Novos instrumentos urbansticos em So Paulo:

limites e possibilidades
Eduardo Alberto Cusce Nobre
Professor Doutor, Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de So Paulo,
Departamento de Projeto, Rua do Lago 876, 05508-900, So Paulo, SP, Brasil
Seo Tcnica de Programas de Revitalizao, Departamento do Patrimnio Histrico,
Secretaria Municipal de Cultura, Prefeitura do Municpio de So Paulo,
e-mails: eacnobre@usp.br ; eacnobre@prefeitura.sp.gov.br

Resumo:
A partir da dcada de 1950 a questo urbana no Brasil, e especificamente em So Paulo, passa a ser encarada
como um problema social a ser resolvido no mbito do Poder Pblico Municipal, atravs de polticas de
desenvolvimento urbano, organizadas pelo instrumento do planejamento urbano. Esse sistema s veio a se
institucionalizar a partir da dcada de 1960, com a criao do SFH Sistema Financeiro Habitacional. Os
principais instrumentos de poltica urbana desenvolvidos nessa poca foram os PDDIs Planos Diretores de
Desenvolvimento Integrado e a conseqente Lei de Uso e Ocupao do Solo, mais conhecida por zoneamento.
Na cidade de So Paulo, a elaborao do PUB Plano Urbanstico Bsico e do PDDI resultou na instituio do
zoneamento em 1972. A partir da dcada de 1980, esta legislao comea a ser revista em funo de suas
limitaes, ocasionando o surgimento de novos instrumentos como as Operaes Interligadas e a Outorga
Onerosa de Potencial Construtivo. Ainda nessa dcada surge o conceito de Operao Urbana, que seria
implementada uma dcada mais tarde. O Estatuto da Cidade de 2001 legitimou muitos desses instrumentos, alm
de instituir outros novos. O novo Plano Diretor Estratgico do Municpio de So Paulo prev a utilizao de
vrios desses instrumentos. O principal objetivo desse trabalho analisar a evoluo desses instrumentos
urbansticos, checando a sua real efetividade, e analisar os limites e possibilidades dos novos instrumentos
propostos no contexto do municpio paulistano.
Palavras-chave: poltica urbana, instrumentos urbansticos, processo de produo da cidade.

1. Introduo
Em 2001 o Brasil aprovou a Lei 10.257, conhecida por Estatuto da Cidade, cuja funo principal regulamentar
os artigos 182 e 183 da Constituio Federal de 1988, que dispe sobre a poltica urbana. As lutas e disputas em
torno dessa Lei ocasionaram a sua demora, visto que o Projeto de Lei que a estabelecia tramitou por onze anos
no Congresso Nacional, de 1990 a 2001. O principal motivo para isso foi o fato dela regular a funo social da
propriedade. Esse Estatuto pautou-se por uma srie de novos instrumentos urbansticos que foram sendo
desenvolvidos ao longo do tempo em vrias cidades brasileiras.
No Municpio de So Paulo, at 1972 haviam poucos instrumentos efetivos de controle da ocupao e uso do
solo urbano. De 1972 at 2004, o uso do solo passou a ser controlado pela Lei de Zoneamento, que estabeleceu
usos e ndices de aproveitamento permitidos. Contudo, j a partir da dcada de 1980, uma srie de novos
instrumentos foi sendo desenvolvida paralelamente ao Zoneamento, muitos dos quais adotados nos novos Plano
Diretor Estratgico e Lei de Zoneamento de 2002 e 2004 respectivamente.
O principal objetivo desse trabalho compreender a evoluo desses instrumentos urbansticos no contexto do
Municpio de So Paulo. Para isso, esse trabalho analisar o desenvolvimento histrico desses instrumentos,
desde seus primrdios at recentemente, procurando compreender o seus limites e estipular as possibilidades de
uso no futuro prximo.

