MINISTRIO PBLICO FEDERAL

PROCURADORIA GERAL DA REPBLICA

4a CMARA DE COORDENAO E REVISO
Meio Ambiente e Patrimnio Cultural

Braslia, 25 de julho de 2008.

INFORMAO TCNICA N 156/08 - 4a CCR
Da:

Gerncia Tcnica

Para: Dra. SANDRA CUREAU

Coordenadora da 4 Cmara de Coordenao e Reviso do MPF
Ref:

Reunio do GT Ordenamento Urbano

Estudo de Impacto de Vizinhana - EIV. Descrio.

Aplicabilidade. Diferenas entre EIV e EIA/RIMA.

Senhora Coordenadora,

Atendendo solicitao do Grupo de Trabalho Ordenamento Urbano, em reunio

realizada nos dias 2 e 3 de abril de 2008, foi elaborada a presente Informao Tcnica,
que versa sobre Estudo de Impacto de Vizinhana - EIV, sua conceituao,
caractersticas, indicaes de uso, abrangncia de contedo e assuntos correlatos.

INTRODUO

A preocupao com questes ambientais crescente no Brasil e diuturnamente a

sociedade posiciona-se perante o Poder Pblico, exigindo deste postura ambientalmente
responsvel, inclusive quanto implementao de mecanismos coercitivos degradao
ambiental. A importncia da preservao e da recuperao do meio ambiente tem
motivado a elaborao de legislao especfica sobre o assunto, bastante ampla, que
denota grande preocupao com os impactos advindos de atividades potencialmente
danosas ao meio ambiente. A fim de examinar corretamente os riscos embutidos no
desenvolvimento dessas atividades, instituram-se as avaliaes de impacto ambiental,
em distintas esferas e aplicabilidades.
Mais recentemente, refletindo a conscincia de que o meio urbano ou construdo o
ambiente com o qual os seres humanos mais interagem, evidenciou-se que a qualidade
de vida nas cidades est diretamente associada ao controle das atividades nelas
desenvolvidas. Mecanismos de gesto urbana passaram, ento, a ser implementados, na
tentativa de reverter cenrios desfavorveis. Um destes instrumentos o Estudo de
Impacto de Vizinhana (EIV), institudo pela Lei 10.257/2001, tambm conhecida como
Estatuto da Cidade. Trata-se de um instrumento contemporneo, que se fundamenta no
cumprimento da funo social da propriedade, mas cuja regulamentao depende de lei
municipal especfica.
Muito embora a elaborao de avaliaes de impacto ambiental seja uma prtica
bastante recorrente, pouco se questionando sua aplicabilidade e finalidade, o EIV ainda
um grande desconhecido, e muitas dvidas pairam sobre sua elaborao. No incomum
que estudiosos do Direito e urbanistas no tenham familiaridade com este instrumento de
importncia para a sade do ambiente urbano e das relaes sociais nele desenvolvidas.
O EIV carece da visibilidade de outras avaliaes de impacto ambiental, em especial o
EIA/RIMA, at para que fique evidente sua abrangncia, delimitao e adequabilidade.
Embora a sensibilidade acerca de meio ambiente construdo seja crescente e
instrumentos semelhantes de estudo e controle de impactos no meio urbano j tenham
sido ou mesmo venham sendo utilizados em alguns municpios brasileiros, de modo que
no se constitua o escopo do EIV uma novidade, expressivo o desconhecimento dos
gestores municipais quanto s funes urbanas, o que resulta na freqente falta de
concatenao urbanstica e ambiental nas propostas de interveno no espao edificado.
A regulamentao do EIV no s necessria como tambm urgente. Muitos

municpios submetem-se degradao de seu espao ambiental urbano pela implantao

de empreendimentos inadequados, pelo simples fato de ainda no terem regulamentado o
instrumento.

1 - ESTATUTO DA CIDADE

Em 1988, a Constituio Federal, em seus artigos 182 e 183, estabeleceu as

diretrizes da poltica urbana nacional, cuja regulamentao foi instituda por intermdio da
Lei 10.257, de 10 de julho de 2001, denominada Estatuto da Cidade, que tem por
finalidade regrar o uso da propriedade urbana em prol do bem coletivo, da segurana e
do bem-estar dos cidados, bem como do equilbrio ambiental.1
A sustentabilidade das cidades constitui-se o principal objetivo da Lei e est
diretamente associada nova forma de apropriao do espao urbano, baseada na
funo social da propriedade. As propriedades e seu uso no mais se restringem ao mero
interesse dos donos. Deve-se atentar para que no gerem poluio, inclusive sonora e
visual, trnsito lento, carncia de espaos verdes, reas de lazer e segurana e demanda
excessiva sobre os servios de educao, sade e transportes. preservado o direito de
todos cidade, a saber, aos recursos naturais, aos servios, infra-estrutura e
qualidade de vida.

2 - ESTUDO DE IMPACTO DE VIZINHANA

2.1 - Descrio
O Estatuto da Cidade, visando corrigir distores no crescimento urbano, prev
como um dos instrumentos da poltica urbana2 o Estudo de Impacto de Vizinhana (EIV),
cuja regulamentao obrigatria para todos os municpios brasileiros. Busca-se num
EIV, preponderantemente, avaliar a repercusso do empreendimento sobre o desenho,
infra-estrutura e paisagem urbanas; sobre as atividades humanas e sobre os recursos
naturais da vizinhana. Assim preconiza o Estatuto da Cidade:
Art. 36. Lei municipal definir os empreendimentos e atividades privados
ou pblicos em rea urbana que dependero de elaborao de estudo
prvio de impacto de vizinhana (EIV) para obter as licenas ou
1
2

Lei 10.257/2001, art. 1, pargrafo nico.

Art. 4. Para os fins desta Lei, sero utilizados, entre outros instrumentos: VI estudo prvio de impacto ambiental
(EIA) e estudo prvio de impacto de vizinhana (EIV).

autorizaes de construo, ampliao ou funcionamento a cargo do

Poder Pblico municipal.
Art. 37. O EIV ser executado de forma a contemplar os efeitos positivos e
negativos do empreendimento ou atividade quanto qualidade de vida da
populao residente na rea e suas proximidades, incluindo a anlise, no
mnimo, das seguintes questes:
I.

adensamento populacional;

II.

equipamentos urbanos e comunitrios;

III.

uso e ocupao do solo;

IV.

valorizao imobiliria;

V.

gerao de trfego e demanda por transporte pblico;

VI.

ventilao e iluminao;

VII.

paisagem urbana e patrimnio natural e cultural.

O EIV , portanto, um documento de anlise urbanstica e ambiental de mbito

municipal e se destina a empreendimentos habitacionais, institucionais ou comerciais de
impacto no meio ambiente construdo e aborda tpicos corriqueiros em qualquer estudo
de planejamento urbano, como trfego de veculos, infra-estrutura, produo de rudos,
equipamentos, entre outros.
A Lei d ao municpio a prerrogativa de determinar quais empreendimentos de
mdio e grande porte so passveis de EIV, a fim de desobrigar aqueles cujos impactos
sejam de pequena magnitude3. Essa discriminao, regulamentada por lei especfica,
enquadrando os casos para os quais exigido o EIV, deve interagir com o Plano Diretor
do municpio, aprovado nos termos da Lei.
Observe-se que a Lei no restringe o EIV a edifcios; tambm pode abarcar
atividades de carter temporrio, peridico ou definitivo, como, por exemplo, arenas para
apresentaes artsticas, feiras de exposies de animais, entre outros. So atividades
que, por suas caractersticas, causam impacto na vizinhana e dependem de que o poder
municipal autorize sua realizao.
possvel que a inteno do legislador ao estabelecer a obrigatoriedade do EIV, em
parte, tenha se devido inexistncia de memoriais descritivos acompanhando as plantas
arquitetnicas e urbansticas levadas aprovao. Cabe aqui a observao de que o
memorial descritivo parte integrante da elaborao de um projeto arquitetnico e
contm, entre outros, a justificativa da implantao proposta e a anlise dos impactos,
inclusive dos pontos indicados no Estatuto da Cidade para fins de elaborao de EIV.
3

Lei 10.257/2001, art. 36.

