UNIVERSIDADE DO VALE DO ITAJA

FERNANDO POLETINI PABLO FUENTES RIVE PEDRO MARIO CRESTANI

FINANCIAMENTO IMOBILIRIO

Itaja 2012

FERNANDO POLETINI PABLO FUENTES RIVE PEDRO MARIO CRESTANI

FINANCIAMENTO IMOBILIRIO

Trabalho apresentado como requisito parcial para obteno de nota parcial na M2, pela Universidade do Vale do Itaja, Centro de Cincias Tecnolgicas da Terra e do Mar.

Orientador: Prof. Andriei Jos Bebber

Itaja 2012 SUMRIO

1.

INTRODUO ................................................................................................................. 4 1.1. TEMA E PROBLEMA DE PESQUISA ................................................................................ 4 1.2. OBJETIVOS ................................................................................................................... 4 1.2.1. Objetivo geral ..................................................................................................... 4 1.2.2. Objetivos especficos ........................................................................................ 4

2.

FUNDAMENTAO ....................................................................................................... 6

REFERNCIAS ..................................................................................................................... 13 ANEXOS ................................................................................................................................. 15

1. INTRODUO

1.1. Tema e problema de pesquisa

O crdito imobilirio uma pea central no processo de desenvolvimento econmico. Financiar imveis apoiar a construo do patrimnio de uma nao. No Brasil, o investimento habitacional por habitante ainda muito exguo quando comparada a outros pases e regies pelo mundo afora, no apenas pases desenvolvidos, como tambm outros emergentes. E isso se deve, em boa medida, ao fato de a relao entre o crdito imobilirio e o PIB ser tambm ainda muito exgua (FGV, 2007).

1.2. Objetivos

1.2.1. Objetivo geral

Identificar os principais conceitos relacionados s oportunidades de financiamento imobilirio para pessoa fsica e jurdica, bem como as variveis envolvidas (taxas de juros, prazos, fontes de financiamento, ...) relativas conjuntura nacional.

1.2.2. Objetivos especficos Definio dos fundamentos e origens do financiamento imobilirio no Brasil; Histrico do credito imobilirio (como e quando surgiu); Principais caractersticas no setor no Brasil (tamanho do mercado, dficit habitacional, principais indicadores, fontes de recursos, dentro outros); O que um sistema de amortizao? Qual a sua finalidade? Quais os sistemas de amortizao utilizados no financiamento de imveis no Brasil? Por que? Relacione as principais caractersticas dos sistemas de amortizao e as principais diferenas entre eles;

O que o programa Minha Casa, Minha Vida? Quais as linhas de financiamento disponveis, quais suas taxas de juro respectivas e para quais segmentos renda?; Elaborar simulaes de financiamento imobilirio para o segmento de renda propostos.

2. FUNDAMENTAO

A partir do sculo 19, com o desenvolvimento e instalao de grandes indstrias com demanda de mo-de-obra intensiva, observa-se o incio do crescimento populacional das grandes cidades (SILVA, 2007). Fato intensificado a partir da dcada de 60.

Entretanto, esse movimento ocorreu de forma no organizada, sem o apropriado desenvolvimento da infra-estrutura urbana para suportar esse rpido crescimento demogrfico. Como resultado surgiu s primeiras habitaes coletivas cortios, onde era possvel observar diversas famlias dividindo uma mesma unidade residencial. Mais tarde, como resultado da mobilizao das classes de renda mais elevadas, visando evitar a desvalorizao de seus imveis, houve uma mudana dos referidos cortios para a periferia das cidades, originando as primeiras favelas (FGV, 2007).

FGV (2007) explica que durante muitos anos coube a iniciativa privada a construo de moradias no Brasil, no havendo mecanismos de crdito habitacional estruturados. Com a reforma realizada no Sistema Financeiro Nacional nos anos 60, por meio da Lei n 4.380 (BRASIL, 1964), foi criado o Sistema Financeiro da Habitao SFH, principal instrumento de captao para a habitao e pilar do crdito mobilirio at os dias de hoje (FGV, 2007).

O SFH tinha como meta a viabilizao, em carter permanente, de uma dinmica auto-sustentvel de captao de recursos e sua aplicao na rea habitacional, visando sanar problemas acumulados que Costa (2003) enumera :
Recursos escassos e corrodos pela inflao; Populao crescente, principalmente nos grandes centros; Demanda habitacional atendida apenas pelas Caixas Econmicas e pelos Institutos de Previdncia; Inexistncia de critrios para a concesso de financiamentos prevalecendo assim o favoritismo; Pouco ou nenhum atendimento a populao mais carente; Necessidade generalizada de servios de infraestrutura e saneamento bsico;

 Existncia de mo-de-obra no especializada abundante e no aproveitada e muitos outros.

