TEORIA GERAL DOS CONTRATOS E CONTRATOS EM ESPCIE

Prof: Dalva Arajo Gonalves

Introduo
Os contratos so bilaterais (exigem duas partes) e requerem: acordo de vontades, agente capaz, objeto lcito, possvel, determinado ou determinvel e forma especial quando a lei assim o exigir.

Autonomia Privada
Autonomia Privada X Autonomia da Vontade Liberdade de contratar: escolher o parceiro contratual/ contratar ou no contratar Liberdade contratual: estabelecer o contedo do contrato, conformado pelo ordenamento jurdico (viso contempornea)

Funo Social
Artigo 421. A liberdade de contratar ser exercida em razo e nos limites da funo social do contrato. As funes do contrato: pedaggica, econmica e social. Exemplo de funo social dos contratos: O caso do Circo de Solei.

Boa-f objetiva
Padro de conduta do homem mdio. Funes da boa-f objetiva: interpretativa, integrativa e limitadora de direitos subjetivos. Art. 113. Os negcios jurdicos devem ser interpretados conforme a boa-f e os usos do lugar de sua celebrao Art. 422. Os contratantes so obrigados a guardar, assim na concluso do contrato, como em sua execuo, os princpios da probidade e boa-f. Art. 187. Tambm comete ato ilcito o titular de um direito que, ao exerc-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econmico ou social, pela boa-f ou pelos bons costumes.

Boa-f objetiva
Teoria do adimplemento substancial (adimplemento mnimo): se j foi cumprida parte considervel do contrato este no pode ser rescindido. Supressio/Surrectio: perda de um direito pelo no exerccio, mesmo sem operar a prescrio e a conseqente criao de direito para aquele que possui legtima expectativa. Ex: caso do Locador.

Obrigatoriedade
As partes esto obrigadas pelo que foi contratado. Mitigao pelo princpio da boa-f objetiva e da funo social dos contratos

Justia Contratual
Equilbrio das prestaes Verifica-se no estado de perigo (art. 156), Leso (art. 157), correo (art. 317) e onerosidade excessiva (art. 478 e ss.) Nos dois primeiros o contrato j nasce desequilibrado, nos ltimos fica desequilibrado no curso do cumprimento do contrato. Contratos aleatrios e a justia contratual: no se aplica, exceto se o desequilbrio no estiver na lea do contrato. (art. 458 e ss.)

Consensualismo
Em regra basta o consenso para gerar um contrato. A forma livre, salvo disposio legal.

Classificao
Quanto carga de obrigaes para as partes: Bilaterais ou sinalagmticos Unilaterais Gratuitos ou benficos Onerosos Comutativos Aleatrios ou de risco

Classificao
Quanto ao momento de aperfeioamento: Consensuais Reais Quanto formalidade: Formais No formais Quanto existncia: Principais Acessrios

Classificao
Quanto ao momento de execuo: Execuo instantnea Execuo deferida Trato sucessivo Quanto previso normativa: Nominados inominados Quanto sua formao Paritrios De adeso

Classificao
Quanto pessoa do contratante: Impessoais Pessoais Quanto ao tempo de durao: Prazo determinado Prazo indeterminado

Formao dos Contratos

Negociaes preliminares Proposta Aceitao. Negociaes preliminares: responsabilidade pr-contratual (boa-f objetiva) Propostas: Obriga as partes Art.427. No ser obrigatria: I. se feita a pessoa presente sem prazo e no for imediatamente aceita. II.Se feita sem prazo a ausente e j tiver decorrido prazo suficiente para o conhecimento da resposta pelo proponente. III. Se feita a pessoa ausente e a resposta no tiver sido dada no prazo. IV. Se chegar a retratao da proposta antes desta ou simultaneamente a esta. Aceitao: a aceitao fora do prazo com adies, modificaes, ou restries uma nova proposta (art. 431).

Momento e Lugar de consumao dos Contratos

Entre presentes: momento de aceitao da proposta Entre ausentes: o momento de manifestao da aceitao diferente do momento de conhecimento do proponente. Teoria da cognio ou informao X teoria da agnio ou aceitao. Teoria da agnio: declarao, expedio, recepo. Cdigo Civil acolhe a teoria da agnio na modalidade expedio.

Estipulao em Favor de Terceiro

Ocorre quando se estabelece em um contrato que o benefcio decorrente deste se reverta em todo ou em parte para algum estranho ao contrato. (ex. seguro de vida). O beneficirio pode exigir o cumprimento da obrigao. O estipulante pode trocar o beneficirio do contrato, por ato entre vivos ou por disposio de ltima vontade, sem a necessidade de anuncia deste.

Da Promessa de Fato de Terceiro

Contrato em que estipulado que um terceiro ir realizar a prestao. No se confunde com representao, j que aquele que promete que terceiro ir cumprir a prestao responsvel pelo no cumprimento, caso o terceiro no a aceite.

Vcios Redibitrios
Defeitos ocultos da coisa, que a tornam imprpria ao fim a que se destina, ou lhe diminuam o valor, de forma tal que o contrato no teria se realizado se esses defeitos fossem conhecidos. Requisitos: contrato comutativo, vcio que torne a coisa imprpria ao uso ou lhe diminua o valor, vcios ocultos e desconhecidos, j existam no momento de celebrao do contrato. Cabe ao estimatria ou quanti minoris, ou ao redibitria. Alm de perdas e danos se o alienante conhecia o vcio. Prazo decadencial das aes: 30 dias bens mveis, 1 ano bens imveis, contados da entrega do bem. Se j estava na posse os prazos so reduzidos pela metade. Os prazos no correm durante o prazo de garantia, mas o adquirente deve denunci-los nos 30 dias seguintes a descoberta do defeito.

CDIGO CIVIL Objeto

CDC

Coisas, objetos de contratos Produtos, que podem ser bens mveis ou comutativos, podendo ser imveis, corpreos ou incorpreos; e mveis ou imveis servios. Defeito oculto Defeito oculto, aparente ou de fcil constatao. Qualidade do produto ou servio no correspondente s especificaes de propaganda, embalagem, rtulo, etc. Resolver o contrato. Pedir abatimento no preo. Substituir o produto ou servio. Produtos ou servios Produtos ou servios durveis no durveis Sendo o defeito oculto, 90 dias de sua constatao. Sendo o defeito aparente ou de fcil constatao, 90 dias o de sua entrega. Sendo o defeito oculto, 30 dias de sua constatao. Sendo o defeito aparente ou de fcil constatao 30 dias de sua entrega.

Vcios

Efeitos

Resolver o contrato. Pedir abatimento no preo Bens imveis

Prazo de Bens mveis decadncia 30 ou 15 dias da tradio, da alienao ou da cincia do defeito, conforme o caso

1 ano ou meses tradio, alienao da cincia defeito, conforme caso.

6 da da ou do

Tabela tirada do livro do Fiza (direito Civil Curso Completo, 9 Ed.)

Evico
a perda da coisa, por fora de uma sentena judicial, que a atribui a outrem por causa jurdica preexistente ao contrato Partes envolvidas: evicto (adquirente), alienante (reponde pelos riscos da evico) e evictor ( terceiro que reivindica a coisa como de sua propriedade em direito anterior ao do adquirente). Requisitos: perda total ou parcial da propriedade, posse ou uso da coisa, objeto do contrato, em virtude de sentena judicial; contrato oneroso; direito do evictor anterior ao contrato realizado entre evicto e alienante; no conhecimento pelo adquirente evicto - que a coisa era alheia ou litigiosa; notificao do alienante a respeito do litgio, pela denunciao da lide. A evico pode ser diminuda ou excluda por clusula contratual. Mas subsistir se o evicto no soube do risco da evico, ou, dele informado, no o assumiu.

Evico
O evicto tem direito: restituio da quantia paga, indenizao dos frutos que tiver sido obrigado a restituir; indenizao pelas despesas dos contratos e pelos prejuzos que diretamente resultarem da evico; s custas judiciais e aos honorrios do advogado por ele constitudo. O preo o da poca em que a coisa evenceu. A obrigao do alienante subsiste mesmo que a coisa se deteriore, exceto quando houver dolo do evicto. Na evico parcial: duas possibilidades perda considervel (resolver o contrato ou abatimento no preo) e perda no considervel (s abatimento no preo).

Arras ou Sinal
a entrega de uma coisa, em geral, dinheiro, que uma das partes faz a outra em garantia da obrigao pactuada. Podem ser confirmatrias ou penitenciais. Inexecuo do contrato por quem deu as arras: resciso do contrato e reteno das arras. Inexecuo do contrato por quem recebeu as arras: resciso do contrato e que deu as arras pode requer-las de volta mais o equivalente, corrigidos, juros e honorrios de advogado. As arras valem como um mnimo de indenizao se a parte inocente provar maior prejuzo. A parte inocente pode, ao invs de rescindir o contrato, pedir a sua execuo e perdas e danos, valendo as arras como mnimo de indenizao. Nas arras penitenciais (casos em que h o direito de arrependimento, valendo as arras como indenizao) no h possibilidade de pedido de indenizao suplementar.