2. Antecedentes a lei de zoneamento

At a dcada de 1930 no existia na cidade de So Paulo um instrumento efetivo e abrangente de controle ao uso
e ocupao do solo (Bolaffi, 1992). As edificaes da cidade eram controladas pelo Cdigo de Posturas de 1886,
que definia, entre outras consideraes, as alturas dos pavimentos e os tamanhos das aberturas das construes,

sem de fato controlar a ocupao, visto que as limitaes tcnicas no possibilitavam a construo de edifcios
em altura. Por outro lado, o Cdigo estabelecia proibies de instalao de usos ditos incmodos, como por
exemplo os matadouros municipais, dentro do limite da rea urbana. Contudo, no existia uma preocupao em
se estabelecer regras gerais e extensivas a todo o municpio.
As inovaes tecnolgicas do inicio do sculo, mais especificamente o desenvolvimento do concreto armado e
do elevador, possibilitaram o crescimento em altura das edificaes, iniciando o processo de verticalizao da
rea central da cidade a partir de meados da dcada de 1910, cujo melhor exemplo o Edifcio Martinelli,
inaugurado em 1929 com os seus vinte e sete pavimentos.
Percebendo os problemas advindos de uma verticalizao sem controle, a Prefeitura do Municpio incorporou o
controle a altura das edificaes no primeiro Cdigo de Obras Municipal1, promulgado na lei 3.427 de 1929.
Esse controle se dava a partir da relao da altura do edifcio com a largura da rua, que chegava a 2,5 vezes nas
reas centrais e ia decaindo em direo periferia, enfatizando o processo de verticalizao do Centro, que j
ocorria (Osello, 1986). Preocupado com as questes de ventilao e iluminao dos cmodos internos das
edificaes, esse Cdigo de Obras estipulou tambm as dimenses mnimas paras os fossos de ventilao, visto
que no havia a necessidade de recuos laterais.
A partir da dcada de 1940 a verticalizao assume carter residencial e passa a ocupar bairros prximos ao
Centro, como Campos Elseos e Higienpolis, enquanto que no Centro predominava a verticalizao comercial.
Segundo Rolnik, Kowarick e Somekh (1991), a mdia do coeficiente de aproveitamento2 variava entre 8 a 10
vezes a rea do terreno, chegando a casos extremos de 22 vezes, como no Edifcio Itlia com os seus 45
pavimentos.
Na dcada de 1950, apesar dos esforos dos tcnicos da Prefeitura na elaborao de um Plano Diretor, esse
acabou no saindo do papel. Contudo, a Prefeitura institui pela primeira vez o limite ao aproveitamento do lote
na Lei 5.261 de 1957, que instituiu os coeficientes 6 para edifcios comerciais e 4 para edifcios residenciais. Os
promotores imobilirios, que se opuseram num primeiro momento a essa lei, passaram a aprovar imveis
residenciais como comerciais, utilizando-se ento do coeficiente 6 (ibid.)

3. O Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado e a Lei de Zoneamento de 1972

Apesar da longa existncia de planos setoriais de abrangncia municipal, como o Plano de Avenidas de Prestes
Maia, e da inteno de criao do Plano Diretor da cidade desde o perodo anterior, a normatizao do uso e
ocupao do solo s assumiu um carter institucional a partir da promulgao da Lei 7.805 de 1972, mais
conhecida como Lei de Zoneamento.
As condies que ocasionaram a sua criao esto relacionadas com a institucionalizao do planejamento
urbano a nvel nacional, durante o Regime Militar 1964-1985 (Bolaffi, op. cit.). A criao do SFH Sistema
Financeiro Habitacional em 1964 pressupunha a necessidade do planejamento e organizao do crescimento das
cidades, visto que o sistema pretendia resolver o problema de habitao no Brasil atravs do estimulo
construo de habitaes de interesse social e o financiamento da aquisio da casa prpria, especialmente
pelas classes da populao de menor renda (Brasil, 1964, caput da lei).
Seguindo esses propsitos, essa mesma lei tambm criou o BNH Banco Nacional de Habitao e o SERFHAU
Servio Federal de Habitao e Urbanismo. Enquanto o primeiro seria responsvel pelo financiamento da
construo habitacional de baixa renda no pas, atravs da gesto do FGTS3, o segundo seria responsvel pela
1

