estacionamento ao tempo, além de
um galpão anexo denominado centro cultural.
O imóvel é classificado como imóvel urbano, comercial, escritório (andar corrido), mono-usuário. O
A
ITENS CARACTERÍSTICAS
Composição Subsolo Não possui
Pavimento onde se encontram vagas de
estacionamento, recepção, salas de reuniões,
Térreo
salas de escritório, copa, toaletes, átrio central
para descanso dos funcionários, auditório.
AL
Mezanino Não possui
Pavimentos onde estão localizados os locais
de trabalho, salas de reuniões, sala da
Pavimento tipo diretoria, copa, toaletes, cozinha e espaço
gourmet, sala de academia e quartos de uso
exclusivo da diretoria.
Cobertura Heliponto
IT
Estrutura Bloco de Concreto
Andares Concreto Armado
Fachada Bloco de Concreto
Acesso de Pedestres Vidro e Metal
Esquadrias Alumínio e Metálica
IG
Vidros Esquadria com vidro
Cobertura Laje plana com impermeabilização e telhas de fibra de vidro
02 elevadores e escadas
Circulação Vertical 02 elevadores das marcas Villarta e Otis com capacidade de
5690 kg e 1000 kg respectivamente
Tipo: Split, Cassette de teto
D
Ar Condicionado
Localização do sistema de refrigeração: individual
Gerador de Emergência O edifício possui e atende à todas as áreas
Iluminação LED e Fluorescente
Segurança Contra Incêndio Hidrante e extintor de incêncio
Segurança Patrimonial Catracas de acesso
A
PRINCIPAIS ACABAMENTOS
ITENS CARACTERÍSTICAS
Pisos Cerâmico
AL
Paredes Pintura
Forros Modular e Gesso
QUADRO DE ÁREAS
Para fins de cálculo de avaliação, neste estudo, foi utilizada a área Construída total da planta,
conforme descrito a seguir:
IT
PAVIMENTO ÁREA CONSTRUÍDA (M²) ÁREA TERRENO (M²)
ZONEAMENTO
A legislação que rege o uso e ocupação do solo no Município de Mogi Das Cruzes é determinada
pela Lei Nº 7.200/2016 (Decreto Municipal Nº 16.225/2016).
AL
IT
IG
Fonte: Secretaria de Urbanismo da Prefeitura do município de Mogi Das Cruzes
D
RESTRIÇÕES QUANTO AO USO E AO APROVEITAMENTO
As restrições de âmbito municipal, estadual e federal que, de modo geral, condicionam o
aproveitamento do solo, onde podemos classificar:
A primeira refere-se aos fins de utilização das atividades que podem se instalar em determinado
segmento do espaço físico, isto é, se um terreno pode ser utilizado para usos ou atividades
residenciais, comerciais, industriais, etc.
VI
A última, por sua vez, refere-se exclusivamente aos aspectos de ocupação física (recuos, área
máxima construída, área máxima de ocupação do terreno, gabarito de altura, tamanho dos lotes,
percentuais mínimos a serem ocupados por ruas, áreas verdes e institucionais, etc.).
Dentre as restrições de ocupação, por sua vez, destacam-se dois conceitos clássicos e principais:
Taxa de Ocupação: é a relação entre a área ocupada pela projeção horizontal de dada construção
e a área do lote ou terreno onde ela se aloja; e
Coeficiente de Aproveitamento: entendido como a relação existente entre a área "computável" da
construção permitida e a área do respectivo lote ou terreno.
ZONEAMENTO
AL
Município que rege a lei de zoneamento: Mogi das Cruzes
IT
Provável alteração de zoneamento? Não conhecida
RESTRIÇÕES DO ZONEAMENTO
IG
ITEM RESTRIÇÃO POSIÇÃO DO AVALIANDO COM RELAÇÃO AO
ZONEAMENTO
Coeficiente de Aproveitamento básico: construção não pode exceder 2,5 vezes Correto
a área do terreno
Coeficiente de Aproveitamento máximo: construção não pode exceder 3,0 vezes Correto
a área do terreno
Taxa de Ocupação: 60,0% Correto
D
Fonte: Compilado por Cushman & Wakefield
Não somos especialistas na interpretação da lei de zoneamento, mas com base na informação
disponível para consulta informal, a propriedade em estudo possui: uso em conformidade.
CONCLUSÃO
A
AVALIAÇÃO
PROCESSO DE AVALIAÇÃO
Para a consecução do objetivo solicitado, observar-se-á o que preceitua a norma NBR. 14.653-
1/2001 – Procedimentos Gerais da A.B.N.T. - Associação Brasileira de Normas Técnicas e suas
partes 14.653-2/2011 – Imóveis Urbanos e 14.653-4/2002 – Empreendimentos, conforme o caso.
AL
Os procedimentos avaliatórios descritos na norma mencionada acima têm a finalidade de identificar
o valor de um bem, de seus frutos e direitos, ou do custo do bem, ou ainda determinar indicadores
de viabilidade.
METODOLOGIA
De acordo com a NBR-14653-1, abril/2001 a escolha da metodologia a ser adotada depende da
IT
natureza do imóvel, da finalidade da avaliação e da disponibilidade, qualidade e quantidade de
informações levantadas no mercado.
Compõem-se uma amostra de dados que, tanto quanto possível, represente o mercado de imóveis
semelhantes ao avaliando. Os dados serão tratados por fatores para ajustar as variáveis do modelo
e explicar a tendência de formação de valor.
D
MÉTODO INVOLUTIVO
“Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado em
modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento
compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido,
considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto.” (NBR-14653-1,
abril/2001)
A
Para os fins deste método, entende-se por aproveitamento eficiente aquele recomendável e
tecnicamente possível para o local numa data de referência, observada a tendência mercadológica
na circunvizinhança, entre os diversos usos permitidos pela legislação pertinente.
VI
Por tratar-se de empreendimento hipotético (com características básicas como tipologia e padrão
previstas), não podemos desconsiderar que as condições de mercado, à época da formulação da
hipótese, podem variar significativamente para o momento de execução e comercialização do
imóvel. Diferentes cenários econômicos podem ser previstos, sem, contudo, haver certeza da
situação econômica real do momento de execução e/ou comercialização do imóvel.
MÉTODO EVOLUTIVO
“Indica o valor do bem pelo somatório dos valores dos seus componentes. Caso a finalidade seja a
identificação do valor de mercado, deve ser considerado o fator de comercialização.” (NBR-14653-1,
abril/2001)
Neste método, a indicação do valor total do imóvel objeto da avaliação pode ser obtida através da
AL
conjugação de métodos, a partir do valor do terreno, considerados os custos de reprodução das
benfeitorias, devidamente depreciado e o fator de comercialização.
O fator comercialização estabelecerá a diferença entre o valor de mercado de um bem e o seu custo
de reconstrução ou substituição, podendo ser maior ou menor que 1 dependendo do mercado na
época da avaliação.
