Comentirio a0 Codi? Civil suBSECCAO IL Contrato-promess4 Antigo 410." Regime aplicadvel ar certo contrato S30 aplicavejs : ; a A a suém se obriga acelel agio pela qual algué c : oe Ie eecjativas a0 contrat bri etdo,excetuadas a relatiVasformag ane pe Sei de ser, nao se devam considera extensivas 20 contrato-promessa a ® celebracao de contrato para 0 qual a lej fas que, por sua razao 2, Porém, a pro" exija documento, quer autent assinado pela parte que $° vinceul, seja unilateral ou bilateral. ; i vreo de promessa respeitante 3 celebraga ato one poke oa netituicdo de direito real sobre edificio, ou fragao auténoma dele, jg construido, em construgao ou a construir, 0 documento referido no nimero anterior deve conter o reconhecimento presencial das assinaturas do promitente ou promitentes ser ertificagao, pela entidade que realiza ad hecimento, da existéncia da ele recon! respetiva licenga de utilizacto ow de wonstrucao; contudo, o contraente que promete Leapemitir ou constituir 0 direito s6 pode invocer @ omissao destes requisitos quando a mesma tenha sido culposamente cau Tar, 86 vale se constar de documento messa resp nsoante 0 contrato-promessa uténtico, quer particul a ou por ambas, CO ‘0 de contrato oneroso de trans. sada pela outra parte. Sumério da anotacao: ‘Antecedentes. Trabalhos Bibliografia (anotacio 2) Jurisprudéncia (anotacao 3) Comentario ao preceito (anotagao 4) preparatorios (anotacao 1) C67 previa o contrato-promessa (no trato de compra e venda), ainda que venda, com eficdcia inter ‘Antecedentes: Trabalhos preparat6rios: O C artigo 1548., no capitulo respeitante ao con! reconhecesse apenas a promessa reciproca de compra e partes, e desde que houvesse determinagio de preco ¢ especificagaio da coisa (0 {jue se interpretava no sentido de «determinabilidade»). Para assegurar a validade formal do contratobastava um simples documento escrito. A doutrina admitia que pudessem ser celebradas promessas relativas a outros contratos que nao fossem de compra a Os trabalhos preparatérios couberam a VAZ SERRA que compés ae lo oe. n. ae 1958, pp 6 e ss.); na primeira revisao ministerial dos studos preparat6rios, ANTUNES VARELA deu corpo & versao origin Codigo Civil (BMJ, n° 119, 1962, pp. 36-37). De aia 7 redacio oa do preceito resulta das alteragoes introduzidas a versdo inicial ee Lisle pelo ot 7 236/80, de 18/07 (visou estabelecer um regime d° Les ait a aoa iquirente de imével para habitacao, em especial); Peele 1 (veio corrigir algumas das falhas do diploma ante n° 16/2008, 1204/07 (colsea's doc imperfeigdes da versdo inicial) e Pele , cao i ibliografia: Avo i ee Direito da UCP-Porto, Porto, 1998, pp pe etd lure nos 20 anos da Facell DLLMNEMRMEL TITEL ee ne «A forma pp. 183.4 324; Coxocino, ANTONI Mi dst inobervncan, BED, vol LX das Obrigagies Contato, Negocws Ulatenng, Ale ee vit Die , Negécios Unilaterais, Almedina, Coimbra, 2014, e «0 90"? pelo riot 78hat ee Promessa», oO DE ALMEIDA, Contrato-promena, BM], n.° 306, 2001, e Direito das Obrigag RIBEIRO DE, «O contrato-prorn, 2001, pp. 129 a 158, © Dine (reimp.); JORGE, FERNANDO P: 2001; LEITAO, Luis MaNun, Coimbra, 2018, pp. 212 ¢ contrato-promessa de partilha emt homenagem ao Prof. Dou Coimbra, 2009, pp. 59 “oUt slate ae 1 pp. 27 e88.; COSTA, MARIO JULIO ‘meting eatin actual, Amedina, Coimbra, ssn, Aa Mr 2009, pp. 379 es; Fat, Jona 10m Meets Wo: L Almestina, Coimbra, 2003 Tens oa Sm presente, Almedina, Coimbra, Make, NZS Pinto das Obrigaes, Almedina, Je bens comuns na pervtencs ee enPenifca de Mansel ents Pa pendénca de invention, studs : 294 Me Henrique Mesquta, vol I, Coimbra Editora, geral. Contratos-promessa em eqnegy ie ANDO DE GRavArO, Contrato-promessa em MANUEL Pinto, Principios de Ditto dos contrac ee ane 20085 OuivEtRA, Nuno pp. 255 © 7 Oven eg te dos Contato, Coimbra Editors, Coimbra, 2011, para de bens comunss RL) ee PALCAO DE, «Sobre 0 contrato-promessa de O contratopromessa e sew regime ceil, Almediva Conte ee eR ASN PROENGA, JOSE CARLOS BRANDAo, «Contrat rar lmbra, 1994 (2.* imp, 2006); em desassossego em 50 anos de existencia de Codioe Chal (lane nen uridico de Dirito sas Obrigngdes UE oe ene AO Céigo Civil (19662006), Estes ‘Contratorpromessam BM) moe eee BP 192 48; Sem, ADRIANO DE Vaz, 2 de Julho de 1974», RLJ, ano 108. 1976 8° 3555, pp ate SBP eae ean ST ge 4.299, € «Anotacdo ao Acérdao ST] de 25 de Abril de 1972», RIJ, ano leet ° : ST]. », RL, ano 106., 1974, Comrie eS AMO. Stora Mine Coimbra, 1997; VaRELA, JOAO DE Matos Antunes, Son Sader Eanes Cony AtHLS TOKO DE Matos Arun, Sobre contatepromess,Coimbra Tae er tS bmendas a0 regime do contrato-promessa, RL, ano 1987, n° 3750, pp. n° 3752, pp. 323 a 327, n.° 3753, pp. 353 a 360, e Das Obrigacdes em geral, vol. I, Coimbra, Almedina, 2000, pp. 306 ¢ 88.3 XAVIER, Rata Lovo Limits autonomic das elas patrimontas entre 0 cna, medina, Coimbra, 2000. Jurisprudéncia: Assento do ST} n.° 1/90, 29.11.1989, DR, 1 Série, n° 46, de 23.02.1990, Ac. ST] 25.03.1993, BMJ, n.° 425, p. 517, Assento n.° 15/94, 28.06.1994, DR, I Séri n° 236/94, de 12.10.1994, Assento n° 3/95, de 01.02.1995, DR, I Série-A, no 95, de 22.04.1995, Acs. STJ 25.11.2003 (03A3583), 05.07.2007 (0782027), 29.05.2014 (3566 /06.8TBVFX.L1.S1), RP 24.05.2012 (46/10.0TBVER.P1), ST] 09.01.2003, CJ, 166, 1, 2003, 12.11.2014 (1370/10.8TBPFR.P1.S1), 05.04.2017 (75193/05.0YYLSB-A.L1S1), RC 05.02.2002 (3599/01), 12.04.2011 (94 /08,OTBSELC1), 21.03.2013 (616/08), 0s trés em www.colectaneadejurisprudencia.com, e RC 24.09.2013, CJ, n° 257, IV, 2013. LO contrato-promessa identifica-se pela peculiaridade do vinculo que origina: trata-se de um contrato (verdadeiro contrato e no mero acordo preparatério ou preliminar) que obriga a futura celebragéo de um outro contrato determinado. Por via da celebracao de um contrato-promessa, ambos ou apenas um dos contraentes ~ o presente Codigo acolhe ndo s6 a promessa bilateral, mas também © contrato-promessa unilateral (vd. artigo seguinte) — assumem 0 compromisso_ de emitir as declaragdes negociais correspondentes (ou, respetivamente, assume 0 compromisso de emitir a declaragao negocial correspondente) a um outro contrato, 6 contrato prometido. A obrigagao assumida por contrato-promessa corresponde 40 de facto positivo juridico. Nao estamos portanto perante uma figura negocial de tipo geral. © contrato m uma compra e venda quer em qualquer outra entido assuimir-se uma promessa pois a uma presta¢: um contrato sui generis, mas prometido poderé consistir, quer em u modalidade contratual relativamente a qual faga 79Comentirio ao Cédigo Civil de contratar. Assim, por exemplo, locagao, sociedade, consércio, associagao em artcipagaoy trabalho. Anda que sem unanimidade ~ & duvidoso se 2 assuncio de fima obrigagio de contratar se coneilia com o animus donandi ~ admite-se igualmente a celebragao de contrato-promessa de doagao (ver, neste sentido, nomeadamente, Vaz Stitka, 1958: 87 e 88,3 ANA PRata, 1994: 305 e ss. GRAVATO Morals, 2009: 27; contra, eft, MENEZES CoRDEIRO, 2014: 325-326, notando que a promessa de doacdo io pode ser um verdadeito contrato-promessa por falta de «prometibilidade, do contrato definitivo). Hipstese de reduzida frequéncia, mas que nao hd motivo para excluir ~ a despeito da letra do n.” 1 referir a obrigagao de celebrar «certo Contrato» ~ & a de 0 objeto do compromisso consistir em negécio unilateral (por ex,, a promessa de confirmacio de um negécio anulavel ou de ratificacao de um negocio ineficaz ou a promessa de outorga de uma procuracio). Nao sendo requisito essencial que 0 contrato prometido seja celebrado entre os mesmos sujeitos que so partes no contrato-promessa, ndo haverd obstéculo a admitir que da promessa resulte a obrigacao de contratar com terceiro ou em que uma das partes prometa a celebracao do contrato definitive por um terceiro, contanto que a outra assuma a obrigacao de contratar com o terceiro (cfr. 0 entendimento de Pessoa JORGE, 2001: 256, secundado por ANTUNES VARELA, 2000: 309; ANA PRaTA, 1994: 270 e ss; Gravato Morals, 2009: 29). Conforme sublinha o Ac. RC 21.03.2013, a ligagao da obrigagao de contratar a um terceiro pode resultar de estruturas negociais distintas como a «promessa de contrato por terceiro», a cléusula de reserva de nomeacao de terceiro ou contrato para pessoa a nomear e a cessio de posigao contratual. O interesse que esté na base da celebragio de um contrato-promessa € o de preparar € assegurar a realizagao do contrato prometido ou definitive quando existem obstaculos juridicos (0 contrato tem por objeto uma coisa alheia ou é necessario obter o consentimento de um terceiro) ou materiais (falta de meios pecunidrios ou demora na obtengao de documentos) a sua celebracio, O dominio em que mais frequentemente se recorre ao contrato-promessa é 0 da alienacao de prédios urbanos, sector negocial em que a celebracao de contrato-promessa associada a0 pagamento de sinal ou antecipagao de cumprimento serve o interesse do vendedor de obter financiamento para a construgdo. Acessoriamente, a celebracéo de um contrato-promessa salvaguarda a reversibilidade do compromisso por via de convengao de arrependimento e do mecanismo do sinal ou multa penitencial Menezes Corprik0, 2014: 303 e ss,, distingue cinco grupos de fungdes que esta estrutura negocial permite realizar: preliminar, mitigadora; de transacao meramente obrigacional; de desformalizagao; reguladora aut6noma, O regime do contrato-promessa éregito pelo designado principio da equiparacdo, 6 que vale por dizer que se aplicam, em geral, aos requisitos e efeitos do contrat, “promessa as disposigoes do contrato prometido. Todavia, sao logo aberine toe excegoes: a primeira relativa a forma e a segunda as disposigdes que, pol san azao de set; nao devam considerar-se extensivas ao contrato-promesea et IL. No que diz respeito a forma, 0 desvio ao prineipio da equiparagao indica-nos que a validade formal do contrato-promessa nao dependeria da observanc a requisitos exipidos para a celebracao do contrato prometido. Todavia, on" 2 toe preceito nequer documento escrito e assinado para a valida celebragio da proesne que respeite a contrato para 0 qual se exija a outorga de docume; juténtico, seja particular. Deste modo, nao havera qualquer des ‘a promessa_ nto eserito, seja a : rine da equiparagao nas hipdteses em que a lei se limite a exigir a celebracag n> escrito de certo contrato (como &, por eX, 0 cas0 do contrato de atrendameney posto que, quer 0 contrato-promessa quer 0 contrato prometido, fic i de: am uj go mesmo requisito formal. Também nao havera desvio nos casos em gue ten, aArtigo 410." aplicagao o prinefpio geral da liberdade de forma: nem o contrato-prometido nem o contrato-promessa ficam sujeitos a qualquer solenidade especifica. Quando a lei requeita documento auténtico ou autenticado, concretiza-se 0 desvio ao principio da equiparagao na menor exigéncia formal posta para a vélida celebracéo do contrato-promessa (por ex,, compra e venda de iméveis). A solugao afinal consagrada neste n.° 2 6 preferivel, pela sua maior certeza, & sugerida por Vaz SERRA, 1958: 43-44, de fixar © regime formal do contrato-promessa através de uma selecao dos requisites formais predispostos para 0 contrato-prometido cuja razaio de ser tivesse cabimento A respetiva promessa de contratar. A opgio do legislador tera sido portanto «intermédia»: nem se basta sem mais com a liberdade de forma, nem exige sempre a observancia da maior solenidade prevista para 0 contrato definitivo (com 0 objetivo também de salvaguardar o interesse subjacente a assungao de um vinculo de indole preliminar). Aemissao de recibo relativo a quantias sucessivamente entregues pelo promitente- -comprador de imével nao permite suprir a falta de documento escrito (conforme decidido pelo ST] no Ac. 12.11.2014; a invocagao de nulidade por falta de forma foi, na hip6tese concreta apreciada pelo tribunal, impedida por constituir exercicio abusivo de direito; ver também Ac. RC 05.02.2002). Nos contratos-promessa bilaterais as assinaturas podem ser inseridas em documentos distintos, quando, por exemplo, cada uma das partes tenha assinado um exemplar do contrato entregue ao outro (Ac. STJ 09.01.2003). Uma vez que a lei s6 exige a assinatura da parte que se vincula para a valida celebragio do contrato-promessa unilateral, suscita-se a questao de saber qual 0 destino da promessa bilateral subscrita apenas por um dos promitentes. As solugdes extremas da invalidade total ou da automatica validade como promessa unilateral do contrato a que falta a assinatura de uma das partes foram rejeitadas, tendo 0 Assento n.