Esse Cdigo de Obras ficou conhecido pelo nome do engenheiro municipal Arthur Sabia, que o elaborou. O
controle da altura das edificaes a partir da largura da rua foi influenciado pelo Zoning Code de Nova Iorque
estabelecido em 1916.
2
Coeficiente de Aproveitamento CA o ndice obtido pela diviso entre a rea construda computvel de uma
edificao e a rea do terreno onde ele se encontra.
3
O FGTS Fundo de Garantia por Tempo de Servio um fundo pblico de poupana compulsria, criado em
1966 e formado pela contribuio de 8% sobre a folha salarial das empresas. Sua funo ao mesmo tempo ser
um fundo de indenizao para o trabalhador demitido e ser o principal instrumento financeiro da poltica federal
de desenvolvimento urbano, nas polticas setoriais de saneamento bsico e habitao popular. At 1986, os
recursos do FGTS foram geridos pelo BNH. Com a extino do banco, passaram a ser administrados pela Caixa
Econmica
Federal
e
Ministrio
do
Planejamento
(http://www.mre.gov.br/cdbrasil/itamaraty/web/port/economia/saneam/planasa/fgts/index.htm).
2

orientao tcnica aos municpios para a elaborao de seus planos diretores e polticas habitacionais, sem os
quais esses no estariam qualificados a receber as verbas federais.
Foi justamente nesse mbito que o municpio de So Paulo contratou um consrcio multinacional de empresas 4
para desenvolver o PUB Plano Urbanstico Bsico. Aps exaustivo diagnstico socioeconmico, fsicoterritorial e administrativo, o plano props uma estrutura urbana baseada no modelo norte-americano, com altas
densidades concentradas no Centro, representando 4% da rea total do municpio, e os outros 96% restante da
cidade, distribudos em bolses residenciais de baixa e mdia densidades, servidos por uma um malha viria de
815 km de vias expressas (So Paulo, 1969).
Baseado nas recomendaes ufansticas do PUB e nas recomendaes mais realistas do PMDI Plano
Metropolitano de Desenvolvimento Integrado, desenvolvido na mesma poca pelo Governo de Estado, o GEP
Grupo Executivo de Planejamento5 da Prefeitura elaborou o PDDI Plano Diretor de Desenvolvimento
Integrado, institucionalizado na Lei 7.688/71. Essa lei institui 8 zonas de uso e previu a reduo dos coeficientes
de aproveitamento ao mximo de 4 vezes a rea do terreno, restrito apenas s zonas de uso misto centrais. A
definio da compatibilidade dos usos e a adequao da situao proposta com a existente ficaram a cargo da Lei
de Zoneamento.
Alm das questes especificas dos novos parcelamentos, a Lei de Zoneamento definiu as zonas de uso,
estabelecendo o coeficiente mximo de 1 para 4% da rea da cidade, o coeficiente mximo de 2 para 86% e o
coeficiente mximo de 4 para os 10% restantes (Rolnik, Kowarick e Somekh, 1991). Criou o controle do uso,
estabelecendo as categorias de uso permitidas em cada zona. Controlou a densidade das construes, definindo
os coeficientes de aproveitamento, taxas de ocupao, recuos frontais, laterais e de fundo, tamanhos mnimos de
lote, largura mnima de testadas.
Com relao aos coeficientes de aproveitamento, permitiu o seu aumento em determinadas zonas, conforme a
tabela 1, desde que houvesse reduo da ocupao do lote6. Esse mecanismo, que copiava mecanismo
semelhante do zoneamento de Nova Iorque de 1969, incentivava a verticalizao, pois previa um aproveitamento
maior, ocupando uma rea menor do terreno, que s poderia ocorrer atravs do crescimento em altura.