Uma vez que o processo atual de anlise e aprovao de projeto nas prefeituras em geral
no exige que o autor apresente, alm das plantas da edificao, o memorial descritivo
detalhado, poucos so os profissionais que se dispem a faz-lo. O resultado a
aprovao de projetos que, apesar de se adequarem s normas edilcias, no estudam
convenientemente muitos dos pontos abrangidos pelo EIV. No entanto, ainda que no
haja a obrigatoriedade, funo do autor analisar os impactos diretos e indiretos de sua
obra e proceder s mudanas no seu projeto de acordo com as deficincias detectadas. O
EIV visa suprir essa lacuna.
O estudo da insero de um edifcio ou atividade na malha urbana consolidada
permite avaliar os impactos causados vizinhana, mensur-los e corrigi-los. A exigncia
de elaborao do EIV vem, portanto, ao encontro da necessidade de vincular ao projeto
as justificativas, as compensaes e as correes dos impactos gerados pelo
empreendimento, inclusive durante as obras.
Por certo, buscou-se o conceito do EIV em estudos semelhantes anteriores ao
Estatuto da Cidade, produzidos a fim de avaliar os impactos decorrentes da implantao
de empreendimentos em rea urbana, como o Relatrio de Impacto de Vizinhana - RIVI,
institudo no municpio de So Paulo em 1994, e o Estudo de Viabilidade Urbana EVU,
em Porto Alegre, em 1979, provavelmente a primeira iniciativa do gnero no pas. A esse
respeito discorre Sant'Anna:
Estas e outras previses municipais quanto ao Estudo Prvio de Impacto
Urbano existiam com base na possibilidade de elaborao de estudos de
impacto ambiental para instalao de empreendimentos e atividades com
potencial impacto, combinada com a competncia do municpio para
legislar sobre assuntos de interesse local.4

Ainda que o projeto observe todas as normas municipais quanto a uso do solo,
dimensionamentos, afastamentos, produo de rudos, resduos etc., de modo a no
haver conflitos com a legislao, note-se que possvel a persistncia de impactos,
devido cumulatividade de impactos residuais, mesmo os de pequena magnitude, que
juntos podem ter conseqncias importantes. Neste contexto, fica bastante clara a
utilidade do EIV, que indicar os pontos desfavorveis a serem corrigidos no projeto,
mitigados ou compensados.
Rogrio Rocco descreve o EIV como instrumento de controle social e democrtico,
mas adverte que, para que tenha eficcia, deve estar previsto na legislao municipal
4

Sant'Anna, M. S. Estudo de Impacto de Vizinhana. Belo Horizonte: Frum, 2007. p. 155.

para ser utilizado como condicionante na outorga de licenas ou autorizaes de

construo, ampliao ou funcionamento de determinados empreendimentos.5
2.1.1 - Diferenas entre EIV e EIA/RIMA
comum haver incerteza quanto aplicao de EIA/RIMA ou EIV para anlise de
impactos no meio urbano, visto que ambos os estudos podem ser utilizados, dependendo
do tipo de atividade proposta, do grau de urbanizao do entorno, do nvel de
detalhamento do projeto e da profundidade de anlise exigida. Em vista disso, no
simples a tarefa do municpio de designar qual o estudo pertinente a cada caso, pois h
que se observar as particularidades de cada empreendimento e sua vizinhana. Com
freqncia ocorre ser cabvel EIA ou EIV para um empreendimento e para outro, similar,
j no ser. Isso porque para determinar a utilizao de um ou outro instrumento no basta
a classificao por tipo e grandeza do empreendimento ou atividade, mas a avaliao do
contexto ambiental em que est inserido. To importante quanto o tipo de
empreendimento, sua localizao e rea de influncia so fatores determinantes para a
indicao de um ou outro estudo.
O art. 38 do Estatuto da Cidade dispe que a elaborao do EIV no substitui a
elaborao e aprovao do estudo prvio de impacto ambiental (EIA), requeridas nos
termos da legislao ambiental. Entendemos que a interpretao do artigo bastante
despretensiosa, simplesmente se referindo ao fato de que nos casos em que h expressa
indicao de EIA descabida sua substituio por EIV. No trata o artigo da
complementao do EIV pelo EIA, em razo de algum impacto ambiental no abordado
naquele estudo. Sendo isso verdade, culminaremos em situaes absurdas de se exigir
EIA para atividades urbanas cujo impacto no meio ambiente no seja relevante a ponto de
justificar os custosos e demorados levantamentos e anlises de dados que compem
esse estudo. Evidentemente, caso haja particularidades na vizinhana tais que requeiram
estudos especficos de reas no abrangidas pelo EIV (caractersticas do solo,
proximidade de unidades de conservao, rota de aves migradoras, possibilidade de
contaminao de lenol fretico, etc.), por certo estes devem ser realizados, a ttulo de
complementao.
Por razes que discorreremos adiante, o EIA jamais poderia ser complementar ao
EIV, visto que o EIA um estudo mais abrangente, que examina peculiaridades no
5

Rocco, Rogrio. Estudo de impacto de vizinhana: instrumento de garantia do direito s cidades sustentveis.
Rio de Janeiro: Lumens Juris, 2006. p. 55.

pretendidas num EIV. O EIV no suficiente para dispensar a elaborao de um EIA nos
casos em que este se aplica, muito embora seja possvel a utilizao concomitante dos
dois instrumentos na avaliao urbanstica e ambiental do empreendimento.
Comparados os dois estudos, o EIV menos complexo quanto ao objeto de anlise,
restrito aos impactos urbanos. Atente-se, porm, que o EIV no corresponde a um
EIA/RIMA reduzido, pois no exige a metodologia de anlise e rito de aprovao nos
mesmos moldes, muito embora possam ser utilizados. O EIV bastante especfico para
avaliar e solucionar os impactos gerados pela edificao ou atividade na vizinhana, de
modo que a anlise parte do projeto para o meio, e no o contrrio, como se prope o
EIA/RIMA, cujo diagnstico ambiental determinar at mesmo a localizao do
empreendimento.
O EIA/RIMA visa o licenciamento ambiental prvio da atividade e aprovado pelo
rgo ambiental respectivo, seja municipal, estadual ou federal, a depender do tipo de
empreendimento e sua rea de influncia. Destina-se a identificar os recursos ambientais
e suas interaes tais como existem, por meio do diagnstico ambiental da rea de
influncia, considerando os meios fsico, bitico e socioeconmico. ento apresentado o
projeto em fase de estudo preliminar, para o qual sero eleitas a melhor alternativa
tecnolgica

melhor

localizao,

propostas

as

medidas

mitigadoras

compensatrias, alm dos programas de monitoramento dos impactos nas fases de

implantao e operao. Aprovado o projeto nessa fase, chega a termo o processo do
EIA/RIMA com a expedio da Licena Prvia (LP). Somente aps detalhados os
programas, medidas e demais exigncias e aprovado o projeto executivo, emite-se a
Licena de Instalao (LI), conforme determina o Decreto Federal n 99.274/90, que
dispe sobre a Poltica Nacional do Meio Ambiente:
Art. 19 - O Poder Pblico, no exerccio de sua competncia de controle,
expedir as seguintes licenas:
I - Licena Prvia (LP), na fase preliminar do planejamento de
atividade, contendo requisitos bsicos a serem atendidos nas fases de
localizao, instalao e operao, observados os planos municipais,
estaduais ou federais de uso do solo;
II - Licena de Instalao (LI), autorizando o incio da implantao, de
acordo com as especificaes constantes do Projeto Executivo aprovado; e
III - Licena de Operao (LO), autorizando, aps as verificaes
necessrias, o incio da atividade licenciada e o funcionamento de seus

equipamentos de controle de poluio, de acordo com o previsto nas

Licenas Prvia e de Instalao. [grifo nosso]

A Resoluo Conama 237/97, art. 8, amplia as definies:

I - Licena Prvia (LP) - concedida na fase preliminar do planejamento do
empreendimento ou atividade aprovando sua localizao e concepo,
atestando a viabilidade ambiental e estabelecendo os requisitos bsicos e
condicionantes

serem

atendidos

nas

prximas

fases

de

sua

implementao;
II - Licena de Instalao (LI) - autoriza a instalao do empreendimento ou
atividade de acordo com as especificaes constantes dos planos,
programas e projetos aprovados, incluindo as medidas de controle
ambiental

demais

condicionantes,

da

qual

constituem

motivo

determinante;
III - Licena de Operao (LO) - autoriza a operao da atividade ou
empreendimento, aps a verificao do efetivo cumprimento do que consta
das licenas anteriores, com as medidas de controle ambiental e
condicionantes determinados para a operao.

Assim sendo, por visar o licenciamento ambiental prvio, e considerando que o

projeto executivo s ser exigido por ocasio da LI, no se requer do EIA/RIMA anlise do
projeto em fase avanada de detalhamento, muito embora seja possvel alcanar esse
estgio de desenvolvimento de projeto ainda na LP.
O EIV, por sua vez, no objetiva as licenas ambientais do empreendimento, mas as
edilcias e de funcionamento a cargo do poder pblico municipal (alvar de construo,
carta de habite-se, autorizao de funcionamento, concesso de uso, entre outros) e,
portanto, o departamento de anlises urbanas do municpio o rgo competente para
sua apreciao. Note-se que, conforme discutido acima, o EIV um documento integrante
do processo de aprovao do projeto, de modo que sua elaborao s ser oportuna
caso se refira no a um estudo preliminar, mas a um anteprojeto arquitetnico e
urbanstico, em fase avanada de detalhamento, cujo resultado subsidiar a finalizao
do projeto executivo. Dessa forma, ao traar-se um paralelo com o EIA/RIMA, a anlise
do EIV corresponderia no apenas fase de licenciamento prvio, como tambm etapa
imediatamente anterior Licena de Instalao. Na fase de anteprojeto, pela riqueza de
elementos de anlise, possvel avaliar todos os tpicos relativos aos impactos de

vizinhana, da forma como so requeridos pelo Estatuto da Cidade, art. 37, e proceder s
mudanas e adequaes arquitetnicas e urbansticas necessrias para dirimir os
problemas identificados.
Cumpre observar que em caso de empreendimentos situados ou com implicaes
em zona urbana, obrigatria a anlise de todos os itens discriminados no art. 37,
independentemente do estudo indicado, seja EIV ou EIA/RIMA. Evidentemente, no caso
de EIA/RIMA baseado em estudo preliminar de projeto, as questes de cunho urbanstico 6
a serem analisadas - excludas as indicadas no Termo de Referncia - se resumiro aos
quatro primeiros incisos do art. 37, quais sejam os itens relativos a uso e tendncias de
ocupao do solo, cuja avaliao oportuna durante o estudo preliminar e, portanto,
pertinentes para a expedio da LP. Emitida a licena, os demais incisos podero ser
contemplados, pois, a partir deste ponto, a proposta referente alternativa locacional
eleita no EIA/RIMA ser necessariamente desenvolvida at o nvel de projeto executivo
para a obteno de LI.
Portanto, caso o EIA/RIMA se baseie em projetos preliminares, convm a indicao
do EIV como estudo complementar, pois coerente que sua aprovao seja uma das
condicionantes

para

obteno

de

LI.