Contrato Preliminar
As partes fixam um compromisso para o futuro a fim de se obrigarem. O contrato preliminar mais comum a promessa de compra e venda de bem imvel em que as partes o estipulam as obrigaes at o pagamento integral do preo, posteriormente celebram o contrato definitivo (escritura de compra e venda cartrio de notas) que deve ter forma pblica. Deve conter todos os requisitos do contrato definitivo, exceto em relao forma. irretratvel, exceto se houver justa causa. Adjudicao compulsria

Contrato com pessoa a declarar

Ocorre quando o contrato celebrado e umas das parte se reserva no direito de declarar quem realmente a outra parte. Deve comunicar a outra parte quem a pessoa declarada no prazo de 5 dias da concluso do contrato, podendo as partes estipularem outro prazo. A pessoa declarada deve aceitar a declarao pela mesma forma do contrato.

Extino dos Contratos

Modo normal: cumprimento das obrigaes Modo anormal: as prestaes no podem ser cumpridas por fatos anteriores, contemporneos ou supervenientes formao do contrato. Fatos anteriores ou contemporneos aos contratos: podem gerar a nulidade ou anulabilidade dos contratos, so casos de vcios de consentimento ou sociais, dos contratos celebrados sem seus requisitos legais, entre outros. Causas supervenientes: resoluo, resilio ou resciso contratual.

Resoluo contratual
Descumprimento de uma das prestaes. Pode ser voluntria ou involuntria. Voluntria atra a aplicao da exceo do contrato no cumprido, que tambm denominada de clusula resolutiva. Esta pode ser expressa (determinada no contrato) ou tcita (depende de interpelao da outra parte para ser exercida). Involuntria, decorre de caso fortuito ou fora maior. Para a sua ocorrncia, exige a impossibilidade material ou jurdica, de carter objetivo, total, superveniente, definitivo e invencvel.

Resilio contratual
Resciso contratual sem motivo, desde que acordada pelas partes. Trata-se de um direito subjetivo. Resilio bilateral= distrato Resilio unilaterla= denncia

Resciso contratual
ocorrer quando houver leso, ou seja, quando, na formao dos contratos, no houver equilbrio entre as prestaes.

Resoluo por Onerosidade Excessiva

S ser aplicada caso no exista alguma das formas de extino anormal do contato descriminadas anteriormente. Requisitos (Fiuza, curso completo, 6 Ed.): 1) O contrato deve ser de execuo futura. 2) Entre a celebrao e a execuo, deve ocorrer um fato imprevisvel e extraordinrio. (acontecimentos supervenientes que alterem as circunstncias de fato do contrato- parte da doutrina tambm considera tambm como aqueles fatos que, mesmo que no supervenientes, e que apesar de toda a cautela e prudncia das partes, ensejaram alterao no equilbrio contratual) 3) O fato imprevisvel e extraordinrio dever causar um nus excessivo para uma das partes e uma vantagem extrema para a outra. o devedor poder evitar a resoluo contratual, oferecendo-se modificar, equitativamente, as condies do contrato.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA

um acordo de vontades entre comprador e vendedor pelo qual, mediante pagamento de certo preo, transfere-se o domnio de determinada coisa, objeto do contrato. A celebrao do contrato apenas obriga o vendedor a transmitir ao comprador a propriedade da coisa, enquanto que a execuo do contrato s se d quando realmente ocorre a transferncia da propriedade pela entrega da coisa, em se tratando de bens mveis, ou pela transcrio no registro de imveis, quanto se tratar de imveis.

So partes no contrato de compra e venda:

Vendedor - quem vende determinado bem, dispe dele a troco de dinheiro. Comprador - quem compra o bem, paga por ele.

ELEMENTOS
Objeto - qualquer bem que possa ser vendido e comprado. Preo - o custo da coisa posta venda. o que caracteriza o contrato de compra e venda. Consentimento das partes - acordo de vontades entre as partes, representado pelo que for pactuado no contrato.

Contrato de Compra e Venda

Elementos constitutivos: Res (coisa): qualquer coisa passvel de apreciao econmica . Bens incorpreos=cesso Coisa fora do comrcio Venda de coisas futuras (contrato aleatrio) Nula a venda de coisa que nunca existiu ou deixou de existir. Preo: deve ser determinado, ou possvel de determinao. A fixao do preo pode ser deixada ao arbtrio de terceiro. A fixao do preo pode ser feito tendo por base a taxa de mercado ou de bolsa, em certo e determinado dia e lugar. Se no houver sido estipulado: tabelamento oficial, se no houver, vendas habituais do vendedor. considerada nula a compra e venda quando a taxao do preo delegada ao arbtrio exclusivo de uma das partes. Ser pro soluto a venda quando a entregue das crtulas representa pagamento definitivo. Ser a venda pro solvendo quando a quitao for dada no momento em que se lquida os valores dos ttulos de crdito. Consentimento: agente capaz

REQUISITOS FORMAIS
Para a compra e venda de bens imveis obrigatria a forma escrita, transcrita no registro imobilirio, por exigncia de Lei. Para bens mveis, h liberdade de forma, de acordo com a preferncia das partes, podendo ser escrita, verbal, mmica ou tcita.

 OBJETIVO: transferncia de um bem do patrimnio de um indivduo para o outro. Contrato de compra e venda de imveis com valor acima de 30 vezes o salrio mnimo requerem escritura pblica. (art. 108) TRADIO: o modo de transferncia de um bem mvel, o imvel se transfere com o registro no Cartrio de Registro imobilirio. Art. 481, 1226 e 1245. CLASSIFICAO: bilateral, Oneroso, Translativo, Comutativo (via de regra). FORMA DE EXECUO: Simultnea ou Diferida

REQUISITOS OBJETIVOS
A venda ser AD MENSURAM (por medida certa) quando a estipulao do preo for condicionada especificao das dimenses da rea do imvel. Diferente disto, d ao comprador direito complementao da rea, ao abatimento do preo ou, at mesmo, resoluo do contrato. A venda ser AD CORPUS quando se tratar de bem vendido como corpo certo, individualizado por suas caractersticas, no sendo de extrema importncia a medida do imvel pelo que no ser determinante do preo.

 VENDA AD CORPUS: o que me motivou a compra do bem foi seu corpo e no pela quantidade (ex.: casa, cachoeira..., no importa a metragem). A medida meramente enunciativa (metragem de aproximadamente...). Geralmente no se tem a mediada correta, so medidas naturais. VENDA AD MESURAM: o que leva a declarao de vontade a medida (o tamanho). Deve se fazer um memorial descritivo (descreve exatamente onde est a propriedade). Se houver diferena e essa for menor que 1/20 no se considerar para a demanda. Pelo princpio da boa-f contratual, se vende a mais, o vendedor ter direito a diferena.

REQUISITOS OBJETIVOS
A venda poder ter como objeto coisa futura, que ainda vir a existir, desfazendo-se o contrato sobrevindo a inexistncia desta. A venda que for representada por amostras, prottipos ou modelos dever apresentar produtos correspondentes a estes, sob pena de ficar obrigado o vendedor a restitu-los com as mesmas caractersticas do que fora por ele exibido. A venda que tem por objeto vrias coisas no permite ao comprador recusar todas pelo defeito oculto que uma delas venha a apresentar.

 VENDA POR AMOSTRA: toda aquela feita por prottipo, modelo. Prevalece a amostra, o prottipo ou o modelo, se houver contradio ou diferena com a maneira pela qual se descreveu a coisa no contrato.

REQUISITOS SUBJETIVOS
Primeiramente, as partes devem ser capazes, ou seja, maiores de 18 (dezoito) anos ou emancipadas. Os ascendentes no podem vender aos descendentes sem o consentimento expresso dos outros descendentes. Salvo no regime de separao de bens, necessria anuncia (concordncia) expressa do consorte (cnjuge) para a venda do bem imvel.

REQUISITOS SUBJETIVOS
O locador no pode vender imvel seu, alugado, sem antes oferec-lo ao locatrio. O condmino no pode vender sua parte de coisa indivisvel se outro condmino a quiser. Os tutores, curadores, testamenteiros, administradores, mandatrios, servidores pblicos, juzes, servidores e auxiliares da justia no podem comprar bens que estejam sob sua administrao.

 LIMITAES A COMPRA E VENDA DECORRENTES DA FALTA DE LEGITIMAO DE UMA DAS PARTES: Venda descendente: depende do consentimento dos demais. anulvel, prazo de 2 anos para requerer. Regime de casamento: outorga conjugal Compra por pessoa encarregada de zelar pelo interesse do vendedor: Art. 497. Falta de legitimao do condmino para vender a estranho coisa indivisa

EFEITOS
Transmisso do objeto Artigo da compra e venda, o objeto deve ser transferido pelo vendedor ao comprador, mediante recebimento de soma em dinheiro. Bens mveis - a transmisso ocorre com a entrega do bem pelo vendedor ao comprador. Bens imveis - a transmisso se d pela transcrio no registro imobilirio.