° 1/90 estabilizado a jurisprudéncia no sentido de se admitir a conservagao do negécio como promessa unilateral desde que esta tenha sido a vontade das partes. A interpretacéo do Acérdao no sentido de veicular a possibilidade de conversao do negécio - caso em que impenderia sobre a parte interessada em assegurar a validade do negécio como promessa unilateral 0 onus da prova de que esta teria sido a vontade das partes se tivessem previsto a sua invalidade (artigo 293.°) ~ ou a invalidade apenas parcial com redugao a promessa unilateral — recaindo sobre a parte nao interessada na validade parcial a alegacao e prova de que o contrato nunca teria sido conclufdo sem a parte viciada (artigo 292.°), foi duivida que dividiu a doutrina portuguesa. O entendimento predominante na jurisprudéncia (desde a prolacao do Ac. STJ 25.03.1993) 6 0 de assegurar a validade parcial do negécio, considerando-o reduzido a promessa unilateral. No Ac. STJ 25.11.2003, 0 caminho seguido foi, todavia, o do regime da conversao, Para a defesa mais recente da tese de «redugio corrigida», ver RIBEIRO be Fania, 2001: 154. A validade bilateral do contrato assinado apenas por um dos Promitentes, com recurso a proibigao de venire contra factum proprium, é defendida por alguns Autores (vd. Victor CALVETE, 1987: 290 e ss.) como meio de proteger @ confianga «de quem se tornou devedor, julgando tornar-se também credor», nas hipéteses em que 6 0 promitente ndo subscritor aquele que poe em causa a Validade do negécio. A preservagao da validade do negécio como promessa bilateral Seré também a solugao a que se chega para 0 circulo mais restrito de hipéteses contempladas no n.” 3 deste artigo 410.’ quando se defenda que a solugao aqui consagrada abarca também 0 caso em que 0 requisito omitido é a prépria falta de assinatura do documento (Victor CALVETE, 1987: 227, e ANA AFONSO, 1998: 404 €ss.). A convengao de sinal é vélida mesmo que nao conste de documento que 81Vf seja exigido para a celebracao do contrato-promessa. A ae is oc de forma especial para as declaracées negociais nao é aplicavel a cléusula de sina] (conforme entendimento assente desde Vaz SERRA, 1976: 298). A falta da assinatura de uma das partes (tipicamente do promitente-comprador) nao pate todavia, ser suprida pelo pagamento do sinal (posigao constante da jurisprudéncia e doutrina portuguesas; cfr., por ex., 0 Ac. ST] de 25.04.1972 e a respetiva anot. por Vaz Serka, 1974: 123 e ss. e ANTUNES VARELA, 1987: 260). Nas promessas previstas no n.” 3, a exigéncia de um documento escrito adita-se a observancia de duas formalidades: o reconhecimento presencial da(s) assinatura(s) € a certificacao pela entidade que realiza aquele reconhecimento da existéncia de licenga de utilizagao ou de construgao consoante 0 edificio ou fragao ja esteja ou nao construfdo. O objetivo deste preceito (adicionado ao corpo do artigo 410.” pelo DLn.” 236/80) é proteger o promitente-adquirente e evitar construcées clandestinas ou que desrespeitem requisitos legalmente impostos. Tem legitimidade para efetuar a certificagao da existéncia de licenca a entidade que tem competéncia para © reconhecimento das assinaturas, a qual cabe, além dos notarios, as entidades indicadas no artigo 38.° do DL n° 76-A/2006, de 29/03. Quais sao as promessas incluidas na hipétese legal do n.°3 do artigo 410.° a que se aplicam as referidas formalidades adicionais? Em primeiro lugar, tera de tratar-se de promessa de celebragao de um contrato oneroso, isto é, que implica atribuigdes patrimoniais para ambas as partes, como, por exemplo, 0 contrato de compra e venda e 0 contrato de permuta, Adicionalmente, a promessa tera de incidir sobre a constituigéo ou transmissao de um direito real. Excluido fica pois o contrato de arrendamento, visto constituir apenas um direito obrigacional, incluindo-se 0 direito de propriedade, de usufruto, de uso e habitacdo, o dire’ o direito de servidao, 0 direito real de habitacao periddica e a hit igualmente as promessas cle modificacao ou extingao de direitos reais, visto que se alude apenas a transmissao ou constituicao de direitos desta natureza, Quanto a0 objeto sobre que incide 0 negécio a lei refere «edificio ou fracao autonoma dele, j8 construfdo, em construcdo ou a construir>. Foi em 1986 (tendo o legislador acolhido as criticas dirigidas & versao de 1980 por MeNezes ConpeiRo, 1981: 27 | € 88) que passou a ser utlizado o termo «edificio» porquanto na expresszo «prédio uurbano», anteriormente utilizada, nao caberia 0 conceito edificioa consteuy Poa” > aplica-se pois também a prédios nisticos desde que para estes esteja projetado am edificio sobre que incida 0 contrato-promessa (cfr, por ex., Ac. RC 24.09.2013). Ainda que a disciplina definicla especialmente para estas promessas ce meme Particularmente no caso de unidades habitacionais, a expressio weditico sn também a edificagao que nao se destina a habitacio. O vedilicioy abrange oats em que se incorpora eengloba terrenos adjacentes ou anesos algo ques pee rédio urbanom, antes utilizada, indicava mais claramente) piel dae A omissao das assinaladas formalidades tem por consequéncia a nulidade do contrato, Tem legitimidade para requerer a declaragio de nulidade-e promarence -transmissario, Quanto ao promitente-transmitente, 0 legislador restringe at legitimidade aos casos em que a falta de cumprimento das formalidades sxieins seja imputavel a contraparte. A questao de saber se terceiros podem ou nao fa = esta invalicade, a jurisprucéncia portuguesa velo respender negativamente oy Assento n." 15/94, sustentada no entendimento de que o objetivo desta de meee & proteger os interesses do promitente-adquirente (defendido, nomeadamecn por ANTUNES VAKELA, 1989: 51-52). Assim, nem © banco, credor hiputecen poders arguir a invalidade para afastar os direitos (maxime diteito de retengac) do promitente-comprador, nem tao-pouco os credores da massa insolvente ¢, Comentario ao Codigo Civil ito de superficie, ipoteca. Excluem-se RO?Artigo 410." ente-transmitente 0 poderdo fazer. [déntica base argumentativa foi usada rResento n.” 3/95, que veio estabilizar a jurisprudéncia no sentido de vedar punais o conhecimento oficioso da nulidade, ALMEIDA Costa, 2001: 36-37, 8 formalidades e defendia que a falta de reconhecimento 1 ser invocada pelas partes, mas a falta de certificagao promi 10. cos tri ia entre as d einatUras 86 pode ca Natencia de ficenca podria ser invocada por terceiros interessados € Ser de weaia oficiosamente pelos tribunals porquanto, neste segundo caso, ests em cogs a protegio do interesse puiblico de combate A construgao clandestina. Fegimissivel a convalidagdo da promessa invalid por omissao de formalidades vevaham a realizar-se posteriormente e assim, nomeadamente, um ulterior ae Npecimento das assinaturas ou a exibigto da licenga que jé existia ao tempo jo do contrato ou mesmo que tenha sido posteriormente obtida (ver, da conclu Hy ama concretizacao desta tiltima hipotese o Ac. ST} 28.02.2008, CJ, 206, 1, 2008). Phar o valor da clausula de rentincia a invocagao de invalidade pelo promitente- Jransmissario? Ha quem entenda que a cléusula é valida, porquanto o direito de jnvocar a invalidade se encontra na disponibilidade das partes. Em sentido oposto, Jeiende-se a inadmissibilidade da cléusula que viria frustrar 0 objetivo de prote¢ao daparte mais fraca (ver, nomeadamente, CaLvAO DA Sitva, 2017: 79). Para outros, Sono GRavaTo MoRAIS, 2009: 278 e ss., haveria ainda que distinguir os dois tipos ge formalidades: seria possfvel renunciar & invocagao da invalidade por falta de reconhecimento presencial das assinaturas, mas nao por omissao de certificagao dalicenga. A exclusao da admissibilidade da clausula de rentincia a invocacao de invalidade, nao obsta, todavia, a que a concretizagao de um possivel comportamento contraditorio do promitente-transmissério fundamente a invocagao de abuso do dirvito e consequente inalegabilidade do vicio formal. Para uma hipstese de venire contra factum proprium da promitente-compradora (que se recusou a celebrar 0 contrato definitivo com fundamento na omissao das formalidades cuja dispensa ela mesma solicitara) ver o Ac. STJ 12.11.1998, contudo, com anot. desfavoravel de Mevezes CORDEIRO (ROA, II, 1998: 929 ¢ ss.). Reconhecem também a inalegabilidade do vicio de forma pelo promitente-adquirente por exercicio abusivo de posigao juridica na hipétese de falta de reconhecimento presencial das assinaturas 0s Acs. 51] 05.07.2007 e RP 24.05.2012, ainda que no primeiro se tenha concluido que a hipotese sub judice nao configurava abuso do direito. A rezao de ser da norma deste n.° 3 do artigo 410.° € por vezes invocada para restringir 0 seu Ambito de aplicacao as hipsteses em que o contrato seja celebrado com um «consumidor», nao devendo aplicar-se aos casos em que 0 contrato seja celebrado por empresas do ramo da construgao e promocao imobilidria. Assim, 0 Ac RC 24.09.2011, Paras requisitos especificos de validade formal da celebracao de certas promessas seré necessario consultar 0s diplomas que especialmente as regulam. Assim, nomeadamente, para o contrato-promessa de direito real de habitagdo periédica 0u turistica, cfr. os artigos 17.° a 19.° e 48.° a 49.° do DL n° 275/93, de 05/08. ms Osegundo desvio ao prinefpio da equiparagao — disposigdes que, pela sua razao Ae sar, ndo devam considerar-se extensivas ao contrato-promessa ~ inclui todas {idea que se relacionem com a produio defintiva dos efeitos dos contratos. one omeadamente, nao seré anulavel 0 contrato-promessa de alienagdo ou rai on le bens iméveis ou de estabelecimento comercial ou a alienagao, oneragao, defan mento ou constituigao de direitos pessoais de goz0 sobre a casa de morada Vee ques Pata cujacelebracio falteo consentimento do cénjuge do promitente. Uma ireito a eee nao opera 0 efeito de transmissao ou constituigao do incula apenas o(s) promitente(s) a obrigagao de celebrar 0 contrato -, nao 83yaene > Comentario eo Cédigo Civil apie a venga do coment ate ms ai sivel a obtenca sentimento consentimento do conjuge. me un eons, o que podera desencadear ta sacle a (eonforme os termos da vinculacao assumida), mas Nag nti le raz6es, € igualmente valida, e ng, ainvalidade do contrato. Por idéntica a 7 a bee alhiosea pia < i Bula conform @ Ft ior ou parte especiicada dela sem o consentimento des ° ois ~ eas coerte tt artigo 1408. e, para uma hipstese de aplicacao jurisprudencial, o Ac. ST] 29052014, onde se decidiu ser valido o contrato-promessa celebrado por um dos comproprietérios do bem prometido vender sem integral poder de disposigao). Acrescenta-se ainda a promessa de cessdo de quotas que nao requer © consentimento da sociedade ao contrario do contrato definitivo (cfr. artigo 228° do CSC). Quanto a validade do contrato-promessa de partilha dos bens comuns do casal, celebrado na constancia do matriménio, antes do divércio, conquanto se tenha discutido a sua admissibilidade a luz do disposto no artigo 17142, 6 entendimento praticamente pacifico que, quando se destina a produzir efeitos e a ser cumprido apés a dissolugao do casamento, nao interfere com o principio da imutabilidade dos regimes de bens. Assim, nomeadamente, GUILHERME DE OLIVEIRA, 1997: 279 e ss.; Rita LoBO Xavier, 2000: 264-300; REMEDIO MARQUES, 2009: 63. Com tespeito a0 contrato-promessa