3.4.

1 Competio por terra no modelo oferta-aluguel para famlias Se todas as famlias forem homogneas, em termos de renda e preferncias de consumo, a curva oferta-aluguel do indivduo ser igual ao gradiente de aluguel residencial urbano. Contudo, na realidade, a renda das pessoas tende a se diferenciar consideravelmente de acordo com os diferentes tipos de emprego que possuem. Os salrios recebidos pelos indivduos determinam a renda total, e, portanto a restrio oramentria enfrentada pelos indivduos. Se aceitarmos que essas diferenas de renda refletem, em parte, diferenas de habilidades e nvel de educao, podemos assumir que essas diferenas de renda no sero superadas rapidamente. Ademais, se essas diferenas de renda so em parte transmitidas atravs das geraes por causa das heranas, o resultado disso ser o desenvolvimento de uma sociedade composta por diferentes grupos de pessoas, que so primordialmente diferencias pelo nvel de renda. Modelos de alocao de terras das famlias nas cidades geralmente assumem que a sociedade composta por diferentes grupos de renda cujas preferencias de localizao diferem primordialmente de acordo com a categoria de renda onde cada famlia se encontra. Uma descrio simples disso dada na figura 3.11, na qual assumimos que a sociedade composta por trs grupos de renda, nomeados baixa renda, mdia renda e alta renda. Se a inclinao das curvas oferta-aluguel para os trs grupos de renda fossem a mesma, isso implica que toda terra na cidade seria ocupada pelo grupo de alta renda, simplesmente porque o grupo de alta-renda poderia oferecer mais pela terra do que os grupos com renda inferior. Portanto, para que todos os grupos de renda ocupem as terras urbanas, temos que assumir que a inclinao da curva oferta-aluguel diferente para cada grupo. Na figura 3.11, que representa a alocao das terras em vrias cidades da Amrica do Norte, a terra ocupada pelo grupo de baixa renda vai de M a dL, a terra ocupada pelo grupo de mdia renda vai de dL a dm, e a terra ocupada pelo grupo de alta renda vai de dm a dh,. Como antes, o gradiente terra-aluguel na urbano dado pelo envelope NOPQ das curvas individuais dos grupos de renda, e convexa em relao ao centro da cidade M. O extremo da cidade dado pelo ponto no qual o aluguel de terra residencial maior que o aluguel da terra usada para atividades agrcolas. A rea absoluta ocupada por cada famlia ser diferente de acordo com a distncia de M e da sua renda, com os grupos de maior renda

ocupando maiores espaos de terra em todas as localidades. Ademais, como antes, a razo entre o consumo de terra e outros bens e servios vai tender a cair com o aumento da distncia. O resultado da alocao das terras dada na figura 3.11 baseado em uma forte suposio em relao ao comportamento e preferncias dos diferentes grupos de renda. Supe-se que as pessoas de baixa renda so limitadas em termos de possibilidades de localizao, por causa de seus baixos salrios, e, portanto, seu oramento limitado, limitando sua capacidade de arcar com o custo de transporte associado com maiores distncias. A curva de oferta-aluguel do grupo de baixa renda , portanto, bastante ngreme, porque o custo de transporte associado com o aumento da distncia para o local de trabalho vai reduzir rapidamente a renda restante para o consumo de terra e outros bens e servios. Assumimos que os grupos de mdia e baixa renda ganham salrios suficientemente altos que os permitem escolher maiores distncias entre a casa e o trabalho. No entanto, para que esses dois grupos coexistam em uma cidade, a inclinao das curvas de oferta-aluguel deles precisa ser diferente, e tambm diferente da do grupo de baixa renda. Como podemos observar na figura 3.11, a inclinao da curva oferta-aluguel do grupo de alta renda geralmente suposta como sendo menor do que a do grupo de mdia renda, que por sua vez menor do que a inclinao da curva do grupo de baixa renda. As implicaes dessa suposio so bastante importantes, a medida que implica que tambm assumimos que com o aumento da renda, indivduos aumentam sua preferncia por terras, que maior que qualquer preferncia por maior acessibilidade ao centro da cidade. Para que possamos enxergar isso, podemos assumir que pessoas com maiores salrios tem um maior custo de oportunidade, em que o custo de oportunidade das atividades no remuneradas alto. Com o aumento dos salrios, o aumento do custo de oportunidade do tempo vai aumentar o desejo de se aproximar do trabalho para diminuir o tempo de deslocamento entre a casa e o trabalho cujo custo de oportunidade ter aumentado. Por outro lado, no entanto, com o aumento do salrio assumimos que as pessoas tero preferncia por espaos maiores. Se observarmos que os grupos de renda mais alta geralmente vivem nos subrbios das cidades, dentro do modelo oferta-aluguel, isso implica que a inclinao negativa da curva cai com o aumento da renda. Portanto, nesse quadro de oferta-aluguel