Lei de Parcelamento, Uso e Ocupao do Solo

Zonas de uso

Caracterstica

Z1
Z2

Z4

zona de uso estritamente residencial de densidade baixa

zona de uso predominantemente residencial de
densidade baixa
zona de uso predominantemente residencial de
densidade mdia
zona de uso misto de densidade mdia-alta

Z5

zona de uso misto de densidade alta

Z6

zona de uso predominantemente industrial

1,5

Z7

zona de uso estritamente industrial

0,8

Z8

zona de uso especial

Z3

CA Mximo
1,0
1,0-2,0
2,5-4,0
3,0-4,0
3,5-4,0

especifico para cada permetro

Tabela 1: zonas de uso e coeficientes de aproveitamento institudos pela Lei 7.805/72.

Consrcio formado pelas empresas ASPLAN Assessoria em Planejamento S.A., Leo Daly Company
Planners-Architects-Engineers, Montor Montreal Organizao Industrial e Economia S.A. e Wilbur Smith &
Associates.
5
Posteriormente o GEP foi transformado na SEMPLA Secretaria Municipal de Planejamento.
6
Esse aumento era calculado atravs da frmula c= T/t.C, onde c era o coeficiente mximo permitido, T a taxa
mxima de ocupao, t a taxa de ocupao adotada e C o coeficiente mximo estipulado. Assim sendo, na Z3,
cujos coeficiente mximo era 2,5 e taxa de ocupao mxima era 50%, poderia se alcanar o coeficiente 4, desde
que a ocupao fosse reduzida a 31% da rea do lote (4=0,5/0,31.2,5).
3

Contudo, a crise do Petrleo ps fim ao Milagre Brasileiro, fazendo com que a construo das vias expressas
propostas no PDDI nunca sassem do papel. Dessa forma, o Zoneamento acabou ficando completamente
incoerente, pois foi estabelecido para um modelo urbano que nunca chegou a ser implementado de fato (Rolnik,
Kowarick e Somekh, op. cit.). Da mesma forma, a atuao do BNH acabou no cumprindo com seus objetivos
iniciais, pois os recursos do banco foram utilizados pelas incorporadoras na construo de diversos prdios de
apartamento de classe mdia, estimulando a verticalizao, que se espalhou por todo o Centro Expandido.
No decorrer dos anos o Zoneamento foi sendo modificado e moldado aos interesses do mercado imobilirio.
Vrias novas zonas foram sendo criadas para resolver as especificidades que o Zoneamento original no previra.
Aps vinte anos de existncia, as Z2 zonas de uso predominantemente residencial de baixa densidade, que
configuravam os bolses residenciais propostos, j haviam sido reduzidas para 50% da rea da cidade (So
Paulo, 1996).
Outro aspecto negativo foi o fato de que definindo coeficientes de aproveitamento variveis dentro da cidade, o
Zoneamento criou uma valorizao artificial de terrenos, estimulando preos maiores nas reas da cidade com
potencial construtivo maior, aumentando o processo de excluso scio-espacial, que se intensifica a partir da
dcada de 1970 (Rolnik, Kowarick e Somekh, op. cit.).

