A

USUCAPIO

EO
REGISTRO
DE
IMVEIS

I- Explicao
Destina-se
este
trabalho,
exclusivamente, a orientar os Oficiais de Cartrios
de Registros de Imveis.
No tem pretenso de ser
doutrinrio, assim com no resultar de
transcries de textos dos mais doutos civilistas
ou processualistas.
O que aqui se deixa marcado
fruto exclusivo da experincia haurida em vrios
anos de assessoria prestada ao Instituto de
Registro Imobilirio do Brasil e a vrios Oficiais de
Cartrios.
Busca-se,
com
estas
consideraes,
exclusivamente,
alertar
os
Cartrios e, se possvel, as partes e Magistrados,
no sentido de que os reflexos das aes de
usucapio, desde a sua propositura, at o registro
do mandado expedido quando a ao julgada
procedente, sejam atentamente examinados para
evitar problemas e discusses inoportunas, que s
geram desentendimentos e agravam, ainda mais,
as ligaes entre os Cartrios, as partes e os
Magistrados.
No se pretenda, portanto ,
encontrar
nestas
linhas,
ensinamentos
doutrinrios ou citaes jurisprudenciais, que se
de um lado no do feitio do autor, de outro, sero
melhor encontradas nos originais que em
copiadores.

II- O ARTIGO 942, II,

DO CDIGO DE PROCESSO CIVIL
Para propor ao de usucapio,
ordinrio, extraordinrio, constitucional, deve o
A., na inicial, pedir a citao "pessoal daquele em
cujo nome esteja transcrito o imvel usucapiendo".
Nasce,
portanto,
desse
dispositivo a necessidade de o A. indicar, na
inicial, o titular de domnio do imvel usucapiendo
e, em conseqncia, todos os Cartrios do Brasil
tm sido solicitados, diariamente, a fornecer
certides a respeito.
Muitas vezes as partes sabem
em nome de quem est registrado o imvel
usucapiendo; outras sabem mas omitem os
elementos e, por derradeiro, em grande nmero de
casos nem as partes, nem os Advogados tm
elementos a respeito.
No primeiro caso, o nome do
titular do domnio indicado e juntada certido do
registro imobilirio comprovado a assertiva.
Nos demais casos, entretanto,
as partes necessitam obter certido do registro
imobilirio e, assim o comum o Advogado
descrever o imvel usucapiendo em petio
dirigida ao registrador, solicitando que este
certifique, ao p de pedido, o que constar a
respeito da titularidade de domnio sobre o imvel
descrito.
A
prtica
indicou
srios
obstculos a bom atendimento de tais pedidos;
esses obstculos advieram dos dois lados, isto ,
quer do usurio, quer dos registradores.
Com efeito, os primeiros, muitas
vezes sem elementos, se limitam a descrever o
imvel usucapiendo, sem fornecer melhores
elementos de especializao, notadamente quando

se trata de imvel rural; os segundos, conhecendo

as dificuldades de localizar os proprietrios pela
conhecida falta de dados e pela sistemtica de
escriturao do livro Indicador Real, nem sempre
se dedicaram s pesquisas como era esperado.
Enquanto Corregedor Geral da
Justia em So Paulo, PEDRO RODOVALDO
MARCONDES
CHAVES,
que
exerceu,
posteriormente, o cargo de Ministro do Supremo
Tribunal Federal, instado a apreciar a questo,
elaborou despacho normativo orientando os Srs.
Oficiais do Cartrios de Registro de Imveis para
que se houvessem com cautela no certificar a
respeito dos quais se pretendia proporo de
usucapio.
Esse despacho representava o
bvio mas, mal interpretado, levou total inrcia
de muitos registradores, que, sem maiores
pesquisas, se limitam a invoc-lo para justificar a
falta de dados para expedir as certides
solicitadas.
Mais recentemente, a 1a. e 2a.
Varas de Registros Pblicos da Capital do Estado
de So Paulo, atravs de Portaria Conjunta,
baixadas pelos Magistrados que ali judicavam,
procuraram resolver essa tormentosa questo.
Em anexo a este trabalho esto
os textos da referida Portaria, que, espero, sirva de
normas a outros Juzos, para diminuir os riscos
de erros nos procedimentos de usucapio.
A vista dos autos e com todos os
elementos colocados na inicial e documentos a ela
obrigatoriamente acostados, por fora da lei
processual civil, dispem os oficiais de dados em
maior nmero para a localizao de eventuais
registros que digam respeito aos imveis
usucapiendos, podendo, desta forma, fornecer
informaes e certides mais seguras e com a
certeza que os atos de registro devem refletir.