 O vendedor no obrigado a entregar a coisa antes de receber o preo se a venta for vista. No caso de venda a prazo o vendedor pode suspender a entrega da coisa se o comprador cair em insolvncia e at que lhe d garantia de pagar no tempo ajustado.

EFEITOS - Responsabilidade pelos riscos

Art. 492, Cdigo Civil Enquanto no h a tradio de coisas mveis e o registro de imveis: Os riscos correm por conta do vendedor, j que nestas hipteses ainda considerado o dono das referidas coisas. Os riscos do preo (um possvel aumento) recaem sobre o comprador. Havendo a tradio de coisas mveis e o registro de imveis: O prejuzo pelo vcio da coisa fica por conta do comprador. O prejuzo na perda do preo sofrido pelo vendedor.

 Na ocorrncia de perda parcial ou deteriorao da coisa adquirida, o comprador tem a faculdade de resolver o contrato, ou aceit-lo com abatimentos proporcional do preo (art. 236,CC) Art. 243 e 246, CC Princpio segundo o qual o gnero nunca perece. Pelo lado do comprador, at o momento da tradio, por sua conta o risco do preo. Aps a tradio, a perda, deteriorao ou benefcio sobre a coisa toca unicamente o adquirente.

Repartio das despesas

No havendo estipulao contrria expressa no contrato, as despesas com:
Escritura e registro so responsabilidade do comprador. de

Tradio da coisa - ficam por conta do vendedor.

Direito de reter a coisa ou o preo

No contrato de compra e venda a vista: O comprador dever cumprir a sua parte, pagando o preo, para imediatamente o vendedor cumprir a sua, entregando a coisa. Se o comprador no efetuar primeiro o pagamento, o vendedor tem o direito de no entregar a coisa, podendo ret-la, ou se a coisa for um imvel, pode recusar-se a assinar a escritura.

Direito de reter a coisa ou o preo

No contrato de compra e venda a prazo: O vendedor pode suspender a entrega da coisa, desde que, antes da tradio ou registro, o comprador caia em insolvncia. Sendo insolvente o vendedor, o comprador pode reter o pagamento at que seja entregue a coisa ou prestada cauo.

CLUSULAS ESPECIAIS
Clusulas pactuadas em determinadas circunstncias que obrigam as partes, ou apenas uma delas, a uma prestao especfica. Estas clusulas nunca podem presumidas, devendo sempre expressas no contrato. ser vir

CLUSULAS ESPECIAIS RETROVENDA

uma reserva do bem. Direito de recobrar = Direito de retrato = direito de resgate = vendedor tem direito de exigir que o comprador lhe revenda o imvel. S ocorre quando o objeto do contrato for um bem imvel. Art. 505, CC No caso do comprador vir a vender o imvel por ele adquirido, o vendedor deste imvel tem direito a readquiri-lo, reembolsando-lhe apenas a quantia paga e as despesas.

 O vendedor se reserva o direito de recobrar, em certo prazo, o imvel que vendeu restituindo o preo, mais as despesas feitas pelo comprador. condio resolutiva. O prazo para o retrato de 3 anos. Transmite-se esse direito a herdeiros e legatrios. Sua extino se d pelo exerccio do direito, pela precluso do prazo decadencial, pelo perecimento do imvel e pela renncia.

CLUSULAS ESPECIAIS Venda a Contento

Clusula pactuada em contrato atravs da qual o comprador tem a prerrogativa de devolver a coisa quando esta no o satisfizer.
A venda s se efetiva se o comprador aprovar a coisa; caso contrrio, o contrato se desfaz. "Satisfao garantida ou seu dinheiro de volta!".

 a venda que se realiza sob a condio de s se tornar perfeita e obrigatria aps declarao do comprador de que coisa o satisfaz. Se a venda for realizada sob condio suspensiva, enquanto no existir a manifestao concordante do adquirente, a despeito de haver ocorrido tradio, o domnio continua com o alienante que sofre as perdas advindas de caso fortuito. Venda sujeito prova: o comprador deve justificar a no compra art. 510. Venda gosto: no gostou, no tem justificativa, no sujeita a prova art. 509.

Venda sujeita a Prova

uma espcie de modalidade da venda a contento, diferenciando-se desta por ser um pouco mais especfica, j que o comprador s pode rejeitar o objeto da venda se este no apresentar as mesmas qualidades e finalidades garantidas pelo vendedor.

Preempo ou preferncia:
O comprador se compromete a dar preferncia ao vendedor se vier a vender a coisa posteriormente. Difere-se da retrovenda porque o preo a ser pago deve ser o exigido pelo comprador, e no o preo da venda anterior. Alm disso, pode incidir sobre bens mveis e imveis.

Para que esse direito exista so necessrios os seguintes requisitos: a) O comprador tem que querer vender o bem adquirido; b) O vendedor tem que exercer o direito no prazo; O prazo para exercer o direito de preferncia no poder ser superior a 180 dias se o bem for mvel, ou a 2 anos, se o bem for imvel. Se o prazo no for estipulado, o direito de preferncia caducar em 3 dias, no caso de bem mveis, e em 60 dias, no caso de bem imveis. O prazo comea a contar a partir da notificao do proprietrio (comprador) ao vendedor informando sobre seu interesse em vender o bem.

 Se no oferecer preferencialmente ao vendedor no gerar nulidade dever pagar perda e danos. E se o adquirente agir de m-f responder solidariamente com o comprador.

Diferenas com a retrovenda: O prazo para a preferncia no pode exceder a 2 anos se bem imvel e 180 dias se mvel. Na retrovenda o prazo de 3 anos e s bens imveis. Na retrovenda o negcio original se resolve, no pacto de preferncia h uma nova aquisio feita pelo vendedor primitivo ao primitivo comprador. Na preempo s poder o vendedor primitivo recomprar a coisa se o proprietrio quiser vender e pelo preo que for alcanado no mercado. A retrovenda passa-se aos herdeiros a preempo no se cede e nem passa a herdeiros.

Reserva de Domnio
o alienante reserva para si o domnio da coisa vendida at o memento no qual todo o preo pago. No pode ser objeto de venda com reserva de domnio a coisa insuscetvel de caracterizao perfeita, para estrem-la de outras congneres O comprador recebe pela tradio a coisa e ingressa de plano no uso e gozo, ficando a aquisio da propriedade subordinada ao pagamento do integral preo. No pago o preo, o credor pode optar por cobrar a dvida, ou pedir a devoluo da coisa. Os riscos pela perda e deteriorao da coisa so transferidos ao comprador com a tradio. A clusula de reserva de domnio ser estipulada por escrito e depende de registro no domiclio do comprador para valer contra terceiros

Reserva de Domnio
Clusula muito comum nas vendas a prazo. Exclusiva para bens mveis. A propriedade da coisa mvel, j entregue ao comprador, permanece sendo do vendedor at o pagamento integral do preo.

Venda sobre Documentos:

A compra e venda realizada com base em documentos que representem a coisa, ou seja, o vendedor envia ao comprador as descries necessrias para a aquisio da coisa e este muitas vezes paga seu preo antes mesmo de recebla, confiando na veracidade de tais documentos. Do contrrio, desfaz-se o contrato.

Pacto Comissrio
clusula inserida no contrato de compra e venda a prazo ou de execuo diferida, que possibilita ao vendedor resolver o contrato, se o comprador no pagar o preo na data fixada. O pacto comissrio como clusula especial da compra e venda, aplicao especfica de regra geral de todos os contratos bilaterais. (arts. 476 e 477, CC). Exceptio non adimpleti contratus, nos contratos bilaterais contratantes algum pode exigir se no cumprir o que lhe cabe na avena. O pacto comissrio aplicao do instituto da clusula resolutria expressa. No se trata de nulidade de negcio jurdico, mas de resoluo, desfazimento do negcio pelo inadimplemento.

Troca ou Permuta Art. 533

A troca ou permuta o contrato mais antigo. Consiste na entrega de uma coisa para recebimento de outra, que no seja dinheiro. Ela deu origem ao contrato de compra e venda, quando os bens passaram a ser trocados por moeda.

 Conceitua-se troca, permuta, escambo ou barganha como o contrato pelo qual as partes se obrigam a entregar determinada coisa por outra, desde que no seja dinheiro. Melhor seria dizer troca o contrato pelo qual as partes obrigam-se a entregar determinada coisa por outra, desde que uma das prestaes no seja em dinheiro ou valor fiducirio equivalente (cheque, crdito).

 Atualmente a compra e venda muito mais utilizada, mas a permuta mantm seu espao no ordenamento jurdico. O contrato de permuta tem a mesma natureza jurdica da compra e venda: bilateral, oneroso e consensual. Assim como o contrato de compra e venda, no gera efeitos reais, mas sim a obrigao de transferir ao outro o domnio da coisa objeto de permuta. Todas as coisas que no sofram indisponibilidade natural, legal ou convencional podem ser permutadas, no sendo necessrio que os bens sejam da mesma espcie ou valor. Por serem to parecidos, aplicam-se permuta as regras da compra e venda.

