Faculdade de Direito da Universidade Nova de Lisboa

2013/2014




Arrendamento Urbano
Regime dos arrendamentos de pretrito no arrendamento urbano
Professor Dr. Jos Carlos Soares Machado e Dra. Regina Santos Pereira

20 de novembro de 2013







Ana Rita Gomes, n. 002066


Aos vinte dias do ms de novembro, do corrente ano, pelas quinze horas, decorreu na
sala 003, a nona sesso da disciplina de Arrendamento Urbano, unidade curricular optativa do
plano de estudos do mestrado de direito da Universidade Nova de Lisboa. A temtica abordada
corresponde ao ponto treze dos contedos do programa, relativo ao regime dos arrendamentos
de pretrito no arrendamento urbano.
O estudo dos arrendamentos de pretrito deve ser iniciado com a delimitao do seu
mbito de aplicao. Em sentido amplo, por arrendamentos de pretrito entende-se todos os
contratos celebrados antes do NRAU. Nesta matria, o legislador procedeu diviso dos
referidos arrendamentos de pretrito em dois grupos, submetendo cada um deles a um regime
distinto. O primeiro grupo inclui os contratos habitacionais celebrados depois do RAU (Decreto-
Lei n 321-B/1990 de 15 de Outubro) e os contratos no habitacionais celebrados depois do
Decreto-Lei n257/95 de 30 de Setembro, ambos regulados pelo artigo 26 do NRAU. O segundo
compreende os contratos habitacionais celebrados antes do RAU (Decreto-Lei n 321-B/1990 de
15 de Outubro) e os contratos no habitacionais celebrados antes do Decreto-Lei n257/95 de 30
de Setembro, cuja disciplina objeto de regulao dos artigos 27 a 58 do NRAU.
Esta aula foi dedicada ao primeiro grupo, que simplificadamente, abrange todos os
arrendamentos habitacionais celebrados a partir de 1990 e no habitacionais a partir de 1995,
que at estas datas eram os conhecidos contratos vinculsticos. Cumpre estabelecer outra
delimitao que advm do facto da aula ter por objeto o estudo o regime dos contratos de
durao indeterminada, por oposio aos contratos de prazo certo.
O artigo 26 do NRAU enquanto norma transitria tem em vista a aplicao do regime do
NRAU aos contratos celebrados antes da sua entrada em vigor, ou seja, antes de 2006. F-lo
por meio da criao de um regime intermdio entre as duas leis, mais concretamente entre o
NRAU e o RAU. Neste sentido, por respeito ao princpio geral constante do nmero 1 do artigo
26, aos contratos celebrados antes do NRAU aplicam-se o regime do NRAU com determinadas
especificidades, que o tornam num regime nico.
Releva para o estudo levado a cabo, o nmero 4 do artigo 26 que disciplina os contratos
sem durao limitada, que so os contratos vinculsticos. Estes no tinham esta terminologia,
mas caracterizavam-se por se renovarem automaticamente. Exemplificando, celebrava-se um
contrato por 6 meses ou 1 ano (manifestao de que no tinha aquela denominao), mas por
efeito prtico, tinham durao ilimitada.