No se pode perder de vista que

o exame desses processos, para o fornecimento de
informaes e certides, levando s pesquisas no
s no Indicador Real, mas tambm no Indicador
Pessoal, relativamente aos confrontantes, assim
como - para os Cartrios que os organizam - o
exame do fichrio de cadastro de contribuintes,
podero servir como rumo seguro para que
aquelas informaes, exigidas para a instruo
processual, possam se aproximar da realidade.
No se desconhece que se trata
de mais um encargo, mais um trabalho que se
pretende cometer aos Oficiais, mas no se pode
olvidar que exercitam eles funo pblica de alto
relevo, que deve ser desempenhada com toda a
cautela, com todo o zelo e, especialmente, com
elevado esprito pblico.
Foi-se o tempo em que os
servios registrais eram tidos como rgo
auxiliares da Justia. Mas engrandece-se a classe
quando colocada na condio de delegada do
Poder Pblico constituinte, exercendo a sua
atividade pblica, em carter privado, mas
contribuindo para a segurana dos cidados.
O
trabalho
que
acarreta
determinao da pesquisa ser fartamente
compensado pela maior segurana que os
registros devem refletir; e quanto mais seguros os
registros, mais seguros estaremos todos ns,
especialmente considerando que teremos todos
ns, a conscincia de que o registrador
competente nunca omitir a indicao do nosso
nome se, eventualmente, algum pretender,
marotamente, usucapir um imvel de nossa
propriedade.
Cuidar-se-, entretanto, para
que, de acordo com o princpio de direito natural
segundo o qual todo trabalho deve ser
remunerado,
de
em
futuros
regimentos,
estabelecer
valores
diferenciados
para
os
emolumentos devidos nessa pesquisa, de tal forma

que seja justo o preo de um trabalho muito

delicado.
O
atendimento
de
tais
determinaes
dos
Juzos
Corregedores
Permanentes, em So Paulo tem dado resultados
proveitosos, muitas vezes at impedindo pessoas
inescrupulosas, de usucapir reas verdes de
loteamentos e at mesmo leitos de ruas.

III - O MANDADO DE
USUCAPIO
Uma vez julgada procedente a
ao de usucapio e transitada a sentena em
julgado, deve ser expedido o mandado destinado
ao Oficial do Cartrio de Registro de Imveis, para
que seja aberta a matricula e nela registrada a
sentena.
O ttulo judicial, portanto, hbil
a determinar e permitir o registro da sentena
declaratria do domnio, por usucapio o
mandado. Ser inbil qualquer outro ttulo que se
apresente ao registrador, que no dever acertar
com a carta de sentena, ofcio ou simples cpias
reprogrficas do processo.
O
mandado
h
de
ser
formalmente perfeito, encerrando a completa
qualificao que, alm do estado civil, nmero da
cdula de identidade, do nmero da inscrio no
cadastro de contribuintes do ministrio da
Fazenda, dever conter a profisso dos Autores e o
regime de bens do casamento e, em sendo diverso
do legal, conforme o tempo de sua celebrao, a
indicao do pacto antenupcial e seu registro.
O
imvel
deve
estar
perfeitamente descrito e caracterizado, em suas
medidas
perimetrais,
caractersticos,
confrontaes a rea.

H de acompanh-lo o n.. do
cadastro na Prefeitura Municipal se urbano ou o
Certificado do Cadastro rural, quando rural.
Cuide-se que entre os elementos
comprobatrios da posse "cum animus domini"
est o pagamento dos impostos incidentes sobre o
imvel e assim haver nos autos do processo como
retirar esse importante dado para a abertura da
matrcula.
Tem
sido
regra,
pelos
Magistrados, autorizados ou no pelos Conselhos
de Magistratura dos Estados, a delegao para que
os escrives, os diretores de secretaria assinem
mandados de citao e outros, expedidos pelo
Juzo.
A mim sempre pareceu que os
mandados destinados ao registrador, no podem
ser assinados por tais funcionrios, ainda que
portadores da delegao.
Cuida-se de saber, agora, se
deve ser reconhecida a firma do Juiz que expede o
mandado. Diante das controvrsias surgidas,
tentou-se, em primeiro lugar, que todos os
registradores dispusessem de arquivo de firmas
dos
Juzes
de
Direito.
Mas,
a
grande
movimentao dos Magistrados nem sempre
possibilitava
a
providncia,
especialmente
considerando que, muitas vezes o Juiz era
designado para uma Vara ou Comarca por apenas
alguns dias. A prtica se encarregou de derrotar
as determinaes administrativas nesse sentido.
Houve substituio da medida
acauteladora, determinando o Tribunal de Justia
de So Paulo que, em todos os ttulos judiciais o
prprio escrivo do Juzo reconhea a ver original,
seno que apenas certifica a autenticidade da
assinatura do Juiz e, com essa providncia os
registradores se tm por satisfeitos, dado que tm
a segurana da autenticidade do documento e da
qualidade de quem o assina.