 Regras da Troca As regras da troca so as de compra e venda e cada um dos contratantes considerado reciprocamente comprador e vendedor (art. 533). Entretanto, duas so as diferenas no tratamento legislativo da troca em relao compra e venda. a) Despesas decorrentes do instrumento de troca (art. 533, I, CC) b) Troca de valores desiguais entre ascendentes e descendentes (art. 533, II, CC)

 As despesas do instrumento de troca sero divididas pela metade entre as partes. Com relao compra e venda, determina a lei que o comprador arca com as despesas de escritura e registro e o vendedor com a tradio (art. 490, CC). A venda de ascendentes para descendentes anulvel se os demais descendentes e o cnjuge no anurem, pois a lei entende que pode se tratar de verdadeira doao simulada em fraude legtima dos herdeiros necessrios (art. 496, CC).

 Tambm ser anulvel a troca de valores desiguais sem o devido consentimento dos demais descendentes e do cnjuge (art. 533, II, CC). O prazo de anulao de natureza decadencial e ser de 02 anos, tendo em vista que a lei no traz qualquer disposio especfica a esse respeito. (art. 179, CC). Art. 1.647, CC.

Contrato Estimatrio Art. 534

Embora j fosse realizado na prtica, esse contrato s veio a ser regulado como contrato tpico no novo Cdigo Civil (Lei n 10.406/2002), que nada mais do que a venda em consignao. Contrato estimatrio o contrato pelo qual o proprietrio (consignante) entrega a posse da coisa outra pessoa (consignatrio), cedendo-lhe o poder de dispor da coisa, dentro de prazo determinado, ficando o consignatrio obrigado a devolver o bem ou entregar ao consignatrio o preo previamente ajustado pela coisa dentro do prazo determinado.

 Apenas os bens mveis e que esto no comrcio podem ser objeto do contrato estimatrio. As partes estimam um preo pelo bem. A parte que recebe o bem pode vend-lo a terceiro por qualquer valor, desde que pague a parte que lhe entregou o bem o preo que entre elas foi estimado. O dono da coisa o consignante e aquele que recebe sua posse o consignatrio.

 Natureza jurdica um contrato bilateral, oneroso, real, comutativo (uma vez que as prestaes impostas s partes so certas e determinadas no prprio contrato), de durao (prazo determinado ou no) fiducirio (ou seja, um contrato pactuado em confiana, pois o consignante sujeita-se a transferir coisas suas ao consignatrio, sem a conseqente translao do domnio, e em carter potencialmente temporrio.

 Trata-se de um contrato real, pois s se aperfeioa quando o bem consignado entregue ao consignatrio. Assim, antes da entrega da posse o contrato no se aperfeioa. Cabe destacar a posio minoritria de Pontes de Miranda que acredita se tratar de um contrato consensual (t.39, 1984, p. 396). Questo controvertida diz respeito natureza bilateral ou unilateral do contrato estimatrio. Segundo Sylvio Capanema de Souza, e com ele a doutrina majoritria, diante da onerosidade do contrato em que ambas as partes buscam um proveito econmico, o contrato seria bilateral (2004, p. 55).

Doao
CONCEITO: art. 538. considera-se doao o contrato em que uma pessoa, por liberalidade, transfere do seu patrimnio bens ou vantagens para o de outra. O encargo no faz o negcio desviar-se da liberalidade. passvel de clusula de reverso, quando o doador estipula que os bens retornaro a seu patrimnio se sobreviver ao donatrio. No se pode fazer clusula de reverso favor de terceiro. No se exige forma em caso de doao de bens mveis de pequeno valor com tradio imediata. DOAO INDIRETA: so todos os atos de liberalidade que no se pode observar, de modo direito, o empobrecimento de um sujeito e o correspondente enriquecimento de outro. Ex.: remisso de dvida, pagamento de dbito alheio, contrato em favor de terceiro.

Doao
ACEITAO: Expressa, Tcita ou Presumida. ESPCIES DE DOAO: doao pura, doao remuneratria, doao com encargo, doao por merecimento, doao em forma de subveno peridica, doao conjuntiva, doao feita em contemplao do casamento futuro. DOAO ENTRE CNJUGES: O cdigo brasileiro silente a respeito da doao entre cnjuges, portanto se considera permitido. Na comunho universal ou no regime obrigatrio de separao de bens incua tal doao. DOAO DE PAIS A FILHOS: Considera-se adiantamento de legtima. Para que a liberalidade beneficie um filho em detrimento dos outros, necessrio que o doador inclua (a doao) em sua quota disponvel com expressa meno de que o donatrio fica dispensado da colao pelo bem fazer parte do montante disponvel do doador. CLUSULA DE REVERSO VEDAO DA DOAO UNVERSAL Art. 548

Doao
DOAO EM PREJUZO DOS CREDORES DO DOADOR: Trata-se de fraude a credores. DOAO DA PARTE INOFICIOSA: nula a doao quanto parte que exceder de que o doador, no momento da liberalidade, poderia dispor em testamento. O art. 549 determina que a invalidade do ato s abranja o excesso daquilo que o doador no momento da liberalidade poderia dispor por testamento. DOAO DO CNJUGE ADLTERO A SEU CMPLICE: proibio expressa no art. 550. Possibilita ajuizamento de ao anulatria por qualquer dos cnjuges. No cabem vcios redibitrios e evico, exceto a evico em caso de doao em contemplao de casamento futuro. No h promessa de doao na modalidade pura.

Doao REVOGAO DA DOAO: Todos os defeitos que mutilam o ato jurdico - erro, dolo, coao, simulao e fraude so capazes de anular a doao. Revogao por ser resolvel o negcio: o caso em que o doador estipula que os bens doados voltem ao seu patrimnio se sobreviver ao donatrio. Por descumprimento do encargo: a doao onerosa pode ser revogada por inexecuo do encargo, se o donatrio incorrer em mora no havendo prazo para o cumprimento, o doador poder notificar judicialmente o donatrio, assinando-lhe prazo razovel para que cumpra a obrigao assumida. A revogao deve se dar por meio de pronunciamento judicial.

Doao
Art. 538. Considera-se doao o contrato em que uma pessoa, por liberalidade, transfere do seu patrimnio bens ou vantagens para outra. Contrato tpico e nominado, cuja principal caracterstica a unilateralidade, impondo obrigao apenas para o doador. E mesmo que se trate de doao onerosa aquela gravada com um encargo, ainda assim, em nosso pensamento, a caracterstica da unilateralidade persistiria, uma vez que o nus que se impes ao donatrio no tem o peso da contraprestao, a ponto de desvirtuar a natureza do contrato (Pablo Stolze Gagliano) Silvio Venosa conclui quando imposto encargo doao, no se desvirtua a unilateralidade.

Doao

Promessa de doao (Pactum de Donando) Para Silvio Venosa: Caso se torne impossvel a entrega da coisa, por culpa do promitente doador, o outorgado tem ao de indenizao por inadimplemento. Destarte, admitida a teoria do pr-contrato no ordenamento para os pactos em geral, no existe, em tese, obstculo para a promessa de doar.
Art. 432, CC No vale a doao que se faa por procurador, salvo investido de poderes especiais, com indicao expressa do donatrio, ou de um dentre vrios que o doador nominalmente mencionar.

Doao
Por ingratido do donatrio: Em tese, no se admite a renncia ao direito de revogar a liberalidade por ingratido do donatrio. S se revogam por ingratido doaes puras. Art. 557. Podem ser revogadas por ingratido as doaes: I se o donatrio atentou contra a vida do doador ou cometeu crime de homicdio doloso contra ele; II se cometeu contra ele ofensa fsica; III se o injuriou gravemente ou o caluniou; IV se, podendo ministrlos, recusou ao doador os alimentos de que este necessitava. necessrio que a causa revogatria tenha sua existncia provada em juzo do qual resulte sentena constitutiva que venha a proclamar a ineficcia do negcio. O prazo para o ajuizamento da ao de 1 ano, a contar da data em que chegue ao conhecimento do doador o fato que a autorizam. A ao revogatria pessoal do doador. O direito de revogar a doao no passa aos herdeiros do doador nem prejudica aos dos donatrios. Se for ajuizada ao revogatria pelo doador e este morrer, podem seus herdeiros prosseguir. Art. 561. No caso de homicdio doloso do doador, a ao caber aos seus herdeiros, exceto se aquele houver perdoado. Revogada por ingratido uma liberalidade, no se resolvem os direitos reais constitudos anteriormente.

Emprstimo/ Comodato
CONCEITO: contrato pelo qual uma das partes entrega a outra um bem para ser devolvido em espcie ou gnero. ESPCIES: comodato e mtuo. COMODATO: emprstimo gratuito de coisa no fungvel. Configura-se com a tradio. Partes: comodante (quem empresta) e comodatrio (quem recebe). O comodante sofre os riscos pela coisa. Se duas ou mais pessoas forem simultaneamente comodatrias = solidariamente responsveis. O comodatrio no poder cobrar as despesas feitas com o uso e gozo da coisa emprestada.