Segundo Costa (2003) as principais inovaes trazidas com a reforma foram: (i) a instituio da correo monetria, que tinha como objetivo solucionar os problemas dos crditos de longo prazo em uma economia inflacionria, garantido a estabilidade dos fluxos de recursos e da capacidade de refinanciamento do sistema, bem como capacitar o Governo a se financiar no longo prazo; e (ii) a criao do Banco Nacional de Habitao BNH cujo objetivo era servir de banco para a construo e aquisio da casa prpria para a populao de baixa renda.

O autor explica que, o BHN tinha sua fonte de recursos originalmente do oramento da Unio, da contribuio dos proprietrios de imveis alugados e dos Depsitos de Fundo de Garantia por Tempo de Servio FGTS. Os depsitos do FGTS, que consistia na contribuio compulsria realizada pelo empregador em favor de seus funcionrios no valor de 8% dos salrios pagos, era o suporte financeiro da politica habitacional, permitindo um atendimento sistemtico a camadas mais pobres da populao (COSTA, 2003)

A amortizao a indisponibilidade de recursos para fazer um investimento que leva uma pessoa a contrair um emprstimo. E para conseguir sanar este compromisso, pode recorrer a diversas formas de pagamento, que recebem o nome de Sistema de Amortizao (MOURA, 2009 apud RAYUMNDO; FRANZIN, 2003).

Segundo Moura (2009 apud RAYMUND; FRAZIN, 2003) amortizao um processo financeiro pelo qual uma obrigao (ou o principal) sanada progressivamente por meio de pagamentos peridicos, de tal forma que, ao trmino do prazo estipulado, o dbito seja liquidado.

Amortizao tambm pode ser entendida como, um processo de extino de uma dvida atravs de pagamentos peridicos, que so realizados em funo de um planejamento, de modo que cada prestao corresponde soma do reembolso do capital ou do pagamento dos juros do saldo devedor, podendo ser o reembolso de

ambos, sendo que juros so sempre calculados sobre o saldo devedor. (MOURA, 2009 apud RAYUMNDO; FRANZIN, 2003, p.45)

No Brasil as linhas de financiamentos de imveis mais utilizadas o Sistema de Amortizao Constante (SAC), Sistema Price ou Frances (PRICE) e Sistema SACRE (Sistema de Amortizao Crescente).

Em financiamentos imobilirios no Brasil, foi feita uma mudana radical no Sistema Price, devido s altas taxas de inflao, foram adotados indexadores ou juros variveis como a Taxa Referencial de Juros (TR), por exemplo, para reajustar as prestaes e o saldo devedor. Assim, o Sistema Price (ter prestaes fixas) foi mudado. Se o cliente tiver reajustes salariais abaixo da variao da Taxa Referencial de Juros (TR), ele pode encontrar dificuldades pela frente.

Por outro lado, o sistema SACRE impe uma prestao inicial muito alta. Em compensao, ela decrescente, depois de pouco tempo, o que facilita seu pagamento ao longo do prazo, isso acaba reduzindo o nmero de muturios em atraso. Com isso as escolhas entre o SACRE e SAC reduzem a chance de voc ficar inadimplente.

Os principais sistemas de amortizao, segundo Raymundo e Frazin, (2003) so:

Quadro 1 - Sistemas de Amortizao

Sistema Pagamento nico

Um nico pagamento final Um nico pagamento ao final do perodo contratado.

Sistema de Pagamentos variveis Sistema americano

Vrios pagamentos diferenciados. Pagamento no final com juros calculados perodo a perodo

Sistema (SAC)

de

Amortizao

Constante A amortizao da divida constante igual em cada perodo. As prestaes so iguais. Os iguais

Sistema Price ou Frances (PRICE)

pagamentos (prestaes) so

durante todo o perodo de financiamento. Sistema de Amortizao Misto (SAM) Os pagamentos so as medias do sistema SAC e Price. Os pagamentos so a media entre as prestaes dos sistemas Price e SAC. Sistema Alemo Os juros so pagos antecipadamente com prestaes iguais, exceto o primeiro pagamento que corresponde aos juros cobrados no momento da operao.
Fonte: RAYUMNDO; FRANZIN, 2003.