Tenho na memria casos em que

se apresentaram a registradores da Capital de So
Paulo, mandados falsos, em que eram, igualmente
falsas as assinaturas, mas foram eles recusados
uma vez facilmente verificvel a falcatrua.
A
descrio
do
imvel
usucapiendo, para possibilitar a abertura da
matricula deve ser a mais completa possvel.
Enquanto judicvamos na 1a.
Vara de Registros Pblicos determinamos que
todos os mandados expedidos nas aes de
usucapio fossem instrudos de cpia da inicial,
do laudo pericial (existente na quase totalidade de
processos), da sentena (eventualmente do
acrdo) e que, necessariamente constasse do
mandado o trnsito em julgado da deciso.
Esse procedimento tem sido
seguido at estes tempos e possibilita ao
registrador maior segurana, quer na abertura da
matricula, quer no registro do mandado, quer nos
atos que deve praticar na serventia, conforme o
caso, se o imvel usucapiendo estiver transcrito
ou matriculado.
O exame das peas constitui
importante atividade do registrador, na sua funo
mais importante, que a qualificao dos ttulos
que lhe so apresentados.
sabido que ao Oficial de
Registro de Imveis dado (e imposto) verificar o
atendimento das ordens judiciais aos princpios
registrrios.
A propsito, relembremos o
excelente trabalho do Mestre ELVIO SILVA FILHO
a respeito dos ttulos judiciais, em que a matria
foi minuciosamente exposta e detalhada.
No discrepam, a propsito,
todos os tratadistas e estudiosos, a despeito de
alguns Magistrados ainda entenderem que a sua
posio pessoal est acima das leis e dos

princpios que so impostos aos registradores.

Esse procedimento, que aqui e ali, com maior ou
menor freqncia, tm gerado lamentveis
incidentes servem para, como exceo, confirmar a
regra.
Esperamos sempre que a boa
dose de humildade e bom senso sejam remdios
para essas falhas.
Assim tem o Oficial o poderdever de fiscalizar o preenchimento, pelo mandado
de usucapio e demais peas que eventualmente o
instruam, dos requisitos estabelecidos na Lei de
Registros Pblicos, para lhe dar abrigo.
Cuidaro,
entretanto,
de
prenotar sempre esses mandados (como de resto
todos os mandados judiciais) para o exame e, se
eventualmente no puder cumprir a ordem e
praticar o registro, dever devolv-lo, por ofcio e
ao Juiz, explicando e justificando os motivos da
recusa.
A
mim
sempre
pareceu
equivocada a praxe, quase sempre adotada de
serem os mandados devolvidos aos apresentantes,
com nota de exigncias. A ordem dada pelo Juiz
ao registrador e, se este no pode cumpri-la deve
fundamentar a que ordena os motivos da recusa
do cumprimento.
Determinando a Lei de Registros
Pblicos que os mandados de usucapio
contenham os elementos para a abertura da
matricula do imvel usucapiendo (art.226) e
devendo ser eles registrados (art.167, 1, 28), so
importantssimos os elementos em questo.
Omitidos estes, o mandado dever ser devolvido.
Em muitas oportunidades se
tm verificado que, em especial nos imveis rurais,
o imvel usucapido, porque separado por rodovia,
estrada municipal ou estadual, no se compe de
uma nica parcela.

A descontinuidade, causada
pelo seccionamento do imvel, operada pela
existncia da rodovia, portanto, no permite se
abra uma s matrcula para o imvel em primeiro
lugar porque inexiste um imvel, mas dois ou
mais, tantos quanto sejam as partes em que
decomposto em razo das vias pblicas.
Assim, como cada poro se
constitui, do ponto de vista registrrio (ainda que
do ponto de vista cadastral seja considerado um
nico imvel), em um imvel isolado, cada uma
das pores dever receber matricula prpria,
sendo, assim, indispensvel que venham as
descries de todas as glebas.
Pouco
importar,
a,
que
eventualmente uma delas seja inferior ao mdulo,
porque no h vedao para a declarao de
domnio de imvel inferior frao mnima de
parcelamento. No se perca de vista que a
sentena declara o domnio, no o atribui. No se
trata, portanto, de aquisio de imvel inferior ao
mdulo, vedada pelo Estatuto da Terra.
Mas, retornando ao exame do
caso em que a inicial postula usucapio de imvel
dividido, seccionado por rodovias, sempre tive que
haver tantas matrculas quantas sejam as pores
em a rodovia seccionou o que se entende por
"imvel usucapiendo".
A cada imvel uma matrcula e
cada matrcula s pode conter um imvel.
Equivocado, portanto, o procedimento, sempre
encontradio, de se inserir, na matrcula, aps a
descrio do imvel, a observao de que ele
cortado pela rodovia tal ou pela Estrada
Municipal. A seco do imvel, pela via pblica
gera a necessidade imperiosa de serem abertas
tantas matrculas quantos sejam os imveis ou
pores.
O cumprimento do mandado de
usucapio independe da apresentao de qualquer
outro documento que no o prprio mandado.