IT
considerando-se cenários viáveis.” (NBR-14653-1, abril/2001)
De acordo com a norma devem ser observadas a NBR 14653-2:2011 – Imóvel Urbano e NBR
14653-4:2002 – Empreendimentos conforme o imóvel em avaliação.
Em linhas gerais neste método é necessário realizar a estimação de receitas e despesas, assim
como montar o fluxo de caixa, estabelecendo a taxa mínima de atratividade. O valor estimado do
IG
imóvel corresponde ao valor atual do fluxo de caixa descontado pela taxa mínima de atratividade.
Saliente-se que a estimação do valor do imóvel depende das premissas de receita e despesas, bem
como da taxa mínima de atratividade, fixada com base nas oportunidades de investimentos
alternativos existentes no mercado de capitais e também dos riscos do negócio. Portanto, a
estimação pode variar conforme a volatilidade dos mercados em geral.
D
MÉTODOS PARA IDENTIFICAR O CUSTO DE UM BEM
A utilização deste método deve considerar uma amostra composta por imóveis de projetos
A
semelhantes, a partir da qual são elaborados modelos que seguem os procedimentos usuais do
método comparativo direto de dados de mercado.
É utilizado para identificar os custos para reedificação e pode utilizar-se tanto do custo unitário
básico de construção quanto de orçamento sempre com a citação das fontes consultadas.
do qual são determinados indicadores de decisão baseados no valor presente líquido, taxas internas
de retorno, tempos de retorno, dentre outros.” (NBR-14653-1, abril/2001)
PESQUISA
De acordo com as “Normas”, no planejamento da pesquisa, o que se pretende é a composição de
AL
uma amostra representativa de dados de mercado de imóveis com características, tanto quanto
possível, semelhantes às do avaliando, usando-se toda a evidência possível.
IT
mesmo bairro e zoneamento;
Equivalência de Características: sempre que possível deve ocorrer à semelhança com o imóvel
objeto da avaliação no que tange à situação, grau de aproveitamento, características físicas,
IG
adequação ao meio, utilização etc.
Tratamento por fatores: homogeneização por fatores e critérios, fundamentados por estudos, e
posterior análise estatística dos resultados homogeneizados.
D
Tratamento científico: tratamento de evidências empíricas pelo uso de metodologia científica que
leve à indução de modelo validado para o comportamento do mercado.
Ocorrendo o estabelecimento inicial pelo contratante do grau de fundamentação desejado, este, tem
por objetivo a determinação do empenho no trabalho avaliatório, mas não representa garantia de
alcance de graus elevados de fundamentação. Quanto ao grau de precisão, este depende
exclusivamente das características do mercado e da amostra coletada e, por isso, não é passível de
fixação “a priori”.
APLICAÇÃO DA METODOLOGIA
Os cálculos e análises dos valores são elaborados levando em consideração as características
físicas do imóvel avaliando e a sua localização dentro da região em que está inserido.
AL
aplicabilidade, confiabilidade, qualidade e quantidade de informações. O valor final da propriedade
tanto pode corresponder ao valor de um dos métodos, quanto a uma correlação de alguns deles ou
todos.
No presente caso, optamos pela Conciliação de Valores entre o Método do Fluxo de Caixa
Descontado e o Método Evolutivo para determinação do Valor De Mercado Para Venda; e pelo
Método Comparativo Direto: para determinação do Valor De Mercado Para Locação.
IT
finalidade da avaliação e da disponibilidade, qualidade e quantidade de informações colhidas no
mercado.
O método evolutivo é baseado no conceito que um comprador bem informado não pagaria pela
propriedade sendo avaliada nada mais a não ser o valor do custo para produzir uma semelhante
com igual utilidade. Sobre os custos de reprodução das construções e benfeitorias é aplicada uma
depreciação levando-se em consideração os aspectos físicos e funcionais, a vida útil e o estado de
conservação. Este método é particularmente aplicável quando o imóvel sendo avaliado possui
D
benfeitorias relativamente novas que representam o melhor uso do terreno, ou quando benfeitorias
relativamente únicas ou especializadas estão construídas no local, e que existem poucas ofertas de
venda e/ ou locação de imóveis similares.
Estas ofertas são ajustadas para homogeneizar as diferenças entre elas devido à localização, área,
etc. O cálculo é baseado em uma unidade comparativa usual como, por exemplo, o preço por metro
quadrado. Os ajustes são aplicados a unidade de comparação escolhida, e então esta unidade,
ajustada, é utilizada para formar o valor final total. A confiabilidade deste método é dependente da (i)
VI
disponibilidade de ofertas de venda de propriedades similares (ii) a verificação das informações (iii)
grau de comparabilidade das ofertas (iv) ausência de fatores legais, ambientais, de solo, etc., que
possam afetar a opinião de valor do imóvel.
Fator de localização: Fator usado para adequar as características físicas, como localização, nível
econômico, fator comercial, acessibilidade, etc.
Fator área: Fator que leva em consideração a variação de preço unitário em função da área, onde
quanto menor a área, maior o preço unitário do terreno e vice-versa.
A seguir apresentamos a pesquisa efetuada, apontando os elementos utilizados e o tratamento das
amostras, referentes à determinação do valor de vendo de terrenos na região.
