MANUAL DO COMPRADOR

EXIGNCIAS DE DOCUMENTOS: Para TODOS OS IMVEIS: Certido do Registro de Imveis (de preferncia VINTENRIA)

Para os IMVEIS URBANOS: Certido Negativa de Dbitos do IPTU Declarao do Sndico da quitao das parcelas incidentes sobre o imvel, quando se tratar de imvel em condomnio Para os IMVEIS RURAIS: Certido Negativa do ITR (Imposto Territorial Rural) Certificado de Cadastro de Imveis Rurais (CCIR do INCRA)

Quanto aos PROPRIETRIOS: Certido Negativa da Justia Federal (5 anos) Certido Negativa da Justia do Trabalho (5 anos) Certido Negativa dos Distribuidores Cveis e Criminais (5 anos) Certides Negativas dos Tabelionatos de Protesto (5 anos) No caso de Pessoa Jurdica, exigir as Certides no local do Imvel e tambm na sede ou residncia da Empresa, e em nome dos scios. PESSOAS FSICAS Certido de Casamento, se for o caso PESSOAS JURDICAS: Contrato ou Estatuto Social.

EXPLICAO NECESSRIA:

Sem adentrarmos profundamente no tema, sugerimos algumas cautelas a serem tomadas pelo comprador na aquisio de imveis. Quanto aos imveis, estes podem ser: 1 - RURAIS ou 2 - URBANOS. Regras Gerais para a aquisio O primeiro passo solicitar ao Servio de Registro de Imveis da circunscrio territorial ao qual pertence o imvel, uma certido de filiao vintenria com negativa de nus e alienaes. nus significa peso, carga, obrigao. Negativa de nus para se verificar se sobre o imvel no incide encargo ou obrigao que pese diretamente sobre a propriedade, limitando sua fruio e disposio, ou para que sirvam de garantias a outras obrigaes (hipoteca, penhora usufruto etc.). Negativa de alienaes para verificar se o proprietrio do imvel j no o transmitiu a outrem, se o imvel ainda continua em seu nome. Pela certido imobiliria, poderemos verificar a titularidade do imvel, a quem pertence, quem o seu atual proprietrio, ou proprietrios, pessoa fsica ou jurdica. No caso de pessoa fsica, qual o seu estado civil que consta do registro, solteiro, desquitado, separado judicialmente, divorciado, vivo, ou casado. Se casado quem o seu cnjuge, qual a poca e regime do casamento, se houve ou no pacto antenupcial, em caso de ter havido se este foi registrado. Se o estado civil do(s) proprietrio(s) o mesmo que consta do registro. Ainda, verificar se constam do registro os nmeros do RGs. e CPFs. dos proprietrios. Se pessoa jurdica qual a sua denominao ou razo social, se no houve alterao no contrato ou estatuto, se consta do registro o nmero do C.N.P.J. da empresa e quem a representa. Ainda no caso de pessoa jurdica, haver necessidade da apresentao de cpia do contrato social ou estatuto, ao menos da suas ltimas alteraes sociais, para verificao dos poderes desta representao. Pela certido imobiliria tambm se poder verificar a origem do imvel, de onde ele veio, onde se filiou, se sobre o mesmo existe alguma restrio (servido,