Com efeito, no se h de cogitar

da apresentao de CND do INSS para que da
matricula constem as benfeitorias existentes no
imvel; nem se poder exigir a apresentao de
certides negativas de contribuies sociais, se
tratar de usucapio movido ou obtido por pessoa
jurdica.
Quanto a emolumentos, devem
eles ser pagos ao registrador, ao ensejo do registro,
calculando-se com base no valor venal do imvel
ou, no constando este, do valor da ao ou,
ainda, do laudo pericial. No pode, entretanto,
inexistir valor e, omisso, caber ao oficial exigir
o suprimento.

IV - O MANDADO DE
USUCAPIO E A JUSTIA GRATUTA
Tm
alguns
Magistrados
entendido que, em sendo as partes beneficirias
da gratuidade da justia, deve o mandado de
usucapio
ser
registrado
graciosamente,
independentemente
do
pagamento
de
emolumentos.
Nada menos exato, ao meu
aviso. A gratuidade concedida na lei especial diz
respeito exclusivamente s custas e despesas
processuais, no atingindo os atos que devam ser
praticados, na EXECUO DA SENTENA, nos
Cartrios de Registro de Imveis.
H que se ter presente o
princpio da obrigatria remunerao de todo o
trabalho. Trabalho sem remunerao trabalho
escravo, o que contraria a conscincia humana.
Se trabalhar graciosamente
vedado, com maior razo proibido se compelir o
registrador a pagar para trabalhar.

A gratuidade da justia
suportada pelo Estado, que deve colocar todos os
meios disposio dos cidados, para que possam
recorrer
ao
Poder
Judicirio,
mesmo
e
especialmente quando no de recursos para
acion-lo sem prejuzo da prpria subsistncia.
Mas, declarado o domnio de
determinado imvel pelo Poder Judicirio cessa a
gratuidade que o Estado conferiu a ver usucapio
especial quem preencher os requisitos para
merec-la.
No se alegue, ad terrorem ,
que de nada vale obter a sentena declaratria do
domnio
se
esta
no
puder
alcanar,
graciosamente,
o
registro
imobilirio.
A
propriedade que se adquire pela transcrio
aquela derivada, isto , dos ttulos em que se
vinculam anterior e novo titular.
Na usucapio a sentena a
prova do domnio e o registro se destina
publicidade e continuidade, para permitir o livre
curso de bem usucapido.
A gratuidade da Justia, se tem
sustentado, se restringe aos atos do processo e a
prova clara da afirmao est nos inventrios e
arrolamentos, em que as partes, mesmo quando
beneficirias da gratuidade da justia, so
compelidas ao recolhimento do imposto de
transmisso causa mortis.
Quando o Supremo Tribunal
Federal ainda no tinha deixado claro que no h
incidncia do imposto de transmisso nas
declaraes de domnio por usucapio, as partes,
para obter o mandado dirigido ao registrador,
eram compelidas a esse recolhimento, mesmo
quando gozavam da assistncia judiciria. Contrasenso era e , portanto, exigir-se o pagamento do
imposto de transmisso inter vivos e dispensar-se
porque dever ser feito a terceiro o pagamento de
emolumentos.

Respeitam-se os argumentos
daqueles que entendem em sentido contrrio, mas
h que se ponderar que a atividade do registrador
deve ser sempre remunerada, e condignamente
remunerada, para que possa ser exercida com
dignidade e independncia, at mesmo diante do
prprio Poder Judicirio, rgo que fiscaliza as
suas atividades, os seus atos.
Parece-me que est na hora de
se entender que, a partir da Constituio vigente,
embora pblicos os seus agentes, eles as
exercitam em carter privado, competindo-lhes
todos os custos operacionais da serventia.
De lege ferenda, fica a
sugesto para que todos os atos - e so inmeros que o oficial praticar graciosamente, por fora de
lei ou de interpretaes, sejam cotados para que
possam ser consideradas parcela do imposto de
renda que deva ele recolher.
Desta forma, o Estado arcar
com toda a gratuidade que impuser s atividades
exercidas em carter privado e os encargos dessa
gratuidade sero distribudos por toda a
sociedade, inclusive cabendo ao registrador a sua
parcela.

MANDADO DE
USUCAPIO
DE
IMVEL
TRANSCRITO E DE IMVEL NO
TRANSCRITO
Havemos de cuidar, brevemente,
como de resto se tem feito at agora, da
diferenciao entre os mandados de usucapio de
imveis transcritos ou matriculados e aqueles em
que no haja registro anterior.
No primeiro caso, isto , quando
se tratar de imvel transcrito, total ou
parcialmente, caber ao Oficial fazer as remisses