devemos assumir que a elasticidade da renda da demanda por espao maior que a elasticidade da renda da reduo do tempo de deslocamento. Uma prova disso dada no apndice 3.2.1 Como antes, nossa descrio da alocao da terra na cidade em parte depende da nossa descrio dos diferentes grupos de renda. Por exemplo, ns podemos dividir o grupo de alta renda em duas categorias distintas. Por exemplo, pode existir um grupo de alta renda composto de pessoas relativamente mais velhas cargos de gerente snior, que tem crianas e famlias jovens para sustentar. Esses indivduos podem exibir uma preferncia maior por espao para acomodar uma famlia com mais de uma ou duas pessoas. Sendo assim, a curva de oferta-aluguel deles tender a ser pouco inclinada. Por outro lado, muitas pessoas que ganham altos salrios sero solteiros que trabalham em indstrias dinmicas no centro da cidade como corporaes financeiras. Muitos desses jovens no tero dependentes, e vivero em unidades familiares de uma ou duas pessoas. Essa ltima categoria de pessoas de alta renda pode exibir uma preferncia menor por espao, preferindo melhor acessibilidade ao local de trabalho. Por isso sua curva de oferta-aluguel ser bastante inclinada. Se separarmos esses dois grupos, veremos que a alocao das terras na cidade se dar como descrito na figura 3.12. Esse tipo de padro residencial representa amplamente a alocao de terras urbanas em cidades com grande atividade financeira internacional, como Londres, Nova York, Paris e Tokyo. Nesse caso, como vemos na figura 3.12, a terra ser ocupada por jovens de alta renda entre o centro da cidade M at uma distncia dy de M. A terra adjacente que vai de dy at dL ser ocupada pelo grupo de baixa renda, a terra ocupada pelo grupo de mdia renda ir de dL at dm e a terra ocupada pelo grupo de alta renda ir de dm at dh. Como vemos, a rea de terra ocupada pelo grupo de baixa renda na figura 3.12 ter diminudo com relao rea ocupada na figura 3.11. Especificamente, a amplido dessa rea ter cado de dL para (dL dy). Isso implica que para uma dada curva de oferta-aluguel, o grupo de baixa renda ir ocupar uma rea total menor. Em outras palavras, se a populao desse grupo continuar a mesma, a rea mdia ocupada por cada famlia dentro desse grupo ter diminudo e a densidade residencial ter aumentado. Dado que a utilidade individual em parte funo da quantidade de terra consumida, a utilidade do grupo de

baixa renda dever diminuir com a presena do grupo de jovens de alta renda. parte do modo como categorizamos os diferentes grupos, outra possibilidade na qual o nosso modelo pode apresentar resultados diferentes que nossa suposio com relao s preferncias relativas entre espao e acessibilidade talvez no sejam justificveis. Por exemplo, em algumas situaes pode ser que a elasticidade da renda por acessibilidade seja maior que a elasticidade da renda por espao. Nessa caso, como podemos ver na figura 3.13, a alocao de terras urbanas ser o contrrio da alocao dada na figura 3.11, onde o grupo de alta renda ir viver no centro da cidade, com o grupo de mdia renda na rea imediatamente adjacente, e o grupo de baixa renda localizados no extremo da cidade. Na figura 3.13, o grupo de alta renda ir viver entre o centro da cidade M at uma distncia dh de M. O grupo de mdia renda ir viver entre dh e dm. Finalmente o grupo de baixa renda ir ocupar a rea entre dm e dL a uma distncia dL do centro da cidade M. Nesse caso, a cidade tender a ser bem pequena com relao a cidade da figura 3.11, e a densidade residencial ser bastante alta. Isso se dar porque o limite da cidade ser dado pelo limite do grupo de baixa renda para gastar com o transporte entre a casa e o trabalho. Cidades que apresentam esse tipo de alocao, so cidades como Bangkok e Manila, na qual o transito intenso devido falta de infraestrutura, limitando a habilidade das pessoas de se deslocarem por distncias maiores. O custo de oportunidade do tempo de viagem ser muito alto para todos os trabalhadores, mas particularmente para o grupo de alta renda, que responde comprando terra no centro da cidade.

