RESUMO VII

DOS CONTRATOS EM ESPCIE

COMPRA E VENDA

1- Introduo Numa fase primitiva da civilizao, predominava a troca ou permuta de objetos. Com o passar dos anos, determinadas mercadorias passaram a ser usadas como padro, para facilitar o intercmbio e o comrcio de bens teis aos homens. A princpio, foram utilizadas as cabeas de gado (pecus, dando origem a palavra pecnia); posteriormente, os metais preciosos. Quando estes comearam a ser cunhados com o seu peso, tendo valor determinado, surgiu amoeda e, com ela, a compra e venda. Tornou-se esta, em pouco tempo, responsvel pelo desenvolvimento dos pases e o mais importante de todos os contratos. 2- Conceito e caracteres Com fundamento no art. 481 do Cdigo Civil, a compra e venda vem a ser, como nos ensina Caio Mrio da Silva Pereira, o contrato em que uma pessoa (vendedor) se obriga a transferir a outra (comprador) a propriedade de uma coisa corprea ou incorprea, mediante o pagamento de certo preo em dinheiro ou valor fiducirio correspondente. Carter obrigacional - o contrato de compra e venda d aos contraentes tosomente (RF, 111:469) um direito pessoal, gerando para o vendedor apenas uma obrigao de transferir o domnio: consequentemente, produz efeitos meramente obrigacionais, no conferindo poderes de proprietrio quele que no obteve a entrega do bem adquirido. No opera, portanto, de per si, a transferncia da propriedade, que s se faz pela tradio, se a coisa for mvel (RT, 398:339, 431:66; STF, smula 489; CC, art. 1267), ou pelo registro do ttulo aquisitivo no cartrio competente, se o bem for imvel (CC, arts. 1.227, 1.245 a 1.247; Dec. N. 92.592/86, ora revogado, no entendimento de alguns autores, pelo Dec. s/n de 26-4-1991, arts. 2 e 3, se compra e venda de imvel no abrangido pelo Sistema Brasileiro de Habitao; RT, 489:93; RJTJSP, 41:390). As regras mencionadas no so absolutas, pois h casos em que o nosso direito permite a transferncia do domnio pelo contrato: a) o art. 8 do Decreto-lei n. 3.545/41, alusivo compra e venda de ttulos da dvida pblica da Unio, dos Estados e dos Municpios, prescreve que a celebrao do contrato transfere imediatamente ao comprador a propriedade do ttulo; b) o art. 1.361 do Cdigo Civil dispe que a alienao fiduciria transfere a propriedade independentemente da tradio.

3- Natureza jurdica A compra e venda contrato: a) bilateral ou sinalagmtico: porque cria obrigaes para ambos os contratantes, que sero ao mesmo tempo credores e devedores. A bilateralidade est no fato de estabelecer para o vendedor a obrigao de transferir a propriedade da coisa alienada e de impor ao comprador o dever de pagar o preo avenado. Se no houvesse essa reciprocidade de obrigaes, ter-se-ia, p. ex., uma doao. b) Oneroso: porque ambas as partes contratantes auferem vantagens patrimoniais de suas prestaes, pois, de um lado, o sacrifcio da perda da coisa corresponder ao proveito do recebimento do preo avenado, e, de outro, o sacrifcio do pagamento do preo ajustado corresponder ao proveito do recebimento da coisa. c) Comutativo ou aleatrio: conforme seu objeto seja certo e seguro ou dependa de um evento incerto. Em regra ser comutativo porque, havendo objeto determinado, ter-se- equivalncia das prestaes e contraprestaes, e certeza quanto ao seu valor no ato da celebrao do negcio. Mas excepcionalmente ser aleatrio, nas hipteses previstas no C.C., arts. 458 e 459. d) Consensual ou solene: se a lei o exigir. Comumente consensual, formando-se pelo mtuo consenso dos contraentes; em certos casos, porm, solene, quando alm do consentimento a lei exige uma forma para a sua manifestao, como ocorre na compra e venda de imveis, em que a lei reclama a forma da escritura pblica (CC, art. 108 e 215). e) Translativo do domnio: no no sentido de operar sua transferncia, mas de servir como titulus adquirendi, isto , de ser ao ato causal da transmisso da propriedade gerador de uma obrigao de entregar a coisa alienada e o fundamento da tradio ou registro. O contrato de compra e venda vem a ser um ttulo hbil aquisio do domnio, que s se d com a tradio e registro imobilirio,conforme a coisa adquirida seja mvel ou imvel.