de partilha de bens comuns, ver Ac. RP 11.10.2016 (299/104TMMTS-A.P1); aplica-se a sangao da nulidade por violacao do principio da imutebilidade de bens do casamento ao contrato-promessa de partilha de um imével, bem proprio de um dos conjuges, no Ac. RC 23.11.2010 (2755 /08.5TBAVR. C1); recenhece-se a admissibilidade da promessa de partilha de bens comuns em Ac. RL 12.06.2007 (10616/06-7), todos em www.colectaneadejurisprudencia.com. hé razao para que Ihe sej ficarao f situagao de incumprimen O contrato-promessa € regido pelas disposigdes (ger prometido respeitantes a capacidade das partes €x,, seré invalido 0 contrato-promessa de vend, rei lei declara intransmissivel, artigos 1484." ¢ 1488), interaate habitacao, a negocio [efr. a propésito 0 Ac. ST] 29.10.2015 (8968/09 sy BBRCGLSO) oes 7 de vontade. Se 0 contrato prometido celebrar tem objce fisica ou | uae impossivel ou proibido por lei, 0 contrato-promessa sere ign act eBalmente Para uma hipdtese em que se julgou 0 contrato-promessa neg emee Rulo [ft objeto legalmente impossivel, conforme artigo 280." n° | wo POF incidir sobre (5255/11 2TCLRS.LLSD)). Se porventuta 0 promitente-con 8G SU 13.05.2014 entregue a coisa prometida vender se apercebe da existen pater 2 quem seja sao aplicaveis as regras da venda de coisa defeituoss 2 de defeitos nesta, © contrato-promessa deve definir 0 contetido do contrato pro a dispensarem-se ulteriores negociagdes para a sua celebragao Nt ido, de maneira Promessa tém de ser fixados todos os elementos sem os quae, N° Clausulado da Seria corsiderado invélido por indeterminabildacte. A falta gene 2° definitive no contrato-promessa de compra e venda nao acarreta, toda, 2520 do preco Promessa desde que possa aplicar-se 0 artigo 883." » 2 invalidade da ritérios para " que estabel a determinagdo do prego na compra e venda. Ent Contrapactese ; eesencia’ a perfeita identificagio do imével [ver, no senticlo qa CO°Sidera-se elemento essencial do contrato-promessa cuja falta nao podig ult’ ©OMstituia Prova testemunhal a identificagio de um conereto lugar He a 20.06.2017, 596/089TYVNG-B.PLSI; ver também 0 Ac RL lsu (www.colectaneadejurisprudencia.com), em que se sanciona cor indeterminabilidade do objeto o contrato-promessa de compra e ve, ‘ais ou especiais) do contrato Proibigdes de aquisicao (por ™, © Ac, ST] 910, 8106/03 Dulidade por nda de «todo 8 iPArtigo 411.° srimanio existente em certa moradian], Em caso de disposigées contradit6rias, opatrin’yto 0 contrato-promessa possa ser convocado para fixar o sentido & 7 vet as cléusulas do contrato prometido, tera de prevalecer 0 conteido ateatrato definitive (chr. Ac. ST} 15.04.2010, 9275/05.8TBVNG.PLSI, www. "ctancadejurisprudencia.com) colectanea ANAAFONSO (membro do CEID-CRCFL) Artigo 411.° Promessa unilateral Se 0 contrato-promessa vincular apenas uma das partes ¢ nio se fixar 0 prazo dentro do qual o vinculo é eficaz, pode o tribunal, a requerimento do promitente, faar 3 outra parte um prazo para 0 exercicio do diteito, findo o qual este caducara. Sumério da anotacio: “Antecedentes. Trabalhos preparatérios (anotagao 1) Bibliografia (anotacao 2) Jurisprudéncia (anotagao 3) Comentario ao preceito (anotagao 4) Antecedentes: Trabalhos preparatérios: © CC67 s6 referia a promessa bilateral, mas a promessa unilateral de contratar era reconhecida pela jurisprudéncia e pela doutrina. Dos trabalhos preparatérios foi incumbido Vaz Sera, BMJ, n° 76, 1958, pp. 6ess. A versao atual corresponde a redacao originaria, que se manteve intocada pelas alteragdes posteriormente introduzidas ao regime do contrato-promessa. Bibliografia: Cfr. indicagGes bibliogréficas na anot. ao artigo 410.” e MONTEIRO, ANTONIO Pinto, Clidusula penal e indemnizacdo, Almedina, Coimbra, 1990 (reimp. de 1999). Jurisprudéncia: Acs. RL 11.03.1999 (97/98), RC 12.03.2011 (2863/08.2TBFIG.C1) € RE 28.10.2004 (1796/2004), os trés em www.colectaneadejurisprudencia.com. 1. Este artigo consagra explicitamente 0 contrato-promessa unilateral, ou seja, a espécie contratual em que apenas uma das partes fica vinculada a emitir a declaracao negocial correspondente ao contrato prometido, ficando a contraparte livre para outorgar ou nao no contrato definitivo. De resto, a promessa unilateral fem as mesmas caracteristicas da promessa bilateral, sendo uma estrutura contratual (bilateral no seu processo formativo) auténoma em relagao ao negécio prometido. promessa unilateral distingue-se pois do pacto de opgao e também da proposta de Contratar, porquanto é necessario celebrar um contrato ulterior. No pacto de °psao uma das partes emite logo a declaragao negocial e a outra tem o direito Fotestativo de aceitar, aperfeigoando-se o contrato se assim o fizer, sem necessidade negtalauer declaragao adicional. A proposta contratual é uma mera declaragao “B0cial, ficando a celebragao do contrato dependente da aceitagao pela contraparte. i dst traentes nao tiverem fixado um prazo durante o qual 0 promitente esta O tema, Promessa feita (podendo a contraparte, dentro deste prazo, exigir, a todo afinara © Sumprimento da promessa), 0 promitente tem a faculdade de requerer i “a wo ee um prazo judicial para o exercicio do direito do beneficirio. A fixacao Pesan fe Cortera segundo as regras dos artigos 1026.° e 1027.° do CPC. bromess: fa ficar vinculado a celebragao do contrato definitivo, o beneficiario da ®Plicagae gat’ Vinculado, como contraente, aos deveres acessérios resultantes da artigo 762.°, n.° 2, além de as prestagdes secundarias convencionadas.Comentario ao Codigo Civil stonte -conforme sublinha a RC Ac. 12.03.2011 ~ apen, mmitente ~ CO" -yidade pela falta de emissdo da declaracse mnfo pode ser imputada a FesPONSY NE iyo, mas poderd responder pal, negocial correspondiente Toes convencionad Mamprento de otras obrigAgoe CO 0 do bem objeto q Th Come meio de eer © Or ae roa vinclarse apace Taare fata, éeorente EEE eee eee eae proto. Eta quanta € design ee go que ocontate-promesy Atento 0 disposto no arf demnizacao de imobilizacao ou indisponibilidade nig nists acmpanhado de indemnizaio de imobilizacse Ou TSP den vests, para er valid, da assinatura de ambas as partes, bastard 9 assmatua daquela que se vincula a contratar, Ver, nomeadamente, 4 Costa, 2001: 42; dese aa ghiva, 2017: 35 e 88, € MENEZES CORDEIRO, 2014: 340. Contra, notando Sue promessa decontratar unilateral remunerada é um contratoem que ambas as : inter as assinaturas de ambas, ver ANTUNES partes se vinculam pelo que deveria cor ee Pane, 1989: 27-28; GALAO TELLES, 1997: 118-119, e ANA PRATA, 1994: 495 a 500, Maiores diividas tém sido suscitadas em torno do regime aplicével @ quantia pecunidria que pode ser logo entregue ao promitente com a celebracao do contrato, Sendo convencionada a sua perda em caso de nao celebracao do contrato, ou que serd exigivel a sua entrega na mesma hipstese. Poderd a quantia de reserva nao set paga quando se prove a auséncia de prejuizo do promitente (como defende Gravato Morals, 2009: 37) ou deveré entender-se que, constituindo aquela a contrapartida da reserva da coisa, uma vez.cumprida a obrigacao de reserva pelo promitente, teré a contraparte de honrar o compromisso e satisfazer 0 correspetivo? Propendemos para a segunda solucio, admitindo que o excesso da «penalidade» possa ser corrigido por aplicacio analégica do disposto no artigo 812.° Conforme melhor esclarece PINTO MONTEIRO, 1990: 191, a causa da retribuigdo reside na com- pensacao da vantage proporcionada ao beneficiario e dos riscos assumidos pelo promitente, ndo se tratando de um célculo abstrato de reparacae do dano sofrido pelo promitente-alienante. Na hipotese de ser o promitente (aquele que assume a obrigacao de contratar) quem se furta a celebracio do contrato prometido, poderé 6 prego de imobilizagio servir como mecanismo de célculo da indlemnizaczo, tendo sibendo que nse cenetuem sna as enna enter oa Promessa? Ou ace 7 ae tias entregues a promitente vendedora pela contraparte que nao assume a obrigacio de comprar a coiea tcf Ac RE 28.10.2004), podemos aplicar direta ou analogicamente ao deeronton de imobilizagao» 0 regime do sinal? No sentido de que a quant ‘ignado «prego: beneficiério da promessa é um equivalente funcional do Gral wae noe Pele aplicar-se 0 respetivo regime, isto € obtigacdo de restituigay aaa gle de incumprimento pelo promitente, eft. GRAVATO MoRals, 2008, 39 900 oe ‘Ao contraente nao pro ANA AFONSO (membro do CEID-CRCFL) Antigo 412." Transmissao dos direitos e obrigagées das partes 1. Os direitos e obrigagdes resultantes do contrato- exclusivamente pessoais transmitem-se aos sucessores 4, Promessa as partes, 86 Vv se a Bi ee een a eeda anotacio: sete ntasio? Bible éncia anotacio 3) Juss io ao preceito (anotacso Comentd : antes: Traballios preparatérios: Nao havia preceito equivalente no Cédigo i Antecnd r missibilidade da transmissao da posigao contratual dos promitentes Seabra. * Grias reservas, Os trabalhos preparatérios, a cargo de VAz SERRA, constam susie °76, 1958, pp. 68s. A redagao atual resulta das alteragées introduzidas ODL n2 379/86, de 11/11 : or erafia: Va. referencias bibliograficas da anot. ao artigo 410. : a déncia: Ac. RC 21.03.2013 (616/08), www.colectaneadejurisprudencia.com. Jursprudénc dispositivo veio resolver a dtivida de saber se 0 contrato-promessa deveria A so set tido como um contrato intuit personae, isto 6, em que a pessoa concreta da ae eaparte 6 essencial para a decisdo de contratar. A regra que aqui se consagra é a Trensmissibilidade das posigdes contratuais dos promitentes, quer inter vivos fn® 2) quer mortis causa (n° 1). “ Com a ressalva dos direitos e obrigag6es que tenham indole exclusivamente «soal, a morte do(s) promitente(s) nao determina a caducidade do contrato, transmitindo-se a posicao contratual aos sucessores. Considera-se que tem cardcter jntuitu personae a promessa de trabalho e a promessa de prestagao de servigos, caso em que contrato-promessa se extingue automaticamente com a morte. Os efeitos da promessa unilateral gratuita também sao considerados intuitu personae e como tal insuscetiveis de transmissdo (em sentido diverso, cfr, ANTUNES VARELA, 1989: 59). A promessa de arrendamento e de sociedade podem ou nao ser celebradas em fungao da pessoa ou qualidades pessoais, nao devendo partir-se, como regra, da intransmissibilidade da posigo contratual resultante do contrato-promessa. A indole «exclusivamente pessoal» dos direitos e obrigagdes emergentes do contrato-promessa nao se define por contraposigao a patrimonial: os direitos e obrigagdes podem ter natureza e contetido patrimonial e a obrigacao ter sido assumida intuitu personae. As regras gerais que regem a transmissao da posicao contratual por ato entre vivos 40 as que resultam dos artigos 424.° e ss. A modificagao subjetiva do contrato depende do consentimento da contraparte, isto é, do contraente cedido, que tanto pode ser prestado antes como depois da celebracao do contrato de cessao. Por ‘orca do artigo 425.°, a cessao da posicao contratual de um dos promitentes deve observar a forma exigida para a celebracao do contrato-promessa. A clausula frequentemente aposta a contrato-promessa mediante a qual se permite que o mG Prometido seja celebrado pelo promitente-adquirente ou por quem este ndicar nao constitui cessao de posigéo contratual, mas sim cléusula para ra oe A finalidade visada ~ autorizar a assungio dos efeitos negociais contin 7 a fs oe cane que outorga ° cone anes ~ & todavia, Apliomge ace. transmissao respeite apenas a0 lado ativo ou ao lado passivo, ’ Tespetivamente, os artigos 577.