Para Iacomini (2012) o Brasil conta com um dficit de quase 8 milhes de moradias, o Pas tem necessidade imediata de buscar a soluo que permita atender a tal demanda. Essa quantidade de habitaes a ser construda equivale a quase 15% do total de unidades existentes no territrio nacional, ou seja, 54,8 milhes. A maior demanda por habitao est concentrada entre as famlias com renda inferior a dois salrios mnimos, que chega em R$ 1.244. Embora existam financiamentos para programas habitacionais, as famlias de baixa renda apontam dificuldades de acesso s variadas linhas de crdito para a construo da sua casa prpria. Esse fato merece cuidadosa anlise por parte dos agentes do sistema financeiro nacional e mesmo do Banco Central. O aprimoramento das polticas habitacionais pode contribuir para a reduo desse dficit de moradias. Esse processo certamente ter impactos considerveis no crescimento da construo civil brasileira, gerando mais empregos, mais renda e mais oportunidades de negcios nos prximos anos. Para Simo (2012) a reduo das taxas de juros para os financiamentos imobilirios, a Caixa Econmica Federal deve ajustar a projeo de contrataes de emprstimos para a compra da casa prpria dos atuais R$ 90 bilhes para R$ 96 bilhes neste ano. O vice-presidente de governo e habitao da Caixa, Jos Urbano Duarte, afirmou que a estimativa atual de R$ 90 bilhes conservadora e que esse volume pode chegar at R$ 100 bilhes. Segundo Urbano, o banco ainda tem margem no ndice Basileia (capital prprio para fazer frente aos emprstimos concedidos) para alavancar os emprstimos imobilirios, sem necessidade de capitalizao do governo pelo menos no curto prazo. Na avaliao dele, at o primeiro trimestre do prximo ano, no h problemas para ampliar os financiamentos habitacionais. Se for necessrio (capitalizao do

banco para expandir as operaes de crdito), conversaremos com o controlador, afirmou Urbano. No ano passado, a contratao de crdito imobilirio da Caixa atingiu R$ 80,1 bilhes. Urbano explicou ainda que a queda dos juros para financiamento imobilirio faz parte da estratgia de crescimento do banco e no de uma orientao da presidente Dilma Rousseff. A diminuio dos juros ser custeada pelos ganhos de eficincia devido melhora nos processos tecnolgicos e de escala. A reduo dos juros esta sendo feita de forma consciente, consistente e com embasamento tcnico, afirmou. Depois da reduo dos juros dos emprstimos e tambm da taxa de administrao de fundos, Urbano no descarta a queda das tarifas. Segundo Urbano, tudo est sendo avaliado. Para evitar problemas no atendimento ao cliente, a Caixa informou ainda que est treinando seus funcionrios e que esto sendo abertas mais 500 agncias bancrias em 317 cidades para atender os interessados em se beneficiar com a diminuio das taxas de juros. Segundo o mesmo autor, por outro lado, com o crescimento veloz da concesso de emprstimos para a compra de imveis, a poupana que a principal fonte de recursos, vai secar e mercado ter de buscar opes. Em 2011, a captao lquida das cadernetas ficou em R$ 14,2 bilhes. Enquanto isso, as emisses de novos financiamentos imobilirios chegaram perto de R$ 80 bilhes no ano passado os nmeros definitivos ainda no foram divulgados. A diferena entre os dois nmeros deixa claro que h um descompasso entre os emprstimos do Sistema Financeiro da Habitao (SFH) e sua principal fonte de recursos uma situao que coloca em risco a oferta de imveis para a classe mdia brasileira. Segundo Fernando Baumeier, superintendente de negcios imobilirios do banco Santander, com base em dados como esse, observadores estimam em dois anos a vida til da caderneta como origem de recursos para emprstimo nesse segmento. O saldo dos financiamentos cresce, em mdia, 40% ao ano. A poupana cresce 10% ao ano. Em algum momento, l por 2013, as linhas vo se cruzar. Analisando dados em uma perspectiva mais longa, o descompasso fica ainda mais claro. Nos ltimos dez anos, o saldo das cadernetas subiu 238%, contra um aumento de 4.110% na concesso de financiamento para a habitao. Pela regra atual, os bancos precisam aplicar em habitao 65% do saldo das cadernetas de poupana. Para Iacomini (2012) o governo federal ainda pode dar algum flego adicional poupana, caso aceite diminuir ou mesmo extinguir a reteno compulsria dos depsitos em caderneta. Hoje em dia os bancos necessitam manter intocados 20% dos recursos dos poupadores. Isso equivale a perto de R$ 65 bilhes, volume