4- Elementos constitutivos A doutrina, procedendo anlise da compra e venda, vislumbra a presena de trs elementos constitutivos, que so essenciais sua existncia: a coisa,opreo e o consentimento. a) Consentimento deve ser livre e espontneo, sob pena de anulabilidade do negcio jurdico. Deve haver consentimento sobre a coisa, o preo e demais condies do negcio, pois como o contrato de compra e venda gera a obrigao de transferir a propriedade do bem alienado, pressupe o poder de disposio do vendedor, ou seja, ser necessrio que este tenha capacidade de alienar. J ao adquirente basta capacidade de obrigar-se. Assim, os absoluta e relativamente incapazes s podero contratar se representados ou assistidos por seus representantes legais, sob pena de tornarem nulos ou anulveis os contratos. b) Preo tido como pressuposto existencial ou elemento constitutivo especfico do contrato de compra e venda. Sem a sua fixao, a venda nula. Mas, se no for desde logo determinado, deve ser ao menos determinvel, mediante critrios objetivos estabelecidos pelos prprios contratantes. Lembrando que o que no se admite a indeterminao absoluta, como na clusula pague quando quiseres, deixando ao arbtrio do comprador a taxao do preo. Vale ressaltar que a lei permite que a fixao do preo seja deixada ao arbtrio de terceiro, que os contraentes logo designarem ou prometerem designar. (Ver arts. 485 489 do C.C.). O preo deve apresentar os seguintes caracteres: b.1) pecuniariedade por constituir uma soma em dinheiro (C.C., art. 481; lei 10192/2001; Decreto-lei 857/1969, art.2) que o comprador paga ao vendedor em troca da coisa adquirida. Porm, nada obsta que seja pago por coisas representativas de dinheiro ou a ele redutveis (RT, 317:481, 453:147), como cheque, duplicata, letra de cmbio, nota promissria (RT, 141:631, 487:170), ttulos da dvida pblica (aplices) (RF, 100:502). b.2 seriedade pois dever ser srio, real e verdadeiro, indicando firme objetivo de se constituir numa contraprestao relativamente ao dever do alienante de entregar a coisa vendida, de modo que no denuncie qualquer simulao absoluta ou relativa. Valor da coisa no vil ou fictcio. A venda de um edifcio suntuoso pelo preo de R$1,00 constitui, na verdade, doao. No se exige, contudo, exata correspondncia entre o valor real e o preo pago, pois muitas pessoas preferem negociar o bem por preo abaixo do valor real para vend-lo rapidamente. b.3 certeza isto , dever ser certo ou determinado para que o comprador possa efetuar o pagamento devidamente. Logo, nula ser a venda subordinada