 Emprstimo/Comodato Emprstimo o contrato pelo qual uma das partes entrega um bem outra, para ser devolvido em espcie ou gnero. O comodato o emprstimo de coisa no fungvel, eminentemente gratuito, no qual o comodatrio recebe a coisa emprestada para uso, devendo devolver a mesma coisa, ao termo do negcio. (RODRIGUES, Silvio. Direito Civil. Dos contratos e das declaraes unilaterais de vontade. So
Paulo: Ed. Saraiva, 2002, vol. 3, pg. 255.)

Relembrando: So fungveis os mveis que podem substituir-se por outros da mesma espcie, qualidade e quantidade.

 Art. 579 da Lei n 10.406/2002: O comodato o emprstimo gratuito de coisas no fungveis. Perfaz-se com a tradio do objeto. Pela anlise do artigo acima, possvel extrair trs elementos desse contrato: a gratuidade, a no-fungibilidade do objeto e a necessidade de sua tradio para o aperfeioamento do negcio. A natureza jurdica do contrato de comodato, portanto, : Gratuito caso fosse oneroso, poderia ser confundido com a locao, j analisada neste curso. Real necessrio que o bem seja transferido ao comodatrio para que o contrato exista. No basta a mera troca de consentimentos. Unilateral aps a entrega do bem, incumbem obrigaes apenas ao comodatrio. No solene a lei no prescreve qualquer forma. Vale notar que no comodato, embora haja transferncia do bem, o domnio no transferido ao comodatrio.

Comodato
A necessidade da gratuidade decorre de sua prpria natureza, seno iria ser confundida com a locao, caso fosse oneroso. A infungibilidade do objeto implica na restituio da mesma coisa recebida em emprstimo. Se fungvel ou consumvel, haver Mutuo. Porem o Comodato pode ser mvel ou imvel. O Comodato de bens fungveis ou consumveis s e admitido quando destinado ornamentao , como o de uma cesta de frutas, por exemplo (comodatum ad pompam vel ostentationem) Faz-se necessria necessidade da tradio, para seu aperfeioamento torna-o um contrato real.

Comodato
O comodatrio obrigado a conservar como se sua fora a coisa emprestada, no podendo us-la em desconformidade com o contrato ou a natureza dela, sob pena de responder por perdas e danos. O comodatrio constitudo em mora, alm de por ela responder, pagar, at restitu-la, o aluguel da coisa que for arbitrado pelo comodante. O tutor ou o curador no pode dar bem do tutelado ou curatelado em comodato Pode ser por tempo indeterminado. Se o comodatrio estiver em mora os riscos se invertem. O comodato se extingue pelo advento do tempo convencionado; pela utilizao diversa do fim contratado; se o comodatrio descumprir sua obrigao e por manifestao unilateral do comodante, mostrado a necessidade imprevista e urgente.

Comodato
O comodato e tambm contrato unilateral, temporrio e no solene. Por aperfeioar-se com a tradio ele e unilateral. O emprstimo e para uso temporrio, e seu ajuste pode ser por prazo determinado ou indeterminado. Por no ser exigida forma especial, podendo ate ser verbal ele e contrato no solene. No podem os tutores, curadores, e em geral todos os administradores de bens alheios, no dar em Comodato sem autorizao especial do juiz os bens confiados a sua guarda.

 EXTINAO DO COMODATO Extingue-se o Comodato: a) Pelo advento do termo convencionado, ou havendo estipulao nesse sentido, pela utilizao da coisa de acordo com a finalidade para que foi emprestada. b) Pela resoluo, por iniciativa do comodante, em caso de descumprimento, pelo comodatrio, de suas obrigaes. c) Por sentena a pedido do comodante, provada a necessidade imprevista e urgente. d) Pela morte do comodatrio se o contrato for celebrado intuitu personae , caso que as vantagens dele decorrentes no

Diferenas entre mtuo e comodato

Embora ambos sejam espcie do gnero emprstimo, apresentam algumas diferenas, tais como: Objeto o comodato o emprstimo de coisas no fungveis. J o mtuo, conforme art. 586 da Lei n 10.406/2002, o emprstimo de coisas fungveis. As coisas fungveis so substituveis por outras. Dessa diferena decorre a segunda distino entre comodato e mtuo. Transferncia de domnio Enquanto no comodato, o comodatrio recebe coisa no fungvel, tendo que devolv-la ao comodante ao final do comodato, no mtuo, como o bem emprestado fungvel, o muturio tem que entregar ao mutuante, no prazo pactuado, um bem que tenha as mesmas caractersticas do que o recebido, mas no necessariamente o mesmo recebido. Desta forma, diferentemente do que ocorre no comodato, no mtuo, o domnio do bem transferido pelo mutuante ao muturio.

Mtuo Arts. 586 a 592

O mtuo o emprstimo de coisas fungveis. O muturio obrigado a restituir ao mutuante o que dele recebeu em coisa do mesmo gnero, qualidade ou quantidade. Trata-se de um contrato real, unilateral, em princpio gratuito e no solene.

Caractersticas O mtuo contrato: Real S se aperfeioa com a entrega da coisa, no bastando o acordo entre as partes. Unilateral Como o contrato somente se concretiza com a entrega do bem pelo mutuante ao muturio, possvel dizer que a partir desse momento apenas o muturio tem obrigaes para com o mutuante, uma vez que a nica obrigao do mutuante seria a entrega da coisa, mas essa necessria para que o contrato exista. Gratuito ou oneroso O contrato de mtuo tanto pode ser gratuito, no caso de ajuda a um amigo, como tambm oneroso, com a previso de juros sobre o valor emprestado, por exemplo. Atualmente, tem sido cada vez mais comum a pactuao de mtuos onerosos. No solene A lei no determina uma forma obrigatria para a celebrao do mtuo. Para provar a existncia do mtuo, contudo, aplica-se a regra geral de que, no caso de negcios jurdicos de valor superior a dez salrios mnimos, no admitida apenas a prova testemunhal, sendo conveniente, portanto, celebrar esse tipo de contrato por escrito.

O caso mais usual de mtuo o emprstimo de dinheiro. No mtuo oneroso ou feneratcio, o muturio deve devolver ao mutuante valor equivalente ao recebido, acrescido de juros, que a remunerao pelo uso do capital.
Os juros, de um modo geral, so definidos como o rendimento do capital, os frutos produzidos pelo dinheiro, da mesma forma que o aluguel o rendimento produzido pela coisa cedida em locao. bem acessrio e depende do principal (Comentrios ao Cdigo Civil. Parte
Especial. Das vrias espcies de contratos. Vol. 7. Teresa Ancona Lopez; (coord) Antnio Junqueira de Azevedo. So Paulo: Saraiva, 2003. pg. 174).

Os juros so classificados em juros remuneratrios e juros moratrios. Os juros remuneratrios podem ser definidos como os frutos de um capital emprestado, resultantes da utilizao permitida desse capital. Os juros moratrios, por sua vez, so definidos como a compensao, a indenizao por descumprimento de uma obrigao pecuniria. Aplicam-se quando o devedor deixar de cumprir sua obrigao no tempo acordado como credor.

Os juros tambm podem ser legais ou convencionais. Os juros legais decorrem de imposio legal e os juros convencionais decorrem da vontade das partes. Como o art. 591 da Lei n. 10.406/2002 no faz referncia a um tipo especfico de juros, podemos afirmar que ele refere-se aos dois tipos: remuneratrios e moratrios. No Cdigo Civil de 1916, a fixao dos juros tinha que ser expressa. J no Cdigo Civil de 2002, mesmo que no haja previso expressa de cobrana de juros, eles so presumidamente devidos no caso de mtuo para fins econmicos. O art. 591 da Lei n. 10.406/2002 remete ao art. 406 da mesma lei para fixar teto para a taxa de juros: Art. 406 da Lei n. 10.406/2002: Quando os juros moratrios no forem convencionados, ou o forem sem taxa estipulada, ou quando provierem de determinao de lei, sero fixados segundo a taxa que estiver em vigor para a mora do pagamento de impostos devidos Fazenda Nacional. A taxa em vigor para pagamento de impostos devidos Fazenda Nacional a taxa referencial do Sistema Especial de Liquidao e Custdia (SELIC)

PRAZOS Caso as partes no convencionem o prazo para o trmino do mtuo, o Cdigo Civil estabeleceu prazos em seu artigo 592. Vale ressaltar o prazo previsto no inciso III do referido artigo: do espao de tempo que declarar o mutuante, se for de qualquer outra coisa fungvel. Essa regra no se aplica ao mtuo de dinheiro ou de produtos agrcolas, pois esses bens tm disciplina especfica prevista nos incisos anteriores. A princpio, portanto, o mutuante poder intimar o muturio para restituir o bem no prazo que fixar. Esse prazo deve ser razovel para que o muturio possa usar e gozar do bem mutuado.