Nas alneas do nmero 4 do artigo 26, esto presentes as especificidades que o NRAU
comporta e que so trs, respeitantes denncia pelo senhorio (1101), denncia para
habitao (1102) e denncia justificada (1103).
No que concerne denncia pelo senhorio, cumpre tecer algumas consideraes.
Primeiramente, antes do NRAU, os contratos de arrendamento sem durao limitada s podiam
ser denunciados pelo senhorio nos casos expressamente previstos no artigo 69 do RAU. So
eles: a situao em que o senhorio necessitava do prdio para habitao (sua ou dos
descendentes) ou para nele construir a sua residncia (a); quando pretendia ampliar o prdio ou
construir novos edifcios, aumentando o nmero de locais arrendveis (b); quando o prdio era
irrecupervel pelo estado de degradao que apresentava, matria regulada no DL n329-
B/2000 de 22 de dezembro (c) e, por ltimo, quando o contrato se transmitia para descendentes
ou afins em certas condies relativas idade, portador de deficincia/reforma por invalidez e
incapacidade total para o trabalho (d) (neste caso recaia sobre o senhorio a obrigao de pagar
uma indemnizao correspondente a 10 anos de renda) Quanto a este elenco restrito de
situaes, importa mencionar que, especificamente no que se refere alnea c) referente
irrecuperabilidade do prdio, esta alnea era dificilmente aplicvel, em termos prticos, visto que
o preenchimento deste requisito exigia a interveno das cmaras municipais, que eram as
entidades competentes para se pronunciarem no sentido da irrecuperabilidade, o que nunca
faziam. Tudo isto aliado ao facto de se o senhorio decidisse exercer o direito denncia ao
abrigo das alneas a), b) e c) explicitadas, tinha que propor uma ao em tribunal. Em virtude do
regime apertado do artigo 69 RAU acrescido da incapacidade econmica resultante da
imposio do pagamento da indemnizao, o vinculismo caracterizava estes contratos, sendo a
denncia rarssima.
Com esta modalidade de denncia, conferiu-se ao senhorio a faculdade de fazer cessar o
contrato sem necessidade de fundamento, ou seja, dispensando-o de invocar as razes que o
levavam a acionar aquele direito. Requer uma antecedncia no inferior a 2 anos por carta
registada com aviso de receo (no NRAU de 2006 a antecedncia era de 5 anos). Excecionam-
se os casos em que o arrendatrio tenha idade igual ou superior a 65 anos ou incapacidade
superior a 60%. Significa isto que, nestes casos no se confere ao senhorio a faculdade de
denunciar o contrato.
O legislador contrabalanou o seu objetivo, que terminar com os contratos vinculsticos,
com a necessidade de proteo social. Por outras palavras, criou limites ao regime, que tinha em
vista terminar com os referidos contratos, na medida em que no considerou prevalecente o


direito do senhorio denncia em relao posio fragilizada em que ficariam determinados
arrendatrios. Para o legislador, os arrendatrios que se encontram numa posio vulnervel
so aqueles que tm 65 anos ou mais ou incapacidade superior a 60%. No que se refere ao fator
idade, discutvel se uma pessoa de 65 anos se encontra ou no numa posio debilitada. Mas,
uma vez que alguns estaro e que o legislador tem de ter em ateno a existncia de uma
grande heterogeneidade nos arrendatrios, cuidou de proteg-los segundo este critrio. Outra
crtica feita diz respeito inexistncia de uma distino entre os contratos habitacionais e no
habitacionais nesta matria. Quer isto dizer que a exceo em razo de idade se aplica
indiscriminadamente a contratos habitacionais e no habitacionais, nas barreiras temporais j
mencionadas. Conclui-se que a exceo seria de aplicar somente aos arrendamentos
habitacionais, visto que nos no habitacionais no est em causa a proteo de casa de
habitao. Para alm de que a relevncia para a proteo social (valor que est em causa) de 65
anos de idade numa pessoa fsica no certamente comparvel idade de uma empresa, por
exemplo.
Releva acrescentar que, ao abrigo deste regime, todos os contratos que se viram
celebrados podem ver o seu fim no prazo de dois anos (requisito de antecedncia mnima de 2
anos). Deste ponto de vista, no h vantagem em celebrar um contrato de durao
indeterminada por contraposio a um contrato a prazo certo.
No que se refere denncia para habitao, esta consta da alnea a) do nmero 4 do
artigo 26 e regulada pelo artigo 1102 CC. Contrariamente primeira modalidade, esta carece
de fundamento. Importa mencionar que antes da reforma de 2012, era necessria a propositura
de ao em tribunal para exercer a denncia.
Este artigo consagra um conjunto de requisitos substantivos que tm de ser estar
verificados para poder haver denncia para habitao. O primeiro trata da qualidade da pessoa
que faz a denncia para habitao, na medida em que impe que o senhorio seja proprietrio,
comproprietrio ou usufruturio do prdio h mais de 2 anos (este prazo assume grande
relevncia) ou tenha adquirido por sucesso, independentemente de prazo. tambm requisito
que no tenha casa prpria que satisfaa as suas necessidades habitacionais ou dos seus
descendentes em 1 grau, h mais de um ano (na rea dos concelhos de Lisboa ou Porto e seus
limtrofes ou no respetivo concelho quanto ao resto do pas). Relativamente ao requisito de
satisfao a necessidades habitacionais dos descendentes em 1 grau, este tem de ser aferido
em relao ao descendente.