° e $s. ou 595." e ss. Este ANA Ag AFONSO (membro do CEID-CRCFL) 87 oComentéro ao Codigo Ciel Artigo 413° icdcia real da promessa go de direitos reais sobre beng onstitui¢ reitos re aa tribuir eficdcia real, mediante ssa0 OF sa de transmi Tea Se a registo, pode évei veis sujeitos i jméveis, ou moveis sujeitos. af . declaragao expressa e inserigad NO regis 2 salvo 0 disposto em lei especial, dev x : “atrato prometido, é documento particu! ar autenticado a prom ssa 7 7 i porém, quando a lei nao exija essa forma para 0 contrato P! rometido, é bas i i da parte que se vincula cecumento particilar com reconheciment da assina| ia dap i auesev ie setmbas, consoante se trate de contrato-promess? uni e constar de escritura piiblica ou de oy que as partes atribuam eficdcia real Sumario da anotagao: 8 ‘Antecedentes, Trabalhos preparatérios {anotagao 1) Bibliografia (anotacao 2) Jurisprudéncia (anotacao 3) Comentario ao preceito (anotacao 4) 4 Antecedentes: Trabalhos preparat6rios: Nao havia preceito equivalente no CC67. Dos trabalhos preparatérios foi incumbido Vaz SERRA (BIMJ, n.° 76, 1958, pp. 6 © ss.) ‘A redacio atual resulta das alteracdes introduzidas 4 versao originaria pelo DL n° 379/86 e pelo DL n° 116/2008. 2 Bibliografi: Vd. anot. ao artigo 410." e JaRDIM, MONICA, Efeitos substantivos do registo predial -terceiros para efeitos de registo, Almedina, Coimbra, 2015 (reimp.); MESQUITA, HENRIQUE, Obrigagdes reais ¢ énus reais, Almedina, Coimbra, 1997; PROENGA, José CARLOS BRANDAO, Ligdes de cumprimento e ndo cumprimento das obrigagdes, UCE, Porto, 2017; «Para a necessidade de uma melhor tutela dos promitentes-adquirentes de bens iméveis (maxime, com fim habitacional)», CDP, n.° 22, 2008, pp. 3 a 26; SeRRA, CATARINA, «O valor do registo provisorio da aquisigao na insolvéncia do promitente-alienante», CDP, n.° 38, 2012, pp. 58 a 67; VASCONCELOS, PEDRO PAIS De, «O efeito externo da obrigacao no contrato-promessam, SI, 1983, + 3. 3 Jurisprudéncia: Acs. STJ 29.11.2016 (7046/06.3TBVEX L1.81), 4 fala (1392/05.0TBMCN.P1S1) e RP 15.12.2016 (3855/148°BMAL PD ee 1hO2 2018 4 Por rea, 0 contato-promessa tem mera eficcia obrigacional fi que a vinculacao dele resultante s¢ a ‘i |, © que significa < e limita as partes, isto &, os seus efeitos nao so oponiveis a terceiros. Nas hipstese: i s S previstas nes transmissao ou constituigdo de direitos reais sobre imovain ens Promessas de registo) desde que sejam respeitados os re be forma conforme prescrito no n° care eficicia real. Neste ca80, 9 posigio das te este ra pode ser thempioe prmiteneconprator on seen PEIN ferectos. Ans pee poseilidede de cone contador em contrato-promessa com eficderg tT” Pot P Por 0 seu direito a um terceiro que faicdcia real tera a do promitente-alienante, podendo pedir a execucio e adquira a coisa A faculdade de as partes conferiem eficicia real Retingese portant aguelos que tenham como objeto esp fea We celebram oe ceed am sobre uma certa catego: i ‘ransmissdo iegistvely,Ineluem-se, pois os dition eas de gore pro ora de bens, os « Rabitato, super ce ervidio, habitagio petoica ou turt ste) “Suftuto, uso see gts movers ou maveis suetos a regsto, ea hipoteea fo ite icidam #ficam exclutdos visto nio se aplicarem a bens sujet eS direitos, Suleitos a registo) ‘specifica da 'S promes: 88Artigo 413." eficdcia real nao pode operar por declaragao técita, tendo de fazer- 0. de manifestagao da vontadey (artigo 217.%, n.° 1, 1.” parte). cr utilizada a propria expressio «eficdcia real» ou outras que revelem ‘: imediatamente essa intengdo (0 contrato é oponivel a terceiros ou tem gira ata, por exemplo). As declaragdes negociais terao de ser emitidas pela : vno n° 2; escritura ptiblica ou documento particular autenticado, -xija essa forma para o contrato prometido, ou simples documento © forma mais solene nao seja exigida para o contrato definitive. wrando caso, impde-se a observancia de uma formalidade adicional: © ‘assinatura da ou da(s) parte(s) vinculada(s). Acresce a inscrigao .gisto como requisito de atribuigao de eficdcia real \scrigdo no registo, 0 contrato torna-se inalados, 0 contrato terd apenas puigao de «meio dire Aateil “se po" poder’ S fica forma prese jo a lei e lar, quand quand particu Neste Se ecimento da fo contrato-promessa no re [artigo 2°, no 1, do CReg?]. Com a gponivel a terceiros. Se faltar um dos requisitos eficécia obrigacional. ‘efieacia real fortalece a posicéo dos promitentes: reitos pessoais ou reais posteriormente constitufdos a disposicao ulterior da coisa é nula ou ineficaz em relagao go promissario. A perspetiva mais correta é a que afirma que a oponibilidade erga omnes da promessa determina a ineficdcia dos atos realizados em sua violagao (cfr. HeNRIQUE Mesquita, 1997: 255-256). O promitente-vendedor continua a ser 0 proprietério da coisa, pelo que a alienacao a que proceda nao é nula, posto nao constituir venda de bens alheios. O promitente adquirente tem uma posigao fortemente tutelada, nao Ihe so oponiveis, ou seja, sao ineficazes perante ele, ulteriores atos de disposicao do objeto contratual, podendo fazer reconhecer 0 seu direito & aquisico da coisa e constituir-se como seu titular em agao de execucio especifica. Esta acao deverd ser intentada contra 0 promitente ou contra © promitente e o terceiro (contra quem seja formulado pedido de restituigao ow entrega da coisa). Apesar da eficacia real (rectius, eficacia contra terceiros), 0 direito do promitente nao perde a sua natureza crediticia ou obrigacional ~ 0 registo ndo modifica a natureza do direito inscrito, apenas Ihe amplia os efeitos -, ser4 pois um direito de crédito «fortemente tutelado». Neste sentido, cfr. também PEDRO Pals DE VASCONCELOS, 1983: 22-23; ALMEIDA Costa, 2001: 49; CALVAO Da StLva, 2017: 17-18; Gravato Morais, 2009: 63-64; MENEZES LEITAO, 2018: 244-245; BRANDAO PROENGA, 2017: 423-424. Em sentido diverso, consideram que a atribuigao de eficacia real & promessa cria um direito real de aquisigao GALVAO TELLES, 1997: 149, e MENEZES Coxpeiro, 2014: 446, °. InBisto provis6rio da aquisigao de um imével (artigo 47.° do CRegP) que tem por titulo a declaracao de celebragao de um contrato-promessa com eficacia obrigacional nio Jhe confere eficdcia real. Assim, nao obstante o direito inscrito prevalega em a fat Posetiotes direitos incompativeis que assentem em titulo dispositivo do eeecuea aoe ne é come a terceiros que tenham legitimidace para requerer a do a bem, ou Sea, no Prevalece perante atos praticados contra a vontade jah vias emente sustentado por MONICA JARDIM, 2015: 799 e ss., que IS T2018) i seguido na jurisprudtencia Acs, ST} 11.02.2015, 29.11.2016 e RP trian a Ra Nusa Fine LIVE, als au, os efeitos do registo provisério adguirente orn limitando-se a faciltar a prova de que o terceiro Braspno Deon 2 promessa e teria agido com intengio lesiva. Cfr. também permite supers eo -218, e200 4. A inscrigio no registo provisério nao CRE deme alta dos requisitos especialmente previstos no artigo 106.’ do 2 reese ea ques pudesse considerar vedada 20 administrador de insolvéncia primento do contrato. Cfr. Ac. ST) 12.05.2011 e correspondente reconht 08 seus direitos prevalecem sobre quaisquer dir sobre o mesmo objeto. Discute- a goComentario ao Codigo Civil » suma, reconhegam-se-lhe efeitos mais anot, de CATARINA SERRA, 2012: 52 € 8: Er reconhegam ju menos amplos, o certo é que o FeBisio provisorio de contrabo rams nao se equipara ao registo do ‘ontrato-promessa com eficacia real ‘Atendendo a que o contrato de oPandamento tem meros efeitos obrigacionais, nsmissao ou constituigao de direitos reais sobre imovel, nao parece ser de admitir a atribuigao de eficacia real ao contrato-promessa de arrendamento jeito a registo, 0 que ocorre quando 0 contrato de arrendamento tem prazo de rior a seis anos [artigo 2°, n2 1, al. m), do CRegP]. Neste ‘2008: 315, Em sentido diverso, ANA PRATA, 1994: D011: 302, que propugna uma correcao teleol6gica direitos pessoais de goz0- nao opera a trar duragao inicial supe sentido, ver GRavaTo Morals, 608-609, e NUNO PINTO OLIVEIRA, da letra da lei de modo a incluir os [ANA AFONSO (membro do CEID-CRCFL) SUBSECCAO IIT Pactos de preferéncia Artigo 414.° Nogo O pacto de preferéncia consiste na convenci Op: incis 30 pela qual alguém assume a obrigagio de dar preferéncia a outrem na venda de “eterminada coisa, Sumario da anotacao: ‘Antecedentes, Trabalhos preparatérios (anotacao 1) Bibliografia (anotacio 2) Jurisprudéncia (anotagao 3) Comentério ao preceito (anotagao 4) Antecedentes: Preceito novo (cfr, porém, on? 0 1568" Trabalhos preparatorios: aiap ia SrRRA, A ve to 1568," do Cédigo de Seabra) peeitqaine ner , «Obrigagio de Preferéncia», BMJ, Bibliografia: GUEDES, ANTONIO AGOSTINHO, O Exercic Publicacdes Universidade Cat6lica, Porto, a0 tA Nar do Direito de Preferéncia, Preferéncia, Publicagdes Universidade Catolica, Porto, 1995; 4 uridica do Direito de Obrigades Reais e Onus Reais, Almedina, Coimbra, 1990; RSUITA, HENRIQUE, Obrigacao de Preferéncia, Coimbra Editora, Coimbra, 1990; Cc Barata, LacERDA, Da Vasco LOno, Estudos Juriticos Il, Estudos de Direito Civil Comersiyp cee XAVIER, Responsabilidade do Terceiro que Coopera com 0 Dev dor ne Criminal, «Da ; cto ide Preferéncian, 2. ed., Almedina, Coimbra, 1985 pp, yee Olas80 de um 1 Vantin Antunes, igo Civil Anotado, vol. I (com a cola. te pane Lima, Pines / 4 ed, Coim ia 8 tora, Coimbra, 1987; VARELA, J. ANTUN RUE Mesquita), Gera, vol 10" ed Almedina, Coimbra, 2000; TELLES, T Gauwace Taasees em Obrigagoes, 7" ed, Coimbra Baitora, Coimbra, 1997; e Manual dos Cop eo 88 de Direito Civil, vil, ‘Almeding, Coimbra, 26; eae A. Menez} sha id Ofna, vol, Med Almedina, Co imbra, 2017; Rey, NRE Direito wa BI Tanto Convencion, Civitas, Madrid, 1997; D'ORazi, Mario, Dein, SO Feu, 0 folontaria, Giuffré Ed., Milo, 1950; PULEO, SALVATORE, tae Prelazione OE potestativ;situazione delle fatispecie), Milao, Giuffré Ed., 1959, pp. 175-240; SaNT-ALARY- (ine coninNe, Le droit de préemption, LGDJ, Paris, 1979; ScHURIG, KLAUS, Das “Hou cit im Privatrecht, Duncker & Humblot, Berlin, 1975, vor cit Acs. ST] 17.12.85 (BM], n° 352, pp. 352¢ ss.), 28.07.87 (BMI, n.° 369, JH eye ss.), RP 11.03.96 (CI, XX1, tI, pp. 188 e s5.), RC 19.11.96 (CJ, XXL t. V, pp 13 ess.), RC 19.01.2016 (417/2010.2TBOHP.CL). PP weceito prevé a constituigao de direitos de preferéncia por contrato; este ) prece c ‘ IO Por bilateral ou unilateral, consoante desencadeie a constituigao de obriga~ poe et para 0 preferenie-a oneroso ou gratulio, consoante existe ou m0 Sintrapartida por parte do preferente. Na verdade, é perfeitamente possivel que dois ‘ou mais contraentes se obriguem reciprocamente a dar preferéncia um(ns) sols) outro(s) na celebracao de certo contrato, como também sera possivel que preferente aceite pagar certa quantia, ou satisfazer outra contrapartida, como correspetivo do direito de preferi Os direitos de preferéncia criados por contrato sio normalmente designados por direitos convencionais, atendendo ao facto de a sua fonte ser uma convencao, mas também é convencional o direito de preferéncia constituido por testamento, nos termos do artigo 2235.", ou 0 previsto nos estatutos de uma pessoa coletiva (em estatutos de sociedades comerciais, p. ex.). Apesar de este preceito se referir apenas & venda, deve ser lido em conjunto com o artigo 4232 II, Embora a lei nao o refira expressamente, é pacifico na doutrina e na jurisprudéncia que 0 direito de preferéncia é exercido em paridade de condigdes com a oferta de terceiro (GUEDES, 2006: 86 e ss.); direitos de aquisicdo prioritaria exercidos em condigées distintas das oferecidas por terceiro (em regra menos onerosas), ainda que licitos ao abrigo da liberdade contratual, ja ndo s4o verdadeiros direitos de preferéncia, pelo que nao Ihes poderd ser atribufda eficdcia real nos termos do artigo 421.