Locao
locao o contrato pelo qual um sujeito se compromete, mediante remunerao, a facultar a outro, por certo tempo, o uso e gozo de uma coisa (locao de coisas); a prestao de um servio (locao de servios); ou a executar uma obra (empreitada). contrato bilateral e comutativo, aplicando a exceo do contrato no cumprido; oneroso; consensual; no solene. constitui relao duradoura porque o decurso do tempo lhe essencial. Arrendamento sinnimo de locao, utilizado para denominar a locaes rurais. Distingue-se do comodato, pois, apesar de ser emprstimo destinado a coisas no fungveis, a gratuicidade essencial, enquanto a onerosidade essencial locao. No exige a outorga conjugal para a feitura de um contrato de locao, pois mero ato de administrao e no de disposio

 Atualmente, a locao imobiliria disciplinada de forma geral pela Lei do Inquilinato n. 8.245/1991, modificada pela Lei 12.112/2009. O contrato de locao pode ser pactuado por tempo determinado ou indeterminado. Locador ou senhorio aquele que se compromete a ceder a coisa. Locatrio ou inquilino reservando-se este ltimo termo unicamente para as locaes prediais.

 Utilizamos tambm os termos arrendador e arrendatrio, derivados do arrendamento. A locao distingue-se da compra e venda, porque nesta h obrigao de transferir o domnio; na locao, cede-se o uso com obrigao de restituio. O locatrio exerce posse direta sobre a coisa, mas posse precria. Objeto da coisa locada, o art. 565 adverte que se trata de bem no fungvel. Isso porque incumbe ao locatrio restitu-la ao locador uma vez findo o contrato, nos termos do art. 569, IV.

 O objeto do contrato deve ser apto utilizao e fruio pelo locador. O preo, aluguel ou aluguer essencial neste contrato. Mais comum que seja fixado em dinheiro e pago periodicamente, por semana, ms, bimestre etc. Obrigaes do Locador e do Locatrio na Locao em Geral Art. 566, CC. A principal obrigao entregar e possibilitar o uso e fruio da coisa. Art. 567, CC reduo proporcional do aluguel ou resciso do contrato.

Locao
Trata-se de bem no fungvel. Isso se d, pois o locatrio deve devolver ao locador a coisa, quando findo o contrato. Aluguel: devido durante o tempo em que a coisa estiver disposio do locatrio, ainda que dela no se utilize. O locador tem obrigao de proteger o locatrio dos embaraos e turbaes de terceiros, respondendo tambm por vcios e defeitos anteriores locao. Aplica-se o princpio dos vcios redibitrios, mas estes no precisam ser ocultos, pois no est o locatrio obrigado a manter-se com a coisa se no apta para o uso colimado. Se o bem deteriorar-se no curso da locao, sem culpa do locatrio, este poder pedir reduo proporcional do aluguel ou rescindir o contrato, caso no mais sirva par o fim colimado. Na locao de imveis, este deve ser entregue com suas pertenas.

 Os imveis de propriedade do Estado (Unio, Estados e Municpios) no se sujeitam a Lei 8.245/91, assim como os das respectivas autarquias e fundaes. O interesse pblico no permite que essas locaes se sujeitam ao regime privado. Os arrendamentos dos imveis da Unio so regidos pelo Decreto-lei n. 9.760/46 e pelo Decreto-lei n. 6.874/44. As locaes de vagas autnomas de garagem ou de espaos para estacionamento de veculos tambm ficam excludas dessa lei.

 Aplicam-se o art. 575, Cdigo Civil. O contrato de garagem celebrado entre o garagista e o possuidor do veculo, geralmente automotor. O usurio da garagem tem direito a usar espao para a coisa, para o fim de guarda ou custdia, em local determinado ou no, mediante pagamento de quantia em dinheiro. Como contrato atpico, uma figura jurdica complexa, o contrato de garagem possui caractersticas de contrato de locao de coisas, mas tambm de depsito e de locao de servios.

 Os espaos destinados a publicidade tambm so incompatveis com a lei de locao predial. A Lei do Inquilinato expressa no excluir de seu alcance os apart-hotis, hotis residncia ou equiparados. O artigo 1 da Lei 8.245/91 exclui o arrendamento mercantil ou leasing do mbito do inquilinato.

Locao (Lei 8245/91)

Deveres do locador na lei de locaes: Art. 22. O locador obrigado a: I- entregar ao locatrio o imvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina; II- garantir, durante o tempo da locao, o uso pacfico do imvel locado; III- manter, durante a locao, a forma e o destino do imvel; IV- responder pelos vcios ou defeitos anteriores locao. V- fornecer ao locatrio, caso este solicite, descrio minuciosa do estado do imvel, quando de sua entrega, com expressa referencia aos eventuais defeitos existentes; VI - fornecer ao locatrio recibo discriminado das importncias por este pagas, vedada a quitao genrica; VII - pagar as taxas de administrao imobiliria, se houver, e de intermediaes, nestas compreendi das as despesas necessrias aferio da idoneidade do pretendente ou de seu fiador; VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imvel, salvo disposio expressa em contrrio no contrato; IX - exibir ao locatrio, quando solicitado, os comprovantes relativos s parcelas que estejam sendo exigidas; X - pagar as despesas extraordinrias de condomnio.

Art. 23 - O locatrio obrigado a: I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locao, legal ou contratualmente exigveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, at o sexto dia til do ms seguinte ao vencido, no imvel locado, quando outro local no tiver sido indicado no contrato; II - servir-se do imvel para o uso convencionado ou presumido, compatvel com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo trat-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu; III - restituir o imvel, finda a locao, no estado em que o recebeu, salvo as deterioraes decorrentes do seu uso normal; IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparao a este incumba, bem como as eventuais turbaes de terceiros; V - realizar a imediata reparao dos danos verificados no imvel, ou nas suas instalaes, provocados por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos; VI - no modificar a forma interna ou externa do imvel sem o consentimento prvio e por escrito do locador; VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrana de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimao, multa ou exigncia de autoridade pblica, ainda que dirigida a ele, locatrio; VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de fora, luz e gs, gua e esgoto; IX - permitir a vistoria do imvel pelo locador ou por seu mandatrio, mediante combinao prvia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hiptese prevista no art. 27; X - cumprir integralmente a conveno de condomnio e os regulamentos internos; XI - pagar o prmio do seguro de fiana; XII - pagar as despesas ordinrias de condomnio.

Locao
Alienao do imvel durante a locao- Direito preferncia: O locatrio ter preferncia na aquisio, em igualdade de condies com terceiros, caso o locador queira vender o imvel. A regra geral determina que as benfeitorias necessrias feitas pelo inquilino, ainda que no autorizadas pelo locador, bem como as teis autorizadas, sero indenizveis permitindo o direito de reteno.( Lei do inquilinato CC/02) Garantias locatcias: A lei do inquilinato especifica trs modalidades de garantia: cauo, fiana e seguro de fiana locatcia.

Locao Cauo: pode ser de bens mveis ou imveis. Normalmente em dinheiro, no podendo exceder ao valor de trs alugueis e dever ser depositada em caderneta de poupanas. No final do contrato no havendo dvidas, o inquilino dever receber o total da conta de poupanas. A cauo em bens mveis dever ser registrada em cartrio de Ttulos e Documentos; a em bens imveis margem da respectiva matrcula. Seguro fiana: O inquilino faz um seguro junto a uma companhia seguradora.

Locao/Fiana
Fiana: um contrato que tem por objetivo garantir uma outra obrigao. Modalidade de garantia pessoal. Existe a responsabilidade, mas no existe o dbito. contrato acessrio. gratuito nas fianas civis, se remunerado ou com intuito de lucro considera-se negcio escuso. S admitida fiana remunerada em casos de fiana mercantil. contrato intuitu personae, estabelecido entre o credor e o fiador. Este contrato pode ser estabelecido sem consentimento ou contra a vontade do devedor O fiador deve ser pessoa idnea, domiciliada no municpio onde tenha de prestar a fiana e possuir bens suficientes para cumprir a obrigao. O credor pode pedir a substituio do fiador se este se tornar insolvente ou incapaz.

Locao/Fiana
contrato formal deve ser de forma escrita e no se admite interpretao extensiva. Requisitos subjetivos: Capacidade, legitimao (pessoa jurdica pode ser fiadora se no atentar contra o seu estatuto; curadores e tutores no podem assumir fiana em nome de seus pupilos), consentimento conjugal (se o contrato se der sem o consentimento de um dos cnjuges a nulidade ser relativa, pois h a possibilidade de ratificao). Espcies de fiana: A fiana pode se convencional (quando estipulada entre as partes), legal (decorrente da lei), judicial (estabelecida por deciso judicial) e bancria (convencional formalizada por instituio financeira). Benefcio de ordem: O fiador pode exigir que sejam executados os bens do devedor antes do seu, j que a obrigao do fiador subsidiria. O fiador no ter direito ao benefcio de ordem se: renunciar expressamente a ele, se obrigou como principal pagador ou como devedor solidrio e se o devedor estiver insolvente ou falido. Se o contrato de fiana for assinado sem prazo determinado o fiador se quiser poder exonerar-se a qualquer momento, resguardando os efeitos da fiana por 60 dias aps a notificao do credor, para que se estabelea um novo fiador. A fiana com prazo determinado extingui-se com o advento do termo.