clusula pague o que quiser. O preo, em regra, fixado pelos contraentes (C.C, art. 482; RT, 443:200) no ato de contratar, no podendo, portanto, ser estipulado arbitrariamente por um deles, sob pena de nulidade do ato negocial (C.C., art. 489). c) Coisa - deve atender os seguintes requisitos: c.1 ter existncia ainda que potencial, no momento da realizao do contrato, seja ela corprea (como imveis, mveis e semoventes), seja ela incorprea (como valores cotados na Bolsa, direitos de inveno, crditos, direitos de propriedade literria, cientfica ou artstica); apesar de o contrato que objetiva transmisso de bem incorpreo ser comumente designado de cesso, esta reger-se- pelas normas da compra e venda. Os direitos sucessrios tambm podero ser objeto desse contrato (cesso de herana), desde de que se trate de sucesso aberta, uma vez que, pelo Cdigo Civil, art. 426, herana de pessoa viva no pode ser objeto de contrato, e desde que se faa por escritura pblica, visto que a herana indivisa considerada imvel por determinao legal (C.C, art. 80, II). (Ver tambm art. 483 do C.C.). c.2 ser individuada - pois o contrato de compra e venda, por criar obrigao de dar, dever recair sobre coisa perfeitamente determinada, ou pelo menos determinvel, ou melhor, suscetvel de individuao no momento de sua execuo, pois j foi indicada pelo gnero e pela qualidade (C.C. art. 243). c.3 ser disponvel ou estar in commercio uma vez que sua inalienabilidade natural, legal ou voluntria impossibilitaria a sua transmisso ao comprador. A indisponibilidade da coisa ser natural, quando ela for insuscetvel de apropriao pelo homem, pela prpria natureza, como o ar, o mar,o mar, a luz solar; legal, quando ela, apesar de poder ser apropriada por sua natureza, estiver fora do comrcio em virtude de lei (C.C. art. 100 e 1.717); e voluntria, quando sua inalienabilidade for oriunda de declarao de vontade por ato inter vivos (doao) ou causa mortis (testamento). c.4 ter possibilidade de ser transferida ao comprador isto , no poder pertencer ao prprio comprador, nem o vendedor poder alien-la se for da propriedade de terceiro, pois a compra e venda motiva a transmisso do domnio; por isso, ningum pode transferir a outrem direito de que no seja titular. Entretanto, nessa ltima hiptese, o contrato de compra a non domino ser passvel de anulao, porque a lei admite seu convalescimento. Assim, se o vendedor estiver de boa f e vier a adquirir, posteriormente, o domnio do bem alienado, revalidar-se- a transferncia, e o efeito da tradio retroagir ao momento em que se efetivou (art.1268 C.C.). preciso lembrar que a coisa litigiosa pode ser alienada (CPC, 219), visto que o Cdigo civil, art. 457, ao se referir evico, prescreve que o adquirente no pode demandar os direitos que dela decorrerem se tinha cincia de que a coisa era litigiosa. 5- Efeitos da compra e venda

A) Principais a.1) gerar obrigaes recprocas entre os contraentes - para o vendedor, a de transferir o domnio de certa coisa, e para o comprador a de pagar-lhe certo preo em dinheiro (C.C, art.481); e b) a.2) acarretar a responsabilidade do vendedor pelos vcios redibitrios e pela evico.

B) Acessrios b.1) A responsabilidade pelos riscos (perda, deteriorao, desvalorizao, qualquer perigo que a coisa poder sofrer desde a concluso do contrato at a sua entrega) e despesas, ante o fato de que, em nosso direito, sem tradio ou registro no se tem transferncia da propriedade. Pelo Cdigo Civil, art. 492, antes da tradio, ou registro, os riscos da coisa correro por conta do vendedor, porque at ento o domnio seu, e, os do preo, por conta do comprador. O 1 do art. 492 prev hiptese de tradio simblica, ao proclamar que os casos fortuitos, ocorrentes no ato de contar, marcar ou assinalar coisas e que j tiverem sido postas disposio do comprador, correro por conta dele. Por oportuno impende salientar que a coisa deve ser entregue, na falta de estipulao expressa, no local em que se encontrava ao tempo da venda C.C. art.493. Ver, tambm art. 494 do C.C. b.2) A repartio das despesas dispes o art. 490 do cdigo Civil que ficaro as despesas da escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradio, podendo, no entanto, em face do princpio da autonomia contratual, ser adotada outra soluo, de comum acordo. b.3) O direito de reter a coisa ou o preo na compra e venda vista, as obrigaes so recprocas e simultneas. Mas cabe ao comprador o primeiro passo: pagar o preo. Antes disso, o vendedor no obrigado a entregar a coisa, podendo ret-la, ou negar-se a assinar a escritura definitiva, at que o comprador satisfaa a sua parte (C.C, art. 491). Se o vendedor no est em condies de entregar a coisa, deve o comprador se precaver, consignando o preo. Sendo a venda crdito pode o vendedor sobrestar a entrega, se antes da tradio o comprador cair em insolvncia, at obter dele cauo de que pagar no tempo ajustado (C.C. art.495). Preceito semelhante consta do art. 477, de carter geral. Tal dispositivo fala, porm, em diminuio do patrimnio do devedor, enquanto o art. 495, aplicvel compra e venda, mais rigoroso, exige que tenha cado em insolvncia. Da mesma forma, e para que haja igualdade

de tratamento das partes, se o vendedor que se torna insolvente, pode o comprador reter o pagamento at que a cosia lhe seja entregue, ou prestada cauo. 6- Limitaes compra e venda

