Resoluo do exemplo 2 do 2 teste - Exerccio 1 A

PDM - Habitao ou servios - 15% ABC para comercio - possvel 10 pisos acima solo - 2 pisos enterrados Uso comercial
rea til (m) 80 95 105 93 115 Valor Venda (/m) 2.850 2.785 2.942 2.911 2.886

Moda das crceas 7 pisos acima da cota soleira rea= 20m frente x 15m profundidade = 300m2 Armazm degradado =100m2

Desvio padro = 60,5 /m Calculo do PVT comercio

Intervalo PVT 2.874,80 /m2 a 2.877,20 /m2, vamos utilizar a mdia pondera pois obtemos um valor mais prximo do real. Assim pela distribuio t de studant com um grau de confiana de 90% (tc=1,476 para n=5) vamos obter o seguinte:

PVT considerada para a rea de comrcio de 2920 /m2, uma vez que se localiza na Zona Prime e encontra-se em expanso.

Calculo do PVT para uso servios com amostra, n =37 elementos IC=80%

NOTA: Mximo e mnimo esto trocados Vamos considerar pelo mesmo argumento do clculo anterior, o PVT=16,20 /m2/ms

Clculo do PVT para uso Habitao com amostra, n=22 elementos Assim pela distribuio t de studant com um grau de confiana de 90% (tc=1,321 para n=22) vamos obter o seguinte:

PVT considerada para a rea habitacional de 2790,00 /m2, uma vez que se localiza na Zona Prime e encontra-se em expanso.

Clculo do PVT do projeto: Admite-se a rea dos 2 pisos enterrados para estacionamento. Assim temos 600 m2 50% da rea ser para vias de passagem e outro fins que no estacionamento. Admitimos que 1 lugar de estacionamento tem 2,5 x 2 m2.

Assim temos o seguinte:

NOTA: Eu utilizei um raciocnio diferente, que passo a referir: rea bruta de construo de 600 m2. A rea til de 85% deste valor (de acordo com enunciado a relao rea til / rea bruta de 15%), ou seja 600 x 85% = 510 m2. De acordo com a minha curta experincia, tambm considerei que, normalmente, um lugar de garagem ocupa 12/15 m2 de rea til (5 m2 parece-me impraticvel, pois h que contar com o espao ocupado pela viatura e com os espaos de segurana laterais e frontais, e ainda com a necessidade de prever a sada do condutor considerando que est outra viatura aparcada ao lado da sua). Por ltimo, para dar conta certas, aumentei a rea mdia por viatura para 17 m2, suportado ainda no raciocnio de que, tratando-se de uma zona prime, as reas tm de ser generosas e devem conter um pequeno espao para arrumos. Ento, 510 m2 de rea til : 17 m2 = 30 lugares de estacionamento, em vez dos 60 considerados.

o Habitao O PVT de venda do projeto PVTcave + PVTcomercio + PVThabitao

Nota: No clculo do PVT, penso que no correcto usar as reas brutas de construo, que incluem reas de circulao, elevadores, caixas de escadas, e outras reas no vendveis. Por outro lado, o enunciado indica especificamente a percentagem a usar para estas reas no vedveis: 15%. Assim, h que transformar as reas brutas em reas teis, multiplicando as primeiras pelo coeficiente de 85% e, s depois, multiplicar pelos preos de venda unitrios. O PVT reduz-se significativamente.

o Servios O PVT de venda do projeto PVTcave + PVTcomercio + PVTservios PVTsevios vamos considerar uma yield em Lisboa de 7%

NOTA 1: idem sobre reas brutas / reas teis.

NOTA 2: Face ao enunciado ( o mercado de arrendamento e o mercado de compra e venda assumem um comportamento idntico), eu usei uma yield de 9%.

Clculo do custo da construo NOTA: para efeitos de clculo dos custos de construo j as reas relevantes so as reas brutas, conforme o colega Nuno considerou. Calculo das reas Pisos acima solo 7 moda das crceas em redor do prdio rea de implantao sem informao, considerar = rea terreno 300m2 Assim rea cave = 2 x 300 = 600m2 rea construo = 7 x 300 = 2100m2 rea comrcio = 15% x 2100 = 315m2 rea servios ou habitao = 2100 315 ou 2100 x (100%-15%) = 1785 m2 Tipologia Cave Comercio Hab/servi rea (m2) 600 315 1785 Habitao Servios /m2 /total /m2 /total 380,00 228.000,00 380,00 228.000,00 550,00 173.250,00 550,00 173.250,00 950,00 1.695.750,00 650,00 1.160.250,00 TOTAL 2.097.000,00 1.561.500,00

Encargos com a construo Encargos Projeto Fiscalizao Administrativos Taxas e licenas Seguros % 5,5 % 2,5 % 1,8 % 3,0 % 1,2 % TOTAL Habitao 115.335,00 52.425,00 37.746,00 62.910,00 25.164,00 293.580,00 Habitao 2.390.580,00 Servios 85.882,50 39.037,50 28.107,00 46.845,00 18.738,00 218.610,00 Servios 1.780.110,00

CUSTO DA CONSTRUO C/ ENCARGOS

Calculo do Lucro: o Caso Habitao:

o Caso Servio:

 Clculo do custo comercializao: o Caso Habitao:

o Caso Servio:

Clculo da demolio do existente Armazm degradado =100m2 Custo da demolio = 40,00 /m2 Custo total da demolio = 100 x 40 Custo total da demolio = 4.000,00 CLCULO DO VALOR DE TERRENO:

PVT=C. Terreno + C. Construo + C. Comercializao + Lucro + C. Demolio o Habitao

Considerando impostos sob a transao do imvel cerca de 10%, ficamos com preo do terreno com: NOTA: 10% de encargos de transaco sobre o imvel parece-me exagerado, atendendo a que a taxa de IMT de 6,5% e, ao valor do IMT, acrescem apenas custos de I. Selo e de registo. Eu considerei 7%.