° O pacto de preferéncia nao limita a liberdade de contratar do sujeito passivo (exceto para os que veem na obrigacao de dar preferéncia uma prestagao de facto negativo); 0 sujeito passivo conserva a liberdade de celebrar ou nao o contrato objeto da preferéncia, mas, uma vez tomada a decisao de celebrar esse contrato, e declarada pelo preferente a vontade de preferir, 0 sujeito passivo fica obrigado a contratar com 0 preferente; assim, 0 pacto de preferéncia (e o direito de preferéncia em geral) limita a liberdade de escolher 0 contraente (GuEDES, 2006: 84 e ss.). Nesta Perspetiva, 0 pacto de preferéncia tem uma fungao preparatéria de um outro contrato (0 contrato projetado), visa a celebracao de um contrato futuro e tem por objetivo possibilitar ao preferente a realizacao desse contrato. Sendo a preferéncia estipulada para a venda, o pacto nao limita a liberdade do Sujeito passivo de dispor do bem de outras formas, nomeadamente celebrando Sutros contratos a ele relativos, ainda que isso implique a extingao do direito de Preferir; assim, o Sujeito passivo poderé destruir o bem, celebrar contratos de locacdo ou de arrendamento, doar ou trocar o bem, sem incorrer em qualquer ao Abilidade, @ menos que o prdprio pacto de preferéncia contenha limitagdes Toone destas faculdades, naturalmente. A consideragao deste facto podera na vend a Lit alguns casos, a consagragao do direito de preferir ndo apenas cintatoe (e na dagao em cumprimento, eventualmente) mas ainda em outros (cfr gnoy fue Seiam compativels com o exercicio de um direito de preferéncia I mk a9 artigo 42 ; ‘ > nacional I, fiseutida a natureza juridica do pacto de preferéncia. Na doutrina » ha quem sustente que se trata de um pacto de inalienabilidade, do 91Comentério ao Cédigo Civil ARATA, 1990: 150 € SS. LerrAo, 2017: prudéncia, porém, referindo-se convencionais de preferéncia em geral), ns um direito ao contrato verificadas certas 5), circunstancias estas que alguns autores Ses em sentido técnico, assim vendo no ral) sujeita a uma condicao suspensiva nsivas) de o sujeito passivo querer (0 contratar (B qual emerge um dever de na a e da nossa juris 357); a maioria da nossa doutrin preferéncia que o preferente ter CorvetRo, 2016: 534- Ghegam mesmo a classificar como condics preferéncia uma promessa (unilate pacto de Fomplexa (ou sujeita a duas condigdes suspe 1 preferir (VARELA, 2000: 377; TELLES, 1997: 163) vender e de o preferente declara ‘Ke correntes mais recentes vao no sentido de configurat 0 pacto de preferéncia camo um acordo que desencadeia a constituicao de um direito potestativo a favor do preferente no caso de 0 sujeito passive ‘decidir celebrar 0 contrato objeto da proferéncia em certas condigdes com certo tercelroy direito potestativo esse que, uma vy exervido mediante a declaragao de preferéncia, constitu ne esfera do sujeito passivo um dever de contratar com o preferente nas ‘mesmas condigdes ajustadas Pom aquele terceiro (MEsquiTa, 1990: 212 e ssxj GUEDES, 1999: 135 e ss; GUEDES, 006, 340 e ss.); esta corrente admite mesmo a execusa0 especifica da obrigagao de contratar em caso de incumprimento por parte do sujeito passive: De todas as teses mencionadas, a que qualifica 0 pacto de preferéncia como 0! pacto de inalienabilidade deve ser recusada liminarmente, por contrariay frontalmente 6 diteito positivo, nomeadamente este preceito (que refere uma obrigagao de dar preferéncia), e, principalmente, o regime estatuido no artigo 1028.° do CPC, na parte em que prevé a adjudicagao do bem ao preferente, a requerimento deste, peo sujeito passivo nao celebrar o contrato projetado nos 20 dias seguintes a declaracao de preferéncia. Quanto 2 tese da promessa condicionada, para além da dificuldade em, qualificar Como condiges em sentido técnico decisdes livres de cada uma das partes cevolvidas (decidir vender e decidir preferit, ou seja, comprar), cria duividas inextricdveis sobre o contetido da obrigacao de dar preferéncia, pois que a mesma parece estruturar-se na proposi¢ao «venderei ao preferente (1) se decidir vender e Fi) se o preferente decidir compram, 0 que nao parece configurar um verdadeiro dever juridico. Para uma descri¢ao detalhada e respetiva apreciagao critica das varias concegdes sustentadas pela doutrina nacional, bem como das doutrinas italiana e francesa, cfr. GuEDES, 1999. IV. 0s direitos convencionais de preferéncia, mesmo quando gozem de eficdcia real, diferem dos direitos legais de preferéncia em aspetos importantes (MESQUITA, 1990: 187 e ss.; GUEDES, 2006: 254 e ss.). ener ieh eprparos legais eee a venda ou dacao em cumprimento, ee as ar respectivo a aquisi¢ao de um direito real» fescua 1 191). Diferentemente, 0 artigo 423.” permite a celebracao de actos de preferéncia endo por objeto compra e venda ou «outros contratos» ”n preferéncia; significa isto que através de um pacto de preferéncia «pode estabelecer-se um direito de preferéncia em relaga um contrato de arrendamento ou aluguer, de edigio de uma obra intelect nde empreitada, de fornecimento, de agéncia, de cessao de uma posica wana (Mesouria, 1990: 193, nt. 114). Ou seja, a preferé a erenal pode aubeeiead pe oriutna scan efietela tranilativarie preferéncia convencional pode referi cia translativa. Além disso, 08 dine 7 legals de preferéncia tém sempre eficécia «em relacio a prelagco, : negocio ° ugh opor-se [...] a quem realize, com 0 obrigado a elas sujeito», ao passo que as preferéncias «de origem ao pacto de (aos direito parecem admi circunstancias ( 2Artigo 415.° negocial, produzem apenas, em principio, efeitos inter partes. Se, por conseguinte, o vinculado a preferéncia realizar com um terceiro 0 negécio a esta sujeito, sem cumprir a obrigacao que assumiu para com o preferente, este ndo dispoe de qualquer direito contra o terceiro» (Mrsqurta, 1990: 193-194), Esta regra relativa a preferéncia convencional nao é, porém, absoluta. O artigo 4212 do CC permite que as partes possam atribuir «eficécia real» ao direito de preferéncia por elas criado, possibilitando ao seu titular a oponibilidade a terceiros do direito assim constituido nos termos acima descritos, Ainda assim, a atribuigao de «eficdcia real» a preferéncia convencional nao cria, para esta, um regime idéntico ao da preferéncia legal, Com efeito, o direito de preferéncia legal constitui-se sempre que 0 vinculado & preferéncia projete realizar 0 contrato sujeito a preferéncia com certo terceiro; 0 mesmo direito constituir-se-4 ainda que o preferente nao tenha exercido 0 seu direito numa alienacao anterior (ou em alienagdes anteriores), isto porque 0 adquirente fica, por sua vez, vinculado a preferéncia legal (MEsQuITA, 1990: 196-197). Alei liga a prelacao a uma certa situacao juridica que pode nao ser afetada por alienagdes sucessivas, como a situacao de proprietario confinante, comproprietario, de proprietario onerado com uma servidao de passagem, de arrendatério, etc. Ao contratio, o direito de preferéncia convencional, ainda que dotado de eficacia real, esgota-se com a primeira alienagao, pois uma vez que o pacto apenas cria direitos e obrigagdes entre as partes (artigo 406.°, n° 2), 0 preferente nao pode opor ao novo proprietario o seu direito. Com efeito, se o preferente nao exercer 0 seu direito na primeira venda «este extingue-se e ndo renasceré em relagao a uma nova venda que 0 adquirente do imével venha a fazer ulteriormente» (MESQUITA, 1990: 197). ANTONIO AGOSTINHO GUEDES (membro do CEID-CRCFL) Artigo 415.° Forma E aplicavel ao pacto de preferéncia 0 disposto no n.° 2 do artigo 410.° Sumério da anotagao: Antecedentes. Trabalhos preparatérios (anotacao 1) Bibliografia (anotacao 2) Jurisprudencia (anotagao 3) Comentario ao preceito (anotagio 4) Antecedentes: Preceito novo. Trabalhos preparatorios: anteprojeto: SERRA, A. Vaz, “Obrigacao de Preferéncia», BMJ, n.° 76, 1958, pp. 131-288. Bibliografia: Lima, Pixts / VARELA, ANTUNES, Cédigo Civil Anotado, vol. I (com a colab. de HeNRIQUE MEsquita), 4.” ed., Coimbra Editora, Coimbra, 1987; VaReta, J. ANTUNES, Das Obrigacaes em Geral, vol. I, 10.* ed., Almedina, Coimbra, 2000; TeLLts, I. GaLvAo, Direito das Obrigacées, 7. ed., Coimbra Editora, Coimbra, 1997, © Manual dos Contratos em Geral, 4.’ ed., Coimbra Editora, Coimbra, 2002; Costa, M. AMutDA, Direito das obrigacées, 12.° ed., Almedina, Coimbra, 2009; CoRDEIRO, A. Menezes, Tratado de Direito Civil, VII, Almedina, Coimbra, 2016; LerrAo, L. MeNEzES, Direito das Obrigagaes, vol. 1, 14.* ed., Almedina, Coimbra, 2017. Jurisprudéncia: Ac, ST) 11.02.2014 (6723/09.1TVLSB.L1S1).Comentario ao Cédigo Civil 1. Cfr. anot. ao artigo 410.° IL. A aplicagio do disposto no artigo 410." n.° 2, a0 pacto de preferéncia exige faptagoes resultantes da diferente natureza dos dois contratos. .ssa respeitante a celebracao de contrato». enha por objeto contrato»; ou seja, na algumas ad Em primeito lugar, a expressao «prome: deve ser entendida como «preferéncia que t preferéncia nao esta em causa uma promessa de contrato, mas sim a atribuicao de uma prioridade na celebragio de certo contrato (ou certos contratos), que, deste vhodo, constitu nao o «contrato prometido» mas antes 0 «contrato projetadon, 6 qual, inclusivamente, pode nem chegar a ser celebrado, Consequentemente, e em segundo lugar, é a forma legalmente exigida para 0 contrato objeto da preferéncia que ira determinar a forma do pacto de preferéncia, de acordo com as regras estabelecidas no artigo 410, n.° 2. Se a lei exigir para o contrato objeto da preferéncia documento particular ou auténtico (cfr. artigo 363.°) entao 0 pacto de preferéncia terd de revestir a forma de documento particular (ou outro mais solene), sob pena de nulidade (artigo 220.) Finalmente, e ainda segundo 0 artigo 410°, n.° 2, sempre que apenas uma das partes se vincule a dar preferéncia (para usar a definicao legal), bastard a sua assinatura para a validade do contrato. Nos casos em que as preferéncias sejam ero necessarias as assinaturas de todas as partes que se obrigam de quotas reciprocas entao si a dar preferéncia (tal ser 0 caso de preferéncias reciprocas na alienagao sociais, por ex.). Esta solueao do artigo 410., n.° 2, ndo pde em causa a natureza multilateral do negécio jurfdico que ¢ o pacto de preferéncia; isto é 0 pacto de preferéncia, enquanto contrato, 6 composto por duas ou mais declaragées de vontade, e 0 facto de apenas uma das partes se obrigar a dar preferéncia nao torna desnecesséria a aceitacdo da outra parte. Com esta solugao, a lei parece exigir forma escrita apenas para a Geclaracao do «promitente» (de quem se obriga a dar preferéncia), mas ter de existir também uma declaragao de aceitagao do «promissario» (preferente), que nao esté sujeita a forma mas que carece de prova para se poder estar perante um contrato (contra, aparentemente, Le1TAo, 2017: 243) Por outro lado, nos termos em que a norma esta redigida, esta liberdade de forma para a declaragao do preferente parece existir ainda que este se obrigue a uma qualquer contrapartida ou contraia qualquer outra obrigagao (que nao a de dar preferéncia, pois essa esta sujeita a forma). TIL Num contrato onde as partes se obriguem reciprocamente a dar preferéncia, pode acontecer que faltea assinatura de um dos «promitentes, tal como acontece por vezes com as promessas bilaterais, caso em que se colocars a questo de saber eons falta ¢ irrelevante (sendo 0 contrato valido) ou se arrasta a nulidade do importa determinar se esse contrato nulo é contrato; nesta segunda alternativa, passivel de redugao ou conversao. Ko contrério do que acontece para © contrato-promessa, nao hé jurisprudé sobre esta questao relativamente ao pacto de preferéncia. prudence ‘A solucao da validade do acordo parece ser de rejeitar liminarmey © artigo 410.", aplicdvel por remissao deste artigo 415", uma vez que, segund artigo 363.", a forma escrita obriga sempre a assinatur das partes (salve age ni a assinatura a rogo ~ artigo 373."); 0 pacto de preferéneia bilateral (ou multilateral) seria, assim, nulo por inobservancia da forma legal (artigo 220.") (Corbei ane 489). Entre a possibilidade de redugao ¢ de conversao parece ser de ay 2016: segunda, uma vez que, en rigor, nao ests em causa uma iDvalidade parcial alee sree invalidade total (na falta de lei expressa, UM contrato no Pode subsistir ‘com apenas uma declaragao de vontade), ¢ por outro lado, nao se pode panite nte por violar o4a e e -| > => ncfpio de que 0 contraente signatéio se teria vinculado mesmo sem obter 0 pri ° 2 de Frgutzs) contraentels) a obrigagao de dar preferénca. Assim, parece ser de Mmitir a possibilidade de conversao nos termos do artigo 293.", provados que aa os SeuS PFESSUPOSEOS. seya {yx tONIO AGOSTINHO GUEDES (membro do CEID-CRCFL) Artigo 416.