 A Lei n 8.245/1991, alm das locaes residenciais, estabelece ainda o regime das locaes noresidenciais (ou comerciais) e por temporada, cada qual com uma finalidade econmica especfica. Assim, a Lei do Inquilinato divide em trs grandes sistemticas o regramento das locaes prediais urbanas, atendendo aos bens jurdicos respectivamente tutelados a locao residencial protege o direito habitao, a locao no residencial protege o fundo de comrcio e a locao por temporada, por no ser nem habitacional nem parte de atividade econmica, merece regulamento prprio.

 Locao para temporada O conceito de locao para temporada est disposto no art. 48 da Lei do Inquilinato, segundo o qual so requisitos para a caracterizao da locao para temporada o fim ao qual destinado o imvel (recreativo ou na necessidade do locatrio de celebrar o contrato, seja por realizao de curso, seja por tratamento de sade ou obras em seu imvel), e o prazo de sua vigncia (que no pode ser superior a 90 (noventa) dias). O prazo superior a 90 (noventa) dias descaracteriza a locao como para temporada. O art. 50 mostra que, se permanecer o locatrio no imvel para alm do prazo mximo estipulado, no possvel mais se exigir o pagamento antecipado do aluguel, descaracterizando a temporada. Assim, o artigo equipara locao residencial, s podendo ser denunciado nas hipteses do art. 47.

Parte da doutrina entende que necessrio contrato escrito. Embora contivesse do projeto original uma disposio especfica neste sentido, h quem entenda que o prazo exguo a torna incompatvel com o contrato verbal, sobretudo porque o contrato no escrito, como pode no deixar claro o prazo contratado, pode ser confundido com uma locao residencial comum. Outro grande trao da locao para temporada a possibilidade de exigncia, por parte do locador, de recebimento dos aluguis antecipadamente, o que vedado para os demais tipos de locao segundo o art. 20.

 Se, todavia, o contrato for resolvido, por algumas das hipteses estabelecidas no art. 9, o locador ser obrigado a devolver, proporcionalmente, o valor recebido antecipadamente, sob pena de seu enriquecimento sem causa.

Locao no residencial
Considera-se locao no residencial, naturalmente, aquela que no destinada habitao de pessoas. Sempre que a destinao do imvel no for a moradia de algum, ser para fins no residenciais. O contrato de locao no residencial ganha uma importncia maior na medida em que pode ser e quase sempre parte integrante do fundo de comrcio (ou fundo de empresa) do empresrio.

 O ponto, o estabelecimento, a loja, so partes fundamentais da atividade empresarial, apesar de ser um bem imaterial, e, desta forma, no pode o legislador que sempre procura preservar a atividade empresarial, em prol do crescimento econmico (que gera empregos e tributos) tratar esse tipo de locao da mesma forma que trata a locao residencial. Como o legislador se utilizou da expresso no residencial, e no de empresa, empresrio etc., irrelevante para a lei se a atividade desenvolvida no local empresarial, civil, industrial, ou qualquer outra.

 Artigo 55 da Lei 8245/91. De modo a proteger, ento, a atividade econmica, o legislador, ao contrrio do que ocorre na locao residencial, outorgou ao locatrio, nestes casos, um direito renovao compulsria, ao qual corresponde uma ao a ao renovatria. A resciso do contrato, em regra, nesses casos, se d ao fim de seu prazo, conforme estabelecido no art. 56 da lei, que d um tratamento semelhante ao que ocorre na locao residencial.

 Para que o locador possa fazer jus ao direito renovao compulsria, a lei exige determinados requisitos que devem constar do contrato, necessariamente. Tais requisitos esto expostos nos trs incisos do art. 51, que so cumulativos, ou seja, necessria a presena das trs condies para a possibilidade da renovao compulsria. Vale ressaltar que, neste caso, a lei cogente; significa dizer que o contrato no pode afastar a possibilidade de renovao, estando presentes os requisitos legais.

 Artigos 52 e 53 - algumas excees regra da renovao compulsria, por matria de poltica legislativa. Luvas: uma quantia paga pelo locatrio, alm dos aluguis, para o locador, como adiantamento ou para a renovao do contrato.
No regime anterior da locao no residencial, sua cobrana era permitida. No atual sistema legislativo, parte da doutrina entende que a lei atual no veda a cobrana, que ocorria, na prtica, mesmo com a existncia de vedao expressa do decreto anterior (lei de luvas). Mas no matria pacificada; alguns entendem que o Art. 45 probe a cobrana de luvas.

Aes locatcias
1) Ao de despejo (art. 59) a ao utilizada pelo locador para retomar o imvel, por qualquer que seja o motivo (e no somente por falta de pagamento). Assim, sempre que o locatrio se mantiver na posse do imvel e a lei conferir ao locador o direito de retomada, ele poder propor a ao de despejo e poder, inclusive, pedir liminar ao juiz para desocupao em 15 (quinze) dias, nos casos previstos no art. 59.

 2) Ao de consignao de aluguel (art. 67) a ao do locatrio quando o locador se nega a receber os valores do aluguel, e por meio da qual ele ir depositar em juzo a importncia que acha devida, indicada na petio inicial. 3) Ao revisional de aluguel (art. 68) serve para qualquer tipo de locao prevista no ordenamento. Tinha muita relevncia na poca da escalada inflacionria, em que muitas vezes o locador era prejudicado por um ndice defasado no contrato, gerando um enriquecimento sem causa do locatrio. Sendo assim, na maioria das vezes o autor da ao era o locador. Nessa ao, basicamente o que se busca uma percia judicial para que seja arbitrado o valor de mercado justo do imvel, ajustando-se, desta forma, a retribuio a ser paga pelo locatrio.

 4) Ao renovatria (art. 71) aquela usada para a renovao compulsria da locao.

QUESTES JURDICAS SOBRE LOJAS DE SHOPPING CENTER NATUREZA JURDICA DOS CONTRATOS DE LOCAO DE LOJAS EM SHOPPING CENTER. Primeiramente, cumpre destacar que os chamados empreendedores tm um deliberado propsito de distanciar da locao comercial o contrato que se estabelece entre o lojista e os proprietrios, relativos cesso de uso de espaos dentro dos ``shopping centers.

 O contrato, celebrado entre o proprietrio, tambm denominado de empreendedor, do Shopping Center e o lojista, uma figura nova no direito brasileiro, que pode apresentar semelhana com a locao de imvel urbano, mas que dele se distingue por seus elementos constitutivos, por suas peculiaridades e por sua natureza jurdica. Ele se parece com a locao no ponto em que uma das partes se obriga a ceder outra, por tempo determinado ou no, o uso e gozo da coisa mediante certa retribuio. Mas dele se distingue, maneira de outros contratos que, posto tenham elementos comuns com a locao, adquirem caractersticas prprias e, por conseqncia, devem ser designados com nome especfico.

 Em sntese, o mestre ALFREDO BUZAID vislumbra na cesso de uso e gozo de rea nos shoppings um negcio jurdico regido por quatro contratos que formam uma unidade incindvel para a qual prope o nomen juris de `contrato de estabelecimento, que, a seu ver, no se subsume a nenhuma lei de locao. Admite-se que entre lojistas e o shopping existe uma locao sui generis ou atpica.

ESPCIES DE CONTRATO QUE, GERALMENTE, SO ASSINADOS ENTRE O LOJISTA E O SHOPPING.

Na cesso de uso e gozo de rea nos shoppings, vislumbramos um negcio jurdico regido por quatro contratos que formam uma unidade incindvel para a qual prope o nomen juris de "contrato atpico de locao, que, a nosso ver, no se subsume, to s, a uma lei de locao.

 Cumpre ressaltar que as partes, ao conclurem o negcio jurdico, assinam quatro instrumentos, que se integram em uma unidade jurdica, expressando a sua declarao de vontade: a) um contrato de locao; b) um Regimento Interno do Shopping Center; c) uma conveno que estabelece normas gerais de locao, administrao, funcionamento, fiscalizao e outras; d) e a participao na associao de lojistas. Como um desses instrumentos designado de contrato de locao, estenomen juris exerce certa relevncia na conceituao do negcio jurdico celebrado pelas partes.

 a Associao dos Lojistas rgo anlogo massa condominial nos edifcios em condomnio. Por isso, o estatuto da Associao assemelha-se conveno de condomnio, oponvel a todos os que ocupam as unidades autnomas do edifcio, donde resulta que os ocupantes das lojas num shopping integram-se numa comunidade comercial e se obrigam a cumprir o estatuto que a disciplina. Logo, no h como falar em ser compelido a participar da Associao dos Lojistas. Voluntariamente o lojista celebra contrato que lhe confere direito de usar uma loja do shopping e, por via de conseqncia, adere comunidade de lojistas.