AL
IT
IG
D
A
VI
AL
CARACTERÍSTICAS GERAIS DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS E DO IMÓVEL AVALIANDO
# LOGRADOURO TIPO DE IMÓVEL ÁREA TOTAL ÁREA ZONEAMENTO CA CA TIPO DE PREÇO PEDIDO UNITÁRIO POR ÁREA UNITÁRIO POR ÁREA DATA DA INFORMANTE CONTATO TELEFONE
DE TERRENO CONSTRUÍDA BÁSICO MÁXIMO NEGOCIAÇÃO (R$) TOTAL (R$/ M²) ÚTIL (R$ / M²) INFORMAÇÃO
(M²) (M²)
A Jsl - 400, Imóvel Urbano, 11.836,98 Zdu-1 (Zona De 2,5 3 AVALIANDO - - - mar-17 Cushman & (11) 5504-5464
Avenida Saraiva, 400, Mogi Das Comercial, Escritório Dinamização Wakefield
Cruzes/Sp (Andar Corrido) Urbana- 1)
1 Rua Capitão Francisco de Terreno 6.000,00 4.000,00 Zdu-3 1 1,5 Oferta 9.300.000,00 742,07 742,07 mar-17 F. Dias Imóveis Flávia (11) 4799-1837 (11)
Almeida, S/N, Mogi das 99496-8444
Cruzes/SP
2 Avenida Lourenzo de Souza Terreno 5.500,00 4.500,00 Zdu-2 1 1,5 Oferta 8.000.000,00 462,99 462,99 mar-17 Bazinga Imóveis Pedro (11) 2758-9240 (11)
Franco, 785, Mogi das 94719-8391
IT
Cruzes/SP
3 Rua Capitão Francisco de Terreno 11.000,00 3.500,00 Zdu-3 1 1,5 Oferta 6.000.000,00 357,26 357,26 mar-17 Corretor Dail André (11) 99930-7212
Almeida, S/N, Mogi das
Cruzes/SP
4 Rua Lourenço Della Nina, S/N, Terreno 1.500,00 0,00 Zdu-2 1 1,5 Oferta 990.000,00 660,00 660,00 mar-17 Monteiro Imóveis Erick (11) 4738-4000
Mogi das Cruzes/SP
5 Avenida Saraiva, S/N, Mogi das Terreno 1.000,00 1.000,00 Zdu-1 2,5 3 Oferta 800.000,00 470,98 470,98 mar-17 Corretora Cláudia (11) 97108-9372
Cruzes/SP
IG
Fonte: Compilado por Cushman & Wakefield
D
A
VI
AL
HOMOGENEIZAÇÃO DOS ELEMENTOS PARA VENDA
NO. OFERTA ÁREA LOCALIZAÇÃO TESTADA VISIBILIDADE ZONEAMENTO VALOR VALOR SANEADO
HOMOGENEIZADO (R$/M²)
(R$/M²)
A 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 - -
IT
1 0,80 1,00 0,95 1,00 1,00 1,00 563,97
IG
3 0,80 1,00 0,95 1,00 1,00 1,00 271,52
5 0,80
D1,00
Similar
1,00
Similar
1,00
Similar
1,05
Inferior
1,00
Similar
395,62 395,62
431,18 440,14
AL
TRATAMENTO DE AMOSTRA
Unitário Médio das Amostras (R$/m²) 1.338,64
HOMOGENEIZAÇÃO SANEAMENTO
IT
Intervalo Proposto 30,00% Amplitude do Intervalo de Confiança 20,00%
IG
Coeficiente (Desvio/Mas) 0,23
Unitário Médio Homogeneizado (R$/m²) 431,18 Unitário Médio Saneado (R$/m²) 440,14
Fonte: Compilado por Cushman & Wakefield
D
A
VI
AL
LOCALIZAÇÃO DAS AMOSTRAS (APROXIMADO)
IT
IG
D
A
AMOSTRA Nº. 1
Este terreno localiza-se ao longo da Rua
Capitão Francisco de Almeida, S/N, possui
6.000,00 m². É regido pela lei de zoneamento
AL
ZDU-3, possui coeficiente de aproveitamento
básico de 1,0 e máximo de 1,50. O preço
pedido para compra da propriedade é de R$
742,07 /m².
IT
AMOSTRA Nº. 2
Este terreno localiza-se ao longo da Avenida
Lourenzo de Souza Franco, 785, possui
5.500,00 m². É regido pela lei de zoneamento
IG ZDU-2, possui coeficiente de aproveitamento
básico de 1,0 e máximo de 1,50. O preço
pedido para compra da propriedade é de R$
462,99 /m².
AMOSTRA Nº. 3
AMOSTRA Nº. 4
Este terreno localiza-se ao longo da Rua
Lourenço Della Nina, S/N, possui 1.500,00 m².
É regido pela lei de zoneamento ZDU-2, possui
coeficiente de aproveitamento básico de 1,0 e
máximo de 1,50. O preço pedido para compra
AL
da propriedade é de R$ 660,00 /m².
IT
AMOSTRA Nº. 5
Este terreno localiza-se ao longo da Avenida
Saraiva, S/N, possui 1.000,00 m². É regido pela
lei de zoneamento ZDU-1, possui coeficiente de
aproveitamento básico de 2,5 e máximo de
IG 3,00. O preço pedido para compra da
propriedade é de R$ 470,98 /m².
CONCLUSÃO
Após a análise dos comparáveis verificamos que os valores unitários variam de R$ 4.644,04 /m² a
R$ 357,26 /m² de área útil de terreno. Quanto as área podemos dizer que estas variam de 11.000,00
A
m² a 1.000,00 m² de área útil. Portanto, de acordo com os cálculos demonstrados concluímos que o
valor de mercado para venda de terreno pelo Método Comparativo Direto é de:
AL
Para levar em consideração a obsolescência externa da propriedade avaliada foi aplicado um fator
de depreciação sobre o custo unitário de construção. A explicação detalhada do critério de
depreciação é apresentada a seguir.
CRITÉRIO DE DEPRECIAÇÃO
Depreciação é a diferença entre o custo de construção novo e o seu valor atual. A depreciação inclui
perda de valores sob três categorias básicas: (1) deterioração física; (2) obsolescência funcional e
(3) obsolescência externa.
IT
Deterioração física é o resultado da ação do uso e do meio ambiente sob a estrutura, reduzindo
seu valor.
Obsolescência funcional é o efeito da depreciação sobre o valor devido a sua adequação
arquitetônica que afeta sua utilização atual. Pode ser causado por mudanças ao longo dos anos
que tornam alguns aspectos da estrutura, materiais ou arquitetônicos obsoletos pelos padrões
atuais.
IG
Obsolescência externa é o efeito adverso no valor devido a influências que não estão relacionadas
na propriedade em si. Estas incluem mudanças de uso e ocupação e cenários econômicos
adversos.
FATOR DE COMERCIALIZAÇÃO:
Adotamos o fator de comercialização de 0,90 a fim de considerar o valor de mercado do imóvel
equivalente a sua reprodução, tendo em vista o bom aproveitamento do terreno, sua adequação ao
local e a demanda de mercado, ou seja, que um comprador e um vendedor tenham o mesmo
interesse na transação.
A seguir, apresentamos o memorial de cálculo para determinação do valor do imóvel de acordo com
o método evolutivo.
TERRENO
AL
ENDEREÇO ÁREA DE TERRENO (m²) UNITÁRIO MÉDIO (R$/m²) VALOR TOTAL (R$)
CONSTRUÇÕES
DENOMINAÇÃO ÁREA PADRÃO IBAPE FATOR R8N CUSTO IDADE CONSERV. VIDA VIDA DEPRE. CUSTO NOVO CUSTO
TOTAL R8N BASE/ UNITÁRIO (ANOS) ÚTIL REMAN. (R$) DEPRECIADO
(M²) Janeiro (R$/M²) (ANOS) (ANOS) (R$)
JSL 400 10.583,09 2.1.3.2 Escritório Médio c/ 2,040 1.296,39 2.644,64 10 C 60 50 0,880 27.988.416,57 24.629.806,58
ElevadorL.SUP.
VALOR DAS CONSTRUÇÕES 27.988.416,57 24.629.806,58
IT
CUSTO DE REPOSIÇÃO TOTAL (R$) 29.839.702,00
Período de projeção explícita: admitindo uma fase futura de maior proximidade temporal e
melhores condições de previsibilidade, normalmente estabelecida em 10 anos;
Valor Residual: equivalente ao restante da vida útil do empreendimento. Este fluxo de caixa futuro
de longo prazo é substituído por um valor equivalente único no final do período de projeção
A
explícita.