4. Excees a Lei de Zoneamento: das Operaes Interligadas s Operaes Urbanas

Em meados da dcada de 1980 era patente a necessidade de reviso do plano diretor e do Zoneamento existentes.
Se por um lado o Zoneamento apresentava problemas, por outro a crise econmica em que se encontrava o
Estado Brasileiro dificultava ao Poder Pblico investir mais pesadamente no processo de urbanizao e no caso
de So Paulo isso representava, entre outras coisas, a no execuo das vias expressas propostas pelo
PUB/PDDI.
Em funo dessa limitao, o Plano Diretor da Gesto Mario Covas (1982-1985), alm de rever o modelo urbano
proposto, prope a Parceria Pblico-Privada, com intuito de minimizar os gastos pblicos (So Paulo, 1985).
Essa parceria se daria atravs de um novo instrumento urbanstico, denominado de Operao Urbana, que teria
como objetivos viabilizar a produo de habitao popular, infraestrutura, equipamentos coletivos e acelerar
transformaes urbansticas tanto em bairros perifricos e carentes como So Miguel, So Matheus, Vila
Matilde, Vila Maria, Vila Nova Cachoerinha, Paraispolis e Campo Limpo, assim como em reas mais centrais,
como Campo de Marte, Centro, Santo Amaro, Pinheiros, Barra Funda (So Paulo, 1985, Maricato & Whitaker,
2002).
Na Gesto seguinte, Jnio Quadros (1985-1989) engavetou o Plano, mas lana mo de um novo instrumento: a
Operao Interligada. Criado pela Lei 10.209/86 e alterado pela Lei 11.773/95, esse instrumento possibilitava
que a iniciativa privada doasse Prefeitura um certo nmero de Habitaes de Interesse Social em troca de
modificaes dos ndices urbansticos e categorias de uso nos terrenos de sua propriedade (So Paulo, 1996).
Posteriormente, Jnio aprova novo Plano Diretor na Lei 10.676 de 1988, estabelecendo diretrizes gerais para a
cidade, prescindindo de um modelo urbano, mas incorporando as Operaes Interligadas e as Operaes
Urbanas.
Com relao s Operaes Interligadas, de 1988 a 1996, houveram 115 propostas, resultando em US$
58.282.450 em contrapartida e rea adicional de 466 mil metros quadrados, conforme tabela 2. A maioria das
propostas foram realizadas em Z2, localizadas nas reas de concentrao de maior renda (Wilderode, 1997). Em
1998, esse mecanismo foi suspenso e posteriormente probido devido ao de inconsitucionalidade movida
pelo Ministrio Pblico, por estar em desacordo com a Lei de Zoneamento.
A administrao de Luiza Erundina (1989-1993) retomou o conceito de Operao Urbana, aprovando a
Operao Urbana Vale do Anhagaba na Lei 11.090/91. Esse instrumento abriu a possibilidade de cobrana da
outorga onerosa do direito de construir, tese que vinha sendo defendida desde o incio das discusses sobre a
Reforma Urbana na dcada de 1960 atravs do instrumento do solo criado.