e
averbaes,

margem
dos
registros
(transcries, inscries) relativamente matricula
que abrir para registrar o mandado de usucapio.
Para tanto no poder tomar a
atitude simplista de abrir a matricula e,
cumprindo o mandado, registrar a sentena. Ao
contrrio, deve pesquisar, com todos os elementos
que lhe so fornecidos pelo Juzo, para verificar se
o imvel, transcrito ou matriculado, foi atingido
pela sentena total ou parcialmente.
Se o imvel transcrito ou
matriculado foi objeto do usucapio integralmente
e, do mandado e peas constam a mesma
descrio do ato registrrio anterior, basta
remisso, na transcrio, indicando a abertura da
matricula, com as referncias indispensveis no
Indicador Pessoal. Se o imvel matriculado for
usucapido e a descrio se identificar com a
constante da matricula, o mandado ser
registrado na matricula j existente, considerado o
princpio da unitariedade da matricula.
Registrado na matricula pr
existente, bastaro as anotaes no Indicador
Pessoal.
Mas, a regra que a descrio
do imvel usucapido no se afine, quer com a
transcrio do imvel usucapido, quer com a
matricula.
Desta sorte, ainda assim, no
h qualquer impedimento para a abertura da nova
matricula e registro da sentena. Caber,
entretanto, na transcrio ou matricula, fazer as
indicaes correspondentes.
No poder o oficial exigir a
afinidade da descrio do imvel usucapido com
aquela
constante
de
registros
anteriores
(transcries ou matriculas), dado que originria a
forma de aquisio, no se pode pretender o
atendimento aos princpios registrrios da

continuidade, especialidade (em relao ao registro

anterior) e disponibilidade.
Mais do que problemas para
cumprir o mandado de usucapio so as
conseqncias e cautelas que o registrador deve
tomar, em relao aos seus assentamentos, para
poder, na matricula que abrigue, total ou
parcialmente o imvel usucapido e na transcrio
de rea maior ou que diga respeito a parte do
imvel usucapido, ainda que a transcrio seja de
rea menor, para poder, repito, fazer todas as
anotaes necessrias e indispensveis, ao
controle da disponibilidade e da especialidade
quantitativa, do eventual remanescente.
Cada oficial, segundo sua
prudncia e cautela, de acordo com o maior ou
menor zelo que empenha no exerccio de seu
mister, h de encontrar os meios e a forma de
atuar e controlar os seus prprios atos, tendo
sempre presente a segurana dos registros e a
eventual responsabilidade civil (art. 28 da Lei de
Registros Pblicos e art. 18 da Lei 8935/94) que
lhe possa ser carregada.
Quando se tratar de mandado
de usucapio que diga a respeito a imvel
aparentemente no transcrito ou matriculado, isto
, quando os dados relativos ao registro anterior
no constarem do mandado, ainda assim dever o
oficial fazer as verificaes que entender cabveis,
para apurar se o mesmo omitido o n.. de
transcrio ou matricula - pode ele localizar, em
seus livros, elementos para que essa transcrio
ou registro em matriculas sejam indicados na
matricula a ser aberta. O comodismo no deve ser
a posio fcil de ser adotada pois no se
compadece com a grandeza da funo.
So, portanto, procedimentos
distintos a seguir, na aparncia pelo registrador,
conforme se trate de imvel transcrito (ou j
matriculado) aquele que foi objeto da ao de
usucapio, pois, na realidade, em ambos os casos,

se lhe impe a pesquisa e a busca de elementos

para o perfeito controle de eventual remanescente.

VI - USUCAPIO DE
IMVEL RURAL POR ESTRANGEIRO
A USUCAPIO e o Mdulo
do INCRA
Tm
alguns
contestado
a
possibilidade de o oficial registrar mandado de
usucapio em que a sentena reconheceu o
domnio de estrangeiro sobre o imvel de rea
superior a 50 mdulos ou, ainda, que a sentena
tenha declarado o domnio de um imvel e o
estrangeiro ser, anteriormente, titular de outro
imvel rural.
A mim parece que ao oficial no
ser dado recusar o cumprimento de tais
mandados, uma vez que no se trata de
AQUISIO de imvel rural por estrangeiro com
violao da legislao especifica.
Tratou-se, isto sim, de mera
declarao de domnio, por ato no negocial, sem
vnculo com o precedente proprietrio, pela forma
originria de aquisio de domnio.
Se vedado , ao estrangeiro, se
valer da sentena DECLARATRIA do domnio, a
questo se insere na possibilidade jurdica do
pedido, matria que s o Juiz pode decidir. Tratarse de aqui, pretender que o Oficial desbordasse de
suas atribuies e fosse examinar da regularidade
do processo, o que lhe permitiria tambm, recusar
o cumprimento de mandado sob a alegao de
qualquer outro vcio de forma.
Pelos mesmos fundamentos no
se deve recusar cumprimento a mandado de
usucapio que se refira a imvel em zona de

fronteira ou de segurana nacional, condicionada

a AQUISIO do domnio, por estrangeiro, de
autorizao do Conselho de Segurana Nacional.
No se trata, insisto, de aquisio da propriedade,
mas de mera declarao e se havia impossibilidade
jurdica do pedido, essa condio de ao deveria
ter sido examinada pelo Magistrado.