O modelo de análise considera a apuração dos resultados do empreendimento antes dos impostos.
Para a determinação do valor de mercado do empreendimento foi criado um fluxo de caixa
considerando o período de desenvolvimento e o período de operação, totalizando uma projeção de
13 anos.
VI
ANALISE DO FLUXO
PREMISSAS GERAIS 2017 Obs:
Data de contratação do trabalho foi
Data de Início do Fluxo: mar/17
considerada como data base para o fluxo.
Data Final do Fluxo: fev/27
Período do Fluxo: ano
AL
Os valores de locação na região não têm
Crescimento Real nas Receitas: 0,00% ao ano apresentado crescimento nos últimos
anos
Crescimento Real nas Despesas: 0,00%
Inflação nas Receitas: 0,00% O fluxo está baseado em moeda forte.
Inflação nas Despesas: 0,00% O fluxo está baseado em moeda forte.
Conforme documentação fornecida pelo
Área Construída 10.583,09 m²
cliente
PREMISSAS DE CONTRATO
EXISTENTES
Contrato:
Tipo do contrato: Típico
IT
Prazo de contrato dos contratos
Prazo do Contrato: 5 anos
existentes
Carência: -
Desconto na Locação: -
Período de Desconto: -
Comissão de Locação: -
Valor médio conforme documentação
Valor de Locação: R$ 18,45 R$/m² privativo
fornecido pelo cliente
IG
Receita Bruta Potencial 1º ano: 2.502.689,00 R$
PIS/COFINS 3,65%
Vacância Estabilizada 5%
Sobre a receita base de locação. Essa é
Inadimplencia: 1,00% ao ano um premissa relacionada a contingências
eventuais.
PREMISSAS DE NOVOS
CONTRATOS
Contrato: Especulativo
Tipo do contrato: Típico
D
Prazo do Contrato: 5,00 Para novos contratos
Velocidade de Absorção: 18,00 meses Para novos contratos
Carência: 5,00 meses Para novos contratos
Desconto na Locação: - Para novos contratos
Período de Desconto: - Para novos contratos
Comissão de Locação: 1,00 aluguel Para novos contratos
Valor de Locação determinado pelo
Valor de Locação: R$ 25,99 R$/m² privativo Comparativo Direto de Dados de Mercado
para Locação e ajustado por tipologia
A
VI
PREMISSAS DE RENOVAÇÃO
Premissas de Mercado (1) Obs:
Consideramos que o contrato tem
Probabilidade de Renovação: 85% 85% de chance de renovação por se
tratar de um mono-usuário
Valor de Locação determinado pelo
Comparativo Direto de Dados de
Aluguel de Mercado R$ 27,97
AL
Mercado para Locação e ajustado por
tipologia
Os valores de locação na região não
Crescimento Real - Renovatória (%) 0% têm apresentado crescimento nos
últimos anos
Prazo do novo contrato: 5,00 anos
Devido as condições atuais de
mercado e projetando o momento em
que ocorre a renovação do contrato,
Meses Vagos: 18,00 meses
consideramos que o cenário de
mercado estará menos favorável a
reabsorção de espaços
IT
De acordo com análise da conjuntura
de mercado atual na região,
consideramos que, após o término
Carência: 5,00 meses
dos contratos atuais, o prazo de
carência dos escritórios será de 0
meses
Cobrado no primeiro mês, em caso de
Comissão de Locação na Renovação: 1,00 mês de locação
nova locação
IG
Receita Bruta Potencial 1º ano: 2.502.689,00 R$
DESPESAS Obs:
IPTU: p/m² locável Conforme informação fornecida pelo cliente
0,37
% Receita Bruta Efetiva, para todo o período
FRA - Fundo de Reposição de Ativo: 1,00%
do fluxo de caixa descontado
Seguro: Não se Aplica
Taxa Administração: Não se Aplica
D
PREMISSAS FINACEIRAS Obs:
12,0% ao ano
Taxa de Desconto:
0,95% ao mês
Metodo de Desconto: Mensal
11,5% ao ano
Cap Rate:
0,91% ao mês
Vacância Estabilizada - Perpetuidade: 5,00%
Ano de Capitalização: 11º ano
Comissão de venda na perpetuidade: 2,50%
A
PREMISSAS GERAIS
Consideramos que a conjuntura econômica do país não sofrerá alterações significativas no
período;
VI
O potencial de receitas de locação dos escritórios foi apresentado no item anterior com base na
pesquisa de mercado da C&W;
No fluxo de caixa não aplicamos a taxa de inflação;
A administração do empreendimento será feita por administradores que gerenciarão
profissionalmente, aproveitando todo o potencial de locação do condomínio, gerando assim os
resultados operacionais que proporcionarão o retorno do capital investido;
É importante ressaltar que este relatório é formado por estimativas e projeções estruturadas pela
C&W em um modelo de análise econômico-financeira, baseada em dados fornecidos pela
Tendência Financial Group e de levantamento de dados do mercado. Estes demonstrativos,
estimativas e projeções refletem significativamente premissas e julgamentos em relação aos
futuros resultados esperados, incluindo pressupostos do plano de operação, da conjuntura
econômica, entre outras premissas das quais dependem os resultados projetados; e
AL
TAXA DE DESCONTO
A taxa a qual o fluxo de caixa operacional de 10 anos foi descontado para formar o valor presente do
imóvel reflete o perfil de risco do:
Ambiente Externo: das condições atuais do mercado de galpões na região de influência, bem como
dos fundamentos econômicos do País; e
IT
capital dos empreendedores do mesmo.
Uma vez que o cenário econômicos do país se encontra em recessão desde a desvalorização do
real frente ao dólar, nós estimamos uma taxa de desconto para este tipo de empreendimento em
12,00 % ao ano.
IG
TAXA DE CAPITALIZAÇÃO (“CAP RATE”)
Utilizamos a taxa de capitalização de 11,5% ao ano para formar uma opinião de valor de mercado
residual da propriedade no 10º ano do período de análise. A taxa é aplicada sobre a estimativa da
receita operacional líquida do 11º ano do período de análise. O valor de mercado residual é então
somado para compor o fluxo de caixa operacional final do empreendimento.