Esta questo foi alvo de muita controvrsia jurisprudencial de modo que existe uma vasta
gama de acrdos referentes, nomeadamente, ao conceito de necessidade de habitao, em
que se discutiu quais os casos que consubstanciam uma necessidade real de ter a casa
(acrdos da Relao de Lisboa de 12/11/2009, 17/02/2009 e 25/01/1996 e acrdos STJ
25/01/2007 e 22/06/2005). Salienta-se, que os tribunais atribuem um peso significativo
inteno de contrair casamento e constituir famlia como fundamento para o senhorio denunciar
para habitao. Esta extrema importncia era acompanhada da necessidade de uma produo
de prova muito exigente. Pelo contrrio, a necessidade de habitao para constituir uma unio
de facto no habitualmente considerada como fundamento de denncia. Esta mincia decorre
do facto de haver duas partes, o senhorio e o arrendatrio, que precisam da mesma habitao.
Neste sentido, imperativa uma ponderao dos interesses conflituantes em jogo que preceda a
deciso. Impor ao senhorio a necessidade para habitao como razo subjacente ao direito a
denunciar tem em considerao a ideia de no sacrificar a habitao do inquilino quando a
situao de habitao do senhorio no o exige. Exemplificando, o senhorio que queira ir viver
para a habitao arrendada ao arrendatrio porque no tem outra habitao substancialmente
diferente daquele que tinha mas que por ter assistido a um crescimento do agregado familiar, a
dimenso da sua habitao deixou de ser a ideal. Estas situaes tm pesos diferentes no
momento da ponderao com o direito do arrendatrio. Em suma, toda esta anlise tem como
finalidade verificar se existe necessidade de habitao e, havendo, h fundamento de denncia.
A alnea a) do nmero 4 do artigo 26 remete para a alnea a) do artigo 107 do RAU cujo
contedo constitui como exceo ao direito de denncia trs situaes em que o arrendatrio se
possa encontrar: a idade igual ou superior a 65 anos do arrendatrio, a situao de reforma por
invalidez absoluta ou a incapacidade total para o trabalho (no beneficiando de penso de
invalidez).
Relativamente a ter casa prpria, antes da alterao da reforma de 2012, o artigo referia
casa prpria ou arrendada. A aluso a casa arrendada inviabilizava, muitas vezes, a denncia
para habitao, o que ficou resolvido com a eliminao dessa referncia.
Relativamente aos limites consagrados no artigo 107 RAU, discutiu-se se eram aplicveis
ao cnjuge. Esta querela versada no acrdo Relao de Lisboa 21/02/2007. Exemplificando,
se quando a ao era proposta em tribunal e o arrendatrio no tinha 65 anos (pelo que por esta
via no integrava a exceo ao direito denncia), mas o cnjuge tinha, pretendia-se saber se
integrava a exceo ou no. Os tribunais pronunciaram-se no sentido do requisito ser respeitante
apenas ao arrendatrio e no ao cnjuge.


Destaca-se tambm o acrdo da Relao de vora de 23/04/1998 que versa sobre a
definio de reforma por invalidez absoluta.
Quanto aos requisitos formais, presentes tambm no artigo 1102 CC, enumera-se a
obrigao do pagamento de indemnizao. A regra geral, referente aos contratos celebrados
depois do NRAU, determina que o direito de denncia depende do pagamento de um ano de
renda. H uma especialidade nos arrendamentos de pretrito, prevista na alnea b) do nmero 4
do artigo 26 que dispe que tem de pagar a renda correspondente a 1/15 do valor patrimonial
(art.35/2-a) e b)), que o valor que as finanas atribuem ao imvel. Isto relevante no contexto
dos arrendamentos antigos e por conseguinte o legislador presume que a renda baixa, no se
limitando a despejar o inquilino pagando apenas um ano de renda. Por esta razo, estabeleceu
que se paga 1/15 avos do valor patrimonial da casa. O valor pago no momento da entrega da
casa, que nos 6 meses seguintes ao envio da carta, nos termos do nmero 8 do artigo 1103.
A forma da comunicao deve obedecer ao preceituado no nmero 1 do artigo 1103. Do
qual resulta que tem de ser mencionado expressamente o fundamento da denncia; tem de ser
referida a qualidade do senhorio; tem de ser indicado se no tem habitao prpria que satisfaa
as suas necessidades habitacionais ou dos descendentes em 1 grau (exemplo de fundamento:
mudana do local de trabalho). Cumpre ainda definir a data pretendida para a desocupao e o
valor da indemnizao a pagar pelo senhorio. Todos estes elementos devem constar da carta
registada com aviso de receo (NRAU de 2006 era atravs de ao judicial). No comea com
a proposio de uma ao em tribunal mas pode terminar com uma porque se o inquilino no
aceitar a denuncia e no sair da casa, o litigio entre as partes tem de ser dirimido em tribunal.
Para tal, o senhorio tem de se dirigir ao balco nacional de arrendamento, onde tem de mostrar
que a carta eficaz, ou seja, preenche aqueles elementos corretamente. Comeou por ser um
ttulo executivo, atualmente constitui base para o procedimento especial de despejo.
O senhorio no pode denunciar o contrato para habitao quando esse fundamento
constitui um falso pretexto para cessar o contrato com vista celebrao de outro com um novo
inquilino e com uma renda atualizada, ou seja, para rentabilizar a casa.
Uma vez denunciado o contrato, o senhorio tem a obrigao de ir viver para a casa no
prazo de 3 meses, obrigao essa que se mantm durante dois anos. Se incumprir, recai sobre
si a obrigao de pagar 10 anos de renda (calculados com base em 1/15 do valor patrimonial) tal
como dispe o nmero 9 do artigo 1103. Este direito criado na esfera jurdica do arrendatrio