Note-se

que

todo

processo

de

elaborao/complementao de EIV independe da expedio de LP, de modo que os

estudos (EIA e EIV) podem ser desenvolvidos de forma paralela, desde que sejam
concatenados os levantamentos e os resultados de ambos.
Por outro lado, se o EIA se referir a um empreendimento em zona urbana e a
proposta das edificaes e implantao evoluir at a fase de anteprojeto, possvel haver
total compreenso dos tpicos do EIV pelo EIA. Ambos os estudos possuem
interseces, de modo que a superposio dos tpicos de anlise pode at mesmo
permitir a dispensa do EIV, entendido aqui como um estudo parte, em razo da anlise
dos impactos urbanos passar a ser assumida pelo EIA/RIMA. Ou seja, no h
obrigatoriedade de EIV em caso de empreendimentos eminentemente urbanos para os
quais exigido EIA/RIMA, desde que haja anteprojeto com especificaes tcnicas
adiantadas e os aspectos elencados no art. 37 sejam abordados pelo estudo. A dispensa
da anlise do anteprojeto arquitetnico somente admitida em alguns casos de EIA/RIMA
referentes a empreendimentos fora da zona urbana, em que a preciso das dimenses e
da forma da edificao tm pouca importncia no contexto, at mesmo devido ao fato da
projeo do empreendimento no raro exceder centenas de hectares.
6

Em vista disso, entendemos que o municpio, por meio de seu departamento de urbanismo, deve participar da anlise
do EIA/RIMA, e sua concluses devem ser consideradas pelo rgo ambiental para efeito de emisso de LP.

Entretanto, em casos da utilizao dos dois instrumentos para anlise do mesmo

projeto, de forma que o EIA/RIMA compreenda o EIV ou seja este complementado em
estudo posterior, pode haver dificuldades no processo de licenciamento urbano. A
primeira delas refere-se s diferenas entre rgos de aprovao e esferas de
competncias. Por ser um instrumento de gesto urbana municipal, a anlise e aprovao
do EIV competncia do rgo de urbanismo do municpio, podendo ser ouvidos outros
setores e rgos municipais, ao passo que o EIA/RIMA deve ser submetido apreciao
do rgo ambiental competente, seja municipal, estadual ou federal, igualmente ouvidos
outros rgos.
Quanto ao rito de anlise do EIV, interessante observar que o Estatuto da Cidade
no estabeleceu necessidade de aprovao7. O EIV baseia-se no anteprojeto, que
subsidia o projeto executivo, o qual, este sim, submetido apreciao do departamento
de urbanismo municipal e, uma vez aprovado, recebe as licenas de construo e
funcionamento. Porm, a fim de assegurar sua exeqibilidade tcnica e a lisura do
processo, ao regulamentar a lei que institui o EIV, o municpio deve discriminar como se
dar sua aprovao e designar a qual(is) rgo(s) deve ser submetido, alm de
especificar contedo, metodologia e casos em que se aplica. Tambm deve estabelecer
qual a punibilidade e responsabilizao dos autores para os casos de incorrees graves
no estudo.
Outra dificuldade acerca da exigncia dos dois estudos para o mesmo
empreendimento, que a concluso de EIV no deve se antecipar LP, pois o projeto
pode ser modificado de acordo com as exigncias feitas pelo rgo ambiental para
expedio da LI, de forma que o estudo pode se tornar ineficaz, sendo necessria sua
reelaborao. Portanto, o Termo de Referncia do EIA/RIMA deve explicitar que a
emisso de LP no significa aprovao do EIV. Dessa forma, ainda que o estudo tenha se
baseado em projeto detalhado, em razo da execuo de EIA visar a LP, somente depois
de cumpridas as exigncias para fins de LI, que o EIV, incluso no EIA/RIMA, poder ser
submetido aprovao do rgo de urbanismo. Assim, caso haja necessidade dos dois
estudos, a apreciao e aprovao do EIV deve ocorrer antes da expedio da LI, pois
seus resultados sero considerados na elaborao do projeto executivo.
Convm observar que, em virtude de se referirem a objetos de anlise distintos,
ainda que o EIA tenha sido aprovado pelo rgo ambiental para efeito de LP, o EIV pode
7

Utilizamos os termos aprovao e reprovao do EIV devido a sua fcil compreenso, embora no sejam
apropriados. Na verdade, referimo-nos manifestao do rgo municipal, aps analisar o estudo, quanto
exeqibilidade ou no do empreendimento ou atividade pretendidos. Neste contexto, reprovado pode indicar at
mesmo estudo satisfatrio de impactos urbanos que conclua pela inexeqibilidade do empreendimento.

ser

reprovado

pelo

departamento

de

urbanismo

municipal,

impossibilitando,

conseqentemente, a concluso do projeto executivo, que requisito para LI.

Advirta-se que o EIV no feito para viabilizar o projeto, de modo que uma das
concluses possveis a inviabilidade do empreendimento no local. Sendo a viabilidade
uma questo inerente ao uso do solo e expectativa da vizinhana , portanto, uma das
primeiras avaliaes a serem feitas, a fim de evitar a realizao e continuao
desnecessria de estudos ambientais e urbanos, caso fique constatado, aps anlise de
dados e consulta popular, que o empreendimento ou atividade no vivel no local
pretendido. Tratando-se de um EIA, esta viabilidade deve estar explcita nas concluses
que tecer sobre a alternativa locacional escolhida.
A viabilidade atesta a possibilidade e no a garantia da execuo do projeto,
admitindo sua edificao no local escolhido, desde que sejam atendidas as
condicionantes a serem feitas ao longo do desenvolvimento do projeto. Atestada a
viabilidade da atividade ou empreendimento, os demais itens podero ser avaliados, e o
projeto adequado s necessidades levantadas, sempre ouvida a comunidade.
Lembramos que, para projetos passveis de EIA, a emisso de LI est condicionada, entre
outros, aprovao do projeto executivo pelo rgo municipal, de modo que, ainda que o
licenciamento prvio ateste a viabilidade ambiental do empreendimento, se houver
inadequabilidade urbana do empreendimento atestada pelo EIV, o projeto no ser
aprovado. Neste caso, a LI s ser emitida quando e se as medidas propostas forem
adequadas para minimizar e compensar os impactos causados.
Chamamos a ateno necessidade de submeter o prprio EIA/RIMA e, se houver,
seu estudo complementar, ao departamento de urbanismo do(s) municpio(s) respectivos,
para manifestao acerca das questes urbanas analisadas, que devem estar destacadas
do restante do estudo. Se o EIA/RIMA no abarcar o EIV, mas t-lo como estudo
complementar, surge uma dificuldade de ordem prtica para a anlise do departamento
de urbanismo municipal, por estarem as informaes fracionadas, parte no EIA, parte em
estudo complementar. Semelhantemente, se o EIV estiver contido no EIA/RIMA, a anlise
tambm fica prejudicada por ser necessrio pinar no apenas o captulo referente ao
meio urbano, como tambm os demais itens relacionados ao tema, dispersos ao longo do
texto. Sugere-se, portanto, sua juno em um s estudo, com a denominao de EIV,
para efeito de anlise do municpio, desde que, evidentemente, respeite-se a metodologia
adotada e prime-se pela coeso do estudo.
Alm disso, o Estatuto da Cidade estabelece a consulta popular:

Art. 37, pargrafo nico. Dar-se- publicidade aos documentos integrantes

do EIV, que ficaro disponveis para consulta, no rgo competente do
Poder Pblico municipal, por qualquer interessado.

Dessa forma, o coerente desmembrar o EIV do corpo do EIA e disponibiliz-lo

para apreciao pblica, o que remete ao fato de que a linguagem do estudo deve ser
acessvel, nos moldes do RIMA.
Acerca disso, vale mencionar que o Estatuto da Cidade no estabeleceu a
necessidade da vinculao do EIV a um relatrio, no caso um RIV (Relatrio de Impacto
de Vizinhana), o que no impede o municpio de exigi-lo, se assim entender. Porm,
como j exposto, tendo em vista a celeridade e a simplificao do processo de
licenciamento urbanstico, a nosso ver, o EIV, como documento nico, pode ser tcnico
sem descuidar da linguagem acessvel. Portanto, caso a lei municipal regulamentadora do
EIV no exija a elaborao concomitante de um relatrio, imprescindvel que o EIV
possua linguagem acessvel, visando a consulta popular.
2.2 - Propriedades
Em razo do exposto, pode-se afirmar que um EIA contenha um EIV apenas em
parte, o que vai de encontro ao entendimento usual de dispensar-se o EIV em todos os
casos em que cabe EIA/RIMA. Tampouco condiz com a vertente que defende tratar-se de
estudos distintos, com objetivos diversos e que, portanto, devem ser elaborados
independentemente um do outro.
imprescindvel que o EIV discorra sobre um projeto elaborado, finalizado, ao
menos, at a fase de anteprojeto, com sua implantao, volumetria, fachadas, coberturas
e acessos definidos. Logicamente, a depender da atividade (por exemplo, uma
incompatvel com os usos definidos na lei de uso do solo), sua licena pode ser
inviabilizada antes mesmo da elaborao do projeto preliminar. No incomum nos
EIA/RIMA que a anlise de aspectos urbansticos e seu vnculo com o entorno seja
prejudicada pela inexistncia do projeto de implantao do empreendimento, o que
impede a compreenso da integrao urbana deste com a circunvizinhana. necessria
a delimitao de reas e lotes e a indicao das edificaes e demais equipamentos,
inclusive os comunitrios, para melhor avaliao dos fluxos de veculos e pedestres, o
que reflete implicaes nas adjacncias do terreno, como por exemplo, a localizao de
corredores de acessos, acessos virios e pontos de nibus.
O EIV vai estudar um exato empreendimento, j com seu anteprojeto evidenciando