D
A
VI
L
FLUXO DE CAIXA DESCONTADO
CRONOGRAMA PARA PERSPECTIVA DO FLUXO DE CAIXA
Year 1 Year 2 Year 3 Year 4 Year 5 Year 6 Year 7 Year 8 Year 9 Year 10 Year 11
A
CONSIDERANDO O FINAL DO ANO Feb-2018 Feb-2019 Feb-2020 Feb-2021 Feb-2022 Feb-2023 Feb-2024 Feb-2025 Feb-2026 Feb-2027 Feb-2028
IT
Receita Base de Locação Programada 1.952.580 2.156.299 2.524.448 2.524.448 2.524.448 2.524.448 1.828.690 2.678.597 2.678.597 2.678.597 2.678.597
Total de Reembolso de Despesas 39.157 43.073 46.989 46.989 46.989 46.989 35.242 46.989 46.989 46.989 46.989
Total de Receita Bruta Potencial 1.991.737 2.199.372 2.571.437 2.571.437 2.571.437 2.571.437 1.863.932 2.725.586 2.725.586 2.725.586 2.725.586
Inadimplência -19.526 -21.563 -25.244 -25.244 -25.244 -25.244 -18.287 -26.786 -26.786 -26.786 -26.786
IG
Receita Bruta Efetiva 1.972.211 2.177.809 2.546.193 2.546.193 2.546.193 2.546.193 1.845.645 2.698.800 2.698.800 2.698.800 2.698.800
DESPESAS OPERACIONAIS
IPTU 46.989 46.989 46.989 46.989 46.989 46.989 46.989 46.989 46.989 46.989 46.989
PIS/COFINS 71.269 78.705 92.142 92.142 92.142 92.142 66.747 97.769 97.769 97.769 97.769
Total de Despesas Operacionais 118.258 125.694 139.131 139.131 139.131 139.131 113.736 144.758 144.758 144.758 144.758
Rendimento Operacional Líquido 1.853.953 2.052.115 2.407.062 2.407.062 2.407.062 2.407.062 1.731.909 2.554.042 2.554.042 2.554.042 2.554.042
19.526
31.556
21.563
53.119
25.244
25.244
25.244
25.244
25.244
25.244
25.244
25.244
33.482
18.287
51.769
26.786
26.786
26.786
26.786
26.786
26.786
26.786
26.786
Fluxo de Caixa R$ 1.834.427 R$ 1.998.996 R$ 2.381.818 R$ 2.381.818 R$ 2.381.818 R$ 2.381.818 R$ 1.680.140 R$ 2.527.256 R$ 2.527.256 R$ 2.527.256 R$ 2.527.256
A
VI
AL
RESULTADOS
IT
Conforme definido no artigo 8.2.2. da ABNT NBR 24653-2:2002, o Método Comparativo Direto de
Dados de Mercado identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos
atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.
Fator de localização: Fator usado para adequar as características físicas, como localização, nível
econômico, fator comercial, acessibilidade, etc.
Fator de oferta: Fator presumindo o desconto provindo da negociação do valor inicialmente
ofertado.
A
Fator padrão: Fator usado para adequar as características físicas, como padrão construtivo,
infraestrutura predial, classificação do imóvel, etc.
Fator depreciação: Para levar em consideração a obsolescência dos imóveis comparativos em
função da propriedade avaliada foi aplicado um fator de depreciação seguindo os critérios de
VI
CRITÉRIO DE DEPRECIAÇÃO
Depreciação é a diferença entre o custo de construção novo e o seu valor atual. A depreciação inclui
perda de valores sob três categorias básicas: (2) deterioração física; (2) obsolescência funcional e
(3) obsolescência externa.
Deterioração física é o resultado da ação do uso e do meio ambiente sob a estrutura, reduzindo
seu valor;
AL
CRITÉRIO DE DEPRECIAÇÃO FÍSICA DE ROSS-HEIDECKE
O critério de depreciação de Ross-Heidecke foi criado para levar em consideração a depreciação
física em função da idade e do estado de conservação da construção. Na prática, a idade da
construção é estimada em termos de porcentagem dividindo a idade aparente pela vida econômica
estimada para o tipo de construção.
IT
ESTADO DE CONSERVAÇÃO CONFORME CRITÉRIO DE ROSS-HEIDECKE
a Novo e Reparos simples
b Entre novo e regular f Entre reparos simples e reparos importantes
c Regular g Reparos importantes
d
IG
Entre regular e reparos simples h Entre reparos importantes e sem valor
AL
CARACTERÍSTICAS GERAIS DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS E DO IMÓVEL AVALIANDO - LOCAÇÃO
# Endereço Tipo De Imóvel Área Total Construída Nº De Vagas Tipo De Preço Pedido Para V. Unitário De Data Da Informante Contato Telefone
(M²) Negociação Locação Locação (R$/M² Informação
De Área
Construída)
A Jsl - 400 10.583,09 160 Avaliando - - mar-17 Cushman & (11) 5501-5464
Avenida Saraiva, 400, Mogi Das Cruzes/Sp Wakefield
1 Helbor Concept Escritório 150,00 4 Oferta 7.500,00 50,00 mar-17 MLX Imóveis Cátia (11) 98415-6050
Avenida Vereador Narciso Yague Guimarães 1145 - unidade N/D, Centro
Cívico, , Mogi das Cruzes/SP
IT
2 N/D Escritório 133,00 10 Oferta 3.500,00 26,32 mar-17 Corretora Luciane de Santana (11) 94734-9680
Rua Doutor Deodato Wertheimer 2800 - unidade N/D, Mogi Moderno, ,
Mogi das Cruzes/SP
3 Helbor Concept Escritório 148,00 4 Oferta 8.000,00 54,05 mar-17 Corretor Pablo (11) 98196-5415
Avenida Vereador Narciso Yague Guimarães 1145 - unidade N/D, Centro
Cívico, , Mogi das Cruzes/SP
4 N/D Escritório 237,00 4 Oferta 7.500,00 31,65 mar-17 Mogi Marc Luciana (11) 2668-8232
Rua Carmela Dutra 228 - unidade N/D, Parque Monte Líbano, , Mogi das Imóveis
IG
Cruzes/SP
5 Helbor Concept Escritório 145,00 4 Oferta 7.500,00 51,72 mar-17 Renovar Imóveis Luis (11) 2500-0140 (11)
Avenida Vereador Narciso Yague Guimarães 1145 - unidade N/D, Centro 99831-8382
Cívico, , Mogi das Cruzes/SP
6 N/D Escritório 210,00 0 Oferta 6.000,00 28,57 mar-17 Mogi Marc Luciana (11) 2668-8232
Rua Coronel Souza Franco 783 - unidade N/D, Centro, , Mogi das Cruzes/SP Imóveis
7 Helbor Tower Escritório 128,00 2 Oferta 3.700,00 28,91 mar-17 Renovar Imóveis Luis (11) 2500-0140 (11)
Rua Princesa Isabel De Bragança 235 - unidade N/D, Centro, , Mogi das 99831-8382
Cruzes/SP
8 Metropolitan
D
Rua Santana 335 - unidade N/D, Centro, , Mogi das Cruzes/SP
Escritório 95,00 2 Oferta 3.600,00 37,89 mar-17 Sandim
Imobiliária
Cosme (11) 4725-1501 (11)
94724-5224
9 Helbor Patteo Mogilar Escritório 70,00 2 Oferta 3.000,00 42,86 mar-17 Renovar Imóveis Luis (11) 2500-0140 (11)
Rua Manoel De Oliveira 269 - unidade N/D, Vila Mogilar, , Mogi das 99831-8382
Cruzes/SP
10 N/D Escritório 80,00 2 Oferta 2.000,00 25,00 mar-17 Elvis Imóveis Elvis de Abreu (11) 2658-7247
Avenida Voluntário Fernando Pinheiro Franco 253 - unidade N/D, Centro, ,
Mogi das Cruzes/SP
A
11 N/D Escritório 740,00 4 Oferta 15.000,00 20,27 mar-17 Dail André André (11) 99930-7212
Avenida Francisco Ferrei Lopes S/N - unidade N/D, Braz Cubas, , Mogi das Imóveis
Cruzes/SP
12 N/D Escritório 926,00 4 Oferta 26.000,00 28,08 jan-00 Corretora Adriana (11) 4727-1255
Avenida Francisco Ferrei Lopes S/N - unidade N/D, Braz Cubas, , Mogi das
Cruzes/SP
VI
AL
HOMOGENEIZAÇÃO DOS ELEMENTOS PARA LOCAÇÃO
No. Oferta Área Depreciação Localização Padrão Valor Homogeneizado (R$/m²) Valor Saneado (R$/m²)
IT
Similar Inferior Inferior Inferior
IG
Similar Superior Superior Similar
10 0,90
Similar
1,00
D Inferior
1,00
Superior
0,85
Inferior
AL
TRATAMENTO DE AMOSTRA - Edifício JSL 400
#DIV/0!
