HIPOTECA REVERSA. POR QUE NO? A hipoteca reversa no est prevista em nosso ordenamento jurdico.

Certamente aps uma breve anlise da garantia real clssica (hipoteca) e desta, a reversa, o leitor estar apto a responder pergunta. A hipoteca direito real de garantia sobre a coisa alheia, via de regra, imobilirio1 conservando o devedor a posse do bem, tendo o credor o direito de, aps o vencimento da dvida, penhorar o bem hipotecado e promover a sua venda judicial, preferindo a outros credores, observada a ordem de registro no Cartrio de Registro de Imveis. direito acessrio porque garante uma dvida (o principal) e dependendo da causa de onde deriva, pode-se classificar a hipoteca em convencional quando se origina do contrato; legal quando emana da lei; e, judicial, quando decorre da sentena2. J no que se refere ao seu objeto, a hipoteca pode ser comum ou ordinria, que recai sobre imveis; ou especial, reservando-se esse nome para a hipoteca naval, a aeronutica e a de vias frreas. Andr Cordelli Alves define hipoteca reversa em uma modalidade de emprstimo, destinado populao idosa, no qual o muturio fornece como garantia imvel do qual seja proprietrio3. indispensvel registrar a crescente expectativa de vida do brasileiro, a repulsa dos profissionais experientes pelo mercado, que para ele so velhos ao se atingir os quarenta anos de idade e a precariedade do sistema previdencirio, cabendo ao legislador definir a expresso populao idosa, valendo-se o direito aliengena de diferentes idades para tal fim. Marcelo Abi-Ramia Caetano e Daniel da Mata defendem que tal instituto permite a pessoas em idade avanada converter seu ativo imobilirio em um fluxo mensal de renda, sem a necessidade de vender o imvel, realizar desembolsos financeiros ou de perder a titularidade do ativo4. Nota-se que o seu objetivo gerar renda populao idosa sem a necessidade do desfazimento do bem. Marcelo e Daniel pontuam que o garantidor pode receber os recursos de tal emprstimo de quatro maneiras: montante nico, pagamentos mensais regulares, linha de crdito para o proprietrio do imvel ou uma combinao das modalidades anteriores 5. O diferencial mais importante entre a hipoteca clssica e a reversa est no fato de que o devedor no realizar pagamentos regulares ao credor, uma vez que a quitao se dar com o seu falecimento, com a venda do imvel gravado ou com a mudana de domiclio do tomador do emprstimo. Como no h amortizao da dvida, ela cresce e o imvel, em regra, se desvaloriza. A iniciativa privada apenas ter incentivo, se o prprio credor ou outro segmento do mercado se responsabilizar pela diferena. Ainda se utilizando dos ensinamentos de Marcelo e Daniel, cumpre observar que:
No momento da efetivao do contrato na hipoteca convencional, o devedor detm pouco ou nenhum ativo em relao ao seu imvel. Com o passar do tempo, os pagamentos se efetuam, a dvida diminui e o ativo imobilirio lquido aumenta. Ao final da hipoteca, a dvida termina e passa a deter um ativo imobilirio substancial. Em suma,
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Pode recair sobre avies e navios Praticamente desconsiderada pela doutrina e pelo Poder Judicirio em virtude da penhora no processo de execuo e da fraude de execuo 3 Andr Cordelli Alves. Hipoteca reversa. Disponvel em: http://www.migalhas.com.br/dePeso/16,MI168193,71043Hipoteca+reversa. Acesso em: 28 nov. 2012. 4 Marcelo Abi-Ramia Caetano e Daniel da Mata. Hipoteca reversa. Disponvel em: http://ideas.repec.org/p/ipe/ipetds/1380.html. Acesso em: 29 nov. 2012. 5 Ibidem

trata-se de um programa de emprstimo em que a dvida cai e o patrimnio lquido aumenta ao longo do tempo. Por sua vez, a hipoteca reversa apresenta caractersticas opostas. O objetivo do emprstimo dar liquidez aos ativos imobilizados de pessoas idosas de modo que possam complementar sua renda mediante o uso da hipoteca reversa. No momento de efetivao do contrato, o devedor tem riqueza acumulada na forma de imvel, o qual dado como garantia do emprstimo. Com o passar do tempo, o devedor passa a receber pagamentos do credor; portanto, sua dvida aumenta, e o valor do ativo lquido acumulado em imvel se reduz, dado que do valor bruto do imvel se deve deduzir o total acumulado em juros, principal e despesas administrativas. Nesse sentido, ao final da hipoteca reversa, o valor lquido acumulado em imvel tende a ficar substancialmente reduzido ou at mesmo a se anular.

Naturalmente que as consequncias do instituto em comento ultrapassam o interesse privado, como tributos, moradia, consumo e previdncia. Portanto, a insero do instituto em tela em nosso ordenamento exige elevado grau de seriedade do poder legislativo e do mercado financeiro, sob pena de enfraquecer ainda mais a parte j hipossuficiente e causar insegurana jurdica aos credores hipotecrios. Sem tal pressuposto (a seriedade), em minha opinio, fica invivel a incluso da hipoteca reversa.