Loteamentos Introduo:

Os loteamentos e desmembramentos tm seu fundamento na Lei 6.766 de Dezembro de 1979, a qual estabelece critrios a serem obedecidos pelos empreendedores quando do pedido de aprovao dos seus projetos de loteamento ou desmembramento junto s prefeituras Municipais. A referida Lei define loteamento como sendo a subdiviso de gleba em lotes destinados a edificao, com abertura de novas vias de circulao, de logradouros pblicos ou prolongamento, modificao ou ampliao das vias existentes. J os desmembramentos so definidos como: a subdiviso de glebas em lotes destinados a edificao, com aproveitamento do sistema virio existente, desde que no implique na abertura de novas vias e logradouros pblicos, nem no prolongamento, modificao ou ampliao dos j existentes. Sendo assim, a aprovao do projeto de loteamento/desmembramento fica sujeita s condicionantes dispostas na lei de parcelamento do solo urbano e nas legislaes Estaduais e Municipais pertinentes.

Estudos Preliminares:

Os estudos preliminares predefinem a ocupao da gleba em relao aos usos a serem adotados, s respectivas dimenses, ao relevo, aos aspectos da vizinhana, aos relatrios ambientais especficos, entre outros, aliados s exigncias constantes nas legislaes pertinentes e nas restries urbansticas previamente fornecidas pelos poderes pblicos competentes.

Terrenos:
Para a empresa interessada em investir em loteamentos, o cuidado comea na escolha do terreno, cuja localizao deve ser selecionada de acordo com o pblico que se pretende atingir classe baixa, mdia ou alta. Nesta definio, levar em considerao a tendncia de crescimento scio-demogrfico da regio procedimento prudente. Esses dados podem ser conseguidos por meio do IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica) e da prefeitura local. Os lotes mais comuns so os populares, porque o lote popular tem restries menores, ao contrrio dos imveis para as classes A, B: ningum ir se arriscar a fazer um loteamento de alto padro em uma regio com vocao claramente popular porque o risco dela no cair no gosto do pblico-alvo muito maior, explica Jos Paranhos, diretor da Dhama.

Os loteamentos tambm podem ser de acesso controlado parecido com os condomnios fechados, com servio de portaria e de livre circulao, sendo regidos pela lei federal 6.766/79. Os empreendimentos para fins rurais seguem igualmente as instrues normativas do INCRA (Instituto Nacional de Colonizao e Reforma Agrria) e o decreto 58 de 1937. Devem tambm ser observadas as normas ambientais federais, estaduais e municipais, lembrando que, no caso de eventual conflito das normas, prevalece a mais restritiva, explica o advogado Rodrigo Bicalho, scio do escritrio Bicalho e Mollica Advogados. Com o terreno escolhido, preciso fazer uma anlise completa da gleba e um levantamento da situao jurdica e econmica dos proprietrios e da rea. Tambm indispensvel percorrer o terreno para saber se h aspectos ambientais que podem trazer implicaes na busca de licenas e aprovaes junto aos rgos pblicos, explica Luis Paulo Germanos, advogado e membro da vice-presidncia de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente do Secovi-SP (Sindicato da Habitao de So Paulo). Eduardo Scopel, vice-presidente da Scopel Desenvolvimento Urbano, explica que, como a maior parte dos terrenos disponveis para loteamentos esto em reas rurais, o loteador deve transform-la em rea urbana ou de expanso urbana. Para isso, precisar de uma audincia com o INCRA e da aprovao da prefeitura. A partir da, o terreno deixa de recolher o ITR (Imposto Territorial Rural) e passa a pagar IPTU (Imposto Predial e Territorial).