° Conhecimento do preferente 1, Querendo vender a coisa que € objeto do pacto, 0 obrigado deve comunicar ao titular do direito 0 projeto de venda e as cléusulas do respetivo contrato. 2 Recebida a comunicacao, deve o titular exercer 0 seu direito dentro do prazo de vito dias, sob pena de caducidade, salvo se estiver vinculado a prazo mais curto sao obrigado Ihe assinar prazo mais longo. sumério da anotacdo: ‘{ntecedentes. Trabalhos preparatorios (anotagao 1) Bibliografia (anotagao 2) jurisprudéncia (anotacao 3) Constituigao do direito de preferéncia (anotacao 4) Natureza, forma, contetido e efeitos da comunicagao (anotagao 5) Natureza, prazo, forma, contetido e efeitos da declaracao do preferente (anotacao 6) ‘Antecedentes: Preceito novo. Trabalhos preparatorios: anteprojeto: SERRA, A. VAZ, «Obrigacao de Preferéncia», BMJ, n.° 76, 1958, pp. 131-288. Bibliografia: GUEDES, ANTONIO AGOSTINHO, O Exercicio do Direito de Preferéncia, Publicagdes Universidade Catélica, Porto, 2006, A Natureza Juridica do Direito de Preferéncia, Publicagdes Universidade Catdlica, Porto, 1999, e «Efeitos da Declaracao de Preferéncia - Anotacao ao Acérdao do STJ de 13 de Dezembro de 2000», Estudos Dedicados ao Prof, Doutor Mario Jrilio de Almeida Costa, UCE, Lisboa, 2002, pp. 17-48; Mesqurta, HENRIQUE, Obrigagdes Reais ¢ Onus Reais, Almedina, Coimbra, 1990, e «Anotacao ao Acérdao do ST] de 23 de Junho de 1992», RLJ, ano 126.", 1993-1994, pp. 52-64 e 81-86; BARATA, LACERDA, Da Obrigagao de Preferéncia, Coimbra Editora, Coimbra, 1990; Lima, Pires / VARELA, ANTUNES, Cédigo Civil Anotado, vol. 1 (com a colab. de HENRIQUE Mesquita), 4." ed., Coimbra Editora, Coimbra, 1987; Vaneta, J. ANTUNES, Das Obrigagdes em Geral, vol. I, 10.* ed,, Almedina, Coimbra, 2000; Tries, I. GALVAO, Direito das Obrigacées, 7.* ed., Coimbra Editora, Coimbra, 1997, e Manual dos Contratos em Geral, 4.° ed., Coimbra Editora, Coimbra, 2002; ALBUQUERQUE, PEDRO, «Contrato-Promessa, Procuragao Irrevogavel e Agao de Preferéncia», CDP, n° 13, 2006, pp. 9-36; Costa, M. ALMEIDA, Direito das obrigacdes, 12*ed,, Almedina, Coimbra, 2009; CORDEIRO, A. MENEZES, Tratado de Direito Civil, VIL, Almedina, Coimbra, 2016; LerTAo, L. MENEZES, Direito das Obrigacdes, vol. 1, 14° ed., Almedina, Coimbra, 2017. Jurisprudéncia: E vasta a jurisprudéncia relativa aos vérios aspetos do regime “ direito de preferéncia consagrados nesta norma, ainda que no contexto G0 direitos legais de preferéncia; indicam-se os arestos mais recentes; Acs. STJ 04.02.2014 (1359/06.1TBFAF.G1.S1), 01.04.2014 (854/07.0TBLMG.P1S1), om 2015 (1555 /08.7TBMALP1S1), 14.07.2016 (695/ 05.9TBLLE.ELS1), 26.11.2000 oF 0601 BML $1), RC 02.02.2016 (115/12.2TBPNC.C2) € 12.01.2010 (102/ 1999. ) RE 20.10.2016 (474/14.2TSFAR-E1) @ 22.10.2015 (2184/12.6TBPTM.E1), RP 95igo Civil Comentario ao TVLSB.L1-7), 25.05.2010 02.2013 (997 / 12.81 z sa/20 2015 (1275/12.8TBCBR 640/09.9TBVER.PI), B oe 5 /2002.L1-1), RC 23.06 16.05.2014 (34 Q LSB-7) € 23.03.2010 (15: (229/10.3YR! cD. A nossa lei nado contém ne! 2 donstituigao do direito de pref i a : ue de 2 com essa constituigao, ainda q) aie Na verdade, 0 objetivo ‘da comunicagao ¢ informar © preferente de que foi ajustado 6 negdcio projetado com terceiro em certas condigoes & de que ele (prterete) node exercer o seu direito n idigdes; se 0 vinculado & preferencia PYforma o preferente de que pode exercer ito enti esse ieito jase aveititait, © 86 pode ter-se constituido quando ¢ sujeito passivo da preferéncia se decidiu a contratar em certos termos; antes dessa decisdo, 0 preferente nao tem qualquer direito relativamente ao sujeito passive (Guenes, 2006: 341 e ss.; Mesquira, 1990: 203-204). Diversamente, MESQUITA (1990: 211) sustenta que © direito de preferir se constitui na sequéncia da comunicagao levada a cabo pelo sujeito passivo, solugao que parece nao ser de “cother sob pena de o exercicio do direito ito passivo de contratar em de preferéncia ficar dependente nao da decisao do sujel s certos termos mas do regular cumprimento do dever de notificar, dever esse que ce constituiria, afinal, antes do préprio direito de preferéncia; por outro lado, ainda que 0 sujeito passive nao cumpra o dever de notificar, parece que o preferente nao est impedido de exercer o seu direito desde que tenha obtido conhecimento do projeto de contrato por outra via (GUEDES, 2006: 255 e ss.). O que parece nao ser de aceitar a tese de que o direito se constitui com a alienagao 4 terceiro, tese largamente difundida entre a jurisprudéncia, mesmo & mais recente (ainda que suportada em doutrina do século passado), € desenvolvida no contexto dos direitos legais de preferéncia; esta tese, aplicada ao pacto de preferéncia com Shedcia obrigacional, teria como consequéncia que o direito de preferir s6 se constituiria no caso de alienagao a terceiro, ou seja, constituir-se-ia por forga do mesmo facto que tornaria impossivel o seu exercicio, 0 que nao faz 0 menor sentido. ihe caracterfsticas tipicas da preferéncia implicam que o preferente tenha a possibi- lidade de celebrar 0 contrato objeto da preferéncia em detrimento de um terceiro concreto e nas mesmas condicdes acordadas com este. Deste modo, é essencial a existéncia de um terceiro interessado em contratar com o vinculado a preferéncia @ de um projeto de contrato que satisfaca este tiltimo para se poder falar em preferéncia, pois sao estes elementos que vao permitir concretizar os termos ¢m Gue 0 sujeito passivo deverd contratar com o preferente caso este declare que pretende exercer 0 seu direito. Esta decisao do vinculado & preferéncia terd de se materializar em factos cognos- civeis e objetivos, sendo necessério, por isso, que 0 sujeito passivo pratique um qualquer ato que exteriorize uma decisao detinitiva de celebrar o contrato objeto da referencia reo Heretip Bonet © pressuposto constitutive do direito Oeil reba ak pate on contratar mas a prépria decisio em si, tal decisao de contratar 6 apenas uma coher anNNaPnenbapriaie mani ac 14s uMa consequéncia ou execugdo da mesma. A decisao de contratar serd, em regra, exteriorizada pelo sujeito passi és da denuntiatio, mas poderé sé-lo através de outros Send der eteetold ; utros atos, como uma declaracao do sujeito passivo nesse sentido dirigida ao terceiro ou a outra pesso slebracao de um contrato-promessa, de um pacto de opgai elie seria aorece projetado, ainda que tais atos mos sail pnnunny ay seah pupae inente invélides (em print Pos sam no caso concreto, ser formal ou substan- Seaidiit biakecce cate eito, uma vez que ests em causa a decisao ja mesma, as vicissitudes dessa execugao S40 nhuma norma onde esteja expressamente prevista orma parece poder ser réncia. Apenas esta n forma indireta. relacionad: 96Artigo 416." jo do direito irrelevantes para a produgao do efeito juridico ligado & constituica consciente e de preferéncia, desde que a decisao de contratar tenha sido livre, verdadeira. Salvo para quem entenda que 0 pacto de preferéncia con ivo um simples dever de nao contratar (cfr. anot. ao artigo 414.°), parec éncia (pela decisao de alienar), a obrigacao titui a cargo do sujeito arece pas que constituido o direito de prefer do sujeito passivo de contratar com preferente fica apenas dependente de uma declaragao positiva deste, pelo que 0 mesmo sujeito passivo nao podera recuar na sua decisio; este aspeto é particularmente claro nos casos em que é executada a denuntiatio, uma vez que, através desta, 0 sujeito passivo exterioriza a sua decisao e elimina qualquer diivida a respeito da existéncia dessa mesma decisao (GUEDES, 1999: 101 € ss.; MesQuita, 1990: 212-213; GUEDES, 2002: 27 e ss.; GUEDES, 2006: 540 e ss.; ALBUQUERQUE, 2006: 22). Uma parte significativa da nossa doutrina (acompanhada por uma parte também significativa da jurisprudéncia) sustenta que a comunicagao deve ser qualificada como proposta dirigida ao preferente, pelo menos nos casos em que aquela revista a forma exigida para 0 contrato projetado. Porém, esta qualificacao nao tem qualquer apoio na letra da lei nem se percebe qual a sua utilidade no regime do instituto; pelo contrario, a regra relativa a forma da denuntiatio e 0 regime da notificacao judicial para preferéncia apontam noutra direcdo (para uma andlise critica desta concegao cfr. GUEDES, 2006: 427 e ss.). A funcao da denuntiatio parece ser a de permitir que 0 preferente tome conhe- cimento de que o sujeito passivo pretende celebrar 0 contrato objeto da prelacao e das condicées ou clausulas do respetivo projeto de contrato, para que o mesmo preferente possa decidir se pretende ou nao exercer 0 seu direito. Com efeito, a constituigao do direito de preferéncia depende de uma decisao do sujeito passivo, sendo este a primeira pessoa a ter nogio desse facto, logo, a lei obriga-o a avisar 0 preferente dessa decisao e dos termos em que ela serd executada, para que 0 preferente, enquanto principal interessado nesses factos, saiba que o seu direito se constituiu e as condigées que terd de respeitar no caso de o exercer. A imposigao ao sujeito passivo de um dever de comunicar destina-se, assim, a tornar mais simples e menos oneroso 0 exercicio do direito de preferéncia. Na verdade, para além da letra da norma apontar claramente para um dever de comunicar, a nossa lei nao impée qualquer forma especial para a comunicacao, assim permitindo que a mesma possa ser feita verbalmente. Ora, uma vez que a lei nao obriga a que o pacto de preferéncia acompanhe a forma do contrato projetado, se a intencao do legislador fosse impor ao sujeito passivo um dever de realizar uma proposta, a lei deveria ter consagrado expressamente um dever de respeitar a forma exigida para 0 contrato projetado, sob pena de nulidade. Por outro lado, mesmo quando a comunicagao ¢ efetuada pelo obrigado a preferéncia mediante recurso ao processo especial de notificacao para preferéncia, nao s6 a lei nao liga a celebragao do contrato projetado a declaracao do preferente (que seria 0 caso se a comunicagao fosse proposta, caso em que a declaracao do preferente seria aceitagaio) como, bem ao contrario, refere a necessidade de celebracao posterior do mesmo (artigo 1028.