VII - USUCAPIO DE
IMVEL QUE CONFIGURA UNIDADE
AUTNOMA DE EDIFICAO EM
CONDOMNIO.
Tem
sido
comum
a
movimentao da ao para a declarao de
usucapio de imveis em condomnio, isto , de
unidades autnomas (apartamentos ou vagas de
garagem) ou, ainda, de construo feita em
pavimento superior ou situada acima de outro
pavimento que no o do nvel da via pblica.
Havemos de distinguir vrias
hipteses e para cada uma delas encontrar
soluo. A primeira delas, que a mais comum,
que a unidade autnoma se encarte em edifcio em
condomnio regido pela Lei n. 4.591/64 e
portanto j institudo.
Em tais casos no haver
obstculo ao cumprimento do mandado, bastando
abertura da matricula da unidade usucapida e o
registro da sentena ou o registro desta em
matrcula j aberta.
Mas,
mesmo
institudo
o
condomnio segundo a lei especial, pode algum
pretender (e obter) a declarao de domnio de
uma vaga de garagem que no unidade
autnoma, mas sendo a garagem, como um todo
uma unidade ou, ainda, algum pretender
usucapir a vaga de garagem se esta considerada
de uso comum.

Em tais casos o mandado no

poder ser cumprido, dado que no h condies
de se abrir a matricula para um imvel que no
juridicamente existente e a vaga, em tais
condies, inexiste no mundo jurdico. Se se tratar
de coisa de uso comum, pela sua prpria natureza
e destinao, insuscetvel de aquisio a
qualquer ttulo, mesmo pela prescrio aquisitiva.
Mas, pode ocorrer a hiptese de
algum ter obtido a sentena declaratria de
domnio do que vulgarmente chamamos de
apartamento, de edifcio que no foi, ainda,
institudo em condomnio.
Trs so as posies assumidas
a respeito. Para os primeiros, inexistindo o registro
do condomnio ( da instituio ou especificao)
no h juridicamente a unidade e, em
conseqncia, existe impossibilidade jurdica de
ser ela usucapida.
Para
os
segundos,
h
possibilidade jurdica de se obter a declarao de
domnio mas o mandado que, em cumprimento
sentena, for expedido, no poder ser registrado,
uma vez ausente o condomnio legalmente
institudo.
Para os terceiros, o mandado
deve ser cumprido, abrindo-se a matricula do
terreno em que deve se assentar o edifcio,
registrando-se a sentena declaratria do domnio
da frao ideal e da unidade que lhe corresponde.
A mim parece que a primeira
corrente no vem se harmonizar com os princpios
jurdicos em vigor no Pas. A usucapio forma de
aquisio do domnio e os estudiosos ho de
encontrar meio e forma de assegurar a
propriedade, especialmente aquela que foi
declarada por sentena, no se podendo erigir o
formalismo em dique para a paz social.
Parece que usucapir unidade de
edifcio em condomnio sem registro da instituio

equivale a usucapir imvel ainda no transcrito ou

matriculado. Havemos de encontrar um meio de
amparar o cidado que necessita do registro, que
necessita da propriedade, que adquiriu segundo as
regras que o Poder Pblico estabeleceu.
O Juiz, ao declarar a usucapio,
apenas verifica a ocorrncia dos pressupostos
legais, o preenchimento de uma srie de requisitos
que o legislador estabeleceu. H declarao do
domnio, no atribuio.
Se, para favorecer o Poder
Pblico, sustentamos que a desapropriao, forma
originria de aquisio, por aquele, do domnio,
deve ser sempre registrada, sem que se cogite do
precedente proprietrio, da existncia ou no de
registro anterior, de harmonizao da descrio do
imvel, por que no havemos de encontrar meio e
forma de amparar o cidado ?
O direito existe a servio da
sociedade, dos homens, no contra eles.
O registro existe a servio da
sociedade, dos homens, no contra eles.
O
registro
imobilirio

necessariamente e cristalinamente instrumental a

h de abrigar a propriedade e os direitos reais
existentes, conforme previso legal, para a
garantia dos cidados e como forte e pesado
elemento de assegurar a paz social.
Afastamo-nos, portanto, desta
primeira corrente.
E, pelos mesmos fundamentos,
no podemos nos filiar segunda tese, pois de
nada vale obter a declarao do domnio e no
poder
acessar
o
registro,
especialmente
considerando que o ttulo perfeito, tanto na
forma quanto no fundo.
A inexistncia da especificao
do condomnio no pode impedir o registro do