Algumas pessoas sofrem limitaes, decorrentes da falta de legitimao, em razo de determinadas circunstncias, ou da situao em que se encontram, que no se confundem com incapacidade. S no podem vender ou comprar de certas pessoas. A) Venda de ascendente a descendente prescreve o art.496 do Cdigo Civil: Art. 496. anulvel a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cnjuge do alienante expressamente houverem consentido. Pargrafo nico. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cnjuge se o regime de bens for o da separao obrigatria. Observe-se, de logo, a referncia feita ao cnjuge do alienante, o qual, quando no casado no regime da separao obrigatria de bens, tambm dever anuir na venda. Tal circunstncia se justifica, pelo fato de o Cdigo Civil ter erigido o cnjuge condio de herdeiro necessrio. Ver arts. 1829 e 1830 do C.C. Entretanto, na hiptese de o cnjuge ser casado em regime de separao obrigatria, por no ter interesse jurdico reconhecido por lei no patrimnio do alienante, no precisa consentir. Registre-se ainda que o Cdigo Civil, dirimindo qualquer controvrsia, claro ao dizer que a compra e venda de ascendente a descendente (no apenas do pai ao filho, mas do av ao neto etc.) anulvel. Cumpre salientar tambm que, em nosso sentir, a antiga Smula 494 do STF perdeu a sua eficcia, por fora do art. 179 do C.C. in verbis: Art. 179. Quando a lei dispuser que determinado ato anulvel, sem estabelecer prazo para pleitear-se a anulao, ser este de dois anos, a contar da data da concluso do ato. V-se, com isso, que, uma vez no previsto o prazo decadencial de anulao, esta ser de dois anos, e no mais de vinte. Finalmente, tenhamos ainda em mente que a restrio negocial sob comento no se aplica s doaes, que se submetem a outro regramento, nem a outros atos jurdicos, como, por exemplo, o de concesso de uma garantia real (uma hipoteca), feita por ascendente em prol de um descendente seu. Isso porque, tratando-se de norma restritiva do direito de propriedade do alienante

(art.496), no poder ser analisada extensivamente, nada impedindo que se possa eventualmente impugnar o ato, com fulcro em outros defeitos do negcio previstos em lei. B) Aquisio de bens por pessoa encarregada de zelar pelos interesses do vendedor o art. 497 do Cdigo Civil nega legitimao a certas pessoas, encarregadas de zelar pelo interesse dos vendedores, para adquirir bens pertencentes a estes. A inteno manter a iseno de nimo naqueles que, por descer de ofcio ou por profisso, t6em de zelar por interesses alheios, como o tutor, o curador, o administrador, o empregado pblico , o juiz e outros, que foram impedidos de comprar bens de seus tutelados, curatelados, etc.

Art. 497. Sob pena de nulidade, no podem ser comprados, ainda que em hasta pblica: I pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens confiados sua guarda ou administrao;
Ver - Arts. 1.741, 1.749, I, 1.753, 1.754, 1.774 e 1.978 do Cdigo Civil.

II pelos servidores pblicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa jurdica a que servirem, ou que estejam sob sua administrao direta ou indireta; III pelos juzes, secretrios de tribunais, arbitradores, peritos e outros serventurios ou auxiliares da justia, os bens ou direitos sobre que se litigar em tribunal, juzo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender a sua autoridade;
Ver - Art. 498 do Cdigo Civil.

IV pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda estejam encarregados.

Ver - Art. 166 do Cdigo Civil.