Aprovaes e Contratos:
Com a definio de uma rea adequada para o loteamento, inicia o processo de aprovao junto aos rgos municipais e estaduais. Para isso, o procedimento apresentar prefeitura um requerimento e uma planta do imvel contendo, entre outros itens, as divises da gleba, a destinao dos lotes, as localizaes das reas livres, dos equipamentos urbanos e comunitrios. A lei federal define 125 m2 como rea mnima de cada lote, com exceo da existncia de legislao municipal ou estadual mais exigente. importante checar se a cidade tem um plano diretor de desenvolvimento urbano e se a concessionria possui plano de abastecimento de gua e coleta de esgoto. Caso contrrio, a loteadora ter que construir estaes de tratamento, completa Flavio Amary, presidente da Aelo (Associao das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano do Estado de So Paulo) e vice-presidente do Secovi do interior de So Paulo.

A prxima etapa consiste em apresentar, prefeitura, o projeto que deve conter desenhos, memorial descritivo e cronograma de execuo das obras com durao mxima de quatro anos baseado nas diretrizes municipais. A infraestrutura bsica que ser implantada na rea, como sistemas de esgoto, de abastecimento de gua, iluminao pblica, energia eltrica e vias de circulao, se somam aos documentos necessrios. Cada municpio tem autonomia para definir os prazos de aprovao do projeto, mas o processo pode levar de dois a trs anos para ser concludo. No memorial descritivo devem constar as condies urbansticas do loteamento e as limitaes que incidem sobre os lotes e suas construes, as reas pblicas que pertencero ao municpio no ato do registro do imvel, uma descrio sucinta do loteamento, com as zonas de uso predominante, e os equipamentos urbanos e de utilidade pblica j existentes no loteamento ou arredores. Scopel ressalta que o loteamento deve reservar, pelo menos, 5% do terreno para obras pblicas, 10% para sistemas virios e 20% para reas de lazer. Ele conta que, apesar de a exigncia resultar em um mnimo de perda de 35% da rea bruta do imvel, ela pode chegar a 50%. Implantamos sistemas virios maiores que o previsto em lei para no criar um caos no futuro. preciso prever 50 anos frente, diz ele. Pensando que todo o municpio vai acessar esse bairro em uma pista dupla, no adianta deixar uma rua de pista simples se vou implantar na rea vizinha cinco mil unidades de lotes, o que significa cerca de 20 mil pessoas, explica. Com o projeto aprovado pelo municpio, o loteamento segue para o crivo dos rgos do Estado, como as Secretarias Estaduais de Meio Ambiente e de Habitao. No Estado de So Paulo, as aprovaes podem ser simplificadas por meio do Graprohab (Grupo de Anlise e Aprovao de Projetos Habitacionais do Estado de So Paulo), que engloba entidades pblicas como a Sabesp (Companhia de Saneamento Bsico do Estado de So Paulo), a CETESB (Companhia Ambiental do Estado de So Paulo) e o Corpo de Bombeiros. Com a aprovao estadual, o empreendedor retorna prefeitura para a obteno do alvar ou decreto de aprovao do loteamento. A diviso dos lotes, as reas de uso comum e as destinadas aos edifcios pblicos descritos no projeto no podem ser alteradas aps a aprovao do projeto. O prximo passo solicitar em at 180 dias o registro do loteamento no Cartrio de Registro de Imveis, no qual o terreno passa de rea bruta rea de lotes legalmente. O

