Garimpo imobilirio

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14/08/2013 - 00:00

Garimpo imobilirio
Por Beatriz Cutait e Alessandra Bellotto

Novos tempos para o mercado de fundos imobilirios. Depois de dois anos de euforia, a indstria tem vivido um perodo de desacelerao, delineado pelo menor ritmo de registro de ofertas e negociaes, fuga de investidores para liquidez e, principalmente, queda nos preos das cotas. No acumulado do ano at segunda-feira, o ndice de Fundos de Investimentos Imobilirios (Ifix), que rene os principais portflios listados na bolsa, caa 10,4%. Seu pior momento ocorreu em junho, quando teve baixa de 7,2%. No pano de fundo, esto o incio do ciclo de aperto monetrio e a expectativa de estabilizao do mercado imobilirio. Esse movimento de depreciao, contudo, despertou oportunidades. Em julho, levantamento da consultoria Fundo Imobilirio mostra que o retorno mdio com a distribuio de rendimentos das carteiras com foco em imveis de renda ficou em 0,72% se levado em conta o preo da cota no ltimo dia do ms, praticamente empatando com o CDI no perodo, de 0,71%. Vale lembrar que os dividendos dos fundos imobilirios so isentos de imposto de renda, enquanto a aplicao no CDI daria, na melhor das hipteses (se descontada a menor alquota, de 15% de IR), 0,60%. Na viso da Rio Bravo, aps a

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recente desvalorizao das cotas, o mercado tem dado sinais de recuperao e de que os preos atuais devem se comportar sem grandes oscilaes. A instituio diz acreditar que a grande presso vendedora que influenciou negativamente a precificao das cotas dos fundos terminou junto com o semestre passado. Para Jos Diniz, diretor de fundos imobilirios da Rio Bravo, o movimento dos investidores foi mais emocional que racional e os rendimentos j voltam a ficar atrativos. "Com a queda vista no mercado secundrio, uma cesta de fundos estaria pagando hoje cerca de 8,4% [ao ano] e, dependendo da janela do imposto de renda, um fundo de renda fixa teria que apresentar retorno de 11,50% para justificar uma migrao de ativos."

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Marcelo Mello, vice-presidente da SulAmrica Investimentos, assinala que o investidor, ao ver a queda da rentabilidade dos fundos no curto prazo, muitas vezes deixa o nervosismo prevalecer e imediatamente vende sua cota. Mas essa no a recomendao. "H um momento em que o investidor deve manter os fundos, j que so ativos volteis mesmo, mas com expectativa de retorno maior no mdio e longo prazos. E para aqueles que no esto no mercado, essa pode ser uma oportunidade", diz. Para Arturo Profili, scio da gestora de fundos Capitnia, esse mercado fechou o primeiro ciclo de maturidade. "A brincadeira antiga de que um fundo imobilirio sempre subia de preo ficou para trs", diz. Hoje, acrescenta, o mercado est mais eficiente, tem mais governana. Alm de um ajuste natural prprio desse tipo de fundo, que oscila conforme os juros e o mercado imobilirio, Profili destaca que o investidor comeou a diferenciar os fundos, os gestores mais ou menos competentes. Ele lembra que a grande safra dos fundos foi colocada num cenrio de juro menor, menos turbulento, com percepo de preos de imveis e aluguis ascendentes. De seis meses para c, a volatilidade aumentou, o juro subiu, o apetite por risco diminuiu e os preos do setor imobilirio se estabilizaram. "H muitos fundos sendo negociados prximo ou at abaixo dos preos de lanamento", ressalta. "Mas cem vezes mais interessante olhar agora para as oportunidade de compra do que em perodo de 'bull market' [mercado em alta]", diz, acrescentando que o mercado ficou mais realista. A prpria gestora finalmente passou a olhar para esse segmento, conta Profili. Segundo ele, s agora h uma amostra relevante de fundos imobilirios em bolsa, o que permite que esse segmento torne-se, de fato, uma classe de ativos. "Esse mercado comeou a ficar interessante sob a tica do investidor final, porque j possvel encontrar 5, 10, 15 fundos por subcategoria [renda, incorporao, monoativo, multiativos], permitindo a comparao", explica. Alm de um nmero maior de fundos e escala, j h uma liquidez intermediria, diz Profili. A Capitnia planeja lanar em outubro um fundo imobilirio para a compra de Certificados de Recebveis Imobilirios (CRIs) como uma soluo mais eficiente para os seus clientes. Diferentemente de uma carteira de crdito, os rendimentos distribudos aos cotistas do fundo imobilirios so isentos de IR para a pessoa fsica e investidor estrangeiro e as cotas so negociadas em bolsa. Outra vantagem o baixo tquete de entrada. E como escolher entre as opes atuais? Diniz, da Rio Bravo, destaca que o perfil do investidor precisa ser levado em conta. Para aqueles sem disposio a risco, Diniz cita os fundos sem renda garantida, como carteiras com um mix de lajes comerciais e galpes, que contam com taxa de locao alta. J para os mais arrojados, o gestor chama ateno para os fundos de rentabilidade garantida, os que mais caram no cenrio recente. "Esses pagam agora os maiores retornos, mas preciso levar em considerao que os fundos podem no atingir a performance", diz. Para o consultor de investimentos Srgio Belleza, os fundos que oferecem retorno garantido esto entre os mais arriscados justamente pela incerteza se vo alcanar o desempenho estimado. "O investidor precisa ficar atento se o modelo de garantia foi construdo com base em estimativas factveis, tanto de preo de aluguis quanto de ocupao", alerta. Ele cita o exemplo do fundo do shopping West Plaza que, durante o perodo de garantia, distribuiu R$ 0,83 por cota e, h cerca de um ano, vem pagando R$ 0,35. "O preo ter sido superestimado?", pergunta. Belleza chama ateno ainda para aos efeitos de uma desacelerao maior do mercado imobilirio, que, na sua viso, ainda no atingiram os fundos. Hoje, afirma, a queda das cotas reflete principalmente a alta de juros, e no uma eventual diminuio da renda distribuda por conta de um cenrio de desacelerao econmica.