mandado de usucapio de unidade condominial

como a inexistncia do registro do loteamento (ou
inscrio), a inexistncia da averbao de abertura
de rua, no podem impedir a abertura de
matricula para registro de sentena que declare o
domnio de um terreno designado lote.
A similitude entre o loteamento
e o condomnio, que tem sido reconhecida de
todos, nos leva afirmao segura de que a
ausncia do registro da instituio do condomnio
no impede o registro da sentena declaratria da
usucapio de uma unidade condominial um
terreno, que se encarte um loteamento irregular .
Quanto terceira posio, que
sugere a abertura da matricula do terreno em que
se assenta o edifcio e nela o registro da declarao
do domnio da frao ideal, vinculada unidade
essa que dever ser descrita em sua rea til, na
participao das coisas de uso comum ou no,
conforme a posio que se adote, parece, ao
menos enquanto outra soluo no se encontre - e
estamos aqui para encontr-la juntamente com os
demais congressistas - a melhor posio.
Colocada a questo, certamente
os debates possibilitaro que, com a troca de
idias, todos ganhemos e possamos deixar este
Encontro com a soluo que melhor seja
adequada para a questo.
No fora de cogitao que uma
pessoa, exercendo posse sobre a parte superior de
uma edificao, qual tem acesso livremente, sem
qualquer ligao com a parte inferior, postular a
declarao de domnio do imvel em questo.
No se trata de unidade
autnoma, (ainda que em outros casos possa se
tratar) por faltarem coisas de uso comum que una
parte superior inferior, permitindo a submisso
do edifcio (com as duas partes) ao regime da Lei
4.491/64.

Proposta a ao de usucapio
que vise declarao de domnio apenas da parte
superior de edificao e, em sendo julgada
procedente, expedido o mandado, como proceder.
Certo que se pode usucapir
exclusivamente a benfeitoria, seno que ela,
necessariamente, adere ao solo que a suporta e se
no diretamente, ao menos indiretamente.
Parece-me que, no curso do
processo dever-se- verificar a rea construda da
parte superior e a edificada, na parte inferior para
que a ela se d, no terreno, proporcionalmente,
rea til de cada edificao, uma frao ideal.
E, coerente com o que se
afirmou anteriormente, abrir-se- a matricula do
terreno, registrando-se a sentena declaratria do
domnio em relao frao ideal, vinculando-a
edificao.
A
questo,
certamente,
suscitar os debates, finalidade ltima deste
trabalho, possibilitando-se que outras luzes
venham a aclarar, melhor, as idias.
No poderia encerrar estas
consideraes sem, pitorescamente, lembrar duas
situaes. A primeira delas, ainda encontradia
em muitos registros, a indicao especialmente
nas transcries de mandados de usucapio, ou,
ainda, em matriculas, de que o TRANSMITENTE
o Juzo da Comarca, ou o Juzo que expediu o
mandado.
Procedimento incorreto que,
certamente, estar caindo em desuso, j que o
Juzo que nada tem - e os Juzes, em regra, tm
pouco, no podem transmitir e no so
transmitentes.
A segunda curioso acrdo do
Tribunal de Justia do Rio Grande do Sul que,
provendo apelao interposta contra sentena que
julgara improcedente a ao de usucapio, julgou

a ao parcialmente procedente, determinando

que o oficial do Cartrio de Registro de Imveis
fosse ao imvel usucapiendo e, ele prprio,
obtivesse a descrio que serviria para abrir a
matrcula.
Justifica-se a ausncia da
descrio do todo usucapido pelo fato de o
Tribunal ter reconhecido ficar provada a posse da
A. da ao, entretanto, em relao a um terreno
bem menor que o descrito na inicial e como este
terreno era perfeitamente identificvel, ao Oficial
era determinado que o descrevesse, aps diligncia
ao local.

So

Paulo,

setembro

de

1.992.

GILBERTO

VALENTE

DA

SILVA

ANEXO
PORTARIA CONJUNTA N .
3/84
Os doutores Narciso Orlandi
Neto e Paulo Bonito Jnior Juzes de Direito da
1a.
e
2a.
Vara
de
Registros
Pblicos,

respectivamente, competentes, na Comarca da

Capital, para processar e julgar as aes de
usucapio, usando de suas atribuies,
CONSIDERANDO a freqncia
com que ocorrem falhas nas certides dos
cartrios de Registro de Imveis que instruem as
aes de usucapio, que pela deficincia de dados
fornecidos com o requerimento, quer pela quase
sempre precria descrio do imvel;
CONSIDERANDO
que
as
diligncias para apurao daquela em cujo nome
est registrado o imvel atrasam sobremaneira o
andamento dos processos;
DETERMINAM:
ARTIGO. 1. - As iniciais da
aes de usucapio sero, uma vez autuadas,
independentemente de despacho, repetidas ao
Cartrio a cuja circunscrio pertence o imvel
usucapiendo.
Pargrafo 1. Recebendo os
autos, o Cartrio, em cinco dias, dar buscas a
partir da descrio constante da inicial, da planta
e do nmero do contribuinte, se houver.
Pargrafo 2. Se as buscas
forem positiva, o Cartrio juntar a respectiva
certido margeando nela as custas devida, e
devolver os autos ao ofcio de justia.
Pargrafo 3. Se as buscas
forem negativas, o Cartrio juntar a certido
margeada e remeter os autos circunscrio
anterior, que proceder da mesma forma.
ARTIGO 2. - Devolvidos os
autos ao ofcio de justia, o autor comprovar, em
cinco dias, a satisfao das custas margeadas nas
certides juntadas pelos Cartrios.
ARTIGO 3. - Se a inicial no
estiver instruda com planta, descrio e aviso de

