CONDOMÍNIOS – VALORES RECEBIDOS DE INADIMPLENTES.

A Lei de Condomínio, que já era ruim, de tão velha que ficou, tornou-se uma verdadeira aberração da
natureza.

Permaneceu desta forma até que surgiu o novo código civil que tentou revigorá-la.

Isto, infelizmente, não resolveu muito pois, no máximo, transformou esta Lei numa velha remendada
permanecendo um forte e intransponível feudo para síndicos e administradoras picaretas capazes de
grandes atrocidades para se perpetuarem no cargo.

A palavra Condomínio vem do Direito Romano da seguinte forma: Cum = Com + Dominus = Senhor.

Para o Prof. Waldemar da Cruz, “... é a situação originada do direito de domínio, exercido por várias
pessoas sobre o mesmo objeto.”

As despesas ordinárias deverão ser rateadas mensalmente de maneira proporcional à fração ideal do
terreno, levando em consideração que o proprietário de maior área tem maior interesse na conservação
da área comum; regime contemplado pela legislação, embora de forma suplementar, podendo a
Convenção eleger outro critério, desde que não fira as leis em vigor no País.

Vejamos o que diz a Jurisprudência:

No Condomínio as despesas devem ser correlativas a um direito próprio do gozo. Disso resulta que as
partes excluídas dos benefícios de determinados serviços prestados à totalidade das unidades do
Condomínio, não obrigam aos seus proprietários pelas despesas de tais benefícios decorrentes
– RT 378/186.

E mais:

O Condômino não deve suportar as despesas que sua destinação, uso e utilização, só interessam ou
beneficiam aos demais
– Julgados do TARGS, 32/288.

Art. 368. Se duas pessoas forem ao mesmo tempo credor e devedor uma da outra, as duas obrigações
extinguem-se, até onde se compensarem.
- CC - Lei nº 10.406 de 10 de Janeiro de 2002

Art. 884. Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o
indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários.
Parágrafo único. Se o enriquecimento tiver por objeto coisa determinada, quem a recebeu é obrigado a
restituí-la, e, se a coisa não mais subsistir, a restituição se fará pelo valor do bem na época em que foi
exigido.
- CC - Lei nº 10.406 de 10 de Janeiro de 2002
Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns
deles, incumbem a quem delas se serve.
- CC - Lei nº 10.406 de 10 de Janeiro de 2002

Ora, o uso das unidades autônomas oferece benefícios e responsabilidades dentre as quais o pagamento
da taxa condominal mensal, não vamos discutir aqui a questão do que seja gastos ordinários ou
extraordinários apenas para simplificarmos o assunto.

É indiscutível que se todas as unidades autônomas estão devidamente ocupadas e usufruindo de todos
os benefícios que elas proporcionam, então, todos os condôminos devem pagar a taxa condominal
mensal e que, quando um ou mais condôminos não pagam, os demais devem arcar com os ÔNUS da
inadimplência.

Tal situação não pode ser classificada como ordinária ou extraordinária pois a inadimplência em
condomínios representa desencaixes (não ingressos de Caixa) temporários conquanto há
indiscutivelmente a previsibilidade de recuperação desta descapitalização.

Tal previsibilidade acontece, não pela cobertura do déficit pelos Adimplentes, mas devido ao fato de que
o Inadimplente embora não tenha pago a taxa condominal, obviamente usufruiu dos benefícios
proporcionados pelo uso da unidade autônoma de forma prejudicial aos demais e não impunemente,
senão vejamos o que nos diz a jurisprudêcia:
“Número do processo: 1.0024.04.504058-1/001(1)
Relator do Acórdão:  SEBASTIÃO PEREIRA DE SOUZA
Data do Julgamento:  30/01/2008
Data da Publicação:  07/03/2008
A cobrança de rateio de despesas de condomínio de unidade com fração ideal maior, sem se observar o
princípio do proveito efetivo revela enriquecimento sem causa abominado pelo artigo 884 do Código
Civil. O pedido do apelante procede. Procede também o pedido de devolução do que ultrapassou o
devido a ser custeado pelo apelado mediante contribuições dos demais condôminos em favor do
apelante.
De fato, dispõe o art. 884 do Código Civil que aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de
outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários.
O condômino a quem foi cobrado e pagou além do devido tem direito à restituição do indébito custeado
pelo condomínio, ficando isento de participar do rateio”.

