INCORPORAÇÕES

IMOBILIÁRIAS
Uma análise sob a ótica contratual
 LEI ESPECIAL

LEI Nº. 4.591, de 16 de dezembro de 1964

(com alterações da Lei nº. 10.931/04)
Dispõe sobre o condomínio em edificações
e as incorporações imobiliárias.
 CONCEITO

CONSIDERA-SE INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA A ATIVIDADE EXERCIDA
COM O INTUITO DE PROMOVER E
REALIZAR A CONSTRUÇÃO, PARA
ALIENAÇÃO TOTAL OU PARCIAL, DE
EDIFICAÇÕES OU CONJUNTO DE
EDIFICAÇÕES COMPOSTAS DE UNIDADES
AUTÔNOMAS.
 PODE SER OBJETO DA
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
1. Conjunto de casas térreas ou assobradadas
situadas em terreno comum (casas, jardim e
quintal, fração do todo – terreno)
2. Um conjunto de edifícios de dois ou mais
pavimentos contendo cada um deles
unidades autônomas (unidades e fração do
terreno de cada uma)
3. Um só edifício de unidades autônomas em
terreno distribuído em partes ideais
 CARACTERÍSTICAS
 Constituição de condomínio coletivo
 Constituição de capital inicial para a
construção
 Venda das unidades autônomas
inicialmente sob a forma de fração ideal
de um terreno
 Adquirentes distintos
CONDOMÍNIO EDILÍCIO (ARTS.
1331 A 1358 DO CÓDIGO CIVIL
 Direito real de propriedade
 A coisa pertence simultanea e
concorrentemente a mais de uma pessoa
(indivisão do objeto e divisão dos sujeitos)
 Decorre de manifestação da vontade,
determinação legal ou por força das
circunstâncias
CONDOMÍNIO EM EDIFICAÇÃO
É um condomínio forçado incidente
necessariamente no solo e em partes do edifício
que não podem ser privativas.
[...]
Na sua administração, vige o princípio
condominial da maioria aplicado nas necessárias
deliberações da assembléia, - órgão colegial da
entidade de fato.
Orlando Gomes
 ÁREAS PRIVATIVAS
 Propriedade autônoma (unidade)

 Entidade distinta – em relação à

propriedade – à área a que está ligada

 Pode ser dividido pelo proprietário em

subunidades (salas), permanecendo,
assim, um conjunto autônomo
 ÁREAS COMUNS
 Terreno

 Tudo quanto no edifício seja afetado ao uso de

todos os proprietários (fundações, telhado,
fachadas, paredes divisórias, escadaria, ...)

 Não são suscetíveis de utilização exclusiva por

qualquer condômino
 Instituição do Condomínio edilício
por ato inter vivos (art. 1332 do CC)
Além do disposto na lei especial, deverá constar:
 A discriminação e a individualização das
unidades de propriedade exclusiva, estremada
uma das outras e das partes comuns
 A determinação da fração ideal atribuída a
cada unidade, relativamente ao terreno e partes
comuns
 O fim a que as unidades se destinam
 ATOS DAS PARTES
CONTRATANTES
 Cessão de direitos de propriedade sobre o
terreno (proprietário do terreno)

 Projeto e construção da obra

(construtor/empreiteiro)

 Comercialização das unidades (compra e

venda/ corretagem)
 DONO DO TERRENO
(PERMUTA, CONSTRUTOR
COMPRA E VENDA OU (EMPREITADA)
CESSÃO DE DIREITOS)

CORRETOR DE IMÓVEIS
(VENDA DAS UNIDADES AUTÔNOMAS)
 A CONSTRUÇÃO
A CONSTRUÇÃO DE IMÓVEIS,
OBJETO DE INCORPORAÇÃO NOS
MOLDES PREVISTOS NA LEI,
PODERÁ SER CONTRATADA SOB O
REGIME DE CONTA E RISCO DO
INCORPORADOR, EMPREITADA OU
DE ADMINISTRAÇÃO
 CONTA E RISCO DO
INCORPORADOR