viela sanitria, restrio ou limitao de construo, reserva legal no caso de imvel rural, etc.). Dela tambm se verificar a situao do imvel em si, no caso de rea construda, se ela consta do registro, se a rea construda existente no imvel a mesma que consta do assento do registro imobilirio, se no menor, pois caso contrrio, haver necessidade de regularizao ou aprovao de projeto junto municipalidade, extrao de habite-se e a apresentao da CND do INSS, para requerer a averbao junto ao servio imobilirio, o que gerar custos adicionais. Deve ser solicitada do vendedor, pessoa fsica ou jurdica, a apresentao de certides pessoais, sendo que no caso de pessoa fsica em nome de ambos os cnjuges, se for o caso. Estas certides, a serem extradas no local de residncia ou sede dos vendedores, e no local onde se situa o imvel, so Certides Negativas da Justia Federal; Certides do Distribuidor Cvel e Criminal; da Vara das Fazendas; da Justia do Trabalho e as de Protestos de Ttulos. Caso o transmitente seja pessoa jurdica, dever apresentar tambm as certides negativas de dbito ( CNDS) do I.N.S.S., e da Receita Federal, e se pessoa fsica caso seja empregador ou produtor rural. Com relao aos impostos deve-se verificar se existem dbitos com o IPTU, e com o condomnio, neste ltimo caso, dos apartamentos, casas em condomnio, lojas, salas comerciais que estejam em condomnio. No caso de imvel rural devem ser apresentados o C.C.I.R. (Certificado de Cadastro de Imvel Rural), que uma declarao a ser feita anualmente pelos proprietrios, e os 05 (cinco ltimos) I.T.RS, (Imposto Territorial Rural) e ainda o cuidado de se verificar se sobre o imvel no houve alguma exigncia de ser feita reserva legal (reserva de pelo menos 20% de conservao de mata nativa, obrigao que pode ser repassada para o comprador). Ainda sobre de imvel rural preciso verificar a frao mnima de parcelamento (mdulo rural) para a regio, que no Estado de So Paulo, via de regra de 02 (dois) hectares, ou seja, 20.000,00 metros quadrados, sendo que todo desmembramento inferior a essa rea no poder ser feito, a exceo de prescindir de autorizao do INCRA. preciso ficar atento de no se trata, de venda de PARTE IDEAL, ou seja, de venda de rea em comum, localizada dentro de rea maior, que so vendas expressas normalmente em fraes ideais ou percentagens do imvel (1/54 avos, 1/20 avos ou 1%, 0,55588% , e que tambm podem vir expressa em reas 5.555,00 metros quadrados dentro de uma rea de 5 (cinco) alqueires, ou at mesmo expresso em valores R$ 12.000,00 sobre a avaliao de R$ 200.000,00 etc.). Essas formas de transmisso atualmente so vedadas, no se permitindo o registro. No caso de compra de lotes preciso verificar se o loteamento est devidamente registrado, se as obras de infra-estrutura foram, ou se esto sendo realizadas pelo loteador, quais as restries impostas pelo loteador, no tocante a construes, ou quais as restries impostas pelos poderes pblicos.

Nos casos de apartamentos, casas trreas ou assobradadas (condomnios deitados), lojas comerciais, que pertenam a condomnios, verificar se houve o registro da incorporao, ou da instituio e especificao do condomnio, verificar as regras da conveno do condomnio, das vagas de garagens, dos materiais empregados na construo, etc. Tratando-se de loteamentos ou de incorporaes de edifcios, existir obrigatoriamente no servio imobilirio, o processo arquivado (seja do loteamento ou da incorporao) que qualquer interessado poder fazer sua verificao manuseando o processo, que legalmente franqueado a qualquer pessoa. Os interessados na aquisio de imveis devem fazer tambm uma prvia de custo com a aquisio, lavratura de escritura, os Imposto de transmisso, e com o registro. Devem sempre que possvel consultar tambm um contador para orientalo quanto ao valor que dever constar da aquisio. Ainda recomenda-se to logo tenha sido lavrada a escritura de compra do imvel, se d ingresso ao registro imobilirio, para registro, ou mesmo somente para exame e clculo, quando o titulo ser examinado e se dar um oramento do custo do registro, sem qualquer despesa para o interessado. Assim, o titulo ingressar ao registro imobilirio, no propriamente para registro, mas to somente para EXAME E CLCULO, exame do ttulo e clculo dos emolumentos. Isto deve ser feito to logo se receba a escritura, pois ao acessar ao registro para exame, se verificar algumas possveis exigncias que podero impedir o registro do ttulo e que devero ser providenciadas. A recomendao de verificao de exigncias deve-se ao aumento de problemas em decorrncia do tempo, pois que podero ficar de difcil soluo, e muitas vezes dependem de documentos do vendedor, que no mais ser localizado, se decorrido muito tempo da lavratura da escritura.