E mais,

Assim, os Adimplentes são OBRIGADOS, simplesmente a cobrirem os Inadimplentes através de uma

operação financeira de aporte (socorro temporário) de Caixa do Condomínio equivalente a um
empréstimo oneroso.
A Ciência Contábil considera isto de um lado uma entrada no Caixa do Condomínio, o que não significa
que o Condomínio tenha se tornado dono deste dinheiro pois é circunstancial, de outro lado um
empréstimo a pagar aos Adimplentes com os mesmos juros e correção monetária que serão cobrados
dos devedores.

O Condomínio terá recorrido a uma ajuda financeira dos Adimplentes para cobrir um déficit gerado por
aqueles que consumiram os benefícios (os Inadimplentes) e que deverão repor tal quantia ainda que na
esfera judicial com juros e correção monetária.

À rigor, o Condomínio poderia até recorrer a um empréstimo bancário para cobrir tal déficit visto que
atualmente a taxa condominal, representada por um boleto bancário, constitui-se num verdadeiro título
de crédito conquanto pode ser protestado mas tal prática ainda não é utilizada porém serve para
exemplificar a natureza reembolsável do valor adicional pago pelos Adimplentes.

É óbvio ululante que os Síndicos, Diretores, Administradores, Advogados, Oportunistas e os Curiosos de

Condomínios irão se valer de alegações de toda sorte para manter os valores recebidos dos
inadimplentes em caixa e à qualquer custo, geralmente se pronunciam dando a entender que tais
valores passaram a pertencer ao Condomínio (quando ?!?!?) e, portanto, dependem de uma deliberação
em Assembléia de Condôminos para decidirem a destinação destes valores (?!?!?!)

Isto é um absurdo inaceitável e inexplicável é o mesmo que dizer: “Eu aceito passivamente que retirem
dinheiro do meu bolso para pagar as regalias consumidas pelo meu vizinho e quando ele resolver pagar,
vocês podem se apoderar do meu dinheiro que eu aceitarei mais passivamente ainda”, isto é
transferência ilegal de renda, isto é enriquecimento ilícito.

Vejamos também o que diz a advogada Maria Inês Dolci, da ProTeste – Associação Brasileira de Defesa
do Consumidor, autora do livro Guia do Condomínio, o importante é que o condômino saiba que o valor
da contribuição mensal aumentou porque algum morador não está honrando com sua parte. “E deve
saber que tem direito à devolução quando a dívida for quitada ”, explica.
http://anacont.com.br/dir_imobiliario/condominio.asp

Repetindo: na verdade trata-se do que contabilmente se chama de créditos devidos a terceiros, e que
uma vez mantido em seu poder, o Condomínio incorre no que dispõe o art. 884 do Código Civil que
prevê que:
“aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o
indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários.”
 
Isto posto, quando do recebimento dos valores pagos pelos Inadimplentes restará seguir a regra matriz
da reparação civil aos Adimplentes, pela qual todo aquele que causa dano a outrem fica obrigado a
repará-lo – corolário do neminem laedere latino – que encontra-se nos arts.186 e 927, do Código Civil.

Conferindo à reparação de danos contra o patrimônio, intimidade e honra previsto na hierarquia

normativa superior, a Constituição, em seu art. 5º, incisos V e X, que elenca como garantias e direitos
individuais, oponíveis de imediato contra quem os tenha violado, tal como no presente caso.

O Ministro do Superior Tribunal da Justiça, Sálvio de Figueiredo, ao analisar o artigo 12, da Lei 4.591/64,
e o critério de divisão de despesas condominiais, decidiu: “A interpretação das leis é obra de raciocínio,
mas também de sabedoria e bom senso, não podendo o julgador ater-se exclusivamente aos vocábulos,
mas, sim, aplicar os princípios que informam as normas positivas”.
- Extraído do Livro: O Condomínio e suas Leis (4ª Edição).

Toda esta distorção ocorre devido às ganâncias destes Síndicos, Administradores e seus Advogados, que
não os deixam enxegar que a análise e julgamento dos fatos devam ser feitas sob o ponto de vista da
ESSÊNCIA e não da FORMA, sob o ponto de vista do PATRIMONIAL e ECONOMICO e não do FINANCEIRO,
sob o ponto de vista do que é CORRETO e não do que é OPORTUNO.

Autor: Fernando Alves de Almeida, é Contador em São Paulo, cursou pós-graduação em Gestão
Empresarial no Trevisan Escola de Negócios (ex-Instituto Trevisan), gerenciou empresas nacionais e
multinacional americana, desenvolveu trabalhos conjuntos com grandes auditorias, grandes escritórios
jurídicos e implantou sistemas ERPs
(11) 8969-6219

Feralmeida
Publicado no Recanto das Letras em 29/12/2010
Código do texto: T2697453

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