3.4.2 O tratamento do ambiente no modelo oferta-aluguel para famlias At agora na nossa anlise do modelo de oferta-aluguel ns assumimos que a terra homognea e apenas difere em relao localizao. No entanto, terra em diferentes localidades inevitavelmente ser associada com ambientes qualitativamente diferentes. Quando firmas ou indivduos consomem terra em localidades especficas, eles tambm consomem as amenidades ambientais desse local em particular. Essas amenidades so frequentemente especficas do local, com isso a qualidade do ambiente pode mudar com a mudana do local. Isso ser refletido no

aluguel pago em cada local pelos indivduos, porque implicitamente eles estaro comprando diferentes tipos de grupos de bens ambientais em cada local. Para que possamos ver isso, podemos considerar o exemplo da poluio gerada pelas atividades no centro das cidades. N afigura 3.14 podemos assumir para simplificar que o centro da cidade o maior responsvel pela poluio urbana no ambiente, pela gerao de gases de escapamento causada pelo trfego local, mais a presena de fumaa das fbricas locais e gs dos sistemas de ventilao dos escritrios no centro da cidade. Como vemos na figura 3.14 os grupos de baixa renda esto limitados a permanecer perto do centro da cidade por causa da inabilidade de pagar altos custos de transporte. Por outro lado, as famlias de mdia e alta renda podem querer e poder pagar maiores aluguis ao longo de um intervalo de espao para que possam adquirir terras mais distantes do centro da cidade. A razo para isso que a qualidade natural do ambiente ir aumentar com a distncia do dentro da cidade, porque ir sofrer menos com os efeitos negativos da poluio. Para os grupos de mdia e alta renda, a curva de oferta-aluguel ser inclinada para cima por uma longa distncia, porque eles estaro dispostos a pagar aluguis mais altos para evitar os danos da poluio ao ambiente. No entanto, depois de uma certa distncia os efeitos da poluio do centro da cidade sero desprezveis, e o comportamento dos aluguis com relao distncia sero como previstos no modelo simples de oferta-aluguel. O formato do gradiente de aluguel ABCDE na figura 3.14, que a princpio sobe com a distncia e subsequentemente cai com a distncia, pode ser descrito como cncavo com distncias entre B e D, mas convexos entre A e B e entre D e E. Na realidade, no entanto, a relao entre a qualidade do ambiente e o gradiente de aluguel urbano pode ser mais complexa do que simplesmente o gradiente geralmente cncavo da figura 3.14. A razo que definir exatamente o que constitui ambiente difcil. As amenidades o ambiente urbano podem incluir lazer e locais para entretenimento. Se estes so predominantemente localizados no centro da cidade, isso ir tender a aumentar o aluguel no centro da cidade com relao a locais mais distantes. Alternativamente, aumentando a distncia do centro da cidade pode implicar em um aumento de rea verde, melhoras as amenidades do ambiente desse local. Isso vai tender a reduzir a inclinao negativa do

gradiente de aluguel com a distncia. Ambiente tambm pode ser considerado do ponto de vista das amenidades sociais. Por exemplo, reas de baixa renda no centro da cidade podem ser associadas com certos problemas sociais como crime. Nesse caso, como vemos na figura 3.15, pode ser que o gradiente de aluguel ABCDE caia para zero na rea entre B e C, pois grupos com maior renda preferem pagar um aluguel adicional para se isolar dos grupos de baixa renda. O resultado disso ser uma rea abandonada que permanecer desocupada pelas famlias. Analogamente, nesses casos, a falta de segurana nessas reas pode implicar numa falta de investimento pelas firmas nesse local. O resultado disse ser uma terra de ningum dentro da cidade, que um fenmeno frequentemente observado nas reas urbanas. Novamente podemos argumentar que isso resulta da relao entre localizao da terra e as caractersticas qualitativas do local. O objetivo de todas essas observaes que a relao entre o gradiente de aluguel e a natureza do ambiente no to clara. Se existem mudanas ambientais associadas mudana de localizao, o gradiente de aluguel urbano pode aumentar, cair, ou at mudar de sinal, com o aumento da distncia do centro da cidade. Veja o apndice 3.2.2 para uma discusso formal.