situao,

implantao,

elevaes,

estudos

volumtricos

paisagsticos,

para

compreenso da sua insero na malha e paisagem urbanas. O memorial descritivo do

anteprojeto deve trazer o sistema construtivo e materiais de acabamento; rea construda,
rea impermeabilizada, reas comuns; o sistema de coleta de guas pluviais,
esgotamento sanitrio e tratamento do esgoto; rede de abastecimento dgua, telefonia,
eletricidade e demandas respectivas, atuais e futuras; fluxos de pessoas e veculos;
populao permanente, populao temporria; vias de acesso para veculos e pedestres;
produo de rudo, produo de calor; emisso de gases txicos; produo de resduos
slidos; anlise da paisagem urbana; indicaes de bens, reas e atividades de interesse
cultural e demais consideraes sobre patrimnio histrico. Evidentemente, tudo em
contraponto

vizinhana e capacidade das redes de infra-estrutura e/ou

concessionrias de servio pblico do municpio.

O EIV antecede ao licenciamento da obra, construo e autorizao de
funcionamento, mas, conforme exposto, no pode ser prvio ao projeto preliminar. Um
EIV no feito para analisar quais os tipos de atividade seriam adequadas ao terreno
escolhido. Isto funo do zoneamento, discriminado na lei municipal de uso e ocupao
do solo, o que refora a importncia da elaborao do Plano Diretor. razovel supor que
qualquer projeto que chegue a apresentar seu respectivo EIV, na verdade j tenha a
aquiescncia prvia da administrao municipal para o tipo de atividade ali a ser
desenvolvida. Observe-se, entretanto, que os resultados do EIV podem concluir pela
inviabilizao do empreendimento no local, apesar da permisso dada pelo zoneamento.
Portanto, o EIV no requer alternativas locacionais. feito sob medida para uma
atividade ou empreendimento estabelecido numa rea determinada, para onde sero
feitos os estudos de vizinhana. Em projetos de menor extenso territorial, com
atividades de modesto grau de influncia, imediata a leitura e definio da rea
conceituada como vizinhana, normalmente restrita s vias lindeiras e quarteires
vizinhos, com ateno aos entroncamentos de trfego mais prximos e a outros plos
geradores de fluxo nas redondezas. No entanto, a depender das caractersticas da malha
urbana em que o terreno est inserido e das atividades pretendidas, no razovel
delimitar como vizinhana apenas os imveis limtrofes ao empreendimento e vias
prximas, pois os impactos gerados podem se desdobrar para alm dessa rea
considerada. Observando caractersticas peculiares, como o deslocamento populacional a
ser gerado pelo empreendimento, tanto quando em construo quanto em pleno
funcionamento, ou, ainda, suscetibilidade ambiental da rea ou grande densidade

construda, fundamental que o conceito de vizinhana se estenda geograficamente de

forma diretamente proporcional aos impactos causados. Dessa forma, a delimitao de
vizinhana h de variar conforme o impacto avaliado. A ttulo de exemplo, gerao de
trfego e produo de rudos necessariamente tm reas de alcance diferenciadas.
Por outro lado, conveniente a anlise das alternativas tecnolgicas, quanto a
sistemas construtivos, materiais de acabamento, fontes de energia e deposio de
resduos, entre outros. Isso porque os resultados do EIV, na verdade, vo indicar as
arestas do projeto que devem ser eliminadas. Em outras palavras, o estudo serve para
adequar o empreendimento desejado ao local escolhido para implant-lo e s
expectativas da vizinhana. Muitas vezes, os primeiros levantamentos j implicaro
alteraes no projeto que certamente ter algumas verses antes de chegar-se ao
resultado final. Vale dizer que essas modificaes so habituais no planejamento
arquitetnico ou urbanstico e, portanto, compem o exerccio ordinrio do projeto.
2.3 Indicaes de EIV
Como abordado anteriormente, a indicao da avaliao ambiental adequada
depende no apenas do tipo de empreendimento, como das variveis ambientais. O EIV
adequado anlise de empreendimentos de mdio a grande porte em zona urbana, cujos
projetos estejam em fase avanada de detalhamento. Para efeito de norteamento quanto
a sua efetiva utilizao, sugerimos que conste da regulamentao municipal listagem de
empreendimentos localizados em rea urbana, consolidada ou de expanso, passveis do
estudo, a saber:

empreendimentos geradores de fluxos importantes de pessoas e

veculos: estaes rodovirias, hipermercados, centros de compras
e lazer, hospitais, loteamentos urbansticos, estdios esportivos,
indstrias de mdio e grande porte, edifcios comerciais de grande
porte, garagens de nibus, feiras de exposies comerciais,
tecnolgicas e agropecurias;

atividades desenvolvidas no meio urbano causadoras de poluio

visual, sonora e que causem possveis emanaes qumicas e
radioativas;

empreendimentos e atividades de grande e mdio porte propostos

em rea de maior sensibilidade, ou prximos a estas, como os
stios histricos e locais de especial interesse ambiental;

linhas e torres de alta tenso, transformadores, torres e estaes

de telefonia celular e rdio.

Quanto a este ltimo item, linhas e torres de alta tenso, transformadores, torres e
estaes de telefonia celular e radio, entendemos que a anlise deve ser diferenciada.
Assim, o municpio, por ocasio da regulamentao do EIV em lei especfica, deve
determinar que o teor da anlise exigida para tais empreendimentos e assemelhados,
alm dos itens mnimos de anlise estabelecidos pelo Estatuto da Cidade, deve
considerar a probabilidade de danos sade humana e de animais, bem como mitigar e
compensar possveis impactos. Tambm deve indicar explicitamente a participao de
fsico ou de profissional com habilitao especfica no tema na equipe tcnica autora do
estudo. Em virtude da controvrsia quanto extenso de danos causados sade
humana por esses elementos e da inexistncia de estudos conclusivos a esse respeito, os
municpios devem utilizar o princpio da precauo para fins de cerceamento da
instalao em proximidade de escolas, hospitais e reas residenciais.
Acresa-se listagem os demais empreendimentos com implicaes urbanas
passveis de EIA/RIMA, casos em que o EIV poder ser englobado por aquele estudo e
posteriormente desmembrado para anlise do departamento de urbanismo e consulta
popular. Insistimos, portanto, na necessidade do detalhamento do anteprojeto para
anlise adequada dos impactos de vizinhana no mbito do EIA/RIMA.
2.4 - Autoria e responsabilidade tcnica
O Estatuto da Cidade no se manifesta quanto autoria do EIV, se equipe tcnica
ou mesmo individual. Contudo, a considerar o necessrio vnculo existente entre projeto e
seu memorial descritivo, coerente que a autoria de ambos seja do(s) mesmo(s)
profissional(is). fato que o currculo do curso de Arquitetura e Urbanismo engloba todos
os aspectos exigidos em lei para a elaborao do EIV, sendo, portanto, o arquiteto e
urbanista autor do projeto tecnicamente capaz e respaldado para execut-lo, uma vez que
sua formao profissional no apenas qualifica-o a estudar tais questes como obriga-o,
inclusive cabendo-lhe a responsabilidade tcnica por conseqncias da implantao
inadequada de empreendimentos em meio urbano j consolidado. Isto, por certo, tambm
implicaria celeridade na elaborao do estudo e reduo de custos ao empreendedor.
Todavia, a considerar a multi e interdisciplinariedade, desejvel que se constitua equipe
tcnica, formada por profissionais cuja especializao seja o planejamento urbano, com
formao especfica relativa aos tpicos que lhes couber analisar, como engenharia de

trfego, valorizao imobiliria, geografia e sociologia, alm de estudiosos de questes

especficas demandadas pelo projeto analisado, como controle de poluio e de
emanaes fsico-qumicas, radiativas e assemelhadas.
Quanto subordinao por contrato de trabalho da equipe tcnica ao
empreendedor, da mesma forma que o EIA/RIMA, entende-se ser plausvel, desde que
seja feita a Anotao de Responsabilidade Tcnica (ART) de cada profissional envolvido
na elaborao do estudo, para controle da qualidade tcnica do que foi produzido. Dessa
forma, qualquer erro ou omisso grave por dolo, impercia, negligncia ou imprudncia
ser, ento, comunicado ao conselho de classe profissional respectivo, para as devidas
providncias.
Entendendo que a subordinao por vnculo empregatcio pode comprometer a
imparcialidade

do

EIV,

outras

solues

tm

sido

propostas

por

ocasio

da

regulamentao do instrumento, como a que atribui ao poder pblico a responsabilidade