Operaes Interligadas
No. de propostas

Valor em US$
milhes

rea adicional
milhares de m2

US$/m2

Gesto Jnio Quadros

1985 1989

5,4

117,5

46

Gesto Luiza Erundina

1989 1993

49

26,5

188,9

140

Gesto Paulo Maluf

1993 1997

61

26,4

160,2

165

Total

115

58,3

466,6

125

Tabela 2: sntese da aplicao das Operaes Interligadas. Fonte: Wilderode, 1997

Apesar dessa Lei prever a outorga onerosa de 150 mil metros quadrados de rea construda adicional, aps 3
anos de vigncia da lei resultou em apenas 7 propostas utilizando por volta de 13% do total do estoque, pois a
aplicao do coeficiente alm do permitido pela lei no constituiu estimulo suficiente para atrair investidores no
Centro, que desde a dcada de 1970 vinha direcionando seus investimentos para o setor Sudoeste, rea que
historicamente vem concentrando grande parte da populao de alta renda da cidade (So Paulo, 1996).
Contudo, essa administrao props outros novos instrumentos na sua proposta de Plano Diretor. O diagnstico
do Plano considerou a questo habitacional como o principal problema da cidade (Rolnik, Kowarick e Somekh,
op. cit.), pois segundo este, 67% do total da populao paulistana (sete milhes de pessoas) moravam em 1990
em condies sub-normais em favelas (8,7%), cortios (26,1%), loteamentos clandestinos (20,9%) e em casas
precrias (11,3%).
A proposta do Plano Diretor estabeleceu o coeficiente de aproveitamento 1 para a cidade toda, definindo zonas
adensveis e no adensveis. Nas zonas adensveis, os promotores imobilirios que quisessem construir acima
do coeficiente bsico, comprariam potencial construtivo adicional mediante outorga onerosa. O dinheiro obtido
desse recurso comporia o Fundo de Urbanizao que seria utilizado na promoo e recuperao da habitao de
interesse social inserida nas ZEIS Zona Especial de Interesse Social.
Como ocorrera com a proposta do Plano da Gesto Covas, a administrao Paulo Maluf (1993-1997) engavetou
o Projeto de Lei que institua o Plano. Essa administrao deu prioridade instituio da Operao Urbana Faria
Lima, criada pela Lei 11.732/95, em rea valorizada da cidade, constituindo-se de um conjunto de obras virias
de extenso da avenida de mesmo nome, lanando mo da outorga onerosa do direito de construir, mediante
venda de CEPACs Certificados de Potencial Adicional Construtivo (So Paulo, 1996).
Conforme a tabela 3, pode-se observar que apesar do sucesso de adeso da iniciativa privada, o total do valor das
contrapartidas arrecadadas at 2000, correspondia a 17% do estoque adicional, resultando em R$116 milhes,
muito aqum dos gastos da prefeitura com as obras e desapropriao, aproximadamente US$150 milhes
segundo Maricato e Whitaker (2002).
No caso da Operao Urbana Faria Lima muito se tem criticado o fato da Prefeitura no ter considerado os
impactos sociais desse instrumento, no tendo investido na promoo de habitao de interesse social na rea.
Por fim, as operaes urbanas tendem a obter maior sucesso na rea em que existe maior presso do mercado
imobilirio. Como exemplo, podemos citar a Operao Urbana Centro, que oferece coeficientes de
aproveitamento que variam de 6 (residncia e comrcio) a 12 (hotis), que suscitou pouco interesse nos
promotores imobilirios, enquanto que a Operao Urbana Faria Lima resultou em 102 propostas em cinco anos
de implantao.

Operao Urbana Faria Lima

rea Diretamente
Beneficiada

No. de propostas

rea adicional
(s/ 1.250.000 m2)

Valor da contrapartida

Deferidas

29

180.841

R$ 63.810.132

rea Indiretamente
Beneficiada

No. de propostas

rea adicional
(s/ 1.000.000 m2)

Valor da contrapartida

Deferidas

73

207.796

R$ 52.243.380

Total

102

388.637

R$116.053.512

Tabela 3: sntese da Operao Urbana Faria Lima de 1995 a 2000. Fonte: So Paulo, 2000.

