O instrumento do Estatuto da Cidade que mais se assemelha aos planos parciais so

as operaes urbanas consorciadas que, porm, so intervenes pontuais e no

obrigatrias em todos os solos urbanos, ao contrrio do caso colombiano. Alm disso,
as operaes urbanas no possuem detalhamento de projeto e desenho exigido por
Lei, o que resulta em propostas que no se adequam s necessidades pblicas
(SANTORO, 2011).
Diversos autores analisaram a aplicabilidade do instrumento, principalmente no
municpio de So Paulo. Procuraram verificar se este somente estaria servindo para
alimentar o capital imobilirio e incrementar as mazelas sociais ou se busca realmente
gerar renovao urbana com valorizao ambiental e igualdade social.
Maricato e Whitaker partem do princpio de que as operaes urbanas por si s no
podem gerar desigualdades sociais, mas sim o modo como o instrumento est
regulamentado pela administrao municipal e seus objetivos polticos, alm do nvel
em que existe participao social no processo, que possa evitar que classes sociais
mais altas se apropriem unicamente dos benefcios do processo.
Discutem tambm dois problemas intrinsicamente ligados a aplicao do instrumento,
a ideia de que no brasil existem leis que pegam e leis que no pegam e a
importao de propostas aplicadas no exterior mas mal adaptadas a realidade urbana
do pas, onde a maioria da populao se encontra fora do mercado de terras. Os
exemplos americanos e europeus mostram, de um lado, um mercado imobilirio mais
includente que o brasileiro, e do outro, um maior controle social e regulao do Estado
sobre a aplicao do instrumento, que inclui a captao da valorizao imobiliria,
alm da participao social.
No contexto brasileiro, as operaes urbanas consorciadas fornecem uma exceo
regra na legislao urbanstica, ao prever a modificao de coeficientes e ndices de
parcelamento do solo e uso e ocupao, com o intuito de incentivar a interveno em
reas onde haveria desinteresse no mercado, e nas quais o poder pblico no possui
capital suficiente para empreender. Como contraponto, previsto que a administrao
municipal deve solicitar contrapartidas financeiras para realizar melhorias em outras
regies menos abastadas. O problema que na prtica, mesmo com maior potencial
construtivo, o mercado formal no ter interesse em reas prximas a populao de
baixa renda, um dos maiores fatores de desvalorizao, e consequentemente, o poder
pblico no aumentar sua arrecadao ou solicitar contrapartidas, fazendo com que
o instrumento no cumpra a essncia de sua aplicao, a qualificao de reas fora
do mercado, servindo apenas como mais um mecanismo de valorizao imobiliria.