se no prazo de 3 meses no for viver para a casa, ou indo, no permanecer na mesma durante
dois anos, de acordo com o nmero 5 do artigo 1103.
A modalidade de denncia para habitao tem tendncia para cair em desuso, uma vez
que o regime tem a par desta a modalidade de denncia pelo senhorio que lhe permite pr fim
ao contrato sem necessidade de se justificar ao passo que nesta segunda modalidade h
requisitos apertados.
De acordo com o nmero 1 do artigo 1103, a denncia produz efeitos com antecedncia
no inferior a 6 meses sobre a data pretendida para a desocupao, depois do envio da carta
com aviso de receo.
Importa ter em ateno que se data da denncia faltar 6 meses para fazer 65 anos,
ento o senhorio j no tem direito denncia. Pelo exposto, parece que ao senhorio acresce a
obrigao de saber a idade que o arrendatrio tem.
Quando para este direito ser exercido tinha de ser proposta uma ao em tribunal,
colocava-se a questo de saber se a denncia s produzia efeitos quando a ao entrava em
tribunal ou quando o arrendatrio era citado. Com o novo regime e a substituio da proposio
da ao pelo envio da carta registada, a questo deixou de ser colocada.
Por ltimo, cumpre analisar a denncia justificada que est prevista na alnea d) do
nmero 4 do artigo 26. Tal como o nome indica, esta modalidade de denncia carece de
justificao ( semelhana da denncia para habitao). Esta refere-se a dois grupos de
denncia: a denncia para demolio (artigo 7 do DL n 157/2006 de 8 de Agosto) e a denncia
para realizao de obra de remodelao ou restauro profundo, que implicam a sada do inquilino.
Este ultimo que obriga desocupao do locado, distingue dois tipos de obras: um sem controlo
prvio da cmara municipal (controlo camarrio) e outro sujeito a controlo prvio, ou seja,
precisam de licenciamento camarrio. No mbito das obras sem controlo prvio, a carta para o
inquilino deve incluir o comprovativo de que a pretenso no foi rejeitada, quando depende de
comunicao prvia (1103/1 e 3). s obras com controlo prvio, deve juntar-se o comprovativo
do procedimento de controlo prvio e o termo de responsabilidade de tcnico habilitado que
declare que as obras desocupao do locado. A denncia s produz efeitos com a confirmao
do deferimento da operao urbanstica. O regime ser diferente se ainda no tiver sido diferido
o pedido.