Pargrafo nico. As proibies deste artigo estendem-se cesso de crdito.

Ver - Arts. 286 a 298 do Cdigo Civil.

C) Venda de parte indivisa em condomnio o condmino, enquanto o estado de indiviso, no poder vender sua parte a estranho, se outro consorte a quiser, tanto por tanto (C.C., art.504, 1 parte). Dessa forma, se a coisa comum for

indivisvel, o condmino poder vender sua quota-parte a estranhos, depois de t-la oferecido, mediante comunicao judicial ou extrajudicial expressa, por igual preo aos demais comunheiros (C.C., art.504), que, por sua vez, a recusaram. Se o bem for indivisvel, isto , se no se puder partir sem alterao na sua substncia (C.C., art.87) e sem que perca a possibilidade de prestar as utilidades que o todo anteriormente oferecia, aplicar-se- o art. 504 do Cdigo Civil. Mas lembrem-se, a indivisibilidade que autoriza a aplicao desse artigo legal a natural e no a decorrente de lei. C) Venda entre cnjuges pessoa casa, exceto no regime de separao absoluta de bens, e, em razo de conveno antenupcial, no de participao final nos aquestos, no poder alienar ou gravar de nus os bens imveis do seu domnio sem a autorizao do outro cnjuge (C.C., arts. 1647, I e 1.656). Os consortes no podero, em regra, efetivar contrato entre si, pois a compra e venda entre marido e mulher est proibida; se o regime matrimonial for o da comunho universal, ter-se- uma venda fictcia, pois os bens do casal so comuns e ningum pode comprar o que j lhe pertence. Todavia, mesmo nesse regime, ou se outro for o regime matrimonial, tal venda, desde que efetiva e real e que no venha a ferir direitos de terceiros, ser lcita, relativamente aos bens particulares, ou seja, excludos da comunho (C.C., art. 499, 1.659 e 11.668), j que foi adotado o princpio da mutabilidade justificada, previsto no Cdigo Civil, art. 1.639, 2. Para Maria Helena Diniz 1 a mencionada venda deveria ser condenvel sob o prisma moral, ante o fato de um dos cnjuges poder influenciar o outro. 7- Vendas especiais A) Venda mediante amostra pelo Cdigo Civil, art. 484, Se a venda se realizar vista de amostras, prottipos ou modelos, entender-se- que o vendedor assegura ter a coisa as qualidades que a elas correspondem , de modo que, se o vendedor no entregar o objeto em perfeita correspondncia com a amostra (reproduo integral da coisa com suas qualidades e caracteres), o adquirente poder recus-lo no ato do recebimento, pedindo em juzo a competente vistoria ad perpetuam rei memoriam, em que se basear a ao de resciso do contrato, com indenizao das perdas e danos . Mas prevalecer a amostra, o prottipo (primeiro exemplar do objeto criado) ou o modelo (desenho, ou qualquer imagem, acompanhado de informaes), se houver contradio ou diferena com a maneira pela qual se descreveu a coisa no contrato (C.C., art. 484, pargrafo nico). Logo, o alienante no poder alegar fato que tenha interferido na qualidade do bem, pois ficar vinculado descrio
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DINIS, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro , volume III: teoria das obrigaes contratuais e extracontratuais. 25. ed. reformulada. So Paulo: Saraiva, 2009.