5. O Estatuto da Cidade e o Novo Plano Diretor Estratgico do Municpio

A aprovao recente do Estatuto da Cidade em 2001 legitimou muitos desses instrumentos urbansticos, que na
pratica j vinham sendo utilizados em So Paulo e em outros municpios brasileiros. Os recm-aprovados Plano
Diretor Estratgico e Lei de Parcelamento, Uso e Ocupao do Solo do Municpio (respectivamente em 2002 e
2004) prevem a utilizao de quase todos.
Alm da instituio de vrias Operaes Urbanas e Zonas Especiais de Interesse Social, o Plano estipula
coeficientes de aproveitamento mnimos, bsicos e mximos para as diversas zonas da cidade; defini os
parmetros de clculo da outorga onerosa do direito de construir; defini os parmetros de cumprimento da
funo social da propriedade; institui a utilizao dos instrumentos de induo ao cumprimento dessa funo;
estabelece o direito de preempo do municpio sobre diversas reas; institui o consrcio imobilirio e a
concesso urbanstica, entre outros.
Esses instrumentos podero ser utilizados para reverter o atual processo de esvaziamento populacional das reas
mais centrais e de expulso de populao de mais baixa renda para a periferia da cidade, visto que na dcada de
90, o Centro Expandido teve crescimento demogrfico negativo, com taxas variando entre 0 e -4% ao ano,
enquanto que reas ambientalmente sensveis, como a Serra da Cantareira e a Represa do Gaurapiranga, tiveram
crescimento da ordem de 6% (IBGE, 1991; 2000). Paradoxalmente, justamente a parte mais rica da cidade e que
apresenta maior dinmica imobiliria, apresenta tambm as taxas negativas de crescimento populacional.
Esses fatores levaram recentemente a Cmara Municipal de So Paulo a promover ampla discusso sobre o
processo de abandono do Centro e a proposio da reconverso do estoque vago em habitao de interesse social
como estratgia para combater o seu processo de declnio urbano (So Paulo, 2001).
A expanso de novas fronteiras imobilirias tem ocasionado o aumento desse estoque vago, que no cumpre com
a sua funo social. A partir da definio do Plano Diretor, cabe municipalidade a utilizao dos instrumentos
de induo funo social da propriedade, tais como o parcelamento, a edificao e a utilizao compulsrios, o
taxamento progressivo no tempo, a desapropriao com ttulos da divida pblica, a fim de buscar a
implementao de Polticas Pblicas que busquem a incluso social e que revertam esse esvaziamento
populacional.
Os proprietrios, que no tiverem condio de implementar a funo social em suas propriedades podero propor
o Consrcio Imobilirio, passando a propriedade do seu terreno Municipalidade, que procurar viabilizar a sua
utilizao, retornando o valor da propriedade em unidades comercializveis ao proprietrio. Da mesa forma, a
Concesso Urbanstica permitir ao Municpio transferir a propriedade de terrenos a investidores que podero
empreender nesses terrenos, por sua prpria conta e risco, retornando tambm ao Municpio em unidades
comercializveis.

6. Concluses
O estudo da evoluo dos instrumentos urbansticos na cidade de So Paulo permite concluir que eles se
desenvolveram em trs momentos bsicos. Anteriormente, esses instrumentos eram bastante genricos e pouco
detalhados. A partir do momento em que a cidade comea a se desenvolver mais intensamente, com a
diversificao das atividades produtivas e a valorizao das reas centrais, surge a necessidade do controle do
uso e ocupao do solo. Esse ocorre, num primeiro momento, atravs do controle verticalizao, pelo Cdigo
Arthur Sabia e da instituio do coeficiente de aproveitamento mximo e, num segundo momento, atravs da
instituio do Zoneamento, estipulando usos, coeficientes, taxas e recuos.
Contudo, esses instrumentos sempre ficaram restritos s reas ocupadas pela populao de mais alta renda, no
chegando a ser aplicados na parte mais carente da cidade. A partir da dcada de 1980, no momento em que o
Municpio se encontra em crise econmica, com pouca capacidade de gerenciar o desenvolvimento da cidade,
passa-se a institucionalizar o controle ocupao atravs da venda do potencial construtivo, em instrumentos
como as Operaes Interligadas e Operaes Urbanas, viabilizando parcialmente o conceito do solo criado,
visto que os empreendedores no contribuam com o processo de urbanizao, mas se beneficiavam dele.
A aprovao do Estatuto da Cidade, do Plano Diretor Estratgico e da nova Lei de Zoneamento da cidade
corrobora a evoluo desses instrumentos. A instituio da outorga onerosa do direito de construir tanto nas
Operaes Urbanas, como no resto da cidade, a definio das ZEIS Zonas Especiais de Interesse Social, do
Direito de Preempo, do Consrcio Imobilirio, da Concesso Urbanstica abrem possibilidades para a reverso
do atual processo de segregao scio-espacial e possibilitam uma poltica urbana progressista e socialmente
mais justa, que depende da vontade poltica do Poder Pblico, da articulao dos agentes sociais envolvidos e da
interao entre esses agentes e a prpria municipalidade.

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