HOMOGENEIZAÇÃO SANEAMENTO
IT
Número de Elementos 12 Desvio Padrão 5,53
IG
Unitário Médio Homogeneizado (R$/m²) 29,01 Unitário Médio Saneado (R$/m²) 27,97
D
A
VI
AL
LOCALIZAÇÃO DAS AMOSTRAS (APROXIMADO)
IT
IG
D
A
Fonte: Google Earth Pro, editado por Cushman & Wakefield
VI
AMOSTRA Nº. 1
A propriedade localiza-se na Avenida Vereador
Narciso Yague Guimarães, 1145 unidade N/D,
Edifício Helbor Concept, possui 150,00 m² de
AL
área construída total e 4 vagas de garagem. O
Preço pedido para locação da unidade é de R$
50,00 /m² de área construída.
IT
AMOSTRA Nº. 2
A propriedade localiza-se na Rua Doutor
Deodato Wertheimer, 2800 unidade N/D,
IG Edifício N/D, possui 133,00 m² de área
construída total e 10 vagas de garagem. O
Preço pedido para locação da unidade é de R$
26,32 /m² de área construída.
AMOSTRA Nº. 3
A propriedade localiza-se na Avenida Vereador
A
AMOSTRA Nº. 4
A propriedade localiza-se na Rua Carmela
Dutra, 228 unidade N/D, Edifício N/D, possui
237,00 m² de área construída total e 4 vagas de
garagem. O Preço pedido para locação da
unidade é de R$ 31,65 /m² de área construída.
AL
Em comparação com o avaliando,
consideramos na homogeneização que possui
localização superior e padrão similar.
IT
AMOSTRA Nº. 5
A propriedade localiza-se na Avenida Vereador
Narciso Yague Guimarães, 1145 unidade N/D,
Edifício Helbor Concept, possui 145,00 m² de
área construída total e 4 vagas de garagem. O
IG Preço pedido para locação da unidade é de R$
51,72/ m² de área construída.
AMOSTRA Nº. 7
A propriedade localiza-se na Rua Princesa
Isabel de Bragança, 235 unidade N/D, Edifício
Helbor Tower, possui 128,00 m² de área
construída total e 2 vagas de garagem. O Preço
pedido para locação da unidade é de R$ 28,91
AL
/m² de área construída.
IT
AMOSTRA Nº. 8
A propriedade localiza-se na Rua Santana, 335
unidade N/D, Edifício Metropolitan, possui
95,00 m² de área construída total e 2 vagas de
garagem. O Preço pedido para locação da
IG unidade é de R$ 37,89 /m² de área construída.
AMOSTRA Nº. 9
A propriedade localiza-se na Rua Manoel de
Oliveira, 269 unidade N/D, Edifício Helbor
A
AMOSTRA Nº. 10
A propriedade localiza-se na Avenida Voluntário
Fernando Pinheiro Franco, 253 unidade N/D,
edifício N/D, possui 80,00 m² de área
AL
construída total e 2 vagas de garagem. O Preço
pedido para locação da unidade é de R$ 25,00
/m² de área construída.
IT
AMOSTRA Nº. 11
A propriedade localiza-se na Avenida Francisco
Ferrei Lopes, S/N unidade N/D, Edifício N/D,
possui 740,00 m² de área construída total e 4
IG
vagas de garagem. O Preço pedido para
locação da unidade é de R$ 20,27/ m² de área
construída.
AMOSTRA Nº. 12
A propriedade localiza-se na Avenida Francisco
A
AL
FORMAÇÃO DO VALOR DE LOCAÇÃO ATRAVÉS DO MÉTODO
COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO
EDIFÍCIO Edifício JSL 400
IT
Fonte: Compilado por Cushman & Wakefield
CONCILIAÇÃO DE VALORES
Para determinação do valor de mercado de locação, adotamos a média dos valores obtidos no
IG
“Método Comparativo Direto de Dados de Mercado” e pelo “Método da Capitalização da Renda”
através do “Método Evolutivo”
CONCILIAÇÃO DE VALORES
TIPO DE VALOR VALOR TOTAL (R$) VALOR UNITÁRIO / ÁREA
FLUXO DE CAIXA Valor de Mercado para 19.840.000,00 R$ 1.874,73 // 10.583,09 m²
DESCONTADO Venda
EVOLUTIVO Valor de Mercado para 26.856.000,00 R$ 2.538,00 // 10.583,09 m²
D
Venda
CONCILIAÇÃO DE Valor de Mercado para 23.348.000,00 R$ 2.206,18 // 10.583,09 m²
VALORES Venda
técnicas do imóvel, nas práticas do mercado imobiliário, nas “Premissas e Disclaimers” e Condições
Hipotéticas e Extraordinárias, concluímos os seguintes valores para o imóvel, na data de 10 de abril
de 2017, em:
CÁLCULOS
VI
ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO
A seguir apresentamos as especificações atingidas para o presente estudo.
AL
ITEM DESCRIÇÃO RESULTADO PONTOS
3 Identificação dos dados de mercado Apresentação de informações relativas a todas as caracteristicas dos 2
dados analisadas
IT
SOMATÓRIA 8
* No caso de utilização de menos de cinco dados de mercado, o intervalo admissível de ajuste é de 0,80 a 1,25, pois é desejável que, com um número menor de dados de mercado, a amostra
seja menos heterogênea.