que fez, contratualmente, da coisa. O contrato se resolve, gerando responsabilidade civil pelas perdas e danos, por violao ao princpio da boa f objetiva, daquele cuja informao sobre a coisa no corresponde sua descrio em clusula contratual. Fcil perceber que a amostra, o prottipo ou o modelo apresentado pelo vendedor parte integrante do contrato. B) Venda ad mensuram e ad corpus a primeira vem a ser aquela em que se determina a rea do imvel vendido, estipulando-se o preo por medida de extenso. A especificao precisa da rea do imvel elemento indispensvel, pois ela que ir determinar o preo total do negcio. O preo ser fixado tendo por base cada unidade ou medida de cada alqueire, hectare, metro quadrado ou metro de frente, como, p.ex., quando o alienante diz: Vendo 200 alqueires de terra a R$ 1.800,00 o metro quadrado ou a R$ 180.000,00 o alqueire. Se o comprador constatar que o imvel no corresponde s dimenses da escritura, pode exigir o complemento da rea por meio de ao ordinria, denominada ex empto ou ex vendito. E, se por ventura for impossvel completar a rea, poder optar entre a resciso contratual (Ao redibitria) e o abatimento proporcional do preo (Ao quanti minoris ou extimatria). J a segunda, isto , ad corpus, se o vendedor alienar o imvel como corpo certo e determinado, no h que se exigir o implemento da rea nem devoluo do excesso, pois, se o bem individuado, o comprador adquiriu pelo conjunto e no em ateno rea declarada, que assume carter meramente enunciativo, mesmo que no haja meno expressa de que houve venda ad corpus. A expresso mais ou menos, empregada na escritura pblica, ao fazer meno extenso da rea, indica que tal referncia foi apenas enunciativa, e que a venda ad corpus. No haver complemento de rea, nem devoluo de excesso, se o imvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referncia s suas dimenses, ainda que no conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus. (Art. 500 3 do CC). Assim, pouco importar para o negcio jurdico se tem maior ou menos nmero de hectares, visto que no foi uma rea o objeto do contrato, mas uma gleba caracterizada por suas confrontaes, divisas, localizao, rea, denominao (lei n. 6.015/73, Art. 176, 1, 3), como, por exemplo, o Rancho Santa Maria, a Fazenda Porto Rico, a Fazenda Palmeiras, a Granja Dourados, o Loteamento Pingo Dgua, a Chcara Trs Lagoas, o Recanto So Joo. Na venda ad corpus o preo global, sendo pago pelo todo, abrangendo a totalidade do imvel vendido, de modo que a referncia s dimenses no descaracteriza este tipo de venda, por no ter a funo de condicionar o preo. Ver Art. 500 do CC. 8- Das Clusulas Especiais Compra e Venda A) Da Retrovenda A Clusula de retrovenda (tambm chamada de Clusula /direito de retrato ou pactum de retrovendendo) um pacto acessrio, adjeto compra e venda, por meio do qual o vendedor resguarda a prerrogativa de

resolver o negcio restituindo o preo recebido e reembolsando as despesas feitas pelo comprador. Trata-se, portanto, de uma condio resolutiva e expressa, que submete o negcio jurdico da compra e venda a evento futuro e incerto, segundo o interesse do vendedor em reaver a coisa, aliado ao oferecimento do valor adequado para restituio e reembolso. O valor adequado para a retrovenda, na forma do art. 505 do CC, que podemos chamar de justo preo, deve corresponder a todos os gastos empreendidos pelo comprador, devidamente atualizados, seja para a aquisio do bem, seja para a realizao de benfeitorias necessrias. Deve-se frisar que o instituto em comento no constitui uma nova alienao, mas, sim, o desfazimento do negcio jurdico original, pela ocorrncia da condio resolutiva estabelecida inicialmente. Sobre a natureza do bem, a retrovenda somente prevista para bens imveis, o que perfeitamente compreensvel, dada a facilidade com que as coisas mveis circulam no comrcio jurdico. Caso as partes, todavia, decidam instituir uma clusula de retrovenda para bens mveis, ela no ser nula, porm, dever ser interpretada de acordo com a autonomia da vontade das partes. A utilidade prtica da clusula de retrovenda cada vez mais se esvai, por fora da disseminao da promessa (compromisso) de compra e venda. Por sua condio de clusula acessria, a nulidade do pactum de retrovendendo no afeta a validade do contrato de compra e venda. O prazo para a retrovenda de, no mximo, 3 anos, nada impedindo que as partes estabeleam prazo menor. Sua natureza, por se referir a desconstituio do negcio jurdico de compra e venda, , obviamente, decadencial. H que se registrar, ainda, que por consenso doutrinrio, a clusula em espeque tem natureza jurdica obrigacional, no possuindo eficcia real. luz do princpio da boa f objetiva (e tambm em ateno ao estado de inocncia do terceiro, que podemos traduzir na expresso boa f subjetiva), o pacto de retrovenda somente poder ser exercido caso se tenha realizado o registro da clusula ou se fora dada a cincia direta ao pretenso interessado na aquisio da coisa. Por fim, se a coisa vier a perecer, sem culpa, extingue-se o direito de resgate, uma vez que houve perda do bem para o comprador, sem qualquer indenizao parte adversa, valendo a regra de que a coisa perece para o seu dono. Ver Arts.505 a 508 do CC. B) Venda a contento da sujeita a prova Ambas as clusulas se referem a vendas realizadas sob condio suspensiva, vale dizer, ao agrado do comprador ou adequao do bem finalidade desejada. A primeira (tambm conhecida como venda ad gustum ou com pactum displicentiae ) aquela que se realiza sob a condio suspensiva de s se tornar perfeita e obrigatria aps declarao do comprador de que a coisa o satisfaz. Consequentemente, o arbtrio do comprador fica restrito circunstncia do agrado e no do mero capricho. Enquanto no se realizar a condio, o contrato existe, porm seus efeitos ficaro paralisados, at que o comprador aceite o bem alienado. Na segunda, o comprador recebe a coisa e dever prov-la, averiguando se apresenta as qualidades indicadas na oferta pelo vendedor e se pode ser utilizada para atender sua destinao.