°, n.” 2, do CPC Em suma, a tese correta parece ser aquela que vé na denuntiatio uma simples declaragao de ciéncia através da qual 0 sujeito passivo da a conhecer ao preferente que 0 seu direito se constituiu e as condigdes em que o mesmo pode ser exercido, para que 0 mesmo preferente decida exercer ou nao 0 seu direito, Também a jurisprudéncia mais recente tem vindo a perfilhar este entendimento.Comentdrio a0 Cédigo Civil pode, por isso, ser feita vente por simples declaracao verbal. Para a liberdade de forma, mas quando e anto, a comunicacao deveria Ser feita sores denintvo dev cs to 2 (CONDE ote. 499); esta posicio por ee que adeno € wa PAPO Ee ata, eese que se tentou refutar acima. forma especial para a comunicagao. Esta idéneo, nomead a regra de principio Nao € exigida f por qualquer meio Menezes CORDEIRO cfr, também 0 artigo 1028., 1 1, do CPC. A lei ide jareza o que deve Ser comunicado: ¢ Proieee eee ag cléusulas do contrato projetade cao estes elementos, todos estes s senna estes que devem ser integrados na denuntiatio. A tese, ainda defendida for alguma doutrina e jurisprudéncias recentes, de que 0 vinculado a Prefer Bove comunicar os «elementos essencials da alienagao» nao ten SO prejudica claramente o sujeito passive pela incerteza que cria relative nte ao contetido da comunicagao. No limite, esta tese leva a que nenhuma comunicagao seja regular em virtude do preferente poder sempre alegar que eam omite aspetos essenciais (para si, preferente) relativos a0 projeto de venda. ‘A comunicacao deveré conter a referéncia ao po de alienagao projetada (venda, dagao em cumprimento, ou outra) e a identificagao do bem a alienar. Tratando- se de venda, a descrigao deverd ainda conter 0 preso convencionado ou os critérios Scordados para a sua determinacao ~ é este 0 projeto de venda a que alude esta forma, Nao parece necessario que a identificagao contenha uma identificagao exaustiva do bem a vender; tratando-se de imoveis, designadamente, nao parece que se deva exigir 0 artigo matricial e o nimero de registo, mas apenas o numero de policia. Por outro lado, devem ser comunicadas as clausulas do contrato projetado, todas as clausulas do contrato projetado. Outro aspeto discutido prende-se com a eventual necessid. referir a identidade do terceiro com quem 0 sujeito passivo pretende contratar. E possivel encontrar doutrina que exige essa identificagdo em todas as circunstancias (Tetuts, 2002: 236-237; CORDEIRO, 2016: 497 e ss.j MesQuiTA, 1993-1994; 61; LEITAO, 2017: 247), autores que referem essa necessidadle apenas em certos casos (LIMA h 7 VaweLa, 1987: 392; BARATA, 125 e ss.) € autores que a rejeitam em todos os casos (Gunprs, 470 e ss.). A jurisprudéncia parece inclinar-se para a necessidade de identificar 0 terceiro, pelo menos em certos casos (especialmente no direito de preferéncia do comproprietario e do inquilino). Sublinhe-se, mais uma vez, 0 facto de as teses visadas laborarem essencialmente no contexto dos direitos legais de preferéncia. No caso de pactos de preferéncia, naturalmente que as partes podem regular 0 conteido obrigatério da comunicacao, nela incluindo ow excluindo a identificacao do terceiro interessado. 7 a de estipulagao das partes em sentido diverso, nao parece que a iden- 7 oe ee aie na comunicagao (embora a cautela aconselhe : 7 m a jurisprudéncia tem tratado esta questao). Na verdade, a norma nao o exige; a norma exige apenas a co ao do c acordo a que sujeito passive e terceiro efetiv Pi municagao do completo seu direito; outros lementos ql Ie ponsben eve respeitar se pretender exercer 0 0 preferente nao relevam nesta sede, pois o prefere mente ser importantes para paridade de condigdes e nao a impor aosuieito Tena aulunelkegon preferir em 0s seus interesses ou as suas motivacdes subjetives que melhor corresponderia 4 inferesse do prefereriic en cbuhewee d idevedael Assim, parece seguro que exerce ou ndo 0 seu direito, ndo é tutelado pela lei. ee seresy pena: desiaay obrigat6rio da comunicacaey Quanto ao conteido ntifica com cl jade de a comunicacao 8.Artigo 416." Nao € necessdrio que o sujeito passivo apresente a sua comunicagao sob a forma de proposta, como também nao é necessario mencionar © prazo durante o qual tal preferéncia pode ser exercida ou convidar 0 preferente a declarar se quer ou nio preferir, pelo menos tratando-se de uma comunicagio extrajudicial. Naturalmente que, dada a natureza supletiva do preceito, os contraentes podem regular de forma diversa, ou com mais detalhe, todos estes aspetos relativos a denuntiatio. Uma comunicagao regular tem como efeito juridico 0 inf prazo para 0 exercicio do direito de preferénc desencadeia esse efeito, Caso pretenda exercer 0 seu direito, o preferente deve emitir a respetiva declaracao de vontade. Esta traduz-se num negécio juridico unilateral, pois visa a produgao de um efeito juridico, é receticia, e, consequentemente, s6 se adquire eficacia quando chega ao poder ou conhecimento do sujeito passivo (artigo 224.°, n2 1) e se tal facto ocorrer dentro do prazo definido para 0 exercicio do direito. O preferente tem oito dias de calendério para decidir exercer 0 seu direito e para fazer chegar ao sujeito passivo a sua declaracao de preferéncia. Nada impede que as partes estipulem um prazo diferente do previsto nesta norma (mais longo ou mais curto) ou, mesmo na auséncia de tal estipulacao, que 0 sujeito passivo outorgue ao preferente um prazo mais longo (¢ esse o sentido da parte final do numero 2). Dado que 0 decurso do prazo tem como consequéncia a caducidade do direito de preferir, e dado que esta é impedida por uma declaracao positiva do preferente, este efeito juridico resultant da declaracao do preferente, sé pode ocorrer quando a declaracdo de preferéncia se torna eficaz, ou seja, quando chega ao poder do sujeito passivo ou é dele conhecida. Se a declaracao chegar ao poder do destinatario depois de esgotado o prazo para o exercicio do direito de preferir esta nao chega a produzir 0 seu efeito juridico tipico e, portanto, nao impede a caducidade. Em sentido oposto pronunciou-se a RC Ac. 23.06.2015, mas a argumentacao do tribunal parece ter ignorado que, dada a natureza juridica da declaracao, os efeitos juridicos nao se produzem no momento da exteriorizagdo da mesma mas apenas com a sua rececaio ou conhecimento pelo destinatério. A lei no exige forma especial para a declaragao do preferente, a qual, por conseguinte, pode ser feita por qualquer meio idéneo, vigorando, também aqui, © principio da liberdade de forma (artigo 219.°) Na declaracao de preferéncia, é suficiente que o titular do direito expresse a sua vontade de celebrar 0 negocio projetado. Se da declaragao se inferir, por exemplo, uma nao decisdo, uma intengao de modificar os termos do negécio projetado ou uma tentativa de prolongar o prazo para o exercicio do direito, a declaragao sera ineficaz.e nao impedira a caducidade do direito de preferéncia pelo decurso do Prazo, Uma declaragao do preferente eficaz constitui 0 sujeito passivo no dever de celebrar com 0 preferente um contrato economicamente igual ao ajustado com terceiro (Gunes, 2006: 540 e ss.). Questao mais delicada é a de saber se o prete- Tente esta igualmente obrigado a contratar com o sujeito passivo; na auséncia de disposigao legal expressa nesse sentido parece que a resposta deve ser negativa, Sem prejuizo da responsabilidade do preferente perante o sujeito passivo fun dada em responsabilidade pré-contratual (Gurpes, 2006: 551 e ss.); claro que os autores que qualificam a denuntiatio como proposta entendem que a declaragao de preferéncia também vincula o preferente, seja ao contrato projetado seja a um Contrato-promessa preparatério do contrato projetado, consoante a forma adotada io da contagem do ja; uma comunicagao irregular naoComentario ao Cédigo Civil ‘ontrato projetado (cfr, a0 ¢ a forma legalmente exigida para oC omunicag Pete aos 2016: 501). por todos, CORDEIRO, 10 do CEID-C RCFL) ANTONIO AGOSTINHO GUEDES (membr Artigo 417." Venda da coisa juntamente com outras tamente com outra ou outras, por to ser exercido em relacao aquela pelo preco que sendo licito, porém, ao obrigado exigir que a se estas nao forem separdveis sem prejuizo 1. Se 0 obrigado quiser vender a coisa jun| um prego global, pode o direit proporcionalmente Ihe for atribuido, preferéncia abranja todas as restantes, le 0 direito de preferéncia apreciavel. Yi ero anterior é aplicdvel ao caso di ou outras. 2. 0 disposto no nim: “120 ter eficicia real e a coisa ter sido vendida a terceiro juntamente com outra Suméario da anotacao: ‘Antecedentes. Trabalhos preparat6rios (anotacao 1) Bibliogeafia (anotagao 2) Jurisprudéncia (anotacao 3) Comentario ao preceito (anotagao 4) “Antecedentes: Preceito novo. Trabalhos preparatorios: anteprojeto: SERRA, A. vaz, “Obrigacao de Preferéncia», BMJ, n.° 76, 1958, pp. 131-288. Bibliografia: GuEDES, ANTONIO AGostINHO, O Exercicio do Direito de Preferéncia, Publicagées Universidade Catdlica, Porto, 2006; SERRA, A. Vaz, «Anotacao a0 ‘Acérdao do ST] de 21 de Fevereiro de 1978», RL], ano 111.°, 1978-1979, pp. 249-256 258-260; Mrsquita, HENRIQUE, «Anotacao ao Acérdao do STJ de 30 de Outubro de 1980», RDES, Ano XXVII, 1980, pp. 45-71; Lima, Pines / VARELA, ANTUNES, Césdigo Civil Anotado, vol. I (com a colab. de HeNriguE Mesqutta), 4." ed, Coimbra Editora, Coimbra, 1987; VARELA, J. ANTUNES, Das Obrigacdes emt Geral, vol. I, 10." ed, ‘Almedina, Coimbra, 2000, e «Venda judicial de fracgdes sujeitas ao direito de preferéncia do arrendatério (parecer)», CJ/STJ, ano V, 1997, t. L pp. 5-11; TeLLts, I GatvAo, Direito das Obrigacoes, 7." ed., Coimbra Editora, Coimbra, 1997, e Manual dos Contratos em Geral, 4.° ed., Coimbra Editora, Coimbra, 2002; Costa, M. ALMEIDA, Direito das obrigacdes, 12.* ed., Almedina, Coimbra, 2009; CorpeiRo, A. MENEZES, Tratado de Direito Civil, VII, Almedina, Coimbra, 2016; LerrAo, L. MENEZES, Direito das Obrigacées, vol. I, 14.* ed., Almedina, Coimbra, 2017. 4 Jurisprudéncia: Acs. STJ 20.06.2013 (1043/10.1TVLSB.L1.$1) e 01.07.2014 (599/11.6TVPRT.P2.S1), RP 25.11.2013 (599/11.6TVPRT.P2), 10.02.2015 (6295/13.7TBVNG.P1) e 01.04.2014 (391 /08.5TBVPA.P1). 5 foe nao narnia, pede oxerero seu dito rlatvemente so nego Coneicamente sjstado corn tere, 0 qual abrange,algm da cols sujet & prelagdo, todas as outras incluidas nesse ne 0 rn ambito ee de preferéncia (relativo a venda do bem obj ec 0 AMBILO Primitive do i yenda jeto da prelagao) alarga-se a venda global ormero efeito da decisao do sujeito passivo em alienar o bem naquelas condigoes: Se o preferente estiver disposto a preferir na venda global (como é seu direito), Juer o problema da separabilidade ou inseparabilidade das coisas. 100Artigo 417." porém, ¢ num segundo momento, a lei atribui ao preferente a fuculdade de nao exercer direito nestes termos e, ao invés, reduzir o seu direito nestes & ‘ a preferéncia ao bem efetivamente ala sujeito; neste dtimo caso, a lei atribuii ao sujeito passivo a possibilidade de se spor avexercicio de tal faculdade, desde que a separacao pretendida pelo preferente nao seja possivel sem prejuizo aprecidvel, restando entao aquele a celebracao do negocio nas condigdes ajustadas com 0 terceiro, sem separagio das coisas. Note-se que a aplicacao do preceito s6 ocorre no caso de o vinculado a preferéncia decidir a alienagao de um conjunto de bens (incluindoo bem sujeito a preferencia) por um preco global, isto & um prego que nao resulta da mera soma de varios pregos individuais mas, pelo contrério, traduz uma contrapartida tinica por aquele conjunto de bens. O facto de, no caso de atos sujeitos a registo predial, 0 artigo 63° do CNot obrigar a indicagio de um valor para cada prédio, parte indivisa ou direito a que o ato respeitar, ndo impede a aplicagio deste preceito, uma vez que 0 facto determinante € 0 acordo ajustado entre o vinculado a preferéncia e 0 terceiro. Também a jurisprudéncia se tem orientado neste sentido. Esta norma é supletiva, pelo que as partes podem atribuir ao sujeito passivo a liberdade de vender o bem objeto da prelagao juntamente com outros bens, por um. prego global, sem que em, tal circunstancia, o preferente possa exercer 0 seu direito. Nestes casos, a decisdo do sujeito passivo em alienar 0 bem sujeito a preferéncia juntamente com outros bens, por um prego global, impede a constituicao do direito de preferir. Por outro lado, o pacto pode conter uma proibicdo, para 0 sujeito passivo, de vender 0 bem objeto da prelago juntamente com outros bens, por um prego global, sem, pelo menos, facultar ao preferente o exercicio do seu direito apenas relativamente ao bem mencionado pelo preco que Ihe corresponda. Neste caso, estaremos em presenca de um acordo atipico que acresce ao pacto de preferéncia (um pacto de non contrahendo mitigado) insuscetivel de possuir eficécia real. Note-se que a extensdo da preferéncia aos demais bens destinados a venda pode nao se referir a todos os bens que 0 sujeito passivo pretenda vender. Na verdade, deve apenas referir-se aos bens que nao sejam separdveis do bem objeto da prelagao sem prejuizo aprecidvel. IL. Tem sido debatida na doutrina a questdo de saber se, na comunicacao para preferéncia, 0 sujeito passivo est4 ou nao obrigado a, antecipadamente, indicar © preco proporcional atribuido ao bem objeto da prelago, mesmo nos casos em. que a separagao dos bens cause prejuizo apreciavel. No sentido positivo, e mais recentemente, pronuncia-se Mrsquira (1980: 60), ainda que