pela elaborao do estudo e obriga o proponente a recolher taxa em favor do municpio
para cobrir os custos.
2.5 Processo decisrio e participao popular
Da forma como apresentado no Estatuto da Cidade, presume-se que o EIV veio
no apenas disciplinar o comportamento profissional, exigindo que haja o registro das
anlises urbanas e a conseqente responsabilizao tcnica, mas tambm agilizar e pr
s claras o trmite de aprovao de projetos de impacto no meio urbano. Uma das
grandes crticas s legislaes ambientais diz respeito morosidade do processo
decisrio. A introduo do EIV como instrumento de gesto urbana deve torn-lo mais
eficiente, e no burocratiz-lo ainda mais. Portanto, recomenda-se aos municpios que se
atentem s normas regulamentadoras, simplificando-as e otimizando as etapas de
aprovao.
A competncia da anlise e aprovao do EIV do poder pblico municipal, mais
especificamente de seu departamento de urbanismo, que avaliar as solues propostas
e poder exigir correes e detalhamentos, conforme o caso. Aprovado o EIV, o projeto
executivo pode ser finalizado e submetido apreciao para fins de obteno de alvars.
fundamental que a populao seja chamada a participar do procedimento de
tomada de deciso, conforme expressa o Estatuto da Cidade em uma das diretrizes para
execuo da poltica urbana:
Art. 2, XIII - audincia do Poder Pblico municipal e da populao

interessada nos processos de implantao de empreendimentos ou

atividades com efeitos potencialmente negativos sobre o meio ambiente
natural ou construdo, o conforto ou a segurana da populao.

Como transcrito anteriormente, tambm est prevista no art. 37, pargrafo nico, a
publicidade do EIV, cujos documentos ficaro disponveis para consulta popular. Em vista
disso, recomendvel que a legislao municipal regulamente, a exemplo do RIMA, que
a linguagem do EIV deve ser de fcil compreenso pela comunidade interessada.
Entende-se que o EIV deva conquistar o pblico que o analisa. Interessa ao
empreendedor que seu projeto seja aprovado com presteza, porque, certamente, trata-se
de investimento vultoso ainda sem o retorno financeiro esperado. Para o municpio
tambm interessante, visto que passar a contar com mais um equipamento urbano de
qualidade, com abertura de novos postos de trabalho, alm do recolhimento de impostos.
Todavia, deve se atentar possvel animosidade da populao para com o
empreendimento. Muitas vezes, a expectativa da vizinhana encontra-se minada por
anseios e angstias advindos de empreendimentos similares. Em vista disso, de se
esperar

que

empreendimentos

que

apresentem

impactos

negativos

tragam

voluntariamente medidas socioambientais em contrapartida para a vizinhana.

vantajoso para o empreendedor, sob todos os aspectos, contar com a simpatia e
aquiescncia da populao da vizinhana.
Ressalve-se, contudo, que tanto a participao popular como as concluses do
estudo so auxiliares no processo, o que pode frustrar a expectativa da comunidade.
Cabe ao administrador pblico avaliar os elementos dispostos no EIV e as consideraes
feitas na audincia, que podem ser conflitantes ou contraditrias, e acat-las ou refut-las,
fundamentando sua deciso.
2.6 - Aspectos a serem analisados pelo EIV
So itens de anlise obrigatria do EIV, conforme determina o Estatuto da Cidade:
I - adensamento populacional;
II - equipamentos urbanos e comunitrios;
III - uso e ocupao do solo;
IV - valorizao imobiliria;
V - gerao de trfego e demanda por transporte pblico;
VI - ventilao e iluminao; e
VII - paisagem urbana e patrimnio natural e cultural.

De forma geral, a anlise de, ao menos, os itens V, VI e VII so de exclusividade de

EIV, por dependerem de projeto detalhado. A abordagem dos demais tpicos de anlise
do EIV no apenas cabvel, como prpria da fase de estudo preliminar do projeto,
sendo, portanto, pertinente sua abrangncia tambm pelo EIA/RIMA. Contudo, convm
lembrar que, caso o EIA/RIMA se proponha a analisar os sete itens, indispensvel que
se baseie em projeto em fase avanada de detalhamento; caso contrrio, os trs ltimos
no podero ser convenientemente avaliados.
2.6.1 - Adensamento populacional
Este item est diretamente relacionado proviso de equipamentos e servios
pblicos e ao uso que deles faz a populao. H que se observar o dimensionamento das
redes e servios, atentando-se pouca ou superutilizao, at mesmo sua insuficincia.
Menegassi e Osrio (2002) tratam desta questo:
Um dos principais desafios no controle do uso e ocupao do solo
passa por estabelecer melhor equilbrio da ocupao territorial, evitando
vazios urbanos e a periferizao subutilizada (ou precria) dos servios
urbanos. Certamente o objeto de anlise do impacto de vizinhana se
refere ao adensamento que gera sobrecarga infra-estrutura, mas
tambm

aos

incmodos

da

maior

animao

urbana,

com

suas

movimentaes e fluxos (quer por populao provisria originria de

atividades de servios ou comrcios; quer por acrscimo de populao
permanente decorrente do uso residencial). 8

Quanto ao estudo de implantao do projeto, necessrio mensurar seu impacto na

malha urbana, o que implica anlise do uso e ocupao do solo, das demandas e
tendncias do desenvolvimento urbano, inclusive aspectos socioeconmicos como
migrao de mo-de-obra e impacto no comrcio local e regional. Deve-se analisar a
capacidade de gerao de fluxos interbairros e atrao de novos moradores para a
regio, em virtude da proximidade do emprego e/ou da atividade ali desenvolvida.
Acerca disso, cabe prever a implantao de ncleos de habitaes sub-normais nas
imediaes do empreendimento, formados pela migrao em massa de populao de
baixa renda, atrada pela oferta de empregos temporrios durante a construo ou pela
oportunidade de ocupao decorrente da atividade j em operao, como, por exemplo,
catao de materiais reciclveis e comrcio informal de gneros alimentcios. Caso seja
8

MENEGASSI, J.; OSRIO, L. M. Do Estudo de Impacto de Vizinhana. In: MATTOS, L. P. (org.). Estatuto da
Cidade Comentado. Belo Horizonte: Mandamentos, 2002. p. 241.

constatada essa tendncia, o EIV deve antever as solues, propondo meios efetivos
para

minimizao

do

problema,

como

aproveitamento

dessa

mo-de-obra

permanentemente na empresa ou atividade recm-instalada.

Alguns empreendimentos induzem alteraes na conformao do bairro. Um bairro
pacato, distante do centro, com caractersticas buclicas, pode ter seu modo de vida
abruptamente modificado pela instalao, por exemplo, de um shopping center ou de um
centro de diverses noturnas, empreendimentos que atraem fluxos interbairros e
equipamentos de apoio que se instalaro nas imediaes.
2.6.2 Equipamentos urbanos e comunitrios
um item estritamente relacionado funo social da propriedade. A Lei
6.766/1979, que dispe sobre o parcelamento do solo urbano, traz os conceitos:
Art. 4 2 - Consideram-se comunitrios os equipamentos pblicos
de educao, cultura, sade, lazer e similares.
Art. 5 pargrafo primeiro Consideram-se urbanos os equipamentos
pblicos de abastecimento de gua, servios de esgotos, energia eltrica,
coletas de guas pluviais, rede telefnica e gs canalizado.

A avaliao do impacto do empreendimento dever estudar a necessidade da

incluso de equipamentos no existentes ou no previstos para o local, conforme
estipulado pela lei de zoneamento municipal. reas institucionais e equipamentos
comunitrios podem vir a ser demandados pela atividade proposta pelo empreendimento.
Caso no haja a previso, com reserva de lote institucional na rea de influncia do
empreendimento, cabe a contrapartida do proponente do projeto. Por exemplo, caso um
hipermercado instale-se em regio eminentemente residencial, polarizando a mo-deobra feminina residente do local, interessante que o empreendedor proponha e construa
creche, at mesmo cedendo rea de seu terreno para esse fim.
A propsito dos equipamentos urbanos, o histrico nada favorvel dos servios de
saneamento dos municpios brasileiros d conta de que as intervenes em rede de infraestrutura urbana so invariavelmente implantadas com atraso e de forma inadequada.
Certamente, tal ineficincia ocorre no apenas em funo da rapidez e do
desordenamento da expanso urbana, bem como escassez de recursos e investimentos
em redes de infra-estrutura. Deve-se tambm ao despreparo dos administradores
pblicos e falta de iniciativa, controle e participao social. Neste contexto, muito