Tambm a venda sujeita a prova presume-se feita sob a condio suspensiva de que a coisa tenha as qualidades asseguradas pelo vendedor e seja idnea para o fim a que se destina (CC, Art. 510). Trata-se, indubitavelmente, de uma venda sob experimentao ou ensaio, que se realiza sob condio suspensiva. Tal presuno juris et de jure, no admitindo prova em contrrio, pois visa tutelar interesse do adquirente. Se, por ventura, o comprador no quiser tornar o negcio definitivo, tendo a coisa a qualidade enunciada e a idoneidade para atingir sua finalidade, viabilizar a execuo judicial do contrato e responder pelas perdas e danos. (Ver Arts. 509 a 512 do CC) C) Da preempo ou preferncia Convencional Celebrado um negcio jurdico de compra e venda, e, em seguida, a transmisso da propriedade (pela tradio ou registro), o normal que no haja mais qualquer vinculao entre os contraentes. Todavia, podem os pactuantes estabelecer uma clusula que obrigue o comprador de coisa mvel ou imvel, no caso de pretender vend-la ou d-la em pagamento, oferec-la a quem vendeu originalmente, para que este tenha a preferncia em readquiri-la, em igualdade de condies, com quem tambm est interessado em incorpor-la em seu patrimnio. Trata-se de um pacto, decorrente unicamente da autonomia da vontade, e estipulado, evidentemente, em favor do alienante, a que chamado preferente, prestigiando o seu desejo eventual de retornar o bom que outrora lhe pertenceu. Por isso mesmo, no somente o comprador tem a obrigao de cientificar, na forma do caput do art. 513 do CC como tambm o vendedor tem o direito de exercit-lo, independentemente de provocao do comprador. A clusula especial de preferncia, no contrato de compra e venda, ter sempre limitao temporal, cujo prazo ficar a critrio das partes, no podendo, na forma do pargrafo nico do art. 513 do CC, exceder 180 dias, se a coisa for mvel ou 2 anos se imvel (Esse o prazo de validade temporal da clusula de preferncia). Todavia, para o exerccio do seu direito, tem o vendedor o prazo de 3 dias, se o bem for mvel, ou 60 dias, se for imvel, contados, em ambas as hipteses, da data em que o comprador tiver notificado o vendedor original. Embora seja peculiar ao contrato de compra e venda, no se exclui a sua aplicabilidade a outros contratos compatveis, como, por exemplo, de locao. Se o comprador desrespeitar a avena, no dando cincia ao vendedor do preo e das vantagens que lhe oferecem pela coisa, responder por perder e danos, desde que este prove efetivo prejuzo. Responder solidariamente o adquirente, se tiver procedido de m f. O direito de preferncia convencional , portanto, de natureza pessoal, e no real. No se pode ceder nem passa aos herdeiros. O Legislador incluiu, no instituto ora em estudo, uma hiptese de preferncia legal denominada retrocesso. Consiste esta no direito de preferncia atribudo ao expropriado no art. 519 do CC, pelo preo atual da coisa, se esta no tiver o destino para que se desapropriou, ou no for utilizada em obras e servios pblicos (Ver Arts. 513 a 520 do CC) ; Prelao Legal A preferncia do condmino na aquisio de parte em divisa (art. 504