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equivalente aos contratos assinados de janeiro a outubro do ano passado. Essa, entretanto, uma possibilidade que o Banco Central hesitaria em aceitar. Para Simo (2012) as fontes alternativas de recursos esto ganhando espao e despontando como o caminho para consolidar o crescimento do mercado. O caminho mais provvel uma maior participao dos bancos e do mercado de capitais no financiamento imobilirio, o que j vem ocorrendo, por meio de trs tipos diferentes de instrumentos:
Certificados de Recebveis Imobilirios (CRIs); Letras de Crdito Imobilirio (LCIs); Fundos de Investimento Imobilirio (FIIs).

A regulamentao desses instrumentos, apesar de ser relativamente antiga, tem seu crescimento com evoluo gradual, dependendo do apetite dos investidores que iro absorver os papis.

Com relao s simulaes para Minha Casa Minha Vida, foi elaborada as simulaes com as rendas e as suas peculiaridades nos itens abaixo:
a) Renda at R$1.600,00

Foram definidos os seguintes parmetros no site da caixa.gov.br

Os resultados encontram-se em anexo Figura 1.

b) Renda at R$2.500,00

Foram definidos os seguintes parmetros no site da caixa.gov.br

Os resultados encontram-se em anexo Figura 2.

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c) Renda at R$5.000,00

Foram definidos os seguintes parmetros no site da caixa.gov.br

Os resultados encontram-se em anexo Figura 3.

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REFERNCIAS

COSTA, Eduardo Bassit. Financiamentos Habitacionais Existentes. Brasilia: Consultoria Legislativa, 2003. 18p.

FGV. O crdito imobilirio no Brasil caracterizao e desafios. So Paulo, 2007. Disponvel em:

http://www.abecip.org.br/imagens/conteudo/publicacoes_e_artigos/trabalho_fgv.pdf. Acesso em: 15 de maio de 2012.

SILVA, Marcio Ventura Da. O financiamento imobilirio em fundos de penso. 2007. 68 f. Dissertao (Mestrado em Administrao) Programa de Ps-graduao e Pesquisa em Administrao e Economia, Faculdade de Economia e Finanas IBMEC. Disponvel em:

<http://www.ibmecrj.br/sub/RJ/files/dissert_mestrado/ADM_marciosilva_ago.pdf>. Acesso em: 14 de maio de 2012.

MOURA, Edson Andr. Analise de viabilidade e comparao entre trs diferentes equipamentos para expanso da capacidade produtiva da empresa indstria e comercio de borracha LTDA. 2009. 56 f. Trabalho de concluso de curso de graduao (Bacharel em Administrao) Departamento de Cincias Administrativas, Universidade Federal do Rio Grande do Sul. Disponvel em: <http://www.lume.ufrgs.br/bitstream/handle/10183/18160/000713047.pdf?sequence= 1>. Acesso em: 20 de maio de 2012.

RAYMUNDO, Pedro Jos; FRANZIN, Narciso A. O Valor do dinheiro no tempo: Matemtica comercial e financeira. 3. ed. Maring: Clichetec, 2003.

IACOMINI, Franco. Caderneta de poupana tem vida curta no financiamento da habitao. Gazeta do Povo. Janeiro de 2012. Disponvel em: <http://www.gazetadopovo.com.br/economia/conteudo.phtml?id=1215205>. Acesso em: 15 de maio de 2012.

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SIMO, Edna. Caixa deve elevar projeo de crdito imobilirio para R$ 96 bi no ano. Valor. Maio de 2012. Disponvel em: <

http://www.valor.com.br/financas/2632510/caixa-deve-elevar-projecao-de-creditoimobiliario-para-r-96-bi-no-ano>. Acesso em: 16 de maio de 2012.

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ANEXOS

Figura 1 Resultado da Simulao com renda de at R$1.600,00 Fonte: www.caixa.gov.br. Acesso em: 19 de maio de 2012.

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Figura 2 - Resultado da Simulao com renda de at R$2.500,00 Fonte: www.caixa.gov.br. Acesso em: 19 de maio de 2012

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Figura 3 - Resultado da Simulao com renda de at R$5.000,00 Fonte: www.caixa.gov.br. Acesso em: 19 de maio de 2012

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