bem-vinda a avaliao do EIV pela populao interessada. Sabendo-se que o

empreendimento trar s redes de coleta e servios pblicos demanda e contribuio em
volume de importncia, o cidado, ao discutir as solues ambientais apresentadas pelo
empreendedor, desperta tambm para sua responsabilidade no mbito de sua casa, sua
rua, seu bairro.
O EIV deve demonstrar a compatibilidade do empreendimento com a capacidade
das redes de infra-estrutura urbana, por meio de estudo de ligao realizado pelo agente
pblico controlador do servio ou pela concessionria do servio pblico. No deve
simplesmente traar uma estimativa e indicar volumes e demandas. O EIV deve contrapor
a situao atual s projees de expanso urbana, indicando o impacto a mdio e a longo
prazo. Assim sendo, quanto a abastecimento dgua, por exemplo, o EIV deve no
apenas indicar a disponibilidade hdrica da regio e seu respectivo tratamento para
consumo humano ou sua utilizao para a produo industrial, como tambm avaliar as
projees demogrficas e a capacidade de suporte do meio ambiente.
So bem-vindos projetos ecologicamente responsveis, que prevem o recolhimento
e a utilizao de guas pluviais e servidas para usos em que desnecessria a
potabilidade da gua (p. ex.: irrigao de jardins, hortas e pomares; descarga sanitria;
lavagem de pisos; etc.).
O estudo tambm deve demonstrar a compatibilidade do sistema de drenagem com
o aumento do volume e da velocidade de escoamento de guas pluviais, gerado pela
impermeabilizao da rea de interveno. Deve indicar os picos de vazo e as medidas
adotadas para retardar o escoamento superficial, como melhoria e facilitao do
armazenamento e fluxo subterrneo. Deve indicar quais os efeitos negativos da
impermeabilizao do solo pelas construes sero reduzidos pela implantao de
medidas como, por exemplo, o uso de pavimentao que facilite a infiltrao no solo, a
captao de gua de chuva e os reservatrios de acumulao. Havendo caractersticas
especiais de drenagem e reteno de guas apresentadas pela rea, imprescindvel
que o projeto de implantao suceda o plano de drenagem da regio.
O estudo deve apresentar a demanda gerada pelo empreendimento quanto ao
consumo de energia eltrica, inclusive iluminao pblica, caso seja necessria, e rede
de telecomunicaes. Convm apresentar propostas de reduo de consumo e formas
alternativas de energia.
Deve ainda estimar a produo e identificar o tipo de resduos slidos e explicar
como se dar sua coleta, destinao e tratamento, sendo de interesse aes

socioambientais, como a propiciao de oficina de reciclagem de materiais ou o

encaminhamento destes para associaes carentes.
2.6.3 Uso e ocupao do solo
O EIV deve informar a adequao do empreendimento ao uso do solo
preestabelecido, indicar os usos e ocupaes previstos para os terrenos vizinhos e avaliar
as tendncias de ocupao motivadas pelo empreendimento. Ao correto diagnstico do
uso e ocupao do solo esto atrelados todos os demais tpicos de anlise exigidos para
elaborao de EIV, de forma que constitui uma das mais importantes fases para subsidiar
o desenvolvimento do projeto.
A ordenao territorial do municpio pauta-se por instrumentos variados, que
pretendem disciplinar no apenas a distribuio espacial dos lotes e logradouros como
estabelecer regras para o desenvolvimento das atividades urbanas, sejam comerciais,
residenciais ou institucionais.
O primeiro dos instrumentos o zoneamento, contido na Lei de Uso e Ocupao do
Solo (LUOS), que se constitui na organizao planificada da cidade, em que so definidas
as atividades urbanas e rurais por rea, dimensionados os lotes e estabelecidos os usos
adequados, implantadas as vias arteriais e coletoras e indicados os equipamentos
proporcionalmente necessrios. A LUOS identifica tambm as glebas para as quais so
traadas as reas de expanso urbana e diretrizes para sua ocupao.
Quanto ao uso, nos termos da lei do zoneamento, o proprietrio no
pode dar a destinao que quiser a seu imvel, mas dever observar a lei
que delimita a cidade em zonas: residencial, comercial, industrial,
institucional etc.
Quanto s limitaes de ocupao, tratam essencialmente das regras
edilcias, uma vez que o proprietrio deve observar diversos ndices
urbansticos, tais como taxa de ocupao, coeficiente de aproveitamento,
recuos, gabaritos, alinhamentos, nivelamentos etc.9

A ocupao do solo matria do Cdigo de Obras e Edificaes, que objetiva

disciplinar a construo individualizada. So leis que dispem os parmetros adotados
para edificaes, como por exemplo desde as dimenses de afastamento lateral e frontal
de uma edificao, quantidade de pavimentos e cotas de altura e soleira, at regras para
obteno de licenas e alvars, contratao de profissionais e aprovao de projetos.
9

SANT'ANNA, M. S. Estudo de Impacto de Vizinhana: Instrumento de garantia de qualidade de vida aos cidados
urbanos. Belo Horizonte: Frum, 2007. p. 126.

Outro instrumento o Cdigo de Posturas, que disciplina o uso e apropriao do

espao urbano pelos cidados, preceituando condutas e procedimentos, regulando as
operaes de construo, conservao e manuteno da propriedade pblica ou
particular, em especial do logradouro pblico. Estabelece, por exemplo, desde normas
para implantao de equipamentos urbanos variados, como telefones pblicos, placas de
sinalizao, semaforizao, arborizao, etc. e obrigaes ao proprietrio como a de
construir, manter e conservar a calada na testada do lote, at procedimentos de conduta,
como o respeito ao silncio em imediaes de hospitais, clnicas e reas residenciais.
A observncia das normas de vizinhana quanto ao controle acstico evidencia
comportamento de urbanidade e cortesia, essenciais na convivncia diria. A Resoluo
CONAMA n 01/90 e a NBR 10.152 dispem sobre padres de emisso de rudos e
fornecem os nveis de conforto acstico. Os municpios podem e devem legislar sobre o
assunto e at mesmo adotar padres ainda mais rigorosos que os estabelecidos na
legislao federal. Alm disso, devem estabelecer horrios para o funcionamento de
empreendimentos produtores de rudos e para atividades como carga e descarga, obras
de construo civil e realizao de eventos pblicos.
Um ambiente urbano ecologicamente equilibrado tambm ser
saudvel se for respeitado o uso dos imveis de acordo com sua
finalidade,

com

as

restries

legais,

em

condies

horrios

determinados, implicando, no mais das vezes, conforto aos que residem no

entorno. Uma das preocupaes atuais dos habitantes das zonas urbanas
refere-se

poluio

sonora

ou

aos

rudos

urbanos,

causados

principalmente quando o uso no respeita o lugar adequado e/ou o

momento certo para seu exerccio10 (FREITAS, 2001).

No se presume, portanto, que o EIV venha estabelecer normas de conduta e de

ordenamento espacial urbano, pois para isso j existem instrumentos. Por certo, qualquer
incompatibilidade do projeto proposto com as leis vigentes inviabiliza o empreendimento
numa instncia inferior elaborao do EIV.
Cumpridas e obedecidas as normas, deve ser ouvida a vizinhana quanto
destinao do terreno e s expectativas geradas, pois possvel que uma atividade
permitida pelo zoneamento no interesse populao vizinha, ou inspire cuidados para
sua implantao.
H que atentar, contudo, que o EIV no venha impedir a implantao de alguns
10

FREITAS, J. C. O Estatuto da Cidade e o equilbrio no espao urbano. In: Temas de Direito Urbanstico 3.
Ministrio Pblico do Estado de So Paulo/Imprensa Oficial: So Paulo, 2001, p. 445.

empreendimentos de importncia para o municpio. quase certo que cemitrios, aterros

sanitrios, terminais rodovirios e outros empreendimentos fundamentais para qualquer
cidade venham a ser repudiados pela vizinhana imediata de onde quer que sejam
instalados. O grande desafio no caso do EIV, portanto, conseguir chegar a uma
equao satisfatria entre os nus e os benefcios do empreendimento, visando o seu
entorno imediato, sem deixar de considerar o conjunto da cidade.
A exigncia de EIV embute tambm o risco de abuso por parte da prpria sociedade
civil. Algumas comunidades, principalmente em regies elitizadas historicamente
beneficiadas pelas restries na legislao urbanstica podem instrumentalizar de forma
perversa esse tipo de recurso. Um exemplo recente de um conjunto de edifcios a ser
construdo no Alto de Pinheiros, bairro de So Paulo. Neste caso, a sociedade de amigos
do bairro protestou contra o empreendimento, sob o argumento excludente de que ele
popularizaria o bairro. Como um dos resultados da presso, o empreendimento reduziu
o nmero de unidades e aumentou sua metragem, evitando assim uma suposta ameaa
qualidade de vida do bairro, decorrente da chegada de moradores de padro econmico
presumivelmente mais baixo. 11
2.6.4 Valorizao imobiliria
O EIV deve explicitar como se dar a valorizao ou desvalorizao imobiliria do
entorno e indicar as tendncias de ocupao e uso do solo e as transformaes
urbansticas induzidas pelo empreendimento decorrentes de sua natureza, seu porte,
seus fornecedores e sua clientela, com impacto direto sobre o valor dos imveis da
vizinhana.
Este item refora o aspecto do cumprimento da funo social da propriedade,
conforme discorrem Menegassi e Osrio:
Mais um importante aspecto da verificao do cumprimento da
funo social da propriedade, a valorizao imobiliria, especialmente a
decorrente do investimento pblico ou da sua regulao (capacidade
construtiva), tem no impacto de vizinhana um instrumento capaz de
avaliar

se

investimento

pblico

valorizao

privada

esto

em

conformidade com o princpio da redistribuio de renda urbana e do uso

social. 12
11

Estatuto da Cidade: guia para implementao pelos municpios e cidados. Cmara dos Deputados/Instituto Polis:
Braslia, 2001, p. 200.
12
MENEGASSI, J.; OSRIO, L. M. Ibid, p. 242.