O INCORPORADOR SE COMPROMETE A
CONSTRUIR E VENDER AS UNIDADES A
PREÇO E PRAZO CERTO
 CONSTRUÇÃO POR
EMPREITADA

CONTRATA-SE UM EMPREITEIRO
(CONSTRUTOR) A PREÇO FIXO OU
REAJUSTÁVEL, QUE DEVERÁ OBEDECER
OS PRAZOS E PADRÕES CONSTANTES NA
INCORPORAÇÃO
 CONSTRUÇÃO POR
ADMINISTRAÇÃO

TAMBÉM CHAMADA “A PREÇO DE

CUSTO”, O CONDOMÍNIO
(PROPRIETÁRIOS OU ADQUIRENTES) SÃO
OBRIGADOS A CUSTEAR A OBRA
 O INCORPORADOR
Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica,
comerciante ou não, que embora não efetuando a
construção, compromisse ou efetive a venda de
frações ideais de terreno objetivando a vinculação de
tais frações a unidades autônomas, em edificações a
serem construídas ou em construção sob regime
condominial, ou que meramente aceite propostas para
efetivação de tais transações, coordenando e levando
a termo a incorporação e responsabilizando-se,
conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e
determinadas condições, das obras concluídas.
 PODE SER INCORPORADOR
1. O proprietário do terreno, o promitente
comprador, o cessionário deste ou promitente
cessionário que assumir a garantia da entrega
da obra e desejar vender as unidades
2. O construtor (Decreto número 23.569, de 11-
12-33, e 3.995, de 31 de dezembro de 1941,
e Decreto-lei número 8.620, de 10 de janeiro
de 1946)
3. O corretor de imóveis (Lei nº 4.116, de 27-8-
62)
 HAVENDO MAIS DE UM
INCORPORADOR A
RESPONSABILIDADE SERÁ
SOLIDÁRIA
 RECEITAS E DESPESAS DA
INCORPORAÇÃO

Consideram-se receitas do empreendimento os

valores das parcelas a receber, vincendas e
vencidas e ainda não pagas, de cada adquirente,
correspondentes ao preço de aquisição das
respectivas unidades ou do preço de custeio de
construção, bem como os recursos disponíveis
afetados
 RECEITAS E DESPESAS DA
INCORPORAÇÃO

Compreendem-se no custo de conclusão da

incorporação todo o custeio da construção do
edifício e a averbação da construção das
edificações para efeito de individualização e
discriminação das unidades
PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
A incorporação poderá ser submetida ao
regime da afetação, pelo qual o terreno e as
acessões objeto de incorporação imobiliária, bem
como os demais bens e direitos a ela vinculados,
manter-se-ão apartados do patrimônio do
incorporador e constituirão patrimônio de
afetação, destinado à consecução da incorporação
correspondente e à entrega das unidades
imobiliárias aos respectivos adquirentes.
HAVENDO MAIS DE UM CONJUNTO
DE EDIFÍCIOS OU SUBCONJUNTO DE
CASAS, CADA UM PODERÁ TER SEU
PRÓPRIO PATRIMÔNIO DE
AFETAÇÃO
 OBRIGAÇÕES DO
INCORPORADOR

1
PROMOVER TODOS OS ATOS
NECESSÁRIOS À BOA ADMINISTRAÇÃO
E À PRESERVAÇÃO DO PATRIMÔNIO DE
AFETAÇÃO, INCLUSIVE MEDIANTE
ADOÇÃO DE MEDIDAS JUDICIAIS
 OBRIGAÇÕES DO
INCORPORADOR