lanamento, ou se a descrio no mencionar a

exata situao do imvel, o ofcio de justia, antes
da providncia determinada no art. 1, far
concluso dos autos, com informao, para que
seja determinada a regularizao
ARTIGO 4. - Os Cartrios de
Registro de Imveis sublinharo, nas certides
positivas, os nomes das pessoas que devero ser
citada para a ao como proprietrias do imvel
usucapiendo, mencionando, se houver, seus
endereos.
ARTIGO 5. - Esta portaria
entrar em vigor na data da sua publicao.
P.R.I. Remetam-se cpias, como
de praxe.
So Paulo, 10. de junho de
1.984.

PORTARIA CONJUNTA N .
4/84
Os doutores Jos Nalini e Renzo
Leonardi, Juzes de Direito em exerccio na 1a. e
2a. Vara de Registros Pblicos, respectivamente,
competentes, na Comarca da Capital, para
processar e julgar as aes de usucapio, no uso
das atribuies que a lei lhes confere e:
CONSIDERANDO
os
bons
resultados acolhidos com a implantao da
Portaria Conjunta n.. 3/84 e possibilidade de sua
adequao, ante a experincia j haurida pelas
Serventias, considerando que a juntada de
certido pode eventualmente privar o Sr. Oficial de
fornece informaes de interesse do Juzo, para a
outorga da mais razovel prestao jurisdicional.
RESOLVEM:

ARTIGO 1. - Acrescenta-se ao
artigo 1o. da Portaria Conjunta 3/84, o pargrafo
IV com a redao que segue:
Pargrafo 4. - Em qualquer
caso, faculta-se Serventia prestar todas as
informaes que entender convenientes, com
vistas a um mais adequado deslinde da questo.
ARTIGO 2. - Esta portaria
entrar em vigor na data de sua publicao.
P.R.I.

Remetendo-se

cpias

como de praxe.
So Paulo, 14 de agosto de
1984.

PORTARIA CONJUNTA N
1/88
Os doutores Jos Renato Nalini
e Pricles Toledo Piza Jnior; Juzes da 1a. e 2a.
Vara de Registros Pblicos, respectivamente,
competentes na Comarca da Capital, para
processar e julgar as aes de usucapio, no uso
das atribuies que a lei lhes confere e:
CONSIDERANDO a experincia
colhida com a observncia das portarias
Conjuntas 3/84 e a necessidade de sua
consolidao.
DETERMINAM:
aes

de

ARTIGO 1. - As iniciais de
usucapio
aps
autuadas
e

independentemente de despacho, sero remetidas

ao Cartrio a cuja circunscrio pertencer ao
imvel usucapiendo.
Pargrafo 1. Recebidos os
autos, em cinco dias o Cartrio dar buscas, a
partir da descrio constantes da inicial, da planta
e, quando houve, do nmero do contribuinte.
Pargrafo
2.
Positivas
as
buscas, o Cartrio juntar a respectiva certido,
margeando nela as custas devidas e devolver os
autos ao Ofcio de Justia.
Pargrafo 3. Negativas as
buscas, o Cartrio juntar a certido margeada e
remeter os autos circunscrio anterior, que
proceder de acordo com o pargrafo 1.
Pargrafo 4. Em qualquer caso,
incumbe serventia prestar todas as informaes
que entender convenientes, com vistas a mais
adequado deslinde da questo.
ARTIGO 2. Devolvidos os autos
ao Ofcio de Justia, o autor comprovar, em cinco
dias, a satisfao das custas margeadas nas
certides juntadas pelos Cartrios.
ARTIGO 3. Quando a inicial
estiver desacompanhada de planta, descrio e
aviso de lanamento ou quando a descrio no
mencionar a exata situao do imvel, o Ofcio de
Justia, antes da providncia determinada no
artigo 1, far concluso dos autos, com
informao,
para
que
seja
ordenada
a
regularizao.
ARTIGO 4. Os Cartrios de
Registro de Imveis sublinharo, nas certides
positivas, os nomes das pessoas que devero ser
citadas como proprietria do imvel usucapiendo,
mencionando seus endereos, quando possvel.

ARTIGO
5.
Esta
portaria
entrar em vigor na data de sua veculao pela
Imprensa.
P.R.I.,

Remetendo-se

cpias

como de praxe.
So Paulo, 07 de maro de
1.988