Nem sempre a valorizao imobiliria um impacto positivo. Se, por um lado, o

aumento do preo dos imveis de interesse dos proprietrios, ainda que venha significar
maiores impostos, por outro pode expulsar a populao tradicional menos favorecida e
modificar abruptamente o perfil social e as caractersticas culturais da vizinhana. A
especulao imobiliria um dos fatores mais perversos e eficientes de segregao
social. Se for grande o nmero de imveis atingidos, por certo haver um grande
contingente populacional a ser realocado que, a depender da faixa de renda atingida,
poder redundar em dficit habitacional, o que traz tona a questo da estratificao
social e do fenmeno da favelizao, bastante recorrente nos municpios brasileiros.
2.6.5 - Gerao de trfego e demanda por transporte pblico
Ao considerar a implantao do empreendimento, por certo interessam ao
planejador urbano o incremento do fluxo de veculos em suas imediaes e seus
desdobramentos na malha urbana, a reformulao viria necessria adequao ao
trfego e, em conseqncia, as possveis desapropriaes imobilirias nas reas
lindeiras.
Certamente, o grande desencadeador deste impacto o tipo de atividade a ser
desenvolvida pelo empreendimento. Conforme Menegassi e Osrio (2002), os impactos
de vizinhana no decorrem apenas da gerao de trfego, mas tambm da adequao
da acessibilidade local, includos a os incmodos das modificaes virias.
A depender do nmero de funcionrios e do pblico estimado para o
empreendimento, a demanda por transporte pblico exigir a implementao de linha
especfica de transporte pblico, alm dos equipamentos urbanos necessrios, como
paradas de nibus, semaforizao especfica e sinalizao viria.
A avaliao dos possveis impactos causados no sistema virio deve considerar o
estudo de solues tcnica e economicamente viveis e o aprimoramento das aes de
controle e fiscalizao das obras, com o mnimo de interferncias nos meios fsico e
social. A anlise de questes especficas de engenharia de trfego deve ser feita com
base na planta baixa detalhada de implantao do empreendimento, contendo os acessos
de veculos e pedestres. Localizao, dimenses e raios de curvatura de cada um dos
acessos determinaro a quantidade e velocidade de veculos ao acessar ou deixar o
imvel e, conseqentemente, definiro o impacto nas vias e entroncamentos prximos.
Assim, poder ou no ser prevista a utilizao de elementos obstaculizadores, como
semforos, quebra-molas, taches e cancelas.

As ruas de acesso ao empreendimento devem ser avaliadas quanto a comportar

alargamento, visto que normalmente isto implica demolies e possveis desapropriaes.
Tambm de interesse a previso dos transtornos causados pelas modificaes virias,
quanto acessibilidade, partculas em suspenso, poluio sonora e atmosfrica
decorrente do maquinrio utilizado na fase de implantao e demais incmodos.
Em razo da induo de vibraes no solo motivada pelo aumento do trfego virio
aps a implementao do empreendimento, bem como pela movimentao de veculos
pesados durante a execuo das obras, deve-se analisar a estabilidade das construes
vizinhas, em especial as mais antigas, detentoras de interesse histrico, a fim de avaliar
as restries de trfego necessrias.
As plantas de locao do empreendimento devem especificar os acessos para
veculos e pedestres e as suas interligaes com a vizinhana. Portanto, no podem estar
em nvel de estudo preliminar, devido necessidade de detalhamento da soluo adotada
para rea de manobra e estacionamento de veculos, bem como determinao de
caladas, escadas e rampas para portadores de necessidades especiais.
recorrente nos Estudos de Impacto Ambiental e de Vizinhana a prtica de
considerar as adequaes infra-estruturais urbanas decorrentes do empreendimento
como de responsabilidade do Poder Pblico. Entretanto, indo de encontro a esse
entendimento,

alguns

dos

condicionantes

constituem-se,

na

verdade,

medidas

mitigadoras e compensatrias, de responsabilidade do empreendedor, como a

implantao de passarelas, semforos e faixas de pedestres nas avenidas lindeiras. O
municpio no pode arcar com custos que outro empreendimento, talvez com
caractersticas diversas do primeiro, no demandaria. Caso pretenda-se instalar uma
atividade cujo afluxo de pessoas e veculos seja incomum para aquela vizinhana, as
alteraes virias constituem-se responsabilidade do empreendedor, visto que de outra
forma, o incremento na movimentao no existiria.
2.6.6 - Ventilao e iluminao
Trata-se das condies de ventilao, insolao, radiao e luminosidade
preexistentes no local e das possveis interferncias causadas pelo empreendimento no
microclima da vizinhana, extrapolando o espao privado do empreendimento e sua
respectiva construo. A anlise aprofundada dos impactos de um novo empreendimento
sobre a ventilao e a iluminao de um bairro s pode ser efetuada aps a determinao
do local exato em que a nova construo ser instalada, de sua volumetria e de seus

materiais de acabamento. Por isso, a anlise desse tpico depende de projeto detalhado,
no podendo ocorrer nas fases iniciais do projeto.
Dos itens de anlise obrigatria do EIV, este apresenta maior relao com a
bioclimatologia, que o estudo das relaes dos seres vivos com o clima13. A arquitetura
bioclimtica ou sustentvel tem por princpio a conciliao do desenho urbano e
edificaes com as variveis ambientais e o ser humano. Portanto, prope espaos
construdos que se ajustem ao stio e utilizem materiais de construo adequados, alm
de estudar a orientao da edificao, eficincia das aberturas, ventilao e insolao,
microclima e macroclima, impacto ambiental, vegetao e aspectos culturais.14 Assim, a
arquitetura bioclimtica busca a harmonizao das construes ao clima e caractersticas
locais, promovendo maior conforto trmico e reduo de impactos ambientais. de alta
eficincia energtica, porque alm de utilizar fontes alternativas, economiza e conserva a
energia que capta, transforma ou produz em seu interior, reduzindo, assim, seu consumo,
o que pode representar economia energtica total de 50% a 80% em relao a um projeto
no bioclimtico.15
A adoo dos princpios bioclimticos para o desenho urbano requer uma avaliao
climtica da regio, que pode ser feita a partir de variaes diuturnas de temperatura do
ar, da amplitude destas variaes, das precipitaes, da intensidade da radiao difusa e
direta, umidade relativa do ar, nebulosidade, ventos, altitude e localizao geogrfica16.
A ventilao numa escala microclimtica afeta especificamente os pedestres e as
edificaes. Existe relao direta entre o movimento de ar no meio urbano e as massas
edificadas, sua configurao, suas dimenses e sua justaposio17. Um empreendimento
pode interferir significativamente no curso de uma corrente de ar, responsvel pelo
arrefecimento dos logradouros e edificaes vizinhos, o que pode ser conveniente em
regies quentes e midas. Por outro lado, possvel que uma corrente de ar seja
desviada, coletada e afunilada, favorecendo o aparecimento de constantes e incmodas
rajadas de vento em pontos isolados, como nas quinas das construes e em vos de
massas edificadas em ngulo aberto ao vento.
O aproveitamento das brisas deve considerar a variao da direo dos ventos nas
estaes frias e quentes, atentando-se para que os anteparos utilizados no inverno no
13

Dicionrio Aurlio Eletrnico - Sculo XXI. Verso 3.0. 1999.

Disponvel em: http://www.revistasim.com.br/asp/materia.asp?idtexto=161. Acesso em 4 jun 2008.
15
SOUZA, A. A. Arquitetura Bioclimtica. Disponvel em: http://www.dee.ufrj.br/lafae/txt_bioclim.html . Acesso
em: 4 jun 2008.
16
ROMERO, M. A. B. Princpios bioclimticos para o desenho urbano. So Paulo: Projeto, 1988.
17
ROMERO, M. A. B. Princpios bioclimticos para o desenho urbano. So Paulo: Projeto, 1988.
14

dificultem ou impeam o fluxo das brisas no vero.

Tambm possvel que, a depender da tcnica construtiva e dos materiais de
revestimento utilizados na edificao, um empreendimento cause aumento nos nveis de
calor da vizinhana imediata. A supresso de arborizao existente no terreno tambm
pode provocar o mesmo efeito.
Outra questo de interesse refere-se insolao, fundamental sade fsica e
psquica. Trata-se da exposio direta radiao solar e tem estreita relao com o
ndice de ocupao previsto para os terrenos da rea que, aliado ao limite de altura das
edificaes, bastante problemtico nas reas adensadas. A compacidade e a
verticalizao das cidades podem causar efeitos climticos adversos, resultando no
comprometimento do desempenho ambiental e energtico das construes e da
qualidade dos espaos urbanos, caso no sejam aplicados critrios ambientais
condizentes com o clima do lugar em questo18.
O adensamento das edificaes, inclusive residenciais, muitas vezes compactadas
empena19 a empena, construdas na divisa do lote, obsta no apenas os ventos, como
tambm a iluminao natural, at mesmo impedindo a chegada dos raios solares ao solo.
Em virtude da escassez de terrenos disponveis, tem proliferado a construo de
unidades residenciais em altura, com pouca insolao, sendo favorecidos apenas os
pavimentos mais altos com orientao solar adequada, no sendo raro o caso de
apartamentos que no recebem insolao em poca alguma do ano.
Por outro lado, a inadequao dos materiais utilizados para revestimento de edifcios
responsvel pelo aumento de ndices de calor. A minorao dos efeitos da reflexo da
radiao solar num espao densamente ocupado passa pela utilizao de materiais e
cores pouco refletivos, fachada irregular, coberturas vizinhas no planas e vegetao
adequada, que absorva a radiao e aumente os nveis de umidade do meio.
Em razo do exposto, o EIV deve avaliar se o projeto arquitetnico e urbanstico
incorporou os princpios da bioclimatologia. Ainda que as normas do Cdigo de Obras e
Edificaes permita a livre locao do edifcio no terreno, admitindo posicionamento e
gabarito que venham a prejudicar a insolao e ventilao dos terrenos vizinhos,
certamente a anlise do EIV indicar a melhor disposio da edificao no lote,
consideradas a orientao mais favorvel e a menor interferncia nas edificaes
18

GONALVES, J. C. S. e DUARTE, D. H. S. Arquitetura sustentvel: uma integrao entre ambiente, projeto e

tecnologia em experincias de pesquisa, prtica e ensino. Disponvel em:
http://www.seer.ufrgs.br/index.php/ambienteconstruido/article/viewFile/3720/2071. Acesso em: 5 jun 2008.
19
Parede lateral da edificao, sem aberturas, na divisa do terreno.

adjacentes.
2.6.7 - Paisagem urbana e patrimnio natural e cultural
A paisagem, natural ou modificada, no entendida como o que se v, a partir, ou
do prprio empreendimento, mas compreende o conjunto dos elementos, incluindo-se a
nova edificao proposta.
O EIV deve verificar a compatibilidade do empreendimento com a paisagem
urbana, com as atividades humanas exercidas no local e/ou com a volumetria e
caractersticas

dos

edifcios

vizinhos.