2
MANTER APARTADOS OS BENS E
DIREITOS OBJETO DE CADA
INCORPORAÇÃO
 OBRIGAÇÕES DO
INCORPORADOR

3
DILIGENCIAR A CAPTAÇÃO DOS
RECURSOS NECESSÁRIOS À
INCORPORAÇÃO E APLICÁ-LOS NA
FORMA PREVISTA NESTA LEI,
CUIDANDO DE PRESERVAR OS
RECURSOS NECESSÁRIOS À
CONCLUSÃO DA OBRA
 OBRIGAÇÕES DO
INCORPORADOR
4
ENTREGAR À COMISSÃO DE REPRESENTANTES, NO
MÍNIMO A CADA TRÊS MESES, DEMONSTRATIVO DO
ESTADO DA OBRA E DE SUA CORRESPONDÊNCIA
COM O PRAZO PACTUADO OU COM OS RECURSOS
FINANCEIROS QUE INTEGREM O PATRIMÔNIO DE
AFETAÇÃO RECEBIDOS NO PERÍODO, FIRMADOS POR
PROFISSIONAIS HABILITADOS, RESSALVADAS
EVENTUAIS MODIFICAÇÕES SUGERIDAS PELO
INCORPORADOR E APROVADAS PELA COMISSÃO DE
REPRESENTANTES
 OBRIGAÇÕES DO
INCORPORADOR

5
MANTER E MOVIMENTAR OS RECURSOS
FINANCEIROS DO PATRIMÔNIO DE
AFETAÇÃO EM CONTA DE DEPÓSITO
ABERTA ESPECIFICAMENTE PARA TAL
FIM
 OBRIGAÇÕES DO
INCORPORADOR

6
ENTREGAR À COMISSÃO DE
REPRESENTANTES BALANCETES
COINCIDENTES COM O TRIMESTRE
CIVIL, RELATIVOS A CADA
PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
 OBRIGAÇÕES DO
INCORPORADOR

7
ASSEGURAR À PESSOA NOMEADA COMO
REPRESENTANTE DA COMISSÃO O LIVRE
ACESSO À OBRA, BEM COMO AOS LIVROS,
CONTRATOS, MOVIMENTAÇÃO DA CONTA
DE DEPÓSITO EXCLUSIVA DA
INCORPORAÇÃO E QUAISQUER OUTROS
DOCUMENTOS RELATIVOS AO PATRIMÔNIO
DE AFETAÇÃO
 OBRIGAÇÕES DO
INCORPORADOR

8
MANTER ESCRITURAÇÃO CONTÁBIL
COMPLETA, AINDA QUE ESTEJA
DESOBRIGADO PELA LEGISLAÇÃO
TRIBUTÁRIA
A PESSOA DO INCORPORADOR TEM
PATRIMÔNO DISTINTO DO
AFETADO À INCORPORAÇÃO. SUA
INSOLVÊNCIA OU FALÊNCIA NÃO
ATINGEM-NO
FALÊNCIA DO INCORPORADOR
E CONCLUSÃO DA OBRA PELOS
ADQUIRENTES
Caso decidam pela continuação da obra, os
adquirentes ficarão automaticamente sub-
rogados nos direitos, nas obrigações e nos
encargos relativos à incorporação, inclusive
aqueles relativos ao contrato de financiamento
da obra, cada um com a proporção
correspondente à sua unidade
 O INCORPORADOR SOMENTE
PODERÁ NEGOCIAR AS UNIDADES
APÓS TER ARQUIVADO NO
CARTÓRIO DE REGISTRO DE
IMÓVEIS OS DOCUMENTOS DA
INCORPORAÇÃO
 DOCUMENTOS DA
INCORPORAÇÃO

1
TÍTULO DE PROPRIEDADE DE TERRENO, OU DE
PROMESSA, IRREVOGÁVEL E
IRRETRATÁVEL, DE COMPRA E VENDA OU
DE CESSÃO DE DIREITOS OU DE PERMUTA
DO QUAL CONSTE CLÁUSULA DE IMISSÃO
NA POSSE DO IMÓVEL, NÃO HAJA
ESTIPULAÇÕES IMPEDITIVAS DE SUA
ALIENAÇÃO EM FRAÇÕES IDEAIS E INCLUA
CONSENTIMENTO PARA DEMOLIÇÃO E
CONSTRUÇÃO, DEVIDAMENTE REGISTRADO
 DOCUMENTOS DA
INCORPORAÇÃO