do CC) e a do inquilino, quanto ao imvel locado posto venda (lei n. 8.245/91, art. 27). D) Venda com reserva de domnio Contrato de compra e venda de coisa mvel, em que se subordina a efetiva transferncia da propriedade ao pagamento integral do preo. Por meio deste contrato, com tal condio suspensiva, transfere-se ao adquirente apenas a posse da coisa alienada, conservando o vendedor o domnio sobre a mesma, at lhe ser pago a totalidade do preo. O referido pacto adjeto, celebrado em geral nas compras e vendas a crdito de bens mveis, como os eletrodomsticos, objetiva dar maior garantia aos comerciantes, enquanto o contrato de alienao fiduciria visa a garantir as financeiras, que atuam como intermedirias entre o vendedor e consumidor. Apesar de sua maior incidncia em bens mveis, pode ocorrer tambm em bens imveis. Como tem natureza de venda sob condio suspensiva, a aquisio do domnio fica subordinada ao pagamento da ltima prestao. Embora o domnio e a posse indireta permaneam com o alienante, os riscos da coisa passam para o adquirente, mero possuidor direto. Para valer contra terceiros, o contrato com reserva de domnio deve ser registrado no Cartrio de Ttulos e Documentos do domiclio do comprador. Pode o credor optar pela cobrana, desde que as prestaes estejam representadas por ttulo executivo, ou pela apreenso e depsito da coisa vendida, comprovada a mora do comprador. No ltimo caso, no havendo contestao, pagamento do preo ou pedido de preo para efetulo, pode ser requerida a imediata reintegrao na possa da coisa depositada. Ver Arts. 521 a 528 do CC e Arts. 1.070 e 1.071 do CPC. E) Venda sobre documentos Espcie de venda na qual a tradio da coisa substituda pelo seu ttulo representativo e por outros documentos exigidos pelo contrato ou, no silncio deste, pelos usos. Art. 529 do CC. Tal modalidade de contrato tem maior uso no comrcio martimo, na venda de praa a praa entre pases distantes. O vendedor, entregando os documentos, se libera da obrigao e tem direito ao preo; e o comprador, na posse justificada de tal documento, pode exigir do transportador a entrega da mercadoria. Estipulado o pagamento por intermdio de estabelecimento bancrio, caber a este efetu-lo contra a entrega dos documentos, sem obrigao de verificar a coisa vendida, pela qual no responde (art. 532 do CC). Nesse caso, somente aps a recusa do estabelecimento bancrio a efetuar o pagamento, poder o vendedor perd-lo, diretamente do comprador (pargrafo nico).

Referncias Bibliogrficas

DINIS, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro, volume III: teoria das obrigaes contratuais e extracontratuais. 25. ed. reformulada. So Paulo: Saraiva, 2009. GAGLIANO, Pablo Stolze. Novo curso de direito civil, volume IV: contratos, tomo 1: teoria geral / Pablo Stolze Gagliano, Rodolfo Panplona Filho. 5 .ed. rev. e atual. So Paulo: Saraiva, 2009. GONALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro, volume III: contratos e atos unilaterais. 6. ed. rev. e atual. So Paulo: Saraiva, 2009. MATIELLO, Fabrcio Zamprogna, Curso de direito civil, volume III: dos contratos e dos atos unilaterais. So Paulo: LTR, 2008. VENOZA, Slvio de Salvo. Direito Civil: teoria geral das obrigaes e teoria geral dos contratos. 8. ed. So Paulo: Atlas, 2008. (Coleo direito civil; v.2).