Deve

demonstrar

que

dimenso

do

empreendimento no impactante paisagem, medida em que no interfere na sua

legibilidade, nem representa um elemento obstaculizador, impedindo a visibilidade a partir
de pontos de observao prximos, bem como no se constitui barreira aos ventos e
sombreamento nos arredores.
Por esta razo, so imprescindveis os estudos tanto volumtrico, quanto das
escalas envolvidas. Deve-se atentar poluio visual causada por letreiros, banners,
painis, luminosos, ou mesmo cores vibrantes incompatveis com o contexto da
vizinhana.
comum que algumas reas urbanas especficas, como as situadas nas imediaes
de parques, linhas d'gua e outros locais de interesse turstico, sofram presses da
especulao imobiliria para aumento de rea construda e de gabarito das projees.
Felizmente, tem havido maior conscientizao quanto importncia da paisagem,
refletida no aumento da demanda e oferta de construes menos agressivas ao meio
natural e/ou modificado, adequadas ao entorno, que busquem integrar-se paisagem,
adotando os princpios da arquitetura bioclimtica.
Tratando-se de ncleos histricos, h que se atentar no apenas aos impactos
diretos, visveis, sofridos pelos bens tombados, mas de que forma os desdobramentos
impactantes representariam risco preservao da memria. Eis uma tarefa difcil, pela
sutileza de ambas as partes, pois o desdobramento de um impacto pode no deixar claro
o causador do dano inicial e a definio da memria renderia pginas de argumentaes
e seus rebatimentos.
Intervenes urbanas importantes requerem uma abordagem completa e no
superficial das questes referentes ao patrimnio cultural urbano. comum que estudos a
respeito limitem-se a uma listagem de bens mveis tombados, tomados isoladamente,

no prevalecendo uma viso do conjunto dos bens. Muitas vezes, sequer exposto
rpido histrico da evoluo da ocupao urbana que, sabe-se, em muito explica
questes culturais de relevncia. Cabe analisar a importncia histrica das imediaes da
rea tencionada para a implantao do empreendimento e identificar conjuntos ou mesmo
edificaes isoladas que, mesmo no detendo o tombamento, tenham agregado valor
histrico e cultural.
Para os edifcios, reas e conjuntos tombados, deve ser observado o
distanciamento, de modo a preservar no apenas a ambincia e a legibilidade do bem,
como sua prpria estabilidade e segurana, em razo da trepidao contnua ou eventual
causada por veculos em circulao ou por impactos resultantes de construo de vias e
edifcios, sondagens e estaqueamento na vizinhana. Algumas cidades estabelecem
dimenses mnimas a observar, como o municpio de So Paulo, que determinou o raio
de 300 m a partir do bem, como sua rea de influncia direta, exigindo que qualquer
projeto de construo ou reforma necessariamente submeta-se ao rgo de preservao
patrimonial, como condicionante ao alvar de construo.
Tambm importa atentar-se ao patrimnio imaterial. Muitas manifestaes culturais
tm relao direta com o espao urbano em que se realizam. Se, porventura, houver
alguma festa popular ou ajuntamento religioso de caractersticas culturais, cabe a anlise
das possveis interferncias do empreendimento e das aes por ele desencadeadas.

CONCLUSO

O Estudo de Impacto de Vizinhana - EIV um documento de anlise urbanstica e

ambiental especfico para mensurar e corrigir os impactos gerados pela insero de um
edifcio ou atividade na malha urbana consolidada, de modo que se destina a verificar sua
compatibilidade com a infra-estrutura, paisagem e desenho urbanos, atividades humanas
vizinhas e recursos naturais remanescentes da urbanizao. Sua exigncia de elaborao
vem ao encontro da necessidade de vincular ao projeto as justificativas, as
compensaes e as correes dos impactos gerados pelo empreendimento, inclusive
durante as obras.
Trata-se de um instrumento de mbito municipal, visto que objetiva as licenas
edilcias e de funcionamento a cargo do poder pblico municipal (alvar de construo,

carta de habite-se, autorizao de funcionamento, concesso de uso, entre outros), sendo

o departamento de anlises urbanas do municpio, portanto, o rgo competente para sua
apreciao. Contudo, para que tenha eficcia, a legislao municipal deve prever sua
utilizao como condicionante na outorga de licenas ou autorizaes de construo,
ampliao ou funcionamento de determinados empreendimentos.20
possvel a utilizao tanto do EIV quanto do EIA/RIMA, ou ambos, para anlise de
impactos urbanos com a ressalva de que a indicao do instrumento adequado deve estar
associada no apenas natureza e porte do empreendimento, rea de influncia e ao
grau de urbanizao do entorno imediato, mas, em especial, ao nvel de desenvolvimento
do projeto. Por ser um documento integrante do processo de aprovao do projeto, sua
elaborao ser oportuna apenas se se referir no a um estudo preliminar, mas a um
anteprojeto arquitetnico e urbanstico, em fase avanada de detalhamento, cujo
resultado subsidiar a finalizao do projeto executivo.
coerente que o(s) autor(es) do projeto seja(m) o(s) mesmo(s) do EIV, ou que
figurem entre eles, sendo, preferencialmente, seus coordenadores. Embora a legislao
no determine sua realizao por equipe tcnica multidisciplinar, desejvel que assim o
seja, formada por estudiosos do espao urbano de reas de conhecimento
complementares, como a Arquitetura, o Urbanismo, a Engenharia e a Geografia, dentre
outras, pelas vantagens que a interao de conhecimentos favorece, minimizando a
anlise fragmentada.
Recomenda-se aos municpios, exemplificativamente, que sejam sujeitos ao EIV
empreendimentos geradores de fluxos importantes de pessoas e veculos, como estaes
rodovirias, hipermercados, centros de compras e lazer, hospitais, loteamentos
urbansticos, estdios esportivos, indstrias de mdio e grande porte, edifcios comerciais
de grande porte, garagens de nibus, feiras de exposies comerciais, tecnolgicas e
agropecurias, linhas e torres de alta tenso, transformadores, torres e estaes de
telefonia celular, bem como atividades desenvolvidas no meio urbano causadoras de
poluio visual, sonora e que causem possveis emanaes qumicas e radioativas.
Tambm devem ser considerados os empreendimentos e atividades propostos em rea
de maior sensibilidade, ou prximos a estas, como os stios histricos e locais de especial
interesse ambiental.
Acresa-se a esta listagem os demais empreendimentos com implicaes urbanas
20

Rocco, Rogrio. Estudo de impacto de vizinhana: instrumento de garantia do direito s cidades sustentveis.
Rio de Janeiro: Lumens Juris, 2006. p. 55.

passveis de EIA/RIMA, casos em que o EIV poder ser englobado por aquele estudo e
posteriormente desmembrado para anlise do departamento de urbanismo e consulta
popular. coerente, portanto, para esses casos, que a emisso de LI seja condicionada
aprovao do EIV.
A grande inovao do EIV est na participao popular durante o processo de
tomada de deciso do administrador pblico, permitindo controle social e democrtico.
Espera-se, portanto, que a participao social conclamada pelo EIV promova o
fortalecimento do vnculo do cidado com o espao onde vive, mediante a discusso das
funes urbanas, dos fatores degradadores da cidade, das relaes sociais e da
manuteno ou mesmo retomada dos ndices de qualidade de vida, fazendo o indivduo
entender-se como parte integrante do ecossistema e, portanto, responsvel pela
sustentabilidade do meio ambiente urbano.
Ressalvamos que o conjunto dos itens mencionados nesta Informao Tcnica se
baseia estritamente nos termos da Lei 10.257/2001 (Estatuto da Cidade) pontuada pela
legislao ambiental federal e no representa a totalidade de uma anlise de fatores
impactantes no meio urbano. Diz respeito, portanto, aos requisitos mnimos para a
regulamentao municipal do Estudo de Impacto de Vizinhana, como bem expressa a
Lei. Em vista disso, o municpio tem autonomia para definir os parmetros de
aplicabilidade do EIV e, dessa forma, determinar ampla gama de empreendimentos e
atividades sujeitos ao estudo, estender a anlise a elementos no considerados no art.
37, incisos I a VII, que se constituem em fatores de impacto de importncia, e, ainda,
definir a metodologia do estudo e o procedimento de aprovao.
a informao.

Luciana Sampaio Venceslau

Analista Pericial em Arquitetura