apenas na notificagao extrajudicial; em sentido negativo vd. GuEDES (2006: 477 €s,). Note-se que o problema tem outras implicagées, uma vez que se 0 sujeito passivo indicar o valor de venda do bem sujeito a preferéncia, a questao seguinte € saber se o preferente tem de se conformar com essa indicagao (ainda que o valor indicado seja desproporcionado) ou se, pelo contrario, pode requerer ao tribunal a fixagao do valor proporcional. A doutrina (cremos que maioritéria) opta pela segunda possibilidade (MESQUITA, 1980: 68-69; VARELA, 2000: 388; GUEDES, 2006: 481-482). Nos casos em que a coisa sujeita 4 prelagao possa ser separada das restantes (nao havendo obstaculo a sua aquisigao em separado pelo preferente), 0 vinculado @ preferéncia terd, em principio, interesse em indicar desde logo 0 prego que Proporcionalmente corresponde ao bem sujeito a prelagio, para evitar as delongas que 0 recurso do preferente a uma determinagao judicial certamente provocara Nos procedimentos conducentes a celebragao do contrato projetado, IN. Face ao acima exposto, ¢ dbvio que a declaragao de preteréncia poderd nao se teduzir a uma simples declaracao de vontade de exercera preteréncia em relagao ao ——101™~ © Comentaro ao Codigo Civil omunicado (ou conhecido), pois os parametros onde a mesma ligeiramente diferentes dos estabelecidos no artigo 416°, n° 2. a enciderar é a do preferente estar interessado em preferir na im o terceiro; em tal circunsténcia o preferente declarara cer a preferéncia em relacao a essa venda global cane ventualidade de o preferente nao estar interessado em preferir na venda global, mas pretender reduzir 0 exercicio do seu direito ao bem sujeito a prelagdo, as coisas deverdo passar-se de forma necessariamente diferente. Neste caso, parece que o preferente continua a ter de respeitar o prazo de ito dias para 0 a do Greite sob pena de caducidade do seu direito (em sentido contrérioy cfr. MEsQuITA, $980: 66). Por outro lado, o preferente deverd declarar ao sujeito passive du dite crevorn seu direito apenas em relacio a venda do bem sujeito a preferéncia pelo preco que proporcionalmente Ihe corresponder. Feita a declaracao nestes termos, € dentro do prazo previsto para o exercicio do direito de preferiy impede-se a taducidade do mesmo. Caberé as partes entenderem-se sobre esse pres Proper” sional ou sobre os critérios da sua determinacio, sendo licito a qualquer delas o fecurso a competente acao de fixacao judicial do prego em qualquer momento da negociagao ou independentemente dela. No caso de a notificacao ter sido realizada judicialmente, do CPC. IV. Tendo em conta as caracteristicas do instituto da preferéncia, a nogao de prejuizo aprecidvel tem necessariamente de ser referida ao modo como a separagao afeta 0s interesses do sujeito passivo no negdcio projetado, sem prejuizo do que as part tiverem acordado no pacto. Assim, parece que apenas 0 sujeito passivo, e ja nao 60 terceiro adquirente (no caso de preferéncias com eficécia real), pode exigir que a preferéncia abranja as coisas restantes, tal como decorre expressamente da parte final do ntimero 1 do preceito (GUEDES, 2006, 564 e ss.). Mas a ideia de que 0 prejuizo aprecidvel tem de ser referido ao modo como a separacio afeta os interesses do sujeito passivo no negocio projetado significa também que 0 mesmo tem de ser avaliado na perspetiva subjetiva do sujeito passivo e no contexto concreto em que 0 negécio projetado se apresenta, sob pena de a protegio dispensada ao sujeito passivo perder grande parte do seu efeito Litil; isto significa olhar para 0 negécio projetado tal como ele é querido pelas partes, sujeito passivo e terceiro. So assim se respeitard a regra de que o exercicio da prelagdo nao deve causar detrimento ao interesse do sujeito passivo no que ao contrato projetado diz respeito. Questdes como a inseparabilidade econémica ou funcional, por exemplo, ndo podem ser avaliadas em termos meramente objetivos mas carecem de ser vistas no conjunto das finalidades prosseguidas pelo alienante e pelo adquirente. Isto significa gue © prjuiza serio para o sujeito passive pode resultar de a separacao das Sates erage ees las, de facto de cada coisa valer mais em dafaltade interesse do adquirente em celebr, varesédio soured teres onenth aqueles, caso iquirente em celebrar 0 negécio noutros termos que nao S, caso em que 0 exercicio da preferéncia apenas em relacdo a uma das coisas impediré a venda das restantes ao terceiro. Em qualquer dest ai causa prejuizo sério a0 suje ; fes casos, a separacéo J jeito passivo podendo este opor-se a que o preferente exerca 0 seu dieito apenas em relagio ao bem objeto da prelacao , laturalmente, 5 ne para se avaliare ovste ou too 9 pss specie dias competent judicial é aplicvel o diaposto ne crt os ae Gassive recorea 8 notificacao projeto de negdcio c se deverd mover sa0 ‘A primeira hipétese venda global acordada cor simplesmente que quer exe! vd. o artigo 1029.°, n° 1, 102yo Artigo 418.° da situacao prevista nesta norma serd 0 caso de o direito de preferéncia ee referit parte de uma coisa eo contrato ajustado com 0 terceiro abranger essa ssa 82 totalidade (Guroes, 2006: 363 e ss.). Saber se, nesse caso, a preferéncia se estende a totalidade do bem ou se, pelo contrario, fica inviabilizada, é, antes de way materia de interpretacdo da vontade negocial vertida no acordo. Na auséncia de indicacao segura sobre o sentido da vontade dos contraentes rece Ue deverd ser admitido 0 exercicio da preferéncia em relagao a venda da no seu conjunto. Com efeito, se alguém constitui a favor de outra pessoa um corto de preferéncia na alienagdo de parte de uma coisa, sem fazer depender 0 aMeeicio desse direito da prévia autonomizacéo da mesma, est a conformar-se oan a possibilidade de exercicio do direito mesmo no caso de venda da coisa na sua globalidade, pois esse € 0 tinico efeito util da constituigdo do direito para 0 respetivo beneficidrio, e esse facto nao pode ser ignorado pelo sujeito passivo. ji quando decorra do pacto que o direito é constituido em vista de uma futura feparacao daquela parte parece que a venda do bem antes dessa separagao Jeterminaré a impossibilidade de exercicio do direito de preferéncia (sem prejuizo Je uma eventual responsabilidade pelo incumprimento do dever de separacio, mesmo tiver sido consagrado). ois? seo ANTONIO AGOSTINHO GUEDES (membro do CEID-CRCFL) Artigo 418." Prestagiio acesséria 1, Se 0 obrigado receber de terceiro a promessa de uma prestacio acess6ria que 0 titular do direito de preferéncia nio possa satistazer, sera essa prestacio compensada em dinheiro; nao sendo avaliavel em dinheiro, € excluida a preferéncia, salvo se for Iicito presumir que, mesmo sem a prestacio estipulada, a venda nao deixaria de ser efetuada, ou que a prestacio foi convencionada para afastar a preferéncia. 2. Sea prestagao acessoria tiver sido convencionada para afastar a preferencia, opreferente nao € obrigado a satistazé-la, mesmo que ela seja avaliavel em dinheizo. Sumério da anotaga "Antecedentes. Trabalhos preparatérios (anotagio 1) Bibliografia (anotagao 2) Jurisprudéncia (anotagio 3) Comentario ao preceito (anotagao 4) “Antecedentes: Preceito novo. Trabalhos preparatorios: anteprojeto: SERRA, A. VAZ, «Obrigagao de Preferéncia», BMJ, n.° 76, 1958, pp. 131-288. Bibliografia: GUEDES, ANTONIO AGOSTINHO, O Exereicio do Direito de Preferéncia, PublicagSes Universidade Catélica, Porto, 2006; Lima, PIRES / VaRELA, ANTUNES, Cédigo Civil Anotado, vol. I (com a colab. de HeNRIQUE MesurTa), 4 ed., Coimbra Editora, Coimbra, 1987; VARELA, J. ANTUNES, Das Obrigacdes em Geral, vol. 1, 10." ed., Almedina, Coimbra, 2000; TELLES, I. GALVAO, Direito das Obrigacdes, 7.*ed., Coimbra Editora, Coimbra, 1997; e Manual dos Contratos em Geral, 4." ed. Coimbra Editora, Coimbra, 2002; Costa, M. ALMEIDA, Direito das obrigagies, 12." ed. Almedina, Coimbra, 2009; ConDEIRO, A. MENEZES, Tratado de Direito Civil, VIL Almedina, Coimbra, 2016; Lemao, L Mexczts, Direito das Obrigagées, voll, 14" ed., Almedina, Coimbra, 2017. Jurisprudéneia: nao toi encontrada jurisprudéncia relevante 103Comentario ao Cédigo Civil ea casos em que 0 terceiro promete a0 sujeito passivo um, a aquisigao do bem (como 0 empréstimo, a locacig da compra e venda), mas também 1. O preceito refere-s s prestacao que Pressupae a previ ede nto do mesmo bem ni e resem que terero promete 20 vinclado 2 preferéncia «iss comy contraprestagao da transferéncia do dominio» (Lima / VARELA, 395; cfr também GUEDES, 2006: 372 e ss.). Nesta circunstancia, estaremos em presenca de projetos de contrato que preveem, além do pagamento de um preco, o dever, para 0 adquirente, de entregar uma coisa ow de realizar um comportamento, o que coloca, desde logo, o problema de uma eventual descaracterizacao do contrato de compra e venda. ti cn Na verdade, referindo-se o pacto de preferéncia a venda de certo bem, a existéncia de uma outra prestagao além do preco poderd, em alguns casos, por em causa a qualificagao do contrato como uma compra e venda e, assim, obstar ao exercicio da preferéncia (desde logo a propria constituicao do direito), pois a celebragao de um contrato de troca afasta, em principio, o direito de preferir. Note-se, porém, que o problema nao serd tanto o de determinar qual 0 regime aplicavel a tais contratos mas sim o de saber se estéo cu nao abrangidos pela disciplina deste preceito. Com efeito, quando o sujeito passivo se vincula a dar preferéncia na venda, esté a prometer preferéncia em qualquer contrato que venha a decidir celebrar e que possa ser integrado na categoria «contrato de venda». Em face de um projeto concreto de contrato importard apenas determinar se 0 mesmo esté ou nao incluido no ambito do direito atribuido ao preferente, donde se conclui que o trabalho exigido ao julgador é mais o de interpretar a norma (contratual) que atribui esse direito, no sentido de determinar o seu ambito, do que, propriamente, proceder a uma qualificagao juridico-formal do contrato projetado. Mais uma vez, decisivo seré 0 resultado da interpretagéo da vontade das partes. A propria existéncia do preceito mostra que, para o legislador, a existéncia de uma promessa de prestagao acesséria nao descaracteriza 0 contrato de compra e venda para efeito de exercicio do direito de preferéncia (GUEDES, 2006: 377 e ss.). Assim, parece que a referéncia do legislador a preferéncia na venda em geral pretende designar nao apenas os contratos de compra e venda puros (definidos no artigo 874."), mas ainda aqueles acordos que sao assimilaveis & compra e venda sob uum ponto de vista econémico e social, ainda que normalmente qualificados pela nossa doutrina e jurisprudéncia como contratos mistos; de uma forma geral, todos os negécios em que é preponderante a entrega de um preco por contrapartida do bem sujeito a preferéncia, independentemente da concorréncia de outras prestagdes que possam contribuir para descaracterizar o contrato numa perspetiva juridico-formal. Nos casos em que a prestacao prometida pelo terceiro assura ela um papel preponderante no negécio estard exclufda a preferéncia, em principio; nestes casos, a prestacio é principal e nao acesséria. % Conclui-se, portanto, que a promessa de prestacio acesséria por parte do terceiro nao exclui, em principio, a constituigao do direito de preferéncia. I. Cabe ao preferente avaliar se esti ou ndo em condigdes de acompanhar a promessa do terceiro, Tratando-se de prestagio acessoria que o titular do direito de preferéncia possa satisfazer, a promessa da mesma nao introduz qualquer perturbagao no nascitnents do direito de preferir e no seu exercicio. Iratando-se de prestagao fungivel, estar ao alcance do preferente a sua realizacao, mas mesmo no caso de coisas infungiveis, ndo se pode concluir antecipadamente pela impossibilidade de o preferente realizar tal prestacao (0 preferente pode acordar com o terceiro a aquisigao dessa coisa ou a sua entrega direta ao vinculadg, ee