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Os fundos imobilirios com menos chance de sofrer uma queda nos rendimentos so os que investem em agncias bancrias, acredita o consultor. Alm de terem sido vendidos para a clientela dos bancos em questo, os contratos de locao so mais recentes e longos, o que minimiza o risco de mudanas. Ainda no universo das carteiras mais protegidas, Belleza destaca carteiras com grande disperso de risco, ou seja, diversificadas. Rossano Nonino, scio da Gvea Investimentos, diz estar apostando em fundos com volume muito grande de caixa, aplicados em CDI, e que podem investir em imveis com ganhos superiores ao custo de oportunidade. Nonino destaca que os fundos de logstica so os que esto apresentando melhor desempenho no fundo de fundos imobilirios da Gvea, lanado ao fim de maio, e diz que ainda enxerga atratividade em fundos de CRIs. "O investimento em logstica tem sido o melhor do ponto de vista de ganho de capital. Na anlise de rendimento, os fundos de CRIs esto melhores", diz o scio, para quem a tendncia deve ser mantida. Para o mdio prazo, ele espera que os fundos de escritrio tenham rentabilidade melhor. Na viso de Carlos Ferrari, scio do escritrio N, F&BC Advogados - que participa da estruturao de quatro ofertas de fundos, num total de R$ 2 bilhes -, os fundos imobilirios conseguem ser atrativos mesmo em cenrio de alta de juro. Isso se explica, segundo ele, porque as carteiras podem investir tanto em ativos imobilirios, que so corrigidos pela inflao, quanto em valores mobilirios indexados ao CDI, como CRIs e LCIs. Os fundos imobilirios com foco em CRIs tambm tendem a ter uma remunerao melhor no ciclo de alta da Selic, destaca Ferrari, mas nesse tipo de aplicao o investidor apenas recebe juros. No caso dos fundos que combinam CRIs com imveis, alm dos juros, h a possibilidade de valorizao do ativo em carteira. As cotas nem sempre refletem esse aumento de forma imediata e direta, mas quando da alienao. Por isso, alerta Ferrari, preciso avaliar a qualidade dos ativos do portflio. As ofertas primrias tambm devem vir a mercado em condies mais atrativas, segundo os especialistas, principalmente em relao aos preos dos imveis que faro parte das carteiras. Na viso de Nonino, da Gvea, diante da incerteza da extenso do atual ciclo de alta da taxa Selic, gestores esto represando novas ofertas de fundos imobilirios. "Ningum quer ir ao mercado com uma taxa menor que o CDI. O mercado de IPOs deve ficar num compasso de espera provavelmente at o fim do ano, mas achamos que o ritmo vai voltar em 2014", avalia. As novas emisses tambm tendem a oferecer prmios em relao ao mercado secundrio, at para atrair o investidor para um produto que ainda no tem histrico.

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