Os requisitos formais esto presentes nos nmeros 3, 6 e 7 do artigo 1103. Em primeiro
lugar, constitui o senhorio na obrigao (em alternativa e por acordo) de pagar uma
indemnizao. De acordo com o regime geral, que se aplica aos contratos celebrados depois do
NRAU, o pagamento da indemnizao de um ano de renda. Mas para os arrendamentos de
pretrito, a alnea b) do nmero 4 do artigo 26 dispe que a indemnizao calculada por
referncia renda correspondente a 1/15 do valor patrimonial (art.35/2-a) e b)). O momento do
pagamento coincide co a data da entrega da casa, luz do nmero 8 do artigo 1103.
Em segundo lugar, impende sobre o senhorio a obrigao de realojar o arrendatrio em
condies anlogas s que j detinha quanto ao local e ao valor da renda e encargos tal como
estatui os nmeros 4 e 5 do artigo 6 e por perodo no inferior a 2 anos nos termos da alnea b)
do nmero 1 do artigo 6 do DL 157/2006. Se das negociaes entre o senhorio e o arrendatrio
no resultar um acordo (quanto ao pagamento de indemnizao ou realojamento), o senhorio
fica obrigado a pagar a indemnizao na data da entrega da casa. Se o arrendatrio no
desocupar a casa no prazo, a carta registada serve de base para o senhorio se dirigir ao balco
nacional de arrendamento e iniciar um procedimento especial de despejo.
A forma da comunicao est disciplinada no artigo 1103 CC. Tem como requisitos a
indicao expressa do fundamento da denncia e da referncia existncia ou no de
procedimento de controlo prvio, a identificao da data pretendida para a desocupao, o valor
da indemnizao a pagar pelo senhorio ou das condies de realojamento. Tem de ser por carta
registada com aviso de receo (no NRAU de 2006 era atravs de ao judicial).
Por condies anlogas parece querer incluir um juzo de adequao da tipologia de
habitao apropriada para satisfazer as necessidades habitacionais.
O senhorio deve iniciar a obra nos 6 meses que seguem a desocupao, ao abrigo do
nmero 9 do artigo 1103. No cumprindo o disposto enunciado, o regime sancionatrio dos
arrendamentos de pretrito diverge do regime geral. Enquanto que neste, impe ao senhorio a
obrigao do pagamento de indemnizao correspondente a 10 anos de renda, naquele o
montante da indemnizao calculado por referncia renda correspondente a 1/15 do valor
patrimonial.
As limitaes das alneas do artigo 107 do RAU e da forma de clculo das
indemnizaes pelas denncias cessam em duas situaes: i) se houver transmisso por morte
para filho ou enteado e ii) se ocorrer depois da entrada em vigor do NRAU de 2006.


No que respeita primeira causa, as limitaes para denncia para habitao e de
denncia justificada no se aplicam se houver transmisso. Qualquer que seja a idade (ou seja,
seja superior ou inferior a 65 anos) do filho ou enteado, fica no mbito do regime geral. O fator
idade no se afere em relao ao filho ou enteado, porque a razo subjacente exceo
aplicada ao arrendatrio o facto de se tratar de um arrendamento antigo. Transmitindo-se para
outra pessoa (neste caso, filho ou enteado) no se encontra essa razo para proteo,
prevalecendo o direito do senhorio.
O nmero 5 do artigo 26 tem na sua letra a referncia a presente lei. Coloca-se a
questo de saber se se refere lei de 2006 ou de 2012. Contudo, neste mbito esta questo
perde relevncia porque os regimes so coincidentes.
Em suma, estas trs figuras de denncia analisadas so reguladas pelo artigo 26 que
comporta diversas especificidades, tornado o regime distinto do regime geral.
A matria lecionada pode ser esquematizada da seguinte forma:











Estas modalidades de denncia podem ser exercidas em todos os contratos abrangidos
pelo mbito de aplicao do artigo 26. O esquema retrata as especificidades de cada
modalidade.
Arrendamentos de
pretrito
Arrendamentos
Habitacionais
Denncia pelo Senhorio
antecedncia de 2 anos.
Exceo: ter 65 ou mais
anos ou incapacidade
superior a 60%
Denncia para habitao
107-RAU e 26/4/a) e b)
No pode denunciar com inquilino
com idade superior a 65 anos, ou
reforma por invalidez absoluta, ou
incapacidade total para contrato
de trabalho.
Indemnizao 1/15 avos VPT
Arrendamentos
no
habitacionais
Denncia justificada (obras)
Indemnizao pela denncia
1/15 avos VPT
Sem exceo dos 65 anos.


Finalmente, identificados os contratos que integram este grupo regido pela norma
transitria presente no artigo 26, crucial enquadrar corretamente os contratos celebrados ao
abrigo deste grupo. Tarefa que se subdivide em dois passos: apreciar o tipo de contrato de
arrendamento, ou seja, verificar se trata de contratos habitacionais ou de contratos no
habitacionais. Posto isto, cumpre, com base na data do contrato em apreciao, determinar de
que lado dos marcos temporais se encontra. Por outras palavras, estando perante um contrato
de arrendamento habitacional, saber se anterior ou posterior a 1990, e caso seja posterior,
ento fica ao abrigo do regime estudado; tratando-se de um contrato de arrendamento no
habitacional, saber se anterior ou posterior a 1995, e caso seja posterior, fica submetido ao
regime estudado.
O regime analisado um dos meios que o legislador lanou mo para prosseguir o seu
objetivo ltimo: pr fim aos contratos vinculsticos, flexibilizando a relao jurdica entre o
senhorio e o arrendatrio.