Cartrio exigir cpia do ato de aprovao do parcelamento do solo, documentao do imvel, do empreendedor e de todos os proprietrios do terreno nos ltimos dez anos. Uma anlise rigorosa pode evitar a situao de passar meses ou anos aprovando o projeto e depois no conseguir o registro, explica Bicalho. Tambm necessrio incluir um exemplar do contrato padro de compra e venda que ser utilizado nas negociaes dos lotes. Ele deve conter denominao e situao do loteamento, nmero e data da inscrio; descrio do lote; preo, prazo, forma e local de pagamento; valor do sinal; taxa de juros incidentes sobre o dbito em aberto e sobre as prestaes vencidas e no pagas; e indicao sobre quem deve pagar os impostos sobre o lote em questo. O Cartrio examinar a documentao e, se estiver tudo em ordem, encaminha a deciso prefeitura, que publica edital do pedido de registro resumido e um pequeno desenho da localizao da rea por trs dias consecutivos. Nas capitais, o edital publicado no Dirio Oficial do Estado e em um dos jornais de circulao diria. Nas demais cidades, a publicao feita por um dos jornais locais, quando houver. Na ausncia de um veculo no municpio, o edital publicado em um peridico da regio. O pedido pode ser impugnado em at 15 dias consecutivos aps a ltima publicao do edital. Caso haja manifestao contrria ao loteamento, o Cartrio intimar o autor da reclamao e a prefeitura para que apresentem suas consideraes sobre o caso em at cinco dias para que um juiz analise o caso. Se o requerente no se apresentar, o processo arquivado. Caso no haja nenhuma manifestao contrria, o registro efetivado imediatamente ao final do prazo. A partir da, todas as vias, espaos livres e reas destinadas a edifcios pblicos e outros equipamentos urbanos inclusos no projeto e no memorial descritivo passam a integrar o domnio do municpio. As loteadoras interessadas podem ter seu loteamento certificado pela Aelo mediante a apresentao do projeto completo e aprovado em todas as instncias.

Mo na massa:
Com toda a documentao em ordem e o projeto aprovado, a loteadora pode comercializar os lotes e comear a implantao das construes privadas e equipamentos pblicos descritos no memorial descritivo. O empreendedor deve seguir o projeto aprovado e obedecer ao cronograma estabelecido pela prefeitura, mas tem

liberdade na contratao dos profissionais que executaro as obras. Com a finalizao das construes, a loteadora deve outorgar a escritura definitiva para os compradores que quitarem seus lotes. No caso de loteamentos populares, a construo das reas privadas pode ser feita por meio de mutires ou autoconstruo mecanismo que deve estar previsto no projeto aprovado pela prefeitura. Normalmente as prefeituras j dispem de plantas bsicas de construo pr-aprovadas pelo prprio municpio e nossos compradores seguem risca esses modelos, explica Scopel. Nos loteamentos de acesso controlado comum a instalao de servios adicionais que devem constar no projeto como clubes, portaria, limpeza de reas comuns, manuteno de jardins e segurana particular. Bicalho explica que a loteadora deve implantar o projeto conforme aprovado, ainda que a legislao mude, como pode acontecer com a aprovao do Projeto de Lei 3057. Apesar de no interferir nos projetos j aprovados, o mercado deve ficar atento. Loteamento um negcio com ciclo operacional e financeiro muito longo e como a lei atual est sujeita a sofrer alteraes, isso causa incerteza no futuro, afirma Amary.

Ps-Venda:
O consenso entre as loteadoras que se o empreendedor seguir rigorosamente o projeto aprovado e tiver contratos claros e objetivos, no h como ter problemas com os clientes. Contudo, Bicalho afirma que o empreendedor deve ficar atento ao material promocional dos lotes. O que foi prometido, anunciado ou mesmo ilustrado na publicidade deve ser entregue, sob pena de se configurar propaganda enganosa, explica. Em loteamentos de acesso controlado deve constar, no contrato, a vinculao obrigatria do cliente associao de moradores que administrar os servios de lazer, comumente instalados nesse tipo de rea. A associao definir as normas de conduta, direitos e deveres dos moradores e funcionar de forma semelhante aos condomnios e, por isso, deve constar no contrato o valor inicial para a manuteno das reas comuns e portaria. Fazemos uma assemblia de moradores e nos retiramos da gesto para dar vida prpria associao. Afinal de contas, a comunidade que est l a mais adequada para tomar conta de si mesma e definir os seus prprios destinos, conta Paranhos.

Bibliografia:

Imveis Virtuais: o www.imoveisvirtuais.com.br/loteamentos.htm

Casa no Campo.com Loteamentos: o www.casanocampo.com/loteamentos

GSP Loteamentos Sonhar Possivel: o www.gps.com.br

Espao Secovi: o www.sindiconet.com.br/.../diferenas-entre-loteamentos-econdominios-horizontais

Loteamentos

Monalisa Tagliarini Patricia Teles

14/05/2010