Verificao:

o Servios

Considerando impostos sob a transao do imvel cerca de 10%, ficamos com preo do terreno com: NOTA: idem sobre IMT

Verificao:

No rcio CT/PVT obtemos 41%, uma percentagem um pouco elevada para o valor do terreno. Este facto, dever-se ao arbitrar uma Yield sem ter conhecimento da taxa praticada na zona. Se a titulo de exemplo tivesse considerado a yield 8%, teramos uma CT/PVT de cerca de 38% (CT = 2.352.380,45) j com uma percentagem prximo do rcio para habitao. NOTA: A percentagem de 41% excessivamente elevada porque est afectada pelo elevado nmero de lugares de garagem considerados e pela aplicao dos preos de venda a reas brutas, em vez de reas teis. Eu cheguei a cerca de 28% - 29%, o que atendendo a que se trata de uma rea prime no me parece descabido.

Ambos os resultados so muito prximos, no entanto considero que o melhor uso para a habitao (pois sem informao da yield da zona, foi um valor arbitrado). Assim o PVT para o terreno 2.400.000,00

Valor Terreno Projeto Fiscalizao Administrativo Taxas licenas Seguros C Construo Vendas Taxa CASH-FLOW 2.362.302,00 115.335,00 52.425,00 37.746,00 62.910,00 25.164,00 2.097.000,00 6.747.450,00 9%

Ano 0 2.362.302,00

Ano 1 115.335,00 52.425,00 37.746,00 62.910,00 25.164,00 2.097.000,00

Ano 2

Ano 3

Ano 4

2.249.150,00 0 -2.362.302,00 - 2.362.302,00 1 -2.390.580,00 - 2.193.192,66 2 2.249.150,00 1.893.064,56

2.249.150,00 3 2.249.150,00 1.736.756,47

2.249.150,00 4 2.249.150,00 1.593.354,56

VAL = 667.680,93

NOTA: No elaborei este quadro.

Resoluo pergunta 3 A1
rea = 2 he Cultura = Vinha Produtividade 8000kg/h (assumido que nos 2 ltimos anos de vida da vinha a produo cai 5% ano) Custo unitrio da uva 0,42 /kg Encargos anuais 30% RB Vida til da vinha 45 anos Idade plantao 43 anos Taxa c/ risco 5,5% Taxa S/risco 4% Valor terra nua 12.000/h Custo arranque cepas 350/h Investimento inicial 10.000/h (1)Ano civil (2)Idade vinha (3)Produtividade (4) Produtividade cruzei. (5) Produtividade real (6) preo unitrio (7) Rend. Bruto (8) Encargo (9) Amortiz inv. Inicial (10) Rend. Fundirio (11) fator desconto (12) PVT fundirio 2013 2014 2015 43 44 45 100% 95% 90% 8000 8000 8000 8000 7600 7200 0,42 0,42 0,42 3360 3192 3024 1008 1008 1008 222,2 222,2 222,2 2129,8 1961,8 1793,8 1 0,95 0,90 2129,8 1863,7 1614,4

(3)x(4) (5)x(6) 30% x (7) a 100% 10000/45 anos (7)-(8)-(9) 1/(1+taxa c/risco)^t (10)x(11)

PVT fundirio= 5607,90

Assim,

A2 Seria superior. Pois Teramos mais um rendimento fundirio at ao final da vida da vinha. Para o caso das vinhas, o valor do terreno atinge preo mximo quando a vinha atinge ano cruzeiro de produo, a partir da o preo vai baixando todos os anos at atingir a idade de vida til da vinha em que nesse ponto o valor o mais baixo. B B1 Ambas as taxas. A taxa com risco foi utilizada para o rendimento fundirio da vinha A taxa sem risco foi utilizada para a capitalizao do valor da terra nua. NOTA - Eu responderia: Os factores utilizados no clculo das taxas de actualizao com risco e com baixo risco, foram o Custo de Oportunidade do Capital (ou a taxa correspondente a uma aplicao sem risco) e o Risco.

B2 para o pinhal uma taxa de 5,5%, risco de incndio, mesmo que o utilizado na vinha. - para a pastagem natural, uma taxa de 4,0% sem grande risco, NOTA: creio que o risco de um pinhal com probabilidade relativamente elevada de ocorrncia de incndio maior que o risco de uma vinha. De facto, o pinhal uma reserva natural de material lenhoso e resinoso altamente inflamvel, quer nas rvores, quer no solo, contrariamente vinha. Eu usaria uma taxa de 6%.