2
CERTIDÕES NEGATIVAS DE IMPOSTOS
FEDERAIS, ESTADUAIS E MUNICIPAIS,
DE PROTESTO DE TÍTULOS DE AÇÕES
CÍVEIS E CRIMINAIS E DE ÔNUS REAIS
RELATIVAMENTE AO IMÓVEL, AOS
ALIENANTES DO TERRENO E AO
INCORPORADOR
 DOCUMENTOS DA
INCORPORAÇÃO

3
HISTÓRICO DOS TÍTULOS DE
PROPRIEDADE DO IMÓVEL,
ABRANGENDO OS ÚLTIMOS 20 ANOS,
ACOMPANHADO DE CERTIDÃO DOS
RESPECTIVOS REGISTROS
 DOCUMENTOS DA
INCORPORAÇÃO

4
PROJETO DE CONSTRUÇÃO
DEVIDAMENTE APROVADO PELAS
AUTORIDADES COMPETENTES
 DOCUMENTOS DA
INCORPORAÇÃO

5
CÁLCULO DAS ÁREAS DAS EDIFICAÇÕES,
DISCRIMINANDO, ALÉM DA GLOBAL, A
DAS PARTES COMUNS, E INDICANDO
CADA TIPO DE UNIDADE A
RESPECTIVA METRAGEM DE ÁREA
CONSTRUÍDA
 DOCUMENTOS DA
INCORPORAÇÃO

6
CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITO PARA
COM A PREVIDÊNCIA SOCIAL, QUANDO
O TITULAR DE DIREITOS SOBRE O
TERRENO FOR RESPONSÁVEL PELA
ARRECADEÇÃO DAS RESPECTIVAS
CONTRIBUIÇÕES
 DOCUMENTOS DA
INCORPORAÇÃO

7
MEMORIAL DESCRITIVO DAS
ESPECIFICAÇÕES DA OBRA
PROJETADA, SEGUNDO MODELO A QUE
SE REFERE A ABNT (DOCUMENTO
BÁSICO PARA O REGISTRO DA
INCORPORAÇÃO)
 DOCUMENTOS DA
INCORPORAÇÃO

8
AVALIAÇÃO DO CUSTO GLOBAL DA OBRA,
ATUALIZADA À DATA DO ARQUIVAMENTO,
CALCULADA DE ACORDO COM A NORMA DA
ABNT, COM BASE NOS CUSTOS UNITÁRIOS,
DISCRIMINANDO-SE, TAMBÉM, O CUSTO DE
CONSTRUÇÃO DE CADA UNIDADE,
DEVIDAMENTE AUTENTICADA PELO
PROFISSIONAL RESPONSÁVEL PELA OBRA
 DOCUMENTOS DA
INCORPORAÇÃO

9
DISCRIMINAÇÃO DAS FRAÇÕES IDEAIS
DE TERRENO COM AS UNIDADES
AUTÔNOMAS QUE A ELAS
CORRESPONDERÃO
 DOCUMENTOS DA
INCORPORAÇÃO

10
MINUTA DA FUTURA CONVENÇÃO DE
CONDOMÍNIO QUE REGERÁ A
EDIFICAÇÃO OU O CONJUNTO DE
EDIFICAÇÕES
 DOCUMENTOS DA
INCORPORAÇÃO

11
DECLARAÇÃO EM QUE SE DEFINA A PARCELA
DO PREÇO DA QUOTA-PARTE DA ÁREA DAS
UNIDADES A SEREM ENTREGUES EM
PAGAMENTO DO TERRENO QUE
CORRESPENDERÁ A CADA UMA DAS
UNIDADES, A QUAL DEVERÁ SER EXPRESSA
EM METROS QUADRADOS
 DOCUMENTOS DA
INCORPORAÇÃO