IG
ENQUADRAMENTO DO LAUDO SEGUNDO SEU GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DE UTILIZAÇÃO DE TRATAMENTO
POR FATORES (TABELA 4, ABNT NBR 14653-2, 03/2011)
GRAUS III II I
Pontos Minimos 10 6 4
Itens obrigatórios Itens 2 e 4 no Grau III, com os demais no Itens 2 e 4 no Grau II e os demais no mínimo todos, no mínimo no grau I
mínimo no Grau II no Grau I
III II I
Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno da estimativa de tendênica central <=30% <=40% <=50%
1 Estimativa do custo direto Pela utilização de custo unitário básico para projeto 2
AL
semelhante ao projeto padrão
2 BDI Arbitrado 1
SOMATÓRIA 5
IT
ENQUADRAMENTO DO LAUDO SEGUNDO SEU GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DE UTILIZAÇÃO DE
QUANTIFICAÇÃO DE CUSTO DE BENFEITORIAS (TABELA 7, ABNT NBR - 14653-2, 03/2011)
GRAUS III II I
Pontos Minimos 7 5 3
Itens obrigatórios 1, com os demais no mínimo grau II 1 e 2 no mínimo no grau II todos no mínimo grau I
IG
QUANTO A FUNDAMENTAÇÃO, O LAUDO FOI ENQUADRADO COMO: GRAU I
SOMATÓRIA 3
GRAUS III II I
Pontos Minimos 8 5 3
Itens obrigatórios 1 e 2 com grau III e o 3 no mínimo grau 1 e 2 no mínimo no grau II todos no mínimo grau I
II
AL
3 Identificação dos dados de mercado Apresentação de informações relativas a todas as caracteristicas dos 2
dados analisadas
SOMATÓRIA 8
IT
* No caso de utilização de menos de cinco dados de mercado, o intervalo admissível de ajuste é de 0,80 a 1,25, pois é desejável que, com um número menor de dados de mercado, a amostra
seja menos heterogênea.
Pontos Minimos 10 6 4
Itens obrigatórios Itens 2 e 4 no Grau III, com os demais no Itens 2 e 4 no Grau II e os demais no mínimo todos, no mínimo no grau I
IG mínimo no Grau II no Grau I
GRAU DE PRECISÃO NOS CASOS DE UTILIZAÇÃO DE MODELOS DE REGRESSÃO LINEAR OU DO TRATAMENTO POR FATORES
(TABELA 5, ABNT NBR 14653-2, 03/2011)
DESCRIÇÃO GRAU
III II I
D
Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno da estimativa de tendênica central <=30% <=40% <=50%
PREMISSAS E “DISCLAIMERS”
"Laudo" diz respeito a este Laudo Completo de Avaliação Imobiliária e as conclusões nele descritas,
ao qual estas premissas e “disclaimers” se referem.
“C&W” diz respeito a Cushman & Wakefield Negócios Imobiliários Ltda. empresa emissora deste
AL
laudo completo de avaliação imobiliária.
“Avaliador(es)” diz respeito aos colaborador(es) da C&W que prepararam e assinaram este laudo.
As informações contidas no Laudo ou sobre a qual o mesmo se baseia foram obtidas a partir de
IT
pesquisas junto a terceiros, as quais o avaliador assume ser confiáveis e precisas. O Contratante
e/ou administração do empreendimento podem ter fornecido algumas destas informações. Tanto o
avaliador como a C&W não podem ser responsabilizados pela exatidão ou completude dessas
informações, incluindo a exatidão das estimativas, opiniões, dimensões, esboços, exposições e
assuntos fatuais. Qualquer usuário autorizado do Laudo é obrigado a levar ao conhecimento da
C&W eventuais imprecisões ou erros que ele acredita existir no Laudo;
IG
As áreas de terreno e/ou relativas à construção foram baseadas nas informações fornecidas pelo
Contratante e/ou pela administração do empreendimento, conforme mencionado neste Laudo, não
tendo sido aferidas “in loco” pelo Avaliador;
Os documentos não foram analisados sob a óptica jurídica, portanto não assumimos
responsabilidade por nenhuma descrição legal ou por quaisquer questões que são de natureza
legal ou exijam experiência jurídica ou conhecimento especializado além de um avaliador
imobiliário;
Não foram realizados estudos e análises de âmbito estrutural para as construções existentes e
D
das suas fundações;
Da mesma forma, não testamos e/ou aferimos quaisquer equipamentos e instalações existentes
na Propriedade, pertinentes ao seu funcionamento, porém presumimos que todos estejam em
perfeito estado;
As condições físicas dos melhoramentos considerados pelo Laudo são baseadas na inspeção
visual realizada pelo Avaliador. A C&W não assume qualquer responsabilidade pela solidez de
A
desta data alterações em fatores externos e de mercado ou na própria Propriedade podem afetar
significativamente as conclusões do laudo;
Ressaltamos que os valores determinados na avaliação são fundamentados pelas metodologias,
procedimentos e critérios da Engenharia de Avaliações e não representam um número exato e sim
o valor mais provável pelo qual se negociaria voluntariamente e conscientemente a Propriedade,
numa data de referência, dentro das condições vigentes de mercado;
Este Laudo apenas pode ser utilizado em sua integralidade, não é permitida sua utilização parcial,
em nenhuma hipótese. Nenhuma parte deste Laudo pode ser utilizada em conjunto com outra
análise. A publicação ou divulgação deste Laudo ou parte do mesmo não será permitida sem
autorização formal por escrito da empresa emissora, C&W. A menos que indicado no acordo
firmado entre Contratante e C&W, este Laudo se destina única e exclusivamente ao uso interno da
empresa Contratante e aos propósitos para os quais foi elaborado. Em havendo permissão de
divulgação, esta deverá obedecer a obrigatoriedade de divulgação do laudo em sua integralidade,
AL
também nas reproduções de qualquer informação a fonte deverá sempre ser citada, sob as
penalidades cíveis e criminais impostas pela violação dos direitos autorais;
A menos que acordado o Avaliador não deve ser chamado para depor em qualquer tribunal ou
processo administrativo relativo à propriedade ou a avaliação;
O Laudo assume (a) a posse responsável e gestão competente do Imóvel, (b) não existem
condições ocultas ou não aparentes da Propriedade, subsolo ou estruturas que tornam a
propriedade mais ou menos valiosa (não assume qualquer responsabilidade por tais condições ou
para organizar estudos de engenharia que possam ser necessários para descobri-las), (c) a plena
IT
conformidade com todas as leis federais, estaduais, locais e de zoneamento aplicáveis, a menos
que o descumprimento tenha sido apontado, definido e considerado no Laudo, e (d) todas as
licenças necessárias, certificados de ocupação e outras autorizações governamentais foram ou
podem ser obtidas e renovadas para qualquer uso em que se baseia a opinião de valor contida
neste Laudo;
O lucro bruto potencial previsto no Laudo, se houver, pode ter sido baseado em resumos de
locação fornecidos pelo proprietário ou terceiros. O Laudo não assume nenhuma responsabilidade
IG
pela autenticidade ou completude das informações de locação fornecidas por terceiros. A C&W
recomenda um aconselhamento legal a respeito da interpretação das normas de locação e direitos
contratuais das partes;
As provisões de receitas e despesas futuras, quando houver, não são previsões do futuro. Ao