 Alguns juristas, no entanto, questionam quanto a obrigao de o lojista associar-se e manter-se vinculado Associao de Lojistas, que, como se sabe, parte integrante da estrutura operacional do shopping center, em face do disposto no art. 5, XX, da Constituio Federal, que declara que ningum poder ser compelido a associar-se ou a permanecer associado; alguns ocupantes tm impugnado a eficcia da clusula contratual que obriga o "locatrio" a filiarse Associao dos Lojistas e nesta manter-se enquanto durar a locao. Sustenta-se, no caso, que a referida clusula infringe a Lei Maior e agride direito individual nela congregado. Afirma-se que a Associao pessoa jurdica estranha relao locatcia, motivo pelo qual a adeso do lojista deve ser facultativa.

 Exatamente sob esse enfoque ainda no existe nenhuma deciso judicial. No obstante, generalizada a existncia da Associao de Lojistas em todos os shopping centers, visto como lhe cabe administrar, promover e dar publicidade ao shopping na sua globalidade, principalmente nas pocas em que as vendas se intensificam, tais como no fim do ano, na Pscoa, Dia dos Pais, Dia das Mes, etc.

 A utilidade da Associao e a legalidade da obrigao de nela se integrarem todos os lojistas j foram examinadas em vrios simpsios ou debates. O professor CAIO MRIO DA SILVA PEREIRA dissertou sobre o tema nestes termos: ``Alm dessas penetraes acidentais no contrato de shopping center, outros pontos so apresentados em que tambm se levantam dvidas sobre a juridicidade de sua presena, de sua obrigatoriedade. Exemplo: obrigao de contribuir para um fundo de propaganda. Pelo fato, ento, de as lojas ou os usurios das lojas de um shopping center fazerem parte de uma associao, no h nenhuma ilegitimidade em clusulas dessa natureza. de se notar, apenas, a circunstncia de que, normalmente, num shopping center, a publicidade no individual, no unilojista; conjuntural, integral. Quando vemos nos jornais, na televiso, uma atriz muito bonita fazendo bal para anunciar um shopping center, ela no est anunciando uma loja, porm, o shopping como conjunto, sugerindo ao cliente, real ou potencial, todo o conglomerado. E em razo desta publicidade global que se estabelece a necessidade da criao de um fundo que somente pode ser movimentado mediante recursos que so arrecadados dos prprios lojistas. (cf. ``SHOPPING CENTERS - Aspectos Jurdicos, Ed. RT, 1984, pg. 16).

A QUESTO DAS RENOVATRIAS NOS CONTRATOS DE "LOCAO" DE LOJAS. Apesar de a jurisprudncia tradicional admitir, como principal, o contrato de locao no conjunto de avenas entre os litigantes, existem decises de primeiro e segundo graus inclinando-se pela tese da inexistncia de locao e trancando, liminarmente, algumas aes renovatrias. No momento, predomina, nos Tribunais, o entendimento segundo o qual a renovao judicial do contrato entre o lojista e o shopping center deve continuar sob a gide da Lei n 8.245/91, desde que, evidentemente, atenda aos requisitos do art. 71, do referido diploma legal. E como tudo est indicando que ser esse o entendimento que vai predominar ainda por muito tempo, cumpre conciliar os interesses globais do shopping, que uma comunidade de lojistas, com os do lojista isoladamente considerado.

Nestas condies, curial a predominncia dos interesses da maioria, motivo pelo qual, nas aes renovatrias do contrato, ter o juiz de admitir defesas que em outras circunstncias teriam de ser repelidas, mas que so perfeitamente adequadas quando sustentadas pelo shopping, como locador, em face das singularidades que caracterizam o contrato de ocupao das lojas e espaos do edifcio. Em outras palavras, aplicar-se- Lei n 8.245/91 os necessrios ajustamentos relao jurdica peculiar aos shoppings. Alguns shopping centers comearam a argir, nas renovatrias que lhes moveram seus lojistas, a preliminar de carncia da ao, sob fundamento de inexistncia de relao ex locato e de fundo de comrcio pertencente aos autores. De qualquer modo, nas contestaes s aes renovatrias, os shoppings tm apresentado preliminares de carncia da ao por motivos impensveis no caso de lojas autnomas, tais como: a) porque o lojista no conseguiu durante o contrato manter o volume de vendas, deixando de aproveitar a estratgia montada com a finalidade de otimizar todos os estabelecimentos comerciais do conjunto; b) porque o ramo explorado na loja se revelou desinteressante, e por isso, tem de ser substitudo por outro que melhor se integre no complexo mercadolgico do shopping; c) porque se tornou mais conveniente destinar o espao ocupado pela loja a estacionamento, lazer ou fins anlogos capazes de atrair para o conjunto maior nmero de freqentadores; d) e at para que no local se instale outro estabelecimento com o mesmo ramo, mas gerenciado por algum capaz de gerar vendas mais altas e, conseqentemente, pagar aluguel maior do que o pago pelo ocupante anterior.

 Quando o comerciante abre mo da faculdade de instalar seu estabelecimento no local que lhe aprouver, para se instalar nos centros comerciais, onde predomina a natureza condominial, sujeita-se a restries pessoais, pois, como escreve RUBENS REQUIO, na Separata da RT, v. 571, sobre ``Consideraes Jurdicas sobre os Centros Comerciais, compete ao empreendedor do Shopping ``um planejamento estratgico de modo a explorar com a maior eficincia possvel todo o mercado potencial previamente analisado em seu conjunto. E complementa: ``Competindo-lhe o planejamento central, uma vez respeitadas as reas locadas, pode o empreendedor realizar no centro comercial as adaptaes vantajosas aos comerciantes que ali exploram suas atividades, onde todos compartilham das benesses do ponto, sem poder um deles reclamar privilgios pessoais, ou servides no institudas (rev. e vol. cit., pg. 342).

FATORES QUE IMPLIQUEM EM MULTA OU EM RESCISO CONTRATUAL, EM RELAO AOS LOJISTAS.

Outros fatores menos relevantes nas locaes comuns e isoladas, tm de ser considerados como infrao contratual grave, suscetvel, portanto, de permitir a resciso do contrato de ocupao das lojas. Um deles o fechamento da loja nos dias teis, ou antes da hora estipulada no regulamento interno para funcionamento do shopping.

 Numa locao de imvel autnomo, o inquilino tem liberdade de abrir ou no seu estabelecimento no dia e horrio que entender. Essa faculdade no existe num shopping, onde o fechamento de algumas lojas quebra o princpio da multiplicidade de opes que a clientela procura, pois s ali podem ser encontrados, em horrio mais amplo, artigos que os estabelecimentos isolados vendem no horrio comercial comum. Em processo que correu pelo foro de So Paulo, sustentouse a eficcia da clusula contratual que obrigava o inquilino a manter sua loja aberta e iluminada durante o horrio integral de funcionamento do shopping, sob fundamento de que ``um Centro Comercial no pode ter lojas continuamente fechadas, sob pena de gerar, no freqentador, a idia de dificuldades comerciais, em prejuzo da imagem e de conceito do prprio Centro Comercial (JTACSP-RT 114/326).

VALOR DO ALUGUEL E DO CONDOMNIO, E SUA RESPECTIVA COBRANA JUDICIAL

No contrato de adeso em questo, denominado de "Contrato Atpico de Locao" consta, geralmente, que o valor do aluguel mensal ser o maior valor entre o aluguel percentual, a ser calculado sobre o faturamento bruto do lojista-locatrio; o aluguel mnimo, com correo de acordo com a variao do IGP-M, na menor periodicidade prevista em lei. Temos ainda a contribuio para o Fundo de Promoo da Associao dos Lojistas, que ser calculada na base da rea bruta locvel, bem como, os encargos ligados locao (taxas condominiais).

 O art. 54, 2, da Lei n 8.245/91 determina, sob pena de decadncia, que as despesas cobradas do locatrio, devem ser comprovadas se requeridas em sessenta dias. Se decorrido tal prazo, a omisso do exerccio desse direito implica em concordncia com o valor cobrado.

 Uma questo que muitas administradoras de Shopping tm sido acusadas de falta de transparncia nos gastos, tanto do condomnio quanto dos chamados fundos de promoo, o que vem gerando contnuos conflitos com os lojistas. A jurisprudncia de nosso Tribunal, acompanhando a orientao dominante do Pas, estabelece que "Previstos expressamente em dispositivo processual, podem ser cobrados, via execuo extrajudicial, aluguis e encargos contratualmente previstos, tais como quotas de condomnio e impostos... (AC n 191.134.569, da 5 Cm. Cvel julgada em 17.09.91, RP, 6/313). Ou, ainda: "A executividade dos crditos representados por acessrios contratuais de aluguel, como multas, despesas de condomnio e atributos, est comprometida no art. 585, IV, do CPC" (RT, 554/174; 524/173; 487/119 e 479/135. JTASP, 100/347)