12
CERTIDÃO DO INSTRUMENTO PÚBLICO
DE MANDATO DO INCORPORADOR
 DOCUMENTOS DA
INCORPORAÇÃO

13
DECLARAÇÃO EXPRESSA EM QUE SE
FIXE, SE HOUVER, O PRAZO DE
CARÊNCIA PARA EVENTUAL
DESISTÊNCIA DO EMPREENDIMENTO
 DOCUMENTOS DA
INCORPORAÇÃO

14
ATESTADO DE IDONEIDADE
FINANCEIRA, FORNECIDO POR
ESTABELECIMENTO DE CRÉDITO QUE
OPERE NO PAÍS HÁ MAIS DE CINCO ANOS
 DOCUMENTOS DA
INCORPORAÇÃO

15
DECLARAÇÃO, ACOMPANHADA DE
PLANTAS ELUCIDATIVAS, SOBRE O
NÚMERO DE VEÍCULOS QUE A GARAGEM
COMPORTA E OS LOCAIS DESTINADOS À
GUARDA DOS MESMOS
 CONFORME AS UNIDADES FOREM
VENDIDAS, AVERBA-SE A VENDA À
MARGEM DO REGISTRO DA
INCORPORAÇÃO NO REGISTRO DE
IMÓVEIS

OS NOVOS PROPRIETÁRIOS PASSAM

A INTEGRAR O CONDOMÍNIO
 OS CONTRATOS DE COMPRA E VENDA,
PROMESSA DE VENDA, CESSÃO OU
PROMESSA DE CESSÃO DE UNIDADES
AUTÔNOMAS SÃO IRRETRATÁVEIS E,
UMA VEZ REGISTRADOS, CONFEREM
DIREITO REAL OPONÍVEL A TERCEIROS,
ATRIBUINDO DIREITO A ADJUDICAÇÃO
COMPULSÓRIA PERANTE O
INCORPORADOR OU A QUEM O
SUCEDER, INCLUSIVE NA HIPÓTESE DE
INSOLVÊNCIA POSTERIOR AO TÉRMINO
DA OBRA
 O OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS
RESPONDE, CIVIL E CRIMINALMENTE, SE
EFETUAR O ARQUIVAMENTO DE
DOCUMENTAÇÃO CONTRAVENIENTE À
LEI OU DER CERTIDÃO SEM O
ARQUIVAMENTO DE TODOS OS
DOCUMENTOS EXIGIDOS
O REGISTRO DA INCORPORAÇÃO SERÁ
VÁLIDO PELO PRAZO DE 180 DIAS,
FINDO O QUAL, SE ELA AINDA NÃO SE
HOUVER CONCRETIZADO, O
INCORPORADOR SÓ PODERÁ
NEGOCIAR UNIDADES DEPOIS DE
ATUALIZAR A DOCUMENTAÇÃO A QUE
SE REFERE O ARTIGO ANTERIOR,
REVALIDANDO O REGISTRO POR
IGUAL PRAZO
 APÓS A CONCESSÃO DO "HABITE-SE"
PELA AUTORIDADE ADMINISTRATIVA, O
INCORPORADOR DEVERÁ REQUERER A
AVERBAÇÃO DA CONSTRUÇÃO DAS
EDIFICAÇÕES, PARA EFEITO DE
INDIVIDUALIZAÇÃO E DISCRIMINAÇÃO
DAS UNIDADES, RESPONDENDO
PERANTE OS ADQUIRENTES PELAS
PERDAS E DANOS QUE RESULTEM DA
DEMORA NO CUMPRIMENTO DESSA
OBRIGAÇÃO
A INCORPORAÇÃO TERMINA COM A
VENDA E REGISTRO DE TODAS AS
UNIDADES AUTÔNOMAS