contrário, são as melhores opiniões do Avaliador com base em seu conhecimento do pensamento
atual de mercado sobre as receitas e despesas futuras. O Avaliador e a C&W não oferecem
nenhuma garantia ou representação de que essas previsões se concretizem. O mercado
D
imobiliário está em constante flutuação e mudança. Não é tarefa do Avaliador prever ou de
qualquer forma garantir as condições de um futuro mercado imobiliário, o avaliador pode apenas
refletir o que a comunidade de investimento, a partir da data do relatório, prevê para o futuro em
termos de taxas de aluguel, despesas e oferta e demanda;
Estudos e laudos ambientais e da contaminação do solo não fazem parte do escopo deste
trabalho;
Salvo disposição contrária no Laudo, a existência de materiais potencialmente perigosos ou
A
tóxicos que possam ter sido utilizados na construção ou manutenção das melhorias ou podem ser
localizados em ou sobre a Propriedade não foi considerada nos cálculos de valor. Estes materiais
podem afetar adversamente o valor da Propriedade. Os Avaliadores não são qualificados para
detectar tais substâncias. A C&W recomenda que um especialista ambiental seja consultado para
determinar o impacto destas questões na opinião de valor;
VI
Salvo disposição em contrário, não foi fornecido um levantamento das zonas de brejo, pântano ou
manancial. Se os dados de engenharia futuramente revelarem a presença destas zonas
regulamentadas, isso poderia afetar o valor da propriedade. Recomendamos uma pesquisa por
um engenheiro profissional com experiência neste campo;
Salvo disposição em contrário, não inspecionamos o telhado nem fizemos uma inspeção
detalhada dos sistemas mecânicos. Os avaliadores não estão qualificados para emitir um parecer
sobre a adequação ou condição destes componentes. Aconselhamos a contratação de um perito
AL
neste campo, se a informação detalhada for necessária;
Se, com a aprovação prévia da C&W, o Laudo for submetido a um credor ou investidor, a referida
parte deve considerar este Laudo apenas como um fator, na sua decisão de investimento global,
juntamente com suas considerações independentes de investimento e os critérios de subscrição.
A C&W ressalta que este credor ou investidor deve compreender todas as condições
extraordinárias e hipotéticas e pressupostos e condições limitantes incorporados neste Laudo;
Ao utilizar este Laudo as partes que o fizerem concordam vincular ao uso todas as Premissas e
Disclaimers bem como Condições Hipotéticas e Extraordinárias nele contidas.
IT
IG
D
A
VI
CERTIFICADO DE AVALIAÇÃO
Certificamos que com o melhor do nosso conhecimento de mercado e julgamentos:
AL
conclusões;
Não temos interesse presente ou futuro na propriedade em estudo bem como interesse pessoal
relativo às partes envolvidas;
Não temos preconceito com relação à propriedade em estudo ou às partes envolvidas com esta
contratação;
Nosso comprometimento para com este trabalho não foi condicionado à desenvolver ou reportar
resultados pré-determinados;
Joana Silva, MRICS e Rogério Cerreti, MRICS não realizaram a inspeção da propriedade objeto
IT
deste laudo;
Nossas análises, opiniões, resultados e este laudo foram desenvolvidos em conformidade com o
que preceitua a NBR 14.653:2001 e suas partes da ABNT; e
Nossa remuneração para execução deste Laudo não depende do desenvolvimento ou conclusão
de um valor predeterminado ou estipulado, que favoreça à necessidade do contratante, ou a
ocorrência de evento posterior relacionado ao uso deste Laudo de avaliação.
IG
Matheus Kammer Erick hurpia
Consultant - Office and Special Projects Consultant - Office and Special Projects
Cushman & Wakefield, Brasil Cushman & Wakefield, Brasil
D
Joana Silva, MRICS
Sênior Manager - Office and Special Projects
Cushman & Wakefield, South America
A
VI
ANEXOS
AL
IT
IG
D
A
VI
AL
IT
IG
D
A
VI
Avaliação de bens: “Análise técnica, realizada por engenheiro de avaliações, para identificar o
valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar indicadores de
viabilidade de suas utilizações econômica, para uma determinada finalidade, situação e data.”
AL
(NBR 14653-1:2001);
Fator comercialização: “A diferença entre o valor de mercado de um bem e o seu custo de
reedição ou de substituição, que pode ser maior ou menor do que um”. (NBR 14653-1:2001);
Valor de mercado: Entende-se como “valor de mercado livre” a quantia mais provável pela qual se
negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das
condições de mercado vigente. (NBR 14653-1:2001);
Imóvel urbano: “Imóvel situado dentro do perímetro urbano definido em lei”. (NBR 14653:2001);
Empreendimento: “Conjunto de bens capaz de produzir receitas por meio de comercialização ou
IT
exploração econômica. Pode ser: imobiliário (por exemplo: loteamento, prédios
comerciais/residenciais), de base imobiliária (por exemplo: hotel, shopping center, parques
temáticos), industrial ou rural.” (NBR 14653-1:2001);
Empreendimento de base imobiliária: “Empreendimento em imóvel destinado à exploração do
comércio ou serviços.” (NBR 14653-4:2002);
Homogeneização: “Tratamento dos preços observados, mediante a aplicação de transformações
IG
matemáticas que expressem, em termos relativos, as diferenças entre os atributos dos dados de
mercado e os do bem avaliando.” (NBR 14653:2001);
Valor de mercado “as is”: Valor de mercado proposto para uma propriedade em seu estado de
conservação, uso e zoneamento atuais à data da avaliação. (Proposed Interagency Appraisal and
Evaluation Guidelines, OCC-4820-33-P);
Tempo de exposição: a) O tempo que uma propriedade permanece no mercado para
comercialização. b. O tempo estimado que a propriedade em estudo permaneceria ofertada ao
mercado até a sua efetiva comercialização pelo valor de mercado da data da avaliação;
D
Valor de liquidação forçada: Condição relativa à hipótese de uma venda compulsória ou em prazo
menor que o médio de absorção pelo mercado;
Finalidade do laudo: Fim a que se destina o laudo, motivos elencados pelo contratante (locação,
aquisição, alienação, dação em pagamento, permuta, garantia, fins contábeis, seguro, etc.) ao
administrativo ou avaliador que o levaram à necessidade de obter um laudo de avaliação;
Estudo de viabilidade técnico-econômica: “avaliação destinada a diagnosticar a viabilidade
A
Destinatário do laudo: o cliente e outra parte, conforme identificado por nome ou tipo como sendo
destinatário do laudo de avaliação em contrato firmado com o contratante;
Imóvel paradigma: imóvel hipotético cujas características são adotadas como padrão
representativo da região ou referencial da avaliação. (NBR14653-4:2002); e
Infraestrutura básica: equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação
pública, redes de esgoto sanitário, abastecimento de água potável, de energia elétrica pública e
domiciliar e as vias de acesso. (NBR14653-2:2011).